房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 成本管理 質(zhì)量管理

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理概述

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，廣義的項(xiàng)目管理內(nèi)容主要包括項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項(xiàng)目建設(shè)是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設(shè)項(xiàng)目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過(guò)不斷的決策和實(shí)施的一系列過(guò)程，同時(shí)在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標(biāo)的程序和過(guò)程。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的項(xiàng)目管理應(yīng)該包含項(xiàng)目統(tǒng)籌管理和項(xiàng)目的施工管理。

其中，項(xiàng)目統(tǒng)籌管理主要包括項(xiàng)目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門(mén)在協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，各開(kāi)發(fā)商在各部門(mén)的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項(xiàng)目實(shí)施成功的關(guān)鍵要素。它需要在各項(xiàng)管理制度及考核制度完善的前提下才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工的全過(guò)程管理則包括：招投標(biāo)管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的定位計(jì)劃的實(shí)施。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的工程項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程中進(jìn)行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理措施

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，就需要堅(jiān)持全面的觀點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施。

1、成本管理

成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的最終目的是為了獲得利潤(rùn)的最大化，因此，在追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項(xiàng)目的定位到計(jì)劃、再到初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個(gè)階段都需要進(jìn)行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都要做到對(duì)自己產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，設(shè)立專門(mén)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、項(xiàng)目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運(yùn)營(yíng)出發(fā)，通過(guò)價(jià)值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)各個(gè)階段的造價(jià)進(jìn)行有效的控制。

2、進(jìn)度管理

房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到完工，事先都會(huì)做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對(duì)于項(xiàng)目施工而言，投入的資金是有時(shí)間價(jià)值的，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到結(jié)束的時(shí)間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分，主要?jiǎng)澐譃閹讉€(gè)節(jié)點(diǎn)，細(xì)化到什么時(shí)間出正負(fù)零，什么時(shí)間封頂，什么時(shí)間驗(yàn)收等，做好這幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對(duì)項(xiàng)目工程的全局管理，主要是通過(guò)施工單位的定期檢查，及時(shí)采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

3、合約管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目實(shí)施必須按照完善的合約來(lái)進(jìn)行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實(shí)低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，招標(biāo)是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標(biāo)過(guò)程也可以讓建設(shè)方更多的對(duì)過(guò)程實(shí)施者和控制的過(guò)程進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)，制定完善的招標(biāo)制度有效減少了風(fēng)險(xiǎn)要素，因此，在進(jìn)行合約管理時(shí)，應(yīng)該在項(xiàng)目管理中設(shè)立專門(mén)的管理部門(mén)，與工程管理部門(mén)建立良好的管理鏈條。

4、目標(biāo)責(zé)任管理

在房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，為了有效進(jìn)行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)的管理責(zé)任明確到每一個(gè)部門(mén)，明確到每一個(gè)責(zé)任人，各部門(mén)負(fù)責(zé)人直接對(duì)企業(yè)總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，以此來(lái)確保各項(xiàng)目的執(zhí)行和完成。同時(shí)，在各項(xiàng)目?jī)?nèi)部，項(xiàng)目經(jīng)理可以將項(xiàng)目劃分為更加細(xì)化的責(zé)任單元，進(jìn)行權(quán)責(zé)分明，這樣就有助于項(xiàng)目組織對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況和進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行有效的考核和評(píng)估，以便促進(jìn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

5、質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設(shè)項(xiàng)目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設(shè)想。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，要重視對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點(diǎn)：首先，嚴(yán)格按照招標(biāo)約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；其次，在驗(yàn)收過(guò)程中所獲得的任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，必須進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做到有理有據(jù)；同時(shí)，在質(zhì)量驗(yàn)收中對(duì)材料的驗(yàn)收要求提供實(shí)驗(yàn)報(bào)告，提供必要的訂貨驗(yàn)貨考察報(bào)告；另外，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴(yán)格的懲罰措施。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的始終，項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中必須對(duì)各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)刻保持著清晰的頭腦，認(rèn)真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]王富強(qiáng).淺談施工階段的工程監(jiān)理質(zhì)量控制[J].甘肅科技，　2005，（01）

[2]李志勇.論項(xiàng)目管理中施工進(jìn)度的管理[J].科技信息，　2006，（07）

第2篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

一、建設(shè)項(xiàng)目管理流程

1.生命周期與參與主體建筑項(xiàng)目是有始有終的，就像太陽(yáng)的東升西落一樣，有升起時(shí)、有如日中天時(shí)、有西落時(shí)。建筑工程從項(xiàng)目開(kāi)始到項(xiàng)目結(jié)束分為五階段，這五個(gè)階段分為建筑項(xiàng)目構(gòu)思、建筑項(xiàng)目立項(xiàng)、建筑項(xiàng)目開(kāi)工、建筑項(xiàng)目交付、建筑項(xiàng)目結(jié)束。建筑項(xiàng)目可根據(jù)項(xiàng)目的參與人和參與的事項(xiàng)不同而分為工程承包管理、工程設(shè)計(jì)管理與工程項(xiàng)目管理。因?yàn)楣芾黼A段不同，所以涉及的參與主體也不同。其參與主體一般有發(fā)包人、咨詢單位、承包人三者。

2.管理流程概念建筑流程管理指的是一系列建筑項(xiàng)目活動(dòng)行為的序列結(jié)構(gòu)，這種序列結(jié)構(gòu)可以清楚地反映建筑活動(dòng)的順序、關(guān)系、促進(jìn)、制約與輸出輸入規(guī)律。這種序列結(jié)構(gòu)按性質(zhì)和作用可分為整體流程、局部流程和更細(xì)化流程。其中整體流程主要反映各個(gè)分流程的關(guān)系，規(guī)定流程的活動(dòng)。局部流程主要反映管理各個(gè)階段的關(guān)系。細(xì)部流程主要反映業(yè)務(wù)活動(dòng)的流轉(zhuǎn)過(guò)程。

3.建筑項(xiàng)目管理流程描述眾所周知，工作流程的基本要素是活動(dòng)。因此，分析建筑項(xiàng)目活動(dòng)即是描述工作流程。活動(dòng)指的是在接收某一項(xiàng)類型后，在遵守規(guī)則的前提下，利用各種資源轉(zhuǎn)換成規(guī)定類型，并輸入使用的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，資源指的不是完成類型所需要人力、物力、財(cái)力。它指的是完成類型所需要的方式方法和各種手段。

4.建筑項(xiàng)目管理流程與工作流程的區(qū)別建筑的工作項(xiàng)目的流程有兩個(gè)部分，即項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)工作流程和項(xiàng)目管理流程。其中項(xiàng)目專業(yè)工作流程包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目供應(yīng)等，它是面向建筑產(chǎn)品的；而項(xiàng)目管理流程主要是管理項(xiàng)目從承包前到完工后的一系列活動(dòng)。項(xiàng)目管理流程中的各個(gè)部門(mén)以及各個(gè)職能在管理過(guò)程中都發(fā)揮著自身的作用，它們呈相互影響、相互關(guān)聯(lián)、相互依賴關(guān)系。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程管理流程策略

1.項(xiàng)目管理流程的構(gòu)建建立一套高效的項(xiàng)目管理流程，是保證項(xiàng)目實(shí)施成功的必要途徑。一個(gè)高效的體系結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做到流程同步、流程高效兩點(diǎn)。流程同步指的是建設(shè)項(xiàng)目必須具備有完成項(xiàng)目的能力。流程高效指的是，用預(yù)算好的成本，保證各項(xiàng)活動(dòng)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。建筑項(xiàng)目由許許多多的碎屑活動(dòng)組成，因此，管理活動(dòng)是由許多的管理活動(dòng)組成，這些管理具有相關(guān)性、集合性、層次性的特點(diǎn)，并且相互影響、相互關(guān)聯(lián)。管理活動(dòng)可以以不同的角度，劃分成不同的準(zhǔn)則。建筑活動(dòng)管理工作依照項(xiàng)目施工前至完工后可分為項(xiàng)目承包管理、項(xiàng)目施工招標(biāo)階段管理、項(xiàng)目施工準(zhǔn)備流程管理、施工階段流程管理、項(xiàng)目竣工階段流程管理。建筑項(xiàng)目管理工作按照職能可以劃分為安全與質(zhì)量管理、投資管理、合同管理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、招標(biāo)管理、科研管理等各項(xiàng)管理。項(xiàng)目管理工作的分解及相關(guān)流程可以遵循以下幾個(gè)步驟：首先是分析建筑項(xiàng)目的管理工作，確定依照哪一種準(zhǔn)則將管理劃分比較合適。是按照管理職能劃分合適，還是按照項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程劃分比較合適。其次是依照已選擇好的管理準(zhǔn)則分析各項(xiàng)活動(dòng)，規(guī)定哪一項(xiàng)活動(dòng)由哪個(gè)部門(mén)管理，并確定總的工作流程和子流程。最后，為應(yīng)對(duì)特殊情況出現(xiàn)，可依照項(xiàng)目方案適當(dāng)調(diào)整管理準(zhǔn)則或管理活動(dòng)的順序。

2.項(xiàng)目管理流程的風(fēng)險(xiǎn)控制在項(xiàng)目的管理工作中，每個(gè)流程都不可能一成不變，例如成本變動(dòng)、質(zhì)量達(dá)不到要求等。這些因素的變化會(huì)使管理工作的有序性受到阻礙。管理者可以根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的定性分析，減少管理工作的可變性，進(jìn)而減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。減少風(fēng)險(xiǎn)的措施有兩點(diǎn)：時(shí)刻關(guān)注績(jī)效指標(biāo)信息，擬定糾正措施。其中擬定糾正措施是重中之重。擬定糾正措施之前首先要對(duì)管理項(xiàng)目的變動(dòng)類型和成因有所了解。合理地利用所觀測(cè)到的或所搜集到的信息對(duì)管理流程進(jìn)行控制，并對(duì)管理因素做一個(gè)分析，分析哪些因素是可以人為控制的，又是由什么引起的，以便能根據(jù)情況擬定應(yīng)對(duì)措施。一項(xiàng)管理流程的績(jī)效不可能一成不變，所以有突況出現(xiàn)是正常的。突況是不可預(yù)期的，是無(wú)法用統(tǒng)計(jì)方式預(yù)算出來(lái)的。突況打亂了工作管理流程的穩(wěn)定狀態(tài)，它是由外部因素引起的一種特殊反應(yīng)。例如，管理人員篡改數(shù)據(jù)，影響管理活動(dòng)的正常運(yùn)行。從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度上看，正常變動(dòng)是一種隨機(jī)表現(xiàn)，一種既定的概率分布。當(dāng)概率分布中的參數(shù)發(fā)生變化時(shí)，非正常變動(dòng)就出現(xiàn)了。控制非正常變動(dòng)主要有四個(gè)措施：對(duì)正常變動(dòng)進(jìn)行估計(jì)，將調(diào)整工作分派給經(jīng)常處理非正常變動(dòng)工作的員工；避免篡改流程的事件發(fā)生，正常變動(dòng)是可預(yù)測(cè)的，因此管理者應(yīng)當(dāng)避免篡改流程的事件發(fā)生；預(yù)測(cè)流程中的非正常變動(dòng)，制定相應(yīng)的措施；消除打擊篡改流程的人或事。

3.項(xiàng)目管理流程的集成管理一項(xiàng)建設(shè)工作是否能實(shí)施成功與工作系統(tǒng)中的各個(gè)構(gòu)成因素相關(guān)。項(xiàng)目管理集成指的是將管理中的各種要素，如資源、信息、網(wǎng)絡(luò)、系統(tǒng)功能等統(tǒng)一起來(lái)，以便讓每個(gè)要素在管理中正常運(yùn)作起來(lái)。項(xiàng)目管理流程集成管理有以下兩個(gè)內(nèi)容：控制和管理好子系統(tǒng)中的每個(gè)管理流程，為項(xiàng)目實(shí)施成功奠定基礎(chǔ)；對(duì)管理系統(tǒng)做一個(gè)整合，處理好管理流程間的關(guān)系，為項(xiàng)目的成功實(shí)施保駕護(hù)航。項(xiàng)目管理流程的集成管理方法主要有以下兩點(diǎn)：協(xié)調(diào)好管理流程的參與主體，即協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的目標(biāo)、參與方的活動(dòng)、組織管理、內(nèi)外關(guān)系、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等等。建筑項(xiàng)目管理系統(tǒng)是個(gè)龐大的管理系統(tǒng)，因此，需要項(xiàng)目的參與者在項(xiàng)目中承擔(dān)某一個(gè)角色。參與者在擔(dān)任某個(gè)角色時(shí)，必須具備擔(dān)任這個(gè)角色的能力、知識(shí)和權(quán)利。權(quán)利與責(zé)任相伴，因此，參與者還應(yīng)被賦予某種責(zé)任；接口信息標(biāo)準(zhǔn)化，連接兩個(gè)邊界的系統(tǒng)要素，需要連接很多的內(nèi)容。若按生產(chǎn)要素來(lái)連接，則要將要素中的資金、機(jī)構(gòu)、人力資源、信息等連接起來(lái)。依照運(yùn)作流程系統(tǒng)將內(nèi)容進(jìn)行連接，則要連接要素中的運(yùn)作規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度。在連接兩個(gè)邊界的系統(tǒng)要素內(nèi)容時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)兩個(gè)邊界的接口有一定的認(rèn)識(shí)和認(rèn)同。在進(jìn)行管理活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)讓每份文檔報(bào)告都規(guī)范化、系統(tǒng)化，并且使用實(shí)行統(tǒng)一形式的報(bào)告，內(nèi)容要盡可能清楚，以便讓各個(gè)層次的人都能理解。

4.項(xiàng)目信息系統(tǒng)的建設(shè)在建設(shè)項(xiàng)目管理中，信息是不能缺少的一個(gè)要素，它在項(xiàng)目的投資建設(shè)決策、施工管理活動(dòng)中，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，為此，制定一個(gè)健全完善的項(xiàng)目和系統(tǒng)是保證工程得以成功完成的必要途徑。管理者可以依照整合流程，合理的設(shè)計(jì)信息系統(tǒng)，并確定哪些流程是可以由計(jì)算機(jī)完成，哪些可以由人工完成，哪些功能可以省去，哪些功能可以進(jìn)行細(xì)化。經(jīng)過(guò)一系列的分析處理后，建立起相應(yīng)功能的模塊和新系統(tǒng)模型，并根據(jù)項(xiàng)目信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理劃分子系統(tǒng)、文件設(shè)計(jì)、輸入輸出設(shè)計(jì)等。這些設(shè)計(jì)主要有以下四個(gè)階段：第一階段是分析項(xiàng)目的目標(biāo)，旨在理解項(xiàng)目的目標(biāo)，以便為確定項(xiàng)目管理流程提供依據(jù)。第二階段分析建設(shè)項(xiàng)目管理流程，這個(gè)階段主要是全面思考建設(shè)項(xiàng)目的管理過(guò)程，分析管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，了解項(xiàng)目的各個(gè)管理流程和相關(guān)活動(dòng)，了解信息的流動(dòng)和信息與流程的連接過(guò)程。第三階段是確定信息系統(tǒng)的目標(biāo)，這個(gè)階段主要是對(duì)信息的系統(tǒng)進(jìn)行一個(gè)劃分，逐步形成系統(tǒng)的各個(gè)職能子系統(tǒng)，再將各個(gè)子系統(tǒng)集合起來(lái)。第四階段是擬定信息系統(tǒng)的建設(shè)方案，也就是根據(jù)對(duì)流程分析所得到的結(jié)果，擬定信息系統(tǒng)的建設(shè)方案。方案擬定后，要對(duì)其進(jìn)行論證，并制定實(shí)施計(jì)劃和各種相關(guān)細(xì)則。在建立流程創(chuàng)新系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理流程和信息系統(tǒng)結(jié)合起來(lái)，并確定每個(gè)階段的目標(biāo)。

三、結(jié)語(yǔ)

第3篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)全過(guò)程控制管理

【引言】就房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目而言，其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程的一等系列過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段：

1決策設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

1.1實(shí)行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。實(shí)踐證明：設(shè)計(jì)施工圖一旦定案，85%的工程造價(jià)其實(shí)已經(jīng)自然形成，只是需要在不同階段，運(yùn)用不同方式逐步將它完整揭示出來(lái)，而設(shè)計(jì)費(fèi)用此時(shí)僅占實(shí)際總投資額度的1%，我們可以看出這里的端倪，其重要性應(yīng)該能浮出水面，我們的工作重點(diǎn)也以此而形成。所以引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計(jì)單位，不僅能保證工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，避免或減少因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)在實(shí)施工程中變更、洽商，再通過(guò)招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因工程設(shè)計(jì)落后，影響房屋銷售，造成投資損失。

1.2改革設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算辦法?，F(xiàn)行的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)方法，不論是按投資規(guī)模計(jì)價(jià)，還是按平方米收費(fèi)，都沒(méi)有體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，從目前來(lái)看對(duì)設(shè)計(jì)單位最行之有效的方法，甚至工程造價(jià)越高，設(shè)計(jì)收費(fèi)越高。這種計(jì)價(jià)辦法助長(zhǎng)了只重視技術(shù)性，忽視科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性的觀念，導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)普遍過(guò)于保守，極少進(jìn)行優(yōu)化，以致工程造價(jià)居高不下，阻礙了技術(shù)的進(jìn)步，對(duì)建筑業(yè)的正常發(fā)展造成不良的影響。

對(duì)此，筆者建議：首先，可考慮采用簽訂成本加酬金合同約束設(shè)計(jì)單位，即在原設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的基礎(chǔ)中70％作為成本部分，剩余30%部分作為獎(jiǎng)勵(lì)部分，改變與設(shè)計(jì)單位計(jì)價(jià)方式，積極促使優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，對(duì)因優(yōu)化設(shè)計(jì)而節(jié)約投資的，按節(jié)約部分給予提成獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)因設(shè)計(jì)單位原因?qū)е鹿こ掏顿Y增加的，扣減一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。這樣將迫使設(shè)計(jì)單位更加重視設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性。其次，審查設(shè)計(jì)單位編制的概算，對(duì)與審定概算偏差較大的，責(zé)成重新編制并扣減一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。再則，按設(shè)計(jì)費(fèi)的一定比例預(yù)留“質(zhì)量保證金”，待工程竣工后再清算，以促使設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)在施工中的技術(shù)指導(dǎo)。

1.3積極實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)又是工程建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計(jì)是按照目前同類建筑產(chǎn)品在其當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)招投標(biāo)價(jià)或已結(jié)算工程目前修正造價(jià)，當(dāng)然其之后施工階段中因建筑市場(chǎng)材料波動(dòng)、實(shí)際人工工資漲價(jià)等各種風(fēng)險(xiǎn)不再計(jì)算，如果在未詳細(xì)勘察地質(zhì)狀況前簽訂施工圖設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)在±0.00以上部分建筑標(biāo)準(zhǔn)簽訂設(shè)計(jì)合同，設(shè)計(jì)單位應(yīng)同時(shí)各相關(guān)部門(mén)要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，確保總的投資限額不被突破。

投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。將同類近期產(chǎn)品我們長(zhǎng)期總結(jié)積累、審定的工程數(shù)量以百平方米含量如含鋼量、混凝土等主要數(shù)量指標(biāo)分解到各相關(guān)部門(mén)，再分解到各單位工程、分部工程，層層分解實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。

積極推動(dòng)設(shè)計(jì)單位，強(qiáng)化各設(shè)計(jì)師經(jīng)濟(jì)意識(shí)，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，確保工程的投資估算不被突破。例如做結(jié)構(gòu)的同時(shí)也要考慮建筑，盡量外墻面結(jié)構(gòu)一次成形，樓層梁高度與門(mén)窗尺寸通盤(pán)考慮，減少二次結(jié)構(gòu)，既適當(dāng)增大梁高尺寸而減小鋼筋，又使施工便捷，同時(shí)質(zhì)量更加得到保障。

1.4運(yùn)用價(jià)值工程原理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，使成本最小化。例如利用深基礎(chǔ)增加地下停車(chē)庫(kù)，停車(chē)庫(kù)既停放車(chē)輛又可當(dāng)倉(cāng)庫(kù)，小區(qū)可以少建地上停車(chē)場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境，這對(duì)于停車(chē)位比例要求高的一、二線城市，或地處鬧市三、四線城市對(duì)倉(cāng)庫(kù)要求高的尤為可行。價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來(lái)功能大幅提高。

1.5加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。自2004年，江蘇省已全面實(shí)施設(shè)計(jì)施工圖審核制度，我們發(fā)現(xiàn)審查單位主要是對(duì)規(guī)范中強(qiáng)制性條文監(jiān)督，基本上屬于粗線條的，所以圖紙內(nèi)部會(huì)審還是很重要，仍應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行各專業(yè)細(xì)致的審查，而且應(yīng)在交到審圖單位前全部結(jié)束，在此期間發(fā)現(xiàn)明顯錯(cuò)誤和不合理因素，查漏補(bǔ)缺，特別對(duì)容易產(chǎn)生、漏部位，嚴(yán)格把關(guān)，盡可能使用成熟材料、工藝，設(shè)計(jì)圖在不違反規(guī)范強(qiáng)制性條文基礎(chǔ)上，最大限度地滿足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目功能的要求，以此原則定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，盡量使投資最小，而取得最佳的成本效果。

2 施工階段工程造價(jià)控制

按照工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)管理，確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià)，這也是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。

2.1 工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

2.1.1 把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行綜合評(píng)估，目的是篩選出既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、良好信譽(yù)又有施工經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀的投標(biāo)人，從而降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定合理的投標(biāo)條件

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的特點(diǎn)，其工期不長(zhǎng)，一般以12月為界，工程總投資相對(duì)規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于體量大，工期長(zhǎng)的項(xiàng)目，應(yīng)按實(shí)際完成工作量結(jié)算的項(xiàng)目，在現(xiàn)行計(jì)價(jià)基礎(chǔ)上將預(yù)算中可能出現(xiàn)的活口的地方，應(yīng)詳細(xì)明確具體計(jì)算方法，例如：

⑴.按現(xiàn)行計(jì)價(jià)表、費(fèi)用定額讓利系數(shù)的工程預(yù)算的具體計(jì)算方法；

⑵.材料預(yù)算價(jià)具體計(jì)算方法及標(biāo)準(zhǔn)，如質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相同時(shí)信息指導(dǎo)價(jià)超出市場(chǎng)價(jià)25%計(jì)算方法；

⑶.在費(fèi)用定額、計(jì)價(jià)表有浮動(dòng)系數(shù)處的具體計(jì)算方法；

⑷.對(duì)已探明地質(zhì)不良基礎(chǔ)或可能出現(xiàn)變化大的工作量，限制不平衡報(bào)價(jià)條款；

⑸.單個(gè)預(yù)算價(jià)與市場(chǎng)完成價(jià)超過(guò)20%的具體情況解決計(jì)算方法；

⑹.計(jì)價(jià)表中存在包干使用的項(xiàng)目實(shí)際不一定發(fā)生的具體計(jì)算方法，如基坑排水、降水；

⑺.確需專業(yè)承包商施工項(xiàng)目的總包配合費(fèi)用具體計(jì)算方法，如樁基、鋁合金門(mén)窗、特種門(mén)；

⑻.對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無(wú)定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，具體解決計(jì)算方法；

總之盡可能的讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)、結(jié)算時(shí)詳細(xì)報(bào)價(jià)方法，避免今后結(jié)算發(fā)生糾紛。確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則：對(duì)有標(biāo)底的，可在評(píng)標(biāo)前根據(jù)目前建筑市場(chǎng)狀況確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。

2.1.3 建立施工單位獎(jiǎng)勵(lì)制度。對(duì)投標(biāo)人在不影響使用功能、合同工期的前提下，確實(shí)有效降低工程造價(jià)的合理化建議的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。如獎(jiǎng)勵(lì)降低造價(jià)的50%給施工單位，并明確到具體人的份額，有效推動(dòng)合理降低工程造價(jià)互動(dòng)性，把合理降低工程造價(jià)行為改變?yōu)殡p方的、共同的事。

2.1.4 嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽訂工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià)，對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。

2.2 加強(qiáng)工程施工事中控制、糾偏

2.2.1 嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)該力求減少變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

2.2.2 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水、排水等，現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，確實(shí)按實(shí)際需要方案執(zhí)行結(jié)果審核、簽證，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

2.2.3 嚴(yán)格核實(shí)當(dāng)月實(shí)際工作量，對(duì)工期滯后的、質(zhì)量存在問(wèn)題的，材料價(jià)格漲跌的，并以書(shū)面方式明確責(zé)任方及處理方法，各方書(shū)面確認(rèn)，嚴(yán)格按合同約定支付工程款。

2.2.4 及時(shí)、準(zhǔn)確掌握政府、市場(chǎng)等因素對(duì)工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。

2.2.5 對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并制定防范性對(duì)策。

3 結(jié)算階段對(duì)工程造價(jià)的控制

竣工結(jié)算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工結(jié)算審核，對(duì)于總結(jié)分析建設(shè)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。

3.1在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的具體規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、計(jì)價(jià)表子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。

3.2要堅(jiān)持經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程動(dòng)態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒(méi)有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒(méi)有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。因此，在結(jié)算時(shí)不能只是對(duì)圖紙和工程變更的計(jì)算審核，要深入現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)致認(rèn)真的核對(duì)，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應(yīng)采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范。

【結(jié)束語(yǔ)】 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制管理應(yīng)是有計(jì)劃、有目標(biāo)的合同管理，通過(guò)采集、積累信息、清單編制、風(fēng)險(xiǎn)管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理。在實(shí)際管理中，要避免單方面的管理、控制，積極的引入全項(xiàng)目的跟蹤審計(jì)制度，加強(qiáng)前期計(jì)劃控制管理。準(zhǔn)確定位目標(biāo)，信息化管理控制，及時(shí)有效糾偏，過(guò)程管理才能有效地使項(xiàng)目始終處于受控狀態(tài)，有效提高房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 龔維麗主編.《工程造價(jià)的確定與控制》[M].北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2000：167-263

[2] 高平主編.《建設(shè)工程造價(jià)管理》[M].北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2010：13-70

第4篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建筑項(xiàng)目；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期、系統(tǒng)、復(fù)雜、動(dòng)態(tài)的過(guò)程，其中的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，加上國(guó)家近期的一系列調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性進(jìn)一步增強(qiáng)，在一定程度上凸顯了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的緊迫性。通過(guò)積極有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)行的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制能力，降低企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)而造成的一系列損失，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理可以給員工提供更多的安全措施和保障，改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行、承包商、施工單位之間的協(xié)作關(guān)系，幫助企業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象，這對(duì)改善房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資環(huán)境和營(yíng)銷環(huán)境也是非常有利的。

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的涵義與特征

（一）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的涵義

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是以土地和房屋為主的綜合性開(kāi)發(fā)工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常是在城市規(guī)劃的要求下，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)投入一定的資金，建設(shè)用戶所需要的空間環(huán)境、配套設(shè)施和房屋建筑，并通過(guò)銷售和租賃等方式獲取投資收益的過(guò)程。通常情況下，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，會(huì)經(jīng)歷投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段和租售階段等。

（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征

與其他投資建設(shè)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、施工周期長(zhǎng)、容易受地質(zhì)條件影響等特點(diǎn)，能夠影響房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，具體說(shuō)來(lái)，主要有以下特征：1.多樣性：由于在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，會(huì)受到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面因素的影響，因此風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)也呈現(xiàn)多樣性的特征，并且在彼此之間相互聯(lián)系、相互影響，在一定程度上增加了風(fēng)險(xiǎn)管理的難度；2.損害性：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)通過(guò)財(cái)務(wù)管理手段是很難預(yù)測(cè)和控制的，加上有時(shí)管理者的決策失誤，往往會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的正常運(yùn)行產(chǎn)生不利影響；3.不確定性：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的形成過(guò)程比較復(fù)雜，影響因素也處于不斷變化和發(fā)展之中，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型以及所造成的危害具有一定的不確定性；4.激勵(lì)性：企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)、收益都是相互依存、相互存在的，所以房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)促使企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理水平，提高適應(yīng)市場(chǎng)和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；5.補(bǔ)償性：由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特殊性以及在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，因此投資者在承當(dāng)這些風(fēng)險(xiǎn)時(shí)通常會(huì)在經(jīng)濟(jì)上要求一定數(shù)額的補(bǔ)償，即風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)或風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與開(kāi)發(fā)，通常是在多個(gè)機(jī)構(gòu)的共同參與下，經(jīng)過(guò)土地資源的賣(mài)賣(mài)與改造，以及房屋工程建筑的建設(shè)和改進(jìn)，達(dá)到或滿足用戶及他人需求的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，會(huì)受到多種因素的影響，并且具有很大的模糊性，如果不重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損害的有效預(yù)測(cè)和控制，就有可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與管理產(chǎn)生非常不利的影響。

(一)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在空間上比較固定

空間上的固定性是影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格通常會(huì)與建設(shè)項(xiàng)目所處的地段有很大的關(guān)系，例如該地段的周邊地理環(huán)境以及與之相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，而這些因素都是處于不斷變化發(fā)展之中，不會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的個(gè)人意志而發(fā)生轉(zhuǎn)移，這就使得開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所處環(huán)境變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在空間上的固定性限制了開(kāi)發(fā)商對(duì)地段進(jìn)行自由選擇和調(diào)整的權(quán)利，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)只能積極應(yīng)對(duì)和調(diào)整，沒(méi)有退路可供選擇。

（二）開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，通常會(huì)經(jīng)歷投資決策、現(xiàn)場(chǎng)勘察、土地賣(mài)賣(mài)、工程建設(shè)、市場(chǎng)宣傳、產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)，每個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目一般都需要經(jīng)歷幾年的時(shí)間才可以完成。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，與之相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件隨時(shí)都有可能發(fā)生變化，如人力資本的上升、原材料價(jià)格的上漲、氣象災(zāi)害對(duì)施工進(jìn)度的影響、消費(fèi)者消費(fèi)需求與消費(fèi)偏好的變化等，都會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性，因此房地產(chǎn)企業(yè)很難在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期對(duì)各種費(fèi)用和收益進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，在無(wú)形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資規(guī)模大

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)綜合性的建設(shè)工程，無(wú)論是在項(xiàng)目初期的初始投資，還是在施工過(guò)程中的投入，對(duì)于其涉及到的土地購(gòu)入、原材料購(gòu)買(mǎi)、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠自有資金顯然很難滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種需要，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)融資難、貸款利率上升、通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)自身造成的不利影響。

(四)開(kāi)發(fā)條件比較復(fù)雜

由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受施工規(guī)模和固定性等因素的影響，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)無(wú)法進(jìn)行封閉式、標(biāo)準(zhǔn)化的操作，通常需要在露天環(huán)境下進(jìn)行作業(yè)，容易受到地質(zhì)條件、自然地理?xiàng)l件和氣象災(zāi)害等因素的影響。而很多自然條件雖然可以進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，卻是無(wú)法完全規(guī)避的；諸如火災(zāi)、高溫、嚴(yán)寒、暴雨等意外事故和施工質(zhì)量事故，不僅需要進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)和預(yù)防，還需要增強(qiáng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等部門(mén)的責(zé)任感、安全意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)，否則也會(huì)加大房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的不確定性。

三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理策略

基于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征、影響因素以及危害，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)水平，就必須事先對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的分析、預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，并采取有效的控制與管理措施，這樣才能保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的健康、穩(wěn)定運(yùn)行。

第5篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 信息化建設(shè) 策略

中圖分類號(hào)：D412.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2014）10-0131-01

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，它主要表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：投資巨大；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；人力、物力投入量大。這些特點(diǎn)又決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理成為一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)，而活動(dòng)水平的高低直接影響著項(xiàng)目收益，因此各大企業(yè)紛紛探索提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效手段。目前，隨著信息技術(shù)的深入發(fā)展和不斷完善，其優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯出來(lái)，并開(kāi)始在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中進(jìn)行應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行信息化管理的必要性

（一）是提高企業(yè)綜合管理水平的要求

房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜多變性使得對(duì)信息的歸類和處理變得十分困難，傳統(tǒng)方式難以將所有信息整合到同一平臺(tái)上，也難以用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量各種信息的效用，信息化管理為各種信息的整合、共享和互訪提供了良好的環(huán)境，保證了信息傳遞的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，有效避免了由于溝通不暢和信息缺乏造成的不必要風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)絡(luò)化的信息管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高綜合管理水平的必然要求。

（二）簡(jiǎn)化直觀的數(shù)據(jù)分析是決策者的必然之選

目前，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細(xì)化、規(guī)范化和專業(yè)化的方向發(fā)展，但是海量信息需要大量的處理過(guò)程，人工處理既不能保證處理效率又不能保證處理質(zhì)量。而當(dāng)前信息技術(shù)的發(fā)展為解決這一問(wèn)題帶來(lái)可能。建立信息化的數(shù)據(jù)平臺(tái)，將工程項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)及資料儲(chǔ)存于企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中，為該項(xiàng)目的各負(fù)責(zé)人提供獲得及時(shí)準(zhǔn)確信息的高效途徑，網(wǎng)絡(luò)化、信息化的數(shù)據(jù)處理機(jī)制可以更簡(jiǎn)化直觀地分析處理數(shù)據(jù)，為決策者解決企業(yè)難題提供了便利。

（三）是項(xiàng)目各方實(shí)現(xiàn)有效溝通的保障

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及較多的組織管理人員，覆蓋的工作部門(mén)包括采購(gòu)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、成本部門(mén)等，另外還涉及項(xiàng)目部的工程部門(mén)和預(yù)算部門(mén)等，各方信息的復(fù)雜交互過(guò)程極易造成信息失真，不同部門(mén)之間的溝通得不到有效保證。信息化的數(shù)據(jù)管理形成的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)，儲(chǔ)存著不同部門(mén)的整合的信息，使得項(xiàng)目各方能夠及時(shí)進(jìn)行溝通，獲得工程項(xiàng)目建設(shè)情況的詳細(xì)信息，有效處理工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各種問(wèn)題。

三、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化現(xiàn)狀

（一）項(xiàng)目的合同控制方面

合同管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)工作備受關(guān)注，但是，傳統(tǒng)人工管理方式下的合同控制卻并沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的效果，主要原因是缺乏系統(tǒng)的管理手段。合同管理工作并沒(méi)有具體專門(mén)的部門(mén)執(zhí)行，其主要工作是分散在財(cái)務(wù)部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)之間，這種分散性管理特點(diǎn)導(dǎo)致合同管理在執(zhí)行過(guò)程中相關(guān)部門(mén)之間缺乏有效溝通；執(zhí)行過(guò)程中人工校核的信息量大，耗費(fèi)大量的人力，而且合同信息的準(zhǔn)確性得不到保證；缺乏有效的對(duì)乙方合同執(zhí)行情況的監(jiān)督和評(píng)估手段，導(dǎo)致某些不合格供應(yīng)商取代部分合格供應(yīng)商成功競(jìng)標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)用現(xiàn)代化的信息管理手段輔以配套的管理措施成為目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迫切需求。

（二）項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)度管理方面

目前，我國(guó)的各大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上并未建立對(duì)指定項(xiàng)目或企業(yè)自身的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃管理體系，對(duì)項(xiàng)目缺乏時(shí)間進(jìn)度管理主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)缺乏科學(xué)有效的進(jìn)度安排；第二，企業(yè)制定工程項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間計(jì)劃后仍然缺乏有效的計(jì)劃監(jiān)督機(jī)制和相關(guān)配套體系；第三，不合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度安排易造成項(xiàng)目后期的一系列問(wèn)題，包括項(xiàng)目施工后期時(shí)間緊迫、施工質(zhì)量降低、推遲交房、造成成本損失等，這些問(wèn)題輕者會(huì)遭到業(yè)主抱怨及對(duì)房地產(chǎn)公司的質(zhì)詢，重者會(huì)導(dǎo)致業(yè)主機(jī)體投訴事件，不僅會(huì)進(jìn)一步造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金損失，而且會(huì)對(duì)企業(yè)形象造成負(fù)面影響，使企業(yè)的品牌和信譽(yù)受損。

（三）項(xiàng)目的成本管理方面

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理需要多方面的考慮，不僅要考慮到產(chǎn)品設(shè)計(jì)給后期施工帶來(lái)的成本，而且要考慮到成功進(jìn)行時(shí)間進(jìn)度控制、安全管理和質(zhì)量管理可以為企業(yè)節(jié)省的成本，另外對(duì)招投標(biāo)及供應(yīng)商進(jìn)行有效管理也可以為企業(yè)節(jié)省大量成本。做好各方面的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)的重要保障。成本管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及領(lǐng)域廣泛，信息化的管理手段可以將投資估算、合同預(yù)算、合同費(fèi)用及合同結(jié)算等業(yè)務(wù)進(jìn)行融合，匯總分析，并建立基于多個(gè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)的成本管理知識(shí)庫(kù)，為今后房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供有益借鑒。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化策略的現(xiàn)實(shí)分析

（一）項(xiàng)目合同管理信息化

合同作為房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期中的主線，大多數(shù)軟件都提供了合同模板，對(duì)合同擬訂、合同建立、合同變更、合同結(jié)算、款項(xiàng)撥付、支付計(jì)劃、合同臺(tái)帳等能夠自動(dòng)實(shí)現(xiàn)，提供合同的分類、實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)管理十幾種合同報(bào)表，從不同的角度和層次，動(dòng)態(tài)反映合同執(zhí)行情況。支持合同擬訂、簽定、執(zhí)行、評(píng)審等項(xiàng)目合同的全過(guò)程管理；實(shí)現(xiàn)合同擬訂、撥款、變更等業(yè)務(wù)審批流程集成協(xié)同辦公；分類管理土建合同、采購(gòu)合同等等。

（二）項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度管理信息化

目前，多數(shù)軟件為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供的進(jìn)度計(jì)劃管理模式都能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行分解，從多個(gè)角度包括時(shí)間、費(fèi)用、合同資金、設(shè)備材料等制定項(xiàng)目計(jì)劃，并通過(guò)MicrosoftProject軟件，提供工程項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度報(bào)告以及項(xiàng)目交付成果報(bào)告等，從而省去大量人工處理的繁瑣；通過(guò)P3軟件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多級(jí)劃分，分析比較各項(xiàng)目的優(yōu)劣，通過(guò)MicrosoftProject繪制網(wǎng)絡(luò)圖、甘特圖等，記錄項(xiàng)目進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的把握和調(diào)整。

（三）項(xiàng)目的成本管理信息化

一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理軟件的成本管理子系統(tǒng)都包括估算成本、目標(biāo)成本及目標(biāo)成本分析等模塊，通過(guò)比較動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。目前的一般應(yīng)用軟件都支持對(duì)項(xiàng)目的分解與核算，并能自動(dòng)生成成本估算表，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的成本控制。另外，MicrosoftProject、PC等軟件提供的直觀數(shù)據(jù)便于決策者對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行對(duì)比分析，預(yù)測(cè)成本動(dòng)態(tài)變化，有利于決策的科學(xué)性。

五、總結(jié)

信息化建設(shè)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用得到越來(lái)越多的推廣，尤其是項(xiàng)目管理的信息化建設(shè)備受矚目，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化建設(shè)涉及到合同管理信息化、計(jì)劃進(jìn)度管理信息化、成本控制信息化等方面。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)信息化建設(shè)的投入，應(yīng)用專業(yè)化的項(xiàng)目管理軟件做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程造價(jià)，控制

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

正文：

在金融危機(jī)的沖擊下，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是出于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的寒武紀(jì)，對(duì)房地產(chǎn)公司而言，對(duì)其項(xiàng)目的造價(jià)管理是企業(yè)興衰的關(guān)鍵。工程造價(jià)控制工作貫穿項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，即項(xiàng)目的投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施階段和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。有資料顯示，前兩個(gè)階段，即決策和設(shè)計(jì)階段，對(duì)投資的影響最大，影響比率最高，可達(dá)到 75% ～ 95% 的比率。因而房地產(chǎn)企業(yè)要克服在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中只重視工程施工階段造價(jià)控制的做法，搞好全過(guò)程造價(jià)控制，以提高經(jīng)濟(jì)效益。

1 項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制

項(xiàng)目決策的正確性是工程造價(jià)合理性的前提。項(xiàng)目決策正確，意味著對(duì)項(xiàng)目建設(shè)作出科學(xué)的決策，以及在建設(shè)的前提下，優(yōu)選出最佳投資方案，達(dá)到資源的合理配置。項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)。工程造價(jià)的確定和控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，但是決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決策，對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇等都直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。直接影響著決策階段之后各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)確定與控制的科學(xué)合理性。而項(xiàng)目決策的主要依據(jù)是可行性研究報(bào)告，該報(bào)告的編制需要研究團(tuán)隊(duì)分析研究項(xiàng)目的背景與發(fā)展前景、預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求; 確定建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案和技術(shù)方案、做出準(zhǔn)確的投資估算并制定資金籌措方案、分析評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益; 完成以上工作后得出結(jié)論提出建議。

1.1組建高標(biāo)準(zhǔn)的可行性分析研究隊(duì)伍。

若要高質(zhì)量地完成可行性研究分析就必須要有一個(gè)高水準(zhǔn)的團(tuán)隊(duì)，編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告以及精度較高的投資估算。團(tuán)隊(duì)一般由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)管理人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員、項(xiàng)目工程師、造價(jià)師、會(huì)計(jì)師等人員組成，這些人員在充分的調(diào)研后運(yùn)用價(jià)值管理的思想與方法，對(duì)投資方案進(jìn)行比選優(yōu)化，做好經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)，精心編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，力求做到擬建工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

1.2 詳細(xì)分析房地產(chǎn)需求市場(chǎng)，確定合理的建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)。

充分的市場(chǎng)調(diào)查是一切分析的基礎(chǔ)，注重調(diào)查細(xì)節(jié)，分析住房市場(chǎng)需求，根據(jù)需求利用盈虧平衡分析法、平均成本法等方法確定合理的建設(shè)規(guī)模，并比選建設(shè)規(guī)模方案，選其優(yōu)者。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定和控制工程造價(jià)的重要階段。它影響著工程總造價(jià)的 75% ～ 95%。設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)控制工程造價(jià)具有非常重要的意義。

2.1 實(shí)施設(shè)計(jì)方案招標(biāo)。

俗語(yǔ)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)使之優(yōu)秀，通過(guò)設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，使設(shè)計(jì)單位產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，從而得到更滿意的工程設(shè)計(jì)方案，既能最大限度地使消費(fèi)者滿意，又經(jīng)濟(jì)合理，達(dá)到有效控制工程造價(jià)與質(zhì)量、減少實(shí)施階段的工程變更、降低返工風(fēng)險(xiǎn)與損失之目的。

2.2 施行限額設(shè)計(jì)。

限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證投資限額不被突破。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)選設(shè)計(jì)單位之后，委派專人負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位的聯(lián)系與溝通，詳細(xì)地進(jìn)行設(shè)計(jì)任務(wù)交底。限額設(shè)計(jì)是在尊重科學(xué)、實(shí)事求是下精心設(shè)計(jì)，在保證質(zhì)量、安全和不降低功能的前提下，通過(guò)采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料、新方案優(yōu)化設(shè)計(jì)，節(jié)約工程投資。采用限額設(shè)計(jì)可以有效控制工程建設(shè)領(lǐng)域的投資支出、有效使用建設(shè)資金。

3 項(xiàng)目招標(biāo)階段的造價(jià)控制

招標(biāo)階段的主要任務(wù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方制定招標(biāo)方案優(yōu)選工程施工單位，選擇技術(shù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力均較強(qiáng)的報(bào)價(jià)合理的實(shí)施單位，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施和項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.1 制定經(jīng)濟(jì)合理的招標(biāo)方案、編制高水平的招標(biāo)文件。

根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)工程分標(biāo)、合同類型等內(nèi)容進(jìn)行研究，制定出既利于通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得市場(chǎng)收益又便于實(shí)施管理的招標(biāo)方案，為降低建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)打下良好基礎(chǔ)。招標(biāo)文件是招標(biāo)人選擇中標(biāo)人的依據(jù)，也是投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)。同時(shí)招標(biāo)文件的 90%以上內(nèi)容將構(gòu)成合同。所以，招標(biāo)文件的編制應(yīng)當(dāng)合法、內(nèi)容完整統(tǒng)一，不出現(xiàn)矛盾，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素合理分擔(dān)，工程范圍的界定要準(zhǔn)確，不能模棱兩可，以避免實(shí)施過(guò)程中雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。

3.2 編制招標(biāo)工程控制價(jià)或標(biāo)底。

招標(biāo)控制價(jià)或標(biāo)底是衡量投標(biāo)人報(bào)價(jià)合理性的重要指標(biāo)之一。在目前建筑市場(chǎng)魚(yú)目混雜和競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范的情況下，要想避免風(fēng)險(xiǎn)，特別是“價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)，還需要標(biāo)底或控制價(jià)作為投標(biāo)價(jià)合理與否的評(píng)判尺度。因而投資方應(yīng)選擇資質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好的咨詢單位來(lái)編制標(biāo)底或控制價(jià)，并注意標(biāo)底的保密性。

4 施工階段的造價(jià)控制

工程施工階段是使工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和工程使用價(jià)值的重要階段。為實(shí)現(xiàn)此階段的造價(jià)控制目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在建設(shè)工程施工合同履行過(guò)程中做好以下工作:

4.1認(rèn)真履行合同，避免自己違約。

按照合同履行自己的義務(wù)，完成合同任務(wù)，避免由于自己違約而造成施工方的索賠。如按照合同約定履行工程款支付義務(wù)、提供滿足要求的材料設(shè)備等。

4.2 嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。

工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，曾有人笑談實(shí)際沒(méi)有和設(shè)計(jì)是一樣的，而且一些工程現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理也是非?；靵y的。有效地控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是有利于投資方的造價(jià)管理的，控制的方法除設(shè)計(jì)階段的努力外，在工程施工前甲方、乙方、設(shè)計(jì)方，三方技術(shù)交底時(shí)，應(yīng)盡量消除設(shè)計(jì)缺陷。

4.3做好進(jìn)度款的審核工作。

工程進(jìn)度款應(yīng)根據(jù)甲乙雙方在合同條款約定的時(shí)間、方式和程序進(jìn)行支付。應(yīng)支付額度按照經(jīng)監(jiān)理和企業(yè)工程負(fù)責(zé)人確認(rèn)的已完工程量、合同約定的單價(jià)及有關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)計(jì)算。支付工程進(jìn)度款的前提是所完成的工程質(zhì)量合格并經(jīng)監(jiān)理工程師確認(rèn)，完成內(nèi)容符合合同約定。

4.4 做好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，做好索賠與反索賠工作。

房地產(chǎn)企業(yè)工程負(fù)責(zé)人和合同管理人員以及監(jiān)理工程師要做好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工方的違規(guī)操作或不利于工程造價(jià)控制的浪費(fèi)行為，及時(shí)取證，提出索賠，并對(duì)施工單位提出的索賠進(jìn)行反索賠。例如: 由于工人施工方法不規(guī)范或施工習(xí)慣不佳導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題、由于施工單位的原因造成進(jìn)度拖延等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)便可取證提出索賠

5 竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)控制

5.1 嚴(yán)格審核竣工結(jié)算文件。

以合同為依據(jù)，再結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程變更及索賠文件審核施工單位提交的工程結(jié)算價(jià)文件，把依據(jù)合同不應(yīng)支付或依據(jù)不足所產(chǎn)生的質(zhì)量有缺陷部分的款項(xiàng)扣回。

5.2 認(rèn)真核對(duì)工程量，確定支出的合理性。

在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，要核對(duì)工程量是否符合設(shè)計(jì)，審核工程內(nèi)容是否符合合同規(guī)定，各項(xiàng)費(fèi)用支出合理性，如是否符合計(jì)價(jià)依據(jù)、合同約定的結(jié)算方法、主材價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件等。

6 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制中，其管理的關(guān)鍵在于投資決策與項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理，這兩方面的影響較大，一個(gè)是決策性問(wèn)題，一個(gè)是方向性問(wèn)題，中、后期的執(zhí)行管理也是很重要的，它影響項(xiàng)目的完成情況及資金投入情況。要做好造價(jià)管理工作必須摒除一些舊的思想，引進(jìn)新的管理理念，并規(guī)范執(zhí)行力度，縱然分析得出的控制要點(diǎn)如何精確，沒(méi)有好的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，結(jié)論亦是空談。故望加大管理隊(duì)伍建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的局面。

參考文獻(xiàn):

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第7篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞 :設(shè)計(jì)策劃、成本控制、設(shè)計(jì)質(zhì)量管理、設(shè)計(jì)組織、設(shè)計(jì)評(píng)審機(jī)制

與所有的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程一樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般可分為立項(xiàng)決策階段、策劃和設(shè)計(jì)階段、施工階段、交付和運(yùn)營(yíng)階段。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功,取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施,而策劃和設(shè)計(jì)階段是將原則性的宏觀的決策意圖,落實(shí)到具體的微觀的設(shè)計(jì)圖紙中,從而為施工階段提供依據(jù)性技術(shù)文件的的過(guò)程。設(shè)計(jì)階段的工作具有承前啟后的作用,既需要向前延伸到宏觀策劃層面,又需要向后延伸到施工圖紙的具體細(xì)節(jié)控制,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)。

1.設(shè)計(jì)策劃的重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,總是被壓縮開(kāi)發(fā)周期,很少有企業(yè)潛心研究市場(chǎng)的真正需求、產(chǎn)品的內(nèi)涵和對(duì)社會(huì)、城市環(huán)境、歷史帶來(lái)的影響。也很少有企業(yè)勇于探索和創(chuàng)新。速成的設(shè)計(jì)、速成的房地產(chǎn)產(chǎn)品,又怎能成為經(jīng)久傳世之作?市場(chǎng)上已不乏似曾相似的建筑面孔,無(wú)非因其地段不同、開(kāi)發(fā)商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場(chǎng)的火爆過(guò)去以后,理性的購(gòu)房者已日益學(xué)會(huì)全面評(píng)估產(chǎn)品內(nèi)涵和價(jià)值,甚至對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌所代表的品質(zhì)高度有清晰的評(píng)判。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不重視開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)策劃工作,其長(zhǎng)期發(fā)展利益必然受到局限。

對(duì)于開(kāi)發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長(zhǎng)、社會(huì)影響大的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言,開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)策劃、設(shè)計(jì)管理方面的主導(dǎo)性作用就更為明顯。尤其是商業(yè)綜合性持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā),如果在前期設(shè)計(jì)策劃和設(shè)計(jì)管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設(shè)計(jì),那么,施工階段、招商階段必然會(huì)遇到瓶頸,不得不調(diào)整、變更以適應(yīng)市場(chǎng)。而盲目建成的項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)后更會(huì)自食其果,商業(yè)設(shè)想無(wú)法實(shí)現(xiàn),商業(yè)利益無(wú)法保障,物業(yè)價(jià)值得不到提升,從而留下永久遺憾。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃階段,應(yīng)該站在城市長(zhǎng)期有序發(fā)展的高度,目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)些,在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)上投入足夠的精力,避免急功近利的心態(tài),不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè),都應(yīng)將其視為不可逆轉(zhuǎn)的、需持久經(jīng)營(yíng)和不斷保值增值的物業(yè),才能引導(dǎo)設(shè)計(jì)師創(chuàng)作出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準(zhǔn)的作品。這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路。

2.設(shè)計(jì)策劃的內(nèi)容

建筑設(shè)計(jì),在某種意義上講可等同于建筑產(chǎn)品的研發(fā),它是藝術(shù)創(chuàng)作與科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。它不能用工業(yè)化、工廠化、程序化的過(guò)程進(jìn)行生產(chǎn),對(duì)于不同地點(diǎn)、不同使用功能、性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)是不同的。因此需要完整細(xì)致的策劃。

以住宅項(xiàng)目為例具體來(lái)講,在通過(guò)大量的調(diào)研確定了購(gòu)房客戶目標(biāo)定位和價(jià)格定位的情況下,首先需要研究建筑的功能如何滿足使用者的基本需求,然后還需要研究城市規(guī)劃以及特定的社會(huì)歷史文化環(huán)境,調(diào)研生態(tài)環(huán)境,確定建筑形態(tài)、外立面設(shè)計(jì)的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向;引導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)作出富有文化內(nèi)涵的、與城市環(huán)境和諧的優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。前期設(shè)計(jì)策劃更為重要。在得到大量市場(chǎng)調(diào)研信息的前提下,需要與相關(guān)部門(mén)共同策劃確定商業(yè)開(kāi)發(fā)策略和目標(biāo)消費(fèi)人群,繼而研究業(yè)態(tài)品類、組合關(guān)系和商家定位。在這些研究工作的基礎(chǔ)上,才能對(duì)設(shè)計(jì)單位提出較為可操作的方案設(shè)計(jì)要求。而在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中,從客流、物流動(dòng)線安排,到店鋪形態(tài)和組合布置、面積分配,到公共空間設(shè)施的策劃,開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)過(guò)程中都需要用心策劃,組織和引導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。

隨著低碳、環(huán)保、綠色日益成為時(shí)代的主題,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任,努力響應(yīng)這一主題,不僅被動(dòng)地履行各項(xiàng)新規(guī)范規(guī)定的環(huán)保節(jié)能指標(biāo)義務(wù),而且主動(dòng)創(chuàng)新,研究提升開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的科技含量,努力實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保人居環(huán)境。

3.設(shè)計(jì)階段的成本管理和措施

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié),其中,實(shí)行以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程投資控制最為關(guān)鍵。成本管理是設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)的重要職責(zé)之一。

成本管理的過(guò)程,首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo),拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項(xiàng)中。然后,根據(jù)分項(xiàng)成本指導(dǎo)設(shè)計(jì)策劃,對(duì)市場(chǎng)部門(mén)或使用和管理部門(mén)提出的要求進(jìn)行全面分析,確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)策劃過(guò)程,需自始至終結(jié)合成本的概念,在設(shè)計(jì)由淺入深的同時(shí),成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項(xiàng)清洗和明確。

為了落實(shí)成本控制,在各階段設(shè)計(jì)中,需精心研究建筑每一個(gè)部件的設(shè)計(jì),研究材料和施工條件,進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較,降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而機(jī)電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資,還需要考慮運(yùn)行費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用,因而需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),正確處理好技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。另外,還應(yīng)加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙之間的協(xié)調(diào)性管理,避免因設(shè)計(jì)圖紙的不協(xié)調(diào)、不完善帶入施工階段而造成返工。在招標(biāo)階段,尤其是機(jī)電設(shè)備招標(biāo)階段,設(shè)計(jì)策劃管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進(jìn)行分級(jí),明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次,將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中,力求保證建筑品質(zhì)的同時(shí)做到經(jīng)濟(jì)合理。

限額設(shè)計(jì)是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后,設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額,提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。在方案設(shè)計(jì)階段,可按可行性研究成本目標(biāo)的80%提出估算目標(biāo);在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目標(biāo);施工圖設(shè)計(jì)階段,可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標(biāo);預(yù)留10%供施工過(guò)程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計(jì)完成后,都應(yīng)確認(rèn)限額設(shè)計(jì)要求是否得到有效落實(shí)。

在管理機(jī)制上,可考慮加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理,在設(shè)計(jì)合同中,制定相應(yīng)的措施條款,凡因設(shè)計(jì)單位錯(cuò)誤、漏項(xiàng)擴(kuò)大規(guī)?；蛱岣邩?biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支,可扣減設(shè)計(jì)費(fèi)。對(duì)于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況,須嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行逐級(jí)審批。對(duì)于節(jié)約投資限額的給予獎(jiǎng)勵(lì),超過(guò)投資限額的進(jìn)行罰款。發(fā)揮設(shè)計(jì)人員積極性,鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位在限額內(nèi)提供最優(yōu)設(shè)計(jì)。

4.設(shè)計(jì)階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施

4.1設(shè)計(jì)質(zhì)量全過(guò)程管理的重要性

建筑設(shè)計(jì)隨機(jī)性大,需要全過(guò)程精心策劃和控制,才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣,確切地說(shuō)是一個(gè)目標(biāo)范圍的界定,符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計(jì)合格的下限。建筑設(shè)計(jì)精品是在設(shè)計(jì)運(yùn)行過(guò)程中優(yōu)化取舍,不斷完善完美。因此,設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理是全方位全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理。靜止的簡(jiǎn)單化的“結(jié)果管理”淘汰制,只會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和造成經(jīng)濟(jì)損失。建筑設(shè)計(jì)全過(guò)程要自始至終,由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理,由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施,由形象思維到邏輯思維,由方案到施工圖,進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動(dòng)、極具挑戰(zhàn)性的動(dòng)態(tài)質(zhì)量管理。

4.2設(shè)計(jì)組織框架的構(gòu)建

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的首要任務(wù)應(yīng)是項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織框架的策劃。一個(gè)規(guī)模較大的完整的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì),不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、熱能動(dòng)力設(shè)計(jì)、建筑電氣設(shè)計(jì),還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計(jì)內(nèi)容,甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計(jì),還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì),有的項(xiàng)目還需要專門(mén)進(jìn)行標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、建筑立面照明設(shè)計(jì)、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計(jì)等分工細(xì)致、深化的設(shè)計(jì)內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時(shí)代主題日益明確,還需考慮能源科技項(xiàng)目的專項(xiàng)設(shè)計(jì)。另外,業(yè)主招標(biāo)管理部門(mén)可能還會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)管理部門(mén)提出提供各類招標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)規(guī)格說(shuō)明書(shū)、技術(shù)標(biāo)評(píng)審等的招標(biāo)配合工作要求。因此,在設(shè)計(jì)工作計(jì)劃中還需要考慮到這項(xiàng)工作的安排。

如此繁雜的設(shè)計(jì)工作內(nèi)容,沒(méi)有一家設(shè)計(jì)單位能夠獨(dú)立完成。因此,開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)在設(shè)計(jì)策劃的前期階段,必須清晰地確立全部設(shè)計(jì)內(nèi)容,將其合理地分解成多個(gè)工作包,對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)工作包明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時(shí)間,并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系,使不同專業(yè)和專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作,圍繞設(shè)計(jì)策劃所確定的藝術(shù)主題和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),最終完成高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果。

建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜,層次、水平差異較大。但并不是所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的所有設(shè)計(jì)內(nèi)容都需要由頂級(jí)設(shè)計(jì)公司來(lái)完成。不同的設(shè)計(jì)公司擅長(zhǎng)的設(shè)計(jì)類型也有所不同,例如有些設(shè)計(jì)公司擅長(zhǎng)大型公共建筑,有些擅長(zhǎng)居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì),有些擅長(zhǎng)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)。因此,對(duì)于項(xiàng)目中的每一項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容,都需要在龐雜的設(shè)計(jì)市場(chǎng)中,挑選資質(zhì)和業(yè)績(jī)符合項(xiàng)目要求的設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),并確定其收費(fèi)是否在可接受范圍內(nèi),然后將工作要求落實(shí)到合同中。這樣分階段逐步落實(shí)每一個(gè)設(shè)計(jì)工作包。

4.3編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期策劃階段,在商業(yè)策略策劃完成后,設(shè)計(jì)策劃部門(mén)應(yīng)收集來(lái)自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件,收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等方面的基礎(chǔ)資料,結(jié)合商業(yè)策劃要求,編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),將業(yè)主的開(kāi)發(fā)意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位,避免讓設(shè)計(jì)工作走彎路。在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)安排各專業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)和技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對(duì)方案設(shè)計(jì)內(nèi)容的評(píng)審意見(jiàn),形成策劃設(shè)計(jì)要求,編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。在施工圖設(shè)計(jì)階段,結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審意見(jiàn)、結(jié)合來(lái)自物業(yè)使用部門(mén)的對(duì)運(yùn)行管理的具體要求,以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計(jì)條件,編制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主在使用功能、交房標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計(jì)成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分階段進(jìn)行設(shè)計(jì)成果評(píng)審和確認(rèn)

設(shè)計(jì)工作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程,因此對(duì)于各階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)分別予以評(píng)審和確認(rèn)。在方案設(shè)計(jì)階段,應(yīng)對(duì)建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動(dòng)線、垂直交通動(dòng)線、建筑面積、層高等基本設(shè)計(jì)要素予以充分討論、評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段,建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專業(yè)的設(shè)計(jì)外,還應(yīng)詳細(xì)研究建筑的各個(gè)細(xì)部和材料,評(píng)估和確認(rèn)所有構(gòu)件的細(xì)部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對(duì)各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較,確認(rèn)最經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式,對(duì)建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進(jìn)行初步控制和確認(rèn);機(jī)電專業(yè)應(yīng)對(duì)各類可選用的機(jī)電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和論證,確認(rèn)系統(tǒng)形式、主要設(shè)備,確認(rèn)豎向和橫向管井管線的位置對(duì)空間使用的影響。

在施工圖設(shè)計(jì)階段,需檢查和評(píng)審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實(shí)程度,校核各專業(yè)圖紙中對(duì)地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況,校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對(duì)施工圖紙完成全面評(píng)審和確認(rèn),方可將其交付給施工和工程管理部門(mén)。

4.5設(shè)計(jì)工作后評(píng)估

設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見(jiàn)影的,必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)、施工、運(yùn)行整個(gè)過(guò)程后,才真正反映出設(shè)計(jì)管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項(xiàng)目竣工交付運(yùn)行后,對(duì)前期設(shè)計(jì)策劃和管理工作進(jìn)行綜合評(píng)估,由實(shí)際使用施工圖紙和對(duì)建筑物運(yùn)行管理的部門(mén)分別進(jìn)行評(píng)價(jià),總結(jié)出設(shè)計(jì)策劃管理工作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),這樣才能不斷改進(jìn)不斷提高。

參考文獻(xiàn):

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第8篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；監(jiān)理；項(xiàng)目管理

1 前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者。對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。項(xiàng)目管理最根本的目的是“如何有效地利用時(shí)間、技術(shù)和人力”。項(xiàng)目管理及是要確保在時(shí)間、經(jīng)費(fèi)和性能指示三項(xiàng)限制條件下，盡可能高效率地完成項(xiàng)目任務(wù)。通過(guò)加大對(duì)階段性“里程碑”或重大活動(dòng)的組織管理的控制力度，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及不環(huán)境并使之前高效運(yùn)作、使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的均衡性，利用現(xiàn)代管理技術(shù)和手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時(shí)限、批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對(duì)象是項(xiàng)目本身，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有集合性。相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說(shuō)明項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，必須對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理。

3 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

3.1 業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問(wèn)題

3.1.1 由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性，項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。

3.1.2 資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競(jìng)拍所得，地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長(zhǎng)，故多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％ ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。

3.1.3 技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

3.1.4 工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

3.2 委托監(jiān)理存在的問(wèn)題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí)，存在以下一些問(wèn)題：

3.2.1 權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜， 管理混亂。

3.2.2 建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

3.2.3 甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競(jìng)買(mǎi)等方式采購(gòu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的，因此對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購(gòu)進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格； 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招授標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段(還可能包括物業(yè)管理階段)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問(wèn)上的安排。應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控，建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的， 它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的進(jìn)度控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開(kāi)發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開(kāi)工快速銷售” 模式， 強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)．開(kāi)發(fā)手續(xù)．工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)” 的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間大大縮短。

4.3 監(jiān)理存在問(wèn)題的管理

4.3.1 完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理， 建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)

4.3.2 明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。

4.3.3 建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

第9篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；存在問(wèn)題；項(xiàng)目管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要就是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程所涉及的投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備、交通等十幾個(gè)部門(mén), 可以說(shuō), 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目管理都是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象, 在規(guī)定的條件下, 為最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目目標(biāo), 根據(jù)工程項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律, 對(duì)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)思到項(xiàng)目完成的所有過(guò)程進(jìn)行的計(jì)劃組織、協(xié)調(diào)和控制, 以保證該項(xiàng)目在允許費(fèi)用下按期按質(zhì)完成。

二、現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

1、項(xiàng)目工程中的可行性研究階段也缺少科學(xué)決策

在現(xiàn)在商品房“短缺”的代, 由于“拿了地就賺錢(qián)”、“蓋了房子就可以賺錢(qián)”, 房地產(chǎn)投資分析、論證、策劃經(jīng)常都受到冷遇?？尚行匝芯渴窃诠こ添?xiàng)目決策前, 進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法, 它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行, 進(jìn)行全部分析論證。因?yàn)榭尚行匝芯抗ぷ鳑](méi)有得到重視, 因此導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題, 如商品房空置面積上升商業(yè)用房空置問(wèn)題突出; 戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高; 等等。所以為了避免投資的盲目性, 地產(chǎn)商逐漸把對(duì)可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。

3、建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性

因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍, 各專業(yè)管理人員配備齊全, 各司其責(zé), 且掌握了投資控制權(quán)。因此, 建設(shè)單位常直接向施工單位指令, 或干涉監(jiān)理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心, 經(jīng)常出現(xiàn)監(jiān)理方對(duì)建設(shè)方、施工方的違法、違規(guī)行為未進(jìn)行有效處置, 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的事故隱患未及時(shí)報(bào)告等情況。由于監(jiān)理人員資格不符合要求、質(zhì)量監(jiān)理工作不到位等問(wèn)題,, 全國(guó)各地房地產(chǎn)建設(shè)從“樓脆脆”、“樓歪歪”再到 “樓斷斷”, 房屋建筑的質(zhì)量令人擔(dān)憂。

4、工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo), 公平性差

當(dāng)前, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中, 招標(biāo)投標(biāo)多為自行組織招標(biāo),很大程度上還流于形式, 公開(kāi)招標(biāo)較少, 招標(biāo)方式大多采用“邀請(qǐng)招標(biāo)”和“議標(biāo)”方式。即使組織公開(kāi)招標(biāo), 串標(biāo)、圍標(biāo)、陪標(biāo)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生, 由于缺乏真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)。因此, 選擇施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn), 沒(méi)有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目缺少后期的規(guī)范和物業(yè)管理

當(dāng)前物業(yè)管理等有關(guān)糾紛都開(kāi)始逐漸成為房產(chǎn)方面消費(fèi)者們投訴的主要戲。物業(yè)管理也在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。但同時(shí), 物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高, 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)普遍偏低, 管理不規(guī)范, 已經(jīng)影響到物業(yè)管理企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的對(duì)策及建議

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵就是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定, 對(duì)于所有選用的材料和設(shè)備都要進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià), 對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估, 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度, 與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較, 并作出評(píng)判。首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析, 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的目標(biāo)后, 再制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施與方法; 同時(shí)通過(guò)檢查、繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖和施工作業(yè)流程圖, 加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制。

2、嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程, 由資源計(jì)劃編制、成本的估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本的控制直接決定了企業(yè)是否能夠獲利, 獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都能通過(guò)采取合理措施來(lái)降低成本。但是, 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的主要部分, 占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的35% ～ 45%, 建筑安裝成本能不能得到有效控制, 是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn), 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。

3、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)工程項(xiàng)目合同就是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位, 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)的合同, 其內(nèi)容就包括對(duì)施工合同、分包合同、買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 每個(gè)樓盤(pán)的施工進(jìn)度、質(zhì)量與成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

4、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期管理

提供一個(gè)良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅可以樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象也加快其市場(chǎng)銷售速度, 而且更有利于維護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)者的利益, 確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通, 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時(shí), 營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要, 項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確, 正確的把握好營(yíng)銷理念。

四、結(jié)語(yǔ)

總之；現(xiàn)代房屋住宅也已經(jīng)是居民消費(fèi)的重要熱點(diǎn)。但是, 因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)過(guò)程的落后模式, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目水平低, 抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。只有加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本、合同、質(zhì)量、后期管理,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理水平, 力求在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段中能合理使用人力、物力、財(cái)力, 開(kāi)發(fā)商才能取得最大的投資效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)