房地產(chǎn)客戶分類管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

1）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，成本前置放可實(shí)現(xiàn)最大的節(jié)約。進(jìn)行目標(biāo)成本分解后，對(duì)于結(jié)構(gòu)指標(biāo)、鋼筋含量、砼含量、景觀軟硬景、窗地比等主要設(shè)計(jì)指標(biāo)需在委托設(shè)計(jì)前明確。2）確保設(shè)計(jì)方案的精準(zhǔn)定位。設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)成本管理影響最大。工程設(shè)計(jì)圖紙的編制深度、完整度對(duì)成本管理至關(guān)重要，在設(shè)計(jì)委托階段，為了提高設(shè)計(jì)文件的編制質(zhì)量，應(yīng)簽好設(shè)計(jì)合同，并對(duì)各專業(yè)設(shè)計(jì)編制相應(yīng)要求，把問(wèn)題解決在前面，以避免出圖后“先天不足”影響工程成本。3）不允許設(shè)計(jì)單位有任何排他性設(shè)計(jì)。對(duì)于太陽(yáng)能、雨水回收系統(tǒng)、新風(fēng)吸塵系統(tǒng)等專業(yè)性非常強(qiáng)的分包工程，由設(shè)計(jì)院提供圖紙，規(guī)定圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不允許有排他性，否則設(shè)計(jì)單位會(huì)影響中標(biāo)單位的選擇。

2采購(gòu)階段成本管理

1）供應(yīng)商分類管理。擁有本公司的供應(yīng)商管理庫(kù)，如同人力資源管理一樣，供應(yīng)商的分類管理就是要用科學(xué)的方法辨明良莠，進(jìn)行分類歸納，分類的原則不僅僅是價(jià)格，可以是特長(zhǎng)，可以是品質(zhì)。在分類管理的基礎(chǔ)上確保每類供應(yīng)商的數(shù)量，這樣才能有充分的競(jìng)爭(zhēng)性。對(duì)于優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，可以簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，為長(zhǎng)期合作打下基礎(chǔ)。2）招標(biāo)管理。除了供電、供水、燃?xì)獾仁姓涮坠こ讨苯游惺┕?，其余工程均采用招?biāo)方式，所有單位均通過(guò)招標(biāo)來(lái)確定；招標(biāo)結(jié)果序列化商務(wù)談判，開(kāi)標(biāo)后，將各投標(biāo)單位按照優(yōu)劣排序，并按序談判合同，做到給予投標(biāo)單位公平機(jī)會(huì)；定標(biāo)價(jià)采用合理最低價(jià)，以確定招標(biāo)管理的公平、公正。3）集中采購(gòu)管理。在采購(gòu)過(guò)程中要貨比三家，尋找優(yōu)秀的資源，充分了解市場(chǎng)，了解自身的優(yōu)勢(shì)與供應(yīng)商的本質(zhì)訴求，在利益交換過(guò)程中達(dá)到雙贏。

3工程實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)成本管理

1）對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的持續(xù)動(dòng)態(tài)管理。數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)不是一成不變的，隨著項(xiàng)目的深入，必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理，這樣不僅有利于管理人員及時(shí)掌握工程最新?tīng)顟B(tài)，而且對(duì)公司高層來(lái)說(shuō)，可以隨時(shí)監(jiān)控成本，做出正確的決策。2）加強(qiáng)工程臺(tái)賬的動(dòng)態(tài)管理。每期變更、簽證、索賠及價(jià)款調(diào)整都屬于動(dòng)態(tài)管理，需及時(shí)更新，并備注好詳細(xì)的發(fā)生原因及價(jià)款批準(zhǔn)日期，確保每一個(gè)成本數(shù)據(jù)都有可追朔性。3）隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，在項(xiàng)目初期制定的目標(biāo)成本必將發(fā)生許多調(diào)整，經(jīng)過(guò)審批的目標(biāo)成本調(diào)整需要實(shí)時(shí)更新，并分析比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異，找到切實(shí)可行的方法來(lái)改進(jìn)。

4工程預(yù)結(jié)算管理

1）必須將事后算總賬的觀念更新為事前、事中算細(xì)賬，形成全過(guò)程控制、精細(xì)化管理、重心前移的新理念。2）預(yù)結(jié)算是成本管理的最基本要素，是成本管理人員的專業(yè)能力的體現(xiàn)，在預(yù)結(jié)算過(guò)程中，成本管理人員應(yīng)結(jié)合目標(biāo)成本、合約規(guī)劃，對(duì)工程的各個(gè)階段的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化控制，最終提高投資和利潤(rùn)目標(biāo)。

5目前標(biāo)桿地產(chǎn)精細(xì)化管理亮點(diǎn)

1）成本精細(xì)化。目前房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)中，在成本精細(xì)的深度廣度上走的非常遠(yuǎn)，他們以杜絕項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中一切浪費(fèi)為切入點(diǎn)，全面系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所有費(fèi)用進(jìn)行過(guò)濾，從各個(gè)不同的切入點(diǎn)來(lái)進(jìn)行成本控制。2）產(chǎn)品及管理標(biāo)準(zhǔn)化。a.招標(biāo)文件、合同范本等文件標(biāo)準(zhǔn)化。通過(guò)對(duì)已建工程在招標(biāo)及合同簽訂過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，組織專業(yè)人員編制各類招標(biāo)文件范本、合同范本、成本缺陷手冊(cè)，使得招標(biāo)文件及合同條款標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)避條款上的風(fēng)險(xiǎn)。b.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戶型標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、精裝修標(biāo)準(zhǔn)化、外立面標(biāo)準(zhǔn)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化甚至連樣板房的軟裝采購(gòu)都是標(biāo)準(zhǔn)化。通過(guò)一系列標(biāo)準(zhǔn)化的管理，大大地降低了無(wú)效成本及人員管理成本，特別是對(duì)于大型房企多個(gè)城市多個(gè)樓盤同時(shí)操作，加快了時(shí)間節(jié)點(diǎn)，縮短了工程周期。3）以客戶感知度為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本分配。某標(biāo)桿企業(yè)根據(jù)客戶感知度來(lái)分配目標(biāo)成本，對(duì)于客戶感知度高的項(xiàng)目，比如景觀、樓層層高、門窗材質(zhì)等方面加大投入，對(duì)于客戶感知度較低的項(xiàng)目，比如弱電智能化、綜合管網(wǎng)等項(xiàng)目，減少投入。4）精細(xì)化管理的制度保障。精細(xì)化管理基于建立精細(xì)化管理的制度保障。標(biāo)桿房產(chǎn)企業(yè)都有建立公司內(nèi)部的招標(biāo)采購(gòu)、合同管理、變更簽證管理、預(yù)結(jié)算管理、限額設(shè)計(jì)等制度，為精細(xì)化管理提供了強(qiáng)有力地制度支持。5）信息化手段促進(jìn)精細(xì)化管理。標(biāo)桿企業(yè)非常注重成本軟件的應(yīng)用，信息化建設(shè)貫穿始終。通過(guò)成本軟件等信息化手段的應(yīng)用，相關(guān)人員能得到及時(shí)有效的溝通，準(zhǔn)確地共享數(shù)據(jù)信息，大大縮短了審批流程，降低了項(xiàng)目成本。

6結(jié)語(yǔ)

第2篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

1、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在著許多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：

（1）產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無(wú)法在消費(fèi)者心目中形成獨(dú)特的形象，消費(fèi)者很難分辨它們之間的差別。

（2）客戶管理不到位。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺(tái)，給管理客戶帶來(lái)很大難度。很多企業(yè)未能對(duì)客戶進(jìn)行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒(méi)有建立規(guī)范的客戶回訪制度和客戶關(guān)懷行動(dòng)，不能及時(shí)掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進(jìn)行市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。

（3）銷售過(guò)程缺乏規(guī)范管理。由于缺乏相應(yīng)的管理手段和系統(tǒng)，大量曾經(jīng)訪問(wèn)、咨詢過(guò)、沒(méi)有最終成交的客戶的信息沒(méi)有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費(fèi)巨額廣告投放或通過(guò)展覽活動(dòng)吸引而來(lái)的。由于缺乏處理過(guò)程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對(duì)產(chǎn)品的需求等都未能得到應(yīng)有的保留和分析處理。如果由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，企業(yè)要對(duì)市場(chǎng)重新定位。但是，就目前很多企業(yè)沒(méi)有重視企業(yè)的再定位。

（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開(kāi)發(fā)趨向于建筑面積越來(lái)越大，小區(qū)綠地面積越來(lái)越大，裝修水準(zhǔn)越來(lái)越高等。雖然無(wú)法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開(kāi)發(fā)規(guī)模太大，將給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來(lái)管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺(jué)。

（5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。未能充分考慮市場(chǎng)定位的影響因素，在營(yíng)銷過(guò)程中僅僅是隨房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的潮流，被動(dòng)、零散地運(yùn)用廣告、宣傳、改善服務(wù)態(tài)度等促銷手段。

2、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位的內(nèi)容

（1）市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)群，其中，每個(gè)消費(fèi)群即為一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客戶的前提與基礎(chǔ)，其根本功能在于為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效的目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略服務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以從以下角度進(jìn)行細(xì)分：一是心理需求細(xì)分。分析消費(fèi)者的心理需求，其實(shí)是分析其在購(gòu)買住宅時(shí)的動(dòng)機(jī)，人們的生活方式和個(gè)性不同決定了不同的住宅消費(fèi)群。二是家庭組成細(xì)分。在城市中家庭是一個(gè)生活單元，家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)對(duì)住宅的需求有重大影響。三是地理環(huán)境細(xì)分，包括自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境和人文環(huán)境方面內(nèi)容。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求愛(ài)好，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和選擇的結(jié)果，即是房地產(chǎn)所處地區(qū)的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠(yuǎn)近、交通便利、文化教育情況等的綜合。

市場(chǎng)細(xì)分的作用主要表現(xiàn)在細(xì)分市場(chǎng)有利于開(kāi)拓、發(fā)掘新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，企業(yè)可以集中人、財(cái)、物等資源，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益；有利于掌握潛在市場(chǎng)的需求，不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，開(kāi)拓新市場(chǎng)，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)可以從中選擇有效的目標(biāo)市場(chǎng)。

（2）市場(chǎng)調(diào)研。是市場(chǎng)定位的核心，也是顧客和企業(yè)聯(lián)系的紐帶。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位來(lái)說(shuō)，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標(biāo)人群的需求信息和企業(yè)內(nèi)部信息。

（3）房地產(chǎn)品牌形象的培育。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的市場(chǎng)信譽(yù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌能更好的滿足特定消費(fèi)群體的心理需求，對(duì)那些有強(qiáng)烈偏好的顧客來(lái)說(shuō)更有吸引力。

（4）打造真正的賣點(diǎn)。如何打造房地產(chǎn)項(xiàng)目的真正的賣點(diǎn)是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵內(nèi)容，賣點(diǎn)可從多個(gè)方面進(jìn)行，如文化定位突出商品房所蘊(yùn)涵的文化氛圍，智能化定位突出小區(qū)的設(shè)施和物業(yè)管理的智能手段；概念定位突出感性消費(fèi)時(shí)代的概念營(yíng)銷等。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，越來(lái)越多的企業(yè)注重在產(chǎn)品本身和附加值上加以再定位，重申產(chǎn)品與眾不同的特色。

3、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位的策略

房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位包括產(chǎn)品定位、品牌定位、企業(yè)戰(zhàn)略定位。

3.1房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位策略

房地產(chǎn)企業(yè)首先了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的產(chǎn)品具有哪些特性，研究消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品重視程度，然后決定本企業(yè)的產(chǎn)品定位。

（1）提高產(chǎn)品的性價(jià)比，注重人文環(huán)境。消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)，考慮最多是的是商品房的質(zhì)量和性價(jià)比。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保項(xiàng)目在各個(gè)方面的質(zhì)量。居住小區(qū)的選址與建設(shè)必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環(huán)境等內(nèi)容。

（2）保證空間的合理布局。住宅最關(guān)鍵的要素是它的空間，因?yàn)槠渌O(shè)施都可以更新?lián)Q代，惟獨(dú)住宅的空間在其壽命內(nèi)是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設(shè)的發(fā)展方向。

（3）準(zhǔn)確挖掘高價(jià)值的客戶。如何判斷客戶的價(jià)值？從什么樣的角度看待客戶的價(jià)值？能否將客戶價(jià)值量化？這是房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應(yīng)考慮客戶關(guān)系管理?？蛻絷P(guān)系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價(jià)值金字塔。在客戶價(jià)值金字塔的頂端，20%的客戶能夠?yàn)槠髽I(yè)貢獻(xiàn)80%的利潤(rùn)；在客戶價(jià)值金字塔的底端，80%客戶能為企業(yè)帶來(lái)20%的利潤(rùn)。因此，那20%的客戶為企業(yè)高價(jià)值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來(lái)看待客戶，不斷挖掘客戶價(jià)值是樹(shù)立品牌、打造百年老店的房地產(chǎn)商們的追求。樹(shù)立企業(yè)品牌的一個(gè)重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略

房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略可從以下幾方面考慮：

（1）深化品牌營(yíng)銷觀念。目前品牌營(yíng)銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購(gòu)房時(shí)主要信息來(lái)源之一，因此品牌廣告競(jìng)爭(zhēng)也成為眾多發(fā)展商重要競(jìng)爭(zhēng)手段之一。廣告創(chuàng)意突出綠色家園獨(dú)特的產(chǎn)品品牌價(jià)值，包括園林生態(tài)、體育健身、休閑等特色；突出企業(yè)品牌價(jià)值，包括企業(yè)良好的知名度，美譽(yù)度及雄厚的實(shí)力，企業(yè)文化等。

（2）使消費(fèi)者增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只靠硬件投入是不能構(gòu)成品牌產(chǎn)品的，以品牌切入，更有利于競(jìng)爭(zhēng)，建立特有的房地產(chǎn)品牌，逐步樹(shù)立良好的品牌形象。

（3）建立優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌。物業(yè)管理是與老百姓密切相關(guān)的大事，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對(duì)企業(yè)品牌樹(shù)立則起到了至關(guān)重要的作用。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位策略

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略通常有以下幾種：一是建立專業(yè)化、跨地域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。資金雄厚的企業(yè)將逐步把企業(yè)資源向作為房地產(chǎn)專業(yè)化公司的發(fā)展方向聚集。二是綜合性、跨領(lǐng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這部分企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)出多元性特征。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資延長(zhǎng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它的投資范圍自延伸到了與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的上游或下游行業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)最大化。四是從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)。隨著二手房市場(chǎng)即將全面起動(dòng)，房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)架構(gòu)進(jìn)一步明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新將面臨非常好的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)遇。

（1）產(chǎn)業(yè)鏈投資延長(zhǎng)定位。投資范圍向相關(guān)的上下游行業(yè)延伸。

（2）補(bǔ)缺式定位。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分發(fā)現(xiàn)新的尚未被占領(lǐng)，但為許多消費(fèi)者重視的空位產(chǎn)品。在這種定位下企業(yè)容易取得成功，因此這部分潛在市場(chǎng)即營(yíng)銷機(jī)會(huì)沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)，也許有的企業(yè)發(fā)現(xiàn)這種潛在市場(chǎng)，但沒(méi)有足夠的實(shí)力，無(wú)法去占領(lǐng)空白的市場(chǎng)。

（3）挑戰(zhàn)式定位。當(dāng)企業(yè)能比競(jìng)爭(zhēng)者生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品，該市場(chǎng)容量足夠吸納這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品，同時(shí)比競(jìng)爭(zhēng)者有更多的資源和實(shí)力，這時(shí)企業(yè)可把產(chǎn)品定在與競(jìng)爭(zhēng)者相似的位置上，同競(jìng)爭(zhēng)者在同一細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

（4）突出優(yōu)勢(shì)式定位。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中所處的地位是不同的，有的是市場(chǎng)的領(lǐng)跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補(bǔ)缺者。當(dāng)企業(yè)意識(shí)到自己無(wú)力與同行業(yè)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)者相抗衡從而獲得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位時(shí)，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期的物業(yè)管理等方面取得領(lǐng)先地位。

4、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)要充分考慮定位過(guò)程中的品牌、超前和創(chuàng)新觀念，為自己的商品打造賣點(diǎn)，并采用定性和定量相結(jié)合的定位模式。只有通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得成功。

參考文獻(xiàn)：

「1王洪衛(wèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷「M.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1998.

第3篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

截至4月1日，工、建、農(nóng)、中四大國(guó)有商業(yè)銀行2016年年報(bào)全部出爐，公眾關(guān)心的個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)也“浮出水面”。去年，在房地產(chǎn)火熱行情的推動(dòng)下，四大行個(gè)人房貸猛增2.7萬(wàn)億元，相當(dāng)于每天貸出約75億元。

根據(jù)央行的2016年度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，全年新增人民幣貸款12.65萬(wàn)億元，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款增加4.96萬(wàn)億元，占比39.21%。

四大行占據(jù)新增房貸超過(guò)“半壁江山”，增速更是遠(yuǎn)超平均水平?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)四大行的年報(bào)統(tǒng)計(jì)，4家銀行的新增個(gè)人住房貸款占全年新增貸款比例均超過(guò)六成。其中，中國(guó)銀行占比最高，達(dá)到81.77%。

2017年，在各地密集出_樓市調(diào)控政策之后，個(gè)人住房貸款規(guī)模還會(huì)沖高嗎？四大行將如何執(zhí)行差別化的住房信貸政策？

房貸激增，

占四大行新增貸款六成以上

作為傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，2016年，建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款余額3.59萬(wàn)億元，較上年增加8117.52億元，房貸余額、增長(zhǎng)量均居同業(yè)首位。

工商銀行個(gè)人住房貸款余額3.24萬(wàn)億元，新增7246.41億元，位列第二名。

中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額分別為2.4萬(wàn)億元、2.56萬(wàn)億元。其中，中國(guó)銀行房貸增量5656.05億元，占全行新增貸款的81.77%。這一比例是四大行中最高的。

農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新增6329.52億元，增長(zhǎng)32.8%，這一增速在四大行中最高，也遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)銀行全行貸款9.1%的增速。

農(nóng)業(yè)銀行方面表示，主要是由于該行加強(qiáng)零售客戶營(yíng)銷力度，加大個(gè)人住房貸款的投放力度。農(nóng)業(yè)銀行指出，在去庫(kù)存方面，實(shí)施差異化的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展策略，做大做強(qiáng)“農(nóng)民安家貸”特色產(chǎn)品。2016年，這一支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的產(chǎn)品共發(fā)放1676億元貸款。

銀行青睞個(gè)人住房貸款有其原因。在信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷攀升的當(dāng)下，個(gè)人住房貸款是較安全的資產(chǎn)之一。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)業(yè)銀行不良貸款率為2.37%，其中個(gè)人住房貸款不良貸款率僅為0.43%，在所有業(yè)務(wù)類型中最低。建設(shè)銀行不良貸款率1.52%，個(gè)人住房貸款不良貸款率0.28%，同樣是所有業(yè)務(wù)類型中最低的。

相比個(gè)人住房貸款備受各大銀行青睞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸卻頗受冷落。不少銀行提出，緊緊圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和“三去一降一補(bǔ)”五大任務(wù)，做好信貸“加減法”。

例如，工商銀行表示，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)貸款城市分類管理，審慎把握庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較大的三四線城市新增住房開(kāi)發(fā)貸款，嚴(yán)格控制商用房開(kāi)發(fā)貸款。農(nóng)業(yè)銀行則提出，繼續(xù)從嚴(yán)控制低密度高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)等貸款項(xiàng)目。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)年報(bào)統(tǒng)計(jì)，四大行房地產(chǎn)貸款占比均不超過(guò)10%。其中建設(shè)銀行占比最低，為2.91%。除了工商銀行有小幅增長(zhǎng)外，其他三家銀行房地產(chǎn)貸款均有所降低。

重點(diǎn)支持首套房

和三四線城市去庫(kù)存

個(gè)人住房貸款高速增長(zhǎng)，但四大行紛紛表示，執(zhí)行差異化政策，在去庫(kù)存、適應(yīng)宏觀調(diào)控政策方面做出了努力。

農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)郭寧寧在3月29日的業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，個(gè)人住房信貸政策體現(xiàn)了區(qū)域差異化，熱點(diǎn)城市去杠桿去泡沫，三四線城市去庫(kù)存并支持購(gòu)房需求。去年該行新增個(gè)人住房貸款中，三四線城市占比達(dá)44%，縣域占比27%。此外，去年該行支持的首套房貸款占比達(dá)93%，首付款三成以上的房貸占比達(dá)91%。

工商銀行行長(zhǎng)谷澍也在3月30日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)，盡管住房貸款規(guī)模較大，但在發(fā)放上注意支持居民個(gè)人住房貸款合理的信貸需求，同時(shí)努力抑制各類炒房的投機(jī)性需求。他列舉了兩個(gè)數(shù)字：一是個(gè)人住房貸款余額里，有四分之三是貸給首套房，用于改善居民住房需求的；二是去年新增的7000多億個(gè)人住房貸款，投向三四線城市的比例超過(guò)50%，是銀行在去庫(kù)存方面的努力。

谷澍還表示，今年將在個(gè)人消費(fèi)貸款及住房貸款方面繼續(xù)滿足合理需求。

事實(shí)上，理性對(duì)待樓市、控制貸款風(fēng)險(xiǎn)一直是監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)的。據(jù)媒體報(bào)道，2016年10月12日，央行曾召集10余家銀行的高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

今年2月召開(kāi)的2017年人民銀行金融市場(chǎng)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

各行調(diào)控，

預(yù)計(jì)今年房貸增量不超去年

2016年10月份以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，涉及的城市不斷擴(kuò)大，限貸條件不斷升級(jí)。有分析人士認(rèn)為，2017年個(gè)人住房貸款激增的情形或?qū)⒉辉俪掷m(xù)。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，央行營(yíng)業(yè)管理部主任周學(xué)東曾表示，就個(gè)人房貸在新增貸款的占比來(lái)看，預(yù)計(jì)今年會(huì)下降到30%以內(nèi)。

四大行借著年報(bào)的機(jī)會(huì)也積極表態(tài)。工商銀行表示，將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款區(qū)域差異化管理，建立健全區(qū)域、項(xiàng)目、客戶差別化利率定價(jià)機(jī)制，增強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。

農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)郭寧寧在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年將對(duì)個(gè)人住房貸款的投放進(jìn)行總量調(diào)控，控制投機(jī)性購(gòu)房的貸款需求，支持合理的自住型購(gòu)房需求。熱點(diǎn)城市首套房、二套房的貸款利率定價(jià)都會(huì)有所提升，預(yù)計(jì)今年新增個(gè)人住房貸款不會(huì)超過(guò)去年。

建設(shè)銀行方面也表示，今年的房貸增量不會(huì)超過(guò)去年，總體將有所收緊。

第4篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制

房地產(chǎn)成本是指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)。主要包括：土地使用出讓金以及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、其他費(fèi)用。房地產(chǎn)成本控制是指就是對(duì)以上各項(xiàng)房地產(chǎn)成本所占的比例、構(gòu)成、彈性空間、可控性等進(jìn)行分析，在投資決策時(shí)進(jìn)行成本估算，在初步設(shè)計(jì)方案出來(lái)后進(jìn)行成本預(yù)算，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中根據(jù)目標(biāo)進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)的一個(gè)過(guò)程或活動(dòng)。成本控制是一種全員的、全過(guò)程的控制。加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，增加收入、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效手段，并且也是影響公司生存與發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)力大小的戰(zhàn)略問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期立足并得到發(fā)展，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須重視成本控制工作，切實(shí)提高成本控制水平。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制問(wèn)題

（一）對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)

目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過(guò)程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業(yè)都還沒(méi)有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其它階段對(duì)成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來(lái)越精細(xì)化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工的活動(dòng)產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制。

（二）缺乏全面系統(tǒng)的成本控制體系

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的成本管理方式，房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，采用目標(biāo)成本核算方式，目標(biāo)成本是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。確定銷售價(jià)格在保證期望利潤(rùn)的情況下，事先規(guī)定的成本指標(biāo)。并且這個(gè)成本指標(biāo)是成本的最高限額。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，相關(guān)人員主要是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的成本。不能在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中全面系統(tǒng)的控制成本同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，其主要涉及四個(gè)階段：策劃準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)定型階段、施工階段和竣工階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)貫穿以上四個(gè)階段，包括開(kāi)發(fā)成本以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。目前,由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的成本控制體系造成成本管理與實(shí)際脫節(jié)無(wú)法全面對(duì)成本進(jìn)行控制。

（三）會(huì)計(jì)監(jiān)督與核算工作不到位

會(huì)計(jì)監(jiān)督規(guī)范制度不夠規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)是在國(guó)家政策允許的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的合法經(jīng)濟(jì)組織。既然要以盈利為目的，就需要重視成本的管理，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，在公司里沒(méi)有建立起規(guī)范的會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督崗位職責(zé)、控制流程等沒(méi)有形成體系，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，會(huì)計(jì)監(jiān)督存在大量問(wèn)題。

會(huì)計(jì)核算難度大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃性、商品性和復(fù)雜性要求房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)對(duì)所有財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，但是建設(shè)周期長(zhǎng)以及期間的很多不確定因素導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算難度大工作量繁多。特別是在房地產(chǎn)公司較大時(shí)，存在房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算、應(yīng)收及預(yù)付款的核算、存貨的核算、固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的核算工作不到位的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制問(wèn)題的對(duì)策

（一）實(shí)行全員成本管理，樹(shù)立企業(yè)成本控制的意識(shí)

1、成本的系統(tǒng)控制觀念應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中樹(shù)立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對(duì)象、內(nèi)容與方法，對(duì)整體與全局進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，其內(nèi)涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

2、廣大職工對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)應(yīng)提高成本觀念應(yīng)增強(qiáng)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則應(yīng)貫徹。成本意識(shí)的宣傳教育面向全體職工進(jìn)行，全員的成本意識(shí)得到培養(yǎng)，全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類型的成本培訓(xùn)班積極舉辦，成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關(guān)注。成本方面的專業(yè)知識(shí)得到提高，降低成本的途徑從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域得到開(kāi)辟。

（二）建立各階段成本管理系統(tǒng)

1、對(duì)土地取得相對(duì)成本進(jìn)行管理：主要是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和對(duì)政策的把握，包括土地區(qū)位的選擇、土地購(gòu)買成本、需交納的有關(guān)費(fèi)用、將來(lái)開(kāi)發(fā)時(shí)可能選擇 的目標(biāo)客戶、目標(biāo)價(jià)格、目標(biāo)利潤(rùn)等。

2、從規(guī)劃設(shè)計(jì)上對(duì)成本進(jìn)行管理：容積率的確定、規(guī)劃風(fēng)格的選擇、建筑結(jié) 構(gòu)形式和技術(shù)的選擇、建筑材料的選擇、設(shè)備的選擇等。這一階段控制的核心應(yīng)強(qiáng)調(diào) 規(guī)劃設(shè)計(jì)人員的工作既要考慮產(chǎn)品的均好性，還要把成本納入整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中。同時(shí)，還需建立成本聽(tīng)證制度，聽(tīng)取 其他部門的意見(jiàn)，保證成本的公開(kāi)透明性。

3、項(xiàng)目實(shí)施前成本管理：向承建商的招標(biāo)范圍、內(nèi)容、形式、標(biāo)底的確定、以及采購(gòu)形式和內(nèi)容的構(gòu)劃等。成本控制制 度在這方面應(yīng)明確的是，企業(yè)采購(gòu)范圍是 由成本策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果決定的，這一成果對(duì)企業(yè)采購(gòu)具有約束性。企業(yè)不僅應(yīng)在產(chǎn)品構(gòu)想階段盡可能明確所需特殊材料、設(shè)備的選型，同時(shí)還應(yīng)對(duì)常用材料 建立實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)資料庫(kù)，利用ERP等現(xiàn)代信息管理手段，完善材料供應(yīng)管理系統(tǒng)，最大限度地消除采購(gòu)過(guò)程中的黑箱操作。

4、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本管理：合同（工程承發(fā)包、材料、設(shè)備購(gòu)買等）要實(shí)行會(huì)簽與分類管理。設(shè)計(jì)變更、施工簽證，要實(shí)行嚴(yán)格的申請(qǐng)審核制度，負(fù)責(zé)施 工管理的工程部門對(duì)實(shí)施中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)與上游環(huán)節(jié)進(jìn)行溝通，而不是僅限于“照?qǐng)D施工”。同時(shí)必須建立工程優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)節(jié)約成本、提高效益的給予一定比例的提成獎(jiǎng)勵(lì)。資金使用要符合預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門的相關(guān)信息，提前編制用款計(jì)劃，以降低隨意的工程變動(dòng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（三）做好財(cái)務(wù)管理工作

1、健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)企業(yè)的需要，建立適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)建設(shè)資金進(jìn)行專戶存儲(chǔ)，專款專用；按照房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理制度，嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行，嚴(yán)禁超預(yù)算支出；對(duì)于計(jì)量支付制度，一定要明確規(guī)定，要由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門掌握建設(shè)資金的撥付情況，對(duì)工程款的支付進(jìn)行把關(guān)；正確處理工程結(jié)余資金，該交回投資方的要交回，該歸還貸款的要?dú)w還貸款，最后仍有結(jié)余資金的，要按照基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定使用資金；按要求積極辦理工程的竣工財(cái)務(wù)決算，建立起嚴(yán)格的決算審計(jì)及決算批復(fù)程序，使其規(guī)范化和制度化，為正確計(jì)價(jià)形成的固定資產(chǎn)提供依據(jù)。

2、加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作

對(duì)基本建設(shè)項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)置基建賬進(jìn)行核算，按照基本建設(shè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，規(guī)范核算程序和核算辦法，正確使用會(huì)計(jì)科目，正確歸集建設(shè)成本，及時(shí)準(zhǔn)確地提供財(cái)務(wù)報(bào)告。

3、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督力度

基本建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)督不僅僅是建設(shè)企業(yè)的事情，還包括財(cái)政部門的監(jiān)督，要構(gòu)建自我約束、內(nèi)部控制和外部監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督檢查機(jī)制。把事前監(jiān)督、事中監(jiān)督和事后監(jiān)督結(jié)合起來(lái)，監(jiān)督建設(shè)資金的使用情況，監(jiān)督基建程序是否規(guī)范，監(jiān)督是否執(zhí)行《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理辦法》，以促進(jìn)財(cái)務(wù)管理水平和提高資金使用效益的提高。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制與管理，以利于資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。因此，為了合理地確定和有效控制工程成本，需要各部門的綜合協(xié)調(diào)，共同努力，才能有效控制工程成本，實(shí)現(xiàn)較理想的投資效益。

參考文獻(xiàn)

第5篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理 商業(yè)銀行 對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F832.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）10-155-02

商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在經(jīng)營(yíng)與管理中，由于存在各種漏洞，可能導(dǎo)致商業(yè)銀行的損失。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)可以直接影響一個(gè)國(guó)家的金融安全，而且對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著不容小覷的影響。雖然銀監(jiān)會(huì)已于2005年12月31日頒布了《商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管核心指標(biāo)》（試行）制度，系統(tǒng)地提出了對(duì)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制辦法。通過(guò)制定商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管核心指標(biāo)來(lái)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)價(jià)和預(yù)警，被認(rèn)為是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。但是，面臨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不確定性增強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)需要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理。本文將以相關(guān)學(xué)者文獻(xiàn)研究為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)前銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)面臨的形勢(shì)，提出對(duì)農(nóng)行陜西省分行風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)策建議。

一、銀行風(fēng)險(xiǎn)管理文獻(xiàn)綜述

在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理研究方面，學(xué)者作了大量的研究和提出很多觀點(diǎn)，值得借鑒。具體有：在對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的整體認(rèn)識(shí)方面，王競(jìng)、張靜{1}針對(duì)次貸導(dǎo)致新金融危機(jī)的發(fā)生、發(fā)展和演變，分析了新型金融危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行的啟示，進(jìn)一步指出商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理面臨長(zhǎng)期性難題。超王{2}提出，進(jìn)入21世紀(jì)，隨著貿(mào)易全球化和中國(guó)改革開(kāi)放的深入進(jìn)行，現(xiàn)代商業(yè)銀行面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，由于我國(guó)商業(yè)銀行依然存在著一些制度性問(wèn)題，因此，銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理顯得很重要。周吉{3}分析了加拿大銀行業(yè)完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，指出農(nóng)業(yè)銀行正處于發(fā)展、轉(zhuǎn)型、提質(zhì)、增效的關(guān)鍵時(shí)期，加拿大銀行業(yè)穩(wěn)健審慎的風(fēng)險(xiǎn)管理模式值得認(rèn)真學(xué)習(xí)和借鑒。在對(duì)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)研究方面，錢浩輝、徐學(xué)鋒{4}指出從管理實(shí)踐上來(lái)看，我國(guó)的商業(yè)銀行對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)尚處于認(rèn)識(shí)、深化階段，在風(fēng)險(xiǎn)管理理念、思想、制度以及管理工具等方面尚存在許多問(wèn)題，造成操作風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)有發(fā)生。龍冊(cè)青{5}指出操作風(fēng)險(xiǎn)已成為影響商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要決定因素，對(duì)此，李松{6}也進(jìn)行了農(nóng)業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的論述。此外，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證方面，陳敏{7}運(yùn)用KMV模型度量了上市公司的預(yù)期違約率，較好地評(píng)估上市公司的信用風(fēng)險(xiǎn)水平，指出適用于我國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)管理。李霖{8}以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例，進(jìn)行了信用風(fēng)險(xiǎn)量化管理研究。

這些研究成果豐富，均指出了銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性以及如何識(shí)別控制的問(wèn)題，值得借鑒。但是面對(duì)當(dāng)前后金融危機(jī)的背景，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的新情況和新問(wèn)題，金融風(fēng)險(xiǎn)特別西部地區(qū)金融風(fēng)險(xiǎn)的研究還需要深入，為此，本文將進(jìn)一步從當(dāng)前銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)面臨的形勢(shì)進(jìn)行分析，來(lái)提出促進(jìn)農(nóng)行陜西分行風(fēng)險(xiǎn)管理的有效對(duì)策建議。

二、當(dāng)前銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)面臨的形勢(shì)分析

當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)不確定性因素依然較多，國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，“三期疊加”的局面，對(duì)銀行信貸結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量將形成持續(xù)性的嚴(yán)峻考驗(yàn)。同時(shí)，我國(guó)金融市場(chǎng)化改革向縱深發(fā)展，也給銀行風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)全方位的挑戰(zhàn)。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，2013年以來(lái)，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)狀況有幾個(gè)突出表現(xiàn)：一是區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)愈演愈烈，由東部向中西部蔓延。二是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。光伏、造船等行業(yè)持續(xù)爆發(fā)不良貸款，風(fēng)險(xiǎn)仍未見(jiàn)底。鋼鐵、水泥、煤炭、風(fēng)電、紡織、造紙、工程機(jī)械等產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)中，企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況明顯下滑，風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，部分三、四線城市及缺乏產(chǎn)業(yè)支撐地區(qū)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)積聚，潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。四是利用負(fù)債盲目擴(kuò)張的企業(yè)，尤其是涉及大量對(duì)外擔(dān)保與民間借貸的企業(yè)，問(wèn)題爆發(fā)后資金鏈斷裂，造成企業(yè)“猝死”。此類問(wèn)題主要集中在東部沿海地區(qū)，目前正在向中西部蔓延。

農(nóng)行陜西省分行所在地陜西是能源大省，石油、煤炭、天然氣、煤化工等行業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)總量中占比較高，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)際貿(mào)易情況變化影響較大。經(jīng)濟(jì)上行期間依托和依靠此類行業(yè)得到快速發(fā)展的企業(yè)客戶潛在風(fēng)險(xiǎn)較為突出。目前，榆林神木和府谷地區(qū)此類風(fēng)險(xiǎn)隱患值得高度關(guān)注。2014年以來(lái)，陜西全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要指標(biāo)增速趨緩，為10年來(lái)最低，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑壓力增大。省內(nèi)工業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，社會(huì)投資積極性普遍不高，市場(chǎng)需求疲軟。受流動(dòng)性緊縮、財(cái)政存款減少和互聯(lián)網(wǎng)分流影響，全省市場(chǎng)資金面明顯趨緊，人民幣貸款投放增速下降。業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)面臨的內(nèi)外部環(huán)境比以往更加復(fù)雜。

三、農(nóng)業(yè)銀行陜西省分行控制風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

1.堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)理念和管理方式。一是更加注重穩(wěn)健發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，要注重順勢(shì)而為，多做一些夯實(shí)基礎(chǔ)的工作，堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)底線。在信貸管理方面，要堅(jiān)持信貸資源跟著核心客戶和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目走。及時(shí)淘汰高風(fēng)險(xiǎn)客戶，吸納抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、生命周期長(zhǎng)的優(yōu)良客戶。二是進(jìn)一步樹(shù)立資本約束的發(fā)展理念，保持信貸業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模、速度與資本消耗相協(xié)調(diào)。將信貸資源向資產(chǎn)質(zhì)量好、資本占用少、綜合收益高的客戶、產(chǎn)品、行業(yè)、區(qū)域傾斜，控制加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)增速，進(jìn)一步提高單位資本回報(bào)水平。三是堅(jiān)持單筆業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防控并重，加強(qiáng)組合管理。做好前瞻性研究，綜合運(yùn)用組合計(jì)劃、行業(yè)信貸政策、限額管理、授權(quán)管理等手段，自上而下地動(dòng)態(tài)優(yōu)化城市與“三農(nóng)”，法人與個(gè)人，以及不同區(qū)域、行業(yè)、客戶、產(chǎn)品之間的信貸組合。

2.持續(xù)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，不斷提高資產(chǎn)質(zhì)量。要準(zhǔn)確把握信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和重點(diǎn)，抓好有保有控信貸政策和省行《關(guān)于進(jìn)一步加快信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整意見(jiàn)》的貫徹落實(shí)。一是進(jìn)一步扎實(shí)做好支持“三農(nóng)”和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)工作，順應(yīng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村改革發(fā)展方向，重點(diǎn)支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。有效支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)做大做強(qiáng)，扶持新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體和設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展。二是加強(qiáng)行業(yè)政策引導(dǎo)，支持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。將先進(jìn)制造業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為信貸支持的重點(diǎn)。積極跟進(jìn)國(guó)家鐵路項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，擇優(yōu)增加信貸支持。大力支持綠色經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步加大對(duì)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，屬于技術(shù)改造升級(jí)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局項(xiàng)目的信貸支持力度。穩(wěn)妥支持新興產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代信息科技產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，實(shí)行差別化的準(zhǔn)入、評(píng)級(jí)和授信政策。三是加大重點(diǎn)區(qū)域信貸支持。著力推進(jìn)重點(diǎn)城市行和縣域支行優(yōu)先發(fā)展，推進(jìn)重點(diǎn)城市行在高端投行、貿(mào)易融資、城鎮(zhèn)化金融等新興業(yè)務(wù)上先行發(fā)展，主動(dòng)對(duì)接國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，密切跟蹤西咸國(guó)家級(jí)新區(qū)發(fā)展動(dòng)向，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，積極介入。四是加強(qiáng)客戶建設(shè)和產(chǎn)品創(chuàng)新，提供優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。進(jìn)一步加大對(duì)三級(jí)核心客戶、行業(yè)重點(diǎn)客戶的支持力度。積極支持以大型核心企業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)商圈和產(chǎn)業(yè)集群為依托的小微企業(yè)和納入財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金、政府項(xiàng)目支持的小微企業(yè)。抓住居民收入增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)遇，大力拓展優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶。

3.前瞻預(yù)判，調(diào)整結(jié)構(gòu)，防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。一是要結(jié)合重點(diǎn)領(lǐng)域信用風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)治理，嚴(yán)控產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院及銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門對(duì)化解產(chǎn)能過(guò)剩、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的工作要求，嚴(yán)格控制鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等嚴(yán)重過(guò)剩行業(yè)用信總量。加大客戶調(diào)整力度，積極支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)展和先進(jìn)產(chǎn)能建設(shè)，加快退出劣質(zhì)企業(yè)和落后產(chǎn)能。同時(shí)要全面排查、摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)，按照“全省一盤棋，有保有壓”原則，逐戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排隊(duì)，自上而下形成壓縮、退出客戶清單，摸清可能產(chǎn)生的不良貸款底數(shù)。二是高度關(guān)注房地產(chǎn)、平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域分化，采取針對(duì)性管控措施。要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)防控方案。要嚴(yán)格準(zhǔn)入，強(qiáng)化資金監(jiān)管，密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)情況，加強(qiáng)對(duì)小型房地產(chǎn)公司、以及項(xiàng)目主要集中在三、四線城市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)控制。三是進(jìn)一步做好政府平臺(tái)貸款的分類管理，重點(diǎn)關(guān)注政府債務(wù)規(guī)模較大地區(qū)和平臺(tái)層級(jí)較低的客戶。逐戶梳理平臺(tái)貸款到期情況，合理預(yù)估項(xiàng)目現(xiàn)金流，與客戶和地方政府及時(shí)溝通，逐戶落實(shí)可靠還款資金來(lái)源，制定風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案。

注釋：

{1}王競(jìng)，張靜.新型金融危機(jī)與我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理[J].新金融， 2009（7）：21-24.

{2}超王.我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理研究及對(duì)策[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2014（11）：114-118.

{3}周吉.加拿大銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系對(duì)農(nóng)業(yè)銀行的啟示[J].現(xiàn)代金融， 2013（1）：6-8.

{4}錢浩輝，徐學(xué)鋒.我國(guó)商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題解析[J].浙江金融，2011（12）：27-29.

{5}龍冊(cè)青.關(guān)于我國(guó)商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)管理的思考[J].金融經(jīng)濟(jì)， 2011（10）：31-33.

{6}李松.論農(nóng)業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代金融，2013（9）：8-10.

{7}陳敏，彭志云，馮偉，等.基于KMV模型的我國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)證研究[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2012（1）：107-110.

{8}李霖.農(nóng)業(yè)銀行陜西分行信用風(fēng)險(xiǎn)量化管理研究[D].西北大學(xué)， 2010.

第6篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

關(guān)鍵詞:遷移矩陣；信用風(fēng)險(xiǎn)；馬爾可夫鏈；商業(yè)銀行

文章編號(hào):1003-4625(2006)11-0027-04中圖分類號(hào):F830.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

Abstract:Drawing on the statistics principles of Markoff Chains and the credit rating system of commercial banks, this paper presents a year-based credit grade transfer matrix as well as an industry-based & region-based credit transfer matrix by analyzing a great deal of practical data. On the basis of an in-depth study of matrix, the author puts forward some valuable suggestions for exercising commercial bank risk management by applying transfer matrix.

Key words: transfer matrix? credit risk? Markoff Chains? commercial bank

信用風(fēng)險(xiǎn)，或稱為違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人不愿或者不能按期還本付息，而導(dǎo)致銀行遭受損失的可能性。隨著金融研究的不斷深入､計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷進(jìn)步，全球?qū)π庞蔑L(fēng)險(xiǎn)的量化計(jì)量也越來(lái)越精細(xì)，因此各種信用風(fēng)險(xiǎn)分析工具､技術(shù)､系統(tǒng)的不斷創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)了信用風(fēng)險(xiǎn)度量､管理的全新格局，其中信用遷移矩陣作為信用風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量的基礎(chǔ)性內(nèi)容，其重要性越來(lái)越顯著。

信用遷移矩陣，通過(guò)將客戶的期初信用等級(jí)狀況與期末信用等級(jí)狀況進(jìn)行比較計(jì)算，度量某個(gè)客戶群在特定的時(shí)間內(nèi)從目前的信用等級(jí)遷移到其他信用等級(jí)的概率。該矩陣，評(píng)估了企業(yè)客戶信用質(zhì)量變化的路徑或者信用發(fā)展歷史，以向風(fēng)險(xiǎn)管理人員提供信用等級(jí)未來(lái)預(yù)期路徑和風(fēng)險(xiǎn)管理的量化資料。通過(guò)遷移矩陣，不僅可以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)客戶信用質(zhì)量變化的微觀度量，而且可以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)客戶整體信用風(fēng)險(xiǎn)變遷的有效監(jiān)控。

目前，國(guó)外對(duì)遷移矩陣的研究已經(jīng)非常深入。標(biāo)準(zhǔn)普爾､穆迪､跨國(guó)銀行､咨詢機(jī)構(gòu)等紛紛開(kāi)發(fā)了基于信用遷移矩陣的信用風(fēng)險(xiǎn)管理工具和系統(tǒng)，包括Credit Metrics､Credit Pro､Credit Portfolio View等信用產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)對(duì)于遷移矩陣的研究，目前還停留在比較初步的階段。主要原因是，我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)展規(guī)范的信用評(píng)級(jí)時(shí)間不是很長(zhǎng)，缺乏相關(guān)數(shù)據(jù)的積累；對(duì)于信用遷移的認(rèn)識(shí)還沒(méi)有上升到風(fēng)險(xiǎn)管理的高度，因此尚未開(kāi)展多層次的深入研究；缺乏相應(yīng)的數(shù)據(jù)，導(dǎo)致對(duì)信用遷移矩陣的研究還停留在理論分析層次上。

本文通過(guò)對(duì)某商業(yè)銀行最近幾年一部分的企業(yè)信用評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，生成多年度､多地區(qū)､多行業(yè)的信用遷移矩陣，并對(duì)其相關(guān)特性進(jìn)行比較分析，在此基礎(chǔ)上，提出了不斷改進(jìn)信用評(píng)級(jí)方法，加強(qiáng)和完善信貸管理的建議和意見(jiàn)。

一､技術(shù)原理

遷移矩陣，其基本原理來(lái)自馬爾科夫鏈的基本原理。通常不失一般性地假定狀態(tài)空間為正整數(shù)(1，2，3，…)，對(duì)于離散隨機(jī)序列{Xn}，Xn+1的值處于狀態(tài)j的概率，當(dāng)且僅當(dāng)與前一狀態(tài)Xn有關(guān)，這稱之為馬爾科夫鏈，并記一步轉(zhuǎn)移概率為:

定義表明，轉(zhuǎn)移概率不僅與初始狀態(tài)及最終狀態(tài)有關(guān)，并且與時(shí)間序列n有關(guān)。當(dāng)一步轉(zhuǎn)移概率獨(dú)立于時(shí)間序列時(shí)，我們稱之為平穩(wěn)轉(zhuǎn)移概率。由于大部分模型都與平穩(wěn)轉(zhuǎn)移概率有關(guān)，因此，在不特別說(shuō)明的狀況下，一般都默認(rèn)是平穩(wěn)的，也即用Si(k)表示第k個(gè)時(shí)期預(yù)測(cè)對(duì)象處于狀態(tài)Ei的概率，則向量S(k)=(S1(k)，S2(k)，…Sn(k))稱為第k個(gè)時(shí)期的狀態(tài)概率向量。向量中各元素具有如下性質(zhì):

第0個(gè)時(shí)期的狀態(tài)概率(S1(0)，S2(0)，…Sn(0))稱為初始狀態(tài)概率，相應(yīng)的向量S(0)稱為初始狀態(tài)概率向量。

可以證明， 。

上式即為馬爾科夫預(yù)測(cè)模型。其中，P為一步轉(zhuǎn)移概率矩陣。由模型可知，第k期的狀態(tài)概率取決于初始狀態(tài)概率和一步轉(zhuǎn)移概率矩陣的k次方。由此可見(jiàn)，若已知初始狀態(tài)概率向量S(0)及轉(zhuǎn)移矩陣P，則可求出預(yù)測(cè)對(duì)象在任一時(shí)間處于任一狀態(tài)的概率。

二､研究設(shè)計(jì)

(一)樣本選擇

我們提取了某商業(yè)銀行信息庫(kù)中2000年至2005年的部分企業(yè)數(shù)據(jù)，包括:企業(yè)代碼､行業(yè)類別､地區(qū)類別､歷年的信用等級(jí)､企業(yè)規(guī)模等等參數(shù)。依托該銀行的評(píng)級(jí)系統(tǒng)和技術(shù)方法，對(duì)19萬(wàn)多客戶的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行了大量的篩選處理，形成了4萬(wàn)多個(gè)分析樣本，從而完成了遷移矩陣的多種分析。

(二)數(shù)據(jù)處理要點(diǎn)

借鑒國(guó)際上通行的對(duì)遷移矩陣分析原理，我們將每一年年初的客戶樣本作為一個(gè)固定的分析樣本群，形成一個(gè)數(shù)據(jù)樣本的“靜態(tài)池”，以完成多年的､多類型的遷移分析。而比較不同年份，隨著評(píng)級(jí)客戶的進(jìn)入和退出，總體樣本量是有變化的，因此全面分析的是一個(gè)數(shù)據(jù)樣本的“動(dòng)態(tài)池”。

在此基礎(chǔ)上，為分析遷移矩陣的特性是否穩(wěn)定，我們生成了多個(gè)一年度､多年度的遷移矩陣；為驗(yàn)證分析行業(yè)對(duì)信用遷移的影響，我們生成了分行業(yè)的遷移矩陣，為比較不同地區(qū)信用質(zhì)量遷移的情況，我們生成了多層次不同區(qū)域的遷移矩陣。

(三)計(jì)算方法

基于統(tǒng)計(jì)原理，綜合運(yùn)用SPSS軟件､EXCEL軟件，通過(guò)頻數(shù)分布交叉表､分類匯總等統(tǒng)計(jì)功能，完成了對(duì)遷移情況數(shù)量和百分比的統(tǒng)計(jì)從而生成了多維度､多層次的企業(yè)客戶信用質(zhì)量遷移矩陣。

三､數(shù)值統(tǒng)計(jì)分析

表一 XX年客戶信用等級(jí)一年度遷移矩陣

根據(jù)以上的數(shù)據(jù)處理步驟，我們生成了多年度､多行業(yè)､多地區(qū)的企業(yè)客戶信用質(zhì)量遷移矩陣，并對(duì)其進(jìn)行深入分析，具體如下:

(一)一年度和多年度遷移矩陣

1.一年度的信用遷移情況比較分析

表二 XX+1年客戶信用等級(jí)一年度遷移矩陣

分析表一，遷移矩陣具有如下特性:

(1)一段時(shí)間內(nèi)，客戶可以從某個(gè)信用等級(jí)可以向多個(gè)等級(jí)轉(zhuǎn)化。最高等級(jí)的客戶只能維持或下降等級(jí)。最低等級(jí)的客戶可以上升等級(jí)，維持等級(jí)，或者違約。

(2)客戶由某等級(jí)向其他信用等級(jí)轉(zhuǎn)化的概率與該等級(jí)和其他等級(jí)的距離呈負(fù)相關(guān)趨勢(shì)。

(3)表中對(duì)角線的數(shù)據(jù)，表示第二年評(píng)價(jià)結(jié)果與第一年一致的占比，一般是所在行數(shù)值最大的。該單元格數(shù)值越大，說(shuō)明評(píng)價(jià)結(jié)果的相對(duì)穩(wěn)定性越高，客戶保持原信用等級(jí)的可能性越大。同時(shí)，矩陣的單元格數(shù)值，由對(duì)角線向兩側(cè)發(fā)散降低。遠(yuǎn)離對(duì)角線的單元格數(shù)值趨于0。

(4)信用等級(jí)較高的客戶，其第二年評(píng)級(jí)結(jié)果與第一年一致的概率較大，說(shuō)明信用等級(jí)高的客戶信用質(zhì)量相對(duì)較穩(wěn)定，劣變的可能性較小。信用等級(jí)低的客戶，其第二年評(píng)級(jí)結(jié)果與第一年一致的概率較小，說(shuō)明信用等級(jí)低的客戶信用質(zhì)量的穩(wěn)定性較低，劣變的可能性較大。

對(duì)比表一和表二，分析不同時(shí)期的一年度遷移矩陣可得:遷移矩陣的特性非常穩(wěn)定，對(duì)應(yīng)單元格的數(shù)值也比較接近。但同時(shí)，不同年份的信用遷移情況是有差別的，遷移比重也會(huì)有比較大的變化。實(shí)證表明，由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)､信用環(huán)境變化的影響，信用質(zhì)量的變遷是存在波動(dòng)性的。

2.一年度與多年度信用遷移情況比較分析

表三XX年客戶信用等級(jí)兩年度遷移矩陣

比較表一和表三可知，兩年度比一年度的遷移矩陣要發(fā)散，信用質(zhì)量劣變的比例也明顯上升。同時(shí)，信用等級(jí)越高，離散的程度越小較低，年度間差異越不顯著；信用等級(jí)越低，離散的程度越厲害，且向信用等級(jí)差的方向做明顯移動(dòng)。

隨后，我們比較了三年度和一年度的遷移矩陣，發(fā)現(xiàn)信用質(zhì)量劣變的百分比更大，但是變化的速度趨緩。

分析認(rèn)為:由于信用等級(jí)的遷移受到評(píng)級(jí)技術(shù)和目的､經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景､商業(yè)周期､評(píng)級(jí)的對(duì)象群(成熟效應(yīng))等多因素的影響，因此信用等級(jí)的變遷存在波動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)繁榮期和衰退期有明顯的不同。

(二)分行業(yè)的遷移矩陣

基于樣本數(shù)據(jù)，我們根據(jù)國(guó)家行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)20個(gè)門類行業(yè)和90個(gè)大類行業(yè)進(jìn)行了遷移矩陣的分析，限于篇幅，我們選擇有代表性的展示如下:

1.不同門類行業(yè)的遷移矩陣

現(xiàn)將房地產(chǎn)業(yè)､制造業(yè)兩個(gè)門類行業(yè)的遷移矩陣舉例如下:

表四房地產(chǎn)業(yè)XX年一年度的信用等級(jí)遷移矩陣

表五制造業(yè)XX年一年度的信用等級(jí)遷移矩陣

由表四､表五可知，不同行業(yè)的遷移矩陣，受到統(tǒng)計(jì)的樣本､客戶進(jìn)入退出評(píng)級(jí)系統(tǒng)､行業(yè)自身特點(diǎn)､經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律的影響，其特性的差異是非常大的。結(jié)合遷移的數(shù)量矩陣，可以更有效的尋找影響信用質(zhì)量變遷的原因，并為隨后采取有效的信貸管理舉措，提供必要的量化數(shù)據(jù)支撐。

2.門類與大類行業(yè)的遷移矩陣

根據(jù)行業(yè)門類和大類的劃分，可以對(duì)相關(guān)行業(yè)的遷移特性做進(jìn)一步的比較分析。

比較房地產(chǎn)業(yè)與房屋和土木工程建筑業(yè)在一年的信用遷移情況發(fā)現(xiàn)，房屋建筑業(yè)企業(yè)的信用質(zhì)量相對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要更穩(wěn)定。然而，制造業(yè)下屬的紡織業(yè)的信用遷移劣變情況比制造業(yè)的要厲害。

由此，可以分析相關(guān)行業(yè)或者歸屬行業(yè)的信用等級(jí)遷移的特點(diǎn)，以判斷行業(yè)特點(diǎn)對(duì)信用遷移的影響和關(guān)聯(lián)，并為更為精細(xì)的行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)管理提供依據(jù)。進(jìn)而，結(jié)合不同年份多年的遷移情況，得出行業(yè)客戶信用質(zhì)量變化的詳細(xì)信息。

表六房屋和土木工程建筑業(yè)XX年一年度的信用等級(jí)遷移矩陣

表七紡織業(yè)XX年一年度的信用等級(jí)遷移矩陣

(三)分地區(qū)的遷移矩陣

1.省級(jí)區(qū)域的遷移矩陣

表八某省級(jí)地區(qū)XX年一年度的信用等級(jí)遷移矩陣

省級(jí)地區(qū)的遷移矩陣，可以與全國(guó)的進(jìn)行比較，也可以與其他省級(jí)地區(qū)進(jìn)行比較，從而得到對(duì)信用遷移情況的實(shí)證分析，由此可以因地制宜的采取恰當(dāng)政策工具管理區(qū)域信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)于省級(jí)區(qū)域不同年份多年度的遷移情況進(jìn)行跟蹤，可以為風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理提供必要的分析依據(jù)。

2.地市區(qū)域的遷移矩陣

通過(guò)對(duì)地市區(qū)域遷移矩陣中客戶數(shù)量變化的分析，可以更直接的監(jiān)測(cè)到具體客戶的信用質(zhì)量變化情況，實(shí)現(xiàn)微觀的信用風(fēng)險(xiǎn)管理舉措。同時(shí)，將省級(jí)區(qū)域和市級(jí)區(qū)域的遷移情況結(jié)合分析后，可以更確切的了解風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重點(diǎn)區(qū)域和具體情況，以便于采取切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)處理手段。

表九某地市XX年一年度的信用等級(jí)遷移矩陣(數(shù)量)

四､結(jié)論

通過(guò)以上分析，我們提出采用遷移矩陣加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的一些建議:

(一)改進(jìn)評(píng)級(jí)系統(tǒng)，不斷增強(qiáng)遷移矩陣風(fēng)險(xiǎn)揭示的有效性

通過(guò)對(duì)遷移矩陣的分析，我們認(rèn)為在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)信用質(zhì)量變化是非?？斓模虼藢?duì)信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)的客觀性､有效性､前瞻性提出了更高的要求。通過(guò)分析遷移矩陣，將信用遷移情況作為評(píng)級(jí)效果的回判，來(lái)發(fā)現(xiàn)評(píng)級(jí)中存在的問(wèn)題，以不斷改進(jìn)我們的評(píng)級(jí)體系。通過(guò)不斷完善評(píng)級(jí)的技術(shù)方法､指標(biāo)設(shè)置､操作管理等等，來(lái)逐步形成更加科學(xué)､規(guī)范的評(píng)級(jí)體系。由此，隨著信用評(píng)級(jí)的連續(xù)性､一致性､有效性的不斷改善，可以提高信用遷移矩陣對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)變化標(biāo)識(shí)的有效度，從而逐步推出規(guī)范高效的信用風(fēng)險(xiǎn)管理工具。

(二)遷移矩陣是信用風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)管理的有效工具

通過(guò)對(duì)不同年份的､多年度的遷移矩陣的深入分析，可以分析出風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生和發(fā)展的規(guī)律性內(nèi)容。同時(shí)，提出基于即期評(píng)級(jí)(月度的企業(yè)信用等級(jí)自動(dòng)評(píng)價(jià))的遷移矩陣，可以更及時(shí)地跟蹤企業(yè)客戶信用質(zhì)量變化的規(guī)律，及時(shí)發(fā)現(xiàn)有關(guān)問(wèn)題，并采取有力的解決措施。因此，通過(guò)遷移矩陣，可以不斷提高信用風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)管理的手段，實(shí)現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)變化的及時(shí)監(jiān)測(cè)

(三)遷移矩陣是揭示行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效工具

通過(guò)行業(yè)遷移矩陣，可以有效的發(fā)現(xiàn)信用質(zhì)量變動(dòng)較大的行業(yè)，為進(jìn)行有針對(duì)性的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理提供必要的依據(jù)和參數(shù)。同時(shí)，通過(guò)對(duì)不同行業(yè)遷移情況的對(duì)比分析，可以更有效的開(kāi)展行業(yè)分析，合理控制行業(yè)信貸總量的投入。

(四)遷移矩陣是揭示地域風(fēng)險(xiǎn)集中的有效工具

通過(guò)區(qū)域遷移矩陣，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)源，集中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生地，從而針對(duì)不同信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象采取分類管理的手段，以不斷提高信貸管理效度，逐步實(shí)現(xiàn)信貸資源有機(jī)整合。

(五)遷移矩陣是全面度量監(jiān)控信用風(fēng)險(xiǎn)的有效工具

遷移矩陣，可以全面的､綜合的考量信用風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)將動(dòng)態(tài)的､行業(yè)的､區(qū)域的遷移矩陣結(jié)合起來(lái)，有機(jī)組成一個(gè)立體的信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，為實(shí)現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的分類管理和組合分析，為實(shí)現(xiàn)多維度交叉風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，為及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，為實(shí)現(xiàn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，提供必要的數(shù)據(jù)支撐和系統(tǒng)前提。

此外，遷移矩陣還可以根據(jù)特定需要，比如重點(diǎn)監(jiān)控某些類型的客戶､關(guān)聯(lián)企業(yè)的信用變遷情況，大型企業(yè)的信用變遷情況等等，給出更為專業(yè)性的信息，以實(shí)現(xiàn)不同的信貸管理要求，使得風(fēng)險(xiǎn)管理的精細(xì)化和目標(biāo)化成為可能。

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第7篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊性,在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會(huì)中,房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來(lái)研究的重點(diǎn),但操作風(fēng)險(xiǎn)卻很少引起關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購(gòu)房者等，他們的操作由不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng),以及外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)，但不包括策略風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部操作過(guò)程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理觀念和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對(duì)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)理解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn),或者誤解為操作性風(fēng)險(xiǎn),更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險(xiǎn)管理方面由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門,不同的操作風(fēng)險(xiǎn)由不同的部門負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無(wú)法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)整體狀況，有些操作風(fēng)險(xiǎn)處于無(wú)人管理的真空狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動(dòng)，覆蓋面大,不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險(xiǎn)控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險(xiǎn)定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)存在于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的管理活動(dòng)中，可以說(shuō)是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是風(fēng)險(xiǎn)誘因與風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的整個(gè)體系有關(guān)，只要有各個(gè)機(jī)構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時(shí)隨著環(huán)境的變化而改變，管理過(guò)程中的一點(diǎn)小疏忽就會(huì)將操作風(fēng)險(xiǎn)遺漏,增加了管理的難度。三是損失無(wú)限性。操作風(fēng)險(xiǎn)涉及商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者各個(gè)層面，有時(shí)可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，有時(shí)記錄不及時(shí)或根本沒(méi)有相關(guān)記錄。五是計(jì)量的困難性。操作風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營(yíng)中斷、法律成本等間接的損失，有時(shí)還有無(wú)法計(jì)量的損失。六是風(fēng)險(xiǎn)不易分散。操作風(fēng)險(xiǎn)難于通過(guò)商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者自身內(nèi)部機(jī)構(gòu)對(duì)沖和分散風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗c不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強(qiáng)的隱蔽性。

二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧

1988年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國(guó)改革開(kāi)放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，海南省在一夜之間成為投資者的樂(lè)園，各級(jí)部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機(jī)者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長(zhǎng)，從而形成了房地產(chǎn)的集中開(kāi)發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。1993年我國(guó)針對(duì)投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機(jī)構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。

2010年1月4日國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，計(jì)劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國(guó)際旅游島”登場(chǎng)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升。透過(guò)快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場(chǎng)，購(gòu)房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。面對(duì)形勢(shì)，海南省政府及時(shí)干預(yù)市場(chǎng)，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新的土地成片開(kāi)發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動(dòng)的決定，并宣布2010年將動(dòng)工建設(shè)10.09萬(wàn)套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見(jiàn)影成效，民眾恐慌性購(gòu)房逐步消停，開(kāi)發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開(kāi)始拋售囤積房源，引發(fā)房?jī)r(jià)下調(diào)，商品住房成交量開(kāi)始下降，市場(chǎng)逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過(guò)低，這既是對(duì)資源的浪費(fèi)，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用?、企業(yè)或政府來(lái)承接、管理，從這個(gè)角度分析，也說(shuō)明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費(fèi)水平上已足夠多，并且房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購(gòu)買者可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來(lái)海南省購(gòu)房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過(guò)去，此后增長(zhǎng)速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時(shí)海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還面臨兩個(gè)方面的壓力：一是世界經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)還不明朗，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)追漲會(huì)影響今后的市場(chǎng)成交量，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長(zhǎng)，具有投資品和消費(fèi)品雙重屬性，其風(fēng)險(xiǎn)變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)主體即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)以及帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將逐漸暴露出來(lái)。

三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及原因

從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來(lái)對(duì)城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開(kāi)發(fā)商對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機(jī)會(huì)選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時(shí)在房地產(chǎn)熱過(guò)程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（購(gòu)買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤惜售、炒地炒房，房?jī)r(jià)死扛、明降、暗降，高房?jī)r(jià)低成交乃至零成交已逐漸成為了一個(gè)常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對(duì)外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問(wèn)題，建筑質(zhì)量存在問(wèn)題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級(jí)酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無(wú)節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對(duì)海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞?？傊鞘型恋亻_(kāi)發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重的不利影響，又給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)其自身難以控制的操作風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

這種操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)[2]；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效；第三，個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說(shuō)明海南省銀行對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢(shì)發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點(diǎn)。因此，銀行加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)防范仍是重中之重。

（三）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無(wú)資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識(shí)較弱。中介公司規(guī)模總體偏小，多數(shù)是靠差價(jià)賺錢。那些規(guī)模和實(shí)力較強(qiáng)，能夠引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的中介公司的品牌意識(shí)比較弱，經(jīng)營(yíng)缺乏長(zhǎng)期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低，從業(yè)人員多是沒(méi)有房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)。小中介公司在相當(dāng)程度上沒(méi)有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問(wèn)題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）海南省政府管理方面存在的問(wèn)題

目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級(jí)政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財(cái)政的支配權(quán)、經(jīng)濟(jì)審批權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目的決定權(quán)等方面仍沒(méi)有完全隱退，這意味著地方政府對(duì)市場(chǎng)推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場(chǎng)規(guī)則的制定以及政府工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等是具有實(shí)際的決定權(quán)的，因此會(huì)發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補(bǔ)償。以前各地利用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補(bǔ)償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)償政策，出現(xiàn)補(bǔ)償政策過(guò)濫、補(bǔ)償土地過(guò)多、地價(jià)過(guò)低、土地閑置過(guò)大等問(wèn)題，同時(shí)關(guān)于補(bǔ)償款的紛爭(zhēng)也顯得十分混亂，因補(bǔ)償款發(fā)生暴利事件的事情時(shí)有發(fā)生。第四，稅費(fèi)不合理。海南現(xiàn)實(shí)行許多稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營(yíng)業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動(dòng)資金，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開(kāi)發(fā)或囤地不開(kāi)發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計(jì)落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來(lái)建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴(yán)格，建筑設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運(yùn)作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（五）買房人操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

買房人容易犯的錯(cuò)誤主要有：不關(guān)注國(guó)家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價(jià)買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險(xiǎn)。引起購(gòu)房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國(guó)正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒(méi)有盡頭，地價(jià)與房?jī)r(jià)就會(huì)不斷上漲。其次隨著中國(guó)入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國(guó)，股市與房市均未開(kāi)征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國(guó)社會(huì)保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問(wèn)題。中國(guó)股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此人們更偏好“買房?jī)?chǔ)值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過(guò)“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時(shí)代。

四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析

面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理控制，以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。

（一）加強(qiáng)政府部門操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場(chǎng)、進(jìn)入工地。第二，要通過(guò)稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價(jià)格，改變房?jī)r(jià)猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價(jià)格泡沫，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵(lì)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過(guò)完善危機(jī)管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和有效的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機(jī)的發(fā)生，使危機(jī)的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)，對(duì)海南省主要城市進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，沒(méi)有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險(xiǎn)、金融等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的可信度、信譽(yù)度，同時(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，營(yíng)造一個(gè)公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時(shí)限，實(shí)行行政審批責(zé)任制，營(yíng)造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開(kāi)發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護(hù)市場(chǎng)秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。第九，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，使項(xiàng)目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念[4]。

（二）開(kāi)發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，從機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)導(dǎo)向開(kāi)發(fā)，對(duì)海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局，開(kāi)發(fā)商必須自覺(jué)地進(jìn)行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場(chǎng)領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益；不搞掠奪式開(kāi)發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時(shí)要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項(xiàng)目雷同，強(qiáng)化品牌形象，運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)。在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化需求，廣開(kāi)營(yíng)銷渠道，加大營(yíng)銷宣傳力度，促進(jìn)銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時(shí)配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房?jī)r(jià)，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來(lái)的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級(jí)的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)控制

由于銀行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，因而具有較強(qiáng)的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實(shí)踐表明，相對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)更加難以事先計(jì)量和預(yù)測(cè)，這即通常意義上所說(shuō)的管理滯后性特征，也說(shuō)明了建立良好的監(jiān)管機(jī)制尤為重要。風(fēng)險(xiǎn)不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對(duì)資料真實(shí)性、合法性嚴(yán)格審核，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料深入調(diào)查核實(shí)；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和證券監(jiān)督管理委員會(huì)等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對(duì)各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來(lái)的投資產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管，重視各種金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機(jī)制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)發(fā)生的每一次風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險(xiǎn)的因素和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)點(diǎn)，度量這些因素對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的具體影響，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險(xiǎn)事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提高對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

（四）避免中介服務(wù)所帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)

健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走組織市場(chǎng)化、正規(guī)化、規(guī)?；?、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式，加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)的管理，擴(kuò)大對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視操作風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)中介活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險(xiǎn)。海南省房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時(shí)展，向國(guó)際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開(kāi)展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，形成一種誠(chéng)信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛(ài)財(cái)，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)管理的透明度，逐步取得全社會(huì)信賴[5]。

（五）買房人規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)之道

對(duì)于許多手頭寬裕、有理財(cái)需要的人而言，房產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個(gè)重要手段。作為一種花費(fèi)大的投資行為，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國(guó)家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量?jī)?yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說(shuō)收益減少，但風(fēng)險(xiǎn)可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)，小心決策。同時(shí)，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機(jī)會(huì)，不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)盡量找那些誠(chéng)實(shí)守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對(duì)于購(gòu)買過(guò)程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)法律人士陪同購(gòu)買，識(shí)別合同和交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評(píng)估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測(cè)風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來(lái)一旦出現(xiàn)沒(méi)有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計(jì)建立在較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會(huì)投資理財(cái)，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當(dāng)前樓價(jià)非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時(shí)自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

一、指導(dǎo)思想

牢固樹(shù)立正確的政績(jī)觀、發(fā)展觀，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，以全面深化改革總攬全局，切實(shí)貫徹執(zhí)行“促改革、防風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)服務(wù)、提效能”方針，深入推進(jìn)改革開(kāi)放和創(chuàng)新發(fā)展，守住不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)底線，扎實(shí)提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

（一）改進(jìn)監(jiān)管手段，探索風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、識(shí)別、防控、化解的新方法、新機(jī)制，有效提升監(jiān)管效能。

（二）新組建1家村鎮(zhèn)銀行，在縣域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)增設(shè)至少6家銀行網(wǎng)點(diǎn)。

（三）推動(dòng)鋼貿(mào)、造船、不銹鋼等重點(diǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，力爭(zhēng)不良貸款率不高于年初水平。

（四）加快推進(jìn)銀行案防長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)銀行從業(yè)人員合規(guī)履職，力爭(zhēng)不發(fā)生案件和重大違規(guī)事件。

（五）推動(dòng)綠色信貸，加大對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的金融支持，確保新興產(chǎn)業(yè)貸款在全部貸款中的占比逐步提升。

（六）持續(xù)改善薄弱環(huán)節(jié)金融服務(wù)，小微企業(yè)貸款、涉農(nóng)貸款實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)不低于”。

（七）鞏固文明創(chuàng)建成果，繼續(xù)保持“全國(guó)文明單位”榮譽(yù)。

三、主要措施

（一）全面深化改革，推動(dòng)銀行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

1.強(qiáng)化法人銀行公司治理。一是落實(shí)《商業(yè)銀行公司治理指引》，組織開(kāi)展公司治理培訓(xùn)，完善法人銀行“三會(huì)一層”治理結(jié)構(gòu)，督促指導(dǎo)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)有效履職，提高各專門委員會(huì)履職能力。二是強(qiáng)化董事、監(jiān)事、高管人員的履職評(píng)價(jià)和問(wèn)責(zé)。出臺(tái)《農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)董監(jiān)事履職評(píng)價(jià)示范文本》，督促法人機(jī)構(gòu)制定董監(jiān)事履職評(píng)價(jià)辦法實(shí)施細(xì)則，并報(bào)分局備案。三是穩(wěn)步推進(jìn)新資本協(xié)議實(shí)施工作。做好實(shí)施培訓(xùn)和監(jiān)測(cè)分析，夯實(shí)資本管理基礎(chǔ)；強(qiáng)化法人銀行股權(quán)監(jiān)測(cè)，規(guī)范股權(quán)變更、質(zhì)押、交易等行為；按照銀監(jiān)會(huì)法規(guī)逐步擴(kuò)大民營(yíng)資本進(jìn)入銀行體系，構(gòu)建更加具有活力的銀行體系。

2.推進(jìn)銀行內(nèi)控管理機(jī)制建設(shè)。一是加強(qiáng)績(jī)效考核導(dǎo)向監(jiān)管。督促銀行樹(shù)立正確的政績(jī)觀和發(fā)展觀，進(jìn)一步完善內(nèi)部績(jī)效考核體系，科學(xué)設(shè)定經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，避免單純追求規(guī)模增長(zhǎng)和同業(yè)排名的激勵(lì)導(dǎo)向，推動(dòng)落實(shí)高管人員及重要崗位人員薪酬延期支付制度。二是強(qiáng)化內(nèi)控體系建設(shè)。指導(dǎo)銀行構(gòu)建有效風(fēng)險(xiǎn)治理架構(gòu)，強(qiáng)化部門、崗位之間的有效制衡，落實(shí)強(qiáng)制輪崗交流制度。三是完善監(jiān)審聯(lián)動(dòng)。加強(qiáng)對(duì)銀行內(nèi)審等部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，進(jìn)一步增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)測(cè)和計(jì)量能力，出臺(tái)《農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)管評(píng)價(jià)辦法》，開(kāi)展重要風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管審計(jì)合作。

3.加快銀行產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新。一是督促銀行以特色化為方向，立足本地市場(chǎng)需求實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)創(chuàng)新，探索差異化的金融服務(wù)。二是推動(dòng)實(shí)施品牌化戰(zhàn)略，指導(dǎo)銀行根據(jù)自身實(shí)際開(kāi)展產(chǎn)品服務(wù)營(yíng)銷，打造在全省乃至全國(guó)有影響的特色服務(wù)品牌。推動(dòng)符合條件的農(nóng)商行實(shí)施走出去戰(zhàn)略，選擇合適地區(qū)設(shè)立異地支行。

（二）嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，維護(hù)銀行業(yè)安全穩(wěn)健運(yùn)行

1.逐步緩釋地方政府融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)。一是堅(jiān)持穩(wěn)步控降目標(biāo)。堅(jiān)持“總量控制、分類管理、區(qū)別對(duì)待、逐步化解”總原則，繼續(xù)認(rèn)真落實(shí)《銀監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步做好地方政府融資平臺(tái)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的意見(jiàn)》，擇優(yōu)支持保障房等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，新增貸款必須符合監(jiān)管政策要求，力爭(zhēng)平臺(tái)貸款余額不超過(guò)年初水平。二是完善全口徑監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)。通過(guò)加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)，真正做到動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)、有進(jìn)有出，進(jìn)一步提高平臺(tái)名單的全面性。進(jìn)一步加強(qiáng)融資全口徑管理，與地方財(cái)政、審計(jì)部門建立完善日常聯(lián)系和季度信息交流制度，督促銀行加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，全面了解平臺(tái)企業(yè)的其他融資情況，嚴(yán)控平臺(tái)借道融資，提高平臺(tái)融資全口徑統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的準(zhǔn)確性，深入分析平臺(tái)銀行體外融資對(duì)銀行信貸安全性的影響。三是落實(shí)到期還款來(lái)源。目前納入監(jiān)測(cè)的73戶融資平臺(tái)今明兩年到期貸款都將在46億元左右，督促銀行及早與平臺(tái)企業(yè)及地方政府部門溝通落實(shí)還款計(jì)劃及資金來(lái)源，嚴(yán)防違約風(fēng)險(xiǎn)。四是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。對(duì)于還款資金來(lái)源得不到落實(shí)的平臺(tái)，要求銀行及早制定風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案；密切關(guān)注地方政府直接融資政策變化情況，逐步推動(dòng)用直接融資置換相應(yīng)的平臺(tái)貸款。

2.從嚴(yán)控制房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是完善名單制管理。督促銀行針對(duì)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集聚的特點(diǎn)，審慎開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入管理，完善準(zhǔn)入企業(yè)名單，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、管理水平、信用狀況等準(zhǔn)入條件審核；結(jié)合季度非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管走訪，收集審查轄內(nèi)銀行開(kāi)展合作的開(kāi)發(fā)企業(yè)名單及項(xiàng)目情況。二是加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源監(jiān)測(cè)。督促銀行開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)排查，嚴(yán)控銀信合作業(yè)務(wù)，嚴(yán)防開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)假按揭、民間借貸等方式進(jìn)行融資，嚴(yán)防房地產(chǎn)企業(yè)利用貸款囤地炒地。三是組織開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。組織開(kāi)展一次大型銀行房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格下跌情況下的貸款損失及流動(dòng)性情況。四是落實(shí)住房按揭貸款差別化政策。督促銀行嚴(yán)格執(zhí)行住房按揭貸款政策，優(yōu)先保障首套自住房貸款，審慎開(kāi)展商用房抵押貸款。上半年組織開(kāi)展一次房地產(chǎn)貸款檢查，全面了解政策執(zhí)行情況及風(fēng)險(xiǎn)狀況。

3.密切關(guān)注大額授信風(fēng)險(xiǎn)。一是妥善化解區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。以戴南不銹鋼行業(yè)為重點(diǎn)，加強(qiáng)與興化市、戴南鎮(zhèn)政府及有關(guān)部門的溝通協(xié)作，深入實(shí)施授信總額聯(lián)合管理，充分發(fā)揮牽頭行作用，逐戶落實(shí)一戶一策分類處置方案，確保支持類企業(yè)有勁、維持類企業(yè)有底、退出類企業(yè)有序。首期授信總額聯(lián)合管理期限到期后，及時(shí)召開(kāi)有關(guān)戴南地區(qū)銀政企三方座談會(huì)，研究部署后續(xù)工作。二是密切關(guān)注重點(diǎn)客戶風(fēng)險(xiǎn)。充分利用客戶風(fēng)險(xiǎn)信息系統(tǒng)，在全轄排查涉及5家銀行以上、銀行授信總額2億元以上的大額多頭融資及5000萬(wàn)元以上存在擔(dān)保圈的客戶，建立臺(tái)賬持續(xù)監(jiān)測(cè)，繪制大額客戶融資擔(dān)保鏈接圖，準(zhǔn)確掌握主要擔(dān)保圈狀況，推廣運(yùn)用授信總額聯(lián)合管理機(jī)制，逐步推動(dòng)擔(dān)保解鏈工作，有效防控風(fēng)險(xiǎn)蔓延。三是嚴(yán)防政策“一刀切”加大行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)與政府部門的信息溝通，督促銀行積極上爭(zhēng)資源，用好用活政策，避免信貸“急剎車”、“急轉(zhuǎn)彎”加劇風(fēng)險(xiǎn)集聚。關(guān)注光伏產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)銀監(jiān)局有關(guān)文件要求，結(jié)合轄區(qū)實(shí)際制定出臺(tái)有關(guān)光伏產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)，推動(dòng)“有保有壓”政策有效落實(shí)，指導(dǎo)銀行繼續(xù)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則有選擇、有差別地開(kāi)展光伏產(chǎn)業(yè)授信業(yè)務(wù)。四是加強(qiáng)農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)大額授信和授信集中度監(jiān)管。督促機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制大額貸款，落實(shí)新增3000萬(wàn)元以上大額貸款報(bào)備制度；禁止發(fā)放異地貸款；加強(qiáng)銀團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，嚴(yán)格控制銀團(tuán)貸款投向。

4.大力加強(qiáng)不良貸款管理。一是做實(shí)貸款分類。加強(qiáng)貸款質(zhì)量監(jiān)測(cè)，組織開(kāi)展重點(diǎn)機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類檢查，摸清摸準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)，夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量，提足風(fēng)險(xiǎn)撥備。二是加大新增不良貸款問(wèn)責(zé)力度。出臺(tái)不良貸款責(zé)任認(rèn)定追究監(jiān)督辦法，督促銀行按照履職責(zé)任要求，對(duì)2013年以來(lái)新發(fā)生的不良貸款查清原因，落實(shí)責(zé)任，凡屬違章違規(guī)形成的不良貸款，必須要追究經(jīng)辦人和相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。對(duì)于新增小微企業(yè)不良貸款，按照提高不良容忍度有關(guān)要求，適度減免相關(guān)人員責(zé)任，保護(hù)銀行改善小微企業(yè)金融服務(wù)的積極性。認(rèn)真分析新發(fā)生問(wèn)題貸款的成因，從經(jīng)營(yíng)理念、管控架構(gòu)、管控方式、管控流程等方面全面改進(jìn)授信管理體系，嚴(yán)格新發(fā)放貸款的準(zhǔn)入管理。三是加快不良貸款清收處置。推動(dòng)銀行積極運(yùn)用訴訟、批量轉(zhuǎn)讓、核銷等方式處置不良貸款，充分利用財(cái)政部最新下發(fā)的金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法所帶來(lái)的便利，加大存量不良貸款核銷力度，損失類貸款不得長(zhǎng)期掛賬。

5.有效促進(jìn)影子銀行業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展。一是建立風(fēng)險(xiǎn)“防火墻”，阻斷影子銀行風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系傳導(dǎo)渠道。督促銀行規(guī)范發(fā)放小貸公司貸款，密切關(guān)注該類機(jī)構(gòu)將銀行貸款資金流向國(guó)家調(diào)控領(lǐng)域及限制性行業(yè)。規(guī)范開(kāi)展銀擔(dān)合作，對(duì)融資性擔(dān)保公司嚴(yán)格執(zhí)行擔(dān)保倍數(shù)限制，防止違規(guī)放大杠桿倍數(shù)。二是建立完善銀行銷售理財(cái)產(chǎn)品備案登記制度，及時(shí)掌握理財(cái)業(yè)務(wù)情況。指導(dǎo)法人銀行規(guī)范開(kāi)展理財(cái)業(yè)務(wù)，建立單獨(dú)的機(jī)構(gòu)組織體系和業(yè)務(wù)管理體系，與銀行資金嚴(yán)格分開(kāi)，不購(gòu)買本行貸款，不開(kāi)展資金池業(yè)務(wù)，強(qiáng)化資金運(yùn)用監(jiān)管。規(guī)范分支機(jī)構(gòu)理財(cái)產(chǎn)品銷售行為，嚴(yán)防不當(dāng)宣傳及誤導(dǎo)銷售。

6.高度重視流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控。一是把流動(dòng)性管理放在更為優(yōu)先的位置，督促銀行特別是法人銀行及時(shí)調(diào)整流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)偏好，各法人銀行要成立以行長(zhǎng)為組長(zhǎng)的流動(dòng)性監(jiān)測(cè)與管理小組，制定切實(shí)可行的流動(dòng)性應(yīng)急預(yù)案，開(kāi)展農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)壓力測(cè)試，督促建立流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制。二是加強(qiáng)同業(yè)、理財(cái)和投資業(yè)務(wù)管理，合理控制資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配程度，防止業(yè)務(wù)增長(zhǎng)過(guò)于冒進(jìn)，推動(dòng)中小銀行切實(shí)按計(jì)劃壓降“兩項(xiàng)占比”，提高業(yè)務(wù)穩(wěn)健性。三是加強(qiáng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，有效控制存款沖時(shí)點(diǎn)現(xiàn)象，提高資金來(lái)源穩(wěn)定性，組織銀行進(jìn)行壓力測(cè)試，適時(shí)開(kāi)展流動(dòng)性管理專項(xiàng)檢查。

7.突出操作風(fēng)險(xiǎn)和案件風(fēng)險(xiǎn)管控。繼續(xù)保持案防高壓態(tài)勢(shì)，制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則，推動(dòng)銀監(jiān)會(huì)“案防新規(guī)”有效落實(shí)，嚴(yán)格實(shí)施信貸違規(guī)問(wèn)責(zé)和案件問(wèn)責(zé)。督促銀行加強(qiáng)基層網(wǎng)點(diǎn)和重點(diǎn)人員管控，繼續(xù)開(kāi)展員工參與民間借貸等違規(guī)行為排查，加大問(wèn)責(zé)力度。加強(qiáng)與郵政部門的溝通協(xié)調(diào)，推動(dòng)郵儲(chǔ)銀行二級(jí)支行強(qiáng)化操作風(fēng)險(xiǎn)管控。加強(qiáng)案防技防建設(shè)，建立農(nóng)商行信息科技系統(tǒng)開(kāi)發(fā)、運(yùn)用聯(lián)合機(jī)制，推動(dòng)開(kāi)發(fā)運(yùn)用員工賬戶異常信號(hào)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、重要崗位輪崗提醒系統(tǒng)和“飛行”檢查合規(guī)知識(shí)測(cè)試系統(tǒng)，進(jìn)一步提升案防工作水平。出臺(tái)《農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)“飛行”檢查長(zhǎng)效機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》，成立“飛行”檢查大隊(duì)，對(duì)機(jī)構(gòu)“飛行”檢查進(jìn)行再監(jiān)督。

8.密切關(guān)注新型風(fēng)險(xiǎn)。一是強(qiáng)化信息科技風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)展信息科技風(fēng)險(xiǎn)巡查，摸清信息科技風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀；下發(fā)信息科技風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管工作意見(jiàn)，確保銀行嚴(yán)格按照“系統(tǒng)可以外包，責(zé)任不能外包”的原則，完善信息系統(tǒng)安全體系，保障業(yè)務(wù)連續(xù)性。二是強(qiáng)化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。督促銀行加強(qiáng)資金業(yè)務(wù)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)管控能力，關(guān)注交易對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防違約風(fēng)險(xiǎn)。三是注重聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)管理。繼續(xù)與媒體合作開(kāi)展對(duì)外宣傳，提高宣傳時(shí)效性和針對(duì)性，把握輿論引導(dǎo)主動(dòng)權(quán)；督促銀行健全聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)輿情監(jiān)測(cè)。

（三）優(yōu)化金融服務(wù)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)

1.運(yùn)用信貸杠桿推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。一是強(qiáng)化引領(lǐng)，深入推進(jìn)銀行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。加強(qiáng)監(jiān)管引領(lǐng)和考核督促，切實(shí)推動(dòng)《市銀行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)指導(dǎo)意見(jiàn)》的貫徹落實(shí)，確保銀行業(yè)在全市轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮更加有力的推動(dòng)作用。上半年組織開(kāi)展“銀行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)行長(zhǎng)沙龍”，組織銀行集中探討轉(zhuǎn)型升級(jí)經(jīng)驗(yàn)，深入挖掘銀行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)典型，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動(dòng)銀行業(yè)全面服務(wù)轉(zhuǎn)型、發(fā)展升級(jí)。二是盤活存量，穩(wěn)步退出過(guò)剩及落后產(chǎn)能。加強(qiáng)產(chǎn)能過(guò)剩重點(diǎn)行業(yè)的監(jiān)測(cè)分析，建立淘汰落后產(chǎn)能企業(yè)名單和信貸臺(tái)賬，推動(dòng)銀行與政府部門加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)合作，通過(guò)產(chǎn)能整合重組、技術(shù)改造，促進(jìn)生產(chǎn)資源有效利用，盤活沉淀在過(guò)剩產(chǎn)能上的信貸資產(chǎn)。三是用好增量，將信貸優(yōu)先用于符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的行業(yè)和項(xiàng)目，重點(diǎn)支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和清潔能源等。完善新興產(chǎn)業(yè)和綠色信貸監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，推動(dòng)銀行創(chuàng)新金融產(chǎn)品、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、落實(shí)扶持政策，積極推廣專利權(quán)質(zhì)押等適合高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展需求的信貸模式。加大對(duì)醫(yī)藥城的信貸支持力度，推動(dòng)銀行進(jìn)駐醫(yī)藥高新區(qū)，為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。

2.強(qiáng)化金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作。一是持續(xù)深入開(kāi)展金融知識(shí)宣傳普及活動(dòng)。組織青年員工開(kāi)展送金融知識(shí)下鄉(xiāng)活動(dòng)，走進(jìn)工廠、學(xué)校開(kāi)展金融知識(shí)宣傳服務(wù)，督促銀行網(wǎng)點(diǎn)播放金融知識(shí)宣傳專題片，充分運(yùn)用主流媒體宣傳普及金融知識(shí)。二是完善銀行服務(wù)投訴處理機(jī)制。建立銀行投訴處理機(jī)制評(píng)估督導(dǎo)機(jī)制，對(duì)銀行投訴處理情況實(shí)施監(jiān)督考核，督促指導(dǎo)銀行建立健全快捷、規(guī)范、合理的投訴處理流程，充分發(fā)揮銀行維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、處理消費(fèi)者投訴第一責(zé)任主體的作用；加強(qiáng)對(duì)客戶投訴情況的分析研究，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，采取有效措施減少同類問(wèn)題反復(fù)投訴。三是切實(shí)改善柜面服務(wù)。優(yōu)化服務(wù)流程，減少客戶排隊(duì)，提升柜面服務(wù)滿意度，為消費(fèi)者提供更好的服務(wù)體驗(yàn)。規(guī)范開(kāi)展符合消費(fèi)者需求的投資理財(cái)?shù)犬a(chǎn)品，督促銀行堅(jiān)持“賣者有責(zé)”，為消費(fèi)者把好產(chǎn)品準(zhǔn)入關(guān)口，規(guī)范開(kāi)展業(yè)務(wù)宣傳，避免誤導(dǎo)消費(fèi)者。

3.進(jìn)一步改善“三農(nóng)”金融服務(wù)。一是加快農(nóng)村普惠金融體系建設(shè)，在優(yōu)化建設(shè)傳統(tǒng)銀行網(wǎng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，開(kāi)展社區(qū)銀行、小微支行試點(diǎn)，積極推廣“快付通”等依托現(xiàn)代信息技術(shù)的服務(wù)模式，提高偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村的服務(wù)可得性。加強(qiáng)農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)定位監(jiān)管，充分發(fā)揮支農(nóng)主力軍作用，嚴(yán)防“脫農(nóng)進(jìn)城”趨勢(shì)，引導(dǎo)郵儲(chǔ)銀行大力拓展農(nóng)村金融業(yè)務(wù)。二是積極適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新變化，開(kāi)發(fā)推廣適用于私人農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)合作社的信貸新模式，探索發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈融資，開(kāi)展金融支持農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)和集約化經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)。強(qiáng)化對(duì)糧食生產(chǎn)發(fā)展的信貸投入，支持城鄉(xiāng)一體化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)田水利建設(shè)，支持新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展。三是提升陽(yáng)光信貸覆蓋面，加大富民陽(yáng)光信貸推廣力度，建立富民陽(yáng)光信貸統(tǒng)計(jì)制度和通報(bào)制度，開(kāi)展專項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)檢查。

4.推動(dòng)小微企業(yè)金融服務(wù)增量擴(kuò)面。一是強(qiáng)化業(yè)務(wù)引領(lǐng)。堅(jiān)持小微企業(yè)貸款“兩個(gè)不低于”目標(biāo)不動(dòng)搖，認(rèn)真開(kāi)展統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)和考核督促；完善“市中小企業(yè)金融服務(wù)網(wǎng)”，開(kāi)發(fā)推廣“網(wǎng)上金融超市”，進(jìn)一步拓寬銀企溝通的渠道。二是開(kāi)展活動(dòng)帶領(lǐng)。繼續(xù)開(kāi)展小微企業(yè)金融服務(wù)月活動(dòng)，2014年計(jì)劃在市新能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高港區(qū)舉辦兩場(chǎng)大型“進(jìn)基層、入園區(qū)”銀企對(duì)接活動(dòng)，在姜堰區(qū)和泰興市舉辦兩場(chǎng)銀企面對(duì)面懇談活動(dòng)，擴(kuò)大活動(dòng)影響力，提升活動(dòng)效果。三是實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。通過(guò)監(jiān)管創(chuàng)新，探索化解小微企業(yè)貸款難、貸款貴問(wèn)題的措施和方法，進(jìn)一步推廣小微企業(yè)免擔(dān)保貸款；督促法人銀行針對(duì)小微企業(yè)特點(diǎn)創(chuàng)新金融產(chǎn)品、創(chuàng)新信貸流程、創(chuàng)新還款方式、創(chuàng)新?lián)７绞?；推?dòng)政府加大政策扶持力度，完善小微企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)補(bǔ)償機(jī)制。四是強(qiáng)化制度保障。推動(dòng)銀行小微企業(yè)專營(yíng)機(jī)構(gòu)有效發(fā)揮作用，開(kāi)展專營(yíng)機(jī)構(gòu)督查評(píng)估，對(duì)“六項(xiàng)機(jī)制”貫徹落實(shí)情況進(jìn)行跟蹤，對(duì)減輕小微企業(yè)融資負(fù)擔(dān)政策執(zhí)行情況進(jìn)行督查，不斷提升小微企業(yè)貸款的可得性和服務(wù)覆蓋面。

（四）強(qiáng)化內(nèi)部管理，提升監(jiān)管效能

1.扎實(shí)開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)。認(rèn)真組織開(kāi)展第二批群眾路線教育活動(dòng)，深入學(xué)習(xí)貫徹重要講話和指示精神，對(duì)作風(fēng)之弊、行為之垢來(lái)一次動(dòng)真碰硬的大排查、觸及靈魂的大檢修、洗心革面的大掃除。系統(tǒng)理解、準(zhǔn)確把握“照鏡子、正衣冠、洗洗澡、治治病”的總要求，用精神開(kāi)展活動(dòng)，認(rèn)真開(kāi)展批評(píng)和自我批評(píng)，嚴(yán)防搞形式、走過(guò)場(chǎng)。突出作風(fēng)建設(shè)，堅(jiān)決反對(duì)“”，緊密結(jié)合監(jiān)管中心工作，努力實(shí)現(xiàn)作風(fēng)的根本性改進(jìn)。分局黨委班子成員和各職能科室分別掛鉤基層聯(lián)系點(diǎn)及重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，深入實(shí)際開(kāi)展調(diào)查研究，緊密聯(lián)系基層解決實(shí)際問(wèn)題。

2.切實(shí)推進(jìn)職工隊(duì)伍建設(shè)。一是強(qiáng)化知識(shí)型隊(duì)伍建設(shè)。結(jié)合工作實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，全年集中培訓(xùn)不少于6次，切實(shí)提升員工業(yè)務(wù)能力。采取論壇、交流、點(diǎn)評(píng)等多種形式，組織開(kāi)展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)研討和交流，樹(shù)立主要業(yè)務(wù)的標(biāo)桿性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，供相關(guān)科室員工學(xué)習(xí)對(duì)照。二是強(qiáng)化實(shí)干型隊(duì)伍建設(shè)。圍繞“增強(qiáng)干部隊(duì)伍素質(zhì)，提高盡責(zé)履職能力”強(qiáng)化基礎(chǔ)管理工作，開(kāi)展“深化作風(fēng)建設(shè)，塑我監(jiān)管形象”活動(dòng)，切實(shí)提升制度執(zhí)行力。改進(jìn)督查督辦，確保各項(xiàng)工作任務(wù)有效貫徹落實(shí)，開(kāi)展履職評(píng)價(jià)，提高工作效率和規(guī)范化程度。開(kāi)展中層干部缺崗競(jìng)聘和員工輪崗，激發(fā)員工活力，努力做到人力資源效用最大化。三是強(qiáng)化廉潔型隊(duì)伍建設(shè)。推進(jìn)廉政文化建設(shè)，組織開(kāi)展警示教育，上好預(yù)防職務(wù)犯罪警示教育課，落實(shí)“一崗雙責(zé)”，強(qiáng)化監(jiān)督約束，確保不發(fā)生工作人員違法及重大違規(guī)行為。

第9篇：房地產(chǎn)客戶分類管理范文

一、指導(dǎo)思想

在年的工作中，我們將對(duì)員工加強(qiáng)管理，研究創(chuàng)新，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額，控制成本，創(chuàng)造利潤(rùn)；加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，堅(jiān)持員工技能培訓(xùn)，采取多樣化形式，把學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)與交流技能相結(jié)合，開(kāi)拓視野，豐富知識(shí)，全面提升員工整體素質(zhì)、管理水平；建立辦事高效，運(yùn)作協(xié)調(diào)，行為規(guī)范的管理機(jī)制，開(kāi)拓新業(yè)務(wù)，再上新水平，努力開(kāi)創(chuàng)各項(xiàng)工作的新局面。

二、主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)

1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入全年凈增萬(wàn)元，其中每月均增加萬(wàn)元；其它業(yè)務(wù)收入全年凈增萬(wàn)元，每月均增加萬(wàn)元。

2、客戶流失率為總客戶的％，其中：人為客戶流失力爭(zhēng)降低為零、壞帳回收率為總客戶的％。

3、全年完成業(yè)務(wù)總收入萬(wàn)元，占應(yīng)收款％。

4、實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)萬(wàn)元。

5、委托銀行扣款成功率達(dá)％。

三、工作措施

1.捕捉信息，開(kāi)拓市場(chǎng)，爭(zhēng)當(dāng)業(yè)績(jī)頂尖人。面向市場(chǎng)，擴(kuò)展團(tuán)隊(duì)隊(duì)伍，廣泛招納能人之志為我所用。讓安居的業(yè)務(wù)鋪遍全國(guó)，獨(dú)占熬頭。

2.抓好基礎(chǔ)工作，實(shí)行規(guī)范管理，全面提高工作質(zhì)量。搞好各類客戶分類細(xì)劃，摸底排查工作。對(duì)客戶進(jìn)行分類細(xì)化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司經(jīng)理分別按照“分類排隊(duì)、區(qū)別對(duì)待、上門清收”等管理措施，對(duì)所屬客戶進(jìn)行分類，確定清收方案，落實(shí)任務(wù)層層分解，明確目標(biāo)及責(zé)任人，以確保全年既定目標(biāo)任務(wù)的全面完成。

3.加強(qiáng)壞帳清收組織管理工作，繼續(xù)做好呆帳回收及核銷工作。

4.適應(yīng)營(yíng)銷新形勢(shì)，構(gòu)建新型的客戶管理模式。一是要實(shí)行客戶分類管理，提供差別化、個(gè)性化服務(wù)；二是對(duì)重點(diǎn)客戶進(jìn)行重點(diǎn)管理，尤其要做好重點(diǎn)客戶的后續(xù)服務(wù)工作。

5.努力加大中間業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)開(kāi)拓力度，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展．企業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間將重點(diǎn)集中在中間業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，務(wù)必在認(rèn)識(shí)、機(jī)制、措施和組織推動(dòng)等方面下真功夫，花大力氣，力爭(zhēng)使中間業(yè)務(wù)在較短時(shí)間內(nèi)有較快發(fā)展，走在同業(yè)前面，占領(lǐng)市場(chǎng)。加強(qiáng)中間業(yè)務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)工作。

6.嚴(yán)格客戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，杜絕漏收和少收。并進(jìn)一步規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決執(zhí)行公司規(guī)定的中間業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。杜絕漏收和少收，除特殊情況，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意，任何人無(wú)權(quán)免收和少收，堅(jiān)決做到足額收費(fèi)，只有積極拓展收費(fèi)渠道并做到足額收費(fèi)，才能完成全年各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入的艱巨任務(wù)。

7.強(qiáng)化員工培訓(xùn)工作計(jì)劃。

（1）職工思想教育方面：一是通過(guò)培訓(xùn)教育，樹(shù)立職工愛(ài)崗敬業(yè)，敢為人先的創(chuàng)新精神。二是增強(qiáng)職工愛(ài)崗如家，行興我榮，行衰我恥的觀念。三是遵紀(jì)守法教育，以提高全體員工遵紀(jì)守法和自我保護(hù)意識(shí)。

（2）職工業(yè)務(wù)教育方面：一是繼續(xù)學(xué)習(xí)新業(yè)務(wù)；二是技能培訓(xùn)工作持之以恒進(jìn)行崗位練兵，不斷提高辦理業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效率，通過(guò)業(yè)務(wù)技術(shù)競(jìng)賽等形式，激活員工工作熱情，提高工作效率。三是學(xué)習(xí)市場(chǎng)營(yíng)、銷學(xué)，填補(bǔ)員工市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)空白。通過(guò)請(qǐng)進(jìn)來(lái)與走出去的方法，提高員工營(yíng)銷的技巧，為培養(yǎng)一批營(yíng)銷骨干打好基礎(chǔ)。

8.完善企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，對(duì)所屬部門、工作崗位均實(shí)行規(guī)范化管理，使每個(gè)員工人人肩上有壓力，心中有藍(lán)圖，前進(jìn)路上有方向，工作行程有目標(biāo)。各個(gè)部門均要制訂周工作計(jì)劃、月工作計(jì)劃。并要制訂切實(shí)可行的考核方案，跟蹤考核，以利提高。

（1）建立和健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，以狠抓管理制度落實(shí)來(lái)帶動(dòng)企業(yè)管理水平的提高。

一是要建立和健全各項(xiàng)管理基礎(chǔ)工作制度，促進(jìn)企業(yè)管理整體水平提高。企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理基礎(chǔ)工作制度，包括：財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)產(chǎn)物資管理及清查盤點(diǎn)制度、行政管理制度，根據(jù)各項(xiàng)管理制度的基礎(chǔ)工作的要求，實(shí)行崗位責(zé)任制，規(guī)定每個(gè)員工必須做什么、什么時(shí)候做、在什么情況下應(yīng)怎么做，以及什么不能做，做錯(cuò)了怎么辦等細(xì)則。這樣，每個(gè)崗位的每個(gè)責(zé)任者對(duì)各自承擔(dān)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作都清楚，要求人人遵守。通過(guò)實(shí)施這些制度，進(jìn)一步提高企業(yè)管理整體水平。

二是建立和健全自我約束的企業(yè)機(jī)制，確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，嚴(yán)格審核費(fèi)用開(kāi)支，控制預(yù)算，加強(qiáng)資金日常調(diào)度與控制，落實(shí)內(nèi)部各層次、各部門的資金管理責(zé)任制。盡量避免無(wú)計(jì)劃、無(wú)定額使用資金。

三是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理的客觀要要求，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)監(jiān)督。落實(shí)企業(yè)內(nèi)部責(zé)任。建立內(nèi)部責(zé)任會(huì)計(jì)制度，對(duì)各部門的經(jīng)營(yíng)收益、成本費(fèi)用、部門利潤(rùn)進(jìn)行分別核算。使

各部門對(duì)自己的任務(wù)、目標(biāo)做到心中有數(shù)。這對(duì)于調(diào)動(dòng)各部門的積極性，努力做好做足生意，節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支是有促進(jìn)作用的；建立一套內(nèi)部的約束機(jī)制，在內(nèi)部制度中明確規(guī)定各部門的權(quán)力責(zé)任，做到分級(jí)負(fù)責(zé)、職責(zé)分明、相互制約。會(huì)計(jì)監(jiān)督。會(huì)計(jì)監(jiān)督不單純是對(duì)一般費(fèi)用報(bào)銷的審查，而應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金籌集、資金運(yùn)用、費(fèi)用開(kāi)支、收入實(shí)現(xiàn)，一直到財(cái)務(wù)成果的產(chǎn)生。嚴(yán)格按照制度辦事，正確核算，如實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，維持投資者權(quán)益，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督職能，保證制度的落實(shí)和有效執(zhí)行。

（2）進(jìn)一步提高企業(yè)的執(zhí)行力。

企業(yè)的執(zhí)行力決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，執(zhí)行力，就個(gè)人而言，就是把想干的事干成功的能力；對(duì)于企業(yè)，則是將長(zhǎng)期戰(zhàn)略一步步落到實(shí)處的能力。執(zhí)行力是企業(yè)成功的一個(gè)必要條件，企業(yè)的成功離不開(kāi)好的執(zhí)行力，當(dāng)企業(yè)的戰(zhàn)略方向已經(jīng)或基本確定，這時(shí)候執(zhí)行力就變得最為關(guān)鍵。戰(zhàn)略與執(zhí)行就好比是理論與實(shí)踐的關(guān)系，理論給予實(shí)踐方向性指導(dǎo)，而實(shí)踐可以用來(lái)檢驗(yàn)和修正理論，一個(gè)基業(yè)常青的企業(yè)一定是一個(gè)戰(zhàn)略與執(zhí)行相長(zhǎng)的企業(yè)。提高執(zhí)行力的具體措施：

首先，要設(shè)立清晰的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的進(jìn)度表：這個(gè)目標(biāo)一定要可衡量、可檢查，不能模棱兩可。再者，目標(biāo)一旦確定，一定要層層分解落實(shí)。

其次，找到合適的人，并發(fā)揮其潛能：執(zhí)行的首要問(wèn)題實(shí)際上是人的問(wèn)題，因?yàn)樽罱K是人在執(zhí)行企業(yè)的策略，并反饋企業(yè)的文化?？铝炙乖凇稄膬?yōu)秀到卓越》別提到要找“訓(xùn)練有素”的人，要將合適的人請(qǐng)上車，不合適的人請(qǐng)下車。

其三，修改和完善規(guī)章制度，搭建好組織結(jié)構(gòu)：企業(yè)做大之后，只能通過(guò)規(guī)則來(lái)約束，規(guī)則是一個(gè)組織執(zhí)行力的保障?！皃dca循環(huán)”說(shuō)的就是制度制訂與執(zhí)行、檢查和績(jī)效四者間的互動(dòng)關(guān)系。

其四，倡導(dǎo)“真誠(chéng)?溝通”的工作方式，發(fā)揮合力：一項(xiàng)調(diào)查表明，企業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題有70％是由于溝通不力造成的，而70％的問(wèn)題也可以由溝通得到解決。我們每

個(gè)人都應(yīng)該從自己做起，看到別人的優(yōu)點(diǎn)，接納或善意提醒別人的不足，相互尊重、相互激勵(lì)。

其五，關(guān)注細(xì)節(jié)，跟進(jìn)、再跟進(jìn)：制定戰(zhàn)略時(shí)，我們更多是發(fā)揮“最長(zhǎng)的指頭”的優(yōu)勢(shì)，而在具體的執(zhí)行過(guò)程中，我們就要切實(shí)解決好“木桶效應(yīng)”的問(wèn)題。執(zhí)行力在很大程度上就是認(rèn)真、再認(rèn)真；跟進(jìn)、再跟進(jìn)。