土地收益還原法精選(九篇)

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第1篇：土地收益還原法范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)民；土地權(quán)益；侵害；根源

中圖分類(lèi)號(hào)：F323.211文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2008）19-0077-02

近年來(lái)，農(nóng)民土地權(quán)益及其保護(hù)問(wèn)題受到社會(huì)各界廣泛關(guān)注，從中央到地方各級(jí)政府連續(xù)出臺(tái)并實(shí)施了多項(xiàng)保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的政策、法規(guī)和措施，理論界也進(jìn)行了深入的研究探討。隨著《農(nóng)村土地承包法》、修訂后的《農(nóng)業(yè)法》以及《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)問(wèn)題的探索取得了令人矚目的成就。

但是，由于文本上的外在制度規(guī)則在短時(shí)期內(nèi)不可能完全內(nèi)化為農(nóng)村社區(qū)的內(nèi)部制度規(guī)則，尤其是國(guó)家公共權(quán)力未能得到有效約束，許多相關(guān)配套制度尚不完善；因此，實(shí)際上，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益仍然面臨來(lái)自多方面的侵害。本文從法理學(xué)的視角剖析現(xiàn)階段農(nóng)民土地權(quán)益受到侵害的根源，并提出相關(guān)政策建議。

一、現(xiàn)階段農(nóng)民土地權(quán)益受到侵害的根源：法理學(xué)視角

1.農(nóng)民集體土地所有權(quán)法人主體模糊

在與土地集體所有權(quán)相關(guān)的法律制度框架中，集體土地的產(chǎn)權(quán)主體并沒(méi)有得到明晰。中國(guó)農(nóng)地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《物權(quán)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，集體到底指的是哪一級(jí)哪個(gè)組織，法律規(guī)定中卻沒(méi)有予以明確的指出。1998年修訂的《土地管理法》指出，集體土地所有權(quán)的主體有三種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組”三級(jí)。集體土地所有權(quán)法人地位的模糊和土地產(chǎn)權(quán)主體的多元，必然導(dǎo)致責(zé)、權(quán)、利的邊界不清和不同土地所有權(quán)主體之間的沖突，集體土地所有權(quán)最終無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。由于法律上規(guī)定的土地所有者是一個(gè)虛幻的“農(nóng)民集體”，它自然不可能具備法律人格，更不可能具體行使對(duì)土地的有效監(jiān)督和管理，這樣就事實(shí)上造成了司法意義上的農(nóng)村集體土地所有權(quán)的虛置。

2.農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺

憲法規(guī)定“農(nóng)民集體”享有農(nóng)村土地所有權(quán)，但憲法修正案、《民法通則》、《土地管理法》等法律都對(duì)這種虛擬的所有權(quán)作了過(guò)分的限制，集體土地所有權(quán)的收益權(quán)能和處分權(quán)能在很大程度上被弱化或被取消。

而且，《物權(quán)法》在將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)賦予物權(quán)效力的同時(shí)，對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等處分權(quán)能目前仍有不同程度的限制。雖然立法安排的本意并不是為了限制而是為了保護(hù)大多數(shù)農(nóng)民的利益，防止農(nóng)地流轉(zhuǎn)失去約束而可能導(dǎo)致的土地兼并以及農(nóng)民失去生產(chǎn)生活基礎(chǔ)而產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題；但是，這種本意良好的立法安排，雖然動(dòng)機(jī)正當(dāng)，但客觀效果卻是對(duì)農(nóng)民土地處分權(quán)的限制和對(duì)物權(quán)完整性的損害。

3.中國(guó)現(xiàn)行土地征收（征用）法律條款存在重大缺陷

（1）中國(guó)立法一度混淆了土地征收和土地征用

中國(guó)立法曾有意或無(wú)意地混淆了土地征收和土地征用。在2004年《中華人民共和國(guó)憲法修正案》通過(guò)之前，立法條款基本上只涉及了土地征用而未涉及土地征收。直到2004年的《憲法修正案》里，才第一次提出“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。

（2）公共利益界定不清，征地范圍過(guò)寬

土地征收的目的是為了公共利益，但是立法至今未對(duì)公共利益的范圍及判斷標(biāo)準(zhǔn)作明確的規(guī)定。從實(shí)踐來(lái)看，“濫用”征地權(quán)現(xiàn)象十分普遍，征地范圍既包括了國(guó)家公益性的建設(shè)項(xiàng)目，也包括了經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目，從國(guó)家大型重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地到小型企業(yè)用地，凡涉及占用集體土地、農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的，一律動(dòng)用國(guó)家征地權(quán)，一些非國(guó)家建設(shè)的工商經(jīng)營(yíng)性用地尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，也得通過(guò)征地取得。

（3）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不公平

征地補(bǔ)償是土地征收制度的重要組成部分，但中國(guó)《土地管理法》確定的“按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償”這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不公平?？梢哉f(shuō)，這個(gè)“原用途”的規(guī)定是造成征地中的價(jià)格“剪刀差”的根本原因。因?yàn)檫@意

味著土地被征收后的增值收益與農(nóng)民無(wú)關(guān)。這種規(guī)定實(shí)際上是在地權(quán)上對(duì)農(nóng)民的歧視，顯然有失公平。

二、保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的對(duì)策及建議

1.清晰界定集體土地所有權(quán)的主體

保障農(nóng)村集體土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定性，就是要確定“誰(shuí)”真正擁有土地，并明確界定土地所有者的權(quán)利和義務(wù)，保證所有者能充分行使有關(guān)土地的權(quán)利。集體土地所有人應(yīng)符合民事主體的要求，可考慮采用股份合作社的組織形式。在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上確定哪些集體成員為社員，再由社員自愿組成合作社。而在合作社尚未建立之前，只能依據(jù)現(xiàn)行法律，由村民委員會(huì)作為所有者的人行使所有權(quán)；此時(shí)，一定要確保村民對(duì)村委會(huì)的民利。

在確認(rèn)了集體土地產(chǎn)權(quán)主體后，還應(yīng)當(dāng)在法律上明確界定所有者的權(quán)利和義務(wù)。集體土地所有者除進(jìn)行土地發(fā)包以外，在國(guó)家法規(guī)政策允許的范圍內(nèi)，有權(quán)通過(guò)經(jīng)營(yíng)、出租、入股、抵押等形式實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)。在兩權(quán)分離、農(nóng)戶(hù)作為土地經(jīng)營(yíng)主體的體制下，集體還要加強(qiáng)對(duì)土地的管理和監(jiān)督。更為重要的是，應(yīng)當(dāng)保證集體能充分行使有關(guān)土地的權(quán)利，完善農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地制度，使這一權(quán)利得到充分保障。應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定在所在村莊劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)；實(shí)行農(nóng)村內(nèi)部非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地有償使用制度。

2.明確界定土地征收范圍，以“社會(huì)公共利益”為目的的土地使用是征地范圍界定的唯一準(zhǔn)則

當(dāng)前中國(guó)對(duì)公共利益的廣義理解直接導(dǎo)致了征地范圍擴(kuò)大到所有的經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地，把市場(chǎng)主體商業(yè)投資亦視為征地中的公共利益需要，歪曲理解了土地征收社會(huì)公共利益目的性，實(shí)際上造成了掠奪一部分人的利益來(lái)滿(mǎn)足另一部分人的利益。借鑒其他國(guó)家（地區(qū)）的做法，中國(guó)當(dāng)前對(duì)土地征收范圍的界定應(yīng)該采取列舉式和概括式方式加以約束。

3.總結(jié)地方和基層經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)探索將關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地方規(guī)定上升為國(guó)家法律，盡快開(kāi)通集體非農(nóng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)

2003年廣東省政府已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》，明確提出了農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)“同地，同價(jià)，同權(quán)”。2005年5月，廣東省出臺(tái)了《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍、用途限制、流轉(zhuǎn)的程序和流轉(zhuǎn)后的收益及法律責(zé)任等問(wèn)題都作了具體規(guī)定，使農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市擁有了合法地位。因此，無(wú)論是從保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益出發(fā)，還是從促進(jìn)土地資源的集約、高效、合理利用和推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的步伐出發(fā)，國(guó)家對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)給予積極的法律支持和制度支持，以構(gòu)建與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村土地財(cái)產(chǎn)制度，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

4.進(jìn)一步拓寬土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)能，強(qiáng)化權(quán)利的排他性和擴(kuò)大其流通性

應(yīng)在《物權(quán)法》明確農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為用益物權(quán)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)能，強(qiáng)化權(quán)力的排他性和擴(kuò)大其流通性。具體講，今后可以考慮通過(guò)司法解釋進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的下列權(quán)能：

（1）農(nóng)地抵押權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，不僅條件基本成熟，而且中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)此也有迫切需求。因?yàn)橹袊?guó)農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)普遍缺乏資金，通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押，可以為土地投入和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展融通資金，為農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。

（2）農(nóng)地入股權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的入股指承包經(jīng)營(yíng)主體在承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)以土地作為股份入股經(jīng)營(yíng)，通過(guò)將農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股份，用于出資，實(shí)行土地股份合作，從而獲得收益。

（3）農(nóng)地繼承權(quán)。繼承人或受遺贈(zèng)人有權(quán)繼承農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)然，繼承人或受遺贈(zèng)人在繼承農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)也就相應(yīng)地承擔(dān)土地使用的義務(wù)。

（4）農(nóng)地發(fā)展權(quán)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地、市政用地、工業(yè)用地等非農(nóng)用地的過(guò)程中，獲取改變土地用途或土地利用強(qiáng)度所帶來(lái)利益的權(quán)利。從發(fā)展農(nóng)民土地權(quán)益的角度來(lái)看，中國(guó)農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)直接歸屬于土地承包經(jīng)營(yíng)主體的農(nóng)民個(gè)體。這實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)的是農(nóng)地轉(zhuǎn)變用途后的土地增值收益向農(nóng)民傾斜分配。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：土地收益還原法范文

經(jīng)濟(jì)學(xué)上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價(jià)格的比率，實(shí)際是一種投資收益率或投資報(bào)酬率。用馬克思的地價(jià)公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)(尤其是收益性房地產(chǎn))，實(shí)質(zhì)上就是一種投資，其投資額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。

在市場(chǎng)規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風(fēng)險(xiǎn)，其收益率應(yīng)該相同?；诖?，還原利率的實(shí)質(zhì)可闡述為下列四個(gè)方面:

（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計(jì)算毫無(wú)意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲(chǔ)蓄利率或國(guó)債利率，否則此項(xiàng)投資不合算，不如將資金存人銀行或購(gòu)買(mǎi)國(guó)債；（3)在物價(jià)變動(dòng)的情況下，其應(yīng)能彌補(bǔ)物價(jià)變動(dòng)所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大的項(xiàng)目，其值應(yīng)越大，反之則越小。

3還原利率的類(lèi)型

照評(píng)估對(duì)象的不同，即單純的土地估價(jià)、建筑物的估價(jià)或房地產(chǎn)的估價(jià)，可將還原利率分為3類(lèi):（1)土地還原利率(rL):求取土地價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對(duì)應(yīng)的純收益是由土地單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對(duì)應(yīng)的純收益是由建筑物單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)所用的還原利率，對(duì)應(yīng)的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。

4確定還原利率的原則

4.1確定還原利率應(yīng)遵循的原則

4.1.1口徑一致原則

同一類(lèi)房地產(chǎn)的收益水平是個(gè)客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來(lái)，都只應(yīng)反映那個(gè)客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對(duì)應(yīng)的還原利率，計(jì)算出來(lái)的收益價(jià)格應(yīng)相等。

4.1.2客觀性原則

收益法中房地產(chǎn)純收益的求取值是客觀純收益而非實(shí)際純收益，與此相對(duì)應(yīng)的還原利率的確定值也是客觀的，而非實(shí)際的投資收益率。因此，還原利率的確定應(yīng)剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產(chǎn)投資行業(yè)的客觀、平均水平的期望報(bào)酬率。4.1.3實(shí)用性原則

實(shí)用性原則是指還原利率的選取和計(jì)算要切合實(shí)際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺(jué)地在評(píng)估實(shí)踐中加以利用。

4.2確定還原利率需考慮的因素

4.2.1區(qū)域因素

所謂區(qū)域因素是指某收益型房地產(chǎn)所處的區(qū)域環(huán)境對(duì)其投資收益所產(chǎn)生的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況不同，其房地產(chǎn)的收益也不同。比如，沿海地區(qū)收益型房地產(chǎn)的純收益與還原利率均要比內(nèi)地高。

4.2.2時(shí)間因素

房地產(chǎn)估價(jià)須依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，即時(shí)間因素對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視，在確定還原利率時(shí)，也應(yīng)考慮時(shí)間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時(shí)間段存貸款利率變化，對(duì)還原利率的影響。

4.2.3政策因素

一般估價(jià)是在市場(chǎng)公平的條件下進(jìn)行的，但是一些優(yōu)惠政策因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資收益產(chǎn)生影響。例如“三資”企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策等，因此，對(duì)于有受政策性影響的收益型房地產(chǎn)，其還原利率須做相應(yīng)調(diào)整，以剔除政策因素的影響。

4.2.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要指政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定狀況和社會(huì)治安程度。一般而言，一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的國(guó)家或房地產(chǎn)所處地區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪案件的，其還原利率較高，因?yàn)橹挥休^高的投資收益率，投資者才會(huì)冒此風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資。

5求取還原利率的方法

5.1累加法

該方法的基本公式是:還原利率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)還原利率+風(fēng)險(xiǎn)還原利率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)還原利率又稱(chēng)安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)還原利率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)還原利率以上部分的還原利率，具體是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

5.2市場(chǎng)提取法

該法是利用收益法公式r=a/V，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似房地產(chǎn)的純收益a,價(jià)格V等資料，反求出還原利率r，然后對(duì)各個(gè)交易實(shí)例的r進(jìn)行調(diào)整，最后評(píng)定出一個(gè)客觀的還原利率。在此，應(yīng)注意純收益a是由房地產(chǎn)帶來(lái)的，不應(yīng)包含行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的收益，因此，其求取公式為a=行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入——經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用——行業(yè)目標(biāo)收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業(yè)管理好壞和政策因素帶來(lái)的收益與損失，而這些均與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，若用受這些因素影響的a來(lái)求出還原利率是不精確的。因此，在實(shí)際操作中常用租金純收益來(lái)代表房地產(chǎn)帶來(lái)的純收益，即租售比來(lái)表示r，但須注意，由于我國(guó)目前房地產(chǎn)租金價(jià)格水平偏低，在使用租售比時(shí)須對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)修正。

5.3投資報(bào)酬率排序插入法

由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過(guò)與估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。該法首先將社會(huì)上各種類(lèi)型的投資及其年投資報(bào)酬率找出，并將投資報(bào)酬率從低到高按順序排列，制成坐標(biāo)圖，而后將本地區(qū)某行業(yè)收益型房地產(chǎn)與各種類(lèi)型的投資進(jìn)行比較分析，該過(guò)程可請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師參與，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，最后把結(jié)果在坐標(biāo)圖上進(jìn)行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。

6結(jié)論

綜上所述，從還原利率的實(shí)質(zhì)出發(fā)，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來(lái)確定不同收益型房地產(chǎn)的還原利率，最后綜合確定出一數(shù)值，若不發(fā)生較明顯的經(jīng)濟(jì)或利率變動(dòng)，則這些還原利率將在一定時(shí)期內(nèi)保持不變，可供估價(jià)人員在平時(shí)估價(jià)時(shí)使用。

【摘要】收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，還原利率的準(zhǔn)確與否，極大地影響了該方法所評(píng)估出的價(jià)格。本文從分析還原利率的實(shí)質(zhì)與類(lèi)型入手，結(jié)合探討了確定還原利率應(yīng)進(jìn)循的原則與應(yīng)考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)收益還原法還原利率

參考文獻(xiàn):

[1]俞明軒.房地產(chǎn)評(píng)估.2004.85-89.

[2]倪志偉，蔡博文.房地產(chǎn)佑價(jià)收益法中還原利率確定方法的研究.安徽建筑,2005,(6):139-140.

[3]李翼萍.房地產(chǎn)估價(jià)中還原利率的確定.江蘇建筑，2006,（4）:34.

第3篇：土地收益還原法范文

【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)方法 實(shí)踐 意見(jiàn)

一、 運(yùn)用市場(chǎng)比較法需注意的意見(jiàn)

市場(chǎng)比較法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，以土地的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

運(yùn)用此方法的關(guān)鍵是找到近期與估價(jià)對(duì)象在同區(qū)域類(lèi)似地產(chǎn)的成交案例和對(duì)影響因素的進(jìn)行準(zhǔn)確全面的分析，否則，就不能很好的進(jìn)行估價(jià)，比如在同一區(qū)域類(lèi)似的兩個(gè)商住開(kāi)發(fā)地塊，若在開(kāi)發(fā)規(guī)劃中限定的商住面積比例不同、容積率不同，兩個(gè)類(lèi)似地塊的價(jià)格會(huì)相差蠻大。

市場(chǎng)比較法一般用于商業(yè)用地、住宅用地，因?yàn)檫@兩者的土地市場(chǎng)比較成熟、發(fā)達(dá)，而且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較公開(kāi)公平化。評(píng)估工業(yè)用地時(shí)，則視情況而定，如果工業(yè)用地位于開(kāi)發(fā)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等成片的、工業(yè)類(lèi)型相對(duì)統(tǒng)一的區(qū)域，也適宜選用此方法；比較單一零星的工業(yè)用地，則不適宜選用此方法。而且工業(yè)用地的有償獲得常常由于當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y優(yōu)惠政策，因此不同案例的土地使用價(jià)格也會(huì)因?yàn)槭褂脤?duì)象的不同、土地獲取時(shí)間不同而差異較大，這也是工業(yè)用地估價(jià)需要注意的問(wèn)題。

二、 運(yùn)用收益還原法需注意的意見(jiàn)

收益還原法是利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期收益原理，在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的資本化率（還原利率）將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益統(tǒng)一折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的方法。

此方法適用于評(píng)估有收益的土地使用權(quán)或具有潛在收益的土地使用權(quán)，運(yùn)用此方法時(shí)有二個(gè)難點(diǎn)，一是難以確定純收益，二是難以確定還原利率。

確定純收益亦有二個(gè)難點(diǎn)，方法中提到的純收益是未來(lái)幾十年的預(yù)期收益，具有很大不確定性，這是確定純收益的難點(diǎn)之一。我們平實(shí)所要評(píng)估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同產(chǎn)生的總收益，要從總純收益中準(zhǔn)確的分割出由土地產(chǎn)生的純收益比較困難，這是確定純收益的難點(diǎn)之二。

目前，通常確定還原利率有三種方法：①安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；②純收益與價(jià)格比率法；③內(nèi)插法。三種方法看似簡(jiǎn)單，但在實(shí)際運(yùn)用中，如果確定一個(gè)合理的合適的還原利率是比較困難的，但確定還原利率還須慎重，因?yàn)樵谧鳂I(yè)評(píng)估時(shí)，僅還原利率取值不同，估價(jià)結(jié)果就會(huì)不同，有時(shí)會(huì)相差幾倍甚至幾十倍。

三、 運(yùn)用成本逼近法需注意的意見(jiàn)

成本逼近法是運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論及等量資本應(yīng)獲取等量收益的投資原理，以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的方法。

運(yùn)用此方法的關(guān)鍵就在于準(zhǔn)確的確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地增值率，但在實(shí)際中土地的價(jià)格大部分取決于土地的效用或者說(shuō)土地所能產(chǎn)生的收益，有時(shí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用很多，但因土地的用途單一、位置偏遠(yuǎn)等因素影響，土地價(jià)格并不高。相反，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用少，但因土地區(qū)位好、區(qū)域發(fā)展前景好等因素的影響，土地價(jià)格也許會(huì)很高。

因此，由于此方法的局限性，在實(shí)踐中，僅在土地市場(chǎng)不發(fā)育、土地成交案例不多、無(wú)法采用其他方法時(shí)才選用。比較適用于土地資產(chǎn)清查、土地資產(chǎn)處置、土地資產(chǎn)抵押等方面的評(píng)估。

四、 運(yùn)用剩余法需注意的意見(jiàn)

剩余法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。

此方法主要適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)，也可以運(yùn)用于以下情形：①待開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；②僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)；③現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。它適宜有交易地區(qū)、且地產(chǎn)有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)價(jià)值的宗地評(píng)估。

運(yùn)用此方法的難點(diǎn)是在房地產(chǎn)總價(jià)中剝離房產(chǎn)的價(jià)格，通常的做法是以房屋建安開(kāi)發(fā)成本或房屋重置價(jià)×房屋成新度計(jì)算房屋的價(jià)值。個(gè)人覺(jué)得，這樣計(jì)算房屋的價(jià)格沒(méi)有體現(xiàn)房屋所帶來(lái)的未來(lái)收益，與運(yùn)用收益法遇到的尷尬如出一轍。

五、 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需注意的意見(jiàn)

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也是運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，以利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

現(xiàn)在，大多數(shù)城鎮(zhèn)都已普遍推行基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行土地估價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，是一個(gè)區(qū)域某個(gè)用途的土地平均價(jià)格，具有很強(qiáng)的時(shí)效性。在實(shí)踐中本人感覺(jué)到，有的現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)體系不能較好地反映現(xiàn)有的地價(jià)水平。因?yàn)殡S著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是一個(gè)區(qū)域有重點(diǎn)規(guī)劃出臺(tái)或重大工程實(shí)施后，影響土地級(jí)別高低、價(jià)格高低的因素也隨之發(fā)生變化，而制定出臺(tái)新的基準(zhǔn)地價(jià)體系又需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。

六、在土地估價(jià)工作中幾點(diǎn)體會(huì)

1.在實(shí)踐中，因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，估價(jià)對(duì)象的不同，所要考慮的影響因素不同，對(duì)估價(jià)結(jié)果的要求也不同，但在估價(jià)作業(yè)中，都應(yīng)該遵循以下估價(jià)原則：①合法原則； ②最高最佳使用原則； ③替代原則； ④預(yù)期收益原則； ⑤供需原則； ⑥報(bào)酬遞增、遞減原則；⑦估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑧多方法相比較原則。

2.土地估價(jià)是一個(gè)理論與實(shí)踐結(jié)合相當(dāng)緊密的工作，不僅要求估價(jià)師有全面的理論知識(shí)，還要求估價(jià)師有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。而且土地估價(jià)是個(gè)區(qū)域性的工作，比如上海的資深估價(jià)師因?qū)μ旖蛲恋厥袌?chǎng)不熟悉，他在短時(shí)間內(nèi)就不會(huì)很好的從事天津的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，因此一個(gè)優(yōu)秀的估價(jià)師應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情十分熟悉，同時(shí)還要不斷獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、積累土地估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。

3.土地估價(jià)是一份科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，又是一種中介服務(wù)工作，估價(jià)師必須具有較高的職業(yè)道德水平，才能客觀、公正、獨(dú)立的從事估價(jià)工作。在實(shí)際工作中，由于估價(jià)作業(yè)方是被委托方，合同的乙方，時(shí)常處于被動(dòng)地位；又因?yàn)閺耐恋毓纼r(jià)的方法體系、原則來(lái)看，具體的執(zhí)業(yè)過(guò)程中評(píng)估方法的選擇有較大空間，造成了有的評(píng)估機(jī)構(gòu)為了迎合委托方要求而故意選擇有利于評(píng)估對(duì)象的評(píng)估方法達(dá)到操縱評(píng)估結(jié)果的目的。希望我們的行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，大家應(yīng)該抵制并杜絕此類(lèi)現(xiàn)象。

4.因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等出具的《土地估價(jià)報(bào)告》經(jīng)常會(huì)被應(yīng)用在主管部門(mén)的登記資料中，因不同部門(mén)，甚至同市不同區(qū)的同一部門(mén)，對(duì)資料存檔的要求都不同。因此，在工作實(shí)踐中為了提高工作效率，滿(mǎn)足客戶(hù)需求，出具的《土地估價(jià)報(bào)告》除了滿(mǎn)足《土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)范格式外，還應(yīng)考慮不同部門(mén)對(duì)的《土地估價(jià)報(bào)告》的格式要求和特點(diǎn)。

5.中國(guó)的土地估價(jià)事業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，擁有了一大批估價(jià)隊(duì)伍，頒布了一系列的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，取得了可喜的成績(jī)。但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地估價(jià)的理論和實(shí)踐要求也同樣在與時(shí)俱進(jìn)，因此，土地估價(jià)師應(yīng)該不斷的加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)、實(shí)踐探索，才能滿(mǎn)足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要、行業(yè)發(fā)展的要求。

參考文獻(xiàn)：

1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，2002年4月第一版，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，GB/T18508-2001；

2.廣東省土地估價(jià)師協(xié)會(huì) 估價(jià)師資訊網(wǎng)，《全國(guó)土地估價(jià)師資格考試法律法規(guī)新編》，ISBN7-80728-418-8/D.112；

3.胡存智，《土地估價(jià)理論與方法》，地質(zhì)出版社

作者簡(jiǎn)介：

第4篇：土地收益還原法范文

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)場(chǎng)土地;使用權(quán);流轉(zhuǎn)

從根本上來(lái)說(shuō)家庭聯(lián)產(chǎn)責(zé)任承包制就是“統(tǒng)和分”相結(jié)合的制度,這就表現(xiàn)出土地在農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)民之間的尷尬處境,就是從它那里得來(lái)的利益被分掉。農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)民誰(shuí)也不去保護(hù)土地,無(wú)論誰(shuí)去保護(hù)土地,它的成本都要保護(hù)它的個(gè)人或單位自己?jiǎn)为?dú)承擔(dān),就造成土地得不到保護(hù),就更談不上社會(huì)主義農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在我國(guó)由于特殊的歷史原因土地對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)那就是自己的保障,是理所應(yīng)當(dāng)?shù)母＠?在他們看來(lái)使用土地就應(yīng)該花很少的成本甚至不花成本,這就使得土地使用權(quán)的流動(dòng)性大大降低,很難達(dá)到資源的優(yōu)化配置,使得農(nóng)場(chǎng)的利益沒(méi)有得到保證。

一、農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用土地使用制度改革的目標(biāo)、方法

(一)農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用土地使用制度改革的目標(biāo)

對(duì)于農(nóng)場(chǎng)來(lái)說(shuō)既然分散經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不適合,土地使用制度改革的目標(biāo)就是進(jìn)行大戶(hù)式的集中經(jīng)營(yíng),不再向單個(gè)自然人發(fā)包或者出租,把土地資源進(jìn)行資本化改造,然后把已經(jīng)資本化的農(nóng)用土地以出租的方式或者把已經(jīng)資本化的農(nóng)用土地作為股份和其他法人合作。對(duì)于單個(gè)農(nóng)工來(lái)說(shuō)也不必慌,可以聯(lián)合起來(lái)集體向農(nóng)場(chǎng)承租。農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用土地使用制度改革的目標(biāo)就是使農(nóng)場(chǎng)真正成為一個(gè)自負(fù)盈虧自主經(jīng)營(yíng)的實(shí)體。對(duì)于農(nóng)場(chǎng)而言,本人認(rèn)為進(jìn)行股份制改革和集體承租相結(jié)合是農(nóng)場(chǎng)走出目前制度缺陷帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng),通過(guò)對(duì)以往制度的改革應(yīng)該實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo):(1)對(duì)農(nóng)用土地使用制度的改革使土地的使用、整治、保護(hù)和培育走上良性循環(huán)的軌道,使土地的地力水平不斷提高,土地資源的永續(xù)使用得到進(jìn)一步保障;(2)建力統(tǒng)一、有序的土地市場(chǎng)體系,其中包括明晰產(chǎn)權(quán)、顯化地租、理順收益、規(guī)范市場(chǎng),充分發(fā)揮土地市場(chǎng)對(duì)土地資源配制的基礎(chǔ)性作用;(3)土地資源利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變,即在土地利用中節(jié)約土地資源,提高土地利用強(qiáng)度和效率,乃至于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的效率。

(二)農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用土地使用制度改革的方法

農(nóng)場(chǎng)把土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn),把與土地生產(chǎn)相關(guān)配套設(shè)施作為固定資產(chǎn)作價(jià)入股,農(nóng)場(chǎng)下屬的分農(nóng)場(chǎng)改制成為其控股的子公司。分農(nóng)場(chǎng)以貨幣資金或者其他資產(chǎn)作價(jià)入股,農(nóng)場(chǎng)將股權(quán)的一部分分配給現(xiàn)在擁有農(nóng)場(chǎng)土地承包權(quán)的農(nóng)民用作補(bǔ)償,把農(nóng)場(chǎng)的土地集中起來(lái),由農(nóng)場(chǎng)下屬子公司實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、管理和經(jīng)營(yíng)。在農(nóng)場(chǎng)可控范圍內(nèi),農(nóng)民或者子公司可以將其持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。子公司將農(nóng)場(chǎng)入股的土地集中起來(lái),打破原有的界限,進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃整理后,以出讓、出租等形式將土地推向市場(chǎng),形成一級(jí)農(nóng)村土地市場(chǎng);土地經(jīng)過(guò)一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)到使用者手中后,在合同規(guī)定的期限內(nèi),使用者可以再依照法律和合同規(guī)定使土地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)。我們實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)權(quán)相分離。當(dāng)然會(huì)有定期的股東大會(huì),選出執(zhí)事的董事,可以按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物成熟周期來(lái)召開(kāi)股東大會(huì),這將更加促進(jìn)社會(huì)主義農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,將成為我國(guó)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持久高速發(fā)展的重要因素。需要指出的是,農(nóng)用土地總體上實(shí)行股份制和租賃經(jīng)營(yíng)相結(jié)合并不排除農(nóng)場(chǎng)直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)土地。一些資金需要量大、便于集中的項(xiàng)目,可由農(nóng)場(chǎng)直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),但無(wú)論直接經(jīng)營(yíng)還是租賃經(jīng)營(yíng)都應(yīng)以效益和效率為前提。

二、農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用土地股份制改造中的估價(jià)問(wèn)題

談到股份制和租賃經(jīng)營(yíng)相結(jié)合勢(shì)必要涉及地價(jià),不同等級(jí)的土地其地價(jià)是不同的,確定合理地價(jià)的前提便是對(duì)農(nóng)用土地進(jìn)行準(zhǔn)確的估價(jià)。目前在農(nóng)用地估價(jià)時(shí)本人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)收益還原法進(jìn)行估價(jià),收益還原法是將土地的價(jià)格視為一筆貨幣額,如將其存入銀行,每年可得一定的利息,這個(gè)利息相當(dāng)于土地的純收益,所以從確定土地收益入手即可得到土地價(jià)格。

收益還原法基本公式見(jiàn)公式:

A=a1+ a2+a3+…+an

B=r1+(1+r1)r2+ (1+r1)(1+r2)r3 +…+(1+r1)(1+r2)…rn

V=A/B

公式中:V為土地價(jià)格;a1…an為當(dāng)年土地純收益;r1…rn為當(dāng)年土地還原率;n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

由于農(nóng)用地主要通過(guò)種植或養(yǎng)殖產(chǎn)生收益,農(nóng)用地的交換價(jià)值一般由農(nóng)用地的收益能力決定。農(nóng)用地的收益不僅要考慮種植或養(yǎng)殖產(chǎn)生的直接收益,而且要考慮種植或養(yǎng)殖生態(tài)效果產(chǎn)生的生態(tài)價(jià)值。農(nóng)用地內(nèi)部的不同用途(如耕地、果園、菜地等),會(huì)由于土地集約利用程度的變化發(fā)生相應(yīng)的變化,這應(yīng)該在估價(jià)時(shí)進(jìn)行說(shuō)明,即必須說(shuō)明土地所在位置的土地利用方向,其土地現(xiàn)狀用途及以后的發(fā)展趨勢(shì)。土地生產(chǎn)的收益主要由土地、勞動(dòng)和資本等生產(chǎn)要素共同取得,土地的純收益必須從總收益中減去其它生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后取得,在估價(jià)時(shí),不能簡(jiǎn)單地以總收益減去生產(chǎn)成本,應(yīng)該減去其它生產(chǎn)要素的收益。這就涉及到其它生產(chǎn)資料收益的確定問(wèn)題。

一般農(nóng)用地要達(dá)到一定的規(guī)模必須包括房屋、圈棚等地上建筑物、構(gòu)筑物等,它們連同土地共同構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)(多年生經(jīng)濟(jì)作物應(yīng)包括地上青苗附著物),單獨(dú)評(píng)估土地純收益需用總收益減去其它生產(chǎn)資料(房屋、水井、圍墻等)的收益,而其它生產(chǎn)資料收益的測(cè)算比較復(fù)雜,使地價(jià)測(cè)算的準(zhǔn)確性受到懷疑,在測(cè)算地價(jià)時(shí)要把農(nóng)用地及其地上建筑物、附著物作為一個(gè)整體共同測(cè)算。換言之,下面提到的農(nóng)用地包括土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物和青苗附著物等,不是單純的土地。土地上配套的建筑物、構(gòu)筑物在土地評(píng)估完成后按單純的固定資產(chǎn)估價(jià),把農(nóng)用地拆分成無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)入賬。

三、農(nóng)用土地租賃經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)處理中賬戶(hù)的設(shè)置

1.“土地使用權(quán)”。該賬戶(hù)屬資產(chǎn)類(lèi)賬戶(hù),借方反映國(guó)家對(duì)農(nóng)場(chǎng)投資土地初始作價(jià)總額,貸方反映國(guó)家收回土地的初始價(jià)值。該賬戶(hù)依據(jù)土地的不同地理位置設(shè)置明細(xì)賬。單獨(dú)設(shè)置該賬戶(hù)的原因在于:在農(nóng)場(chǎng),土地這項(xiàng)特殊的資產(chǎn)不同于一般企業(yè)中“無(wú)形資產(chǎn)”的“土地使用權(quán)”。首先土地是農(nóng)業(yè)農(nóng)場(chǎng)賴(lài)以生存的物質(zhì)基礎(chǔ),從這個(gè)角度來(lái)講它是有形的;其次土地作為國(guó)家對(duì)農(nóng)場(chǎng)的投資一般不會(huì)被收回,故不存在資產(chǎn)攤銷(xiāo)問(wèn)題。從某種程度上說(shuō),農(nóng)場(chǎng)可以代表國(guó)家行使部分所有權(quán)和控制權(quán),及時(shí)掌握與土地有關(guān)的詳細(xì)數(shù)據(jù)信息是完全必要的。依據(jù)“會(huì)計(jì)主體”假設(shè)和“重要性”原則,在農(nóng)場(chǎng)將“土地使用權(quán)”單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)來(lái)反映和監(jiān)督是可行的。

2.“地力變值”。該賬戶(hù)為“土地”賬戶(hù)的調(diào)整賬戶(hù),借方反映由于農(nóng)工良性耕作、地力上升而引起的土地增值額,貸方反映不當(dāng)耕種、地力下降引起的土地減值額。需要指出的是,土地增(減)值額是根據(jù)當(dāng)次土地評(píng)估結(jié)果的差異確定的。也就是說(shuō),“地力變值”借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)為土地累計(jì)增值額,貸方發(fā)生額合計(jì)數(shù)反映土地累計(jì)減值額。余額在借方為土地凈增值,反之為凈減值。“土地”賬戶(hù)期末借方余額加“地力變值”借方余額(減:貸方余額)即為土地現(xiàn)值。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是,各會(huì)計(jì)主體均應(yīng)照此對(duì)農(nóng)用土地進(jìn)行核算、監(jiān)督。這樣一來(lái),土地使用價(jià)值及其增減變化以及土地租金收入等事項(xiàng)的情況將盡收經(jīng)營(yíng)者眼底。此時(shí),對(duì)農(nóng)用土地這項(xiàng)資產(chǎn)的反映和監(jiān)督也即成現(xiàn)實(shí)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉治欽,楊秋林.《農(nóng)用土地的會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量探討》.《農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)》.2004(4)

第5篇：土地收益還原法范文

收益法理論及其模型引入我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的實(shí)踐中，筆者認(rèn)為這不是簡(jiǎn)單添加了一種評(píng)估方法（或途徑），而是一場(chǎng)重大變革，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)影響深遠(yuǎn)。收益法能夠彌補(bǔ)傳統(tǒng)的成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）對(duì)全局把握方面的不足，同時(shí)也由于市場(chǎng)法在企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估實(shí)踐當(dāng)中舉步維艱而必將備受資產(chǎn)評(píng)估界推崇。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，收益法也叫收益還原法。評(píng)估理論界喜歡直奔主題，就收益如何還原，收益口徑和折現(xiàn)率匹配幾種模式展開(kāi)探討，并基本上達(dá)成共識(shí)，評(píng)估界的實(shí)踐人士似乎按圖索驥即可，但筆者認(rèn)為，評(píng)估師在套用理論和收益模型時(shí)，知其然還應(yīng)知其所以然，若生搬硬套會(huì)出現(xiàn)偏差，會(huì)走樣，評(píng)估結(jié)論也不能很好地揭示企業(yè)價(jià)值的真諦。

談?wù)撈髽I(yè)價(jià)值，有必要了解現(xiàn)代企業(yè)基本架構(gòu)，它的近乎完美的組織形式，它的精密的制度安排。現(xiàn)代企業(yè)首先必須是一個(gè)盈利的平臺(tái)，我們不妨從這個(gè)“平臺(tái)”的搭建入題，溯本追源。

一、解讀收益還原的幾大環(huán)節(jié)

模型和理論系經(jīng)濟(jì)學(xué)家的創(chuàng)造，我們還需作一番解讀。把收益還原為企業(yè)價(jià)值時(shí)，其間的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們不可割裂開(kāi)來(lái)，這就是企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置——企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）效能發(fā)揮——?jiǎng)?chuàng)造收益——收益還原企業(yè)價(jià)值，它揭示了收益還原法內(nèi)在聯(lián)系和必然的邏輯關(guān)系。

1.“平臺(tái)”的搭建——企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置。某個(gè)時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）構(gòu)成，不僅涵蓋賬面所列示的資產(chǎn)（土地、廠房、設(shè)備等），而且還應(yīng)包括其品牌、渠道、企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)所蘊(yùn)藏的核心競(jìng)爭(zhēng)力、人力資源等。企業(yè)行業(yè)性質(zhì)不同，企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置也有很大差異，傳統(tǒng)制造行業(yè)講究其產(chǎn)能布局，賬面所列示的資產(chǎn)基數(shù)大，而新興行業(yè)有時(shí)只需一個(gè)實(shí)驗(yàn)室、一個(gè)研發(fā)中心或再加一個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心和市場(chǎng)推廣部，生產(chǎn)和制造環(huán)節(jié)采取外包或代工廠方式，那么它賬面所列示的資產(chǎn)基數(shù)就小，但不能對(duì)其賬面未列示的隱性資產(chǎn)視而不見(jiàn)。企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置追求的是均衡，但這種均衡不是靜態(tài)的平衡，而是在企業(yè)發(fā)展中的動(dòng)態(tài)平衡。因此在一個(gè)發(fā)展中的企業(yè)，其生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置沒(méi)有終點(diǎn)，某個(gè)時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）在建項(xiàng)目，重大的某項(xiàng)支出費(fèi)用等等就是例證。企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置里最忌諱的是資產(chǎn)堆砌或生產(chǎn)要素的不協(xié)調(diào)。

2.“平臺(tái)”的檢驗(yàn)——企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）效能發(fā)揮。企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）效能發(fā)揮是在配置到位的情況下企業(yè)各生產(chǎn)要素盡情表演，傳統(tǒng)制造行業(yè)開(kāi)工率就是衡量企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）效能發(fā)揮的晴雨表，有時(shí)查閱企業(yè)的用電、用水、能耗等相關(guān)指標(biāo)的變化，便可略知一二。企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置可以制約其效能的發(fā)揮，同理當(dāng)企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）效能發(fā)揮存在問(wèn)題時(shí)反過(guò)來(lái)對(duì)其配置提出新的要求。理論上說(shuō)，企業(yè)目標(biāo)追求各生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）效能的最佳發(fā)揮，做到人盡其才，物盡其用，但事實(shí)上，或多或少存在一些短板，這就是“木桶效應(yīng)”?！澳就啊崩碚撌敲绹?guó)管理學(xué)家彼得提出的，是指組成木桶的木板如果長(zhǎng)短不齊，那么木桶的盛水量不是取決于最長(zhǎng)的那一塊木板，而是取決于最短的那一塊木板。換句話說(shuō)企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）效能發(fā)揮往往是優(yōu)劣不齊的，而劣勢(shì)部分往往決定整個(gè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）效能發(fā)揮的水平。

3.“平臺(tái)”的評(píng)判——企業(yè)創(chuàng)造收益能力。創(chuàng)造收益系企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)在市場(chǎng)上得到認(rèn)可，它保障了企業(yè)的生生不息，也是企業(yè)發(fā)展壯大的動(dòng)力源泉。企業(yè)生產(chǎn)要素（資產(chǎn)）配置和發(fā)揮存在問(wèn)題或隱患時(shí)，會(huì)直接影響其產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量和信譽(yù)。企業(yè)創(chuàng)造收益的能力是其展現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最有效的載體。企業(yè)創(chuàng)造收益的能力表象不一，有的企業(yè)熱衷于市場(chǎng)占有或爭(zhēng)奪市場(chǎng)控制地位，寧可放棄眼前的利潤(rùn)；有的企業(yè)更喜歡搶奪研發(fā)制高點(diǎn)，一款產(chǎn)品行銷(xiāo)天下且能引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚，利潤(rùn)賺的“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”，當(dāng)大家都想抄襲時(shí)，新款即將推出。當(dāng)然更多的企業(yè)創(chuàng)造收益的能力徘徊在行業(yè)平均水平上下。企業(yè)創(chuàng)造收益環(huán)節(jié)與外部關(guān)聯(lián)度最高，例如世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀形勢(shì)，行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，相關(guān)上下游行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)等，在不利的外部局面下，外部影響力對(duì)企業(yè)產(chǎn)品（或服務(wù)）可造成直接的沖擊，如產(chǎn)品（或服務(wù)）滯銷(xiāo)，庫(kù)存增加，資金流轉(zhuǎn)減緩或陷入困頓，公司裁員或終將破產(chǎn)清算。企業(yè)創(chuàng)造收益環(huán)節(jié)還受許多因素制約，例如產(chǎn)品的生命周期，企業(yè)的成長(zhǎng)和衰老規(guī)律等。

4.最后一個(gè)環(huán)節(jié)才是收益還原。前提是資本化率或折現(xiàn)率與預(yù)期收益的口徑必須保持一致，通過(guò)估算企業(yè)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得到企業(yè)的價(jià)值。本文重點(diǎn)不再探討收益口徑和折現(xiàn)率匹配幾種模式，因?yàn)闃I(yè)界對(duì)此基本形成一種共識(shí)。

闡述收益還原幾個(gè)重要環(huán)節(jié)，就是讓人們更清楚地認(rèn)識(shí)到收益法的現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)踐價(jià)值。

二、解讀收益還原幾大環(huán)節(jié)的現(xiàn)實(shí)意義及其在收益預(yù)測(cè)中的應(yīng)用

以下選擇幾個(gè)案例，并加以評(píng)述，進(jìn)一步闡述了理解收益還原幾大環(huán)節(jié)的現(xiàn)實(shí)意義。

【案例一】一家水泥企業(yè)，某個(gè)時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）熟料產(chǎn)能是一定的，水泥粉磨能力也是一定的，假使該區(qū)域水泥市場(chǎng)供不應(yīng)求，該企業(yè)開(kāi)足馬力，壓縮年內(nèi)設(shè)備檢修時(shí)間，年生產(chǎn)水泥也僅為200萬(wàn)噸，但“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”：在現(xiàn)有產(chǎn)能布局且未來(lái)沒(méi)有新上項(xiàng)目的情況下，其預(yù)測(cè)結(jié)果年產(chǎn)水泥350萬(wàn)噸。

對(duì)“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”評(píng)述：這顯然違背了常理，企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)要素（資產(chǎn)）配置和效能的發(fā)揮不能支撐未來(lái)收益的實(shí)現(xiàn)，這是典型的“天馬行空”型的預(yù)測(cè)，這里我們不去追尋企業(yè)提交這種極端預(yù)測(cè)背后的原因和動(dòng)機(jī)，評(píng)估師在接受任何一家企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，必須對(duì)其生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置及其效能發(fā)揮進(jìn)行調(diào)查，對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)來(lái)說(shuō)產(chǎn)能布局就是關(guān)鍵點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)某個(gè)時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）企業(yè)產(chǎn)能在明處，水泥企業(yè)回轉(zhuǎn)窯、水泥磨規(guī)格型號(hào)，支撐或制約了其產(chǎn)出能力。若進(jìn)一步探究還會(huì)有更多發(fā)現(xiàn)，水泥企業(yè)原料儲(chǔ)存、粉磨、生料均化庫(kù)容積、熟料儲(chǔ)存等只要有一處存在薄弱環(huán)節(jié)，都將影響其水泥理論產(chǎn)能的發(fā)揮。所以評(píng)估師在進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性之前，必須對(duì)企業(yè)生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置及其效能發(fā)揮進(jìn)行調(diào)查、詢(xún)問(wèn)，查閱相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)，而不能僅停留在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，否則就談不上正確的分析和合理的調(diào)整。

【案例二】還是這家水泥企業(yè)，“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”的結(jié)果是年產(chǎn)水泥200萬(wàn)噸，但其水泥平均單位價(jià)格未來(lái)預(yù)測(cè)達(dá)到550元/噸，其毛利潤(rùn)空間也上漲了15個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”評(píng)述：雖然這個(gè)“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”遵照了其生產(chǎn)要素（或資產(chǎn)）配置現(xiàn)狀及其效能發(fā)揮現(xiàn)有水平，但在創(chuàng)造收益環(huán)節(jié)“大做文章”，孰不知這完全忽視了市場(chǎng)規(guī)律，這個(gè)收益水平在市場(chǎng)上能得到認(rèn)可嗎？企業(yè)所處的行業(yè)是充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，高能耗、高消耗和低技術(shù)含量的企業(yè)憑什么可以獨(dú)霸該區(qū)域市場(chǎng)。

“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”在 “創(chuàng)造收益”這個(gè)環(huán)節(jié)，評(píng)估師也有應(yīng)對(duì)之策，平時(shí)多搜集各行各業(yè)的平均利潤(rùn)水平，特別是毛利率平均水平，可以把委估企業(yè)與同行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行比較，若委估對(duì)象盈利指標(biāo)歷史上長(zhǎng)期高于行業(yè)平均水平，就需要探尋其中之奧秘。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)盈利空間著力點(diǎn)無(wú)非在兩端，一端是產(chǎn)品（或服務(wù)）市場(chǎng)占有率及定價(jià)權(quán)，另一端則是成本控制能力，包括管理、生產(chǎn)、渠道等各方面具有的比較優(yōu)勢(shì)。企業(yè)所在的行業(yè)性質(zhì)不一樣，企業(yè)拓展盈利空間手段也不一樣，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（例如前文所講的水泥行業(yè)）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品同質(zhì)化，且有行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)及檢測(cè)方法，這時(shí)候品牌的影響力相對(duì)減弱，所以他們更傾向于在生產(chǎn)規(guī)?；⑶纼?yōu)化、上游資源掌控、節(jié)能增效等成本控制能力方面下大力氣。而那些引領(lǐng)時(shí)尚或開(kāi)創(chuàng)新的消費(fèi)領(lǐng)域的新產(chǎn)品，有時(shí)則能輕而易舉地主導(dǎo)市場(chǎng)，取得產(chǎn)品的定價(jià)權(quán)，其在盈利能力方面往往能撥得頭籌。

總之，評(píng)估師在把握企業(yè)創(chuàng)造收益能力方面，要對(duì)其所涉及行業(yè)（或產(chǎn)業(yè)）、委估企業(yè)在行業(yè)中的地位等方面作一番調(diào)研，要作一些相關(guān)知識(shí)的儲(chǔ)備，多傾聽(tīng)各界業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和相關(guān)人士的建議，才能對(duì) “企業(yè)收益預(yù)測(cè)”做出自己的專(zhuān)業(yè)判斷。

【案例三】一家中型醫(yī)藥企業(yè)，由于其原有產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入了成熟期，在市場(chǎng)上擁有一定的知名度和終端消費(fèi)者群體，近年來(lái)，業(yè)績(jī)和利潤(rùn)趨于平穩(wěn)。假若對(duì)上述這家醫(yī)藥企業(yè)采用收益法評(píng)估，委托方或相關(guān)當(dāng)事方提交的“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”，是其預(yù)測(cè)未來(lái)原有產(chǎn)品業(yè)績(jī)和利潤(rùn)維持現(xiàn)狀且略有增長(zhǎng)，而對(duì)其新品進(jìn)行大膽預(yù)測(cè)，甚至對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日還處在臨床研制階段的產(chǎn)品，預(yù)測(cè)其在未來(lái)將大放異彩，收入規(guī)模和利潤(rùn)水平不可等閑視之。

對(duì)“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”評(píng)述：這份“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”評(píng)估師恐難照單全收，理由是未來(lái)預(yù)測(cè)可靠性的證據(jù)不足，未來(lái)新藥（含臨床階段研制產(chǎn)品）成功的概率較小。業(yè)內(nèi)人士都清楚，新藥未必一定超越已有藥物，且副作用需要深入評(píng)估。近期鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)“重慶啤酒（股票代碼：600132）”乙肝疫苗事件就讓不少投資者大跌眼鏡。

評(píng)估師面對(duì)委托方或相關(guān)當(dāng)事方提交的“企業(yè)收益預(yù)測(cè)”，不能總是被動(dòng)地接受，對(duì)這家醫(yī)藥企業(yè)，可以花些功夫，取得公司所有產(chǎn)品從研發(fā)、投產(chǎn)、市場(chǎng)推廣和歷年各品種的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這樣就不難發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)十幾年來(lái)陸續(xù)開(kāi)發(fā)和投放市場(chǎng)的幾十個(gè)產(chǎn)品，到現(xiàn)在，行銷(xiāo)于市場(chǎng)的不到十個(gè)，還能保持較好盈利狀態(tài)且市場(chǎng)上風(fēng)頭正勁的不到五個(gè)品種，由此可知：（1）產(chǎn)品定位非常重要，每個(gè)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)都存在較大的不確定風(fēng)險(xiǎn)；（2）產(chǎn)品是有生命周期的，那些借助鋪天蓋地的廣告攻勢(shì)，而本身較平庸的產(chǎn)品其生命周期非常短暫，很多甚至是曇花一現(xiàn)；（3）即使某個(gè)時(shí)間響當(dāng)當(dāng)、或被認(rèn)為完美無(wú)暇的知名產(chǎn)品，都有疲態(tài)顯現(xiàn)的一天，這是因?yàn)殡S著時(shí)間流逝，產(chǎn)品當(dāng)然也會(huì)被更新?lián)Q代或直接被取而代之。這就是產(chǎn)品的生命周期規(guī)律，延伸一下也就是企業(yè)的成長(zhǎng)和衰老的規(guī)律。

第6篇：土地收益還原法范文

（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門(mén)的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專(zhuān)家建議由稅務(wù)部門(mén)作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門(mén)并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門(mén)單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門(mén)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門(mén)。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類(lèi)型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開(kāi)始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門(mén)的專(zhuān)門(mén)的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專(zhuān)家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿(mǎn)意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類(lèi)參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評(píng)估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類(lèi)型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房土管理部門(mén)等相關(guān)政府部門(mén)的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱(chēng)為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類(lèi)型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開(kāi)發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無(wú)論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第7篇：土地收益還原法范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；問(wèn)題；對(duì)策 

 

一、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的建立 

 

我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)城市國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國(guó)城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場(chǎng)化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國(guó)第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。 

土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過(guò)土地儲(chǔ)備制度，可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購(gòu)后，進(jìn)行開(kāi)發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開(kāi)發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國(guó)有土地資產(chǎn)的增值。 

 

二、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度存在的問(wèn)題 

 

1　土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。 

從目前來(lái)看，全國(guó)各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門(mén)作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門(mén)的工作既要代表政府制定收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，與開(kāi)發(fā)商共同經(jīng)營(yíng)土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2　土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國(guó)家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過(guò)程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房?jī)r(jià)收入比例超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國(guó)大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。

3　土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲(chǔ)備中心在征購(gòu)、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無(wú)地、就業(yè)無(wú)門(mén)、保障無(wú)路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問(wèn)的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。

1　建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門(mén)為紐帶，有關(guān)部門(mén)共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

第8篇：土地收益還原法范文

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說(shuō)明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個(gè)人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅;個(gè)人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5%。舉例來(lái)講,銀行向**公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬(wàn)元,期限為1年,估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評(píng)估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場(chǎng)接受的價(jià)格來(lái)測(cè)算貸款風(fēng)險(xiǎn),抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度,個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅:①是按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;③是按營(yíng)業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費(fèi)附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目(指購(gòu)進(jìn)房?jī)r(jià)加可以扣除的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個(gè)人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬(wàn)元,考慮到目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素,假設(shè)以拍賣(mài)價(jià)格為4200萬(wàn)元計(jì)(單價(jià)約2.1萬(wàn)元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬(wàn)元

(2)營(yíng)業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬(wàn)元

(3)城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi):150×5%=16.5萬(wàn)元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬(wàn)元

可扣除項(xiàng)目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬(wàn)元

應(yīng)納稅金額4200-1368.6=2831.4萬(wàn)元

納稅金額累進(jìn)684.3×30%=205.29萬(wàn)元

684.3×40%=273.72萬(wàn)元

1368.6×50%=684.3萬(wàn)元

94.2×60%=56.52萬(wàn)元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬(wàn)元

(5)個(gè)人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬(wàn)元

拍賣(mài)“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計(jì)為1710.744萬(wàn)元,拍賣(mài)后價(jià)款為2489.256萬(wàn)元,再除去拍賣(mài)費(fèi)用210萬(wàn)元(約為拍賣(mài)價(jià)格的5%),可以用以?xún)斶€貸款的金額僅為2279.256萬(wàn)元,遠(yuǎn)低于貸款本金(2700萬(wàn)元),風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。另外,在拍賣(mài)后,如不能提供抵押物購(gòu)入時(shí)的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣(mài)價(jià)格計(jì)征,這樣納稅金額將進(jìn)一步提高,風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測(cè)算看,稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實(shí)際可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

從目前看,抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指以下情況:①是在一些地區(qū),由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立,完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成,但由于相關(guān)政府部門(mén)各行其是、缺乏協(xié)調(diào),許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證,房產(chǎn)管理部門(mén)也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下,對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性,銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性;②是對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí),將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言,房屋作為耐用消費(fèi)品,還具有保值、增值的作用,但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下,房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng),抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因,銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前,與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問(wèn)題?！兑?guī)定》第六條規(guī)定:“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債”;第七條規(guī)定:“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng),在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空,第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù),加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒(méi)有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果;②是沒(méi)有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下,是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行;③是沒(méi)有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí),能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行;④是沒(méi)有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。

3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,它不能移動(dòng),屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)。

任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮,政策鼓勵(lì)支持,則房地產(chǎn)價(jià)格看漲,相反則會(huì)看跌,我國(guó)也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái),對(duì)2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響顯而易見(jiàn),二手市場(chǎng)的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō),這些因素是應(yīng)該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化,很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。

目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一種不充分的市場(chǎng),其特征就是缺乏信息,許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外,房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑,只要建設(shè)位置不同,其價(jià)值就有很大差異。此外,如對(duì)房地產(chǎn)抵押過(guò)程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問(wèn)題,就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。

6.或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象,因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。

二、抵押評(píng)估存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)類(lèi)型

1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價(jià)中,房地產(chǎn)估價(jià)師要對(duì)抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。在實(shí)際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如:①劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn),由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng);②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價(jià)值與抵押價(jià)值差異程度大;③大型商場(chǎng),獨(dú)立使用性、整體分割性差;④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房,配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對(duì)于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn),估價(jià)師應(yīng)對(duì)其進(jìn)行充分的變現(xiàn)能力分析,進(jìn)而合理、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

2.實(shí)際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

在實(shí)際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實(shí)際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實(shí)際用途為商業(yè);②證載用途為廠房,實(shí)際用途為商業(yè);③證載用途為住宅,實(shí)際用途為商業(yè);④證載用途為廠房,實(shí)際用途為辦公。這些情況要求評(píng)估人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避更為嚴(yán)格。另外還有證載用途為公建,實(shí)際用途為商業(yè)的,如把居民委員會(huì)辦公樓或居民活動(dòng)中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車(chē)庫(kù)等。根據(jù)國(guó)家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進(jìn)行抵押,這種情況應(yīng)引起評(píng)估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。

三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)控制

在實(shí)際工作中,評(píng)估師在估價(jià)方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應(yīng)注意抵押風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場(chǎng))、工廠和倉(cāng)庫(kù)為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場(chǎng))抵押評(píng)估

(1)在商鋪的抵押評(píng)估中,常會(huì)用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價(jià)師水平差異,而差異很大。許多銀行認(rèn)為收益還原法的評(píng)估結(jié)果不可靠,不予認(rèn)可。因此,合理、準(zhǔn)確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。確定還原利率應(yīng)考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動(dòng)因素。商圈變動(dòng)就如同買(mǎi)股票看大勢(shì)一樣,成長(zhǎng)性是一個(gè)很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值,投資回報(bào)率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn),投資回報(bào)率就低。③處于百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心具有“聚客”能力,能帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場(chǎng)周邊。廣場(chǎng)是休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所,所以有廣場(chǎng)的地方,就有沖天人氣,就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。如人民廣場(chǎng)每天都有幾十萬(wàn)的人流匯集,形成了巨大的消費(fèi)能力,對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。所以,評(píng)估一個(gè)商鋪,看其周?chē)欠裼袕V場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周?chē)h(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。一個(gè)商鋪的立地力,主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類(lèi)別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。不同的租戶(hù)對(duì)商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評(píng)估師應(yīng)建立一個(gè)詳細(xì)的分區(qū)域的投資回報(bào)率指數(shù),可衡量收益還原法評(píng)估中還原利率的數(shù)值,用以指導(dǎo)不同地段、不同時(shí)段的商鋪轉(zhuǎn)讓評(píng)估,從而有效地降低因還原利率取值不當(dāng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)商鋪評(píng)估中經(jīng)常采用的另一種估價(jià)方法是市場(chǎng)比較法。對(duì)于市場(chǎng)比較法的風(fēng)險(xiǎn)控制,要求評(píng)估師做到:①搜集交易實(shí)例,多收集周?chē)啼伒某山恍星?其中包括買(mǎi)賣(mài)和租賃行情。②選取可比實(shí)例,即從搜集交易實(shí)例中,挑選出與所評(píng)估商鋪具有可比性的3個(gè)案例。③進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。開(kāi)價(jià)和實(shí)際成交價(jià),估價(jià)師比較容易了解到開(kāi)價(jià)(如掛牌價(jià)格),而較難了解到實(shí)際成交價(jià),但這對(duì)于最后的準(zhǔn)確估價(jià)有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導(dǎo)致了其售價(jià)差異,因此在確定交易情況時(shí)務(wù)必將各樓層商鋪價(jià)格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門(mén)面寬深比、新舊程度等,進(jìn)行必要修正對(duì)于規(guī)避和控制商鋪的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)有不容忽視的作用。④綜合評(píng)估決定估價(jià)額。二手帶租約出售商鋪的價(jià)值評(píng)估,對(duì)于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價(jià)格。原因很簡(jiǎn)單,那就是——買(mǎi)賣(mài)不破租約。綜上所述,市場(chǎng)比較法需要估價(jià)人員有豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn),因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)租金的了解與修正對(duì)于最后確定商鋪客觀市場(chǎng)價(jià)值起到關(guān)鍵作用。

(3)有些店鋪(商場(chǎng))有自身的特點(diǎn),如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對(duì)這種地理位置特殊的店鋪(商場(chǎng))的評(píng)估一般會(huì)采用市場(chǎng)比較法和收益法。這種店鋪的評(píng)估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪?zhàn)鳛榈湫偷赇?用市場(chǎng)比較法和收益法求取基準(zhǔn)價(jià)格。由于基地內(nèi)店鋪繁多,為了謹(jǐn)慎起見(jiàn),基準(zhǔn)價(jià)格的求取采用層次修正法結(jié)合專(zhuān)家打分法,充分發(fā)揮估價(jià)師對(duì)店鋪的認(rèn)知。其次,在基準(zhǔn)價(jià)格確定的基礎(chǔ)上,再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級(jí)差。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解各道路店鋪?zhàn)饨鹚降牟町?求得級(jí)差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個(gè)典型店鋪通過(guò)級(jí)差修正系數(shù)和個(gè)別因數(shù)修正求得這三個(gè)店鋪的基準(zhǔn)價(jià)格。最后,通過(guò)個(gè)別因素修正求取估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。

各項(xiàng)因素因子的選取見(jiàn)下表:

2.工業(yè)廠房(倉(cāng)庫(kù))抵押評(píng)估

對(duì)于工業(yè)廠房的評(píng)估,實(shí)際工作中采用市場(chǎng)比較法評(píng)估較少,一般以成本法、收益法評(píng)估為多。在評(píng)估過(guò)程中,為有效控制風(fēng)險(xiǎn),要處理好以下幾方面的問(wèn)題:

(1)在同一基地內(nèi),相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本是不同的,由此造成評(píng)估結(jié)果差異較大。

(2)有的工業(yè)廠房因使用需要進(jìn)行過(guò)翻建或翻新,在用成本法對(duì)工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估時(shí),如果單純采用成新折舊法會(huì)使評(píng)估價(jià)值偏高,應(yīng)結(jié)合直線折舊法綜合確定成新率。

第9篇：土地收益還原法范文

城市河道生態(tài)整治工程建設(shè)，一般是為了提高城鎮(zhèn)及周邊區(qū)域防洪保安標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合城市建設(shè)和環(huán)境改善需要，使城市河道成為集防洪、交通、綠化、美化和休閑娛樂(lè)為一體的城市風(fēng)景線。堤防等工程建設(shè)可以置換出一定土地供城市建設(shè)和工業(yè)開(kāi)發(fā)，也會(huì)帶動(dòng)周邊一定范圍內(nèi)土地升值和開(kāi)發(fā)，甚至帶動(dòng)整個(gè)城鎮(zhèn)土地升值、開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。過(guò)去由于對(duì)環(huán)境不夠重視，再加上資金短缺，尤其在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，土地使用權(quán)靠政府劃撥，不允許進(jìn)行土地商業(yè)開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)政府沒(méi)有土地出讓收入，根本沒(méi)有河道生態(tài)整治資金。因而，多數(shù)城鎮(zhèn)河道防洪標(biāo)準(zhǔn)低，甚至沒(méi)有堤防。山區(qū)河道形成游蕩型河床，遇兩岸山體河床縮窄；平緩地帶河道擴(kuò)散、游蕩，寬窄不一；汛期洪水漫灘,平時(shí)基本沒(méi)有下泄流量；河道干涸或成為污水溝，植被稀少，河灘成為風(fēng)沙源。此外，企業(yè)單位向河道排放礦漿、礦渣、垃圾，洪災(zāi)、風(fēng)沙、惡臭、污穢、臟亂，嚴(yán)重影響河道周邊環(huán)境質(zhì)量，對(duì)居民生活影響很大，也嚴(yán)重影響了城市開(kāi)發(fā)和招商引資。城市河道本來(lái)是城市的母親河,一般大中型城市都是傍河而建,靠河流水源、航運(yùn)及漁業(yè)資源生存和發(fā)展壯大，只是近幾十年，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，需水量急劇增加，加上污染和上游來(lái)水逐漸減少，北方城市多數(shù)河道出現(xiàn)斷流、干涸，不得不靠大量開(kāi)采地下水維持城市發(fā)展，城市河流逐步失去了原有經(jīng)濟(jì)和環(huán)境功能。城市河道本來(lái)是重要環(huán)境因子，卻成為環(huán)境臟、亂、差的集中地帶。因此，為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量、建設(shè)環(huán)境友好型社會(huì)，越來(lái)越多的城市進(jìn)行河道生態(tài)整治，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀要求。

2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)

城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目，雖有一定公益性，資本金以政府投資為主。但是，由于政府資金有限，一般政府只能籌集少量資本金，其余大量建設(shè)資金要靠銀行貸款或社會(huì)融資。因此，無(wú)論政府決策、銀行貸款，還是其他社會(huì)融資，都需要進(jìn)行完整可信的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。該類(lèi)項(xiàng)目不同于一般的水利項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一個(gè)新課題，尤其是財(cái)務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算，包括效益種類(lèi)、定量計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法等。如果沒(méi)有一套合理的計(jì)算方法和可信的結(jié)論，不僅影響城市政府決策，還會(huì)影響銀行貸款和社會(huì)融資。城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目主要有以下特點(diǎn)：（1）此類(lèi)工程雖然帶有一定的公益性，由于資金來(lái)源主要靠社會(huì)融資，需要還本付息。同時(shí)，城鎮(zhèn)政府可獲得大量土地出讓收入，財(cái)務(wù)效益明顯，實(shí)際上與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目無(wú)異。（2）工程效益與一般防洪項(xiàng)目有區(qū)別，一般防洪項(xiàng)目沒(méi)有直接財(cái)務(wù)收入，僅有防洪經(jīng)濟(jì)效益，或附帶一些交通改善效益，而城市河道生態(tài)整治項(xiàng)目除了上述效益外，主要效益是土地升值效益，以及旅游等效益。并且土地升值及土地置換可以促進(jìn)土地快速開(kāi)發(fā)，政府很快獲得土地出讓收入，反過(guò)來(lái)為城市河道生態(tài)整治工程提供充足的建設(shè)資金和還貸資金來(lái)源。（3）項(xiàng)目業(yè)主或管理單位不同于一般項(xiàng)目。一般項(xiàng)目業(yè)主很明確，是項(xiàng)目籌資和收益的主體，而城市河道生態(tài)整治項(xiàng)目，雖然名義上也有業(yè)主，但業(yè)主只負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、管理等事務(wù)，土地的征用和出讓則由市縣政府(土地儲(chǔ)備中心)負(fù)責(zé)，即土地出讓權(quán)歸政府，其收入納入市縣財(cái)政，建設(shè)資金和運(yùn)行費(fèi)用由財(cái)政撥款。也就是項(xiàng)目收入和支出的主體既分離，又統(tǒng)一，可以將二者捆在一起作為一個(gè)整體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（4）由于土地出讓不是一般的商品或服務(wù)出售，出售土地的是政府不是企事業(yè)單位，土地出讓金屬政府預(yù)算外財(cái)政收入，所以土地出讓金不需要繳納銷(xiāo)售稅金和所得稅。項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入應(yīng)該是項(xiàng)目帶來(lái)的土地出讓凈收入，即土地出讓金扣除土地征收等相關(guān)費(fèi)用等。因此，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表就有別于一般經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，可以不編制損益表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表和資產(chǎn)負(fù)債表，直接根據(jù)投資、貸款和預(yù)測(cè)的年運(yùn)行費(fèi)、土地出讓凈收入編制借款還本付息計(jì)算表、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)和貸款償還期等指標(biāo)，以供政府和金融機(jī)構(gòu)決策參考。

3項(xiàng)目效益計(jì)算

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的目的和功能分析，城市河道生態(tài)整治工程財(cái)務(wù)效益包括土地出讓收入、旅游收入、運(yùn)行費(fèi)財(cái)政補(bǔ)貼等。經(jīng)濟(jì)效益包括防洪效益、土地升值效益、旅游效益，以及促進(jìn)招商引資和城市發(fā)展等間接效益。其中土地出讓財(cái)務(wù)效益和土地升值經(jīng)濟(jì)效益有別于一般防洪工程，而且是工程財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益的主要部分，其他效益已有成熟的計(jì)算方法，故本文著重分析財(cái)務(wù)效益中的土地出讓凈收入和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的土地升值效益。土地出讓凈收入與土地升值效益雖然概念上和用途有所不同，但兩者具有不可分割的內(nèi)在聯(lián)系，實(shí)質(zhì)上都是因?yàn)槌鞘泻拥郎鷳B(tài)整治工程建設(shè)改善周邊環(huán)境帶來(lái)的土地升值，只是評(píng)價(jià)所站的角度不同。土地出讓凈收入是站在業(yè)主和當(dāng)?shù)卣慕嵌?，是?xiàng)目帶動(dòng)一定時(shí)期內(nèi)可開(kāi)發(fā)的周邊土地所能獲得的直接土地出讓收入，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)；而土地升值效益則是站在國(guó)家或全社會(huì)的角度，預(yù)測(cè)項(xiàng)目周邊土地可能的升值，無(wú)論是否付諸實(shí)際開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目效益計(jì)算，應(yīng)該遵循“有無(wú)對(duì)比”原則，計(jì)算有本項(xiàng)目比無(wú)項(xiàng)目收益的差值，也就是項(xiàng)目周邊土地出讓凈收入和土地升值效益計(jì)算的核心是都應(yīng)該預(yù)測(cè)項(xiàng)目周邊土地可能的升值，包括升值范圍和升值幅度?？紤]周邊土地開(kāi)發(fā)實(shí)際，具體評(píng)價(jià)時(shí)財(cái)務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益可采用同一標(biāo)準(zhǔn)，但財(cái)務(wù)效益應(yīng)按計(jì)算期內(nèi)實(shí)際可能開(kāi)發(fā)面積計(jì)算。此外，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)工程建設(shè)實(shí)際情況區(qū)分兩類(lèi)土地計(jì)算財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益。一類(lèi)是由于修建或改建河堤使原有部分河漫灘變?yōu)榈掏饨ㄔO(shè)用地，屬于新增建設(shè)用地，這部分土地應(yīng)該按照土地實(shí)際出讓凈收入計(jì)算效益。第二類(lèi)是現(xiàn)有建設(shè)用地，由于環(huán)境改善和防洪標(biāo)準(zhǔn)提高而導(dǎo)致的土地升值。土地升值范圍和升值幅度與項(xiàng)目性質(zhì)、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接關(guān)系。一般項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)內(nèi)容越多，建設(shè)規(guī)模越大，城鎮(zhèn)規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，其土地升值范圍和升值幅度就越大。土地升值范圍與升值幅度緊密相關(guān)，即土地升值范圍大的項(xiàng)目周邊土地升值幅度也大，反之就較小。一般城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目所帶來(lái)的土地升值范圍為河道兩側(cè)一定距離以?xún)?nèi)，升值幅度由河岸邊向兩側(cè)逐漸遞減，離河道越遠(yuǎn)，升值幅度越小。具體升值范圍和幅度，應(yīng)根據(jù)實(shí)地調(diào)查結(jié)果預(yù)測(cè)確定。按照土地價(jià)格評(píng)估理論，土地價(jià)格評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此評(píng)價(jià)待估土地客觀合理價(jià)格。收益還原法又稱(chēng)收益法、收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格。成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地的所耗費(fèi)各種客觀費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳稅金和土地增值收益，來(lái)確定土地價(jià)格。剩余法，又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后，不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅金等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。對(duì)于城市河道生態(tài)整治工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從不同土地價(jià)格估價(jià)方法適用范圍、計(jì)算工作量、可操作性以及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算精度要求等方面分析，城市河道生態(tài)整治工程應(yīng)該選用市場(chǎng)比較法計(jì)算土地價(jià)格。評(píng)價(jià)人員應(yīng)對(duì)同一城市或相鄰城市類(lèi)似環(huán)境的土地價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查研究，以保證土地價(jià)格和增值預(yù)測(cè)結(jié)果的客觀和正確性。同時(shí)應(yīng)注意，新增建設(shè)用地應(yīng)該按照土地實(shí)際出讓凈收入計(jì)算效益，現(xiàn)有建設(shè)用地應(yīng)按照土地升值計(jì)算效益。就目前來(lái)講，河北省一些城鎮(zhèn)河道兩側(cè)土地升值范圍一般在500～2000m，升值幅度已達(dá)每畝30～50萬(wàn)元，不同城市、不同工程、不同時(shí)期升值幅度差別很大，必須通過(guò)實(shí)地調(diào)查，客觀評(píng)估。

4關(guān)于土地出讓金