商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

關(guān)鍵詞: 電子商務(wù) 高新知識產(chǎn)業(yè) 相關(guān)性

高新知識產(chǎn)業(yè)是指以新興科技與新興技術(shù)發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)群體。它包括信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、軟件技術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)、先進(jìn)制造技術(shù)等。近年來，廣州高新知識產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展。廣州“十二五”期間將著力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)打造以高新知識產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，以建立知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代全球競爭的優(yōu)勢。

一、廣州地區(qū)電子商務(wù)與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)性分析

為了檢驗(yàn)廣州地區(qū)電子商務(wù)與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系，本文采用定量與定性相結(jié)合的方法，選取高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資金額和網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新企業(yè)數(shù)量為參數(shù)，通過計(jì)算Pearson相關(guān)系數(shù)值，分析廣州地區(qū)電子商務(wù)與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相互關(guān)系。

（一）相關(guān)性分析方法概述

相關(guān)性分析是指對兩個(gè)或多個(gè)具備相關(guān)性的變量元素進(jìn)行分析，從而衡量兩個(gè)變量因素的相關(guān)密切程度。本文采用Pearson相關(guān)系數(shù)來進(jìn)行分析，其計(jì)算方式如下公式（1）所示。通過以下取值范圍判斷變量的相關(guān)強(qiáng)度：0.8―1.0極強(qiáng)相關(guān)、0.6―0.8強(qiáng)相關(guān)、0.4―0.6中等程度相關(guān)、0.2―0.4弱相關(guān)、0.0―0.2極弱相關(guān)或無相關(guān)。

計(jì)算公式：

（1）

r為相關(guān)系數(shù)，N為樣本容量，x為自變量，y為因變量。

（二）廣州地區(qū)網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)性計(jì)算

電子商務(wù)衡量指標(biāo)包括：專利數(shù)量、創(chuàng)新企業(yè)數(shù)量、創(chuàng)新科研投入等，而衡量高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)眾多，其中產(chǎn)業(yè)投資金額情況是一個(gè)重要的衡量指標(biāo)。本文選用電子商務(wù)企業(yè)數(shù)量與高新技術(shù)投資金額兩個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)（見表）進(jìn)行分析，探討廣州電子商務(wù)與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩者之間的相互關(guān)系。

將相關(guān)數(shù)據(jù)代入公式進(jìn)行計(jì)算，其結(jié)果如下：

0.911在0.8―1.0 之間，因此廣州地區(qū)網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在極強(qiáng)的相關(guān)性。

二、推進(jìn)廣州地區(qū)電子商務(wù)與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策與建議

（一）從戰(zhàn)略的高度進(jìn)行規(guī)劃，大力促進(jìn)電子商務(wù)與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展

一是在宏觀層面扭轉(zhuǎn)廣州政府及相關(guān)部門產(chǎn)業(yè)發(fā)展觀念，從關(guān)注短期GDP效益，轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注于區(qū)域高新產(chǎn)業(yè)長期競爭能力。二是在微觀層面加強(qiáng)對企業(yè)科技研發(fā)與創(chuàng)新能力培養(yǎng)，重點(diǎn)支持企業(yè)利用網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新，并重點(diǎn)孵化具有深遠(yuǎn)影響的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展。三是從社會(huì)文化與輿論方面進(jìn)行引導(dǎo)，宣傳高新知識產(chǎn)業(yè)巨大作用，激發(fā)市民關(guān)注科技、學(xué)習(xí)科技、運(yùn)用科技，并構(gòu)建起強(qiáng)大的支持科技創(chuàng)新的社會(huì)文化氛圍。

（二）構(gòu)建高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)廣州高新知識產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展

廣州高新知識城定位于發(fā)展高新知識產(chǎn)業(yè)，其選址位于廣州的蘿崗區(qū)九龍鎮(zhèn)，規(guī)劃總?cè)丝?4萬人，其中就業(yè)人口27萬人，規(guī)劃范圍123平方公里。知識城產(chǎn)業(yè)定位于研發(fā)服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)、生命健康、信息技術(shù)、生物技術(shù)、能源與環(huán)保、先進(jìn)制造支柱產(chǎn)業(yè)，初步形成以知識密集型服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，高附加值制造業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這將是促進(jìn)廣州高新知識產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重大契機(jī)，其關(guān)鍵在以下幾方面：

一是利用網(wǎng)絡(luò)聚合能力，加強(qiáng)科技人才的培養(yǎng)與聚集，推動(dòng)高新知識城“智力資本”快速成長。二是加大“原創(chuàng)型”、“知識性”項(xiàng)目資源投入，推動(dòng)知識創(chuàng)新與創(chuàng)造，構(gòu)建高新知識城強(qiáng)大的“知識內(nèi)容”開發(fā)平臺(tái)。三是利用網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新溝通方式，構(gòu)建高新知識城“知識傳播”平臺(tái)。

（三）大力引進(jìn)高新知識產(chǎn)業(yè)人才，轉(zhuǎn)變廣州高校人才培養(yǎng)模式

高新知識產(chǎn)業(yè)的聚合發(fā)展關(guān)鍵在于“智力資本”。廣州一方面要加強(qiáng)對國內(nèi)外科技人才引進(jìn)與挽留，同時(shí)更需要加強(qiáng)本土人才培養(yǎng)，轉(zhuǎn)變廣州高校人才培養(yǎng)模式，為高新知識產(chǎn)業(yè)人才需求提供配套服務(wù)。一是結(jié)合網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新與高新知識產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)需求，有針對性地加大對海外高層次人才的引進(jìn)，吸引國際級科技大師，從而帶動(dòng)頂級創(chuàng)新型人才的涌入。二是從戰(zhàn)略高度出發(fā)，改變廣州高校人才培養(yǎng)觀念，明確創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)教育地位，使大學(xué)生樹立全新的創(chuàng)業(yè)意識，提高大學(xué)生創(chuàng)新能力，為科技創(chuàng)新與高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大的人才儲(chǔ)備與供應(yīng)。三是在引進(jìn)與培養(yǎng)人才的同時(shí)，需要更好的使用人才、留住人才。廣州應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)企業(yè)在用人制度、酬薪制度等方面進(jìn)行改革，建立激勵(lì)員工創(chuàng)新機(jī)制，嘗試員工技術(shù)入股、員工持股等方式，逐步建立適應(yīng)高新知識產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的人才激勵(lì)機(jī)制。

（四）加大自主創(chuàng)新與科研與成果轉(zhuǎn)化投入，建立高效轉(zhuǎn)化配套體系

自主創(chuàng)新是網(wǎng)絡(luò)科技時(shí)代保持長久競爭優(yōu)勢的根本舉措，堅(jiān)持自主創(chuàng)新關(guān)鍵在于建立一個(gè)高效的教育、科研與成果轉(zhuǎn)化體系。一是政府需要承擔(dān)起制定教育、科技發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，協(xié)調(diào)重大項(xiàng)目合作，并出臺(tái)促進(jìn)科技轉(zhuǎn)化的方針與政策。二是高校和科研院所需要根據(jù)全球科技前沿發(fā)展方向，同時(shí)結(jié)合市場需求與應(yīng)用趨勢，瞄準(zhǔn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過發(fā)揮自身技術(shù)、人才、信息等優(yōu)勢，開發(fā)具有國際領(lǐng)先的創(chuàng)新成果。三是鼓勵(lì)企業(yè)加大對科技研發(fā)和網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新的資金投入，利用科研資金稅前扣除，科研投入計(jì)入資本項(xiàng)目等措施，加強(qiáng)對科研成果轉(zhuǎn)化的促進(jìn)作用。四是構(gòu)建一個(gè)開放式的產(chǎn)、學(xué)、研合作網(wǎng)絡(luò)交流協(xié)作平臺(tái)，為各類學(xué)者進(jìn)行科研合作與共享，提供快捷的信息溝通、交流平臺(tái)。

（五）搭建網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新平臺(tái)，推動(dòng)高新知識產(chǎn)業(yè)快速聚集發(fā)展

信息科技與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)具有強(qiáng)大的聚合能力，運(yùn)用信息科技能夠打破時(shí)間與空間的限制，實(shí)現(xiàn)不同行業(yè)、不同領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)行協(xié)同、合作，實(shí)現(xiàn)共同研發(fā)，從而大大促進(jìn)了技術(shù)創(chuàng)新與模式創(chuàng)新。廣州市在硬件建設(shè)方面基礎(chǔ)較好，但軟件方面相對薄弱，因此應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)推動(dòng)各類網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)軟件建設(shè)，為重大創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)，提供基于網(wǎng)絡(luò)的軟件服務(wù)，例如，可以建立廣州開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)新平臺(tái)，利用網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新平臺(tái)打造廣州國際一流的科技研發(fā)合作平臺(tái)、科技成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)與人才交流合作平臺(tái)。

電子商務(wù)與高新知識產(chǎn)業(yè)存在相互促進(jìn)的良好協(xié)同關(guān)系，廣州應(yīng)當(dāng)加大投入，促進(jìn)信息技術(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改革創(chuàng)新，推動(dòng)高新知識產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。這需要政府、企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、高校緊密合作，構(gòu)建產(chǎn)、學(xué)、研的配套體系，推動(dòng)高新知識城的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，構(gòu)建廣州高新知識產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化平臺(tái)。

參考文獻(xiàn)：

①蘇惠香. 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)創(chuàng)新與擴(kuò)散效應(yīng)研究[M]．東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008

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⑥廣州開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)新平臺(tái)：irc.gdd.省略:8060/ 華南年鑒網(wǎng)：省略/

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)理論

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的波動(dòng)情況一方面可能會(huì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面也可能為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來巨大的阻礙作用。與之前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)相似，經(jīng)濟(jì)忽快忽慢的增長很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r脫離預(yù)期的估計(jì)，造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生。為了保證商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，就應(yīng)帶牢牢把握好商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的特點(diǎn)。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期包括四個(gè)時(shí)期，分別為繁榮期、衰退期、復(fù)蘇期和蕭條期，這幾個(gè)階段實(shí)際上都是宏觀經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中所表現(xiàn)出來的形式狀態(tài)，因而在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期上體現(xiàn)出無規(guī)律的波動(dòng)現(xiàn)象。此外，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是由于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長不能符合經(jīng)濟(jì)增長的速度從而造成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定而產(chǎn)生的，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)是一種動(dòng)態(tài)的現(xiàn)象。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的特點(diǎn)以及原因

與世界范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的趨勢相比，我國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)是完全相反的。我國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然在速度上增長較快，但是其質(zhì)量問題卻著實(shí)令人堪憂，對百姓的人身安全造成了嚴(yán)重的威脅。目前，我國的空房數(shù)量巨大，但需要住房的人數(shù)量同樣也較大，可是在高房價(jià)的面前往往會(huì)造成許多想要買房的人望而卻步，長期下來，會(huì)造成我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受阻，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響。我國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)產(chǎn)生的原因包括以下幾點(diǎn)：

1.國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)不平衡的趨勢是在眾多的行業(yè)中出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象，同樣，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要的影響。國民經(jīng)濟(jì)是由多種經(jīng)濟(jì)共同組成的，可以說國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系著各行各業(yè)的發(fā)展，一旦國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象則會(huì)對影響各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要符合國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，保持一個(gè)平衡的狀態(tài)，進(jìn)而促進(jìn)兩者的共同發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)市場的供求矛盾。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也對商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況造成了一定的影響。在市場經(jīng)濟(jì)的作用下，我國當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求矛盾，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量與需求量之間出現(xiàn)了異常的變化，因此，這也是造成我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要原因。

3.商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的變化。商業(yè)地產(chǎn)市場具有巨大的發(fā)展空間和利益回報(bào)，因此許多企業(yè)和個(gè)人都愿意投資商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)試圖獲得高額的收益回報(bào)。但是，由于投資的盲目性和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，巨大的資金投入往往會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格迅猛增長，脫離市場價(jià)格規(guī)律。另外，高額的收益又會(huì)帶動(dòng)更多的人對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資，從而致使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格更高，造成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。

三、應(yīng)對我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的對策

1.加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，從而保證我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。政府對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控在步調(diào)上應(yīng)當(dāng)與國民經(jīng)濟(jì)保持一致，全面把握好國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快，不僅會(huì)影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，同時(shí)也會(huì)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重的不良影響，所以加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，采取一系列的政策手段減少商業(yè)地產(chǎn)泡沫是必要的。雖然宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)政策會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展減慢甚至停滯，但從長遠(yuǎn)角度來看，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以獲得穩(wěn)定的發(fā)展，投資方獲得的利益也更加長遠(yuǎn)可靠，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，我國需要采取緊縮政策，針對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不足進(jìn)行有效解決，從而將商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)控制在合理范圍內(nèi)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的長久發(fā)展。

2.加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)市場的供求管理。對于商業(yè)地產(chǎn)市場的供求矛盾，我國需要在商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的作用下加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)市場的供求管理。當(dāng)前，我國的商業(yè)地產(chǎn)市場在供應(yīng)量和需求量出現(xiàn)嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，阻礙了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此，政府需要充分重視起來，加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)市場的供求管理。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律下，商業(yè)地產(chǎn)只有通過相應(yīng)的供求買賣才能獲得自身利益的發(fā)展，所以政府所需做的是對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行控制管理，而不是單純的將商業(yè)地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和需求量控制在一個(gè)平衡范圍內(nèi)。政府所做的目的在于通過對供求市場的控制管理，從而使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)控制在適當(dāng)?shù)姆秶?，減小經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而僅僅依靠市場自身的調(diào)節(jié)作用并不能完全改變商業(yè)地產(chǎn)市場供求嚴(yán)重不合理的現(xiàn)象，如果供求環(huán)境出現(xiàn)問題，將會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)市場奔潰。因此，在這樣的條件下，通過政府的強(qiáng)制手段進(jìn)行管理是必要的，政府應(yīng)擔(dān)采取積極的措施調(diào)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3.控制好商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格也是影響商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要因素，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)在一定程度上會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，因此，政府的宏觀調(diào)控手段應(yīng)當(dāng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，避免商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格過快增長，從而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。然而，通過強(qiáng)制的手段來對商業(yè)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制并不是可取的，因?yàn)檫@并不能無法完全解決商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的問題，甚至?xí)ι虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的影響，所以，政府對商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格控制應(yīng)當(dāng)從其他方面入手。例如，政府可以采取一定的措施加強(qiáng)對市場的管理，當(dāng)前，我國的商業(yè)地產(chǎn)市場混亂，各種不規(guī)范的開發(fā)行為不僅對人民的生命財(cái)產(chǎn)安全造成了威脅，同時(shí)也影響了商業(yè)地產(chǎn)市場的價(jià)格。所以，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)市場監(jiān)督管理，規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)市場開況，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的消費(fèi)，保證商業(yè)地產(chǎn)市場供求合理，控制好商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。

四、結(jié)語

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)市場；國民經(jīng)濟(jì)；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格；非理性增長

近年來我國房價(jià)一直處于上升趨勢，我國經(jīng)濟(jì)也在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展下得到了快速的提升，同時(shí)在這當(dāng)中也歷經(jīng)了發(fā)展、整合的過程?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在逐漸上升，這也為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場中占據(jù)有利地位貢獻(xiàn)了作用，然而正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格的非理性增長，使得居民無法承受房價(jià)負(fù)擔(dān)，為今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)均帶來了隱患。為了有效抑制因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)致的市場變動(dòng)，可以通過調(diào)控的形式穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)，這也是當(dāng)前推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產(chǎn)庫存數(shù)量過大

一般商品住宅的庫存主要有三種類型，即土地儲(chǔ)備面積、在建施工面積以及待售面積。在這其中待售面積比較小，相較于全年商業(yè)地產(chǎn)銷售量只占據(jù)了其中半年的銷售量。然而，房企土地儲(chǔ)備這一資源也是其中較為重要的庫存，僅僅是上海、深圳等城市的土地儲(chǔ)備就已經(jīng)達(dá)到了約7億m2，在此基礎(chǔ)上全國的房企土地儲(chǔ)備量必然也十分可觀。根據(jù)三項(xiàng)庫存可以了解到，政府即便是近幾年沒有出讓一分土地，也不會(huì)到無房可售的程度。

2.需求量大大

盡管我國商業(yè)地產(chǎn)庫存數(shù)量比較大，然而居民對于住宅市場的需求量也呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢，其中主要體現(xiàn)為以下幾種：

（1）婚姻需求購房。由于婚姻的原因進(jìn)行購房是住房的剛性需求。經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，2016年我國登記結(jié)婚人口已經(jīng)近1200萬對，其中僅是上半年登記結(jié)婚人口就有近600萬對，這也意味著人們在結(jié)婚的同時(shí)也需要滿足購房這一需求。除結(jié)婚購房需求外，離婚在購房這一方面也體現(xiàn)了一定程度的需求，依據(jù)60%結(jié)婚購房以及10%離婚購房的需求可知，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然需要一定量的供給。盡管當(dāng)前階段我國0歲-14歲人口逐年呈現(xiàn)下滑趨勢，然而到2025年之后人口依然超過2億，且15歲-63歲階段城鎮(zhèn)化速度也在逐年增長，城鎮(zhèn)居民住宅竣工面積正在以每年6.25%的速度上漲。因此，當(dāng)前階段除了一線城市之外，很難出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象。以往我國住宅用地均呈現(xiàn)的是超量供應(yīng)現(xiàn)象，例如在2007年左右我國年均供地在7萬公頃左右，2012年前后供地已經(jīng)上升至13萬公頃，由此可見，在十年調(diào)控的這段期間，我國住宅供不應(yīng)求這一現(xiàn)象已經(jīng)得到了緩解。從20世紀(jì)末期到21世紀(jì)初期這一期間，城鎮(zhèn)商品住宅的竣工面積已經(jīng)積累至85億m2左右，根據(jù)城鎮(zhèn)人口數(shù)量進(jìn)行計(jì)算，平均每人新增商品住宅面積為15m2，其中不包含機(jī)關(guān)一類事業(yè)單位的自建住房與政府保障住房。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國在2013年城鎮(zhèn)人均住房面積為33.5m2，發(fā)展至2015年相較之前已經(jīng)達(dá)到了35m2，除去拆遷面積我國城鎮(zhèn)人口在2016年底的人均住宅面積已經(jīng)超過了之前的數(shù)值。在未來幾年內(nèi)，我國城鎮(zhèn)人口對于住房的改善性需求會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢，住房供應(yīng)也將會(huì)以新增常住人口以及結(jié)婚剛需人口為主。盡管城鎮(zhèn)中的依然有一定數(shù)量的閑置房源需要出租，然而租房也是從新建住宅轉(zhuǎn)變的一種，租房的同時(shí)也是對住房的需求。隨著人口數(shù)量的增長，0歲-14歲人口數(shù)量也在不斷下滑，未來的幾年內(nèi)如果依照人口自然增長率的5‰計(jì)算，我國人口仍然會(huì)不斷增加。

（2）房屋面積優(yōu)化購房。我國城鎮(zhèn)人口對于住宅面積的需求并不均衡，人均住房面積小于20m2的占總量30%，這一類人口便具有房屋面積優(yōu)化的需求，若要將人均住房面積擴(kuò)大至30m2，那么在房屋面積上至少要增加35億m2左右。盡管進(jìn)入2010年之后已經(jīng)有很大一部分居民對住房條件進(jìn)行了改善，但是根據(jù)近幾年的房屋需求預(yù)估，每年至少需要100萬套房產(chǎn)才能滿足這一基本需求。

（3）投資購房。盡管我國的三四線城市中一般不存在投資購房這一現(xiàn)象，然而一線城市中尤其是北、上、廣這三個(gè)重經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市投資購房現(xiàn)象十分常見。即便僅依據(jù)北、上、廣2016年住宅銷售總額的5%估算，這一類購房總量也超過了5萬。

（4）單身人口購租房需求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國1980年-1995年這一段期間出生的新生兒約為322254萬人，而2000年-2015年期間登記結(jié)婚人數(shù)32152萬人，其中人數(shù)差為102萬人，這一部分人群有50%身在城市中，這也就增加了租房與購房的需求。

（5）城市常住人口購租房需求。隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，各個(gè)城市中每年都有一定數(shù)量的人口流入，這一部分人口經(jīng)過長時(shí)間的居住便會(huì)將租房需求轉(zhuǎn)化為購房需求，這也在一定程度上增加了我國商業(yè)地產(chǎn)市場中對于房源供給。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展推動(dòng)建議

1.政府宏觀調(diào)控

第一，深化商品房結(jié)構(gòu)管理力度。導(dǎo)致房價(jià)上漲迅速的主要原因之一便是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺乏合理性，對此有關(guān)部門則要認(rèn)識到宏觀調(diào)控的優(yōu)勢，帶領(lǐng)居民進(jìn)行合理消費(fèi)，抑制房價(jià)的不合理上漲，對住房供需的合理性進(jìn)行調(diào)節(jié)；第二，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理力度。針對當(dāng)前階段房價(jià)不斷上漲的現(xiàn)象，有關(guān)部門要對居民的購房觀念與消費(fèi)觀進(jìn)行正確的引導(dǎo)，合理控制投資性消費(fèi)以及投資購房。另外，當(dāng)?shù)卣獓?yán)格落實(shí)第二套購房貸款條件、首付款比例的有關(guān)要求，對不合理消費(fèi)進(jìn)行抑制，通過供給同步進(jìn)行等方式保證商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展；第三，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)市場監(jiān)督管理。商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏合理性導(dǎo)致的房價(jià)上漲當(dāng)中，必然會(huì)包含非法惡意炒房行為，而監(jiān)管部門對此則需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理，重點(diǎn)打擊不合理的房屋交易行為。針對住房轉(zhuǎn)讓時(shí)出現(xiàn)的手續(xù)不全等問題，監(jiān)管部門必須要嚴(yán)格審查，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)市場準(zhǔn)入手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格檢查；第四，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)金融信貸調(diào)控。針對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的貸款行為，有關(guān)部門需要嚴(yán)格按照國家要求對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審核，并定期核查，若其中存在問題需要及時(shí)整改。

2.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

近年來我國房價(jià)一直居高不下，加之地區(qū)間經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展，也致使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)地區(qū)發(fā)展不均衡的問題。當(dāng)然導(dǎo)致這一問題的因素并不僅如此，然而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為市場的參與主體，必須要認(rèn)識到自己的關(guān)鍵作用。與此同時(shí)，我國調(diào)控政策越來越緊張，市場中商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控趨勢未必會(huì)出現(xiàn)明顯的浮動(dòng)，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自己的實(shí)力進(jìn)行合理開發(fā)，結(jié)合市場變化與企業(yè)實(shí)際情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，并提出長期開發(fā)戰(zhàn)略，為新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供強(qiáng)有力的售后服務(wù)，從而提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在市場中的核心競爭力。

三、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)市場房價(jià)居高不下，這也為居民增加了壓力，文章中重點(diǎn)分析了現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，并提出了兩點(diǎn)建議，希望能夠?yàn)槲覈虡I(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展提供有效的支持，這也是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的一個(gè)重要前提。

參考文獻(xiàn)：

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[2]賈榮先.從供給側(cè)改善商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控--一線城市商業(yè)地產(chǎn)去庫存[J].現(xiàn)代營銷(下旬刊),2016,07:199-201.

[3]高紅.商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)改革:由“去庫存”到“公共服務(wù)+”[J].中國行政管理,2016,10:74-80.

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

由于土地資源的不可移動(dòng)性和不可再生性，以及社會(huì)進(jìn)步和城市建設(shè)發(fā)展的不可逆轉(zhuǎn)性，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有天然的保值增值屬性。商業(yè)地產(chǎn)的這一特性使其日益成為國內(nèi)外企業(yè)投資的熱點(diǎn)。

1、簡述我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

2010年初至今，房地產(chǎn)相對冷淡，商業(yè)地產(chǎn)卻異軍突起，無論從土地成交還是房企表現(xiàn)上，商業(yè)地產(chǎn)都變成了“香餑餑”。商業(yè)用地市場活躍，土地成交量呈現(xiàn)大幅增長，多數(shù)城市的商業(yè)地價(jià)呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。

1.1 我國商業(yè)地產(chǎn)投資額持續(xù)上漲

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)投資額連續(xù)三年增長率在17%左右。2007年，我國商業(yè)地產(chǎn)投資總體趨勢穩(wěn)定， 2009年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額達(dá)到了36231.71 億元，比去年同期增長了16.1%，2010年1～7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額達(dá)到了23864.77 億元，比去年同期增長了37.2%，其十二年間增長了大約80多倍。進(jìn)入21世紀(jì)后，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資增長速度超過了國民經(jīng)濟(jì)的增長速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢。

1.2 我國商業(yè)用房銷售面積逐年上升

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年，我國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為1399.31萬平方米。2006年，我國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為4337.79萬平方米，增長了約2.1倍。2007 年，全國商品房施工面積為235881.61 萬平方米，同比增長21.1%。2009年，全國商品房銷售面積達(dá)到了93713萬平方米，比去年增長了42.1%，商品房銷售額為43994.54 億元。從中可以看出，我國商業(yè)用房銷售面積隨著商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，其呈現(xiàn)上升態(tài)勢。

1.3 金融危機(jī)后我國商業(yè)地產(chǎn)明顯的有所波動(dòng)

因?yàn)榻鹑谖C(jī)的爆發(fā)，明顯影響了我國住宅市場的發(fā)展。08年后，我國住宅市場的交易量呈現(xiàn)下降趨勢，大多數(shù)消費(fèi)者保持持幣觀望的態(tài)度，有些消費(fèi)者認(rèn)為，房價(jià)具有下降的趨勢。盡管如此，與之相反的是，我國商業(yè)住宅的供應(yīng)十分充足，這不僅因?yàn)橄M(fèi)者對商業(yè)地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)增長的趨勢，而且也因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程的加快，為我國商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。另外，商業(yè)地產(chǎn)具有回報(bào)率穩(wěn)定等特點(diǎn)，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場，這也為我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展貢獻(xiàn)了一份力量。

2、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

2.1 投資存在盲目性

商業(yè)地產(chǎn)含有商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)雙重意思，商業(yè)經(jīng)營水平直接關(guān)系到商業(yè)房地產(chǎn)的盈利狀況，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作要求將地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營緊密結(jié)合。但在商業(yè)地產(chǎn)的高利潤驅(qū)使下，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，而大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目缺乏論證、盲目開發(fā)。許多開發(fā)商在建造之前缺少可行性研究，對同行業(yè)的供給狀況和運(yùn)營的商業(yè)結(jié)構(gòu)缺少分析，按照自己的主觀想象投資商業(yè)地產(chǎn)，往往采取“先開發(fā)后招商”的方式，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局過于密集、結(jié)構(gòu)不合理、規(guī)模大型化等問題出現(xiàn)。沒有認(rèn)真考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)需求，只考慮地塊能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，這種建筑設(shè)計(jì)在前，招商在后的運(yùn)作模式，忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的功能需求，很難滿足不同商家對產(chǎn)品功能的不同需求，從而造成后期招商和銷售的困難。

2.2 開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資大，通常需要較長的投資回收期，少則十多年，多則幾十年。但是現(xiàn)在很多地產(chǎn)商急功近利，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，項(xiàng)目建成后能租則租、能賣則賣，至于項(xiàng)目是否適合經(jīng)營則根本不予考慮。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)后的整體運(yùn)營出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后就開始按面積銷售鋪位。

2.3 開發(fā)融資渠道單一

雖然我國房地產(chǎn)金融業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)股票、債券、信托等金融產(chǎn)品逐漸進(jìn)入眾人視野，但由于我國相關(guān)制度缺失，依然改變不了大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款的現(xiàn)狀。開發(fā)商在短期內(nèi)獲取資金的能力十分有限，因而運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對較高。

2.4 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和人才缺乏

目前，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為房地產(chǎn)商。對商業(yè)的選址、功能求等專業(yè)知識知之甚少，而精通地產(chǎn)和商業(yè)的復(fù)合型人才更為稀缺。開發(fā)經(jīng)營商業(yè)物業(yè)需具備與之相適應(yīng)的經(jīng)營模式和管理人才，人才短缺則導(dǎo)致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加大?？梢?，人才的缺乏，是一大瓶頸。

3、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢

3.1 創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境

發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，必須積極發(fā)揮政府的宏觀作用，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。首先，政府建立和完善商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律，從法律層面加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的法律環(huán)境，因此，這就要求政府行政管理部門和商業(yè)管理部門，對大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審批，保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的合法化。其次，政府應(yīng)該對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行監(jiān)督，以有利于我國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。最后，為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造金融環(huán)境，還可以推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。

3.2 合理布局，構(gòu)建合理的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

正因?yàn)槲覈虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，必須對其是否盲目開發(fā)有所關(guān)注，并對其加以遏制。要求政府部門大力推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的機(jī)制，在充分利用高等院校、科研機(jī)構(gòu)研究能力的基礎(chǔ)上，建立適合我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，可以對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的評價(jià)，用來測評商業(yè)地產(chǎn)市場飽和度的情況，以保證商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)更加科學(xué)合理，這樣能夠從根本上遏止商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。

3.3 引導(dǎo)開發(fā)商合理開發(fā)

要想商業(yè)地產(chǎn)有廣闊的前景，必須對開發(fā)商進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。大概可以做到如下幾點(diǎn)：

第一，對市場準(zhǔn)確定位。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、商業(yè)形態(tài)以及市場需求等情況進(jìn)行調(diào)查，以做到深入了解，進(jìn)而確定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模和目標(biāo)市場等，這樣做可以避免因盲目開發(fā)而造成的損失和浪費(fèi)。另外，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，開發(fā)商先應(yīng)該進(jìn)行招商，這可以為開發(fā)商將要開發(fā)的

地產(chǎn)開拓市場，可以避免開發(fā)商所建商業(yè)建筑因不能滿足客戶的需求而產(chǎn)生的招商難、空置率高等問題。即開發(fā)商應(yīng)該先確定所要開發(fā)商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，而后進(jìn)行正式開發(fā)，以確保商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)健康運(yùn)營。

第二，對商業(yè)地產(chǎn)的位置、規(guī)模進(jìn)行合理科學(xué)的制定。開發(fā)商在對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行選址時(shí)，必須要根據(jù)季節(jié)是否為黃金進(jìn)行分析，即區(qū)分黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，然后對這兩個(gè)季節(jié)進(jìn)行全面調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容主要包括，該地方每天的客流量、客戶群體、人群的消費(fèi)能力等。

與此同時(shí)，必須對政府城市規(guī)劃進(jìn)行仔細(xì)研究，以熟知城市的發(fā)展動(dòng)向。而后根據(jù)所選地理位置確定店型和規(guī)模，比如在城市核心商業(yè)圈，盡管避免選擇大賣場，在城市的次中心地帶以新興業(yè)態(tài)為主，在城市郊區(qū)，應(yīng)該以能夠聚人氣的業(yè)態(tài)為主等。

4、結(jié)語

我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，當(dāng)然我國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸多問題，但國內(nèi)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，都為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展帶來了蓬勃的契機(jī)，再加上政策上的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及對住宅市場的宏觀調(diào)控，都將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來極大的好處。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀，隨著行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，我國商業(yè)房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)出理性發(fā)展的態(tài)勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]王學(xué)東.商業(yè)房地產(chǎn)投融資與運(yùn)營管理[J].北京：清華大學(xué)出版社，2004.

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

“新國五條細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺(tái)，更趨向于為今后以稅費(fèi)調(diào)節(jié)為主的長效性調(diào)控機(jī)制逐漸形成和出臺(tái)提供時(shí)間窗口?！迸随路治稣J(rèn)為，“從中長期來看，以新型城鎮(zhèn)化為載體的內(nèi)需釋放，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資，有繼續(xù)發(fā)揮應(yīng)有作用的需要，穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)方針更容不得房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正。這是導(dǎo)致政府調(diào)控留存空間的內(nèi)在原因?！?/p>

政策繼續(xù)實(shí)施對房地產(chǎn)行業(yè)不放松的宏觀調(diào)控，繼續(xù)打壓地產(chǎn)市場。種種不利因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)原有的住宅地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)正為房企提供新的發(fā)展契機(jī)，私募房地產(chǎn)投資基金已展開掘金嘗試。

“房企應(yīng)擺脫單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式，結(jié)合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運(yùn)營商和細(xì)分市場領(lǐng)導(dǎo)者?！绷_蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報(bào)告中提出。

房企融資新渠道

房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊嚴(yán)格，新開工項(xiàng)目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對房企的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這些都加劇了房企社會(huì)融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。

股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營管理和重大決策，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較大，投資期長，借助退出機(jī)制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實(shí)施股權(quán)投資時(shí)通常要對房企項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研分析、土地競標(biāo)觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風(fēng)險(xiǎn)難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報(bào)率。此外，在期限短收益率高的各類債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對股權(quán)投資的認(rèn)同，也是其進(jìn)行股權(quán)投資的一大難點(diǎn)。私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項(xiàng)目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來會(huì)逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費(fèi)場所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億。預(yù)計(jì)到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。國內(nèi)房企對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房價(jià)的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開發(fā)商懷揣投機(jī)心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)之間，以專門服務(wù)老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設(shè)施和居住環(huán)境要求更高，集合了護(hù)理、醫(yī)療、餐飲和康復(fù)等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國有建設(shè)用地范疇，這與當(dāng)前社會(huì)老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來前景廣闊的投資機(jī)會(huì)，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項(xiàng)目，著眼長期的投資回報(bào)。日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施深受老年群體的歡迎，臺(tái)灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎(chǔ)上創(chuàng)新經(jīng)營方式，美國CCRC社區(qū)通過自費(fèi)方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國際上運(yùn)營成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產(chǎn)公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，但配備部分老年活動(dòng)場所和娛樂休閑項(xiàng)目。

面對龐大的老年市場，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)仍處于起步階段，已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢。投資期長，回報(bào)低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內(nèi)環(huán)境下運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

旅游地產(chǎn)防虛熱

2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬億關(guān)口，涉及的旅游項(xiàng)目達(dá)到3000多個(gè)，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機(jī)會(huì)。

旅游地產(chǎn)是依托于旅游資源的優(yōu)勢，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前，旅游地產(chǎn)的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢，通過發(fā)展旅游來促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的優(yōu)勢結(jié)合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經(jīng)由開發(fā)商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項(xiàng)目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點(diǎn)地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項(xiàng)目以古鎮(zhèn)開發(fā)、風(fēng)俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂園為運(yùn)作典范。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級和城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結(jié)果促進(jìn)了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關(guān)注的問題。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結(jié)果

隨著城市化進(jìn)程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標(biāo)之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設(shè)，這都對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時(shí)，居民消費(fèi)能力也不斷增長，消費(fèi)水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。

同時(shí)，隨著我國零售業(yè)的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內(nèi)大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業(yè)物業(yè)的需求。同時(shí)國內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場份額也紛紛加緊擴(kuò)張，在興建大賣場的同時(shí)，連鎖店也呈遍地開花之勢，構(gòu)成了對商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業(yè)市場的投資潛力，成為商鋪的強(qiáng)有力的購買者。激烈競爭，改變著大中城市原有的商業(yè)布局，形成了對商業(yè)物業(yè)的巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進(jìn)、互為制約

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從其投資周期和使用周期看，對城市的發(fā)展乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的影響。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，其質(zhì)量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮，其相對價(jià)格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)造能力和競爭力。因此，商業(yè)地產(chǎn)對城市發(fā)展來說是一把雙刃劍，它可以促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，也可能會(huì)阻礙商業(yè)的發(fā)展。

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，而城市的不斷發(fā)展也對商業(yè)地產(chǎn)提出了更高的要求。作為城市商業(yè)的運(yùn)營商，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)與城市、與商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的和諧發(fā)展模式

與商業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)

商業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)著消費(fèi)的時(shí)尚和潮流。商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中要看到商業(yè)的這種特點(diǎn)，從前瞻性和開放性角度出發(fā),做到適度超前，而不能不顧城市發(fā)展的實(shí)力和市場的承受能力盲目開發(fā)、過度開發(fā)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度也要與支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個(gè)重要指標(biāo)—GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入、人均商業(yè)面積等指標(biāo)的增幅相吻合。

注重發(fā)展的可持續(xù)性

首先，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與商業(yè)業(yè)態(tài)的變更相適應(yīng)。從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變更是與一個(gè)國家或地區(qū)的GDP密切相關(guān)的。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的人均GDP處于1100美元以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP處于1100—2000美元時(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)將出現(xiàn)升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等將取代農(nóng)業(yè)時(shí)代下的廟會(huì)、集貿(mào)市場；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—4400美元時(shí)，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP達(dá)到4400美元以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如ShoppingMall、旅游地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)。這就要求在項(xiàng)目建設(shè)的初期就要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，選擇與商業(yè)業(yè)態(tài)相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)。

其次，商業(yè)地產(chǎn)作為跨行業(yè)的領(lǐng)域，有自身的發(fā)展規(guī)律。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要2—3年甚至更長的培育期，為統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進(jìn)行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能減少資源的浪費(fèi)，以滿足社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要。

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者形成一個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時(shí)，考慮到整個(gè)環(huán)路的其他利益者，才能維持整個(gè)環(huán)路的發(fā)展。

保證生態(tài)的平衡性

商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)平衡主要指商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與周圍環(huán)境保證和諧一致。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：商業(yè)地產(chǎn)的總量一定要與市場需求相符，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際情況；大中小商業(yè)的結(jié)構(gòu)比例要達(dá)到合理的配備，且在業(yè)態(tài)上要形成互補(bǔ)；商業(yè)地產(chǎn)的布局一定要符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃；大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)要以人為本，與周圍環(huán)境、交通相協(xié)調(diào)，保持商業(yè)與地產(chǎn)的生態(tài)平衡。

我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及原因分析

脫離了商業(yè)發(fā)展的速度

近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近五年來全國商業(yè)地產(chǎn)投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個(gè)重要指標(biāo)——近5年社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標(biāo)均低于商業(yè)地產(chǎn)的增速。

究其原因，一是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格較高，宏觀調(diào)控后，部分開發(fā)商從投機(jī)住房轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一些原本從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也加大了投資規(guī)模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費(fèi)需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從某種程度上講，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是過熱，而是發(fā)展速度過快，脫離了商業(yè)發(fā)展的需要。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，個(gè)別城市人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積已經(jīng)達(dá)到了2-3平方米，是發(fā)達(dá)國家的兩倍，卻仍在興建大型商業(yè)設(shè)施。

違背了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)，往往是先建設(shè)后招商，許多商業(yè)項(xiàng)目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動(dòng)線規(guī)劃、倉儲(chǔ)設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業(yè)地產(chǎn)中的爛尾樓。

現(xiàn)階段我國很多開發(fā)商主要依靠短期銀行貸款、施工隊(duì)墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發(fā)商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時(shí)也轉(zhuǎn)嫁了投資風(fēng)險(xiǎn)。但分割銷售后又因缺乏統(tǒng)一管理，出現(xiàn)經(jīng)營困境。

忽視了可持續(xù)發(fā)展性

空置面積的增加造成了社會(huì)資源浪費(fèi)；上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長21%?？罩蒙虡I(yè)營業(yè)用房沉淀了大量的資金，并浪費(fèi)了土地資源。大型商業(yè)設(shè)施過于集中，同質(zhì)化明顯，競爭加劇。網(wǎng)點(diǎn)過分集中，導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)間的超度競爭，企業(yè)整體效益下降，特別是小規(guī)模商業(yè)企業(yè)倒閉增多，影響了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量。潛伏著金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)金融部門統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上，全國用于個(gè)人購買商業(yè)用房貸款額不低于1500億元。而個(gè)人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發(fā)商承諾的投資回報(bào)，從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況看，這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。以上幾種因素，會(huì)造成投資者對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造成發(fā)展的悲觀預(yù)期，不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)展和諧的商業(yè)地產(chǎn)策略

開發(fā)商調(diào)整定位

開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，是主要經(jīng)營者。這就要求開發(fā)商要盡快放棄慣有的思維模式，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，從戰(zhàn)略角度對組織機(jī)構(gòu)作相應(yīng)的調(diào)整，確立以商業(yè)經(jīng)營、客戶服務(wù)為重點(diǎn)的機(jī)構(gòu)形式，改變過去先建設(shè)后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發(fā)商在其開發(fā)初期一定要明確項(xiàng)目建成后由誰來經(jīng)營（Who）、經(jīng)營什么（What）以及怎么經(jīng)營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統(tǒng)一管理、穩(wěn)定經(jīng)營。同時(shí)，要加強(qiáng)投資論證，從城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、人口結(jié)構(gòu)、交通組合等諸多方面進(jìn)行分析研究，充分考慮商業(yè)地產(chǎn)特有的規(guī)律，確保投資規(guī)模的科學(xué)化和專業(yè)化。

尋求最佳經(jīng)營模式

不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)的要求也不相同，倉儲(chǔ)商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業(yè)功能結(jié)合起來，體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)形態(tài)的特征，商業(yè)地產(chǎn)才能具有強(qiáng)大的生命力。在項(xiàng)目開發(fā)初期，尤其是大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業(yè)態(tài)來確定比例關(guān)系和業(yè)態(tài)組合，設(shè)計(jì)最佳的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。另外，從國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展看，只租不售和訂單式地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主流模式，應(yīng)不斷探索適合我國國情的科學(xué)發(fā)展模式。

建筑規(guī)劃以商業(yè)經(jīng)營、消費(fèi)習(xí)慣為本

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以商業(yè)經(jīng)營為主，充分體現(xiàn)經(jīng)營概念和特色，實(shí)現(xiàn)聚集人流的功能。由于項(xiàng)目所在的城市發(fā)展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規(guī)劃設(shè)計(jì)部門應(yīng)在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，使建筑風(fēng)格符合消費(fèi)者的審美觀，為消費(fèi)者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)為主，表現(xiàn)為商業(yè)街區(qū)形式的“第四代商業(yè)模式”已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，成為“新商業(yè)運(yùn)動(dòng)”的主導(dǎo)模式。

強(qiáng)化開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營能力

由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的初級階段，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離不可避免的造成各主力店與產(chǎn)權(quán)商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發(fā)商要具有創(chuàng)新頭腦，樹立以“投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者”為導(dǎo)向的服務(wù)意識，在充分了解商業(yè)結(jié)構(gòu)中各種業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)管理。同時(shí)，專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的作用日益重要，要加大力度培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的管理團(tuán)隊(duì)。這支管理團(tuán)隊(duì)既要包括物業(yè)管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家，又要包括不同專業(yè)的設(shè)計(jì)專家，在專業(yè)協(xié)同下，使項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)有效的串聯(lián)、銜接與配合，這樣才能發(fā)揮出各種資源應(yīng)有的價(jià)值。現(xiàn)階段迫切需要行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，建立商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析師、職業(yè)經(jīng)理人等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加快行業(yè)人才的培養(yǎng)。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

目前，國家對整個(gè)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是為了使這個(gè)行業(yè)更加規(guī)范，無論是在住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)方面。國家調(diào)控實(shí)際上是使一些優(yōu)秀的企業(yè)脫穎而出，然后把資金集中在這些企業(yè)中。因此，未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的將是優(yōu)勝劣汰的局面，而這種趨勢對整個(gè)行業(yè)來說其實(shí)是一件好事，通過洗牌，留下的將是品質(zhì)更高，競爭力更強(qiáng)的企業(yè)，市場才能更加規(guī)范，才能打造出更多在價(jià)格、在品質(zhì)上具有優(yōu)勢，性價(jià)比更高的產(chǎn)品。

大勢下　切忌“一窩蜂”

對于中小企業(yè)來說，在這輪洗牌中重要的是先要讓自己“活”下來。一方面，首先要認(rèn)真研究自己的產(chǎn)品，不要出現(xiàn)一窩蜂，比如現(xiàn)在都看好城市綜合體，但是它必須有足夠的企業(yè)經(jīng)驗(yàn)、人才和資金。從商業(yè)角度來講，傳統(tǒng)住宅尤其是社區(qū)型的商業(yè)實(shí)際上也是市場中比較被看好的趨勢，關(guān)鍵是看我們怎么做，并不是大家都來做購物中心，就盲目跟風(fēng)一起上。所以，比較關(guān)注這方面需求的地產(chǎn)商在起步階段首先要研究的就是自己的產(chǎn)品。

第二是企業(yè)能夠做到良性循環(huán)。不管是從渠道還是產(chǎn)品的銷售，拿商業(yè)來說，萬達(dá)是有經(jīng)驗(yàn)的，我們的商業(yè)是只租不售，它能對市場產(chǎn)生一種商業(yè)的良性循環(huán)，而不是把精力用于銷售，如果銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，商業(yè)就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營不下去等問題。

未來十年應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，它的發(fā)展前景和投資前景都是非?？捎^的，關(guān)鍵還是怎么樣做到良性運(yùn)作。萬達(dá)現(xiàn)在做的旅游文化比較多，當(dāng)然也包括了度假、休閑都在里面，偏重文化為主。

和商業(yè)地產(chǎn)一樣，在目前的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)也是處于一種被看好的階段。但是，它還處于起步階段，有前景，但是缺少分析。目前市面上在這一塊成熟或者運(yùn)作很好的企業(yè)比較少，這是值得引起注意的，避免蜂擁而上帶來的不必要損失。

調(diào)整中　地產(chǎn)漸歸理性

在看到這些問題的同時(shí)，跳到大的環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場確實(shí)是越來越理性了。尤其是作為我們國家來講，這個(gè)行業(yè)沒有受到國際上金融危機(jī)的影響，這是我們最大的成就，而且我們很多大的企業(yè)，包括萬達(dá)這樣的企業(yè)也挺過了這一關(guān)，這是非常值得祝賀的事情。2012年的房地產(chǎn)市場前景會(huì)更好，這種前景不是虛的東西，一方面商業(yè)地產(chǎn)在這種交流、合作互相借鑒的過程中，會(huì)有更好的模式和產(chǎn)品出現(xiàn)。另一方面，隨著大牌企業(yè)的進(jìn)駐，加上一些不能適應(yīng)環(huán)境的中小企業(yè)的被淘汰，市場環(huán)境會(huì)越來越好。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 運(yùn)行 模式 商業(yè)

一、定義和主要類型

地產(chǎn)按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動(dòng)為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是通過在地產(chǎn)上的商業(yè)活動(dòng)體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價(jià)值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點(diǎn)、酒店等。

二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)行模式

（一）只租不售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業(yè)地產(chǎn)的投入及獲取投資收益。

1、只租不售的好處主要在兩個(gè)方面：一是在獲取較穩(wěn)定的投資收益的同時(shí)，獲取商業(yè)地產(chǎn)的增值收益；二是在需要資金時(shí)，可通過將商業(yè)地產(chǎn)抵押的方式取得貸款；三可以統(tǒng)籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經(jīng)營、物業(yè)管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價(jià)值。

2、只租不售的弊端在于：一對商業(yè)地產(chǎn)的招租要求較高，存在招租無法達(dá)到預(yù)期、租金收入不理想的風(fēng)險(xiǎn)及投資回收期較長的特點(diǎn)；二對招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規(guī)劃等均需做出很好規(guī)劃，否則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的招商失敗、無法出租；三商場地產(chǎn)的日常經(jīng)營管理、物業(yè)管理等后繼工作對投資者也提出了較高要求，特別是對剛介入商業(yè)地產(chǎn)的投資者更是一個(gè)挑戰(zhàn)，如經(jīng)營管理不到位，對后繼的招租、現(xiàn)有商家的維護(hù)、租金等方面都將帶來負(fù)面影響。

3、只租不售商業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)：一整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商策劃等前期工作，對項(xiàng)目招租的效果具有決定性影響，對投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團(tuán)隊(duì)，對招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財(cái)務(wù)狀況、較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃和管理能力、企業(yè)較明確和穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展定位。

4、案例：北京萬通集團(tuán)持有的萬通商城采取只租不售的方式，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。

（二）全部出售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成后或取得商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，將其全部出售。

1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現(xiàn)金問題；二是可省去招商、管理等環(huán)節(jié)，節(jié)約投資者的人力、物力資源；三對商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的要求不會(huì)像只租不售的投資者要求那么高。

2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展，則投資者享受不到商業(yè)地產(chǎn)帶來的增值紅利；二商業(yè)地產(chǎn)普遍存在投資金額大的特點(diǎn)，使得有能力全額購買整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會(huì)尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3、出售方式商業(yè)地產(chǎn)最主要的難點(diǎn)在于：如何將商業(yè)地產(chǎn)包裝策劃好已理想的價(jià)格出售。因此，計(jì)劃出售的商業(yè)地產(chǎn)，在計(jì)劃投資時(shí)就因先做好出售策劃工作。

（三）租售結(jié)合。即投資者將商業(yè)地產(chǎn)的一部分出租，另部分進(jìn)行銷售。

1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現(xiàn)金流問題，又可持有部分商業(yè)地產(chǎn)，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會(huì)促進(jìn)招租。

2、但這種方式也存在一些弊端，：一對租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會(huì)，否則會(huì)對租及售的整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；二無法統(tǒng)籌考慮整個(gè)項(xiàng)目的租金，可能會(huì)出現(xiàn)惡性壓低租金的現(xiàn)象；三無法統(tǒng)籌考慮、策劃整個(gè)項(xiàng)目交付使用后的定位、經(jīng)營、管理等工作，需與其他購買協(xié)商。

3、租售結(jié)合方式的難點(diǎn)在于：如何統(tǒng)籌安排租與售的定位和比率、協(xié)調(diào)各購買者的關(guān)系等。

4、案例：最典型的就是萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的大連萬達(dá)城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進(jìn)而也為萬達(dá)集團(tuán)和其他商家?guī)礤X流，且萬達(dá)廣場一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，沃爾瑪?shù)昶鹆撕苤匾淖饔谩?/p>

三、商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

1、短期內(nèi)，由于在建和潛在的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)率降低。據(jù)悉目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率已經(jīng)被壓縮至歷史最低，約為6%。

2、投資者普遍存在專業(yè)度低的困境。一些投資商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，因缺乏經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團(tuán)隊(duì)、內(nèi)部管理機(jī)制、資產(chǎn)管理能力、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃能力等，這些都將影響了投資商業(yè)地產(chǎn)的成功與否；即便是在商業(yè)地產(chǎn)方面投資較成功的萬達(dá)集團(tuán)，其在萬達(dá)廣場使用后的物業(yè)管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區(qū)投資的萬達(dá)廣場，其地下車庫無較明顯的指示牌、區(qū)間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。

3、地區(qū)發(fā)展不均衡。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展得較早，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得較成熟、較充分；而經(jīng)濟(jì)較差的中西部地區(qū)，因經(jīng)濟(jì)起步較東部地區(qū)晚，經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。

4、投資資金來源單一。目前，投資商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源為投資者自有資金和銀行的貸款，從一定程度上限制了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度、發(fā)展水平。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢范文

筆者以為：要秉承世界規(guī)律，體現(xiàn)中國特色。要以人口城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，以完善體制機(jī)制為保障，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。新型城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展，既是對現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化進(jìn)行系統(tǒng)研究的需要，更是為城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐工作提供支撐與探索。本文就此作以下4P分析

一、政策傾向（Policy）：商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的有利新環(huán)境

眾所周知，由于對住宅的限購調(diào)控，使商業(yè)地產(chǎn)成為了“香餑餑”。在新型城鎮(zhèn)化中，商業(yè)地產(chǎn)將迎來更大的發(fā)展空間，將吸引各路資本投向未受調(diào)控影響的商業(yè)地產(chǎn)。中國指數(shù)院的數(shù)據(jù)顯示，從商業(yè)營業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例來看，2012年商業(yè)地產(chǎn)投資占總投資的比重為13%，比2011年同期的11.9%相比，微升1.1個(gè)百分點(diǎn)。2012年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積10226.5萬平方米，比去年同期上漲8%。經(jīng)過十余年的發(fā)展，中國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在體量上也有很大的增長。從2008年到2012年，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達(dá)7130.34萬平方米。仲量聯(lián)行最新《全球資本流動(dòng)》報(bào)告顯示，2013第一季度亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額增長26%，中國市場位列第二。而上海在全球商業(yè)地產(chǎn)投資活躍城市中位列第六，達(dá)到24億美元，吸納了中國市場三分之二的直接投資。

不過，在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的進(jìn)程中，存在著區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的泡沫，以及同質(zhì)化等問題，因此商業(yè)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型與升級成為業(yè)內(nèi)人士需要思考的問題。要摒棄照搬住宅過多依重資金滾動(dòng)的模式，走集約、節(jié)能、生態(tài)的新路子。著力提高城鎮(zhèn)的內(nèi)在承載力，使之真正成為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重點(diǎn)和全面建成小康社會(huì)的載體。

要有效形成新的增長極、增長帶、增長面，拓展擴(kuò)大內(nèi)需的新空間。對于房企的轉(zhuǎn)型而言，要把握區(qū)域拓展、區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整以及土地儲(chǔ)備和融資機(jī)會(huì)等方面。轉(zhuǎn)型中，房企要具備四種能力，即在什么位置和做什么的眼力；資金保證的實(shí)力；堅(jiān)持且長效的耐力；能夠整合各種資源的合力。在現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)型洗牌，集中度會(huì)提高，會(huì)出現(xiàn)集中化、規(guī)?；?、品牌化的趨勢。

二、一體布局（Position）：商業(yè)地產(chǎn)推進(jìn)的有效新構(gòu)架

城鄉(xiāng)一體布局是現(xiàn)在和將來一貫要秉持的構(gòu)架，也是一個(gè)重大的課題。城鄉(xiāng)一體化是中國城市化發(fā)展的一個(gè)新階段。按中國城市地理學(xué)的定義，一般認(rèn)為：城鄉(xiāng)一體化就是要把工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民作為一個(gè)整體，統(tǒng)籌謀劃、綜合研究，通過體制改革和政策調(diào)整，促進(jìn)城鄉(xiāng)在規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場信息、政策措施、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展的一體化，改變長期形成的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)在政策上的平等、產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的互補(bǔ)、國民待遇上的一致，讓農(nóng)民享受到與城鎮(zhèn)居民同樣的文明和實(shí)惠，使整個(gè)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)推進(jìn)時(shí)，要遵循城鄉(xiāng)一體布局?；谖覈丝谫Y源分布實(shí)際的客觀國情，應(yīng)先選擇核心城市為重要載體，進(jìn)而，逐步形成輻射作用大的城市群。在合理調(diào)整和優(yōu)化格局的前提下，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)布局與人口分布、資源環(huán)境相協(xié)調(diào)。

城鄉(xiāng)一體的特點(diǎn)要求商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展既要做好統(tǒng)籌，形成品牌和規(guī)模效益，又要做好細(xì)分和差異化應(yīng)對。東部城市群的中心城市人口導(dǎo)入快，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化成常態(tài)。中西部發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)程中，要避免出現(xiàn)象鄂爾多斯等地的“鬼城”現(xiàn)象，不要曲解城鎮(zhèn)化僅僅是“造城”運(yùn)動(dòng)。

解決城鄉(xiāng)收入差距問題是城鄉(xiāng)一體化的當(dāng)務(wù)之急。應(yīng)該從體制上解決城鄉(xiāng)居民機(jī)會(huì)不均等和勞動(dòng)力市場的地區(qū)分割問題。中國需要?jiǎng)?chuàng)造條件盡快取消對農(nóng)村居民的各種非國民待遇的政策規(guī)定，取消現(xiàn)存的城鄉(xiāng)分割的勞動(dòng)力市場，逐步建立全國統(tǒng)一的勞動(dòng)力市場，使得農(nóng)民有與城鎮(zhèn)居民均等的就業(yè)機(jī)會(huì)和公平競爭的市場和法律環(huán)境。

為此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)積極吸收農(nóng)民工勞動(dòng)力，切實(shí)做到同工同酬并逐步實(shí)現(xiàn)福利保障的國民待遇。體現(xiàn)以人為本的城鎮(zhèn)化核心理念。積極降低城鎮(zhèn)準(zhǔn)入門檻，切實(shí)促進(jìn)農(nóng)民工的市民化。要讓農(nóng)民進(jìn)得來、留得下、過得好。

三、消費(fèi)升級（Promotion）： 商業(yè)地產(chǎn)演進(jìn)的實(shí)在新動(dòng)力

基于商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)和商業(yè)的雙重屬性，在現(xiàn)實(shí)的一定條件下，商業(yè)地產(chǎn)在某些時(shí)候更能體現(xiàn)出其商業(yè)屬性。商業(yè)地產(chǎn)在聚集人氣，創(chuàng)造就業(yè)方面會(huì)發(fā)揮重要的作用。這種屬性與新型城鎮(zhèn)化內(nèi)在因素是契合并休戚相關(guān)。其中最主要的因素就是擴(kuò)大消費(fèi)和消費(fèi)升級。統(tǒng)計(jì)顯示，城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，大概能夠帶來7萬億元的市場需求。這構(gòu)成了中國國內(nèi)的強(qiáng)大內(nèi)需，成為一種新動(dòng)力，促使商業(yè)地產(chǎn)不斷演進(jìn)。

要成為實(shí)在新動(dòng)力的配套政策措施主要有三個(gè)方面：一是提高城鄉(xiāng)居民收入。提高糧食最低收購價(jià)格，提高農(nóng)資綜合直補(bǔ)、良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)具補(bǔ)貼等標(biāo)準(zhǔn)，增加農(nóng)民收入。提高低收入群體等社保對象待遇水平，增加城市和農(nóng)村低保補(bǔ)助，繼續(xù)提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金水平和優(yōu)撫對象生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。二是在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。三是加大金融對商業(yè)地產(chǎn)的支持力度。合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，取消不合理的限制，加大對重點(diǎn)工程、三農(nóng)、中小企業(yè)以及兼并重組等的信貸支持，有針對性地培育和鞏固消費(fèi)信貸增長點(diǎn)。

中小城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)符合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，不僅僅滿足自我生存所需要的消費(fèi)，更應(yīng)該考慮自我發(fā)展和享受型消費(fèi)比重的提升，以及精神方面的消費(fèi)需求。同時(shí)，要嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)控制。尤其是在當(dāng)前三四線城市有效需求不足所導(dǎo)致的庫存去化壓力逐步凸現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以及大型商業(yè)房企在銷售狀況回暖導(dǎo)致的資金改善，從而紛紛回歸一二線城市的情況下，商業(yè)房企的區(qū)域拓展戰(zhàn)略應(yīng)更為謹(jǐn)慎。

四、產(chǎn)品豐富（Production）：商業(yè)地產(chǎn)漸進(jìn)的寫照新表現(xiàn)

作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式的產(chǎn)品。從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)產(chǎn)品，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)產(chǎn)品的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品與業(yè)態(tài)緊密聯(lián)系，具體有購物中心、社區(qū)商業(yè)、辦公樓、星級酒店、中高端商業(yè)綜合體、超市百貨和影院等。

商業(yè)房企需要針對不同的城市制定不同的商業(yè)產(chǎn)品和產(chǎn)品線。對新型城鎮(zhèn)化下中小城鎮(zhèn)房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局、房企城市運(yùn)營模式、新型城鎮(zhèn)化下房企創(chuàng)新融資方式等方面，切實(shí)研究并審慎實(shí)踐。

可以對擬進(jìn)入城市的宏觀環(huán)境、市場環(huán)境、行業(yè)競爭及客戶需求進(jìn)行分析，從而全方位深入了解該城市商業(yè)房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會(huì)及未來的發(fā)展空間。對城市的不同類型采取不同的進(jìn)入戰(zhàn)略，如核心城市考慮深耕；機(jī)會(huì)城市可考慮以同城操作或者投資的方式進(jìn)入。面對網(wǎng)購沖擊傳統(tǒng)零售，“休閑+社交+體驗(yàn)+娛樂”的商業(yè)模式將成商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢。

商業(yè)房企要在城鎮(zhèn)化中找到清晰的立足點(diǎn)，主動(dòng)配合政府和相關(guān)部門。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)中，倡導(dǎo)產(chǎn)品的適度超前，適度引導(dǎo)、適度提升的原則，防止過于超前或落后，逐步確立以人為核心的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值取向。