土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)精選(九篇)
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第1篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
關(guān)鍵詞：土地增值稅；清算
中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0125-01
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期一般比較長，成本歸集的滯后性或其他原因，對于在項(xiàng)目竣工結(jié)算前有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的，暫時(shí)無法準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅，為保證稅款及時(shí)入庫，各地均對土地增值稅進(jìn)行了預(yù)征，因此有必要在項(xiàng)目竣工后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，進(jìn)行土地增值稅清算，多退少補(bǔ)。
要進(jìn)行土地增值稅清算，首先需要確定的是清算單位（項(xiàng)目）。清算單位確定不同，會導(dǎo)致不同的清算結(jié)果，而且不同清算結(jié)果之間的差異可能會很大。因此準(zhǔn)確確定清算單位（項(xiàng)目）是土地增值稅清算工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅有關(guān)法規(guī)、政策，清算單位（項(xiàng)目）的確定，筆者認(rèn)為應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：
1.土地增值稅清算單位的確定應(yīng)當(dāng)考慮會計(jì)核算模式（會計(jì)核算項(xiàng)目分類）
在土地增值稅清算中，需要從企業(yè)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)中獲取項(xiàng)目銷售收入、土地成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本等財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)，如果清算單位與財(cái)務(wù)核算項(xiàng)目不一致或者差異太大，那么清算時(shí)必須對從企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)中獲取的收入、成本等核算數(shù)據(jù)進(jìn)行差異調(diào)整并重新組合。差異越大，數(shù)據(jù)調(diào)整的工作量和調(diào)整環(huán)節(jié)（次數(shù)）就越多，這無疑加大了土地增值稅清算工作的難度，也會影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
因此，土地增值稅清算單位與成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對象相適應(yīng)，既方便從會計(jì)核算系統(tǒng)中調(diào)取房產(chǎn)地項(xiàng)目收入與成本核算數(shù)據(jù)，也能減輕清算工作量，提高工作效率及清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。
由此可見，土地增值稅的征稅對象是以企業(yè)核算的開發(fā)成本項(xiàng)目來劃分的，相應(yīng)的，土地增值稅清算也應(yīng)該以開發(fā)成本核算項(xiàng)目為單位。因此為保證清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，土地增值稅清算單位的確定應(yīng)當(dāng)考慮財(cái)務(wù)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對象。
2.確認(rèn)土地增值稅清算單位應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度模式相適應(yīng)。
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
對于整體開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（即一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目只涉及單一立項(xiàng)批復(fù)、單一建設(shè)規(guī)劃許可，開發(fā)項(xiàng)目整體開工、竣工），應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體作為土地增值稅清算單位；
對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（即一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及多個(gè)建設(shè)規(guī)劃許可，開發(fā)項(xiàng)目各期開竣工時(shí)間不一致），應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)各分期項(xiàng)目為土地增值稅清算單位。
3.確認(rèn)土地增值稅清算單位應(yīng)選擇合理的政府部門審批文件作為確認(rèn)依據(jù)，并保持統(tǒng)一。
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條規(guī)定：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審核、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
但審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的政府部門涉及立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、預(yù)售、竣工、確權(quán)等，各審批部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)、分期等劃分標(biāo)準(zhǔn)可能存在差異，具體應(yīng)該選擇哪個(gè)政府部門的審批備案作為清算對象，國稅發(fā)[2006]187號文和清算管理規(guī)程中均未就此作出明確規(guī)定。因此有必要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況合理選擇政府部門的審批文件作為清算單位確認(rèn)依據(jù)。
在實(shí)際工作中，各地對清算單位的劃分標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。
根據(jù)穗地稅函[2010]170號規(guī)定，對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項(xiàng)目：（一）同一開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的；（二）同一開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。
對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位。如分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件但未清算的，清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。
根據(jù)廈地稅發(fā)[2010]16號規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位清算。
對2011年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算（廈門市地方稅務(wù)局公告【2011】5號）。
根據(jù)江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅政策口徑解答（一）規(guī)定，清算單位是由發(fā)改委（計(jì)委）、經(jīng)發(fā)局審批的項(xiàng)目或分期項(xiàng)目，以發(fā)改委（計(jì)委）、經(jīng)發(fā)局的立項(xiàng)批文為準(zhǔn)。
對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位（蘇地稅規(guī)【2012】1號）。
根據(jù)渝地稅發(fā)【2007】145號規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，也可以按每個(gè)銷售（預(yù)售）許可證規(guī)定的范圍作為計(jì)稅單位進(jìn)行清算。
重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告[征求意見稿2014.1]：房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門建設(shè)工程規(guī)劃項(xiàng)目為土地增值稅清算單位，工程規(guī)劃分期的，以分期為清算單位。
第2篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；基準(zhǔn)地價(jià)；評估
隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，我國城鄉(xiāng)發(fā)展差距越來越小。國家已啟動農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作。我國某些地區(qū)在建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上，建立出相應(yīng)的制度，對這些土地資源M行相應(yīng)的管理，對于土地資源的立法史來說具有里程碑式的意義。這項(xiàng)土地制度的出臺也必將會對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行針對性的解決。但是，土地資源在使用過程中，依然會隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的發(fā)展模式出現(xiàn)更多新的問題，這需要我國相關(guān)管理工作人員制定出更多管理辦法，對這些問題的發(fā)生進(jìn)行源頭上的解決。
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估
農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為在正常市場條件下，適用于流轉(zhuǎn)目的，對現(xiàn)狀利用或規(guī)劃條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一特定估價(jià)期日一定使用年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域（級別或者區(qū)段）平均價(jià)格。
二、農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估中存在的問題
1. 我國農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評估過程中，很難將這些土地資源進(jìn)行價(jià)值上的判斷，主要的原因是我國在此方面事務(wù)的開展一直處于較為落后的水平，沒有制定出較為完善的管理制度。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估事務(wù)的開展運(yùn)行主要發(fā)生在我國大型城市主城區(qū)，許多農(nóng)村地區(qū)還沒有涉及到這部分內(nèi)容的管理，最為重要的是農(nóng)村集體建設(shè)用地由于資源分布比較分散，無法在管理過程中進(jìn)行統(tǒng)一性的處理，這也是農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市集體建設(shè)用地上的本質(zhì)區(qū)別。所以，土地資源管理工作人員如何將分散的農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行良好的管理，并在管理過程中確定出土地資源的基準(zhǔn)地價(jià)評估機(jī)制，是管理人員當(dāng)前工作開展的首要任務(wù)。
2. 土地資源管理工作人員在對農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行級別界限上的規(guī)劃時(shí)，因?yàn)檫@些土地資源比較分散，所以很難將界限進(jìn)行劃分。工作人員比較常用的一種劃分方法是將這些土地根據(jù)區(qū)域上的位置，進(jìn)行定級單元上的劃分。與此同時(shí)，相鄰比較近的兩塊建設(shè)用地，可以進(jìn)行單元合并的處理方式。在對基準(zhǔn)的假的級別界限進(jìn)行規(guī)定時(shí)，工作人員主要采用的方法是用自然線狀物進(jìn)行隔離，例如，鐵路公路或者河流等。這樣的處理方法不僅可以節(jié)省劃分過程中的資金投入，也可以利用自然景物進(jìn)行功能性上的發(fā)揮。
農(nóng)村集體建設(shè)用地在規(guī)劃難度上，也要比城市集體建設(shè)用地難度要大的多，主要的原因是這些土地資源的基礎(chǔ)構(gòu)件遠(yuǎn)不如城市集體建設(shè)用地，例如，農(nóng)村的集體建設(shè)用地在路網(wǎng)建設(shè)上不夠完善，與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施也無法達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這些因素的產(chǎn)生同樣會給建設(shè)用地的級別界限劃分帶來非常大的困難，建設(shè)用地在農(nóng)村可操性難度大，主要的原因是農(nóng)民的基本文化水平?jīng)]有達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，一直處于比較落后的水平，這就直接導(dǎo)致了工作人員在開展基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估工作時(shí)，很難將工作的劃分內(nèi)容與參考依據(jù)對農(nóng)民進(jìn)行講解。所以農(nóng)村集體建設(shè)用地在規(guī)劃過程中會有非常多的阻礙，這也直接導(dǎo)致了工作開展的效率低下。
三、規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的若干思考
（一）評估范圍的確定
工作人員在對土地資源進(jìn)行評估內(nèi)容時(shí)，確定基準(zhǔn)地價(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)一直無法得到確切的建立主要的原因是城市與農(nóng)村建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)無法混為一談，兩種建設(shè)用地在質(zhì)量上有著本質(zhì)上的差別，與此同時(shí)，我國在農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃上一直處于探索階段，無法找到較為成熟的理論體系可以進(jìn)行參考。這些因素的阻礙，讓工作人員的任務(wù)開展遇到了非常多的困難。
工作人員一般情況下會采用以實(shí)現(xiàn)為單位，進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)上的統(tǒng)一測算。此時(shí)需要對建設(shè)用地進(jìn)行劃定上的處理，來確定具體的面積范圍，建設(shè)用地的種類劃分上，主要分為以下三種情況，首先，土地面積范圍比較大的集體建設(shè)用地，這種土地在分布上比較獨(dú)立，與此同時(shí)，面積也較其他集體建設(shè)用地面積要大很多。內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，并且有大片的土地資源未被開發(fā)使用。在土地范圍的劃分上，有很多地方?jīng)]有使用。這種處理方式對區(qū)域進(jìn)行劃分以及測算的范圍，需要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地界限進(jìn)行劃定。其次，是土地資源的分布范圍不廣，與此同時(shí)，建設(shè)用地的分布也比較零散，此時(shí)可以采用行政邊界的測算范圍，對這些土地資源進(jìn)行面積上的估算。最后，土地資源的測算范圍比較小，但是這些土地資源分布比較集中，工作人員在進(jìn)行測算時(shí)還算比較省力，可以用面積上的劃分依據(jù)進(jìn)行確定。
（二）級別界線的處理
對集體建設(shè)用地在劃分過程中，發(fā)現(xiàn)沒有線狀物可以與邊界線進(jìn)行吻合，此時(shí)工作人員可以用級別界限，將這些土地進(jìn)行劃分處理。開展劃分工作時(shí)，許多偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村道路等線狀物較少，與此同時(shí)道路的路名也不夠完善，許多鄉(xiāng)村道路并沒有設(shè)置相應(yīng)的路標(biāo)指示牌，這些都直接導(dǎo)致了農(nóng)村建設(shè)用地在規(guī)劃處理過程中的難度變得很大，工作人員很難進(jìn)行資源劃分上的處理。此時(shí)土地資源管理人員，就應(yīng)該使用那些實(shí)用性更強(qiáng)的操作方法，結(jié)合地價(jià)的規(guī)律的級別界限，對參照物進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，可以以行政村為最小的劃分單元，如果建設(shè)用地在劃分過程中跨過了兩個(gè)同一水平的行政村，此時(shí)可以將這兩個(gè)村進(jìn)行界限上的合并，這樣的處理，可以讓級別界線的范圍變得比較清晰。在對這些建設(shè)用地進(jìn)行處理時(shí)，也可以減少很多不必要的阻礙，不僅大大減輕了工作人員的劃分負(fù)擔(dān)，也便于成果上的操作使用。
（三）地價(jià)真實(shí)情況的采集
工作人員開展基準(zhǔn)地價(jià)評估的工作時(shí)，首先要做的是對土地資源的估價(jià)資料進(jìn)行收集，這些估價(jià)上的資料在地價(jià)評估工作中占有非常重要的地位。工作人員在對這項(xiàng)工作進(jìn)行開展時(shí)，首先要保證這些估價(jià)資料的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。因?yàn)檫@些關(guān)鍵性的資料對地價(jià)評估成果的參考價(jià)值具有非常重要的影響作用，可以直接反映出這些建設(shè)用地的交易價(jià)格或是收益情況。與此同時(shí)，工作人員還要使用科學(xué)合理的估計(jì)方法對這些資源進(jìn)行準(zhǔn)確的估價(jià)。按照評估上的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，進(jìn)行估價(jià)處理，制定出符合實(shí)際的基準(zhǔn)地價(jià)。只有這樣，才能讓這些集體建設(shè)用地在交易過程中以較為合適的價(jià)格進(jìn)行流通使用。
由于我國在基準(zhǔn)地價(jià)評估標(biāo)準(zhǔn)上，一直沒有一個(gè)較為完善的體系可以進(jìn)行參考，所以這些建設(shè)用地在買賣過程中，很容易出現(xiàn)價(jià)格不夠規(guī)范，或是被有些不法人員哄抬價(jià)格的情況出現(xiàn)。這就需要工作人員深入到基層中去，將基準(zhǔn)地價(jià)的真實(shí)情況進(jìn)行了解與掌握。同時(shí)，政府人員也要對基準(zhǔn)地價(jià)評估過土地資源進(jìn)行制度上的規(guī)定，制作出相應(yīng)的登記制度，讓建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過程中可以得到良好的監(jiān)控，掌握建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格上的變動狀態(tài)。只有這樣，才能為基準(zhǔn)地價(jià)評估機(jī)構(gòu)提供一個(gè)比較權(quán)威的交易參考資料，讓集體建設(shè)土地資源上的價(jià)格更為合理公道。
四、結(jié)語
綜上所述，土地資源管理人員在對集體建設(shè)用地的計(jì)算地價(jià)進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對這些建設(shè)用地進(jìn)行范圍上的規(guī)劃與處理，采用科學(xué)的手段對這些土地進(jìn)行交易或是流傳，這些集體建設(shè)用地只有得到規(guī)范性的處理，才能在流轉(zhuǎn)過程中以公平的低價(jià)進(jìn)行交易。
參考文獻(xiàn)：
[1]高艷梅，田光明，李景剛.集體建設(shè)用地再開發(fā)中產(chǎn)權(quán)政策焦點(diǎn)、困境與對策[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2017（01）.
第3篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
關(guān)鍵詞：土地利用 功能分區(qū) 聚類分析法 羅城縣
引言
我國人口的迅速增加、經(jīng)濟(jì)的快速增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的高速發(fā)展，加劇了人類對土地的迫切需求，使人地關(guān)系矛盾日益突出。在土地供需不平衡的市場條件下，土地利用功能分區(qū)作為土地利用規(guī)劃的重要內(nèi)容，對規(guī)范土地開發(fā)秩序、調(diào)控土地開發(fā)規(guī)模、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的意義[1、2]。
在“十一五”規(guī)劃中提出了“根據(jù)資源環(huán)境承載力，現(xiàn)有開發(fā)密度和發(fā)展?jié)摿Γy(tǒng)籌考慮未來我國人口分布、經(jīng)濟(jì)布局、國土利用和城鎮(zhèn)化格局，將國土空間劃分為優(yōu)化開發(fā)、重點(diǎn)開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)四類主體功能區(qū)[3]”?！笆濉币?guī)劃再次明確“實(shí)施主體功能區(qū)戰(zhàn)略，優(yōu)化國土空間開發(fā)格局。實(shí)施分類管理的區(qū)域政策。實(shí)施各有側(cè)重的績效評價(jià)和建立健全銜接協(xié)調(diào)機(jī)制[4]”。同時(shí)，上世紀(jì)80年代開始，我國眾多學(xué)者對土地利用分區(qū)理論和方法已展開了研究，隨著土地利用分區(qū)理論的不斷完善和計(jì)算機(jī)以及軟件技術(shù)的深入應(yīng)用，土地利用分區(qū)研究也取得了一定的進(jìn)展[5]。在技術(shù)方法上，專題圖疊置法、定性分析法、系統(tǒng)聚類分析法、主成分分析法、綜合評價(jià)法等是土地功能分區(qū)常用方法，其中，系統(tǒng)聚類分析法運(yùn)用較為廣泛[6]。本文選取羅城縣為研究對象，結(jié)合系統(tǒng)聚類分析方法和定性分析法劃定該區(qū)域土地利用功能區(qū)，為該區(qū)域?qū)嵤┩恋赜行Ю煤屯恋夭顒e化管理提供科學(xué)合理的依據(jù)。
1 研究區(qū)概況
羅城仫佬族自治縣（簡稱羅城縣）位于廣西壯族自治區(qū)北部、河池市東部、黔中高原的邊緣地帶，九萬大山的南麓，東北交水苗族自治縣，東南接柳城縣，西南連宜州市，西北接環(huán)江毛南族自治縣；地理位置：東經(jīng)108°13′至109°10′，北緯24°36′至25°11′；轄8個(gè)鎮(zhèn)和5個(gè)鄉(xiāng)，有東門鎮(zhèn)、龍岸鎮(zhèn)、黃金鎮(zhèn)、小長安鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、四把鎮(zhèn)、天河鎮(zhèn)、懷群鎮(zhèn)、寶壇鄉(xiāng)、下里鄉(xiāng)、喬善鄉(xiāng)、納翁鄉(xiāng)、兼愛鄉(xiāng)。2010年自治縣土地總面積2，640平方公里，其中農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地分別占68.27%、2.21%和29.52%。其中，耕地總面積2.23萬公頃，糧食播種面積3.7萬公頃，經(jīng)濟(jì)作物種植面積1.58萬公頃，有林面積12.37萬公頃。2010年末總?cè)丝?6萬人，農(nóng)村人口30萬人，國內(nèi)生產(chǎn)總值為14億元，糧食總產(chǎn)量為12萬噸。
2 材料與方法
2.1 數(shù)據(jù)來源
本研究所采用的屬性數(shù)據(jù)涉及到自然、社會、經(jīng)濟(jì)和土地利用等多方面數(shù)據(jù)，包括羅城鄉(xiāng)鎮(zhèn)各地類面積、播種面積、人口數(shù)、投資金額、GDP、三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等，數(shù)據(jù)資料主要來源于羅城縣2011年統(tǒng)計(jì)年鑒、2010年羅城政府工作報(bào)告等。
2.2 研究方法
聚類分析也稱為群分析，是在某種方法或準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上對一組樣本或變量進(jìn)行分類的一種多元統(tǒng)計(jì)方法。聚類分析的分析方式包括凝聚和分解兩種方式聚類。凝聚聚類遵循“由小到大”的原則，將聚類的N個(gè)樣本視為一類，按照指定的計(jì)算方式和準(zhǔn)則計(jì)算樣本之間的距離，判斷其親疏關(guān)系，距離最小的視為最親密，歸為一類，得到N-1個(gè)新類，重復(fù)上述步驟。分解聚類則是反方向進(jìn)行，將聚類的N各樣本視為一類，計(jì)算樣本之間的距離之后，剝離距離最遠(yuǎn)的個(gè)體，重復(fù)操作，獲得最終的類別。
系統(tǒng)聚類分析法是運(yùn)用最廣的一種分區(qū)的方法，在土地利用功能分區(qū)的應(yīng)用中，是按照各土地利用分區(qū)單元的土地利用情況、自然生態(tài)和社會經(jīng)濟(jì)等相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，獲取這些單元?dú)w屬的距離統(tǒng)計(jì)量，根據(jù)研究單元的各特征標(biāo)志的相似程度或相關(guān)程度的大小，對單元進(jìn)行分類歸組[7、8]。
3 羅城縣土地利用功能分區(qū)
劃分土地利用功能區(qū)時(shí)，要遵循以下基本原則：
1）綜合性。綜合考慮區(qū)域的土地利用和自然生態(tài)、社會經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。
2）突出區(qū)域總體相似性和差異性?；趨^(qū)域的相似性和差異性劃分功能區(qū)，根據(jù)各自特點(diǎn)對土地現(xiàn)狀利用以及適宜性分析提出調(diào)控指標(biāo)和措施，有針對性的制定管理政策，實(shí)行差別化管理。
3）保證行政區(qū)劃的完整性。土地利用分區(qū)應(yīng)保持區(qū)劃的完整性，以便上一級行政單位的宏觀調(diào)控。土地利用功能分區(qū)，一般包括分區(qū)單元的確定、指標(biāo)體系構(gòu)建、相似度計(jì)算、土地利用功能分區(qū)。
3.1 確定分區(qū)單元
為了保證同一功能區(qū)在自然生態(tài)、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地開發(fā)、空間管制等方面具有相對一致性，本研究在保證行政區(qū)完整的原則下，選擇以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為分區(qū)單元，不僅便于各類資料的收集、處理和分析，也有利于各行政單位對不同土地利用功能區(qū)的管制。
3.2 構(gòu)建分區(qū)指標(biāo)體系
構(gòu)建科學(xué)合理的土地利用功能分區(qū)指標(biāo)體系是劃分土地利用功能區(qū)的重要前提，指標(biāo)的選取要具有科學(xué)性、代表性、可操作性，能夠良好反映分區(qū)單元的地域差異性。土地的利用狀況主要受到土地利用現(xiàn)狀條件、自然生態(tài)條件和區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的共同影響，本文從土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用效益和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展3個(gè)方面[9-11]構(gòu)建分區(qū)指標(biāo)體系，如下：
1）土地利用結(jié)構(gòu)指標(biāo)：耕地占鄉(xiāng)鎮(zhèn)總面積的比例（x1）、經(jīng)濟(jì)作物播種占鄉(xiāng)鎮(zhèn)播種面積的比例（x2）、林地和牧草地占鄉(xiāng)鎮(zhèn)總面積的比例（x3）、未利用地占鄉(xiāng)鎮(zhèn)總面積的比例（x4）、建設(shè)用地占鄉(xiāng)鎮(zhèn)總面積的比例（x5）、交通用地占鄉(xiāng)鎮(zhèn)總面積的比例（x6）；
2）土地利用效益指標(biāo)：地均固定資產(chǎn)總額（x7）、單位耕地面積糧食產(chǎn)量（x8）；
3）社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)：人口密度（x9）、人均GDP（x10）、人均固定資產(chǎn)總額（x11）、第一二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占總產(chǎn)值的比例（x12x13x14）。
在確定上述分區(qū)指標(biāo)后，通過對羅城縣土地利用現(xiàn)狀調(diào)查數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告等資料的收集和整理，構(gòu)建羅城縣土地利用功能分區(qū)指標(biāo)體系如下：
（x1、x2、x3、x4、x5、x6、x12、x13、x14單位為%，x7單位為萬元/平方米，x8單位為斤/平方米，x9單位為人/平方米，x10單位為元/人，x11單位為萬元/人）
3.3 相似度計(jì)算
聚類分析算法的基本出發(fā)點(diǎn)在于根據(jù)對象間的相似度將對象劃分為不同的類，對象相似度的計(jì)算通常以對象間的距離來確定。然后以統(tǒng)計(jì)軟件SPSS作為分析工具，對分區(qū)單元的相似度值采用最短距離法進(jìn)行聚類，生成聚類樹狀圖。
本文構(gòu)建的指標(biāo)體系原始數(shù)據(jù)是不同的數(shù)據(jù)類型，為了克服原始數(shù)據(jù)由于計(jì)量單位的不同對聚類結(jié)果產(chǎn)生不合理的影響，首先要對變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一量綱。本研究采用了總和標(biāo)準(zhǔn)化[12]的計(jì)算方法進(jìn)行處理，定義如下：
（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）
式中，i為對象個(gè)數(shù)，本文13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，j為屬性個(gè)數(shù)，本文選取了14個(gè)指標(biāo)； xij表示第i個(gè)對象的第j個(gè)指標(biāo)值； 表示所有對象的第j個(gè)指標(biāo)值； 表示第i個(gè)對象的第j個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值。
標(biāo)準(zhǔn)化處理之后，計(jì)算對象之間的距離，度量其差異性和相似性。計(jì)算距離的方法有多種，如絕對值距離、歐氏距離、名科夫斯基距離和切比雪夫距離[12]。本研究采用常用的歐氏距離算法[13]，定義如下：
（i，j=1，2，…，m；k=1，2，…，n）
式中，xik， xjk表示第i、j個(gè)對象的k標(biāo)準(zhǔn)化變量值；dij表示第i個(gè)對象和第j個(gè)對象之間的距離值。
計(jì)算單元之間的距離后，要達(dá)到對分區(qū)單元分類，要計(jì)算類與類之間的距離，通過分析兩類的相關(guān)系數(shù)，以其突變位置為聚類結(jié)束標(biāo)志，繪制聚類樹狀圖。同時(shí)，根據(jù)分區(qū)單元?dú)W氏距離值作頻率直方圖，對聚類結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，結(jié)果表明二者的分類間距類似本文采用最短距離法[12]計(jì)算類距離，用di1i2表示對象i1、i2之間的距離，用G1、G2表示類，定義Gp、Gq間距離Dpq為兩類中各樣本兩兩距離di1i2的最小值，即：
采用構(gòu)建的分區(qū)指標(biāo)體系，利用SPSS16.0進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、單元距離和類距離的計(jì)算生成聚類樹狀圖如下：
從圖1中看出，羅城縣13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照突變位置初步劃分為4個(gè)土地利用功能類似區(qū)域，第一類區(qū)域黃金鎮(zhèn)、喬善鄉(xiāng)、天河鎮(zhèn)、龍岸鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、懷群鎮(zhèn)、兼愛鄉(xiāng)、下里鄉(xiāng)；第二類區(qū)域?qū)殙l(xiāng)、納翁鄉(xiāng)；第三類區(qū)域小長安鎮(zhèn)、四把鎮(zhèn)；第四類區(qū)域東門鎮(zhèn)。
3.4 分區(qū)結(jié)果分析
東門鎮(zhèn)是羅城縣的縣政府所在地，其政治中心的優(yōu)勢地位帶動其交通和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其土地利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合優(yōu)勢突出，符合聚類結(jié)果，將東門鎮(zhèn)定位為優(yōu)先建設(shè)區(qū)；小長安鎮(zhèn)、四把鎮(zhèn)作為羅城重要的交通要地，其區(qū)位優(yōu)勢也很明顯，聚類結(jié)果將其劃分為同一功能區(qū)，定位為重點(diǎn)建設(shè)區(qū)；寶壇鄉(xiāng)、納翁鄉(xiāng)耕地比重小，林地資源豐富，是羅城縣自然生態(tài)保護(hù)的重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，該類鄉(xiāng)鎮(zhèn)定位為生態(tài)保護(hù)、限制建設(shè)功能區(qū)；黃金鎮(zhèn)、喬善鄉(xiāng)、天河鎮(zhèn)、龍岸鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、懷群鎮(zhèn)、兼愛鄉(xiāng)、下里鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地利用水平處于中等發(fā)展水平，該類鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)用地總體比重較多，土地利用功能定位為引導(dǎo)建設(shè)區(qū)。
4 結(jié)果與討論
采用系統(tǒng)聚類分析，將羅城縣以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位劃分4個(gè)土地利用功能區(qū)，為了嚴(yán)格保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地；提高土地的集約利用和土地利用效率；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地資源的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)化土地利用；便于行政部門對土地的管制，實(shí)施差別化管理，對不同的功能區(qū)采用不同的土地利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。
優(yōu)先建設(shè)區(qū)域是根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展需要以及生態(tài)環(huán)境的保護(hù)下，優(yōu)先發(fā)展的區(qū)域。東門鎮(zhèn)作為羅城縣優(yōu)先建設(shè)區(qū)，統(tǒng)籌土地利用時(shí)可以適當(dāng)傾斜用地。它是羅城縣政府所在地，是全縣的政治和經(jīng)濟(jì)中心，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，優(yōu)先發(fā)展和建設(shè)該地區(qū)，提高土地利用集約程度，進(jìn)一步發(fā)揮其在全縣的帶頭示范和輻射作用。
重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域是根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)及生態(tài)環(huán)境各方面的發(fā)展規(guī)劃，需要重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。小長安鎮(zhèn)位于羅城仫佬族自治縣東部，與東門鎮(zhèn)相鄰，境內(nèi)有豐富的旅游資源，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，服務(wù)體系齊全，主要發(fā)展甘蔗、水果、山野毛葡萄、種草養(yǎng)牛為農(nóng)業(yè)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)；四把鎮(zhèn)位于羅城縣南部，是出入羅城縣的南大門，是羅城的交通樞紐，四周分別與東門鎮(zhèn)、天河鎮(zhèn)、宜州市祥貝鄉(xiāng)和劉三姐鄉(xiāng)接壤，境內(nèi)有豐富的無煙煤、石灰石、粘土等資源。兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)既承載著與其他地區(qū)的溝通和聯(lián)系，又在羅城縣內(nèi)部作為東門鎮(zhèn)的輔佐地區(qū)，加強(qiáng)該地區(qū)的建設(shè)，發(fā)揮其交通和區(qū)位優(yōu)勢。
引導(dǎo)建設(shè)區(qū)域主要是農(nóng)業(yè)用地地區(qū)。對于引導(dǎo)建設(shè)區(qū)需要對用地占用進(jìn)行一定的控制和引導(dǎo)，相對于重點(diǎn)建設(shè)區(qū)而言，管制措施要嚴(yán)格一些，對于建設(shè)用地占用耕地要進(jìn)行嚴(yán)格的控制。
限制建設(shè)區(qū)域是針對牧草地、林地等自然保護(hù)區(qū)或者生態(tài)保護(hù)區(qū)的建設(shè)土地控制和限制。寶壇鄉(xiāng)和納翁鄉(xiāng)林業(yè)資源豐富，具有較好的自然生態(tài)環(huán)境，納翁鄉(xiāng)森林覆蓋率達(dá)到86%，一般情況下，這類地區(qū)是主要建設(shè)一些景觀性和服務(wù)性的建筑，不允許建設(shè)大規(guī)模建筑，不允許占用大量林地。
5 結(jié)論
該研究在羅城縣的土地利用和社會經(jīng)濟(jì)等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，結(jié)合系統(tǒng)聚類分析和定性分析法確定該區(qū)域的土地利用功能區(qū)，為該地區(qū)實(shí)施土地差別化管理提供了一定的依據(jù)。
1）采用系統(tǒng)聚類分析計(jì)算鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用的相似度和類別劃分，將分區(qū)進(jìn)行定量分析，減少主觀因素的影響，為了彌補(bǔ)某些定量的剛性問題，對定量結(jié)果進(jìn)行一定的定性修正，也就是將定量與定性相結(jié)合，使得分區(qū)結(jié)果精確度和準(zhǔn)確度有所提高。
2）本研究采用了SPSS等一些統(tǒng)計(jì)軟件工具，使計(jì)算結(jié)果簡便易行，具有高度操作性，在實(shí)際應(yīng)用中提高效率。
3）本研究結(jié)合土地利用分區(qū)理論、計(jì)量地理模型和先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，使分區(qū)過程和結(jié)果取得了一定的進(jìn)步，但是在指標(biāo)體系的確定、模型的選擇性、定性修正標(biāo)準(zhǔn)性等方面需要進(jìn)一步探索和研究，使分區(qū)更加科學(xué)合理。
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第4篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,加強(qiáng)和改善新開工項(xiàng)目的管理工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知》和《市關(guān)于投資體制改革的決定》，進(jìn)步規(guī)范投資體制改革,依法加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理，切實(shí)從源頭上把好項(xiàng)目開工建設(shè)關(guān)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、投資項(xiàng)目新開工條件
各類投資項(xiàng)目開工建設(shè)必須符合下列條件：
1、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、土地供應(yīng)政策和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
2、已經(jīng)完成審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。實(shí)行審批制的政府投資項(xiàng)目已經(jīng)批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告，其中需審批初步設(shè)計(jì)及概算的項(xiàng)目已經(jīng)批準(zhǔn)初步設(shè)計(jì)及概算；實(shí)行核準(zhǔn)制的企業(yè)投資項(xiàng)目，已經(jīng)核準(zhǔn)項(xiàng)目申請報(bào)告；實(shí)行備案制的企業(yè)投資項(xiàng)目，已經(jīng)完成備案手續(xù)。
3、規(guī)劃區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目選址和布局必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，并依照城市規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。
4、需要申請使用土地的項(xiàng)目必須依法取得用地批準(zhǔn)手續(xù)，并已經(jīng)簽訂國有土地有償使用合同或取得國有土地劃撥決定書。其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓方式取得土地。
5、已經(jīng)按照建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分類管理、分級審批的規(guī)定完成環(huán)境影響評價(jià)審批。
6、已經(jīng)按照規(guī)定完成固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查。
7、建筑工程開工前，建設(shè)單位依照建筑法的有關(guān)規(guī)定，已經(jīng)取得施工許可證或者開工報(bào)告，并采取保證建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量安全的具體措施。
8、符合國家法律法規(guī)的其他相關(guān)要求。
二、建立新開工項(xiàng)目管理聯(lián)動機(jī)制
區(qū)發(fā)改委、規(guī)劃分局、建管委、財(cái)政局、房管局、環(huán)保局和統(tǒng)計(jì)局等部門要加強(qiáng)溝通，密切配合，明確工作程序和責(zé)任，建立新開工項(xiàng)目管理聯(lián)動機(jī)制。
1、關(guān)于實(shí)行審批制的政府投資項(xiàng)目。項(xiàng)目單位應(yīng)首先向發(fā)改委報(bào)送項(xiàng)目建議書，依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù)文件分別向規(guī)劃分局、市國土資源房管局和環(huán)保局申請辦理規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)境影響評價(jià)審批手續(xù)。完成相關(guān)手續(xù)后，項(xiàng)目單位根據(jù)項(xiàng)目論證情況向發(fā)改委報(bào)送可行性研究報(bào)告，并附規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評審批文件。項(xiàng)目單位依據(jù)可行性研究報(bào)告批復(fù)文件向規(guī)劃分局申請辦理規(guī)劃許可手續(xù)，向市國土資源房管局申請辦理正式用地手續(xù)。
2、關(guān)于實(shí)行核準(zhǔn)制的企業(yè)投資項(xiàng)目。項(xiàng)目單位分別向區(qū)規(guī)劃分局、市國土資源房管局和區(qū)環(huán)保局申請辦理規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評審批手續(xù)。完成相關(guān)手續(xù)后，項(xiàng)目單位向發(fā)改委核準(zhǔn)部門報(bào)送項(xiàng)目申請報(bào)告，并附規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評審批文件。項(xiàng)目單位依據(jù)項(xiàng)目核準(zhǔn)文件向規(guī)劃分局申請辦理規(guī)劃許可手續(xù)，向市國土資源房管局申請辦理正式用地手續(xù)。
3、關(guān)于實(shí)行備案制的企業(yè)投資項(xiàng)目。項(xiàng)目單位必須首先到發(fā)改委辦理備案手續(xù)，備案后，再分別向規(guī)劃分局、市國土資源房管局和環(huán)保局申請辦理規(guī)劃選址、用地和環(huán)評審批手續(xù)。
發(fā)改委項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）部門和規(guī)劃分局、環(huán)保局、建管委等部門都要嚴(yán)格遵守上述程序和規(guī)定，加強(qiáng)相互銜接，確保各個(gè)工作環(huán)節(jié)按規(guī)定程序進(jìn)行。對未取得規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評審批文件的項(xiàng)目，發(fā)改委不得予以審批或核準(zhǔn)。對于未履行備案手續(xù)或者未予備案的項(xiàng)目，規(guī)劃分局、環(huán)保局、建管委等部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。對未按規(guī)定取得項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）、規(guī)劃許可、環(huán)評審批、用地管理、招投標(biāo)等相關(guān)文件的建筑工程項(xiàng)目，建管委不得發(fā)放施工許可證，財(cái)政局不得劃撥建設(shè)資金。對于未按程序和規(guī)定辦理審批和許可手續(xù)的，要撤消有關(guān)審批和許可文件，并依法追究相關(guān)人員的責(zé)任。
三、加強(qiáng)新開工項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)和信息管理
區(qū)發(fā)改委、規(guī)劃分局、建管委、財(cái)政局、房管局、環(huán)保局、統(tǒng)計(jì)局等部門要建立信息互通制度，將各自辦理的項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案和規(guī)劃、土地、環(huán)境影響評價(jià)等文件相互送達(dá)，同時(shí)抄送同級統(tǒng)計(jì)部門。統(tǒng)計(jì)部門要依據(jù)相關(guān)信息加強(qiáng)對新開工項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)檢查，及時(shí)將統(tǒng)計(jì)的新開工項(xiàng)目信息抄送發(fā)改委、規(guī)劃分局、房管局、環(huán)保局、建管委等部門。部門之間要及時(shí)交換項(xiàng)目信息，實(shí)現(xiàn)資源共享。
區(qū)統(tǒng)計(jì)局要堅(jiān)持依法統(tǒng)計(jì)，以現(xiàn)行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，切實(shí)做好新開工項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)工作。要加強(qiáng)培訓(xùn)工作，不斷提高基層統(tǒng)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，保證新開工項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量。
區(qū)建管委等建設(shè)管理部門應(yīng)在信息互通制度的基礎(chǔ)上，為新開工項(xiàng)目建立管理檔案，包括項(xiàng)目基本情況、有關(guān)手續(xù)辦理情況（文件名稱和文號）等內(nèi)容，定期向發(fā)改委報(bào)送項(xiàng)目信息。在項(xiàng)目完成各項(xiàng)審批和許可手續(xù)后可以開工建設(shè)。
四、強(qiáng)化新開工項(xiàng)目的監(jiān)督檢查
區(qū)發(fā)改委、規(guī)劃分局、房管局、環(huán)保局、建管委、統(tǒng)計(jì)局等部門要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格管理，強(qiáng)化對新開工項(xiàng)目事中、事后的監(jiān)督檢查。充分發(fā)揮部門定期聯(lián)席會議制度的協(xié)調(diào)作用，對新開工項(xiàng)目管理及有關(guān)制度、規(guī)定執(zhí)行情況進(jìn)行交流和檢查，不斷完善管理辦法。
各類投資主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家法律、法規(guī)、政策規(guī)定和投資建設(shè)程序。項(xiàng)目開工前，必須履行完各項(xiàng)建設(shè)程序，并自覺接受監(jiān)督。對于以化整為零、提供虛假材料等不正當(dāng)手段取得審批、核準(zhǔn)或備案文件的項(xiàng)目，發(fā)改委等項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）部門要依法撤消該項(xiàng)目的審批、核準(zhǔn)或備案文件，并責(zé)令其停止建設(shè)。對于違反城市規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、施工許可、招投標(biāo)等法律法規(guī)和國家相關(guān)規(guī)定擅自開工建設(shè)的項(xiàng)目，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即應(yīng)停止建設(shè)，并由規(guī)劃分局、房管局、環(huán)保局、建管委依法予以處罰，由此造成的損失均由項(xiàng)目投資者承擔(dān)。對于在建設(shè)過程中不遵守規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)和施工許可要求的項(xiàng)目，要依法予以處罰，責(zé)令其停止建設(shè)或停止生產(chǎn)，并追究有關(guān)單位和人員的責(zé)任。
第5篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
關(guān)鍵詞：耕地；質(zhì)量提升；區(qū)域優(yōu)選
一、引言
總理談到"堅(jiān)持和落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，嚴(yán)守18億畝耕地紅線不動搖。"國家強(qiáng)行規(guī)定18億畝的耕地紅線不能突破，是因?yàn)樽鳛閾碛?3億人口的大國，人均耕地僅為0.37公頃，糧食的安全問題非常迫切。耕地具有其他資源無可替代的重要性，世界各國紛紛從糧食安全、生態(tài)環(huán)保的戰(zhàn)略高度來看待耕地保護(hù)問題， 也提出了一系列行之有效的保護(hù)措施和方法。耕地保護(hù)一方面要保證一定的耕地?cái)?shù)量，另一方面也要保證耕地的質(zhì)量。耕地質(zhì)量的好壞直接影響到地上農(nóng)作物的品質(zhì)，影響到農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收，關(guān)系到農(nóng)業(yè)、甚至是全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。國土資源部在《提升耕地保護(hù)水平全面加強(qiáng)耕地質(zhì)量建設(shè)與管理》的通知中強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對城鎮(zhèn)周邊集中連片優(yōu)質(zhì)耕地的保護(hù)，探索建立高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田日常管護(hù)制度，努力實(shí)現(xiàn)耕地增量、提質(zhì)、增效。提升耕地質(zhì)量就顯得十分重要，如何在耕地現(xiàn)狀的基礎(chǔ)及充分挖掘耕地潛力，通過科學(xué)的手段提升耕地的質(zhì)量就成為了研究的重點(diǎn)。
本文在分析蕭山現(xiàn)有耕地質(zhì)量實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合在蕭山各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的實(shí)地調(diào)查，充分利用農(nóng)用地分等的成果，主要闡述對蕭山區(qū)耕地質(zhì)量提升重點(diǎn)區(qū)域的選擇，為蕭山耕地質(zhì)量提成和劃定工作提供實(shí)際的參考，為蕭山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市的建設(shè)助力。
二、基本概念及研究思路
首先針對相關(guān)概念進(jìn)行集中的闡釋，方便下文區(qū)域選擇時(shí)的闡釋：
農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。
農(nóng)用地分等是指在全國范圍內(nèi)按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟(jì)條件下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，從而劃分出農(nóng)用地等別的工作。
農(nóng)用地自然等別是指在全國范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出農(nóng)用地等別。
農(nóng)用地利用等別是指在全國范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件下、平均土地利用條件，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出農(nóng)用地等別。
農(nóng)用地等別是指在全國范圍內(nèi)按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟(jì)條件下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地等別。
農(nóng)用地利用等別是耕地利用狀況，后期開發(fā)的一個(gè)體現(xiàn)，而農(nóng)用地自然等別則是耕地自然屬性，天然稟賦等的表現(xiàn)，將提升潛力指數(shù)定義為自然等別/利用等別，表示耕地質(zhì)量提升的潛力，比值越大，說明該地區(qū)耕地質(zhì)量提升的潛力就越大。因?yàn)樽匀坏葎e高體現(xiàn)耕地的天然條件優(yōu)越，利用等別低說明耕地的開發(fā)利用還沒有充分發(fā)揮。若投入相同的資金和時(shí)間，投入到潛力較大的土地區(qū)片中所得到的質(zhì)量提升會大于投入到潛力較小的土地區(qū)片，所以選擇潛力大的區(qū)片進(jìn)行有針對性的耕地潛力提升是經(jīng)濟(jì)效益較高的體現(xiàn)。
利用第二次土地調(diào)查和農(nóng)用地分等的成果，利用ARCGIS、excel等軟件工具，計(jì)算出各村的潛力指數(shù)，再依據(jù)區(qū)位論、數(shù)據(jù)挖掘相關(guān)理論，用耕地潛力測算的方法確定潛力值大小的分界線，并劃分出一定的潛力級別，初步得出存在較大未釋放潛力的耕地區(qū)塊，將有較大潛力的區(qū)塊進(jìn)行重點(diǎn)的實(shí)地調(diào)查和深度研究。
三、耕地質(zhì)量提升重點(diǎn)區(qū)片的優(yōu)選
1、蕭山耕地基本情況
根據(jù)2010年的調(diào)查顯示，蕭山耕地總量為81.86萬畝，人均耕地面積為0.682畝，耕地資源極其匱乏。在新一輪土地利用總體規(guī)劃--《杭州市蕭山區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）正式獲得省政府批準(zhǔn)后，將最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度貫穿落實(shí)到土地利用、管理、調(diào)控和制度改革的各個(gè)環(huán)節(jié)中。蕭山依照《規(guī)劃》對未來10年土地管理與利用作出了重要戰(zhàn)略部署，在耕地保護(hù)、建設(shè)用地控制和集約用地方面提出了具體目標(biāo)，對全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展意義重大。到2020年，耕地保有量為51813.33公頃，確保42587.67公頃基本農(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高。
2、耕地質(zhì)量提升重點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)選
目前我國農(nóng)用地整理中常見的潛力分級方法主要有增加耕地系數(shù)單指標(biāo)法和增加耕地系數(shù)、增加耕地面積雙指標(biāo)法。這些指標(biāo)和方法都比較看重耕地面積，而沒有從耕地潛力指數(shù)這個(gè)角度著手來考慮等級的劃分。
本文以村為最基礎(chǔ)的研究單元，利用農(nóng)用地分等的基礎(chǔ)圖層和數(shù)據(jù)，將每個(gè)村中所有圖斑的自然等和利用等分別作算術(shù)平均，得出每個(gè)行政村的平均自然等和平均利用等，按照定義的潛力指數(shù)=自然等/利用等，分別計(jì)算出每個(gè)村的平均潛力指數(shù)。
蕭山所有村的潛力指數(shù)在區(qū)間[1.095，1.4375]內(nèi)，1.26635為蕭山耕地的潛力中間值。蕭山區(qū)有包括榮莊村、明星村、寧牧村、朱家村、聯(lián)華社區(qū)、高田社區(qū)、嚴(yán)家埭社區(qū)、寧安社區(qū)、6860農(nóng)場等共153個(gè)村（社區(qū)），耕地提升潛力在中間值之上；有包括團(tuán)結(jié)村、平陽村、山北村、八里橋村、琴山下社區(qū)、臨東社區(qū)、湖頭陳社區(qū)、東湘社區(qū)等共340個(gè)村（社區(qū)），耕地提升潛力在中價(jià)值以下。
在潛力指數(shù)在中間值之上的區(qū)塊進(jìn)行投資，耕地質(zhì)量的提升效果會高于在其他區(qū)域上相同投資的效果。利用這一結(jié)論，可以根據(jù)實(shí)際發(fā)展的需要，在相應(yīng)的區(qū)域進(jìn)行對應(yīng)的投資，方便投資收益的預(yù)期，降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論與不足
提高耕地質(zhì)量可以有效的提高耕地生產(chǎn)力，從而增加糧食產(chǎn)量，這樣有利于保障我國的糧食安全。本文利用農(nóng)用地分等成果，引入潛力指數(shù)這一代表耕地開發(fā)潛力大小的指標(biāo)，總體來說，蕭山還是具有一定的耕地質(zhì)量潛力的空間。后期，可以在上述153個(gè)村中進(jìn)行進(jìn)行更加詳盡的實(shí)地調(diào)查，可以進(jìn)一步劃分，找出耕地質(zhì)量提升的潛力大區(qū)，集中進(jìn)行大規(guī)模的投資，將這些區(qū)域發(fā)展成為蕭山的優(yōu)質(zhì)耕地區(qū)，集中耕作，機(jī)械化操作，利用規(guī)模效應(yīng)對高質(zhì)量耕地進(jìn)行充分利用，實(shí)現(xiàn)土地的集約高效利用。
耕地質(zhì)量提升的重點(diǎn)區(qū)片選擇之后，就需要考慮如何從蕭山區(qū)土地利用總體規(guī)劃的具體實(shí)際出發(fā)，結(jié)合耕地提升的目標(biāo)，依據(jù)蕭山區(qū)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，制定出投入少、提升效果明顯的最佳耕地質(zhì)量提升方案。盡量大的挖掘農(nóng)用地的利用潛能，達(dá)到有限土地的最大化集約利用。為蕭山基本農(nóng)田提升工作給出實(shí)施意見，同時(shí)也能為新農(nóng)村建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展提出有參考價(jià)值的意見，切實(shí)提升蕭山的經(jīng)濟(jì)水平、人民的生活質(zhì)量。
本研究若能夠在對每個(gè)圖斑計(jì)算潛力指數(shù)，并在每個(gè)村中按照圖斑的面積大小進(jìn)行加權(quán)平均得出每個(gè)村的潛力指數(shù)，在進(jìn)行劃分和優(yōu)選則會更加細(xì)致和完善。
如果能夠按圖斑、按村、按鎮(zhèn)（街道）分別加權(quán)平均得出相應(yīng)的潛力指數(shù)，然后進(jìn)行對比分析，將會更加全面。
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第6篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
關(guān)鍵詞：土地定級；因素法
土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，在科學(xué)評價(jià)的基礎(chǔ)上合理規(guī)劃、利用和管理好土地，已成為當(dāng)代經(jīng)濟(jì)生活中的一個(gè)重要課題。作為土地評價(jià)科學(xué)主要內(nèi)容之一的土地定級，無論從理論研究和實(shí)踐操作上，都是目前亟待開展的工作。土地定級是在掌握土地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，對其質(zhì)量優(yōu)劣進(jìn)行全面、科學(xué)、綜合地評定，為提高土地管理水平提供依據(jù)。
1土地定級的目的和意義
土地的質(zhì)量是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的問題，目前對土地質(zhì)量的評價(jià)大都是從土地質(zhì)量的影響因素的差異狀況出發(fā)來綜合評定的。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，經(jīng)過長期的歷史發(fā)展，土地市場高度發(fā)育，地價(jià)變化比較有規(guī)律，土地質(zhì)量可以依據(jù)地價(jià)水平的高低來反映，一般無須開展專門的土地定級工作。我國曾實(shí)行過二十多年的無償無限期不流動的土地使用制度，土地長期無市無價(jià)，土地利用死氣沉沉，土地收益廣泛流失，土地管理實(shí)質(zhì)失控。故土地質(zhì)量不可能以地價(jià)水平來反映。相反地，為了評估地價(jià)需要先劃出土地等級，使土地價(jià)格的評估能建立在客觀科學(xué)的基礎(chǔ)上。因此，土地定級的目的就是反映定級范圍內(nèi)土地質(zhì)量的相對差異程度，確定土地的質(zhì)量級別水平，為土地價(jià)格評估提供客觀科學(xué)的基礎(chǔ)資料和級別控制，并以此規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，為政府運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)手段來管理土地提供依據(jù)。同時(shí)，科學(xué)量化土地?cái)?shù)量、質(zhì)量和分布，有利于科學(xué)核算土地生產(chǎn)潛力，實(shí)施區(qū)域耕地占補(bǔ)平衡制度和基本農(nóng)田保護(hù)制度，為落實(shí)嚴(yán)格的征地補(bǔ)償制度，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益提供技術(shù)思路。
2運(yùn)用因素法進(jìn)行土地定級
2.1 因素法評價(jià)因素因子的選取及權(quán)重值生成
土地定級既要考慮自然因素的影響，也要綜合分析經(jīng)濟(jì)和區(qū)位因素的影響，這些因素綜合作用形成了土地質(zhì)量特征。按照《土地定級規(guī)程》，對照其中土地定級備選因素，按主導(dǎo)因素、差異性、相對穩(wěn)定性、可行性原則，在與當(dāng)?shù)貙＜覅f(xié)商并結(jié)合特爾斐測定法選取定級因素因子。
土地定級因素因子權(quán)重的確定主要采用特爾斐法，根據(jù)測定的結(jié)果與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行確定，個(gè)別因素因子的權(quán)重是參考外業(yè)調(diào)查資料，經(jīng)處理分析后確定的，并運(yùn)用特爾斐法進(jìn)行了兩輪測定，第一輪測定結(jié)果及時(shí)反饋給專家，重復(fù)進(jìn)行參評因素因子的選取及權(quán)重修正，經(jīng)過幾輪測定，專家意見趨向一致，最后得到確定影響定級的參評因素因子的權(quán)重值。
2.2 定級因素因子資料的量化
對所獲得的資料與數(shù)據(jù),首先要做初步分析,之后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,然后將各定級因素依據(jù)其屬性分為點(diǎn)狀因素、線狀因素、面狀因素,其中，點(diǎn)狀因素和線狀因素一般為擴(kuò)散型因素,面狀因素一般不具有擴(kuò)散性,為非擴(kuò)散型因素。對于不同類型的因素可以采用符合其特點(diǎn)的方法進(jìn)行賦值,同時(shí)編制因素作用分值表。
2.3 劃分定級單元
定級單元是進(jìn)行土地定級的基本單位。根據(jù)《土地定級規(guī)程》中單元?jiǎng)澐值脑瓌t，土地定級單元的劃分可采用均質(zhì)地塊法，借助于計(jì)算機(jī)處理，以土地利用現(xiàn)狀圖為底圖，根據(jù)地類屬性字段，將底圖中類型相同、土地定級主要特性相對均一的地塊劃分為封閉單元，即土地定級單元。要求定級單元間差異較大，地物和權(quán)屬界線封閉且實(shí)地可辨；定級單元面積大小依土地質(zhì)量的分布狀況、以既方便操作、方便應(yīng)用，又不影響單元特性為標(biāo)準(zhǔn)。
2.4計(jì)算定級單元總分值
單元總分值是確定土地級別的基本依據(jù)。定級單元總分值的計(jì)算是將單元內(nèi)各定級因素作用分值進(jìn)行加權(quán)求和，公式如下：
式中：為第i個(gè)定級單元的總分值；為第j個(gè)定級因素權(quán)重；為第i個(gè)定級單元內(nèi)第j個(gè)定級因素的分值。
2.5 劃分農(nóng)用地級別
根據(jù)定級單元的總分值，通過繪制總分值頻率直方圖來劃分各土地級的分值區(qū)間，從而確定各土地單元?dú)w屬的土地級別。一般來說，綜合作用分值越大，級別越高，一個(gè)綜合分值只能唯一對應(yīng)于一個(gè)級別。由于同一級別的土地是一個(gè)相對均質(zhì)區(qū)域，土地級內(nèi)各單元的總分值相近，在直方圖上表現(xiàn)為土地單元的相對集中，各級土地的平均分值也有明顯的差別，呈現(xiàn)出層次性，因此，在圖上級與級之間會出現(xiàn)明顯的突變點(diǎn)，此處的總分值作為級別界線值，從而劃分出相應(yīng)的土地級別。
2.6定級成果的檢驗(yàn)與調(diào)整
對初步劃定的土地級進(jìn)行合理性檢驗(yàn)，確認(rèn)土地級別。驗(yàn)證土地級別劃分合理性有兩個(gè)準(zhǔn)則：① 單元綜合分值相差不顯著的單元應(yīng)屬于同一級；② 兩個(gè)不同級的土地單元綜合分均值，應(yīng)有較明顯的差異。在合理性準(zhǔn)則指導(dǎo)下，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的理論，可以建立起一種合理性檢驗(yàn)的方法。
另外，經(jīng)合理性檢驗(yàn)以后，還應(yīng)組織專家對分級結(jié)果進(jìn)行論證，以保證級別劃分的科學(xué)、合理。在所有定級評價(jià)單元中隨機(jī)抽取不超過總數(shù)5%的單元進(jìn)行野外實(shí)測，將實(shí)測結(jié)果與定級結(jié)果進(jìn)行比較。如果差異小于5%，則認(rèn)為初步定級成果總體合格，對于發(fā)現(xiàn)的不合格的初步定級結(jié)果進(jìn)行調(diào)整；如果大于5%，則應(yīng)對初步定級成果進(jìn)行全面調(diào)整。
3 運(yùn)用因素法定級應(yīng)注意的幾個(gè)方面
3.1因素的選擇
采用因素法定級的關(guān)鍵步驟即是定級因素的選取。定級中并非因素越多越好，應(yīng)該選擇對土地質(zhì)量影響顯著的因素，限制對土地級別影響不大，并且與其他因素高度相關(guān)的因素引入，以克服因素間多重共線性，減少信息重疊，可以達(dá)到簡化定級，減少工作量的目的。
3.2 權(quán)重的確定
由于土地質(zhì)量形成過程的復(fù)雜性，人們對其認(rèn)識上的局限性，在確定土地級別時(shí)，采用特爾斐法、層次分析法或因素成對比較法等傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)方法對因素因子進(jìn)行賦值，這往往造成人為因素干擾較大，不同專家對同一指標(biāo)的打分相差較大或甚遠(yuǎn)。因此，為使因素因子的權(quán)重接近其真實(shí)權(quán)重，急需建立專家知識庫、模型庫。
3.3擴(kuò)散型因素因子作用分值的確定
計(jì)算定級因素對評價(jià)單元的作用分值，是整個(gè)定級的關(guān)鍵，它直接影響定級的結(jié)果。同一類定級因素對評價(jià)單元的影響隨定級因素與評價(jià)單元距離的增加而衰減，因此，確定定級因素與評價(jià)單元之間的距離是計(jì)算因素作用分值的關(guān)鍵。
由于計(jì)算模型的單一與信息提取的復(fù)雜性，一般采用空間（直線）距離衰減法計(jì)算定級因素作用分值，其量化結(jié)果通常以定級因素為中心點(diǎn)或線的一系列作用分值遞減的等值線。它忽略了定級因素與評價(jià)單元之間的可通達(dá)性，如自然地物（山地、河流、湖泊等）和人文地物（建筑物、鐵路、高速公路等）阻隔的影響。
對于阻隔對單元分的影響這一問題，隨著計(jì)算機(jī)在土地定級工作中的廣泛運(yùn)用，逐漸得到人們的重視。為了計(jì)算的土地定級單因素分值或總分值能更接近實(shí)際情況，更有利于科學(xué)選擇地價(jià)樣本，彌補(bǔ)分值計(jì)算衰減原理在土地定級計(jì)算結(jié)果中造成的不足，在處理定級因子對評價(jià)單元的影響時(shí)，若采用時(shí)間距離衰減模型，即采用線狀道路網(wǎng)絡(luò)作為進(jìn)行距離衰減的途徑，可以不用考慮自然和人工障礙地物阻隔的影響。另外，從設(shè)施到評價(jià)單元的時(shí)間距離計(jì)算有不同的算法，可引入網(wǎng)絡(luò)分析，采用最短路徑算法。
3.4 土地級別拐點(diǎn)的確定
土地級別的確定是根據(jù)定級單元的總分值，通過繪制總分值頻率直方圖劃分各土地級的分值區(qū)間，從而確定各土地單元?dú)w屬的土地級別。由于單元分值分布規(guī)律各異，實(shí)際中往往很少有明顯的突變點(diǎn)，或者存在不規(guī)律的“斷層”，若要運(yùn)用人工判別來確定各級別分界點(diǎn)，難度較大。見于這種情況，可選用聚類分析法、離差極值模型、單變量方差分析法、方差分析法等方法中的一種或多種，來實(shí)現(xiàn)土地級別的劃分。
參考文獻(xiàn):
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第7篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
[關(guān)鍵詞] 城鄉(xiāng)一體化；土地調(diào)查；統(tǒng)一；方法；數(shù)據(jù)；精度
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 13. 114
[中圖分類號] F301.2；P272 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）13- 0202- 03
我國的地籍管理規(guī)劃中明確指出：土地調(diào)查的任務(wù)就是促進(jìn)土地統(tǒng)一分類、統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一登記和統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)，基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地和農(nóng)村土地的統(tǒng)一管理，從而使土地管理現(xiàn)代化水平顯著提高。在土地調(diào)查中反復(fù)提到的就是“統(tǒng)一體系”。然而，由于歷史、經(jīng)濟(jì)和社會等多個(gè)方面的原因，在當(dāng)前的土地管理和土地調(diào)查中，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)村土地一直處于分開工作的狀態(tài)。不同的工作人員從事不同區(qū)域的土地調(diào)查與管理，造成了接邊圖形和統(tǒng)計(jì)面積的困難，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)甚至出現(xiàn)了由于土地調(diào)查數(shù)據(jù)不清造成的權(quán)屬混亂并產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象。因此，在今后的土地調(diào)查和土地管理中，迫切需要實(shí)施城鄉(xiāng)一體化的土地調(diào)查，并在調(diào)查的過程中制定和應(yīng)用全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和精度，逐步建立起城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查數(shù)據(jù)系統(tǒng)。實(shí)施“在內(nèi)業(yè)上以圖管地，在外業(yè)上以證管地”的“高科技的地籍”管理方式，就必須走一條管理規(guī)范、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、適用的城鄉(xiāng)一體化的土地調(diào)查之路。
1 統(tǒng)一城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查工作的重要意義
1.1 有利于促進(jìn)土地管理部門的統(tǒng)一和整合
最近幾年來，由于經(jīng)濟(jì)和社會等多方面的制約和限制，以及城鄉(xiāng)土地資源存在的明顯差異，使得我國的土地調(diào)查工作被人為地劃分為農(nóng)村土地調(diào)查系統(tǒng)工程和城鎮(zhèn)土地調(diào)查系統(tǒng)工程兩項(xiàng)，并且從事調(diào)查的機(jī)構(gòu)和從事管理的部門各不相同，這就使得調(diào)查出現(xiàn)了數(shù)據(jù)重疊和圖形接邊上的矛盾，同時(shí)還加大了管理的工作量。統(tǒng)一城鄉(xiāng)一體化的土地調(diào)查工作，就是要對土地管理部門進(jìn)行統(tǒng)一和融合，對土地調(diào)查工作進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與分配，避免人員的重疊與交錯(cuò)，從而進(jìn)一步提高土地調(diào)查人員的管理水平，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查提供堅(jiān)強(qiáng)的組織保證。
1.2 有利于促進(jìn)戶籍制度和土地整理工作有效進(jìn)行
現(xiàn)在全國各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)上升，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度等政策逐步建立，特別是城鎮(zhèn)化的進(jìn)程在逐步加快，城鄉(xiāng)差異在逐漸減小。土地利用狀況和土地權(quán)屬狀況的變化每天都有，國有土地和集體土地也是大量交錯(cuò)和結(jié)合，城鄉(xiāng)區(qū)域的概念也在逐漸模糊。同時(shí)，近幾年由于農(nóng)村人口逐漸向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移，很多農(nóng)村人口逐漸定居在城鎮(zhèn)，這就無形地加快了農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地之間的相互流動速度。再者，土地整理工作的不斷實(shí)施，就使得廢棄的獨(dú)立工礦用地有變成良田的趨勢、所屬的建設(shè)用地有變?yōu)榇迩f的趨勢。因此，統(tǒng)一城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查工作，加快建立一套科學(xué)合理、規(guī)范系統(tǒng)、行之有效的工作程序和方法，對提高土地管理工作的正規(guī)化水平，促進(jìn)戶籍制度和土地整理工作的有效進(jìn)行具有重要意義。
1.3 有利于促進(jìn)土地調(diào)查工作的綜合性管理
在現(xiàn)有的土地調(diào)查管理模式下，農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地調(diào)查的側(cè)重點(diǎn)不同。城鎮(zhèn)土地側(cè)重點(diǎn)是宗地，而農(nóng)村土地側(cè)重點(diǎn)是地類。實(shí)施統(tǒng)一的城鄉(xiāng)一體化的土地調(diào)查就可以使農(nóng)村土地在原來以土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為主的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對土地權(quán)屬的管理，使城鎮(zhèn)土地在原來以土地權(quán)屬為主的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對土地類型的調(diào)查。同時(shí)，在此基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)建立一個(gè)可以應(yīng)用于實(shí)際工作的，信息資源較為完整、準(zhǔn)確度較為合理、現(xiàn)實(shí)性較為良好的土地調(diào)查信息庫，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)、信息資源共享，可進(jìn)一步促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查工作的綜合性管理質(zhì)量和水平。
2 統(tǒng)一城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查的優(yōu)勢分析
2.1 一次調(diào)查，兩套成果
在一套技術(shù)方案的指導(dǎo)下，通過數(shù)字化的新型測量技術(shù)，使用同一工作底圖，就可以得到關(guān)于土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地權(quán)屬調(diào)查和土地條件調(diào)查的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以組成城鎮(zhèn)土地調(diào)查和農(nóng)村土地調(diào)查兩套成果，這兩套成果就可以極大地提高土地調(diào)查工作的效率，從而達(dá)到節(jié)約土地調(diào)查成果經(jīng)濟(jì)成本的目的。
2.2 避免干擾，實(shí)現(xiàn)對接
地類圖版與宗地的統(tǒng)一是城鄉(xiāng)土地調(diào)查一體化的基礎(chǔ)，它為同步進(jìn)行地類管理與地籍管理提供了基礎(chǔ)，同時(shí)避免了對宗地和地類利用電腦進(jìn)行自動分析時(shí)出現(xiàn)的沖突、交錯(cuò)和縫隙等。從而使得大數(shù)據(jù)在管理中實(shí)現(xiàn)無人工干預(yù)的自動驗(yàn)算以及純自動化的功能。
2.3 數(shù)據(jù)位置，保證一致
統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地一體化土地調(diào)查的實(shí)施，能夠真正保證城鎮(zhèn)土地調(diào)查與農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)匯總在空間位置定位上與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果上的一致。
2.4 數(shù)據(jù)對應(yīng)，全面應(yīng)用
建立城鄉(xiāng)土地調(diào)查一體化數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地調(diào)查一體化的管理模式，就是全國的土地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都建立在每一個(gè)圖版的準(zhǔn)確的面積上。并且通過城鄉(xiāng)土地一體化調(diào)查可以逐步實(shí)現(xiàn)調(diào)查和數(shù)據(jù)的對應(yīng)化，數(shù)據(jù)可以直接應(yīng)用于地籍管理、耕地的保護(hù)、土地利用規(guī)劃的編制、不動產(chǎn)登記等各個(gè)方面。
3 統(tǒng)一城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查工作面臨的主要問題
3.1 缺乏具有利用價(jià)值的數(shù)據(jù)，調(diào)查成果銜接性不暢
我國正在進(jìn)行的土地調(diào)查主要包括土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地權(quán)屬調(diào)查和土地條件調(diào)查，現(xiàn)有的三種土地調(diào)查在標(biāo)準(zhǔn)、方法、技術(shù)和制度等多方面都難以滿足土地調(diào)查日趨變化的需求。在以往的這三種土地調(diào)查中統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)甚至還經(jīng)常會出現(xiàn)在范圍劃分、土地分類、調(diào)查精度等方面與現(xiàn)實(shí)的土地需求相矛盾的地方，因而對土地調(diào)查數(shù)據(jù)利用價(jià)值有較大影響?，F(xiàn)在，二元體系的城鄉(xiāng)土地調(diào)查要逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐辉w系的城鄉(xiāng)土地調(diào)查，從數(shù)據(jù)上實(shí)現(xiàn)全面銜接，這樣才會有利于對城鄉(xiāng)土地調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合應(yīng)用和全面統(tǒng)計(jì)。
3.2 缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)坐標(biāo)系統(tǒng)，調(diào)查成果共享度不夠
為了使全國范圍內(nèi)的土地調(diào)查可以更為有效地進(jìn)行，我國曾經(jīng)出臺了《第二次全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，這個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建立，就為城鎮(zhèn)土地調(diào)查和農(nóng)村土地調(diào)查劃分統(tǒng)一了分類體系和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)體系，同時(shí)也為建立城鄉(xiāng)一體化的土地利用數(shù)據(jù)系統(tǒng)提供了方便。但是在實(shí)際的工作中，城鎮(zhèn)土地?cái)?shù)據(jù)系統(tǒng)和農(nóng)村土地?cái)?shù)據(jù)系統(tǒng)在數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、調(diào)查方式及精度、地類分類編碼、比例尺、覆蓋區(qū)域等方面存在著一定的區(qū)別，見表1，影響了不同地區(qū)以及城鄉(xiāng)之間調(diào)查成果的共享利用，不利于城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3.3 缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)精度，調(diào)查成果應(yīng)用值不高
通過調(diào)查分析，由于調(diào)查方式的不同，加上城鄉(xiāng)土地一體化調(diào)查精度的分區(qū)不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致農(nóng)村土地調(diào)查的比例尺是1∶2 000，而城鎮(zhèn)土地調(diào)查的比例尺為1∶500。在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資料中，農(nóng)村土地調(diào)查的精度會更為粗略，而且不同精度間數(shù)據(jù)缺少相互換算，很多因?yàn)榫炔粔蚨狈?yīng)用價(jià)值。
4 統(tǒng)一城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查的方法和途徑
4.1 建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查方法
城鄉(xiāng)一體化土地調(diào)查工作應(yīng)統(tǒng)一調(diào)查程序和方法，嚴(yán)格按照“三個(gè)步驟、五個(gè)階段”進(jìn)行，即按照先準(zhǔn)備、再外業(yè)、后內(nèi)業(yè)的步驟，落實(shí)好準(zhǔn)備階段、權(quán)屬調(diào)查階段、地類調(diào)查階段、地籍測繪階段和內(nèi)業(yè)階段的具體工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求，做到調(diào)查工作科學(xué)化、規(guī)范化。
（1）準(zhǔn)備階段：準(zhǔn)備階段主要包括人員準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備、技術(shù)準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備。這是進(jìn)行土地調(diào)查的基礎(chǔ)，在這個(gè)階段應(yīng)該對城鄉(xiāng)土地一體化調(diào)查的精度和儀器精度有提前的運(yùn)籌。
（2）權(quán)屬調(diào)查階段：權(quán)屬調(diào)查階段主要包括界址調(diào)查、地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分、宗地草圖繪制、宗地權(quán)屬狀況調(diào)查、填寫土地權(quán)屬調(diào)查表等。
（3）地類調(diào)查階段：地類調(diào)查階段主要包括圖斑調(diào)查、線狀地物調(diào)查、零星地類調(diào)查和填寫土地調(diào)查記錄手簿等。
（4）地籍測繪階段：地籍測繪階段針對調(diào)查精度不同，測繪內(nèi)容也會有所不同。
（5）內(nèi)業(yè)階段：內(nèi)業(yè)階段主要包括對外業(yè)資料進(jìn)行整理和對土地調(diào)查數(shù)據(jù)系統(tǒng)進(jìn)行建設(shè)等。
4.2 建立城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)
基于目前國家對縣級土地調(diào)查的數(shù)據(jù)管理和應(yīng)用有著如此迫切需求，應(yīng)用國土資源日常管理中的土地調(diào)查成果數(shù)據(jù)，并保證數(shù)據(jù)的權(quán)威性和真實(shí)性，就必須要求土地調(diào)查工作在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方面建立并應(yīng)用一體化的土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。建設(shè)要以縣級土地調(diào)查數(shù)據(jù)系統(tǒng)為主，同時(shí)還必須規(guī)范并整合市（地）、省、國家級土地調(diào)查數(shù)據(jù)，從而建立城鄉(xiāng)一體化的土地調(diào)查數(shù)據(jù)系統(tǒng)。城鄉(xiāng)土地一體化數(shù)據(jù)的建設(shè)主要可以分成四個(gè)階段。第1階段為建庫準(zhǔn)備，第2階段為數(shù)據(jù)采集與處理，第3階段為數(shù)據(jù)入庫，第4階段為成果歸檔，具體過程如圖1所示。
4.3 建立城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)一數(shù)據(jù)精度和標(biāo)準(zhǔn)
在城鄉(xiāng)一體化的土地調(diào)查中，最為棘手的問題是標(biāo)準(zhǔn)體系的建立，一旦有了標(biāo)準(zhǔn)體系，一切問題都將迎刃而解。由于城鎮(zhèn)和農(nóng)村的土地調(diào)查數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)組成、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、尺度等方面存在差異，城鄉(xiāng)土地一體化調(diào)查要對土地調(diào)查數(shù)據(jù)重新整合，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地調(diào)查數(shù)據(jù)在空間尺度、時(shí)間尺度和屬性內(nèi)容等多方面的統(tǒng)一和銜接。城鄉(xiāng)一體化的土地調(diào)查必須符合已經(jīng)頒布的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和部門標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)過程別需要考慮實(shí)際工作的需要，結(jié)合實(shí)際問題的需求，對原有數(shù)據(jù)進(jìn)行一定修改和補(bǔ)充，從而制定一套具有適用性、層次性、系統(tǒng)性的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。針對不同地區(qū)范圍的土地調(diào)查工作對數(shù)據(jù)的統(tǒng)一要求，制定出能夠滿足實(shí)際工作需要并對實(shí)際工作具有指導(dǎo)意義的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地調(diào)查數(shù)據(jù)資源共享的目的。
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第8篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
山東省土地使用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則最新全文第一條 為了合理利用和節(jié)約城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強(qiáng)土地管理，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 在我省城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)按照《條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地使用稅。
第三條 土地使用稅的征稅范圍：
(一)大、中城市的建制市區(qū)和建制郊區(qū);
(二)小城市、縣城、建制鎮(zhèn)的人民政府所在地;
(三)工礦區(qū)為工商業(yè)比較發(fā)達(dá)、人口比較集中、符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。開征土地使用稅的工礦區(qū)，須經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)。 大、中城市的建制市區(qū)和建制郊區(qū)所轄經(jīng)濟(jì)落后的農(nóng)村是否列入征稅范圍，由市人民政府決定;小城市、
縣城、建制鎮(zhèn)人民政府所在地征稅的具體區(qū)域范圍，由市、縣人民政府決定。
第四條 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定的范圍和稅額計(jì)算征收。 納稅人實(shí)際占用的土地面積，應(yīng)以市、縣人民政府組織測定的土地面積為準(zhǔn)。納稅人持有縣以上人民政府核發(fā)的土地使用證書的，依證書確認(rèn)的土地面積計(jì)算納稅;尚未核發(fā)土地使用
證書的，暫按納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)、市縣稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地面積納稅。
第五條 濟(jì)南市、青島市、淄博市按大城市的標(biāo)準(zhǔn)征稅;棗莊市、濰坊市、煙臺市、濟(jì)寧市、泰安市、東營市按中等城市的標(biāo)準(zhǔn)征稅;威海市及縣級市按小城市的標(biāo)準(zhǔn)征稅。
第六條 我省土地使用稅每平方米年稅額適用幅度為：
(一)大城市五角至十元;
(二)中等城市四角至八元;
(三)小城市三角至六元;
(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元。
第七條 市、縣人民政府應(yīng)根據(jù)市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)繁榮程度等狀況，將所轄地區(qū)的土地劃分為若干等級，按照本辦法規(guī)定的稅額幅度和年平均稅額，制定相應(yīng)的稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。 劃分土地等級應(yīng)本著既區(qū)別對待又盡量從簡的原則，大城市分為四至六個(gè)等級;中等城
市分為三至五個(gè)等級;小城市分為二至四個(gè)等級;縣城分為一至三個(gè)等級;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)不劃分等級。
年平均稅額，由省財(cái)政廳制定和調(diào)整。
第八條 大、中城市的建制市區(qū)、建制郊區(qū)所轄的農(nóng)村及個(gè)別城市的區(qū)政府所在地，經(jīng)濟(jì)比較落后，執(zhí)行城市稅額標(biāo)準(zhǔn)有困難的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可執(zhí)行本辦法第六條第四項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 貧困地區(qū)和其他經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)需要按《條例》規(guī)定降低最低稅額的，必須報(bào)省人民政府批
準(zhǔn)。
第九條 除《條例》第六條規(guī)定的免稅土地以外，下列土地免繳土地使用稅：
(一)個(gè)人所有的居住房屋及院落用地;
(二)房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地;
(三)免稅單位職工家屬的宿舍用地;
(四)民政部門興辦的福利工廠用地;
(五)各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。
第十條 納稅人按規(guī)定納稅確有困難的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可給予減免土地使用稅的照顧。
第十一條 土地使用稅按年計(jì)算，分月或分季繳納。具體繳納期限由縣(市、區(qū))稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
第十二條 土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收和管理。
土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。
第十三條 土地使用稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《山東省稅收征收管理實(shí)施辦法》的規(guī)定辦理。
第十四條 本辦法由省財(cái)政廳負(fù)責(zé)解釋。
土地使用稅征稅對象土地使用稅以土地面積為課稅對象，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點(diǎn)的行為稅類型。土地使用稅只在
第9篇：土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)范文
關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)利益 土地收益分配 土地流轉(zhuǎn)過程問題
中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）12（c）-0169-01
近年來我國土地流轉(zhuǎn)越來受到全國人民重視，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)問題也成為了國家重視的問題。我國要發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，土地流轉(zhuǎn)問題必須正確面對。當(dāng)前的家庭承包責(zé)任制，雖然由于土地包干到戶存在一些生產(chǎn)力低下、產(chǎn)出量小等問題，但它保證了農(nóng)民的根本利益不受侵害，因而仍然是我國不能動搖的基本國策。我國當(dāng)下的土地流轉(zhuǎn)過程中利益問題越來越嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)定價(jià)利益及集體部分資金提留問題，流轉(zhuǎn)登記相關(guān)費(fèi)用問題，為獲低價(jià)承包戶非成本支出部分問題，以及環(huán)保下土地流轉(zhuǎn)后的治理利益問題等。該研究者通過研究土地流轉(zhuǎn)過程的利益問題，希望能找到解決的辦法。
1 土地流轉(zhuǎn)過程存在的利益問題
1.1 土地流轉(zhuǎn)定價(jià)利益困擾農(nóng)民
近年來，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在定價(jià)過程中往往受到困擾，一些早年出租土地給承包戶以每畝價(jià)格300元/年為標(biāo)準(zhǔn)，10年不漲價(jià)，其結(jié)果是農(nóng)民土地收益嚴(yán)重不符該年度生活水平，這使得一些完全靠土地轉(zhuǎn)讓而無收益的農(nóng)民吃大虧，生活越來越貧困。這是以畝標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格定價(jià)的引起的人民幣通貨膨脹下農(nóng)民收益出現(xiàn)嚴(yán)重虧損問題。還有的就是一些土地被中介組織轉(zhuǎn)手，多次獲利，而農(nóng)民卻收益較少，承包戶又損失嚴(yán)重，從而使得承包戶因需承擔(dān)高額租金而主動棄地而去，使得農(nóng)民出租收益不穩(wěn)定等。這一些受土地租金定價(jià)不公平影響，使得農(nóng)民利益受損現(xiàn)象嚴(yán)重。
1.2 土地流轉(zhuǎn)集體提留收益比例及去向存在問題
由于家庭承包責(zé)任制下土地仍然屬于集體，家庭只是承包戶，農(nóng)民土地只能再次經(jīng)過流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)交易，而集體土地就有權(quán)獲得集體收益，在實(shí)際農(nóng)民再承包過程中，農(nóng)村集體提留收益卻并不如意，一些土地流轉(zhuǎn)地區(qū)集體卻收不到農(nóng)民租金收入，原因是農(nóng)民說并未出租而是與他人合作進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不具備經(jīng)營性質(zhì)。在無證據(jù)和村民們集體反對下，集體提留收益無望。而一些地區(qū)土地承包集體則提留20%～30%的農(nóng)民租地收益，也就是租金是1000元/畝/每年的，集體收益為200～300元，這就使得農(nóng)民收益出現(xiàn)嚴(yán)重問題。集體收益后，很多村社將其作為農(nóng)民共同收益進(jìn)行分配，有的則被村干部用來再投資卻長年無分配，使得土地租金集體部分成為少數(shù)村干部的收入。
1.3 土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)收費(fèi)利益的問題難解決
近年來，一些地區(qū)土地流轉(zhuǎn)過熱，一些正規(guī)中介運(yùn)營而生，他們幫承租戶找土地，并收租一定服務(wù)費(fèi)用，其價(jià)格根據(jù)地區(qū)差異，和承租戶自愿來決定。雙方交易在租金之外，而一些非法人員卻借機(jī)敲詐農(nóng)民，說是他介紹非要農(nóng)民給中介介紹服務(wù)費(fèi)等現(xiàn)象發(fā)生。也有的一些中介服務(wù)組織通過假倒賣手續(xù)將一些長年不在家務(wù)農(nóng)的農(nóng)民土地偷偷租給承包戶并代收租金現(xiàn)象嚴(yán)重。中介服務(wù)收費(fèi)組織出現(xiàn)的亂象讓土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了較多問題，使得一些準(zhǔn)備流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民又擔(dān)心各類問題出現(xiàn)。
1.4 土地流轉(zhuǎn)合同簽定及手續(xù)費(fèi)支付的問題
近年來，土地流轉(zhuǎn)一些地方是找地方公證處進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)公證，因此，需要收較貴的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)，同時(shí)還要收合同工本費(fèi)及其他手續(xù)費(fèi)等，從而使得農(nóng)民收益受手續(xù)費(fèi)影響而不斷減少。正是因?yàn)槿绱?，一些地區(qū)掛牌成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，其目的就是服務(wù)土地流轉(zhuǎn)，但他們?nèi)匀皇杖∈掷m(xù)費(fèi)，甚至比地方公證處還貴，這就使得土地流轉(zhuǎn)合同簽定及支付手續(xù)費(fèi)出現(xiàn)了幾難問題。在這個(gè)交易過程中，一些農(nóng)村基層干部也借機(jī)向農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)征收流轉(zhuǎn)環(huán)保費(fèi)、簽字費(fèi)、跑路費(fèi)等一些不規(guī)范的問題，從而使得其管理出現(xiàn)較多問題。
2 土地流轉(zhuǎn)過程利益解決的辦法
2.1 實(shí)現(xiàn)土地級差定價(jià)，農(nóng)民自由選擇定價(jià)內(nèi)容
農(nóng)業(yè)用地應(yīng)根據(jù)土質(zhì)優(yōu)勢進(jìn)行級差評價(jià)，按照四級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，通過采取通陽光、土層深度、肥力測評、自然災(zāi)害嚴(yán)重與否，水源條件等進(jìn)行綜合認(rèn)證，最終評價(jià)出四級土地標(biāo)準(zhǔn)。然后根據(jù)級差定價(jià)，最差一級定價(jià)不得低于單季作物收成產(chǎn)值的50%。如該土地能種玉米或小麥等，按其單季評價(jià)其收入不能低于其玉米總產(chǎn)出的50%，最好則不封頂按當(dāng)?shù)刈栽付▋r(jià)成交確定。進(jìn)行定價(jià)后，農(nóng)民應(yīng)自由選擇，根據(jù)各標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自行土地評價(jià)定價(jià)，然后進(jìn)行自愿交易。
2.2 合理劃分集體提留收益比例，公開集體收益去向
當(dāng)農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)讓其土地時(shí)，向集體繳納提留收益比例應(yīng)不得高于10%，貧困戶最高不得超過5%。只有這樣才能保證農(nóng)民的收益合理，避免因集體提留而導(dǎo)致實(shí)際效益被削奪的情況發(fā)生。集體提留的租金收益必須用于土地綜合治理和農(nóng)民利益支出，而不得作為非土地治理和該村社以外的經(jīng)費(fèi)來源，以保障土地租金收益不被非法侵占。
2.3 規(guī)范土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)有償收費(fèi)，明確服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目
近年來土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)悄然形成，筆者認(rèn)為不應(yīng)對其打壓，而應(yīng)積極鼓勵(lì)中小城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)中介組織進(jìn)入該行業(yè)進(jìn)行有償服務(wù)，我國應(yīng)明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確定有償服務(wù)價(jià)格范圍，嚴(yán)厲打擊非法中介收費(fèi)，維護(hù)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益不受中介侵害。為此，應(yīng)建立《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)執(zhí)行細(xì)則》，從而有效指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織從事專項(xiàng)活動。
2.4 全額減免土地流轉(zhuǎn)登記服務(wù)各類手續(xù)費(fèi)及合同手續(xù)費(fèi)
為了提高土地流轉(zhuǎn)市場活躍度，增加規(guī)?；髽I(yè)經(jīng)營，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理市場，各地區(qū)或區(qū)縣應(yīng)成立公共服務(wù)免費(fèi)組織，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)登記、查詢、流轉(zhuǎn)過戶、合同簽定、價(jià)格認(rèn)證與評價(jià)，指導(dǎo)其服務(wù)，培訓(xùn)各類因土地流轉(zhuǎn)的公共服務(wù)組織或個(gè)人等，實(shí)現(xiàn)解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最后一公里的公共服務(wù)全面覆蓋，有效保障農(nóng)民的基本利益不受侵害。
3 結(jié)語
總之，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益問題復(fù)雜，要嚴(yán)防農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益被侵占，或是被地方強(qiáng)權(quán)組織盤剝，一旦出現(xiàn)上述情況，就有可能會出現(xiàn)因土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的地方腐敗現(xiàn)象。這必將會引進(jìn)全國農(nóng)民的強(qiáng)烈不滿。該研究者簡要分析了土地流轉(zhuǎn)過程收益中存在的諸多問題后，提出了上述建議，希望我國政府重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益分配的問題，真正服務(wù)農(nóng)民，發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將其土地流轉(zhuǎn)作為一項(xiàng)基本國策來重抓和嚴(yán)抓，從而保障農(nóng)民根本利益不受侵害。
參考文獻(xiàn)
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