房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言

房地產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)新興的行業(yè)在國(guó)家的支持下快速發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)評(píng)估師的考試制度和資格認(rèn)證制度為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，盡管房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得以迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)交易錯(cuò)綜復(fù)雜，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方面的不足越來(lái)越明顯。

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過(guò)十幾年的時(shí)間，但是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達(dá)國(guó)家該行業(yè)的對(duì)比上，都有了實(shí)質(zhì)上的提高。但是，畢竟該行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷史還不長(zhǎng)，不管在理論方面，還是在實(shí)踐工作的積累方面都存在種種的問(wèn)題，這些問(wèn)題阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

1我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制不適合行業(yè)健康發(fā)展

目前國(guó)外和港臺(tái)房地產(chǎn)評(píng)估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國(guó)為代表的政府獨(dú)立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實(shí)行政府部門與行業(yè)協(xié)會(huì)組織既定分工，均對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行管理，但以政府為主進(jìn)行管理，代表國(guó)家是德國(guó)；第三種是以行業(yè)自律為主的管理體制，主要代表國(guó)家或地區(qū)是英國(guó)和我國(guó)的香港特別行政區(qū)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制是“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”。政府扮演了相當(dāng)重要的角色，行業(yè)自律是政府推動(dòng)下的行業(yè)的自律，而不是自發(fā)的行業(yè)自律。國(guó)外及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)的管理模式是以人員管理為主，是通過(guò)約束評(píng)估人員的行為來(lái)約束評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為的；而我國(guó)是以機(jī)構(gòu)管理為主，寄希望通過(guò)約束評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為來(lái)約束評(píng)估人員的行為。這造成了目前我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)的紊亂，評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)奪客戶，而無(wú)原則的一味滿足客戶的需求，嚴(yán)重影響了估價(jià)行業(yè)的形象，并且導(dǎo)致了行業(yè)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)調(diào)查，十年前評(píng)估收費(fèi)一般為國(guó)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的80%，但近年來(lái)，已經(jīng)降低到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的20~30%，甚至更低。

2法律法規(guī)體系不健全，且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小，限制房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展

當(dāng)前我國(guó)雖然已經(jīng)形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系。現(xiàn)存法制體系對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但相關(guān)的實(shí)施細(xì)則還沒有，針對(duì)征稅評(píng)估、企業(yè)改制評(píng)估、拍賣評(píng)估等不同用途的評(píng)估相關(guān)規(guī)定也沒有。另外，我國(guó)現(xiàn)有的評(píng)估行業(yè)的法規(guī)在評(píng)估技術(shù)活動(dòng)的制度上，僅限于房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)性鑒定制度，房地產(chǎn)原評(píng)估制度，或者房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)則，即只注重約束房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性鑒證的行為，這實(shí)際上是從本質(zhì)上把我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)限制在一個(gè)比較狹小的執(zhí)業(yè)范圍。

3在評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員準(zhǔn)入制度上存在問(wèn)題

國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)對(duì)評(píng)估人員的準(zhǔn)入制度要求非常的嚴(yán)格，并且對(duì)這些制度執(zhí)行也相當(dāng)?shù)挠辛ΑＲ驗(yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)專業(yè)性要求相當(dāng)?shù)母撸瑢?duì)于估價(jià)師的綜合素質(zhì)要求相當(dāng)高的一個(gè)行業(yè)。而我國(guó)雖然也在人員準(zhǔn)入上有些進(jìn)入壁壘，但是相對(duì)來(lái)講要求不夠高，執(zhí)行力度也不夠，這造成了我國(guó)評(píng)估人員整體專業(yè)性不強(qiáng)，整體素質(zhì)不高，不能滿足評(píng)估行業(yè)的要求。

4房地產(chǎn)評(píng)估方法，沒有考慮外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中目前還處于劣勢(shì)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還很不規(guī)范，這就使得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有大量的財(cái)力和精力去提高房地產(chǎn)評(píng)估方法，去仔細(xì)地研究現(xiàn)有的評(píng)估方法。當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法，其次還有假設(shè)開發(fā)法、殘余法、利潤(rùn)法、分配法等，這些方法其實(shí)都是三個(gè)主要方法的派生。基本的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來(lái)估價(jià)房地產(chǎn)。不過(guò)，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來(lái)效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來(lái)的，故稱外部效用。為了房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)部性和外部性。

二、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議

1完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制

中國(guó)要找到一種好的管理體制，需要結(jié)合中國(guó)的歷史情況和我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估起源和發(fā)展的歷史情況，建立中國(guó)特色的管理體制，從而充分發(fā)揮管理的作用。

2改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主的管理模式

目前，我國(guó)實(shí)行的是通過(guò)管理機(jī)構(gòu)來(lái)管理人員，實(shí)踐證明這是一種低效率的管理模式，通過(guò)上文的分析和國(guó)際上的情況來(lái)看，把房地產(chǎn)評(píng)估管理模式轉(zhuǎn)為以人員管理為主，通過(guò)加大評(píng)估人員的責(zé)任，來(lái)規(guī)范評(píng)估人員的行為，并進(jìn)而規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為，從而達(dá)到規(guī)范整個(gè)評(píng)估行業(yè)目的。

3完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布相關(guān)的一些法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問(wèn)題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)；解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問(wèn)題，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

4提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入壁壘，并且要嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入方面的制度

現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入限制還比較低，準(zhǔn)入要求應(yīng)該更加的嚴(yán)格，從源頭控制好房地產(chǎn)評(píng)估師的質(zhì)量。具體措施有：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，房地產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該有相當(dāng)高的綜合素質(zhì)，那么要進(jìn)入該行業(yè)，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格注冊(cè)制度，目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較高的，但是執(zhí)行的力度不夠，沒有起到注冊(cè)制度應(yīng)該起的作用，所以要嚴(yán)格注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度等，如擴(kuò)大相關(guān)知識(shí)的考試，實(shí)行定量錄取等。

5借鑒和引入國(guó)際先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和管理理念

在國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟了，并且也在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了應(yīng)有的作用。結(jié)合他們的成功經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體國(guó)情是我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得以發(fā)展的可行路線。為此，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)應(yīng)盡快與國(guó)際接軌，發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

結(jié)束語(yǔ)

隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間，同時(shí)對(duì)估價(jià)提出了更高的要求。但是從現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，估價(jià)的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求，還存在一些迫切需要解決的問(wèn)題，需要認(rèn)真研究并提出解決方案。

參考文獻(xiàn)

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[2] 韓靜.中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J]. 中外企業(yè)家. 2011(22)

第2篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

1、脫鉤改制后的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員壓力大、包袱多

脫鉤改制后的評(píng)估機(jī)構(gòu)組成人員，大多是從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來(lái)，從“大鍋飯”中走出來(lái)，失去了依靠，真正成為市場(chǎng)人，面對(duì)市場(chǎng)，大多心存壓力，不能很快適應(yīng)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。

由于評(píng)估機(jī)構(gòu)受區(qū)域影響較大，業(yè)務(wù)空間不大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在脫鉤改制過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊(cè)資金相對(duì)較高，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)一時(shí)難以承受；二是房地產(chǎn)估價(jià)師嚴(yán)重流失；三是尚未認(rèn)識(shí)到評(píng)估服務(wù)的重要性和影響自身利益程度；四是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在職能分割、信息不對(duì)稱、行政干預(yù)多等諸因素影響。

2、管理體系交叉，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展

從我國(guó)目前管理體制來(lái)看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估，且主要分屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的評(píng)估人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評(píng)估師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過(guò)很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份土地評(píng)估報(bào)告有爭(zhēng)議時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，這突出表現(xiàn)為一個(gè)部門的評(píng)估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可。這種現(xiàn)象限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

3、不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在

現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以分為兩類：一類是原各級(jí)房地產(chǎn)管理部門成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已大部分進(jìn)行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。前者雖然經(jīng)過(guò)了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會(huì)把能夠掌握的業(yè)務(wù)交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤(rùn)。有些則與前者公司在市場(chǎng)上展開廝殺，為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，或迎合顧客不合理要求，或置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過(guò)度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。既損害了國(guó)家和集體的合法利益，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，也擾亂了市場(chǎng)秩序，違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

4、現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估公司良莠不齊，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低

整個(gè)評(píng)估行業(yè)有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師專業(yè)人員總共不超過(guò)6萬(wàn)人，而實(shí)際辦理人事并在房地產(chǎn)評(píng)估各類機(jī)構(gòu)中工作的大概只有4萬(wàn)人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個(gè)別單位把注冊(cè)資金在注冊(cè)后抽走。

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過(guò)后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

5、與國(guó)際接軌，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受到?jīng)_擊

WTO的加入和市場(chǎng)開放程度的加大，境外專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入將對(duì)企業(yè)發(fā)展造成很大的沖擊。境外機(jī)構(gòu)一般具有良好的品牌形象和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，他們必將搶占我們的市場(chǎng)和人才。

6、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂

當(dāng)前各評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評(píng)估的是那些根本沒有評(píng)估師資格也談不到估價(jià)經(jīng)歷的人，只因?yàn)橐蟮墓べY水平不高而被公司雇傭。這些人員多數(shù)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估操作是一知半解，對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡(jiǎn)單地、機(jī)械地套用，在評(píng)估報(bào)告模板上修修改改，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂。

二、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后的發(fā)展對(duì)策

1、行政主管部門大力支持脫鉤改制后的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

原主管部門應(yīng)努力從各個(gè)方面創(chuàng)造寬松條件，營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境，切實(shí)解決估價(jià)人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價(jià)機(jī)構(gòu)提供辦公場(chǎng)所；其次，要制定切實(shí)可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來(lái)人員的安置問(wèn)題，支付相應(yīng)的安置費(fèi)用和補(bǔ)償費(fèi)用；二是補(bǔ)辦養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等各項(xiàng)基本社會(huì)保險(xiǎn)；三是處理好各種對(duì)內(nèi)負(fù)債性基金，如職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金、住房基金、后續(xù)教育基金、福利基金、獎(jiǎng)勵(lì)基金等；四是處理分割好實(shí)物資產(chǎn)；五是落實(shí)改制機(jī)構(gòu)組建新企業(yè)的啟動(dòng)資金；六是為脫鉤改制企業(yè)爭(zhēng)取若干時(shí)期積極有利的財(cái)稅優(yōu)惠政策。再次，加大督查工作力度，堅(jiān)持“有利穩(wěn)定、有利發(fā)展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴(yán)肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。

2、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)

在傳統(tǒng)體制下，企業(yè)只要有政府或上級(jí)主管部門的批文，那么這個(gè)企業(yè)就是一個(gè)正式的企業(yè)。但這種企業(yè)只是政府的附屬物，并不具有獨(dú)立的人格，獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立的責(zé)任。要脫鉤改制就要讓房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按《公司法》或《合伙企業(yè)法》，由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出資，組成房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司或合伙性質(zhì)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)、資本金全部由出資人所有，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的認(rèn)定和人員資格的管理，由政府有關(guān)部門管理。這樣，就形成了以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為主體，政府和主管部門發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的現(xiàn)代企業(yè)制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正面向市場(chǎng)，成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人。

3、實(shí)行執(zhí)業(yè)資格合并，完善房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度

將現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格合并，現(xiàn)行的房地產(chǎn)評(píng)估人員和土地評(píng)估人員在限期通過(guò)統(tǒng)一的培訓(xùn)考核后，換領(lǐng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)資格，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)的評(píng)估，但必須具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師，并按規(guī)定取得機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)的資質(zhì)。

完善房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊(cè)及繼續(xù)教育制度。全國(guó)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考前資格審查。并將一級(jí)資格制改為多級(jí)資格制，以體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺。激勵(lì)估價(jià)師積極參加繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取更高的估價(jià)師等級(jí)。

4、符合WTO市場(chǎng)需求，開放與保護(hù)有機(jī)結(jié)合

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中評(píng)估行業(yè)中介服務(wù)作用越來(lái)越重要，評(píng)估范圍越來(lái)越廣，評(píng)估對(duì)象會(huì)越來(lái)越錯(cuò)綜復(fù)雜，每項(xiàng)評(píng)估都可能是好幾種專業(yè)評(píng)估的交叉，往往需要各學(xué)科專業(yè)人才組成聯(lián)合評(píng)估隊(duì)伍來(lái)共同完成，因此各類評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)橫向協(xié)作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。加入世界貿(mào)易組織，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步開放。但在開放過(guò)程中國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事院校、工廠、保密工程等的評(píng)估要明文限制。因此，開放中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，一定要保護(hù)好中國(guó)境內(nèi)的利益，有利于本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

5、提高從業(yè)人員素質(zhì)，嚴(yán)格估價(jià)工作行為

一是積極開展房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法、信息處理方面的培訓(xùn)工作，給估價(jià)人員及時(shí)充電；二是一項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)必須有兩個(gè)或兩個(gè)以上的估價(jià)師參與，并選定其中一人為該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；當(dāng)委托項(xiàng)目?jī)r(jià)值量大于某一限度（如5000萬(wàn)以上）時(shí)則該企業(yè)負(fù)責(zé)人必須親自參與評(píng)估；三是該項(xiàng)目的實(shí)地勘測(cè)必須有估價(jià)師親自到場(chǎng)或進(jìn)行指導(dǎo)；四是評(píng)估方法和技術(shù)路線由該項(xiàng)目所有估價(jià)師集中評(píng)議后決定，修正值也要如此。在審批時(shí)要嚴(yán)格按照審核制度進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)違規(guī)者即進(jìn)行重新評(píng)估或修正，而且對(duì)負(fù)責(zé)人和當(dāng)事人進(jìn)行處罰。年終時(shí)，企業(yè)必須進(jìn)行總結(jié)性審核，再次檢查是否有不合要求的評(píng)估報(bào)告并將信息反饋給委托方，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處問(wèn)題。

第3篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

在拆遷項(xiàng)目中身陷囹圄的評(píng)估員，蔡海彬不是第一個(gè)。近年來(lái)，評(píng)估員涉案事件頻發(fā)，使得處在拆遷矛盾漩渦中心的拆遷評(píng)估行業(yè)備受關(guān)注。整治行業(yè)亂象的呼聲，也越來(lái)越響。

蔡海彬式“評(píng)估員”

拆遷評(píng)估行業(yè)的亂象，直接反映在像蔡海彬一樣的評(píng)估員身上。

在案發(fā)前，蔡海彬供職于北京華源房地產(chǎn)土地評(píng)估公司從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，不曾取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)。

《方圓》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初為被拆遷人梁志強(qiáng)的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估的只有蔡海彬一人。但蔡海彬在虛假評(píng)估報(bào)告上，以公司另外兩名有估價(jià)資質(zhì)的評(píng)估人員的名義簽字了。

按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。不過(guò)，這些法律規(guī)范在實(shí)際操作中常常形同虛設(shè)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“蔡海彬式”未取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)人員資質(zhì)的評(píng)估人員“獨(dú)當(dāng)一面”的情況，在行業(yè)內(nèi)比比皆是。實(shí)踐中，被拆遷人稱呼拆遷現(xiàn)場(chǎng)的所有評(píng)估人員為“評(píng)估員”，這個(gè)稱呼其實(shí)包括了專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)資質(zhì)評(píng)估人員。無(wú)資質(zhì)評(píng)估人員大都充當(dāng)著估價(jià)師的助理，本來(lái)只是協(xié)助估價(jià)師做一些輔助工作，但事實(shí)并非如此。

“在實(shí)際操作中，估價(jià)師大都不到拆遷現(xiàn)場(chǎng)的?！币幻辉竿嘎缎彰哪撤康禺a(chǎn)估價(jià)師說(shuō)，“處在精英階層的估價(jià)師，大都不愿意接這類項(xiàng)目，即使勉強(qiáng)接了，對(duì)于前往拆遷現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄、制作底表等工作，多交由估價(jià)助理人員完成?！?/p>

雖然沒有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)人員資質(zhì)，但估價(jià)助理人員的權(quán)限卻非常大，在被拆遷人那里也特別“吃香”。一名參與北京某地舊村改造拆遷評(píng)估項(xiàng)目的估價(jià)助理人員透露，在測(cè)量房屋面積時(shí)存在一定的彈性空間，全憑估價(jià)助理人員手中的量尺如何把握?！氨徊疬w人給評(píng)估員一點(diǎn)小意思，讓其測(cè)量時(shí)將量尺‘松上半米’，就可能多獲得幾萬(wàn)元的補(bǔ)償款?！?/p>

這樣的小把式在拆遷評(píng)估環(huán)節(jié)極為常見。不過(guò)，當(dāng)查勘、測(cè)量、制作底表甚至代替估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告上簽字，都由估價(jià)助理人員大包大攬時(shí)，“評(píng)估腐敗”的溫床也因此滋生出來(lái)。

行業(yè)呈現(xiàn)“二低一掛靠”現(xiàn)象

估價(jià)助理人員在拆遷評(píng)估項(xiàng)目中大行其道，這與作為第一監(jiān)管責(zé)任人的評(píng)估公司監(jiān)管失利直接相關(guān)。

房地產(chǎn)評(píng)估公司設(shè)立的估價(jià)助理人員門檻極低。估價(jià)助理人員不需要取得任何資質(zhì)，只有一個(gè)上崗前的培訓(xùn)。但《方圓》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這種培訓(xùn)也多流于形式，一些估價(jià)助理人員甚至不懂最基礎(chǔ)的行業(yè)規(guī)則。

舉例來(lái)說(shuō)，按照目前的行業(yè)規(guī)則，在商業(yè)拆遷中，為了完成項(xiàng)目進(jìn)度，評(píng)估人員可以根據(jù)“甲方”（一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的要求，或增加房屋面積或提高補(bǔ)償價(jià)格，促使被拆遷人同意拆遷。政府出錢進(jìn)行的項(xiàng)目拆遷不同于商業(yè)拆遷，評(píng)估人員要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)操作，否則將會(huì)使國(guó)家財(cái)產(chǎn)受損。但現(xiàn)實(shí)情況是，像蔡海彬這種專職多年的估價(jià)助理人員都分不清其中的利害關(guān)系。參與拆遷評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估人員整體素質(zhì)偏低，這是拆遷評(píng)估行業(yè)呈現(xiàn)出的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

“問(wèn)題不僅僅出在評(píng)估人員身上，從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，評(píng)估公司的良莠不齊帶來(lái)了公司間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，擾亂了行業(yè)市場(chǎng)秩序?！辈毯１虬赋修k人北京市檢察院第一分院檢察官金明霞說(shuō)。

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)、暫定。王世春介紹說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)共有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)5000多家，資質(zhì)為二、三級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)占據(jù)機(jī)構(gòu)總數(shù)的95%。記者查閱《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定后發(fā)現(xiàn)，上述兩種機(jī)構(gòu)的注冊(cè)門檻很低。

例如，申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的一個(gè)重要前提條件是“需要有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這個(gè)要求實(shí)在很低。同時(shí)，一個(gè)人掛靠幾個(gè)評(píng)估公司的現(xiàn)象也非常普遍。

評(píng)估公司夾縫中生存

同時(shí)，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)專家持有一種共同觀點(diǎn)――評(píng)估公司淪為拆遷單位的使用工具，喪失了其公正性、獨(dú)立性，導(dǎo)致“評(píng)估腐敗”案件頻發(fā)。

北京市房山區(qū)檢察院檢察官朱虹解釋說(shuō)，評(píng)估公司游離于政府監(jiān)管之外，對(duì)其監(jiān)管只有民間評(píng)估行業(yè)管理協(xié)會(huì)，其行為操作的規(guī)范主要依靠自律。

在北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)高喜善看來(lái)，拆遷評(píng)估行業(yè)亂象的根源在于該行業(yè)在拆遷項(xiàng)目中的弱勢(shì)地位以及市場(chǎng)強(qiáng)加給評(píng)估公司本來(lái)不應(yīng)承擔(dān)的諸多風(fēng)險(xiǎn)，然而這種弱勢(shì)地位卻很少被行業(yè)外人士所關(guān)注。

高喜善舉例說(shuō)，按照相關(guān)法律規(guī)范，在拆遷項(xiàng)目中，評(píng)估公司作房屋估價(jià)前，需要委托方提供房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿，但現(xiàn)實(shí)情況是，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理基礎(chǔ)薄弱，漏洞較多，除城區(qū)外，近郊區(qū)很多房屋缺乏相應(yīng)的房屋土地權(quán)屬證明，同時(shí)很多證明文件存在不一致。發(fā)生這種情況時(shí)，卻沒有任何部門對(duì)這些問(wèn)題負(fù)責(zé)補(bǔ)救，都推在了評(píng)估公司身上。而評(píng)估公司要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活，就不得不被動(dòng)承擔(dān)額外的工作內(nèi)容，以及隨之帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)可能。

懲罰或是最好的教育

“值得慶幸的是，現(xiàn)在的大環(huán)境在變好，未來(lái)，評(píng)估公司受制拆遷人的情形有望改觀，行業(yè)地位也會(huì)因此提高?！备呦采平忉屨f(shuō)，2011年1月19日，國(guó)務(wù)院公布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)償條例）中規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

補(bǔ)償條例還明確了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師造假的罰款處罰，規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

第4篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

一、目前國(guó)有土地上房屋拆遷中的主要問(wèn)題

由于拆遷規(guī)模過(guò)大，被拆遷項(xiàng)目集中，部分城市和地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，而被拆遷居民大多數(shù)為收入較低的家庭，導(dǎo)致中低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房需求猛增。與此比較，城市中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足，供需矛盾激化使得國(guó)有土地上房屋拆遷矛盾更加突出。

國(guó)有土地上房屋拆遷的核心是拆遷補(bǔ)償金額的多少，而拆遷評(píng)估是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)，因此，國(guó)有土地上房屋拆遷評(píng)估問(wèn)題已經(jīng)成為目前拆遷糾紛的焦點(diǎn)。

一是估價(jià)方法問(wèn)題?！秶?guó)有土地上房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”?！秶?guó)有土地上房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》明確提出：“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法?！笨紤]到部分城市拆遷量較大，為了加快評(píng)估進(jìn)度，減少評(píng)估工作量，有些省份在地方條例中規(guī)定了“基準(zhǔn)價(jià)格＋修正”的估價(jià)方法。但在實(shí)踐中，基準(zhǔn)價(jià)格并未根據(jù)城市房?jī)r(jià)變化及時(shí)調(diào)整，造成評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。

二是估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，正常估價(jià)活動(dòng)受到干擾。有的城市政府為了降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，直接干預(yù)評(píng)估價(jià)格。

三是拆遷評(píng)估混亂無(wú)序。有的城市不具備拆遷評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)做評(píng)估。

歷史遺留問(wèn)題

一是由于歷史原因造成的手續(xù)不全、無(wú)權(quán)屬證書的房屋，在拆遷時(shí)按違章建筑拆除，導(dǎo)致被拆遷人不能得到合理補(bǔ)償。我國(guó)《國(guó)有土地上房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定“拆遷違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”。但是在實(shí)際操作中，拆遷人往往忽略對(duì)房屋的鑒定環(huán)節(jié)，直接以有無(wú)房屋證照作為界定違章建筑的依據(jù)，即對(duì)無(wú)權(quán)屬證書房屋一律視為違章建筑，實(shí)施無(wú)償拆除。事實(shí)上，無(wú)權(quán)屬證書房屋并不等于違章房屋。

二是對(duì)住宅改為營(yíng)業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時(shí)按住宅用房補(bǔ)償，引發(fā)大量的拆遷糾紛。改革開放以來(lái)，許多城市為了擴(kuò)大就業(yè)，鼓勵(lì)個(gè)人廣開就業(yè)門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營(yíng)業(yè)用房，并辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、繳納了各種稅費(fèi)。但因未及時(shí)辦理變更手續(xù)，拆遷時(shí)按住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償，與營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)，被拆遷人意見很大。另外，一些被拆遷人在上訪時(shí)反映，曾多次到主管部門申請(qǐng)辦理使用性質(zhì)變更手續(xù)，但主管部門之間互相推諉，無(wú)人受理。

城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷問(wèn)題

隨著農(nóng)村城市化和城市郊區(qū)化，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷量越來(lái)越大。由于《土地管理法》及《條例》所調(diào)整的對(duì)象范圍不同，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)土地上的房屋拆遷補(bǔ)償適用于不同的政策?，F(xiàn)行的《條例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地，對(duì)于集體土地上房屋拆遷尚無(wú)明確的法律規(guī)定，目前集體土地房屋拆遷一直依據(jù)的是土地征用條例。這就造成了同一項(xiàng)目或相近地塊，由于土地級(jí)差和級(jí)別交叉，國(guó)有土地與集體土地的性質(zhì)不同，房屋有無(wú)證照等原因，適用于不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和拆遷政策，群眾所獲補(bǔ)償存在明顯差異，有的地方能相差數(shù)倍，主要表現(xiàn)為集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格明顯低于其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。另外，部分地區(qū)還存在集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地多年后，房屋拆遷仍執(zhí)行集體土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。因此，集體土地房屋歸納起來(lái)就是“兩種性質(zhì)（集體土地、國(guó)有土地），兩個(gè)政策（征用、拆遷），兩個(gè)部門（土地部門、建設(shè)部門），兩個(gè)許可證（征用、拆遷）”的問(wèn)題。

二、關(guān)于目前拆遷問(wèn)題的解決措施及有關(guān)政策建議

（一）堅(jiān)持量力而行原則，確定合理的拆遷規(guī)模

1、合理控制拆遷規(guī)模。對(duì)于拆遷量大而集中的地區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，有條件的地區(qū)，拆遷可針對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的拆遷戶直接購(gòu)買該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行置換。

2、編制年度房屋拆遷計(jì)劃，并報(bào)上一級(jí)人民政府備案爭(zhēng)取做到高速公路拆遷房屋有備案、有預(yù)案。

3、加強(qiáng)規(guī)劃的編制工作，提高舊城拆遷改造的科學(xué)性。舊城改造必須嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃的各項(xiàng)要求，保證城市總體規(guī)劃實(shí)施的穩(wěn)定性。城市舊城改造規(guī)劃方案和拆遷地塊的詳細(xì)規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)公示，充分聽取群眾意見。要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)的承受能力合理安排舊城拆遷改造的時(shí)序，原則上經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)且竣工驗(yàn)收后未滿10年的商品住宅不列入拆遷范圍，確因城市道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要必須進(jìn)行拆遷的，應(yīng)當(dāng)充分聽取廣大群眾意見，征得廣大群眾支持。另外，對(duì)新房拆遷，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（二）規(guī)范拆遷評(píng)估，實(shí)現(xiàn)評(píng)估市場(chǎng)化

1、規(guī)范評(píng)估項(xiàng)目承接制度，實(shí)行投票制或抽簽制，從源頭上遏制拆遷人利用項(xiàng)目操縱估價(jià)。被拆遷房屋價(jià)格的評(píng)估，必須由獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行。房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)由政府指定或由拆遷人決定的，而應(yīng)有多家不同的機(jī)構(gòu)可供被拆遷人選擇。選擇的方式可采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。在被拆遷人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，政府不應(yīng)設(shè)置障礙，如對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地域限制等。

2、完善國(guó)有土地上房屋拆遷估價(jià)方法。一般情況下，對(duì)住宅房屋的評(píng)估主要采用市場(chǎng)比較法；對(duì)非住宅的評(píng)估，首選市場(chǎng)比較法，結(jié)合成本法與收益法，按照其性質(zhì)與用途分類后，進(jìn)行市場(chǎng)化評(píng)估。對(duì)于采用“基準(zhǔn)價(jià)格＋修正”方法的地區(qū)，應(yīng)從三方面加以完善，一是房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格的制定，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準(zhǔn)價(jià)格的制定要公開、透明，建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會(huì)方式；三是基準(zhǔn)價(jià)格要定期修訂，房?jī)r(jià)變化較快的地區(qū)可半年修訂一次，一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律管理，通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，建立健全各項(xiàng)內(nèi)部規(guī)章制度，完善自我約束機(jī)制；二是建立與房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)相適應(yīng)的監(jiān)督管理制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)從業(yè)人員的動(dòng)態(tài)管理，并對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。如對(duì)經(jīng)專家認(rèn)定誤評(píng)、錯(cuò)評(píng)報(bào)告數(shù)量達(dá)全年評(píng)估總量一定比例（如10％）的評(píng)估機(jī)構(gòu)，取消其評(píng)估資質(zhì)，規(guī)定此后不得從事評(píng)估業(yè)務(wù)；三是建立拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同拆遷人互相串通損害被拆遷人利益的行為，一經(jīng)查實(shí)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書，對(duì)負(fù)有責(zé)任的估價(jià)師，撤銷其注冊(cè)，對(duì)構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）完善相關(guān)政策，妥善解決歷史遺留問(wèn)題

1、對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)、證照不全房屋的補(bǔ)償問(wèn)題，應(yīng)采取謹(jǐn)慎和實(shí)事求是的態(tài)度進(jìn)行處理。針對(duì)被拆遷居民居住在歷史形成的無(wú)證照房屋中的特定情況，從尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是的原則出發(fā)，從實(shí)施社會(huì)幫助，本著有利于解決特殊群體住房問(wèn)題的角度考慮，對(duì)由拆遷人與被拆遷人通過(guò)民事協(xié)商達(dá)成一致的行為給予認(rèn)定。另外，為了在拆遷中做到準(zhǔn)確界定違章建筑，將違章建筑與歷史原因造成的無(wú)證照房屋區(qū)分開，可以在拆遷程序中增加房屋鑒定環(huán)節(jié)，對(duì)有爭(zhēng)議的房屋通過(guò)鑒定確認(rèn)其房屋的存在是否合法與違規(guī)。

2、對(duì)拆遷范圍內(nèi)住宅改為非住宅房屋的補(bǔ)償問(wèn)題，原則上根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途確定房屋使用性質(zhì)，但地方可以根據(jù)實(shí)際情況本著尊重現(xiàn)實(shí)的精神制定具體細(xì)則，例如可參照房屋所有人的經(jīng)營(yíng)是否合法，是否連續(xù)經(jīng)營(yíng)一定期限等因素確定其房屋使用性質(zhì)。

事實(shí)上，解決“住改非”問(wèn)題的關(guān)鍵在于規(guī)劃部門、土地部門提前把關(guān)，不能將問(wèn)題留在房屋拆遷時(shí)進(jìn)行。當(dāng)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營(yíng)房屋，其房屋所有人應(yīng)到規(guī)劃部門、土地部門、房屋管理部門辦理相應(yīng)變更手續(xù)。對(duì)房屋使用性質(zhì)已經(jīng)變更，且符合變更條件，但又沒有辦理變更登記的，規(guī)劃部門應(yīng)敦促補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)，并補(bǔ)交國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)。

（四）盡快出臺(tái)國(guó)家級(jí)集體土地房屋拆遷管理辦法

第5篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系 風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無(wú)效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過(guò)多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來(lái)確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來(lái)的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無(wú)體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問(wèn)題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過(guò)高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過(guò)一段合適的議價(jià)期，在拍賣日公開競(jìng)投，而買家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競(jìng)投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰(shuí)先受償，成為一個(gè)棘手的問(wèn)題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無(wú)查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過(guò)程中必須對(duì)抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評(píng)估。評(píng)估過(guò)程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場(chǎng)勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國(guó)的登記制度來(lái)看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對(duì)房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無(wú)共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評(píng)估對(duì)象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場(chǎng)勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評(píng)估人員對(duì)評(píng)估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場(chǎng)資料給評(píng)估機(jī)構(gòu)，使評(píng)估人員不能正確評(píng)估抵押物的價(jià)值。這就要求評(píng)估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過(guò)相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過(guò)程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來(lái)確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來(lái)說(shuō)，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算。④對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

總 結(jié)

在我國(guó)，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：西南石油大學(xué)文法學(xué)院）

注釋

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范”，《商情》，2008年6月。

第6篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

中國(guó)目前的評(píng)估機(jī)構(gòu)絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國(guó)有資產(chǎn)、土地、建設(shè)、礦產(chǎn)資源、專利局等部門都成立了專門評(píng)估所管資產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，直接參與評(píng)估業(yè)的管理，各自為政。所以1988年從財(cái)政部分離出來(lái)成立的原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局長(zhǎng)期陷入與各部委之間的權(quán)力斗爭(zhēng)，結(jié)果形成了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)多頭管理、條塊分割的局面。1991年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估辦法》后，各部門又了各自有關(guān)評(píng)估的部門文件，內(nèi)容多有矛盾，這種混亂狀態(tài)至今還沒有梳理清楚。整個(gè)評(píng)估業(yè)內(nèi)，除國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估之外，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、專利評(píng)估等等。

1998年國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局在機(jī)構(gòu)改革中被撤銷，所屬職能機(jī)構(gòu)合為3個(gè)司并回財(cái)政部。同年，財(cái)政部項(xiàng)懷誠(chéng)部長(zhǎng)向國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映了社會(huì)中介機(jī)構(gòu)多頭管理等等弊端，國(guó)務(wù)院于是成立了社會(huì)中介機(jī)構(gòu)清理整頓小組，并任命項(xiàng)懷誠(chéng)為組長(zhǎng)。至今這個(gè)小組仍設(shè)在中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)內(nèi)。清理整頓的主要內(nèi)容是中介機(jī)構(gòu)的脫鉤改制和解決行業(yè)多頭管理的問(wèn)題。1999年評(píng)估業(yè)機(jī)構(gòu)脫鉤改制后都改為有限責(zé)任公司制。

1998年底，當(dāng)時(shí)的評(píng)估業(yè)協(xié)會(huì)組織了一次聲勢(shì)浩大的行業(yè)檢查運(yùn)動(dòng)，這也是評(píng)估業(yè)發(fā)展十年中惟一一次的全面檢查。評(píng)協(xié)從全國(guó)各評(píng)估事務(wù)所抽調(diào)人員組成多個(gè)工作小組，令中央級(jí)別的評(píng)估機(jī)構(gòu)和地方上的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行互查，檢查工作底稿、評(píng)估報(bào)告歸檔情況、業(yè)務(wù)人員情況、公司管理情況，對(duì)每個(gè)事務(wù)所都作出檢查報(bào)告，并準(zhǔn)備通報(bào)表?yè)P(yáng)和批評(píng)系列評(píng)估機(jī)構(gòu)，但在最后階段卻對(duì)檢查結(jié)果不了了之。

2000年，資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)被正式并入中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局所屬的評(píng)估機(jī)構(gòu)5000多名評(píng)估師也被并入中注協(xié)，但對(duì)于土地、房地產(chǎn)評(píng)估的合并，遭到了國(guó)土資源部、建設(shè)部的強(qiáng)烈反對(duì)。

反對(duì)意見認(rèn)為：中介機(jī)構(gòu)的整頓工作應(yīng)由沒有利益關(guān)系的部委比如體改辦來(lái)牽頭，并指出在國(guó)外根本沒有資產(chǎn)評(píng)估這個(gè)行業(yè)，大部分是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，而且是完全不同于會(huì)計(jì)、審計(jì)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)。他們建議參照國(guó)外通行做法，成立統(tǒng)一的評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，下設(shè)土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估、珠寶評(píng)估等多個(gè)委員會(huì)進(jìn)行專業(yè)管理。

空白的準(zhǔn)則

雖然1993年中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)已經(jīng)成立，并決定從政府直接管理向行業(yè)自律過(guò)渡。但時(shí)隔九年，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)似乎還在這一緩慢的過(guò)渡當(dāng)中。直到2001年政府才發(fā)出了明確的信號(hào)，行政審批要向行業(yè)自律和市場(chǎng)監(jiān)管過(guò)渡。與此相適應(yīng)，評(píng)估管理辦法也應(yīng)由財(cái)政部等部門的行政法規(guī)轉(zhuǎn)變?yōu)樵u(píng)估準(zhǔn)則。

從1996年開始，原資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)曾在北京連續(xù)召開兩次國(guó)際研討會(huì)，提出要制定評(píng)估準(zhǔn)則。1997年11月評(píng)估協(xié)會(huì)拿出第一批準(zhǔn)則共10余個(gè)征求意見稿，但遭到很多反對(duì)意見，為重新制定準(zhǔn)則，評(píng)協(xié)成立了多個(gè)課題組進(jìn)行研究。2000年評(píng)協(xié)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)合并，經(jīng)過(guò)這一系列的機(jī)構(gòu)動(dòng)蕩，準(zhǔn)則的制定工作受到影響，除1999年了有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的四個(gè)指南兩個(gè)規(guī)范，在準(zhǔn)則制定方面沒有實(shí)際動(dòng)作。

2000年，萬(wàn)家樂(lè)、美爾雅、廈新電子、粵宏遠(yuǎn)、白云山等大股東均將商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)評(píng)出天價(jià)出售給上市公司，海王藥業(yè)收購(gòu)巨能鈣、藍(lán)田大股東用資產(chǎn)配股，這些涉及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的案例在證券市場(chǎng)震動(dòng)巨大，引來(lái)投資者諸多質(zhì)疑。財(cái)政部也將無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定迅速提前。中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政系資產(chǎn)評(píng)估所所長(zhǎng)劉玉平擔(dān)任主持人，各小組之間經(jīng)過(guò)討論，5月出臺(tái)征求意見稿，7月宣布實(shí)行。

對(duì)于這個(gè)神速出臺(tái)的準(zhǔn)則業(yè)內(nèi)有批評(píng)認(rèn)為少有操作性。但專家指出，無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)在程序上就值得推敲，因?yàn)槲覀兩踔吝B資產(chǎn)評(píng)估的基本準(zhǔn)則還沒有制定。一般來(lái)講，本應(yīng)先制定基本準(zhǔn)則，而后制定各具體準(zhǔn)則。

基本準(zhǔn)則遲遲不出臺(tái)的原因據(jù)說(shuō)是因?yàn)槲覈?guó)評(píng)估行業(yè)理論基礎(chǔ)特別薄弱，很多東西敲定不下來(lái)，意見分歧特別大，因而財(cái)政部原評(píng)估司始終沒有頒布。職業(yè)道德準(zhǔn)則也至今尚未。準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估師執(zhí)業(yè)有規(guī)范和保護(hù)的雙重意義，一定意義上也是評(píng)估師在何種情況下可以免責(zé)的依據(jù)。

滯后的部門規(guī)章

也有人認(rèn)為，財(cái)政部、國(guó)資局頒發(fā)的系列文件，其實(shí)已經(jīng)起到了準(zhǔn)則的作用。而且業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成了一套既定工作標(biāo)準(zhǔn)。然而，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于這些文件的專業(yè)可信度充滿了懷疑和無(wú)奈，而各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)自定的“工作標(biāo)準(zhǔn)”更是形成不了任何約束。

資產(chǎn)評(píng)估業(yè)內(nèi)的主要文件除91號(hào)令外，還有1996年國(guó)有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》和1999年財(cái)政部頒布的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》。前者對(duì)評(píng)估過(guò)程中的操作方法進(jìn)行了規(guī)范化要求、后者則規(guī)定了報(bào)告的文字性要求。在某種意義上這些部門規(guī)章早就不能滿足評(píng)估業(yè)規(guī)范、發(fā)展的要求。

如《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規(guī)定仍然沿襲非市場(chǎng)化評(píng)估的觀念。

比如，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)中的應(yīng)收賬款本應(yīng)根據(jù)其可回收性進(jìn)行評(píng)估，這需要企業(yè)提供詳細(xì)的歷史數(shù)據(jù)和評(píng)估機(jī)構(gòu)細(xì)致的調(diào)查，但實(shí)際中評(píng)估根本不按這一原則執(zhí)行，因?yàn)樵撛囆修k法中還有一條“也可按照財(cái)會(huì)方法來(lái)估計(jì)”。

在中國(guó)的會(huì)計(jì)制度中，對(duì)應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備是根據(jù)固定的比例（千分之五至百分之三）來(lái)提?。?001年新的會(huì)計(jì)制度實(shí)行時(shí)，才規(guī)定企業(yè)可以按照回收可能性提取壞賬準(zhǔn)備）。于是，評(píng)估機(jī)構(gòu)既不愿意花費(fèi)更多的時(shí)間和精力進(jìn)行回收性調(diào)查，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)部門也往往并不認(rèn)可與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)差距太大的評(píng)估，因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)的通行做法就是根據(jù)應(yīng)收帳款的帳齡倒推壞賬準(zhǔn)備的折扣比例，直到評(píng)估結(jié)果與審計(jì)結(jié)論保持一致。但這樣做評(píng)估的意義已形同虛設(shè)。

該試行辦法還對(duì)機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)評(píng)估的成新率最低比例進(jìn)行限制。比如，對(duì)使用重置成本法評(píng)估時(shí)規(guī)定（第12條）：“對(duì)于基本能夠正常使用的資產(chǎn)，其成新率不低于15％，評(píng)估值不低于重置成本的15％?！蓖ㄓ迷O(shè)備的使用年限一般是14年，按照會(huì)計(jì)的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設(shè)備使用至今賬面凈值已經(jīng)不存在，但由于仍在使用，所以還要評(píng)估。比如，一臺(tái)分別于60年代和70年代的購(gòu)買的同類型設(shè)備，當(dāng)年購(gòu)買的價(jià)格可能分別是5000元、6000元，現(xiàn)在的重置價(jià)格可能都是3萬(wàn)元，如果這兩臺(tái)設(shè)備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計(jì)算，評(píng)估價(jià)值都是4500元。試想使用時(shí)間相差近10年的設(shè)備評(píng)估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過(guò)渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業(yè)的固定資產(chǎn)攤銷，降低利潤(rùn)；要么按報(bào)廢以殘值計(jì)算移交給國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心，企業(yè)另行購(gòu)買新設(shè)備，增加企業(yè)的購(gòu)買負(fù)擔(dān)。這種情況在國(guó)有企業(yè)改制時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)。試行辦法還規(guī)定對(duì)于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％?！敦?cái)經(jīng)》對(duì)2002年新上市公司做了不完全統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)有部分新股公司正是利用成新率的這一規(guī)定造成評(píng)估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果》）。

按道理來(lái)講，公司的利潤(rùn)率越高，投資回收期越短，折現(xiàn)率越低，評(píng)估結(jié)果就越高，但1996年頒布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》中第十一條規(guī)定，“除有可靠憑據(jù)表明確實(shí)具有高收益水平或高風(fēng)險(xiǎn)以及確有特殊情況之外，折現(xiàn)率取值不超過(guò)15％”，這種強(qiáng)制性規(guī)定對(duì)提高資產(chǎn)價(jià)值當(dāng)然有利，但在實(shí)際情況中容易造成評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)的脫節(jié)。

第7篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

第一條、根據(jù)《廣州深化城市管理體制改革試點(diǎn)區(qū)改革總體方案》、《試點(diǎn)區(qū)深化國(guó)土房地產(chǎn)管理體制改革方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），制定本操作辦法。

第二條、根據(jù)《方案》，市國(guó)土房管局（以下簡(jiǎn)稱“市局”）對(duì)區(qū)國(guó)土房管局（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)局”）實(shí)行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督，由區(qū)局組織實(shí)施征地拆遷、土地監(jiān)察、房地產(chǎn)登記、租賃、鑒定、測(cè)繪、評(píng)估、危房改造工作。

第三條、為適應(yīng)國(guó)土、房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，區(qū)局應(yīng)根據(jù)本區(qū)實(shí)際，相應(yīng)建立和健全區(qū)征地辦、區(qū)土地開發(fā)中心、區(qū)拆遷辦、區(qū)房地產(chǎn)登記所、區(qū)房屋租賃管理所、區(qū)房屋安全鑒定所等職能機(jī)構(gòu)，所需人員可從區(qū)局機(jī)關(guān)定編人員中調(diào)整解決，或由區(qū)編辦協(xié)調(diào)解決。

各區(qū)房管局應(yīng)指導(dǎo)各房管站轉(zhuǎn)制，各房管站轉(zhuǎn)制后從事房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，保證公有房屋的保值和增值，不再具備行政職能。

第四條、區(qū)局建立和健全與市局相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)時(shí)，須具備以下條件：

1.成立專業(yè)機(jī)構(gòu)并具備固定辦公場(chǎng)所；

2.配備有經(jīng)培訓(xùn)考核合格、領(lǐng)取上崗證書的專業(yè)人員；

3.開展檔案綜合管理，實(shí)現(xiàn)檔案管理電腦化，并與市局聯(lián)網(wǎng)。

第五條、市局委托區(qū)局實(shí)施具體工作，行政行為主體為市局?！冻鞘蟹课莶疬w公告》、《建設(shè)用地通知書》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《土地使用權(quán)出讓合同》、《房地產(chǎn)證》均以市局名義、簽署或簽發(fā)。在工作中形成的文件材料，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交市局房地產(chǎn)檔案館。

依法或依協(xié)議應(yīng)由區(qū)局負(fù)責(zé)的工作，區(qū)局應(yīng)積極完成。

第六條、區(qū)局應(yīng)對(duì)市局負(fù)責(zé)，按照市局的委托、授權(quán)范圍和法律法規(guī)，認(rèn)真履行職責(zé)；市局及所屬機(jī)構(gòu)對(duì)口派出聯(lián)絡(luò)人員，具體指導(dǎo)、監(jiān)督區(qū)局及所屬機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。對(duì)區(qū)局的不當(dāng)行政行為，市局有權(quán)予以糾正，區(qū)局拒不改正的，市局可收回委托區(qū)局的權(quán)限或停辦區(qū)局的相關(guān)業(yè)務(wù)。

第七條、凡市局委托區(qū)局實(shí)施具體工作，實(shí)行備案制度。區(qū)局辦結(jié)的案件應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)向市局申請(qǐng)備案。市局對(duì)申請(qǐng)備案的案件不核準(zhǔn)的，應(yīng)在收到案件的10個(gè)工作日內(nèi)書面通知區(qū)局，逾期的視作同意并生效。

第二章、建設(shè)用地管理

第八條、市、區(qū)兩級(jí)建設(shè)用地管理實(shí)行市管兩頭，區(qū)管中間的原則，市管兩頭，即“批前”（建設(shè)用地通知書）和“批后”（建設(shè)用地批準(zhǔn)書）的工作；區(qū)管中間即征地、收稅費(fèi)、監(jiān)證、交地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、核減面積等工作。

第九條、建設(shè)用地管理要積極地、逐漸地實(shí)行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地（拆遷）、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理。建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模涉及征用集體土地400畝以下的（包括區(qū)屬大型項(xiàng)目的統(tǒng)一包干征地工作），由區(qū)局辦理征地補(bǔ)償手續(xù)。包括直接與村鎮(zhèn)商談土地補(bǔ)償事宜，申辦減免農(nóng)業(yè)稅以及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的初審手續(xù)，主持土地交接等工作。400畝以上和市重點(diǎn)項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目等建設(shè)項(xiàng)目的征地和交地工作由市土地開發(fā)中心負(fù)責(zé)辦理。

前款由市土地開發(fā)中心負(fù)責(zé)辦理的工作，也可由市局委托區(qū)局辦理，但必須辦理委托合同。

第十條、區(qū)局應(yīng)建立閑置土地檢查、建檔、處理制度，對(duì)轄區(qū)內(nèi)批出的土地情況進(jìn)行定期追蹤檢查，對(duì)批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地紅線進(jìn)行檢查及認(rèn)定工作。凡批出時(shí)間超過(guò)兩年又未經(jīng)市局批準(zhǔn)延期的，由區(qū)局負(fù)責(zé)向市局提出收回土地的申請(qǐng)。凡認(rèn)定屬閑置土地的，負(fù)責(zé)依法征收土地閑置費(fèi)。

第十一條、區(qū)局受市局委托，對(duì)由區(qū)組織實(shí)施的道路市政和舊城改造項(xiàng)目的用地，辦理有償出讓的前期工作；對(duì)有條件的地塊由區(qū)政府組織統(tǒng)一拆遷，將“生地”改造成“熟地”后再交由市局組織出讓實(shí)施工作。

第十二條、凡由區(qū)負(fù)責(zé)辦理的用地，市局憑區(qū)局建議核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》函，辦妥土地有償手續(xù)后，準(zhǔn)予發(fā)出《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

第三章、房屋拆遷管理

第十三條、市局的職責(zé)和事權(quán)

1.宣傳貫徹國(guó)家、省、市有關(guān)城市房屋拆遷的法律、法規(guī)和規(guī)章。

2.制定全市城市房屋拆遷的規(guī)范性文件。

3.對(duì)全市的房屋拆遷總量實(shí)施總體控制。

4.對(duì)拆遷單位和拆遷人員實(shí)施管理，依法核發(fā)房屋拆遷單位資格證、房屋拆遷員證和房屋拆遷工作證。

5.對(duì)委托拆遷合同實(shí)施審查備案。

6.審批中央、省、市、部隊(duì)、外地駐穗機(jī)構(gòu)（包括與其合作開發(fā)的項(xiàng)目）的拆遷計(jì)劃和拆遷方案。

7.對(duì)拆遷當(dāng)事人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)施審查備案，依法核發(fā)房屋拆遷公告、房屋拆遷許可證。

8.審批永遷點(diǎn)和永遷安置面積增幅。

9.房屋確權(quán)、房屋代管。

10.對(duì)拆遷糾紛依法實(shí)施行政栽決。

11.對(duì)拆遷違法行為依法實(shí)施行政處罰。

12.核發(fā)拆遷結(jié)案意見書。

13.對(duì)拆遷工作實(shí)施跟蹤檢查。

第十四條、區(qū)局的職責(zé)和事權(quán)

1.對(duì)區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位的建設(shè)項(xiàng)目的拆遷計(jì)劃和拆遷方案進(jìn)行審批，報(bào)市局備案。

2.對(duì)區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位建設(shè)項(xiàng)目（包括與其合作開發(fā)的項(xiàng)目）的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行審批，報(bào)市局備案。

3.對(duì)拆遷范圍內(nèi)的危房實(shí)施安全檢查，提出處理意見。

4.對(duì)區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷，作出房屋確權(quán)、代管建議，報(bào)市局審批。

5.對(duì)區(qū)局管轄內(nèi)房屋拆遷的違法行為提出處理意見，報(bào)市局審批。

6.對(duì)區(qū)局管轄的房屋拆遷案件，提出結(jié)案意見報(bào)市局審定。

7.對(duì)區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷實(shí)施跟蹤檢查。

8.行使市局下放的市重點(diǎn)工程項(xiàng)目（包括市政建設(shè)、公益建設(shè)）的部分管理事權(quán)。

9.辦理市局交辦的其他拆遷管理事項(xiàng)。

第四章、土地監(jiān)察

第十五條、土地違法案件由土地所在市、區(qū)、縣級(jí)市國(guó)土局管轄、查處。

1.市局主要負(fù)責(zé)對(duì)大案、要案和跨區(qū)、縣級(jí)市案件的查處，區(qū)、縣級(jí)市主要負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)違法用地案件的查處。

2.對(duì)土地違法案件，區(qū)、縣級(jí)市發(fā)現(xiàn)后五個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)向市局報(bào)告；區(qū)、縣級(jí)市對(duì)立案和作出行政處罰決定五個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)向市局抄送立案報(bào)告和行政處罰決定書。

3.區(qū)、縣級(jí)市對(duì)已立案查處的土地違法案件，應(yīng)在立案后的一個(gè)月內(nèi)作出行政處罰決定，涉及犯罪的，應(yīng)移送司法機(jī)關(guān)。個(gè)別案件不能按時(shí)作出的，應(yīng)向市局書面報(bào)告。

4.凡區(qū)、縣級(jí)市新發(fā)生的土地違法案件在15天內(nèi)未發(fā)現(xiàn)或不按第2條規(guī)定辦理，累計(jì)三次未向市局報(bào)告、抄送的，市局將予以通報(bào)批評(píng)。

第五章、房地產(chǎn)登記發(fā)證

第十六條、市局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市國(guó)土房產(chǎn)登記發(fā)證作業(yè)的管理，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)登記發(fā)證的法規(guī)、規(guī)章和制度；負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)登記發(fā)證方面的規(guī)范性文件制定和實(shí)施；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、指導(dǎo)各區(qū)局發(fā)證辦的業(yè)務(wù)工作。

2.負(fù)責(zé)全市國(guó)有土地上的房產(chǎn)總登記和初始登記。對(duì)全市房改房、商品房、部隊(duì)房、宗教房、涉外房予以確權(quán)發(fā)證以及變更登記、注銷登記；對(duì)全市單位自管房及私房的總登記和初始登記的確權(quán)登記。

3.負(fù)責(zé)他項(xiàng)權(quán)利的登記發(fā)證，核發(fā)他項(xiàng)權(quán)證或出具抵押備案證明書。

第十七條、區(qū)局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)不涉及改制、資產(chǎn)重組的非生產(chǎn)性單位自管房的初始登記及總登記、落實(shí)政策的私人房屋的登記和直管公房的在市局整幢初始確權(quán)后的公、私房進(jìn)行變更登記、轉(zhuǎn)移登記（除買賣交易外的繼承、贈(zèng)與登記）。

2.負(fù)責(zé)涉及土地出讓金的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的收案和到市局辦理土地出讓金的審核及征收工作。負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)不涉及收取土地出讓金的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押登記，核發(fā)他項(xiàng)權(quán)證。

3.負(fù)責(zé)對(duì)集體土地房產(chǎn)的總登記和初始登記發(fā)證，對(duì)“兩違”集資房經(jīng)市局確權(quán)后發(fā)證。

4.條件成熟后，逐步施行國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)初始登記。

第六章、房地產(chǎn)測(cè)繪

第十八條、市局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)審查報(bào)批，并對(duì)區(qū)局和受委托測(cè)繪單位進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

2.負(fù)責(zé)貫徹測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定我市房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范。

3.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)的地籍管理，負(fù)責(zé)地籍圖地號(hào)的編寫、管理、圖件資料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.負(fù)責(zé)提高測(cè)繪管理自動(dòng)化水平，完善改進(jìn)房地產(chǎn)繪圖軟件，建立地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。

5.負(fù)責(zé)組織全市房改房、商品房、部隊(duì)房、宗教房、涉外房、拆遷征審等測(cè)繪工作及其他屬市局發(fā)證需進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪的工作。

6.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)地籍基礎(chǔ)圖和較大項(xiàng)目房地產(chǎn)測(cè)繪的組織實(shí)施。

7.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理。

8.負(fù)責(zé)裁定房地產(chǎn)測(cè)繪糾紛。

第十九條、區(qū)局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)區(qū)轄內(nèi)直管公房、集體土地房產(chǎn)的測(cè)繪，受市局委托和監(jiān)督可進(jìn)行區(qū)轄內(nèi)房改房和集資房的測(cè)繪工作及其他屬區(qū)局登記發(fā)證需進(jìn)行的房地產(chǎn)測(cè)繪。經(jīng)市局審批的區(qū)局也可負(fù)責(zé)其他屬市局登記發(fā)證需進(jìn)行的房地產(chǎn)測(cè)繪。

2.負(fù)責(zé)建立區(qū)局地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。在系統(tǒng)未建立聯(lián)網(wǎng)前，區(qū)局負(fù)責(zé)每月將修繪的資料送市局歸檔，作統(tǒng)一管理。

3.區(qū)局施測(cè)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)地籍圖、分宗圖及較大項(xiàng)目的房地產(chǎn)測(cè)繪的圖件、資料、控制點(diǎn)坐標(biāo)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等，需復(fù)制送市局整理歸檔。

4.地籍圖應(yīng)按保密條例進(jìn)行管理，嚴(yán)禁擅自復(fù)印、復(fù)制。

5.負(fù)責(zé)市局交辦的其它測(cè)繪任務(wù)。

第七章、房地產(chǎn)評(píng)估

第二十條、市局的職責(zé)

負(fù)責(zé)政府指令性評(píng)估即政府公益性、職能性評(píng)估，包括：

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓；

2.行政、司法機(jī)關(guān)決定或裁定以房地產(chǎn)作價(jià)補(bǔ)償、賠償；

3.依照房地產(chǎn)價(jià)值為納稅基數(shù)的項(xiàng)目等。

第二十一條、區(qū)局的職責(zé)

評(píng)估業(yè)務(wù)范圍包括：

1.國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

2.組建中外合資企業(yè)、股份制企業(yè)及上市公司對(duì)房地產(chǎn)作價(jià)投資、入股；

3.不涉及土地出讓金的企業(yè)兼并或破產(chǎn)需對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估；

4.房屋抵押、典當(dāng)、投保等。

第八章、房屋租賃管理

第二十二條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)《廣州市房屋租賃管理辦法》及《廣州市房屋租賃管理辦法實(shí)施細(xì)則》在全市范圍的貫徹執(zhí)行；參與制定房地產(chǎn)租賃管理法規(guī)、政策。

2.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)租賃管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對(duì)各區(qū)房地產(chǎn)租賃管理所的業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋租賃管理工作，市所每年向區(qū)所下達(dá)工作指標(biāo)，提出工作要求。

4.負(fù)責(zé)辦理涉外（指當(dāng)事人雙方或一方是境外，含臺(tái)灣、香港、澳門的經(jīng)濟(jì)組織駐國(guó)內(nèi)的辦事機(jī)構(gòu)、外資獨(dú)資、中外合作、中外合資企業(yè)及香港、澳門個(gè)人）的房屋租賃，以及市屬以上的賓館、酒店房屋租賃登記管理；其澳臺(tái)同胞出租住宅的，由區(qū)局辦理。

5.組織全市房屋租賃管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。

6.參與制定房屋租賃參考價(jià)格（原為指導(dǎo)價(jià)格）。

7.檢查監(jiān)督全市房屋管理執(zhí)法情況，受理對(duì)違法房屋租賃行為和違法管理行為的檢舉、投訴；協(xié)助房屋租賃案件的行政復(fù)議、調(diào)查處理工作。

8.負(fù)責(zé)全市房屋租賃管理辦事表格的統(tǒng)一印制工作。

9.參與房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的調(diào)研和信息收集、工作。

10.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十三條、區(qū)所的職責(zé)

1.按照工作要求，全面完成市所下達(dá)的工作指標(biāo)。

2.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)除涉外房產(chǎn)及中央、省、市、部隊(duì)、外地駐穗機(jī)構(gòu)的賓館、酒店以外的房屋租賃登記和市所委托辦理的房屋租賃合同審查、登記、管理。

3.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃價(jià)格評(píng)估。

4.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的稽查。

5.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃違法案件的查處和房屋租賃糾紛的調(diào)解，并上報(bào)市所備案；協(xié)助執(zhí)行市局作出的行政處罰決定。

6.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關(guān)系，配合所在轄區(qū)做好社會(huì)環(huán)境綜合治理工作。

7.每月5日前向市所上報(bào)房屋租賃管理統(tǒng)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表和數(shù)據(jù)磁盤。

8.完成上級(jí)主管部門交辦的其他任務(wù)。

第二十四條、建立年度考核制度。市局和市所對(duì)區(qū)所每年進(jìn)行一次考核，以委托要求和每年市所下達(dá)的任務(wù)的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對(duì)考核不合格的，責(zé)令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鑒定

第二十五條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)《廣州市房屋安全管理規(guī)定》在全市范圍內(nèi)的貫徹執(zhí)行。

2.負(fù)責(zé)全市房屋安全鑒定行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對(duì)各區(qū)房屋安全鑒定所的業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的職能，督促區(qū)所按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”（鑒定標(biāo)準(zhǔn)、鑒定程序、鑒定文書、鑒定專用章、培訓(xùn)發(fā)證上崗、使用電腦軟件、資料歸檔、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）要求開展工作。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋安全鑒定工作，市所每年制定工作計(jì)劃，對(duì)區(qū)所提出工作要求。

4.負(fù)責(zé)辦理涉外的非住宅房產(chǎn)和市屬以上的賓館、酒店、公共娛樂(lè)場(chǎng)所（含影劇院、歌舞廳等）以及省、市法院委托，其他技術(shù)難度較大、項(xiàng)目較復(fù)雜的房屋安全檢查和鑒定。

涉外房產(chǎn)是指房產(chǎn)當(dāng)事人雙方或一方在境外，含臺(tái)灣、香港、澳門的經(jīng)濟(jì)組織駐國(guó)內(nèi)的辦事機(jī)構(gòu)，外資獨(dú)資、中外合資、中外合作企業(yè)及香港、澳門個(gè)人。

其他技術(shù)難度較大、項(xiàng)目較復(fù)雜的房屋安全檢查和鑒定是指：

（1）災(zāi)難性房屋：300平方米以上的房屋發(fā)生火災(zāi)或塌故的房屋鑒定；

（2）因建筑施工質(zhì)量原因引起房屋整體損壞，建筑面積在1000平方米以上的房屋鑒定；

（3）因集體性糾紛而需要房屋鑒定；

（4）因施工事故造成工地周邊房屋需緊急排危搶險(xiǎn)的鑒定。

5.組織全市房屋安全鑒定人員的學(xué)習(xí)交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，帶動(dòng)全市房屋安全鑒定技術(shù)和管理水平的不斷提高。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十六條、區(qū)所的職責(zé)

1.接受市所在業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”要求，開展房屋安全鑒定和管理工作。

2.根據(jù)工作要求，全面完成市所下達(dá)的工作任務(wù)。

3.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)除市所辦理的業(yè)務(wù)以外的房屋安全鑒定工作，包括開具新基坑開挖周邊房屋的安全鑒定證明，市局市場(chǎng)處在核發(fā)商品房預(yù)售證明時(shí)把關(guān)。

4.每月5日前向市所上報(bào)上月房屋安全鑒定統(tǒng)計(jì)報(bào)表（在全市鑒定所未聯(lián)網(wǎng)前，用磁盤將工作數(shù)據(jù)復(fù)制）及會(huì)計(jì)報(bào)表。

5.完成上級(jí)主管部門交辦的其他業(yè)務(wù)。

第二十七條、建立年度考核制度。市局和市對(duì)區(qū)所每年進(jìn)行一次考核，以委托要求和每年市所下達(dá)的任務(wù)的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對(duì)考核不合格的，責(zé)令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市危房改造管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對(duì)各區(qū)危房改造管理所具有指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。完成由市負(fù)責(zé)的危房改造任務(wù)。

2.制訂危房改造的近期和遠(yuǎn)期工作計(jì)劃。

3.負(fù)責(zé)辦理危房改造項(xiàng)目向市計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)的有關(guān)手續(xù)。

4.參與制定組織實(shí)施危房改造管理的政策、法規(guī)等。

5.組織全市危房改造管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，支持、幫助區(qū)所解決工作中存在的困難和問(wèn)題。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十九條、區(qū)所的職責(zé)

1.在市所的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照市、區(qū)兩級(jí)簽訂的責(zé)任狀，負(fù)責(zé)本轄區(qū)危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)房屋的督修工作，確保轄區(qū)內(nèi)房屋不發(fā)生倒塌傷人事故。

3.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關(guān)系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上級(jí)主管部門交辦的其他任務(wù)。

第三十條、獎(jiǎng)懲辦法

1.在規(guī)定期限內(nèi)完成危房改造任務(wù)的單位，市局應(yīng)按危房改造建筑面積每平方米20元給予獎(jiǎng)勵(lì)。

2.在規(guī)定期限內(nèi)未能完成危房改造任務(wù)的單位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面積每平方米10元予以懲罰。

第十一章、業(yè)務(wù)收費(fèi)的分配

第三十一條、按照市局與區(qū)局的職責(zé)和事權(quán)分工，區(qū)局收取職權(quán)范圍內(nèi)的征地管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、房地產(chǎn)登記費(fèi)、房地產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、房屋租賃登記費(fèi)和房屋安全鑒定費(fèi)，并按規(guī)定的比例上交市局。各項(xiàng)收入以實(shí)際發(fā)生數(shù)為依據(jù)，并在會(huì)計(jì)報(bào)表中反映。

第三十二條、征地管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，仍按省國(guó)土廳〔1986〕136號(hào)和市政府〔1996〕125號(hào)文執(zhí)行。區(qū)局收取的征地管理費(fèi)，應(yīng)在次月15日前將上月收入總額的25％上交市局。

第三十三條、區(qū)局收取由區(qū)政府組織出讓的項(xiàng)目和區(qū)屬單位建設(shè)項(xiàng)目的拆遷管理費(fèi)。在次月15日前將上月收入總額的30％上交市局，余額上繳區(qū)財(cái)局，并按規(guī)定返還使用。其他項(xiàng)目的拆遷管理費(fèi)由市局收取，并連同區(qū)局上交的費(fèi)用一并上繳市財(cái)局，按規(guī)定返還使用。

第三十四條、區(qū)局受理的房地產(chǎn)登記，其登記費(fèi)、工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)由區(qū)局收取，在次月15日前將上月收入總額的10％上交市局作為市局業(yè)務(wù)指導(dǎo)、圖冊(cè)資料和證書印制等費(fèi)用。

第三十五條、區(qū)局收取的房屋租賃登記費(fèi)和房屋安全鑒定費(fèi)按收入總額的30％在季度結(jié)束后15天內(nèi)上交市局。根據(jù)需要市局從區(qū)局上交收入中提取30％支持區(qū)所作業(yè)務(wù)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)金。

第三十六條、各區(qū)租金與市局的分配比例，由市局與各區(qū)局另行協(xié)商確定。

第十二章、附則

第8篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 拆遷面積 倒賣安置房

中圖分類號(hào)：D632 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房產(chǎn)中介公司購(gòu)買面積的對(duì)象

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開中介服務(wù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)的橋梁紐帶作用通過(guò)中介得以發(fā)揮。房地產(chǎn)中介為消費(fèi)市場(chǎng)提供了房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)。這對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有現(xiàn)實(shí)意義。中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。但近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)中介為追求利潤(rùn)的最大化，將眼光瞄向了農(nóng)村拆遷這塊市場(chǎng)。

在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司常會(huì)采取以下做法，首先中介公司相關(guān)人員到列入政府拆遷規(guī)劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問(wèn)村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規(guī)劃范圍內(nèi)，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進(jìn)行提前拆遷。在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司主要從以下兩類人群下手：

一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價(jià)在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會(huì)考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農(nóng)村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價(jià)在每平方米4000元左右，所以農(nóng)村一套60平方左右的房子能賣到24萬(wàn)左右人民幣，而且一旦達(dá)成協(xié)議，中介公司會(huì)在一個(gè)星期內(nèi)將現(xiàn)金匯入村民賬戶。這對(duì)村民無(wú)疑是個(gè)巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產(chǎn)房。在農(nóng)村，父母過(guò)世后，子女一般將父母留下的房屋進(jìn)行修葺，在里面堆放柴木、農(nóng)具或飼養(yǎng)家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過(guò)欺騙村民，鼓吹拆遷政策時(shí)常變換，以后遺產(chǎn)房政府不再補(bǔ)償?shù)恼f(shuō)法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產(chǎn)房給拆掉了，等拆遷隊(duì)撤退之后，依然可以重建，政府不會(huì)管這些瑣事，而且下次正常拆遷時(shí)，仍然可以得到一定補(bǔ)償。實(shí)踐中，提前拆遷的村民幾乎無(wú)一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅(qū)使。中介和村民簽訂的協(xié)議中含貨幣置價(jià)、建安價(jià)、區(qū)位價(jià)、附屬設(shè)施價(jià)、宅基地補(bǔ)差價(jià)及各種獎(jiǎng)勵(lì)等所含政府貨幣安置的各種項(xiàng)目，并將政府貨幣置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產(chǎn)中介公司購(gòu)買拆遷面積的程序

房產(chǎn)中介公司和村民談妥之后，和村民會(huì)簽訂一份協(xié)議，內(nèi)容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房、出售。也就是說(shuō)這份協(xié)議簽訂好之后，名義上手續(xù)全部是由甲方去辦，但實(shí)際上所有的權(quán)益全部由乙方享受。在實(shí)踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請(qǐng)，村里審核通過(guò)之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續(xù)都由乙方去操作。中介通過(guò)和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現(xiàn)房，拿到現(xiàn)房后，就將該套房子掛牌在自己中介進(jìn)行銷售，等有人愿意購(gòu)買該套房屋后，房產(chǎn)中介就把甲方辦產(chǎn)權(quán)證和土地證，拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證后立即幫購(gòu)買戶辦理過(guò)戶手續(xù)。

三、房產(chǎn)中介購(gòu)買拆遷面積的原因

一方面，中介購(gòu)買拆遷戶面積后，雖然村民實(shí)際上拿到了錢，但村民和中介公司協(xié)議上村民是產(chǎn)權(quán)置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房，有較多優(yōu)惠政策，如房屋征收補(bǔ)償安置政策匯編中對(duì)遺產(chǎn)房的規(guī)定：有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的遺產(chǎn)房，可按一戶補(bǔ)償和安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對(duì)非遺產(chǎn)房的規(guī)定：被補(bǔ)償人選購(gòu)安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規(guī)定的安置面積內(nèi)，安置房結(jié)算價(jià)格按原規(guī)定執(zhí)行。確因套型限制需突破上述標(biāo)準(zhǔn)的，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，市場(chǎng)價(jià)由市物價(jià)局參照市場(chǎng)價(jià)格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產(chǎn)權(quán)面積部分享受18平方米優(yōu)惠商品價(jià)及30平方米的商品價(jià)等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)為由中介公司享受，給中介公司帶來(lái)了巨額利益。

另一方面，中介通過(guò)關(guān)系，不僅能夠拿到現(xiàn)房，而且拿到的現(xiàn)房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實(shí)踐中，中介收購(gòu)村民一套50平方的面積，經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)置換，將安置房進(jìn)行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產(chǎn)中介公司是否構(gòu)成行賄犯罪

提前拆遷需要經(jīng)過(guò)村干部主要是村支部書記的同意，所以房產(chǎn)中介在收購(gòu)拆遷面積時(shí)，一般先和村支部書記打好關(guān)系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購(gòu)，收購(gòu)過(guò)程中，有時(shí)還會(huì)請(qǐng)村干部出來(lái)和村民進(jìn)行協(xié)調(diào)等。在收購(gòu)到的拆遷面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協(xié)助政府拆遷過(guò)程中，利用職務(wù)便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無(wú)疑問(wèn)。那么房產(chǎn)中介公司行為是否構(gòu)成行賄犯罪，關(guān)鍵在于房產(chǎn)中介公司謀取的利益是否屬于不正當(dāng)利益？

2008年11月20日“兩高”《關(guān)于辦理商業(yè)賄賂刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）第九條規(guī)定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當(dāng)利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，或者要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。在招投標(biāo)、政府采購(gòu)等商業(yè)活動(dòng)中，違背公平原則，給予相關(guān)人員財(cái)物以謀取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的，屬于‘謀取不正當(dāng)利益’。此規(guī)定將‘謀取不正當(dāng)利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益；二是行賄人要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請(qǐng)?zhí)崆安疬w，村干部進(jìn)行審核，因?yàn)榉?、法?guī)、規(guī)章等對(duì)提前拆遷沒有相關(guān)規(guī)定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個(gè)概念。因此從‘行賄人要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件?！@條規(guī)定無(wú)從下手；如果要認(rèn)定為‘謀取不正當(dāng)利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益’這一規(guī)定下手。

那么房產(chǎn)中介有無(wú)謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益呢？筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介謀取的是不正當(dāng)利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。因此，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。在本案例中，房產(chǎn)中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購(gòu)買人簽訂的合同，但實(shí)際上是房產(chǎn)中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。在實(shí)踐中，從房產(chǎn)中介和拆遷戶簽訂的協(xié)議來(lái)看，都是以個(gè)人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

第三，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)。在本案例中，房產(chǎn)中介向購(gòu)買人隱瞞其已和拆遷戶達(dá)成購(gòu)買協(xié)議的事實(shí)，使購(gòu)買人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產(chǎn)中介收購(gòu)拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠(yuǎn)，應(yīng)屬于低收進(jìn)高價(jià)賣賺取差價(jià)的行為。

第9篇：房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪,市場(chǎng)化,測(cè)繪管理,測(cè)繪監(jiān)管

中圖分類號(hào)：P2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1引言

長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)測(cè)繪單位作為產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一部分，一直是壟斷經(jīng)營(yíng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，大量的房產(chǎn)測(cè)繪工作均由一家房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍來(lái)完成，測(cè)繪速度和質(zhì)量都很難保證，尤其是房產(chǎn)測(cè)量成果質(zhì)量方面還存在著技術(shù)規(guī)范可操作性不強(qiáng)、測(cè)管關(guān)系不暢通,測(cè)管體系不完善等缺點(diǎn)。同時(shí)，這種壟斷經(jīng)營(yíng)狀況也容易造成了許多不良現(xiàn)象，阻礙了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。所以打破壟斷、推行房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化在全國(guó)許多城市開始逐步實(shí)施。

2研究的意義

本文以最早實(shí)行市場(chǎng)化的北京市房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)為研究對(duì)象，分析了市場(chǎng)化9年來(lái)工作中的成績(jī)和不足，針對(duì)性的提出了改進(jìn)意見，為北京市京房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化管理工作改進(jìn)指明了方向，也為后續(xù)全國(guó)范圍的市場(chǎng)化提供指導(dǎo)了意見。

3房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化改革在北京的實(shí)踐

2003年，建設(shè)部提出房產(chǎn)測(cè)繪單位或部門從房產(chǎn)行政主管部門分離，成為具有獨(dú)立法人資格的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。之后在北京市轄區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)商和業(yè)主可以隨意選擇測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行商品房面積測(cè)繪。在這樣的大環(huán)境下，各房產(chǎn)測(cè)繪單位根據(jù)其當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行改組改制，成為目前房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的主力軍，從過(guò)去9年的實(shí)踐中，市場(chǎng)化改革取得了一定的成績(jī)和進(jìn)展，也暴漏出了一些問(wèn)題。

3.1房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化取得的進(jìn)展和寶貴經(jīng)驗(yàn)

北京市通過(guò)9年的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化改革，目前北京市已備案房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)共計(jì)80多家，其中甲級(jí)12家，乙級(jí)17家，整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)一片生機(jī)，在幾年前房地產(chǎn)開發(fā)異?；鸨那闆r下，及時(shí)準(zhǔn)確的完成了各項(xiàng)任務(wù)，成了開發(fā)商和政府溝通的有效橋梁，我認(rèn)為對(duì)后來(lái)實(shí)行市場(chǎng)化的城市或地區(qū)有很強(qiáng)的借鑒意義。

3.1.1統(tǒng)一了全市的測(cè)繪成果樣式

從2003年開始，北京市建委委托房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所進(jìn)行全市的房產(chǎn)測(cè)繪成果的管理，統(tǒng)一在全市推廣威遠(yuǎn)圖公司設(shè)計(jì)的citors圖形處理軟件和匯交軟件，使全市任何一家公司的測(cè)繪成果都能無(wú)障礙地和建委數(shù)據(jù)庫(kù)連接，每個(gè)項(xiàng)目的匯交成果時(shí)除了紙質(zhì)報(bào)告書外，還有與之配套的光盤，備案時(shí)需要準(zhǔn)備本項(xiàng)目齊全的資料，所有這些措施，有效的杜絕了部分測(cè)繪單位弄虛作假，也徹底改變了一個(gè)單位一個(gè)成果樣式的局面。

3.1.2編制地標(biāo)，統(tǒng)一口徑和分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

由于2000年國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定有不明確、不詳細(xì)的地方，或者新出現(xiàn)的建筑樣式，使得某些面積認(rèn)定上有困難，某些極端情況下，面積認(rèn)定出現(xiàn)了迥異的情況。針對(duì)這個(gè)現(xiàn)狀，北京市在不違背國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的情況下，出臺(tái)了地方標(biāo)準(zhǔn)，地方標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，很大程度上緩解了面積認(rèn)定不明確、不統(tǒng)一的問(wèn)題，減少了糾紛，堵住了部分不良開發(fā)商弄虛作假的后路。此外，還明確規(guī)定了分?jǐn)傆?jì)算方法，比如樓外分?jǐn)?、樓間交叉分?jǐn)?、市政類和不可分?jǐn)傤惖龋@些明確規(guī)定是通過(guò)定期的例會(huì)，下達(dá)到各個(gè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)，保證了全市房產(chǎn)測(cè)繪面積認(rèn)定和分?jǐn)偟慕y(tǒng)一性，專業(yè)性。

3.1.3培養(yǎng)了大批合格的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)人員，增強(qiáng)了測(cè)繪單位的服務(wù)意識(shí)。

截止目前，北京市已有500多名房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)人員，市場(chǎng)化之后的北京市房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，不管形式上還是本質(zhì)上都發(fā)生了巨大的變化，很多單位都積極引進(jìn)、培養(yǎng)了自己的專業(yè)人才隊(duì)伍，大大改善了各個(gè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的人才學(xué)歷構(gòu)成，為新技術(shù)新軟件的推廣奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。為了在市場(chǎng)中爭(zhēng)的一席之地，單位定期組織大家進(jìn)行技術(shù)交流，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)教育，贏得了客戶的好評(píng)。

3.1.4加強(qiáng)了質(zhì)量管理，加大了對(duì)違規(guī)單位的處罰力度

在鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的國(guó)際友誼花園面積糾紛案例中，做出了錯(cuò)誤測(cè)繪成果的北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所，受到的懲罰僅僅是罰款人民幣3萬(wàn)元，這和全體業(yè)主幾千萬(wàn)的額外支出，形成了強(qiáng)烈的反差。2003年市場(chǎng)化之后，北京市市建委加大力度對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)進(jìn)行整治。截止目前，一共有十多家測(cè)繪單位因?yàn)檫`法違規(guī)測(cè)量受到了處罰，一定程度上凈化了市場(chǎng)，維護(hù)了市場(chǎng)秩序，保障了房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的穩(wěn)定、良好地運(yùn)行。

3.2房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化帶來(lái)的負(fù)面影響：

房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化之后，測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，相互壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)十分明顯，各種爭(zhēng)搶活源手段無(wú)所不用其極，測(cè)繪機(jī)構(gòu)容易受開發(fā)商的制約，這給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。北京作為房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化改革的試點(diǎn)城市，其改革的步伐和力度都是空前的，取得了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)，為市場(chǎng)化趟出了一條路子。但是取得成績(jī)的同時(shí)，也產(chǎn)生了一些不能忽視的問(wèn)題，如果不能解決好這些問(wèn)題，可能會(huì)影響市場(chǎng)化的進(jìn)程和效果，主要問(wèn)題我認(rèn)為有如下幾點(diǎn)：

3.2.1 測(cè)繪企業(yè)良莠不齊，競(jìng)爭(zhēng)白熱化，沒有妥善的退出機(jī)制:

基礎(chǔ)房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)長(zhǎng)期性持久性的基礎(chǔ)工作，需要將房產(chǎn)測(cè)繪資料長(zhǎng)期積累并且保存，而且又需要不間斷地對(duì)本地區(qū)房產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行修測(cè)和補(bǔ)測(cè)，建立一個(gè)有效的實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)圖形庫(kù)。這樣才可以適應(yīng)房屋權(quán)屬登記的需要。市場(chǎng)化之后，入市的房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)有相當(dāng)一部分不進(jìn)行或著是無(wú)能力進(jìn)行基礎(chǔ)房產(chǎn)測(cè)繪，雖然他們往往從事的是項(xiàng)目測(cè)繪，打一槍換一個(gè)地方，這對(duì)房屋權(quán)屬登記是有害無(wú)益的。另一個(gè)不能忽視的問(wèn)題是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，很多企業(yè)擠入房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化目的很明確，就是看中了其中的收益，為了獲得更大利潤(rùn)，不惜使用惡意壓價(jià)、賄賂開發(fā)單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人等各種不正當(dāng)手段，嚴(yán)重?cái)_亂了北京市的測(cè)繪市場(chǎng)。

3.2.2 開發(fā)商影響測(cè)繪結(jié)果，行政部門監(jiān)管不力

針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)狀況，有些開發(fā)商為了在商品房銷售中獲得更多更大的實(shí)惠和利潤(rùn)，有時(shí)會(huì)利用招標(biāo)、委托之際提出些不合理的要求。而有的測(cè)量單位為了迎合開發(fā)商，獲得這來(lái)之不易的項(xiàng)目，往往就會(huì)互相壓低價(jià)格，拉關(guān)系，找熟人，甚至?xí)`規(guī)操作，打《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的“球”，出具不實(shí)測(cè)繪報(bào)告，嚴(yán)重?cái)_亂了房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的秩序，這也為日后的房產(chǎn)權(quán)屬登記留下很大的隱患。

4北京市房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化實(shí)踐的指導(dǎo)意義：

4.1有控制的放開，建立房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度

監(jiān)管部門要根據(jù)市場(chǎng)容量的大小來(lái)確定從業(yè)單位的數(shù)量，以保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，如果過(guò)早徹底放開，不加約束這一市場(chǎng)，將像開放房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)一樣混亂，各個(gè)測(cè)繪單位可能會(huì)相互壓價(jià)，這雖然會(huì)促進(jìn)測(cè)繪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的發(fā)展，但如果收益低于其運(yùn)營(yíng)成本，則必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)測(cè)繪行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

4.2 進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)

通過(guò)立法，制定專門的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化管理的辦法，統(tǒng)一全國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的管理；從而依照測(cè)繪市場(chǎng)化管理的有關(guān)規(guī)定，明確各地房產(chǎn)管理部門作為房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理的上級(jí)主管部門，負(fù)責(zé)制定本地的房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法和測(cè)繪資質(zhì)認(rèn)定，并進(jìn)行全面具體管理；房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理，且對(duì)不符合房屋權(quán)屬登記要求的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提出具體的處理意見，包括終止其測(cè)繪成果的提供，終止其測(cè)繪資質(zhì)，甚至追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。完善相關(guān)的立法、制度和規(guī)范已成為當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)推行的迫切要求。

4.3 完善房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范，實(shí)行人性化管理

市場(chǎng)化后的房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐中應(yīng)有詳細(xì)、明確可行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)測(cè)繪工作的主要依據(jù)是國(guó)家頒布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》以及各地制定的地標(biāo)。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)際工作檢驗(yàn)以及建筑業(yè)的發(fā)展，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有很多內(nèi)容需要進(jìn)一步完善細(xì)化。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，認(rèn)真地對(duì)照規(guī)范，對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的問(wèn)題但是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》上又沒有明確的內(nèi)容，聯(lián)合上級(jí)測(cè)繪行政主管部門及時(shí)制定出詳細(xì)、可操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，并對(duì)實(shí)施細(xì)則進(jìn)行不定時(shí)的修訂更新。

盡管在《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中規(guī)定只有經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門審核的房產(chǎn)測(cè)繪成果才可用于房地產(chǎn)管理，但對(duì)具體如何進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的委托、測(cè)繪的實(shí)施、成果的提交、成果的審核等方面的工作程序尚無(wú)具體規(guī)定。因此，房產(chǎn)管理部門應(yīng)有具體的實(shí)施細(xì)則。房產(chǎn)測(cè)繪成果，必須要依附于房屋權(quán)屬登記，獨(dú)立于房屋權(quán)屬登記則無(wú)存在的實(shí)際意義和價(jià)值。房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化，使得測(cè)繪與管理分離，責(zé)任更加明晰。為了規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪資料的管理，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定委托房產(chǎn)測(cè)繪的合同文本、房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告文本，并且根據(jù)本地房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的要求，指定使用統(tǒng)一的測(cè)繪軟件、提交統(tǒng)一格式的數(shù)據(jù)文件，使用的軟件必須是成熟穩(wěn)定的，規(guī)定要求一定要明確。

5 結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪成果直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪走向市場(chǎng)化勢(shì)在必行。但針對(duì)目前房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化管理尚無(wú)完善的法律法規(guī)的現(xiàn)狀，如果隨意地放開市場(chǎng)，則會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。如某些以營(yíng)利為目的的項(xiàng)目性測(cè)繪企業(yè)大量入市，可能會(huì)損害到其他測(cè)繪企業(yè)和當(dāng)事人的合法權(quán)益。更嚴(yán)重的是，如果一些不合格的測(cè)繪結(jié)果被用在權(quán)屬登記中，將會(huì)成為政府難以處理的棘手問(wèn)題。因此，目前在法律、行政職能、以及技術(shù)規(guī)范等等方面還存在諸多問(wèn)題的情況下，房產(chǎn)測(cè)繪走向市場(chǎng)化不能一蹴而就。北京當(dāng)前工作的重心是制定房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理的相關(guān)規(guī)范，改進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的行業(yè)管理制度；在市場(chǎng)尚不成熟的情況下，加強(qiáng)行政調(diào)控職能，保證房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化的有序進(jìn)行。在全國(guó)范圍內(nèi)，各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際，建立相應(yīng)的房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，并成立專門的房產(chǎn)測(cè)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，以保證房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)健康和可持續(xù)地發(fā)展。綜上所述，房產(chǎn)測(cè)繪走向市場(chǎng)不能急于求成，只有在解決了市場(chǎng)準(zhǔn)入、專業(yè)人員培養(yǎng)、法律法規(guī)完善等諸多問(wèn)題的前提下，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)才能健康有序的發(fā)展。

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