房地產交易管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產交易管理辦法范文

第一條為了加強對本市房地產交易市場的管理，維護房地產經營活動的正常秩序，促進房地產業(yè)的發(fā)展，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本暫行辦法。

第二條本辦法所稱房地產交易是指在行政劃撥的國有土地上各類房屋的轉讓、租賃、抵押、調換的經濟活動。

凡在本市市區(qū)城鎮(zhèn)范圍內行政劃拔的國有土地上各類房屋的轉讓、租賃、抵押和調換的交易活動，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均適用本辦法。需要有償轉讓、租賃、抵押行政劃撥的國有土地的，以及以行政劃撥的土地使用權作為股份入股經營的,應向市土地管理局提出申請，補辦出讓手續(xù)，補交出讓金。以出讓方式取得土地使用權的土地轉讓、租賃、抵押以及連帶房屋轉移的行為，不適用本辦法。

第三條*市房地產管理局是本市房地產交易市場的主管機關，依法對房地產交易市場進行營理。*市土地管理局依法對本市房地產市場中有關土地管理進行監(jiān)督檢查。*市房地產管理局按季將本市房地產市場交易情況抄送市土地管理局備案。因房屋所有權依法轉移而引起土地使用權轉移的，由土地管理部門依法辦理相應的土地使用權轉移、變更手續(xù)。

第四條房地產市場主管機關的職責是：

(一)貫徹房地產市場管理的有關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

(二)對從事房產交易中介服務的單位和個人進行資質審查。

(三)監(jiān)督、檢查房產經營活動，查處經營活動中的非法行為。

第五條房產經營活動，應進入房地產市場進行,并遵守法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定。任何單位和個人在房產經營活動中，不得損害國家利益和社會公共利益。

第六條商品房屋開發(fā)建設部門預售、出售在行政劃撥土地上建造的商品房活動，按商品房管理辦法實施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活動，適用本辦法。

第二章房產評估和價格管理

第七條本辦法所稱房產評估是指房產評估機構對各類房屋根據其結構、等級、適用程度、地段差異以及市場供求等因素，對其價值所作出的認定。

第八條凡從事房產評估業(yè)務的單位必須經市房地產管理局進行資格審定。從事房產評估業(yè)務的個人，須具有相應的專業(yè)知識，經市房地產管理局考核合格，取得評估員資格證書后，方能從事房產評估業(yè)務。

第九條進入房地產市場的房屋，必須經過房產評估，確定其評估價格。未經評估的房產，不得進行轉讓、租賃、抵押和調換。房產評估機構可按有關規(guī)定收取評估費。具體標準由市房地產管理局會同市物價局制定。

第十條單位自管房、私房的轉讓價格，由轉讓雙方參考其評估價格自行協(xié)商確定。

第十一條房管部門直管房、單位自管房和私房，作為住宅出租，其租金標準按物價部門會同房管部門規(guī)定的租金標準執(zhí)行，免繳房產交易調節(jié)基金；作為非住宅出租，其租金由租賃雙方協(xié)商確定，并按本辦法的規(guī)定繳納房產交易調節(jié)基金。

第十二條市房地產管理局可會同市物價局根據市場交易情況不定期公布房產交易價格情況，指導房地產市。

第十三條房產交易活動應按以下規(guī)定繳納房產交易調節(jié)基金：轉讓房屋的調節(jié)基金，按實際轉讓價格(實際轉讓價格低于評估轉讓價格的按評估轉讓價格)的20％繳納；租賃房屋的調節(jié)基金，按實際租賃價格(實際租賃價格低于評估租賃價格的按評估租賃價格)的20％繳納；抵押房屋，以抵押物清償債務的，按轉讓房屋處理。房產交易調節(jié)基金由轉讓方、出租方繳納。

第十四條房產交易調節(jié)基金統(tǒng)一由市房地產管理局代收，全額上繳市財政，?？顚舸鎯?，專項用于城市建設，并受市財政、審計部門的監(jiān)督。

第十五條房地產交易雙方應如實申報交易價格，不得瞞價。對低于房產評估價格20％以上轉讓的房屋，除按評估價格征收調節(jié)基金外，房地產市場管理部門有優(yōu)先購買權。

第十六條享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋在出售或出租時，其出售價格或租金以及增值費、調節(jié)基金的征收辦法，另行制定。

第三章房地產轉讓管理

第十七條房地產轉讓是指房屋所有權人將房屋所有權通過買賣、贈與、交換等方式連同土地使用權進行轉移的行為。

第十八條房地產轉讓應貫徹公平合理、協(xié)商一致、等價有償的原則，并簽訂書面協(xié)議。

第十九條單位自管房的轉讓，須憑上級主管部門批準文件；享受國家、單位補貼購買或建造的私房，需要轉讓時，按國家有關規(guī)定辦理。房屋所有人轉讓共有房屋，須提供共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人轉讓租賃期未滿或未定租賃期的房屋，須提前三個月通知承租人，租賃關系由有關各方協(xié)商解決，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

第二十條房產拍賣，必須委托*市房產拍賣專業(yè)機構進行。

第二十一條個人在城鎮(zhèn)購買房屋必須符合國家和省、市有關規(guī)定。單位因特殊需要必須購買私有房屋和外省、市在本市設立機構需要購買房屋的，必須持有關證件，經市房地產管理局批準。

第二十二條房屋因轉讓發(fā)生產權轉移時，該房屋占用的土地使用權隨房屋產權一并轉移；同一房屋產權分割轉讓的，各房屋所有人占有相應比例的土地使用權，但同一幢房屋所占用的土地使用權整體不可分割。

第二十三條下列房地產不準轉讓：

(一)無合法產權證件的；

(二)產權尚有爭議的；

(三)房地產債務未結清的；

(四)其他依法限制權屬轉移的。

第二十四條依法轉讓的房地產，受讓人應向市房地產交易管理所辦理立契過戶手續(xù)，繳納有關稅費，向市房地產管理局申領房屋所有權證，并憑房屋所有權證到市土地管理局相應辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

第四章房屋租賃管理

第二十五條房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。

第二十六條出租房屋，包括以房產入股聯(lián)營、合營、承包經營等形式發(fā)生的房屋租賃，租賃雙方應簽訂書面協(xié)議，并向市房地產管理局申請辦理租賃手續(xù)，經審查批準后，領取《房屋租賃許可證》，按規(guī)定繳納有關稅費，租賃關系方為有效。以土地使用權入股經營的，應按土地管理規(guī)定首先向市土地管理局辦理有關手續(xù)。承租非住宅用房從事經營活動的，工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時應查驗承租人的《房屋租賃許可證》。

第二十七條出租的房屋必須結構牢固，房況良好，安全可靠，符合使用條件。危險房屋嚴禁出租。

第二十八條房屋租賃應訂立租賃契約。租賃契約須載明租賃期限、租金標準以及租賃雙方的權利和義務。非住宅租賃契約須經房地產管理機關審核并辦理登記手續(xù)。

第二十九條機關、團體、部隊、企事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋。因特殊需要必須租用的，須經市房地產管理局批準。

第三十條承租人應按期繳納租金，并按契約規(guī)定用途使用房屋。如改變用途、改建、擴建及改造設備時，雙方應提前商定，并按有關規(guī)定修改契約內容。租賃期滿時,承租人應當將房屋退還出租人，需續(xù)租的應重新簽訂租賃契約。同等條件下，原承租人有優(yōu)先租用權。實行土地使用權有償有限期出讓的房屋租賃期限，最長不超過該房屋使用范圍內土地使用權年限。

第三十一條外來從事勞務或經商活動的暫住人員租用房屋，必須持有原居住地區(qū)的戶口證明、居民身份證及有關證件，辦理租賃手續(xù)。

第三十二條承租人有下列情形之一的，出租人有權單方終止租賃合同：

(一)承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借或改變用途的；

(二)承租人利用承租的房屋進行非法活動、損害公共利益的；

(三)承租人無正當理由累計六個月不繳租金或閑置房屋達三個月以上的；

(四)承租人損壞房屋結構和設備而又不維修、不賠償的；

(五)房屋發(fā)生重大損壞，經*市危險房屋鑒定所鑒定為危險房屋不能繼續(xù)使用的。

第三十三條房屋租賃，出租方應按租金額的4％向市房地產管理局繳納租賃管理費。

第五章房屋抵押管理

第三十四條房屋抵押是指房屋所有人以該房屋作為債務償還擔保，設定抵押權，將房屋抵押給債權人的行為。

第三十五條房屋抵押當事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。房屋抵押活動必須遵循自愿、公平、誠實、信用的原則，不得違反國家有關法律、法規(guī)。

第三十六條下列房屋不得抵押：

(一)無合法所有人，尚未確權或產權有糾紛的；

(二)代管房產代管人無法定所有人簽署委托書的；

(三)黨政機關、軍隊、大專院校自管的；

(四)宗教寺廟、古建筑、影劇院、醫(yī)院等公益設施的;

(五)限制抵押的(確定為拆遷區(qū)域的房屋，違章建筑、臨時建筑的房屋，拖欠稅金、債務尚未清償的房屋，被司法、政法機關扣押、訴訟保全、查封的房屋)；

(六)房地產管理部門認為不宜抵押的。

第三十七條房屋抵押擔保債務的范圍為主債務本身和因主債而產生的孽息以及不按時清償債務給債權人造成的損失。抵押房屋必須由抵押人向中國境內注冊的保險公司投保，抵押權人為該保險的第一受益人。

第三十八條同一處房屋設定若干抵押權的，其抵押價額之和不得超過該處房屋的總值。清償次序按批準先后確定，同時批準的，按各方債務額比例清償。

第三十九條單位自管房屋抵押時，應經上級主管部門批準。個人或多人共有的房屋在進行抵押時，除出具房屋所有權證、共有權保持證、土地使用權證外，須經共有人同意，并出具書面協(xié)議，共負抵押連帶責任。

第四十條抵押當事人申請辦理抵押房屋前，應向房產評估機構申請評估。

未經房產評估機構評估定價的房屋，不得作為抵押物。

抵押雙方應簽訂抵押契約。抵押契約簽訂后，當事人應在十五天內向當地房地產管理機關和土地管理機關辦理他項權利登記，并將抵押權利情況載入抵押人的房屋所有權證和土地使用權證。

第四十一條房屋抵押期滿，債務清償完畢，抵押契約即告終結。雙方應在十五日內到原辦理部門辦理抵押注銷手續(xù)。

第四十二條抵押人到期不能清償債務，抵押房屋連同土地使用權由債權人委托*市房產拍賣專業(yè)機構和土地使用權拍賣專業(yè)機構聯(lián)合進行拍賣，拍賣所得價款，其中土地使用權部分全額上繳市級財政，其余價款扣除應繳納的房產交易調節(jié)基金外，按順序清償債務。按照土地使用權有償出讓進行拍賣的，所得價款應當首先補繳土地使用權出讓金后，再按順序清償債務。

第六章房屋調換管理

第四十三條房屋調換，是指房屋使用者之間就房屋使用權進行調換的行為。

第四十四條房管部門直管房屋、單位自管房屋、私有房屋之間使用權允許調換。

第四十五條房管部門直管房屋和單位自管房屋、私有房屋使用權調換，雙方當事人應征得房屋所有權人同意，并達成書面協(xié)議，共同到調房管理部門辦理手續(xù)。

第四十六條房屋使用權調換，因房屋結構、面積、地段等方面有明顯差異的，實行差價調換。

第四十七條直管房屋使用權調換由房地產管理部門對其房屋使用價值進行評估，并據此收取差價費。

第四十八條差價費由房地產管理部門收取，用于調房管理的日常開支。

第七章房產交易中介服務管理

第四十九條市、區(qū)房地產管理部門可以根據需要設立固定的房產交易場所。其主要任務是：

(一)組織引導房產經營單位和個人進場經營；

(二)為房產經營者提供洽談協(xié)商、中介服務、交流信息、展示行情等各種服務；

(三)開展房產買賣、租賃、調換的委托業(yè)務；

(四)開展房產吞吐、抵押等經營業(yè)務。經營房產交易場所的單位，必須經市房地產管理局進行資質審查，并向工商行政管理部門辦理有關手續(xù)。

第五十條興辦房產交易中介服務機構，應向房地產市場管理部門遞交書面申請、組織章程和有關證件，經批準后，向工商行政管理機關申請登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)。

第五十一條從事中介服務的房產經紀人，應持所在地戶籍證明和有關證件，向房地產市場管理部門提出書面申請，經資質審查合格批準后，向工商行政管理機關申請登記。房產經紀人，從事中介服務可按規(guī)定收取勞務費。未經房地產市場管理部門批準，任何單位和個人不得從事房產交易中介服務。

第八章罰則

第五十二條違反本辦法規(guī)定，謊報房屋轉讓、租賃價格的，由市房地產管理局處以二萬元以下的罰款。

第五十三條未經批準擅自從事房產交易中介服務的單位和個人，由市房地產管理局處以二萬元以下的罰款。

第五十四條當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內，向作出處罰決定的機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起十五日內，向人民法院；當事人也可以直接向人民法院。

第2篇：房地產交易管理辦法范文

為加強我縣商品房預售款管理，促進房地產業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，經縣政府研究同意，現就有關事項通知如下：

一、統(tǒng)一思想，提高認識

近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化步伐的加速推進，房地產開發(fā)市場日益活躍，呈現出蓬勃發(fā)展的良好勢頭，商品房預售正逐漸成為一種新的消費方式被廣大群眾所接受。商品房預售款作為商品房建設資金的重要來源，在推動商品房穩(wěn)步建設中起到了積極的作用，但由于相關制度不健全、監(jiān)管不到位，部分開發(fā)商違規(guī)使用商品房預售款現象較為突出，導致購房者的利益受到損害，嚴重影響了房地產業(yè)的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。各有關部門和單位務必從保穩(wěn)定、促發(fā)展的高度，牢固樹立責任意識，充分認識加強商品房預售款監(jiān)督管理的重要性，嚴格按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，切實規(guī)范商品房預售款的收存使用行為，維護交易雙方合法權益，保障我縣房地產業(yè)的健康持續(xù)快速發(fā)展。

二、嚴格制度，強化管理

（一）建立專用帳戶設立注銷制度，實現預售款統(tǒng)一管理

從**年1月1日起，各級各類房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，在申請《商品房預售許可證》的同時，應根據所申請許可的項目在銀行設立一個商品房預售款專用帳戶，所有商品房預售款納入專用帳戶統(tǒng)一管理，專戶存儲、專項使用。預售商品房項目竣工并依法驗收合格后，經縣房地產交易管理機構同意，銀行應辦理有關結算手續(xù)，注銷該預售房款的專用帳戶。

（二）嚴格預售款繳納使用程序，防范違規(guī)收支風險

縣房地產交易管理機構根據銀行出具的購房人首期付款或一次性付款憑證（進帳單）辦理《重慶市商品房買賣合同》預售登記。凡商品房預購人申請辦理按揭貸款，其商品房預售款必須直接存入專用帳戶內，各商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款也必須直接劃入專用帳戶內，不得直接支付給商品房預售人或轉作他用。商品房預售人在任何情況下不得直接收存預購人支付的預售款。

商品房預售人申請使用預售款時，須向縣房地產交易管理機構提交《商品房預售款使用申請表》、用款計劃、與承建商簽訂的施工進度合同、建筑施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和承建商的用款申請、與供貨商簽訂的材料、設備購銷合同、納稅申報表等有關資料，縣房地產交易管理機構據實核準同意商品房預售人將預售款分別用于支付預售商品房的工程款、建筑材料、設備款和交納法定稅費。設立商品房預售款專用帳戶的商業(yè)銀行也應根據縣房地產交易管理機構核準同意的數額撥付預售款。

（三）明確違規(guī)處罰措施，保證商品房預售市場穩(wěn)定

對未按照商品房預售資金管理規(guī)定向社會預售以及不按規(guī)定用途使用或擅自挪用商品房預售款、直接收取商品房預售款的房地產開發(fā)企業(yè)，縣房地產交易管理機構不予辦理商品房預售登記和有關房地產權屬登記，并由縣土地房屋行政主管部門責令其改正并實施行政處罰。

第3篇：房地產交易管理辦法范文

關鍵詞：房地產檔案；法律；政府

一、前言

房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)，隨著我國房地產市場的迅速發(fā)展，無論是征地、開發(fā)、拆遷、補償，還是建設、安置、交易、管理等項工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴格按照國家的方針政策進行操作，這種很強的政策性發(fā)映在房地產檔案管理上，檔案工作任務更加繁重。房地產的健康快步發(fā)離不開房地產檔案的支持，房產檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》及相關法律規(guī)定形成的一項專業(yè)性較強的工作，房地產檔案是房地產產權界定的有利存證， 是房地產管理部門在開展房地產產權產籍管理工作，組織房地產交易活動的重要載體。房地產檔案的形成，有其特殊的專業(yè)要求和獨立的對象，為實施產權管理和產權保護提供了可靠的法律保障。在房地產檔案管理中，工作的對象是房地產行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產糾紛中形成的產權證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產、抵押房地產借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質量負責，要確保檔案的真實性、完整性、合法性。

二、房地產檔案的法律作用具體體現

1、保障房產交易順利進行

通過查閱房產檔案確定誰是真正的業(yè)主和該房產是否有權利限制等情況，對于購房者而言，是保護自己合法權益的重要手段。根據《物權法》第十六條規(guī)定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。第十七條規(guī)定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。不動產物權的歸屬和內容應以不動產登記簿為根據，而不動產物權證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現。限購令出臺以來，房產管理部門提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對不符合上述規(guī)定條件者，市房地產主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。市房地產登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準確反映房屋所有相關信息。根據《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項”。才能代表國家管理房地產在所有權及相關權利進行交易、登記、確權等管理活動中進行有效管理。

2、維護房地產市場誠信經營

在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關政策的推動下，中國住宅和房地產業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現了很多不規(guī)范的問題，如房地產違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產生這些問題的原因主要是社會誠實信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機制。我們通過房地產信用檔案的建立，將各類房地產企業(yè)和中介服務機構及相關人員的基本情況、經營業(yè)績以及經營中的不良行為記錄都將通過建設部的一個網上信用檔案系統(tǒng)向社會公示，接受社會監(jiān)督。房地產信用檔案是覆蓋房地產行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、物業(yè)管理企業(yè)和房地產估價師、房地產經紀人、房地產經紀人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產企業(yè)基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產信用檔案的建立，可以提高房地產開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經營、誠實經營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產市場行為，維護消費者的合法權利。消費者要買房，可先上網了解企業(yè)信譽度和項目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網上直接對房地產市場違規(guī)違紀行為進行投訴。

三、保障房地產檔案法律作用的措施

1、貫穿依法治檔的理念

房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規(guī)定，在房地產檔案管理過程中，應以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關檔案法規(guī)，國家建設部頒發(fā)的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。

2、加強檔案管理人員法律責任

房地產交易管理部門的檔案管理人員應認真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等有關規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內絕不發(fā)生違法行政問題。

總之，房地產檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現。需要檔案管理人員加強法制觀點，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。

參考文獻：

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2、曾旺輝，黎永索.房地產檔案管理的問題及對策[J].全國商情（經濟理論研究），2009，4.

第4篇：房地產交易管理辦法范文

1．1房地產交易過程中存在的問題自從改革開放以來，我國的房地產市場逐步初具規(guī)模，發(fā)展迅猛，在加快城鎮(zhèn)化建設，改善民生的今天，房地產市場交易尤為重要，在房地產交易的過程中，有些房地產開發(fā)商對房屋的質量不能夠嚴格把關，而房屋的價格飛漲，使得老百姓難以接受，買不起房屋成為一種普遍現象。我國的房地產交易市場還處在一個初級階段，沒有形成一個系統(tǒng)的價格管理體系，不能合理的評估，亂抬價格，造成了房地產市場的騷動，給購房者帶來了很大的經濟壓力。有些大中城市的房價出現了泡沫，房屋買賣的成交量萎縮，購買者持觀望的態(tài)度，房屋的空置率大幅上漲，我國房地產商面臨巨大的資金壓力，一些中小地產商隨時都有資金鏈斷裂的風險。房地產開發(fā)商的大部分資金來自銀行貸款，而這些風險無疑會轉嫁給銀行。從而導致銀行出現房地產信貸風險，影響了我國的經濟建設，使房地產業(yè)不能有序的向前發(fā)展。因此規(guī)范我國房地產交易市場勢在必行。

1．2房地產權屬登記管理中存在的問題我國的房地產交易中，權屬登記管理缺失現象普遍嚴重，在人的一生當中，離不開衣食住行，住是排在第三位的，由此可見，住房在老百姓生活中占著相當重要的比例，人民群眾辛辛苦苦一輩子買了一套房子，可以說是一生中最重要的財產，之后卻發(fā)現買的房子沒有房產證，從而導致人民群眾自身的利益受到了嚴重的損害，給自己帶來了經濟上的損失和精神上的打擊，這是因為老百姓對待房屋和土地權屬問題不夠了解。在我國房屋權屬不健全的問題非常突出，在房地產權屬登記管理中，權屬登記、檔案管理等存在著多頭行政、機構復雜的現象。隨著我國社會的不斷進步，權屬登記管理中存在的問題將會逐步得到解決，權屬登記管理工作將會做得更加規(guī)范，更加成熟。

2房地產交易與權屬登記管理的規(guī)范化對策

2．1房地產交易規(guī)范化管理的對策根據我國的國情，在發(fā)展社會主義市場經濟的同時，要把我國的房地產市場規(guī)范有序的發(fā)展下去，首先要從以下幾個方面入手:

1)政府要合理的使用土地資源，要把土地進行合理的、科學的規(guī)劃和研究;對城市的規(guī)劃和布局要有一個統(tǒng)籌的計劃和安排;對我國耕地的征用必須慎重，堅決制止和杜絕一切個人及單位未經任何部門批準進行征用土地，以此保護我國的土地資源。

2)我國房地產交易過程中，房地產開發(fā)商、房地產中介公司、房屋銷售公司都應肩負著社會責任，建立公平、公正、公開的房地產交易環(huán)境。房地產進行轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用的土地使用權應同時轉讓和抵押。房產權與地產權是不可分割的，在房地產交易過程中，房地產交易與權屬登記二者缺一不可。只有遵循這樣的規(guī)則，才能保障房地產交易的安全性和公平性。

2．2房地產權屬登記規(guī)范化管理的對策我國房地產權屬登記是為了更好的保護好廣大人民群眾的財產，及時、準確地對房地產權屬進行登記、審查、確權并發(fā)放房地產權屬證書，就是為了保護房地產權利人的合法權益。我國要搞好城鄉(xiāng)建設，首先要了解城市土地的自然情況，以及人民群眾居住房屋的情況，權屬登記管理工作就是要及時地、全面地、準確地提供房屋資料和信息，為政府進行城市規(guī)劃建設，提供最全面的服務。房屋作為人民群眾一生中最重要的財產，應該受到很好的保護，但是在工作中，由于種種原因，對房地產交易后的權屬登記管理出現了紕漏，對人民群眾的私有財產造成了一定的損失，作為當地政府一定要正確對待這些問題，對權屬登記進行規(guī)范化的管理，從根本上防止房地產交易過程中的違法行為，使房產權和土地擁有權高度統(tǒng)一，堅決杜絕土地和房產分開持有，使人民群眾的房屋私有財產更好地受到國家法律的保護。要完善權屬登記保障體系，全面細致的做好權屬登記，維護好廣大人民群眾的利益。隨著我國城鎮(zhèn)化步伐的加快，房價的穩(wěn)定，經濟適用房、保障房以及棚戶區(qū)改造的建設，我國的房地產權屬登記制度將會越來越規(guī)范化，人民群眾的利益將會得到更好的保障。

2．3運用先進科學的網絡化管理系統(tǒng)，加大房地產交易與權屬登記規(guī)范化管理力度目前，我國的房地產交易與權屬登記管理已基本運用了先進的、科學的、網絡化和智能化的數字管理系統(tǒng)，取代了和改變了過去傳統(tǒng)的手工模式的房地產交易和權屬登記的管理辦法。運用數字化、網絡化技術進行房地產交易與權屬登記管理，大大提高了工作效率，形成了系統(tǒng)的、科學的既能查詢又能登記的數字化網絡技術，減少了勞動強度，提高了工作效率，節(jié)約了成本，實現了信息資源共享。建立了一個上下貫通、資源共享、高效快捷、安全可靠的現代化和信息化管理平臺，從而大大提高了房地產交易與權屬登記的現代化管理水平。

2．4房地產交易與權屬登記實現一體化管理的重要性從我國房地產交易與權屬登記管理的特點來看，兩者是一個不可分割的整體，是相互依賴的，房地產權屬登記管理是房地產交易的基礎，房地產交易管理是權屬登記管理的延伸，房地產交易需要房地產權屬登記管理的資料和信息，而房地產交易的最終結果是權屬登記、發(fā)證。對房地產交易的管理也就是對房屋權屬買賣的管理，房屋產權的登記是市場交易的行為實現。因此，房地產交易與權屬登記管理聯(lián)系密切，密不可分。如果把兩者割裂開來，必將影響房地產交易與權屬登記管理的網絡化、自動化、規(guī)范化等現代化管理的實現，必將制約房地產交易與權屬登記的一體化管理。因此，房地產交易與權屬登記必須實現一體化的管理模式，以此推動我國房地產市場蓬勃、健康的向前發(fā)展。作為房地產交易與權屬登記一體化管理工作，必須搞好窗口服務，要想群眾所想，急群眾所急，盡最大努力滿足廣大人民群眾的利益，使人民群眾真正體會到黨和政府的溫暖，把方便人民群眾，優(yōu)質服務作為工作的重點。提高辦事效率，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，避免無效的重復勞動，實現房地產交易與權屬登記一體化辦公，實現“一站式”服務模式，通過對管理機構和業(yè)務部門進行科學化、規(guī)范化的管理，從而提高業(yè)務人員的整體素質和業(yè)務水平。在房地產交易過程中，要堅持以人為本，服務人民的原則，真正做到使人民群眾乘興而來，滿意而去。相信在不久的將來房地產交易與權屬登記的一體化管理將成為房地產交易的管理模式。

3結語

第5篇：房地產交易管理辦法范文

    答：是指出租人以口頭或訂閱局面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人支付租金的行為。但旅館業(yè)的客戶出租和房屋場經營中的柜臺出租不屬于房屋租賃范圍。

    2、房屋租賃的法律特征是什么？

    答：（1）房屋所有權與使用權的分離。（2）出租人為房屋的所有權人及經出租人授權的處分權人或委托人。（3）出租人轉讓房屋的使用權，承租人以支付租金作為對價取得房屋使用權與收益權。（4）租賃的標的系不動產，屬于合同約定的特定物，在租賃期滿后，承租人應當及時返還出租房屋。（5）租賃雙方應當簽訂書面的合同，約定雙方的權利義務，并履行登記備案手續(xù)。

    3、租房前應當了解哪些情況？

    答：（1）出租人是否有權出租住房，要看其產權證。（2）該住房是否有合法的出租文件，即《房屋租賃許可證》。（3）查看房屋的實際使用條件與狀況。

    4、個人在承租房屋時，如何防范租房陷進？

    答：（1）看出租房的產權證；（2）驗看出租人的身份證是否與產權證一致；（3）簽訂合同后，辦理登記備案手續(xù)。

    5、哪些房屋不能出租？

    答：根據《城市房屋租賃管理辦法》，下列房屋不能出租：

    （1）未依法取得房屋所有權證的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權屬有爭議的；（5）屬于違法行為的；（6）不符合安全標準的；（7）房屋已抵押，未經抵押權人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

    6、房屋租金由哪些部分構成？

    答：折舊費、維修費、管理費、投資利息、稅金、保險費、地租和利潤等。

    7、承租人是否能改變房屋用途？

    答：承租人需改變合同約定的用途的，應當事先征得出租人同意。還應當符合《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定：“住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面的同意，并報區(qū)、縣房地產管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質”

    8、房屋租賃期間產生的物業(yè)管理費用由誰承擔？

    答：承租人使用房屋所發(fā)生的水、電、煤、氣、通信等費用，由承租人承擔；但租賃合同另有約定的，從其約定。物業(yè)管理費用，由房屋所有權人承擔，另有約定的，從其約定。

    房屋租賃合同

    9、簽訂房屋租賃合同需要注意哪些事項？

    答：（1）審查主體資格；（2）房屋租賃的當事人應當訂閱書面合同。（3）就辦理登記備案手續(xù)。（4）對出租人提前收回房屋、承租人提前退租、續(xù)租以及其他影響租期的事項作出詳細約定。

    10、房屋租賃合同應當包括哪些基本內容？

    答：（1）當事人雙方的基本狀況。（2）房屋的概況。（3）房屋的用途。（4）交付日期。（5）租賃期限。（6）租金數額、支付方式和期限。（7）房屋使用要求和維修責任。（8）房屋返還時的狀態(tài)。（9）轉租的約定。（10）違約的情形以及違約金的標準或計算方法。（11）爭議的解決方式。（12）合同的生效。另此，還要以約定添附物的處理、變更、解除合同的條件、送達與通知等。

    公房租賃

    11、什么是公房租賃？

    答：是指公房所有人或管理人將國家所有或集體所有房屋交給承租人使用，承租人交付租金的法律行為。

    私房租賃

    12、私有房屋出租人應當具備哪些條件？

    答：出租私有房屋必須是出租人自住有余的房屋，產權必須明確。出租人必須是房屋所有人。共同有房屋出租的，須提交共有人同意出租的證明書或委托書。產權不清、違章搭建或危險房屋、門窗不全缺乏安全設施、衛(wèi)生條件差、出租人無合法資格或無管理能力的房屋不能出租。任何人不得直接將私有房屋出租全外國或港澳地區(qū)駐本市機構，必須由市房管機關指定的部門辦理租賃手續(xù)。

    13、私房出租應辦理哪些手續(xù)？

    答：（1）業(yè)主或人首先向公安派出所提交私房出租申請及產權證明、承租協(xié)議、治安承包協(xié)議書，公安派出所審核批準的，發(fā)給《私房出租安全許可證》后，到房屋所在地的房屋管理部門辦理出租登記手續(xù)，頒發(fā)《私房出租許可證》。

    凡未辦理出租登記手續(xù)，無《私房出租安全許可證》和《私房出租許可證》出租私房的，一律視為違法出租，依法予以取締。

    14、私房出租人有哪些義務？

    答：（1）負責查驗承租人的合法身份證明及育齡人員計生證明；（2）填寫《私房出租登記本》并在24小時內向所在地公安派出所或外來人口管理辦公室。（3）督促、帶領承租人于3日內到公安派出所或外來流動人口管理辦公室辦理申報暫住手續(xù)，承租人離開時，申報注銷；（4）負責對承租人進行法制宣傳，發(fā)現承租人有違法行為及時向有關部門報告。此外，房屋租賃人要繳納稅費，有：（1）合同印花稅，出租雙方各按合同金額的0.1%繳納；（2）營業(yè)稅及附加稅、房產稅、個人所得稅，由出租人按租金的收5%交納。（3）租賃合同備案費，100元/件。

    15、私房承租人有哪些義務？

    答：（1）持有合法身份證明；（2）育齡人員必須持有《上海市流動人口計劃生育證》；（3）辦理暫住證；（4）外來在滬務工經商人員要按規(guī)定繳納城市建設費。（5）承租三個月以上的人員須進行衛(wèi)生防疫檢查。

    16、什么是《房屋租賃治安許可證》？

    答：根據1998年11月27日滬公發(fā)（1998）291號文件《關于貫徹上海市外來流動人員租賃房屋治安管理辦法的實施意見》，上海市對外來流動人員租賃房屋實行許可證制度。未取得《房屋租賃許可證》的房屋，不得出租給外來流動人員。如果申請此證，業(yè)主須向當地派出所提交 出租房屋申請表、房屋所有權證或者其他僉的房屋證明、身份證明或單位證明。

    房屋租賃程序

    17、房屋租賃合同登記備案的含義是什么？

    答：出于不動產的公示公信原則，便于國家對不動產的管理，在房屋租賃上法律設定了登記備案制度。房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。根據建設部《城市房屋租賃管理辦法》及《上海市房屋租賃條件》、《上海市實施城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，當事人在簽訂書面租賃合同后的15日內，雙方持合同及有關材料到房屋所在的區(qū)、縣房地產登記機構辦理登記備案手續(xù)。如果一方要求備案而另一方不配合的，要求登記的一方可持租賃合同到房地產登記管理部分自行登記備案。其具體程序是：

    （1）房屋租賃當事人在租賃合同簽訂后的15日內分別到區(qū)、縣房地產交易管理部門辦理租賃登記，填寫《上海市房屋租賃登記申請表》，并提驗有關證件材料。

    （2）房地產交易管理部門受理后，在《租賃登記表》上提出審核意見。

    （3）符合規(guī)定的，房地產交易管理部門自受理房屋租賃登記申請之日起的5日內核發(fā)《房屋租賃證》。一般情況下，房屋租賃證的有效期限不超過2年。

    18、哪些合同須公證？

    答：《根據上海市公證條例》第二十九條的規(guī)定，下列法律行為和文書，應當辦理公證：

    （1）土地使用權的轉讓、抵押；（2）重點建設項目和大型建設項目的招標、投標；（3）國有企業(yè)的租賃、產權出售及拍賣；（4）房屋的贈與、抵押，外銷商品房的買賣、非居住用私房的租賃合同；（5）股票和其他詞句有價證券的贈與、繼承和滅失；（6）其他法律、法規(guī)規(guī)定應當公證的事項。

    城鎮(zhèn)廉租住房

    19、什么是城鎮(zhèn)廉租住房？

    答：根據〈上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法〉第三條的規(guī)定，廉租住房是指政府向符合城鎮(zhèn)居發(fā)最低生活保險標準且住房困難的家庭，提供租金補貼或以低廉的租金配租具有社會保障性質的普通住房。家庭月收符合上海市民政部門規(guī)定的最低生活保障即每月280元的標準，并且已接受民政部門連續(xù)6個月以上的救助，家庭人均面積低于5平方米，并至少有1 人取得了上海市非農業(yè)戶口5年以上、其他成品戶口遷入2年以上的可以申請廉租住房。

    商品房預租

    20、商品房預租的含義是什么？

    答：是指房地產開發(fā)商在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂〈商品房租賃預約協(xié)議〉，并向承租人收取一定數額預收款的行為。開發(fā)商預租商品房，應當符合商品房預售條件，并依法取得商品房預售許可證明。

    房地產中介服務

第6篇：房地產交易管理辦法范文

買方（以下簡稱乙方）：_________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規(guī)定，通過_________方式，取得北京市_________區(qū)（縣）_________地塊的土地使用塊，土地面積為_________平方米，土地使用年限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，國有土地使用證號為_________.甲方在上述地塊上建設的_________現已竣工，取得房屋所有權證（證號為_________）。經北京市房屋土地管理局審核，準予上市銷售，北京市商品房銷售許可證號為_________.乙方自愿購買甲方的_________房屋，房屋用途為_________.甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分攤的土地使用面積轉讓給乙方。雙方經協(xié)商，就上述房屋的買賣事宜，訂立本契約。

第一條　_________房屋，建筑面積為_________平方米（含共有共用面積），房屋狀況詳見附件，土地面積_________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產權過戶之日起至_________年_________月_________日止。上述面積已經_________房地局測繪。

第二條　雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元，價款合計為（大寫）_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元整（小寫：_________元）。乙方預付的定金_________元，在乙方最后一次付款時轉為購房價款。

第三條　乙方同意在本契約簽定_________日內將購房價款全部匯入甲方指定銀行。

甲方指定銀行：_________

銀行帳號：_________

第四條　甲方同意在_________年_________月_________日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設工程質量監(jiān)督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點：_________.

甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第五條　乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負責管理。

第六條　雙方同意在簽定本契約后三十日內，持本契約和有關證件到北京市_________房地產交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關規(guī)定申領房地產權屬證件。辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費，由雙方依照有關規(guī)定繳納。

第七條　本契約生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之_________（大寫數字）向乙方支付違約金。逾期超過_________日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在契約終止后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產貸款利率人民幣計算。

第八條　本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日第二天起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之_________（大寫數字）向甲方支付延期違約金。逾期超過_________日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還，甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。

第九條　本契約自雙方簽字之日起生效，未盡事宜，雙方可另簽補充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽定的補充協(xié)議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

第十條　本契約在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第_________（大寫數字）種方式解決糾紛。

（一）提交_________仲裁委員會仲裁。

（二）任何一方均可向房地產所在地人民法院提訟。

第十一條　本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本_________份，房地產交易管理部門壹份，_________.

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________　 法定代表人（簽字）：_________

身份證號碼：_________　 身份證號碼：_________

地址：_________ 地址：_________

聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________

郵政編碼：_________ 郵政編碼：_________

人：_________　 人：_________

第7篇：房地產交易管理辦法范文

買方（以下簡稱乙方）：

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(qū)（縣）地塊的國有土地使用權，土地面積為______平方米，國有土地使用證件為______.甲方在上述地塊上建設的項目名稱為______，現已竣工，取得房屋所有權證（房屋所有權證______字______號），經北京市房屋土地管理局審核，準予上市銷售，北京市經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第______號。

乙方自愿購買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方。雙方經友好協(xié)商，就上述房屋的買賣事項，訂立本合。

第一條房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米（包括套內建筑面積______平方米，分攤的共有共用建筑面積______平方米），共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米（含共有共用面積）。上述面積已經房屋土地管理部門測繪。

第二條雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣______元，價款合計為人民幣（大寫）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整（小寫）______元。乙方預付的定金______元，在乙方支付購房價款時轉為購房價款。

第三條乙方同意______年______月______日前將購房價款全部當面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號為：_________________________ 第四條甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設工程質量監(jiān)督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點：_____________________.甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第五條乙方同意其購置的房屋在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前由甲方或甲方委托的管理公司負責管理。

第六條雙方同意在簽訂本合同后一個月內，持本合同和有關證件共同到北京市______________________房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領房地產權屬證件，并按規(guī)定交納有關稅費。

第七條本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之______（大寫數字）向乙方支付違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按利率計算。

第八條本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房價款的萬分之______（大寫數字）向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第九條本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項，雙方可另簽補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力第十條雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第______種（大寫）方式解決糾紛。1.提交北京仲裁委員會仲裁。2.任何一方均可向房地產所在地的人民法院提訟。

第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本______份，房地產交易管理部門壹份，______________________________.

甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

法定代表人：

法定代表人：

身份證號碼：

身份證號碼：

地址：

地址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

郵政編碼：

郵政編碼：

人：

人：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

______年______月______日

______年______月______日預售登記機關：（章）

第8篇：房地產交易管理辦法范文

一、房產檔案工作的特點

（一）法律性

房產檔案是指房地產管理機構在管理活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是房地產行政管理法定職責的體現，是證明權利人與房屋之間權利的原始憑證，具有法律憑證價值。近年來，隨著我國房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，伴隨而來的房產交易、抵押、評估、保全、查封等活動日益增多，房地產糾紛呈上升趨勢，房產檔案的利用率迅速增長。房產檔案是人民法院確認房屋權利歸屬、處理房地產糾紛的重要依據，為權利人的產權保護提供了可靠的法律保障，促進了社會的和諧穩(wěn)定。

（二）社會性

隨著住房消費市場的全面啟動和城市二、三級市場的全面放開，擁有房屋所有權的權利人越來越多，權利人在行使占有、使用、收益、處分等權利時，房產檔案的利用就成為確認交易行為是否合法的必不可少的環(huán)節(jié)。由此房產交易雙方才會有安全感，房地產市場的運行才能安全有序。

同時，隨著城市化進程的加速，城市規(guī)劃、舊城改造、拆遷安置等如果采用傳統(tǒng)的調查測算方法，投入大、周期長且可靠性差。而利用數字化房產檔案信息和館藏實物檔案可以較全面便捷地匯總、統(tǒng)計房屋權屬狀況，既節(jié)省資金又能較快地計算出成本，加快工程進度。

（三）價值性

房地產屬于不動產，價值高，在單位和個人的財產構成中占有重要地位，隨著房產價值的上升，人們對房地產給予了前所未有的關注。房產檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準確、全面，直接關系到權利人的經濟利益，房產檔案管理人員必須真實地記錄相關信息，客觀反映房產經濟的運行過程。因此，房產檔案屬于財產檔案，含金量高，具有價值性。

（四）網絡性

在當前信息化時代下，借助計算機網絡技術就可以將產權管理、圖表管理、檔案管理等結合在一起，極大地改變了過去人工收集、整理、歸檔、利用等傳統(tǒng)的檔案工作方式，有效地提高了檔案管理的效率，促進了檔案信息的充分利用。

二、房產檔案管理的當前形勢

（一）法制觀念淡薄，沒有完全依法管理檔案

房產檔案管理如果沒有健全的法制做后盾，檔案管理制度得不到落實和實施，就不能形成科學的管理方法，檔案的安全性和完整性、真實性等就不能得到有效保障，容易出現工作偏差或失誤，出現檔案丟失或者缺損等情況。

（二）房產檔案信息化建設進程緩慢

信息化、數字化、網絡化是當前房產檔案的管理趨勢，構建信息數據庫和檔案數字化管理系統(tǒng)，已經成為現代化房產檔案管理過程中不可或缺的部分，傳統(tǒng)手工的檔案管理方式已經不能有效地保障檔案管理水平。但目前房產檔案信息化建設進程緩慢，多地普遍存在著現代化管理模式和傳統(tǒng)手工管理模式并存的形式，沒有建成完整的信息數據庫，增加了檔案信息的安全隱患。

（三）檔案工作人員素質較低

房產檔案管理需要一支既有一定檔案專業(yè)知識又有一定測繪、法律等相關知識的管理隊伍，而當前的檔案管理工作中，工作人員大都沒有進行過專業(yè)化的培訓，非專業(yè)人員的管理導致了檔案管理方式的不科學。部分地區(qū)由于檔案管理人員待遇較低，有的人員不能安于工作，不認真鉆研業(yè)務，甚至存在想轉行或調動的想法，從而嚴重影響了檔案資料的管理、利用和發(fā)掘，影響了檔案的質量，降低了檔案的利用效果。

三、加強房產檔案規(guī)范化管理的措施

（一）加強制度建設，制定科學、統(tǒng)一、切實可行的檔案管理制度

科學有效的管理制度是房產檔案管理工作順利開展的先決條件，是加強檔案管理水平的有效途徑。從目前檔案管理部門工作狀態(tài)和運行方式來看，檔案工作效率低下，很大程度上是因為缺乏有效的制度監(jiān)督，從事管理工作的人員積極性低，缺乏工作熱情和創(chuàng)造性。因此，房產檔案管理部門應當首抓制度建設，建立有效的競爭機制，提升工作人員的危機意識和競爭意識，將工作績效同獎懲制度結合，激發(fā)工作人員的熱情和創(chuàng)造力，從而提升房產檔案管理水平。

連云港市房屋產權管理中心檔案室成立于1989年，在20多年的檔案管理工作中，檔案室嚴格按照《檔案法》的規(guī)定，結合實際情況制定了《檔案立卷歸檔制度》《檔案庫房保管制度》《檔案查詢利用制度》以及《檔案管理人員職責》《建檔人員職責》《接待人員責職》等崗位責任制。2008年《房屋登記辦法》實施后，針對檔案管理中出現的新規(guī)定、新要求，又制訂了《連云港市城市房屋權屬檔案管理實施細則》《連云港市房屋權屬登記信息查詢暫行規(guī)定》等技術規(guī)范。同時在工作中根據業(yè)務需要，對新出現的帶有普遍性的問題及時制定業(yè)務標準，確保各項工作的規(guī)范性和嚴密性，于2009年順利通過檔案工作目標管理江蘇省五星級認定。

（二）切實做好房產檔案的收集工作

收集工作是房產檔案規(guī)范化管理的首要環(huán)節(jié)，也是整個工作流程中最為基礎的工作，只有確保房產檔案資料的完整性和真實性，才能為后續(xù)工作的開展奠定堅實的基礎。檔案收集要做到登記材料內容完整、準確，能全面、真實地反映房地產的本來面貌，反映物權的歸屬、沿革、變動等情況。收集的各類登記材料要系列化，能完整地反映房地產權利狀況，使之成為有應用價值和長久保存價值的檔案。

為了提高房產檔案收集工作水平，應該嚴格按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的要求，建立完善的管理制度，明確各個崗位的職責以及工作流程，對收集檔案的范圍、分類等做出細致的劃分。要加強與各個業(yè)務部門的聯(lián)系，做好檔案資料的移交工作，確保檔案資料收集工作的順利開展。

連云港市房屋產權管理中心檔案室在收集檔案的過程中，嚴格按照《連云港市城市房屋權屬檔案管理實施細則》的要求，從受理、審核、登簿、發(fā)證等各個環(huán)節(jié)按歸檔范圍和歸檔要求收集、制作登記資料，力求文件材料的形式、規(guī)格、技術指標等達到高度一致，保證凡屬歸檔范圍內的各種形式的文件材料都要收集齊全。同時，對每卷檔案在整理前先檢查驗收，缺件、錯件檔案以及內容不完整、字跡不清晰等文件予以退回，杜絕不符合標準的檔案入庫。

（三）認真做好房產檔案的整理工作

房產檔案資料收集之后，應按照《房屋登記辦法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》等相關法規(guī)的規(guī)定，將應當歸檔的登記材料按內容和形式進行排列編號，編制目錄、封面并移交進行集中統(tǒng)一保管，形成系統(tǒng)的資料庫。

在檔案整理過程中，要嚴格按照檔案資料管理的規(guī)則操作，對登記材料要按照“一宗一卷”即“每辦理一件登記所形成的材料立一個卷”的規(guī)定立卷，卷內材料要按《房地產登記技術規(guī)程》的規(guī)定進行排序、編寫頁碼、編寫卷內目錄和備考表等。紙質檔案裝訂時應將材料上的金屬物全部剔除干凈，對破損或者幅面過小的材料應采用A4白襯紙托裱，幅面大于A4的材料，應按A4大小折疊整齊，并預留出裝訂邊際。卷內文件材料裝訂應整齊美觀，不得壓字、掉頁，不得妨礙翻閱。

（四）加強房產檔案的動態(tài)管理

房產檔案的動態(tài)性是房產檔案最顯著的特點。房產檔案形成后，房地產的權利和房地情況并不是固定不變的。為了保證房產檔案信息的準確性和及時性，需要采用動態(tài)管理方式，根據產權人的變化、房屋現狀的變更來補充新材料，更改房產檔案中的簿、檔、圖等，以確保房產檔案信息的真實性和系統(tǒng)性，使房產檔案成為“活”檔案。

（五）加強房產檔案的信息化建設

1.提升檔案信息化的認識

科學技術高速發(fā)展的今天，傳統(tǒng)的管理方法和手段已經無法適應房產檔案管理工作的需求，需要依靠計算機軟件進行檔案管理，依靠網絡、計算機、掃描儀等現代化設備進行檔案的檢索與存儲。因此，房產檔案管理工作人員要充分認識到檔案信息化建設的重要性，認識到檔案管理信息化是房產檔案管理的有效途徑。

2.打造房產檔案信息系統(tǒng)

打造房產檔案管理的信息化，首先要完善房產檔案管理信息系統(tǒng)，把房產交易系統(tǒng)與房產檔案信息系統(tǒng)進行對接，交易信息同步于檔案系統(tǒng)中，同時利用掃描儀等設備把相關圖像信息導入交易信息系統(tǒng)中，運用技術軟件進行整合和調閱，形成準確、完善的房產檔案數據庫。

連云港市房屋產權管理中心非常重視檔案管理信息化建設，按照住建部“房地產交易與權屬登記規(guī)范化管理考核標準及考核辦法”的要求，建立了一個集錄入、掃描各種類別和密級的房產檔案系統(tǒng)，使紙質檔案圖像化，實現了電子化的集中存儲、索引、管理、查詢等。在充分考慮房產交易業(yè)務的前提下，結合檔案電子化的發(fā)展趨勢，在產權產籍管理系統(tǒng)中專設檔案管理模塊，檔案工作的各環(huán)節(jié)都運用計算機進行管理，達到收集、整理、掃描、編目、備份、統(tǒng)計、查閱等全由信息系統(tǒng)操作，極大地提高了工作質量和效率。

3.建立檔案數據分析系統(tǒng)

通過信息化，建立一整套房產檔案數據分析系統(tǒng)，管理人員能夠從不同角度對數據進行分析、整理，對房地產市場的發(fā)展做出合理預測，便于相關職能部門科學決策，及時調控，減小風險，有效地維護房地產市場的健康發(fā)展。

（六）提高檔案管理人員綜合素質水平

首先，要對管理人員進行有針對性的培訓，加強檔案學知識、法律知識和房地產相關業(yè)務知識的學習，掌握行業(yè)動態(tài)、新規(guī)，提高專業(yè)素養(yǎng)和知識水平。

其次，要注重復合型人才的培養(yǎng)。檔案信息化的建設和實施，需要既懂計算機網絡技術又精通檔案業(yè)務的復合型人才，無論是系統(tǒng)軟件的選購、研發(fā)還是信息化的具體實施、維護，都需要人才的支撐。檔案部門除引進計算機專業(yè)技術人員外，還要加強在職檔案管理人員的計算機知識培訓，做到能夠熟練操作計算機和檔案管理軟件，掌握房產信息資料的錄入、分類、檢索等程序，提高檔案的存儲和處理能力。

最后，房產檔案管理是一項細致繁瑣的工作，需要檔案管理人員具有強烈的責任心和使命感，認真對待工作，確保房產檔案信息化建設的順利開展。

參考文獻：

1.齊劍茹.加強房產交易中心檔案管理工作的措施.東方企業(yè)文化.2015.23

2.王歡.對做好房地產交易管理中心檔案工作的思考.東方企業(yè)文化.2015.24

第9篇：房地產交易管理辦法范文

關鍵詞：商品房 ；預售；轉讓；立法；完善

一、商品房預售制度

房屋預售也稱商品房預售、樓花買賣，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

二、商品房預售轉讓制度

（一）商品房預售轉讓

預售商品房轉讓，即“期房轉讓”，是指商品房預售法律關系中的預購人將購買的未竣工的商品房再行轉讓給他人的一種法律行為。這種轉讓是由預購人將預售關系中的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人（房地產開發(fā)經營企業(yè)）之間形成以原預售合同為內容的商品房預售法律關系。①

（二）商品房預售轉讓行為屬性

預售商品房轉讓標的物是正在建設而尚未竣工的房屋，此時因完整的標的物還沒有存在，則于該標的物上不可能成立所有權。預售商品房轉讓的性質如何認定，理論界對此觀點不一。

第一種觀點是物權轉讓說②，將預售房的期待權看做是一種特殊的物權。第二種觀點是合同之債，預售商品房轉讓僅為預售合同中的債權債務概括承受，主體變更，使第三人與預售人之間形成的新的民事法律關系。③預售商品房轉讓究竟是何種性質的轉讓，通說認為是第二種觀點。

三、我國預售商品房轉讓制度現狀

我國立法對預售商品房轉讓采取了謹慎態(tài)度?！冻鞘蟹康禺a管理法》第45條規(guī)定，“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！敝笤?005年5月9日國務院辦公廳下發(fā)的轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知中有明確的規(guī)定?！兑庖姟肥恰冻鞘蟹康禺a管理法》實施十年來國務院首次為預售商品房轉讓作明確意見。在過去國務院沒有作明確表態(tài)之前，預售商品的轉讓主要是由地方性法規(guī)在進行規(guī)制，各個地方對預售商品房轉讓的態(tài)度各不相同，具體表現為以下三個方面④：

（一）禁止轉讓

2005年1月30日頒發(fā)的《溫州市人民政府辦公室關于加強商品房預售銷售和轉讓管理的意見》禁止預售商品房在取得產權前轉讓。 成都市也不允許預售商品房轉讓， 在《成都市關于加強商品房預售管理的通知》中規(guī)定，“已經預售的商品房，預售人不得將其再轉讓給第三人或用于抵押和典當?！?/p>

（二）允許自由轉讓

《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》第25條第1款規(guī)定，“預售的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉讓。”

（三）有條件轉讓

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》在第44條中規(guī) “預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意；（二）、已付清預售商品房預售合同約定的總價款的預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第40條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售登記?！?/p>

四、我國預售商品房轉讓完善建議

（一）統(tǒng)一立法

我國目前對預售商品房轉讓問題的規(guī)定立法位階太低，關于這樣一個現實中普遍存在，有急需解決的問題，僅有效力相對較低的地方性法規(guī)和部門規(guī)章規(guī)制。法律授權給國務院立法對預售商品房轉讓進行規(guī)制，但國務院至今未出臺相關規(guī)定。地方的做法不統(tǒng)一，既不利于樹立法律的統(tǒng)一性、權威性和嚴肅性，也不利于商品房市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。國家應盡快通過立法，對此類問題做出統(tǒng)一規(guī)定，促進房地產市場的培育。

（二）引入網上簽約聯(lián)機備案程序⑤

引入網上簽約聯(lián)機備案程序，建立商品房預售轉讓的登記備案制度。在大量發(fā)生商品房預售合同轉讓行為的今天，合同欺詐等行為也有上升趨勢。因此實行商品房預售轉讓合同的登記備案制度可以有效避免這種欺詐的風險。

（三）確立權利瑕疵擔保責任

依據現行法律規(guī)定，預售商品房受讓人只能要求開發(fā)商承擔違約責任，卻無法向明顯存在過錯的預購人追償損失。鑒于此種立法漏洞的存在，有必要在完善預售商品房再轉讓法律制度時對預購人的權利瑕疵擔保責任做出明確規(guī)定。本文根據《合同法》中關于出賣人權利瑕疵擔保的規(guī)定，認為預售商品房再轉讓中預購人承擔權利瑕疵擔保責任的構成要件有以下三個方面：

1.預售商品房的權利瑕疵在預售商品房轉讓合同成立時已經存在。對于再轉讓合同成立之后出現的權利瑕疵，不屬于預購人承擔權利瑕疵擔保責任的范圍。

2.受讓人在簽訂預售商品房再轉讓合同時不知道所購預售商品房存在權利瑕疵。

3.預售商品房的權利瑕疵必須在開發(fā)商向受讓人交付房屋時仍然存在。

五、結語

預售商品房再轉讓行為對于控制房價有重要意義，不能再一味放任自由，急需對其作出統(tǒng)一的立法規(guī)定規(guī)制房地產市場，使房地產市場健康發(fā)展。

注釋：

①陳耀東：《商品房買賣法律問題專論》，[M]，法律出版社，2004 年版，第62 頁。

②錢明星、姜曉春：《房屋預售制度若干理論問題研究》，[EB/OL]，來源于http：//.cn

③劉武元：《房地產交易法律問題專論》，[M]法律出版社2002 年版，第163 頁。