土地的評估方法精選(九篇)
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第1篇：土地的評估方法范文
中圖分類號：F205 文獻標識碼：A
文章編號：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出讓評估的工作流程簡介
東莞市內(nèi)在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：
1.市國土資源局負責(zé)組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構(gòu)，評估機構(gòu)采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。
2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評估公司對地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協(xié)議出讓方案后報市政府審批。
二、出讓評估中使用的評估方法的種類
當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。
對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。
東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項目與其他經(jīng)營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區(qū)別是：
1.工業(yè)用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
2.其他經(jīng)營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。
三、評估目的的表述
出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權(quán)市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。
四、采用市場比較法評估的要點
1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區(qū)域與估價對象屬于同一供需圈依據(jù)與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當(dāng)范圍。
在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。
在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟聯(lián)系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。
我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當(dāng)擴大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。
另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內(nèi)涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。
2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數(shù)表進行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價指數(shù)進行確定，地價指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測”的城市或區(qū)域的地價增長率。，同時結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合確定，對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。
交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價可能有較大差異。協(xié)議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數(shù)增加或減少2。
交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔(dān)等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價實務(wù)中選取的可比案例不會很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評估實務(wù)中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術(shù)平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時應(yīng)通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權(quán)重。
五、采用成本逼近法評估的要點
評估出讓土地市場價值時，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
六、采用收益還原法評估的要點
1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪作為比較案例。
如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會計處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價數(shù)據(jù)（例如會計折舊與估價折舊不同）。
在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報紙等媒介得到土地租賃案例。
如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益?？梢酝ㄟ^調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費用得到。
2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯誤是對土地純收益的測算。
3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內(nèi)與估價對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費附加（按營業(yè)稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法和投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。
4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內(nèi)與估價對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。
七、采用剩余法評估的要點
1.根據(jù)我們的估價經(jīng)驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值時，未能根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測銷售時間；未能根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預(yù)測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時，開發(fā)周期和投資進度安排的確定應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。對于大型開發(fā)項目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計算開發(fā)成本時未使用總建筑面積。
2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據(jù)及標準怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對待開發(fā)土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價值的差異等。
八、在特殊出讓評估時的一些做法
1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應(yīng)補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。
2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價對象的價值。
對于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價降低方面。
九、在出讓評估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議
1.關(guān)注征收補償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點，相關(guān)法規(guī)的適用性進行取舍；同時注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。
2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國有土地使用權(quán)出讓在評估處理上的差異。
3.關(guān)注規(guī)劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。
4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。
5.在土地出讓評估中要遵循實質(zhì)重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現(xiàn)場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內(nèi)涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對住宅配套建設(shè)的政策要求，而購買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學(xué)用地的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價師現(xiàn)場察勘，待估宗地實際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。
6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構(gòu)同時進行評估，解決各評估機構(gòu)之間評估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學(xué)習(xí)評估理論和不斷更新知識，提高評估業(yè)務(wù)能力，減少差錯的發(fā)生；二是中標的幾家機構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。
以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業(yè)協(xié)會能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動，鼓勵機構(gòu)之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業(yè)內(nèi)形成愛評估、懂評估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評估機構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。
第2篇：土地的評估方法范文
關(guān)鍵詞：土地資源；利用評價；AHP；德惠市
中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2013）21-5371-03
Studies on Land Resource Utilization of Dehui City Based on AHP Method
LIU Xiao-guo1，QIE Rui-qing1，TIAN Jing2
（1.Jilin Agricultural University，Changchun 130118， China；2. Changchun Vocational and Technical College， Changchun 130033， China）
Abstract： With application of AHP method to determine the land use evaluation index weights， this paper evaluated the current land use of Dehui city using comprehensive evaluation method from the aspects of land development， the degree of intensive land utilization， and the overall efficiency and level of land use. Strategic countermeasures were proposed for sustainable use of land resources of Dehui city.
Key words： land resource； utilization evaluation； AHP； Dehui city
新一輪全國土地利用規(guī)劃工作已經(jīng)結(jié)束，在此過程中遇到了一些問題，如土地利用現(xiàn)狀基本數(shù)據(jù)不準確，地方政府規(guī)劃利用土地空間不合理。如何合理利用有限的土地資源，使土地資源發(fā)揮最大的綜合效益成為人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點[1-4]。為使各種土地資源在空間配置上更加合理、匹配，應(yīng)對土地利用現(xiàn)狀進行綜合分析與評價，為土地利用規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)。
1 研究區(qū)域狀況和數(shù)據(jù)來源
德惠市位于東經(jīng)125°14′—126°23′，北緯44°03′—44°45′之間。根據(jù)德惠市國土資源局提供的2009年土地利用統(tǒng)計資料顯示，全市轄4個街道辦事處，13個建制鎮(zhèn)，10個鄉(xiāng)，3個國營農(nóng)林牧場。全市土地面積為345 874 hm2，耕地面積214 476 hm2，人均土地面積0.36 hm2，人均耕地面積0.23 hm2。
本研究主要數(shù)據(jù)來源于2008年德惠市國土資源局數(shù)據(jù)、德惠市社會經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)及2008年《吉林省統(tǒng)計年鑒》。
2 研究方法
所謂層次分析法（Analytic hierarchy process簡稱AHP），是指將一個復(fù)雜的多目標決策問題作為一個系統(tǒng)，將目標分解為多個目標或準則，進而分解為多指標（或準則、約束）的若干層次，通過定性指標模糊量化方法算出層次單排序（權(quán)數(shù)）和總排序，以作為目標（多指標）、多方案優(yōu)化決策的系統(tǒng)方法。
層次分析法是將決策問題按總目標、各層子目標、評價準則直至具體的備投方案的順序分解為不同的層次結(jié)構(gòu)，然后用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每一層次的各元素對上一層次某元素的優(yōu)先權(quán)重，最后再用加權(quán)的方法遞階歸并各備擇方案對總目標的最終權(quán)重，此最終權(quán)重最大者即為最優(yōu)方案。這里所謂“優(yōu)先權(quán)重”是一種相對的量度，它表明各備擇方案在某一特點的評價準則或子目標，標下優(yōu)越程度的相對量度，以及各子目標對上一層目標而言重要程度的相對量度。層次分析法比較適合于具有分層交錯評價指標的目標系統(tǒng)，而且目標值又難以定量描述的決策問題。其用法是構(gòu)造判斷矩陣，求出其最大特征值及其所對應(yīng)的特征向量W，歸一化后，即為某一層次指標對于上一層次某相關(guān)指標的相對重要性權(quán)值。
土地利用現(xiàn)狀評價涉及土地開發(fā)利用程度、土地集約利用程度和土地利用綜合效益等多方面的因素。土地利用現(xiàn)狀的評價結(jié)果受到自然、社會、經(jīng)濟等多方面因素的影響，是一項多因素、多層次、復(fù)雜的工作[5-7]。
本研究選用吉林省的數(shù)據(jù)指標來衡量標準值，確定該研究區(qū)域土地利用現(xiàn)狀評價指標體系中各項指標的值。結(jié)合德爾菲（Delphi）方法確定判斷矩陣，計算出各項指標權(quán)重值。利用指標分值和權(quán)重得出該地區(qū)的評價分值，最后做出該研究區(qū)域的綜合分析。
根據(jù)已有研究成果和德惠市的土地資源利用現(xiàn)狀，從土地開發(fā)利用程度、土地集約程度、土地利用綜合效益等3個子系統(tǒng)、22個二級指標設(shè)計德惠市土地利用現(xiàn)狀評價指標體系（表1）[8-14]。
3 土地利用現(xiàn)狀評價
1）指標權(quán)重的確定：從相對某一層次的元素的上層某一元素來判斷矩陣的重要性，能夠判斷矩陣的最大特征值和所對應(yīng)的特征向量，它就是這層元素所對應(yīng)的權(quán)重值。目前采用德爾菲方法確定出判斷矩陣，計算出各項指標的權(quán)重值。指標體系所對應(yīng)的判斷矩陣及其最大特征值λmax、特征向量Wi如表2～表5所示。
2）一致性檢驗：λmax等于矩陣的階數(shù)，檢驗該判斷矩陣是否具有一致性，首先需要計算它的一致性指標值CI的值：CI=（λmax-n）/（n-1） （1）
公式（1）中，CI=0時， 認為判斷矩陣具有完全一致性；一般情況下判斷矩陣的一致性越精確越好，CI的值是比較小的。檢驗CI的值與平均隨機一致性指標RI的值來比較判斷矩陣能否具有一致性。然后計算判斷矩陣的隨機一致性比例CR的值。平均隨機一致性指標RI的值：0；0；0.58；0.90；1.12；1.26；1.36。
CR=CI/RI，通常情況下，如果CR
3）標準值及指標分值：吉林省的各項指標值作為德惠市土地資源利用現(xiàn)狀評價的標準值。從表6中數(shù)據(jù)指標看有一半的指標分值小于1，機械化作業(yè)的土地面積占總播種面積的比重值為1.04，這個值高于吉林省的平均水平。其他方面比如養(yǎng)殖水面等的指標值要低于1，從這個比重值看農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的投入還不夠高。
4）評價結(jié)果：根據(jù)研究數(shù)據(jù)來建立指標體系，根據(jù)專家評定確定各指標的權(quán)重，各指標分值確定后，利用加權(quán)的綜合方法來分析， 對德惠市的當(dāng)前土地利用進行評價。
總評分值P的計算原理公式：P=∑Wi×Pi （2）
式（2）中，Wi是第i個指標的權(quán)重；Pi為第i個指標的評分值。利用公式（2）及已確定的指標分值和權(quán)重，得出德惠市土地利用現(xiàn)狀評價的分值（表7）。從表7的評價結(jié)果可以看出， 德惠市土地開發(fā)利用程度的分值為1.264 34， 說明德惠市的土地開發(fā)利用程度高。從單項指標來看（表6）， 除土地農(nóng)業(yè)利用率、林地覆蓋率、養(yǎng)殖水面利用率和土地利用率指標的分值小于1外， 其余4項的分值均大于1， 土地墾殖率的分值更是達到了2.03，可見德惠市土地開發(fā)利用程度高。
4 預(yù)測分析
評價結(jié)果表明，研究區(qū)域土地集約利用程度的分值為0.878 72， 說明德惠市土地集約利用水平相對吉林省平均水平較低， 表明研究區(qū)域的土地投入需要增加，農(nóng)業(yè)的機械化水平還需提高，土地產(chǎn)出相對低，今后應(yīng)該加大各項資金的投入力度，進一步加強農(nóng)業(yè)科技和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地利用集約水平。分析結(jié)果表明德惠市土地利用綜合效益分值為1.634 09，高于吉林省的平均水平；各項單項指標分值顯示，德惠市土地利用綜合效益很高；森林覆蓋率的指標分值只是0.32，可以看出林業(yè)利用程度不高，應(yīng)該加強林地開發(fā)與保護；耕地的糧食年產(chǎn)量分值為0.92，表明耕地質(zhì)量保護勢在必行。德惠市土地利用現(xiàn)狀綜合評價分值為1.394 78，這個值高于吉林省的平均水平值，可以看出德惠市土地利用程度處于土地合理利用水平階段。整體分析表明，德惠市的土地開發(fā)利用程度較高，但是后備可利用土地資源有限，土地的集約利用水平仍有待提高。
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第3篇：土地的評估方法范文
一、房地產(chǎn)評估準則結(jié)構(gòu)比較
中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》。不動產(chǎn)準則屬于資產(chǎn)評估具體準則的實體性準則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業(yè)價值中的不動產(chǎn)、評估披露以及附則等七部分。不動產(chǎn)準則在《資產(chǎn)評估準則——基本準則》的總體指導(dǎo)下，對不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動產(chǎn)三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法；重點探討了企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。
《國際評估準則》（IVS）在“資產(chǎn)評估準則”部分對不動產(chǎn)進行規(guī)范。IVS中不動產(chǎn)評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執(zhí)行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產(chǎn)。
美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）對于不動產(chǎn)評估的規(guī)范包括不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)評估報告兩個方面。不動產(chǎn)評估準則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務(wù)使用者對評估工作質(zhì)量進行的對照檢驗。不動產(chǎn)評估報告準則規(guī)定的是傳達不動產(chǎn)評估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動產(chǎn)評估報告的形式、格式和文體，由報告的預(yù)定使用者和評估師的需求決定。
從中外不動產(chǎn)評估準則的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產(chǎn)評估實務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國際評估準則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動產(chǎn)評估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強調(diào)了不動產(chǎn)評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調(diào)了信息的披露，有專門的不動產(chǎn)評估報告準則，但是對于披露的具體內(nèi)容沒有相應(yīng)的規(guī)定。
二、不動產(chǎn)評估準則定義比較
我國不動產(chǎn)評估準則在總則中就明確了有關(guān)不動產(chǎn)和不動產(chǎn)評估的基本定義。該準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。
國際評估準則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時，在國際評估準則的資產(chǎn)準則——不動產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產(chǎn)權(quán)益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級權(quán)益”和使用權(quán)益。
美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)指的是屬于不動產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因為在西方的不動產(chǎn)價值評估理論中，都特別強調(diào)不動產(chǎn)價值的評估是評估不動產(chǎn)權(quán)利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產(chǎn)評估中則沒有不動產(chǎn)的界定。
從中外不動產(chǎn)評估準則界定的不動產(chǎn)定義的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則不但明確了不動產(chǎn)的定義而且指出了不動產(chǎn)評估的定義，還具體區(qū)分了單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。國際評估準則界定了不動產(chǎn)的含義，并著重強調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益。美國評估準則也強調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體?？傊?，不動產(chǎn)評估評估的是不動產(chǎn)權(quán)益的價值，而并非不動產(chǎn)的實物本身的價值。
三、不動產(chǎn)評估準則評估方法比較
我國不動產(chǎn)評估準則把評估方法作為準則的重點內(nèi)容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規(guī)定和要求。注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有的經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運用成本法評估不動產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟壽命年限以及可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，合理進行修正。
國際評估準則規(guī)定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估。市場法是不動產(chǎn)權(quán)益評估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價格依據(jù)的權(quán)益，以及被評估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估，需要計算重置成本，并將現(xiàn)時等效不動產(chǎn)的重置成本進行貶值調(diào)整。
美國評估準則規(guī)定，當(dāng)銷售比較途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進行分析。當(dāng)成本途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)對宗地價值進行評定；對新開發(fā)成本估算時可參照的成本數(shù)據(jù)進行分析。當(dāng)收益途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產(chǎn)全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動產(chǎn)的潛在獲利能力。
從中外不動產(chǎn)評估準則對評估方法的具體規(guī)定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應(yīng)用于不動產(chǎn)評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國不動產(chǎn)評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法做了具體規(guī)定。此外，中國不動產(chǎn)評估準則的規(guī)定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調(diào)評估方法的應(yīng)用。
參考文獻
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第4篇：土地的評估方法范文
【關(guān)鍵詞】改制企業(yè) 資產(chǎn)評估 問題 對策
企業(yè)改制屬于一個極為漫長的過程，在改制期間受一系列因素影響，使得企業(yè)資產(chǎn)面臨很大程度的流失，企業(yè)利益遭受侵害。由此可見，研究改制企業(yè)資產(chǎn)評估的問題與對策有著十分重要的現(xiàn)實意義。
一、現(xiàn)階段改制企業(yè)資產(chǎn)評估存在的相關(guān)問題
（一）政府過多干預(yù)，導(dǎo)致資產(chǎn)評估價值缺乏準確性
改制原本屬于企業(yè)在自身生存、發(fā)展基礎(chǔ)上而自主實施的戰(zhàn)略行動，由此，企業(yè)改制動因應(yīng)當(dāng)與企業(yè)戰(zhàn)略目標相統(tǒng)一。然而現(xiàn)階段，我國政府過多干預(yù)很大程度上掩蓋了企業(yè)動機，一些地方政府為了推動企業(yè)改制，單純考慮改制企業(yè)的承受水平，而不顧及企業(yè)資產(chǎn)實際價值，同時采取不同手段干預(yù)企業(yè)資產(chǎn)評估工作，導(dǎo)致資產(chǎn)評估價值缺乏準確性。
（二）資產(chǎn)評估法律法規(guī)不完善
伴隨我國市場經(jīng)濟的全面深入，原本資產(chǎn)評估法律法規(guī)儼然無法滿足市場經(jīng)濟背景下改制企業(yè)資產(chǎn)評估實踐需求，再加上我國改制評估理論發(fā)展相較于實踐活動發(fā)展更為滯后，導(dǎo)致評估人員在開展企業(yè)改制中資產(chǎn)評估工作時無法有效執(zhí)行，進一步面臨無法可依、有法難依的不利情形。此外，部分企業(yè)資產(chǎn)評估活動并不結(jié)合現(xiàn)行資產(chǎn)評估法律法規(guī)展開，一些評估機構(gòu)為了獲取私利，“以身犯險”，做出一系列違反法律法規(guī)、職業(yè)道德的行為[2]。
（三）資產(chǎn)評估行業(yè)與市場不規(guī)范
現(xiàn)階段，我國資產(chǎn)評估行業(yè)唯有全面統(tǒng)一的健全法律文件，就評估種類展開的劃分也存在科學(xué)合理性不足的問題，各式各樣評估人員開展的評估業(yè)務(wù)分支交叉，極為混亂，對評估行業(yè)與市場發(fā)展構(gòu)成不利影響。在評估中多種不同業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出各種程度的交叉，引發(fā)十分嚴重的多部門管理、多資格并存的情況，進而使得我國資產(chǎn)評估行業(yè)與市場全面發(fā)展缺乏有效性，使得我國資產(chǎn)評估行業(yè)與市場難以與國際評估行業(yè)有效接軌。
（四）資產(chǎn)評估方法選取不合理
在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際評估目的以確定資產(chǎn)評估方法的選取，資產(chǎn)評估方法主要包括市場法、成本法以及收益法等，此類評估方法有著不同的適用性，也有著各自對應(yīng)的不足之處，可見選取對應(yīng)資產(chǎn)評估方法開展評估最終獲取的評估結(jié)果可能存在一定的差異。在資產(chǎn)評估實踐中，一些評估人員為了滿足委托方一系列要求而選取對委托方最為有利的評估方法，資產(chǎn)評估方法選取不合理一定程度上提升了資產(chǎn)評估風(fēng)險。
二、企業(yè)改制中強化資產(chǎn)評估的有效對策
如何進一步的強化企業(yè)改制中資產(chǎn)評估可以從以下相關(guān)對策著手：
（一）明確全面完整的評估范圍
在企業(yè)改制中，全部資產(chǎn)均屬于評估的對象，均應(yīng)當(dāng)全面完整地展開評估，盡可能做到不留有遺漏，做到賬實相吻合。為了確保評估結(jié)合的科學(xué)準確，在企業(yè)改制資產(chǎn)評估時，應(yīng)當(dāng)考慮全面，明確完整的評估范圍。在全面完整的同時，還應(yīng)當(dāng)明確重點，無形資產(chǎn)憑借其自身特殊性，應(yīng)當(dāng)被確立為企業(yè)資產(chǎn)評估中的重點范圍，評估人員應(yīng)當(dāng)提升關(guān)注度，開展好無形資產(chǎn)評估工作。
（二）確保企業(yè)資產(chǎn)評估方法科學(xué)合理
無形資產(chǎn)價值評估。全面衡量無形資產(chǎn)的使用壽命、使用效應(yīng)及發(fā)展前景，結(jié)合無形資產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)變規(guī)律等，系統(tǒng)運用一系列評估指標，構(gòu)建較為完備的資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)信息庫，強化無形資產(chǎn)評估科學(xué)合理性。土地使用權(quán)價值評估。評估人員在開展土地使用權(quán)價值評估過程中，應(yīng)當(dāng)全面權(quán)衡這一土地資產(chǎn)地理區(qū)域及區(qū)域內(nèi)社會、人文等狀況，唯有通過評估人員權(quán)衡因素科學(xué)、參數(shù)選取合理、方法采用可靠，方可獲取可被接受的評估結(jié)果。
（三）健全企業(yè)資產(chǎn)評估配套法律法規(guī)
我國企業(yè)改制即便已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)十年的發(fā)展，然而時至今日，企業(yè)資產(chǎn)評估對應(yīng)法律法規(guī)方面的制度依舊不夠健全，不具備對應(yīng)的立法，造成一些不法人員鉆法律空子盜取企業(yè)財產(chǎn)。鑒于此，要想實現(xiàn)企業(yè)改制中各項工作開展的更加規(guī)范，就應(yīng)當(dāng)加速健全企業(yè)資產(chǎn)評估的對應(yīng)法律法規(guī)制度，構(gòu)建健全的法律法規(guī)體系，為接下來企業(yè)改制運行給予有利的法律保障，保障不同地區(qū)企業(yè)的改制、產(chǎn)權(quán)交易可于同一法律規(guī)范下有序開展。
（四）提升資產(chǎn)評估人員綜合素質(zhì)
企業(yè)改制中，不論是哪一項資產(chǎn)評估最終均要通過評估人員完成，即評估人員是實際資產(chǎn)評估工作中的工作主體。可見，唯有構(gòu)建起一支專業(yè)水平高、職業(yè)道德素質(zhì)強的評估團隊，方可在評估實踐中，在處理一系列疑難問題時，評估人員能夠選取科學(xué)合理的評估方法，并盡可能確保評估工作客觀、鼓勵性，獲取準確、公正的評估結(jié)果。提升評估人員專業(yè)水平，應(yīng)當(dāng)每年不定期組織培訓(xùn)繼續(xù)教育，系統(tǒng)制定培訓(xùn)學(xué)習(xí)內(nèi)容，開展具備一定深度、針對性的理論研究、學(xué)術(shù)探討，確保每位評估人員均可參與其中，培訓(xùn)完畢可展開相應(yīng)的考核，確保學(xué)習(xí)質(zhì)量。其次，強化評估人員職業(yè)道德素質(zhì)?，F(xiàn)階段，我國評估市場中存在諸多的評估機構(gòu)，市場競爭十分激烈，而評估人員經(jīng)濟收入以提供評估服務(wù)為主，倘若評估人員不具備良好的自我約束力，便會為了獲取利益而滿足委托方任何需求，而造成評估結(jié)果失真。
三、結(jié)束語
總而言之，企業(yè)改制屬于一個極為漫長的過程，在改制期間受一系列因素影響，使得企業(yè)資產(chǎn)面臨很大程度的流失，企業(yè)利益遭受侵害。而可觀、工作、科學(xué)的資產(chǎn)評估服務(wù)對于解決此類問題，促進企業(yè)資產(chǎn)保值增值發(fā)揮著極為關(guān)鍵的作用。相關(guān)人員務(wù)必要不斷專研研究、總結(jié)經(jīng)驗，清楚認識.改制企業(yè)資產(chǎn)評估的必要性，全面分析現(xiàn)階段改制企業(yè)資產(chǎn)評估存在的相關(guān)問題，“明確全面完善的評估范圍”、“確保企業(yè)資產(chǎn)評估方法科學(xué)合理”、“健全企業(yè)資產(chǎn)評估配套法律法規(guī)”、“提升資產(chǎn)評估人員綜合素質(zhì)”等，經(jīng)濟促進改制企業(yè)資產(chǎn)評估工作的有序健康運行。
參考文獻：
第5篇：土地的評估方法范文
【關(guān)鍵詞】：抵押房地產(chǎn)評估；形成機制；風(fēng)險評價；風(fēng)險管理；風(fēng)險防范
一、房地產(chǎn)抵押存在風(fēng)險的表現(xiàn)形式
1.1評估目的風(fēng)險
評估的直接決定和制約著資產(chǎn)評估價值類型和方法選定，
以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值?！兑?guī)范》要求：房地產(chǎn)抵押價值的評估，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類此房地產(chǎn)的正常市長價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產(chǎn)評估要注意以下風(fēng)險：
1、1、1預(yù)測風(fēng)險。因為房地產(chǎn)抵押評估價值是當(dāng)時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發(fā)生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預(yù)期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。
1、1、2市場變現(xiàn)能力風(fēng)險。抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押房地產(chǎn)回收時大多數(shù)是將抵押房地產(chǎn)變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經(jīng)濟形勢、產(chǎn)業(yè)政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應(yīng)變動。尤其對有價無市的房地產(chǎn)要進行分析，降低因不能及時變現(xiàn)的市場風(fēng)險。
1、2抵押評估方法選擇帶來的風(fēng)險
抵押房地產(chǎn)評估方法根據(jù)房地產(chǎn)具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設(shè)開發(fā)評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結(jié)果從本質(zhì)上講是一致的，均能反映房地產(chǎn)公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數(shù)和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風(fēng)險。如：以收益法評估商業(yè)用途的房地產(chǎn)價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產(chǎn)評估價值結(jié)果很大的差異；以假設(shè)開發(fā)評估在建工程的價值時，建成的房地產(chǎn)價值、后續(xù)工程成本、銷售稅費等參數(shù)均需要進行科學(xué)的預(yù)測，預(yù)測結(jié)果的真實來自于要有一個完善透明的房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)，但由于房地產(chǎn)市場很不完善及行業(yè)內(nèi)相關(guān)信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結(jié)果高低風(fēng)險。
1、3評估人員執(zhí)業(yè)風(fēng)險
在我國，房地產(chǎn)估價是一項新興服務(wù)行業(yè)，也是對專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業(yè)知識，而且要求評估師要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、金融、建筑、財務(wù)及管理等方面知識。由于行業(yè)的規(guī)范和管理正在探尋階段和估價人員執(zhí)業(yè)水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術(shù)參數(shù)及相關(guān)因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結(jié)果的科學(xué)性和真實性，也都增加了執(zhí)業(yè)風(fēng)險。
1、4職業(yè)道德風(fēng)險
房地產(chǎn)評估公司是公正性的中介服務(wù)機構(gòu)，對所出具的評估報告承擔(dān)法律責(zé)任。在房地產(chǎn)抵押評估過程中，評估機構(gòu)和評估人員應(yīng)恪守職業(yè)道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當(dāng)前，個別房地產(chǎn)評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產(chǎn)價值，提供虛假評估報告，導(dǎo)致評估結(jié)果失真，職業(yè)道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風(fēng)險。
2、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險
2、1認識誤區(qū)。房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風(fēng)險屏障，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物在降低貸款風(fēng)險、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發(fā)，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而不注重對借款人的償付能力進行分析。
2、2操作風(fēng)險。銀行操作上的缺陷也是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要原因。
2、2、1抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權(quán)證，但沒有相應(yīng)完善的程序和手續(xù)；抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛；占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動時，抵押房產(chǎn)的價值將滅失；抵押權(quán)被懸空。如開發(fā)商以無定著物的土地使用權(quán)作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空；抵押權(quán)滅失。如《城市房地產(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在；抵押權(quán)難以實現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。顯然，面對這樣的土地使用權(quán)，銀行即使維權(quán)成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理。
2、2、3抵押物的價值風(fēng)險。
（1）抵押物市場價值減值風(fēng)險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設(shè)備抵押，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調(diào)整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設(shè)備抵押的，由于技術(shù)進步和設(shè)備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。
（2）現(xiàn)行抵押率計算方法已不能有效控制風(fēng)險。一是當(dāng)前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費用，如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權(quán)過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。
2、2、4社會經(jīng)濟環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險。一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機構(gòu)的評估失真責(zé)任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產(chǎn)權(quán)辦理條件的，通過特殊關(guān)系可以辦理產(chǎn)權(quán)C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方保護主義的影響，銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時，法院裁定用于抵償債務(wù)的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現(xiàn)的相關(guān)費用。
3、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險的防范及對策
3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規(guī)范不宜作抵押物的統(tǒng)一標準。房地產(chǎn)抵押物的選擇，應(yīng)牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現(xiàn)；價值穩(wěn)定，不易貶值"二十四字原則。
3、2加強銀行內(nèi)部管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實抵押物真實狀況，到有關(guān)職能部門核實產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴格審核抵押物權(quán)證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。
3、4建立與規(guī)劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯(lián)系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復(fù)抵押等情況。
3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產(chǎn)的有效性。要審查抵押人是否是《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業(yè)法人。
3、6嚴格完善房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。在房地產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)嚴格核實抵押房地產(chǎn)的情況，在進行抵押房地產(chǎn)評估后，在縣以上地方人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理登記手續(xù)。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權(quán)人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續(xù)，才能完善房地產(chǎn)抵押合同的法律延續(xù)性和有效性，保證債權(quán)人的合法利益和風(fēng)險可控。
3、7加強法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時了解各種有關(guān)抵押擔(dān)保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。
3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關(guān)資料。實地勘察是依據(jù)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明和相關(guān)資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產(chǎn)價值的主要因素，主要包括：房地產(chǎn)所出位置和交通條件、周圍環(huán)境質(zhì)量及配套設(shè)施等區(qū)域因素；房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)類型、內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。
3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結(jié)果。明確了評估對象之后，應(yīng)選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確、參數(shù)選擇是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結(jié)果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。
4.結(jié)語
綜上所述，本文針對在房地產(chǎn)抵押評估過程中面臨的一些風(fēng)險進行了羅列，并提出了相應(yīng)的防范措施，根據(jù)實際的房地產(chǎn)抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關(guān)部門的思考。
參考文獻：
[1]劉卓群 建設(shè)銀行佳木斯分行中間業(yè)務(wù)部
第6篇：土地的評估方法范文
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅基；評估方法
一、外國在房產(chǎn)稅領(lǐng)域獲得的經(jīng)驗與啟迪
1、諸多國家房產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗
美國對所有的不動產(chǎn)，其中主要包括土地和地上建筑物征收房地產(chǎn)稅。其稅基按照財產(chǎn)的核定價值或者租金來確定，各個州的稅基又有所差別，各個州政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價部門，并形成系統(tǒng)的財產(chǎn)估價標準和方法體系。其稅率一般依據(jù)各州的財政支出規(guī)模、非財產(chǎn)的稅收收入額以及可征稅財產(chǎn)的估價來確定，一般為1%-3%之間。其主要通過減免稅基或者是低估評估價值，來實現(xiàn)對部分自主型房屋的稅收減免。
英國對土地及其地上建筑物、附著物征收房地產(chǎn)稅。其稅基由國內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價部門依據(jù)其資本價值評估，每5年重估一次。其稅率一般不做統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定，一般最高稅率不超過最低稅率的25倍。其通過折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過渡減免的四種方式來實現(xiàn)房產(chǎn)稅的減免。
2、基本評估方法比較
（1）市場比較法
市場評估法就是搜集與評估對象類似的房地產(chǎn)的信息資料，并將這些信息資料與評估對象相比較，最后得出評估對象的價值。在房地產(chǎn)市場比較成熟，交易比較頻繁時適合于使用這種方法。
（2）重置成本法
重置成本法是指首先對理想狀態(tài)上的房地產(chǎn)土地開發(fā)或者房屋建造的總成本進行估算，而后得出評估價值的方法。這種方法主要針對的是中國現(xiàn)在大量存在的小產(chǎn)權(quán)房、無產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不全或者產(chǎn)權(quán)存在爭議的房地產(chǎn)。
（3）收益法
收益法就是針對房屋未來可能帶來的收入現(xiàn)值為基礎(chǔ)的評估方法。這種方法主要針對的是出租或者有收益的房地產(chǎn)價值的評估。
從國外的經(jīng)驗來看，任何一個國家的稅基評估都離不開市場比較法、成本法、收益法的評估原理。但是在稅基評估中，稅基評估采用的評估方法體系與一般評估所采用的評估方法體系也同樣存在差異，并不是所有適用一般資產(chǎn)評估的估價標準和方法都能直接適用于稅基評估。
3、國外在房產(chǎn)稅征收方面帶給我們的啟迪
仔細分析和研究國外房產(chǎn)稅的推行經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)其房產(chǎn)稅的征收是一種廣覆蓋的模式，覆蓋的范圍廣，征收的對象固定。其主要利用市場估價的方式來確定房地產(chǎn)的價值；其稅率的制定采用的是一種“以支定收”的方式，靈活多變，根據(jù)各個地方政府的實際情況來制定。
二、房產(chǎn)稅稅基設(shè)計
2011年1月28日，上海、重慶兩地同時開始試點征收房產(chǎn)稅。兩地的試點方案中，其稅基都采用交易價格，其中上海版房產(chǎn)稅的稅基是：新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%，重慶版房產(chǎn)稅的稅基是：應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價。試點一年多來，兩地的房產(chǎn)稅征收面臨很大的困難，征收的效果很不理想。其中有一部分原因就是稅基設(shè)計的不合理，從國外的經(jīng)驗來看，稅基都會采用評估價值，而非交易價值來確定。
1、房產(chǎn)稅的納稅人
房產(chǎn)稅的納稅人是在在中國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)的單位和個人。但是由于中國的特殊國情，土地歸國家和集體所有，所以在房地產(chǎn)市場中大量存在著無產(chǎn)權(quán)，部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不明的房屋以及小產(chǎn)權(quán)房屋。針對這部分房地產(chǎn)，既然其存在中國境內(nèi)，并且建成使用。從維護市場秩序，保證公平和規(guī)范房地產(chǎn)市場的建造活動等角度出發(fā)，應(yīng)該也將此納入征稅范圍。
2、房產(chǎn)稅的納稅對象
房產(chǎn)稅的征稅對象為納稅人所擁有的房屋或者其使用的土地。其具體包括在建工程、已完工程及其附屬物等。關(guān)于中國廣大農(nóng)村地區(qū)的房屋是否納入征稅范圍，學(xué)術(shù)界也一直有爭議。從稅收公平的角度來說，應(yīng)該納入征稅的范圍，但是考慮到農(nóng)民的稅收負擔(dān)問題，目前可以列入占不征收的范圍。
3、房產(chǎn)稅的納稅范圍
根據(jù)中國《房地產(chǎn)暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅的課稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋（包括營業(yè)性和非營業(yè)性房屋），不包括廣大的農(nóng)村用地。從當(dāng)前中國的國情出發(fā)，可以按照條例的規(guī)定執(zhí)行，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，廣大農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟水平的逐漸提高，其房屋以及土地也應(yīng)該納入征稅范圍。
4、房產(chǎn)稅的稅基
結(jié)合國外房產(chǎn)稅試點的經(jīng)驗和滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點方案，筆者認為中國房產(chǎn)稅稅基的設(shè)計也遵循“房產(chǎn)稅稅基=房屋面積×價格”的原則，這里需要探討房屋的面積與價格如何定義。
（1）房產(chǎn)稅稅基設(shè)計中面積的界定
在房地產(chǎn)交易市場過程中出現(xiàn)過多種面積，像建筑面積、套內(nèi)面積、凈面積、合同約定面積、分攤面積、實得面積等等。不同的面積約定的內(nèi)容是不一樣的，甚至差別會很大，當(dāng)然這不同的面積之間也存在相關(guān)關(guān)系，像建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積。
（2）房產(chǎn)稅稅基設(shè)計中價格的界定
在滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點方案中，使用的是房屋的交易價格，交易價格只能反映房屋在交易的那個時間段內(nèi)的價值。隨著時間的推移，房地產(chǎn)的價值是會不斷變化的，應(yīng)該使用房地產(chǎn)的評估價格。
（3）房產(chǎn)稅的稅基設(shè)計
結(jié)合上面房產(chǎn)稅面積與價格的界定，筆者認為房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)該按照如下公式計算：
房產(chǎn)稅稅收收入=房地產(chǎn)平均評估價格*[（人均建筑面積-免征面積）*戶籍人口]*稅率
5、房產(chǎn)稅稅收的減免
目前中國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)之間的收入差距很大。而且在城市地區(qū)也存在著低收入群體和住房困難群體，所以房產(chǎn)稅的征收要考慮到這些弱勢群體的經(jīng)濟利益。所以要將低收入群體和城鎮(zhèn)生活困難群體納入到減稅、免稅規(guī)定范圍內(nèi)，切實發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能。
三、對策與建議
1、確定合理的評稅機構(gòu)及相應(yīng)的權(quán)限
從目前情況看，中國房地產(chǎn)評估機制建設(shè)存在很多問題，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和管理。這就要求評估機構(gòu)在權(quán)力設(shè)置上，可以實行中央和地方政府兩級機構(gòu)權(quán)力的再分配，即中央統(tǒng)管全局，地方政府根據(jù)地方特點靈活處理相關(guān)問題。
2、健全規(guī)范申訴及糾紛復(fù)議程序
房地產(chǎn)稅的評估認定有一定的難度和復(fù)雜性，在評估過程中會遇到各種左右評估結(jié)果的事情發(fā)生，可能會在納稅人和評估認定機構(gòu)之間因納稅金額產(chǎn)生分歧。這就需要房產(chǎn)評估機構(gòu)在處理此事時做到公平公正原則，以保護納稅人的正當(dāng)權(quán)益。
3、要用相關(guān)立法程序完善房產(chǎn)稅稅基評估
完善的稅基評估法，能夠起到依法約束和保障相關(guān)業(yè)務(wù)的作用，只有及早制定和實施相關(guān)措施，才能確保稅收征管的合理范圍，確保資產(chǎn)評估機構(gòu)的重要性。此外，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嵡?，合理進行評估立法草案實施細則的規(guī)定，要對評估所采取的流程、方法、數(shù)據(jù)采集等實際操作內(nèi)容加以制定和監(jiān)督。
4、解決稅基評估中的房地權(quán)屬分離問題
在不改變國家政策的前提下，將土地轉(zhuǎn)讓租金和物業(yè)稅，一起進行征收，對土地、土地租權(quán)、房產(chǎn)稅基，依照固定資產(chǎn)進行評估審查。對出租的土地由一次性收取租金，改為按年度收取物業(yè)稅，并對房屋所有權(quán)進行稅基重新評估。對于轉(zhuǎn)讓的土地，扣除年限內(nèi)稅基，按房屋價值，在轉(zhuǎn)讓期完成后，與房屋一起征稅房產(chǎn)稅。
四、小結(jié)
通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)，實現(xiàn)房屋價值的評估，并據(jù)次為依據(jù)征收房產(chǎn)稅。這種稅收設(shè)計能夠在更大范圍上實現(xiàn)稅收的調(diào)節(jié)功能，更好的調(diào)節(jié)居民收入。
參考文獻：
[1]於鼎丞，魏朗.中國稅制[M].廣東：暨南大學(xué)出版社.1997（3）
[2]陳欣.關(guān)于我國開征個人房產(chǎn)稅問題的研究[D].山東：山東大學(xué)，2008
作者簡介：
第7篇：土地的評估方法范文
建筑物評估：指與土地組合的建設(shè)成果，劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。
建筑評估的流程：
1、明確評估目的：
建筑物作為一類評估對象，其發(fā)生的經(jīng)濟行為多種多樣，根據(jù)特定情況，選擇與其相適應(yīng)的價值類型和評估方法；
2、資料準備：
資料準備是委托方提供，評估人員要到評估所在地收集整理；
3、準備有關(guān)文件：
建筑物的評估涉及到的政策性問題多，評估人員必須準備好充足的有關(guān)文件及資料；
4、資產(chǎn)評估明細表的準備：
評估人員要制作合理的評估明細表；
5、評定測算：
在搜集資料過程申，如發(fā)現(xiàn)原定評估方法所需的數(shù)據(jù)資料無法搜集到，應(yīng)立即改用能搜集到全部所需資料的其他方法；
6、確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或評估報告：
第8篇：土地的評估方法范文
[關(guān)鍵詞]劃撥土地 價格 評估
一、劃撥土地使用權(quán)及其價格內(nèi)涵認識的發(fā)展過程
1.過去對劃撥土地使用權(quán)的認識
在國務(wù)院55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,對劃撥土地使用權(quán)的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。該條例中第四十七條規(guī)定:“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。
2.過去對劃撥土地使用權(quán)的評估及引發(fā)的問題
基于以上對劃撥土地使用權(quán)的認識、理解,在土地評估中,對劃撥上地使用權(quán)的價格內(nèi)涵就有了如下界定。劃撥土地使用權(quán)價格評估在土地評估行業(yè)的發(fā)展進程中大概經(jīng)歷了兩個階段:第一階段是從單純的土地評估興起,將土地作為一項固定資產(chǎn)而不是無形資產(chǎn)對其評估。開始,至1996年以前。劃撥土地使用權(quán)的評估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評估在方法上相同,價格內(nèi)涵也一致,其土地使用權(quán)價格包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權(quán)的評估方法未變,但價格內(nèi)涵與前一階段相比,對土地使用年期進行了設(shè)定,依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定根據(jù)評估對象的土地用途,分別作不同使用年期的設(shè)定。而上述評估方法及界定的價格內(nèi)涵所得出的評估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補償費、安置補助費及相關(guān)稅費外,還要向當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補償費、安置補助費及相關(guān)稅費。這就造成這樣的事實:在取得土地時,以出讓、租賃等有償方式取得土地的費用高于以劃撥方式取得土地的費用,而在評估土地價格時,出讓、租賃等有償使用土地價格又等于或低于劃撥土地價格。
二、劃撥土地使用權(quán)價格評估內(nèi)涵
1.根據(jù)國土資源部國土資的[2001〕44號文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本,評定劃撥土地使用權(quán)價格,……”表明,劃撥土地使用權(quán)價格有兩個基本的組成部分,即土地平均取得成本和開發(fā)成本,除此之外沒有更明確的規(guī)定。而在實際當(dāng)中,企業(yè)的資金利息和投資利潤是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權(quán)價格的評估中也同樣要考慮土地使用者對土地投入所產(chǎn)生的利息和利潤。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價格評估中,都要對所評估的地價進行價格定義,也就是說,要把你所評估的地價內(nèi)涵界定清楚。對同一宗土地來說,不同的地價定義,會得到不同的估價結(jié)果,而在地價內(nèi)涵中有一項就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權(quán)價格的評估作為一種類型的宗地評估,也要對評估宗地使用年期進行界定。目前,對劃撥土地使用權(quán)價格評估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據(jù)評估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期;二是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無限年期。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定,我國土地一級市場的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng),進入二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。因此,劃撥土地一旦要用于經(jīng)營,進入二級土地市場都必須要轉(zhuǎn)為有償使用(如出讓、租賃、國家授權(quán)經(jīng)營、國家作價出資入股等幾種方式),而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較,劃撥土地使用權(quán)價格評估中也應(yīng)設(shè)定有限使用年期,一般地,其年限的設(shè)定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。
三、劃撥土地使用權(quán)的評估方法
1.成本法。在用成本法計算出讓土地價格時,土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸國家所有,相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格,包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。
2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定。因此,可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定,是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn),所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
3.市場比較法?？梢灶A(yù)見,隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強,劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。
4.用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計算。目前,很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格+土地使用權(quán)出讓金,可以得出:劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格×(1-出讓金比例)。
5.綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價格的影響因素,如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對合理測算結(jié)果進行算術(shù)平均或加權(quán)平均,求得劃撥土地使用權(quán)價格。
參考文獻:
第9篇：土地的評估方法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評估；評估方法
中圖分類號：F293-3文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2017）04-0102-02
一、房地產(chǎn)稅和其稅基概述
房產(chǎn)稅從社會會計學(xué)的角度來說是指以房子為征稅對象，按照房屋的計稅余值為計稅依據(jù)或者出租收入為依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)保有稅。近幾年，各地區(qū)的房價不斷高漲，尤其是2016年一波巨大行情的增長，讓很多靠實體經(jīng)濟賺錢的人把資金都投入到了房子上。有人屬于剛需有人屬于投資，不斷造成貧富差距的增大，地方財政也相對緊張，在這樣的背景下，開征房產(chǎn)稅可以在一定程度上充實地方財政或者可以適當(dāng)縮小貧富差距。
房地產(chǎn)行業(yè)的課稅對象目前包含幾類，一種是按照房地產(chǎn)所占的土地進行征稅，其次是土地上的建筑物，再次是對土地和建筑物進行綜合征稅，最后是兩者都征稅但是進行分別征稅。目前為了更加，公平公正，我國實施的是對兩者進行分別得征稅，明確了計稅的依據(jù)。無論是稅基還是征稅都起到積極的推動作用，穩(wěn)定國家財政收入，推動房產(chǎn)稅的改革。總之，對于國家和社會的發(fā)展屬于好事和大事。
二、開證房地產(chǎn)稅的積極意義
（一）有利于縮小貧富差距
雖然我國目前在一些地區(qū)實施的試點房地產(chǎn)稅改革受到一定的爭議，比如上海和重慶地區(qū)，但是總體效果還是積極有利的。在經(jīng)濟發(fā)展較快的一線城市，由于房價的飛漲，讓很多中低產(chǎn)階級對于購房望塵莫及，出現(xiàn)工資上漲的速度遠遠不及房價上漲的速度。有錢人買房炒房越來越富裕，中小階級的老百姓拼其?生只夠首付，只會加大貧富差距。而房產(chǎn)稅的實施在一定程度上可以縮小這樣的差距。通過開征房產(chǎn)稅，逐步完善財產(chǎn)稅制，不僅可以起到一定的宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)國民收入分配，也可以適當(dāng)縮小差距。
（二）有利于充地方財政
稅收是地方財政和中央財政的重要來源，在房地產(chǎn)市場如此火熱的今天，更多的老百姓希望可以在城市買房定居，征收房產(chǎn)稅無疑成為增加財政收入的經(jīng)濟來源之一，適當(dāng)?shù)膹浹a因其他稅制問題引起的地方財政收入不足的問題。中國的國情決定了我國目前有著比較獨特的土地問題，政府依賴土地資源，整體房地產(chǎn)市場的攀升逐漸增加了地方財政。有利于政府進行公共設(shè)施的投入，進行更大規(guī)模的投資，造福于一方百姓。
三、我國房地產(chǎn)稅的征收和稅基評估現(xiàn)狀
先從房地產(chǎn)稅的征收說起，目前我國暫未全面開放對該稅的征收，只是在一些發(fā)達地區(qū)進行，但是目前出現(xiàn)了很多問題需要解決。按照我國房地產(chǎn)稅的暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)稅的稅基是以房屋賬面’的原值扣除一定比例折舊后的價值為計稅依據(jù)的。但是按照目前尤其是整個2016年的房價上漲的迅猛態(tài)勢，以賬面原值計稅，不可能引起非常顯著的財政稅收，一定程度上也于房屋現(xiàn)在的市場價值脫節(jié)。從長期開看，不管是房屋賬面價值還是房屋市場交易價值，都應(yīng)該作為單一的計稅依據(jù)。應(yīng)該讓專業(yè)的人才通過科學(xué)的方法獲得的稅基評估價值才是其最合理的依據(jù)。
四、房地產(chǎn)稅稅基評估相關(guān)要素分析
（一）稅基的確定
根據(jù)現(xiàn)行方案，稅基的確定主要是指看納稅人的房產(chǎn)價值和面積，兩者都較大時，且做商用，應(yīng)多納稅；反之相對少納稅。當(dāng)然在實際操作過程中會具體情況具體分析。如果用房屋面積來定征稅稅率時，要考慮人口，即應(yīng)考慮人均居住面積。
（二）評估主體
目前，我國主要實行的對在財政部企業(yè)司監(jiān)督下的資產(chǎn)評估行業(yè)培養(yǎng)的資產(chǎn)評估管理師，實行自治管理。國家部門和協(xié)會雙重監(jiān)管下，讓資產(chǎn)管理師進行評估，當(dāng)時即使是這樣的方式也有人認為不太合理。但是單方面的評估只會增加不必要的麻煩，目前現(xiàn)存評估主體最后出來的評估結(jié)果相對公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。
（三）評估原則
1.快捷高效和低成本原則。房產(chǎn)稅稅基評估屬于耗費人力物力財力的工作，所以在整個工作過程中需要一定的資源支持，因此盡可能在科學(xué)精準的情況下降低成本成為一個不變的規(guī)則。為了保證工作效率高，但是又可以壓縮成本，一般采用批量評估較好。
2.估價動態(tài)更新原則。眾所周知，房價隨著時間的不同會有很大的波動，以鄭州的房價為例，同樣的樓盤2016年上半年的房價和下半年的房價每平米可以相差5千到一萬不等。因此，房產(chǎn)的評估價值具有很強的時效性，當(dāng)然也是指一定時期內(nèi)，在房價較為穩(wěn)定階段時效性相對較弱。為保證估價的時效性和合理性，就應(yīng)定期對房產(chǎn)的價值進行重估。在評估期限不長的情況下，重估時僅需考慮一些最新的房價、參數(shù)和因子的變動，估價方法也不需進行大幅改動，在保證重估低成本的基礎(chǔ)上，可以保證評估結(jié)果的準確性。
3.統(tǒng)一評估標準兼具差別評估。哲學(xué)上講具體情況具體分析，因此在已有的文獻中，比如彭昭鋒（2014）等學(xué)者在評估原則中談到因為不同的評估-主體、使用的方法和標準稍有不同，最后造成的評估價值也會有不同。從工作的公平角度出發(fā)，我國的房產(chǎn)稅稅基評估應(yīng)該采用統(tǒng)一標準。但是總有特殊情況的出現(xiàn)，及時做好特殊情況的應(yīng)對措施。根據(jù)具體的房屋情況設(shè)定相對差別化但又公平的評估方法。
（四）評估方法
1.市場法。市場法是房地產(chǎn)稅稅基評估的基本方法之一，也是目前使用最為廣泛的一種。市場法其實將近期交易情況進行對比，通過對交易時間、交易情況、相類似的房地產(chǎn)因素等進行對比修正和評估的方法。兩者遵守的原則主要是在公平資源的基礎(chǔ)上進行，因為是現(xiàn)時的對比，因此房屋評價具有真實的現(xiàn)時價值。目前用市場法進行評估測算，主要是住宅類房地產(chǎn)。根據(jù)國家規(guī)定，這樣的房產(chǎn)評估需具備完善的房地產(chǎn)評估市場，對于房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的記錄進行有效的、完備的記載，以及具有高度的信息化建設(shè)，不同部門之間能夠進行有效的信息傳輸，保證信息的準確性。
2.收益法。收益法目前只適用于出租性質(zhì)的房屋，這一塊也是一個巨大的市場。在目前的二手市場上用途非常廣泛，因此依托的是房產(chǎn)或者土地因為流轉(zhuǎn)或者使用了其相應(yīng)的權(quán)利而產(chǎn)生的收益。當(dāng)然會有一個問題，就是購置房屋時房東已繳納了房產(chǎn)稅，但是如果在房子出租時再次繳納，就會產(chǎn)生重復(fù)納稅的，該政策實施時稍有不便。所以用收益法進行房地產(chǎn)稅稅基評估的之前，應(yīng)當(dāng)將租金從營業(yè)稅中劃分開，僅僅進行房產(chǎn)稅的征收。
3.成本法。該方法依托的基礎(chǔ)是評估時，當(dāng)時的原材料價格和人工成本費等，所有的的M用全部加起來之后再減去房屋的折舊費，從而估算出房地產(chǎn)的價值，通過對這個估算的房地產(chǎn)的價值進行征稅。重置成本主要考慮到物價的變化，今天的人工成本費和5年前的成本費有著質(zhì)的區(qū)別。所以，如果其所依據(jù)材料的變化較大，而在計算的時候出現(xiàn)信息不對稱，沿用之前的價格進行計算，就會造成所計算的稅費不符合實際，有可能會出現(xiàn)稅基過低的情況，對財政收入肯定是不利的。
4.批量評估法。隨著應(yīng)用型的計算機技術(shù)和統(tǒng)計學(xué)的學(xué)科發(fā)展，也有利于稅基的評估。根據(jù)統(tǒng)計學(xué)和計量經(jīng)濟學(xué)中的相關(guān)方法模型，通過回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)批量評估。當(dāng)然，整個過程中主要依據(jù)的是房產(chǎn)的綜合情況，需要對所測定房產(chǎn)的特征進行有效把握，將其納入到所運行的區(qū)域內(nèi)進行財產(chǎn)評估，建立他們之間的關(guān)聯(lián)因素，再建立模型，最后就行模型的推斷。將出來的結(jié)果進行對比分析，形成科學(xué)的結(jié)果。
五、對房地產(chǎn)稅基評估體系的建議
為了更加公平公正，應(yīng)該響應(yīng)依法治國的號召，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。新興的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)要想更快更健全的健康發(fā)展，必須有法律法規(guī)的約束，對相關(guān)條款進行細化，對房產(chǎn)稅稅基評估工作給予一定的法律支持，制度建設(shè)和運行保障。明確責(zé)任劃分，一旦出現(xiàn)情況要有相應(yīng)的應(yīng)對措施。
