土地拆遷條例精選(九篇)

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第1篇：土地拆遷條例范文

    一、公益拆遷與商業(yè)拆遷未加區(qū)分

    關于物權法第四十二條中“公共利益”的界定問題在理論界爭論很大,這里只想從具體的審判實踐談公益拆遷和商業(yè)拆遷對房屋拆遷案件審理的影響。如果是公益拆遷,則根據相關法律規(guī)定得到相應的補償。由于這種拆遷是為了公共利益,因此,其補償一般較低,被拆遷人也容易接受。但現實情況往往是純粹的商業(yè)開發(fā)卻打著“舊城改造”、“公益事業(yè)”的旗號,對被拆遷人給予類似于公益拆遷那樣較低程度的補償。開發(fā)商賺了大錢,被拆遷人的利益卻在“公共利益”的名義下大受其害。也因此,不少被拆遷人以拆遷補償太少而起訴要求撤銷已經簽訂的拆遷補償協議。面對這種訴訟,法院明知被拆遷人的利益訴求是正當的,但也很難找到支持其請求的依據,因為《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)沒有區(qū)分商業(yè)拆遷和公益拆遷,而物權法也沒有告訴法官哪些情況屬于“公共利益”。而如果有了這種區(qū)分,法官可以直接根據商業(yè)拆遷的性質判斷某些拆遷補償協議存在顯失公平的情形,從而支持被拆遷人撤銷拆遷補償協議的請求,使其利益得到公正的維護。因此,關于“公共利益”的界定問題,看似一個宏觀的理論問題,但實際上對房屋拆遷案件的處理起著舉足輕重的作用,系亟待解決的問題。

    二、城市房屋拆遷中被拆遷房所占區(qū)域內的土地使用權的補償缺位

    根據物權法第一百三十七條的規(guī)定,城市房屋住宅用地可以通過支付對價以出讓方式獲得。但實際上,在物權法之前,已經有很多城市居民實際享有其私產房占有范圍內的土地使用權,其實也是國有土地的使用權,也相當于物權法意義上的建設用地使用權。這些城市居民的國有土地使用權的取得情況較為復雜,從原國家土地管理局的一個文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原國家土地管理局在《確定土地所有權和土地使用權的若干規(guī)定》中指出:“土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用、或通過依法轉讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的,可以確定其國有土地使用權”,“土地公有制之前,通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的,土地轉為國有后迄今仍繼續(xù)使用的,可確定現使用者的國有土地使用權?！庇纱丝梢?這些城市居民所享有的私有房屋占用范圍內的土地使用權是合法的。

    但是,《拆遷條例》并沒有明確收回已經劃撥、出讓的土地使用權的補償問題。根據《拆遷條例》第二十四條之規(guī)定,貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。而以《拆遷條例》為依據制定的地方規(guī)章,也基本對土地使用權的補償采取回避的態(tài)度。如《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定,被拆遷房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價;《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十三條規(guī)定,估價機構應當根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進行評估,評估時間以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準。其中,都沒有涉及土地使用權的補償問題。而從我們的生活經驗判斷,土地的價值遠遠大于地上所附房屋的價值,拆遷人的目的并不是為了取得被拆遷人的房屋及其附屬物,而是為了取得房屋及其附屬物占用范圍內的土地使用權,取得土地使用權并進行投資獲得收益才是房屋拆遷的最主要內容。但我們的拆遷補償制度中,恰恰沒有對最有價值的土地使用權進行補償的內容。

    三、裁判援引的法律依據存在矛盾

    根據我國立法法第八條第(六)項和物權法第四十二條之規(guī)定,對非國有財產的征收,只能由法律規(guī)定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規(guī)定的權限和程序進行征收。但在實踐中,我國的拆遷沒有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷,現實中的拆遷實際上已經等同于對非國有財產(私人房屋)的征收。目前,對這種征收行為進行規(guī)范的主要是《拆遷條例》,而該條例在我國屬于行政法規(guī)。因此,法院在對房屋拆遷糾紛案件作出判決援引法律時陷入了兩難的境地:如果引用《拆遷條例》,則有違立法法第八條和物權法第四十二條之精神,因為后者規(guī)定對非國有財產的征收,只能由法律規(guī)定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規(guī)定的權限和程序進行征收;如果不援引《拆遷條例》,就無法在判決中指明法律依據從而很好地闡明判決的意旨。

    四、因補償、安置問題發(fā)生爭議時的處理程序混亂

    根據《拆遷條例》第十六條之規(guī)定,拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門或政府進行行政裁決。當事人如果對行政裁決不服可以在法定期限內提起行政訴訟。而根據1996年《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》,拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議,或者雙方當事人達成協議后,一方或者雙方當事人反悔,未經行政機關裁決,僅就房屋補償、安置等問題,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應當作為民事案件受理。這也就意味著,拆遷人與被拆遷人僅就房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應當作為民事案件受理。由此可見,《拆遷條例》與該司法解釋在“當事人在達成拆遷補償協議前因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議時”應該如何解決存在抵牾。依據《拆遷條例》應該先申請行政裁決,如果對裁決不服,可以提起行政訴訟;而依據司法解釋,則可以直接提起民事訴訟。兩個規(guī)范性文件,一個是行政法規(guī),一個是司法解釋,相互之間存在著明顯的矛盾。此外,《拆遷條例》對行政強制執(zhí)行規(guī)定也存在明顯的不足,其中比較突出的問題是適用司法強制和行政強制的規(guī)定含糊不清,這也容易導致行政強制執(zhí)行權在拆遷過程中被濫用?！恫疬w條例》第十五條將拆遷人和被拆遷人通過仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補償安置協議訂立后”,客觀上造成了大量拆遷糾紛只能以行政裁決的方式來解決,并最終通過行政強制來執(zhí)行,從而剝奪了被拆遷人獲得司法救濟的機會。

    五、拆遷房屋上的承租人保護不力

    在拆遷案件中,有一部分是拆遷房屋上的承租人因沒有得到相應補償而提起的訴訟,此種訴訟要么以被拆遷人為被告,要求與被拆遷人對拆遷補償款進行合理分配;要么直接以拆遷人為被告要求其給予補償。在后者,因承租人對拆遷人沒有實體上的請求權,故法院一般會駁回其訴訟請求。而在前者的情況下,實踐中的情形一般是拆遷補償款都給了被拆遷人,然后由被拆遷人給承租人補償。此時,因主動權在被拆遷人手里,法院即使判決被拆遷人對承租人進行補償,但在具體數額的確定上也無章可循,承租人的權益很難得到保障。但客觀地講,在很多情況下,被拆遷房屋出租給承租人進行商業(yè)經營時,承租人因拆遷而遭受的損失是巨大的,其損失數額有時甚至會超過被拆遷人自己?！恫疬w條例》第三十三條雖然規(guī)定了對非住宅房屋拆遷時的停產停業(yè)損失,但并沒有明確這一補償是否給承租人。因此,目前僅僅依靠從被拆遷人手中分得部分拆遷補償款的制度設計,已經很難保障承租人的合法權益。

    六、拆遷評估中的評估方法缺乏科學性

第2篇：土地拆遷條例范文

關鍵詞：征收補償 征收主體 矛盾 緩解 化解

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令，以下簡稱《征收條例》）修正了舊拆遷條例在實施過程中與《物權法》不適應的情形，對房屋征收與補償的糾紛解決機制作出了新的規(guī)定，其中第二十六條規(guī)定“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告?！薄氨徽魇杖藢ρa償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟?！钡诙藯l規(guī)定“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行?！?/p>

相比原《城市房屋拆遷管理條例》，《征收條例》取消了房屋拆遷的行政裁決，改由政府作出補償決定；取消了行政強制執(zhí)行，改由房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。這就意味著房屋拆遷正向著緩和拆遷引發(fā)的矛盾，進而增強社會穩(wěn)定性的方向發(fā)展。

一、房屋征收補償工作中矛盾的產生

所有矛盾的產生，均源于利益的對立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個方面，補償的合理與否就是矛盾引發(fā)的焦點，其成因主要有以下幾點：

首先，房屋拆遷決定存在的矛盾。原《城市房屋拆遷管理條例》第七條規(guī)定“申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料……市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”但根據建設部《城市房屋拆遷工作規(guī)程》第五條規(guī)定，“需要拆遷的項目，應當按照《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定取得房屋拆遷許可證。對于面積較大或者戶數較多的拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關事項召開聽證會，聽取拆遷當事人意見。需聽證項目的面積或者戶數的具體標準，由省、自治區(qū)和直轄市人民政府建設（房地產）行政主管部門制定?！边@就是法律制度引發(fā)的矛盾。

其次，在原《城市房屋拆遷管理條例》中，政府在房屋拆遷階段對自身定位比較模糊。雖然在土地征收階段形成了對拆遷土地征收的權利，卻沒有承擔其對搬遷住戶補償的義務；在土地出讓階段政府獲得了土地出讓收益，卻沒有完成土地上的拆遷；在房屋拆遷實施階段，卻又將矛盾交由房產開發(fā)商與被拆遷住戶自行解決。

另外，房屋拆遷過程中補償的不合理、不公平也是矛盾的主要成因之一。被征收人擔心自己沒有得到合理的補償而拒絕搬遷：還有就是部分被征收人害怕如果自己先簽訂協議，而后期的被征收人補償條件比自己高怎么辦？以上這兩種擔憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實出現過這種情況，尤其是在項目最后期，剩下那么一、二戶的時候，為了不影響工程的進度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就使前期搬遷的被征收人從心理上無法接受，繼而對房屋征收產生抵觸情緒。

最后一點是被征收人對征收補償的期望值過高。隨著城市房屋價格的不斷上漲，不同區(qū)位的房屋價值相差越顯著，被征收人對房屋升值的預期越強，補償的要價和附帶條件也就越來越高，與其不斷增長的要求和欲望相比，補償往往難以滿足，這就造成極少數人會漫天要價，竭力阻撓項目的開工建設。

二、對產生的矛盾進行化解

第3篇：土地拆遷條例范文

關鍵詞：土地儲備；法律；行政體制；實施技術

Abstract: urban land reserve is a complex and important engineering, the current land reserve system has a lot to perfect place, this new time how to perfect our country's land reserve system are studied, separately from the laws, administrative, technology and so on, were analyzed.

Keywords: land reserve;law; Administrative system; Implementation technology

中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：

一項制度的完善，涉及法律基礎、行政體制、實施技術等多個方面，是一個系統的過程。我國城市土地儲備制度的完善，除了土地儲備規(guī)模與成本控制問題外，還存在著其他需要改進和完善的地方，包括法律法規(guī)的健全，融資渠道的拓寬，土地供應的合理引導，以及儲備各部門之間協調與溝通工作的加強等。

一、建立健全土地儲備法律支撐體系

建立健全城市土地儲備制度的法律支撐體系是保證城市土地儲備制度有效運行的重要手段。土地儲備制度作為我國深化土地使用制度改革的一項氣度創(chuàng)新，目前國家還沒有專門的法律對其進行規(guī)范，各地以地方法規(guī)的方式出臺了一些相關的規(guī)范性文件，但都不夠完善齊全。

我國現行的《土地管理法》第二條第一款規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定：國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。但對土地的所有權和使用權的內涵未做出明確的界定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l和第六十五條規(guī)定：為公共利益需要使用的土地，或為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，可以依法收回或調整使用國有土地或集體土地。收回或調整的國有土地的，對原土地使用者給予充分的補償。

上述規(guī)定雖然為建立城市土地儲備制度提供了一定的法律依據，但不盡明確和完善，覆蓋范圍太小，對政府如何建立土地儲備機制，行使土地統一收購以及規(guī)范土地市場操作都沒有明確的規(guī)定。此外，對土地儲備機構的定位，儲備資金的籌集，舊城區(qū)拆遷的貨幣補償、土地整理、改造成本的協調，企業(yè)土地收購，公益性用地管理和劃撥等方面亦缺乏必要的立法。因此，必須建立健全相應的法律規(guī)范對土地儲備進行明確，使土地儲備工作有法可依。首先，應當明確土地儲備的立法原則。立法原則來源于城市土地儲備經營的政策目標。目前，各地土地儲備的政策目標主要集中在合理利用土地、盤活國有存量土地和有效配置土地資源三個方面，從實踐來看，重視經濟效益輕視社會效益現象較為嚴重。筆者認為，我國土地儲備的政策目標主要應當包括保障社會公共利益、保證政府社會經濟目標的實現以及合理有效配置國土資源三個方面。其次，應當頒布適用于全國的土地儲備法規(guī)。該法規(guī)中應當對城市土地儲備經營的目標、含義及性質、征用與征收、儲備、出讓、補償等做出明確的規(guī)定，為土地整理提供法律保障。第三，應當根據城市土地儲備經營的目的對目前涉及土地儲備的相關法規(guī)進行清理和調整，特別是加強對部門規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章的清理；在做好上述工作的基礎上從土地價格、土地市場、土地管理、城市規(guī)劃、國有資產管理監(jiān)督等方面對土地儲備法規(guī)進行完善，并構建法律體系。

2011年1月21日，備受關注的《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收補償條例》)在經過先后兩次面向全社會公開征求意見后。終于正式公布實施。新條例的實施，讓實施九年多、廣受爭議的《城市房屋拆遷管理條例》(2001年11月1日正式實施)壽終正寢。因此，筆者對《征收補償條例》進行了檢讀，就自己的感觸與思考談談自己的看法。

《征收補償條例》的頒布和實施，其確立的補償標準市場化、征收程序透明化、公共利益明晰化、強制征收司法化等新制度、新原則，對遏制目前社會中頻繁出現的暴力拆遷行為，規(guī)范國有土地上房屋征收與補償行為，化解我國城市房屋征收中長期存在的矛盾與利益沖突，促進我國當前經濟社會和諧發(fā)展，有著十分重要的意義。

（1）立法理念發(fā)生了很大轉變。《征收補償條例》的公布，首先讓人們最直接感受到了政府的立法理念明顯地從國家利益、公共利益至上轉變?yōu)楣怖媾c個人利益并重保護，使私權進一步在法律上獲得與公權一樣應有的平等地位。

（2）房屋征收和拆遷活動得到進一步規(guī)范化。相比《城市房屋拆遷管理條例》，《征收補償條例》對房屋征收和拆遷活動進行了更有效的規(guī)范，主要表現為：第一，明確了政府征收補償的主體地位，理順了行政征收法律關系，規(guī)定了各級政府征收與補償的職責與義務，克服了以往城市拆遷中政府遁形的弊端。這一明確規(guī)定有助于化解長期以來因建設單位作為拆遷主體所引發(fā)的各種社會矛盾，有助于維護社會穩(wěn)定。第二，增強了被征收人的參與性。《征收補償條例》明確了被征收人多數決、召開聽證會、被征收人選定房地產評估機構、被征收人對補償決定不服可以申請行政復議也可以提起行政訴訟等，賦予被征收人參與權、表決權和復議訴訟的權利，這是一個很明顯的進步；第三，規(guī)范了政府征收程序及確立司法救濟程序，包括征收決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序；第四，公共利益的范圍界定，明確了征收前提條件。

（3）補償制度的完善，有利于確保私人利益不受侵犯?！墩魇昭a償條例》充分保護被征收人的合法權益，集中體現在強化被拆遷人的補償規(guī)定。該條例最凸顯的方面是體現了強化補償，充分維護了被征收人的利益。

（4）征收補償的程序得到進一步完善。程序是制度的保障?！墩魇昭a償條例》也正是通過程序的完善，從而保障了征收和拆遷的有序進行，切實保護了被拆遷人的合法權益。

二、拓寬融資渠道，實現土地儲備資金的良性循環(huán)

第4篇：土地拆遷條例范文

拆遷居住房屋補償(1)征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。前款規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。房屋建安重置價(房屋重置價格)是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結合成新，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的區(qū)(縣)人民政府制定并公布。(2)征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應當按下列規(guī)定對未轉為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人予以補償安置：(一)具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償;(二)不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。本條第一款第一項規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農村住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。(3)拆遷居住房屋，還應當補償拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。(4)拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執(zhí)行。(5)征地農業(yè)人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。

拆非居住房補償(1)拆遷非居住房屋實行貨幣補償。拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用。本條第二款規(guī)定的被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估。(2)還應當補償被拆遷人下列費用：(一)按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用;(二)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用;(三)因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償。(3)除了以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋之外，非居住房屋，以及其他地上構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執(zhí)行。(4)征地農業(yè)人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。新拆遷條例是在以往舊的拆遷條例基礎上定制的，主要是針對傳統的暴力拆遷，極端對抗，因拆遷索要高出實際不動產價值而暴富等一系列拆遷問題經過兩三年的調查研究，征求廣大民眾的意見，國務院法制辦會同住房城鄉(xiāng)建設部制定了《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日起公告宣布實施，與此同時舊的《城市房屋拆遷管理條例》正式宣布廢除。新拆遷條例的正式實施宣告舊拆遷時代的結束，那些因行政干預的強拆現象在新拆遷條例中將不復存在，這也正與網絡上特別火的自助拆遷模式不謀而合，追求的理念也基本相似，都是維護公眾利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益。

（來源：文章屋網 ）

第5篇：土地拆遷條例范文

摘 要 伴隨著經濟的發(fā)展、城市化進程的加劇,拆遷引起的社會問題成為大眾關注的焦點。本文從城市拆遷制度的歷史出發(fā)探討我國城市拆遷制度的產生以及特點,并通過分析城市拆遷中存在被拆遷人利益保護不力的原因從法律角度出發(fā)研究我國法律中現存的缺陷,最后通過合理分析指出拆遷屬于征收制度,通過完善征收制度為被拆遷人(被征收人)的權益保護提出對策。

關鍵詞 拆遷 公共利益 征收 權益保護

一、我國城市房屋拆遷制度概述

在我國現行《物權法》中確立了國家所有權、集體所有權和私人所有權。城市的土地所有權屬于國家,而城市土地使用權人是眾多的建筑物所有權人①。公民可從市場上取得城市房屋的合法所有權但是因為土地的所有權仍屬于國家,所有建筑物的所有權人獲得的是土地的使用權,當國家因為需要收回土地的使用權時如何處理土地上的房屋等建筑物也就成為待解決的問題。從法理學的角度而言,不同的所有權發(fā)生沖突時是沒有優(yōu)劣之分的,因此在集體所有制土地征收制度以及國有土地使用權收回制度之外建立了拆遷制度。

城市房屋拆遷是指在城市規(guī)劃內的國有土地上,因城市建設需要拆除房屋及其附著物,并由拆遷人對原房屋及其附屬于的所有人和使用人進行補償和安置的行為②。嚴格意義上將,拆遷是指“公益拆遷”,是政府處于公共利益的目的進行的拆遷。開發(fā)商出于商業(yè)目的進行的“拆遷”不應稱為“拆遷”,它是一種民事行為,稱為“商業(yè)買賣”更為恰當③。

二、我國房屋拆遷中被拆遷人權益保護難的原因探究

導致我國的拆遷制度中被拆遷人權益保護難的原因主要有以下幾點。

(一)拆遷行為的征收性質不明確

《物權法》中的征收和征用是兩個不同的概念,由兩個條款分別加以規(guī)定,二者的主要區(qū)別表現在是否轉移被征收人的所有④權。拆遷本身并不是一個純粹獨立的概念,而是伴隨著征收的發(fā)生而產生?！段餀喾ā返牡谒氖l已經將拆遷定性為征收?，F行的《城市房屋拆遷管理條例》中,拆遷所具有的征收屬性并不明確,該條例所說的拆遷是以開發(fā)商為主導的行為,甚至在該條例中并沒有涉及公共利益的規(guī)定,這顯然是不符合物權法的規(guī)定的。

(二)公共利益的界定不清

目前,我國的《憲法》和《物權法》中規(guī)定,國家根據公共利益的需要可以對于公民房屋予以征收,但是都未對“公共利益”做出清晰的界定,而在對于城市房屋拆遷進行規(guī)范的《城市房屋拆遷管理條例》中更是未提出任何關于“公共利益”相關的內容。

(三)行政權力異化

在《城市房屋拆遷管理條例》條例中的規(guī)定過于偏重城市建設而對于被拆遷人的權益保護不足,甚至政府在整個拆遷活動中扮演著雙重角色。一方面,房屋拆遷許可證書是由政府部門通過行政許可的方式授予的;另一方面,政府成為拆遷是否合理的裁判者。甚至個別執(zhí)法人員與拆遷人惡意串通,為達到順利拆遷的目的而粗暴拆遷,從用打、砸、搶等非法手段威脅和恐嚇被拆遷人,使得被拆遷人的人身安全、財產安全受到擱淺。

三、城市房屋拆遷中被拆遷人保護的缺陷

現行的《城市房屋拆遷管理條例》中對于被拆遷人保護的缺陷主要存在以下幾個方面:

(一)程序上的缺陷

被拆遷人的知情權、異議權未獲得保護。拆遷本身將直接涉及到相關公民合法權益,因此必須保證在整個拆遷活動中被拆遷人對與活動的參與并能夠合理的表達自己的權益主張。政府的行政行為本身就具有特殊性,行政權與公民權具有不對等性,行政權具有優(yōu)益性或支配性。行政權可以設定、變更或消滅公民的權利義務,而公民卻不具有同樣的權利⑤。

(二)實體上的缺陷

1.條例正當性的缺失

在《城市房屋拆遷管理條例》中并未強調對于處于弱勢地位的被拆遷人的利益保護,在條文中關于強制拆遷的規(guī)定也成為實際生活中頻頻上演的暴力拆遷的源泉。該條例已然是與憲法精神相違背的。

2.未區(qū)分商業(yè)拆遷和公益性拆遷

在《城市房屋拆遷管理條例》條例中,并未明確拆遷與公共利益要求之間的關系。商業(yè)利益則是以營利為目的,它針對的是特定主體,并非社會公眾⑥。

3.補償制度的不合理

就貨幣補償而言,實際生活中補償的費用很難在原來的地段購買同樣面積和質量的房子。就房屋安置而言,通過房屋產權調換可以分為異地安置和原地安置。因為居住條件的變化會直接影響被拆遷人生活質量。

(三)救濟上的缺陷

政府機關作為拆遷許可證的發(fā)放機關又作為拆遷糾紛的裁判機關,顯然被拆遷人處于極為不利的地位。此外,被拆遷人將上訪作為了一種解決問題的途徑,但也造成了新的社會問題,不僅不利于矛盾解決,甚至會導致矛盾的激化。有的政府工作人員認為被拆遷人提出的要求過于高,甚至是無理的,手段多樣近乎敲詐⑦。

四、解決被拆遷人權益保護難問題的對策

下面將結合征求意見稿中的內容來探討被拆遷人權益的保護,以期對被拆遷人權益的保護以及社會問題的解決有所裨益。

(一)實現公共利益的界定法定化

我國的《憲法》、《物權法》中都涉及到與公共利益有關的法律規(guī)定。但是在《憲法》、《物權法》中都未對公共利益的范圍予以界定。邊沁則認為,國家的目的就是最大程度的促進公共利益,實現社會最大多數人的幸福⑧。公共利益本也是抽象和不確定的,任何人做出的定義都反應了特定人對于公共利益概念的不同理解,這種理解的不同中反應的根源載于其所處的社會環(huán)境的不同。因為,公共利益的概念在不同的歷史時期是有著不同的范圍和精神的,有必要通過法律予以細化。

(二)將拆遷納入到城市房屋征收制度中進行規(guī)定

明確拆遷行為的征收性質。征求意見稿中對條例進行了修正,意見稿中不再以規(guī)定拆遷制度為主要內容而是回歸到征收制度上來,明確了對于城市房屋征收所要涉及到的各類事項。并且,區(qū)分公益拆遷和商業(yè)開發(fā)。

(三)完善房屋征收制度的程序以保障被征收人的合法權益

合理程序可以吸收相對人對政府強制行為的不滿,加強相對人對行政機關的信任,進而使得相對人和政府密切配合,減少行政過程中的障礙⑨。

1.完善房屋征收程序是實現實體公正的前提

正常的征收程序至少要做到充分的聽取利害關系人的意見,接受利害關系人提出的意義,應當召開聽證制度。具體的程序應當做到規(guī)劃―公示―召開聽證會―安置住房―政府補償―房屋拆遷。

2.明確政府是實施房屋征收的主體

為了保障被征收人的合法權益必須保障征收是由政府主導的行為,尤其是在城市房屋拆遷中不能由開發(fā)商主導并實施,應該在方案的制定、拆遷補償標準的落實以及實際的補償落實應當由政府主導。

3.完善救濟程序

被拆遷人可以依法申請行政復議,也可以依法向人民法院提起行政訴訟。對于補償安置協議的達成存在爭議的也應當列入可以發(fā)起行政訴訟的范圍。

4.從實體上確立補償標準,確保被征收人的居住條件不低于征收之前

鑒于現在房地產市場以及房產在中國人生活中重要地位,中國應當建立房屋征收最低保障制度:保障被征收人的居住條件不低于被征收之前;被征收房屋的人均建筑面的低于所在地人均建筑面積的,實施產權調換,即使在原地安置,政府也應當提供不低于所在地人均建筑面積的房屋作為安置用房,被征收戶無須支付產權調換差價。政府還應當為因為房屋被征收喪失就業(yè)機會或者就業(yè)成本變高的被征收人及利害關系人提供一定的便利,尤其是在被征收房屋所在地建立起的能夠提供就業(yè)崗位的各類實體應優(yōu)先考慮因為征收而受到影響的人。

注釋:

①費安玲.私權理念與城市私房拆遷立法.政法論壇(中國政法大學學報).2004.9.

②符啟林.房地產法教程.首都經濟貿易大學出版社.2002:101.

③賴淑春.農村集體土地房屋拆遷法律問題探討.山東大學學報.2008(5).

④王利明.《物權法》的實施與征收征用制度的完善.法學雜志.2008(4).

⑤葉必豐.行政法與行政訴訟法.中國人民大學出版社.2003:109-110.

⑥張旭東,謝云飛.公共利益的界定及程序保障之設置.福建論壇-人文社會科學版.2008(1).

⑦陳理.拆遷安置中釘子戶典型案例與法律基礎分析.現代經濟.2008(7).

第6篇：土地拆遷條例范文

論文關鍵詞 農村 房屋拆遷 利益主體 

一、完善農村房屋拆遷補償制度對私權保護的意義

（一）完善農村房屋拆遷補償制度，使得法律體系內部統一，有利于從根本上保護公民的人身權和財產權

在農村私有房屋日益增多的現實情況之下，充分保護房屋所有權人的財產權益的意識越來越成為大家所關注的焦點問題之一。在現實拆遷中，強制拆遷所帶來的對公民人身權和財產權的侵害一次次地將政府推向了審判臺，將現行的法律制度推向了審判臺。無論是從文本層面或是現實層面，完善房屋拆遷制度都是從法律上保護公民人身權和財產權所刻不容緩的措施。現行的《國有土地上房屋征收和補償條例》，雖然在一定程度上保護了拆遷房屋所有者的利益，但是并沒有完全解決農村房屋拆遷補償的問題。

（二）完善農村房屋拆遷制度，有利于對政府權力進行有效規(guī)制，從而保護私權

我國長期以來一直是一個“公益政治”國家，在社會生活中公權力的干預幾乎無處不在。因此，就我國極其發(fā)達的公權力而言，主要不是需要加強保障的問題，而是恰恰相反，應該對其嚴格進行約束與限制，防止其無限擴張肆意侵犯公民的私權利。從另一個角度來說，公權是國家機關行使的權能及其衍生出的直接托管的利益，以國家機關作為代表和實現該權力的強大后盾。在房屋拆遷領域，完善拆遷制度對于規(guī)制政府權力，保護私權顯得尤為重要。

（三）完善農村房屋拆遷制度，有利于法的價值的實現，體現公平正義

在實際立法的過程中，農村房屋拆遷立法的一個重要目的實際上就是“保障農村建設的順利進行”。從法律保護私權平等的基本原理出發(fā)來進行分析問題的時候我們就會發(fā)現：即便是資源有限，而且在有限資源的情況下想要獲得自身狀況變好的途徑是占有他人資源，從而導致他人自身狀況變壞。實現這一過程的前提是他人的自愿接受。由此可見，完善拆遷制度，從實體和程序上給予私權更多的保障，才能從根本上體現公平正義，以人為本之法律精神。

二、農村房屋拆遷立法理念的轉變

拆遷實際上是一場利益沖突，拆遷各方當事人因需求的不同，彼此產生利益沖突與矛盾。法律是利益的調整器，拆遷法則的目標就是解決拆遷當事人之間利益的矛盾，平衡他們的需求，實現拆遷工作效率、拆遷成本、被拆遷人滿意度的最優(yōu)組合。通過考察我國的房屋拆遷法律制度，在立足我國現實國情的基礎上，借鑒國外的征收以及房屋拆遷法律制度，筆者認為，應從以下方面予以完善：

（一）私權與公權的關系

私權利與公權力是一種此消彼長、相依共生的關系。私權利和公權力隨著歷史的發(fā)展都在現代社會獲得了空前的發(fā)展壯大?！皺嗔Σ⒎鞘峭耆毩⒂跈嗬獾臇|西，無論從每一社會的運行機制或是從人類社會發(fā)展的歷史長河來看，二者都是相互聯系并互相轉化的。”

法治的首要目的在于維護、保障公民的權利。韋德曾經表達過這樣的觀點：“在面對法律的生活，任何政府和任何公民之間的關系是平等的。在面對普通法上任何政府不應該享有特定的權利?！痹诜课莶疬w中，作為弱勢群體的被拆遷人權利應當受到法律的特別保護，才能彰顯法律的正義與公平。

（二）公共利益與個人利益的關系

就拆遷而論，如果拆遷項目依據的是真正的公共利益，則個人利益與公共利益的關系是兩個合法利益之間的博弈關系，大凡符合公益標準和正當程序的拆遷，其意在促成的公益應當被認為是具有優(yōu)先性的。按照有著成熟法治經驗的國家的做法，公益常常要為私權讓步。

然而，從我國的相關實際情況出發(fā)，對于我國的國情，尤其是處于社會逐漸轉型的關鍵時期，一切情況下都要公益為個人權利讓步是不可能完全實現的。因此，我們在處理實際問題的過程中應該轉換視角，把目光轉向對公共利益合法性的嚴格把握上來。這就要求我們在實踐的過程中，要建立公平的、嚴格的公共利益判斷標準。在這種利益判斷標準下，對公益與私益之間的關系進行科學的處理。相關政府應本著保護私權的職責，在個人利益讓位公共利益的正當性、適當性與限度性的做好相關的控制與管理工作。

三、國有土地上房屋征收補償的失當問題

（一）土地使用權補償空位，激化公、私權矛盾

新條例明確了征收補償的規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收人給予公平補償。對于補什么的問題。新條例專章對補償問題進行了規(guī)定，羅列了具體的補償內容。并未提剄土地使用權問題。物權法規(guī)定建設甩地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，憲法規(guī)定，對公民私有財產實行征收應給予補償，這就確認了土地使用權的財產性質。當前征收補償矛盾焦點在于土地的增值部分?？墒峭恋卦鲋挡糠值氖找娣峙洹！爸挥?0%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中農民的補償款占5%到l0%；地方政府拿走土地增值的20%到30%；開發(fā)商拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%”.由此可見。土地使用權補償空位，激化著公、私權矛盾。

（二）房屋征收補償模式單一，缺乏公私的同一性

新條例以例舉的方式規(guī)定了兩種主要的房屋征收補償模式，貨幣補償或者房屋產權調換。在新條例中主要體現在，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。這兩種補償模式在實踐中都或多或少的存在著各種弊端。新條例規(guī)定，對房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。實踐中，被補償人采取此種模式的，面臨著購買高于其承受能力的房屋。房屋產權調換模式下。實踐中，一般被調換至偏遠的城鄉(xiāng)結合部或者城市邊緣，被征收人陷入交通不便、生活不便的境地。征收與搬遷亦是兩難。

四、完善農村房屋拆遷補償制度

完善補償制度是農村房屋拆遷制度中要解決的核心問題。這直接關系到被拆遷人的根本利益，而相關的法律規(guī)定不夠完善，使得完善農村房屋拆遷補償制度顯得之分重要和必要。

（一）關于補償的原則

國家進行公益性拆遷時，必然對土地權利人的財產權利造成經濟損失，而這種損失并非權利人依法所應承擔的風險、支出或犧牲，因此，國家應給予公平的補償，使其恢復或維持原有的財產狀況。關于補償的原則，各國根據本國的實際情況確立了不同的補償原則，如美國是公平合理補償原則，法國是公正補償原則，日本是正當補償原則。

無論從社會公平和正義標準出發(fā)考慮，還是從社會經濟發(fā)展、人權保護、法治文明的進步考慮，都要求補償被拆遷人遭受的全部損害，如果有可能不足以恢復與原來同等的生活狀況，則還要考慮增加附帶性的損失補償。補償全部損害所指的“全部”應當是指因房屋拆遷所給被拆遷人造成的全部的、確定的、物質的損失，當然，這一原則的落實還要有賴具體制度，特別是補償范圍等的構建。

（二）以上位法為基準，制定農村土地使用權補償機制

房地產拆遷補償方面。新條例中補償是以房屋為中心而進行的補償。上位法憲法、物權法等法德規(guī)定了土地使用權的補償機制，明確了私權的保護方式和地位，國有土地上房屋征收與補償條例只規(guī)定了房屋征收補償，未對價值增值的土地使用權進行補償。土地使用權價值未能被房屋價值完全吸納。

從目前的實際情況上看，新條例中存在一定的不能融合現象，而這一不能融合現象實際上是指對土地使用權補償方面采取的撤清方式與上位法的融合。這在很大程度上導致了新條例在具體實踐應用過程中的公信力遭到了弱化。對于征收矛盾的解決能力也大大降低了，最終導致了相關“問題拆遷事故”的頻頻發(fā)生。

（三）房屋所有權的補償

鑒于房屋及其附屬物的補償在立法和實踐中都有所依據，筆者這里主要探討的是預期收益和無形利益的損失。

第7篇：土地拆遷條例范文

關鍵詞：房屋土地；征收；承租人；權利保障

中圖分類號：F721.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-02

隨著房屋征收制度的完整建立，房屋征收時代全面到來。面臨著國有土地上的征收人、房屋所有權人、承租人、使用人等主體，房屋征收各主體也展開各種權利和利益的博弈?，F行房屋征收制度中對于房屋征收補償主體規(guī)定為房屋所有權人，但是對于其他主體利益的平衡將突顯矛盾。

房屋征收中“承租人”這類群體，在房屋征收制度中不再作為補償合同主體，這種情況將對房屋征收行為帶來一定影響，也使出租人與承租人這間的權利義務變得復雜和不穩(wěn)定。承租人作為房屋使用人其在房屋征收中的地位決定其權利保障，在現今的房屋征收規(guī)定中承租人與征收人、出租人之間的法律關系處理得當與否將成為征地補償中一個不可忽視的問題。所以，筆者也旨在從房屋征收條例施行前后的一起案例入手來研究一下承租人主體的各種特征，也對現實提出一些淺知拙見。

一、案例和分析

1.案例

某制造廠(承租人)租賃一片廠區(qū)(出租人)，簽訂有租賃協議書。租賃期限內承租人對該廠區(qū)廠房進行擴建，并對原破舊廠區(qū)進行裝修和修繕。承租人在此出租人的廠區(qū)經營具有工商營業(yè)執(zhí)照。在《征收條例》施行前，該棚改項目取得房屋拆遷許可證，但在《征收條例》進行征地，2012年棚改辦與該廠區(qū)出租人即房屋所有權單位簽訂了拆遷補償協議書。之后，承租人得知拆遷補償協議已簽訂，拆遷補償款已經支付60%，但是未向承租人進行補償。承租人拒不搬走要求取得相應補償，雙方僵持不下，影響房屋征收中棚改項目進度，給社會帶來不安定因素。

2.案例分析

拆遷補償協議書承租人是否應該作為協議主體和補償主體是本案例的關鍵，此問題也是本文研究的意義。

第一，本案例中承租人應為拆行補償合同主體。

《征收條例》于2011年1月21日公布，該征收條例在公布之日起施行。《征收條例》附則規(guī)定，在征收條例實施前取得房屋拆遷許可的項目，繼續(xù)沿用原規(guī)定，所以不按現今條例操作。依照當年(即2001年公布)的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱“《拆遷條例》”)和《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的規(guī)定承租人為協議主體。而現今《征收條例》規(guī)定不需要承租人作為協議主體和補償主體。

第二，拆遷補償主體的確定。

(1)部分裝修修繕擴建的投入評估作價應屬于承租人抑或出租人取決于事實證實，以及合同約定。

(2)停產、停業(yè)損失應給予承租人。理由是按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》之規(guī)定，因拆遷房屋造成停產、停業(yè)的，對無論實行貨幣補償或產權調換的被拆遷人或者房屋承租人都應該給予損失補助。

(3)搬遷補助費應給予承租人。因為根據事實判斷搬遷的設備和設施均屬于承租人，應當補償給承租人。

本案在法律更替時期具有其特殊性和針對性，但是此問題如果出現在完整的房屋征收時代又該出現怎樣的處理，下文中將進行分析和提出操作建議。

二、承租人在房屋征收與補償中的地位

在城市房屋拆遷征收中，對被征收房屋承租人地位的確定一直是理論界爭論的焦點，也是拆遷征收工作的難點之一。房屋租賃權是債權還是用益物權，對確定承租人在拆遷中的法律地位有決定性作用。有法律學者認為適用我國《物權法》理論，房屋租賃權利是所有權派生的物權，為“他物權”。承租人作為他物權人雖然對財產所有權無權處分，但是基于租賃關系對所有權人財產享有占有、使用、收益的權利，是獨立于所有權而存在的權利，與土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、自然資源使用權并列為用益物權。所以，物權法理論中將承租人列為用益物權人。我國《物權法》第121條規(guī)定，用益物權人當然享有與房屋所有權人一樣取得征收補償的權利。這也是理論界能夠找到對于房屋承租人或使用人在法律層面的唯一保障淵源。

1.承租人現實成因和影響

第一，形成租賃關系的原因比較復雜，有公房租賃關系，有私房租賃關系；有因政策原因形成的，如公房租賃關系就區(qū)分有直管公房和自管公房；在因市場原因形成的，有公房對外租賃的，有私房對外租賃的。不同原因形成的租賃關系導致承租人的權利義務有重大差異。

第二，拆遷出租房屋涉及到拆遷征收人、被征收人、承租人三方之間的權利義務，其法律關系較為復雜。房屋出租人與承租人合同權利義務約定的內容，約定的期限等均對各方利益產生或多或少的影響，這種影響不是完全能夠用協商達成一致的。

第三，以非住宅為例補償項目爭議較大，哪些補償項目屬于被征收人，哪些補償項目屬于承租人，容易產生爭議。

2.承租人在征收中的重要性

顯而易見，雖然房屋征收補償規(guī)定被征收人是房屋所有權人，但是實踐中忽視承租人的存在顯然不適合?，F實中承租人雖不是被拆遷征收房屋的所有權人，但拆遷活動也會影響他們的生產生活，給其帶來損失。正因為此，對其法律關系如何處理關乎征收工作能否順利進行。

3.房屋征收補償協議主體的立法現狀

第一，《拆遷條例》與《征收補償條例》關于承租人作為協議主體的不同規(guī)定。

無論是《拆遷條例》還是《征收條例》都未將房屋承租人列為補償主體，但是作為承租人在房屋征收的整個過程對于然帶來的利益影響不多贅述。但是，逐漸退出歷史舞臺的《城市房屋拆遷管理條例》卻規(guī)定了，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”；同時還規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”?？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨立于被拆遷人存在的 ，是合法的被拆遷主體。這說明已被同時廢止的《拆遷條例》對承租人的權利和保障是有明確規(guī)定的，起碼在程序上作為補償合同主體也能夠保障其權益。

但是，按照法律溯及力的問題，《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條規(guī)定，本條例自公布之日起施行，原城市房屋拆遷管理條例同時廢止，本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，只不過政府不得責成有關部門強制拆遷。

這說明在2011年1月21日《征收條例》公布以前已經取得房屋拆遷許可證的項目中，如果涉及有承租關系的房屋是需要按照原有的條例進行拆遷協議簽訂的，這時承租人是合法的拆遷補償協議主體。所以本文案例中雖然補償協議是《征收條例》施行后簽訂的，但是應該沿用原有政策，將承租人列入補償協議中。

第二，《征收條例》將房屋承租人排除在協議之外之立法現狀和權利保護不足。

《征收條例》開宗明義對于補償協議簽訂主體規(guī)定是房屋征收部門和被征收人，被征收人為被征收房屋所有權人，同時第二條規(guī)定對被征收房屋所有權人(即被征收人)給予公平補償。這樣于承租人而言對裝修、裝璜乃至停產停業(yè)損失，卻不能在《征收條例》中得到明確的保護。假設承租人如果沒能與出租人通過租賃合同約定加以明確約定征收補償歸屬或裝修投入的歸屬，則會導致承租人因征收形成財產損失，這種損失不能不說是為公共利益需要形成的特別犧牲或者奉獻。當然對承租人是不公平的。

《征收條例》作為國務院公布的行政法規(guī)，屬于位居于《憲法》和《物權法》之下位法。按照《憲法》第13條規(guī)定國家為了公共利益需要，對公民私有財產征收應該給予補償。如前所述《物權法》中對于用益物權的也有同等征收補償的權利。所以在房屋征收活動中一旦在房屋的使用人即承租人得不到補償，仍然會拒絕搬遷，進而形成大量的糾紛。因此，房屋征收僅以被征收房屋所有權人為權利保護對象，不考慮被征收房屋所承載的住房權保障屬性，仍然存在權利保護范圍狹窄的重大缺失。

4.房屋征收補償協議的性質，以及對承租人的約束力

第一，行政行為之理由。

對于房屋補償協議法律屬于問題，一直爭論不休沒有統一。理論性分為兩種觀點。一種觀點認為房屋征收補償協議屬于行政合同，另一種觀點認為房屋征收補償屬民事合同。第二種觀點的認為，被征收房屋補償不是來源于房屋征收部門的行政決定，而是根據民法原理上的公平、等價、有償原則獲得的民事權益，所以是民事法律關系。認為是特殊民事合同的認為，房屋征收補償協議簽訂的自由度受到一定限制，而且只能在貨幣補償或房屋產權調換上作出選擇，不允許其他形式實現補償。所以不能以任何理由拒絕，對協議本身來說，補償不是一種權利，而是一種強加的義務，不能以任何理由拒絕。雖然體現了補償原則，但是也不是完全按照市場定價，完全公平、公正，自愿的原則進行。公共利益必須服從、讓步。簽訂補償協議的一方為房屋征收部門，它是行政法規(guī)授權的主體，是公權利的主體，帶有特權。簽訂補償協議的被征收方是所有權人也是固定的，所以承租人參與其中是法律沒有明文規(guī)定的。筆者贊同是一種行政行為。

第二，對于承租人的約束力或救濟途徑空白。

民事行為抑或行政行為，自然與被征收人的法律救濟途徑相掛鉤?！墩魇諚l例》規(guī)定，被征收人與房屋征收部門達不成補償協議，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以作出補償決定，被征收人對補償決定不服的，可以申請行政復議，或提起行政訴訟?？梢娬鞯匮a償的行政行為性質，以改《拆遷條例》拆遷協議可民事訴訟之民事合同效力。與此同時應該注意到，這樣的救濟途徑，對于承租人來講當然面臨著救濟途徑落空的問題。既不是補償協議主體，又無救濟途徑，那么承租人在房屋征收過程中就成為徹底被遺棄的主體。試想這種情況下，承租人能夠輕易的騰出房屋被征收嗎。

當然對于法院強制執(zhí)行中被執(zhí)行人的確定仍然存在被征收人與實際居住人不符的問題，強制文書中可以對被征收人強制，但是對實際居住人強制的依據何在。最高人民法院《關于申請強制執(zhí)行國有土地房屋征收與補償決定若干問題的規(guī)定》中要求申請強制執(zhí)行時需要提供直接利害關系人的意見，但是補償協議簽訂時如果沒有經過承租人等利害關系人確認或協商，直接利害關系人的意見對于強制執(zhí)行有礙而無一利。所以尋求一種當前法律權利保護缺失下的折衷方式當然不失為明智并無奈之舉。

三、房屋征收補償中承租人權利保障

1.作為房屋居住人之權利保障現狀

我國現行法律并無居住權的法律明確規(guī)定，2005年《物權法》草案時曾經將居住權制度規(guī)定立法，但最終未出現在《物權法》中，不失為一種權利保障不完整。正因如此，在現實中經常出現的由于婚姻家庭、繼承贍養(yǎng)關系而形成的約定居住權，有的約定居住權時間是十年甚至“終身”，這種居住的權利就會由于一方所有權的變化，或者房屋征收事件而使原本穩(wěn)定的居住權利而喪失。并且在喪失居住權利的前提下，現行法律對其無法保障。曾出現在《拆遷條例》中對于承租權人、居住權的產權調換制度，在《征收條例》中也未見存在。

某種意義上是一種進步，也是一種權利保障缺失。

進步在于征收制度本意是對于房屋所有權人的征收制度，調整的是房屋征收法律關系，已不完全是拆遷意義，當然在《征收條例》中再出現居住人、承租人的概念；另外，《征收條例》是行政法規(guī)，相對于《物權法》而言是下位法，上位法沒有出現居住理論，下位法不可能存在這種權利保障。

權利保障缺失在于現實中面臨的實際居住人問題非常普遍，在我國房地產政策持續(xù)調整的背景下承租人越來越多，這一群體的利益將是“人權”的基本保障。承租人與出租人而言，不單純是一種契約關系，不是只受市場交易調整。法律意識雖然有所進步，但是誠實依舊缺失、對于所處利益以及契約達成時所處地位之不完全平等，承租人利益有時無法完整保障。如出現不可抗力承租人必須搬出房屋等契約規(guī)定、承租人對于房產約定的裝修填附補償契約雙方達不成一致時。這種情況下讓承租人與出租人之間通過協商或者法律訴訟途徑，必然導致對承租人或出租人帶來不必要的麻煩，影響征收進程。這種現實問題也是案例中雙方僵持不下的根本原因。

2.“適足居住權”人權理論之運用

我國于1997年簽署的聯合國《經濟、社會與文化權利公約》規(guī)定了“適足住房權”的人權屬性，《第4號意見》第8條在“使用權的法律保障”部分特別強調：“使用權的形式包羅萬象，包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規(guī)住區(qū)，包括占有土地和財產。不論使用的形式屬何種，所有人都應有一定程序的使用保障，以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即采取措施，與受影響的個人和群體進行真誠的磋商，以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護?！边@既是全社會進步的理想，也是我國加入相關國際人權公約后承擔的當然義務。即在房屋征收中拆除被征收人房屋同時，必須同時保障被征收人的適足住房權。 這說明對于公有住房承租人、私有住房承租人而言，被征收房屋還具有住房權利屬性，即住房保障意義。所以說，現今《征收條例》乃至《物權法》是否保護范圍過于狹窄，值得商榷。

3.被征收補償主體、出租人、承租人現實法律關系

法學理論界曾稱，承租人與出租人之間的法律關系可以適用《物權法》用益物權理論調整，即雖然《征收條例》未予規(guī)定，但是適用《物權法》仍然可以找到保障的法律依據。物權法調整理論如前所述，此處不再贅述。但是《合同法》等法律規(guī)定調整無可厚非。

在合同法中租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也同樣對于雙方的糾紛做以必要解釋。現實中，與承租人利益掛鉤的主要是租賃期是否受政府征收這種不可抗力因素影響而解除合同，還有租賃期內進行的裝修、填附等權利或補償問題。這種矛盾在征收非住宅房屋時最為突出。根據上述規(guī)定，以及合同法之規(guī)定，對于經過出租人同意的情況下裝修的，在解除合同時可以要求賠償損失，對于未經過出租人同意的情況下裝修的不得要求賠償損失，而且出租人可以要求恢復原狀。

可見，承租人在與出租人形成租賃合同關系時有必要通過合同約束角度維護自身的權益，以避免在房屋征收時權益落空。

所以，筆者認為在現行法律條件下《征收條例》未對承租人規(guī)定補償，也亦非征收補償協議主體，可謂立法之憾事。在現實中廣泛存在的居住權、承租權地位和保障問題探討仍然繼續(xù)，筆者此文僅為拋磚引玉，旨在提升房屋征收中承租權被忽略的地位。

參考文獻：

[1]王才亮,等,著.房屋征收條例操作實務[M].法律出版社,2011,3(1).

第8篇：土地拆遷條例范文

關鍵詞：《國有土地上房屋征收與補償條例》；補償方式；公共利益

前言：

我國公民擁有財產權，它是公民權利系統中的關鍵部分。財產權并不是絕對不能侵犯的，在公民利益與國家利益相沖突時，國家利益高于公民利益，國家有權征收公民的私有財產，國家給予公民一定的補償，換句話講就是，行政征用權必須是滿足公共利益的需要才能行使。

城市在建設或改造過程中，必然會出現征收公民的房屋的行為，而房屋的征收有利于加快城市的建設與環(huán)境的改造，有助于提升居民的居住條件。然而在對公民房屋征收時，常常會出現各種社會問題，例如暴力拆遷、違法拆遷，引發(fā)社會矛盾，這種情況不利于社會的發(fā)展與城市建設。隨著我國各地區(qū)城市建設的不斷開展，由拆遷所帶來的問題與矛盾也越來越突出，引起了政府與公民的密切關注，怎樣處理好房屋征收過程中出現的問題，已經變成全社會注意的熱點問題。在這個大背景下，政府于2011年頒布了《國有土地上房屋征收與補償條例》，并得到了進一步的實行。以下將對《國有土地上房屋征收與補償條例》的正面影響與方面影響進行分析。

一、《國有土地上房屋征收與補償條例》的正面影響

1.擴大了被拆遷人的補償選擇權

在《國有土地上房屋征收與補償條例》的第二十一條中指出，被征收人可以自行選擇補償的形式，具體的補償方式有兩種，分別是房屋產權調換、貨幣補償。此外，對于在城市舊城改造過程中，選取房屋產權調換方式的，政府部門必須給被征收人提供與之相近的地段或者是改建地段以選擇。在該條例中所明確的補償形式多種多樣，被征收人具有充分選擇的權利，這表明了政府尊重被征收人。在該條例內指出城市舊城改造的征收，同時對房屋的實際情況進行了分析，由于居住在這些地方的居民多是老人，對房屋及其附近的居住環(huán)境有一定的依賴和感情，這導致很多的居民不愿搬離。而增設選擇權能夠充分體現百姓民意，滿足不同對象的需要，進而有利于征收工作的順利、有效、快速開展。

2.增設了補償的聽證程序

在《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第十一條指出，很多居民對于政府的征收補償辦法不滿意，政府部門應該開展相關的聽證會，且根據聽證會的結果對補償辦法進行調整。相關負責人指出，在開展征收建議初期，部分居民認為應該提高公民參與力度，實現征收補償程序的透明化與公開化。所以，聽證會就此產生，且要求政府部門根據聽證會的結果對補償辦法進行調整。增設征收程序能夠有效的對征收行為進行規(guī)范化管理，保證被征收人利益不受侵害。征收程序的公平、公開、公正可以改進政府的征收工作，為人們提供更好、更優(yōu)質的服務，讓人們深切體會到征收程序的公平、公開、公正，讓人們放心，從而避免在房屋征收過程中矛盾與沖突的出現。另外，在該條例在房屋征收中增設了民眾參與以及公開透明等項目。政府部門在對居民房屋進行征收之前，會評估社會風險，保證征收工作的順利進行。

3.對公共利益進行界定

在《憲法修正案》中明確指出，為了避免公民私有財產受到損害，在對房屋進行征收過程中，必須在“公共利益”的要求且依據有關法律程序的條件下才能進行。然而對“公共利益”怎么界定，在《憲法》還未加以說明。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第八條通過列舉的形式，對“公共利益”進行了詳細說明。該類列舉法將抽象的公共利益具體化，明確化，從而為公共利益的界定給出了法律上的依據，使其具備可行性與可操作性。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，針對商業(yè)拆遷與公共利益征收進行了明確的劃分，這有效的抑制了之前利用公共利益的名頭進行商業(yè)拆遷的現象，有效地保護了公民的合法利益。

二、《國有土地上房屋征收與補償條例》的負面影響

《國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布，對于我國的房屋征收具有極大的積極作用，有效的保障了被征收人的財產，然而在一些方面還存在一定的問題，在今后的工作中還應該加以完善。

1.公共利益界定不夠完善

在《國有土地上房屋征收與補償條例》的第八條中指出，國家由于公共利益所需，征收國有土地上的居民房屋，且指出了幾種公共利益的實際情況。由此發(fā)現我國公共利益的界定方式是通過立法界定形式下的列舉辦法實現的。然而它還不夠全面，無法將全部的情況都包含進去，公民對“公共利益”還存在疑惑。此外，對于公共利益的界定程序，《國有土地上房屋征收與補償條例》還不夠完善，沒有進行界定前后的審核監(jiān)督。

2.征收補償力度有限

在我國房屋的征收過程中，各種沖突與矛盾出現的主要原因不是公共利益這一方面，而是不滿意征收補償的價格。由于征收補償價格的高低直接影響著被征收人的利益。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，雖然對征收補償價格進行了一定的調整，保證了居民的合法利益不受損害，然而相較于其他先進國家，我國在征收補償方面還不夠完善，表現在：首先，征收補償中托底保障措施制定不夠，針對弱勢人群的保護問題，還不夠全面，力度還不夠。其次，對于一些能夠預見的損失或者是干擾性事業(yè)，沒有明確列入應當補償的范圍。最后，對于土地使用權，補償范圍和措施標準還不夠明確、不夠全面。此外，盡管從征收范圍、實施程序到補償標準已經比較充分體現了房屋征收補償工作的公平、公正和公開，但仍無法避免部分被征收人對補償標準不滿，存在少量“釘子戶”漫天要價，阻礙公益性項目正常建設的現象，因此如何在補償標準和工作程序到位的情況下，保證政策標準的執(zhí)行前后一致，確保絕大部分人的合法利益得到保障，杜絕“先搬吃虧，后搬便宜”現象的產生。

3.缺乏完善的配套法律制度

對于征收民眾建議、被征收人決定評估機構以及房屋征收聽證會召開等各項制度，選取怎樣的評估機構與住房保障等問題，考慮到各地實際情況和以往做法的不同，《國有土地上房屋征收與補償條例》都有給出相關對策措施并授權地方政府予以細化。所以后，在地方政府還沒有頒布相關配套政策措施的條件下，新條例在具體施行中必須面對一個問題，即與之相配套的制度還不夠完善。

第9篇：土地拆遷條例范文

關鍵詞：房屋拆遷；濫用；預防；公共利益；行政救濟

1998年6月，河南省鄭州市發(fā)生的一起住戶狀告市政府拆遷糾紛案，就是針對拆遷行為的合法性引發(fā)的。為了闡述對房屋拆遷權濫用與預防研究的現實意義，我們簡略介紹一下此案案情。

1998年3月，《河南商報》登載了鄭州市將興建裕達文化廣場，并將拆除鄭州市裕達國貿大廈旁邊的五幢樓房的消息。水利部水工金屬材料結構質量檢測中心（以下稱水工檢測中心）所購買的裕達花園17號、18號商品樓名列其中。裕達文化廣場采取政府和港資合作的方式興建，政府出資1000萬元，港資河南裕達置業(yè)有限公司出資5000萬元。此兩幢樓的住戶（水工檢測中心職工）向拆遷人"鄭州市裕達廣場工程建設指揮部"（以下稱指揮部）提出了數個問題，均未獲答復。隨后，指揮部張貼了《城市房屋拆遷公告》，正式開始拆遷。住戶認為，裕達廣場雖名為公益事業(yè)，實質上更多是裕達公司借用政府行政手段，為改善其所有的裕達國貿大廈周邊環(huán)境從而促使其銷售和升值而進行的商業(yè)運作。住戶進而認為，政府規(guī)劃、拆遷房屋的行政行為的合法性存在問題，遂向河南省高級人民法院提起行政訴訟，狀告鄭州市人民政府、鄭州市城市規(guī)劃管理局、鄭州市拆遷辦等單位，要求撤銷其對17號、18號商品樓的拆遷決定。而市政府方面認為，裕達廣場的建設是為了改善城市投資環(huán)境、創(chuàng)建衛(wèi)生城市和園林城市而實施的城市建設的一部分，城市規(guī)劃法賦予了市政府權力，任何單位和個人必須服從人民政府根據城市規(guī)劃作出的調整用地的決定〔1〕。

顯然，房屋拆遷權是否被濫用是本案爭執(zhí)的焦點。其中，政府的拆遷行為程序是否合法以及是否為了公共利益的需要，是兩個關鍵問題。

上述案例，突出表現在如何評定拆遷行為在實體上和程序上都具有合法性上，即拆遷行為實體上應符合什么標準才是合法（而不是看是否有合法的審批機關的正式批文），并應同時履行什么樣的法律程序（不應拘泥于現有規(guī)定程序）才能有效。這是一個重大理論問題，是解決拆遷權本身合法性的切入點。

一、 拆遷權實體合法的唯一標準——社會公共利益

房屋拆遷權的核心在于它的強制力，它不需被拆遷人同意就能夠產生法律效力。由于這項權力的行使以國家權力作為后盾并涉及私人房屋所有權的保護，因此，防止該項權力的濫用，便成為判定拆遷權行使合法性的關鍵。而為了判定拆遷權是否被濫用，應當首先在法律上設置一個標準，用以評判一項具體的拆遷行為是否合法。這項標準就是"社會公共利益".因此，"社會公共利益"又成了評判房屋拆遷權是否合憲以及是否被濫用的唯一標準，而且在房屋強制拆遷與保護房屋所有權和土地權利的利益沖突中，也成為了十分有效的"平衡劑".

1.關于"公共利益"的涵義

盡管"社會公共利益"對房屋拆遷法律制度的設立至關重要，但我國目前迄今尚無一個統一的界說。不管在立法上，還是在學理解釋上，"社會公共利益"的概念都是不確定的，造成了人們認識上的偏差。這是導致房屋拆遷權被濫用的客觀因素。與"社會公共利益"相似的一個概念是"公共性目的".關于"公共性目的"涵義之解釋，曾經歷了一個發(fā)展過程。為了限制土地征用權的濫用，外國的一些法院將"公共性目的"解釋為"公共的使用"，即代表公共利益的主體的使用。然而，這一解釋卻在實踐中產生了許多問題。如果只有代表公共利益的主體的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主體就會被排除在外。而且，事實上，代表公共利益的主體的范圍在實踐中也不易明確界定。有些主體所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，這類主體是否可以進行土地征用呢？因此，各國立法和判例便開始使用"公共利益"的提法，以進一步確定土地征用權合法的標準?，F在，大多數國家和地區(qū)的立法都認為，"公共利益"應包括兩層涵義：一是須有公共使用的性質，二是須有公共利益的用途。

在立法上，一些國家和地區(qū)以列舉的方式規(guī)定"公共利益"的范圍。如香港，其《收回官地條例》和《土地征用條例》同時規(guī)定，官地收回和征用土地須以"公共用途"為目的，并規(guī)定以下幾種情況的"收回"和"征用"屬于"公共用途"：（1）為使物業(yè)欠佳的衛(wèi)生情況得以改善，或重新修建經改善了衛(wèi)生情況的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或連接其他建筑物，嚴重干擾空氣流通或建筑物的狀況不適合人居住；（3）與軍隊有關部門的任何用途；（4）總督會同行政局決定為公共用途的任何類別用途而作的收回或征用〔3〕。前面已經論述過，房屋拆遷產生的法律后果之一是導致土地權利流轉給拆遷人，這也是房屋拆遷的唯一目的。因此，房屋拆遷權的合法性應適用土地征用的合法性理論。在我國，"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》。該法第十條第三款規(guī)定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用".其次是《土地管理法》。該法第二條第二款規(guī)定，"國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用"，并同時在第58條第一款第（一）項規(guī)定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。第三是《城市房地產管理法》。該法第19條規(guī)定，在特殊情況下，國家可以根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權。第四是《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例第42條規(guī)定，在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規(guī)，"社會公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上，這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。新《城市房屋拆遷管理條例》（已于2001年11月1日生效實施）第二條規(guī)定："在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例".事實上，該條例就未對拆遷行為本身的合法性作出任何規(guī)定。相比而言，1991年《城市房屋拆遷管理條例》第二條"凡在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上，因城市建設的需要拆遷房屋及其附屬物的，使用本條例"的規(guī)定，將房屋拆遷的合法性界定為"城市建設需要"，卻更為明確?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第四條規(guī)定："城市私有房屋因國家建設需要征用拆遷時，建設單位應當給予房屋所有人合理的補償……".這里的"國家建設"與前述"城市建設"不是同一個概念。何謂"國家建設"，我們力圖從現有立法中去尋找一個詮釋它的依據。

1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專章規(guī)定"國家建設用地"，在第21條中對"國家建設" 作了這樣的限定，"國家為了進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)"，并在第22條中進一步詮釋：國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)的建設項目，只能是列入固定資產投資計劃或者按照規(guī)定準許建設的國家建設項目。因此，我們可以得出"并不是所有城市建設都是國家建設"的結論。對此，國家計委、原國家國土局《關于建設用地計劃管理暫行辦法》第16條規(guī)定："本辦法所稱建設用地，包括國家、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設和農村個人建房的新建、擴建、技改項目用地以及采掘、建材等行業(yè)的生產用地".該條進一步解釋"國家建設用地"，"是指全民所有制和城鎮(zhèn)集體所有制單位以及上述單位同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯合企業(yè)，需要的各項建設用地".根據"公共利益"的含義進行理解，國家建設行為總是以社會整體利益作為出發(fā)點的，社會整體利益本身就是"社會公共利益"，故國家建設本身就具有"公共利益"的性質。因此，現行拆遷立法本身就存在不統一的問題，在拆遷合法性規(guī)定上，宜采用"社會公共利益需要"或者"國家建設需要"的提法，而不宜不作任何規(guī)定。這樣既可以與土地征用、土地收回實體合法性要件一致，又可避免行政法規(guī)的立法與憲法、法律不一致。無論如何，拆遷立法的違憲都是不允許或應予糾正的。 前述案例中的建設項目，顯然屬于"城市建設需要"，應為"國家建設用地"范疇，具有"公共利益"性質。

2.公共利益的層次性

不同性質國家建設拆遷，其所代表的社會公共利益的層次性是不同的，這產生了公共利益的層次性問題。按建設項目本身計劃審批的效力分類，可將拆遷的公共利益分為三個層次：

其一，最高層次的公共利益。它是用國家預算內基本建設撥款進行固定資產投資的項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現為國家重點建設工程用地，如大型機場、鐵路等工程用地。

其二，中間層次的公共利益。它是地方用國家預算內各項機動財力安排的基本建設固定資產投資項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現為地方各級安排的地方重點建設項目，這類用地為數不少。

其三，最低層次的公共利益。它是各地企事業(yè)單位用預算外資金、自籌資金和銀行貸款安排的基本建設項目拆遷用地具有的利益層次。通常表現為企事業(yè)單位利用自有資金安排生產和非生產性建設項目用地，以及人民政府批準或城市規(guī)劃統一安排的城市居民住宅建設用地。

上述最高層次和中間層次的公共利益建設用地拆遷，屬前述"國家建設用地"拆遷范疇，具有一般意義上的公共利益性，不會引起歧義，且得到了社會的普遍認同。而在最低層次的公共利益的建設用地拆遷中，顯然建設單位已經多元化，已從計劃經濟體制下純國有企業(yè)的單一主體，演變成了有集體企業(yè)、私營企業(yè)甚至外資企業(yè)參與的多個主體。國家通過這為數眾多的不同經濟形式主體實現著國家的經濟建設目的。換言之，不管是國有企業(yè)，還是集體企業(yè)、私營企業(yè)和外資企業(yè)，只要其拆遷用地一旦被納入了國家用地計劃，便成為了社會主義經濟建設的組成部分。并且，商品經濟體制本身也將各類所有制的企業(yè)置于了獨立核算、自主經營和自負盈虧的生產者和經營者的法人地位。因此，不管是國有企業(yè)參與的建設項目，還是其他私營、外資企業(yè)等參與的經濟建設項目，都是以自身利益為其出發(fā)點的（在本質上已沒有區(qū)別），并反過來以提高人民物質文化生活水平、服務于整個社會為最終歸宿。即使是城市居民住宅建設，也以此為己任。因此，最低層次的公共利益是間接的，在以生產資料公有制為主體的多種經濟成分并存的社會主義初級階段是存在的。

3.公共利益的層次對房屋拆遷權的影響

我國房屋拆遷的公共利益的層次性，最終影響著房屋拆遷權行使的基本規(guī)則，概括起來有以下三項：

其一，低層次的"公共利益"的房屋拆遷，應當滿足并服務于高層次的公共利益的拆遷。國家計委、原國家國土局《關于建設用地計劃管理暫行辦法》第三條在編制用地計劃應遵循的原則的第三項規(guī)定，"對各項建設用地實行統籌規(guī)劃，綜合平衡、保證重點、兼顧一般".原國家國土局《關于國家建設用地審批工作的暫行規(guī)定》第四條規(guī)定："建設項目用地實行計劃指標控制，首先保證國家重點建設項目……".此兩規(guī)定揭示了一個共同原則，即高層次公共利益的建設項目拆遷優(yōu)先于低層次的公共利益的建設用地拆遷高層次的公共利益建設項目拆遷用地計劃制約低層次的公共利益建設項目拆遷用地計劃。

其二，相同層次的"公共利益"的房屋拆遷計劃，無抵銷對方的效力。即同一層次的公共利益的建設需要拆遷同一處房屋時，應以向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請的時間先后順序為準。為什么要確立這樣一項規(guī)則呢？首先，是反不正當競爭所需。如果不以這條規(guī)則作為處理應將拆遷許可證核發(fā)給哪一個申請人的依據，將會導致拆遷行為本身的不公平，也易滋生腐敗。其次，房屋拆遷主管部門是拆遷審批機關，計劃、規(guī)劃以及國土部門是從其他方面對建設項目進行管理的，其對建設項目的立項審批、規(guī)劃許可以及用地批文并不能代替拆遷決定。以提交拆遷申請的先后順序作為核發(fā)拆遷許可證的事實依據，是符合房屋拆遷權的分配原則的。當然，所謂拆遷申請，還應當包括國家規(guī)定的建設項目批準文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用權相對穩(wěn)定，否則，就會造成同一目的層次的用地單位申請對對方進行拆遷，這對保護土地使用權和房屋所有權是非常不利的。

其三，公共利益的層次越低，房屋拆遷權的強制力就越弱。據此，第一類和第二類拆遷具有最完整、最強大的強制力，第三類拆遷的強制力則較弱。實踐中，第三類拆遷比第一類拆遷權更易濫用，在拆遷立法時應制定更為嚴密的方法予以預防，包括制訂對被拆遷人更為有利的補償辦法和公平、透明的拆遷決定程序，以防止拆遷人借政府之力、打公益之名、行私利之實，并監(jiān)督拆遷主管部門公平依法行政。

二、 房屋拆遷權合法的程序要件——行政救濟

程序法與實體法一樣具有"獨立的價值".因而，在確立拆遷權本身應當具有的實體要件后，還有必要對拆遷權行使的方式、手續(xù)等程序進行探究。

作為拆遷立法的法治化要求，法治原則理論和人權原則理論成為拆遷行政救濟的理論基礎。作為依法拆遷的方略，行政救濟的核心是依法辦事，并且，作為保護公民人身財產權的立法，必須以人權作為理論基礎。同時，我國《憲法》第五條規(guī)定："一切國家機關和武裝力量、各政黨和社會團體、各企業(yè)事業(yè)組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究"，"任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權".第三十三條規(guī)定："中華人民共和國公民在法律上一律平等".上述規(guī)定為我國拆遷行政救濟的設立奠定了憲法基礎。學者認為，房屋拆遷行政救濟的途徑，是指行政相對人的合法權益受到違法或不正當具體行政行為侵犯時，法律所提供的補救渠道和途徑。

1. 房屋拆遷行政救濟的具體措施

行政復議和行政訴訟的對象是具體行政行為，對拆遷主管部門在房屋拆遷過程中拆遷權性質的認定，直接關系著行政復議和行政訴訟范圍的確定。將拆遷行為列為行政救濟的范圍，首先是基于房屋拆遷權的行使是具體行政行為的認識。理由主要有：其一，從職權上看，房屋拆遷權是一種由政府房屋拆遷主管部門依法行使的行政權力，具有不平等性和強制性，與拆遷主管部門依照法律法規(guī)的授權制訂規(guī)范性文件的抽象行政行為相區(qū)分。其二，房屋拆遷權是單方意思行為，不需管理相對人的合意，從而也將其與房屋拆遷立法這一抽象行政行為中的立法合意區(qū)分。第三，從結果來看，拆遷決定在外部表現形式上以決定、許可證等非規(guī)范性法律文件為存在方式，與抽象行政行為中的規(guī)范性文件相區(qū)分；從調整的對象來看，拆遷決定針對被拆遷人和拆遷人，可以反復適用，以區(qū)別于抽象行政行為中針對不特定人和事；從效力上看，拆遷決定針對現實存在的對象，以區(qū)別于抽象行政行為針對未來可能發(fā)生的不特定對象而生效。因此，按照《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的意見（試行）》對"具體行政行為"的解釋，房屋拆遷決定顯然應當屬于具體行政行為的范疇。

其次是基于房屋拆遷權的行使行為是外部行政行為的認識。所謂外部行政行為，是指拆遷主管部門對拆遷行政事務進行管理，與拆遷人和被拆遷人之間產生的一種行政管理行為。與外部行政行為對應的一個概念是內部行政行為，它是拆遷主管部門隊對內部行政事務進行管理，與內部管理相對人產生的行政隸屬關系行為，如拆遷主管部門對內部違法違紀行為的政紀處分。

《行政復議條例》第二條規(guī)定："公民、法人和其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其合法權益可以依照本條例向行政機關申請復議".而該條例第九條規(guī)定的行政復議案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關頒發(fā)許可證而行政機關拒絕頒發(fā)，以及"認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的案件".《行政訴訟法》第二條規(guī)定："公民、法人和其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的具體行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟".該法第11條規(guī)定的行政案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關頒發(fā)許可證而行政機關拒絕頒發(fā)，以及"認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的案件".因此，我們有理由認為，如果拆遷申請人依法向拆遷主管部門申請頒發(fā)拆遷許可證而拆遷主管部門拒絕頒發(fā)，或者被拆遷人認為拆遷許可證的頒布不合法從而侵犯其合法財產權的，都可以申請行政復議或提起行政訴訟。

2. 聽證程序

"聽證"一般是指在國家機關作出決定之前，給有利害關系人提供發(fā)表意見的機會，對特定事項進行置證和辯駁的程序。"聽證"是行政機關行政決定的一個階段，屬于行政程序的組成部分，不是行政程序的全過程。

我國在頒布的《行政處罰法》中引進了聽證程序，確立了聽證在行政程序中的法律地位。盡管聽證程序只局限于行政處罰決定中，但它所確立的原則無疑為我們提供了一個保護拆遷行政相對人合法權益，監(jiān)督拆遷主管部門在"社會公共利益"的實體前提下作出拆遷決定，以及規(guī)范拆遷當事人及其他人有關行為的有效方法。

按照《行政處罰法》的規(guī)定，聽證程序在下列情況下進行："行政機關作出責令停產停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數額的罰款等行政處罰決定之前，應當告知當事人有要求聽證的權利；當事人要求聽證的，行政機關應當組織聽證".顯然，聽證程序有三個特征：一是階段性，即聽證只是行政處罰的一個階段，而不是處罰的全過程。二是局部性，即并不是所有行政處罰都要舉行聽證，只有對當事人的權益有較大影響的行政處罰才進行聽證。三是選擇性，即聽證不是必經程序，主動權在于當事人。