前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)行業(yè)信用管理主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);信用缺失;解決途徑
引言
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比是最缺乏道德誠(chéng)信的行業(yè),被稱為“高利潤(rùn)率、低信用度”的行業(yè)[1]。消費(fèi)者對(duì)商品房的投訴頻率遠(yuǎn)高于其他行業(yè),2006年全國(guó)關(guān)于房屋的投訴達(dá)到23172件,2012年315晚會(huì)投訴總結(jié)數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)行業(yè)投訴已躍居各類(lèi)投訴第一位,如何解決房地產(chǎn)行業(yè)失信行為,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展已成為目前亟待解決的問(wèn)題。
1.房地產(chǎn)行業(yè)存在的失信行為
1.1 營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的失信行為
虛假?gòu)V告
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中,許多開(kāi)發(fā)商歪曲利用觀眾或聽(tīng)眾對(duì)電視等媒體的注意力,吸引眾多的投資者的“眼球”,在售房廣告上實(shí)施“注水”和“吹氣泡”,把不真實(shí)的信息當(dāng)作真實(shí)信息傳遞給消費(fèi)者,蓄意夸大或欺騙消費(fèi)者。
合同欺詐
合同欺詐屬于房地產(chǎn)行業(yè)較普遍失信行為,消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)往往很難發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在合同中設(shè)的“陷阱”,如房屋面積縮水、更改戶型圖等失信行為,也有的開(kāi)發(fā)商雖然提供的是合同示范文本,但往往會(huì)在合同后面附自己編制的對(duì)自己有利的不公平條款,如交房時(shí)發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓等安全質(zhì)量問(wèn)題的通病,乙方同意不拒絕接房。
1.2 房開(kāi)企業(yè)的短期行為
我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有注重企業(yè)的持續(xù)發(fā)展,對(duì)品牌和信譽(yù)沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)和態(tài)度,信用意識(shí)不強(qiáng)。開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本而私自降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用不合格材料。此外,開(kāi)發(fā)商為了追求最大利潤(rùn)或最多的銷(xiāo)售額而亂開(kāi)空頭支票,私自承諾了一些不打算兌現(xiàn)的“服務(wù)項(xiàng)目”。
1.3 預(yù)售制度缺陷引起的失信行為
付款與接房的不同時(shí)
我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度是預(yù)售制,給房開(kāi)企業(yè)的融投資帶來(lái)了極大便利,卻造成了房地產(chǎn)行業(yè)的諸多失信行為。消費(fèi)者在簽訂合同或付款時(shí)不能立即接收房屋,因此在預(yù)售以后開(kāi)發(fā)商可能不按設(shè)計(jì)施工、降低配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)或造成房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等失信行為。
政府對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)
近年來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為盲目追求規(guī)模效應(yīng),把預(yù)售房款挪作其他項(xiàng)目使用現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,甚至在一些大城市還出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將商品房進(jìn)行再抵押后攜款逃逸的情況。對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)進(jìn)一步縱容了開(kāi)發(fā)商的失信行,已成為擾亂房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。
缺乏信用管理
當(dāng)前,我國(guó)對(duì)房開(kāi)企業(yè)的管理,主要采取主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行年檢的做法,這種做法屬于事后監(jiān)督。因缺乏信用監(jiān)管,一些開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)的違法失信行為沒(méi)能得到評(píng)價(jià)與記錄,只要其符合預(yù)售商品房條件的仍能取得預(yù)售許可證,而他們?cè)?jīng)的信用情況沒(méi)有成為其能否獲得預(yù)售許可證的約束條件。
信息的不對(duì)稱
由于消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商間存在信息不對(duì)稱,導(dǎo)致某些缺乏誠(chéng)信的企業(yè)利用排號(hào)登記、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到最后簽訂合同的時(shí)間差制造樓房緊缺的虛假氛圍,進(jìn)而操控房屋的供求關(guān)系,人為囤積并抬高房?jī)r(jià)。同時(shí),預(yù)售房屋這一制度使消費(fèi)者買(mǎi)房時(shí)看不到現(xiàn)房,只能通過(guò)廣告、樣板房及房地產(chǎn)商提供的宣傳資料等獲得相關(guān)信息,而這些信息或多或少都存在虛假的成分。
1.4 房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)信用體系不完善導(dǎo)致的失信行為
國(guó)內(nèi)只有對(duì)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的研究,且基于狹隘的信用概念,廣義信用包含經(jīng)濟(jì)及社會(huì)和道德層面的含義,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)大多缺少系統(tǒng)性、綜合性,這些不足以全面評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)信用狀況,有的房開(kāi)企業(yè)為了取得社會(huì)認(rèn)可,增加開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì),只重視信用評(píng)價(jià)中涉及到的指標(biāo),卻忽視社會(huì)和道德方面的指標(biāo)建設(shè),進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)失信行為的惡性循環(huán)。
2.房地產(chǎn)行業(yè)失信行為解決途徑
2.1 建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信用法規(guī)體系
房地產(chǎn)領(lǐng)域要根據(jù)國(guó)家信用法規(guī),結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn),頒布和實(shí)施相關(guān)的信用法規(guī)和條例,如《信用法》、《公平交易法》等法律,另一方面要加大執(zhí)法力度,嚴(yán)格執(zhí)法,嚴(yán)懲失信者,迫使其為失信付出巨額成本費(fèi)用,以保障信用制度的建立和實(shí)施,建立和完善失信的懲罰機(jī)制。
2.2 建立失信懲戒和守信激勵(lì)機(jī)制,強(qiáng)化房地產(chǎn)信用體系建設(shè)
建立房地產(chǎn)信用體系,必須使失信成本大于守信成本,必須建立強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制,綜合運(yùn)用道德、行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段來(lái)嚴(yán)懲失信行為。在行政上,采取記錄、警告、處罰、資質(zhì)降級(jí)、取消市場(chǎng)準(zhǔn)入、依法追究責(zé)任等行政管理手段,而且讓失信記錄依法保留多年,使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價(jià)。在經(jīng)濟(jì)上,要加大經(jīng)濟(jì)處罰力度,使失信成本大大超過(guò)預(yù)期收益。在法律上,建立和完善對(duì)失信行為司法處理,依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵(lì)并重的原則,對(duì)誠(chéng)信企業(yè)政府管理部門(mén)在競(jìng)標(biāo)摘牌、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)升級(jí)等方面優(yōu)先考慮。
2.3 建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)
加快建立房開(kāi)企業(yè)和從業(yè)人員的信用檔案,公示企業(yè)信用情況,使守信企業(yè)和失信企業(yè)均大白于天下;統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺(tái),使房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)信息商業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化;行政主管部門(mén)和企業(yè)要及時(shí)報(bào)送有關(guān)信息變動(dòng)情況,及時(shí)更新;公布投訴電話,為用戶提供企業(yè)信用查詢,接受社會(huì)各界的信用監(jiān)督;培養(yǎng)一批專(zhuān)業(yè)化的檔案管理人員。
2.4 強(qiáng)化信息披露制度,形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺(tái)
強(qiáng)化信息披露制度,形成房地產(chǎn)信息傳遞機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息,應(yīng)在指定媒體上定期如實(shí)披露,建立與社會(huì)公眾溝通的信息平臺(tái),保證房地產(chǎn)信息傳遞。充分利用現(xiàn)代通信技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢(shì),以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋全行業(yè)并通過(guò)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng),實(shí)現(xiàn)各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)、協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互通,構(gòu)成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡(luò),形成房地產(chǎn)信息與社會(huì)溝通的平臺(tái)。
2.5 推行行業(yè)協(xié)會(huì),監(jiān)控失信行為
房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)除了履行服務(wù)、協(xié)調(diào)等職能外,重點(diǎn)是充實(shí)管理職能,制定行規(guī)、行約,加強(qiáng)自律管理,應(yīng)著手于營(yíng)造與規(guī)則想匹配的優(yōu)良環(huán)境氛圍,使更多的企業(yè)能加入到行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái),真正形成自我約束、自我管理、共講誠(chéng)信的行業(yè)局面。
2.6 加強(qiáng)企業(yè)信用文化建設(shè),樹(shù)立企業(yè)信用品牌
當(dāng)前企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)自身的信用建設(shè),形成 “誠(chéng)信為本”的經(jīng)營(yíng)理念,強(qiáng)化企業(yè)自律行為規(guī)范,才能樹(shù)立企業(yè)品牌。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐步完善的階段,強(qiáng)調(diào)企業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)尤為重要,廣大房地產(chǎn)企業(yè)要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn),克服“短期意識(shí)”,從典型案件中吸取教訓(xùn),同時(shí)認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)企業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn),舉一反三,牢固樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)理念,真正筑起自己的職業(yè)道德防線,將誠(chéng)信二字入心、入腦、入行,努力打造企業(yè)誠(chéng)信形象。
3.結(jié)束語(yǔ)
“誠(chéng)信” 是中華民族的傳統(tǒng)美德?!罢\(chéng)”,是真心誠(chéng)意;“信”是不欺、信用之意。誠(chéng)信是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、歷史綜合作用的產(chǎn)物,是一個(gè)單位或個(gè)人是否成功、成熟的重要標(biāo)志;誠(chéng)信是企業(yè)從事一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提,更是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)在要求。誠(chéng)信的建立,不是一朝一夕的,它需要長(zhǎng)期在規(guī)范的經(jīng)濟(jì)秩序中進(jìn)行,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè),仍是我國(guó)面臨的一個(gè)沉甸甸的重要課題。
參考文獻(xiàn):
[1]吳建華.誠(chéng)信缺失[J]. 房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2002(08) .
[關(guān)鍵詞] 住房公積金 公積金貸款 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避
一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
1.政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家相關(guān)政策給公積金貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整使市場(chǎng)發(fā)生變化,影響某一行業(yè)的發(fā)展,從而使之與關(guān)聯(lián)的信貸產(chǎn)品出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn),如國(guó)家為了宏觀調(diào)控的需要,在某一時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限制發(fā)展,導(dǎo)致按揭貸款項(xiàng)目停緩建,整體房?jī)r(jià)下跌,或放寬住房貸款的按揭成數(shù)和年限,都會(huì)給個(gè)人住房貸款帶來(lái)還款風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有化,因此政策的影響甚至超過(guò)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)的影響。
2.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指交易合同得不到到法律保護(hù)而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。由于中國(guó)目前適用個(gè)人住房信貸專(zhuān)項(xiàng)法律和法規(guī)的缺失和執(zhí)行難,同時(shí),由于《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》、《擔(dān)保法》和《民法通則》等對(duì)抵押物的設(shè)置、抵押權(quán)的履行、抵押物價(jià)值的評(píng)估、作價(jià)及處置的規(guī)定操作性不強(qiáng),難以直接用于實(shí)踐。因此,法律風(fēng)險(xiǎn)是目前我國(guó)發(fā)放住房信貸的突出風(fēng)險(xiǎn)。
3.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹對(duì)投資的固定收益波及很大,使投資者所獲固定收入的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降,同時(shí)投資者還要遭受資本價(jià)值降低的損失。目前我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出世界銀行的限定指標(biāo),許多大中城市的房?jī)r(jià)已超出居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí),由于我國(guó)社會(huì)保障制度尚不健全,進(jìn)一步降低了普通居民的預(yù)期凈收入,導(dǎo)致住房需求難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。另一方面,由于住房抵押貸款期限較長(zhǎng),在貸款期間,一旦出現(xiàn)通貨膨脹,即使借款人按期還款金融機(jī)構(gòu)也會(huì)遭受損失。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范使房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)貸款轉(zhuǎn)移到公積金管理中心。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性的特點(diǎn)。近幾年,房地產(chǎn)發(fā)展迅猛,房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成價(jià)格偏離其真實(shí)的價(jià)值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷時(shí)期,房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅度縮水,這將會(huì)給公積金管理中心帶來(lái)?yè)p失,甚至可能出現(xiàn)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。
5.操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指公積金管理中心在處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)操作失誤或決策不當(dāng)而造成貸款損失的可能性。操作風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理措施難以奏效的主要原因之一。從操作過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)上看,公積金管理中心在具體操作個(gè)人住房按揭貸款時(shí),都不同程度地存在經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),如貸前調(diào)查不到位、貸時(shí)審查不嚴(yán)格以及貸后檢查不及時(shí)等。
6.公積金借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。由于公積金貸款的對(duì)象大部分為社會(huì)的中低收入職工,在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期,由于企業(yè)改制和社會(huì)勞動(dòng)用工制度的改革,一部分職工會(huì)因失業(yè)、下崗或收入大幅減少而發(fā)生貸款違約;還有些借款人因疾病災(zāi)等意外事故導(dǎo)致喪失勞動(dòng)能力,或因家庭成員患上重大疾病、子女入學(xué)等突發(fā)事件發(fā)生大額費(fèi)用支出,出現(xiàn)償債能力下降而發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前由于多數(shù)地方公積金貸款沒(méi)有納入人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)管理,致使在審批時(shí)對(duì)個(gè)人信用記錄和負(fù)債情況無(wú)法準(zhǔn)確掌握。
二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法
1.制定高效的的公積金貸款管理制度。首先要嚴(yán)格貸款審核關(guān)。在辦理貸款過(guò)程中,應(yīng)對(duì)借款人、擔(dān)保人、抵押人的資格以及質(zhì)押物,抵押物的情況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查,嚴(yán)格審核,切實(shí)做好貸前調(diào)查工作。其次是實(shí)行“三級(jí)審批制度”。即“韌審、復(fù)審和簽批”。實(shí)行三級(jí)審批,一是可以細(xì)化審批過(guò)程,減少錯(cuò)誤率;最后是審批人之間可以明確責(zé)任,相互監(jiān)督,強(qiáng)化管理。
2.構(gòu)建貸款風(fēng)險(xiǎn)的政策化解機(jī)制。一是借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家住房政策的經(jīng)驗(yàn),建立以政府為主導(dǎo)的為中低收入職工住房貸款的貼息和擔(dān)保制度。。二是督促公積金管理機(jī)構(gòu)按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定,在增值收入中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,并要求它嚴(yán)格程序及時(shí)核銷(xiāo)壞死賬。三是進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn),在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長(zhǎng)起來(lái)的情況下,由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來(lái),開(kāi)拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù),是一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)可行的方式。
3.豐富住房公積金貸款品種。住房公積金貸款應(yīng)該借鑒商業(yè)銀行的做法,適應(yīng)市場(chǎng)變化,豐富貸款品種,設(shè)計(jì)多種還款方式,提高服務(wù)質(zhì)量。特別是針對(duì)低收入家庭,在人民銀行規(guī)定的利率基礎(chǔ)上,可以推出住房公積金貼息貸款,從住房公積金增值收益中,拿出一部分資金補(bǔ)貼給職工。為降低住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn),還應(yīng)推出住房抵押貸款衍生業(yè)務(wù),包括轉(zhuǎn)按揭等便捷靈活的住房抵押貸款還款方式。
4.評(píng)定公積金借款人信用等級(jí)。我國(guó)對(duì)于個(gè)人的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)用尚處于起步階段。2006年中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)正式運(yùn)行后,在商業(yè)銀行已經(jīng)得到廣泛使用并取得顯著效果。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)信用資源共享是大勢(shì)所趨。通過(guò)征信系統(tǒng)公積金中心可以及早發(fā)現(xiàn)信用不良和惡意貸款者,將其拒之門(mén)外,對(duì)化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大,事半而功倍。同時(shí)如發(fā)現(xiàn)借款人存在未償清債務(wù),原則上也不應(yīng)再予貸款,信用管理制度對(duì)借款人按時(shí)歸還公積金貸款也有一定的促進(jìn)作用。
5.全面提高公積金貸款從業(yè)人員素質(zhì)。首先,建立良好的信貸激勵(lì)與約束機(jī)制,使權(quán)利義務(wù)能夠?qū)Φ?,從制度上約束信貸從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)行為。在實(shí)踐中,有相當(dāng)部分的貸款信用風(fēng)險(xiǎn)可在其萌芽時(shí)予以控制,但往往是由于貸后管理松懈等原因使得這種風(fēng)險(xiǎn)未在第一時(shí)間得到控制,錯(cuò)過(guò)了控制風(fēng)險(xiǎn)的最好時(shí)機(jī)。其次,建立良好健康的信貸文化。對(duì)工作人員進(jìn)行深入細(xì)致的法制教育、思想教育和紀(jì)律教育,堅(jiān)持原則,抵制誘惑,廉潔從業(yè),遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,嚴(yán)格按規(guī)定程序辦事。
參考文獻(xiàn):
[1] 沈向華.住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].2007,大連理工大學(xué)
[2] 關(guān)永宏.論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].山西師范大學(xué)報(bào),2005,32(6):25-28
[3] 閃麗麗.住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因及對(duì)策[J].淮南職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2005,5(4):66-68
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn);企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011
[中圖分類(lèi)號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194(2014)17- 0017- 02
1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
1.1 行業(yè)特點(diǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)大,易受市場(chǎng)和國(guó)家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟(jì)周期一樣,房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個(gè)階段。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段時(shí),樓價(jià)漲勢(shì)就會(huì)明顯遲緩,當(dāng)國(guó)家政策有變時(shí),樓價(jià)就會(huì)大幅度遞減或遞增。2007-2008年間,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)暴漲暴跌的動(dòng)蕩局面,直至2009年市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段。2010年,國(guó)家又一次出臺(tái)房地產(chǎn)政策,房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。然而2011年下半年開(kāi)始,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入萎靡期,這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。
1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)市場(chǎng)通貨膨脹或利率上調(diào)時(shí),就會(huì)引起原材料、工人工資成本增加,從而使得預(yù)期收益縮水。近些年,銀行不斷加息,使得房地產(chǎn)貸款難度加大,老百姓按揭貸款購(gòu)房困難,影響了投資者的購(gòu)房欲望,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。
1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)
資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件,房地產(chǎn)業(yè)更需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,現(xiàn)金流量是否充足、合理,直接反映一個(gè)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時(shí),就會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī),甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)率低,所以,要強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)金流量的管理工作。
1.4 國(guó)家宏觀政策所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2010年,全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上升,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段,泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。國(guó)家為促進(jìn)其協(xié)調(diào)發(fā)展,從稅收、銀行貸款等各個(gè)角度加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整治,比如提高二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率、提高異地投資門(mén)檻等。對(duì)國(guó)家的調(diào)控手段,各大銀行也積極配合,貸款利率隨之上升,2011年,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。
1.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)
企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng),加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從目前看,很多房地產(chǎn)公司沒(méi)有一套完善的財(cái)務(wù)管理制度,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前沒(méi)有合理進(jìn)行預(yù)算,也沒(méi)有全方位的財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報(bào)等方面,只有這樣才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo),有效地控制成本,減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
2.1 外部因素
外部因素包括經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、法律、資源等方面因素,這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部,但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國(guó)法律和政治環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定,所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大,進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況,甚至出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。
2.2 內(nèi)部因素
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定因素很多,導(dǎo)致其資金風(fēng)險(xiǎn)較高,如果存在內(nèi)部控制失范的情況,容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問(wèn)題,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)阻礙,所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控策略
3.1 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系
房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系,包括財(cái)務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。在資金流風(fēng)險(xiǎn)有效識(shí)別上,應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ),關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況,通過(guò)預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動(dòng),來(lái)研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問(wèn)題,并采取針對(duì)舉措來(lái)及時(shí)管控這些問(wèn)題和早期的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)絕對(duì)數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來(lái)研究現(xiàn)金流是否合理,房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少,則可能盈利能力低下或者過(guò)度投資導(dǎo)致資金短缺,對(duì)于這種情況,簡(jiǎn)單地靠融資解決并不科學(xué),應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu),主要看運(yùn)營(yíng)及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)周期。一般來(lái)說(shuō),擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大,保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3~5年時(shí)間,融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期相一致??茖W(xué)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后,要建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防控體系。首先要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)培養(yǎng),確定管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控負(fù)責(zé),以此為基礎(chǔ)引進(jìn)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)量化和管理工具,對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化,并制訂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方案,根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率和程度來(lái)對(duì)其進(jìn)行量化,并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理要實(shí)行問(wèn)責(zé)監(jiān)管制度,并加強(qiáng)執(zhí)行。
3.2 加強(qiáng)融資環(huán)節(jié)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡,擴(kuò)展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國(guó)家政策,發(fā)展多元的直接融資,如國(guó)家應(yīng)建立專(zhuān)門(mén)的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng),增加長(zhǎng)期債券、股票的發(fā)行額度,提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例,并出臺(tái)短期融資融券的政策,適度推出抵押貸款證券化,創(chuàng)新組合式的融資模式,降低信貸風(fēng)險(xiǎn);在間接融資方面,可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和特點(diǎn)的特色信貸服務(wù),結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機(jī)構(gòu),促進(jìn)貸款模式的創(chuàng)新。
3.3 在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
對(duì)投資商,應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目研究,重點(diǎn)是市場(chǎng)供求狀況,要有把握和有針對(duì)性地進(jìn)行投資,投資前要研究消費(fèi)者的偏好,通過(guò)指標(biāo)分析法來(lái)確定經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化路徑,同時(shí)要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項(xiàng)目周邊環(huán)境影響因素等。對(duì)所投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式也要慎重選擇,例如聯(lián)營(yíng)、共同投資、多種經(jīng)營(yíng)等組合方式。一般風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險(xiǎn),對(duì)居民樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目,要進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā),降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。
3.4 加強(qiáng)現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來(lái)加強(qiáng):首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上,要加強(qiáng)信用管理,提高催款責(zé)任落實(shí)程度,提高運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)效率,使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售上,應(yīng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式,結(jié)合多方力量擴(kuò)大宣傳促進(jìn)銷(xiāo)售,提高存貨周轉(zhuǎn)速度,提高資金回籠速度。最后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價(jià)值鏈管理的高度,與價(jià)值鏈上的各經(jīng)濟(jì)體合作,實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈融資和運(yùn)營(yíng)資金動(dòng)態(tài)跟蹤等,提高資金使用效率。
主要參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)檔案;法律;政府
一、前言
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,無(wú)論是征地、開(kāi)發(fā)、拆遷、補(bǔ)償,還是建設(shè)、安置、交易、管理等項(xiàng)工作日益頻繁,交易手續(xù)日漸周密,交易管理日漸規(guī)范,都必須嚴(yán)格按照國(guó)家的方針政策進(jìn)行操作,這種很強(qiáng)的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上,檔案工作任務(wù)更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開(kāi)房地產(chǎn)檔案的支持,房產(chǎn)檔案是政府職能部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)檔案法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及相關(guān)法律規(guī)定形成的一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作,房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定的有利存證, 是房地產(chǎn)管理部門(mén)在開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作,組織房地產(chǎn)交易活動(dòng)的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成,有其特殊的專(zhuān)業(yè)要求和獨(dú)立的對(duì)象,為實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中,工作的對(duì)象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案,這些檔案材料是證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證,具有法律憑證價(jià)值,是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權(quán)證、契約、文件,圖紙、表冊(cè)、照片、電子計(jì)算機(jī)軟盤(pán)等不同載體的歷史記錄,無(wú)論是租賃房屋、購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等,因此,作為檔案管理人員要對(duì)檔案的質(zhì)量負(fù)責(zé),要確保檔案的真實(shí)性、完整性、合法性。
二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)
1、保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行
通過(guò)查閱房產(chǎn)檔案確定誰(shuí)是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權(quán)利限制等情況,對(duì)于購(gòu)房者而言,是保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù),而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證書(shū)只是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)。限購(gòu)令出臺(tái)以來(lái),房產(chǎn)管理部門(mén)提醒市民在購(gòu)房前,一定要認(rèn)真核實(shí)自身是否符合通知所規(guī)定的條件,對(duì)不符合上述規(guī)定條件者,市房地產(chǎn)主管部門(mén)將不予以辦理備案和登記過(guò)戶,由此造成的法律責(zé)任由買(mǎi)賣(mài)雙方自行承擔(dān)。市房地產(chǎn)登記部門(mén)在辦理備案和登記過(guò)戶時(shí),要嚴(yán)格按照通知要求,核查購(gòu)房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料,對(duì)不符合購(gòu)房條件,不予辦理備案及登記過(guò)戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問(wèn)題,一般不會(huì)在房產(chǎn)證上反映出來(lái),只有查詢房屋登記簿才能準(zhǔn)確反映房屋所有相關(guān)信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定:“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)”。才能代表國(guó)家管理房地產(chǎn)在所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利進(jìn)行交易、登記、確權(quán)等管理活動(dòng)中進(jìn)行有效管理。
2、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)
在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關(guān)政策的推動(dòng)下,中國(guó)住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展,但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問(wèn)題,如房地產(chǎn)違規(guī)開(kāi)發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因主要是社會(huì)誠(chéng)實(shí)信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機(jī)制。我們通過(guò)房地產(chǎn)信用檔案的建立,將各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及經(jīng)營(yíng)中的不良行為記錄都將通過(guò)建設(shè)部的一個(gè)網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會(huì)公示,接受社會(huì)監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng),記錄了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專(zhuān)業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料,包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等,在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立,可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)的水平,使失信者為其失信行為付出巨大代價(jià),得不償失,并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為,維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)利。消費(fèi)者要買(mǎi)房,可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽(yù)度和項(xiàng)目情況,做個(gè)基本判斷,然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。社會(huì)公眾也可以在網(wǎng)上直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行投訴。
三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施
1、貫穿依法治檔的理念
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定,在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中,應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實(shí)施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中,《檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法,連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī),國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件,明確了房地產(chǎn)交易管理部門(mén)實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴(yán)格執(zhí)行部門(mén)建立的各項(xiàng)規(guī)章制度,將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門(mén)制度的制約之下。
2、加強(qiáng)檔案管理人員法律責(zé)任
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案管理人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,需要接受法律和法規(guī)的約束,損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的;擅自提供、抄錄、公布、銷(xiāo)毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的;涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的;擅自出賣(mài)或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的;不按照規(guī)定歸檔的;檔案管理工作人員,造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的,將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。從本崗位必須履行好的責(zé)任做起,夯實(shí)管理基礎(chǔ),做實(shí)檔案管理工作,在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問(wèn)題。
總之,房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用,做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國(guó)依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強(qiáng)法制觀點(diǎn),依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。
參考文獻(xiàn):
1、肖愛(ài)娥.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理探析[J].檔案時(shí)空,2007.
2、曾旺輝,黎永索.房地產(chǎn)檔案管理的問(wèn)題及對(duì)策[J].全國(guó)商情(經(jīng)濟(jì)理論研究),2009,4.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);操作風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策
一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)概述及特征
由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊性,在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會(huì)中,房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來(lái)研究的重點(diǎn),但操作風(fēng)險(xiǎn)卻很少引起關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購(gòu)房者等,他們的操作由不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng),以及外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn),包括法律風(fēng)險(xiǎn),但不包括策略風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部操作過(guò)程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理觀念和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對(duì)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足,很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)理解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn),或者誤解為操作性風(fēng)險(xiǎn),更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險(xiǎn)管理方面由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散,缺乏專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén),不同的操作風(fēng)險(xiǎn)由不同的部門(mén)負(fù)責(zé),缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一,致使各部門(mén)高層管理者無(wú)法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)整體狀況,有些操作風(fēng)險(xiǎn)處于無(wú)人管理的真空狀態(tài)。
房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動(dòng),覆蓋面大,不宜區(qū)分和界定,除具有地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險(xiǎn)控制犧牲性等特征之外,還具有以下特有特征:一是風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險(xiǎn)定義,由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分,大多數(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)存在于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的管理活動(dòng)中,可以說(shuō)是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是風(fēng)險(xiǎn)誘因與風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的整個(gè)體系有關(guān),只要有各個(gè)機(jī)構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生,有時(shí)隨著環(huán)境的變化而改變,管理過(guò)程中的一點(diǎn)小疏忽就會(huì)將操作風(fēng)險(xiǎn)遺漏,增加了管理的難度。三是損失無(wú)限性。操作風(fēng)險(xiǎn)涉及商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者各個(gè)層面,有時(shí)可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)立即呈現(xiàn),商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī),有時(shí)記錄不及時(shí)或根本沒(méi)有相關(guān)記錄。五是計(jì)量的困難性。操作風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估除考慮直接損失,還需考慮經(jīng)營(yíng)中斷、法律成本等間接的損失,有時(shí)還有無(wú)法計(jì)量的損失。六是風(fēng)險(xiǎn)不易分散。操作風(fēng)險(xiǎn)難于通過(guò)商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者自身內(nèi)部機(jī)構(gòu)對(duì)沖和分散風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)樗c不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu),甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系,具有很強(qiáng)的隱蔽性。
二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧
1988年4月,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下,各地投資商都看好海南省。1992年我國(guó)改革開(kāi)放的力度進(jìn)一步加強(qiáng),海南省在一夜之間成為投資者的樂(lè)園,各級(jí)部門(mén)甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處,投資商、投機(jī)者云集海南,房地產(chǎn)需求有了驚人的增長(zhǎng),從而形成了房地產(chǎn)的集中開(kāi)發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)參與,多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。1993年我國(guó)針對(duì)投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策,金融機(jī)構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下,房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂,嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。
2010年1月4日國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》,計(jì)劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始,隨“國(guó)際旅游島”登場(chǎng),海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速“井噴”,商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升。透過(guò)快速攀升的數(shù)據(jù),可以看出海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些亂象苗頭:開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作,職業(yè)炒家操控市場(chǎng),購(gòu)房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng),部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道,導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。面對(duì)形勢(shì),海南省政府及時(shí)干預(yù)市場(chǎng),做出暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,新的土地成片開(kāi)發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動(dòng)的決定,并宣布2010年將動(dòng)工建設(shè)10.09萬(wàn)套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見(jiàn)影成效,民眾恐慌性購(gòu)房逐步消停,開(kāi)發(fā)商采取暗中打折促銷(xiāo),炒家開(kāi)始拋售囤積房源,引發(fā)房?jī)r(jià)下調(diào),商品住房成交量開(kāi)始下降,市場(chǎng)逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過(guò)低,這既是對(duì)資源的浪費(fèi),最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用?、企業(yè)或政府來(lái)承接、管理,從這個(gè)角度分析,也說(shuō)明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費(fèi)水平上已足夠多,并且房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出,一部分年輕的購(gòu)買(mǎi)者可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài),從而抵消了一部分有意愿來(lái)海南省購(gòu)房者的需求量。因此,海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過(guò)去,此后增長(zhǎng)速度將減緩,房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時(shí)海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還面臨兩個(gè)方面的壓力:一是世界經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)還不明朗,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀;二是開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)追漲會(huì)影響今后的市場(chǎng)成交量,進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大,投資期長(zhǎng),具有投資品和消費(fèi)品雙重屬性,其風(fēng)險(xiǎn)變化就變得更加復(fù)雜,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)主體即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)以及帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將逐漸暴露出來(lái)。
三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及原因
從海南省房地產(chǎn)歷史可看出,海南省主要存在以下操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃,一直以來(lái)對(duì)城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊,功能分區(qū)不清楚,開(kāi)發(fā)商對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展缺乏有效想象空間,難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。在海南省房產(chǎn)商中,許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機(jī)會(huì)選擇,而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時(shí)在房地產(chǎn)熱過(guò)程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主,自有資金很少,甚至開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人,通過(guò)虛假銷(xiāo)售(購(gòu)買(mǎi))方式套取銀行貸款;盲目圈地,占地為牢,土地閑置嚴(yán)重;捂盤(pán)惜售、炒地炒房,房?jī)r(jià)死扛、明降、暗降,高房?jī)r(jià)低成交乃至零成交已逐漸成為了一個(gè)常態(tài);私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重,更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對(duì)外銷(xiāo)售;肆意占用公共空間,壓縮休閑空間;豆腐渣工程,各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問(wèn)題,建筑質(zhì)量存在問(wèn)題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重;沿海公共海域布滿海景別墅和星級(jí)酒店,“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重,毫無(wú)節(jié)制的圈地破壞;優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空,在一線海景填海造地,對(duì)海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞??傊鞘型恋亻_(kāi)發(fā)具有隨意性和低水平性,各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重,既給海南省長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重的不利影響,又給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)其自身難以控制的操作風(fēng)險(xiǎn)。
(二)商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
這種操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在:第一,貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),審查流于形式,隨意簡(jiǎn)化手續(xù),對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán),對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)[2];第二,抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押的相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無(wú)效;第三,個(gè)別基層行貸后管理混亂,個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù),缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施;最后就是內(nèi)外勾結(jié),一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生,從某一層面說(shuō)明海南省銀行對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值,發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢(shì)發(fā)展,并呈現(xiàn)出“同類(lèi)案件屢次發(fā)生”的特點(diǎn)。因此,銀行加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)防范仍是重中之重。
(三)海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多問(wèn)題。首先,房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全,中介準(zhǔn)入門(mén)檻低。其次,行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快,還有不少是無(wú)資格的“黑”中介,所以中介行業(yè)的直接主管部門(mén)難以掌握所有公司的資料,監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次,服務(wù)不到位,品牌意識(shí)較弱。中介公司規(guī)模總體偏小,多數(shù)是靠差價(jià)賺錢(qián)。那些規(guī)模和實(shí)力較強(qiáng),能夠引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的中介公司的品牌意識(shí)比較弱,經(jīng)營(yíng)缺乏長(zhǎng)期發(fā)展的考慮。最后,人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低,從業(yè)人員多是沒(méi)有房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人資格的,并不懂得房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。小中介公司在相當(dāng)程度上沒(méi)有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作,這些問(wèn)題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
(四)海南省政府管理方面存在的問(wèn)題
目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級(jí)政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展;另一方面還存在相關(guān)的政府部門(mén)和人員出現(xiàn)以下主
轉(zhuǎn)貼于 要違法違規(guī)行為:第一,公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié),稅收環(huán)節(jié),開(kāi)發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié),存在著官本位、情本位、錢(qián)本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二,行政權(quán)越位。行政體制改革后,地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了,但在財(cái)政的支配權(quán)、經(jīng)濟(jì)審批權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目的決定權(quán)等方面仍沒(méi)有完全隱退,這意味著地方政府對(duì)市場(chǎng)推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場(chǎng)規(guī)則的制定以及政府工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等是具有實(shí)際的決定權(quán)的,因此會(huì)發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三,征地補(bǔ)償。以前各地利用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補(bǔ)償條例》的規(guī)定,投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)償政策,出現(xiàn)補(bǔ)償政策過(guò)濫、補(bǔ)償土地過(guò)多、地價(jià)過(guò)低、土地閑置過(guò)大等問(wèn)題,同時(shí)關(guān)于補(bǔ)償款的紛爭(zhēng)也顯得十分混亂,因補(bǔ)償款發(fā)生暴利事件的事情時(shí)有發(fā)生。第四,稅費(fèi)不合理。海南現(xiàn)實(shí)行許多稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于嚴(yán)格和不合理,如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營(yíng)業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷(xiāo)售額的11%,其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅,迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動(dòng)資金,導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。第五,規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃經(jīng)常變化,導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開(kāi)發(fā)或囤地不開(kāi)發(fā),從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六,監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因,除了規(guī)劃設(shè)計(jì)落后外,房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來(lái)建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高,但還不完美,由于管理上不夠嚴(yán)格,建筑設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn),開(kāi)發(fā)商有使用劣質(zhì)材料,建筑商有偷工減料等行為,政府部門(mén)運(yùn)作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn),阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
(五)買(mǎi)房人操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
買(mǎi)房人容易犯的錯(cuò)誤主要有:不關(guān)注國(guó)家政策,買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,盲目跟風(fēng)炒房;迷信權(quán)威專(zhuān)家;迷信媒體;有些人甚至不惜一切代價(jià)買(mǎi)房囤房,如此等等容易陷入操作風(fēng)險(xiǎn)。引起購(gòu)房者瘋狂的原因有很多,其中最主要有如下幾條:首先就目前而言,我國(guó)正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期,工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹,是造成地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇,人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒(méi)有盡頭,地價(jià)與房?jī)r(jià)就會(huì)不斷上漲。其次隨著中國(guó)入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,居民就業(yè)機(jī)會(huì)增多,收入增加,購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步,導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國(guó),股市與房市均未開(kāi)征資本所得稅,這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國(guó)社會(huì)保障制度在摸索和“修理”中,養(yǎng)老面臨太多問(wèn)題。中國(guó)股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大,因此人們更偏好“買(mǎi)房?jī)?chǔ)值”,當(dāng)然,貪婪者更希望能夠通過(guò)“炒房”獲得暴利,現(xiàn)在已變成“買(mǎi)房養(yǎng)老”的時(shí)代。
四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析
面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀,海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn),對(duì)開(kāi)發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理控制,以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。
(一)加強(qiáng)政府部門(mén)操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
為了避免相關(guān)政府部門(mén)和人員的操作風(fēng)險(xiǎn),筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手:第一,政府管理部門(mén)必須加強(qiáng)監(jiān)管力度,嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場(chǎng)、進(jìn)入工地。第二,要通過(guò)稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價(jià)格,改變房?jī)r(jià)猛漲的局面,增加中低位商品房的供給,穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價(jià)格泡沫,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三,加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施,加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng),加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類(lèi)管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房,制定政策鼓勵(lì)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍,保障低收入人群的住房要求,形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革,滿足居民多層次住房需求,努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四,政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過(guò)完善危機(jī)管理相關(guān)政策法規(guī),規(guī)范市場(chǎng)秩序,建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和有效的信息系統(tǒng),加強(qiáng)房?jī)r(jià)控制,完善住房保障體系等措施預(yù)防危機(jī)的發(fā)生,使危機(jī)的各種影響減至最小,為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五,結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè),對(duì)海南省主要城市進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃,提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性,沒(méi)有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè),詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā),用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè),制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策,極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng),優(yōu)化投資環(huán)境,徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六,政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持,組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險(xiǎn)、金融等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的可信度、信譽(yù)度,同時(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益,營(yíng)造一個(gè)公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七,海南省應(yīng)建立市場(chǎng)信息披露制度,及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)交易信息,成立建設(shè)管理服務(wù)中心,土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)集中辦公,大幅度縮短辦事時(shí)限,實(shí)行行政審批責(zé)任制,營(yíng)造“親商、富商、安商”投資環(huán)境,大力降低開(kāi)發(fā)商的“制度交易成本”。第八,應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系,以維護(hù)市場(chǎng)秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。第九,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面,使項(xiàng)目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào),體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念[4]。
(二)開(kāi)發(fā)商需要理清發(fā)展思路,明確發(fā)展定位
根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),從機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)導(dǎo)向開(kāi)發(fā),對(duì)海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局,開(kāi)發(fā)商必須自覺(jué)地進(jìn)行戰(zhàn)略管理,尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場(chǎng)領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上,結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)合理布局,準(zhǔn)確定位;對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析,進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析;將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合,運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上,注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn),達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益;不搞掠奪式開(kāi)發(fā),要注意合理利用土地,保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境,注重旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展,處理好旅游開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系;旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì),精心策劃,突出文化品位,注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時(shí)要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象,努力挖掘內(nèi)涵,避免項(xiàng)目雷同,強(qiáng)化品牌形象,運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)。在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面,要滿足旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化需求,廣開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)渠道,加大營(yíng)銷(xiāo)宣傳力度,促進(jìn)銷(xiāo)售,努力贏得回籠資金;不盲目圈地,不閑置土地,杜絕假按揭,提高建筑質(zhì)量,不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程,同時(shí)配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策,適度降低房?jī)r(jià),不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來(lái)的樓市,海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級(jí)的速度,制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策,極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng),優(yōu)化投資環(huán)境,徹底制止低水平重復(fù)建設(shè),轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)。
(三)加強(qiáng)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)控制
由于銀行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn),因而具有較強(qiáng)的內(nèi)生性,難以在事前充分預(yù)期。實(shí)踐表明,相對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),操作風(fēng)險(xiǎn)更加難以事先計(jì)量和預(yù)測(cè),這即通常意義上所說(shuō)的管理滯后性特征,也說(shuō)明了建立良好的監(jiān)管機(jī)制尤為重要。風(fēng)險(xiǎn)不可完全消除,但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對(duì)資料真實(shí)性、合法性嚴(yán)格審核,對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料深入調(diào)查核實(shí);辦理抵押的相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合、按程序操作,規(guī)范管理抵押物;建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施,防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊;海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和證券監(jiān)督管理委員會(huì)等監(jiān)管部門(mén)應(yīng)各司其職,應(yīng)對(duì)各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來(lái)的投資產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管,重視各種金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成的潛在風(fēng)險(xiǎn),建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機(jī)制,提高監(jiān)管效率;海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)發(fā)生的每一次風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄,并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險(xiǎn)的因素和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)點(diǎn),度量這些因素對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的具體影響,同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行數(shù)量化的度量記錄;按照不同的風(fēng)險(xiǎn)事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門(mén)不斷積累風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別經(jīng)驗(yàn),進(jìn)而提高對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。
(四)避免中介服務(wù)所帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)
健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī),讓海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走組織市場(chǎng)化、正規(guī)化、規(guī)?;?、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式,學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式,加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)的管理,擴(kuò)大對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn),規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為,遏制中介盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視操作風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)中介活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,避免操作風(fēng)險(xiǎn)。海南省房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理;土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作,讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時(shí)展,向國(guó)際管理靠攏,創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè),教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開(kāi)展信用道德教育,不斷加大輿論宣傳力度,營(yíng)造誠(chéng)信氛圍,引導(dǎo)中介企業(yè)加強(qiáng)信用管理,強(qiáng)化信用觀念,形成一種誠(chéng)信為本的良好氣氛,使他們懂得“君子愛(ài)財(cái),取之有道”不斷提高信用道德觀念,將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍,在企 業(yè)外部樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象,提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)管理的透明度,逐步取得全社會(huì)信賴[5]。
(五)買(mǎi)房人規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)之道
對(duì)于許多手頭寬裕、有理財(cái)需要的人而言,房產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值,獲得良好收益的一個(gè)重要手段。作為一種花費(fèi)大的投資行為,在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究,考慮多種因素,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先研究宏觀政策變化走向,積極關(guān)注國(guó)家宏觀政策的變化,研究政策走向,適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線,集中資金于少量?jī)?yōu)質(zhì)房產(chǎn),這樣雖說(shuō)收益減少,但風(fēng)險(xiǎn)可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息,登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門(mén)的網(wǎng)站,了解城市規(guī)劃動(dòng)態(tài),小心決策。同時(shí),如果能多注意城市規(guī)劃的方向,嗅出潛在的機(jī)會(huì),不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套,購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)盡量找那些誠(chéng)實(shí)守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的陷阱,房產(chǎn)投資者不妨借外腦,多咨詢房產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)人士,必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)法律人士陪同購(gòu)買(mǎi),識(shí)別合同和交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn),避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評(píng)估自身遠(yuǎn)期支付能力,不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測(cè)風(fēng)云,如果還貸額占資產(chǎn)比重較大,將來(lái)一旦出現(xiàn)沒(méi)有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難,房子則有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)房人必須慎重決策,把預(yù)期收入的估計(jì)建立在較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上,有償付能力,以便從容還貸,規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。最后就是買(mǎi)房人不要盲目跟風(fēng)炒房,小心炒成房東;學(xué)會(huì)投資理財(cái),敢于貸款買(mǎi)房;租房不如買(mǎi)房,但是在當(dāng)前樓價(jià)非理性上漲情況下還是租房更劃算;買(mǎi)房時(shí)自己審慎,不要迷信權(quán)威專(zhuān)家和迷信媒體等等,從而規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)。
(六)未來(lái)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)之策
在國(guó)際資本市場(chǎng)信用形象遭受重創(chuàng)、各國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨大衰退的非常時(shí)期,作為海南省經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè),海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場(chǎng)與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個(gè)與民生密切相關(guān)的行業(yè),需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是全社會(huì)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力作支撐,“暴利”不是其應(yīng)有的特征,它是一個(gè)與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè),區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值決定房產(chǎn)價(jià)值。針對(duì)海南省未來(lái)可能面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價(jià),加快資金回籠,避免資金鏈斷裂,回避毀滅性打擊[6]。同時(shí)海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國(guó)際旅游島,抓住歷史機(jī)遇,站在更高的層面,以戰(zhàn)略的眼光來(lái)謀劃適合海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè),走高端路線和品牌路線,大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn),實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材,提高住宅低碳化水平,逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架;逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè),減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染,充分利用太陽(yáng)能優(yōu)勢(shì),推廣太陽(yáng)能與建筑一體化技術(shù),發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑,提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值;逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架;逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè),減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染,以保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境,使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
參考文獻(xiàn):
[1]李東緒.獨(dú)善其身的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].中國(guó)房地信息,2008(4):1-4.
[2]王文生.王曉胄.黃曉華.商業(yè)銀行支持海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的策略研究[J].海南金融,2008(9):2-6.
[3]吉洪.海南房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析[J].海南金融,2006(6):21-26.
[4]徐諾金.搞活海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)要適當(dāng)擴(kuò)大政府干預(yù)[J].海南金融,1996(12).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
隨著商品全球化的趨勢(shì)加深,國(guó)家之間的貿(mào)易往來(lái)越來(lái)越密切,房地產(chǎn)企業(yè)不能局限于企業(yè)的短期效益,應(yīng)當(dāng)注重企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。如何保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)有待解決的問(wèn)題。只有做好資金管理,有效使用企業(yè)資金,才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題
(一)管理者的觀念滯后
在目前許多房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多,管理者受到知識(shí)水平以及眼界的限制,往往停留在傳統(tǒng)的管理觀念上,認(rèn)為自身的經(jīng)驗(yàn)和能力能夠?qū)ζ髽I(yè)的各方面管理工作進(jìn)行有效規(guī)劃和控制[2]。他們往往認(rèn)為現(xiàn)論和方法就是對(duì)傳統(tǒng)理論的再加工,具有較強(qiáng)的獨(dú)權(quán)意識(shí),控制了企業(yè)各方面的決策權(quán)。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中,此類(lèi)現(xiàn)象尤為突出。管理者認(rèn)為企業(yè)資金都是一些小數(shù)額的債權(quán),不需要多加關(guān)注,這對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。
(二)缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制,資金拖欠時(shí)間較長(zhǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大,資產(chǎn)相對(duì)也比較多,且結(jié)構(gòu)設(shè)置復(fù)雜,多頭管理的問(wèn)題比較突出,資金的管理更是存在較多的問(wèn)題。許多銷(xiāo)售人員未能及時(shí)告知會(huì)計(jì)部門(mén),導(dǎo)致銷(xiāo)售與會(huì)計(jì)核算相脫節(jié)。此外,部分管理人員受到自身專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的限制,加上其他管理工作繁重,未能及時(shí)對(duì)資金的回收進(jìn)行核對(duì),導(dǎo)致拖欠賬款較多,對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)作以及資金周轉(zhuǎn)造成了一定的影響。收款工作的不認(rèn)真,加上部分客戶無(wú)力償還、不負(fù)責(zé)任的銷(xiāo)售人員沒(méi)有及時(shí)督促客戶將款項(xiàng)上繳等問(wèn)題,使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在較大的困難,也使得資金拖欠時(shí)間過(guò)長(zhǎng),財(cái)務(wù)成本大大增加,房地產(chǎn)項(xiàng)目整體盈利水平受到影響。
(三)缺乏完善的內(nèi)部控制
在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中,內(nèi)部控制機(jī)制的作用未能有效發(fā)揮,沒(méi)有做好銷(xiāo)售審批、回款入賬、定期對(duì)賬、超期催收等工作,導(dǎo)致資金拖欠時(shí)間延長(zhǎng)。因此需要不斷完善內(nèi)部控制,從根本上杜絕資金拖欠的現(xiàn)象發(fā)生。但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中,沒(méi)有重視內(nèi)部控制制度的完善,內(nèi)部控制仍停留在形式上,沒(méi)有起到應(yīng)有的作用,企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行事前、事中、事后控制,從銷(xiāo)售到回款,再到售后服務(wù),全面掌握產(chǎn)品相關(guān)情況,嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部控制制度各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)執(zhí)行。
(四)缺乏多元化的融資渠道
我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)中,資金主要靠以下方式取得,例如從銀行貸款、通過(guò)股權(quán)向股東融資以及利用企業(yè)本身的資金。上述方式中要求最高的是股權(quán)融資,一般來(lái)說(shuō)使用這種方式融資的基本是大型房地產(chǎn)企業(yè),已經(jīng)完成上市,在中小房地產(chǎn)企業(yè)中較難實(shí)現(xiàn),所以,通過(guò)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)中最為普通應(yīng)用的融資方式,由可看出融資渠道非常單一,這大大限制了企業(yè)的資金來(lái)源,使房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求無(wú)法得到滿足。其次,在近年前國(guó)家的宏觀調(diào)控中,陸續(xù)出臺(tái)了諸多類(lèi)似于限購(gòu)令等法規(guī),不少房地產(chǎn)企業(yè)從銀行中可貸出的資金越來(lái)越少,根本不足以應(yīng)付。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的應(yīng)對(duì)措施
(一)樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),完善資金管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,需要為客戶提供其滿意的賒銷(xiāo)方案是提高企業(yè)銷(xiāo)售量的重要渠道。但房地產(chǎn)企業(yè)也要重視資金的回收管理工作,樹(shù)立正確的資金管理意識(shí),認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成的影響,不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度,從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金儲(chǔ)備量,保障企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如何完善企業(yè)資金管理制度,首先要從細(xì)化資金管理流程出發(fā),即加強(qiáng)對(duì)資金全過(guò)程的分析與優(yōu)化,指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行資金管理,并要求負(fù)責(zé)人對(duì)資金的進(jìn)度進(jìn)行全面追蹤,及時(shí)有效的措施是保障企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、降低壞賬產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。然后需要加強(qiáng)資金的監(jiān)督工作,對(duì)企業(yè)各項(xiàng)目的資金的變化以及回款金額進(jìn)行及時(shí)匯報(bào)和入賬,管理層通過(guò)加強(qiáng)管理監(jiān)督通過(guò)一定的手段和方法進(jìn)行催款,保障企業(yè)資金的安全性。對(duì)資金管理人員和銷(xiāo)售人員開(kāi)展專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),注重老賬的催款工作的有效開(kāi)展,有助于提升資金的回款率,降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。
(二)完善信用制度
全面、科學(xué)的信用制度是降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)的重要措施,企業(yè)要重視信用制度的建立,并制定相應(yīng)的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),采用信用分級(jí)制度,并給予一定的信用優(yōu)惠,從而完善企業(yè)的信用制度。首先需要確定相應(yīng)的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、市場(chǎng)占有率以及過(guò)往應(yīng)收款項(xiàng)記錄等方面進(jìn)行全面的衡量,從而判斷企業(yè)的信用度。在實(shí)際管理過(guò)程中,企業(yè)首先需要側(cè)重于三個(gè)基本點(diǎn):企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力、客戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及發(fā)展前景。在評(píng)定客戶的信用等級(jí)之后,企業(yè)可以與銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行溝通,這主要是由于銷(xiāo)售部門(mén)對(duì)客戶的信譽(yù)作為了解。因此,銷(xiāo)售部門(mén)需要參與客戶信用等級(jí)的評(píng)定,對(duì)客戶的能力、資產(chǎn)等方面進(jìn)行科學(xué)風(fēng)險(xiǎn),從而確定給予客戶怎樣的優(yōu)惠政策。最后在信用管理中,企業(yè)在接受客戶訂單后,需要明確付款時(shí)間以及折扣額度等內(nèi)容,從而最大限度的保障企業(yè)的債權(quán),降低壞賬的產(chǎn)生。
(三)強(qiáng)化內(nèi)部資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大,市場(chǎng)占有率也較大,與其他企業(yè)相比,具有較多的融資渠道,其往往注重長(zhǎng)期效益,加上企業(yè)產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)的多元化,具有特殊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是隨著民間資本的壯大,越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)的涌入市場(chǎng),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的沖擊,加上目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于買(mǎi)方市場(chǎng),各房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格相差不大,加上部分房地產(chǎn)企業(yè)在新技術(shù)、新材料的應(yīng)用中,不斷提高了市場(chǎng)占有率,使得普通房地產(chǎn)企業(yè)失去了傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地位,而房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品銷(xiāo)售量,有時(shí)不得不做出讓步,例如降低首付額度等。這使得房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)量不斷增加,而回款速度又不嗉躉海增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān),并且有可能形成壞賬,對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好項(xiàng)目可行性研究,在充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,做好項(xiàng)目投資管理,避免缺乏周轉(zhuǎn)資金造成的負(fù)債增加,降低房地產(chǎn)企業(yè)資金的占有量,企業(yè)需要定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行調(diào)查,并通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)告了解企業(yè)資金情況,從而對(duì)各種項(xiàng)目的資金流動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理,嚴(yán)格按照項(xiàng)目合同約定進(jìn)度付款比例執(zhí)行,將項(xiàng)目管理人員與資金管理責(zé)任掛鉤,并制定相應(yīng)的激勵(lì)制度,提高員工的工作積極性。
(四)融資方式多元化
我國(guó)房地產(chǎn)中目前還未形成完善的金融市場(chǎng)體系,比方說(shuō)很多規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司的融資仍然只能通過(guò)銀行貸款獲得,極少一部分可滿足股權(quán)融資的要求。經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn),我國(guó)目前在銀行貸款的方式占房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的75%,直接破壞了我國(guó)完善金融市場(chǎng)體系,帶給金融市場(chǎng)很多無(wú)法解決的問(wèn)題可能。我國(guó)現(xiàn)有的政策對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的要求嚴(yán)謹(jǐn)性不足,使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯露出融資方式多元化發(fā)展的形勢(shì)。但由于其無(wú)法持續(xù)性滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要,因此多元化發(fā)展的空間尚有待提升,需要吸納先進(jìn)的資金管理經(jīng)驗(yàn),打破固態(tài)的融資理念,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)的對(duì)接工作,以真正實(shí)現(xiàn)多元化融資的目標(biāo)。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的形式中,現(xiàn)金如同企業(yè)的血脈,貫穿每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額大,資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要內(nèi)容,對(duì)企業(yè)的資金安全以及正常運(yùn)營(yíng)具有重要影響,因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要重視資金管理,積極調(diào)整資金管理策略,使用更合理的資金運(yùn)作方法,擯棄限制發(fā)展的傳統(tǒng)保守觀念,多元化開(kāi)拓企業(yè)的融資渠道,保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全,才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程中,金融總量開(kāi)放度不斷提高,對(duì)外貿(mào)易迅速發(fā)展,特別是國(guó)際貿(mào)易條件的改善、進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)的升級(jí)、貿(mào)易部門(mén)經(jīng)濟(jì)效益的提高等,既是我國(guó)金融深化的結(jié)果,又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了資本流動(dòng)和資源配置,推動(dòng)了我國(guó)的貿(mào)易進(jìn)一步深化。然而,我國(guó)的金融深化與外貿(mào)領(lǐng)域的市場(chǎng)化、國(guó)際化并不對(duì)稱,外貿(mào)領(lǐng)域的市場(chǎng)化、國(guó)際化水平較高,金融領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革較慢,開(kāi)放水平較低,這又在一定程度上阻礙了外貿(mào)發(fā)展。
二、國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的發(fā)展情況
1.我國(guó)國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)發(fā)展受阻的原因。一是企業(yè)的認(rèn)識(shí)不到位,我國(guó)新一輪匯率改革才剛剛起步,在匯改之前,許多企業(yè)還沒(méi)有意識(shí)到貿(mào)易金融的重要性,絕大多數(shù)中小企業(yè)尚不會(huì)以金融手段為貿(mào)易避險(xiǎn);二是企業(yè)的信用管理體系缺乏,大多數(shù)出口企業(yè)還沿用多年來(lái)形成的傳統(tǒng)交易方式,忽視對(duì)進(jìn)口方資信的調(diào)查,加劇了出口企業(yè)的收款風(fēng)險(xiǎn)。三是社會(huì)信用體系不健全,一些虧損企業(yè)管理混亂,資信欠佳,常因資金短缺而利用押匯、打包貸款等融資手段套取銀行資金,甚至挪做他用。四是銀行內(nèi)部問(wèn)題,各大銀行雖然都有國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù),但缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在觀念、體制、流程、產(chǎn)品和人員還不適應(yīng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展,特別是缺乏復(fù)合型的高素質(zhì)人員。
2.各層面都在大力推進(jìn)國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。近幾年各家銀行都加快了國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)市場(chǎng)的拓展力度。中國(guó)銀行2009年底的貿(mào)易融資余額約為240億美元,占市場(chǎng)份額的35%左右,其出口雙保理業(yè)務(wù)量超21億美元,居全球首位,旨在建設(shè)國(guó)際一流銀行,行先后獲得海內(nèi)外權(quán)威媒體評(píng)選的“中國(guó)最佳貿(mào)易融資銀行”“、最佳國(guó)際業(yè)務(wù)”、“最佳貿(mào)易融資銀行”等獎(jiǎng)項(xiàng);建設(shè)銀行連續(xù)兩年獲得了《環(huán)球金融》雜志頒發(fā)的“最佳貿(mào)易融資銀行”獎(jiǎng),標(biāo)志著建行在貿(mào)易融資產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)控制走在了同業(yè)的前列。國(guó)家越來(lái)越重視貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的發(fā)展:針對(duì)日益嚴(yán)峻的對(duì)外貿(mào)易形勢(shì),2009年的“金融國(guó)九條”明確指出“改進(jìn)外匯管理,大力推動(dòng)貿(mào)易投資便利化。適當(dāng)提高企業(yè)預(yù)收貨款結(jié)匯比例,方便企業(yè)特別是中小企業(yè)貿(mào)易融資”。
3.國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的畸形發(fā)展?;谄鋸V泛用途,國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)已成為各家銀行爭(zhēng)相發(fā)展的業(yè)務(wù)。但是,我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,投資依舊占主導(dǎo)地位,即房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)導(dǎo)致了很多畸形的金融現(xiàn)象,特別是資金的投資預(yù)期回報(bào)率與房?jī)r(jià)的漲幅掛鉤度越來(lái)越高,經(jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化導(dǎo)致資金逐步由實(shí)體經(jīng)濟(jì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。大多數(shù)企業(yè)和個(gè)人都在固定資產(chǎn)上過(guò)度投資,且其資金來(lái)源越來(lái)越依賴銀行融資,甚至民間融資。一些地方的金融環(huán)境過(guò)于寬松,以溫州為例,溫州的金融生態(tài)環(huán)境在國(guó)內(nèi)一直名列前茅,過(guò)去的幾年里,國(guó)際貿(mào)易融資作為一種有效的融資途徑讓大量的貿(mào)易流通型企業(yè)獲得超過(guò)自身承受能力之外的大量資金和額度,幫助溫州的許多貿(mào)易型企業(yè)獲得了快速的發(fā)展。一家不到1000萬(wàn)注冊(cè)資本的公司可以拿到近3個(gè)億的額度,且全部為擔(dān)保方式。只要有足夠的貿(mào)易業(yè)務(wù)的支撐,就可以拿到相應(yīng)的融資需求,這就是國(guó)際貿(mào)易融資能夠突破企業(yè)自身限制的一個(gè)有利條件。也就是基于此,大量的企業(yè)不惜一切代價(jià)做大流量,做大貿(mào)易量。
三、銀行如何有效發(fā)展國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)
1.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防控能力。
(1)適應(yīng)業(yè)務(wù)定位的變化,樹(shù)立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)與管理理念。一是針對(duì)國(guó)際貿(mào)易金融發(fā)展規(guī)劃中的行業(yè)定位、客戶定位及產(chǎn)品定位,明確和細(xì)化業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分,有選擇地介入重點(diǎn)行業(yè)和目標(biāo)客戶,使風(fēng)險(xiǎn)的控制目標(biāo)不受經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間的變化而有所降低。二是實(shí)行適應(yīng)國(guó)際貿(mào)易融資特點(diǎn)的授信規(guī)模控制方法,將評(píng)審工作的重心從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別逐步向風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)渡。三是加強(qiáng)與市場(chǎng)對(duì)接,建立有效的市場(chǎng)調(diào)研與溝通機(jī)制,并在此基礎(chǔ)上,有針對(duì)性地制定相關(guān)授信政策和調(diào)整評(píng)審標(biāo)準(zhǔn),合理引導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)取向。此外,不斷提高專(zhuān)評(píng)審人員在國(guó)際貿(mào)易融資方面的專(zhuān)業(yè)能力和水平,進(jìn)而逐步形成“專(zhuān)家型”評(píng)審。
(2)加強(qiáng)業(yè)務(wù)交流與培訓(xùn)。加強(qiáng)與同業(yè)的廣泛交流,通過(guò)借鑒先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)理念及操作模式,結(jié)合自身實(shí)際,提升風(fēng)險(xiǎn)管控能力和水平。
(3)加強(qiáng)貸后管理。建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和評(píng)價(jià)體系,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控。對(duì)大宗商品價(jià)格、行業(yè)景氣度等保持及時(shí)跟蹤。
2.采取適應(yīng)國(guó)際貿(mào)易融資特點(diǎn)的擔(dān)保方式。首先,針對(duì)國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的特點(diǎn),創(chuàng)新思維,制訂操作性較強(qiáng)的擔(dān)保方案。其次,充分引入第三方金融機(jī)構(gòu)的信用,在一定程度上規(guī)避企業(yè)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)口國(guó)的國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)。第三,積極鼓勵(lì)出口企業(yè)投保出口信用險(xiǎn)。
3.結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際和客戶需求。在發(fā)展國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)時(shí),區(qū)分其目的是首要的。對(duì)于非融資需求的國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù),銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較低,理應(yīng)優(yōu)先發(fā)展。對(duì)于改善現(xiàn)金流的國(guó)際貿(mào)易融資業(yè)務(wù),要根據(jù)企業(yè)的自身實(shí)力,并結(jié)合其上下游客戶的實(shí)力,進(jìn)行選擇性發(fā)展。
摘 要 在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的環(huán)境下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理面臨諸多困難。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀入手,簡(jiǎn)要分析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題.并提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一些措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題 對(duì)策
2012年政府把“堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”作為當(dāng)年的主要任務(wù),“限價(jià)”、“限購(gòu)”、“限貸”政策繼續(xù)執(zhí)行,房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入嚴(yán)冬,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理核心的財(cái)務(wù)管理將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想生存和發(fā)展,就必須加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理,來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn),渡過(guò)難關(guān)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀和存在的主要問(wèn)題
第一、資金周轉(zhuǎn)率下降,融資困難,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)度,普遍面臨存貨高企,銷(xiāo)售緩慢,變現(xiàn)能力變差,資金周轉(zhuǎn)率降低;二是融資渠道單一,主要依靠銀行貸款,隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高,融資難度和成本加大;三是企業(yè)內(nèi)資金管理分散,存在某些項(xiàng)目公司資金閑置,而另一些項(xiàng)目公司卻資金緊缺的情況,無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下,有效的資金管理體系尚未形成。
第二、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出。財(cái)務(wù)停留在停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)核算方面,出具的財(cái)務(wù)決算報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表適用于經(jīng)營(yíng)工作的事后評(píng)估,具有滯后性。很多企業(yè)日常管理忽視了財(cái)務(wù)管理的核心地位,在項(xiàng)目評(píng)價(jià)、前期策劃、招投標(biāo)、合同簽訂、經(jīng)營(yíng)決策等重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中往往沒(méi)有財(cái)務(wù)人員的參與,財(cái)務(wù)管理事前和事中的預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。
第三、內(nèi)部控制薄弱,財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不健全、不完善,存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象;二是費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)混亂,不規(guī)范,沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理,隨意性大。
第四、成本管控工作線條較粗,管理責(zé)任不明確。缺乏成本的總體控制,無(wú)法掌握最新成本動(dòng)態(tài),財(cái)務(wù)成本控制的底線不明確,目標(biāo)成本準(zhǔn)確性差,成本控制效果不佳,實(shí)際成本和費(fèi)用偏高。全員成本管理意識(shí)薄弱,整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程缺少統(tǒng)籌成本管理,在項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)成本的事前預(yù)測(cè)和事中控制,在項(xiàng)目完成階段財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,提高財(cái)務(wù)管理效率的措施
(一)加強(qiáng)資金籌措,控制融資成本,加快項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)
面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視和運(yùn)用“開(kāi)源節(jié)流、現(xiàn)金為王”的財(cái)務(wù)策略,做好現(xiàn)金流向與現(xiàn)金流量的安排,以免發(fā)生資金鏈斷裂,引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。
一是資金的籌措管理方面,要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理,拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷(xiāo)售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。成熟的企業(yè)可考慮引進(jìn)境外機(jī)構(gòu)參股,這將使企業(yè)國(guó)內(nèi)融資受困的情況下,依然有騰挪空間。
二是加速項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn),應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”,改變過(guò)去單純的成本加利潤(rùn)式或與同區(qū)域項(xiàng)目類(lèi)比的定價(jià)方法,更多考慮市場(chǎng)需求的現(xiàn)實(shí)狀況,將產(chǎn)品定位于自住購(gòu)房者,滿足剛需市場(chǎng)。對(duì)于個(gè)別拿地成本處于高位的項(xiàng)目,應(yīng)及時(shí)認(rèn)虧,積極實(shí)行以價(jià)換量、組合優(yōu)惠的方式,縮短項(xiàng)目銷(xiāo)售周期,用單個(gè)項(xiàng)目虧損或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的代價(jià)來(lái)?yè)Q回整個(gè)企業(yè)資金鏈的安全。
三是加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理,一是做好現(xiàn)金流量預(yù)算,測(cè)算合理的現(xiàn)金流量循環(huán)周期,使企業(yè)現(xiàn)金流量保持平衡,二是做好現(xiàn)金收支的動(dòng)態(tài)監(jiān)控,按月編制資金收支預(yù)算,明確責(zé)任,三是合理使用企業(yè)信用,盡可能使應(yīng)收款項(xiàng)與應(yīng)付款項(xiàng)的期限保持一致,防止企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金。
四是認(rèn)真研究當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng),審慎項(xiàng)目投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資選擇和評(píng)估時(shí)不僅要關(guān)注銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)問(wèn)題,更重要的是注重現(xiàn)金流問(wèn)題。把握好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏,在項(xiàng)目定位、戶型上下功夫,調(diào)整好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),謹(jǐn)慎布局,有效使用資金。
(二)完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng),提高財(cái)務(wù)管控能力
一是房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算制度,統(tǒng)一科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目、制訂核算程序和規(guī)則,構(gòu)建核算管理體系,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ),便于數(shù)據(jù)的對(duì)比、分析和考核。
二是建立資金管理中心,對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行統(tǒng)一集中管理,利用各項(xiàng)目公司的閑置資金進(jìn)行內(nèi)部調(diào)劑使用,可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無(wú)息貸款,提高了資金的整體使用效益。
三是要建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過(guò)設(shè)立成本中心和利潤(rùn)中心,建立管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系,通過(guò)財(cái)務(wù)管理報(bào)告向管理層及時(shí)反饋銷(xiāo)售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持,強(qiáng)化考核和監(jiān)督機(jī)制。
四是加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè),完善內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、操作性和強(qiáng)制性原則設(shè)立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度,實(shí)行財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化。逐步展開(kāi)財(cái)務(wù)收支審計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)等內(nèi)部審計(jì)工作。要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)提出解決問(wèn)題的措施,從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
(三)組織內(nèi)部授權(quán)管理,實(shí)施財(cái)務(wù)控制
規(guī)范企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu),在人員配置過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)遵循不相容職務(wù)相分離的原則,加強(qiáng)各經(jīng)濟(jì)職位的業(yè)務(wù)牽制與監(jiān)督。建立和完善明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各級(jí)管理人員的權(quán)力與責(zé)任,做到責(zé)權(quán)對(duì)等,明確規(guī)定各項(xiàng)公司業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
(四)強(qiáng)化成本管理控制
推行全員成本管理體系,抓住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行成本優(yōu)化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位,通過(guò)控制項(xiàng)目獲取成本,對(duì)地塊獲取成本進(jìn)行準(zhǔn)確分析,嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);二是重視規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,加強(qiáng)方案優(yōu)化力度,在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段引入成本控制和成本優(yōu)化機(jī)制。通過(guò)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審等來(lái)加強(qiáng)設(shè)計(jì)造價(jià)控制,根據(jù)項(xiàng)目定位和目標(biāo)成本準(zhǔn)確把握規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;三是做好供方管理,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)和集中采購(gòu)控制采購(gòu)成本,做好工程合同的簽訂與執(zhí)行,工程進(jìn)度和設(shè)計(jì)變更簽證,嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和采購(gòu),控制工程款的撥付;四是做好工程結(jié)算,重點(diǎn)防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi),落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證,核實(shí)工程量,審定取費(fèi)程序和單價(jià)套用;五是嚴(yán)控工程交付和運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用,降低營(yíng)銷(xiāo)及管理費(fèi)用;六是做好財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅務(wù)支出籌劃。
(五)推行全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上應(yīng)建立以項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,將發(fā)生的項(xiàng)目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建審批、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃、稅金計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算由開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和收支計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作制定形成。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程和開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制、匯總和完善本責(zé)任中心的項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。
參考資料:
[1]周彬彬.新形勢(shì)下完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的探討.財(cái)經(jīng)界.2010(2).
關(guān)鍵詞:建筑業(yè) 應(yīng)收賬款管理 完善
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,商業(yè)信用的推出,企業(yè)應(yīng)收賬款數(shù)額的普遍增多,管理已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中日益重要的問(wèn)題。尤其是建筑企業(yè),因其行業(yè)本身的特點(diǎn),一方面搶占市場(chǎng),需要大量的資金承攬項(xiàng)目,另一方面,建筑商拖欠工程款,占用企業(yè)大量的流動(dòng)資金,如何加強(qiáng)應(yīng)收帳款的管理成了企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵,積極有效的應(yīng)收帳款管理可以有利于加強(qiáng)企業(yè)資金周轉(zhuǎn),提高資金使用效率,防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)投資者利益。
一、建筑業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問(wèn)題
我國(guó)建筑業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問(wèn)題,既有企業(yè)內(nèi)部原因,也有外部因素的影響。
(一)盲目追求利潤(rùn),忽視現(xiàn)金流量
現(xiàn)代建筑業(yè)強(qiáng)調(diào)以產(chǎn)值最大化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo),但是一味的追求利潤(rùn)最大化而忽視了企業(yè)的現(xiàn)金流量,大額應(yīng)收帳款的存在,導(dǎo)致雖在帳面上反映的利潤(rùn)很多,但應(yīng)收帳款占了很大一部分,公司實(shí)際的現(xiàn)金流量卻很小,從而給公司造成資金周轉(zhuǎn)困難、壞帳損失等問(wèn)題。甚至影響公司的持續(xù)生存與發(fā)展。
(二)應(yīng)收帳款管理制度不完善
我國(guó)建筑企業(yè)對(duì)客戶的信用狀況調(diào)查不夠,導(dǎo)致應(yīng)收賬款不斷增加。有時(shí)雖有調(diào)查,但評(píng)價(jià)信用政策制訂不合理,對(duì)所形成的應(yīng)收帳款能否收回、收回多少?zèng)]有底數(shù)。另外,對(duì)企業(yè)應(yīng)收賬款的賬齡沒(méi)有及時(shí)合理分析,大量陳賬、呆賬常年掛賬,造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難,同時(shí)對(duì)掛賬時(shí)間很長(zhǎng)的應(yīng)收賬款也沒(méi)有采取相應(yīng)措施,以至于在債務(wù)人破產(chǎn)或死亡,收款憑證資料丟失或損失,或當(dāng)事人離職情況不明等使應(yīng)收賬款成為壞賬,這樣既增加了企業(yè)管理成本,也直接減少了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。有的企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)未及時(shí)進(jìn)行核算,銷(xiāo)售與核算脫節(jié),問(wèn)題不能及時(shí)暴露。
(三)企業(yè)的管理者對(duì)應(yīng)收賬款的管理缺乏重視
大部分建筑企業(yè)的負(fù)責(zé)人比較重視企業(yè)產(chǎn)值的增長(zhǎng),將負(fù)責(zé)人的工資薪酬與企業(yè)的產(chǎn)值掛鉤,對(duì)能否及時(shí)將應(yīng)收賬款收回的問(wèn)題考慮比較少,沒(méi)有將應(yīng)收賬款的質(zhì)量歸入相應(yīng)項(xiàng)目績(jī)效考核過(guò)程中。由于對(duì)應(yīng)收賬款管理的不夠重視,使得企業(yè)存在應(yīng)收賬款管理責(zé)任劃分不明確,懲罰不分,導(dǎo)致存在應(yīng)收賬款不能及時(shí)收回,壞賬率提高等問(wèn)題,影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn),不利于企業(yè)快速健康的發(fā)展。另外,有些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)債權(quán)相關(guān)的知識(shí)比較欠缺,不能及時(shí)保護(hù)債權(quán)人的利益,出現(xiàn)應(yīng)收賬款追溯實(shí)效等問(wèn)題。甚至企業(yè)的管理者為了提高自己的工資薪酬等相關(guān)利益,違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,將一些不屬于應(yīng)收賬款的項(xiàng)目也通過(guò)應(yīng)收賬款科目進(jìn)行核算,這些行為都會(huì)嚴(yán)重?fù)p害建筑業(yè)健康有序的發(fā)展。
(四)外部環(huán)境的影響
首先,建筑業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,施工企業(yè)數(shù)量不斷增加,出現(xiàn)供大于求的局面。為擴(kuò)大自身企業(yè)市場(chǎng)份額,甚至出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng),在投標(biāo)過(guò)程中,競(jìng)相的通過(guò)壓低標(biāo)價(jià),出現(xiàn)了墊支數(shù)額的現(xiàn)象。越來(lái)越多的施工單位墊付資金來(lái)增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,造成企業(yè)間相互拖欠日益嚴(yán)重,再者,還有一些企業(yè)故意拖欠帳款,有錢(qián)也不還。
其次,國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的現(xiàn)狀,出臺(tái)了“限購(gòu)令”的措施,抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲,致使與房地產(chǎn)行業(yè)休戚相關(guān)的建筑業(yè)受到了明顯的影響,房地產(chǎn)樓盤(pán)大量存壓,使得開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)收回現(xiàn)金只能將部分資金轉(zhuǎn)嫁于建筑業(yè),造成開(kāi)發(fā)商大量拖欠工程款。
最后,社會(huì)信用管理體系不健全。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不僅是一種法制,也是一種信用經(jīng)濟(jì)。目前我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠成熟,市場(chǎng)的信用體系不完善,信用交易不夠發(fā)達(dá),相關(guān)的法律法規(guī)制定不健全,對(duì)于應(yīng)收賬款管理懲罰機(jī)制不靈活,使得社會(huì)上信用缺失的行為越來(lái)越泛濫。嚴(yán)重?fù)p害了建筑企業(yè)的利益。
二、對(duì)企業(yè)的影響
應(yīng)收賬款管理缺乏對(duì)企業(yè)的危害主要有以下幾個(gè)方面:
(一)增加了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
高額的應(yīng)收賬款直接影響企業(yè)的現(xiàn)金流入,引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。應(yīng)收帳款數(shù)額越大,期限越長(zhǎng)壞帳就越多,對(duì)公司造成的影響就越大。大量資金被拖欠,致使公司資金周轉(zhuǎn)困難,為維持正常生產(chǎn),只能靠增加貸款,這就使企業(yè)背上沉重的貸款利息,潛伏著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也是當(dāng)前最大的潛虧風(fēng)險(xiǎn),對(duì)利潤(rùn)影響尤為深遠(yuǎn)。
(二)降低了企業(yè)的資金使用效率
由于企業(yè)的物流與資金流不一致,出現(xiàn)了發(fā)出商品,開(kāi)出銷(xiāo)售發(fā)票,貨款卻不能同步收回的局面。大量的流動(dòng)資金沉淀于非生產(chǎn)環(huán)節(jié),降低了資金的周轉(zhuǎn)速度,造成了經(jīng)營(yíng)狀況良好,賬面狀況不錯(cuò)的企業(yè)而出現(xiàn)資金匱乏的局面,企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況被掩蓋,影響了企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),無(wú)法實(shí)現(xiàn)既定的效益目標(biāo)。
(三)夸大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果
企業(yè)的賬上利潤(rùn)的增加并不表示能如期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入,企業(yè)應(yīng)收賬款的大量存在,虛增了賬面上的銷(xiāo)售收入,通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表反映的總資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)與形式不一致,使資產(chǎn)不實(shí),加大風(fēng)險(xiǎn),削弱了競(jìng)爭(zhēng)力。在一定程度上夸大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果,增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)成本。
三、加強(qiáng)建筑企業(yè)應(yīng)收賬款控制與管理的措施
(一)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理
1.確定適當(dāng)?shù)男庞脴?biāo)準(zhǔn)。信用標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)同意向客戶提供商業(yè)信用而提出的基本要求,通常以逾期的壞賬損失率作為判別標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)確定信用標(biāo)準(zhǔn)要力爭(zhēng)在增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,擴(kuò)大銷(xiāo)售與降低違約風(fēng)險(xiǎn)、收賬費(fèi)用這二者之間做出一個(gè)雙贏選擇。2.財(cái)務(wù)要形成定期的對(duì)帳制度,每隔三個(gè)月或半年就必須同經(jīng)銷(xiāo)商核對(duì)一次帳目。因此要制訂一套規(guī)范的、定期的對(duì)帳制度,避免雙方財(cái)務(wù)上的差距像滾雪球一樣越滾越大,而造成呆、死帳現(xiàn)象。3.對(duì)應(yīng)收帳款進(jìn)行帳齡分析,根據(jù)客戶所欠款的時(shí)間長(zhǎng)短,分析收回的可能性,結(jié)合對(duì)客戶資信情況的調(diào)查,據(jù)了解企業(yè)資信政策,努力提高應(yīng)收帳款收現(xiàn)率。4.建立壞帳準(zhǔn)備金制度。施工企業(yè)要遵循穩(wěn)健性原則,建立完善的壞賬準(zhǔn)備金制度,用積極的行動(dòng)彌補(bǔ)壞賬損失。建筑企業(yè)要注重對(duì)應(yīng)收賬款的定期嚴(yán)格檢查,認(rèn)真分析每筆應(yīng)收賬款具體的特征,包括應(yīng)收賬款金額的大小、還款期限、債務(wù)人的信用狀況等因素,確定應(yīng)收帳款收回的幾率,并預(yù)計(jì)可能產(chǎn)生的壞賬損失。在定期檢查過(guò)程中,建立完善的壞賬準(zhǔn)備金制度,能夠有效降低企業(yè)發(fā)生的壞賬風(fēng)險(xiǎn),用積極的行動(dòng)來(lái)彌補(bǔ)相應(yīng)的損失。
(二)制訂合理的信用政策
信用政策包括信用期、信用標(biāo)準(zhǔn)及折扣政策。信用期應(yīng)注意淡旺季客戶量大小等因素。具體的說(shuō)就是對(duì)大客戶給予較長(zhǎng)的信用期,小客戶信用期則相對(duì)較短,旺季縮短信用期、淡季延長(zhǎng)信用期。信用期太短,不足以吸引顧客,信用期太長(zhǎng),造成公司資金緊張。信用標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)授予客戶信用所需的最低標(biāo)準(zhǔn),也是企業(yè)可接受風(fēng)險(xiǎn)提供的一個(gè)基本判別標(biāo)準(zhǔn)。如果客戶達(dá)不到信用標(biāo)準(zhǔn),則不能享受最低的信用優(yōu)惠。制訂合理的折扣標(biāo)準(zhǔn),較高的折扣標(biāo)準(zhǔn),有利于刺激銷(xiāo)售量的增長(zhǎng),但同時(shí),應(yīng)收帳款的風(fēng)險(xiǎn)也越大。較低的信用政策,將會(huì)影響銷(xiāo)售量。所以企業(yè)在制訂信用標(biāo)準(zhǔn)時(shí),必須進(jìn)行比較與權(quán)衡,使風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi),又使其發(fā)揮積極的作用。
(三)合理運(yùn)用法律知識(shí)
企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到法律的約束,同時(shí),法律也會(huì)維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。所以,應(yīng)收帳款的管理,離不開(kāi)法律。首先,加強(qiáng)合同的管理,建筑施工企業(yè)要高度重視合同的管理,完善合同管理制度,加強(qiáng)過(guò)程控制,及時(shí)按合同收款進(jìn)度向業(yè)主提交工程完成情況表及有關(guān)資料確保按合同進(jìn)度及時(shí)收款。其次取得法律效力的書(shū)面文件,避免口頭承諾。對(duì)經(jīng)多方追索拒不付款,過(guò)期已久的客戶,應(yīng)訴諸法律,請(qǐng)求償還?;蛘哌M(jìn)行清算。
(四)不斷完善收帳政策
施工企業(yè)制訂收帳政策,首先要分析拖欠原因,對(duì)屬于工程質(zhì)量問(wèn)題的,應(yīng)積極與業(yè)主聯(lián)系,盡早解決糾紛,盡早收款。對(duì)資信較好暫時(shí)形成拖欠的,應(yīng)及時(shí)溝通。對(duì)于資金信不良的,應(yīng)加緊催收。企業(yè)在制定收賬政策時(shí),要在增加收賬費(fèi)用與減少壞賬損失、減少應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本之間進(jìn)行比較權(quán)衡,以前者小于后者為基本目標(biāo),掌握好寬嚴(yán)界限,擬定可取的收賬計(jì)劃。
(五)針對(duì)往年沒(méi)有及時(shí)收回的應(yīng)收賬款,專(zhuān)門(mén)成立收款小組,有重點(diǎn)的開(kāi)展收款工作
首先,是對(duì)正常請(qǐng)款應(yīng)收帳款的處理。這類(lèi)債務(wù)人主要是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常的建筑單位,具備一定的償債能力。收款小組應(yīng)與其加強(qiáng)聯(lián)系,向建筑方不斷的溝通協(xié)調(diào)催其盡快還款,特別是在重大的節(jié)日如春節(jié)、元旦時(shí)可收回的欠款能夠達(dá)到40%左右。對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常但償債能力較弱的企業(yè)也要加強(qiáng)協(xié)調(diào),如果無(wú)法及時(shí)收回欠款,也要與企業(yè)簽訂還款協(xié)議,規(guī)定具體的還款金額、最遲的還款期限等,以便促進(jìn)還款單位及時(shí)還貸的責(zé)任心。
其次,對(duì)于長(zhǎng)期難以收回欠款的處理。主要是針對(duì)那些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不能正常進(jìn)行的企業(yè)的應(yīng)收賬款的清理。建筑企業(yè)可以利用法律,采取訴訟的方式,以強(qiáng)制的手段收回欠款。企業(yè)也可以采用靈活的追回方式,通過(guò)積極查找債務(wù)人企業(yè)的財(cái)務(wù)線索,申請(qǐng)法院將其凍結(jié)拍賣(mài),或是使企業(yè)以物抵債等方式盡快收回應(yīng)收賬款。
我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制不斷的發(fā)展,應(yīng)收賬款管理在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的起著越來(lái)越大的作用。通過(guò)以上的措施來(lái)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理,對(duì)企業(yè)的意義重大,能加快企業(yè)的資金流動(dòng),提高經(jīng)營(yíng)效益,不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)能夠在社會(huì)上形成一種良好的風(fēng)氣,社會(huì)群體會(huì)以誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)為榮,提高整個(gè)社會(huì)的信用水平,使得企業(yè)應(yīng)收賬款不能及時(shí)收回的狀況得到逐步改善,從而促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高效有序的運(yùn)行。
參考文獻(xiàn):
[1]曹明芬,解決建筑企業(yè)應(yīng)收賬款居高不下的幾點(diǎn)對(duì)策,中小企業(yè)管理與科2008(05);
[2]朱培林,降低施工企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策,合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007;
[3]張健.如何加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)收賬款管理[J].財(cái)會(huì)研究,2006.(2).
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù)(CJFD)
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):
級(jí)別:部級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)優(yōu)秀期刊遴選數(shù)據(jù)庫(kù)
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)優(yōu)秀期刊遴選數(shù)據(jù)庫(kù)
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù)(CJFD)