房地產(chǎn)貨值管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

去正榮之前，獵頭有些憂慮地問董勤林：從國企到民企，節(jié)奏快、強(qiáng)度大，你會(huì)不會(huì)不適應(yīng)？董勤林自信地回答：應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)這種問題。

民企的節(jié)奏

上班第一天的運(yùn)營會(huì)上，主管科技條線的副總裁談到信息化的重要性，希望加快速度，將整體信息化規(guī)劃盡快拿出來。按照董勤林的理解，他初來乍到需要熟悉一下環(huán)境，做做調(diào)研，跑跑項(xiàng)目，再到各家分子公司收集下資料……怎么也得兩到三個(gè)月的時(shí)間，但會(huì)上運(yùn)營總監(jiān)明確要求他在兩周內(nèi)拿出規(guī)劃。

倆月變兩周，董勤林的壓力一下子大了起來。他將調(diào)研過程做了壓縮：跑了幾個(gè)福州周邊的項(xiàng)目，就近走訪兩家不同類型的子公司，與總部的十幾個(gè)部門進(jìn)行了交流。緊鑼密鼓地一周，董勤林初步了解了正榮的整體狀況，更重要的是，在金融街9年打下的基礎(chǔ)一點(diǎn)都沒浪費(fèi)，全用上了。

董勤林迅速拿出了規(guī)劃初稿，在接下來的一周，他與運(yùn)營線、營銷線、資金線、財(cái)務(wù)線，后端法務(wù)和審計(jì)等主要業(yè)務(wù)線的高管進(jìn)行面對(duì)面的交流。

兩周后，董勤林就正榮未來三年的信息化總體規(guī)劃向運(yùn)營總監(jiān)做了匯報(bào)。運(yùn)營總監(jiān)很驚訝：名義上限定兩周，但也知道這時(shí)間實(shí)在太短，如果董勤林拿不出來就再給一段時(shí)間，沒想到真的做了出來。在第三周的總裁辦公會(huì)上，董勤林的匯報(bào)被全體鼓掌通過。

在2014年實(shí)現(xiàn)營銷管理平臺(tái)（CRM）、項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺(tái)（POM）、預(yù)算及經(jīng)營管控平臺(tái)全面運(yùn)行后，2015年，董勤林在正榮集團(tuán)啟動(dòng)了企業(yè)動(dòng)態(tài)運(yùn)營數(shù)字化管控平臺(tái)的建設(shè)。歷經(jīng)8個(gè)月的調(diào)研、開發(fā)，全面實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)各級(jí)管理層對(duì)銷售、開發(fā)的動(dòng)態(tài)運(yùn)營管理。

動(dòng)態(tài)運(yùn)營數(shù)字化管控平臺(tái)的上線，一方面實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作的自動(dòng)化，簡化了一線人員大量的數(shù)據(jù)報(bào)送及管理人員的數(shù)據(jù)核對(duì)工作，另一方面，通過系統(tǒng)的對(duì)比分析，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全周期的動(dòng)態(tài)貨值管理及合同執(zhí)行的動(dòng)態(tài)產(chǎn)值管理，對(duì)于統(tǒng)籌規(guī)劃調(diào)度項(xiàng)目開發(fā)、銷售推盤、產(chǎn)品優(yōu)化及資金調(diào)配起到了很好的支持作用。

白銀時(shí)代

從2014年開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了有史以來調(diào)控最為嚴(yán)厲、周期最長的一年。同時(shí)，由于大多房地產(chǎn)企業(yè)一直在“快周轉(zhuǎn)”模式下的運(yùn)營，導(dǎo)致大量的庫存難以短時(shí)間去化，房地產(chǎn)業(yè)的“白銀時(shí)代”來了。而能否在這個(gè)時(shí)代繼續(xù)擁有這個(gè)“白銀”，也要求房地產(chǎn)企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)、不斷圍繞客戶需求、提升客戶體驗(yàn)、優(yōu)化和提升產(chǎn)品品質(zhì)、為業(yè)主提供全方位尊享式的體驗(yàn)。

對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣于粗放式管理的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無疑是一個(gè)新課題。正榮集團(tuán)的對(duì)策是啟動(dòng)經(jīng)營計(jì)劃管理及運(yùn)營效能分析系統(tǒng)的建設(shè)，圍繞年度責(zé)任狀目標(biāo)、結(jié)合效能對(duì)標(biāo)，通過系統(tǒng)進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)及流程的運(yùn)行時(shí)效橫向?qū)Ρ?，形成公司排名、?xiàng)目排名及個(gè)人效能指標(biāo)數(shù)值對(duì)比，有效地激發(fā)了各級(jí)管理及業(yè)務(wù)人員不斷挖掘自身潛能、促成經(jīng)營目標(biāo)的達(dá)成。通過動(dòng)態(tài)風(fēng)云榜的數(shù)據(jù)對(duì)比，也為管理層及時(shí)掌握各子公司及項(xiàng)目經(jīng)營狀況提供的有力的數(shù)據(jù)支持。

完成了內(nèi)部的管理精細(xì)化與指標(biāo)化，董勤林選擇移動(dòng)化作為外部市場銷售的利器。2015年4月，正榮集團(tuán)上線了移動(dòng)化銷售及全民營銷系統(tǒng)。通過移動(dòng)化銷售積極跟進(jìn)客戶、基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)動(dòng)全民經(jīng)紀(jì)人拓展銷售渠道、拉動(dòng)銷售，促進(jìn)簽約，累計(jì)促進(jìn)客戶增長近萬組、促成簽約約10億元。

在加大營銷、運(yùn)營信息化的同時(shí)，2015年度啟動(dòng)資金管理平臺(tái)的建設(shè)，一方面通過項(xiàng)目合同產(chǎn)值不斷細(xì)化項(xiàng)目資金支出需求、統(tǒng)一調(diào)控，另一方面通過建立融資數(shù)據(jù)庫臺(tái)帳、輔助資金成本測算及各公司資金使用動(dòng)態(tài)調(diào)配，降低資金無效成本、提升資金使用效率。

經(jīng)過一年的基礎(chǔ)應(yīng)用建設(shè)的快速推進(jìn)，作為公司主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售已全面實(shí)現(xiàn)線上運(yùn)行。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、合約規(guī)劃、采購、合同及簽證、合同結(jié)算、動(dòng)態(tài)成本，客戶跟進(jìn)、銷售下定、簽約、收款已全面線上運(yùn)行，各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和臺(tái)帳已實(shí)現(xiàn)自動(dòng)輸出。同時(shí)，通過一體化門戶建立起系統(tǒng)、流程、消息的統(tǒng)一運(yùn)行平臺(tái)，以及移動(dòng)化審批和數(shù)據(jù)推送，一線作業(yè)人員、子公司專業(yè)人員、集團(tuán)職能管理人員及管理決策層已通過數(shù)字化平臺(tái)全面實(shí)現(xiàn)貫通?；A(chǔ)業(yè)務(wù)對(duì)IT的依賴度由原來的不足30%一躍上升為95%，企業(yè)信息化運(yùn)營推進(jìn)取得明顯成效。

在各系統(tǒng)建設(shè)及應(yīng)用推進(jìn)的同時(shí)，正榮這家年輕的民企快速普及了先進(jìn)管理理念和方法，提升了一線作業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平及各職能線的管理水平，也提升了管理決策的科學(xué)水平。通過對(duì)業(yè)務(wù)及管理流程的梳理，系統(tǒng)固化了流程百余條，流程運(yùn)行實(shí)例近萬條，有效地規(guī)范了業(yè)務(wù)流程、提高了效率；通過對(duì)項(xiàng)目資金及合同產(chǎn)值的動(dòng)態(tài)管理、及土地獲取、開發(fā)、預(yù)售證及推盤等不同階段的貨值進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，有效地支持了銷售定價(jià)；通過企業(yè)全面數(shù)字化、對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)自動(dòng)預(yù)警，有效地提高了集團(tuán)管控水平。

第2篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

低收入群體實(shí)際收入持續(xù)下降，將使其對(duì)持續(xù)高漲物價(jià)的承受能力和容忍度明顯減弱

自3月份起個(gè)稅起征點(diǎn)提高，帶來居民收入較快增長，但由于工資性收入增長緩慢、財(cái)產(chǎn)性收入持續(xù)下降等原因，在當(dāng)前物價(jià)高位運(yùn)行的情況下，一季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增長僅為10%，是2005年以來的最低點(diǎn)；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長僅為3.8%，為2000年以來同期的最低。居民人均可支配收入在全國的排名低于上海和浙江，首次由第二下滑到第三。物價(jià)上漲幅度，使居民實(shí)際可支配收入大幅縮水。同時(shí)，不同群體收入增長出現(xiàn)分化，一季度20%的低收入群體人均可支配收入增長4.3%，比1-2月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；20%高收入群體人均可支配收入增長，比1-2月提高5個(gè)百分點(diǎn)，高低收入比達(dá)5.12∶1?？紤]物價(jià)上漲因素，低收入群體收入名義增長持續(xù)低于物價(jià)漲幅，更低于低收入層物價(jià)指數(shù)漲幅，實(shí)際收入呈現(xiàn)加速下降趨勢。預(yù)計(jì)二季度物價(jià)漲幅繼續(xù)保持高位運(yùn)行，將使實(shí)際收入已經(jīng)下降的低收入群體更加雪上加霜。因此，一方面繼續(xù)加大生活必需品的保障性供給，靈活調(diào)度國家保障型儲(chǔ)備，穩(wěn)定市場預(yù)期，平抑物價(jià)；另一方面，繼續(xù)增加低收入人群的保障性補(bǔ)貼，積極創(chuàng)造就業(yè)，規(guī)范用工工資，確保居民工資性收入的穩(wěn)步增長顯得尤為迫切，也是提高低收入群體生活水平和承受物價(jià)上漲能力的長久之計(jì)。

企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨環(huán)境更趨復(fù)雜

在外部需求減弱、國內(nèi)政策環(huán)境趨緊以及勞動(dòng)合同法實(shí)施等因素的影響下，企業(yè)運(yùn)行面臨的外部環(huán)境更趨復(fù)雜。一方面，世界經(jīng)濟(jì)體增速放緩并繼續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢，使外部需求明顯減弱，一季度北京市工業(yè)出貨值增長同比回落30個(gè)百分點(diǎn)以上；另一方面，成本不斷加大，持續(xù)多年的廉價(jià)勞動(dòng)力和資金成本正在逐步弱化。表現(xiàn)在，一是企業(yè)資金成本加大。國家實(shí)行一系列從緊貨幣政策，包括信貸規(guī)?？刂?、貸款利息高位，企業(yè)特別是中小企業(yè)、民營企業(yè)獲得銀行貸款難；而自去年10月以來的股市震蕩，不僅使企業(yè)投資收益大幅下降，也加大了企業(yè)上市融資的難度。二是能源原材料價(jià)格不斷上漲。國際大宗商品價(jià)格持續(xù)上漲加大生產(chǎn)企業(yè)能源原材料成本；國家加工工業(yè)和一般日用品的出廠價(jià)格達(dá)到近十幾年最高漲幅加速價(jià)格傳導(dǎo)，帶來生產(chǎn)經(jīng)營成本的擴(kuò)大。三是新勞動(dòng)合同法的實(shí)施、最低工資和社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)的提高以及生活成本提高共同助推勞動(dòng)力成本繼續(xù)加大。另外，人民幣持續(xù)升值、出口退稅政策調(diào)整等也增加了出口企業(yè)的成本。持續(xù)的生產(chǎn)價(jià)格倒掛以及生產(chǎn)成本的持續(xù)增加，帶來持續(xù)的利潤擠壓，企業(yè)發(fā)展前景堪憂。不斷加大技術(shù)創(chuàng)新投入，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，才有助于企業(yè)消化不斷上升成本，才是企業(yè)生存長久之道。當(dāng)前應(yīng)在注重基礎(chǔ)設(shè)施投資的同時(shí)，積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資，加大技術(shù)改造投資力度，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌，企業(yè)面臨嚴(yán)峻道德考驗(yàn)

在國家連續(xù)出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)拿地、囤地、貸款等方面帶來緊縮影響下，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)生存面臨危機(jī)，“拿地難，找錢難”讓中小房地產(chǎn)業(yè)感受到了切膚之痛。在國家宏觀調(diào)控下，融資瓶頸將會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)整合，房地產(chǎn)行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和施工方都面臨著嚴(yán)峻的道德風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，一方面，鋼材、柴油等原材料以及勞動(dòng)力成本不斷上升，另一方面，房地產(chǎn)資金狀況持續(xù)緊張，房地產(chǎn)銷售市場不景氣。是否會(huì)出現(xiàn)偷工減料、用殘次品充數(shù)等影響建設(shè)質(zhì)量的現(xiàn)象，值得關(guān)注。特別是改善民生的保障性住房的建設(shè)質(zhì)量，應(yīng)引起高度關(guān)注，建設(shè)管理部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，加大檢查評(píng)估，確保建設(shè)質(zhì)量。

全國能源形勢緊張，加大能源保障難度

第3篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

按照目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)，生命人壽實(shí)際持股已達(dá)14.8%，超過原第一大股東福田投資及一致行動(dòng)人的8.023%，生命人壽未來成功控股似乎是大概率事件。擁有金地5%股權(quán)的第三大股東安邦財(cái)險(xiǎn)還未表明自己的意向，它選擇與誰結(jié)盟或?qū)⒆笥疫@場話語權(quán)之爭。

誰當(dāng)大股東

金地股權(quán)一直較為分散，截至2013年第三季度，其第一大股東為深圳市福田投資發(fā)展公司，持有金地7.85%的股份。官網(wǎng)顯示這是深圳市福田區(qū)政府唯一全資國有企業(yè)，主要從事股權(quán)管理、創(chuàng)投基金管理、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理業(yè)務(wù)。

如今，深圳福田的地位幾乎要被顛覆。公開資料顯示，從2013年至今，起源自深圳的生命人壽頻繁在二級(jí)市場舉牌金地股份，累計(jì)舉牌三次。

讓市場意外的是，在2013年11月18日，生命人壽突然將4.81%的股權(quán)表決權(quán)讓渡給福田投資，使得福田投資及一致行動(dòng)人占金地集團(tuán)表決權(quán)的比例為12.83%，保住了名義第一大股東的地位。

“這顯然是生命人壽在向外界表明其無意控股金地?！鄙钲谝幻辉妇呙姆康禺a(chǎn)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)本刊記者說，生命人壽如此退讓，顯然深諳與國企打交道。

如今，生命人壽保險(xiǎn)通過二級(jí)市場交易累計(jì)持有公司股份表決權(quán)已達(dá)10%，實(shí)際控股14.81%。但由于讓渡4.81%股份表決權(quán)給福田投資，福田投資仍以12.83%的表決權(quán)保住了名義上的金地單一大股東之位。

這份授權(quán)有效期截至今年5、6月份。這也就意味著，如福田投資不采取其他措施，比如和安邦財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合等，生命人壽將在5月左右以14.81%的股權(quán)和表決權(quán)，名正言順登上第一大股東之位。

生命人壽是否會(huì)再增持，福田投資及一致行動(dòng)人會(huì)否奮起反擊，成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。就股東之爭，記者只能多次聯(lián)系金地集團(tuán)總裁黃俊燦未果。但在3月3日，金地集團(tuán)總部一名品牌負(fù)責(zé)人告訴記者：“生命人壽增持屬于正常的財(cái)務(wù)投資，公司的經(jīng)營策略不會(huì)有變動(dòng)，也沒有出現(xiàn)人事調(diào)整?！?/p>

生命人壽的算盤

總部位于深圳的生命人壽投資項(xiàng)目眾多，除了經(jīng)營傳統(tǒng)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在農(nóng)業(yè)、能源、制造業(yè)和房地產(chǎn)等領(lǐng)域多有涉獵，其中尤其鐘情房地產(chǎn)投資。盡管總資產(chǎn)剛過千億，但“投資性房地產(chǎn)”比例極高，達(dá)到總資產(chǎn)比例的9.16%，而宣稱看好養(yǎng)老地產(chǎn)的泰康人壽，這一占比僅為0.42%，新華人壽也僅為0.33%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，險(xiǎn)資選擇這個(gè)節(jié)點(diǎn)增持房企股份并不奇怪?！氨M管2013年整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)基本面很好，但地產(chǎn)股的估值卻是一個(gè)低點(diǎn)，目前龍頭地產(chǎn)股正處于低谷狀態(tài)?！?/p>

國泰君安研究員李品科指出，隨著政策消化及房企毛利率的提高，2014年會(huì)有一波修復(fù)性的行情。中長期看，險(xiǎn)資主要是分享利潤、實(shí)現(xiàn)收益。

生命人壽副總裁于文博近期對(duì)外表示，增持金地集團(tuán)并非如外界猜測的與福田投資爭奪話語權(quán)，而是純粹的財(cái)務(wù)投資。此前生命人壽內(nèi)部人士還稱，與福田投資正在謀求業(yè)務(wù)合作，現(xiàn)在還處于初步洽談階段。

市場層面更關(guān)注的是，生命人壽是否會(huì)進(jìn)入董事會(huì)。上述金地集團(tuán)品牌負(fù)責(zé)人表示：“目前董事會(huì)未收到生命人壽要求進(jìn)入董事會(huì)的通知”。生命人壽近期也表示，未有打算進(jìn)駐董事會(huì)。

實(shí)際上，即便生命人壽要進(jìn)入金地董事會(huì)，也非易事。正是由于金地集團(tuán)股權(quán)分散，因此金地有著相較其他房企更為苛刻的董事會(huì)成員變動(dòng)規(guī)則。山西證券報(bào)告表示，金地的經(jīng)營暫不會(huì)受股權(quán)變化影響，其理由即是金地的公司章程中多條規(guī)定使公司董事會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

如以對(duì)董事候選人提名方式為例，金地公司章程第八十二條規(guī)定：“單獨(dú)或者合計(jì)持有公司10%以上股份且持有時(shí)間在一年以上的股東、上屆董事會(huì)五名以上董事可聯(lián)名提名下一屆董事會(huì)非獨(dú)立董事候選人?！?/p>

相比10%的股權(quán)要求，萬科對(duì)提名權(quán)的要求僅為3%。金地董事長凌克曾就此對(duì)外回應(yīng)稱，作為一個(gè)股東結(jié)構(gòu)較分散的上市企業(yè)，有必要從制度上防止惡意收購。

安邦：盟友或?qū)κ郑?/p>

這場控股權(quán)之爭還有另一個(gè)重要角色，即作為金地集團(tuán)第三大股東的安邦財(cái)險(xiǎn)的動(dòng)向也將左右戰(zhàn)局。

截至去年12月3日，安邦財(cái)險(xiǎn)持有金地集團(tuán)約2.24億股，占總股本5%。如安邦財(cái)險(xiǎn)選擇和生命人壽聯(lián)合，兩者的表決權(quán)合計(jì)達(dá)19.8%，則福田投資的控股地位難保；如安邦財(cái)險(xiǎn)選擇支持福田投資，則福田投資及一致行動(dòng)人的表決權(quán)至少可上升至13.023%，還有機(jī)會(huì)對(duì)抗生命人壽。

安邦財(cái)險(xiǎn)目前未公開表態(tài)，只是在金地集團(tuán)的股權(quán)變動(dòng)公告中表示，不排除未來繼續(xù)增持的可能。

“安邦財(cái)險(xiǎn)與福田投資聯(lián)手的可能性不大，即使雙方聯(lián)手，其持股比例也無法超過生命人壽。而且與國企改革的大勢不符合，安邦應(yīng)該是一個(gè)中立的態(tài)度?！鄙鲜錾钲诜康禺a(chǎn)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。

目前國企改革再次啟動(dòng)，2013年12月26日，國資委主任張毅明確表示，鼓勵(lì)民間投資主體積極參與國有企業(yè)改制。如近期珠海國資企業(yè)格力電器的公告顯示，格力集團(tuán)將剝離格力地產(chǎn)，深圳國資委也將公開轉(zhuǎn)讓格力集團(tuán)不超過49%的股權(quán)，并引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。

深圳國資委召開2014年全市國資國企工作會(huì)議提出，在發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)上有新突破，研究推進(jìn)除功能類和平臺(tái)類以外的企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體多元化。公開資料顯示，福田投資近年并未增持或減持金地集團(tuán)，而根據(jù)目前形勢，深圳國資系統(tǒng)或許不會(huì)死守金地的控股權(quán)。

金地或?qū)澋莱?/p>

幾個(gè)月之后，生命人壽或?qū)⒄莆战鸬?4.81%的股權(quán)和表決權(quán)，那時(shí)深圳的國資改革應(yīng)該有初步的定論，因此，金地的控股權(quán)會(huì)不會(huì)發(fā)生變化，只能拭目以待。

億翰智庫分析稱，金地在股權(quán)結(jié)構(gòu)上較為松散，不利于對(duì)公司股東和管理層利益一致進(jìn)行約束。如果收購能夠促使管理層與股東利益保持一致，那么公司將出現(xiàn)管理改善，并最終會(huì)導(dǎo)致業(yè)績改善，將有利于公司股價(jià)。

無論話語權(quán)落于何人之手，對(duì)于目前的金地而言，最主要問題是進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。作為曾經(jīng)的萬科、保利、招商、金地四大老牌房企之一，由于2007年在土地市場上的失利，導(dǎo)致不得不走高端路線，再加上金地在2010年遭遇的高層人事動(dòng)蕩帶來的華東市場失守，金地已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于萬科及保利。

第4篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

在這家開發(fā)商看來，入駐的城市不在多，扎根才是硬本事；業(yè)績的增長永遠(yuǎn)不是第一位的追求，項(xiàng)目的品質(zhì)才是一個(gè)企業(yè)最真的面貌。這家房企就是龍湖地產(chǎn)，入行18年，仍在穩(wěn)步前行。

北京雙“天街”熱銷50億

8月17日，龍湖地產(chǎn)半年報(bào)出爐，憑借剛需產(chǎn)品的熱銷及區(qū)域縱深布局所帶來的穩(wěn)定銷售，龍湖全國業(yè)績呈現(xiàn)出強(qiáng)勁增長態(tài)勢。

據(jù)其半年報(bào)顯示，截至2012年6月30日，龍湖地產(chǎn)合同銷售額達(dá)174.6億元，完成全年目標(biāo)45%，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到16.3%。與此同時(shí)，上半年頻頻拿地的龍湖，手持現(xiàn)金卻達(dá)到174.7億元，創(chuàng)歷史新高，公司凈負(fù)債率則僅為49%。

作為全國布局的軸心，在北京市場龍湖表現(xiàn)尤為引人注目。旗下兩大綜合體項(xiàng)目龍湖?長楹天街與龍湖?時(shí)代天街自開售以來熱銷過50億元，頻頻創(chuàng)“日光”、“夜光”紀(jì)錄，并持續(xù)領(lǐng)跑京城商業(yè)、剛需市場。

針對(duì)“雙天街”的熱銷，有業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著北京龍湖已從“賣項(xiàng)目”完成了到“賣商圈”的成功轉(zhuǎn)型。而在龍湖方面看來，這不僅再一次見證了龍湖的品牌實(shí)力，同時(shí)也實(shí)踐了其多年前提出的“綜合城市生活運(yùn)營商”的承諾。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席市場官秦力洪介紹，對(duì)于長楹天街和時(shí)代天街這樣的產(chǎn)商居一體化綜合體而言，需要非常強(qiáng)的三個(gè)積累：品牌、資金和客戶，缺一不可。而在品牌和客戶層面，龍湖也早已在業(yè)內(nèi)樹立了良好的口碑。

據(jù)了解，作為國內(nèi)的一線房地產(chǎn)開發(fā)品牌，龍湖的開發(fā)模式也正在往城市綜合體運(yùn)營商模式靠攏?！褒埡窈笃谕诩冏≌途C合體項(xiàng)目上做到均衡投資?！鼻亓楸硎?，堅(jiān)持以售養(yǎng)租、租售并舉是龍湖的長期戰(zhàn)略。

“三步走”戰(zhàn)略

龍湖當(dāng)前的發(fā)展定位并非一蹴而就，而是來自于其多年的經(jīng)驗(yàn)積累。作為渝派房企的領(lǐng)軍企業(yè)，其年銷售額已從最初的十幾億元增至2011年的383億元，不僅在重慶地區(qū)一馬當(dāng)先，在今年實(shí)現(xiàn)銷售的12個(gè)城市中，就有8個(gè)名列當(dāng)?shù)厥袌銮?0位。同時(shí)，進(jìn)駐北京5年來，龍湖銷售額也已連續(xù)4年躋身北京地區(qū)前5。

對(duì)于當(dāng)前在北京市場取得的成績，龍湖方面將其歸納為三步走戰(zhàn)略的必然結(jié)果。

2007年進(jìn)入北京之時(shí)，龍湖主攻低密度的、高定位的生活社區(qū)，隨后龍湖?滟瀾山和龍湖?香醍漫步兩大別墅項(xiàng)目相繼面世，并迅速占領(lǐng)市場，刷新了別墅的銷售速度?！八援?dāng)時(shí)市場上有一個(gè)別人給我們的定位，說龍湖是‘別墅專家’，專門做別墅的?！痹谇亓檠劾?，正是這第一步，使龍湖成功撕開了北京市場，樹立了龍湖在北京業(yè)內(nèi)的高品質(zhì)形象。

在2009年前后，龍湖?唐寧ONE和龍湖?頤和原著兩個(gè)精品高端住宅項(xiàng)目的熱銷，也讓龍湖品牌受到廣泛關(guān)注?！斑@兩個(gè)項(xiàng)目我們有意選擇了比較好的地段，土地的成本就相對(duì)高一些，但這兩個(gè)項(xiàng)目也奠定了龍湖在整個(gè)城市的品牌影響力?！本褪沁@第二步讓龍湖在北京和全國穩(wěn)坐高端豪宅的第一把交椅。

目前正在進(jìn)行第三步走的龍湖，合計(jì)在北京已開發(fā)樓盤12個(gè)，主要分為三大產(chǎn)品系列：別墅、高端公寓和城市綜合體，而這第三步的核心將是“賣商圈”。據(jù)悉，當(dāng)下龍湖拿地的主思路是著眼于城市發(fā)展交通脈絡(luò)之上，其項(xiàng)目的核心特點(diǎn)是位于城市發(fā)展主軸的延長線、軌道交通的站點(diǎn)和站點(diǎn)相結(jié)合的位置。龍湖立足城市運(yùn)營商的決心顯現(xiàn)。

對(duì)話

5年后租賃利潤達(dá)一成

房地產(chǎn)世界：北京市場對(duì)龍湖的意義是什么？

秦力洪（龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席市場官）：北京市場是整個(gè)集團(tuán)的一個(gè)重要戰(zhàn)略支柱。龍湖有兩臺(tái)核心發(fā)動(dòng)機(jī)，一個(gè)是北京，一個(gè)是重慶。前兩年市場好的時(shí)候，北京一個(gè)公司可能占到全國銷量的40%，當(dāng)前受調(diào)控影響，稍微有小幅波動(dòng)。

除了規(guī)模上，北京龍湖對(duì)集團(tuán)的作用還在于它的品牌效益。北京龍湖連續(xù)幾年坐穩(wěn)前五，多個(gè)城市經(jīng)典作品，就支撐了龍湖成為全國化品牌的落地。所以北上廣深這，必得其一。而這四個(gè)城市里面，從市場的影響力和傳播的效應(yīng)來說，北京肯定是首當(dāng)其沖的。

北京是一個(gè)人才的聚集地。這幾年北京公司不斷給集團(tuán)貢獻(xiàn)了品牌、規(guī)模、利潤及忠誠的客戶，同時(shí)給集團(tuán)貢獻(xiàn)了很多管理層人才?，F(xiàn)在龍湖各地城市的總經(jīng)理、副總、運(yùn)營副總、營銷副總，這些業(yè)務(wù)的骨干，應(yīng)該有相當(dāng)部分都是來自于北京這個(gè)區(qū)域，就是說它還擔(dān)負(fù)了在人才上輸血的基地作用。

房地產(chǎn)世界：下半年在北京有怎樣的拿地計(jì)劃呢？

秦力洪：北京土地市場是脈沖型的，通常集中在一兩個(gè)月會(huì)出讓大量的地塊，而接下來恨不得十幾個(gè)月沒有一宗成交。眾所周知最有效的投資是反周期，就是在市場的下行階段買地，上行階段賣房，這個(gè)道理人人都懂，但是在北京很難做得到。所以北京土地市場的周期性及土地供應(yīng)計(jì)劃的不確定性，決定了在北京投資是要“看緣分”的。從主觀上來講我覺得龍湖意愿還是非常強(qiáng)：有錢，有人，有客戶，有意愿。目前北京龍湖的銷售貨值可以保持近一兩年的開發(fā)規(guī)模，另有位于中央別墅區(qū)的龍湖?原著項(xiàng)目尚未推出銷售。

房地產(chǎn)世界：兩大天街后續(xù)的資金和運(yùn)營壓力，集團(tuán)是如何把握的？

秦力洪：市場持續(xù)調(diào)控，我們銷售快點(diǎn)慢點(diǎn)，價(jià)格高點(diǎn)低點(diǎn)，在財(cái)務(wù)上該擔(dān)待的，我們已經(jīng)完全做好了思想準(zhǔn)備。從我們主觀意愿上，這個(gè)銷售戰(zhàn)龍湖是打得起也愿意打也有能力打。但最大的變數(shù)和最關(guān)注的是城市發(fā)展的邏輯，比如常營所占的利好是東向的定福莊傳媒走廊，如果這個(gè)產(chǎn)業(yè)不落地，就會(huì)影響人口聚集的速度?；蛘呔拖癞?dāng)年的通州一樣，即便人口聚集的速度很快，但聚集方式和層級(jí)還不一樣，就會(huì)有些問題。產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃會(huì)帶動(dòng)人口的導(dǎo)入，人口的導(dǎo)入歸根結(jié)底才會(huì)決定商業(yè)的生與死，這恰恰是我們更關(guān)心的。所以在這一點(diǎn)上，我們的角色絕不僅僅是一個(gè)開發(fā)商，可能為這一點(diǎn)我們還會(huì)跟朝陽區(qū)政府和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門，盡我們的力量做一些產(chǎn)業(yè)方面的拉動(dòng)。

第5篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

7月19日，金地宣布，其旗下海外公司—金地國際控股有限公司擬發(fā)行12億元三年期無抵押優(yōu)先級(jí)債券，由金地集團(tuán)旗下在香港的全資子公司輝煌商務(wù)有限公司提供擔(dān)保。

金地原發(fā)債計(jì)劃為募集10億元。市場反應(yīng)熱烈，金地受到來自111家高端投資者的追捧，合共47億元的超額認(rèn)購。最終金地集團(tuán)管理層決定此次僅發(fā)行12億元。

此次發(fā)行債券由匯豐銀行作為獨(dú)家評(píng)級(jí)顧問、獨(dú)家賬簿管理人和獨(dú)家牽頭經(jīng)辦人。債券為期3年，發(fā)行票息9.15%，創(chuàng)下所有在港發(fā)行離岸人民幣債券息率新高。

但金地集團(tuán)表示，這是一筆低成本的海外發(fā)債，尤其是在不需要母公司擔(dān)保的條件下完成超募。相比國內(nèi)信托融資利率普遍達(dá)到15%左右，不足10個(gè)點(diǎn)的票息融資成本已屬較低成本。

對(duì)于手頭現(xiàn)金流充足的金地而言，12億元的發(fā)債規(guī)模已經(jīng)超越其本身意義，這是金地首次試水海外融資渠道并獲得成功，為其國際化戰(zhàn)略邁出實(shí)質(zhì)性的一步，也一掃此前香港購殼的失意。

同時(shí)，金地此次發(fā)債也是國內(nèi)上市房企在海外發(fā)債的首個(gè)成功案例。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，房企融資渠道受限的大形勢下，萬科、招商等房企紛紛選擇在香港購殼來拓寬融資平臺(tái)。而金地海外發(fā)債的成功，為國內(nèi)房企拉開的是除股權(quán)融資以外的另外一道門。

有市場傳聞，金地此次發(fā)債所募集的資金，或?qū)⒂糜谳x煌商務(wù)有限公司的土地收購及運(yùn)營資本需要。

但金地方面并未向時(shí)代周報(bào)記者承認(rèn)以上這一說法：“目前這筆資金具體用途尚不清楚，待確定后將會(huì)以公告形式公布?！?/p>

謹(jǐn)慎零拿地量入為出

金地此次發(fā)債受到海外投資者青睞，源于其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和謹(jǐn)慎的投資策略。

7月16、17日，國際兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾，分別給予金地首次Ba1評(píng)級(jí)，以及“BB+”的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

穆迪稱，這歸因于公司嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐恋赝顿Y策略，金地激進(jìn)土地投資的可能性很小。金地的流動(dòng)性足以滿足未來12個(gè)月的資金需求，截至2012年3月31日擁有170億元人民幣現(xiàn)金，遠(yuǎn)高于其130億元的短期貸款，足以支持項(xiàng)目開發(fā)。

嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控之下，金地總裁凌克提出了“過冬”的策略，關(guān)鍵詞是“積極去化、謹(jǐn)慎拿地”。根據(jù)公開資料顯示，2011年度，金地僅獲取3個(gè)土地項(xiàng)目，總計(jì)85.1萬平方米的土地儲(chǔ)備，完成22.88億元的投資額。

2012年金地持續(xù)收緊投資。相比2011年180億元的土地投資支出計(jì)劃，金地繼續(xù)下調(diào)今年土地投資預(yù)算為106億元。資料顯示，今年上半年金地沒有一幅土地項(xiàng)目進(jìn)賬。

“金地偏重在二、三線城市看項(xiàng)目，目前也正有一些項(xiàng)目在洽談，只是還沒有最后確切的消息?！苯咏鸬氐囊晃幌⑷耸糠治稣J(rèn)為，今年上半年土地市場在持續(xù)升溫，一線城市土地的競拍開始激烈，加上土地供應(yīng)有限，應(yīng)是對(duì)拿地要求較高的金地沒出手的外因。

就土地儲(chǔ)備而言，金地拿地的迫切性并不強(qiáng)烈。目前，其土儲(chǔ)達(dá)到1537萬平方米，今年計(jì)劃開工254萬平方米，完全滿足未來5年開發(fā)需求。

有獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人士卻認(rèn)為，金地在2007年高峰時(shí)期激進(jìn)拿地，后遭遇2008年金融危機(jī)；隨后，金地在2010年下半年開始集中拿地，但2011年初政府出臺(tái)政策加碼宏觀調(diào)控，樓市再次陷入僵持。

“上兩輪的高拿低空，踩錯(cuò)投資節(jié)點(diǎn)的教訓(xùn)，讓金地在這一輪中學(xué)乖，對(duì)拿地是前所未有的謹(jǐn)慎。”這位評(píng)論人士說道，雖然目前市場上已經(jīng)有聲音認(rèn)為，房企拿地的窗口已經(jīng)開啟，但金地還是與大部分房企一樣選擇觀望。

針對(duì)拿地的情況，凌克日前向媒體表示：“金地會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，量入為出，提高對(duì)新項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)，要求有更高的安全邊際或者投資收益?！?/p>

下半年集中火力推盤

雖然收緊對(duì)土地的投資，但金地卻在銀行理財(cái)產(chǎn)品上屢有斬獲。

金地7月9日的公告顯示，截至6月底，金地已在包括中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等14家金融機(jī)構(gòu)購買了人民幣理財(cái)產(chǎn)品。6月份，金地理財(cái)產(chǎn)品的實(shí)際發(fā)生額為78.9億元人民幣，未到期理財(cái)產(chǎn)品余額為16.6億元人民幣，收回理財(cái)產(chǎn)品62.3億元并獲得預(yù)期收益。

據(jù)了解，金地所投向的理財(cái)產(chǎn)品募集資金納入銀行資金池進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作管理，投資于在國內(nèi)銀行間債券市場上流通的國債、央行票據(jù)、國開債、進(jìn)出口行債券和農(nóng)發(fā)債等公開評(píng)級(jí)在投資級(jí)以上的金融產(chǎn)品以及債券回購等金融產(chǎn)品。金地所購買的所有人民幣理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率在3.0%-6.5%。

根據(jù)金地的銷售快報(bào)，今年1-6月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積113.5萬平方米，較去年同期增加40.1%，累計(jì)簽約金額134.6億元，較去年同期增加19.6%。

至此，金地上半年銷售額已經(jīng)完成300億元銷售目標(biāo)的44%，上半年業(yè)績基本符合市場預(yù)期，其增幅還高于行業(yè)平均水平。但亦有分析師認(rèn)為，由于金地對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整以提升剛需類產(chǎn)品占比，其上半年銷售均價(jià)11859億元，同比下降15%，或?qū)衾麧櫾鲩L產(chǎn)生影響。

此外，由于2012年定位主打剛需類產(chǎn)品，金地年初至今的高端存貨去化率也并不理想，達(dá)30%-40%。

對(duì)此，凌克表示，金地正在密切關(guān)注影響高端產(chǎn)品去化的政策調(diào)整和變化趨勢。在研究高端客戶消費(fèi)心理的同時(shí)，保障高端產(chǎn)品始終如一的產(chǎn)品品質(zhì)，爭取提升高端產(chǎn)品的去化。

雖然面對(duì)市場回暖，銷售加快，金地管理層對(duì)于市場判斷仍是“謹(jǐn)慎樂觀”，提升去化速度仍是金地目前的重點(diǎn)工作。

7月11日，在金地集團(tuán)內(nèi)部召開的年中工作會(huì)議上，凌克提醒內(nèi)部員工，雖然在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的增長速度情況下，宏觀層面出現(xiàn)的貨幣、財(cái)政政策利好，間接利好了地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)剛需市場仍可期待，但“要抓住短暫回暖機(jī)遇，抓緊去化，加強(qiáng)進(jìn)取，加快發(fā)展”。

第6篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

一、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本特征

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇態(tài)勢。今年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)增長，總體上呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇態(tài)勢。一是經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)。一季度GDP增長7.7%，較上年四季度放緩0.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍略高于預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。4、5月份，工業(yè)生產(chǎn)增長9.3%和9.2%，較3月份穩(wěn)中趨升。5月份PMI指數(shù)50.6%，較上月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)8個(gè)月保持在榮枯線之上。物價(jià)總體溫和上漲，1-5月份CPI上漲2.4%；就業(yè)狀況總體穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)失業(yè)率明顯提高的問題。二是增長靠短周期因素。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長主要依靠穩(wěn)增長政策、換屆效應(yīng)支持下的基建投資，以及庫存調(diào)整等短周期因素拉動(dòng)，而技術(shù)進(jìn)步和設(shè)備更新等中長周期性因素受制于產(chǎn)能過剩。三是增長方向不明確。總體上經(jīng)濟(jì)在溫和小幅復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，存在減速的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，當(dāng)前既不能肯定地判斷經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁回升，也不能明確經(jīng)濟(jì)必然呈現(xiàn)減速的態(tài)勢。

（二）投資名義增速較快，實(shí)際增速更快。1-5月份，固定資產(chǎn)投資名義增長20.4%，增幅略高于上年同期0.3個(gè)百分點(diǎn)，保持較快增長態(tài)勢。其中，基本建設(shè)投資大幅增長24.1%，增幅同比加快19.5個(gè)百分點(diǎn)；在商品房價(jià)格明顯反彈、銷售面積大幅增長35.6%的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資增長20.6%，增幅同比加快2.1個(gè)百分點(diǎn)；但是，制造業(yè)投資呈減速態(tài)勢，僅增長17.8%，增幅同比放緩6.7個(gè)百分點(diǎn)。剔除價(jià)格因素后，固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長20.2%，增幅同比加快2.8個(gè)百分點(diǎn)。

（三）消費(fèi)名義增速有所放緩，實(shí)際增速基本穩(wěn)定。1-5月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長12.6%，增幅同比放緩1.9個(gè)百分點(diǎn)。中央提倡勤儉節(jié)約、嚴(yán)格公務(wù)消費(fèi)有效抑制了公款吃喝，1-5月份餐飲收入增長8.5%，增幅同比放緩4.7個(gè)百分點(diǎn)，下拉社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，制造業(yè)增長動(dòng)力不足，柴油等石油制品消費(fèi)不旺，1-5月份限額以上石油及制品消費(fèi)增長7.9%，增幅同比放緩10.9個(gè)百分點(diǎn)，下拉社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速0.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，價(jià)格因素影響到消費(fèi)名義增速，1-5月份商品零售價(jià)格僅上漲1.2%，同比放緩2個(gè)百分點(diǎn)。剔除價(jià)格因素后，1-5月份消費(fèi)實(shí)際增長11.3%，增幅同比加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。

（四）出口存在套利虛增，增速波動(dòng)較大。1-5月份，外部市場需求有所回暖，我國外貿(mào)出口同比增長13.5%，增幅同比提高4.8個(gè)百分點(diǎn)。在與主要貿(mào)易伙伴雙邊貿(mào)易中，我對(duì)歐盟、日本貿(mào)易下降，對(duì)美國、東盟貿(mào)易增長。1-5月份，中歐、中日雙邊貿(mào)易總值分別下降2.8%和8.9%，而中美、中國東盟雙邊貿(mào)易總值分別增長6.9%和14.8%。當(dāng)然，今年以來通過貿(mào)易渠道套利推高了出口增速，特別是對(duì)港貿(mào)易大幅虛增。如果剔除對(duì)香港出口，1-5月份我國出口僅增長6.5%。在有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管打擊貿(mào)易套利之后，內(nèi)地對(duì)港出口增速由前4個(gè)月的69.2%大幅放緩至5月份的7.7%。貿(mào)易套利行為也導(dǎo)致出口增速的較大波動(dòng)。

（五）物價(jià)溫和上漲，房價(jià)大幅飆升。在國內(nèi)貨幣流動(dòng)性相對(duì)寬松、成本推動(dòng)型通脹壓力增大、以及季節(jié)性等因素作用下，居民消費(fèi)價(jià)格保持溫和上漲態(tài)勢，1-5月份CPI同比上漲2.4%，漲幅同比放緩1.1個(gè)百分點(diǎn)。受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、特別是制造業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，以及國際大宗商品價(jià)格回落等因素影響，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格降幅有所擴(kuò)大，1-5月份PPI下降2.1%。社會(huì)普遍關(guān)心的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，按全國商品房銷售額和銷售面積計(jì)算，1-5月份全國商品房平均價(jià)格同比上漲12.7%，漲幅同比加快8.9個(gè)百分點(diǎn)。

二、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的主要問題

（一）實(shí)體經(jīng)濟(jì)比較困難，經(jīng)濟(jì)回升動(dòng)力不足。今年以來，我國經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力依然不足，特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長乏力、民間投資增速呈放緩態(tài)勢。1-5月份，民間固定資產(chǎn)投資增長23.8%，增幅同比放緩2.9個(gè)百分點(diǎn)。制造業(yè)投資延續(xù)放緩趨勢，工業(yè)品價(jià)格下跌抑制了企業(yè)投資的意愿。消費(fèi)者信心下降，高房價(jià)擠出了部分居民其他消費(fèi)開支。另外，我國工業(yè)品出貨值增速下滑，外需依然較弱，人民幣匯率升值速度較快，削弱了出口競爭力。5月份小型企業(yè)PMI指數(shù)跌至47.3%，顯示小企業(yè)經(jīng)營狀況繼續(xù)惡化。5月份全社會(huì)用電量增速較4月份回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，這也表明經(jīng)濟(jì)回升動(dòng)力不足。

（二）產(chǎn)能過剩嚴(yán)峻，缺乏新的增長點(diǎn)。目前，我國許多制造業(yè)產(chǎn)能利用率不足75%，處于嚴(yán)重過剩狀態(tài)。然而這些行業(yè)的投資仍在增長，而且大部分為現(xiàn)有水平的重復(fù)投資，新的中低端產(chǎn)能繼續(xù)積累，導(dǎo)致過剩程度進(jìn)一步加劇。產(chǎn)能過剩仍是困擾當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長的最重要問題之一。同時(shí)，目前我國市場競爭不充分和政府管制的行業(yè)還比較多，這些領(lǐng)域還存在著顯性的和隱性的進(jìn)入壁壘，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)展緩慢，缺乏新的投資領(lǐng)域和增長點(diǎn)。

（三）熱錢大規(guī)模進(jìn)出，加大潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國地方融資平臺(tái)償債壓力較大，企業(yè)效益下滑導(dǎo)致還款能力下降，影子銀行持續(xù)盲目擴(kuò)張，隱藏著較大潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近幾個(gè)月來為了博取本外幣利差、人民幣升值以及其他投機(jī)受益，通過貿(mào)易渠道和其他渠道的套利資金大幅流入，1-5月份，外匯占款投放增量達(dá)到1.58萬億元，是上年全年的3.2倍。套利資金流入過多，導(dǎo)致進(jìn)出口統(tǒng)計(jì)失真，干擾了對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，損害了宏觀調(diào)控的科學(xué)性；助長了理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品等影子銀行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的投機(jī)壓力，增加積累泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。另外，美聯(lián)儲(chǔ)開始醞釀退出QE政策，也存在國際跨境資本由流入轉(zhuǎn)為流出的較大可能性。一旦熱錢突然大規(guī)模流出，不僅引起流動(dòng)性緊張，更可能引發(fā)我國地方政府平臺(tái)債、房地產(chǎn)和影子銀行等三大風(fēng)險(xiǎn)的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)集中釋放。

（四）房價(jià)持續(xù)上漲，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓加大。今年以來房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升。5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)仍然高達(dá)65個(gè)，只有3個(gè)城市環(huán)比下降，2個(gè)持平。再從同比漲幅來看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，5月份同比漲幅最高的城市達(dá)15.5%。房價(jià)上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了擠壓，居民熱衷于理財(cái)和房產(chǎn)投資，企業(yè)資金存在“避實(shí)就虛”的傾向，企業(yè)存款大幅增長，而工業(yè)生產(chǎn)及制造業(yè)投資放緩，企業(yè)有錢也不用于生產(chǎn)投資，寧愿持有銀行存款或進(jìn)行金融投資，相當(dāng)部分資金最終進(jìn)入房地產(chǎn)。

三、2013年上半年及全年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測

（一）我國經(jīng)濟(jì)將延續(xù)溫和復(fù)蘇態(tài)勢。較寬松的宏觀政策、換屆效應(yīng)、庫存回補(bǔ)因素以及下半年國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境有望改善等因素，將支持我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步小幅回升。國家信息中心開發(fā)的經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)系統(tǒng)顯示，至2013年5月我國先行指數(shù)已連續(xù)17個(gè)月回升。我國先行指數(shù)領(lǐng)先一致指數(shù)約半年時(shí)間，先行指數(shù)持續(xù)平穩(wěn)上升表明，我國經(jīng)濟(jì)有望保持回升的態(tài)勢。經(jīng)測算，預(yù)計(jì)2013年上半年及全年我國GDP將分別增長7.6%和7.7%左右，基本接近現(xiàn)階段潛在增長水平；規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)將分別增長9.4%和9.5%左右。

（二）投資將保持較快增長。展望未來，“十二五”規(guī)劃中期評(píng)估、寬松政策等因素支持基建投資保持較快增長，調(diào)控政策短期內(nèi)難改房地產(chǎn)投資增長勢頭，經(jīng)濟(jì)溫和回暖有助于遏制制造業(yè)投資減速局面。從行業(yè)來看，傳統(tǒng)的采礦、制造、建筑業(yè)等領(lǐng)域投資增速回落，與城市化發(fā)展相關(guān)的行業(yè)，與社會(huì)物流相關(guān)的交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)，以及水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)等行業(yè)成為投資熱點(diǎn)。初步預(yù)計(jì)，2013年上半年及全年全國固定資產(chǎn)投資將分別增長20.4%和20%左右，房地產(chǎn)投資將分別增長20.5%和19%左右。

（三）消費(fèi)市場將基本平穩(wěn)。當(dāng)前，我國城鄉(xiāng)居民就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，收入分配制度改革全面推進(jìn)，部分地區(qū)再次上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)等因素有助于推動(dòng)消費(fèi)穩(wěn)定增長。今年以來商品房銷售大幅增長將會(huì)帶動(dòng)家裝建材、家具、家電等領(lǐng)域消費(fèi)需求。網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)、社區(qū)消費(fèi)等新型消費(fèi)模式進(jìn)一步顯示出較大潛力。但是，居民對(duì)未來消費(fèi)信心不足、高房價(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)等因素抑制消費(fèi)增長，特別是居民實(shí)際可支配收入增長有所放緩，將直接影響到居民的實(shí)際消費(fèi)能力。初步預(yù)計(jì)，2013年上半年及全年我國消費(fèi)將平穩(wěn)增長，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將分別增長12.7%和13%左右。

（四）外貿(mào)出口增速高位回落。展望未來，我國主要貿(mào)易伙伴經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖跡象，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭在增強(qiáng)；歐債危機(jī)有所緩解，歐洲央行宣布降息以刺激經(jīng)濟(jì)，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)改善跡象，制造業(yè)PMI、消費(fèi)者信心指數(shù)、經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)等先行指標(biāo)均有所回升；日本經(jīng)濟(jì)在強(qiáng)力政策刺激下步入復(fù)蘇軌道。但是，美國自動(dòng)減支將抑制經(jīng)濟(jì)增長，歐洲仍處于輕度衰退之中，日本超級(jí)量化寬松政策解決不了結(jié)構(gòu)問題，特別是新興經(jīng)濟(jì)體增長普遍較為乏力。此外，國際貿(mào)易保護(hù)進(jìn)一步加劇，人民幣實(shí)際有效匯率上升壓力較大，監(jiān)管部門將會(huì)加大抑制貿(mào)易渠道套利虛增的力度。因此，我國出口快速增長勢頭難以持續(xù)，同時(shí)國內(nèi)需求較弱使得進(jìn)口增速難以加快。初步預(yù)計(jì)，2013年上半年及全年出口將分別增長12.2%和10%左右，進(jìn)口將分別增長7.7%和8.1%左右，外貿(mào)順差繼續(xù)增加。

（五）物價(jià)保持溫和上漲態(tài)勢。展望未來，我國經(jīng)濟(jì)回升力度不大，需求溫和復(fù)蘇，有利于物價(jià)水平保持穩(wěn)定；同時(shí)，國際大宗產(chǎn)品價(jià)格窄幅震蕩，輸入性通脹壓力并不明顯。但是，我國貨幣存量偏大，貨幣流動(dòng)性增長較快，1-5月廣義貨幣（M2）增長15.8%，明顯快于經(jīng)濟(jì)增速，存在物價(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)；勞動(dòng)力成本中期上升以及資源價(jià)格改革等成本推動(dòng)型通脹壓力較大；短期資金凈流入加快加大外匯占款投放流動(dòng)性壓力；此外，下半年受禽流感等影響的肉禽產(chǎn)品需求將呈恢復(fù)性增長，肉禽價(jià)格存在反彈的較大可能。初步預(yù)計(jì)，2013年上半年及全年我國居民消費(fèi)價(jià)格保持溫和上漲勢頭，CPI將分別上漲2.4%和2.5%左右；工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格將難以擺脫負(fù)增長局面，2013年上半年及全年P(guān)PI將分別下降2.1%和1.5%左右。

四、政策建議

第7篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

傳聞：銀億股份濟(jì)州島項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年開工。

記者求證：記者致電公司證券部，工作人員表示屬實(shí)。

銀億股份（000981）近期在投資者互動(dòng)平臺(tái)上表示，公司的濟(jì)州島項(xiàng)目正在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)今年開工。

據(jù)了解，2014年下半年，公司的全資子公司銀億地產(chǎn)（香港）通過股權(quán)合作方式獲得濟(jì)州島一項(xiàng)目地塊，其位于韓國濟(jì)州市愛月邑牛路里與流水巖里區(qū)域，總占地面積為333畝，規(guī)劃用途為度假型住宅開發(fā)項(xiàng)目，其中配套商業(yè)的建筑面積為9000平方米。

資料顯示，近年來，濟(jì)州島成為中國商人，特別是房地產(chǎn)商投資的新寵。濟(jì)州特別自治道提交的資料顯示，中國人持有的濟(jì)州土地面積從2009年的2萬平方米擴(kuò)大到今年6月底的592.2萬平方米，擴(kuò)大295倍以上。同期公示的地價(jià)從4億韓元暴漲至5807億韓元，暴漲約1450倍。

此次濟(jì)州島項(xiàng)目作為公司海外擴(kuò)張的初次嘗試，不僅使公司進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場，同時(shí)也能分享海外市場帶來的收益。海外擴(kuò)張的順利進(jìn)行，能為公司未來帶來新的利潤增長點(diǎn)，將提升公司經(jīng)營效益和國際競爭力。

此外，銀億股份的國內(nèi)業(yè)務(wù)也進(jìn)展順利。公司目前已經(jīng)在全國建立了一定知名度與行業(yè)地位，開發(fā)區(qū)域涉及上海、南京、南昌、舟山等長三角城市群及沈陽、大慶等環(huán)渤海灣城市群等十多個(gè)一、二線城市。

數(shù)據(jù)顯示，2013年，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額67億元，同比增長18%，簽約面積51萬平米，同比增長19%，簽約均價(jià)13088元/平米，基本與2012年持平。分區(qū)域看，寧波地區(qū)貢獻(xiàn)30億元和18萬平米，按簽約金額和簽約面積計(jì)算，公司在寧波的市場份額分別約為5%和4%，自2011年以來繼續(xù)穩(wěn)步提升。公司2014年滾存和新推的可售貨值預(yù)計(jì)將達(dá)到200億，貨值充裕。

中利科技：介入家庭民用光伏市場

傳聞：中利科技正在介入家庭民用光伏市場。

記者求證：記者致電公司證券部，工作人員表示正在積極介入。

中利科技（002309）近期在投資者互動(dòng)平臺(tái)上表示，對(duì)于分布式包括家庭民用光伏市場，公司已在介入，并積極看好。

近年來，公司的光伏電站業(yè)務(wù)井噴式增長。數(shù)據(jù)顯示，截止2014年公司已累計(jì)完成光伏電站建設(shè)1.5GW左右。憑借其強(qiáng)勁的路條獲取能力和暢通的電站交割渠道，公司已成為國內(nèi)光伏電站建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)少有的實(shí)現(xiàn)大規(guī)模光伏電站建設(shè)并完成交割的企業(yè)之一。

2015年公司計(jì)劃銷售光伏組件500MW，力爭開發(fā)建設(shè)光伏電站項(xiàng)目1.2GW，并網(wǎng)及銷售1GW，其中分布式300MW左右。國內(nèi)將積極介入分布式電站，海外將主要開發(fā)東南亞電站。目前中利騰暉已累計(jì)為2015年光伏發(fā)電項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)文件468.8MW，其中正在開工建設(shè)180MW。由于中利騰暉采用全自動(dòng)化生產(chǎn)線節(jié)省了大量的人工成本，公司電站建設(shè)成本僅6.7元/W，低于當(dāng)前的平均水平。保守估計(jì)僅電站交割一項(xiàng)將貢獻(xiàn)2015年收入74億元，是2014年的2倍。

此外，公司還通過參股中巨新能源以及共同設(shè)立光伏電站投資平臺(tái)的方式鎖定優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，分享持有電站的穩(wěn)定收益，降低融資成本，預(yù)計(jì)未來將持有運(yùn)營1GW的電站，形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。

本次積極介入家庭民用光伏市場，有望為公司提供光伏業(yè)務(wù)中的又一新的利潤增長點(diǎn)。隨著光伏技術(shù)的日益進(jìn)步，國家政策的不斷完善以及成本的逐漸穩(wěn)定，民用光伏發(fā)電持續(xù)升溫。

據(jù)了解，現(xiàn)在民用光伏發(fā)電不僅可以供房主用戶自己使用，還可以并入國家電網(wǎng)，供其它用戶使用，不僅能夠有效提高同等規(guī)模光伏電站的發(fā)電量，同時(shí)還有效解決了電力在升壓及長途運(yùn)輸中的損耗問題。

博深工具：高鐵剎車片研制取得重大進(jìn)展

傳聞：博深工具高鐵剎車片研制取得重大進(jìn)展。

記者求證：記者致電公司證券部，無人接聽電話。

博深工具（002282）近期在投資者互動(dòng)平臺(tái)上表示，公司高鐵剎車片研制有重大進(jìn)展，近期有望通過臺(tái)架測試。

根據(jù)公司此前的研制計(jì)劃，300公里等級(jí)高鐵剎車片將于2015年2月完成臺(tái)架測試，5月通過專家技術(shù)評(píng)審，7月上車試驗(yàn)，9月通過CRCC認(rèn)證，預(yù)計(jì)2016年上半年進(jìn)入采購名錄并實(shí)現(xiàn)供貨。

據(jù)了解，公司在2003年與石家莊鐵道學(xué)院、鐵科院合作承接了中華之星的剎車片項(xiàng)目。后來因引進(jìn)海外車型，中華之星項(xiàng)目終止，但公司沒有放棄高鐵剎車片項(xiàng)目。

在高鐵零部件中，剎車片毛利極高，且該產(chǎn)品市場前景十分誘人。數(shù)據(jù)顯示，2014年高鐵剎車片存量替換市場容量約61億元，預(yù)計(jì)2016年存量替換市場容量約72億元，2020年達(dá)到100億。從2012年到2015年國內(nèi)高鐵剎車片的總市場規(guī)模分別達(dá)到39.96億元與59.06億元，未來5年年均復(fù)合增速為24.1%。目前，國內(nèi)剎車片主要依賴進(jìn)口，公司作為剎車片研制工作的排頭兵，未有望成為最大的受益者。

同時(shí)，鐵總在推進(jìn)包括剎車片在內(nèi)的零部件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化中明確要300公里等級(jí)剎車片統(tǒng)一為德國克諾爾標(biāo)準(zhǔn)，公司從研發(fā)開始就采用了克諾爾標(biāo)準(zhǔn)，而部分競爭對(duì)手則依賴日本川崎的技術(shù)，這對(duì)博深來說是很大的優(yōu)勢。

除此之外，金剛石工具是公司的主要產(chǎn)品，約占營業(yè)收入的77%左右。近年受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑影響，公司12年以來國內(nèi)收入出現(xiàn)下滑，出口業(yè)務(wù)隨著歐美經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，整體營收基本保持平穩(wěn)。2014年由于管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用明顯下降，利潤有望顯著回升。公司預(yù)計(jì)全年歸母凈利潤區(qū)間為2581.6萬元-3388.4萬元，增速為60%-110%。

科倫藥業(yè)：川寧二期工程七月份投入使用

傳聞：科倫藥業(yè)川寧二期工程有望七月份投入使用

記者求證：記者多次撥打公司證券部電話，始終無人接聽。

科倫藥業(yè)（002422）近期有消息指出，公司川寧二期工程和環(huán)保項(xiàng)目正如火如荼的推進(jìn)。預(yù)計(jì)在今年七月份投入使用。

據(jù)了解，公司川寧二期工程將用于7-ACA、7-ADCA、GLCE等抗生素頭孢類中間體的生產(chǎn)。由于環(huán)保壓力和生產(chǎn)成本上升等因素，聯(lián)邦等廠商頭孢類中間體也將面臨減產(chǎn)或停產(chǎn)，由此相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格將進(jìn)入上升通道，如7-ACA報(bào)價(jià)從6月份500元/公斤上漲到目前的600元/公斤?？梢姡诋a(chǎn)品的價(jià)格與一期產(chǎn)品硫紅相比將有更大的利潤空間。川寧二期項(xiàng)目的完工將對(duì)公司的經(jīng)營狀況產(chǎn)生積極影響。

抗生素全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作是公司發(fā)展的重要一環(huán)。通過對(duì)優(yōu)質(zhì)自然資源的創(chuàng)新性開發(fā)和利用，構(gòu)建從中間體、原料藥到制劑的抗生素全產(chǎn)業(yè)鏈競爭優(yōu)勢，最終掌握抗生素的全球話語權(quán)。新環(huán)保法的實(shí)施，將加速抗生素中間體與原料藥等領(lǐng)域落后產(chǎn)能的淘汰，價(jià)格將回升，行業(yè)集中度將大幅提高。公司將憑借成本優(yōu)勢占領(lǐng)競爭制高點(diǎn)，并通過抗生素制劑生產(chǎn)基地打造全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，且渠道與大輸液重疊度高，有利于快速形成銷售。

第8篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

【關(guān)鍵詞】 東北經(jīng)濟(jì) 市場拓展 市場份額

【中圖分類號(hào)】F425 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

工業(yè)是東北經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，工業(yè)利潤是東北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，主要工業(yè)產(chǎn)品的市場表現(xiàn)以及區(qū)域市場規(guī)模的變化趨勢應(yīng)該可以成為解釋新東北現(xiàn)象的重要原因。為此，本文基于東北老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略實(shí)施以來的數(shù)據(jù)，從“市場”的角度，對(duì)新東北現(xiàn)象進(jìn)行考察分析。 兩個(gè)現(xiàn)象：本地市場相對(duì)萎縮，域外市場拓展不利

本地市場相對(duì)萎縮。2003年東北老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略實(shí)施以來，東北地區(qū)本地市場總額呈現(xiàn)出相對(duì)萎縮態(tài)勢。一是社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速急劇下降。2015年3月，遼、吉、黑三省的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速分別為6.9%、6.7%和7.9%，分別居全國各省區(qū)第25、28、21位，增速已經(jīng)降到近年來的最低值。二是人口增長速度緩慢。2014年東北三省人口總數(shù)比2003年僅增加了254萬人；而同期東、中、西部三個(gè)地區(qū)的人口總數(shù)增量分別為6631、1347、812萬人，東北地區(qū)人口增長微乎其微。三是居民收入增速較慢。2013年東北三省勞動(dòng)者報(bào)酬總額是2003年的3.62倍；而同期東、中、西部三個(gè)地區(qū)的勞動(dòng)者報(bào)酬總額分別擴(kuò)大了4.28、4.88和4.74倍，均顯著高于東北地區(qū)。消費(fèi)增速、人口增長、收入提高的三個(gè)緩慢，必然導(dǎo)致本地市場的萎縮，并制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力。

域外市場拓展不力。盡管東北地區(qū)在拓展國內(nèi)外市場方面有所進(jìn)展，進(jìn)出口貿(mào)易額等方面有了很大提升，但相對(duì)于國內(nèi)其他地區(qū)而言仍處于拓展不利的局面。通過對(duì)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模與其他地區(qū)消費(fèi)總量的關(guān)系進(jìn)行定量分析顯示，從2003年到2013年，東北地區(qū)對(duì)國內(nèi)市場的開拓程度僅提高了12.6個(gè)百分點(diǎn)，而東、中、西部地區(qū)的提高幅度分別為193.7、53.6和39.2個(gè)百分點(diǎn)，均顯著高于東北地區(qū)；而對(duì)國際市場的開拓程度，東北地區(qū)提高了101.3個(gè)百分點(diǎn)，而東、中、西部地區(qū)的提高幅度分別為97.5、131.5和147.9個(gè)百分點(diǎn)，東北地區(qū)顯著低于中、西部地區(qū)，雖然略高于東部地區(qū)，但由于2003年東部地區(qū)國際市場開拓基數(shù)是東北地區(qū)的12倍以上，因此東北地區(qū)國際市場開拓程度仍遠(yuǎn)低于東部地區(qū)。 三個(gè)原因：投資驅(qū)動(dòng)短期內(nèi)未能拉動(dòng)本地市場，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期局限國內(nèi)市場，開放發(fā)展長期依賴個(gè)別國家

“新東北現(xiàn)象”的原因是綜合性的，有結(jié)構(gòu)性因素也有制度性因素。但從市場拓展的視角看，依賴投資驅(qū)動(dòng)的高速發(fā)展、依賴國內(nèi)市場的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、依賴個(gè)別國家的開放發(fā)展都可以說是導(dǎo)致市場拓展不利的直接原因。

投資驅(qū)動(dòng)短期內(nèi)未能拉動(dòng)本地市場。一方面，較大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資短期內(nèi)難以拉動(dòng)本地市場的提升，2003年到2013年，水熱電等生產(chǎn)行業(yè)、水利環(huán)境和公共管理服務(wù)行業(yè)、交通郵政行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)四大行業(yè)累計(jì)投資比重達(dá)到41.3%，這些行業(yè)對(duì)拉動(dòng)本地產(chǎn)品市場規(guī)模擴(kuò)張的方面均不具有直接作用。另一方面，投資驅(qū)動(dòng)未能顯著推動(dòng)居民收入增加也制約了本地市場的擴(kuò)大。把勞動(dòng)者報(bào)酬作為因變量，把固定資本形成總額、居民消費(fèi)總額、政府消費(fèi)總額作為自變量進(jìn)行多元回歸分析顯示，2003年到2013年，各地區(qū)投資對(duì)勞動(dòng)者報(bào)酬的拉動(dòng)作用均體現(xiàn)出邊際遞減效應(yīng)，東北地區(qū)下降了55.4%，而東、中、西部地區(qū)的下降幅度分別為14.3、38.7和39.1個(gè)百分點(diǎn)，東北地區(qū)投資對(duì)居民收入的拉動(dòng)作用降低幅度最大。這也間接表明投資驅(qū)動(dòng)未能有效促進(jìn)本地消費(fèi)水平升級(jí)和消費(fèi)市場規(guī)模擴(kuò)張。

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期局限國內(nèi)市場。如2013年吉林省規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)出貨值占銷售產(chǎn)值的比重僅有1.7%。制造業(yè)中銷售產(chǎn)值達(dá)千億以上的五個(gè)行業(yè)，只有農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)的出貨值占銷售產(chǎn)值比重相對(duì)較高達(dá)到2.7%，其他四個(gè)行業(yè)的出貨值均不足1%，各工業(yè)行業(yè)發(fā)展普遍以國內(nèi)市場為主。另外，從東北地區(qū)出口商品總額占GDP的比例不足10%，也可以間接看出東北地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國內(nèi)市場具有較強(qiáng)的依賴性。當(dāng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)普遍進(jìn)入新常態(tài)后，國內(nèi)市場對(duì)東北地區(qū)的產(chǎn)品需求有所減弱，這必然導(dǎo)致東北地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重影響。

開放發(fā)展長期依賴個(gè)別國家。如黑龍江省對(duì)外貿(mào)易對(duì)俄羅斯依賴嚴(yán)重，2012年其與俄羅斯的進(jìn)出口總額比重達(dá)56.3%；再如吉林省2013年與德國的進(jìn)出口總額比重達(dá)34.7%，進(jìn)口總額比重達(dá)45.8%。遼寧省情況相對(duì)較好，但與日韓等鄰國的貿(mào)易比重也達(dá)到20%左右。這一現(xiàn)象將導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：一方面，貿(mào)易對(duì)象依賴個(gè)別國家以及由此形成的貿(mào)易國別剛性，將導(dǎo)致開拓國際市場受非經(jīng)濟(jì)因素制約，如俄羅斯國際政治形勢不佳時(shí)，黑龍江省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將收到影響；中日關(guān)系遇到波折時(shí)，遼寧省的貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)發(fā)展也必然受到牽連；另一方面，個(gè)別國家市場有限，一旦市場飽和或者有其他競爭者進(jìn)入，東北地區(qū)與之的貿(mào)易額將會(huì)受到顯著影響，并進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 三條路徑：主要產(chǎn)（企）業(yè)須著力穩(wěn)定原有市場份額，中小民營企業(yè)須積極搶占市場份額，經(jīng)濟(jì)主體須著力創(chuàng)造市場份額

東北地區(qū)要走出低谷，化解發(fā)展難題，從市場拓展的視角看，需要關(guān)注如下三條路徑：

一是主要產(chǎn)（企）業(yè)須著力穩(wěn)定原有市場份額。能否保住主要產(chǎn)業(yè)、主要企業(yè)當(dāng)前的市場份額是東北地區(qū)振興的關(guān)鍵。而如果不進(jìn)行企業(yè)管理體制改革（尤其是國企），如果不推動(dòng)營銷模式創(chuàng)新，東北地區(qū)主要產(chǎn)業(yè)的市場份額仍有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。而穩(wěn)定原有市場份額的關(guān)鍵是八個(gè)字，“質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、服務(wù)、宣傳”。之所以提這八個(gè)字，主要是因?yàn)闁|北地區(qū)市場拓展不利與好產(chǎn)品缺乏成本價(jià)格優(yōu)勢有關(guān)，與重點(diǎn)產(chǎn)品宣傳力度不足、服務(wù)途徑不新等問題有關(guān)。具體而言，“質(zhì)優(yōu)”要求改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量、改進(jìn)生產(chǎn)流程、改進(jìn)質(zhì)量控制，同時(shí)也必須防止產(chǎn)品總換型、常升級(jí)但沒口碑的現(xiàn)象；“價(jià)廉”要求優(yōu)化成本構(gòu)成、削減管理費(fèi)用、控制財(cái)務(wù)成本、落實(shí)優(yōu)惠政策、控制生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張，按市場化要求實(shí)施薪酬與效益掛鉤機(jī)制、實(shí)施員工數(shù)量與經(jīng)營效益掛鉤機(jī)制，把不必要的財(cái)務(wù)成本、人力成本、管理費(fèi)用等都控制下來；“服務(wù)”要求與消費(fèi)者需求相結(jié)合、與信息化時(shí)代特征相結(jié)合、與積極主動(dòng)的態(tài)度相結(jié)合，既要有銷售中的服務(wù)，也要有維護(hù)中的服務(wù)，還要有應(yīng)急性的服務(wù)；“宣傳”則要求事前宣傳、事中宣傳、事后宣傳緊密結(jié)合，日常宣傳和專項(xiàng)宣傳相結(jié)合，媒體宣傳與眾口相傳相結(jié)合，宣傳不一定都高大上，但一定是貼近消費(fèi)者心理。

二是中小民營企業(yè)須積極搶占市場份額。穩(wěn)定原有市場份額主要是針對(duì)主導(dǎo)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)大型企業(yè)而言，但針對(duì)中小企業(yè)和民營企業(yè)則需要積極搶占市場份額。東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑，在一定程度上是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)育較晚的結(jié)果。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)育較晚，自然而然在搶占產(chǎn)品市場時(shí)不具有優(yōu)勢。甚至在一定區(qū)域內(nèi)，由于體制機(jī)制慣性，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)政府資金的依賴程度仍然很大，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力仍然缺乏，搶占市場的積極性和手段仍然不足。那么，中小民營企業(yè)有沒有搶占市場份額的可能性？關(guān)鍵在于十六個(gè)字，即“關(guān)注趨勢，立足特色，吃苦耐勞，占領(lǐng)夾縫”?！瓣P(guān)注趨勢”是指在當(dāng)前的情況下，“互聯(lián)網(wǎng)+”等新興業(yè)態(tài)將對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、企業(yè)營銷模式甚至投融資模式等產(chǎn)生重大影響，中小民營企業(yè)必須認(rèn)清這一基本趨勢，關(guān)注這一趨勢對(duì)主要競爭對(duì)手的影響；“立足特色”是指中小民營企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域或者營銷管理領(lǐng)域，必須有“人無我有、人有我新”的產(chǎn)品服務(wù)或制度模式，如果不能壟斷資源，就要積極創(chuàng)新技術(shù)，如果不能擁有專有技術(shù)，就要?jiǎng)?chuàng)造專有模式（或?qū)Ｓ兄贫?、專有理念）；“吃苦耐勞”是指中小民營企業(yè)必須時(shí)刻保持創(chuàng)業(yè)初始的沖勁和吃苦耐勞的精神，不能急于求成，不能盲目擴(kuò)張，而是要專精一業(yè)，專注于核心競爭力的提升；“占領(lǐng)夾縫”是指中小民營企業(yè)必須根據(jù)自身實(shí)際對(duì)產(chǎn)品市場進(jìn)行細(xì)分，必須在著力于尋找產(chǎn)業(yè)巨頭的漏洞或者不足的基礎(chǔ)上來制定市場戰(zhàn)略以搶占市場份額，必須在產(chǎn)業(yè)巨頭們的市場夾縫中間尋求并拓展市場空間，通過補(bǔ)充市場來占領(lǐng)市場。

三是經(jīng)濟(jì)主體須著力創(chuàng)造市場份額。從區(qū)域生產(chǎn)規(guī)模和世界市場規(guī)模的比例看，可以說是有限的生產(chǎn)能力面對(duì)著無限的市場份額，能否從無限的市場份額中分一杯羹的關(guān)鍵，不僅在于積極搶占市場份額，更在于如何創(chuàng)造市場份額。從高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展看，市場份額不只是搶出來的，更多的是創(chuàng)造出來的，如蘋果、如小米、如某些高票房的電影等等。東北地區(qū)能否在創(chuàng)造市場份額方面出現(xiàn)奇跡呢？關(guān)鍵在于八個(gè)字，即“放開、開放、獨(dú)立、創(chuàng)新”。其中，“放開”是指放開自身的習(xí)慣性約束，既包括政府政策上的放開，要權(quán)責(zé)分明、事權(quán)對(duì)等，不該管的不管，給企業(yè)放出一個(gè)優(yōu)良的能夠?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)造的發(fā)展環(huán)境，又包括企業(yè)發(fā)展理念和心態(tài)上的放開，讓設(shè)計(jì)者、管理者、生產(chǎn)者、營銷者都能發(fā)揮所長，使企業(yè)不斷產(chǎn)生新的產(chǎn)品、新的戰(zhàn)略、新的模式；“開放”是指打開門，放外面的新鮮事物進(jìn)來，勇于接受和融合新事物、新觀點(diǎn)和新挑戰(zhàn)，與自身的“放開”相結(jié)合，推動(dòng)自身的創(chuàng)造性產(chǎn)品符合更廣闊市場的要求；“獨(dú)立”是指要有自己的核心競爭力，“放開”而不孤立發(fā)展，“開放”而非“拿來主義”，“依靠”而非“依賴”政策發(fā)展，要有自己的戰(zhàn)略判斷和發(fā)展舉措，避免對(duì)政府、對(duì)大企業(yè)的絕對(duì)依賴；“創(chuàng)新”是指從新技術(shù)、新模式、新分工等領(lǐng)域創(chuàng)造屬于自己的市場份額，市場是動(dòng)態(tài)變化的，只有不斷創(chuàng)新，才能不斷滿足消費(fèi)者的需求，才能不斷引領(lǐng)消費(fèi)者的需求，才能不斷的創(chuàng)造并擴(kuò)大自己的市場份額。

理想有多大，市場就有多大；腳步有多踏實(shí)，市場份額就會(huì)有多扎實(shí)。從理論層面看，東北地區(qū)有限的生產(chǎn)能力面對(duì)著全球不斷升級(jí)的無限市場，走出低谷、重現(xiàn)輝煌是必然之勢。但從實(shí)踐行動(dòng)看，必須踏踏實(shí)實(shí)做好穩(wěn)定原有市場份額、積極搶占市場份額、著力創(chuàng)造市場份額三項(xiàng)工作。政策制定和執(zhí)行部門必須以更大的魄力完善市場機(jī)制和強(qiáng)化市場主體意識(shí)，以更大的決心推動(dòng)更深層次的改革，才能使東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)一步一個(gè)腳印的走出低谷，走向輝煌。

（作者為吉林省社科院黨組書記、院長）

【參考文獻(xiàn)】

第9篇：房地產(chǎn)貨值管理范文

為何要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置？

今年以來，國內(nèi)外環(huán)境都出現(xiàn)了新的變化。從國際看，美國經(jīng)濟(jì)一季度增長2.2%，失業(yè)率緩慢下降，但仍然缺乏持續(xù)、強(qiáng)勁的增長動(dòng)力。歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)一季度陷入停滯，其未來政策走向也不明朗。日本在災(zāi)后重建等因素推動(dòng)下經(jīng)濟(jì)狀況有所改善，但難以在短時(shí)間內(nèi)有大的起色。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的低增長不可避免地造成外需的大幅收縮，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響也在放大。

從國內(nèi)看，夏糧有望實(shí)現(xiàn)“九連豐”，物價(jià)漲幅逐月回落，就業(yè)用4個(gè)月時(shí)間完成半年任務(wù)，居民收入也保持了較快增長的勢頭。這些都為進(jìn)一步做好經(jīng)濟(jì)工作提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但是，由于外需萎縮，投資和消費(fèi)需求增長趨緩，經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)5個(gè)季度放緩。加之資源和勞動(dòng)力成本上升，一些行業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難。企業(yè)用電量、出貨值、鐵路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量增速持續(xù)回落。財(cái)政收入增幅也比較明顯地下降。

中央強(qiáng)調(diào)，今年的宏觀調(diào)控要正確處理保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期三者的關(guān)系。今年以來的經(jīng)濟(jì)增速仍在預(yù)期目標(biāo)區(qū)間之內(nèi)。但是，經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的趨勢，讓穩(wěn)增長的問題變得突出起來。把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，是根據(jù)形勢變化處理三者關(guān)系的重要舉措。

穩(wěn)增長從哪里入手？

穩(wěn)增長，關(guān)鍵在于解決需求不足的問題。擴(kuò)大國內(nèi)需求是根本出路。

首先要擴(kuò)大消費(fèi)需求。國際金融危機(jī)爆發(fā)后，國家出臺(tái)了家電下鄉(xiāng)等一系列促進(jìn)消費(fèi)的政策。這些政策陸續(xù)到期后，最近又推出了促進(jìn)節(jié)能家電等產(chǎn)品消費(fèi)的一系列措施，同時(shí)正在抓緊確定繼續(xù)支持家電下鄉(xiāng)的政策，以及降低流通成本的措施。這將會(huì)有力促進(jìn)消費(fèi)需求，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)增長提供新的動(dòng)力。

其次要穩(wěn)定投資需求。既要按“十二五”規(guī)劃盡快啟動(dòng)一批重大項(xiàng)目，又要保障國家重點(diǎn)在建、續(xù)建項(xiàng)目資金。既要發(fā)揮政府投資的作用，又要采取措施擴(kuò)大民間投資。

第三，要穩(wěn)定外貿(mào)出口。重點(diǎn)在于穩(wěn)定和完善外貿(mào)出口政策，尤其要加快出口退稅的進(jìn)度，開辟多元化的出口市場。針對(duì)企業(yè)面臨的實(shí)際困難，國家正通過結(jié)構(gòu)性減稅、強(qiáng)化金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能等，減輕企業(yè)成本負(fù)擔(dān)。一系列預(yù)調(diào)微調(diào)措施的實(shí)施，將會(huì)為穩(wěn)增長發(fā)揮重要的作用。

如何更好地處理速度、結(jié)構(gòu)與物價(jià)關(guān)系？

穩(wěn)增長，需要有針對(duì)性的調(diào)控，也離不開地方和企業(yè)的努力。國際金融危機(jī)爆發(fā)以來，各省份通過調(diào)整結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了新的跨越，一大批企業(yè)在洗禮和磨難中成長壯大。面對(duì)當(dāng)前的壓力，只有進(jìn)一步發(fā)揮積極性和創(chuàng)造性，在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式和調(diào)整結(jié)構(gòu)上取得新進(jìn)展，才能有效破解難題，占據(jù)主動(dòng)。

穩(wěn)增長并不是片面地追求速度，而是要與結(jié)構(gòu)調(diào)整和穩(wěn)定物價(jià)更好地結(jié)合起來。我們所要的增長，是有效益、講質(zhì)量的增長，是物價(jià)穩(wěn)定、民生改善的增長。正是從這個(gè)意義上講，宏觀調(diào)控將更加注重有保有壓，對(duì)那些過剩和落后的產(chǎn)能要堅(jiān)決淘汰，決不允許其死灰復(fù)燃。