房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；原則；創(chuàng)新途徑

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，建設(shè)的周期較長(zhǎng)，工程量大，涉及到很多行業(yè)和很多方面的內(nèi)容，所以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是一項(xiàng)重難點(diǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了一系列的內(nèi)容，工程項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、資料、技術(shù)、設(shè)備、合同、安全等各個(gè)方面。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則分析

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)，保證項(xiàng)目組織高效有序的進(jìn)行，在房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)復(fù)雜和時(shí)效性等的影響下，項(xiàng)目管理必須要保證一般的原則來(lái)配合房地產(chǎn)的正常運(yùn)行。

1、目標(biāo)統(tǒng)一的原則。使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有效的實(shí)施和運(yùn)行需要各個(gè)參與者要能夠有明確統(tǒng)一的目標(biāo)，這是項(xiàng)目管理的首要保證。在項(xiàng)目的設(shè)置和運(yùn)行的時(shí)候需要采用統(tǒng)一的政策和方針，是參與者有著共同的目標(biāo)，是設(shè)計(jì)、施工、組織、合同等規(guī)范性文件能夠貫徹實(shí)施到位，項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

2、責(zé)任權(quán)平衡原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中需要能夠明確設(shè)置各方的責(zé)任范圍，是參與者能夠明確自身的職責(zé)和權(quán)益，在參與項(xiàng)目管理的過(guò)程中將有關(guān)問(wèn)題和文件嚴(yán)格的執(zhí)行到位，確保項(xiàng)目責(zé)任明確到各方。

3、適用性和靈活性相結(jié)合的原則。在管理的過(guò)程中遇到的問(wèn)題是多樣化的，項(xiàng)目的大小和環(huán)境以及業(yè)主的要求都是有著很多的變化的，在實(shí)施的過(guò)程中需要有一定的變化空間和靈活性，針對(duì)于不同的項(xiàng)目和業(yè)主要有相適應(yīng)的解決辦法。項(xiàng)目的管理辦法是有很多種的，即使是一個(gè)項(xiàng)目的管理，由于過(guò)程是有很多的程序的所以也可以有很多靈活的變化，這樣可以保證管理的過(guò)程中更加的具有適應(yīng)性和合理性。

4、組織制衡原則。在管理的過(guò)程中需要對(duì)于不同的組織之間制定一定的制約關(guān)系，各方應(yīng)該有自身的管理原則和范疇，保持一定的平衡原則。這樣可以避免在管理的過(guò)程中遇到一些由于管理的范疇或者是制度問(wèn)題出現(xiàn)的矛盾，溝通的障礙等，管理的工作實(shí)施起來(lái)更加的流暢，有著較好的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)了高效的管理模式。

5、管理人員責(zé)任連續(xù)性的原則。在管理的過(guò)程中很多時(shí)候會(huì)遇到由于責(zé)任性不強(qiáng)而出現(xiàn)的問(wèn)題，在項(xiàng)目眾多的管理問(wèn)題中出現(xiàn)了矛盾交叉、找不到責(zé)任人的狀況。在這樣不明確的責(zé)任體系中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理將會(huì)出現(xiàn)很多的漏洞，工作人員也會(huì)出現(xiàn)責(zé)任的推卸問(wèn)題，管理的難度加大，責(zé)任無(wú)從承擔(dān)。這些都是工作人員的責(zé)任不連續(xù)性導(dǎo)致的，在管理的時(shí)候要注意做好工作人員管理銜接工作。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題分析

1、沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的可行性研究分析。

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商只是講究一味的拿下土地，以“招拍掛”形式進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)，沒(méi)有在前期進(jìn)行土地狀況的可行性研究分析，盲目的進(jìn)行投資和建設(shè)，對(duì)于市場(chǎng)的前景沒(méi)有準(zhǔn)確的把握的情況下就已經(jīng)開(kāi)始了策劃、研究和設(shè)計(jì)，這樣的模式是具有很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的，政府的要求和政策的變化等會(huì)造成更大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

2、方案和施工圖的設(shè)計(jì)沒(méi)有全面專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)理論指導(dǎo)。

在進(jìn)行房地長(zhǎng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工的時(shí)候，應(yīng)該是具有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)指導(dǎo)的，在設(shè)計(jì)的時(shí)候要結(jié)合地形進(jìn)行前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，而后才能開(kāi)始進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)和施工圖的繪制。很多的項(xiàng)目在實(shí)施的時(shí)候就忽視了設(shè)計(jì)和施工圖紙的問(wèn)題，在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中就出現(xiàn)了很多的變更和漏洞，造成了規(guī)劃的失誤，施工質(zhì)量等問(wèn)題，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且導(dǎo)致工期加長(zhǎng)，設(shè)計(jì)方案不合適等嚴(yán)重問(wèn)題。

3、建設(shè)施工的階段項(xiàng)目管理出現(xiàn)問(wèn)題。

在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)的管理問(wèn)題是重要的，而且具有一定的復(fù)雜性。在現(xiàn)場(chǎng)，很多時(shí)候由于管理機(jī)制的問(wèn)題，造成了責(zé)任方混亂不明確或者是權(quán)限問(wèn)題，導(dǎo)致施工的進(jìn)度受到影響，工程的進(jìn)度和資金問(wèn)題都遭受到一定程度的影響。工程中出現(xiàn)了變更就會(huì)影響到施工的各個(gè)方面，施工的進(jìn)度和費(fèi)用都會(huì)超出預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。

4、項(xiàng)目管理中存在管理的漏洞和弱點(diǎn)。

在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程中存在著管理的弱點(diǎn)，由于復(fù)雜性對(duì)于一些問(wèn)題沒(méi)有重視，如項(xiàng)目的前期

劃和市場(chǎng)的調(diào)研、客戶(hù)的服務(wù)和銷(xiāo)售控制以及融資問(wèn)題。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題造成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本加大，管理出現(xiàn)糾紛等問(wèn)題。

5、物業(yè)服務(wù)沒(méi)有得到重視，服務(wù)不到位。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)就是其售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理中很重要的一個(gè)部分。這是客戶(hù)和企業(yè)保持聯(lián)系的方式，是企業(yè)品牌樹(shù)立的標(biāo)志。在管理的過(guò)程中物業(yè)公司會(huì)由于管理的懶惰或者是自身贏利等關(guān)系沒(méi)有對(duì)于雙方的售賣(mài)關(guān)系進(jìn)行及時(shí)的處理，維修設(shè)施等處理不到位等，這樣對(duì)其沒(méi)有引起足夠的重視將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)下降，品牌下降等問(wèn)題。

6、項(xiàng)目管理與相關(guān)職能部門(mén)缺乏協(xié)調(diào)性。

項(xiàng)目管理的部門(mén)需要與相關(guān)的職能部門(mén)之間相互配合才能將問(wèn)題實(shí)施下去，在管理的時(shí)候由于兩部門(mén)各司其職，管理部門(mén)在對(duì)自身工作負(fù)責(zé)的情況下對(duì)于其他的問(wèn)題卻沒(méi)有相應(yīng)的責(zé)任心，導(dǎo)致問(wèn)題出現(xiàn)后相互之間出現(xiàn)責(zé)任的推諉，整體的管理水平都受到影響。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的創(chuàng)新途徑分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的創(chuàng)新途徑，主要表現(xiàn)為以下的幾個(gè)方面

1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息化。這是現(xiàn)代化企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和作出決策時(shí)的重要依據(jù)，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展起到很大的參考，同時(shí)保障企業(yè)的資源都發(fā)揮出有效的效用。同時(shí)房地產(chǎn)信息反映出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和企業(yè)內(nèi)部的狀況，對(duì)于房地產(chǎn)方面的信息更新有重要的作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的時(shí)候需要對(duì)于信息進(jìn)行及時(shí)的分類(lèi)和收集，進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)業(yè)的分析和評(píng)價(jià)，作出決策。引進(jìn)房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，大力發(fā)展電子商務(wù)，及時(shí)準(zhǔn)確的獲取房地產(chǎn)信息，保證企業(yè)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)信息化加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)。

2、做好房地產(chǎn)策劃。投資者需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做好房地產(chǎn)的策劃和開(kāi)發(fā)，規(guī)范化操作，將品牌化觀念來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。減少在策劃中的失誤，保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。社會(huì)資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來(lái)形成前所未有的優(yōu)勢(shì)。

特別是在營(yíng)銷(xiāo)策劃中要結(jié)合市場(chǎng)對(duì)于樓盤(pán)的消費(fèi)層次和消費(fèi)人群、價(jià)格和戶(hù)型等進(jìn)行決策，以銷(xiāo)售的情況來(lái)進(jìn)行樓盤(pán)的再建設(shè)，這是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷(xiāo)售眼光，培養(yǎng)出客戶(hù)區(qū)域市場(chǎng)，主動(dòng)去創(chuàng)造效益而且實(shí)現(xiàn)了以人為本的理念，對(duì)于品牌的塑造有很好的作用。

3、培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)管理人才。這是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的客觀要求，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是一種強(qiáng)大的動(dòng)力，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，人才的競(jìng)爭(zhēng)才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的根本。提高管理者自身的水平，完善獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，同時(shí)建立一定的員工培訓(xùn)體系。

4、加強(qiáng)企業(yè)管理的文化建設(shè)，營(yíng)造出良好的企業(yè)氛圍。企業(yè)的管理文化決定了全體員工的核心價(jià)值觀，對(duì)于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規(guī)范和調(diào)節(jié)作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的時(shí)候需要對(duì)于核心的管理對(duì)象的管理意識(shí)和水平進(jìn)行一定的培訓(xùn)和提高，在企業(yè)的實(shí)踐過(guò)程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關(guān)心人和培養(yǎng)人，在企業(yè)文化氛圍中聚集人才，使房地產(chǎn)企業(yè)成為競(jìng)爭(zhēng)中的贏家。

4 小結(jié)

本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的幾個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行分析，由于其工作的復(fù)雜性，在管理的時(shí)候要分清主次，抓住重點(diǎn)的同時(shí)兼顧各方，統(tǒng)籌全局的同時(shí)抓住細(xì)節(jié)。在實(shí)踐的過(guò)程對(duì)于管理問(wèn)題不斷學(xué)習(xí)和提高是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的最根本辦法。

參考文獻(xiàn)

[1]陽(yáng)數(shù).中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目階段規(guī)劃研究[j].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào).2007.03

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

關(guān)鍵詞：成本管理；房地產(chǎn)；項(xiàng)目

中圖分類(lèi)號(hào)：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度日益加快，目前，房地產(chǎn)已成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范化，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，企業(yè)必須采取科學(xué)有效的成本管理辦法，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有高風(fēng)險(xiǎn)性、高收益性、高投資及投資期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理具有高難度性。成本管理在一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理不僅有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)企業(yè)綜合效益均有重要意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理認(rèn)識(shí)不足

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，長(zhǎng)期存在“重規(guī)模輕效益”、“重?cái)?shù)量輕質(zhì)量”和“重過(guò)程輕決策”等觀念，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，過(guò)分強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模大小，甚至以開(kāi)發(fā)規(guī)模作為衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力以及領(lǐng)導(dǎo)能力的主要指標(biāo)，而忽視了其在生產(chǎn)效益中的規(guī)模。此外，部分企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地是通過(guò)各種模式或者其他的非市場(chǎng)途徑所獲取的，成本管理認(rèn)識(shí)不足。

（二）缺乏科學(xué)的成本管理辦法

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，成本管理僅僅被認(rèn)為是控制單項(xiàng)成本的工作，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)成本、土地成本、配套設(shè)施成本等，對(duì)這些成本的管理只是在審核撥付時(shí)簡(jiǎn)單地進(jìn)行控制，但在項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及定位包裝過(guò)程中，缺乏有效的管理措施，給項(xiàng)目施工及銷(xiāo)售過(guò)程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業(yè)不斷地設(shè)法堵塞成本漏洞，而對(duì)成本漏洞的預(yù)防缺乏有效的措施，企業(yè)步入債務(wù)的惡性循環(huán)中。

（三）缺乏有效的成本監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實(shí)存在較大的難度，很多企業(yè)的成本管理缺乏監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，員工的成本控制積極性不高。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的策略

（一）明確成本管理戰(zhàn)略

科學(xué)合理的成本管理戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的關(guān)鍵部分，應(yīng)貫穿經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中充分重視成本管理問(wèn)題。首先，企業(yè)成本管理戰(zhàn)略的目標(biāo)要立足于用戶(hù)的滿(mǎn)意度，從而全面提高項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，用戶(hù)的需求也在不斷提高，如何滿(mǎn)足不同層次用戶(hù)的需求已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的保證。與其他建設(shè)項(xiàng)目不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有商品性，因此，其價(jià)格同其他大多數(shù)商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業(yè)的價(jià)格就越有競(jìng)爭(zhēng)力。但成本結(jié)果實(shí)際上是由用戶(hù)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的認(rèn)可度和滿(mǎn)意度來(lái)決定的，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中，必須立足用戶(hù)的滿(mǎn)意度，才能贏得更大的利潤(rùn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理實(shí)際上是從時(shí)間以及空間上所開(kāi)展的業(yè)務(wù)過(guò)程，具有動(dòng)態(tài)性。傳統(tǒng)的成本管理主要是對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的價(jià)值消耗進(jìn)行管理，但成本管理實(shí)際上是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它不僅僅是對(duì)某一時(shí)間點(diǎn)上項(xiàng)目成本的管理，還應(yīng)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，因此，項(xiàng)目成本管理具有空間性。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理應(yīng)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，不僅是尋求成本優(yōu)勢(shì)資源降低生產(chǎn)成本，更要注重開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證開(kāi)發(fā)過(guò)程的連續(xù)性。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程各階段的成本管理

1、項(xiàng)目的決策階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段，成本管理主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃費(fèi)用、可行性研究費(fèi)以及土地費(fèi)等。尤其是土地費(fèi)用，約占房地產(chǎn)總成本的20%-40%左右，因此，應(yīng)重點(diǎn)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)成本的控制主要取決于兩個(gè)方面，一方面是當(dāng)?shù)卣畬?duì)于土地的供應(yīng)能否維持一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的局面，另一方面是通過(guò)各種關(guān)系和正當(dāng)?shù)氖侄蝸?lái)獲取較低價(jià)格的土地。在這個(gè)過(guò)程中必須著眼城市發(fā)展及城市規(guī)劃建設(shè)，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。

2、項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段，成本管理主要包括招標(biāo)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用以及地質(zhì)勘查費(fèi)用等。設(shè)計(jì)費(fèi)用所占的比例通常在成本總數(shù)的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關(guān)系著工程造價(jià)，且影響程度在75%以上。項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量直接關(guān)系著施工階段的投資規(guī)模，同時(shí)也影響項(xiàng)目在銷(xiāo)售期的經(jīng)濟(jì)效益，決定了項(xiàng)目的產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的需求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來(lái)的收入。在確定投資決策以后，必須加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段特別是設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)過(guò)程、設(shè)計(jì)成果評(píng)審優(yōu)化和設(shè)計(jì)變更四個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制。在總體設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，可以采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，將設(shè)計(jì)方案與工程造價(jià)充分地結(jié)合在一起，擇優(yōu)選擇方案設(shè)計(jì)單位及建筑設(shè)計(jì)單位，在確保建筑造型美觀、質(zhì)量較高的同時(shí)，確保造價(jià)的合理性。但單體設(shè)計(jì)階段，則應(yīng)充分分析市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)的需求，在技術(shù)分析及經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上開(kāi)展應(yīng)用價(jià)值工程，將工程功能細(xì)化，并去除不必要的功能，重點(diǎn)控制造價(jià)較高的工程。同時(shí)，完善對(duì)設(shè)計(jì)人員的激勵(lì)機(jī)制，以提高設(shè)計(jì)人員的工作積極性和責(zé)任心，以便更好地控制工程造價(jià)。此外，還應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在項(xiàng)目開(kāi)工前。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，可委托監(jiān)理單位對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)理，確保工程的安全性、技術(shù)性、周密性和經(jīng)濟(jì)性，從而減少或者避免設(shè)計(jì)不合理或者設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致投資損失。

3、項(xiàng)目施工階段

在施工階段，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位，對(duì)工程的技術(shù)質(zhì)量全面監(jiān)管，同時(shí)也可協(xié)助業(yè)主進(jìn)行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應(yīng)選擇較好的承包企業(yè)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、工期較短、技術(shù)力量雄厚和社會(huì)信譽(yù)較好的施工企業(yè)，以有效縮短工期，并節(jié)省工程造價(jià)。第三，簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確合同內(nèi)容，根據(jù)建筑市場(chǎng)情況、建筑行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的合同糾紛問(wèn)題，以法律的形式確定合約。第四，加強(qiáng)工程變更簽證管理、監(jiān)督以及審核，確保建立及甲方現(xiàn)場(chǎng)代表的簽證，并由開(kāi)發(fā)商的成本管理部門(mén)核實(shí)。第五，應(yīng)加強(qiáng)材料及設(shè)備成本控制。加強(qiáng)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研工作，做好材料及設(shè)備的采購(gòu)、驗(yàn)收等，確保質(zhì)量和價(jià)格合理。第六，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)安全管理，建立健全安全管理對(duì)策及辦法，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人員的安全意識(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)安全管理和安全事故防范措施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全問(wèn)題，盡量避免安全事故的發(fā)生。

4、項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，所有結(jié)算工程均必須按照設(shè)計(jì)圖紙以及合同規(guī)定完成，并且應(yīng)驗(yàn)收合格，對(duì)于取消項(xiàng)目應(yīng)有相關(guān)手續(xù)，并在結(jié)算中將其扣除。同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)單價(jià)或者簽證價(jià)格，同時(shí)與合同文件進(jìn)行對(duì)照。應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)協(xié)議以及合同內(nèi)同，合理地確定優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)和工期獎(jiǎng)等相關(guān)的費(fèi)用。應(yīng)建立健全并嚴(yán)格貫徹落實(shí)工程的結(jié)算復(fù)審制度以及尾款會(huì)簽制度，以確保工程結(jié)算的質(zhì)量。最后，應(yīng)正確地處理索賠費(fèi)用。

5、銷(xiāo)售階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售與建設(shè)幾乎是同步進(jìn)行的，為確保項(xiàng)目具有較高的銷(xiāo)售量，同時(shí)使消費(fèi)者感知到該項(xiàng)目的升值趨勢(shì)及空間，應(yīng)具有較佳的銷(xiāo)售方式及手段。大部分開(kāi)發(fā)商會(huì)委托專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售，因此，應(yīng)加強(qiáng)銷(xiāo)售階段的成本控制，主要包括銷(xiāo)售、銷(xiāo)售廣告以及策劃樓書(shū)等費(fèi)用。

（三）完善成本管理制度優(yōu)化成本管理系統(tǒng)

實(shí)施成本管理戰(zhàn)略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性的工程，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)涉及不同單位、部門(mén)或者個(gè)人。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照市場(chǎng)化的要求完善企業(yè)內(nèi)部成本管理相關(guān)制度，以最大限度地降低人為因素對(duì)項(xiàng)目成本的影響，從而提高成本管理績(jī)效。應(yīng)建立實(shí)時(shí)有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，按照既定目標(biāo)及相關(guān)制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個(gè)環(huán)節(jié)中發(fā)揮監(jiān)督管理作用?？赏ㄟ^(guò)建立科學(xué)有效的激勵(lì)制度，全面激發(fā)員工的工作積極性、主動(dòng)性和責(zé)任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進(jìn)一步提高企業(yè)效益。同時(shí)建立高效的成本管理系統(tǒng)，將企業(yè)的目的和任務(wù)轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，對(duì)開(kāi)發(fā)成本實(shí)行目標(biāo)管理，加強(qiáng)目標(biāo)制定的科學(xué)性和合理性、目標(biāo)分解的明確性以及目標(biāo)實(shí)施的可控性，通過(guò)對(duì)估算、概算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出差異，最終達(dá)到對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制的目的。

三、結(jié)束語(yǔ)

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身綜合效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中就必須加強(qiáng)成本管理。房地產(chǎn)成本管理應(yīng)堅(jiān)持全員參與和全過(guò)程控制，并建立完善的成本管理體系，加強(qiáng)項(xiàng)目全程的成本管理、監(jiān)督和分析，為企業(yè)制定并調(diào)整銷(xiāo)售策略提供可靠依據(jù)，從而使企業(yè)獲得更大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，并增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

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第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工現(xiàn)場(chǎng)；質(zhì)量控制；管理

中圖分類(lèi)號(hào)： C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

縱觀整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其項(xiàng)目的質(zhì)量環(huán)節(jié)占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，也是整個(gè)項(xiàng)目最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)?，它直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有著至關(guān)重要的影響作用。近年來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，其也成為了最近幾年國(guó)民消費(fèi)和投資的熱門(mén)行業(yè)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量環(huán)節(jié)中旱現(xiàn)出了各種各樣的弊端，這對(duì)企業(yè)的氏遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)小利的。為了盡最大程度來(lái)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，就必須從開(kāi)發(fā)中的每一個(gè)階段入手，從而來(lái)達(dá)到完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量問(wèn)題的目的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目是上程項(xiàng)目的一個(gè)分類(lèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，管理者通過(guò)專(zhuān)業(yè)、實(shí)用的理論知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產(chǎn)各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶(hù)能夠滿(mǎn)意其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過(guò)設(shè)定相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)測(cè)方案，構(gòu)建相應(yīng)的質(zhì)量管理?xiàng)l件和內(nèi)容，嚴(yán)格依據(jù)這此內(nèi)容來(lái)確保項(xiàng)目質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，最終讓仃一位客戶(hù)得到滿(mǎn)意。眾所周知，房屋質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的質(zhì)量問(wèn)題

眾所周知，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要經(jīng)歷的有四個(gè)過(guò)程，第一個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的市核通過(guò)階段；第_個(gè)是項(xiàng)目施工初期的準(zhǔn)備階段；第三個(gè)是項(xiàng)目的施工階段；第四個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段。如果這四個(gè)環(huán)節(jié)中，有哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。下面筆者就這四個(gè)方面可能存在的質(zhì)量問(wèn)題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目市核通過(guò)階段存在的質(zhì)量問(wèn)題

作為房地產(chǎn)上程施工開(kāi)發(fā)的第一個(gè)階段，其直接影響著整個(gè)項(xiàng)目施工的質(zhì)量問(wèn)題。在這一階段，一方面，房地產(chǎn)上程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量往往得不到客戶(hù)的滿(mǎn)意，更有甚者，具體的設(shè)計(jì)內(nèi)容嚴(yán)重偏離了最初的設(shè)計(jì)理念，如此一來(lái)，對(duì)施工項(xiàng)目的市核質(zhì)量與設(shè)計(jì)質(zhì)量有著相當(dāng)重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)和可行性報(bào)告等等，都沒(méi)有完個(gè)按照現(xiàn)有的規(guī)定進(jìn)行書(shū)寫(xiě)，這給施工項(xiàng)目最終的審核通過(guò)帶來(lái)了一定的困難。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目初期準(zhǔn)備階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期準(zhǔn)備過(guò)程中，也同樣存在著一系列的質(zhì)量問(wèn)題。首先，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初期市核的過(guò)程中，設(shè)計(jì)的質(zhì)量也是差強(qiáng)人意的，使得在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對(duì)于上程項(xiàng)目施工圖紙的設(shè)計(jì)方面，由于沒(méi)有嚴(yán)格按照流程進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)，或者是由于設(shè)計(jì)太過(guò)于表面化，使得施工圖紙的設(shè)計(jì)失去了其實(shí)際意義；最后，由于我國(guó)現(xiàn)如今的項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項(xiàng)目的質(zhì)量帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)施工階段中，包含有對(duì)項(xiàng)目的招標(biāo)過(guò)程以及具體的施工環(huán)節(jié)首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)上作沒(méi)有做到公正、公平、公開(kāi)和透明，其中難免會(huì)存在一此暗箱操作的不良現(xiàn)象，最終導(dǎo)致了項(xiàng)目招標(biāo)出現(xiàn)紙漏；其次，在具體的施工過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)施工設(shè)備、原材料以及技術(shù)等采取嚴(yán)格的市查，造成施工結(jié)果的小理想；最后，在施工過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管的相關(guān)負(fù)責(zé)人，自身存在著小專(zhuān)業(yè)以及缺少相關(guān)素養(yǎng)的問(wèn)題

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的后期，驗(yàn)收上作是相當(dāng)必要和重要的。第一，在項(xiàng)目的整個(gè)施工過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理并沒(méi)有關(guān)注施工的仃一個(gè)環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，這是相當(dāng)不可取的:第二，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最終的評(píng)估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒(méi)有邀請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的相關(guān)單位進(jìn)行必要的分析和總結(jié)，甚至于沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)上作的匯報(bào)，也沒(méi)有特定的意見(jiàn)反饋體制；第三，與此相關(guān)的客服上作人員，由于缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，給房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上作帶來(lái)了一定的困難。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制與管理的措施

1、嚴(yán)格把關(guān)工程的質(zhì)量

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理，能夠降低工程的返工率。嚴(yán)格把關(guān)工程的質(zhì)量，需要重視工程的任何細(xì)節(jié)，加大力度檢查施工工序的質(zhì)量和管理工作，并采取合理的措施，避免出現(xiàn)不必要的質(zhì)量問(wèn)題，造成則力、物力、人力浪費(fèi)的現(xiàn)象。甲方代表要不定期的抽查施工單位，使施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工圖紙施工。若施工過(guò)程中存在問(wèn)題，造成嚴(yán)重的損失，應(yīng)山施工單位來(lái)負(fù)責(zé)，需要施工人員及時(shí)進(jìn)行處理，對(duì)于需要返工的部分應(yīng)馬上返工。在沒(méi)有施工單位和監(jiān)理單位的前提下交涉相關(guān)事宜，注意施工中偷工減料、以次充好等系列問(wèn)題。

與此同時(shí)，加強(qiáng)檢查和驗(yàn)收中間部位及隱蔽工程，房地產(chǎn)工程在施工中應(yīng)具備掩蓋、覆蓋情況。驗(yàn)收協(xié)議規(guī)定的部位時(shí)，應(yīng)先進(jìn)行監(jiān)理復(fù)檢、自檢，并告知甲方的代表，關(guān)于中間部位和隱蔽工程的驗(yàn)收項(xiàng)目、驗(yàn)收地點(diǎn)和驗(yàn)收時(shí)問(wèn)。驗(yàn)收合格后，記錄甲方代表的驗(yàn)收情況并簽上字。若甲方代表驗(yàn)收時(shí)，出現(xiàn)質(zhì)量不合格，需要施工人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)重新組織和整改驗(yàn)收。若隱蔽工程沒(méi)有驗(yàn)收，甲方代表就要檢驗(yàn)已隱蔽的工程，而施工單位應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行檢查。檢查不合格時(shí)，不能在隱蔽工程的記錄單上簽字，同時(shí)讓施工單位拆除返工。

2、提高施工人員的技術(shù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)可以組織施工人員進(jìn)行培訓(xùn)，建立相關(guān)的施工項(xiàng)目制度來(lái)指導(dǎo)施工人員，以提高施工人員的技能水平，保證施工項(xiàng)目的質(zhì)量。也可以組織施工單位的人員學(xué)習(xí)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不斷提升自身的技能水平。質(zhì)量成本包括故障成本和控制成本，通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和成本控制，讓施工人員嚴(yán)格按照相關(guān)的要求與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，以提高工程的質(zhì)量，達(dá)到質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。

3、加強(qiáng)施工項(xiàng)目安全控制與進(jìn)度

施工項(xiàng)目的進(jìn)度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進(jìn)度有關(guān)，包括工作隊(duì)組、部門(mén)和單位之間的關(guān)系。控制與施工項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程有關(guān)，比較施工計(jì)劃進(jìn)度與施工實(shí)際進(jìn)度。以便出現(xiàn)偏差時(shí)，能夠采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項(xiàng)目的分進(jìn)度目標(biāo)和總進(jìn)度目標(biāo)，并編制合理的進(jìn)度計(jì)劃?？刂剖┕ろ?xiàng)目的進(jìn)度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟(jì)措施等，并編制施工的總進(jìn)度計(jì)劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項(xiàng)目的任務(wù)。

安全管理是為了落實(shí)安全責(zé)任，管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等目標(biāo)責(zé)任。通過(guò)建立與完善施工項(xiàng)目，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開(kāi)展各項(xiàng)安全管理活動(dòng)。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度，以明確工作人員的安全責(zé)任，使工作人員積極檢查和落實(shí)安全責(zé)任的情況。施工項(xiàng)目通過(guò)審查監(jiān)察部門(mén)的生產(chǎn)資質(zhì)，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細(xì)、認(rèn)真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況，作為補(bǔ)償、分配的原始資料。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工的過(guò)程中，施工管理工作是較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要采取科學(xué)合理地管理措施，保證施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的關(guān)鍵內(nèi)容是施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制和管理。應(yīng)用工藝流程、施工技術(shù)方法等進(jìn)行控制管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量保障有著積極的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]朱立恒；淺談我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理[J]；經(jīng)營(yíng)管理者.2013年04期:329.

[2]賈飛.論如何做好大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理及組織協(xié)調(diào)[J].城市建設(shè)理論研究(電子版).2013.

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

1.1忽視市場(chǎng)調(diào)研，盲目進(jìn)行開(kāi)發(fā)

一些開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，往往不做或者只做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研。然后在項(xiàng)目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場(chǎng)調(diào)研會(huì)對(duì)決策產(chǎn)生很大的影響，可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)者人群定位不準(zhǔn)確，錯(cuò)過(guò)最佳的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。雖然當(dāng)前大體上樓市依然火爆，但也出現(xiàn)了三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走低，樓房賣(mài)不出去的現(xiàn)象。若地產(chǎn)商對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，沒(méi)有找到最佳的消費(fèi)人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

1.2設(shè)計(jì)階段忽略成本控制，導(dǎo)致建設(shè)期投入過(guò)大

設(shè)計(jì)階段成本控制的問(wèn)題是比較常見(jiàn)的，因?yàn)橐粋€(gè)設(shè)計(jì)師很難既能設(shè)計(jì)出優(yōu)美的建筑外形，合理的戶(hù)型，又懂得房屋的安全結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，還懂得建筑的造價(jià)與預(yù)算?，F(xiàn)階段，這些過(guò)程往往分配給不同專(zhuān)業(yè)的人員共同完成。三方的專(zhuān)業(yè)人員又往往不在同一個(gè)單位，這就造成了溝通困難，設(shè)計(jì)方案需要反復(fù)修改，不僅很難做出外觀，安全，造價(jià)三方面都讓人滿(mǎn)意的項(xiàng)目，而且會(huì)拖延進(jìn)度浪費(fèi)時(shí)間。所以，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，我們常常發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：不是建筑質(zhì)量強(qiáng)度不合格；就是項(xiàng)目投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期導(dǎo)致項(xiàng)目資金跟不上而停工；再者就是發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中難以達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，設(shè)計(jì)需要變更。

1.3項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包嚴(yán)重，收尾階段質(zhì)量問(wèn)題突出，各方矛盾重重

工程項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包問(wèn)題是常見(jiàn)問(wèn)題之一，分包不符合國(guó)家法律規(guī)范，多次轉(zhuǎn)包的項(xiàng)目從來(lái)沒(méi)有不出問(wèn)題的。轉(zhuǎn)包是違法的，必須禁止。這里主要談?wù)劮职赡軙?huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理造成的困難。像房產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣的大型工程，現(xiàn)在多是由眾多的分包建設(shè)單位分別于開(kāi)發(fā)商簽訂合同的。例如比較常見(jiàn)的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進(jìn)行的工程或多或少會(huì)有聯(lián)系，這往往牽涉到了各方利益，如果協(xié)調(diào)管理不及時(shí)，容易出現(xiàn)矛盾。筆者參與的項(xiàng)目中就出現(xiàn)了施工過(guò)程中各分包的單位互相掐架，扯皮的現(xiàn)象，工程建設(shè)不得不停工。開(kāi)放商不得已充當(dāng)和事老，在利益糾紛面前盡量協(xié)調(diào)，往往是以自掏腰包的方式來(lái)平息各方爭(zhēng)執(zhí)。在項(xiàng)目即將驗(yàn)收時(shí)期這種利益之爭(zhēng)更加嚴(yán)重，因?yàn)殚_(kāi)放商與住戶(hù)已簽訂交房合同，面臨違約追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。而施工方此時(shí)往往糾結(jié)合同中細(xì)節(jié)不到位的地方，可以說(shuō)是趁火打劫。開(kāi)發(fā)商面臨著延期交房，給住戶(hù)違約金，或者滿(mǎn)足施工方要求，新增項(xiàng)目接口工程的投入的二重選擇。總之，出現(xiàn)問(wèn)題受損的肯定是開(kāi)發(fā)商。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

在上一小節(jié)中，作者提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。重點(diǎn)分析了調(diào)研階段，設(shè)計(jì)階段和工程收尾階段的關(guān)鍵難點(diǎn)問(wèn)題。經(jīng)過(guò)筆者的認(rèn)真研究與調(diào)研，認(rèn)為解決上述工期拖延，成本過(guò)高的問(wèn)題，管理者可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。

2.1積極調(diào)研市場(chǎng)，做好項(xiàng)目可行性分析

在現(xiàn)階段白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商首先要做到兩點(diǎn).。其一是做好市場(chǎng)調(diào)研工作，牢牢把握住消費(fèi)人群，制定合理的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。意思就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費(fèi)人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項(xiàng)目的可行性研究問(wèn)題。這包含了經(jīng)濟(jì)可行性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟(jì)可行性研究，分析投資與回報(bào)。若經(jīng)濟(jì)上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時(shí)，對(duì)重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要召開(kāi)專(zhuān)家座談會(huì)，嚴(yán)格論證項(xiàng)目的可行性。

2.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制

加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制的意思并不是要減少設(shè)計(jì)費(fèi)，而是要控制設(shè)計(jì)對(duì)后續(xù)開(kāi)工建設(shè)階段的投資的影響。在某種程度上，開(kāi)發(fā)商可以增加設(shè)計(jì)費(fèi)，邀請(qǐng)資質(zhì)較高的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商需要的是在保證項(xiàng)目品質(zhì)和質(zhì)量基礎(chǔ)上花錢(qián)最少的設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價(jià)值工程理論，來(lái)引導(dǎo)設(shè)計(jì)工程師對(duì)成本的控制。給那些造型美觀而成本節(jié)約的一些項(xiàng)目重點(diǎn)表彰，增加這類(lèi)設(shè)計(jì)師的薪酬，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)師去注重產(chǎn)品的實(shí)用性。這樣，設(shè)計(jì)師們不僅會(huì)絞盡腦汁的去構(gòu)建精美的建筑外形，同時(shí)也會(huì)思考建筑的使用功能，提升房產(chǎn)的性?xún)r(jià)比。另外，在設(shè)計(jì)階段影響成本的另一個(gè)問(wèn)題就是設(shè)計(jì)，施工，管理溝通少，導(dǎo)致項(xiàng)目因頻繁變更而停工，浪費(fèi)時(shí)間，浪費(fèi)金錢(qián)。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉(zhuǎn)于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設(shè)計(jì)是否需要變更，分析變更與不變更對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成的影響對(duì)比。

2.3重點(diǎn)關(guān)注收尾階段的項(xiàng)目管理

要做好收尾階段的項(xiàng)目管理，首先必須要在項(xiàng)目建設(shè)的分包合同簽訂的時(shí)候慎之又慎。開(kāi)發(fā)商必須派經(jīng)驗(yàn)豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴(yán)格限制項(xiàng)目的分包，對(duì)分包商的資質(zhì)也必須審查。若發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)包情況必須及時(shí)叫停。在合同簽訂時(shí)需按照國(guó)家合同法和行業(yè)的一些法律規(guī)范嚴(yán)格明確各分包商的責(zé)任義務(wù)，并建立質(zhì)量問(wèn)題與工期問(wèn)題的糾責(zé)機(jī)制，明確規(guī)定誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)拖延工期誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任。才能盡量避免項(xiàng)目的接口工程的利益糾紛問(wèn)題。但是在實(shí)際操作的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)為了節(jié)約成本，而忽略對(duì)分包商的資質(zhì)審查，默許資質(zhì)不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業(yè)，沒(méi)有固定的駐點(diǎn)，也沒(méi)有承擔(dān)責(zé)任賠償?shù)哪芰?，若在日后出現(xiàn)問(wèn)題就很難追究責(zé)任。所以在我國(guó)工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題只能是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。因此開(kāi)發(fā)管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。

3.結(jié)束語(yǔ)

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

關(guān)鍵詞：監(jiān)理單位；成本管理；協(xié)調(diào)會(huì)議制度

前言

房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過(guò)優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位和強(qiáng)有力的監(jiān)理單位監(jiān)督管理，素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來(lái)得以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理具有很重要的意義。

一、工程管理涵義和特征

1、工程管理的涵義：工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理、安全管理及溝通協(xié)調(diào)和合同管理等。

只有加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程成本管理是管理造價(jià)，工程造價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價(jià)。一方面可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求最大利潤(rùn)，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2、工程管理的特征：包括了項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。通過(guò)項(xiàng)目管理尋求成本、進(jìn)度、資源和質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制。

它有幾個(gè)明顯特征：

1）目標(biāo)明確。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目管理的目的性十分明確，那就是高效率的實(shí)現(xiàn)公司規(guī)定的項(xiàng)目目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，項(xiàng)目管理的一切活動(dòng)都要圍繞這個(gè)總的目標(biāo)進(jìn)行。從這種意義來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目管理又是目標(biāo)管理，即在限定的時(shí)間和限定的資源消耗范圍內(nèi)，確保高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。

2）項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目管理的另一個(gè)特征就是十分強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性和系統(tǒng)性所決定的。雖然各個(gè)方面的專(zhuān)業(yè)人員的參與是必要的，但決策權(quán)必須集中。否則，多頭負(fù)責(zé)，就會(huì)造成相互扯皮、職責(zé)不清和效率低下。

3）充分的授權(quán)保證系統(tǒng)。項(xiàng)目管理的成功必須以充分的授權(quán)保證系統(tǒng)為基礎(chǔ)，如果僅僅給某人冠以項(xiàng)目經(jīng)理的頭銜和責(zé)任，而不授予相應(yīng)的權(quán)力，項(xiàng)目照樣不能成功。

二、房地產(chǎn)工程管理的方式

如何做好房地產(chǎn)工程管理呢？其方式有三。第一，選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位和監(jiān)督執(zhí)行有力的監(jiān)理單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位，從而節(jié)約工程的造價(jià)。選擇很好的監(jiān)理單位會(huì)把工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、溝通、協(xié)調(diào)和合同管理等工作全面監(jiān)督管理到位，真正按照甲方的思路去開(kāi)展工作，圓滿(mǎn)地按照甲方既定的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的組織和實(shí)施。第二，選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的工程管理具有推動(dòng)作用。第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式分類(lèi)有：工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施

加強(qiáng)項(xiàng)目管理就是采取多種措施，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)越性，發(fā)揮項(xiàng)目管理小而精、小而專(zhuān)、小而活的優(yōu)勢(shì)，把管理推向一個(gè)新臺(tái)階。

1、加強(qiáng)管理，建立科學(xué)的管理模式。加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對(duì)影響工程品質(zhì)的一些關(guān)鍵問(wèn)題，從技術(shù)、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，明確每一個(gè)人員的目標(biāo)責(zé)任。從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。

2、正確選用方法，作為管理的保證。要找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種先進(jìn)的管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

3、要把選準(zhǔn)項(xiàng)目經(jīng)理，建好項(xiàng)目管理層，作為加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的“龍頭”。實(shí)行項(xiàng)目管理的目的是提高工程品質(zhì)，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理必須懂業(yè)務(wù)、善管理，既能抓住重點(diǎn)，又能調(diào)動(dòng)項(xiàng)目部成員的積極性。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理。項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理是項(xiàng)目管理的核心，更是工程質(zhì)量好壞的落腳點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理：①建立一支能打硬仗的領(lǐng)導(dǎo)班子，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，配合默契。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，就是要堅(jiān)持施權(quán)到位、管理到位、責(zé)任監(jiān)督到位。②要求每個(gè)項(xiàng)目部在工程開(kāi)工前編制項(xiàng)目管理綱，建立質(zhì)量保證體系，包括組織體系、責(zé)任體系、分包監(jiān)控體系和經(jīng)濟(jì)約束體系，把工程項(xiàng)目質(zhì)量落到實(shí)處。

要堅(jiān)持精干高效，結(jié)構(gòu)合理、“一崗多責(zé)、一專(zhuān)多能”的原則，做到對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員編制彈性化，對(duì)項(xiàng)目部管理層人員要根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)和不同階段的要求，在各項(xiàng)目之間合理組合和有效流動(dòng)，實(shí)行派遣與聘用相結(jié)合的機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目大小和管理人員性格、特長(zhǎng)、管理技能等因素合理組合，保證項(xiàng)目部管理層整體合力的管理，作為加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的“核心”有效發(fā)揮。

5、提高項(xiàng)目管理人員綜合素質(zhì)，高效實(shí)施項(xiàng)目管理。要使項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理，快速實(shí)施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質(zhì)。只有具備一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作正常、有序、高效的開(kāi)展。在搞好管理的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)和專(zhuān)業(yè)水平的提高，以及對(duì)新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細(xì)致的工作作風(fēng)，施工中不遺瑣碎，不留后患。

6、必須抓好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量、進(jìn)度、成本管理等工作

（1）工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷(xiāo)售或租售，是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立品牌的重要影響因素，與開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長(zhǎng)期發(fā)展息息相關(guān)。應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓好項(xiàng)目的工程質(zhì)量的管理：

①做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯(cuò)，是否符合開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。

②確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。

③對(duì)施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。

④?chē)?yán)把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來(lái)不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。

（2）工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的，對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開(kāi)始著手。

①首先要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：確定工期總目標(biāo)。編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行。施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。

②做好施工階段的管理工作：編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行。編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。做好這些工作的同時(shí)我們應(yīng)該看到影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，例如：人的因素、技術(shù)、材料設(shè)備與構(gòu)配件、施工機(jī)械設(shè)備、資金、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等等，其中以人的因素為最多，有開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨單位以及監(jiān)理單位，還有政府部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)、有關(guān)協(xié)作單位和社會(huì)其他相關(guān)單位等等。

（3）項(xiàng)目成本管理是施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開(kāi)發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕虛假簽證的發(fā)生。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況。

7、還要抓好項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響，在施工計(jì)劃實(shí)施中經(jīng)常會(huì)與原計(jì)劃有出入，出現(xiàn)與實(shí)際進(jìn)度不是提前就是拖后時(shí)，克服“怕煩、怕瑣碎、無(wú)用”的思想，堅(jiān)持對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤和控制，及時(shí)調(diào)整、及時(shí)反映修正計(jì)劃才能取得實(shí)際效果。

8、充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性。工程項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)需要采用相適應(yīng)的組織形式、手段及方法，良好的組織溝通與協(xié)調(diào)是工程項(xiàng)目組織的劑，同時(shí)組織協(xié)調(diào)貫穿在整個(gè)項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的全過(guò)程中。

（1）技術(shù)協(xié)調(diào)：提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，減少因技術(shù)錯(cuò)誤帶來(lái)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。

（2）管理協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)工作不僅要從技術(shù)下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。

（3）組織協(xié)調(diào)：建立專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，定期舉行協(xié)調(diào)會(huì)議，解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的協(xié)調(diào)問(wèn)題。

9、要把激勵(lì)約束機(jī)制，作為加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的保證。企業(yè)要想保證項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)和健康發(fā)展，必須發(fā)揮好企業(yè)管理層調(diào)控和服務(wù)的兩大職能，建立健全有效的激勵(lì)、約束、調(diào)控機(jī)制。為此，應(yīng)著重做好以下三個(gè)方面的工作：

（1）實(shí)行嚴(yán)格的審計(jì)監(jiān)督制度。要在管理辦法可行、組織制度健全、任務(wù)責(zé)任明確的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)抓好在建，竣工、分包項(xiàng)目的審計(jì)，對(duì)規(guī)模大、工期長(zhǎng)的項(xiàng)目實(shí)行年度和終結(jié)審計(jì)，以及項(xiàng)目經(jīng)理調(diào)離和項(xiàng)目部解體審計(jì)，重點(diǎn)是做好經(jīng)營(yíng)責(zé)任與效果、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)合法性和財(cái)經(jīng)紀(jì)律等重大問(wèn)題的審計(jì)工作。

（2）全面推行項(xiàng)目考核制度。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)承包合同書(shū)，做好項(xiàng)目年度和終結(jié)考核工作。對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和超額盈利的，要嚴(yán)考核、硬兌現(xiàn)，最大限度地調(diào)動(dòng)積極性；對(duì)出現(xiàn)項(xiàng)目虧損、發(fā)生重大質(zhì)量安全事故和經(jīng)營(yíng)越權(quán)行為等責(zé)任問(wèn)題的，要給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、行政或法律的處罰。

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 施工管理

中圖分類(lèi)號(hào)：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

Abstract: the construction in our country is one of pillar industries of national economy, construction production of products for the development of national economy and laid an important material base. Real estate development management is a development project to carry on various control of management process. Therefore, engineering construction project construction management are especially important. Based on many years of work experience of real estate development project construction management is discussed in this paper.

Keywords: real estate project management construction management

1、項(xiàng)目管理在公司的重要性

1.1項(xiàng)目目標(biāo)

銷(xiāo)售目標(biāo)；工期目標(biāo)；安全文明；質(zhì)量目標(biāo)；成本目標(biāo)。

1.2項(xiàng)目結(jié)構(gòu)(組成)

要高水平建好工程，組織管理制度建設(shè)必須實(shí)行科學(xué)、規(guī)范的管理。特制定了基礎(chǔ)管理制度、工程業(yè)務(wù)管理制度及監(jiān)督保障制度三大類(lèi)制度如表1。

表1三大類(lèi)制度及具體內(nèi)容

基礎(chǔ)制度分類(lèi) 崗位職責(zé)，重大事件快速上報(bào)制度、信息披露制度、會(huì)議制度、公文流轉(zhuǎn)制度、用章及介紹信管理制度、用車(chē)制度 、考勤制度 、關(guān)于財(cái)務(wù)管理的若干制度、固定資產(chǎn)管理制度、低值易耗品管理辦法等。

工程業(yè)務(wù)管理制度 合同管理辦法，工程招標(biāo)（競(jìng)標(biāo)）工作細(xì)則、設(shè)備采購(gòu)管理制度、監(jiān)理管理制度、工作簽證制度等。

監(jiān)督保障制度 廉政工作責(zé)任制，廉政建設(shè)暫行規(guī)定、違法違紀(jì)責(zé)任追究規(guī)定等。

建設(shè)管理系統(tǒng)由項(xiàng)目部、公司各部門(mén)、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工總包等各參建單位組成，各參建單位為組織系統(tǒng)中的子系統(tǒng)，與其他各子系統(tǒng)有序銜接，項(xiàng)目部、公司各部門(mén)、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包單位按各自分工、各有重點(diǎn)，相互制約并協(xié)同開(kāi)展工作，從而形成嚴(yán)密的項(xiàng)目建設(shè)管理系統(tǒng)。

①全過(guò)程、全面、全環(huán)節(jié)的管理。.

②發(fā)揮組織構(gòu)架的優(yōu)勢(shì)。

③依托社會(huì)資源、走社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化管理的道路、將信息不對(duì)稱(chēng)管理轉(zhuǎn)為對(duì)稱(chēng)管理。

④實(shí)行事前的管理，落實(shí)思想。

⑤全過(guò)程控制覆蓋，重心下移。

⑥采取“監(jiān)、幫、趕”結(jié)合的戰(zhàn)略思想。

1.3項(xiàng)目組織(內(nèi)部與外部)

建立健全組織體系是項(xiàng)目目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的必要保證措施，根據(jù)項(xiàng)目的重點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模量大、建設(shè)面廣、技術(shù)復(fù)雜、質(zhì)量要求高、工期緊的特殊性，擬組建一支素質(zhì)過(guò)硬、經(jīng)驗(yàn)豐富、作風(fēng)紀(jì)律嚴(yán)明、精干高效的隊(duì)伍。

1.4階段模型和里程碑

項(xiàng)目從開(kāi)始就分為決策設(shè)計(jì)階段，旄工階段，招商運(yùn)營(yíng)階段。決策設(shè)計(jì)階段為項(xiàng)目的主題，項(xiàng)目實(shí)施階段編制詳細(xì)科學(xué)合理的進(jìn)度計(jì)劃，將項(xiàng)目進(jìn)行合理分解，統(tǒng)籌規(guī)劃，重點(diǎn)突出的原則，充分利用場(chǎng)地大、建筑單體多的特點(diǎn)，合理安排施工作業(yè)。招商運(yùn)營(yíng)階段，在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售開(kāi)始及開(kāi)始銷(xiāo)售，進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)。里程碑事件是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度有重要影響的關(guān)鍵事件，項(xiàng)目的主要里程碑事件有項(xiàng)目立項(xiàng)、整體方案規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工開(kāi)工奠基、主體結(jié)構(gòu)封頂、裝修及外立面完成、總體施工完成竣工驗(yàn)收等。

2、項(xiàng)目實(shí)施與控制

2.1信息管理

信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存儲(chǔ)和應(yīng)用、檢索和傳遞等工作方面。信息是協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目建設(shè)各方之間關(guān)系的紐帶，是項(xiàng)目管理人員實(shí)施目標(biāo)控制的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目管理決策的依據(jù)。

2.2項(xiàng)目控制

2.2.1項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的控制

為了實(shí)現(xiàn)公司的計(jì)劃要求按期完成目標(biāo)，在工作中，項(xiàng)目部通過(guò)一系列措施，保證了項(xiàng)目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)了工期目標(biāo)。

在責(zé)任明確、分級(jí)管理的基礎(chǔ)上，通過(guò)合同中設(shè)置目標(biāo)的約束，深化溝通的協(xié)調(diào)，獎(jiǎng)罰分明的激勵(lì)等機(jī)制的運(yùn)行，為工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供機(jī)制保證。

①加強(qiáng)合同管理，增強(qiáng)約束機(jī)制；②深化溝通協(xié)調(diào)機(jī)制；③激勵(lì)機(jī)制的運(yùn)用。

2.2.2進(jìn)度控制的措施

①及早組織人力和財(cái)力；②抓緊辦理各項(xiàng)審批手續(xù)；③突出重點(diǎn)，抓住關(guān)鍵線(xiàn)路；④設(shè)計(jì)先行。

2.2.3投資控制目標(biāo)及控制基準(zhǔn)的確定

本工程投資控制的目標(biāo)確定為：設(shè)計(jì)概算不得突破可行性研究批復(fù)的投資估算；竣工結(jié)算不得突破設(shè)計(jì)概算，各單位工程的結(jié)算基本不得突破分項(xiàng)控制目標(biāo)。

①目標(biāo)分解，單項(xiàng)控制；②資金使用計(jì)劃的編制；③投資控制基準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

2.2.4工程價(jià)款的結(jié)算控制

工程結(jié)算是項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行投資控制的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，為控制項(xiàng)目投資，項(xiàng)目部嚴(yán)格按照合同規(guī)定執(zhí)行，形成了一套有效的工程價(jià)款結(jié)算控制的總工作思路。

3、質(zhì)量安全文明施工管理

“百年大計(jì)、質(zhì)量第一?！表?xiàng)目部在進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)控制時(shí)，始終把工程質(zhì)量放在第一位，提出高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量目標(biāo)，科學(xué)完善質(zhì)量、安全、文明施工的過(guò)程控制。形成了一個(gè)項(xiàng)目部、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位的全方位、立體的工程質(zhì)量、安全、文明施工控制網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)完善各參建單位的工作制度，健全控制措施，并通過(guò)激勵(lì)與約束機(jī)制，保證各項(xiàng)控制措施落實(shí)到位。

3.1管理思路

對(duì)外各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)、溝通；對(duì)各參建單位的組織和管理；對(duì)工程建設(shè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)。具體實(shí)施辦法是通過(guò)：計(jì)劃(方案)―組織網(wǎng)絡(luò)―實(shí)施―檢查―反饋―整改(協(xié)調(diào))―優(yōu)化方案(組織網(wǎng)絡(luò))―實(shí)施―檢查―反饋―整改(協(xié)調(diào))―優(yōu)化的各個(gè)相關(guān)工作形成良性的工作循環(huán)，不斷提高工作效率和質(zhì)量。

PDCA循環(huán)圖

在項(xiàng)目管理過(guò)程中運(yùn)用PDCA循環(huán)，按照這樣的順序進(jìn)行質(zhì)量管理，并且循環(huán)不止地進(jìn)行下去的科學(xué)程序。全面質(zhì)量管理活動(dòng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，離不開(kāi)管理循環(huán)的轉(zhuǎn)動(dòng)，這就是說(shuō)，改進(jìn)與解決質(zhì)量問(wèn)題，趕超先進(jìn)水平的各項(xiàng)工作，都要運(yùn)用PDCA循環(huán)的科學(xué)程序。不論提高產(chǎn)品質(zhì)量，還是減少不合格品，都要先提出目標(biāo)，即質(zhì)量提高到什么程度，不合格品率降低多少?都要有個(gè)計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃不僅包括目標(biāo)，而且也包括實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)需要采取的措施；計(jì)劃制定之后，就要按照計(jì)劃進(jìn)行檢驗(yàn)看是否達(dá)實(shí)現(xiàn)了預(yù)期效果，有沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)；通過(guò)檢查找出問(wèn)題和原因；最后就要進(jìn)行處理，將經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)制訂成標(biāo)準(zhǔn)、形成制度。

3.1.1質(zhì)量、安全、文明施工管理體系

在工期緊迫，參建單位眾多及單體工程多的前提下，項(xiàng)目部圍繞質(zhì)量、安全、文明施工目標(biāo)，制定了質(zhì)量、安全、文明施工的三控方案。對(duì)總體目標(biāo)進(jìn)行分解，通過(guò)控制分目標(biāo)，保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。要求所有進(jìn)場(chǎng)的參建單位明確任務(wù)目標(biāo)和項(xiàng)目的重要性，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理，做到統(tǒng)一思想、齊心協(xié)力，按照目標(biāo)要求，保證每個(gè)班組都精益求精地做好自己的工作。

(1)項(xiàng)目部的質(zhì)量控制措施。

①健全組織；②抓思想建設(shè)；③整合資源；④規(guī)范內(nèi)部管理；⑤學(xué)習(xí)和借鑒成功案例經(jīng)驗(yàn)；⑥優(yōu)中優(yōu)選；⑦抓合同管理；⑧抓計(jì)劃，有序進(jìn)行；⑨抓設(shè)計(jì)，把住“龍頭”；⑩抓監(jiān)理，全面檢查督促。

(2)項(xiàng)目部的安全文明施工管理措施。

施工管理中，要求施工單位以總包管理為龍頭，做到以下四點(diǎn)：一是抓教育；二是抓實(shí)施；三是抓重點(diǎn)防護(hù)；四是加強(qiáng)檢查。

(3)監(jiān)理單位的控制措施。

①組織措施；②設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量保證措施；③施工階段的質(zhì)量控制。

(4)施工總包單位的控制措施。

①組織保證；②質(zhì)量控制的管理措施：③質(zhì)量控制的技術(shù)措施；④安全施工管理措施；⑤文明施工管理措施。

3.1.2以合同為手段，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度

①樣板先行的引路制度；②對(duì)重要工種執(zhí)證上崗和考核制度；③安全文明施工巡視和保潔制度；④質(zhì)量安全文明施工處罰制度。

3.1.3激勵(lì)評(píng)比

以每周從安全、質(zhì)量、進(jìn)度、管理、配合的五大方面進(jìn)行考評(píng)，對(duì)考評(píng)的結(jié)果計(jì)入公司的合格施工單位名錄，提倡好的施工單位進(jìn)入公司下一工程的優(yōu)先推薦考慮當(dāng)中。

(1)對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)方面管理。

項(xiàng)目管理中對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)方面的管理顯得尤為重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須做好與項(xiàng)目相關(guān)的所有對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)工作，如何做好這方面的工作必須做到如下管理：

①項(xiàng)目信息的管理：要有敏銳的洞察力，對(duì)周?chē)饨绲那闆r發(fā)展具有敏感性，包括項(xiàng)目所有相關(guān)人員信息的反饋。對(duì)所接受和發(fā)現(xiàn)的信息要加以分析，果敢的判斷和決定。

②項(xiàng)目的溝通管理：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要具有很強(qiáng)的溝通能力，溝通是把控計(jì)劃和決策的基礎(chǔ)；是組織和控制管理過(guò)程的依據(jù)和手段；建立和改善人際關(guān)系是必不可少的條件；是成功領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)鍵。

③項(xiàng)目沖突的管理：在項(xiàng)目管理的環(huán)境中，必定隨時(shí)有沖突的發(fā)生，如何在不影響項(xiàng)目計(jì)劃的情況下進(jìn)行沖突的化解，這就是項(xiàng)目管理的最高境界?；鉀_突時(shí)必須了解和認(rèn)識(shí)沖突的起因和緣由，有助于更好地化解沖突。根據(jù)項(xiàng)目的情況、施工隊(duì)伍的狀況及周?chē)毮懿块T(mén)的實(shí)情，正確的分析潛在沖突的起因，并事先對(duì)沖突發(fā)生打下預(yù)防針。

3.2變更管理

現(xiàn)場(chǎng)簽證控制；設(shè)計(jì)變更及變更價(jià)款的確定；索賠控制。

3.3合同管理

①合同總則；②工程合同的簽訂；③合同的審查；④合同的履行；⑤合同的變更或解除；⑥合同糾紛處理；⑦合同的歸檔管理。

3.險(xiǎn)管理

項(xiàng)日從立項(xiàng)開(kāi)始，從公司的任何人看來(lái)在該地理位置上打造如此規(guī)模的商業(yè)中心將會(huì)存在很大風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目的未來(lái)性、復(fù)雜性、環(huán)境的變化、人的因素四方面風(fēng)險(xiǎn)分析存在以下幾個(gè)因素：

①商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工變更控制的風(fēng)險(xiǎn)因素；②項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是衡量該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；③商業(yè)項(xiàng)目還存在另一個(gè)關(guān)鍵因素就是商業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)。

4、項(xiàng)目施工管理對(duì)項(xiàng)目的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目前期、施工、銷(xiāo)售三大塊工作之一，項(xiàng)目前期是項(xiàng)目施工的前提，項(xiàng)目施工又是銷(xiāo)售的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一項(xiàng)以盈利為最終目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)盈利的最有效途徑，項(xiàng)目工程進(jìn)度是保證項(xiàng)目銷(xiāo)售取得成功的因素之一，合理、有效的工程施工管理就尤為重要，以下為項(xiàng)目施工進(jìn)度對(duì)銷(xiāo)售的影響：

4.1提高項(xiàng)目的資金利用率

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及資金大，一般的開(kāi)發(fā)商都需要經(jīng)過(guò)銀行貸款和融資等途徑籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，在保證質(zhì)量的前提下，通過(guò)科學(xué)的、高效率的項(xiàng)目工程管理提升項(xiàng)目工程進(jìn)度，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，快速回籠資金，緩解開(kāi)發(fā)資金壓力，降低項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高項(xiàng)目資金利用率和投資回報(bào)率。

4.2抓住市場(chǎng)機(jī)遇，獲取高投資利潤(rùn)率

項(xiàng)目的銷(xiāo)售受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中各種因素的影響，選擇好的入市時(shí)機(jī)銷(xiāo)售就成功了一半，特別是在近期。提升項(xiàng)目工程管理水平，有效控制項(xiàng)目質(zhì)量和施工進(jìn)度，與項(xiàng)目銷(xiāo)售協(xié)同，便于項(xiàng)目產(chǎn)品抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)更快、更準(zhǔn)確入市，取得更加成功銷(xiāo)售，獲取高投資利潤(rùn)。

4.3保證交房，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售完成了項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的一大半，銷(xiāo)售之后的如期交房，全依賴(lài)項(xiàng)目的施工方，在項(xiàng)目施工合同的約束下，有效、科學(xué)的項(xiàng)目施工管理是項(xiàng)目如期完工有力保證之一，項(xiàng)目總房款曰萬(wàn)分之三的違約金，恐怕是哪個(gè)開(kāi)發(fā)商也不想的。

5、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)項(xiàng)目管理可以更好的體現(xiàn)工作的能見(jiàn)度和結(jié)果；對(duì)不同的工作任務(wù)可持續(xù)改進(jìn)協(xié)調(diào)和控制；項(xiàng)目成員有較高的工作熱情和較明確的任務(wù)方向；廣泛的項(xiàng)目職責(zé)能夠加速管理人員的成長(zhǎng)；能夠縮短產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)間；能夠減少總計(jì)劃費(fèi)用、提高利潤(rùn)率；項(xiàng)目的安全、質(zhì)量能得到較好的控制。

參考文獻(xiàn) ：

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標(biāo)；管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2012）03-36 -02

前言

招投標(biāo)是一種特殊的、運(yùn)用較普遍、比較成熟交易方式。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)工程項(xiàng)目在我國(guó)建筑工程項(xiàng)目中占有很高的比例，根據(jù)招投標(biāo)法律法規(guī)，這對(duì)工程投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行有效控制，達(dá)到預(yù)期投資效益至關(guān)重要。作為一種重要的市場(chǎng)行為，招投標(biāo)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)健康發(fā)展具有重要作用。

近年來(lái)，隨著國(guó)家房改政策的全面落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期。但與此同時(shí)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中企業(yè)間的相互競(jìng)爭(zhēng)卻日趨激烈。由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)缺乏有效的市場(chǎng)規(guī)范，市場(chǎng)參與資格不具有平等性等種種原因，使得房地產(chǎn)招投標(biāo)不但在實(shí)際工作中起不到明顯作用，而且成為一種浪費(fèi)人力、物力，以及消耗項(xiàng)目時(shí)間的無(wú)效工作。有些招投標(biāo)形同虛設(shè)，嚴(yán)重影響了建設(shè)市場(chǎng)的正常秩序，引起了社會(huì)廣泛地關(guān)注。為了保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，建設(shè)的進(jìn)度和利潤(rùn)，必須嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作。

因此，加強(qiáng)和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)管理勢(shì)在必行。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)的發(fā)展

我國(guó)工程建設(shè)招投標(biāo)主要是在不斷地學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)中逐步建立和完善起來(lái)的，這是個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，必然存在于我國(guó)的國(guó)情、特點(diǎn)逐步適應(yīng)的問(wèn)題。特別是近些年我國(guó)城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，在房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)遇到了許多新的情況、新的問(wèn)題，招投標(biāo)機(jī)制必須要隨著環(huán)境的發(fā)展逐步完善，在這一過(guò)程中也必然會(huì)產(chǎn)生不適應(yīng)的問(wèn)題。

首先，由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，有形房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段還未完全建立與市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一、平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，觀念和體制上，也還存在許多不適應(yīng)的地方。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的招投標(biāo)工作由于受諸多因素的影響，還有諸多不完善的地方。如招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管體制不順，完整的工程交易市場(chǎng)，由于種種原因，有的受到肢解；由于保障體制未建立，有的企業(yè)采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，惡意降低投標(biāo)報(bào)價(jià)，造成一些弊端；有的工程項(xiàng)目利用多頭管理打球，不進(jìn)入有形房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；有的工程不按建設(shè)程序辦事，個(gè)別工程招標(biāo)完成以后，還未辦理報(bào)建手續(xù)等等。

但是，我們應(yīng)當(dāng)用發(fā)展的眼光來(lái)正確對(duì)待招投標(biāo)中出現(xiàn)的問(wèn)題，在發(fā)展中不斷研究解析這些問(wèn)題，科學(xué)有效的招投標(biāo)機(jī)制不可能是一蹴而就、一成不變的。招標(biāo)投標(biāo)管理全面納入建設(shè)市場(chǎng)管理體系，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理手段和水平得到全面提高，各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)認(rèn)真貫徹執(zhí)行《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)，不斷加強(qiáng)法規(guī)制度建設(shè)，進(jìn)一步健全和完善有形房地產(chǎn)市場(chǎng)，依法規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，工程招投標(biāo)率大幅度提高。

二、招投標(biāo)活動(dòng)的現(xiàn)狀

隨著招標(biāo)制度的廣泛實(shí)施，招投標(biāo)制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用日益明顯，在利益的驅(qū)動(dòng)下，一些規(guī)避招標(biāo)、虛假招標(biāo)等違反《招標(biāo)投標(biāo)法》的現(xiàn)象增多，而且有愈演愈烈的趨勢(shì)，導(dǎo)致項(xiàng)目工程質(zhì)量得不到保證，工期延誤，而且逐漸成為滋生腐敗的溫床，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)中不規(guī)范現(xiàn)象屢屢發(fā)生，一些房地產(chǎn)工程招投標(biāo)未能堅(jiān)持公開(kāi)、公正、公平的基本原則，具體體現(xiàn)如下。

（一）招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)活動(dòng)中的公平竟?fàn)幨艿搅烁鞣矫娴母缮?。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部、地方保護(hù)、部門(mén)封鎖及要求投標(biāo)人墊資、高資質(zhì)承包等不公平條件變相歧視，排斥潛在投標(biāo)人等現(xiàn)象大量存在。目前存在的突出問(wèn)題有兩種：一是招標(biāo)人要求投標(biāo)人以高資質(zhì)承包低類(lèi)別工程，二是有些地方和部門(mén)為了保護(hù)自身的利益，在招標(biāo)活動(dòng)中搞政策傾斜，或在招投標(biāo)過(guò)程中限定投標(biāo)人范圍，或在評(píng)標(biāo)過(guò)程中限定投標(biāo)人范圍，或在評(píng)標(biāo)過(guò)程中加入不公正條件傾向本地投標(biāo)企業(yè)，客觀上造成了歧視其他潛在投標(biāo)人的行為。在招投標(biāo)過(guò)程中，項(xiàng)目常常受到地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、基建主管部門(mén)、行業(yè)主管部門(mén)、業(yè)主單位等各方面的干涉，使招標(biāo)失去公正性?？傊?，來(lái)自各方面的干涉違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則，對(duì)建筑業(yè)的發(fā)展及建筑市場(chǎng)的規(guī)范都是不利的。

（二）評(píng)標(biāo)專(zhuān)家只以標(biāo)書(shū)為準(zhǔn)欠合理

評(píng)標(biāo)專(zhuān)家是招投標(biāo)過(guò)程中極其重要的一環(huán)，對(duì)招投標(biāo)工作能否順利科學(xué)的進(jìn)行起到了十分重要的作用。但是，目前在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，有一些評(píng)標(biāo)專(zhuān)家未能履行自己作為專(zhuān)家的職責(zé)，主要有以下幾個(gè)方面：

1、應(yīng)廢標(biāo)的投標(biāo)人成為中標(biāo)人。

2、未認(rèn)真履行相關(guān)法規(guī)及招標(biāo)文件的規(guī)定。

3、評(píng)標(biāo)專(zhuān)家評(píng)標(biāo)時(shí)責(zé)任心不強(qiáng)。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)招投管理的方法

（一）打破壟斷，建立招標(biāo)投標(biāo)統(tǒng)一大市場(chǎng)

由于施工企業(yè)在工程交易中缺乏主動(dòng)權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以發(fā)育。打破壟斷，建立房地產(chǎn)招標(biāo)投標(biāo)統(tǒng)一大市場(chǎng)招標(biāo)采購(gòu)的性質(zhì)和特點(diǎn)，客觀上要求一個(gè)統(tǒng)一、開(kāi)放的全國(guó)大市場(chǎng)，只有這樣，才能夠體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正的原則。

（二）加強(qiáng)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家的管理，完善評(píng)標(biāo)專(zhuān)家制度

1、嚴(yán)格專(zhuān)家的選擇方法

不采取隨機(jī)抽取的方式：技術(shù)特別復(fù)雜、專(zhuān)業(yè)性要求特別高或者國(guó)家有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目，采取隨機(jī)抽取方式確定的專(zhuān)家是難以勝任的，可以由招標(biāo)人直接指定。這些對(duì)招投標(biāo)工作的規(guī)范、公正起了很好的促進(jìn)作用。

2、堅(jiān)持評(píng)委的回避更換制度

所謂回避更換制度，即指與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人應(yīng)當(dāng)回避，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)，己經(jīng)進(jìn)入的，應(yīng)予以更換，認(rèn)真管理和監(jiān)督評(píng)委的工作。對(duì)于違規(guī)的評(píng)委應(yīng)果斷地及時(shí)更換。

3、在評(píng)標(biāo)專(zhuān)家和評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)上加強(qiáng)管理

建立裝備圖像監(jiān)控、聲音監(jiān)聽(tīng)及屏蔽設(shè)施的的封閉式評(píng)標(biāo)區(qū)；建立統(tǒng)一的評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)欤瑢?zhuān)家類(lèi)別滿(mǎn)足各類(lèi)項(xiàng)目的招標(biāo)評(píng)標(biāo)的需要。同時(shí)，開(kāi)發(fā)電腦自動(dòng)抽取和語(yǔ)音通知評(píng)標(biāo)專(zhuān)家軟件系統(tǒng)，所有項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)專(zhuān)家，均通過(guò)電腦隨機(jī)抽取和電子語(yǔ)音通知系統(tǒng)產(chǎn)生，消除了評(píng)委抽取及評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)的人為因素。

四、繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展

充分發(fā)揮有形市場(chǎng)的作用，解決規(guī)避招標(biāo)和在招標(biāo)中弄虛作假的問(wèn)題有形市場(chǎng)最能體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正和透明，任何腐敗和弄虛作假的行為都能夠在有形市場(chǎng)得到監(jiān)督和遏制。要完善各項(xiàng)規(guī)章制度，提高和改善工作手段，尤其是要推廣運(yùn)行計(jì)算機(jī)，改革過(guò)去那種粗放管理、隨意管理的狀況。

房地產(chǎn)招投標(biāo)市場(chǎng)不斷走上規(guī)范，招投標(biāo)市場(chǎng)管理逐步加強(qiáng)。建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，本意就在建立統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)體系，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，促進(jìn)資源的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟(jì)效益。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度發(fā)展，招投標(biāo)市場(chǎng)也必須統(tǒng)一、開(kāi)放、規(guī)范。

一是建立系統(tǒng)化的招投標(biāo)制度和規(guī)范。全國(guó)招投標(biāo)法律體系框架已經(jīng)形成，省市法律法規(guī)已基本配套；針對(duì)外地分支機(jī)構(gòu)辦理投標(biāo)手續(xù)不便，規(guī)定允許分支機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目投標(biāo)。

二是完成職能分離，實(shí)施了長(zhǎng)效管理。職能分離后，理順了內(nèi)部關(guān)系，建立了溝通制度，明確了各自職責(zé)，保證了招投標(biāo)工作正常開(kāi)展，保證了招投標(biāo)任務(wù)圓滿(mǎn)完成。

三是依法行政和監(jiān)督的機(jī)制已經(jīng)確立。宣傳法律法規(guī)有關(guān)違規(guī)行為的處罰條款，通報(bào)批評(píng)違規(guī)行為；對(duì)違規(guī)案例進(jìn)行剖析并予以公布，起到警示和威懾的作用。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)的招標(biāo)投標(biāo)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的一個(gè)具體體現(xiàn)，是房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重大改革，在確保工程質(zhì)量、工期和經(jīng)濟(jì)效益上具有巨大的推動(dòng)作用。對(duì)于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有十分重要的意義。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨完善的條件下，推行健全市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)資源優(yōu)化配置，提高企業(yè)綜合素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，保證建設(shè)工程的工期、效益和質(zhì)量的法律法規(guī)，對(duì)遏制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，防止腐敗，規(guī)范建筑市場(chǎng)的秩序都具有十分重要的意義。在當(dāng)前加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)招標(biāo)投標(biāo)法制化的進(jìn)程中，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)工程招投標(biāo)的研究和規(guī)范管理，具有重要的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

希望最終能夠成立一個(gè)統(tǒng)一、獨(dú)立、權(quán)威的綜合監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，達(dá)到構(gòu)建房地產(chǎn)招投標(biāo)大市場(chǎng)，統(tǒng)一管理招投標(biāo)工作，建設(shè)具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)制度的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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[5]中華人民共和國(guó)建筑法，1998施行.

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第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

一、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究，制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特性研究。發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、規(guī)劃、房管等部門(mén)和各縣市區(qū)要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)業(yè)與民生、房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的研究。按照城市總體規(guī)劃要求，以建設(shè)“現(xiàn)代常德、幸福家園”和打造“區(qū)域中心城市、交通樞紐城市、生態(tài)宜居城市”為導(dǎo)向，以提升城市品質(zhì)、改善居民居住條件和環(huán)境為目的，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究。深入分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對(duì)存在的問(wèn)題，采取有效措施認(rèn)真加以解決；加強(qiáng)市場(chǎng)供求研究，弄清市場(chǎng)總需求，為確定土地供應(yīng)量提供科學(xué)參考；加強(qiáng)需求結(jié)構(gòu)研究，豐富產(chǎn)品類(lèi)型，滿(mǎn)足購(gòu)房者多樣性需求，形成供需平衡、結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局。

（三）加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)。創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)理念，提升產(chǎn)品研發(fā)能力，加強(qiáng)新技術(shù)、新材料運(yùn)用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)能環(huán)保的生態(tài)住宅，加快資源節(jié)約與環(huán)境友好的“兩型”社區(qū)建設(shè)。

（四）科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、房管等部門(mén)和各縣市區(qū)要根據(jù)城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)制定房地產(chǎn)土地供應(yīng)規(guī)劃、保障性住房建設(shè)規(guī)劃、棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。

二、認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策

（五）加大保障性安居工程建設(shè)力度。發(fā)展改革、財(cái)政、國(guó)土資源、稅務(wù)等部門(mén)要積極落實(shí)項(xiàng)目申報(bào)、資金投入、土地供應(yīng)、規(guī)劃布局和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策。要實(shí)行住房保障可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建立保障性住房建設(shè)資金歸集專(zhuān)戶(hù)和融資機(jī)構(gòu)，推行廉租住房共有產(chǎn)權(quán)保障模式，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制。采取政府主導(dǎo)、社會(huì)融資、企業(yè)自建等多種方式，努力增加公共租賃住房供應(yīng)。采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作模式，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，加大政策支持力度，多渠道籌措建設(shè)資金，加快推進(jìn)城市棚戶(hù)區(qū)和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造。2015年底前基本解決人均住宅建筑面積13平方米以下住房困難群體的住房問(wèn)題。

（六）增加住房用地有序供給。國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃部門(mén)出具的宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件擬定供地方案。確定為中低價(jià)位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部門(mén)提出的住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等，并寫(xiě)入出讓合同。

（七）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，規(guī)范預(yù)售許可等項(xiàng)目監(jiān)管行為，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求；加大對(duì)閑置土地、捂盤(pán)惜售、囤積房源、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為的查處力度。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理

（八）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。工商部門(mén)要嚴(yán)格企業(yè)注冊(cè)資金管理，依法查處虛報(bào)注冊(cè)資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)要規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，切實(shí)加強(qiáng)日常監(jiān)管，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)多、過(guò)濫的問(wèn)題。外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)我市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須到住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)登記備案。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。對(duì)不具備資質(zhì)的單位或個(gè)人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，要嚴(yán)肅查處；對(duì)在一定期限內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)或未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)量的，或有其他違法違規(guī)行為的，責(zé)令限期整改，整改不到位的，視情節(jié)輕重提請(qǐng)?jiān)瓕徟鷻C(jī)關(guān)降低開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)，直至注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

（九）建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系。住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)要建立房地產(chǎn)企業(yè)（含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)）信用管理檔案，將開(kāi)發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、閑置土地、捂盤(pán)惜售、囤積房源、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等違法違規(guī)行為作為信用評(píng)價(jià)內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)信息錄入、信用評(píng)價(jià)和披露的管理。加強(qiáng)信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用情況作為土地供應(yīng)、企業(yè)資質(zhì)晉級(jí)和工商年審時(shí)的重要參考。對(duì)信用評(píng)定等級(jí)差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要限制新購(gòu)置土地和開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目。對(duì)信用等級(jí)優(yōu)良、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)高、配合行業(yè)管理、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)、社會(huì)反響好的企業(yè)實(shí)行激勵(lì)機(jī)制,支持其發(fā)展壯大。

（十）引進(jìn)培育品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。適當(dāng)引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、水平高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；鼓勵(lì)本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并聯(lián)合、做大做強(qiáng)，支持有條件的企業(yè)資質(zhì)晉級(jí)，培育本地房地產(chǎn)企業(yè)品牌，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)和考察交流，提高企業(yè)管理和開(kāi)發(fā)水平，增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感。

（十一）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。完善協(xié)會(huì)組織，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)調(diào)研，開(kāi)展行業(yè)自律，參與企業(yè)信用評(píng)價(jià)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)、紐帶和維權(quán)作用。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

（十二）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在確?；颈Ｕ献》抗?yīng)的前提下，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)合理、功能完善、質(zhì)量可靠、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)品；鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與文化、體育、旅游、商貿(mào)、工業(yè)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)；鼓勵(lì)支持現(xiàn)房、全裝修房銷(xiāo)售，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。

（十三）優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要塑造城市個(gè)性，凸顯城市特色。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格把關(guān)，努力打造一批特色鮮明、品質(zhì)優(yōu)良的城市建筑精品。規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)，要審核項(xiàng)目的公共用房和其他公共空間及配套設(shè)施的面積和使用功能，并在相關(guān)圖紙上明確標(biāo)示。業(yè)主共有物業(yè)和業(yè)主公共活動(dòng)用房一經(jīng)明確不得隨意更改，確需更改的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)規(guī)劃部門(mén)審批。規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)，要征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。

（十四）完善土地供應(yīng)條件。國(guó)土資源部門(mén)在土地使用權(quán)出讓或劃撥前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，物業(yè)、社區(qū)管理和業(yè)主文體活動(dòng)等公共用房，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求，公共用房和基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠(chéng)信情況等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別聽(tīng)取規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)的書(shū)面意見(jiàn)，并納入土地供應(yīng)合同的附件內(nèi)容。

（十五）嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)準(zhǔn)入。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地競(jìng)買(mǎi)人資格審查，對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、未按出讓合同約定開(kāi)竣工、閑置土地以及囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力、不履行土地使用合同的，國(guó)土資源部門(mén)要禁止其在3年內(nèi)參加土地競(jìng)買(mǎi)。禁止個(gè)人和未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與商品房開(kāi)發(fā)土地競(jìng)買(mǎi)；對(duì)信用等級(jí)差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，依法暫停其參與土地競(jìng)買(mǎi)。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地競(jìng)買(mǎi)人資金來(lái)源的審查。

（十六）嚴(yán)格土地供應(yīng)原則。城市新區(qū)建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、成片開(kāi)發(fā)的原則，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)成街區(qū)開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美及個(gè)性突出；舊城區(qū)改造要嚴(yán)格按規(guī)劃進(jìn)行，不得零星開(kāi)發(fā)，零散地塊應(yīng)建設(shè)街頭綠地、公共停車(chē)場(chǎng)、公共廁所或市民文化休閑設(shè)施。

（十七）加強(qiáng)對(duì)違規(guī)用地和違規(guī)建設(shè)行為的查處力度。對(duì)擅自改變土地使用性質(zhì)、超出用地規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)等違法開(kāi)發(fā)行為，國(guó)土資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門(mén)應(yīng)依法予以查處。對(duì)超出開(kāi)發(fā)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)，并征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。對(duì)雖按期開(kāi)工，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)（十八）制止違規(guī)集資合作建房。嚴(yán)格落實(shí)原建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》要求，停止審批集資合作建房項(xiàng)目。

（十九）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。業(yè)主共有部分不得納入預(yù)售范圍（含屬于業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房等房屋），有關(guān)信息應(yīng)在預(yù)售許可證上注明。

規(guī)范項(xiàng)目分期預(yù)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先應(yīng)向房管部門(mén)申報(bào)分期預(yù)售計(jì)劃，總建筑面積在6萬(wàn)平方米（含6萬(wàn)平方米）以下的項(xiàng)目不得分期預(yù)售，6萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目分期預(yù)售規(guī)模由房管部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。

強(qiáng)化商品房住宅預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷(xiāo)售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門(mén)備案并公示。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并落實(shí)預(yù)售許可價(jià)格申報(bào)和公示制度，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。要加大對(duì)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。對(duì)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，不按申報(bào)價(jià)格及其他預(yù)售方案約定的內(nèi)容銷(xiāo)售以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張等違法違規(guī)行為，要責(zé)令限期整改，暫停其商品住房網(wǎng)上簽約，依法予以處罰，并計(jì)入信用檔案。

（二十）加強(qiáng)項(xiàng)目資本金管理和商品房預(yù)售資金監(jiān)管。認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度，將項(xiàng)目資本金專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存。房管部門(mén)要制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將商品房預(yù)售資金全部存入預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)，并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，預(yù)售資金只能用于相關(guān)的工程建設(shè)。項(xiàng)目資本金、預(yù)售資金根據(jù)建設(shè)進(jìn)度按比例核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。違者由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)責(zé)令其限期糾正，并依法予以處罰。

（二十一）完善開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂土地出讓合同后，要實(shí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度。內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)基本情況、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式等。

（二十二）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加有關(guān)部門(mén)組織的驗(yàn)收。

規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房管、國(guó)土資源、市政、園林、消防、人防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用的驗(yàn)收工作。供電、供水、排水、供氣、通信、有線(xiàn)電視等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)。

（二十三）加強(qiáng)商品房交付管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。商品房交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須向購(gòu)房者提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，落實(shí)前期物業(yè)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋擅自交付使用的，要責(zé)令整改，并依法予以處罰；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二十四）加強(qiáng)商品房合同備案審查。要完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，全面推行商品房網(wǎng)上簽約和商品房合同網(wǎng)上備案。合同應(yīng)對(duì)商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會(huì)所、車(chē)位等設(shè)施歸屬、交付使用條件、產(chǎn)權(quán)登記辦證時(shí)間及其違約責(zé)任作出規(guī)定，并將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容作為合同附件，對(duì)于選擇性條款要合法、公正。房管部門(mén)進(jìn)行備案審查時(shí)發(fā)現(xiàn)違法或有失公允、推卸責(zé)任的條款應(yīng)及時(shí)責(zé)令補(bǔ)正；要督促履行合同約定，對(duì)不履行合同的開(kāi)發(fā)企業(yè)記入信用檔案，并依法予以查處。

（二十五）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。工商部門(mén)要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)廣告法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售宣傳廣告的管理，確保廣告內(nèi)容真實(shí)、合法。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示的內(nèi)容和事項(xiàng)即為企業(yè)的承諾，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須履行到位。企業(yè)違法房地產(chǎn)廣告或虛假?gòu)V告的，工商部門(mén)要依法查處，并記入信用檔案。

五、加強(qiáng)物業(yè)（企業(yè)）服務(wù)管理

（二十六）明確物業(yè)屬地管理原則。房管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、提高物業(yè)服務(wù)水平的管理和指導(dǎo)。各縣市區(qū)要重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理工作范疇。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會(huì)）要對(duì)物業(yè)管理小區(qū)（單位）的治安穩(wěn)定、就業(yè)與再就業(yè)、社會(huì)保障、城市管理與創(chuàng)建、計(jì)劃生育等各項(xiàng)社會(huì)事務(wù)負(fù)責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會(huì)）要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)建立聯(lián)系工作機(jī)制。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要服從房管部門(mén)的行業(yè)管理，又要服從街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會(huì)）的社會(huì)事務(wù)和基層組織管理。

（二十七）所有新建商品房小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，并逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍。

（二十八）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信體系；鼓勵(lì)企業(yè)兼并聯(lián)合，培育本土品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引進(jìn)外地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二十九）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理。規(guī)范物業(yè)招標(biāo)行為，建立服務(wù)項(xiàng)目登記制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的接管與退管行為；實(shí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)制，將物業(yè)服務(wù)等級(jí)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)的申報(bào)制度，公布物業(yè)服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房管、物價(jià)部門(mén)要聯(lián)合開(kāi)展達(dá)標(biāo)驗(yàn)收活動(dòng)。

（三十）完善和規(guī)范房屋維修資金歸集和使用管理。所有新購(gòu)商品房必須按規(guī)定繳納房屋維修資金，不得減免。房屋維修資金歸業(yè)主所有，由房管部門(mén)按統(tǒng)一歸集代管、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)的原則進(jìn)行管理。房管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收房屋維修資金的監(jiān)管，確保資金安全。房屋維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房管、物價(jià)部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目建安造價(jià)等情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

六、加強(qiáng)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作和其他房地產(chǎn)工作管理

（三十一）國(guó)有土地上房屋征收部門(mén)要建立健全房屋征收各項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)對(duì)房屋征收項(xiàng)目、征收補(bǔ)償方案、征收補(bǔ)償資金的管理，保障我市房屋征收與補(bǔ)償工作健康有序進(jìn)行。各級(jí)財(cái)政部門(mén)要統(tǒng)一籌集房屋征收與補(bǔ)償資金，并實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存。

（三十二）加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房管部門(mén)備案；房管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查，建立完善房地產(chǎn)中介企業(yè)誠(chéng)信檔案和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師、注冊(cè)評(píng)估師等專(zhuān)業(yè)人員執(zhí)業(yè)檔案；房管、工商、物價(jià)部門(mén)要根據(jù)職能職責(zé)，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展。

（三十三）加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)管理。房管部門(mén)要在市城區(qū)建立相對(duì)集中的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，打造公平、誠(chéng)信的二手房交易平臺(tái)。要加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管，規(guī)范二手房交易行為，確保二手房交易資金安全，切實(shí)維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。

（三十四）加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)登記管理。房管部門(mén)要嚴(yán)格按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定并實(shí)施收件標(biāo)準(zhǔn)和登記程序，規(guī)范房屋登記行為。對(duì)缺乏產(chǎn)權(quán)登記必收要件、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的新建商品房項(xiàng)目不予登記；違法建筑不予登記。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房屋初始登記時(shí)應(yīng)將業(yè)主共有部分一并申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記薄上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。市房管局要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和質(zhì)量抽檢，提高各縣市區(qū)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理水平。

（三十五）加強(qiáng)房屋租賃管理。房管部門(mén)要認(rèn)真貫徹落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》，全面實(shí)行房屋租賃登記備案制，加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。工商、公安、人口計(jì)生等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)予以支持和配合。

（三十六）加強(qiáng)房地產(chǎn)信息化建設(shè)和管理。建立測(cè)繪、預(yù)(銷(xiāo))售、交易、權(quán)屬登記、檔案管理、地理信息管理為一體的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，增加房地產(chǎn)信息管理內(nèi)容，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的統(tǒng)計(jì)、分析能力。搞好各職能部門(mén)相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)對(duì)接，大力開(kāi)展“市縣信息一體化”建設(shè)工作，搭建基礎(chǔ)測(cè)繪平臺(tái)，建立統(tǒng)一的電子登記薄，2012年底前初步建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。加快建立和完善個(gè)人住宅信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。完成房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息異地備份工作，確保數(shù)據(jù)信息安全。

七、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理隊(duì)伍建設(shè)

（三十七）完善管理機(jī)制。市城區(qū)房地產(chǎn)管理除武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)實(shí)行直接管理外，常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)、西湖管理區(qū)、西洞庭管理區(qū)?？山Y(jié)合實(shí)際情況分別實(shí)行機(jī)構(gòu)派出制或依法委托制管理。

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理特點(diǎn)問(wèn)題 實(shí)施

全面預(yù)算管理是指在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，為合理利用企業(yè)資源，全面提高企業(yè)管理水平和經(jīng)營(yíng)效益，通過(guò)預(yù)算編制、執(zhí)行、控制、考評(píng)與激勵(lì)等一系列活動(dòng)，而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資和財(cái)務(wù)等作出的預(yù)算安排。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和國(guó)家宏觀調(diào)控的持續(xù)，無(wú)論是企業(yè)內(nèi)部資源配置或外部因素，均要求房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，改變?cè)瓉?lái)粗放的經(jīng)營(yíng)管理模式，實(shí)施全面預(yù)算管理，從提高經(jīng)營(yíng)管理上挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，彌補(bǔ)價(jià)格波動(dòng)及滯銷(xiāo)帶來(lái)的不利影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

1、以項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司為運(yùn)作主體

當(dāng)前，我國(guó)在財(cái)政稅收上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施屬地化管理，一般均要求開(kāi)發(fā)主體即納稅主體注冊(cè)地與所開(kāi)發(fā)的土地在同一行政區(qū)劃內(nèi)，而房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的土地往往不會(huì)在同一行政區(qū)劃內(nèi)，所以需要為各項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司，實(shí)施具體房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。逐步形成了以母公司為指導(dǎo)、項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司為主體的運(yùn)作模式。

2、項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目少則一兩年，多者三五年，開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，投入資金多。建設(shè)期內(nèi)國(guó)家財(cái)政金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策、建材價(jià)格、居民消費(fèi)等各項(xiàng)因素的變化都將影響到房產(chǎn)品成本和銷(xiāo)售市場(chǎng)，不確定因素多，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大。

3、 存在剛性支出與軟性收入之間的矛盾

傳統(tǒng)預(yù)算管理體系主要是在實(shí)施持續(xù)作業(yè)、強(qiáng)化支出控制等理論基礎(chǔ)上構(gòu)建的。即工業(yè)企業(yè)一般采取“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的策略，商業(yè)企業(yè)采取“根據(jù)市場(chǎng)組織貨源”的策略，限定庫(kù)存，減少資金支出，做到收入與支出基本相匹配。但是，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目一經(jīng)確定，必須隨工程進(jìn)度支付工程款，支出呈現(xiàn)剛性特征，收入則要視銷(xiāo)售形勢(shì)，不能得以保證，呈現(xiàn)出軟性特征，存在著剛性支出與軟性收入之間的矛盾。

4、 利潤(rùn)表體現(xiàn)的利潤(rùn)與實(shí)際現(xiàn)金流量之間存在較大差異

一般房地產(chǎn)企業(yè)都采取預(yù)售方式，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)的五個(gè)條件，預(yù)售收入不能在現(xiàn)金流入當(dāng)時(shí)確認(rèn)收入，需在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)銷(xiāo)售收入。同時(shí)，由于會(huì)計(jì)報(bào)告期與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不一致，使得某一報(bào)告期利潤(rùn)表體現(xiàn)的利潤(rùn)與實(shí)際現(xiàn)金流量之間存在著時(shí)間性差異，利潤(rùn)表虧損，現(xiàn)金流量可能充裕，利潤(rùn)表盈利，現(xiàn)金流量不一定盈余，甚至有可能出現(xiàn)嚴(yán)重現(xiàn)金短缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)企業(yè)年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算脫節(jié)，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)

年度預(yù)算是將一個(gè)會(huì)計(jì)年度作為預(yù)算年度，項(xiàng)目預(yù)算是將一個(gè)完整的項(xiàng)目周期作為預(yù)算年度。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期往往跨越兩個(gè)以上的會(huì)計(jì)年度，所以年度預(yù)算的時(shí)間視野比較狹窄，不能為決策者提供所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部經(jīng)營(yíng)過(guò)程及成果的解釋?，F(xiàn)行預(yù)算管理往往側(cè)重年度預(yù)算，輕項(xiàng)目預(yù)算，常把項(xiàng)目可行性報(bào)告或項(xiàng)目概算作為項(xiàng)目預(yù)算，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)較難建立系統(tǒng)的預(yù)算管理組織體系

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司為開(kāi)發(fā)主體，工程采用項(xiàng)目出包方式，承包單位出具項(xiàng)目預(yù)算。這種跨母子公司、跨企業(yè)編制的預(yù)算，在預(yù)算的匯總整合、執(zhí)行和監(jiān)督方面存在諸多不便。難以真正建立起一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理體系，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持以利潤(rùn)為核心的預(yù)算管理模式

目前，跨期經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理按照傳統(tǒng)預(yù)算管理的要求，在利潤(rùn)表所表現(xiàn)的利潤(rùn)與實(shí)際現(xiàn)金流量不符的情況下，仍然堅(jiān)持以目標(biāo)利潤(rùn)為核心的預(yù)算管理模式。這種預(yù)算管理模式的最大缺陷在于，不能及時(shí)反映出企業(yè)現(xiàn)金流量的短缺。特別在當(dāng)前現(xiàn)金為王的市場(chǎng)形勢(shì)下，利潤(rùn)表反映的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)失真。

4、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對(duì)分散，預(yù)算管理實(shí)施結(jié)果不理想

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的面較廣，前期政策、建筑材料、客戶(hù)信息等資源相對(duì)分散，歷史各項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)有較大的差異性，所以基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)的采集有一定難度。房地產(chǎn)行業(yè)中竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破設(shè)計(jì)概算的現(xiàn)象比比皆是。使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算管理實(shí)施結(jié)果不理想。

5、房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制、預(yù)算控制和預(yù)算考核過(guò)程中，以財(cái)務(wù)部門(mén)為核心，不利于實(shí)施全面預(yù)算管理

全面預(yù)算要做到全面反映、全過(guò)程控制和全員參與，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理由財(cái)務(wù)部門(mén)編制，預(yù)算由財(cái)務(wù)部門(mén)加以控制和監(jiān)督，又以財(cái)務(wù)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)作為預(yù)算考核的依據(jù)。這種以財(cái)務(wù)部門(mén)為核心的預(yù)算管理模式不利于調(diào)動(dòng)全員積極性，難以實(shí)施對(duì)全員、全過(guò)程的全面預(yù)算管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的建立與實(shí)施

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)戰(zhàn)略研究，分析市場(chǎng)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，制定整體和各項(xiàng)目的收益目標(biāo)，形成以集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理。制定全面預(yù)算管理辦法，明確預(yù)算管理體制及各預(yù)算執(zhí)行單位的職責(zé)權(quán)限，加強(qiáng)預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析控制和預(yù)算考核工作。并著重點(diǎn)注意以下方面。

1、全面、科學(xué)把握全面預(yù)算的完整內(nèi)涵

可能很多人會(huì)認(rèn)為：預(yù)算主要是財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，預(yù)算編制主要是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，與其他部門(mén)和各項(xiàng)目關(guān)系不大；更有甚者認(rèn)為預(yù)算管理不利于調(diào)動(dòng)職工的創(chuàng)造性。這些認(rèn)識(shí)都是對(duì)全面預(yù)算的誤解和歪曲。西方一些跨國(guó)集團(tuán)給預(yù)算下的定義是：預(yù)算不是會(huì)計(jì)師為會(huì)計(jì)目的準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)工具，而是為確保集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的組織手段。全面預(yù)算管理涵蓋了企業(yè)全員、全部業(yè)務(wù)、全過(guò)程，需要全員參與。因此，企業(yè)高層管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造有利于預(yù)算管理的環(huán)境，組織全員積極參與。

2、建立健全適合房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算管理體系

在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中，部分項(xiàng)目管理范疇在企業(yè)內(nèi)部管理層級(jí)之外，而且工作復(fù)雜、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，對(duì)預(yù)算管理層級(jí)及預(yù)算管理人員要求比較高。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建以總包單位預(yù)算為基點(diǎn)、項(xiàng)目公司預(yù)算為支撐、母公司預(yù)算為主體的全面預(yù)算工作體系。首先，以母公司預(yù)算為主體，以項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司預(yù)算為支撐能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的特點(diǎn)既涵蓋了具體項(xiàng)目又能反映母公司的整體狀況，利于公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；其次，把總包單位預(yù)算納入房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算范圍，有助于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制，不斷提高成本管理水平，并不致于使約占開(kāi)發(fā)總成本50%的工程款項(xiàng)游離于全面預(yù)算管理之外。

3、不斷完善成本和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)

根據(jù)企業(yè)集團(tuán)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用科目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)體系，作為項(xiàng)目成本、費(fèi)用預(yù)算的依據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作。注重已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的積累，完善各項(xiàng)費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的過(guò)程中，不斷改進(jìn)、完善并逐步形成企業(yè)的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)體系。

4. 改進(jìn)預(yù)算編制方法

（1）引進(jìn)現(xiàn)金流量為核心的預(yù)算管理模式。以現(xiàn)金流量為核心的預(yù)算管理模式主要是依據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算進(jìn)行預(yù)算管理的一種模式?，F(xiàn)金流量是這一預(yù)算管理模式下預(yù)算管理工作的起點(diǎn)和關(guān)鍵所在。特別是目前，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)和深入，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)壓力倍增，房地產(chǎn)企業(yè)必需建立“現(xiàn)金為王”的觀念，確立以現(xiàn)金管理為核心的預(yù)算管理模式顯得尤為重要和緊迫。

（2）調(diào)整預(yù)算周期

傳統(tǒng)的預(yù)算以一個(gè)會(huì)計(jì)年度作為預(yù)算周期，注重的是短期效應(yīng)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，考慮到項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)周期，在編制年度預(yù)算的同時(shí)，為緩解資金壓力，保證各項(xiàng)目正常進(jìn)展，保證后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金儲(chǔ)備，一方面要按年、季、月編制資金預(yù)算；另一方面根據(jù)工程預(yù)算、工程進(jìn)度和合同約定的工程款付款方式，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，編制分年度的中長(zhǎng)期預(yù)算。

（3）加強(qiáng)部門(mén)之間的合作，收集數(shù)據(jù)，提高預(yù)算準(zhǔn)確度

“信息不對(duì)稱(chēng)”和“預(yù)算強(qiáng)調(diào)”是產(chǎn)生預(yù)算松弛的主要原因。在強(qiáng)調(diào)預(yù)算的前提下，降低預(yù)算松弛，提高預(yù)算準(zhǔn)確度，首先要解決“信息不對(duì)稱(chēng)”的問(wèn)題。這就要求企業(yè)提高對(duì)各項(xiàng)信息的敏感度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)信息的收集和整理，充實(shí)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)要求各職能部門(mén)根據(jù)其工作職能，分工協(xié)作，共同努力，編制部門(mén)預(yù)算及其負(fù)責(zé)的專(zhuān)項(xiàng)預(yù)算，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。

5、 將預(yù)算管理納入企業(yè)文化范疇，提高對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)

企業(yè)文化引導(dǎo)企業(yè)員工以?xún)r(jià)值觀為導(dǎo)向的行為取向，是企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。目前，國(guó)內(nèi)企業(yè)都充分認(rèn)識(shí)到創(chuàng)建企業(yè)文化的必要性，都在規(guī)范企業(yè)價(jià)值觀文化。企業(yè)價(jià)值觀文化從其根本來(lái)講，就是建立以企業(yè)為核心的價(jià)值觀念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各利益群體的價(jià)值統(tǒng)一。而預(yù)算控制就是要求各利益群體，包括個(gè)人、部門(mén)、項(xiàng)目公司積極主動(dòng)地參與預(yù)算，解決利益沖突。加強(qiáng)預(yù)算管理需要企業(yè)文化的支持，而企業(yè)文化的建立則更有利于加強(qiáng)預(yù)算管理。因此，建議企業(yè)將預(yù)算管理的內(nèi)容納入企業(yè)文化范圍，提高對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)。

全面預(yù)算管理在實(shí)施初期，可能暫時(shí)性的降低效率、遭遇來(lái)自各方的阻力，這就需要企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)的重視與推動(dòng)，需要全員、全業(yè)務(wù)以及全過(guò)程的參與，建立暢通的溝通渠道，通過(guò)反復(fù)多次的宣貫機(jī)制予以保證。總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是現(xiàn)代企業(yè)管理的必然要求，是企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)到整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的目的。

參考資料：《全面預(yù)算管理》 （李明）