土地價值評估方法精選(九篇)

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第1篇：土地價值評估方法范文

【關鍵詞】 拆遷補償；房地合一；房地分離

一、引言

自改革開放以來，房地產行業(yè)成為我國經濟發(fā)展支柱產業(yè)的同時，全國各地因拆遷而引發(fā)的暴力惡性事件也頻頻發(fā)生。盡管自1991年起我國先后頒布了《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物權法》以及《國有土地上房屋征收與補償條例》等一系列針對性的規(guī)章制度，但始終未能真正有效解決問題，其根本原因在于對被拆遷人的補償不合理。近年來，房屋拆遷補償問題日益成為社會關注的焦點，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補償對象、補償范圍和補償原則等領域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎上，通過對“房地合一”和“房地分離”拆遷補償評估方法的對比實證研究，指出房地分離拆遷補償模式是一種更為合理的補償方法。

二、房屋拆遷補償評估方法

縱觀國內外相關法規(guī)及實踐操作，房屋拆遷補償評估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國城市房屋拆遷評估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補償基準價系數修正法。

（一）房地合一評估方法

房地合一評估方法是目前城市拆遷補償中比較通用的一種計算模型，其基本思路就是根據拆一還一、就地安置的補償原則，以評估時點被拆遷片區(qū)同地段、同用途新建商品房的交易平均價格為基數，作為被拆遷人房屋和土地使用權的補償價格，它與房屋設施補償、裝修補償一起構成房屋拆遷補償總額。該方法的計算公式是：拆遷補償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數）＋設施補償費＋裝修補償費+其他費用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均價格

一是采用市場比較法。在評估時點將評估對象與同地段、同用途新建商品房的市場價格進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理價值；二是采用收益法。該方法預計評估對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到評估時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理價值。

2.住宅狀況修正系數

結合我國北京、上海等地方政府出臺的相關政策，住宅狀況修正系數的計算公式是，住宅狀況修正系數=年限修正系數+水電氣修正系數+墻體修正系數+結構修正系數+門窗修正系數+區(qū)位因素調節(jié)系數+其他修正系數。

3.設施補償費

設施指水、電、氣等設施，一般采用重置成本法，按照市場價格進行估算。設施補償費=自有設施數量×重置價格。

4.城市房屋裝修補償費

裝修必須依附于建筑物，本身無法作為獨立財產體現其價值，無法運用比較法、收益法評估，且同等裝修價格在市場上差別很小，采用成本法即可以體現其價值。裝修補償金額=裝修成本－折舊。

（二）房地分離評估方法

在市場經濟高速發(fā)展的時代，城市房屋拆遷補償金額應與被拆遷的土地市場價值緊密聯(lián)系在一起。目前我國土地價值評估的方法有基準地價法和成本逼近法。成本逼近法根據土地出讓各項費用的總和來確定土地的市場價值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標準的計算方法?；鶞实貎r法是通過對被拆遷土地所在片區(qū)地價的動態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價值，計算方法較為簡單，也易于建立比較嚴格的補償標準。該方法的計算公式是：拆遷補償費用=土地使用權補償費+地上附著物補償費+裝修補償費。

1.土地評估值

評估地價=基準地價×［1+（成熟度修正系數）+（區(qū)域和個別因素修正系數）+（土地使用權類型修正系數）］×容積率修正系數×年限修正系數×期日修正系數

2.土地使用權補償價格標準

土地使用權補償價格標準=（拆遷后的土地使用權價格評估+政策優(yōu)惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積

3.地上附著物費

地上附著物包括房屋及水電氣等設施，一般采用重置成本法，按照評估時點的市場價格進行估算。房屋補償金額=房屋建筑面積×重置價格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分攤面積。水電氣等設施補償費=自有設施數量×重置價格。

4.城市房屋裝修費

該部分的補償方法與前文中房地合一評估法中相關部分的補償方法一致，不再重復。

（三）兩種評估方法的比較分析

房地合一評估法通過市場比較法或收益法計算拆遷補償金額，但是，該方法將房地產開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素——土地的規(guī)劃指標，土地的市場價值未能得到充分的體現，不利于保護被拆遷人的權益。房地分離評估法則將土地的拆遷過程和房地產開發(fā)過程聯(lián)系起來，以動態(tài)的土地基準地價為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標等土地價值影響因素，真實地反映了土地的市場價值，因此，房地分離的評估法相對更加科學合理。土地基準地價和容積率調整系數一般由政府基于房地產市場的發(fā)展進行動態(tài)調整，政府需要建立一套完整的市場監(jiān)控體系，定期公布土地市場和房地產開發(fā)市場的動態(tài)信息，為評估提供準確的基礎數據。

三、評估案例

（一）拆遷項目簡介

2004年重慶市沙坪壩區(qū)工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項目。該項目水、電、氣、通訊、道路五通，各項條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結構為磚混結構，補償方式選擇貨幣安置。根據沙坪壩區(qū)國土局公示函，該項目用地性質為住宅，最大建筑面積不超過86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結構，住房曾在2001 年裝修過，裝修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆遷補償評估

1.同地段同用途住宅交易價格

（1）交易實例的選擇。比較實例A、B和C均緊鄰本項目，土地級別均為住宅五級，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均價格的計算。上述比較實例均緊鄰本項目，環(huán)境、配套設施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調整，經簡單算術平均得：住宅平均價格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅狀況修正系數

根據被拆遷人陳××房屋的實際情況，其住宅狀況修正系數如表1，合計-10.5%。

3.設施補償費

按照重置價格法，陳××房屋的設施補償費如表2，為4 243元。

4.裝修補償費

按照每年10%的折舊計算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陳××拆遷補償金額合計

拆遷補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數）＋設施補償費＋裝修補償費=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬元。

（三）房地分離的城市拆遷補償評估

1.評估樣本點土地使用權價值評估

根據《重慶市人民政府關于調整國有土地使用權土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知》、《重慶地價指南》以及《重慶市國有土地使用權基準地價》等相關規(guī)定，可得下列數據（具體計算過程省略）：

（1）土地面積=14 575平方米；（2）區(qū)段均價= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數=-0.015；（4）容積率修正系數=2.5488；（5）土地使用權類型修正系數=0；（6）區(qū)域和個別因素修正系數= 0.1049；（7）期日修正系數=1.29738；（8）年限修正系數=1。

根據上文相關數據，單位土地使用權評估價值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權價值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬元。

2.拆遷房屋土地使用權補償價格

根據重慶市有關稅收優(yōu)惠措施，對于舊城改造項目，城市建設配套費和土地出讓金實行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應繳納土地出讓金為270元，每平方米應繳納城市建設配套費為140元，由此可得：

（1）應繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬元；（2）土地出讓金優(yōu)惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬元；（3）應繳納城市建設配套費=140×86 444=1 210.216萬元；（4）城市建設配套費優(yōu)惠=1.5×26 565×140=557.86萬元；（5）實際應繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬元；（6）實際應繳納的城市建設配套費=1 210.216-557.86=652.356

萬元；（7）政府轉移補貼=557.86萬元；（8）其他拆遷成本=土地使用權價值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬元。

根據上文相關數據，被拆遷房屋實際補償價格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分戶土地使用權補償價值

土地使用權補償價值=片區(qū)土地使用權平均補償價格

×占地面積=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附著物價格補償費

按照重置價格法對地上附著物進行補償。

（1）房屋補償。根據重慶房屋評估標準，木柱穿逗結構房屋丙級的重置價格為120 元/平方米，房屋補償金額=120×65

=7 800元。

（2）設施補償。按照重置價格法，陳××房屋的設施補償費如表2，為4 243元。

5.裝修補償費

根據前文計算結果，裝修補償為5 190元。

6.陳××拆遷補償金額合計

拆遷補償金額=土地使用權補償費+地上附著物補償費+裝修補償費=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）評估結果對比分析

上述兩種不同方法的評估結果，陳××的拆遷補償金額相差近21萬元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發(fā)商、政府、被拆遷人三者之間的經濟利益，才能真正有效解決拆遷過程中的矛盾。就房地分離評估法的結果而言，該項目的土地使用權價值為6 497.8 萬元，折合樓面地價約為751元/平方米，完全在開發(fā)商可承受的范圍之內，而政府也獲取多達1 258萬元的土地出讓金，同時，被拆遷人也多獲得了將近21萬元的補償費。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補償計算方法有效實現了開發(fā)商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現了土地使用權的市場價值，是一種比較科學的城市經營性土地拆遷補償的評估方法。

【參考文獻】

［1］ 陳路.城市房屋拆遷管理條例實施手冊［M］. 北京： 北京科學技術文獻出版社，2001.

［2］ 王才亮. 房屋拆遷實務［M］.北京： 法律出版社，2002.

［3］ 楊曉鈴，王建賓.房屋拆遷、征地補償全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.

第2篇：土地價值評估方法范文

[關鍵詞] 城市房屋;拆遷補償;價格;問題;對策

[中圖分類號] F301.3 [文獻標識碼] B

一、拆遷評估中存在的主要問題與難點

（一）對估價方法的選擇問題

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定?！碑斢帽容^法估價時，通常將評估基準價作為依據，再根據同類房地產在新舊程度、樓層等方面的差異情況進行修正，得出具體被拆遷房屋的評估價格。在評估基準價時，區(qū)位、用途和裝修狀況等已考慮在內。但如何確定基準價和修正系數就成為需要解決的問題。

基準價的確定主要是以被拆遷房屋周邊的房屋交易實例進行修正獲得。但在房屋的拆遷時，本質上該房屋的區(qū)位已發(fā)生變化，上述原有房屋的土地規(guī)劃用途應采用新的用途，只有這樣才能達到該土地的最高最佳使用，因此，對拆遷房屋的價值評估，應重點考慮土地價值變化對整體房地產價值的影響程度。

在修正系數方面，由于沒有完全相同的兩個房地產，所以首先存在的問題是如何確定這些修正系數才能反映房地產間的差異，其次是這些系數大多數存在區(qū)間，需要估價人員合理確定。

（二）在估價過程中存在的質疑問題

拆遷評估的客觀公正事關拆遷人與被拆遷人的切身利益，對評估結果的咨詢是正常的，但由于各種因素的影響，評估結果會出現些微誤差。所以就有很多質疑并要求解答。有的被拆遷人還對評估公司和拆遷人的關系產生質疑，影響評估機構正常開展業(yè)務。

（三）對被拆遷房屋的用途認定問題

有的被拆房屋為老舊房而沒有產權證，或有產權證，但缺少用途記載，故對用途的認定，成為了拆遷當事人爭論的焦點。這種情況如解決不好，會產生許多問題。

（四）突擊建房、突擊裝修問題

在拆遷評估過程中經常會碰到被拆遷人突擊建房，突擊裝修的問題。對于新建的搭建物，沒有合法的手續(xù)，入戶調查難，或不給予評估，或不予登記，增大了評估難度。

（五）價值時點的問題

《房地產估價指導意見》規(guī)定“拆遷價值時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點”。但在實際的操作過程中，經常由于各種原因導致雖然房屋拆遷的范圍已經確定，可房屋拆遷許可證卻還沒有拿到，或者拆遷許可證雖拿到后，過很久才進行房屋拆遷。因此，以拆遷許可證頒發(fā)之日時為估價時點就顯得很不合理，這樣既不能保障被拆遷人的合法權益，又增加了拆遷工作的難度。

二、針對拆遷房屋價格評估中出現的問題提出對策

（一）重視土地價值，建立科學的修正系數指標

對于房地產的評估，關鍵問題就是“土地最高最佳使用”。因此建議在確定評估方法中應重視土地區(qū)位價格的評估，重視基準價的合理確定，建議基準價的確定更加明細化，突出不同區(qū)位的差異，并且不要只停留在較大的選值范圍內。

關于修正系數，當前拆遷評估中用到的大量修正系數，主觀隨意性、經驗性的確定所占成分過大。建議組建一支研究隊伍，對各種修正系數和參數進行科學研究，建立合乎客觀情況的標準，并結合實際情況進行修正，使這一基礎工作更具科學性和實際性。

（二）加強同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通

工作中，評估機構應善于與拆遷人溝通，分析原因，研究對策;與同行溝通是有可能因為同類區(qū)域的不同待拆遷項目建設單位可能不同，又或者是同一拆遷項目由于多種原因導致多次核發(fā)拆遷許可證，估價機構可能不同。不同的估價機構進行現場查勘過程時，由于主觀因素存在，設定價格內涵過程不一致，就造成了同區(qū)域不同項目的評估價格存在較大的差異。這就要求估價機構最好建立信息資源共享，做到整體平衡，避免出現價格矛盾。

（三）按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認定

《房地產估價指導意見》第十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結果進行評估，對被拆遷房屋性質不能協(xié)商一致的;應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認?！痹摲N情況下雙方當事人很難進行協(xié)商，當評估機構面對這樣的棘手問題時，評估人員既要把政策告知當事人并努力進行說服，又要使規(guī)劃部門配合盡早拿出確認的結果。從而解決拆遷當事人之間的矛盾，減少評估結果的差異。

（四）按當地政府文件規(guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房

針對突擊建房，要對拆遷人講明，在進行入戶調查時，要將新建的與之前建的房屋都給予詳細登記，同時需要被拆遷人簽字，如拒不簽字，可以讓與拆遷當事人沒有利害關系的第三人代簽，同時要對建筑物室內外狀況進行錄像并拍照，留存好第一手資料，然后組織由被拆遷人、拆遷人、街道辦、拆遷辦和評估人員參加的協(xié)調會議，首先聲明拆遷前的突擊建房是一種違法行為，然后商定對這部分突擊建成的房屋給予建造成本的適當補償。在這種情況下，通常適合采用成本法進行評估，測算新建房屋實際成本可以按成本比例為拆遷補償評估的結果。

第3篇：土地價值評估方法范文

作為全美人口排名第三的州，佛羅里達州對醫(yī)藥的需求是相當巨大的。在佛羅里達州分布著大量的藥店和藥品零售商，它像神經末梢，深入到市民生活的各個街區(qū)。其中，消費者價值藥店（CVS）公司是美國最大的藥品零售商，在全美的36個州運營著超過5400家零售藥店和專用藥品店，僅在佛羅里達州有40多家分店。2012年，這40多家分店將佛羅里達州希爾斯伯勒縣財產評估中心及相關人員訴至法庭，就房地產稅基評估的公平性提起爭議。

一、案例概況

2012年4月16日，佛羅里達消費者價值藥店公司以及其他分店公司，將佛羅里達州希爾斯伯勒縣財產評估師羅布特納，佛羅里達州希爾斯伯勒縣收稅員道格貝爾登以及佛羅里達州稅務部告上法庭。從16日至19日，控辯雙方連續(xù)三天就該案件在法院進行辯論。原告質疑被告在納稅年度2006年至2009年期間，對其公司大約40家消費者價值藥店從價稅評估的價值評估太高。消費者價值藥店公司控V說，財產評估師在四年納稅年度中，過高評估其藥店的價值，使其承擔了過高的稅賦。對消費者價值藥店公司的所有不動產過高評估的主要原因是采用了過于狹窄的藥店分類、使用了不恰當的評估方法，并且指責評估機構沒有遵守佛羅里達州管轄區(qū)從價稅評估的法律。審訊后，法院要求當事人提交結論和判斷。各方返回法院，進行充分的辯論以支持自己提出的觀點和反對對方提出的判斷。2012年10月8日，當事人要求法院推遲最終判決，直到非正式談判和嘗試調解達成一致。

鑒于審訊后嘗試調解不成功，考慮到證詞及證據、律師雙方的爭論、法院文件及適用的法律，法庭做出以下事實調查結果和法律結論：經法院審理查明，被告的證詞高度可信。被告充分考慮了所有必要的因素和法定準則，根據佛羅里達州法律第193章“稅收和財政”之第1節(jié)的一般規(guī)定，被告方充分考慮了需要得出公正價值需考慮的所有因素。此外，法院認定被告對該物業(yè)的評估，遵守了各種評估標準，符合專業(yè)公認的評估要求，因此，可以推定，在所有納稅年度中，被告的不動產涉稅評估價值保持了正確性。

二、爭議焦點

1.財產評估師的評估是否滿足正確性推定

法院認定，原告未能滿足舉證責任，因為原告未能通過充分的舉證，拿出足夠的證據來證明被告未能合理考慮嚴格的評估標準及其評估是隨意的，也沒有證據顯示被告應用的評估方法與其他可比物業(yè)的評估做法不同。由于評估保持正確性的推定，消費者價值藥店需要明確和令人信服的證據來證明在納稅年度2006-2008年之間，被告的評估是超過該物業(yè)公正價值的。在納稅年度2009年，原告并沒有以明確和令人信服的證據證明，被告的評估是超過該物業(yè)公正價值的。

如果需要評估機構的結果是正確的推定，原告需要通過占優(yōu)勢的證據證明該評估值并不代表該物業(yè)的公正價值，或它們的評估是隨意的，也是基于被告應用的評估做法與有著相同等級和區(qū)域的可比物業(yè)的評估做法不同。但遺憾的是，消費者價值藥店并不能提供優(yōu)勢證據。

2.消費者價值藥店最高及最佳使用是作為藥店還是一般商業(yè)用途

佛羅里達州希爾斯伯勒縣財產評估中心認為消費者價值藥店的最高及最佳使用就是作為藥店。評估中心把消費者價值藥店分為兩類，其一是消費者價值藥店目前經營的獨立藥店，其二是在消費者價值藥店入駐之前就已經在經營的獨立藥店。第二類藥店有時候也稱為“第二代”藥店，這些藥店主要是由之前的愛克德藥店構成，由消費者價值藥店收購后更名而成。消費者價值藥店認為評估中心過高的評估結果主要是因為過于狹隘的藥店分類。在這種分類下的評估，相對于應納稅該物業(yè)自身的物理特性是不恰當的。目前經營的藥店和第二類藥店兩者應歸類為一般商業(yè)物業(yè)，而不能視為是最高最佳使用。

控辯雙方都承認物業(yè)的最高和最佳使用的決定在任何評估中都是關鍵的問題，在這個案件中也是最重要的。消費者價值藥店認為，藥店物業(yè)的最高和最佳使用是用于一般商業(yè)用途，不僅僅是零售藥店。這些用途包括餐廳、家具店、寫字樓、停車場和銀行網點，但應該將零售藥店除外。物業(yè)的出售、租賃和運營如同銀行的分支、汽車零部件商店、辦公大樓以及其他用途的不動產，其銷售額和收入信息參照用于評估該藥店價值。佛羅里達州希爾斯伯勒縣財產評估中心認為，原告所持有的物業(yè)，其最高和最佳使用便是藥店，其他行業(yè)無法替代或勝出藥店的使用價值，因此，使用藥店的銷售和收入數據來評估該藥店價值是中肯的。

關于第二類藥店物業(yè)，消費者價值藥店還稱該物業(yè)最高和最佳使用是用于一般商業(yè)用途。被告也認同，因為法律限制、市場需求以及其他因素，第二類藥店最高和最佳使用是用于一般商業(yè)用途或其他后續(xù)使用。然而，證據顯示，當一家藥店轉換成一些其他商業(yè)用途時，該物業(yè)有法律限制，被禁止使用作為其他用途，那么，其他次級商業(yè)用途就不再是藥店物業(yè)的最高和最佳使用。原告不得不承認，這些物業(yè)最大生產力是作為藥店使用。

法院認為，相對于一般的商業(yè)用途，經營藥店是該物業(yè)的最高及最佳使用。佛羅里達州希爾斯伯勒縣財產評估中心所使用的藥店數據和得出的評估價值不是任意的，而是專業(yè)公認評估的結果。

此外，法院認為，消費者價值藥店在經濟上有利于自己時，就提倡藥店最高和最佳用途分類；當經濟上不利于自己時，就反對這樣的分類。這種選擇性的辯護，削弱了原告的論點。法院的結論是目前經營藥店的物業(yè)最高和最佳用途就是作為藥店。至于以前的藥店，最高最佳使用適當改變了，要么變成了一般零售藥店，要么變成了次級商業(yè)用途，如銀行分行、汽配店等，但并不影響該物業(yè)的價值。

3.采用何種評估方法評估藥店最為恰當

佛羅里達州希爾斯伯勒縣財產評估中心原始評估值采用的是混合成本法（65%）和收益法（35%）得到的。消費者價值藥店所委托的評估師勞倫斯?杰伊?馬歇爾的獨立評估采用的是成本法。這也是導致評估結果相差甚遠的主要原因。

評估中心評估第一類藥店，融合了成本法和收益法。其中，成本法占65%的權重，收益法占35%的權重。

首先，在成本法中，沒有扣除功能折舊或經濟性折舊。在實體性貶值，被告使用了馬歇爾估值折舊表。并指出，第一類藥店并沒有遭受功能性折舊，藥店都精心設計，非常適合藥店的目的。至于第二類藥店，評估中心承認，存在功能性的折舊，因為這些店的后續(xù)用途通常不會最大限度地利用給物業(yè)，因此評估時進行了向下調整。關于經濟性折舊，評估中心認為沒有證據表明第一類藥店存在經濟性的折舊。

其次，被告也考慮了市場比較法因素。至于可比銷售類型，被告主要采用消費者價值藥店第一類藥店的銷售和第二類藥店的銷售。被告指出，采用這種可比銷售類型的優(yōu)點是與評估藥店有物理相似性，缺點是銷售價格可能受到租賃影響。消費者價值藥店認為銷售不是真正的銷售，實際上是銷售/售后回租融資安排。但這一條馬上被評估中心（被告）反駁，根據具體的租賃情況，事實表明他們不是一種融資安排。評估中心還提供了證據，該評估辦公室派出的銷售核實調查問卷，藥店的買家核實事實上的銷售情況，以確定銷售數據是否可以在市場比較法中適當使用。結果所有受訪者的問卷調查，證實了銷售價格的真實性，銷售情況代表了不動產的市場價值。

再次，被告也使用了收益法。評估中心對于消費者價值藥店經營的20多家藥店以及眾多沃爾格林藥店租賃的收入和支出進行調查，他們的合同租金被用來推斷該物業(yè)的市場租金。評估中心指出，由于消費者價值藥店有很多新的租約，多年來，租金繼續(xù)增加。評估中心提供的圖表顯示，2009年希爾斯伯勒縣市場租金是由被告評估的，是消費者價值藥店實際合同租金的約50%。法院認為，成本法適用于目前經營的藥店。如上所述，物業(yè)遭受較小的磨損，以物理性、功能性或經濟性折舊的方式表現。因此，成本法為主要候選方法：該方法特別有說服力的，當土地價值被很好的保持以及土地上配套有適當的改進時增值，而物業(yè)遭受輕微的磨損時進行折舊，都是比較容易估值和量化的。此外，原告專家也作證說，成本是消費者價值藥店會考慮的一個重要因素。成本法完全避免了消費者價值藥店首要考慮的現有租約對于銷售的影響。

最后，法院的判決是評估中心（被告）充分考慮了所有必要的評估因素和法律準則以保持在每一納稅年度房地產稅基評估結果的正確性。評估中心采用融合成本法和收益法評估方法是適當的，也完全符合佛羅里達州法律的相關標準，是專業(yè)、公正的評估方法。依法駁回消費者價值藥店（原告）的各種訴求。

三、爭議啟示

1.評估人員成為被告

在本案例中，納稅人將評估人員告上法庭。佛羅里達消費者價值藥店公司，以及相關的制藥、紐約分店和其他分店公司，將佛羅里達州希爾斯伯勒縣財產評估師羅布特納，佛羅里達州希爾斯伯勒縣收稅員道格貝爾登以及佛羅里達州稅務部告上法庭。常見的涉稅訴訟是把評估機構或稅務局告上法庭，但在這個案例中，納稅人把評估人員、稅收人員均列為被告，這是比較罕見的。原告的依據是懷疑評估人員沒有正確遵守佛羅里達州的評估準則，也沒有采用正確的評估方法。那么，在我國房地產稅收的環(huán)節(jié)中，必然涉及評估人員和稅收征納人員，將來也是有可能出現同類情況的。

第4篇：土地價值評估方法范文

關鍵詞：印尼；財產稅改革；收入目標；稅收管理

中圖分類號：F813.42 文獻標識碼：A

文章編號：1007—7685（2013）09—0072—06

財產稅是最古老的稅種之一，但其制度及結構卻是隨著現代工業(yè)化、城市化的發(fā)展而逐步成熟和完善的。也是由于這個原因，發(fā)達國家很早就建立了財產稅制度，并使之成為地方政府最重要的收入來源。二戰(zhàn)以來，隨著發(fā)展中國家經濟發(fā)展速度的加快，工業(yè)化、城市化也從兩個方面促使發(fā)展中國家進行財產稅改革，試圖將其作為潛在的收入來源：一方面，不斷增加的城市人口及以工業(yè)化為主的經濟增長使人們對城市基礎設施和公共服務的需求越來越強烈，地方政府預算面臨巨大壓力；另一方面，城市及工業(yè)的發(fā)展也使高價值住宅、工業(yè)財產等新財富形式大量涌現，政府有可能從這些財富形式中獲得新的收入來源。20世紀80年代興起的分權化浪潮也加快了發(fā)展中國家財產稅改革的步伐。盡管發(fā)展中國家已經認識到財產稅對地方政府財力和地方自治的重要性，并著手進行了財產稅改革，但許多國家的改革效果并不理想。在發(fā)展中國家的改革實踐中，1986年印度尼西亞進行的財產稅改革被公認為是發(fā)展中國家進行的最成功的改革范例。這次改革簡化了稅制，創(chuàng)新了管理流程，并最終為印尼地方政府提供了長期可持續(xù)的收入來源。

一、印尼財產稅改革的成效

1986年，印尼對財產稅進行了改革，頒布了《土地與房產稅法》。該稅法規(guī)定，以所有土地及建筑物的資本市場價值為稅基；所有財產適用0.5%的單一稅率。這種不再根據財產所屬行業(yè)、位置及規(guī)模使用差別稅率，單一稅率及單一評估率減少了稅收管理的隨意性。在稅收減免及優(yōu)惠方面規(guī)定，非營利性的宗教、社會、衛(wèi)生、教育及國民文化組織的財產，用于森林、墓地、國家公園、外交代表和國際組織的財產，市場價值在350萬印尼盾（1899美元）以下的建筑物，可獲得稅收減免或優(yōu)惠。另外，財政部長有在自然災害及納稅人面臨嚴重經濟困難時授予稅收減免的自由裁量權。這樣做使稅收減免受到嚴格控制，中央、地方政府財產也要課稅，財政官員減免稅自由裁量權的使用受到限制，擴大了稅基，對低價值財產的稅收減免增加了財產稅制度的累進性。在財產評估方面規(guī)定，按財產的資本市場價值進行評估，評估率不低于財產資本市場價值的20%；財政部每三年對各區(qū)域內的財產價值重新評估，而在快速發(fā)展的區(qū)域內則每年重估；除特別高價值財產外，所有城市和農村財產都通過一個簡單的大規(guī)模評估系統(tǒng)估價。每三年一次的價值重估使財產稅基具有伴隨經濟增長的浮動性。財產價值評估經由大規(guī)模評估系統(tǒng)進行，大大減少了財產稅管理成本。在財產稅征收方面要求，財產稅官員向納稅人下發(fā)《稅收測評通知單》后，納稅人有6個月的支付時限。若納稅人未能及時交稅，則會被征收最長24個月、每月2%的罰款。若仍未能完全支付則會收到稅收催繳單，稅收催繳單發(fā)出一個月后，會采取更嚴厲的征收措施，如沒收并拍賣資產以清償納稅人納稅義務。在財產稅的征收過程中，引入了支付點系統(tǒng)，銀行成為財產稅的指定支付點，提升了對納稅人的服務水平，增進了稅收遵從度。同時，便利了稅收的強制執(zhí)行，提高了征收率。財政部下設財產稅的主管部門，由他們制定相關法律法規(guī)，并由中央政府統(tǒng)一管理。這樣保持了稅收政策的統(tǒng)一、簡明，使稅收帶來的經濟扭曲效應最小化。

總體看，印尼財產稅改革取得較好的成效。根據羅斯加德、凱里、羅伊斯等（Rosengard，Kelly，B.D.Lewis）提出的衡量發(fā)展中國家財產稅改革績效的標準，本文對印尼財產稅改革績效的衡量主要采用收入指標和管理指標。收入指標主要指財產稅收入的年均增長率是否與經濟增長率保持同步增長甚至超過經濟增長。如果財產稅收入增長低于經濟增長，就意味著財產稅在地方政府收入中的地位下降。反之，則意味著地方政府對財產稅的依賴逐步上升，財產稅將逐漸成為地方政府的主要收入來源。管理指標包括征收率、覆蓋率等指標，用以衡量財產稅征管當局的管理績效。征收率（collection ratio）是實際征收的財產稅收人與財產稅法定納稅義務之比。該指標用于衡量征收效率，如果稅收當局對納稅人拖欠稅收、逃避稅收等違法行為采取沒收、拍賣其財產以清償納稅義務等強制征收措施，那么財產稅征收率就會上升；如果稅收當局迫于政治壓力（一般來說，財產稅的逃稅大戶是當地具有重要政治、經濟影響力的納稅人）而無法強制征收，那么征收率就會下降，而財產稅的公平性也會被削弱。覆蓋率（cover—age ratio）是可征稅財產市場價值與全部財產市場價值之比。這既反映了稅基中減免和優(yōu)惠條款的影響，也反映了政府識別新財產并將其納入稅收清單的能力。覆蓋率越高，財產稅基越大，從而財產稅收入也相對更高。印尼的財產稅收入自20世紀80年代中期改革以來，增長速度很快。1986年以來財產稅的名義年均增長速度超過23%，而實際增長也超過了10%，遠高于同時期4.5%的GDP實際增長率。同時，印尼財產稅的管理指標也出現大幅改進（見表1）。城市和農村財產稅的綜合征收率和覆蓋率在20世紀90年代中期達到80%以上，這表明印尼的稅務部門的稅收征管能力、政府強制執(zhí)行能力、稅收征收的技術手段等都得到顯著增強。Public Administration and Development.23，227—239（2003）。

從橫向比較看，印尼財產稅改革的績效也非常突出。表2所列國家是與印尼差不多同時期改革財產稅的發(fā)展中國家。可以看出，在進行財產稅改革的這些發(fā)展中國家中，1980—1990年間牙買加的實際財產稅收入平均每年下降5.5%，而同期印尼的財產稅收入卻年均增長10.2%。將財產稅收入與一般經濟績效相比較，印尼的財產稅表現仍然最佳。這十年間，印尼財產稅名義收入年均增長19.3%，高于GDP增長速度（15.6%）；牙買加的財產稅名義收入年均增長10.5%，只是GDP年均增長率（17.9%）的一半多一點。就征收效率而言，印尼由于高度重視稅收征收的強制性，進行了稅收管理方面的相應變革，所以在表2所列的發(fā)展中國家中表現最為突出，征收率達80%。而菲律賓和牙買加對財產稅征管活動的忽視，使其征收率不盡如人意，都只在60%左右波動。

二、印尼財嚴稅改革的做法

印尼在頒布1986年《土地與房產稅法》（PBB）進行財產稅改革前，國內已存在7種與財產相關的稅法，這些法律的稅基大致相同，但稅率差異大，并由不同的機構和不同層級的政府管理。財產稅的征收率低于60%，財產的評估值大大低于真實市場價值，評估價值約是市場價值的四分之一，而有效稅率的變動幅度則為市場價值的0.01%～0.4%。可見，這一時期印尼的財產稅制度問題嚴重，難以成為地方政府的收入來源。在這種情況下，印尼政府將財產稅作為中央政府綜合稅改的一部分，啟動了財產稅改革進程。印尼財產稅改革的成功之處不僅在于其設計了適合本國國情的稅收制度，也在于政府在實施這一制度的過程中對改革戰(zhàn)略、步驟的合理把握。

（一）財產稅制度的設計符合本國區(qū)域經濟發(fā)展嚴重不平衡和管理能力有限的國情

印尼財產稅制度由中央政府統(tǒng)一制定，并規(guī)定了對所有地區(qū)和各類財產一致的法定稅率和評估率，這與其國土面積廣闊但區(qū)域差異大、人口和工業(yè)高度集中、社會經濟發(fā)展嚴重不均衡的特點相適應。印尼是一個有著190.5萬平方公里面積的群島國家，1989年城市人口占全部人口的30%，而全部城市人口的80%都集中于爪哇——巴厘地區(qū)的城市走廊。爪哇島只占國土面積的7%，卻集中了印尼全國人口的60%（1990年）。同時，制造業(yè)也高度集中，1985年爪哇島集中了印尼全部工業(yè)就業(yè)機會的70%。這意味著如果印尼由中央政府實施差別稅率、差別評估率或賦予其地方政府在稅率、評估率、稅收減免方面的自，可能會加劇地區(qū)間經濟發(fā)展的差距，并扭曲資源配置。而中央政府規(guī)定單一稅率和評估率則簡化了稅收管理及其對經濟的扭曲。

除區(qū)域經濟差異方面的原因外，印尼在實施財產稅改革時，管理上（財產信息系統(tǒng)、財產評估員資質等方面）的不完善及對管理成本的考慮，也使單一稅率、評估率等簡單的稅制結構更加適合。復雜的稅制結構需要密集、準確的財產數據及更多的評估人員，還要應對納稅人可能提出的更多的評估申訴，這將大為提升財產稅的管理成本。而財產價值評估中本來就存在的一定的主觀性與發(fā)展中國家管理不完善及稅制的復雜性相結合，可能會進一步加劇財產稅管理的隨意性，給納稅人與官員合謀的逃脫、欠稅行為留下巨大空間。這不僅會侵蝕稅基、減少財產稅收入，也會造成嚴重的不公平問題。因此，為更有效地利用財產稅、增進公平，印尼采用了簡化的稅制設計和單一稅率結構。

（二）定期重估制度確保了財產稅收入的穩(wěn)定增長

財產評估的制度設計中除對特別的高價值財產外，對所有城市和農村財產都采用了大規(guī)模評估系統(tǒng)進行估價。這種評估方法不需要收集每一宗應稅財產的特征信息，只需要確定財產所在地價區(qū)和面積就可據此計算出財產的市場價值，簡化了管理流程，減少了財產評估成本。同時，在稅法中規(guī)定每三年重估一次財產價值，在快速發(fā)展的區(qū)域內則每年重估，確保了財產稅基能隨著印尼的經濟增長和土地、房產價值的攀升而逐步增長，從而確保了稅收標準的動態(tài)性。1989年印尼在全國進行了《土地與房產稅法》頒布后的首次財產重估，這次重估使土地單位價格平均增加了15倍，而建筑物的單位價值大多數翻了一番。

（三）加強了“征收導向”的改革戰(zhàn)略與創(chuàng)新的管理系統(tǒng)的結合

印尼財產稅改革之初也曾將大量資源用于改進財產評估，并在1987年實行了《土地與房產稅法》改良項目（PBBIP），將世界銀行貸款和大量國內資源用于改進財產的數據信息和評估準確度。但印尼的財產分布高度集中：2/3城市財產的稅收評估價低于5000印尼盾，它們構成了城市總評估價值的7%；與之相反，0.3%的城市財產的稅收評估價高于50萬印尼盾，構成了城市總評估價值的47%。這就意味著占財產數量較大比重的低價值財產所能產生的收入遠低于所花費的數據和評估成本，這使在財產稅數據及評估方面進行大量投資不太可取。因此，在PBBIP實施第一階段后的評估中，印尼政府認識到盡管財產稅數據收集、處理及評估方面問題重重，但影響財產稅收入增長及公平目標實現的主要原因是征收環(huán)節(jié)不理想，所以將改革戰(zhàn)略從改善評估轉向了“征收導向”。

這一“征收導向”戰(zhàn)略始于引進支付點系統(tǒng)（SISTEP）。支付點系統(tǒng)在1989年進行了首次實地試點，隨后于1992年在印尼全國推廣。SISTEP的采用對印尼財產稅改革的成功起到較大作用，它從以下方面改進了納稅人服務，簡化了管理流程，提高了征收效率：首先，銀行承擔了財產稅的出納和會計職能。作為一個顧客導向的商業(yè)網絡，銀行具有很強的動力去謹慎且誠實地管理PBB賬戶。其次，SISTEP對納稅人也提供了很強的稅收遵從激勵。由于廣泛利用網絡，加之印尼銀行業(yè)系統(tǒng)的商業(yè)效率，納稅人服務得到極大改進；SISTEP能自動產生可信的欠稅清單，稅收部門根據該清單采取后續(xù)的強制征稅措施，這也是對納稅人欠稅行為的威懾?？梢姡琒ISTEP的長期目標不僅是增加納稅人的自愿遵從度，也是為了減輕稅收征繳人員在出納、會計方面的負擔，從而能將更多的資源和人力用于改進稅收數據及財產評估的質量。

（四）改革分階段逐步推進

印尼的財產稅改革存在兩種階段性：地理區(qū)域上的階段性和征稅環(huán)節(jié)上的階段性。印尼的財產稅改革不是一開始就推向全國，而是首先選擇擁有大量高價值財產的人口密集區(qū)域進行試點（比如雅加達西部的當格浪市），在試點中嚴密監(jiān)測稅收的征收、覆蓋率、評估準確度、欠稅情況及各利益相關方的反應，在對這些數據做出評估并相應調整后才逐步推廣到全國。財產稅的征稅環(huán)節(jié)主要包括：可征稅財產的確認（identification）、財產評估（assessment）、征收（collection）、強制執(zhí)行（enforcement），每一環(huán)節(jié)的執(zhí)行都需要花費大量的財政資源。印尼政府在對實施財產稅所花費的成本和所能取得的收益進行評估后，將征收和強制執(zhí)行環(huán)節(jié)作為工作的重點，這對提高財產稅征收率和增加財產稅收收入起到重要作用。直到后期SISTEP在全國逐步推廣、征收率得到改善后，印尼政府才逐漸將重心轉向財產數據收集和評估環(huán)節(jié)。

（五）對財產稅改革各利益相關方的行為激勵降低了改革的阻力和成本

印尼在財產稅改革過程中充分實施了對改革中最活躍的因素——人的行為激勵，極大地增加了納稅人的自愿稅收遵從度，提升了稅收管理效率。對納稅人主要的行為激勵是提高對納稅人的服務水平。印尼將財產稅管理機構“財產稅檢查辦公室”改為“財產稅服務辦公室”，以突出對納稅人的重視。同時，通過SISTEP系統(tǒng)，廣泛利用銀行的出納功能、覆蓋全國的網絡及顧客導向的服務。中央政府通過兩項政策增加地方政府的行為激勵：財政部將分配給自己的財產稅收入直接返還給農村或城市社區(qū)，使最低層次的地方政府擁有的可自由裁量的收入大大增加；內政部也重新分配財產稅征收費用，將更大的份額分配給最低層級的地方政府，以補償他們承擔的過重的管理成本。由于得到財產稅參與各方的積極配合，印尼財產稅改革也就更容易獲得成功。

（六）重視公共信息宣傳，增強了民眾對改革的理解與支持

印尼政府投入大量的人力和物力進行財產稅改革的多媒體公共信息宣傳。印尼的總統(tǒng)和副總統(tǒng)都高調讓其私有住宅接受財產稅調查員的檢查，以表明他們對財產稅改革的支持；地方政府官員也通過印制的卡通畫和地方方言的電臺劇來鼓勵民眾的合作。

三、啟示

作為同印尼一樣的發(fā)展中國家，我國經濟的高速增長、城市化水平的提高、不斷增加的財富也產生了對財產稅的需求，但在具體制度設計中能否將財產稅真正轉變?yōu)榭煽康呢斦杖牍ぞ?，就需要結合本國國情，并借鑒他國經驗來實現。我國目前也有多種與財產相關的稅種：房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等，這些稅種的計稅依據各不相同（如財產面積、租金價值、市場價值等），稅率差異也較大，稅種設置存在沖突和不合理之處。印尼在整合各項財產稅、推行財產稅改革中有很多經驗值得我國借鑒。

（一）以實現財產稅收入作為改革的主要目標

財產稅的改革必然面臨較大阻力，即使是在美國這樣一個財產稅制度十分健全和完善的國家，公眾對財產稅的反感程度也相當強烈。在這種情況下，政府必須在保持自身政治合法性與運用財產稅達到一系列社會、經濟目標之間保持平衡。這種脆弱的平衡使在發(fā)展中國家的財產稅改革很難達到刺激私人投資、促進收入分配公平等目標。首先，發(fā)展中國家地區(qū)間經濟發(fā)展極不均衡，落后地區(qū)工業(yè)和商業(yè)的投資決策更多取決于基礎設施的狀況、與供應商和主要市場的距離、要素投入的可獲得性和成本等，財產稅在這些地區(qū)所能提供的激勵在投資者的成本——收益分析中是微不足道的，只會減少地方政府最重要的收入來源。其次，發(fā)展中國家雖然有各種與財產相關的稅種，但要開征以市場價值為基礎的統(tǒng)一的財產稅，在財產的信息收集和處理、價值評估等方面的經驗都嚴重不足，這種管理上的困難使得如果要通過財產稅的制度設計達成調整收入分配的目標，可能會因為數據的虛報及操縱而落空。

可見，由于經濟發(fā)展水平和管理技術的限制，發(fā)展中國家如果要運用財產稅達成除收入以外的其他目標，可能會適得其反。反觀印尼的財產稅改革，取得成功的關鍵在于其尊重本國國情，確立了正確的改革目標。正是在收入目標的指導下，印尼確定了簡化的稅制結構和“征收導向”的改革戰(zhàn)略。就我國而言，將收入目標作為財產稅改革的主要目標具有更重要的意義。目前，除分稅制下能獲得的各項稅收收入和轉移支付外，地方政府主要通過土地財政和非預算收入為其不斷增長的公共支出融資，這成為新時期我國經濟風險的主要來源以及地方政府行為不規(guī)范、政府職能難以轉變的重要原因。可見，要規(guī)范政府行為、轉變政府職能，首先必須為地方政府構建一個充足的、合乎制度規(guī)范的收入來源，解決地方政府長期存在的收支矛盾。在此情況下，只有強化財產稅的收入目標，地方政府的收入能夠通過財產稅得到充分保障并加以制度化，才能從根本上優(yōu)化政府職能，同時也為財政制度向公共財政轉軌奠定基礎。因此，如果我國要開征統(tǒng)一的財產稅，最好先將目標定于為地方政府籌集可持續(xù)且充足的收入，盡量保持稅制的簡明。隨著經濟的發(fā)展和技術管理手段的進步，再逐步實現其他政策目標。

（二）通過強調稅收征管、簡化稅制來實現財產稅的效率與公平

這里的效率既指管理效率又指經濟效率。管理效率指在財產稅征收過程中產生的信息收集、財產評估、強制執(zhí)行等各種管理成本的最小化。當然，這種最小化不是絕對意義上的最小化，而是相對于所產生收入的管理成本的最小化。與印尼一樣，我國也是一個收入分配不均衡的國家。在這種情況下，要提高財產稅征收的管理效率，最主要的做法是將有限的財政資源主要用于城市的高價值財產的信息收集、評估及征收，而不是花費大量資源去統(tǒng)計分散的農村財產和低價值的城市財產，這部分財產所能產生的收入可能遠遠低于征收所產生的管理成本。

經濟效率指財產稅對經濟的影響應是中性的，家庭和企業(yè)應根據經濟的內在優(yōu)勢做出投資決策，而不是受到財產稅的引導做出對整個社會而言無效或低效的決策。要實現財產稅的經濟效率，可借鑒印尼的經驗，盡可能擴大稅基并降低稅率，這樣就會減少納稅人逃稅的動機，并將資源用于生產性投資而非向政府尋租。目前，我國財稅理論界和實踐操作中存在一種運用財產稅達成公平收入分配目標的改革導向。有學者認為，財產稅是從“財富存量”角度調節(jié)收入分配最有效的工具，我國開征財產稅的理由就是要縮小貧富差距，構建和諧社會。實踐中，重慶房產稅細則針對不同類型、價格的房產實施的差別稅率，很大程度上就是為了實現調節(jié)收入分配的公平目標。因此，我國財產稅改革的第一階段應以效率為先，在現行的管理能力下設置財產稅，從而為下一階段以公平為導向的改革奠定制度基礎。改革第一階段的公平問題則主要通過采取簡單的稅率設置，并通過加強稅收的征管加以解決。

（三）確定合理的稅基，以確保收入的增長

我國可通過定期的稅基重估或指數化稅基的方式，來建立一個簡單、適度、可預測的價格調整機制。這對充分利用快速增長的土地價值的收入潛力非常重要，而且可以抵消高通貨膨脹率對實際財產稅收入的侵蝕。

（四）財產稅改革必須考慮現有制度所能動員的資源

在具體設計財產稅制度時，必須在理論上使最理想的制度和一國實際的制度與管理資源間尋求合適的平衡。我國要考慮改革后的新制度與現有財產稅各稅種、稅收部門征收管理能力、財產信息系統(tǒng)、稅收從業(yè)人員素質等各方面的兼容程度，只有最大限度地利用已有的資源，才能更好地推進財產稅改革，否則只會增加不必要的改革成本、周期和風險。