房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

我國(guó)新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系包括1個(gè)基本準(zhǔn)則和38個(gè)具體準(zhǔn)則，已于2007年1月1日首先在上市公司中推行，隨后會(huì)逐步推廣到所有國(guó)有大中型企業(yè)。

《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》是本次企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容。所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

一、有關(guān)概念

（一）“出租”指經(jīng)營(yíng)租賃，不包括融資租賃。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括閑置土地。

（三）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于出租或增值，如果這部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，否則不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（四）向承租人提供保安和維修等服務(wù)的，所提供的服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，該建筑物作為投資性房地產(chǎn)；重大的，做為自用房地產(chǎn)。

（五）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方將出租房產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，編制合并報(bào)表時(shí)，作為集團(tuán)的自用房產(chǎn)。

二、確認(rèn)與計(jì)量

投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量方式：成本模式和公允價(jià)值模式。

（一）成本模式。成本模式就是按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，除滿足公允價(jià)值計(jì)量條件且采用公允價(jià)值計(jì)量的，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。同時(shí)采用成本模式計(jì)量可計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，要相應(yīng)的計(jì)提減值準(zhǔn)備。

（二）公允價(jià)值模式。公允價(jià)值計(jì)量模式，是指以市場(chǎng)價(jià)值或未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為資產(chǎn)和負(fù)債的主要計(jì)量屬性的會(huì)計(jì)模式，本準(zhǔn)則主要要求的是市場(chǎng)價(jià)值模式。

采用公允模式計(jì)量，要滿足以下條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其它相關(guān)信息，能對(duì)持有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。公允價(jià)值模式不能計(jì)提折舊或攤銷。資產(chǎn)負(fù)債表日，以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

例如：2007年12月31日，H公司建成一幢寫字樓用于出租，在建成本為700萬元。2008年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為890萬元。

會(huì)計(jì)分錄如下：

2007年12 月31 日：

借：投資性房地產(chǎn)700萬元

貸：在建工程700萬元

2008年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）

190萬元

貸： 公允價(jià)值變動(dòng)損益

（公允價(jià)值變動(dòng)） 190萬元

計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式的，做為會(huì)計(jì)政策變更處理。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ健?/p>

三、轉(zhuǎn)換

（一）有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換：1.投資性房地產(chǎn)開始自用；2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；3.自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；4.自用建筑物停止自用，改為出租。

（二）在成本模式下，轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，即成本――成本。

（三）公允模式下轉(zhuǎn)換比較復(fù)雜

1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用

入賬價(jià)值＝轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值

公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

例如，J公司有一廠房出租給L公司，2007年8月31日收回，改為自用，該公司采用公允模式計(jì)量。2007年8月1日該投資性房地產(chǎn)的成本明細(xì)科目為借方余額700萬元，公允價(jià)值變動(dòng)明細(xì)科目余額為借方100萬元，公允價(jià)值900萬元。

借：固定資產(chǎn) 900萬元

貸：投資性房地產(chǎn)（成本）700萬元

投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）100萬元

公允價(jià)值變動(dòng)損益 100萬元

2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

入賬價(jià)值＝轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值

公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入所有者權(quán)益。

四、處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得未來經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。

例如，開明公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，于2008年8月31日將出租的廠房出售。該廠房的賬面原值為1400萬元，已提折舊900萬元。出售收入1300萬元收存銀行，按5％交納營(yíng)業(yè)稅，則出售時(shí)的賬務(wù)處理是：

借：銀行存款1300萬元

貸：其他業(yè)務(wù)收入1300萬元

借：其他業(yè)務(wù)支出 565萬元

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 900萬元

貸：投資性房地產(chǎn)1400萬元

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

（1300×5％） 65萬元

其他需要說明的問題：

（一）投資性房地產(chǎn)不論是成本模式計(jì)量還是公允價(jià)值模式計(jì)量，取得的租金收入均通過其他業(yè)務(wù)收入科目核算。

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額處理：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

（三）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益，通過公允價(jià)值變動(dòng)損益科目核算。

（四）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

（五）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入科目核算。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

[關(guān)鍵詞]會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 理財(cái) 影響

一、前言

以前,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人咋舌,房地產(chǎn)企業(yè)利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則漏洞操縱利潤(rùn)的大有人在,這極大的擾亂了國(guó)家正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。2006年2月15日,財(cái)政部了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,2007年1月1日,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)地產(chǎn)類上市公司實(shí)施,新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。

本文將新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行對(duì)比,從涉及當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā),重點(diǎn)探討了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的影響,結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況分析其應(yīng)用的積極之處以及存在的問題,并對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了思考,提出了相關(guān)對(duì)策分析,以期為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。

二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理上的主要變化

1、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的引入

在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算的,并且投資性房地產(chǎn)是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。新準(zhǔn)則體系增加了《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則,對(duì)投資性房地產(chǎn)做出了明確定義:為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

2、《收入》準(zhǔn)則的變化

以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的依據(jù),雖然比較簡(jiǎn)單而便于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作,但其未能反映銷售的實(shí)質(zhì),且理論上缺乏合理性。新《收入》準(zhǔn)則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志,雖然要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力,但理論上更具有合理性。

3、《資產(chǎn)減值》準(zhǔn)則的變化及其意義

以前,上市公司“盈利上升,多計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備;盈利下滑,再將跌價(jià)準(zhǔn)備沖回”,運(yùn)用資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提和沖回來操縱企業(yè)利潤(rùn),調(diào)節(jié)盈利。實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后,上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和按成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備,使得利潤(rùn)操縱的這一主要途徑被封死。

4、《借款費(fèi)用》的變化及其意義

借款費(fèi)用準(zhǔn)則的變化有以下幾方面:擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍;擴(kuò)大了可以資本化的借款范圍;借款費(fèi)用扣除項(xiàng)目規(guī)定更加嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)。

首先,借款費(fèi)用可資本化范圍的擴(kuò)大,將使生產(chǎn)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對(duì)借款費(fèi)用中應(yīng)予資本化的利息金額,扣除了尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益。其次,新準(zhǔn)則還要求披露資本化率和利息資本化金額,這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)恼嬗绊?/p>

1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值

企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式,視為會(huì)計(jì)政策的變更,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)――會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此,在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值模式的首年,各相關(guān)上市公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下,將這部分房地產(chǎn)原來按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量,其影響結(jié)果是,這些上市公司的上年度的資本公積 (其他資本公積)將會(huì)得到較大幅度的提升,所有者權(quán)益將大為增加。同時(shí),企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模,使原來隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn),達(dá)到更好地披露其真實(shí)價(jià)值的目的。

2、增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性和可靠性

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式,可以反映出房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值,提高了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。同時(shí),新準(zhǔn)則規(guī)定:投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來,需要單獨(dú)披露其種類、金額和計(jì)量模式,還有兩種計(jì)量模式下的詳細(xì)信息。新準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)報(bào)告相當(dāng)于一份詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告,信息披露更加規(guī)范、詳細(xì),這大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性,從而使企業(yè)信息披露更加透明,利用資本市場(chǎng)融資更加便利。

四、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)呢?fù)面影響

1、加大了會(huì)計(jì)核算的工作量

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定。對(duì)不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分,要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn),以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息,在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。

2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)

新準(zhǔn)則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量,不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會(huì)計(jì)期間財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的穩(wěn)定性。

3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足

房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的,所以人們除了關(guān)注企業(yè)的盈利狀況外,會(huì)更加關(guān)注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值,但沒有形成實(shí)質(zhì)性的現(xiàn)金流入。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有對(duì)其價(jià)值重估帶來的當(dāng)期損益稅收安排做出明確解釋,如果按照現(xiàn)行的評(píng)估增值會(huì)計(jì)處理方式,雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款,不影響當(dāng)期應(yīng)計(jì)稅款,但由于不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,使得企業(yè)利潤(rùn)提前實(shí)現(xiàn),就要繳納相應(yīng)的所得稅,反而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出。

五、應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則不利影響的措施

作為房地產(chǎn)企業(yè)而言,一方面要積極利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的利好政策促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對(duì)性的采取措施,盡量避免其帶來的不利影響。

1、調(diào)整資金來源結(jié)構(gòu)

針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問題,房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整資金結(jié)構(gòu),擴(kuò)大資金來源。對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)來說,不能過分依賴銀行貸款,而要重點(diǎn)注意實(shí)現(xiàn)資金的多元化來源渠道。

2、加強(qiáng)企業(yè)成本控制

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái),必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用支出,房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,必須加強(qiáng)成本控制。包括明確成本控制工作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機(jī)構(gòu)、貫徹成本控制思想等。

3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)

是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓,并且比較容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下,好的選擇是,繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨;在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下,公司才會(huì)選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)價(jià)模式

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然引入了公允價(jià)值計(jì)量模式,但對(duì)于這一模式的運(yùn)用尚有一定的保留,因而采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)也存在著某些不利因素。因此,即使對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說,對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式應(yīng)該相機(jī)選擇。

5、加強(qiáng)人員培訓(xùn)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術(shù)操作能力提出了更高要求,財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量。這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說應(yīng)特別注意管理人員是否對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精神做了正確的傳達(dá),財(cái)務(wù)人員是否真正了解領(lǐng)會(huì)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精髓、要點(diǎn)和內(nèi)容,以及是否能做好新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接工作。要想讓財(cái)會(huì)人員盡快熟悉新制度的運(yùn)作,就必須重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育,這樣不僅能使我們財(cái)務(wù)人員最快、最準(zhǔn)確的學(xué)習(xí)和掌握不同時(shí)期的制度,也能大大減少企業(yè)成本,降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

六、結(jié)語

綜上所述,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的負(fù)面影響,但它更有助于促進(jìn)當(dāng)代中國(guó)企業(yè)的迅速發(fā)展,并實(shí)現(xiàn)中國(guó)上市公司在國(guó)際市場(chǎng)的可比性。因此,在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下,我們房地產(chǎn)企業(yè)不但應(yīng)該積極采取措施盡量避免新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)造成的負(fù)面影響,還應(yīng)該最大限度地利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來的新機(jī)遇,來實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]朱一妮.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2008;7

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息；銷售收入

［中圖分類號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ B ［文章編號(hào)］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的某些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和不一致，這極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，以補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

一方面，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)比較隨意。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì)，如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移，為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成，是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。其考慮重點(diǎn)仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)與其它國(guó)家或地區(qū)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)在確認(rèn)銷售收入是否實(shí)現(xiàn)的出發(fā)點(diǎn)的區(qū)別。

另一方面，企業(yè)各期的經(jīng)營(yíng)成果可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三、四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程中，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部份項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。由于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的特殊性，筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用核算，成本結(jié)算，收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，然而，我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。近年來，隨著我國(guó)開放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

二、完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則

配套設(shè)施開發(fā)成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)會(huì)計(jì)核算特色。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指導(dǎo)不全面、不規(guī)范和不統(tǒng)一，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。例如:在A公司的年報(bào)中披露的公共配套成本核算原則是實(shí)際成本計(jì)入開發(fā)成本，完工時(shí)，攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發(fā)的配套設(shè)施工程可按預(yù)算成本預(yù)提在開發(fā)成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計(jì)量的問題。因此，筆者建議國(guó)家財(cái)政部及相關(guān)部門盡快制定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度，統(tǒng)一其會(huì)計(jì)核算行為，為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告者提供對(duì)決策有用的會(huì)計(jì)信息。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例，如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用，不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元，而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元，因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是，該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2003年對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度，其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

目前完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度，還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

田 野：淺談完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息體系三、豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容:

(一）增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目

該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。

(二）披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況

因?yàn)樵陧?xiàng)目未峻工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大，如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例，按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求，商品房結(jié)構(gòu)封頂(多層)或結(jié)構(gòu)施工至2/3(高層)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其它地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此，披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品特殊性，即土地和建筑物構(gòu)成了房地產(chǎn)的實(shí)物結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備成本的狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來3-5年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加披露土地儲(chǔ)備量及其取得成本情況是必要的。同時(shí)，還應(yīng)披露企業(yè)商品房等開發(fā)產(chǎn)品計(jì)劃，幫助財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者更全面、準(zhǔn)確地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出評(píng)價(jià)。

(四）在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露

即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性，以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

(五）增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風(fēng)險(xiǎn)性的特性，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同，其特點(diǎn)在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，如尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，而不應(yīng)僅限于披露抵押風(fēng)險(xiǎn)。

四、逐步與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)還沒有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則和投資物業(yè)準(zhǔn)則，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展。筆者認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，這項(xiàng)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項(xiàng)目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時(shí)間。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報(bào)表中預(yù)提將來要交的所有稅項(xiàng)。讓財(cái)務(wù)報(bào)表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部分學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國(guó)會(huì)計(jì)全面國(guó)際化是必須的。

［參考文獻(xiàn)］

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；借款費(fèi)用；盈余管理；凈資產(chǎn)收益率

1引言

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一直都扮演著“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“促發(fā)展”的動(dòng)力角色，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著不可替代的作用。但長(zhǎng)期以來，由于受房地產(chǎn)行業(yè)特殊的銷售制度和融資條件等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際盈利能力和其披露的會(huì)計(jì)信息普遍存在著較大差異。因此，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)對(duì)接的日益密切，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其盈余管理問題已經(jīng)引起國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和一般社會(huì)投資民眾的普遍關(guān)注。自我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系實(shí)施，尤其是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》實(shí)施以來，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)成本以及財(cái)務(wù)報(bào)表編制相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范造成巨大影響，同時(shí)也擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍，即給開發(fā)周期較長(zhǎng)、資金高度密集的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了新的空間。本文選取典型房地產(chǎn)上市企業(yè)一定周期的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，深入研究新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用（新借款費(fèi)用準(zhǔn)則）對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈余管理行為的內(nèi)在影響，對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)一步規(guī)范信息披露管理和提升資本運(yùn)作能力具有一定借鑒意義。

2借款費(fèi)用準(zhǔn)則的變化要點(diǎn)及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的影響

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)外部資金高度依賴各種渠道的借款，即使資金雄厚的公司也需占用很多借款來維持和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，因此借款費(fèi)用處理對(duì)企業(yè)損益影響非常大。在我國(guó)頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》內(nèi)容最大的變化體現(xiàn)在資本化資產(chǎn)對(duì)象擴(kuò)大和資本化借款種類增加兩個(gè)方面。

2.1資本化的資產(chǎn)對(duì)象擴(kuò)大及其對(duì)盈余管理的影響

新舊準(zhǔn)則對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)，在舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中僅用于固定資產(chǎn)的借款費(fèi)用可以資本化，主要包括企業(yè)自建或委托其他單位建造或購(gòu)買的固定資產(chǎn)。然而，在新借款費(fèi)用準(zhǔn)則中，借款費(fèi)用可以資本化的資產(chǎn)對(duì)象范圍大大擴(kuò)展，既包括固定資產(chǎn)，又包括需要相當(dāng)時(shí)間才能達(dá)到可銷售狀態(tài)的存貨以及投資性房地產(chǎn)。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而發(fā)生的借款利息可以不再計(jì)入當(dāng)期損益，而是可以資本化后進(jìn)入存貨。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型特點(diǎn)，即普遍存有巨額借款費(fèi)用，借款費(fèi)用成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要構(gòu)成部分，計(jì)入存貨中，不僅抬高存貨賬面價(jià)值，還將減少當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此，執(zhí)行新17號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的最直接影響是短期內(nèi)一定程度影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，主要體現(xiàn)在可以改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，但從長(zhǎng)期看，隨著存貨的銷售，計(jì)入存貨的借款費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益影響也會(huì)逐漸降低。

2.2資本化的借款種類增加及其對(duì)盈余管理的影響

新舊準(zhǔn)則的第二大差異為：在原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，借款費(fèi)用允許資本化的借款僅限于專門借款，即借款合同中需明確注明該借款用途。但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用資本化的借款種類進(jìn)行了調(diào)整，增加了可資本化的借款種類，除原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的專門借款外，為購(gòu)建符合資本化條件的資產(chǎn)而借入的一般借款利息也可資本化，這則意味著不管是專門借款還是一般借款，只要符合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的允許資本化的條件均可以資本化。其給房地產(chǎn)企業(yè)的啟示是：可以按所購(gòu)建的符合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定資本化條件的資產(chǎn)支出額比例，將使用的一般借款產(chǎn)生的借款利息，計(jì)入所購(gòu)建的資產(chǎn)成本中，使得企業(yè)當(dāng)期計(jì)入資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用增加，而計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額減少。最終致使借款費(fèi)用資本化當(dāng)期利潤(rùn)上升，并在企業(yè)資產(chǎn)投入使用后，通過資產(chǎn)折舊的不斷計(jì)提而使得利潤(rùn)下降。

3案例解析

由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、利息費(fèi)用高的行業(yè)特征，也為其利用借貸款項(xiàng)費(fèi)用化或者資本化的會(huì)計(jì)選擇方式進(jìn)行盈余管理行為提供了較大的操作空間，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資、投資以及戰(zhàn)略發(fā)展情況產(chǎn)生較大影響。本節(jié)以上市房企A公司為例，結(jié)合新費(fèi)用準(zhǔn)則的變化要點(diǎn)內(nèi)容，并通過深入的企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)信息分析和推斷，揭示上市房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的現(xiàn)狀和趨勢(shì)。

3.1上市房企A公司概況及其盈余管理動(dòng)機(jī)

A公司是我國(guó)一家擁有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于1989年，1994年在深交所完成上市，經(jīng)過近30年的高速發(fā)展，其已經(jīng)形成了獨(dú)特的戰(zhàn)略體系和經(jīng)營(yíng)理念。A公司不僅在房地產(chǎn)開發(fā)上頗具影響力，近年逐漸向“地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”方向的綜合業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，致力于成為保持房地產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)上的金融控股與戰(zhàn)略投資的綜合業(yè)務(wù)平臺(tái)集團(tuán)公司?？v觀A公司發(fā)展歷程和趨勢(shì)，其盈余管理動(dòng)機(jī)主要體現(xiàn)在以下兩方面：一是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型動(dòng)機(jī)，即由單純房地產(chǎn)企業(yè)向“地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”綜合投資控股集團(tuán)轉(zhuǎn)型，需要較好的業(yè)績(jī)支撐；二是對(duì)接資本市場(chǎng)以及滿足上市監(jiān)管動(dòng)機(jī)，企業(yè)對(duì)接資本市場(chǎng)，進(jìn)行增發(fā)、配股以及發(fā)債等直接融資活動(dòng)，也需要亮麗的業(yè)績(jī)保障。

3.2A公司新借款費(fèi)用準(zhǔn)則下的主要盈余管理手段

由表1可知，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的用于對(duì)外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等存貨發(fā)生的借款費(fèi)用（包含專門借款和一般借款兩部分）計(jì)入存貨成本以來，A公司在2011年至2015年五年期間，一直將巨額借款費(fèi)用予以資本化并計(jì)入存貨成本，到2015年公司當(dāng)期借款費(fèi)用資本化金額高達(dá)8.44億元，年末計(jì)入存貨余額的借款費(fèi)用資本化金額高達(dá)35.56億元。鑒于A公司一直以來存在大量囤地遲遲未開工情形，如若其會(huì)計(jì)處理不能嚴(yán)格遵照借款費(fèi)用資本化條件（即滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始等三個(gè)條件才可資本化），則A公司的借款費(fèi)用資本化處理將為其提供最主要的盈余管理技術(shù)手段，進(jìn)而形成對(duì)上市公司盈利能力指標(biāo)等會(huì)計(jì)信息的人為操縱。

3.3A公司利用借款費(fèi)用資本化手段進(jìn)行盈余管理的影響

由表2可知，2011至2015年，A公司凈資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)負(fù)債率均呈直線上升趨勢(shì)；而資本化率在2011至2013年三個(gè)連續(xù)年度呈大幅上升趨勢(shì)（2013年），2014年至2015兩個(gè)年度出現(xiàn)一定程度下浮。因此，推斷A公司有利用借款費(fèi)用資本化調(diào)節(jié)進(jìn)行盈余管理行為。結(jié)合上述盈余管理動(dòng)機(jī)和數(shù)據(jù)趨勢(shì)分析，不難得出，A公司利用借款費(fèi)用資本化手段進(jìn)行盈余管理的影響主要有以下幾方面：一是有利于一般銀行貸款融資，銀行在向企業(yè)貸款評(píng)審過程中，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)，利用借款費(fèi)用資本化操作提高凈資產(chǎn)收益率，有利于提高銀行授信額度和降低借貸資金成本；二是有利于對(duì)接資本市場(chǎng)，作為上市公司，在利用增發(fā)新股、配股和發(fā)行可轉(zhuǎn)債券等手段進(jìn)行直接融資過程中，必須遵照證監(jiān)會(huì)對(duì)相關(guān)條件的硬性規(guī)定，比如增發(fā)新股要求近三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%和最近一年凈資產(chǎn)收益率不低于10%，且據(jù)悉A公司在2015年度進(jìn)行定向增發(fā)一次，這直接為A公司自2011年至2013年連續(xù)三年通過提高借款費(fèi)用資本化率將凈資產(chǎn)收益率提高到13.31%提供了盈余管理動(dòng)機(jī)佐證；三是有利于推動(dòng)公司實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，伴隨著A公司連續(xù)5年對(duì)借款費(fèi)用資本化率的調(diào)節(jié)，A公司通過不斷加大債務(wù)杠桿，完成由單一地產(chǎn)業(yè)務(wù)向“地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”多元業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并使得企業(yè)凈資產(chǎn)收益率從2011年3.25%提高至2015年的20.97%，可以說良性的盈余管理將會(huì)為企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供時(shí)空條件。因此，不難得出，借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理可能會(huì)影響到企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)，進(jìn)而影響到公司的業(yè)務(wù)調(diào)整、發(fā)展前景等問題。企業(yè)為解決增發(fā)股票、債券等融資問題，進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠喙芾硇袨?，可能?huì)利用計(jì)入資產(chǎn)成本的資本化金額，減少企業(yè)該年度的財(cái)務(wù)費(fèi)用來調(diào)節(jié)企業(yè)收益，以便于公司利用這些方式來進(jìn)行資金融通的管理，從而取得上市之后對(duì)于股票或者債券方面的發(fā)行資格，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)。

4促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好應(yīng)用新準(zhǔn)則進(jìn)行盈余管理的建議

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則本身僅僅是會(huì)計(jì)信息的技術(shù)規(guī)范，無法從根本上消除企業(yè)的盈余管理，也無法鑒別盈余管理利弊和動(dòng)機(jī)。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的日臻完善，房地產(chǎn)上市公司盈余管理同企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間的相互博弈會(huì)愈演愈烈，盈余管理的方式、內(nèi)容以及呈現(xiàn)形式也越來越難隱蔽，然而并沒有像西方國(guó)家針對(duì)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)改變方面的成熟應(yīng)用環(huán)境和系統(tǒng)研究考量。

4.1強(qiáng)調(diào)社會(huì)責(zé)任意識(shí)，掌握盈余管理的“度”

適度的盈余管理是在法律和準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)對(duì)企業(yè)盈余進(jìn)行管理，以不影響會(huì)計(jì)信息的可靠性、實(shí)質(zhì)重于形式及重要性等基本原則為基礎(chǔ)。作為資本市場(chǎng)上“?？汀钡姆康禺a(chǎn)企業(yè)，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范內(nèi)，進(jìn)行適度的盈余管理，可以使企業(yè)提高資金使用效率，穩(wěn)健管控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，讓投資者對(duì)企業(yè)有良好預(yù)期，提升企業(yè)在資本市場(chǎng)的形象和信譽(yù)。然而，多度的盈余管理則會(huì)使得會(huì)計(jì)信息失去真實(shí)性，不僅對(duì)企業(yè)形成不良影響，還會(huì)對(duì)相關(guān)者利益造成傷害，不利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)上市企業(yè)在應(yīng)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行盈余管理時(shí)，要充分把握好尺度，時(shí)候牢記提升企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的意識(shí)。

4.2提高相關(guān)人員素質(zhì)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制

作為上市公司，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立健全股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和高級(jí)管理層之間的有效制衡機(jī)制，使利益相關(guān)者真正關(guān)注企業(yè)價(jià)值成長(zhǎng)，將權(quán)力分散，使得各個(gè)權(quán)力機(jī)構(gòu)之間既能各司其職，又可以相互牽制，并切實(shí)完善內(nèi)部審計(jì)等企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)，避免為了少數(shù)人利益損害多數(shù)相關(guān)者利益的短期投機(jī)盈余管理行為。此外，不斷增強(qiáng)對(duì)企業(yè)關(guān)鍵管理層和財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德教育，并全面提高其專業(yè)勝任能力，有助于提升房地產(chǎn)上市企業(yè)的整體盈余管理水平，防止過度盈余管理行為出現(xiàn)，維護(hù)資本市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 借款費(fèi)用 資本化

我國(guó)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用的定義是企業(yè)因借款而發(fā)生的利息，折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外而借款發(fā)生的匯兌金額。長(zhǎng)期以來，我國(guó)對(duì)于借款費(fèi)用可予資本化的借款范圍有嚴(yán)格的規(guī)定，即僅限于專門借款，企業(yè)只有為購(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)，即專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才允許予以資本化，其他借款所發(fā)生的借款費(fèi)用均不允許資本化，而應(yīng)記入當(dāng)期損益。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)借款費(fèi)用的處理也參照其他行業(yè)企業(yè)的做法,作期間費(fèi)用處理，而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則采取了不同的處理原則：

一、我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)借款費(fèi)用處理的原則一記入財(cái)務(wù)費(fèi)用

1.我國(guó)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，生產(chǎn)期間的，記入財(cái)務(wù)費(fèi)用”。

2.我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)專門借款發(fā)生的費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接記人當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用”。由于對(duì)房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取記人財(cái)務(wù)費(fèi)用的做法。

3.我國(guó)財(cái)政部2001年1月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》，首次就借款費(fèi)用的資本化條件、方法做出了明確規(guī)定，即“因借款費(fèi)用而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準(zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范疇，即該準(zhǔn)則的第二條稱：“本準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用”。

綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)中借款費(fèi)用的處理原則是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)借款利息采取費(fèi)用化的處理辦法。

二、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中費(fèi)用的處理原則一予以資本化

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)“借款費(fèi)用的資本化”明確指出了房地產(chǎn)開發(fā)是符合借款費(fèi)用資本化條件的。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)“借款費(fèi)用資本化”也明確地房地將產(chǎn)開發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)范圍。日本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)所借入的款項(xiàng)是專門為了用于房地產(chǎn)開發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的的借款利息予以資本化，記入資產(chǎn)的成本?？梢?，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和日本的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都是將房地產(chǎn)開發(fā)的借款費(fèi)用明確列入適合于資本化的范圍的。

三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用處理的會(huì)計(jì)規(guī)定存在問題

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――借款費(fèi)用》所規(guī)定的符合借款費(fèi)用資本化化的對(duì)象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借人的款項(xiàng)”。這一范圍過于狹窄，將其非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)，排除在外，如造船、房地產(chǎn)開發(fā)等等。筆者認(rèn)為沒有必要將房地產(chǎn)開發(fā)排除在該準(zhǔn)則之外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象――房地產(chǎn)雖然是商品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)的范疇，但其借款比重大，時(shí)間長(zhǎng)，利息負(fù)擔(dān)重，事實(shí)上已經(jīng)具有了資本性資產(chǎn)性質(zhì)，符合借款費(fèi)用資本化的條件。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司實(shí)際上一直采用借款費(fèi)用資本化的處理辦法。

2.目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費(fèi)用處理上的又一個(gè)“雙軌制”。由于借款費(fèi)用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的重大差異。

3.由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用不予資本化而列入期間費(fèi)用。其一，有悖于歷史成本的原則和費(fèi)用配比原則。這源于房地產(chǎn)借款費(fèi)用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系。其二，它易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用虛增，負(fù)擔(dān)過大，不利于企業(yè)正確地評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)成果。同時(shí)也直接影響到國(guó)家稅收征收和房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和成長(zhǎng)。

四、筆者的幾點(diǎn)思考和建議

1.針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者建議將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費(fèi)用予以資本化。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)開發(fā)商品使用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則，它應(yīng)劃歸開發(fā)間接費(fèi)用的范疇，并將構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。

2.將有特定用途的未開發(fā)土地的借款費(fèi)用納入資本化范圍。筆者認(rèn)為，對(duì)尚未開發(fā)的土地所發(fā)生的借款費(fèi)用的處理應(yīng)具體分析：如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地，則為獲得該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化。因?yàn)楂@得該土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，購(gòu)入土地和后續(xù)的建筑施工活動(dòng)一樣，也屬于為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時(shí)不宜將其納入資本化范圍。因?yàn)檎劜簧蠟閷?shí)現(xiàn)資產(chǎn)的預(yù)定用途所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時(shí)作為費(fèi)用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范同。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化停止時(shí)間，應(yīng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》規(guī)定以“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)為依據(jù)”。

綜上所述，在借款費(fèi)用資本化問題上，我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際會(huì)計(jì)操作過程中存在著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不真實(shí)，財(cái)務(wù)狀況可比性差的缺陷，嚴(yán)重地影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。為此，筆者建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的借款費(fèi)用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)，通過將理論與實(shí)務(wù)分析相結(jié)合，分析新制度在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用狀況及其不足之處。指出了目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，及缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范。提出了包括完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策。具體措施包括應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)有哪些問題？同時(shí)，隨著我國(guó)入世以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)走向國(guó)際化。制定和實(shí)施符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際化的一個(gè)決定性因素。近年來，財(cái)政部和我國(guó)證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問題。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對(duì)預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)；稅收籌劃

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)稅收籌劃影響分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是我國(guó)財(cái)政部在人民大會(huì)堂同時(shí)的一項(xiàng)條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵(lì)執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進(jìn)行的過程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個(gè)方面，依次為：第一，目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)存貨計(jì)價(jià)方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中對(duì)存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方式祥先進(jìn)先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變，這種形式下，企業(yè)毛利會(huì)產(chǎn)生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國(guó)原有的計(jì)價(jià)方式不能進(jìn)行對(duì)應(yīng)的稅收，可是，如果計(jì)價(jià)方式進(jìn)行了改變，企業(yè)沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行對(duì)策的開展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時(shí)間長(zhǎng)，如果直接或者是限定運(yùn)用后將先進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益和利潤(rùn)都會(huì)受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定是這樣的，倘若運(yùn)用公允價(jià)值的計(jì)量方式，就不能對(duì)計(jì)提折舊和攤銷策略進(jìn)行完成，這種方式還會(huì)提升企業(yè)的稅負(fù)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在對(duì)計(jì)量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會(huì)影響涉稅情況。另外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值的基礎(chǔ)上，對(duì)計(jì)量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行公允價(jià)值進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候需要對(duì)稅收籌劃的空間進(jìn)行擴(kuò)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債以及資產(chǎn)計(jì)量造成了影響。不僅如此，還會(huì)影響損益的計(jì)算。對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的時(shí)候會(huì)受到新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響和限制，最嚴(yán)重的會(huì)影響納稅額度的計(jì)算。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會(huì)因?yàn)樾聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應(yīng)該提出相應(yīng)的對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會(huì)產(chǎn)生很多問題，不能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。為此，本文對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的建議進(jìn)行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范認(rèn)知

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作人員在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該密切關(guān)注我國(guó)政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時(shí)候，可以憑借企業(yè)的特征對(duì)信息管理系統(tǒng)進(jìn)行創(chuàng)建，按照實(shí)際稅收政策進(jìn)行改變，使得企業(yè)可以輕松地應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的變動(dòng)而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該將潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進(jìn)行。

(二)重視與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門溝通

納稅行為在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法中并沒有明確的規(guī)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，稅法自身也比較有特點(diǎn)，所以，在一定的情況下對(duì)企業(yè)稅收籌劃工作增加了困難。針對(duì)這一情況，我們?cè)谶M(jìn)行稅收籌劃工作的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門進(jìn)行實(shí)時(shí)溝通和交流，只有這樣才能夠?qū)Σ糠中屡d業(yè)務(wù)的開展打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)還可以在最短的時(shí)間內(nèi)獲得相關(guān)政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對(duì)于稅收政策信息的獲取要及時(shí)，因?yàn)槎愂照邥?huì)降低政策變動(dòng)產(chǎn)生的影響力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)想要稅收籌劃工作順利的進(jìn)行，還應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作進(jìn)行規(guī)范性的管理，同時(shí)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)賬冊(cè)和會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行規(guī)范完整。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

進(jìn)入新時(shí)期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了大發(fā)展時(shí)期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機(jī)。但是，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長(zhǎng)，使企業(yè)的會(huì)計(jì)核算面臨比較大的問題。如果會(huì)計(jì)核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當(dāng)，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項(xiàng)目的資金使用造成影響，同時(shí)有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

現(xiàn)代企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報(bào)賬等過程，同時(shí)也新加入了會(huì)計(jì)核算之前和核算過程之中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容。而從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在這幾個(gè)方面：

(一)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在的最突出的一個(gè)問題就是其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)科目也比較桓鑾。目前，我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融、石油、銀行等各個(gè)行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會(huì)計(jì)科目，但是卻沒有設(shè)置針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會(huì)計(jì)科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r來設(shè)置會(huì)計(jì)科目，沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本費(fèi)用項(xiàng)目包括土地征用及差錢補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等內(nèi)容。工程的費(fèi)用項(xiàng)目繁多且涉及的會(huì)計(jì)內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開發(fā)間接費(fèi)用就包括工程管理費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、營(yíng)銷設(shè)置建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)、行政管理費(fèi)等內(nèi)容。開發(fā)間接費(fèi)用核算與工程項(xiàng)目的開發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費(fèi)用項(xiàng)目不能明確是屬于哪一特定的開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用支出，在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的屬性進(jìn)行明確，有時(shí)造成在對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用成本進(jìn)行核算時(shí)找不到項(xiàng)目費(fèi)用的出處。會(huì)計(jì)科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期都比較長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)要分成好幾個(gè)階段，項(xiàng)目要通過驗(yàn)收到竣工結(jié)算的時(shí)間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無疑極大地增加了會(huì)計(jì)核算人員的工作量，使得工作人員進(jìn)行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時(shí)間大大增加。

(二)缺乏真實(shí)、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息披露

現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保證企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)確、真實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)需要承擔(dān)更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。不僅需要面對(duì)土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在如此高風(fēng)險(xiǎn)下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風(fēng)險(xiǎn)披露。但是，從目前我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的發(fā)展?fàn)顩r來看，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會(huì)計(jì)體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露得不到強(qiáng)有力的制度保障，不能真實(shí)、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的主要載體是企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要包括了企業(yè)的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動(dòng)情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的信息披露存在比較嚴(yán)重的虛假信息情況。這主要是因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財(cái)務(wù)報(bào)告中對(duì)一些項(xiàng)目的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的失真對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，虛假的會(huì)計(jì)信息不能反映企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因?yàn)橥话l(fā)的事故、金融風(fēng)險(xiǎn)等狀況而陷入危機(jī)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)核算復(fù)雜

目前，我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是先有開發(fā)商自行開發(fā)出來，讓后再向外售賣，加之不少購(gòu)買者都是采用分期付款來購(gòu)房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)銷售一般包括自行開發(fā)后進(jìn)行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進(jìn)行開發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認(rèn)不太一樣。第一種銷售收入的確認(rèn)比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長(zhǎng)、投資大，商品的價(jià)值大等特點(diǎn)，這使得其商品的銷售收入一般通過預(yù)售以及分期付款等方式來進(jìn)行確認(rèn)，這種確認(rèn)方式時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認(rèn)比較簡(jiǎn)單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來進(jìn)行收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益回收時(shí)間長(zhǎng)。此外，由于目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒有一個(gè)定性化的解釋，這使得一些不良開發(fā)商采取投機(jī)取巧的方式來幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問題。例如通過財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表作假等方式來誤導(dǎo)使用者等。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的對(duì)策

(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級(jí)科目

改善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)科目來著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的會(huì)計(jì)科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨(dú)立核算，那項(xiàng)目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費(fèi)用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算的流程，節(jié)省會(huì)計(jì)人員的工作時(shí)間，提高會(huì)計(jì)核算的效率。而在項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項(xiàng)目需要來建立必要的臺(tái)賬，主要包括銷售臺(tái)賬、合同管理臺(tái)賬、物業(yè)管理臺(tái)賬、工程付款臺(tái)賬、所得稅管理臺(tái)賬等，并且對(duì)不同的會(huì)計(jì)核算對(duì)象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項(xiàng)目的成本費(fèi)用記錄清楚，保證竣工結(jié)算的真實(shí)、準(zhǔn)確。

(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對(duì)各類企業(yè)信息進(jìn)行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對(duì)及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個(gè)方面來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露：一是加強(qiáng)對(duì)土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中要對(duì)土地成本以及土地的儲(chǔ)備量等信息進(jìn)行專門的披露注釋。二是項(xiàng)目全過程的資金信息披露。要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的信息進(jìn)行過披露，包括項(xiàng)目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項(xiàng)目的質(zhì)量保證金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金信息進(jìn)行披露也是必要的，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)反饋、媒體組織、國(guó)家監(jiān)管部門等渠道來獲取相關(guān)的信息。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認(rèn)

對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入了解的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售的收入的范圍進(jìn)行確認(rèn)是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩方面來予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時(shí)還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的收入是堅(jiān)決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗(yàn)收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能最后對(duì)銷售收入進(jìn)行確認(rèn)。

三、結(jié)束語

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題的研究已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中一個(gè)非常重要的組成部分。而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算；問題與對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風(fēng)險(xiǎn)較高以及投資時(shí)間較長(zhǎng)的特征。從經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算中，成本結(jié)轉(zhuǎn)期是以建設(shè)開發(fā)周期為準(zhǔn)，那么就要求必須在會(huì)計(jì)核算工作中加強(qiáng)謀劃，來配合工程的開發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價(jià)值特點(diǎn)，銷售常常采取預(yù)售以及分期付款銷售方式，會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，收入確認(rèn)和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績(jī)波動(dòng)非常大。當(dāng)今適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，怎樣在門類諸多的要求、準(zhǔn)則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點(diǎn)相結(jié)合，優(yōu)化現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算措施，使得會(huì)計(jì)人員所提供的會(huì)計(jì)信息可靠真實(shí)，屬于當(dāng)今急需處理的重要問題。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)較為復(fù)雜

房地產(chǎn)商品的銷售常常采取預(yù)售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)當(dāng)中房地產(chǎn)的收入確認(rèn)與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》于商品房所有權(quán)的關(guān)鍵報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)是否轉(zhuǎn)移的問題上有著分歧存在?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)制》中要求以結(jié)算賬單提交至買方且獲得認(rèn)可來作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)規(guī)范，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》當(dāng)中要求以報(bào)酬以及風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移來作為收入確認(rèn)規(guī)范。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)當(dāng)中怎樣應(yīng)用這一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比較的混亂，其關(guān)鍵問題在應(yīng)當(dāng)在哪一階段確認(rèn)為收入。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品成本和售價(jià)不配比

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，對(duì)其開發(fā)之時(shí)，因?yàn)楣こ踢€沒有竣工或者即便產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)完成預(yù)售，預(yù)售款項(xiàng)同樣不能確認(rèn)為收入，結(jié)果就是給應(yīng)用配比原則造成了較大困難。通常商品售價(jià)一直都是圍繞成本來上下波動(dòng)的，但是產(chǎn)品開發(fā)的成本載體為建設(shè)工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導(dǎo)致單個(gè)戶型與樓層的售價(jià)和成本存在明顯不配比。就如同一構(gòu)造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時(shí)候，低層售價(jià)比高層的售價(jià)要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因?yàn)槌虻牟煌蹆r(jià)的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開發(fā)商品成本的載體是建設(shè)工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導(dǎo)致單個(gè)戶型與樓層的售價(jià)和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方式為：依照當(dāng)期完工之后的核算對(duì)象總成本來除以總的建筑開發(fā)面積，計(jì)算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計(jì)算得到的結(jié)果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營(yíng)成果也不具備真實(shí)性。

1.3評(píng)價(jià)指標(biāo)不可以將企業(yè)業(yè)績(jī)真實(shí)反映出來

房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著很強(qiáng)的特殊性，其表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)當(dāng)中常常是業(yè)績(jī)的波動(dòng)很大，對(duì)于一般公司業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)是不適用的。所以，評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)，也不可以單單用指標(biāo)來論好壞，需要透過指標(biāo)來觀察實(shí)際，了解其信譽(yù)資質(zhì)、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量與實(shí)力，以及更關(guān)鍵的表外風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)計(jì)核算工作的完善對(duì)策

2.1收入確認(rèn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的確定以及應(yīng)用

銷售房地產(chǎn)商品收入確認(rèn)需要滿足兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)指的是我國(guó)法規(guī)當(dāng)中要求房地產(chǎn)的銷售一定要滿足的標(biāo)準(zhǔn)或條件：比如針對(duì)出讓方式得到土地使用權(quán)，沒有依據(jù)出讓合同要求支付所有的土地使用權(quán)的出讓金，沒有得到土地使用權(quán)相關(guān)證書，以及沒有依據(jù)出讓合同要求來進(jìn)行開發(fā)投資的，還有權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，沒有依法登記來取得權(quán)屬證書的一系列房地產(chǎn)不能進(jìn)行買賣。與法律標(biāo)準(zhǔn)不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開發(fā)完成，還可能取得了報(bào)酬，且轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，這樣也不可以作為收入進(jìn)行確認(rèn)，相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)屬于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)條件。而專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指的是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)機(jī)制中要求的商品銷售收人的確認(rèn)規(guī)范。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收入確認(rèn)通常是以報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作標(biāo)準(zhǔn)，在理論上較為合理，然而因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)銷售方法的復(fù)雜性以及多樣性，實(shí)際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒有建成完工之前的預(yù)銷售，企業(yè)無論有沒有收取款項(xiàng)，都不屬于現(xiàn)實(shí)的銷售業(yè)務(wù)。預(yù)售合同簽訂且對(duì)預(yù)收貨款進(jìn)行收取與收入確認(rèn)條件不符，不可以作為實(shí)現(xiàn)銷售的依據(jù)，針對(duì)正式房屋銷售合同的簽訂，因?yàn)樯唐匪袡?quán)主要報(bào)酬以及風(fēng)險(xiǎn)還沒有轉(zhuǎn)移到買方，與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收人》中的有關(guān)要求不符，也不可以確認(rèn)為收入，買方在獲取商品房產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候確認(rèn)收入，就會(huì)造成收入的滯后，與收入確認(rèn)原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證書屬于房屋所有權(quán)標(biāo)志，然而并不是確認(rèn)收入的唯一必要性條件。

2.2計(jì)劃銷售價(jià)格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比

計(jì)劃銷售價(jià)格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發(fā)房屋滿足可銷售狀態(tài)的時(shí)候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場(chǎng)、成本等因素來制定計(jì)劃銷售價(jià)格，將其作為成本分配的標(biāo)準(zhǔn)，用實(shí)際的開發(fā)成本來除以計(jì)劃的銷售總額計(jì)算出計(jì)劃銷售成本率對(duì)商品房成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。實(shí)際工作過程中，因?yàn)殚_發(fā)規(guī)模的大小不同，還能夠分成實(shí)際售價(jià)成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法以及計(jì)劃售價(jià)成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法。有關(guān)實(shí)際售價(jià)成本率法，就是在季度的前兩個(gè)月依照實(shí)際售價(jià)乘計(jì)劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進(jìn)行調(diào)整。此種方式對(duì)于開發(fā)規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實(shí)用，其優(yōu)點(diǎn)為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個(gè)月受到房?jī)r(jià)的影響會(huì)存在一定的誤差，而且不可以準(zhǔn)確及時(shí)地提供具體的成本資料。而計(jì)劃售價(jià)成本率法，是一直依照計(jì)劃售價(jià)乘計(jì)劃銷售成本率的方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。此種方法不足為結(jié)轉(zhuǎn)的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時(shí)可靠，而且可以把結(jié)轉(zhuǎn)成本的工作量逐一分散到日常工作當(dāng)中，在一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中都能適用。

2.3增加信息的披露內(nèi)容，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中披露信息含量

（1）需要增加土地儲(chǔ)備量與成本組成的信息。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)成本當(dāng)中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲(chǔ)備與土地儲(chǔ)備成本情況，一定程度上對(duì)于開發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權(quán)的總額不能對(duì)土地儲(chǔ)備信息進(jìn)行判斷。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的附注當(dāng)中披露土地的儲(chǔ)備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應(yīng)當(dāng)增加披露分項(xiàng)現(xiàn)金流量的信息。以公司中每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位，對(duì)經(jīng)營(yíng)開發(fā)過程當(dāng)中所形成的現(xiàn)金流量進(jìn)行披露，包含房地產(chǎn)銷售得到的現(xiàn)金、采購(gòu)工程物資與工資支付需要的現(xiàn)金，借此提升現(xiàn)金流量信息的關(guān)鍵性。

3結(jié)束語

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)還沒有完全發(fā)展成熟，現(xiàn)行機(jī)制對(duì)有的業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理沒有明確要求或者要求不夠嚴(yán)密，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和實(shí)際狀況存在很大出入，有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中有很多問題。但是，伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)逐漸健全，伴隨新會(huì)計(jì)機(jī)制以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則地，會(huì)計(jì)核算工作一定會(huì)不斷的完善規(guī)范起來。

參考文獻(xiàn)

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