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物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則精選(九篇)

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物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則

第1篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

為推進(jìn)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,打造“環(huán)境美、設(shè)施全、服務(wù)優(yōu)、管理好”的居住環(huán)境。根據(jù)市、區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn),特制定本辦法。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),圍繞“接軌中央商務(wù)區(qū),全力提升,全面建設(shè)精致和諧的一流核心街區(qū)”總目標(biāo),堅(jiān)持解放思想、以人為本、貼近居民、敢為人先,建立健全“差異化管理、廣覆蓋收費(fèi)、培育好管家”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)保值增值,不斷提升居民群眾的生活品質(zhì)。

二、考核(評(píng)議)對(duì)象

1、考核單位(共9家):

錢杭社區(qū)、錢塘社區(qū)、運(yùn)新社區(qū)、水湘社區(qū)、錢江苑社區(qū)、

江錦社區(qū)、三叉社區(qū)、五福社區(qū)、三堡社區(qū)。

2、評(píng)議單位(共21家):

宋都物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司采荷人家管理處、華潤(rùn)置地北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司(分公司)悅府物管處;華太物業(yè)服務(wù)有限公司金基曉廬管理處、盛世錢塘管理處;南都物業(yè)管理有限公司東方潤(rùn)園管理處、中環(huán)物業(yè)管理有限公司水岸帝景管理處、綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司新城國(guó)際花園管理處;萬(wàn)象物業(yè)管理有限公司運(yùn)新花苑管理處;科大物業(yè)管理有限公司水湘人家南苑管理處、眾緣物業(yè)管理有限公司水湘人家東苑管理處;眾恒物業(yè)管理有限公司錢江四苑管理處、綠洲物業(yè)有限公司錢江六苑管理處;眾恒物業(yè)管理有限公司和諧嘉園東苑管理處、和諧嘉園南苑管理處、金秋物業(yè)管理有限公司和諧嘉園北苑管理處;泰興物業(yè)管理有限公司廣景苑管理處、卓盛物業(yè)管理有限公司楓景苑管理處;鉅源物業(yè)管理有限公司三堡東苑管理處。

三新家園物業(yè)管理處、五福大光明集團(tuán)公司物業(yè)管理處、三堡社區(qū)物業(yè)管理處。

三、考核(評(píng)議)內(nèi)容

1、社區(qū):以組織保障、管理落實(shí)、宣傳引導(dǎo)、臺(tái)帳資料、指導(dǎo)監(jiān)督、物業(yè)費(fèi)收繳率為考核內(nèi)容,具體詳見(jiàn)《街道住宅小區(qū)物業(yè)管理工作社區(qū)考核細(xì)則》。

2、物管處:以服務(wù)規(guī)范、房屋管理、設(shè)施維保、公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、物業(yè)費(fèi)收繳率、居民滿意度為評(píng)議內(nèi)容,具體詳見(jiàn)《街道住宅小區(qū)物業(yè)管理處評(píng)議細(xì)則》。

四、組織實(shí)施

建立街道住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,街道辦事處主任任組長(zhǎng),分管副主任任副組長(zhǎng),街道各科室長(zhǎng)、社區(qū)主任為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)在城管科),嚴(yán)志敏任辦公室主任。辦公室負(fù)責(zé)日常管理和考核工作。

五、考核方式

季度考評(píng)、年終考核(一聽(tīng)匯報(bào)、二看實(shí)地、三查臺(tái)帳)。

六、獎(jiǎng)懲措施

1、年終考核達(dá)90分以上的社區(qū)評(píng)定為物業(yè)管理優(yōu)勝獎(jiǎng),各獎(jiǎng)勵(lì)1.5萬(wàn)元;年終考核前三名的社區(qū)評(píng)定為物業(yè)管理優(yōu)秀獎(jiǎng),各獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)元。物業(yè)管理優(yōu)秀獎(jiǎng)、優(yōu)勝獎(jiǎng)分別以“以獎(jiǎng)代撥”的形式獎(jiǎng)勵(lì),由社區(qū)統(tǒng)一安排使用。

2、年終評(píng)議前五名的物業(yè)管理處評(píng)定為好管家獎(jiǎng),各獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元。

3、年終對(duì)若干名熱心于物業(yè)管理事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、成效顯著的物業(yè)管理工作者,在社區(qū)推薦基礎(chǔ)上評(píng)定為年度特別奉獻(xiàn)獎(jiǎng),各獎(jiǎng)勵(lì)2000元。

第2篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

為進(jìn)一步改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境,加強(qiáng)社會(huì)綜合治理,消除居民住宅小區(qū)車庫(kù)安全隱患,加快和諧文明社區(qū)建設(shè)步伐。按照縣委、縣政府關(guān)于城鄉(xiāng)環(huán)境集中整治的精神和要求,在去年車庫(kù)整治成果的基礎(chǔ)上,柯橋街道將繼續(xù)開(kāi)展居民住宅小區(qū)車庫(kù)非正常使用整治工作。具體方案如下:

一、工作目標(biāo)

通過(guò)對(duì)居民住宅小區(qū)車庫(kù)出租住人、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等非正常使用現(xiàn)象進(jìn)行針對(duì)性專項(xiàng)整治,到2013年12月31日,實(shí)現(xiàn)全街道居民住宅小區(qū)車庫(kù)非正常使用整治率達(dá)到100%;健全落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制,杜絕反彈現(xiàn)象,優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境。

二、整治對(duì)象

全街道范圍內(nèi)居民住宅小區(qū)車庫(kù)出租住人、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等非正常使用現(xiàn)象。

三、工作步驟

車庫(kù)整治工作將分階段、分區(qū)塊逐步展開(kāi)。

(一)宣傳動(dòng)員:

各社區(qū)(居)深入調(diào)研摸底,廣泛宣傳動(dòng)員,形成全街道上下合力推進(jìn)整治工作的良好氛圍,并始終貫穿整個(gè)整治過(guò)程。

(二)全面整治(5月份-9月份):

街道將協(xié)助社區(qū)(居)及相關(guān)物業(yè)管理公司分階段對(duì)相關(guān)社區(qū)(居)展開(kāi)重點(diǎn)整治工作:

5月:重點(diǎn)協(xié)助柯福社區(qū)、湖濱社區(qū)、錦湖社區(qū)、福年社區(qū)、港越社區(qū)開(kāi)展車庫(kù)整治;

6月:重點(diǎn)協(xié)助黃社溇社區(qū)、管墅社區(qū)、望湖社區(qū)、下市頭社區(qū)、大寺社區(qū)開(kāi)展車庫(kù)整治;

7月:重點(diǎn)協(xié)助柯亭社區(qū)、福東社區(qū)、立新社區(qū)、瓜渚湖社區(qū)開(kāi)展車庫(kù)整治;

8月:重點(diǎn)協(xié)助后梅居委會(huì)、梅巷居委會(huì)、紅豐居委會(huì)、紅建居委會(huì)、上謝橋居委會(huì)開(kāi)展車庫(kù)整治;

9月:重點(diǎn)協(xié)助雙瀆居委會(huì)、雙梅居委會(huì)、雙川居委會(huì)開(kāi)展車庫(kù)整治。

(三)長(zhǎng)效管理(10月份及以后):

在車庫(kù)整治工作的整體過(guò)程中,各社區(qū)(居)及物業(yè)管理公司都要及時(shí)跟進(jìn)長(zhǎng)效管理工作。尤其是在集中整治結(jié)束后,更要做好長(zhǎng)效管理工作。要定期巡查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理,在鞏固前期車庫(kù)整治成果的基礎(chǔ)上,杜絕車庫(kù)回潮現(xiàn)象的發(fā)生。要因地制宜,制定約束機(jī)制,鼓勵(lì)居民共同努力,共同管理,切實(shí)實(shí)現(xiàn)車庫(kù)使用的長(zhǎng)效管理。

四、工作措施

(一)開(kāi)展自查自糾

各社區(qū)(居)和物業(yè)管理公司是推動(dòng)車庫(kù)整治工作順利進(jìn)行的主力軍。作為車庫(kù)整治工作的責(zé)任主體,雙方相互要配合得力、協(xié)力并進(jìn)。各社區(qū)(居)要切實(shí)做到因地制宜,廣泛宣傳,指導(dǎo)出臺(tái)小區(qū)自治管理?xiàng)l約,制定相應(yīng)約束機(jī)制,開(kāi)展自查自糾,確保車庫(kù)非正常使用整治工作取得實(shí)效。定期對(duì)本轄區(qū)內(nèi)車庫(kù)非正常使用情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì),摸清重點(diǎn)整治對(duì)象,并于每周五前將整治情況表報(bào)送城建辦。此外,請(qǐng)各社區(qū)(居)對(duì)目前車庫(kù)整治情況,特別是車庫(kù)出租回潮情況再進(jìn)行一次專門調(diào)查、摸底,于6月5日(周三)下午五點(diǎn)前上報(bào)城建辦,請(qǐng)務(wù)必如實(shí)上報(bào),屆時(shí)街道將嚴(yán)格按照各社區(qū)(居)所報(bào)數(shù)字撥付所需車庫(kù)整治專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

(二)組建專職隊(duì)伍

為了使車庫(kù)整治工作能夠獲得更大成效,為了更好地幫助各社區(qū)(居)、物業(yè)管理公司開(kāi)展車庫(kù)整治工作,街道組建了一支車庫(kù)整治工作專職隊(duì)伍。隊(duì)伍的主要任務(wù)是幫助和協(xié)助需要的社區(qū)(居)開(kāi)展車庫(kù)整治工作。同時(shí),根據(jù)街道具體安排對(duì)各社區(qū)(居)車庫(kù)使用情況開(kāi)展定期、不定期巡查,將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題予以記錄并及時(shí)通報(bào)給各社區(qū)(居)及物業(yè)管理公司,以便能夠及時(shí)遏制車庫(kù)出租回潮現(xiàn)象的擴(kuò)大化。

(三)強(qiáng)化聯(lián)合執(zhí)法

車庫(kù)整治,涉及范圍廣、牽涉面大、工作復(fù)雜,為此,需要積極聯(lián)合工商、衛(wèi)生、城管、食監(jiān)、稅務(wù)、公安等執(zhí)法部門對(duì)車庫(kù)非正常使用中存在的違章搭建、亂堆亂放、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、證照不齊等行為開(kāi)展聯(lián)合執(zhí)法整治,形成工作合力,提高整治效率。多部門聯(lián)合執(zhí)法才能最大程度地達(dá)到應(yīng)有的整治效果。

(四)加大考核力度

1.車庫(kù)整治情況與社區(qū)(居)崗位目標(biāo)責(zé)任制考核掛鉤。各社區(qū)(居)要認(rèn)真做好每周車庫(kù)整治相關(guān)數(shù)據(jù)上報(bào)工作,如實(shí)上報(bào),街道將定期、不定期組織人員對(duì)社區(qū)(居)車庫(kù)非正常使用實(shí)際情況進(jìn)行暗訪檢查。發(fā)現(xiàn)有偽造、虛報(bào)數(shù)據(jù)情況的,予以記錄備案,并在社區(qū)(居)崗位目標(biāo)責(zé)任制年終考核中作扣分處理。在崗位目標(biāo)責(zé)任制考核中,對(duì)本次專項(xiàng)調(diào)查上報(bào)的回潮車庫(kù)情況的百分比考核延期一季度進(jìn)行,每處扣0.5分按年終尚未整治數(shù)為準(zhǔn)。本次專項(xiàng)調(diào)查后出現(xiàn)的回潮車庫(kù)將嚴(yán)格按照社區(qū)(居)崗位目標(biāo)責(zé)任制考核細(xì)則作扣分處理。

2.車庫(kù)整治情況與物業(yè)管理考評(píng)掛鉤。根據(jù)縣住建局相關(guān)政策規(guī)定,結(jié)合街道實(shí)際情況,細(xì)化城區(qū)拆遷安置、老舊住宅小區(qū)物業(yè)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”考核評(píng)分成績(jī)計(jì)算方法,其中,定期考評(píng)計(jì)算方法為:考評(píng)成績(jī)=《縣城區(qū)拆遷安置小區(qū)(老舊住宅小區(qū))物業(yè)管理考核評(píng)分表》考核得分×80%+車庫(kù)整治情況考核得分×20%;不定期考評(píng)計(jì)算方法為:《縣城區(qū)拆遷安置小區(qū)(老舊住宅小區(qū))物業(yè)管理考核評(píng)分表》考核得分×60%+車庫(kù)整治情況考核得分×40%。

3.車庫(kù)整治情況與物業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)金分配掛鉤。按政策規(guī)定,城區(qū)拆遷安置、老舊住宅小區(qū)物業(yè)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”政策獎(jiǎng)勵(lì)金按物業(yè)服務(wù)企業(yè)80%,所在社區(qū)20%分配。其中分配給所在社區(qū)的獎(jiǎng)勵(lì)金可按小區(qū)車庫(kù)整治情況作出調(diào)整,具體辦法為:小區(qū)車庫(kù)整治率達(dá)到98%及以上的,可以申請(qǐng)從分配給所在社區(qū)(居)的獎(jiǎng)勵(lì)金中調(diào)配出部分,獎(jiǎng)勵(lì)給相應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4.車庫(kù)整治情況與星級(jí)物業(yè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)掛鉤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理小區(qū)的車庫(kù)整治率在98%以下的,在評(píng)定五星級(jí)、四星級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí),街道將一律不予以推薦評(píng)比;車庫(kù)整治率在90%以下的,在該小區(qū)物業(yè)管理“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”考核時(shí)從重予以扣分。同時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在車庫(kù)整治中的工作情況將作為企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定的參考。

五、工作要求

(一)強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo),精心組織。車庫(kù)整治是改善人居環(huán)境、提升城市品位、構(gòu)建和諧柯橋的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。要確立“我是整治責(zé)任人”的思想,出實(shí)招,干實(shí)事,負(fù)實(shí)責(zé)。主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓、負(fù)總責(zé),主管人員要具體抓,一線抓,真正做到統(tǒng)籌有力、推動(dòng)有方、協(xié)調(diào)有序、整治有效。街道聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)和相應(yīng)社區(qū)(居)指導(dǎo)員要深入各轄區(qū)內(nèi),指導(dǎo)抓好車庫(kù)整治工作,全程參與,力爭(zhēng)使車庫(kù)整治率達(dá)到100%。各方要定期研究解決存在的困難和問(wèn)題,集中時(shí)間、集中人力打好車庫(kù)整治工作殲滅戰(zhàn),確保整治工作任務(wù)如期完成,全面改善街道環(huán)境衛(wèi)生面貌。

(二)明確任務(wù),落實(shí)責(zé)任。要認(rèn)真研究制定整治活動(dòng)的具體實(shí)施方案,進(jìn)一步細(xì)化工作任務(wù),明確責(zé)任要求,做到領(lǐng)導(dǎo)到位、措施到位、落實(shí)到位,真正車庫(kù)整治作為當(dāng)前的一項(xiàng)重要工作,抓緊抓實(shí),抓出成效。城建、環(huán)保、衛(wèi)生、公安等相關(guān)職能部門要樹(shù)立全局觀念,強(qiáng)化責(zé)任意識(shí),各司其職,各負(fù)其責(zé),齊抓共管,形成強(qiáng)大合力。

第3篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

一、2009年工作計(jì)劃的指導(dǎo)思想與工作目標(biāo)

xx年是后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要部門,擔(dān)負(fù)著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公司三年發(fā)展規(guī)劃和xx年工作要點(diǎn) ,物業(yè)服務(wù)中心xx年度工作的基本指導(dǎo)思想是:堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則,以人為本、強(qiáng)化管理,提高服務(wù)質(zhì)量,大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展,做到市場(chǎng)有新的發(fā)展,管理服務(wù)水平有新的提高,經(jīng)濟(jì)效益有新的突破,中心面貌有新的變化,爭(zhēng)取全面完成后勤公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)。

二、2009年工作計(jì)劃的基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務(wù):一是要深入進(jìn)行體制的改革和機(jī)制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源,努力做強(qiáng)做大。 因此,年度工作計(jì)劃的重點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)中心,一是要加強(qiáng)內(nèi)部的管理,建立起一整套比較科學(xué)、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。二是積極創(chuàng)造市場(chǎng)準(zhǔn)入條件 ,盡快與市場(chǎng)接軌,大力拓展校內(nèi)外市場(chǎng),創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做大的目標(biāo)。

三、2009年工作計(jì)劃的具體實(shí)施辦法

(一)進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理和制度建設(shè)

1、對(duì)現(xiàn)有的制度進(jìn)行整理和修訂補(bǔ)充,逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。重點(diǎn)是理順中心與管理站之間,以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)管理模式和制度,建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),逐步向ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系接軌。

2、完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求,制定中心對(duì)站級(jí)的考核細(xì)則和考核辦法,落實(shí)相應(yīng)的制度和組織措施。實(shí)行中心考核與站級(jí)考核相結(jié)合??荚u(píng)結(jié)果與分配相結(jié)合的考評(píng)分配體系。

3、進(jìn)一步完善中心的二級(jí)管理體制,將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責(zé),逐步使二級(jí)單位成為自主經(jīng)營(yíng)、績(jī)效掛鉤,責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨(dú)立核算單位。

4、進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,節(jié)支、增效。經(jīng)詳細(xì)測(cè)算后,要將維修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費(fèi)用核算到站,實(shí)行包干使用、節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)、超支自理的激勵(lì)機(jī)制,努力降低運(yùn)行成本。

5、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè),提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)和走出去學(xué)習(xí)相結(jié)合等辦法,提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時(shí)根據(jù)后勤公司的要求,采取引進(jìn)和淘汰相結(jié)合的辦法,繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員,改善隊(duì)伍結(jié)構(gòu),提高文化層次。逐步建設(shè)一支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊(duì)伍。

6、爭(zhēng)創(chuàng)“文明公寓”。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求,在中心開(kāi)展?fàn)巹?chuàng)“文明公寓”活動(dòng)。6號(hào)樓、9、10號(hào)樓、南區(qū)、大學(xué)城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站,要在管理等軟件方面積極努力,創(chuàng)造條件,力爭(zhēng)在年內(nèi)達(dá)到“文明公寓”標(biāo)準(zhǔn)。

(二)進(jìn)一步完善功能,積極發(fā)展,提高效益

1、進(jìn)一步解放思想,強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)觀念。各管理站要積極引入市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和手段,加強(qiáng)文化建設(shè)和宣傳方面的投入,營(yíng)造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍,創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。

2、繼續(xù)完善配套服務(wù)項(xiàng)目,提高服務(wù)質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵(lì)政策,對(duì)服裝洗滌,代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行支持和發(fā)展。同時(shí)新增一批自助洗衣機(jī)、烘干機(jī)等設(shè)備,進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)市場(chǎng),爭(zhēng)取年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)較去年有較大幅度的增長(zhǎng)。

3、做好充分的準(zhǔn)備,積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場(chǎng)的招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。爭(zhēng)取下半年在新教學(xué)樓等新一輪的招標(biāo)中獲勝,拿下一個(gè)點(diǎn)。

第4篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;財(cái)務(wù)管理

1 物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀和難點(diǎn)

物業(yè)管理指的就是派遣專業(yè)的人員,受物業(yè)所有人員的委托,依據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī),遵從簽署合同的各項(xiàng)條約,對(duì)已經(jīng)完成建設(shè)并且投入應(yīng)用的房屋建筑物以及相應(yīng)的配套設(shè)施,應(yīng)用經(jīng)濟(jì)的手段對(duì)其進(jìn)行全面的、有效的管理。目前,物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主要存在以下難點(diǎn)。

1.1 財(cái)務(wù)控制體系薄弱

1.1.1 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)偏低或收費(fèi)不足。一方面前幾年物業(yè)項(xiàng)目一般由“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”,即房屋建成初期由房開(kāi)商成立的物管公司進(jìn)行管理,為促進(jìn)銷售,一些物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)偏低(特別是住宅項(xiàng)目),有些甚至低于成本價(jià),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢或銷售完成后,房開(kāi)商不再對(duì)物管進(jìn)行補(bǔ)貼,物管公司再進(jìn)行調(diào)價(jià)比較困難;另一方面,即使物管費(fèi)定價(jià)合理,受入住率和收費(fèi)率的影響,物業(yè)公司收到的管理費(fèi)也會(huì)存在不足情況,難以維持公司和物業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)行,物業(yè)公司往往采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、減少人員配置等措施,但這樣使得物管服務(wù)品質(zhì)下降,反過(guò)來(lái)又造成收費(fèi)困難,形成惡性循環(huán)。

1.1.2 由于物業(yè)管理行業(yè)特性,使得物業(yè)公司在收費(fèi)時(shí)時(shí)常會(huì)有項(xiàng)目繁雜、金額小、涉及現(xiàn)金多等特點(diǎn),如果公司的財(cái)務(wù)管理制度不健全,再加上執(zhí)行力度不夠、監(jiān)督不嚴(yán)格,可能會(huì)有收取資金被流失、不按時(shí)入賬、收費(fèi)臺(tái)賬記假賬等風(fēng)險(xiǎn),給公司帶來(lái)?yè)p失。對(duì)于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現(xiàn)金使用頻繁的特點(diǎn),如物資采購(gòu)就分保潔用、設(shè)備設(shè)施維保用、護(hù)衛(wèi)用、食堂用等各類物資,品種數(shù)量多且采購(gòu)頻繁,如果公司財(cái)務(wù)管理制度不健全、支出審核審批手續(xù)不嚴(yán),也極易造成公司人工和采購(gòu)成本上升、滋生腐敗,影響物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)和效益,阻礙公司的長(zhǎng)足發(fā)展。

1.1.3 財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)問(wèn)題,出于成本效益原則考慮以及受物管項(xiàng)目規(guī)模的限制,物業(yè)企業(yè)在人員崗位配置上往往不足,無(wú)法做到專人專崗,尤其是小規(guī)模物管項(xiàng)目。財(cái)務(wù)部門也是如此,特別是基層財(cái)務(wù)人員如收費(fèi)員通常兼物業(yè)管理服務(wù)崗位,不僅要具備財(cái)務(wù)人員的基本素質(zhì),還要有物業(yè)管理的業(yè)務(wù)能力,現(xiàn)實(shí)中能達(dá)到該能力要求的人員很少,不能讓財(cái)務(wù)管理在企業(yè)基礎(chǔ)管理和控制中發(fā)揮很好的作用。

1.2 缺乏現(xiàn)代化的管理理念和手段

現(xiàn)代的管理理念和手段是保證物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用,物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)規(guī)范化、物管項(xiàng)目智能化,以往的管理理念和管理手段已不能適應(yīng)現(xiàn)代物管的需要,同時(shí)也對(duì)財(cái)務(wù)管理提出新的要求,如物管項(xiàng)目前期方案制定、投標(biāo)、前期介入,以及后續(xù)管理都需要財(cái)務(wù)管理的全程參與和介入,如果企業(yè)還在以陳舊的理念和手段進(jìn)行物業(yè)管理,勢(shì)必限制企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展,影響企業(yè)管理的質(zhì)量效果和經(jīng)濟(jì)效果,同時(shí)給財(cái)務(wù)管理增加了工作量與難度,難以發(fā)揮財(cái)務(wù)在企業(yè)內(nèi)部控制和監(jiān)督管理中的作用。

2 解決物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)的措施

本人從事物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作多年,總結(jié)建議以下幾條措施以供參考:

2.1 完善公司財(cái)務(wù)管控制度并有效實(shí)施

公司應(yīng)高度的重視財(cái)務(wù)管理制度的建立健全與有效實(shí)施,財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)物業(yè)管理流程中涉及的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行全方面的梳理,包括方案制定、價(jià)格測(cè)算、收費(fèi)流程、臺(tái)賬管理、票據(jù)管理、人員工資、物資采購(gòu)與庫(kù)存管理、資金支付審核流程與審批權(quán)限等方面,建立健全財(cái)務(wù)管理制度和具體實(shí)施細(xì)則,并在實(shí)際運(yùn)用中根據(jù)管理要求及時(shí)修改完善。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管控制度,定期不定期檢查制度執(zhí)行情況,可以將制度執(zhí)行情況作為部門(項(xiàng)目)考核指標(biāo)之一,納入部門(項(xiàng)目)的工作績(jī)效管理,以保證制度能得以很好的落實(shí)和實(shí)施。

2.2 資金收支管控方面

資金收入管理重點(diǎn)規(guī)范收款流程管理,包括收款標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范開(kāi)票、交款時(shí)限、記賬要求、管理報(bào)表的編報(bào)等細(xì)節(jié)管理,有條件的可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)將收款流程納入財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)管理,以提高管理效率,同時(shí)建立內(nèi)部和外部(業(yè)主或客戶)的監(jiān)督機(jī)制,對(duì)收款流程進(jìn)行檢查監(jiān)督,減少資金收取過(guò)程中的損失。

2.3 提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平

財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力,對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率有著決定性的影響。物業(yè)公司應(yīng)重視財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力提升,主要做到以下幾點(diǎn):①建立和完善財(cái)務(wù)管理部門的部門職責(zé)、崗位設(shè)置和崗位說(shuō)明。②嚴(yán)格把關(guān)財(cái)務(wù)人員上崗前的資格要求,如學(xué)歷、從業(yè)資格證、職稱等。③注重財(cái)務(wù)人員培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)、法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度,特別是基層財(cái)務(wù)人員要熟悉公司業(yè)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度,能熟練運(yùn)用到實(shí)際工作中。④定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行工作績(jī)效和職業(yè)素養(yǎng)的考評(píng),將工作績(jī)效與個(gè)人待遇、晉級(jí)掛鉤,調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的積極性。對(duì)于財(cái)務(wù)人員的違規(guī)違紀(jì)行為,應(yīng)及時(shí)采取處罰、調(diào)離財(cái)務(wù)崗位、辭退等措施,情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)追究法律責(zé)任。⑤有條件的物業(yè)公司,應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)人員定期輪崗,以提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。

2.4 開(kāi)展財(cái)務(wù)分析,發(fā)揮財(cái)務(wù)管理預(yù)警作用

物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo),組織分析公司和項(xiàng)目的現(xiàn)狀,包括現(xiàn)有資源、管理規(guī)模、管理水平等,組織編制公司和項(xiàng)目年度預(yù)算,協(xié)助公司決策層制定公司年度管理目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、下達(dá)具體考核指標(biāo)(包括管理指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo))。定期統(tǒng)計(jì)匯總公司、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際完成情況,對(duì)照預(yù)算及目標(biāo),分析差異的內(nèi)外部原因,及時(shí)向公司管理層及項(xiàng)目反饋預(yù)算執(zhí)行情況、警示所發(fā)現(xiàn)的管理和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等信息,以便公司能采取措施及時(shí)解決經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn),做到“事前和事中控制”,充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的預(yù)警作用。

第5篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

公司級(jí)優(yōu)秀員工分為后勤支持類以及技術(shù)支持類,屬于后勤支持類的部門:管理部、財(cái)務(wù)部以及各技術(shù)部門項(xiàng)目助理;屬于技術(shù)支持類的部門:安規(guī)一部、安規(guī)二部、EMC、檢查部以及化學(xué)分析部的技術(shù)崗位人員。以下是和大家分享的鼓勵(lì)干部職員策劃方案資料,僅提供參考,對(duì)你有所幫助,歡迎你的閱讀。

鼓勵(lì)干部職員策劃方案一

為提高員工工作積極性,獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀員工,特制定本辦法。

一、月度優(yōu)秀員工的分類

部門優(yōu)秀員工分為部門級(jí)、公司級(jí);

二、月度優(yōu)秀員工應(yīng)當(dāng)具備的條件

(一)、月度優(yōu)秀員工應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件:

1、入職時(shí)間滿一個(gè)月以上的主管級(jí)以下員工;

2、本月圓滿完成本崗位的工作,出色的表現(xiàn)成為部門的楷模;

3、對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理作出重大貢獻(xiàn)或受到兄弟部門的肯定;

4、無(wú)較大過(guò)失;

(二)、優(yōu)秀員工應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備比同崗位人員甘于奉獻(xiàn)的精神和崗位嫻熟的崗位技能為先決條件(詳見(jiàn)“六、優(yōu)秀員工評(píng)判細(xì)則”);三、名額分配

(一)、各部門自行進(jìn)行評(píng)選,候選人名額不限,條件具備者即可參選;

(二)、各部門組織對(duì)候選人進(jìn)行評(píng)選,選出一名部門級(jí)月度優(yōu)秀員工;

(三)、由管理部組織,根據(jù)各部門推薦的優(yōu)秀員工進(jìn)行公司級(jí)優(yōu)秀員工的'評(píng)選,選出兩名公司級(jí)月度優(yōu)秀員工。

(四)、公司級(jí)優(yōu)秀員工分為后勤支持類以及技術(shù)支持類,屬于后勤支持類的部門:管理部、財(cái)務(wù)部以及各技術(shù)部門項(xiàng)目助理;屬于技術(shù)支持類的部門:安規(guī)一部、安規(guī)二部、EMC、檢查部以及化學(xué)分析部的技術(shù)崗位人員。

四、評(píng)選辦法

(一)、管理部建立員工獎(jiǎng)懲記錄檔案,作為評(píng)選月度公司級(jí)優(yōu)秀員工的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之一;

(二)、員工在進(jìn)行各項(xiàng)工作活動(dòng)時(shí),應(yīng)當(dāng)做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)留存工作,以便評(píng)選月度公司級(jí)優(yōu)秀員工時(shí)作為數(shù)據(jù)依據(jù);

(三)、由管理部根據(jù)各部門上報(bào)部門級(jí)月度優(yōu)秀員工名單以及評(píng)語(yǔ),報(bào)總經(jīng)理辦公室審批;

(四)、在月度例會(huì)上,由與會(huì)各部門人員進(jìn)行投票選定公司級(jí)月度優(yōu)秀員工。

(五)、經(jīng)總經(jīng)理辦公室確定后現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)、會(huì)后張榜公告以及符合規(guī)定的給予獎(jiǎng)勵(lì)旅游。

五、優(yōu)秀員工的獎(jiǎng)勵(lì)

(一)、部門級(jí)優(yōu)秀月度員工

1、獲得旁聽(tīng)月度主管級(jí)例會(huì)的機(jī)會(huì);

2、獲得優(yōu)秀員工獎(jiǎng)勵(lì),并與總經(jīng)理進(jìn)行合影;

(二)、公司級(jí)優(yōu)秀月度員工

1、獲得頒發(fā)榮譽(yù)證書;

2、獲得參與公司優(yōu)秀員工旅游計(jì)劃(附件一《優(yōu)秀員工旅游獎(jiǎng)勵(lì)方案》)。

六、優(yōu)秀員工評(píng)判細(xì)則

公司技術(shù)以及行政后勤崗位的員工,經(jīng)個(gè)人申請(qǐng)或被部門管理人員推薦并確定為優(yōu)秀員工,必須符合本細(xì)則所規(guī)定的要求和具備本細(xì)則所規(guī)定的條件,并在通過(guò)評(píng)選程序后當(dāng)選。評(píng)判細(xì)則分為統(tǒng)一適用的標(biāo)準(zhǔn)和各崗位具體標(biāo)準(zhǔn),優(yōu)秀員工應(yīng)當(dāng)符合。各崗位具體標(biāo)準(zhǔn)包括兩部分,一部分為公司對(duì)該崗位的目標(biāo)要求,另一部份為具體考核方式。

(一)、公司所有員工被評(píng)為優(yōu)秀員工統(tǒng)一適用的標(biāo)準(zhǔn)

1、能夠遵守《員工手冊(cè)》和崗位職能的要求;

2、以規(guī)范的工作方法、保質(zhì)保量地完成工作或根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)要求處理臨時(shí)任務(wù);

3、責(zé)任心強(qiáng)、工作主動(dòng)、愛(ài)崗愛(ài)司、品德高尚;

4、工作態(tài)度端正,包括考勤無(wú)遲到早退、工作紀(jì)律未因違紀(jì)被罰;

5、經(jīng)過(guò)民主評(píng)議,得到絕大部分人的認(rèn)可。

(二)、公司優(yōu)秀員工各工作崗位的具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)相應(yīng)崗位職責(zé)要求。

鼓勵(lì)干部職員策劃方案二

為了進(jìn)一步拓寬選人用人的渠道,深化本公司內(nèi)部人事制度改革,導(dǎo)入現(xiàn)代人力資源管理理念,建立平等競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)錄用、合理流動(dòng)的用人機(jī)制和崗位管理機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)公司員工的積極性,努力建設(shè)高素質(zhì)的物業(yè)隊(duì)伍,深入推進(jìn)公司人員競(jìng)聘上崗工作;結(jié)合公司實(shí)際,對(duì)本公司[xx]項(xiàng)目管理崗位進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)聘上崗。通過(guò)此次競(jìng)聘,達(dá)到建設(shè)一支綜合素質(zhì)好、思想作風(fēng)硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高、執(zhí)行能力強(qiáng)的員工隊(duì)伍的目的。特制定如下實(shí)施方案:

一、競(jìng)聘原則

1、公平、公正、公開(kāi);2、平等、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu);3、按崗聘任、人崗匹配。

二、競(jìng)聘方式

1、員工申請(qǐng)與領(lǐng)導(dǎo)推薦相結(jié)合;2、競(jìng)聘人采取述職答辯、綜合評(píng)價(jià)的方式;3、肯定歷史績(jī)效及能力,對(duì)競(jìng)聘人歷史業(yè)績(jī)及能力在綜合評(píng)價(jià)中適當(dāng)參考。

三、競(jìng)聘領(lǐng)導(dǎo)小組

由公司總經(jīng)理室及各部門各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同組成。競(jìng)聘領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)對(duì)競(jìng)聘工作進(jìn)行全程指導(dǎo)、監(jiān)督和考評(píng),最終確定競(jìng)聘結(jié)果。

組長(zhǎng):xx成員:xx

四、競(jìng)聘崗位:

1、[望湖城]項(xiàng)目各地塊副經(jīng)理(4人)。2、[望湖城]項(xiàng)目B03地塊部門主管(4人)。3、[望湖城]項(xiàng)目B03地塊所有工作人員隨著人事制度的逐步深入,今后公司管理崗位出現(xiàn)空缺或設(shè)置新的領(lǐng)導(dǎo)崗位,原則上實(shí)行競(jìng)聘上崗。

注:為保證公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展,競(jìng)聘期間各崗位工作正常進(jìn)行。

五、競(jìng)聘崗位職責(zé)

各競(jìng)聘崗位職責(zé)及競(jìng)聘資格的相關(guān)通知將通過(guò)OA系統(tǒng)及公司各項(xiàng)目宣傳欄予以公布。

六、競(jìng)聘基本條件

1、熱愛(ài)物業(yè)工作,有較強(qiáng)的組織紀(jì)律觀及事業(yè)心、責(zé)任感。樂(lè)于吃苦,甘于奉獻(xiàn),勤于工作,有較顯著的工作業(yè)績(jī)。

2、具有一定的領(lǐng)導(dǎo)、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),計(jì)劃性強(qiáng),能帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)的發(fā)展,能結(jié)合實(shí)際創(chuàng)造性地開(kāi)展工作,熟悉辦公自動(dòng)化。

3、堅(jiān)持原則,顧全大局,作風(fēng)正派,善于團(tuán)結(jié)同志。自覺(jué)接受黨和群眾的批評(píng)監(jiān)督,秉公辦事,廉潔自律。

4、具有競(jìng)聘崗位所需的專業(yè)知識(shí)、政策理論水平和專業(yè)業(yè)務(wù)能力,具備一定的文字和口頭表達(dá)能力。

5、身體健康,品行端正,無(wú)不良記錄。

6、客戶服務(wù)中心副經(jīng)理:從事居住物業(yè)管理工作3年以上,具有大專學(xué)歷,熟悉客戶服務(wù)中心工作流程,持物業(yè)經(jīng)理崗位證書。

7、客服主管:中專學(xué)歷以上學(xué)歷,35歲以下,身高160厘米以上,從事物業(yè)管理工作2年以上,擅長(zhǎng)與業(yè)主溝通,有親和力,持物業(yè)經(jīng)理崗位證書。

8、保安主管:高中以上學(xué)歷,35歲以下,身高175厘米以上,從事保安領(lǐng)班或相關(guān)工作兩年以上;具有一定的語(yǔ)言表達(dá)能力;有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)者和退伍人員優(yōu)先考慮;持物業(yè)管理崗位證書。

9、工程助理:中專文化,40歲以下,有較全面的工程管理及實(shí)際操作能力,1年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),熟悉各類規(guī)程制度及相關(guān)工作計(jì)劃;持相應(yīng)崗位操作證書,持物業(yè)上崗證優(yōu)先考慮。

10、環(huán)境主管:中專文化,40歲以下,熟悉環(huán)境部門工作流程,管理溝通能力強(qiáng),持物業(yè)上崗證優(yōu)先考慮。

七、競(jìng)聘范圍:

1、本次競(jìng)聘范圍:公司各部門、各項(xiàng)目具備競(jìng)聘基本條件的員工。2、如部分崗位未能在公司內(nèi)部聘到合適人選,將通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)招聘的方式,從公司外部吸收優(yōu)秀人才;3、最多可以同時(shí)競(jìng)聘兩個(gè)崗位。

八、競(jìng)聘程序

1、公布崗位,宣傳動(dòng)員。

在聘用范圍內(nèi)公布競(jìng)聘崗位、崗位職責(zé)和應(yīng)聘條件。并組織全員學(xué)習(xí)有關(guān)文件,動(dòng)員具備條件的員工踴躍參加競(jìng)聘。

2、公開(kāi)報(bào)名。

采取自薦與推薦相結(jié)合的辦法,鼓勵(lì)符合條件的人員參與競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)人報(bào)名,填寫申報(bào)表。每人最多報(bào)兩個(gè)職位,并填寫是否服從組織安排。

3、資格審查。

按照競(jìng)聘上崗的條件,由公司領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)報(bào)名者進(jìn)行資格審查后予以公布。新競(jìng)聘職位與所競(jìng)聘人選的比例一般不低于2∶1。

4、民主測(cè)評(píng)與競(jìng)聘演講。

由本公司全體員工對(duì)申報(bào)本次競(jìng)聘領(lǐng)導(dǎo)職位的人員進(jìn)行民主測(cè)評(píng)并量化計(jì)分,測(cè)評(píng)結(jié)果通知本人。參加民主測(cè)評(píng)的人數(shù)必須達(dá)到應(yīng)參加人數(shù)的80%以上。依據(jù)總分高低,按照一定比例擇優(yōu)確定考察對(duì)象并公布名單。

測(cè)評(píng)和演講工作在公司領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行,成立由公司領(lǐng)導(dǎo)、員工代表組成的評(píng)審委員會(huì)。為了確保競(jìng)爭(zhēng)上崗工作的公開(kāi)、透明,不當(dāng)班的員工都可以到演講現(xiàn)場(chǎng)旁聽(tīng),由評(píng)審委員會(huì)對(duì)演講、現(xiàn)場(chǎng)答辯進(jìn)行打分。

5、組織考察。

根據(jù)民主測(cè)評(píng)、本人演講及答辯結(jié)果,按考核對(duì)象人數(shù)多于擬任職人數(shù)的原則,擇優(yōu)確定考核對(duì)象,由公司競(jìng)聘領(lǐng)導(dǎo)小組組織人員統(tǒng)一進(jìn)行考核。

6、考核方式及時(shí)間

7、篩選確定。

根據(jù)考核結(jié)果,經(jīng)競(jìng)聘領(lǐng)導(dǎo)小組集體討論提出擬聘對(duì)象并在公司各項(xiàng)目宣傳欄進(jìn)行公示,公示時(shí)間為5個(gè)工作日。

8、其他。

對(duì)于積極參與改革,主動(dòng)申報(bào)職位競(jìng)聘,經(jīng)過(guò)考核程序表現(xiàn)優(yōu)秀,但因職位需求人數(shù)原因未被聘任者,根據(jù)工作需要,由公司安排適當(dāng)工作崗位。

九、試崗與聘用和調(diào)整

1、試崗的目的在于補(bǔ)救競(jìng)聘工作中對(duì)競(jìng)聘人評(píng)判可能存在的偏差。所有通過(guò)競(jìng)聘到達(dá)新崗位的員工都要進(jìn)行新崗位試崗期考察,試崗期一般為三個(gè)月,試用期滿經(jīng)考核合格后轉(zhuǎn)正。

2、試崗期滿后,按《公司管理人員考評(píng)方案》由公司行政人事部配合[望湖城]項(xiàng)目完成對(duì)試崗員工的考核工作??荚u(píng)合格者準(zhǔn)予轉(zhuǎn)正,不合格的將試其工作實(shí)際能力另行安排。

3、試崗期間經(jīng)考核不合格者或者總經(jīng)理未批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正的,由人事部安排延長(zhǎng)試崗期或辦理調(diào)崗、離崗手續(xù)。

4、公司各部門將配合望湖城項(xiàng)目對(duì)各位競(jìng)聘上崗員工的工作做相應(yīng)指導(dǎo)及考察;任期內(nèi)的工作情況進(jìn)行定期考核,如工作需要或明顯不適應(yīng)工作崗位的及時(shí)停止試崗,需調(diào)整的,按上述程序再次公開(kāi)競(jìng)聘。

十、時(shí)間安排

十一、有關(guān)要求

1、要提高認(rèn)識(shí),積極參與。

2、要嚴(yán)厲紀(jì)律,加強(qiáng)監(jiān)督。嚴(yán)禁借公開(kāi)競(jìng)聘工作之機(jī)搞小圈子或進(jìn)行拉票,對(duì)違反組織人事紀(jì)律、搞不正之風(fēng)的,要嚴(yán)厲查處。情節(jié)嚴(yán)重的,可宣布競(jìng)爭(zhēng)上崗結(jié)果無(wú)效,并追究有關(guān)人員的責(zé)任。

3、競(jìng)聘小組成員堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正原則,廉潔自律、公道正派,嚴(yán)肅干部人事紀(jì)律,不得營(yíng)私舞弊,不得向外擴(kuò)散、泄露未決事項(xiàng)。

第6篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化管理為目標(biāo),以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平為核心,以解決關(guān)系民生的突出問(wèn)題為重點(diǎn),圍繞物業(yè)服務(wù)過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié),充分發(fā)揮物業(yè)行政主管部門的監(jiān)管作用,嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為,有效提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,建立健全提升物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理的長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,確保居民生活秩序穩(wěn)定、人民群眾安居樂(lè)業(yè)。

二、工作目標(biāo)

通過(guò)開(kāi)展物業(yè)管理提升年活動(dòng),努力實(shí)現(xiàn)六個(gè)明顯變化,即:各職能部門、單位職責(zé)明確,工作積極性、主動(dòng)性明顯提高;物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理能力和服務(wù)質(zhì)量明顯提升;物業(yè)管理覆蓋面明顯擴(kuò)大;業(yè)主自治意識(shí)明顯增強(qiáng);住宅小區(qū)居住環(huán)境明顯改善;物業(yè)服務(wù)滿意率明顯上升。

三、工作內(nèi)容

(一)做好法規(guī)政策宣傳,提升社會(huì)發(fā)展環(huán)境。采取多種形式,加大對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)及物業(yè)常識(shí)的宣傳力度,營(yíng)造物業(yè)管理提升年活動(dòng)的濃厚氛圍,引導(dǎo)社會(huì)各界樹(shù)立正確的物業(yè)管理觀念,激發(fā)居民參與物業(yè)管理的主動(dòng)性、積極性,加深對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策的了解,提高居民依法維護(hù)自身權(quán)益、遵章盡好業(yè)主義務(wù)的意識(shí),為物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展打造良好的社會(huì)環(huán)境。

(二)加強(qiáng)法規(guī)政策調(diào)研,提升完善法規(guī)體系。加大調(diào)研工作力度,研究出臺(tái)《縣規(guī)范物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》《縣物業(yè)質(zhì)量保證金管理使用辦法》,制定《縣住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則》,改革和規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的歸集與使用,健全完善科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。

(三)健全企業(yè)管理制度,提升規(guī)范服務(wù)水平。推行物業(yè)服務(wù)規(guī)范省地方標(biāo)準(zhǔn)、《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》和《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托人或業(yè)主大會(huì)簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》,并按照合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

(四)開(kāi)展物業(yè)行業(yè)整頓,提升物業(yè)管理水平。整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序,嚴(yán)厲查處無(wú)資質(zhì)或超資質(zhì)從事物業(yè)管理等行為。同時(shí),公開(kāi)監(jiān)督舉報(bào)電話,專人接聽(tīng),積極解決侵害業(yè)益和影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的突出問(wèn)題。

(五)抓好業(yè)主委員會(huì)建設(shè),提升業(yè)主自治意識(shí)。年內(nèi),商品住宅小區(qū)物業(yè)管理率、業(yè)主委員會(huì)組建率均達(dá)到90%。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦)要積極組織、指導(dǎo)本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立、換屆工作,強(qiáng)化業(yè)主自治管理。年底前,符合條件的住宅小區(qū)全部選舉成立業(yè)主委員會(huì)。

(六)搞好小區(qū)綜合治理,提升居住生活環(huán)境。各職能部門要按照職責(zé)分工開(kāi)展好住宅小區(qū)違法違規(guī)行為專項(xiàng)治理活動(dòng),加大住宅小區(qū)隨意占用綠地、亂貼亂畫、亂搭亂建、違章飼養(yǎng)畜禽等行為的查處力度,要及時(shí)清運(yùn)垃圾、雜物,要通過(guò)捕殺、藥滅等形式預(yù)防蚊蠅滋生,使小區(qū)整體環(huán)境得到改善和提升。同時(shí),要確保小區(qū)水、電、熱供應(yīng),特殊情況確需停止時(shí),必須提前告知業(yè)主。

四、責(zé)任分工

(一)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、街道辦事處職責(zé)。負(fù)責(zé)組織實(shí)施活動(dòng)方案確定的各項(xiàng)工作;成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會(huì),協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的各類糾紛和投訴;指導(dǎo)小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作;做好未實(shí)施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理和服務(wù)工作;搞好社區(qū)精神文明建設(shè),指導(dǎo)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。

(二)職能部門職責(zé)。

1.縣監(jiān)察局:負(fù)責(zé)各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動(dòng)組織實(shí)施情況的監(jiān)督監(jiān)察工作。

2.縣住建局:負(fù)責(zé)新建和在建住宅小區(qū)的物業(yè)管理配套建筑及設(shè)施的建設(shè)監(jiān)督;做好住宅小區(qū)工程質(zhì)量管理和綜合驗(yàn)收工作;負(fù)責(zé)房屋維修資金的歸集和使用,質(zhì)量保證金的催繳與管理;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初審;負(fù)責(zé)物業(yè)管理信息系統(tǒng)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理工作;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng),提升管理水平;查處住宅小區(qū)違反房屋管理和物業(yè)管理規(guī)定的行為;搞好物業(yè)管理法規(guī)政策宣傳;搞好物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。

3.縣規(guī)劃辦:負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的審查和規(guī)劃竣工核實(shí)工作,做好物業(yè)管理配套建筑及其他住宅小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃審查工作。

4.縣城管執(zhí)法局:負(fù)責(zé)指導(dǎo)開(kāi)展住宅小區(qū)內(nèi)違法亂搭亂建清理整頓專項(xiàng)活動(dòng);做好住宅小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃和市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定行為的行政執(zhí)法工作。

5.縣環(huán)保局:負(fù)責(zé)組織開(kāi)展環(huán)境保護(hù)執(zhí)法檢查活動(dòng);做好建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收和住宅小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳教育工作。

6.縣財(cái)政局:負(fù)責(zé)各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動(dòng)有關(guān)資金支持。

7.縣文廣新局:負(fù)責(zé)指導(dǎo)和搞好物業(yè)管理提升年活動(dòng)及物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作,把握正確的輿論導(dǎo)向。

8.縣衛(wèi)生局:負(fù)責(zé)居住小區(qū)內(nèi)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生、健康教育、病媒生物防制工作的指導(dǎo),負(fù)責(zé)指導(dǎo)居住小區(qū)傳染病防治、二次供水等相關(guān)工作的檢查指導(dǎo)和監(jiān)督檢測(cè)。

9.縣人社局:負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工管理,督促企業(yè)執(zhí)行好最低工資標(biāo)準(zhǔn)并與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同、按時(shí)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金等;做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員管理和繼續(xù)教育工作。

10.縣民政局:負(fù)責(zé)指導(dǎo)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督工作,制定社區(qū)工作、服務(wù)管理辦法和促進(jìn)發(fā)展的政策措施,指導(dǎo)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)。

11.縣物價(jià)局:負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)價(jià)格爭(zhēng)議調(diào)解處理工作;負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。

12.縣公安局:負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定行為的管理工作;指導(dǎo)住宅小區(qū)管理單位搞好治安防范工作和技防設(shè)施的安裝、使用管理工作。

13.縣公安消防大隊(duì):負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促基層公安派出所加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、消防通道等的專項(xiàng)檢查和整治活動(dòng),消除消防安全隱患。

14.縣工商局:負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)主體的日常監(jiān)督,查處違反工商管理規(guī)定的行為。

15.縣質(zhì)監(jiān)局:負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備的使用、檢驗(yàn)檢測(cè)監(jiān)督管理工作,搞好安全隱患的排查整治活動(dòng)。

五、實(shí)施步驟

(一)動(dòng)員部署階段。制定物業(yè)管理提升年活動(dòng)實(shí)施方案,進(jìn)一步明確各級(jí)各有關(guān)部門職責(zé),安排部署各項(xiàng)工作任務(wù)。通過(guò)電視臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等宣傳媒體,搞好物業(yè)管理提升年活動(dòng)的宣傳發(fā)動(dòng),加深群眾對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策以及物業(yè)管理提升年活動(dòng)的認(rèn)識(shí)和了解。

(二)組織實(shí)施階段。

1.月份重點(diǎn)為“物業(yè)服務(wù)規(guī)范提升月”。組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序整頓,對(duì)無(wú)資質(zhì)或超資質(zhì)從事物業(yè)管理、不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及占用業(yè)主公共部位和場(chǎng)地牟取利益、不按規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金等行為進(jìn)行專項(xiàng)整治。組織指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)合同、服務(wù)規(guī)范、規(guī)章制度、檔案管理等進(jìn)行專項(xiàng)整改,物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到建立完善的規(guī)章制度,財(cái)務(wù)管理操作規(guī)范、賬目明晰,檔案記錄內(nèi)容完整準(zhǔn)確,技術(shù)檔案資料齊全,管理人員統(tǒng)一著裝、儀表整潔、服務(wù)主動(dòng)熱情,每個(gè)管理項(xiàng)目都要簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》。

2.月份重點(diǎn)為“安防設(shè)施改造提升月”。開(kāi)展住宅小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備和電梯、鍋爐等特種設(shè)備的檢查和更新改造,消除安全隱患,保障正常運(yùn)行。

3.月份重點(diǎn)為“業(yè)主委員會(huì)建設(shè)提升月”。街道辦、居委會(huì)要加強(qiáng)指導(dǎo),對(duì)符合條件的住宅小區(qū)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),指導(dǎo)業(yè)主實(shí)施自治管理;無(wú)法實(shí)施業(yè)主自治管理的,由渤海路街道辦事處、居委會(huì)進(jìn)行管理,提供必要的公共管理和服務(wù),逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋。

4.月份重點(diǎn)為“專營(yíng)設(shè)施移交整改提升月”。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的,相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要及時(shí)接收,并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行整治改造,逐步達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制的要求。

5.月份重點(diǎn)為“環(huán)境綜合整治提升月”。各級(jí)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工和實(shí)施方案的要求,開(kāi)展違章建筑清理、環(huán)境衛(wèi)生整治等專項(xiàng)活動(dòng),切實(shí)改善小區(qū)環(huán)境。

6.月份重點(diǎn)為“和諧共建達(dá)標(biāo)提升月”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下,開(kāi)展業(yè)主滿意率調(diào)查活動(dòng),廣泛征求業(yè)主的意見(jiàn)和建議,并及時(shí)進(jìn)行整改。同時(shí),居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象進(jìn)行清理和追繳,對(duì)拒不繳納有關(guān)費(fèi)用的,要及時(shí)向人民法院,形成物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)、小區(qū)和諧人人有責(zé)的良好氛圍。

(三)考評(píng)總結(jié)階段。縣物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦)、各有關(guān)部門的工作情況進(jìn)行考核??己私Y(jié)果分為5類,90分及以上為優(yōu)秀,80分-89分為良好,70分-79分為一般,60分(含)-69分為較差,60分以下為不合格并責(zé)令整改,同時(shí)追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

六、保障措施

(一)為加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),縣政府成立由分管縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)的縣物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組,明確職責(zé)和分工,確保圓滿完成活動(dòng)任務(wù)。

(二)各職能部門要把加強(qiáng)物業(yè)管理工作列入重要議程,成立相應(yīng)的工作領(lǐng)導(dǎo)小組,建立分管領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制,層層落實(shí),嚴(yán)格把關(guān),切實(shí)將物業(yè)管理工作抓實(shí)、抓細(xì),并逐步建立街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。

第7篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

一、蚌埠市物業(yè)管理的基本情況

目前蚌埠全市有物業(yè)服務(wù)企業(yè)77家,其中國(guó)企12家,私企65家;一級(jí)資質(zhì)的l家(外埠),二級(jí)資質(zhì)的9家,三級(jí)資質(zhì)的67家。蚌埠市實(shí)施物業(yè)管理的居住項(xiàng)目約99個(gè),其中老住宅小區(qū)29個(gè),開(kāi)展物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目約22個(gè),從事物業(yè)管理的工作人員約2400人。

二、蚌埠物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

近年來(lái),蚌埠市物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)。但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響,蚌埠市物業(yè)管理工作仍存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題:

(一)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重

在很多地區(qū),開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題都比較普遍,主要有房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不兌現(xiàn)、變更設(shè)計(jì)規(guī)劃等等,蚌埠也不例外。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段長(zhǎng)期得不到解決,致使居民把矛頭轉(zhuǎn)到物業(yè)公司身上,物業(yè)公司便成了“替罪羊”。

(二)物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確,物業(yè)管理不到位,重收費(fèi)輕服務(wù)

蚌埠現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小,資質(zhì)等級(jí)低,物業(yè)服務(wù)整體水平不高。一些物業(yè)公司以管理者自居,服務(wù)意識(shí)差;部分物業(yè)公司不能正確認(rèn)識(shí)自己的角色、進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位,引發(fā)不少糾紛。例如,有些物業(yè)公司不是以服務(wù)業(yè)主為宗旨,重收費(fèi)輕服務(wù),引起業(yè)主不滿;有些物業(yè)公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè),著重于多種經(jīng)營(yíng),或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修,沒(méi)有考慮如何提高物業(yè)的使用功能,使物業(yè)保值增值,更談不上特約服務(wù);還有些企業(yè)服務(wù)水平低,但收費(fèi)偏高,甚至亂收費(fèi)。

(三)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)健全,但專職人員比例太少

蚌埠市物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)健全,但專職人員比例太少。市里有以分管副市長(zhǎng)為組長(zhǎng)的物業(yè)管理小組,下設(shè)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)辦公室,由市房管局分管副局長(zhǎng)兼任辦公室主任。市房管局設(shè)有物業(yè)管理科,該辦公室目前只有4名工作人員。各區(qū)政府也成立了以分管副區(qū)長(zhǎng)為組長(zhǎng)、相關(guān)部門為成員的區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,但是由于各區(qū)沒(méi)有配備專職工作人員,有的區(qū)就聘請(qǐng)了退休人員從事物業(yè)管理工作。

(四)物業(yè)收費(fèi)難

收費(fèi)難是蚌埠很多物業(yè)公司遇到的普遍問(wèn)題。據(jù)了解,蚌埠市大多數(shù)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)的實(shí)際征收率約在55%,少的還不到20%。導(dǎo)致收費(fèi)難的原因主要有:

(1)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量跟不上,導(dǎo)致業(yè)主拒交費(fèi)用;

(2)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不能解決,遷怒于物業(yè);

(3)物業(yè)服務(wù)價(jià)格有爭(zhēng)議;

(4)部分業(yè)主素質(zhì)低,故意拖欠;

(5)收費(fèi)不透明,超標(biāo)亂收費(fèi)。

(五)人才短缺,服務(wù)意識(shí)差

不少居民反映物業(yè)工作人員更換太頻繁,素質(zhì)普遍不高,服務(wù)不周到。我市一些物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為,部分原因是一些業(yè)主過(guò)于苛刻,不能給予工作人員相應(yīng)的尊重;同時(shí)物業(yè)管理人員普遍對(duì)行業(yè)發(fā)展不樂(lè)觀,愿意長(zhǎng)期從事物業(yè)工作的人很少。

(六)業(yè)主委員會(huì)不健全

我市符合成立業(yè)主委員會(huì)條件的住宅小區(qū)有75個(gè),但實(shí)際只成立了36個(gè)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理過(guò)程中普及率較低,既有政府引導(dǎo)的責(zé)任,又有業(yè)主參與公共管理的責(zé)任意識(shí)問(wèn)題,同時(shí)業(yè)主組織中人員素質(zhì)也是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。另外有的開(kāi)發(fā)商也不支持,因籌辦業(yè)主委員會(huì)并不能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)任何經(jīng)濟(jì)效益,反而要承擔(dān)一定費(fèi)用。

(七)居民的物業(yè)管理意識(shí)薄弱,部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性

蚌埠市部分居住人群收入水平不高,對(duì)物業(yè)管理沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí),業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈、責(zé)任意識(shí)淡薄及濫用權(quán)利現(xiàn)象。有些業(yè)主不管遇到任何問(wèn)題都找物業(yè),超出物業(yè)服務(wù)范圍的問(wèn)題,物業(yè)人員一旦處理不好,就怪物業(yè)服務(wù)不周到,甚至故意刁難;只要有一點(diǎn)不滿意就不交費(fèi)。雖然物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)質(zhì)量差是造成雙方矛盾不斷的主要原因,但不能否認(rèn),部分業(yè)主自身素質(zhì)低、物業(yè)管理意識(shí)差也是影響物業(yè)管理工作順利進(jìn)行的因素之一。

(八)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不完善,誰(shuí)建誰(shuí)管,介入過(guò)晚

在蚌埠,住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)缺乏規(guī)范化管理,基本是誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理,沒(méi)有形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。由于小區(qū)竣工交房階段業(yè)主人住較少,基本是開(kāi)發(fā)商自己選聘物業(yè)公司。當(dāng)業(yè)主人住達(dá)到一定規(guī)模后,很多小區(qū)難以成立業(yè)主委員會(huì),所以業(yè)主很難自己選聘滿意的物業(yè)企業(yè)。

(九)管理人員素質(zhì)低,服務(wù)質(zhì)量差

在日常管理服務(wù)工作中,很多員工如物業(yè)客服人員、保潔人員、保安大多是沒(méi)有任何物業(yè)管理基礎(chǔ)的人或一些難以就業(yè)的人。這些員工缺少專業(yè)知識(shí),服務(wù)意識(shí)差,最直接的后果一方面是服務(wù)質(zhì)量差,讓業(yè)主不滿意;另外就是員工不但不能有效化解矛盾,反而容易和業(yè)主發(fā)生正面沖突。

(十)物業(yè)公司收費(fèi)不透明,存在不合理收費(fèi)現(xiàn)象

一些物業(yè)公司除了按照有關(guān)法律規(guī)定收取合理范圍內(nèi)的服務(wù)費(fèi)用外,還巧立名目,向業(yè)主收取一些不合理費(fèi)用。比如有些公司在管理中要求業(yè)主繳納水電備用費(fèi)或水電押金,這些費(fèi)用是找不到法律依據(jù)的,部分業(yè)主覺(jué)得不合理,加劇雙方的矛盾。

(十一)物業(yè)管理早期介入沒(méi)有得到實(shí)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收階段基本沒(méi)有早期介入。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中,由于物業(yè)管理部門沒(méi)有參與,出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)用房、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施不能滿足管理及業(yè)主使用需求的一系列情況,給后期規(guī)范化管理帶來(lái)了困難。在施工過(guò)程中,由于缺乏有效監(jiān)管,存在隨意變更規(guī)劃、房屋建設(shè)質(zhì)量不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題,這些不僅使物業(yè)企業(yè)后期管理成本增加,也容易造成與業(yè)主之間關(guān)系的惡化。

(十二)法規(guī)建設(shè)滯后,不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理新形勢(shì)的需要

目前,蚌埠市針對(duì)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件主要是國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》、《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《蚌埠市普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》等,總的來(lái)講,法規(guī)建設(shè)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。

三、關(guān)于加強(qiáng)蚌埠市物業(yè)管理工作的建議

(一)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身建設(shè)

1.轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念,提高服務(wù)質(zhì)量。筆者認(rèn)為,企業(yè)應(yīng)該面向市場(chǎng),注入先進(jìn)的市場(chǎng)營(yíng)銷理念,這樣才能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)更大的市場(chǎng)空間。對(duì)企業(yè)而言,應(yīng)該針對(duì)特定的物業(yè)去了解業(yè)主的需求狀況,來(lái)確定所要提供的服務(wù)內(nèi)容,在最大限度上滿足業(yè)主的需要。另外,除了服務(wù)形式,更要注重服務(wù)質(zhì)量。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè),只有不斷地提高服務(wù)質(zhì)量,為消費(fèi)者提供高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位,真正贏得市場(chǎng)。

2.定期向業(yè)主公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度,物業(yè)公司應(yīng)在小區(qū)醒目位置張貼由價(jià)格部門統(tǒng)一印制的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格表》,公布各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),主動(dòng)接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督,實(shí)行透明化管理。

3.拓寬服務(wù)內(nèi)容使服務(wù)現(xiàn)代化。物業(yè)公司應(yīng)該改變過(guò)去僅僅局限于房屋維修、保潔、保安的單一管理,而實(shí)行包括市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、房屋保險(xiǎn)等全方位綜合管理;還可以根據(jù)用戶需要,提供一些專項(xiàng)或特約服務(wù),如各種中介服務(wù)。這種采取多種經(jīng)營(yíng)、有償服務(wù)的“物業(yè)管理”,既解決了資金不足,又方便了居民生活,一舉兩得。

4.加強(qiáng)企業(yè)人員管理,提高從業(yè)人員的素質(zhì)。專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言,多數(shù)只是物業(yè)管理的普及教育,隨著物業(yè)管理專業(yè)化的到來(lái),物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)化才能持證上崗。只有這些經(jīng)過(guò)專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位,才能開(kāi)展規(guī)范化服務(wù),最終使物業(yè)管理真正成為用戶信任、依賴的具有一定社會(huì)地位的整體行業(yè)。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從以下兩點(diǎn)加強(qiáng)人員管理:

(1)建立培訓(xùn)和考評(píng)機(jī)制;

(2)建立良好的激勵(lì)機(jī)制。

(二)推廣物業(yè)管理前期介入

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的“前期策劃——規(guī)劃——設(shè)計(jì)——施工”等階段就參與進(jìn)來(lái),可以在源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門從政策、管理以及技術(shù)手段等各方面人手加強(qiáng)引導(dǎo),推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入工作。

(三)引導(dǎo)各方轉(zhuǎn)變思想觀念

政府主管部門應(yīng)該用各種宣傳工具加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度。政府的新聞媒體應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳報(bào)道,引導(dǎo)公眾正確認(rèn)識(shí)這一行業(yè)特點(diǎn),增強(qiáng)物業(yè)管理意識(shí)。要把早期介入作為對(duì)開(kāi)發(fā)商住宅小區(qū)考核的指標(biāo),減少遺留問(wèn)題,做好建管銜接;物業(yè)公司應(yīng)該以服務(wù)業(yè)主為中心,與業(yè)主建立良性互動(dòng)。政府有關(guān)部門和社區(qū)、居委會(huì)應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理工作加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督,推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建。

(四)探索物業(yè)分類管理模式

應(yīng)該結(jié)合物業(yè)本身以及居住群體的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于新建商品房,由于居民消費(fèi)能力強(qiáng),物業(yè)硬件齊全,政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo),引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式;對(duì)于一些舊小區(qū),由于條件相對(duì)較差,居民消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),可以探索其他模式,如發(fā)揮社區(qū)、居民委員會(huì)的作用,或發(fā)動(dòng)居民建立自我管理的自治組織,這樣可以以低成本滿足居民最基本的物業(yè)管理需求。

(五)推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的組建

對(duì)于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的居住小區(qū),在符合條件以后應(yīng)該按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。政府相關(guān)部門在對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí),也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門,強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督,引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,依法作出決定,從而促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。

(六)完善法律、法規(guī)建設(shè),細(xì)化相關(guān)內(nèi)容

雖然,目前蚌埠市物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)有了一些可供參考的法律、法規(guī),還應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理發(fā)展的不同階段、不同特點(diǎn)制定各種配套的規(guī)范性文件,使物業(yè)管理有法可依;同時(shí)細(xì)化、明確法律條文內(nèi)容,避免含混不清或過(guò)于籠統(tǒng)致使糾紛無(wú)法解決,這樣才能維護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向法制化方向發(fā)展。

第8篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

近年來(lái),××市區(qū)的物業(yè)管理工作,在市委、政府的大力支持下,經(jīng)過(guò)社會(huì)各界的共同努力,物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題,以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨,以誠(chéng)信履約為倡導(dǎo),以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點(diǎn),服務(wù)水平逐步提高,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步形成,效益逐步顯現(xiàn),為提高城市管理水平,改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。

但是也應(yīng)看到,我市物業(yè)管理工作仍處于初級(jí)發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng),與掛鉤聯(lián)系點(diǎn)黨支部一起,成立調(diào)研小組,指定專人帶隊(duì),深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū),走訪50多戶居民,對(duì)市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)研。通過(guò)調(diào)研,我們深深感到,做好市區(qū)物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn)。

一、××市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì),截止2009年3月底,××市區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)206個(gè),有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)63個(gè),物業(yè)服務(wù)面積約350萬(wàn)m2,新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)143個(gè)(含舊住宅小區(qū)、散居樓),舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)60%。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的有21家。物業(yè)服務(wù)的范圍由過(guò)去單一的住宅物業(yè)服務(wù)擴(kuò)展到辦公樓、醫(yī)院、企業(yè)等多種類型的物業(yè)服務(wù)管理。

目前,市區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)18家。其中暫二級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1家,三級(jí)的有14家,暫三級(jí)的有3家。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分四級(jí),即一級(jí)0.44元/m2、二級(jí)0.30元/m2、三級(jí)0.20元/m2、四級(jí)0.10元/m2,從業(yè)人員800余人。

二、××市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問(wèn)題

(一)社會(huì)評(píng)價(jià)方面:一是行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù),勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系,動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做,甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來(lái),各種輿論媒體對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報(bào)道少,少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng),不作深入的調(diào)查研究,不問(wèn)青紅皂白,肆意誤導(dǎo)業(yè)主,給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。

(二)政府監(jiān)督方面:一是地方立法跟不上,相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理不夠重視,對(duì)行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少,難以做到有法可依,有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力,與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時(shí)也不到位,缺位和執(zhí)法不力,與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價(jià)部門執(zhí)行政府定價(jià)(指導(dǎo)價(jià))適用過(guò)寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的,最高一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡·月,最低的只有0.10元/㎡·月,企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理,對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策,企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。

(三)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面:一是建管不分,掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾,給物業(yè)管理帶來(lái)隱患和糾紛。開(kāi)發(fā)單位利用“建管”不分,掩蓋前期遺留問(wèn)題、轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾較多,有的新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售,拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的開(kāi)發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理,而是利用物業(yè)管理為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目搞包裝,打品牌,目的是促進(jìn)房屋銷售,為開(kāi)發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位,增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)單位片面追求經(jīng)營(yíng)效益,壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目,給今后物業(yè)企業(yè)入駐開(kāi)展物業(yè)管理工作留下隱患。

(四)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)方面:一是公共意識(shí)不強(qiáng),守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán),把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面,不遵守規(guī)定,不服從管理,甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù),業(yè)主公共意識(shí)普遍較差,業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng),業(yè)主不能自覺(jué)遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠,欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來(lái)看,業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理,業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題突出,業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力,運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度,《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序,但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時(shí)間,但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,矛盾問(wèn)題呈上升趨勢(shì)。一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難,另一方面成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),作用沒(méi)有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,有的業(yè)主委員會(huì)超范圍活動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定,還有的業(yè)主委員會(huì)有特權(quán)化傾向,甚至個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)立面。

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面:一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低,行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢,發(fā)展后勁嚴(yán)重不足,連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低造成的。二是人員素質(zhì)較低,專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低,人才難尋難留,人員流動(dòng)性大;企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才;從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求,服務(wù)意識(shí)差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中,70%以上來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,其年齡、文化、專業(yè)知識(shí)、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),服務(wù)技能有待提高,面對(duì)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的矛盾和問(wèn)題不能及時(shí)、正確的解決,也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開(kāi)發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因,物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前尚未達(dá)到“公開(kāi)、公平、公正”、誠(chéng)實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。

(六)舊小區(qū)、散居樓院方面:一是房屋建設(shè)年代早,年久失修功能殘缺;二是小區(qū)配套設(shè)施缺損,存在道路破損、場(chǎng)地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊,無(wú)管理用房、無(wú)路燈、無(wú)停車場(chǎng)、無(wú)健身設(shè)施等問(wèn)題;三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差,缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施;四是私搭亂建嚴(yán)重,小區(qū)內(nèi)臨時(shí)建筑、違章建筑多;四是低收入人群集中,低保戶比例大,下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多;五是人員成分復(fù)雜,外來(lái)人員多、租房戶多,治安問(wèn)題突出。

三、對(duì)加強(qiáng)××市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議

物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展,做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”,針對(duì)××市區(qū)的實(shí)際,我們提出如下建議:

(一)要加大宣傳教育力度,增強(qiáng)齊抓共管意識(shí)。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活,關(guān)系××社會(huì)的穩(wěn)定,關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此,各級(jí)黨委、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體,發(fā)揮新聞媒體和社會(huì)各界的力量,利用好社區(qū)、居委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地,經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷,認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求,教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的帶頭人,切實(shí)增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識(shí),真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識(shí)。

(二)要建立健全法規(guī)制度,提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上,盡快著手制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件,及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》,以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺(tái)××市物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則、等級(jí)評(píng)定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并會(huì)同市物價(jià)部門重新核定新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé),完善各項(xiàng)工作制度,根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé),制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》,規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從搭臺(tái)。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé),規(guī)范好《業(yè)主委員會(huì)成立程序》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本,并落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)選舉工作中,切實(shí)做到有法可依、有章可循。

(三)要切實(shí)加大輿論監(jiān)督,建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益,有各自的分工,又同是物業(yè)管理的主體,不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為,勢(shì)必影響到整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會(huì)監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度,在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報(bào)箱,向社會(huì)公示監(jiān)督舉報(bào)電話,利用電視、廣播和報(bào)紙,及時(shí)宣傳報(bào)道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個(gè)人,接受社會(huì)監(jiān)督。二是要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛(ài)崗敬業(yè)等教育,加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評(píng)比制度,完善激勵(lì)機(jī)制,充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動(dòng)性,規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,形成用制度管事,用制度管人的良好氛圍,使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。

(四)要因地制宜管理物業(yè),切實(shí)解決遺留問(wèn)題。歷史遺留問(wèn)題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無(wú)人管理小區(qū)的接軌和早期開(kāi)發(fā)房屋的專項(xiàng)維修資金收繳問(wèn)題。因此,一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際,按照“條塊結(jié)合、屬地管理”原則,理順物業(yè)管理體制。建議由××市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對(duì)無(wú)人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理。二是加大政策扶持力度,建議市政府和社會(huì)各屆,加大對(duì)舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上,擬采取“政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營(yíng)單位投一點(diǎn)、原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)”的解決辦法,努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無(wú)人管理的現(xiàn)狀。

第9篇:物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

一、明確物業(yè)管理定義

物業(yè)管理的定義明確是為全體業(yè)主和用戶提供服務(wù)的,在公共契約里都這樣一條條款:“物業(yè)管理的根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境,并盡可能地滿足他們的合理要求?!痹趯?shí)際操作中,物業(yè)管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分,即交付使用前后兩種服務(wù)。

(一)物業(yè)交付使用前,管理公司的服務(wù)對(duì)象是大業(yè)主,即發(fā)展商或投資商。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括:

1、從物業(yè)管理角度,就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議

2、制定物業(yè)管理計(jì)劃包括計(jì)算管理份額

3、制定物業(yè)管理組織架構(gòu)

4、制定物業(yè)管理工作程序并提供員工培訓(xùn)計(jì)劃

5、制定第一年度物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算

6、參與工程監(jiān)理

7、參與設(shè)備購(gòu)置

8、參與工程驗(yàn)收

9、擬定物業(yè)管理文本

(二)交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是個(gè)體業(yè)主和用戶,基本內(nèi)容通常包括以下幾方面:1、樓字及設(shè)備維修保養(yǎng)

2、樓字保險(xiǎn)事宜

3、保安服務(wù)

4、清潔服務(wù)

5、綠化環(huán)境保養(yǎng)

6、緊急事故處理

7、處理住戶投訴

8、財(cái)務(wù)管理根據(jù)住戶要求還可提供一些有償服務(wù),如租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔月i送督、郵遞復(fù)他商務(wù)服務(wù)等等。

二、組織物業(yè)管理的嚴(yán)密架構(gòu)

一個(gè)嚴(yán)密的組織架構(gòu)是物業(yè)管理公司維持高效動(dòng)作的基本保證,管理公司的日常工作都是比較簡(jiǎn)單的。因此,對(duì)于普通員工來(lái)說(shuō)只要分工到位,職責(zé)明確就可以了,關(guān)鍵是協(xié)調(diào)和應(yīng)變,這就需要高層管理人員具有相當(dāng)?shù)乃刭|(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。管理公司的組織架構(gòu)通常包含以下幾個(gè)部門:

1、行政部:總經(jīng)理,副總經(jīng)理,行政秘書,文員,電腦操作員。

負(fù)責(zé)整個(gè)公司的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)工作;人事安排及處理投訴咨詢事務(wù)。

2、財(cái)務(wù)部:經(jīng)理,會(huì)計(jì)師,出納,采購(gòu)員。

負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)結(jié)算;代收管理費(fèi);制作收支平衡報(bào)告;采購(gòu)。

3、工程部:經(jīng)理,電腦工程師,機(jī)電工程師,技術(shù)員。

負(fù)責(zé)所有設(shè)備的日常操作及維護(hù)保養(yǎng);處理突發(fā)事故。

4、保安部:經(jīng)理,保安員。

負(fù)責(zé)日常保安工作;處理突發(fā)事件

5、清潔部:經(jīng)理,園藝師,清潔員。

負(fù)責(zé)公共地方之清潔工作;垃圾處理;綠化維護(hù)。

6、業(yè)務(wù)部:經(jīng)理,業(yè)務(wù)員,公關(guān)員。

負(fù)責(zé)租售及其他有償服務(wù);公共關(guān)系維系及拓展。

在實(shí)際運(yùn)作時(shí),可根據(jù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模大小適當(dāng)調(diào)整部門設(shè)置,如規(guī)模小的可將財(cái)務(wù)部和業(yè)務(wù)部歸并到行政部,如同時(shí)管理幾個(gè)物業(yè)的,則可在行政部之上設(shè)總經(jīng)理公室或?qū)⑷耸虏开?dú)立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小來(lái)定,通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部,工程部和保安部應(yīng)該有負(fù)責(zé)人24小時(shí)輪流值班以備不測(cè)。

三、進(jìn)行物業(yè)管理定位

(一)物業(yè)管理定位的考慮因素

物業(yè)管理既然成為營(yíng)銷的一部分,那就同樣存在著定位的問(wèn)題。在當(dāng)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣中,物業(yè)管理已經(jīng)占據(jù)了極其重要的位置,人們既買物業(yè)又買服務(wù)的認(rèn)識(shí)在迅速提高。因此,物業(yè)管理對(duì)物業(yè)推廣的促進(jìn)作用正與日俱增,尤其是寫字樓,物業(yè)管理服務(wù)的重要性更加突出。

物業(yè)管理定位要與項(xiàng)目定位以及目標(biāo)客戶的身份、品味相協(xié)調(diào),否則就會(huì)幫倒忙。比如,項(xiàng)目定位是高級(jí)別墅,而物業(yè)管理費(fèi)每戶每月只收50元,這樣就牛頭不對(duì)馬嘴了。反之,低價(jià)位普通住宅又說(shuō)是“酒店式”管理,那人家還敢買嗎?

體現(xiàn)物業(yè)管理定位的無(wú)外乎三個(gè)內(nèi)容:

一是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

二是服務(wù)內(nèi)容;

三是管理水平。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是直接體現(xiàn)檔次的,這是第一感覺(jué)。但光有收費(fèi)沒(méi)有內(nèi)容就叫人摸不找頭腦了,憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平,客戶在入住前是體會(huì)不到的,但這并不意味著就說(shuō)不清楚,看你怎么去說(shuō)。比如指明物業(yè)管理是由某著名的物業(yè)管理公司來(lái)管理,該公司人員的素質(zhì)、以往的業(yè)績(jī),就基本上可以表示物業(yè)管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說(shuō)法雖然是大致地代表了高管理水平,但高到什么程度就說(shuō)不清楚了,不如具體地說(shuō)明管理人員經(jīng)過(guò)了消防、急救和擒拿格斗等專業(yè)訓(xùn)練這樣更加具體形象,或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾,也可以大致反應(yīng)管理水平。總而言之,只有將以上這三方面內(nèi)容都交代清楚了,才算是完善的物業(yè)管理定位。

(二)物業(yè)管理品牌效應(yīng)

物業(yè)管理的品牌效應(yīng)主要是體現(xiàn)在對(duì)銷售的促進(jìn)作用上。物業(yè)管理不同于口香糖,它是一項(xiàng)實(shí)在的服務(wù)。因此,在品牌的創(chuàng)建上面沒(méi)有太大的想象空間。一間物業(yè)管理公司的良好信譽(yù),也不是憑一兩個(gè)好創(chuàng)意就可以,它是經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際經(jīng)營(yíng),日積月累起來(lái)的。在銷售當(dāng)中,名聲響亮、口碑良好的餓物業(yè)管理公司是使人們對(duì)所售物業(yè)產(chǎn)生信任及對(duì)將來(lái)的服務(wù)感到安心的重要因素之一。

物業(yè)管理根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和目標(biāo)客戶背景的不同,在創(chuàng)建品牌時(shí),其側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。工薪階層對(duì)物業(yè)管理的檔次和服務(wù)項(xiàng)目要求并不高。除了維修保養(yǎng)、保安清潔這些最基本的服務(wù)外,其他的能免則免,關(guān)鍵是要收費(fèi)低。而有錢人家則不同,交多些錢無(wú)所謂,關(guān)鍵是要舒服,還要讓人羨慕;高檔寫字樓因?yàn)樵O(shè)施先進(jìn),功能多,故而客戶可能會(huì)在技術(shù)方面對(duì)管理公司有更高的要求,因?yàn)樗麄冎兰夹g(shù)不過(guò)關(guān)將會(huì)使管理成本大大增加。面對(duì)這些不同的客戶,用同樣的管理理念顯然很不恰當(dāng),因此創(chuàng)建品牌時(shí)就必須充分考慮到上述各種因素。

四、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集

物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立法人。應(yīng)實(shí)行"自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動(dòng)密集型的企業(yè),在經(jīng)濟(jì)效益中屬于微利性的行業(yè),當(dāng)前除少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外,大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營(yíng)狀態(tài),資金緊張,金費(fèi)問(wèn)題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。那么,物業(yè)公司應(yīng)如何籌集資金呢?

渠道A:收費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)按收費(fèi)規(guī)定,根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等分別確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。這是長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源。

渠道B:小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金數(shù)額巨大不能靠日常管理收費(fèi)來(lái)解決,應(yīng)以基金的形式提取。

1)維修基金的籌集

對(duì)于商品房,購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳納合同。購(gòu)房者購(gòu)房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有,不計(jì)入住宅銷售收入;對(duì)于售后公房,售方單位和購(gòu)房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取,多層不低于20%,高層不低于30%。如因特殊原因,維修基金不足時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,可臨時(shí)向業(yè)主籌集維修費(fèi)用。

2)維修基金的使用

維修基全在使用和管理中要??顚S?,明確維修基金歸全體業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃和預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用;業(yè)主委員會(huì)成立前,維修基金可由政府主管部門代營(yíng);維修基主要專戶存入銀行,接受銀行監(jiān)督檢查,不能挪作它用。值得引起注意的是,維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管,企業(yè)是短期行為,基金是長(zhǎng)期使用。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘,不交回基金,會(huì)引起糾紛,直接影響維修基金的安全性。另外,當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí),要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益,閑置時(shí),可用于購(gòu)買國(guó)債和其它潔律法規(guī)允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

3)建立完善的監(jiān)督機(jī)制

對(duì)于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,各地應(yīng)在制定維修基主管理辦法細(xì)則中明確責(zé)任和懲罰辦法,否則,由開(kāi)發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時(shí)交給政府主管部門或業(yè)主委員會(huì),缺乏監(jiān)督機(jī)制。

4)建立物業(yè)管理維修基金管理中心

建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心,將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣,集中起來(lái)專門管理,使之保值、增值,解決居民的后顧之憂。

渠道C:多種經(jīng)營(yíng)收人

物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴于物業(yè)管理收費(fèi)求得生存,必須走向市場(chǎng),依靠多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域,通過(guò)間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù),開(kāi)辟物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)渠道,通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和加強(qiáng)管理降低成本,減輕住戶的直接物業(yè)管理費(fèi)用。多種經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿(mào)金最好的渠道,也是最有市場(chǎng)前景的發(fā)展方向

渠道D:開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動(dòng)資金和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,即開(kāi)發(fā)商應(yīng)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本中提取1%一2%作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動(dòng)資金;或按建筑面積的一定比例,為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房,增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能,使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外,物業(yè)管理企業(yè)還可以從開(kāi)發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費(fèi)維修的權(quán)利,以節(jié)約費(fèi)用。

渠道E:政府多方面的支持

(1)制定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)管理。目前除市場(chǎng)上的高檔商品房外,普通住宅小區(qū)還不能完全按市場(chǎng)價(jià)收費(fèi)。

(2)對(duì)房改房,原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和更新等費(fèi)用,減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。

(3)在主融稅收方面提供優(yōu)惠政策。

(4)撥發(fā)一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi),用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。

(5)在舊小區(qū)內(nèi),在規(guī)劃允許的前提下,新一些商業(yè)用房,以成本價(jià)或低價(jià)的租金提供給物業(yè)管理企業(yè),增加住宅小區(qū)購(gòu)物、家政服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入,彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。

渠道F:介人物業(yè)出租

物業(yè)管理企業(yè)利用自身對(duì)物業(yè)熟悉的優(yōu)勢(shì),為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租對(duì)三方都有好處:對(duì)于租房者,不用和業(yè)主直接見(jiàn)面,計(jì)價(jià)還價(jià),不僅大大減少了交易成本,而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介,不會(huì)上當(dāng)受騙;對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),作為投資者不用投入太多的精力,即可獲得可觀回報(bào);對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō),則可利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)獲得一定的餓中介利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)如果能惜鑒國(guó)外成熟的做潔,從事租售業(yè)務(wù),在增加物業(yè)管理企業(yè)收益的同時(shí),在一定程度上激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

五、剖解導(dǎo)致行業(yè)性虧本的七大因素

因素A:物業(yè)管理規(guī)模小

原因分析:目前,物業(yè)管理行業(yè)性虧本狀態(tài)的形成在很大程度上是由于物業(yè)管理規(guī)模小,物業(yè)管理規(guī)模效益沒(méi)有形成所致。

處理對(duì)策:加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程,充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行資源優(yōu)化配置。

因素B:物業(yè)管理人員配置不合理

原因分析:物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是物業(yè)管理人員配置過(guò)多,光人頭就吃光了物業(yè)管理費(fèi),有的甚至還不夠;二是物業(yè)管理人員素質(zhì)低。

處理對(duì)策:一方面物業(yè)管理公司要精減人員,按崗位合理配置人員,提高工作效率;另一方面要選派優(yōu)秀人才從事物業(yè)管理,同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理人才的培訓(xùn)和培養(yǎng),提高物業(yè)管理行業(yè)的人才素質(zhì),進(jìn)而提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益。

因素c:物業(yè)管理收費(fèi)低

原因分析:物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)性行業(yè),它的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本上實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià),其市場(chǎng)盈利未能全部體現(xiàn)。

因素D:物業(yè)管理收費(fèi)難

原因分析:業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要有以下五種情況:一是人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變,部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處,他們對(duì)物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解,產(chǎn)主抵觸情緒;二是物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意;三是物業(yè)管理法規(guī)不健全,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定,易引發(fā)爭(zhēng)議;部分業(yè)主把對(duì)開(kāi)發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。

處理對(duì)策:一是要加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳,使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同;二是加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)建設(shè),特別要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則,少物業(yè)管理收費(fèi)爭(zhēng)議;三是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),實(shí)行優(yōu)勝劣汰,提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,使業(yè)主樂(lè)意交費(fèi),接收服務(wù);四是提高物業(yè)質(zhì)量和其他服務(wù)質(zhì)量,消除業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒,從而提高業(yè)主交費(fèi)的自覺(jué)性和警覺(jué)性。

因素E:物業(yè)管理配套役施不齊全,物業(yè)管理難度太

原因分析:現(xiàn)在有一些住宅小區(qū)或其他物業(yè),由于在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮到日后的物業(yè)管理,致使物業(yè)分散,配套設(shè)施不齊備,物業(yè)管理隱患多,這給物業(yè)管理帶來(lái)了一定的難度,造成物業(yè)宮理成本高,物業(yè)管理難以提高水平、提高檔次。

處理對(duì)策:各新建小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到日后的物業(yè)管理,做到配套設(shè)施齊備。最好的辦潔就是物業(yè)管理公司要提前介入,參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。對(duì)一些配套設(shè)施不齊備的住宅小區(qū),要加大資金投入,如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來(lái)改善小區(qū)配套設(shè)施。

因素F:物業(yè)管理手段落后,管理成本高

原因分析:我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理,管理層次低,智能化水平低,基本上處于簡(jiǎn)單的手工操作階段,需要耗費(fèi)大量的人力和物力,因而導(dǎo)致物業(yè)管理成本的提高。

處理對(duì)策:新建小區(qū)要加強(qiáng)小區(qū)智能化實(shí)施建設(shè),舊小區(qū)也要盡量加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)施的建設(shè)和改造,增加現(xiàn)代科技含量,提高物業(yè)管理手段。從而節(jié)約大量的人力和物力,降低物業(yè)管理成本。

因素G:物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目單一,牧業(yè)管理公司自身造血功能差

原因分析:物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)行業(yè),除開(kāi)展常規(guī)的物業(yè)管理項(xiàng)目外,還應(yīng)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),走以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。

處理對(duì)策:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對(duì)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理給予大力支持,如提供一定具有造血功能的經(jīng)營(yíng)牲用房等。同時(shí),物業(yè)管理公司也要想方設(shè)法根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)和業(yè)主的實(shí)際需求,開(kāi)展多種項(xiàng)目服務(wù),使其服務(wù)功能滲透到居民生活的方方面面,以此來(lái)提高自身的造血功能,從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

六、締造物業(yè)管理新概念

概念A(yù):零干擾服務(wù)

汽車開(kāi)到住宅區(qū)門口,門就自動(dòng)開(kāi)了,主人走到樓門口。樓道門也應(yīng)聲而開(kāi),路口電子屏流動(dòng)顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無(wú)人化”的。1999年出現(xiàn)在景田城市花園的“零干擾服務(wù)”是物業(yè)管理的一種新突破。概念B:氛圍管理

在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德?tīng)I(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍,傳播文明、現(xiàn)代的生活方式,從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚(yáng),給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。

概念C:個(gè)性化服務(wù)

在萬(wàn)科俊園率先采用的“個(gè)性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù),體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們,我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。概念D:“管理報(bào)告”制

我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方?所花的錢值不值?當(dāng)不當(dāng)?1999年3月萬(wàn)科物業(yè)推出“管理報(bào)告”制度,每季向業(yè)主細(xì)說(shuō)管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。

概念E:產(chǎn)學(xué)聯(lián)手

1999年11月下旬,一群學(xué)主走上了金地物業(yè)管理的各個(gè)崗位;一批金地物業(yè)的管理骨干,則走進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場(chǎng)。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí),完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過(guò)嚴(yán)格的考試和考評(píng)走上了新的管理崗位。

概念F:“一拖N”管理

中海物業(yè)在管理跨度上加大、規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”的管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過(guò)去“小而全”的不足?!?拖N”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心,由它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施,人員統(tǒng)一調(diào)度、分點(diǎn)駐守,管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分片服務(wù),財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作。“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化,使管理與維修人員配比降低了22%,提高了專業(yè)設(shè)備的使用率,使新小區(qū)的開(kāi)辦費(fèi)平均減少了2成以上。

七、物業(yè)管理扭虧為盈秘訣

秘訣A:業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的“共管式模式”

1991年,該公司在惜鑒國(guó)外同行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,率先在天景花園推行由業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理,成立了國(guó)內(nèi)首家業(yè)主社團(tuán)法人組織一一“業(yè)主管理委員會(huì)”。

秘訣B“寓管理于服務(wù)之中”的模式

1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務(wù)”,安全員身著迎賓服裝,使出入大廈的業(yè)主(來(lái)賓)感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。

秘訣c:“無(wú)人化管理”模式

公司率先在萬(wàn)科城市花園營(yíng)理處推行“無(wú)人化管理”?!盁o(wú)人化管理”可以簡(jiǎn)單用一個(gè)公式概括為:“無(wú)人化管理”=“智能化”+專業(yè)化服務(wù)程序。“無(wú)人化管理”不僅可以節(jié)省人力成本開(kāi)支,更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導(dǎo)致的矛盾。

秘訣D:“個(gè)性化管理服務(wù)”模式

在剛剛接手管理的萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓高160多米,被公認(rèn)為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先并達(dá)國(guó)際水準(zhǔn)的深圳頂級(jí)超高層豪華住宅一一“萬(wàn)科俊園”,首次推出“個(gè)性化管理服務(wù)”管理新模武。個(gè)性化管理服務(wù)是一種新型管理服務(wù)模式:是對(duì)原有模式的延伸。作為一種服務(wù)模式,其宗旨不僅在于針對(duì)業(yè)主的某些個(gè)性需求策劃一些特別的服務(wù),重要的是改變一種管理服務(wù)與策劃的觀念與方法,開(kāi)拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務(wù)項(xiàng)目,模式的建構(gòu)是要建立一種個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目能動(dòng)式的孵化機(jī)制,建立信息(包括業(yè)主需求信息)輸入或服務(wù)輸出的動(dòng)態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。

秘訣E:人才理念和顧客理念一一“以人為本”

“以人為本”包括兩方面:對(duì)顧客,強(qiáng)調(diào)“尊重顧客,善待顧客,讓顧客滿競(jìng)?cè)菔桥笥选钡脑瓌t,并明確提出“我們的使命是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望?!睂?duì)員工,公司秉承萬(wàn)科集團(tuán)的人才理念一“人才是萬(wàn)科的資本”,提倡”員工第一”、“先有微笑的員工,后有微笑的顧客”,“健康豐盛的人生”等等。

秘訣F:共管式(業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合)

和“中國(guó)海外”同樣齊名的,是“中國(guó)海外”組建的物業(yè)管理公司---中海物業(yè)管理公司。在“中海物業(yè)”有這樣一個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn):凡是“中海物業(yè)”管理的小區(qū),大廈標(biāo)準(zhǔn)層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長(zhǎng)后,紙巾無(wú)污染。了解多了發(fā)現(xiàn),“中海物業(yè)”還有一堆的量化標(biāo)準(zhǔn):小區(qū)內(nèi)綠地草坪高度保持在4一8厘米;道口崗?fù)け0矄T對(duì)進(jìn)出車輛換證時(shí)間不超過(guò)20秒鐘;維修組24小時(shí)上班,按聽(tīng)電話鈴聲不超過(guò)3聲,并在25分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)一一“中海物業(yè)”作為香港著名上市公司的下屬物業(yè)管理公司,充分掌握了港式物業(yè)管理的特點(diǎn),并且還吸收了物業(yè)管理設(shè)備上現(xiàn)代化高效率的特點(diǎn)、日本式物業(yè)管理理程序嚴(yán)謹(jǐn)一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業(yè)管理模式,”中海物業(yè)”畢竟是中國(guó)人辦的公司,所以也十分準(zhǔn)確地掌握中國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理法規(guī)及運(yùn)作程序,能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砦飿I(yè)管理中的各種問(wèn)題。

秘訣G:經(jīng)營(yíng)理念一一運(yùn)用創(chuàng)造性思維

公司理念體系中明確提出“爭(zhēng)足夠的利潤(rùn)支持公司的成長(zhǎng),并且提供實(shí)現(xiàn)公司其他目標(biāo)的資源;同時(shí),作為公民,在我們有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的任何地區(qū),都要成為對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有貢獻(xiàn)的社會(huì)財(cái)富,以盡我們對(duì)社會(huì)的義務(wù)”這一發(fā)展目標(biāo)。