房地產(chǎn)公司資金管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)成本管理；管理體系

隨著我國(guó)商品房交易市場(chǎng)的不斷深化改革，房地產(chǎn)公司數(shù)量和規(guī)模以及效益不斷提高，同時(shí)房地產(chǎn)公司相互之間的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇?，F(xiàn)階段我國(guó)新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)公司一路走高，房?jī)r(jià)居高不下，當(dāng)前政府各種調(diào)控措施和限購(gòu)令的頒布使得房地產(chǎn)公司面臨這房子降價(jià)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)界的利潤(rùn)開始縮水，為了面對(duì)這些正在以及即將威脅到房地產(chǎn)公司利潤(rùn)的政策的形式下。財(cái)務(wù)成本的控制和減少開支成了房地產(chǎn)公司最大最重要的問(wèn)題，同樣房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的生存與發(fā)展。但是，仍然有些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理不完善，存在很多不足之處，如財(cái)務(wù)人員水平管理意識(shí)不高、控制薄弱、管理體系不健全、監(jiān)管不力等，公司需要及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并給予解決。

1.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理目前存在的管理問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱且管理辦法老化

目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司管理意識(shí)薄弱，大多數(shù)房地產(chǎn)公司只注意投產(chǎn)前產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及生產(chǎn)要素合理組織的成本管理，忽視投產(chǎn)后的成本管理。一些房地產(chǎn)公司的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，可有可無(wú)；成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，可增可減，因此，造成房地產(chǎn)投產(chǎn)建設(shè)時(shí)財(cái)務(wù)成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行控制。至于財(cái)務(wù)成本管理的手段缺乏現(xiàn)代化管理手段?，F(xiàn)代成本管理的一個(gè)基本要求是成本信息提供的及時(shí)性、全面性和準(zhǔn)確性。隨著我國(guó)房地產(chǎn)公司發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)公司必須實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)今后行業(yè)發(fā)展的要求。

1.2.管理體系不完善不健全

近年來(lái)房地產(chǎn)公司的規(guī)模和數(shù)量不斷壯大，作為房地產(chǎn)公司必須建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，而相反現(xiàn)在的很多房地產(chǎn)公司并沒(méi)有做到，發(fā)展速度遠(yuǎn)超過(guò)了管理體系的改革速度，財(cái)務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。一部分公司雖然在發(fā)展過(guò)程中建立了一套相對(duì)完善的財(cái)務(wù)管理體系，但在具體實(shí)施的過(guò)程中沒(méi)有執(zhí)行不到位，無(wú)法發(fā)揮其作用。房地產(chǎn)公司在快速發(fā)展的過(guò)程中對(duì)員工的使用不合理，職責(zé)不明確，造成管理體系混亂，并沒(méi)有建立一定完善的獎(jiǎng)懲制度，沒(méi)有真正的激發(fā)帶動(dòng)起所有員工的積極心，很難在新型財(cái)務(wù)管理體系中使所有員工發(fā)揮其巨大的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力度。

1.3.房地產(chǎn)公司在整個(gè)項(xiàng)目周期過(guò)程中財(cái)務(wù)成本管理不夠健全

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個(gè)周期過(guò)程包括以下幾個(gè)階段，首先是項(xiàng)目的投資決策，然后到設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目招標(biāo)和投標(biāo)階段，施工階段，投入使用階段，維護(hù)與修理階段。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成核算具有時(shí)間的滯后性的缺點(diǎn)，所以在著每一個(gè)階段財(cái)務(wù)成本管理都必須始終全面貫徹執(zhí)行，而實(shí)際上有些房地產(chǎn)公司對(duì)此認(rèn)識(shí)不到位，使得把財(cái)務(wù)成本的管理重點(diǎn)放在了項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而沒(méi)有足夠重視立項(xiàng)和施工階段，忽視了在項(xiàng)目立項(xiàng)階段的投資決策對(duì)控制財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項(xiàng)目施工階段對(duì)財(cái)務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理的措施

2.1.財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中加強(qiáng)系統(tǒng)管理意識(shí)和運(yùn)用科學(xué)的管理辦法。

房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本的管理意識(shí)以及善于運(yùn)用科學(xué)的管理辦法，要把企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管里視為一個(gè)全面化的全過(guò)程的管理工程，而不是某個(gè)階段性的工作。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中針對(duì)公司不同的成本采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理策略和方法，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，增強(qiáng)公司企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力要從實(shí)際出發(fā)，做到綜合全面的管理包括服務(wù)成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等兼顧物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本，才能真正的做到科學(xué)合理的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。

2.2.建立合理的公司獎(jiǎng)懲制度，激勵(lì)員工熱情提高積極性。

降低成本對(duì)于一個(gè)公司員工其工作態(tài)度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產(chǎn)公司員工的工作積極性和配合以及執(zhí)行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學(xué)的員工激勵(lì)制度是十分需要。當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的獎(jiǎng)懲制度還不完善有些甚至還沒(méi)有正在建設(shè)當(dāng)中沒(méi)有實(shí)施執(zhí)行。這需要各個(gè)房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)特點(diǎn)，開發(fā)并制定出一整套相關(guān)的績(jī)效考核辦法，根據(jù)績(jī)效考核辦法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。

2.3.通過(guò)制度強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理和控制措施

首先房地產(chǎn)公司要建立全面預(yù)算管理體系，全面預(yù)算管理要以提高企業(yè)效益

為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)主體為導(dǎo)向，以銷售和利潤(rùn)為起點(diǎn)，采用倒推，預(yù)測(cè)的方式對(duì)年度及未來(lái)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的精確規(guī)劃。其次是要完善資金管理體系，房地產(chǎn)公司要實(shí)行資金預(yù)算及信息化管理和合理籌集及加強(qiáng)資金的日常管理來(lái)完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預(yù)算管理，應(yīng)該企業(yè)將年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算、月度資金預(yù)測(cè)、月度資金計(jì)劃、日現(xiàn)金流量有機(jī)結(jié)合。再就要改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系主要在于完善公司財(cái)務(wù)成本審批制度和改進(jìn)財(cái)務(wù)核算體系，各級(jí)審批人需基于合理授權(quán)，對(duì)合同評(píng)審，成本費(fèi)用支付等實(shí)施嚴(yán)格意義上的責(zé)權(quán)利合理配置。

3.結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)公司發(fā)展的規(guī)模、速度以及產(chǎn)品的需求量不斷提高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在這新形勢(shì)下如何提高經(jīng)濟(jì)效益，如何做好財(cái)務(wù)成本的全面管理將是房地產(chǎn)公司未來(lái)面臨的長(zhǎng)期問(wèn)題，但也在不斷的完善管理體制，更科學(xué)合理有效的財(cái)務(wù)成本管理體系還需要在今后的發(fā)展中不斷實(shí)踐創(chuàng)新不斷挖掘，結(jié)合自身的房地產(chǎn)公司特色和優(yōu)勢(shì)制定好相應(yīng)的管理對(duì)策，才能保證公司長(zhǎng)久高的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1]袁斌.新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010，（23）。

[2]錢劍.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題與完善對(duì)策[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2010，（02）。

第2篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

隨著商品全球化的趨勢(shì)加深，國(guó)家之間的貿(mào)易往來(lái)越來(lái)越密切，房地產(chǎn)企業(yè)不能局限于企業(yè)的短期效益，應(yīng)當(dāng)注重企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。如何保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)有待解決的問(wèn)題。只有做好資金管理，有效使用企業(yè)資金，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題

（一）管理者的觀念滯后

在目前許多房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，管理者受到知識(shí)水平以及眼界的限制，往往停留在傳統(tǒng)的管理觀念上，認(rèn)為自身的經(jīng)驗(yàn)和能力能夠?qū)ζ髽I(yè)的各方面管理工作進(jìn)行有效規(guī)劃和控制[2]。他們往往認(rèn)為現(xiàn)論和方法就是對(duì)傳統(tǒng)理論的再加工，具有較強(qiáng)的獨(dú)權(quán)意識(shí)，控制了企業(yè)各方面的決策權(quán)。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，此類現(xiàn)象尤為突出。管理者認(rèn)為企業(yè)資金都是一些小數(shù)額的債權(quán)，不需要多加關(guān)注，這對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。

（二）缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，資金拖欠時(shí)間較長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大，資產(chǎn)相對(duì)也比較多，且結(jié)構(gòu)設(shè)置復(fù)雜，多頭管理的問(wèn)題比較突出，資金的管理更是存在較多的問(wèn)題。許多銷售人員未能及時(shí)告知會(huì)計(jì)部門，導(dǎo)致銷售與會(huì)計(jì)核算相脫節(jié)。此外，部分管理人員受到自身專業(yè)素質(zhì)的限制，加上其他管理工作繁重，未能及時(shí)對(duì)資金的回收進(jìn)行核對(duì)，導(dǎo)致拖欠賬款較多，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)作以及資金周轉(zhuǎn)造成了一定的影響。收款工作的不認(rèn)真，加上部分客戶無(wú)力償還、不負(fù)責(zé)任的銷售人員沒(méi)有及時(shí)督促客戶將款項(xiàng)上繳等問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在較大的困難，也使得資金拖欠時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本大大增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目整體盈利水平受到影響。

（三）缺乏完善的內(nèi)部控制

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，內(nèi)部控制機(jī)制的作用未能有效發(fā)揮，沒(méi)有做好銷售審批、回款入賬、定期對(duì)賬、超期催收等工作，導(dǎo)致資金拖欠時(shí)間延長(zhǎng)。因此需要不斷完善內(nèi)部控制，從根本上杜絕資金拖欠的現(xiàn)象發(fā)生。但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，沒(méi)有重視內(nèi)部控制制度的完善，內(nèi)部控制仍停留在形式上，沒(méi)有起到應(yīng)有的作用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行事前、事中、事后控制，從銷售到回款，再到售后服務(wù)，全面掌握產(chǎn)品相關(guān)情況，嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部控制制度各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)執(zhí)行。

（四）缺乏多元化的融資渠道

我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，資金主要靠以下方式取得，例如從銀行貸款、通過(guò)股權(quán)向股東融資以及利用企業(yè)本身的資金。上述方式中要求最高的是股權(quán)融資，一般來(lái)說(shuō)使用這種方式融資的基本是大型房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)完成上市，在中小房地產(chǎn)企業(yè)中較難實(shí)現(xiàn)，所以，通過(guò)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)中最為普通應(yīng)用的融資方式，由可看出融資渠道非常單一，這大大限制了企業(yè)的資金來(lái)源，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求無(wú)法得到滿足。其次，在近年前國(guó)家的宏觀調(diào)控中，陸續(xù)出臺(tái)了諸多類似于限購(gòu)令等法規(guī)，不少房地產(chǎn)企業(yè)從銀行中可貸出的資金越來(lái)越少，根本不足以應(yīng)付。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的應(yīng)對(duì)措施

（一）樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，需要為客戶提供其滿意的賒銷方案是提高企業(yè)銷售量的重要渠道。但房地產(chǎn)企業(yè)也要重視資金的回收管理工作，樹立正確的資金管理意識(shí)，認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成的影響，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金儲(chǔ)備量，保障企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如何完善企業(yè)資金管理制度，首先要從細(xì)化資金管理流程出發(fā)，即加強(qiáng)對(duì)資金全過(guò)程的分析與優(yōu)化，指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行資金管理，并要求負(fù)責(zé)人對(duì)資金的進(jìn)度進(jìn)行全面追蹤，及時(shí)有效的措施是保障企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、降低壞賬產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。然后需要加強(qiáng)資金的監(jiān)督工作，對(duì)企業(yè)各項(xiàng)目的資金的變化以及回款金額進(jìn)行及時(shí)匯報(bào)和入賬，管理層通過(guò)加強(qiáng)管理監(jiān)督通過(guò)一定的手段和方法進(jìn)行催款，保障企業(yè)資金的安全性。對(duì)資金管理人員和銷售人員開展專業(yè)培訓(xùn)，注重老賬的催款工作的有效開展，有助于提升資金的回款率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。

（二）完善信用制度

全面、科學(xué)的信用制度是降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，企業(yè)要重視信用制度的建立，并制定相應(yīng)的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，采用信用分級(jí)制度，并給予一定的信用優(yōu)惠，從而完善企業(yè)的信用制度。首先需要確定相應(yīng)的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、市場(chǎng)占有率以及過(guò)往應(yīng)收款項(xiàng)記錄等方面進(jìn)行全面的衡量，從而判斷企業(yè)的信用度。在實(shí)際管理過(guò)程中，企業(yè)首先需要側(cè)重于三個(gè)基本點(diǎn)：企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力、客戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及發(fā)展前景。在評(píng)定客戶的信用等級(jí)之后，企業(yè)可以與銷售部門進(jìn)行溝通，這主要是由于銷售部門對(duì)客戶的信譽(yù)作為了解。因此，銷售部門需要參與客戶信用等級(jí)的評(píng)定，對(duì)客戶的能力、資產(chǎn)等方面進(jìn)行科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)，從而確定給予客戶怎樣的優(yōu)惠政策。最后在信用管理中，企業(yè)在接受客戶訂單后，需要明確付款時(shí)間以及折扣額度等內(nèi)容，從而最大限度的保障企業(yè)的債權(quán)，降低壞賬的產(chǎn)生。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大，市場(chǎng)占有率也較大，與其他企業(yè)相比，具有較多的融資渠道，其往往注重長(zhǎng)期效益，加上企業(yè)產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)的多元化，具有特殊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是隨著民間資本的壯大，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)的涌入市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的沖擊，加上目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于買方市場(chǎng)，各房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格相差不大，加上部分房地產(chǎn)企業(yè)在新技術(shù)、新材料的應(yīng)用中，不斷提高了市場(chǎng)占有率，使得普通房地產(chǎn)企業(yè)失去了傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地位，而房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品銷售量，有時(shí)不得不做出讓步，例如降低首付額度等。這使得房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)量不斷增加，而回款速度又不嗉躉海增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并且有可能形成壞賬，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好項(xiàng)目可行性研究，在充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，做好項(xiàng)目投資管理，避免缺乏周轉(zhuǎn)資金造成的負(fù)債增加，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金的占有量，企業(yè)需要定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行調(diào)查，并通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)告了解企業(yè)資金情況，從而對(duì)各種項(xiàng)目的資金流動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理，嚴(yán)格按照項(xiàng)目合同約定進(jìn)度付款比例執(zhí)行，將項(xiàng)目管理人員與資金管理責(zé)任掛鉤，并制定相應(yīng)的激勵(lì)制度，提高員工的工作積極性。

（四）融資方式多元化

我國(guó)房地產(chǎn)中目前還未形成完善的金融市場(chǎng)體系，比方說(shuō)很多規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司的融資仍然只能通過(guò)銀行貸款獲得，極少一部分可滿足股權(quán)融資的要求。經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我國(guó)目前在銀行貸款的方式占房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的75%，直接破壞了我國(guó)完善金融市場(chǎng)體系，帶給金融市場(chǎng)很多無(wú)法解決的問(wèn)題可能。我國(guó)現(xiàn)有的政策對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的要求嚴(yán)謹(jǐn)性不足，使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯露出融資方式多元化發(fā)展的形勢(shì)。但由于其無(wú)法持續(xù)性滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要，因此多元化發(fā)展的空間尚有待提升，需要吸納先進(jìn)的資金管理經(jīng)驗(yàn)，打破固態(tài)的融資理念，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)的對(duì)接工作，以真正實(shí)現(xiàn)多元化融資的目標(biāo)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的形式中，現(xiàn)金如同企業(yè)的血脈，貫穿每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額大，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要內(nèi)容，對(duì)企業(yè)的資金安全以及正常運(yùn)營(yíng)具有重要影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視資金管理，積極調(diào)整資金管理策略，使用更合理的資金運(yùn)作方法，擯棄限制發(fā)展的傳統(tǒng)保守觀念，多元化開拓企業(yè)的融資渠道，保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理探討

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）開發(fā)周期長(zhǎng)，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程是巨額資的投入過(guò)程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng)；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過(guò)各種融資手段來(lái)籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

（二）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng)，且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng)，在較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性，還在著許多不確定的因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（三）開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問(wèn)題有：

（一）財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒(méi)有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來(lái)越高。 轉(zhuǎn)貼于

（四）過(guò)度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源，更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過(guò)度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問(wèn)題。

（五）審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問(wèn)題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問(wèn)題，筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議，希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

（一）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來(lái)較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的建立與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競(jìng)爭(zhēng)性，而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況。

第4篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱行業(yè)，既有著它不同于一般工業(yè)企業(yè)，又有著與商貿(mào)企業(yè)不同的特點(diǎn)。也正因?yàn)榇?，很多?guó)家都在企業(yè)統(tǒng)一的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以下，對(duì)這個(gè)行業(yè)又再單獨(dú)行文制定行業(yè)會(huì)計(jì)制度。一家房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)內(nèi)有管理需要，對(duì)外有財(cái)稅監(jiān)管需求，作為一名房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員，如何把握這些要求，如何掌控好財(cái)務(wù)全局，筆者總結(jié)了以下4個(gè)方面的特點(diǎn)，并試圖找到比較好的解決辦法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

一、會(huì)計(jì)主體架構(gòu)的不同

房地產(chǎn)公司因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)品屬性特別（屬不動(dòng)產(chǎn)），一般按項(xiàng)目所在地設(shè)立分(子公司)，稅收上主要是受營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的影響（在不動(dòng)產(chǎn)所在地產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)），屬產(chǎn)品型子公司，公司在當(dāng)?shù)匾蛲恋貎?chǔ)備量的不穩(wěn)定而在主體上具有不可持續(xù)性，壽命期與其所屬的管理母公司不同。這不同于工業(yè)企業(yè)設(shè)立的營(yíng)銷型子公司或生產(chǎn)型子公司。

二、成本管理控制的不同

房地產(chǎn)公司對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)主要是依靠發(fā)包來(lái)完成的，也就是主要是委托“生產(chǎn)”完成的，一些項(xiàng)目的施工和設(shè)計(jì)單位多達(dá)上100家，工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建設(shè)很個(gè)性化，成本核算管理往往采取的是“吸收法”，成本數(shù)據(jù)取得具有分散性和不確定性，基礎(chǔ)成本信息數(shù)據(jù)完全依賴于外部，因此造成公司在工程質(zhì)量管理和成本控制上具有間接性，財(cái)務(wù)的成本控制有時(shí)顯得“隔靴撓癢”，成本管理不具備良好的可控性。同時(shí)又因?yàn)楫a(chǎn)品的多樣化和異質(zhì)性，使標(biāo)準(zhǔn)成本法的應(yīng)用和歷史成本的參考都失去了應(yīng)用的意義。這些不同于工業(yè)企業(yè)“推進(jìn)法”的成本核算管理，也不具備工業(yè)企業(yè)成本管理上良好的追溯性和標(biāo)準(zhǔn)成本法應(yīng)用的土壤條件。

三、稅收管理節(jié)點(diǎn)的不同

房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品建設(shè)周期短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則三五年，且納稅金額基數(shù)很大，因此在稅法定義上將納稅義務(wù)一律提前到實(shí)收款環(huán)節(jié)，且較為嚴(yán)格，如：營(yíng)業(yè)稅按預(yù)收款產(chǎn)生納稅義務(wù)，土增稅按預(yù)收款預(yù)征，所得稅按預(yù)收款預(yù)計(jì)毛利率預(yù)繳所得稅等。又因房地產(chǎn)建設(shè)涉及行業(yè)諸多，取得的發(fā)票種類繁雜，造成房地產(chǎn)公司的稅收管理風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)的稅收管理節(jié)點(diǎn)因此而貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整條環(huán)節(jié)，從拿地、立項(xiàng)、工程支付、預(yù)收款、竣工結(jié)算，一直到完工交付之后的土增清算和所得匯算。涉及的稅種達(dá)10種之多，可籌劃的空間大。而工業(yè)企業(yè)一般稅收節(jié)點(diǎn)較少，流轉(zhuǎn)稅具有一定的轉(zhuǎn)嫁性和間接性，納稅資金占用成本較低，稅收籌劃空間較小。

四、資金和融資管理重點(diǎn)的不同

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理重點(diǎn)在開發(fā)成本，負(fù)債管理重點(diǎn)在應(yīng)付款和長(zhǎng)期借款。相比較工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)占用資金規(guī)模更大，占用資金周期更長(zhǎng)（動(dòng)則一二年以上）。主要的資金核算和管理在于長(zhǎng)至三年五載的直接成本投資和應(yīng)付款結(jié)算，也因此房地產(chǎn)公司一般都單設(shè)有“成本控制”部門負(fù)責(zé)更前端的成本審核和付款結(jié)算?；I資方面，一般利用在建工程抵押等貸款手段，主要是長(zhǎng)期融資，且融資工作呈長(zhǎng)態(tài)，融資成本在產(chǎn)品成本中占比比較高。而工業(yè)企業(yè)注重存貨周轉(zhuǎn)效率，重點(diǎn)在應(yīng)收信用管理和存貨管理上，融資方面多用設(shè)備廠房抵押和倉(cāng)單質(zhì)押貸款以滿足流動(dòng)資金需求，一般融資次數(shù)較少，且融資成本較低。

綜觀以上內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)相比較傳統(tǒng)制造業(yè)有著它很多特殊的地方，針對(duì)以上特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)起碼可以在以下方面挖掘財(cái)務(wù)工作的潛力：

1.機(jī)構(gòu)設(shè)置：在會(huì)計(jì)主體的設(shè)置按每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立，并一般設(shè)立為分公司性質(zhì)，這樣可以采用企業(yè)所得稅總分機(jī)構(gòu)匯總形式，利于總分機(jī)構(gòu)之間稅負(fù)優(yōu)惠的轉(zhuǎn)移。財(cái)務(wù)組織上可以總部外派財(cái)務(wù)人員控制和建設(shè)，這樣更易于管理。

2.成本管理：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等這些特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。如：前期工程中的樁基測(cè)試，成本動(dòng)因可以追溯到本項(xiàng)目工程的“樁基個(gè)數(shù)”，這樣一個(gè)作業(yè)中心可以在不同項(xiàng)目工程中找到共同點(diǎn)，從而使不同的項(xiàng)目產(chǎn)品成本具有一定的可比性，提高成本管理水平。通過(guò)對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制,克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn),并且將以往不可控的間接費(fèi)用在ABC中變?yōu)榭煽?。作業(yè)成本法還可以很好的與房地產(chǎn)開發(fā)流程相結(jié)合，如：將前期工程中又分為勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等各個(gè)作業(yè)中心，然后進(jìn)一步再將勘察費(fèi)分解為樁基測(cè)試和沉降觀測(cè)，并尋找它們發(fā)生的成本動(dòng)因。利用這樣一種解剖“麻雀”的辦法，使財(cái)務(wù)人員的成本控制工作深入到工程技術(shù)等建設(shè)一線，使財(cái)務(wù)成本管理工作不再只停留在“隔靴撓癢”的階段。

3.稅收管理：房地產(chǎn)稅收節(jié)點(diǎn)管理要貫穿“資金成本”和“稅收籌劃”的意識(shí)。在營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅方面，要集合營(yíng)銷部門，利用前期框架合同以及正式的預(yù)售合同中的條款，盡量在網(wǎng)簽之前將客戶收款做到“其他應(yīng)付款-誠(chéng)意金”中去。并就發(fā)票開具時(shí)間等與客戶之間進(jìn)行統(tǒng)一界定，在取得預(yù)售許可證并簽訂正式商品房銷售合同之前，將營(yíng)業(yè)稅節(jié)點(diǎn)控制和會(huì)計(jì)核算當(dāng)中“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”之間的轉(zhuǎn)換完全同步和一致，這樣一方面防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一方面也將使財(cái)務(wù)內(nèi)部開票稽核具有可控性。在土增稅方面，爭(zhēng)取利用現(xiàn)行政策取得優(yōu)惠的預(yù)征率，對(duì)各項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行項(xiàng)目之間的預(yù)先統(tǒng)籌安排，以增大清算項(xiàng)目的成本扣除數(shù)，降低土增稅級(jí)差稅率。加強(qiáng)與項(xiàng)目部和營(yíng)銷部的配合，掌握好竣工和銷售的節(jié)奏，盡量將清算的主動(dòng)性掌握在自己手中，避免被動(dòng)清算的局面（稅局三種通知清算的狀況）。這些都能起到要么少納稅、要么推遲納稅減少資金占用的效果。所得稅方面，爭(zhēng)取向稅局拿到較低的預(yù)征毛利率，并結(jié)合會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的時(shí)間，控制好匯算所屬年度的收入和成本費(fèi)用配比，采取加大期間費(fèi)用或公司間轉(zhuǎn)移期間費(fèi)用、將有扣除限額規(guī)定的費(fèi)用轉(zhuǎn)為不受限費(fèi)用入賬等等手段減少稅收。另外，還要與各項(xiàng)目當(dāng)?shù)囟悇?wù)局建立長(zhǎng)期對(duì)話機(jī)制，早用活用一些有利于自己的稅收條文?？傊龅剑簩I(yè)籌劃、對(duì)內(nèi)合同、對(duì)外勾兌，合理合法。

4.資金和融資管理。財(cái)務(wù)要做好資金管理就必須參與到開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中去，處理好業(yè)主單位、設(shè)計(jì)單位、承包單位、監(jiān)理單位和政府部門的平衡關(guān)系，并在防范各方面違約風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，挖掘出資金成本最低的一套財(cái)務(wù)管理模式。一方面“應(yīng)收早收”，及時(shí)研究利用國(guó)家最新金融和資本市場(chǎng)政策，充分利用在建工程抵押、應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款，并積極開拓利用內(nèi)部集資（200個(gè)借貸單位以內(nèi)不為非法集資）和銀行信托貸款等，控制好資產(chǎn)負(fù)債率（所得稅上利息扣除有關(guān)聯(lián)方借貸不超注冊(cè)資本2倍規(guī)定；銀行也對(duì)自有資本金有最低限額要求等），使公司的加權(quán)資金成本最低，股東權(quán)益最大化。另外一方面“應(yīng)付晚付”，加強(qiáng)與成本中心、項(xiàng)目中心等前端部門的配合，控制好付款節(jié)奏，利用多種如遠(yuǎn)支、銀承等付款手段，在沒(méi)有違約成本付出的情況之下，晚付晚達(dá)，減少公司資金占用成本。對(duì)分子公司的資金管理方面，未來(lái)可建立統(tǒng)一的資金平臺(tái)和加強(qiáng)銀行賬戶管理，利用第三方銀行機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)網(wǎng)銀賬戶集成劃撥和資金權(quán)限分級(jí)管理，從而實(shí)現(xiàn)“收支兩條線”的管理，“收”有網(wǎng)銀“集團(tuán)上收”，做到無(wú)資金沉淀；“支”有網(wǎng)銀“集團(tuán)劃撥”，預(yù)算內(nèi)開支，避免資金流失。

5.預(yù)算管理，首先從建立公司統(tǒng)一的內(nèi)控機(jī)制平臺(tái)做起，主要是突破各部門分塊建立內(nèi)控的局限，建立公司高層面的內(nèi)控制度，將各分子公司、各項(xiàng)目和各中心有機(jī)的拉到幾條綱和一張網(wǎng)上。在建立起統(tǒng)一的內(nèi)控平臺(tái)和流程上，全面預(yù)算就自然而上，很快將成為公司管理的利器。全面預(yù)算能有效減少管理層級(jí)，減少公司間和中心間的溝通轉(zhuǎn)換成本，提高管理效率。

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第5篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

關(guān)鍵詞：建筑安裝；工程造價(jià)；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)： TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房地產(chǎn)建筑安裝工程造價(jià)是工程管理的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，貫穿了整個(gè)工程的全過(guò)程，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，建筑安裝工程既要獲取經(jīng)濟(jì)利益又有較高的技術(shù)要求，在經(jīng)濟(jì)利益的引誘下，對(duì)工程技術(shù)產(chǎn)生了負(fù)面影響，因此，必須加強(qiáng)工程造價(jià)管理，完善我國(guó)目前工程造價(jià)管理模式，對(duì)今后的建筑安裝工程發(fā)揮更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)建筑安裝工程造價(jià)管理存在的問(wèn)題分析

1、管理意識(shí)不強(qiáng)

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理主要依靠工程結(jié)束后的核算，但是現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)行業(yè)定義為高利潤(rùn)的行業(yè)，這就造成了企業(yè)管理者對(duì)成本管理的概念和意識(shí)不明確，弱化了成本管理的重要性。大部分企業(yè)只注重對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本的計(jì)算，而對(duì)于原料的采購(gòu)與房屋的銷售和服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計(jì)算并沒(méi)有給予足夠的重視，無(wú)法形成一個(gè)系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條，這些都是最基礎(chǔ)的企業(yè)成本管理方法。

2、缺乏有效的資金管理的方法和手段

對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)資金就是血液是發(fā)展的必要產(chǎn)物，現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司存在著普遍的低水平管理、沒(méi)有良好的計(jì)劃性。對(duì)于當(dāng)前的很多公司，他們?cè)趯?duì)項(xiàng)目開展的時(shí)候，測(cè)算的僅僅只有成本，對(duì)于資金的測(cè)算非常的少甚至有的公司都沒(méi)有這方面的東西。但是資金管理對(duì)房地產(chǎn)的成本控制卻起著非常重要的作用。

3、房地產(chǎn)投資決策階段存在的問(wèn)題

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，投資過(guò)熱的情況在房地產(chǎn)工程建設(shè)方面屢見不鮮，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)工程造價(jià)的提高。還有一個(gè)原因是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)前缺乏科學(xué)的工程造價(jià)評(píng)估，大多數(shù)時(shí)候都是僅憑建筑專家以及項(xiàng)目承建人借鑒已完成的項(xiàng)目對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)的估算。與此同時(shí)，“概算超估算，預(yù)算超概算，決算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象在建筑行業(yè)愈演愈烈。

4、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段存在的問(wèn)題

（1）設(shè)計(jì)招標(biāo)不全面。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)我們只注重方案設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)，對(duì)于技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)的招標(biāo)的工作做的很不到位。

（2）現(xiàn)行設(shè)計(jì)收費(fèi)模式的不合理。目前大多建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)由工程的總造價(jià)以及建筑面積的大小決定。由此導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位為了追求自己的利潤(rùn)，擴(kuò)大工程規(guī)模，加大梁柱截面，加強(qiáng)混凝土強(qiáng)度等。這些行為不僅浪費(fèi)大量的資金而且還讓設(shè)計(jì)方案達(dá)不到最好的效果。

5、房地產(chǎn)施工階段存在的問(wèn)題

（1）現(xiàn)場(chǎng)簽證管理的混亂。部分監(jiān)理工程師業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對(duì)于合同內(nèi)容和預(yù)算的相關(guān)規(guī)定不了解不熟悉，對(duì)于不應(yīng)簽證對(duì)其簽證。有些簽證單由承包單位填寫，為了得到更高的利潤(rùn)，弄虛作假、巧立名目，故意扭曲合同含義，高估預(yù)算，以少報(bào)多，為了滿混過(guò)關(guān)故意將簽證化整為零。

（2）現(xiàn)行定額計(jì)價(jià)差異較大。房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的計(jì)價(jià)未實(shí)行統(tǒng)一量，仍舊按照舊的方式進(jìn)行，沒(méi)充分發(fā)揮價(jià)值規(guī)律的作用，指導(dǎo)價(jià)為市場(chǎng)價(jià)，采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法解決市場(chǎng)問(wèn)題。

二、安裝房地產(chǎn)土建工程的銜接部位及其相關(guān)措施

安裝工程的過(guò)程要根據(jù)土建澆搗混泥土的進(jìn)度來(lái)進(jìn)行，并做好預(yù)留配合工作，這時(shí)土建工程安裝的關(guān)鍵程序，也是對(duì)施工的質(zhì)量和進(jìn)度的一種考核，也是一項(xiàng)重要的環(huán)節(jié)。銜接結(jié)構(gòu)主要有：現(xiàn)澆混泥土樓板處的銜接、預(yù)制樓板施工處的銜接，梁柱結(jié)構(gòu)施工處的銜接和二結(jié)構(gòu)施工處的銜接。它們都是相互配合、相互連接的環(huán)節(jié)，是安裝時(shí)必須要考慮的細(xì)節(jié)性問(wèn)題。在混泥土澆搗前，安裝部門或者安裝人員要對(duì)建筑處的電氣、排水、通風(fēng)等問(wèn)題進(jìn)行檢查，要配合土建工程的施工。在安裝火災(zāi)報(bào)警器和家用電氣時(shí)，安裝人員要選擇合理的位置，排列好次序，依次進(jìn)行安裝，當(dāng)出現(xiàn)一些重疊和交叉情況時(shí)，要防止漏電、漏水等情況的出現(xiàn)，做好必要的預(yù)防措施?？傮w來(lái)看，安裝與土建工程在主體結(jié)構(gòu)施工開始階段，安裝人員一定要按照土建澆搗混泥土的要求嚴(yán)格的進(jìn)行施工和安裝，一層一層的做好對(duì)機(jī)電預(yù)埋預(yù)留工作，保證安裝工作的有效進(jìn)行，提高后續(xù)工作的質(zhì)量和施工的進(jìn)度。

在土建工程的施工之前，安裝人員已經(jīng)了解了相關(guān)的要安裝的安裝計(jì)劃或者了解了有關(guān)的圖紙、施工方案等，深入的對(duì)土建的地面、房屋和有關(guān)其它建筑都有了相關(guān)的認(rèn)識(shí)，了解了它們之間的連接方式，仔細(xì)的審閱了安裝施工方案與土建工程方案的一致性，具體知道了套管的位置、尺寸規(guī)格和數(shù)量等方面的要求。對(duì)埋管工作進(jìn)行了有效的預(yù)防，并且積極的編制出了施工的具體方案和措施。所以說(shuō)在基礎(chǔ)施工的時(shí)候，要積極的做好建筑物地下的安裝工作，要定期的進(jìn)行檢查，保證基礎(chǔ)施工階段安裝與土建工程的銜接是正確的。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)管理的對(duì)策與措施

1、健全房地產(chǎn)工程造價(jià)管理體系

加強(qiáng)工程造價(jià)管理必須健全管理體系，明確部門之間的分工以及部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主不規(guī)范行為的約束，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，加強(qiáng)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)管理，制定相應(yīng)的政策法規(guī)，明確該機(jī)構(gòu)的任務(wù)和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。加強(qiáng)合同管理，使合同管理與法制化相統(tǒng)一，增強(qiáng)合同的法律力度，保證合同雙方的利用，促進(jìn)工程造價(jià)管理的科學(xué)化、合理化，有助于工程的良好運(yùn)行。

安裝工程造價(jià)管理貫穿整個(gè)安裝工程周期，加強(qiáng)建設(shè)安裝工程整個(gè)生命周期（包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段）的系統(tǒng)管理，考慮安裝工程總體的造價(jià)和成本，把建設(shè)階段和運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段融為一體。統(tǒng)一業(yè)主單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位的造價(jià)日志，保證單位之間的相互溝通。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)安裝設(shè)計(jì)階段關(guān)于造價(jià)管理的對(duì)策

一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案可以給企業(yè)帶來(lái)良好的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。設(shè)計(jì)階段控制主要是施工圖紙出來(lái)之前的成本控制。通常情況下，大型房地產(chǎn)公司在多年積累的基礎(chǔ)上，都會(huì)設(shè)置本單位的標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)，這樣不但有利于降低成本，而且可以精確控制成本。若沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)，就要重視設(shè)計(jì)概算。當(dāng)前，有不少公司為縮短開發(fā)周期，在未出概算的情況下盲目施工，導(dǎo)致設(shè)計(jì)修改不斷，費(fèi)用成本增加。實(shí)現(xiàn)有效地控制變更數(shù)量與修改數(shù)量，需要最終圖紙齊全，這樣招標(biāo)階段就可以直接與施工單位進(jìn)行總價(jià)包干，對(duì)建安的成本也會(huì)較大程度的控制。因?yàn)榻ò渤杀净究梢哉嫉匠恋爻杀疽酝獾目偝杀镜?0% ，所以總體成本也會(huì)得到有效的控制。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑安裝工程的投標(biāo)報(bào)價(jià)管理工作

要使用嚴(yán)格的招投標(biāo)、議標(biāo)、協(xié)議采購(gòu)等多種方式來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的另一方的選擇，這樣才能選擇出更加合適和有利的合作伙伴。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范的管理，大部分的房地產(chǎn)公司已經(jīng)大量的采用招投標(biāo)的方式來(lái)尋找伙伴，一方中標(biāo)以后，發(fā)包方會(huì)和承包的單位簽訂一個(gè)合約，合同是項(xiàng)目的開始也是成本控制利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的保障，所以我們?cè)诤炗喓贤臅r(shí)候要保障雙方的權(quán)益，劃清界限要清晰，這樣才能確保合同的順利執(zhí)行。合同簽訂過(guò)程需要走審批流程，審批通過(guò)后記錄備檔。此時(shí)作為成本管理人員，需要將該份合同的成本拆分到科目體系中去。

5、加強(qiáng)房地產(chǎn)施工階段造價(jià)管理對(duì)策

項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)，很多項(xiàng)目對(duì)實(shí)施建設(shè)的成本控制重視不足，導(dǎo)致最后總成本的超支。要嚴(yán)格控制工程簽證，施工前盡力減少簽證次數(shù)和費(fèi)用、減少返工修改費(fèi)用，避免簽證重復(fù)計(jì)費(fèi)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡力減少因設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)人員水平差異、惡劣天氣等主客觀因素的影響，這些原因會(huì)導(dǎo)致工期延誤，提高成本。妥善做好協(xié)調(diào)和糾紛處理工作，施工過(guò)程就是協(xié)調(diào)各單位有序工作的過(guò)程，必須協(xié)調(diào)好各工種的交叉作業(yè)，若協(xié)調(diào)不好不僅會(huì)影響工期，還會(huì)造成大量的浪費(fèi)，甚至?xí)l(fā)生索賠。

6、加強(qiáng)房地產(chǎn)竣工決算階段的造價(jià)管理工作

竣工決算階段是最后一道關(guān)卡，在最后一道關(guān)卡必須做好房地產(chǎn)造價(jià)管理工作。為此，工作中應(yīng)堅(jiān)持深人施工現(xiàn)場(chǎng)，了解工程變更內(nèi)容具體做法。熟悉工程變更、增減工程量情況，為決算審計(jì)打下基礎(chǔ)。同時(shí)要建立嚴(yán)格的審計(jì)制度。只有堅(jiān)持嚴(yán)格的辦法和程序才能保證決算的真宴性，嚴(yán)肅性。掌握建設(shè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工每一環(huán)節(jié)的第一手資料，為客現(xiàn)公正地確定工程造價(jià)提供可靠的審計(jì)依據(jù)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在完善房地產(chǎn)安裝工程造價(jià)管理制度和健全管理體系的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)當(dāng)不斷深化改革，適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和建筑行業(yè)的更新和發(fā)展，需要企業(yè)全員加強(qiáng)認(rèn)識(shí)共同參與和支持，更需要造價(jià)工作者的不斷努力、精益求精以便把建筑安裝工程安裝造價(jià)管理工作工作做得更好。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

第7篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題及對(duì)策

一、財(cái)務(wù)管理的概念與特點(diǎn)

財(cái)務(wù)管理指的是在整體目標(biāo)一定的情況下，對(duì)購(gòu)置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中現(xiàn)金的流量即營(yíng)運(yùn)的資金，以及利潤(rùn)分配的管理。財(cái)務(wù)管理是依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財(cái)務(wù)管理原則，來(lái)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)的組織活動(dòng)，并對(duì)財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說(shuō)，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施處理經(jīng)濟(jì)管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的復(fù)雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點(diǎn)明顯。財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面：第一，財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)管理工作具有很強(qiáng)的綜合性；第二，財(cái)務(wù)管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財(cái)務(wù)管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營(yíng)、技術(shù)應(yīng)用是否先進(jìn)，是否運(yùn)用了得當(dāng)?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的影響，但也會(huì)帶來(lái)一定的危機(jī)。基于現(xiàn)狀，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實(shí)施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機(jī)行為、保護(hù)合理需求。抑制投機(jī)行為是當(dāng)前最緊急的任務(wù)，而長(zhǎng)期的任務(wù)便是保護(hù)合理的需求。國(guó)務(wù)院有關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時(shí)，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進(jìn)行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對(duì)待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動(dòng)性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實(shí)施宏觀調(diào)控的時(shí)候，對(duì)房產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱的地區(qū)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)待，防止畸形的發(fā)展。對(duì)房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應(yīng)用一樣的措施了，否則容易抑制到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題，不是單獨(dú)的現(xiàn)象，也不是簡(jiǎn)單房地產(chǎn)自身的問(wèn)題。這些問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及經(jīng)濟(jì)體制中很多問(wèn)題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財(cái)務(wù)管理面臨的問(wèn)題

我國(guó)近年來(lái)的宏觀調(diào)控政策，包括有國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知以及新國(guó)八條，主要都是為了抑制房?jī)r(jià)上漲，對(duì)貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，以及近期推出的限購(gòu)政策，加強(qiáng)保障性住房等等。這些政策的出臺(tái)說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題非常嚴(yán)重，也說(shuō)明了政府對(duì)這些問(wèn)題有清醒的頭腦，并有決心來(lái)調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題，重點(diǎn)就在對(duì)住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺(tái)，也使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問(wèn)題也應(yīng)運(yùn)而生。

1.在外，財(cái)務(wù)管理面臨著以下一些問(wèn)題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒(méi)有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來(lái)。還有因?yàn)殂y行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來(lái)越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)是一個(gè)大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤(rùn)空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴(yán)重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運(yùn)用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財(cái)務(wù)管理的任務(wù)之一。

(3)銀行放款條件嚴(yán)苛

隨著融資越來(lái)越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴(yán)苛，因而對(duì)企業(yè)自身信用的標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強(qiáng)同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理。

2.在內(nèi)，財(cái)務(wù)管理也存在一些問(wèn)題：

(1)長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財(cái)務(wù)”與“會(huì)計(jì)”不分這一現(xiàn)象，財(cái)務(wù)管理被包含在會(huì)計(jì)工作中，管理內(nèi)容也被局限在營(yíng)運(yùn)的資金管理這一方面，且沒(méi)有得到足夠的重視。財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)沒(méi)有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，水平參差不齊。

(2)財(cái)務(wù)管理制度不嚴(yán)，管理沒(méi)有適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和措施。沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)督檢查部門和機(jī)構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財(cái)務(wù)活動(dòng)也越來(lái)越復(fù)雜，沒(méi)有配套的信息系統(tǒng)對(duì)其實(shí)施信息管理和控制。

四、財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.財(cái)務(wù)管理的意識(shí)要加強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算、營(yíng)運(yùn)資金的管理以及財(cái)務(wù)控制這些工作應(yīng)當(dāng)予以重視，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次要得以提升，對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性和必要性必須在思想上提高認(rèn)識(shí)，在企業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的中心地位應(yīng)得到確定。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)管理水平的提高，以及對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)要求必須嚴(yán)格，明確這些財(cái)務(wù)人員的工作責(zé)任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項(xiàng)資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識(shí)豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來(lái)分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和關(guān)系，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠提出合理、科學(xué)的建議和意見。

2.信用的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強(qiáng)信用這一觀念，做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范經(jīng)營(yíng)，從而能將自身的信用等級(jí)提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強(qiáng)合作，爭(zhēng)取利用大企業(yè)的高等級(jí)信用為自身進(jìn)行擔(dān)保，最終獲得銀行的貸款，實(shí)現(xiàn)融資。還應(yīng)同金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況向銀行進(jìn)行通報(bào)，使銀行對(duì)企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟(jì)狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評(píng)定，最終獲得資金，開展經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

3.財(cái)務(wù)管理日常預(yù)算及經(jīng)營(yíng)工作要加強(qiáng)

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的編制和執(zhí)行好財(cái)務(wù)預(yù)算，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。根據(jù)制訂的預(yù)算，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)施加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任以及兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲等這些措施。

對(duì)日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計(jì)、保證。現(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對(duì)資金的收入與支出進(jìn)行估算，對(duì)現(xiàn)金流入與流出的時(shí)間進(jìn)行確定，對(duì)未來(lái)需要的資金能夠有良好的預(yù)測(cè)，且對(duì)資金需要能夠切實(shí)及時(shí)的保證。嚴(yán)格把關(guān)好公司款項(xiàng)，規(guī)定清楚付款的條件，且及時(shí)收回款項(xiàng)，完成交易。

4.財(cái)務(wù)管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循針對(duì)性、操作性以及強(qiáng)制性原則來(lái)制定財(cái)務(wù)的會(huì)計(jì)制度，其制訂的財(cái)務(wù)管理體系必須符合企業(yè)的實(shí)際需要：首先財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)要專門的設(shè)立，對(duì)企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財(cái)會(huì)管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對(duì)預(yù)算編制和決算等等實(shí)施工作進(jìn)行統(tǒng)一的管理；其次要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應(yīng)的如現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷、稽核等財(cái)務(wù)管理制度；最后，強(qiáng)化監(jiān)督的機(jī)制，制定起相應(yīng)的考核制度。規(guī)范程序，對(duì)工作人員責(zé)任進(jìn)行明確，保證財(cái)務(wù)行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行正常。

5.財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)化

第8篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 成本管理 質(zhì)量管理

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理概述

在房地產(chǎn)開發(fā)中，廣義的項(xiàng)目管理內(nèi)容主要包括項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項(xiàng)目建設(shè)是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設(shè)項(xiàng)目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過(guò)不斷的決策和實(shí)施的一系列過(guò)程，同時(shí)在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標(biāo)的程序和過(guò)程。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的項(xiàng)目管理應(yīng)該包含項(xiàng)目統(tǒng)籌管理和項(xiàng)目的施工管理。

其中，項(xiàng)目統(tǒng)籌管理主要包括項(xiàng)目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，各開發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項(xiàng)目實(shí)施成功的關(guān)鍵要素。它需要在各項(xiàng)管理制度及考核制度完善的前提下才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工的全過(guò)程管理則包括：招投標(biāo)管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的定位計(jì)劃的實(shí)施。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的工程項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程中進(jìn)行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理措施

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，就需要堅(jiān)持全面的觀點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施。

1、成本管理

成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的最終目的是為了獲得利潤(rùn)的最大化，因此，在追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項(xiàng)目的定位到計(jì)劃、再到初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個(gè)階段都需要進(jìn)行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都要做到對(duì)自己產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、項(xiàng)目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運(yùn)營(yíng)出發(fā)，通過(guò)價(jià)值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)各個(gè)階段的造價(jià)進(jìn)行有效的控制。

2、進(jìn)度管理

房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到完工，事先都會(huì)做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對(duì)于項(xiàng)目施工而言，投入的資金是有時(shí)間價(jià)值的，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到結(jié)束的時(shí)間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分，主要?jiǎng)澐譃閹讉€(gè)節(jié)點(diǎn)，細(xì)化到什么時(shí)間出正負(fù)零，什么時(shí)間封頂，什么時(shí)間驗(yàn)收等，做好這幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對(duì)項(xiàng)目工程的全局管理，主要是通過(guò)施工單位的定期檢查，及時(shí)采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

3、合約管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目實(shí)施必須按照完善的合約來(lái)進(jìn)行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實(shí)低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，招標(biāo)是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標(biāo)過(guò)程也可以讓建設(shè)方更多的對(duì)過(guò)程實(shí)施者和控制的過(guò)程進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)，制定完善的招標(biāo)制度有效減少了風(fēng)險(xiǎn)要素，因此，在進(jìn)行合約管理時(shí)，應(yīng)該在項(xiàng)目管理中設(shè)立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

4、目標(biāo)責(zé)任管理

在房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，為了有效進(jìn)行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)的管理責(zé)任明確到每一個(gè)部門，明確到每一個(gè)責(zé)任人，各部門負(fù)責(zé)人直接對(duì)企業(yè)總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，以此來(lái)確保各項(xiàng)目的執(zhí)行和完成。同時(shí)，在各項(xiàng)目?jī)?nèi)部，項(xiàng)目經(jīng)理可以將項(xiàng)目劃分為更加細(xì)化的責(zé)任單元，進(jìn)行權(quán)責(zé)分明，這樣就有助于項(xiàng)目組織對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況和進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行有效的考核和評(píng)估，以便促進(jìn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

5、質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設(shè)項(xiàng)目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設(shè)想。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，要重視對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點(diǎn)：首先，嚴(yán)格按照招標(biāo)約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；其次，在驗(yàn)收過(guò)程中所獲得的任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，必須進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做到有理有據(jù)；同時(shí)，在質(zhì)量驗(yàn)收中對(duì)材料的驗(yàn)收要求提供實(shí)驗(yàn)報(bào)告，提供必要的訂貨驗(yàn)貨考察報(bào)告；另外，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴(yán)格的懲罰措施。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的始終，項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中必須對(duì)各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)刻保持著清晰的頭腦，認(rèn)真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李志勇.論項(xiàng)目管理中施工進(jìn)度的管理[J].科技信息，　2006，（07）

第9篇：房地產(chǎn)公司資金管理制度范文

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型

我國(guó)在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動(dòng)后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項(xiàng)有效的間接金融工具對(duì)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善是條好出路。

房地產(chǎn)投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個(gè)法律使日本信托業(yè)步入了新時(shí)期。日本以金錢信托為主，不動(dòng)產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個(gè)最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。

我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過(guò)橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的考慮，對(duì)資金起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計(jì)劃。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)資金供給問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國(guó)內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運(yùn)作規(guī)范、市場(chǎng)前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國(guó)金融市場(chǎng)中，社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長(zhǎng)和專業(yè)性等特點(diǎn)，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問(wèn)題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來(lái)了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對(duì)區(qū)域性知識(shí)領(lǐng)域，而我國(guó)在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場(chǎng)上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)外囤積了大量場(chǎng)外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對(duì)稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問(wèn)題。我國(guó)為了降低投資基金風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國(guó)家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)投資”。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這些規(guī)定限制較多，必然會(huì)束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來(lái)看，我國(guó)居民現(xiàn)在高達(dá)14萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)吸收各類社會(huì)閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，如保險(xiǎn)公司、社保基金、養(yǎng)老基金、民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主等等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。

拓展房地產(chǎn)投資基金的市場(chǎng)空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)中有問(wèn)題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營(yíng)和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場(chǎng)化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：