房地產(chǎn)土地評(píng)估方法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。

從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格最終會(huì)基本趨于一致。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估對(duì)象的未知價(jià)格可以通過(guò)類似房地產(chǎn)的己知成交價(jià)格來(lái)求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)交易中存在著交易者的心態(tài)、偏好、對(duì)市場(chǎng)的了解程度等情況的不同，現(xiàn)實(shí)生活中的某一宗具體的房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格很有可能是處于偏離平均市場(chǎng)價(jià)格。但是，若存在較多數(shù)量的交易范例，則他們的交易價(jià)格可以作為平均市場(chǎng)價(jià)格的參考指數(shù)，這一點(diǎn)是基于“大數(shù)法則”，該法則也稱大數(shù)定律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。

二、市場(chǎng)法的適用范圍及應(yīng)用條件

1.適用范圍

(1)適用于有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實(shí)例，使市場(chǎng)法具有使用基礎(chǔ)。此外，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)必須是較為常見(jiàn)的類型，對(duì)一些較為特殊的房地產(chǎn)，如占據(jù)特殊位置或具有特殊地位的房地產(chǎn)(如城市標(biāo)志性建筑)，或建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑形式與眾不同的房地產(chǎn)(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比較實(shí)例房地產(chǎn)，則難以采用市場(chǎng)法。

(2)適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠充分的地區(qū)，較難采用這一方法。

2.應(yīng)用條件

(1)具備充足的市場(chǎng)交易資料

市場(chǎng)法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的市場(chǎng)資料和交易實(shí)例。具體來(lái)說(shuō)，充足的市場(chǎng)交易資料是指：數(shù)據(jù)充足、資料可靠和質(zhì)量保證。

(2)具備豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)

市場(chǎng)法的正確運(yùn)用對(duì)評(píng)估主體也有嚴(yán)格的要求。在運(yùn)用這一方法時(shí)，需要選定比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)進(jìn)行分析比較，并對(duì)交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個(gè)別因素做出修正，這些都需要多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。

三、市場(chǎng)法評(píng)估的程序

1.搜集交易實(shí)例

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的。如果案例資料太少，就有可能受到個(gè)別非正常交易案例的影響，使評(píng)估出的價(jià)格失真，不夠客觀。因此，應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例。

2.確定可比交易案例

選取可比實(shí)例就是從己搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。其數(shù)量一般為3個(gè)以上。

可比實(shí)例房地產(chǎn)選擇的合適與否，將直接影響市場(chǎng)法評(píng)估的最終結(jié)果，因此這一篩選過(guò)程應(yīng)特別慎重。選取的交易實(shí)例具體應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)：(1)與待估房地產(chǎn)的用途相同；(2)與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同；(3)與待估房地產(chǎn)交易類型相同；(4)交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易；(5)交易時(shí)間與待估房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)盡量接近；(6)處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。

3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

在選好了可比的參考實(shí)例后，首先，需要對(duì)所選擇的可比參考實(shí)例的實(shí)際交易價(jià)格作換算整理，從而使這些參考實(shí)例具有一致的可比性和價(jià)格單位，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。這主要包括：(1)統(tǒng)一付款方式；(2)統(tǒng)一采用的單價(jià)；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位；(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。

4.修正各項(xiàng)因素

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要是為進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個(gè)別因素及使用年期等的修正服務(wù)的。這主要包括：(1)交易情況修正；(2)交易日期修正；(3)區(qū)域因素修正；(4)個(gè)別因素修正；(5)容積率修正；(6)土地使用年期修正。

5.確定房地產(chǎn)價(jià)格

當(dāng)交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實(shí)例的修正價(jià)格(比準(zhǔn)價(jià)格)。通常的公式為：

可比實(shí)例修正價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

通過(guò)計(jì)算后，根據(jù)每個(gè)交易實(shí)例都可計(jì)算出一個(gè)修正價(jià)格，而且不會(huì)完全一致，這就需要綜合計(jì)算求出待估房地產(chǎn)的評(píng)估值。綜合的方法可采用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，如：簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。例如：當(dāng)幾個(gè)可比實(shí)例的重要性或者與待估對(duì)象的相似性基本相同時(shí)，可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法求取最終價(jià)格。當(dāng)各個(gè)可比實(shí)例的重要性不同時(shí)，可按照權(quán)重采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法求取最終價(jià)格。

四、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中的重要地位

市場(chǎng)法是在評(píng)估方法體系中最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，這一點(diǎn)已得到國(guó)際評(píng)估界的公認(rèn)。市場(chǎng)法在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估中處于主導(dǎo)地位。市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中所占據(jù)的重要地位，我們可以從以下兩點(diǎn)加以分析：

1.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種評(píng)估方法

“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”的定義是：在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。那么，應(yīng)該怎樣確定待估房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格呢?當(dāng)然，最好就是參照與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場(chǎng)法的基本原理。所以說(shuō)，按照公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)法對(duì)評(píng)估對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是順理成章的事，市場(chǎng)法也是最直觀地體現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種評(píng)估方法。

從市場(chǎng)法的定義可知，市場(chǎng)法的出發(fā)點(diǎn)，是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而最終目的是確定出待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，也即公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，市場(chǎng)法又強(qiáng)調(diào)了類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。所有這些都告訴我們，應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估的終極目的，就是確定評(píng)估對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，可見(jiàn)，市場(chǎng)法是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在評(píng)估方法中的直接體現(xiàn)。筆者認(rèn)為這也正是《規(guī)范》中規(guī)定：“有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的評(píng)估法”的原因所在。經(jīng)過(guò)分析研究發(fā)現(xiàn)，不僅市場(chǎng)法體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，其它評(píng)估方法也同樣是如此。這從其它評(píng)估方法的定義和評(píng)估要求上都可以看出：收益法是為取得待估房地產(chǎn)的價(jià)格，以還原利率將房地產(chǎn)在未來(lái)所能產(chǎn)生的正常純收益貼現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，并以其貼現(xiàn)之和作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法；成本法是求取待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，而估算待估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法；假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將待估房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期各種開(kāi)發(fā)及銷售的費(fèi)用、稅金、期望利潤(rùn)，所得剩余額作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法都要求評(píng)估的最終結(jié)論是“待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這和市場(chǎng)法是一致的，也是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)。同時(shí)，收益法中求取待估房地產(chǎn)在未來(lái)所能產(chǎn)生的正常收益，所依據(jù)的數(shù)據(jù)是采用“正?？陀^的數(shù)據(jù)”(見(jiàn)《規(guī)范》第5.3.2、5.2.3條)；成本法采用的建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格是“建筑物的正常價(jià)格”(見(jiàn)《規(guī)范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法采用的待估房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值“宜采用市場(chǎng)比較法求取”(見(jiàn)《規(guī)范》第5.5.4條)，并且扣除的是“預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等”(見(jiàn)《規(guī)范》第2.0.15條)，這些都說(shuō)明，這些評(píng)估方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的各種公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)的?？梢?jiàn)，從這些評(píng)估方法的運(yùn)用到評(píng)估結(jié)論的確定，都要受到公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響，處處體現(xiàn)著公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。而由于市場(chǎng)法是最直接體現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種評(píng)估方法，所以可以認(rèn)為，其他評(píng)評(píng)估方法都是市場(chǎng)法的變形和補(bǔ)充，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定評(píng)估對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

經(jīng)過(guò)進(jìn)一步分析，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是通過(guò)將一宗未完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品在假設(shè)完成后的市場(chǎng)價(jià)值中減去尚需投入的開(kāi)發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤(rùn)等，以求得該未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值，如果評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)逐漸接近最終產(chǎn)品，這時(shí)的假設(shè)開(kāi)發(fā)法也就逐步接近市場(chǎng)法了。

2.各種評(píng)估方法與“替代”原理的關(guān)系

前文已經(jīng)闡明，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理；收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期原理；成本法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；而假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)：

(1)收益法中對(duì)待估房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的正常純收益的預(yù)期，對(duì)還原利率等參數(shù)的確定都具有相當(dāng)?shù)闹饔^性，都需要評(píng)估人員的估計(jì)，因此這就涉及評(píng)估依據(jù)的問(wèn)題。對(duì)這類問(wèn)題，解決的方法之一便是掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù)，尋找類似房地產(chǎn)，通過(guò)選擇類似房地產(chǎn)進(jìn)一步計(jì)量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)有比較的運(yùn)用到待估房地產(chǎn)上，求出待估房地產(chǎn)的未來(lái)收益和還原利率，最后用待估房地產(chǎn)的未來(lái)收益還原來(lái)“替代”待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，從而確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格?？梢?jiàn)應(yīng)用收益法的評(píng)估過(guò)程中處處體現(xiàn)著“替代”原理；

(2)成本法對(duì)待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格(或重建價(jià)格)和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構(gòu)成待估房地產(chǎn)的所有組成部分按照該房地產(chǎn)所在地區(qū)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，累計(jì)估算直接成本費(fèi)，加上間接工程費(fèi)及正常的利潤(rùn)和稅金，以求得待估房地產(chǎn)重置價(jià)格的一種辦法，可以看出，作為房地產(chǎn)價(jià)格要素的各組成部分價(jià)格的形成依據(jù)實(shí)際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場(chǎng)法如出一轍，先搜集與待估房地產(chǎn)所在地區(qū)或同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)中相類似的房地產(chǎn)的直接成本費(fèi)、間接費(fèi)等評(píng)估所需的數(shù)據(jù)資料，然后對(duì)這些資料進(jìn)行詳細(xì)分析，將不屬于標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用項(xiàng)目加以適當(dāng)修正，求得類似房地產(chǎn)的造價(jià)，然后與待估房地產(chǎn)相比較，最后求得待估房地產(chǎn)的重置價(jià)格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價(jià)格，可以用相同材料重新建造相同用途、結(jié)構(gòu)的房屋所需的標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過(guò)程也處處體現(xiàn)著“替代”原理。后者，即待估房地產(chǎn)折舊的估算(房地產(chǎn)的折舊主要體現(xiàn)在建造在土地之上的建筑物的折舊)可采用市場(chǎng)資料法，其操作步驟是：①搜集在評(píng)估時(shí)點(diǎn)不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟(jì)性的價(jià)值貶損程度與待估房地產(chǎn)相似的交易實(shí)例；②估算每個(gè)實(shí)例中建筑物的重置價(jià)格；③估算每個(gè)實(shí)例中土地的價(jià)值(盡可能用空地的市場(chǎng)交易實(shí)例，采用市場(chǎng)法)；④從交易實(shí)例的交易價(jià)中減去土地價(jià)值，得到建筑物部分的交易價(jià)；⑤用每個(gè)實(shí)例的建筑物重置價(jià)格減去建筑物的交易價(jià)，即得各實(shí)例的建筑物折舊額的市場(chǎng)評(píng)估值。據(jù)此折舊額可計(jì)算各實(shí)例建筑物的折舊率，進(jìn)而確定委估建筑物的折舊率；⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價(jià)格即可求得其折舊總額。可見(jiàn)，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。

(3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在操作過(guò)程中既應(yīng)用了市場(chǎng)法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值是要用到市場(chǎng)法，在估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)要用到成本法。并且假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。

通過(guò)上述分析，這三種評(píng)估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個(gè)組成部分的價(jià)格時(shí)，其理論依據(jù)又都可以歸結(jié)到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結(jié)到理論依據(jù)為替代原理的市場(chǎng)法“一”個(gè)方法之中。結(jié)合對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種評(píng)估方法的關(guān)系的分析和研究，我們可以認(rèn)為上述四種主要房地產(chǎn)評(píng)估方法的“龍頭”應(yīng)該是市場(chǎng)法，其他各種評(píng)估方法的“源頭”也都是市場(chǎng)法，市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。

五、結(jié)束語(yǔ)

第2篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；建筑物損耗

Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.

Keywords: real estate; assessment; building loss

中圖分類號(hào)：F293.30文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著我國(guó)建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為一股新興的資產(chǎn)代表登上我國(guó)建筑行業(yè)的舞臺(tái)，并隨著我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展得到日新月異的進(jìn)步；盡管我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)起步和發(fā)展時(shí)間較短，各種國(guó)家行業(yè)規(guī)范還不完善，特別是房地產(chǎn)評(píng)估體系和針對(duì)房地產(chǎn)建筑和出售、代售中的損耗等諸多問(wèn)題還沒(méi)有完善的界定和評(píng)估體系，需要建筑工作者不斷的研究和創(chuàng)新，科學(xué)制定房地產(chǎn)評(píng)估中相關(guān)建筑損耗的標(biāo)準(zhǔn)，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供理論和指導(dǎo)依據(jù)。

1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的概況

盡管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展日新月異，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較晚，配套的規(guī)范制度還不完善、不健全，且我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不均衡，在快速發(fā)展中容易出現(xiàn)諸多問(wèn)題，某些區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)管理和評(píng)估體系混亂，嚴(yán)重制約我國(guó)整體房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。其主要表現(xiàn)在：①房地產(chǎn)行業(yè)近遠(yuǎn)期目標(biāo)存在矛盾。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在總需求量巨大與短期市場(chǎng)的有效需求量間存在嚴(yán)重矛盾；特別是近些幾年，伴隨國(guó)際次貸經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的波及，盡管我國(guó)制定了科學(xué)的促進(jìn)內(nèi)需的政策，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響不明顯；加之我國(guó)住房制度改革的滯后、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善、房?jī)r(jià)居高不下等因素，進(jìn)一步加劇我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展總量失衡與結(jié)構(gòu)失衡的格局；②房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)、房源、房品定位不準(zhǔn)，盲目追求高檔，忽視居民購(gòu)買(mǎi)力，致使房屋銷量不佳，空置度較高，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住房的扶持力度不夠，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制定不完善，加之地方盲目性的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，造成房源供大于求；③我國(guó)房改亟待深化。由于我國(guó)房地產(chǎn)起步和發(fā)展較晚，加之我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度不完善、不健全，市場(chǎng)化程度偏低，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)的發(fā)展不符合我國(guó)基本國(guó)情，加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管體制不完善、監(jiān)管力度不足。

2 我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估的概述

2.1 我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估歷程

我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展迅速，然而中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論研究1930以后，后得到政策扶持，房地產(chǎn)評(píng)價(jià)研究不斷發(fā)展和創(chuàng)新，建立健全適合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)評(píng)估體系。并重視房地產(chǎn)評(píng)估理論的研究和發(fā)展、創(chuàng)新，并對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)和評(píng)價(jià)開(kāi)展系統(tǒng)性的研究，特別是我國(guó)積極開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)制度和土地使用制度的改革，并重點(diǎn)討論我國(guó)房地產(chǎn)商品化的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問(wèn)題，逐步確立我國(guó)房屋商品化的理論體系。我國(guó)首次頒布的《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》，可謂是我國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)的制度，并詳細(xì)規(guī)定了建筑物的估價(jià)方法。

我國(guó)于1987年起開(kāi)始對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作開(kāi)展詳細(xì)的調(diào)研、綜合分析，逐級(jí)對(duì)比，并對(duì)多種地價(jià)測(cè)算方法的校核、驗(yàn)證和對(duì)比建立的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法。我國(guó)《土地估價(jià)管理辦法》、《土地估價(jià)管理?xiàng)l例》的順利頒布并實(shí)施為進(jìn)一步完善和健全我國(guó)土地資源流轉(zhuǎn)買(mǎi)賣的市場(chǎng)，并為國(guó)家土地資源的流轉(zhuǎn)提供強(qiáng)有力的法律支撐，其評(píng)價(jià)方法也逐步轉(zhuǎn)向有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)評(píng)價(jià)上來(lái)。

20世紀(jì)90年代，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)編制并應(yīng)用的《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法與應(yīng)用》，首次全面地介紹國(guó)際上主要的房地產(chǎn)估價(jià)方法，其包括市場(chǎng)比較法、成本法等；同時(shí)，針對(duì)我國(guó)常用的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行詳細(xì)闡述。中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)的研究人員通過(guò)整合各地房地產(chǎn)估價(jià)的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際，科學(xué)制定我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)評(píng)估體系；而建設(shè)部于1992年也頒布了《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》，科學(xué)制定我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估管理制度和建筑損耗評(píng)估體系。

房地產(chǎn)的估價(jià)是通過(guò)指專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，按照房地產(chǎn)價(jià)格的組成與估價(jià)原則，參照國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)程序，采用科學(xué)、有效的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)技術(shù)人員的綜合素質(zhì)，在綜合分析影響房?jī)r(jià)變動(dòng)因素的基礎(chǔ)上，積極開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)，促使對(duì)價(jià)值開(kāi)展評(píng)估和判定的一種活動(dòng)。

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法深受英國(guó)評(píng)價(jià)體系的影響，單純重視評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)和效果，對(duì)建筑物的評(píng)估研究較少，并未進(jìn)行深入的研究。目前，相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估定量分析的估價(jià)方法及綜合系統(tǒng)應(yīng)用的研究較少，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系的完善和發(fā)展具有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

2.2 房地產(chǎn)的評(píng)估方法概述

在國(guó)際上，常用的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法、趨勢(shì)法等；我國(guó)房地產(chǎn)常用的估價(jià)方法主要有成本估價(jià)法、收益比較法、收益還原法三種，其中市場(chǎng)比較法的使用最為廣泛。因此，我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法的研究和創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)建筑損耗的評(píng)估具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

2.3 房地產(chǎn)評(píng)估中建筑損耗

房地產(chǎn)的價(jià)格是建筑市價(jià)和土地價(jià)格的有機(jī)統(tǒng)一，具備兩重性的內(nèi)涵和特征；而房地產(chǎn)價(jià)格一般包括總成本和利潤(rùn)兩部分。房地產(chǎn)建筑物的損耗一般情況下可分為有形損耗和無(wú)形損耗。有形損耗指由于房屋使用和受自然力影響而引起建筑物的價(jià)值損失或流失；無(wú)形損耗指由于建筑功能和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上等因素或消費(fèi)觀念變更引起建筑物價(jià)值的損失。因此，對(duì)房地產(chǎn)能耗中的評(píng)估在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得十分重要。

2.3.1 房地產(chǎn)建筑的折舊

在房地產(chǎn)建筑使用過(guò)程中，建筑物的價(jià)值得到不同途徑的流轉(zhuǎn)。建筑折舊作為建筑價(jià)值轉(zhuǎn)移一種途徑，是在損耗基礎(chǔ)上確定的，而折舊和損耗在會(huì)計(jì)學(xué)的定義有差別，在房地產(chǎn)評(píng)估體系中，折舊不能代替損耗。

2.3.2 房地產(chǎn)建筑年限損耗

房地產(chǎn)建筑的設(shè)計(jì)規(guī)范要求對(duì)建筑材料和設(shè)計(jì)年限有嚴(yán)格的規(guī)定。在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)通過(guò)借助先進(jìn)技術(shù)開(kāi)展實(shí)地的勘察鑒定從而科學(xué)確定建筑損耗。房地產(chǎn)建筑隨著建設(shè)的深入，會(huì)出現(xiàn)效用遞減的趨勢(shì)，即為建筑損耗。損耗的主要原因主要分為自然、功能性和經(jīng)濟(jì)類因素三種，三種因素存在一定關(guān)系，并互為因果。計(jì)算建筑損耗時(shí)必須統(tǒng)籌分析、預(yù)算三個(gè)因素帶來(lái)的損耗，對(duì)高難度、復(fù)雜的建筑工程，必須采取系統(tǒng)分析，科學(xué)計(jì)算建筑損耗。

結(jié)論

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，由于國(guó)家的房地產(chǎn)法規(guī)還不完善，房地產(chǎn)評(píng)估體系還不健全，對(duì)建筑物的能耗評(píng)估還處于比較低的水平，特別是區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盲目性、趨利性，使我們房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程較慢，價(jià)格評(píng)估、建筑能耗評(píng)估體系滯后；國(guó)家應(yīng)積極制定房地產(chǎn)的規(guī)范制度，并開(kāi)展房地產(chǎn)價(jià)格和能耗的評(píng)估工作，并結(jié)合國(guó)外先進(jìn)的評(píng)估理論和系統(tǒng)化的評(píng)估體系，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估和建筑能耗的消減途徑，積極制定我國(guó)特有的建筑物損耗評(píng)估體系，不斷提升我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，規(guī)范和監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速、穩(wěn)定、科學(xué)有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅基；評(píng)估方法

一、外國(guó)在房產(chǎn)稅領(lǐng)域獲得的經(jīng)驗(yàn)與啟迪

1、諸多國(guó)家房產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)，其中主要包括土地和地上建筑物征收房地產(chǎn)稅。其稅基按照財(cái)產(chǎn)的核定價(jià)值或者租金來(lái)確定，各個(gè)州的稅基又有所差別，各個(gè)州政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門(mén)，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法體系。其稅率一般依據(jù)各州的財(cái)政支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)的稅收收入額以及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來(lái)確定，一般為1%-3%之間。其主要通過(guò)減免稅基或者是低估評(píng)估價(jià)值，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)部分自主型房屋的稅收減免。

英國(guó)對(duì)土地及其地上建筑物、附著物征收房地產(chǎn)稅。其稅基由國(guó)內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價(jià)部門(mén)依據(jù)其資本價(jià)值評(píng)估，每5年重估一次。其稅率一般不做統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定，一般最高稅率不超過(guò)最低稅率的25倍。其通過(guò)折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過(guò)渡減免的四種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的減免。

2、基本評(píng)估方法比較

（1）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)評(píng)估法就是搜集與評(píng)估對(duì)象類似的房地產(chǎn)的信息資料，并將這些信息資料與評(píng)估對(duì)象相比較，最后得出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，交易比較頻繁時(shí)適合于使用這種方法。

（2）重置成本法

重置成本法是指首先對(duì)理想狀態(tài)上的房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)或者房屋建造的總成本進(jìn)行估算，而后得出評(píng)估價(jià)值的方法。這種方法主要針對(duì)的是中國(guó)現(xiàn)在大量存在的小產(chǎn)權(quán)房、無(wú)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不全或者產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。

（3）收益法

收益法就是針對(duì)房屋未來(lái)可能帶來(lái)的收入現(xiàn)值為基礎(chǔ)的評(píng)估方法。這種方法主要針對(duì)的是出租或者有收益的房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，任何一個(gè)國(guó)家的稅基評(píng)估都離不開(kāi)市場(chǎng)比較法、成本法、收益法的評(píng)估原理。但是在稅基評(píng)估中，稅基評(píng)估采用的評(píng)估方法體系與一般評(píng)估所采用的評(píng)估方法體系也同樣存在差異，并不是所有適用一般資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法都能直接適用于稅基評(píng)估。

3、國(guó)外在房產(chǎn)稅征收方面帶給我們的啟迪

仔細(xì)分析和研究國(guó)外房產(chǎn)稅的推行經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)其房產(chǎn)稅的征收是一種廣覆蓋的模式，覆蓋的范圍廣，征收的對(duì)象固定。其主要利用市場(chǎng)估價(jià)的方式來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)值；其稅率的制定采用的是一種“以支定收”的方式，靈活多變，根據(jù)各個(gè)地方政府的實(shí)際情況來(lái)制定。

二、房產(chǎn)稅稅基設(shè)計(jì)

2011年1月28日，上海、重慶兩地同時(shí)開(kāi)始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。兩地的試點(diǎn)方案中，其稅基都采用交易價(jià)格，其中上海版房產(chǎn)稅的稅基是：新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)×70%，重慶版房產(chǎn)稅的稅基是：應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)。試點(diǎn)一年多來(lái)，兩地的房產(chǎn)稅征收面臨很大的困難，征收的效果很不理想。其中有一部分原因就是稅基設(shè)計(jì)的不合理，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，稅基都會(huì)采用評(píng)估價(jià)值，而非交易價(jià)值來(lái)確定。

1、房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人是在在中國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人。但是由于中國(guó)的特殊國(guó)情，土地歸國(guó)家和集體所有，所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在著無(wú)產(chǎn)權(quán)，部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不明的房屋以及小產(chǎn)權(quán)房屋。針對(duì)這部分房地產(chǎn)，既然其存在中國(guó)境內(nèi)，并且建成使用。從維護(hù)市場(chǎng)秩序，保證公平和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的建造活動(dòng)等角度出發(fā)，應(yīng)該也將此納入征稅范圍。

2、房產(chǎn)稅的納稅對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象為納稅人所擁有的房屋或者其使用的土地。其具體包括在建工程、已完工程及其附屬物等。關(guān)于中國(guó)廣大農(nóng)村地區(qū)的房屋是否納入征稅范圍，學(xué)術(shù)界也一直有爭(zhēng)議。從稅收公平的角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該納入征稅的范圍，但是考慮到農(nóng)民的稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題，目前可以列入占不征收的范圍。

3、房產(chǎn)稅的納稅范圍

根據(jù)中國(guó)《房地產(chǎn)暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅的課稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋（包括營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房屋），不包括廣大的農(nóng)村用地。從當(dāng)前中國(guó)的國(guó)情出發(fā)，可以按照條例的規(guī)定執(zhí)行，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣大農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平的逐漸提高，其房屋以及土地也應(yīng)該納入征稅范圍。

4、房產(chǎn)稅的稅基

結(jié)合國(guó)外房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)和滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，筆者認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)稅稅基的設(shè)計(jì)也遵循“房產(chǎn)稅稅基=房屋面積×價(jià)格”的原則，這里需要探討房屋的面積與價(jià)格如何定義。

（1）房產(chǎn)稅稅基設(shè)計(jì)中面積的界定

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)多種面積，像建筑面積、套內(nèi)面積、凈面積、合同約定面積、分?jǐn)偯娣e、實(shí)得面積等等。不同的面積約定的內(nèi)容是不一樣的，甚至差別會(huì)很大，當(dāng)然這不同的面積之間也存在相關(guān)關(guān)系，像建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積。

（2）房產(chǎn)稅稅基設(shè)計(jì)中價(jià)格的界定

在滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，使用的是房屋的交易價(jià)格，交易價(jià)格只能反映房屋在交易的那個(gè)時(shí)間段內(nèi)的價(jià)值。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)的價(jià)值是會(huì)不斷變化的，應(yīng)該使用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

（3）房產(chǎn)稅的稅基設(shè)計(jì)

結(jié)合上面房產(chǎn)稅面積與價(jià)格的界定，筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)該按照如下公式計(jì)算：

房產(chǎn)稅稅收收入=房地產(chǎn)平均評(píng)估價(jià)格*[（人均建筑面積-免征面積）*戶籍人口]*稅率

5、房產(chǎn)稅稅收的減免

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)之間的收入差距很大。而且在城市地區(qū)也存在著低收入群體和住房困難群體，所以房產(chǎn)稅的征收要考慮到這些弱勢(shì)群體的經(jīng)濟(jì)利益。所以要將低收入群體和城鎮(zhèn)生活困難群體納入到減稅、免稅規(guī)定范圍內(nèi)，切實(shí)發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能。

三、對(duì)策與建議

1、確定合理的評(píng)稅機(jī)構(gòu)及相應(yīng)的權(quán)限

從目前情況看，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制建設(shè)存在很多問(wèn)題，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和管理。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在權(quán)力設(shè)置上，可以實(shí)行中央和地方政府兩級(jí)機(jī)構(gòu)權(quán)力的再分配，即中央統(tǒng)管全局，地方政府根據(jù)地方特點(diǎn)靈活處理相關(guān)問(wèn)題。

2、健全規(guī)范申訴及糾紛復(fù)議程序

房地產(chǎn)稅的評(píng)估認(rèn)定有一定的難度和復(fù)雜性，在評(píng)估過(guò)程中會(huì)遇到各種左右評(píng)估結(jié)果的事情發(fā)生，可能會(huì)在納稅人和評(píng)估認(rèn)定機(jī)構(gòu)之間因納稅金額產(chǎn)生分歧。這就需要房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在處理此事時(shí)做到公平公正原則，以保護(hù)納稅人的正當(dāng)權(quán)益。

3、要用相關(guān)立法程序完善房產(chǎn)稅稅基評(píng)估

完善的稅基評(píng)估法，能夠起到依法約束和保障相關(guān)業(yè)務(wù)的作用，只有及早制定和實(shí)施相關(guān)措施，才能確保稅收征管的合理范圍，確保資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的重要性。此外，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情，合理進(jìn)行評(píng)估立法草案實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，要對(duì)評(píng)估所采取的流程、方法、數(shù)據(jù)采集等實(shí)際操作內(nèi)容加以制定和監(jiān)督。

4、解決稅基評(píng)估中的房地權(quán)屬分離問(wèn)題

在不改變國(guó)家政策的前提下，將土地轉(zhuǎn)讓租金和物業(yè)稅，一起進(jìn)行征收，對(duì)土地、土地租權(quán)、房產(chǎn)稅基，依照固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估審查。對(duì)出租的土地由一次性收取租金，改為按年度收取物業(yè)稅，并對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行稅基重新評(píng)估。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的土地，扣除年限內(nèi)稅基，按房屋價(jià)值，在轉(zhuǎn)讓期完成后，與房屋一起征稅房產(chǎn)稅。

四、小結(jié)

通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的評(píng)估，并據(jù)次為依據(jù)征收房產(chǎn)稅。這種稅收設(shè)計(jì)能夠在更大范圍上實(shí)現(xiàn)稅收的調(diào)節(jié)功能，更好的調(diào)節(jié)居民收入。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳欣.關(guān)于我國(guó)開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅問(wèn)題的研究[D].山東：山東大學(xué)，2008

作者簡(jiǎn)介：

第4篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)告；投資性房地產(chǎn)；評(píng)估

根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計(jì)量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠取得的時(shí)候，企業(yè)才能夠采用公允價(jià)值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會(huì)計(jì)核算及披露的要求，采用評(píng)估技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，為會(huì)計(jì)計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見(jiàn)。

1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用

計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國(guó)際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士提供專業(yè)意見(jiàn)。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)嚴(yán)格遵守評(píng)估程序，按照科學(xué)的方法評(píng)估，保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無(wú)利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。

2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見(jiàn)，在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。

評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件，選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的特別要求。

3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象

3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問(wèn)題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。

4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過(guò)差異的調(diào)整，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。

市場(chǎng)法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過(guò)租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過(guò)考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來(lái)確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營(yíng)運(yùn)費(fèi)用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用來(lái)計(jì)算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來(lái)確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來(lái)確定。

已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來(lái)確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。

5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí)，不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性，不能出具評(píng)估報(bào)告。

5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求

當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式、披露和報(bào)告發(fā)生改變，評(píng)估人員因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)要求而無(wú)法遵守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在評(píng)估報(bào)告中對(duì)未完全遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行說(shuō)明和披露。

第5篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門(mén)的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門(mén)作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門(mén)并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門(mén)單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門(mén)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門(mén)。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開(kāi)始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門(mén)的專門(mén)的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評(píng)估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房土管理部門(mén)等相關(guān)政府部門(mén)的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開(kāi)發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無(wú)論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第6篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅收 評(píng)估 征收

我國(guó)現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種,已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢(shì)的需要。稅收收入增長(zhǎng)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱,調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮,財(cái)產(chǎn)稅在城市政府財(cái)政收入中所占比重較低,尚未成為地方財(cái)政的主體稅種,亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面,其中,開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅活動(dòng)是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國(guó)內(nèi)外稅收征管實(shí)踐表明,按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能,調(diào)節(jié)級(jí)差收入,合理配置資源,提高地方政府運(yùn)用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段,我國(guó)推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

一、稅制改革:整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制,及時(shí)開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅

在稅制改革方面,除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識(shí)外,還需要重點(diǎn)突破的有:1.全面提升財(cái)產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過(guò)對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進(jìn)行整合,及時(shí)開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅的征收范圍,擴(kuò)展稅基。個(gè)人擁有的房產(chǎn),無(wú)論自住還是出租,都應(yīng)逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當(dāng)提高房地產(chǎn)稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務(wù)成本。3.貫徹公平原則,通過(guò)減免稅、設(shè)置不同稅率等手段,調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配差距。4.健全財(cái)產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡(luò),在財(cái)產(chǎn)購(gòu)置、持有、交換、繼承和贈(zèng)予等環(huán)節(jié)及時(shí)組織收入,防范收入流失。同時(shí),不斷改進(jìn)征收技術(shù)手段,加強(qiáng)稅收征管,充分體現(xiàn)主體稅種功能。

二、社會(huì)條件:開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅適宜的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財(cái)政收入,而且涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件,特別是對(duì)住宅投資。建設(shè)、銷售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策,涉及成千上萬(wàn)家庭和個(gè)人生活,屬重要公共事務(wù)和服務(wù),政府決策需要兼顧國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人等各方利益,力爭(zhēng)取得廣泛共識(shí)。因而開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅,需要一個(gè)較好的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。1.評(píng)估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認(rèn)可。評(píng)估征稅不能僅在理論界和稅務(wù)部門(mén)取得共識(shí),關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認(rèn)可,廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對(duì)評(píng)估征稅認(rèn)識(shí)有較大的分歧,政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評(píng)估征稅的對(duì)象、范圍和評(píng)估技術(shù)等。與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和財(cái)富的積累程度要相適應(yīng)。如果錯(cuò)誤地估計(jì)了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財(cái)產(chǎn)狀況,評(píng)估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較為穩(wěn)定,政府宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管有力。

三、房地產(chǎn)稅收評(píng)估征稅需要突破的技術(shù)問(wèn)題

房地產(chǎn)稅評(píng)稅,就是運(yùn)用一定科學(xué)方法,準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格波動(dòng)。一方面,使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力,公平稅負(fù):另一方面,保證政府財(cái)政收入隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng),達(dá)到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。圍繞這一問(wèn)題,需要進(jìn)一步研究以下幾方面的內(nèi)容:

確立房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅的基本準(zhǔn)則。房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅,和一般資產(chǎn)評(píng)估既有相似、相同之處,也有嚴(yán)格區(qū)分,需要建立相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則。以指導(dǎo)房地產(chǎn)評(píng)估征稅工作的順利開(kāi)展。

1.公平準(zhǔn)則。公平是世界各國(guó)稅收制度追求的共同目標(biāo),房地產(chǎn)評(píng)估征稅也不例外。公平準(zhǔn)則首先是對(duì)評(píng)估對(duì)象的公平,要求在評(píng)估征稅中對(duì)性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評(píng)估方法評(píng)估其價(jià)值,作為計(jì)征稅收的依據(jù)。其次是對(duì)納稅人的公平,對(duì)性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估,如納稅人是自然人,無(wú)論其民族、年齡、性別、國(guó)籍、文化程度等,都采用同樣的方法評(píng)估征稅:如納稅人是法人,評(píng)估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進(jìn)與否等不同而有所區(qū)別。

2.合法準(zhǔn)則。經(jīng)過(guò)幾十年的努力,我國(guó)在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章,如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評(píng)估征稅的依據(jù)。合法準(zhǔn)則要求稅務(wù)人員和稅收評(píng)估機(jī)構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和規(guī)章,依法評(píng)稅,以維護(hù)國(guó)家稅法的嚴(yán)肅性、權(quán)威性,保護(hù)政府財(cái)政利益,同時(shí)維護(hù)納稅人合法權(quán)益。

3.科學(xué)準(zhǔn)則。在房地產(chǎn)評(píng)稅工作中,評(píng)估人員所面臨的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況較為復(fù)雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等,種類繁多,且房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系受多種因素影響波動(dòng)較大,房地產(chǎn)價(jià)格被認(rèn)為是觀察一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的“晴雨表”。因此,在評(píng)稅活動(dòng)中,評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員采用的評(píng)估方法、技術(shù)和程序等,要能科學(xué)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長(zhǎng),又不增加納稅人的負(fù)擔(dān)。

第7篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：成本法；房地產(chǎn)；估價(jià)

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、成本法的基本原理

成本法主要是依據(jù)開(kāi)發(fā)或建造待估不動(dòng)產(chǎn)或類似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)，而評(píng)估待估對(duì)象價(jià)格的方法。該法主要是以生產(chǎn)要素價(jià)值論為基礎(chǔ)，也就是說(shuō)商品的價(jià)格是必須基于勞動(dòng)生產(chǎn)成本來(lái)確定。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)看，賣家所強(qiáng)調(diào)的生產(chǎn)成本的價(jià)值理論，說(shuō)白了就是賣家權(quán)衡各方面利益之后所能做出的最大價(jià)格讓步，通常情況下對(duì)買(mǎi)方而言，可以理解成為替代原則，就是指在買(mǎi)方的考慮下在合理的范圍內(nèi)可以支付的最高的價(jià)格，不能高于他原本預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)和建造該房地產(chǎn)時(shí)所需花費(fèi)的總額的代價(jià)。

二、成本法的基本公式

成本法的最基本的公式為：房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值 = 重新構(gòu)建價(jià)格（- 建筑物折舊）

重新構(gòu)建價(jià)格可以說(shuō)是假設(shè)有一種情況，在估價(jià)的時(shí)候重新建造或者重新取得一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)下的房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的必須支付的全部支出和適當(dāng)利潤(rùn)。需要注意：（1）房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格才是重新構(gòu)建價(jià)格。（2）重新構(gòu)建價(jià)格并不是主觀判斷得來(lái)的、而是客觀的。（3）重新構(gòu)建價(jià)格對(duì)于建筑物而言是個(gè)全新的概念，是并未扣除折舊的全新的狀態(tài)。

建筑物折舊是指在如被評(píng)估房地產(chǎn)特別是建筑物類房地產(chǎn)是非全新?tīng)顟B(tài)時(shí)建筑物存在的損耗。這個(gè)折舊不是會(huì)計(jì)上的折舊，本文所說(shuō)的折舊是指估價(jià)時(shí)的折舊，是指建筑物價(jià)值的損失，其數(shù)值為建筑物在估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新建筑價(jià)格之間的差額。

三、成本法在不同房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

（一）成本法在土地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

1. 基本思路

利用成本法評(píng)估土地價(jià)格的基本思路的主要依據(jù)是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和。

2. 用成本法評(píng)估土地價(jià)格中的成本因素

基本公式為：S=a + b + c + d + e + f

其中，S 為土地價(jià)格，a 為土地取得費(fèi)，b 為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，c 為稅費(fèi)，d 為利息，e 為利潤(rùn) ，f 為土地增值收益。

在土地價(jià)格評(píng)估中，由公式可以看到影響因素很多，影響最大的還是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。在土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)中主要的費(fèi)用一般是政府使用所支出的費(fèi)用，例如：政府征收農(nóng)用地時(shí)支付給農(nóng)民費(fèi)用等。而土地一般是通常意義上的生地變?yōu)槭斓氐馁M(fèi)用。一般而言政府為使征用土地成為適合建筑使用的建設(shè)用地，須對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如進(jìn)行三通一平、五通一平甚至七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)這些開(kāi)發(fā)投入的資金使生地變成熟地。政府支付的征地費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是政府預(yù)先投入的成本，土地使用權(quán)出讓時(shí)，政府必須收回這項(xiàng)成本，因此土地開(kāi)發(fā)費(fèi)成為地價(jià)的構(gòu)成因素。

（二）成本法在新建房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

1.基本思路為新建房地產(chǎn)項(xiàng)目

如果估價(jià)期日為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成日，則無(wú)需考慮折舊，可直接用開(kāi)發(fā)成本計(jì)算。當(dāng)然這里的成本是包含了開(kāi)發(fā)商的合理的利潤(rùn)。

2. 用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格中的成本因素

其基本公式為：S = a + b + c + d + e + f + g

其中，S 為新建房地產(chǎn)價(jià)格，a 為土地取得費(fèi)，b 為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，c 為建筑物開(kāi)發(fā)成本，d 為期間費(fèi)用，e 為投資利息，f 為銷售稅費(fèi)，g 為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。其中需要指出的是土地征用和拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用都被包括在土地取得費(fèi)之內(nèi)。

土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和前述公式相同。而建筑物開(kāi)發(fā)成本一般是指直接成本，指在開(kāi)發(fā)商在建筑物建筑過(guò)程中必須投入的資金。如前期工程費(fèi)用、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套、建筑安裝工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的費(fèi)用等。具體來(lái)說(shuō)前期工程費(fèi)是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期過(guò)程中所有的花費(fèi)，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、地質(zhì)及工程勘察費(fèi)等的總支出。公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是指在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中在公共基礎(chǔ)設(shè)施花費(fèi)的各項(xiàng)基本支出之和，主要有開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共道路、水電、排污、通訊、環(huán)衛(wèi)等的支出。

建筑安裝工程費(fèi)是指在房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的一系列土建及設(shè)備安裝工程時(shí)的支出經(jīng)費(fèi)，包括以外包方式支付給承包商的建筑安裝工程費(fèi)，以自己經(jīng)營(yíng)管理的模式所發(fā)生的被列入施工圖預(yù)計(jì)的各項(xiàng)費(fèi)用。期間費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)的過(guò)程中所花費(fèi)的各種管理費(fèi)用支出、財(cái)務(wù)費(fèi)用支出和銷售費(fèi)用支出，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入當(dāng)期損益的費(fèi)用等。另外由于一般建筑工程周期較長(zhǎng)，投資利息是房地產(chǎn)竣工實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)算的利息總額，投資利息的利息率一般以銀行貸款利率為基準(zhǔn)做適當(dāng)加成。

（三）成本法在舊房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

1.基本思路

為假設(shè)重新構(gòu)建舊房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全新房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后考慮建筑物的折舊，從全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目中減去建筑物的折舊后得到的值即為舊房地產(chǎn)價(jià)格。

2. 用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)的成本因素

其基本公式為：S = a b其中，S 為舊房地產(chǎn)價(jià)格，a 為舊房重新構(gòu)建價(jià)格，b為建筑物折舊。

其中需要指出在估算房產(chǎn)的舊房重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)是用評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的新的建筑材料和工藝建筑一個(gè)與原有建筑物的基本結(jié)構(gòu)相同的建筑物所需要的成本。直接成本、間接成本和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)都屬于重置成本的范圍內(nèi)。直接成本是指在施工的過(guò)程中使用的總成本數(shù)，包括各種勞動(dòng)力成本、材料的成本、承包商的必須費(fèi)用和管理費(fèi)。間接成本是刨去一切直接成本以后，用于工程建設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖費(fèi)、評(píng)估、會(huì)計(jì)律師等服務(wù)費(fèi)、開(kāi)發(fā)商保險(xiǎn)費(fèi)廣告費(fèi)等。而估算建筑物的折舊，就是估算房地產(chǎn)及建筑物的有效價(jià)值損益。

四、成本法應(yīng)用中的注意事項(xiàng)

（一）明確成本法中成本的準(zhǔn)確含義

成本法中的“成本”其實(shí)就是指的“價(jià)格”，測(cè)算出房地產(chǎn)價(jià)格其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是以各構(gòu)成部分的正常市場(chǎng)價(jià)格累加后得到的；而房地產(chǎn)價(jià)格并非取決于其會(huì)計(jì)上的成本”，而是與其“效用”有關(guān)。在用成本法估價(jià)時(shí)，要用客觀成本進(jìn)行計(jì)算；在確定房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象價(jià)格時(shí)，要緊密結(jié)合相關(guān)市場(chǎng)供求分析來(lái)考慮，而不能一味的找會(huì)計(jì)上的“成本”。

（二）要合理估測(cè)三大貶值

在運(yùn)用成本法評(píng)估，特別是對(duì)于舊建筑物要注意對(duì)建筑物實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值的扣除，尤其是后兩項(xiàng)貶值的扣除。在確定建筑物的功能性貶值中常見(jiàn)的問(wèn)題是建筑物用途與使用度相對(duì)于占用土地的最佳使用的不夠科學(xué), 致使土地的最優(yōu)效用未能發(fā)揮的淋漓盡致，這樣就可視為建筑物功能性貶值。而在計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)要考慮房地產(chǎn)所在區(qū)塊有無(wú)功能退化和新的城市規(guī)劃對(duì)于評(píng)估對(duì)象所在地塊有無(wú)影響等等因素。

（三）合理估測(cè)土地使用年限

運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)還有一點(diǎn)很重要，就是必須要注意建筑物的耐用使用年限和土地使用權(quán)出讓合同上的年限是否一致。按照我國(guó)的城市土地相關(guān)管理規(guī)定土地使用期限到期以后，其地上建筑物和附屬于上面的物的所有權(quán)一律由國(guó)家無(wú)償取得。 所以我們?cè)趯?duì)建筑物評(píng)估時(shí), 一般采用孰短的原則來(lái)確定。

（四）重視現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果

在做房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中注意對(duì)估價(jià)對(duì)象（特別是建筑物）的現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的運(yùn)用，避免估價(jià)過(guò)程只是基于理論或書(shū)面材料閉門(mén)造車。特別是對(duì)于可能存在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目務(wù)必建立現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄，條件允許時(shí)建立相關(guān)圖片或視頻資料等工作底稿，一方面為項(xiàng)目核查提供有利數(shù)據(jù)，另一方面可為相關(guān)人員提供良好的職業(yè)習(xí)慣。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，采用成本評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格涉及的因素較多，在應(yīng)用中，必須注意公式中涉及的各種費(fèi)用因素、歸屬和測(cè)算方法。同時(shí)，要注意市場(chǎng)因素對(duì)價(jià)格的影響，以此來(lái)修正成本法的評(píng)估價(jià)格。只有這樣才能為客戶提供最全面最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷創(chuàng)新開(kāi)拓新的領(lǐng)域，完善已有的服務(wù)領(lǐng)域，才能為行業(yè)的良性發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　文章編號(hào):1673-291X(2009)06-0069-02

近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)于2003年先后出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

二、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題

（一）對(duì)抵押物價(jià)值過(guò)高評(píng)估

一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無(wú)法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無(wú)論采取何種貸款方式，借款人第一還款來(lái)源才是至關(guān)重要的，第二還款來(lái)源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來(lái)源的追償往往是艱難的，而且也很難通過(guò)處置抵押物來(lái)填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買(mǎi)方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過(guò)銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來(lái)的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來(lái)，它們與政府部門(mén)還存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過(guò)政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過(guò)正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問(wèn)題很大程度上也來(lái)自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）評(píng)估理論和評(píng)估方法方面

1.借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法

中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過(guò)程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>

（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過(guò)單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過(guò)程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過(guò)全部考試并在日本國(guó)土廳登記的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師僅有5298人。而中國(guó)從1995年實(shí)施考試制度以來(lái)，到2002年通過(guò)考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知

評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來(lái)說(shuō)包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。

（三）評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)方面

1.評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)最重要的任務(wù)。

2.加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評(píng)估師有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)――房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)，但就整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，卻是由建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)、土地評(píng)估師學(xué)會(huì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師學(xué)會(huì)各行其政，多頭管理，從而使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國(guó)評(píng)估理論和評(píng)估方法難以與國(guó)際接軌。由于各部門(mén)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競(jìng)爭(zhēng),切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過(guò)這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過(guò)完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。此外評(píng)估行業(yè)管理部門(mén)和行業(yè)管理協(xié)會(huì)方面還可以通過(guò)建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面

1.加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核

中國(guó)的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

2.合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳平.房地產(chǎn)評(píng)估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融：開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社科版，2005，（3）.

第9篇：房地產(chǎn)土地評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】貸款抵押評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)

2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，出口下滑、基本建設(shè)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)乏力等減速因素拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面國(guó)內(nèi)消費(fèi)也不能有效拉動(dòng)內(nèi)需，許多上市龍頭公司相繼虧損。在此經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，銀行信貸資產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)度增加，防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要性不言而喻。信貸資產(chǎn)的安全依賴于對(duì)信貸操作過(guò)程的把關(guān)和控制，而抵押物評(píng)估就是其中關(guān)鍵一環(huán)，也是銀行信貸資產(chǎn)安全的最后一道防火線，對(duì)保障信貸資產(chǎn)安全及防范金融風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。本文主要從如何科學(xué)評(píng)估抵押物價(jià)值著手闡述，控制風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

一、 把好抵押物入口關(guān) ，防控抵押物產(chǎn)權(quán)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

抵押貸款中最常見(jiàn)的是房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備評(píng)估，不論是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還是審核機(jī)構(gòu)在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)后，首要任務(wù)是明確待估資產(chǎn)是否已取得相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)出具的產(chǎn)權(quán)證明文件，權(quán)屬是否清晰，從而有效防控由產(chǎn)權(quán)等引起的信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，一般要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補(bǔ)償合同協(xié)議、建筑物報(bào)建批文、竣工驗(yàn)收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對(duì)于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會(huì)計(jì)憑證等。

設(shè)備評(píng)估時(shí)，一般要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會(huì)計(jì)資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購(gòu)買(mǎi)合同、融資租賃合同；購(gòu)買(mǎi)發(fā)票；設(shè)備說(shuō)明書(shū)、運(yùn)行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報(bào)告，以及相關(guān)資料；（4）進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口批文、進(jìn)口報(bào)關(guān)單，商檢鑒定書(shū)等文件；（5）機(jī)動(dòng)車行駛證等。

綜上，對(duì)納入評(píng)估的抵押物的核實(shí)非常重要，評(píng)估人員必須對(duì)抵押物產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。 在查驗(yàn)上述資料時(shí)還應(yīng)注意抵押品必須是法律法規(guī)可以接受的財(cái)產(chǎn)，具有價(jià)值、能夠轉(zhuǎn)讓或變現(xiàn)、抵押人對(duì)抵押物具有處置權(quán)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進(jìn)行評(píng)估，以防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的帶來(lái)的信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)際操作中還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1.抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的所有權(quán)人的名稱一致，否則必須進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查，弄清來(lái)龍去脈并予以說(shuō)明。

2、股份有限公司、有限責(zé)任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)、外資獨(dú)資企業(yè)作為抵押人的，應(yīng)該出具由公司/企業(yè)章程確定的有權(quán)決議機(jī)構(gòu)做出關(guān)于同意抵押的文件。

3、抵押財(cái)產(chǎn)為兩人以上共有的，財(cái)產(chǎn)共有人應(yīng)出具同意抵押文件。

4、國(guó)有土地抵押必須經(jīng)國(guó)有相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

5、在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，抵押物評(píng)估必須慎重處理。對(duì)于尚未取得房產(chǎn)證的建筑物，必須要有建設(shè)項(xiàng)目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證、地上建筑物照片等，以證明此項(xiàng)房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

6、評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，還要親自驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押而增加風(fēng)險(xiǎn)。

7、如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書(shū)卻沒(méi)有過(guò)戶，此時(shí)除了要驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，

8、從目前情況來(lái)看，大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時(shí)，也加以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。但應(yīng)注意某些市場(chǎng)價(jià)值極有限的專用資產(chǎn)及其他資產(chǎn)一般不用來(lái)作為抵押資產(chǎn)。

9、市場(chǎng)變現(xiàn)能力有限的資產(chǎn)不宜用為抵押資產(chǎn)。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場(chǎng)上的流動(dòng)性，如有些無(wú)形資產(chǎn)雖然其價(jià)值很高（如許多商標(biāo)品牌評(píng)估價(jià)值都很高），但目前在我國(guó)市場(chǎng)上的流動(dòng)性卻十分有限，因此不宜用作抵押資產(chǎn)。

二、堅(jiān)持評(píng)估原則，防控評(píng)估人為因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評(píng)估的普遍原則：即獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性原則；應(yīng)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和公開(kāi)市場(chǎng)原則等操作原則；還應(yīng)遵循主要權(quán)利益體變動(dòng)原則，即以被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，確定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)上的市場(chǎng)公平價(jià)值原則。此外，從防控銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及抵押物評(píng)估自身業(yè)務(wù)性質(zhì)考慮，還應(yīng)重點(diǎn)遵循以下原則：

1.安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評(píng)估時(shí)要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評(píng)估時(shí)，除現(xiàn)時(shí)公平市場(chǎng)價(jià)值的考慮之外，對(duì)資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟(jì)壽命、未來(lái)適用性等其他因素情況都要進(jìn)行預(yù)測(cè)。如對(duì)于附屬主體建筑的簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)、臨時(shí)建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價(jià)值，但不宜列入評(píng)估范圍；或雖然進(jìn)行了評(píng)估卻須予以特別說(shuō)明，以防抵押期間這部分資產(chǎn)價(jià)值損失。

2.真實(shí)性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來(lái)不確定性，所在評(píng)估時(shí)務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。排除任何不真實(shí)的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。而對(duì)不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認(rèn)可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評(píng)估其價(jià)值。

3.保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對(duì)抵押資產(chǎn)的未來(lái)收益或市場(chǎng)狀況不應(yīng)予以樂(lè)觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價(jià)值可能上升。但在評(píng)估時(shí)仍以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估值，對(duì)未來(lái)的升值不予考慮。然而對(duì)未來(lái)可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對(duì)于抵押貸款評(píng)估來(lái)說(shuō)，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)失敗，貸款難以收回時(shí)風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)此，評(píng)估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹(jǐn)慎，遵循資產(chǎn)評(píng)估各項(xiàng)一般原則，重點(diǎn)關(guān)注抵押貸款評(píng)估的三原則：安全性、真實(shí)性、保守性，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，采用市場(chǎng)調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭炔扇〉姆椒ㄓ行Х婪督鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。

三、 科學(xué)選取評(píng)估方法，有效防范抵押物評(píng)估價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)評(píng)估的主要有市場(chǎng)比較法、重置成本法、收益法等幾種基本方法。貸款抵押物資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)綜合考慮抵押物資產(chǎn)特點(diǎn)、市場(chǎng)價(jià)格、變現(xiàn)難易程度，選用合適的方法進(jìn)行評(píng)估。由于貸款抵押物資產(chǎn)評(píng)估有其特殊的性質(zhì)，因此在選取評(píng)估方法時(shí)應(yīng)有所側(cè)重。市場(chǎng)比較法是市場(chǎng)發(fā)育完善狀況下資產(chǎn)評(píng)估普遍采用的方法。重置成本法適用的范圍是沒(méi)有收益、市場(chǎng)上又很難找到交易參照物的評(píng)估對(duì)象。收益現(xiàn)值法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評(píng)估及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等。

不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評(píng)估方法，評(píng)估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會(huì)有所不同，所以評(píng)估結(jié)果也會(huì)有不小的差別。在以抵押貸款為目的評(píng)估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評(píng)估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評(píng)估的方法，從而決定哪種方法最適合。具體操作時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

1、針對(duì)整體商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，可采用市場(chǎng)法和收益法。

2、行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用（征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用）分別估價(jià)再綜合的方法，可用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去土地出讓金的方法。

3、部分（局部）房產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法。

4、作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法。

5、在建工程已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

6、在評(píng)估中，評(píng)估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計(jì)的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，這種資產(chǎn)很少在公開(kāi)的市場(chǎng)上出售，因而在價(jià)值上受到嚴(yán)格的限制或沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值。如專門(mén)的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時(shí)不能按照市場(chǎng)價(jià)值定義評(píng)估，而應(yīng)采用重置成本折余法評(píng)估。

貸款抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生處置清償，需實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，是在未來(lái)的某一時(shí)點(diǎn)，因此，應(yīng)側(cè)重對(duì)預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價(jià)的各項(xiàng)參數(shù)值。

抵押物資產(chǎn)評(píng)估一般價(jià)值較大，在評(píng)估時(shí)稍有疏忽就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果。必要時(shí)最好選用兩種或兩種以上方法評(píng)估，相互驗(yàn)證后確定評(píng)估值。

四、總述

在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要性不言而喻，作為以經(jīng)營(yíng)資金為主的金融機(jī)構(gòu)，希望貸款人能如期還本付息，而達(dá)到經(jīng)營(yíng)資金盈利的目的。但能否收回使用價(jià)值和流通價(jià)值一致的現(xiàn)金，正是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還需付出相應(yīng)的處理費(fèi)用。

防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)從各操作環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，作為其中最后的、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的貸款抵押物評(píng)估，作者在實(shí)際業(yè)務(wù)操作實(shí)踐中感悟到，做好關(guān)鍵點(diǎn)防控：即把好評(píng)估資產(chǎn)的入口關(guān)，防范產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；堅(jiān)持估價(jià)原則，防控人為風(fēng)險(xiǎn)；科學(xué)選取評(píng)估方法、有效防控資產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)等三個(gè)環(huán)節(jié)，可以有效防范貸款抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，從而降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。