商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

關(guān)鍵詞：城市化；商業(yè)綜合體；視角

在建國后，特別是改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)、政治、文化各方面都獲得了較大程度的進(jìn)步，特別是科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步極大的解放了生產(chǎn)力，讓人們逐漸擺脫土地的束縛走向了城市，使城市化進(jìn)程不斷加快。與此同時，人們對生活的追求也在不斷提高，此時城市化下的商業(yè)綜合體是否具備一些功能來滿足居民的各類生產(chǎn)生活的需要以及其滿足的程度，這個項目值得去探究，因為這是一個涉及到多方面問題的一項工作，牽涉到不同的利益集團(tuán)，處理不恰當(dāng)容易造成很多的社會問題。

一、什么是商業(yè)綜合體

商業(yè)綜合體的概念是起源于城市綜合體的概念，但兩者之間有著明顯的區(qū)別。城市綜合體是把建筑群作為基礎(chǔ)，將城市中的商業(yè)零售、綜合娛樂、酒店餐飲、商務(wù)辦公、公寓住宅五大核心功能集于一身實現(xiàn)節(jié)約土地、聚合功能的城市聚集體又稱為城中城。而商業(yè)中和體則是將城市中的交通、商業(yè)、餐飲、居住、辦公、會議、文化娛樂、展覽和旅館等與城市的生活空間的其中三項進(jìn)行組合，并在各部分之間建立起一種相互依存、相互促進(jìn)的一種能動性的關(guān)系，進(jìn)而形成一個高效率、多功能的綜合體。它具備了現(xiàn)代城市中的全部職能，所以又被成為“城中之城”。

二、城市化下的商業(yè)綜合體的類型劃分

商業(yè)綜合體產(chǎn)生于對城市土地資源的高度集約利用的需要。因此更具其在城市核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域中的具置可分為中心商務(wù)區(qū)（CBD）、新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、交通樞紐和城市副中心這四大部分。四部分綜合體在各自的領(lǐng)域發(fā)揮著各自的功能，同時這四大部分還進(jìn)行橫向的聯(lián)系。

三、城市化下的商業(yè)綜合體的特征

從城市化的角度商業(yè)綜合體的特征進(jìn)行歸納，可以發(fā)現(xiàn)此時的商業(yè)綜合體具有如下的特征。

1、內(nèi)部特征

城市化進(jìn)程中的商業(yè)綜合體其內(nèi)部特征就更為具體專業(yè)。例如高科技集成設(shè)施，這些設(shè)施的應(yīng)用體現(xiàn)出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步對建筑形式的影響；現(xiàn)代城市景觀的設(shè)計風(fēng)格；樹型的道路交通體系；大空間的尺度

2、外部特征

商業(yè)綜合體所具有的外部特征主要是各類綜合體在功能上的復(fù)合性，以便實現(xiàn)生活和工作配套運營體系，做到各項功能密切聯(lián)系；交通上的高通達(dá)性，不只是實體的各類道路交通，還包括信息網(wǎng)絡(luò)的高通達(dá)性；建筑上的集約性和高密度性；風(fēng)格上的整體統(tǒng)一性等特點。

四、城市化中商業(yè)綜合體的存在問題

1、對城市化中的商業(yè)綜合體功能的認(rèn)識不足

由于商業(yè)綜合體是最近幾年興起的一種發(fā)展模式，人民對這個發(fā)展模式的認(rèn)識還處于表層階段。只是簡單的理解為把各個商業(yè)連在一起就是商業(yè)綜合體了。事實上，商業(yè)綜合體的功能遠(yuǎn)不止是各類商業(yè)功效的疊加，它是一種復(fù)合型功能的表現(xiàn)形式。

2、城市化中的商業(yè)綜合體的開發(fā)模式單一

當(dāng)前的商業(yè)綜合體只是單純的以商業(yè)為主進(jìn)行開發(fā)，而且是更側(cè)重于對實體商業(yè)的開發(fā)，造成大量的城市用地被占用而用在休閑、娛樂等綜合體方面的比重不大，這不僅是存在規(guī)劃中的漏洞，還有一部分是開發(fā)商的原因，他們追求的是在最短的時間內(nèi)見到效益，對那些投資大，回收資金慢的項目不感興趣。

3、城市化中的商業(yè)綜合體的規(guī)模劃分

在城市這個綜合體中，如何對有關(guān)商業(yè)綜合體的規(guī)模做出明確的劃分不是一件容易事，商業(yè)綜合體涉及到多個方面的商業(yè)形態(tài)和商業(yè)類型，在這些業(yè)態(tài)中，有很多個體的邊界范圍是模糊的，還有很多商業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)是一種無形的工作活動，其工作范圍會涉及到很多方面，但其規(guī)模就很難進(jìn)行界定，這么多的不確定因素最終導(dǎo)致了對商業(yè)綜合體難以進(jìn)行規(guī)模的劃分工作。

4、城市化中的商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)融合問題

前面又講到商業(yè)綜合體是一個包含多個城市功能的綜合體，這些功能在發(fā)揮城市職能的過程中，必然會與其他城市功能相交匯，這就會出現(xiàn)不同的商業(yè)種類和不同的商業(yè)形態(tài)相互融合又或者相互排斥的情況。如何做到各類商業(yè)和各類商業(yè)形態(tài)的共生這是擺在當(dāng)前發(fā)展商業(yè)綜合體有關(guān)部門面前的一個難題。

5、城市化中的商業(yè)綜合體的交通體系選擇混亂

交通體系的選擇和確定都會影響的城市化中的商業(yè)綜合體的發(fā)展方向。當(dāng)前各地對道路交通的進(jìn)行設(shè)計和施工時所選取的方法和依據(jù)的交通體系各不相同，這樣既有可能造成道路交通系統(tǒng)道路功能的浪費，又存在著道路的承載力過度的可能性。在這種混亂的交通體系下，商業(yè)綜合體的功能發(fā)揮也會受到一定程度的影響。

五、城市化下的商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢

在未來城市化下的商業(yè)綜合體將會作為休閑性質(zhì)的綜合體來發(fā)展，更加突出其文化主題。由于這種開放式的休閑消費場所具有的特性而成為一個城市或是一個區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性建筑，成為了一個地區(qū)或是一個城市中的商業(yè)文化和城市文化的典型代表，進(jìn)而成為都市休閑旅游中的熱門商業(yè)地產(chǎn)項目，休閑商業(yè)綜合體在各個方面所發(fā)揮的作用越來越重要，越來越廣泛，其在城市建設(shè)中也受到了越來越多的關(guān)注。盈利模式是商業(yè)綜合體的核心，休閑業(yè)態(tài)是關(guān)鍵，實現(xiàn)文化活化是靈魂。具有休閑性質(zhì)的商業(yè)綜合體通過自身努力和結(jié)合時代需求，將商業(yè)綜合體中的所涉及到的文化做活，朝著盈利畫的商業(yè)地產(chǎn)、市場化的休閑業(yè)態(tài)方向發(fā)展。

結(jié)語：

作為在各類綜合體最普遍采用的實踐形式，商業(yè)綜合體已經(jīng)出現(xiàn)，就收到了各界的好評。我國的城市商業(yè)主要是在城市的發(fā)展的過程中一點點繁榮起來的，如今形成的商業(yè)綜合體也主要是在城市化進(jìn)程的推動下出現(xiàn)的。如何使商業(yè)綜合體同樣能夠?qū)Τ鞘谢a(chǎn)生相同的反作用力這個課題具有非常大的現(xiàn)實意義。將商業(yè)綜合體的各類優(yōu)勢充分的發(fā)揮出來；實現(xiàn)一加一大于二的合作長處，對其潛力進(jìn)行深度挖掘，來服務(wù)和滿足社會的需要。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

關(guān)鍵詞：城市旅游綜合體；概念；界定；機(jī)制；途徑

隨著日益提升的城市化水平，加劇了城市旅游用地和城市發(fā)展的矛盾。而旅游產(chǎn)業(yè)和城市之間形成和諧互動的必然趨勢，就是融入旅游資源的城市空間綜合開發(fā)。城市開發(fā)和建設(shè)的重點，是怎樣才能以城市空間高效聚集為基礎(chǔ)，對城市旅游規(guī)劃進(jìn)行完善，正是基于此，本文對城市旅游綜合體發(fā)展途徑進(jìn)行了探索。

一、旅游綜合體的內(nèi)涵

旅游綜合體的功能包括了度假、休閑、觀光和旅游，它是在土地和一定的旅游資源的基礎(chǔ)上，所形成的高檔服務(wù)配套設(shè)施。它有著齊全的功能、較高的品質(zhì)和良好的服務(wù)。其顯著特征是：以高品質(zhì)服務(wù)為保障、以休閑產(chǎn)品為核心、以土地綜合開發(fā)為手段、以旅游休閑功能為主導(dǎo)，以一定土地和旅游資源與為基礎(chǔ)的綜合旅游功能的特定空間。它既是一個旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，同時也是一個旅游休閑目的地

二、城市旅游綜合體形成機(jī)制

1、需求因素

當(dāng)前中國旅游業(yè)發(fā)展正在由傳統(tǒng)的度假觀光轉(zhuǎn)變?yōu)闀股虅?wù)和康體休閑。旅游消費模式在這種旅游需求的轉(zhuǎn)變下，也發(fā)生了根本性的變化。原有的長距離、多景點的消費已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)辄c對點的深度體驗。隨著不斷集聚的人口及旅游城市的日益發(fā)展，原有的僵化的商業(yè)模式和單一的服務(wù)業(yè)態(tài)，已經(jīng)和當(dāng)今的旅游產(chǎn)業(yè)布局及旅游深度舒適體驗產(chǎn)生了不可調(diào)和的矛盾。所以城市旅游發(fā)展迫切需要實現(xiàn)旅游用地復(fù)合化，改造區(qū)域內(nèi)各項旅游資源，為旅游者提供高品質(zhì)的體驗，把旅游資源融入到當(dāng)?shù)鼐用裆钪?，將旅游區(qū)域的運作效率提升。正是在這樣的一種需求下，城市旅游綜合體，這種具有強(qiáng)大作用的要素聚集體產(chǎn)生。

2、旅游供給能力升級

隨著日益深化的對旅游資源的認(rèn)識，及旅游產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。區(qū)域旅游發(fā)展大大降低

了對觀光資源的依賴性。同時也進(jìn)一步增加了對相關(guān)服務(wù)要素的配置要求，對旅游要素集中布局進(jìn)行了展現(xiàn)。而隨著不斷增強(qiáng)的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，，投資商和各級政府也逐漸增大了對單個旅游項目投資規(guī)模，并保障了資金的投入，這些都為建設(shè)大型旅游綜合體項目提供了必要的保障。而近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)業(yè)、房地產(chǎn)與旅游產(chǎn)業(yè)的不斷融合，旅游業(yè)開始涌入了大量的行業(yè)外資本。在對旅游新業(yè)態(tài)進(jìn)行培育的同時，也創(chuàng)新了旅游行業(yè)的商業(yè)模式。旅游綜合體通過對各項資源的整合，以新型的商業(yè)模式，實現(xiàn)了一種全新的全產(chǎn)業(yè)鏈掌控，促進(jìn)了旅游產(chǎn)業(yè)的升級換代。

三、旅游綜合體發(fā)展模式

1、娛樂旅游綜合體

主要是以餐飲、商場和酒店功能為輔、以娛樂和文化設(shè)施為主，不在過分的依賴傳統(tǒng)的旅游資源，可以兼容并存各種不同風(fēng)格的旅游項目，不在受特定的文化主題和資源條件的約束。娛樂綜合旅游體模式所提供的活動內(nèi)容是多元化的，其主題個性鮮明，能夠營造一種愉悅和輕松的場所感，能將更多的消費人群吸引過來，而旅游綜合體吸引力的來源，正是在于此。該模式能產(chǎn)生較高的旅游收益，能拉動多種產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)鏈的完善。

2、休閑度假旅游綜合體

度假功能是該種發(fā)展模式的核心驅(qū)動力，它對環(huán)境質(zhì)量有較強(qiáng)的依賴性，能在區(qū)域內(nèi)配置餐飲、會展和商業(yè)等其他的輔助功能。它憑借區(qū)域條件，對健身房、游樂園等各種休閑度假設(shè)施進(jìn)行開發(fā)，滿足了游客高品位和高質(zhì)量的生活追求，是對傳統(tǒng)的單一的旅游觀光功能的拓展。在休閑時代背景下，休閑度假旅游綜合體能對客流產(chǎn)生較大的吸引力，因此具有較大的規(guī)模體量。

3、會展旅游綜合體

會展功能是該發(fā)展模式的核心，會展服務(wù)設(shè)施是其核心驅(qū)動力。它對所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理區(qū)位、軟硬件環(huán)境等方面都有著較高要求。設(shè)置會展功能也進(jìn)一步的擴(kuò)展了游客對文化娛樂、餐飲等功能的使用，能積極的促進(jìn)旅游綜合體的發(fā)展，因為對地理區(qū)位和軟硬件條件都有著較高的要求。會展功能因為具有較強(qiáng)的經(jīng)營管理的復(fù)雜性，所以在對該功能的設(shè)置時，應(yīng)對政府的支持力度綜合考慮，同時還應(yīng)對輻射區(qū)內(nèi)會展的實際需求給予滿足。

4、商業(yè)旅游綜合體

綜合商業(yè)是該種發(fā)展模式的主要功能，其輔助功能是酒店和休閑娛樂等。商業(yè)旅游綜合體一般都有較強(qiáng)的景觀特色，濃郁的文化氛圍和新穎的經(jīng)營主題。其購物環(huán)境的休閑和時尚，可產(chǎn)生巨大的集聚效應(yīng)。相比于傳統(tǒng)的商業(yè)布局，商業(yè)旅游綜合體具有的優(yōu)勢非常的顯著。

四、促進(jìn)旅游綜合體可持續(xù)發(fā)展途徑

旅游經(jīng)濟(jì)增長的主要動力就是旅游綜合體，同時它也是重要的窗口，展現(xiàn)了城市的旅游形象。為了進(jìn)一步促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展，可采取以下的發(fā)展策略：

1、促進(jìn)商業(yè)型旅游綜合體的發(fā)展的措施

可采用政府扶植，對購物環(huán)境建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)化，并適應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃。對配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善，將專業(yè)化操作引入到各個運營環(huán)節(jié)中，對服務(wù)功能進(jìn)行強(qiáng)化，提高購物對旅游顧客的吸引力。

2、促進(jìn)會展型綜合旅游體的發(fā)展措施

和金融部門及政府保持合作伙伴關(guān)系，密切合作、注重建設(shè)會館的功能，采用多元化的區(qū)域配套設(shè)施，對旅游服務(wù)功能和會展功能的互動關(guān)系進(jìn)行強(qiáng)化。圍繞會展功能，高效配套相關(guān)系統(tǒng)的服務(wù)功能。

3、促進(jìn)娛樂型旅游綜合體的發(fā)展措施

實現(xiàn)多元化的市場目標(biāo)，保持主題內(nèi)容的參與性，設(shè)計高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃目標(biāo)，主要是針對高活力人群，有明確的選址區(qū)位，政府應(yīng)加大支持力度，合理布置空間布局。

4、促進(jìn)休閑度假旅游綜合體的發(fā)展

提供個性化和優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，對服務(wù)理念進(jìn)行創(chuàng)新，打造有特色的配套設(shè)施，有效銜接周圍的高等級交通體系，面向游客和居民兩個高端客源市場，由旅游觀光過渡為休閑度假。

結(jié)論：旅游綜合體作為一種新的旅游業(yè)態(tài)，是對城市旅游與城市發(fā)展融合的一種創(chuàng)新，與旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展趨勢相適應(yīng)。本文對城市旅游綜合體的形成機(jī)制、內(nèi)涵、發(fā)展途徑進(jìn)行了分析，旨在能夠進(jìn)一步促進(jìn)城市旅游綜合體可持續(xù)和健康發(fā)展。（作者單位：廣西大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

關(guān)鍵詞：城市綜合體 電子商務(wù) 無店鋪銷售 綠色流通產(chǎn)業(yè)

現(xiàn)代流通業(yè)的發(fā)展趨勢

（一）流通要素多元化

對于傳統(tǒng)的流通產(chǎn)業(yè)而言，有形的、剛性的要素稟賦是流通產(chǎn)業(yè)的不可或缺的重要參與者，這些要素包括有形商品、有形貨幣、有形資產(chǎn)等。然而，在現(xiàn)代信息社會，除了有形的、剛性的要素稟賦之外，無形的、柔性的要素稟賦也在流通領(lǐng)域中成為活躍要素，并為流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添了新的血液，賦予了新的內(nèi)涵，無形商品、無形貨幣、無形資產(chǎn)等的出現(xiàn)使流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展樣態(tài)豐富、五彩斑駁。流通產(chǎn)業(yè)從過去只有商品貨物的流通，轉(zhuǎn)變?yōu)楹w有形商品、無形商品、服務(wù)以及其他無形要素稟賦的流通；從生產(chǎn)與流通環(huán)節(jié)互相分離、彼此獨立，轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫒诤系拇罅魍ㄟ^程，以實物流轉(zhuǎn)為主體的商流，也不斷分流為商流、物流、信息流、價值流、資本流等。流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展多元化趨勢凸顯。

（二）流通國際化

全球化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可逆轉(zhuǎn)的潮流，這股大潮席卷了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，任何產(chǎn)業(yè)和企業(yè)都不可避免地經(jīng)歷著全球化的蛻變和歷練。對于流通產(chǎn)業(yè)而言，隨著生產(chǎn)力水平的不斷提高，流通產(chǎn)業(yè)在全球勞動分工和貿(mào)易交換中的比重越來越提高，流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展受容量和密度、規(guī)模和速度的約束逐漸削弱，逐漸突破了地域的限制，從過去局部的、片段的、不連貫的、一國或幾國的運動過程，變成了全球范圍的運動過程，流通產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)國際化趨勢，不同國家的市場和生產(chǎn)日益變得更加相互依存、更加緊密合作，世界經(jīng)濟(jì)協(xié)作體正在形成，一榮俱榮、一損俱損。多米諾骨牌效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)等管理學(xué)定律在流通產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域得到有效驗證。同時，高新技術(shù)、市場資源、金融資本、先進(jìn)理念和營銷手段都在流通產(chǎn)業(yè)中得到了創(chuàng)造性發(fā)揮和利用，助推了流通產(chǎn)業(yè)國際化進(jìn)程。

（三）流通社會化

社會化是人的生產(chǎn)和消費行為的重要環(huán)節(jié)。隨著社會生產(chǎn)水平的提高，人的需求的個性化得到了極大滿足，但是更多的消費行為和需求要素表現(xiàn)出社會化趨勢。這是因為個性愈是發(fā)達(dá)，它在日常生活中的行為愈是統(tǒng)一，它的能力和傾向就愈是趨向同質(zhì)性，即統(tǒng)一個性的同質(zhì)結(jié)構(gòu)。這也加劇了市場需求社會化的進(jìn)程，流通范疇所涵蓋的事物也具有了明顯的社會化特征。社會分工也從垂直分工轉(zhuǎn)變成水平分工，由于世界上很多產(chǎn)品無法在同一地點、同一工廠完成，社會化大生產(chǎn)本身成為社會化大流通的過程。

（四）流通模糊化

在傳統(tǒng)社會，流通表現(xiàn)為簡單的、線性的物物交換模式，這是一種處于平衡狀態(tài)的非系統(tǒng)化狀態(tài)。在現(xiàn)代社會，隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，科技在流通領(lǐng)域的作用不斷增強(qiáng)，流通要素不斷豐富，流通范圍不斷拓展，工業(yè)革命時代生產(chǎn)過程與流通過程相對獨立的形態(tài)逐漸隱退，生產(chǎn)與流通不斷融合，流通領(lǐng)域的界限也因此變得模糊，流通處于準(zhǔn)平衡的系統(tǒng)化狀態(tài)。在一種層面上，流通有其獨立的體系、運動過程和運動的空間，分離于生產(chǎn)過程；在另一層面，流通又與生產(chǎn)過程緊密聯(lián)系形成社會再生產(chǎn)系統(tǒng)。這種既分離又融合的模糊混沌狀態(tài)是現(xiàn)代社會流通產(chǎn)業(yè)的總廓特征，運動成為根本屬性，處于均衡狀態(tài)或準(zhǔn)均衡狀態(tài)的封閉或準(zhǔn)封閉系統(tǒng)不復(fù)存在，而遠(yuǎn)離平衡的、非均衡狀態(tài)的、開放的社會化大流通系統(tǒng)，不斷地以更新的、更復(fù)雜、更高級的結(jié)構(gòu)替代舊有的、簡單的、較低級形態(tài)的結(jié)構(gòu)。在平衡與不平衡，塑造與顛覆過程中，流通實現(xiàn)了自我揚棄和自我發(fā)展。

（五）流通物流化

物質(zhì)是組成世界的基礎(chǔ)，物質(zhì)的流通是流通的起點。流通革命使過去生產(chǎn)領(lǐng)域的利潤向流通中的分銷領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，以市場消費需求為起點，圍繞滿足即期消費需求、開發(fā)潛在消費需求、創(chuàng)造嶄新需求形成新的流通組織形式。以醫(yī)藥行業(yè)為例，隨著新醫(yī)改、新農(nóng)合、全民醫(yī)保、國家基本藥物制度的建立、新修訂GSP、現(xiàn)代醫(yī)藥物流企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、掛網(wǎng)招標(biāo)等的提出，整個藥品流通市場供應(yīng)鏈發(fā)生直接變化，醫(yī)藥流通企業(yè)將面臨從傳統(tǒng)藥品批發(fā)企業(yè)向“具有現(xiàn)代物流能力的醫(yī)藥企業(yè)”轉(zhuǎn)型。在藥企運營成本日益高漲的大環(huán)境下，醫(yī)藥流通企業(yè)的物流管理如何實現(xiàn)從成本中心向利潤中心的轉(zhuǎn)變？新建大型醫(yī)藥物流中心或藥品倉庫的規(guī)劃、建設(shè)（改造）、運營，如何實現(xiàn)性價比的最優(yōu)？信息化手段在現(xiàn)代藥企運營過程中如何發(fā)揮效益？醫(yī)藥流通企業(yè)如何成功開展第三方物流業(yè)務(wù)？這都將是中國成長型藥企必須面對的現(xiàn)實。

現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展模式

（一）積極創(chuàng)新觀念并發(fā)展新型流通產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)

發(fā)展流通產(chǎn)業(yè)，要堅持科學(xué)發(fā)展觀，以高端化、集約化、國際化、多元化和差異化為發(fā)展原則，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展模式，積極培育新型業(yè)態(tài)和高端功能，重點發(fā)展具有發(fā)展前景和空間的主題商業(yè)、新興交易服務(wù)、高端城市配送等行業(yè)，不斷提升現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的層級和輻射能力。

（二）圍繞城市發(fā)展規(guī)劃建設(shè)城市綜合體

經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市是流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要空間，圍繞城市發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)城市綜合體是流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要思路。城市綜合體的含義是：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。這種綜合體的存在不僅加劇了流通產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系，也使流通產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)更為嚴(yán)密，產(chǎn)業(yè)集聚和集群作用凸顯。同時，由于城市綜合體細(xì)分了流通產(chǎn)業(yè)的組成和分工，各合作體之間互通有無、相得益彰。對于區(qū)域發(fā)展而言，建設(shè)城市綜合體的主要環(huán)節(jié)是提高批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)三大行業(yè)的比重值，培育限額以上商貿(mào)流通企業(yè)，引進(jìn)知名總部型商貿(mào)流通企業(yè)，促進(jìn)區(qū)域流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（三）應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展流通主題商業(yè)

信息是商品流通的重要輔助手段，信息技術(shù)對流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮重要作用。應(yīng)充分應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，加快推廣B2B（企業(yè)對企業(yè)）、B2C（企業(yè)對消費者）、C2C（消費者對消費者）、G2B（政府對企業(yè)）、G2C（政府對消費者）等電子商務(wù)模式。一方面，大力發(fā)展電子商務(wù)企業(yè)，實行無店鋪銷售。無店鋪銷售的含義是：與店鋪銷售相對，指經(jīng)銷商不通過店鋪而直接向消費者銷售商品和提供服務(wù)的營銷方式，是現(xiàn)代市場營銷的重要形式之一。根據(jù)國家最新公布的《零售業(yè)態(tài)分類》，我國的無店鋪銷售可以劃分為5種基本形式：電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物。另一方面，加快集聚新興商貿(mào)流通企業(yè)。堅持“引進(jìn)做大一批、扶持做大一批、聯(lián)合做大一批”的思路，著力引進(jìn)國內(nèi)外知名電子商務(wù)、連鎖經(jīng)營、財經(jīng)資訊等新興商貿(mào)流通服務(wù)企業(yè)設(shè)立區(qū)域運營中心、管理中心、結(jié)算中心、呼叫中心及研發(fā)中心。建立健全支持新興商貿(mào)流通服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)的扶持政策，支持各類新興商貿(mào)流通服務(wù)企業(yè)開展跨行業(yè)、跨地區(qū)資本經(jīng)營和業(yè)務(wù)重組，鼓勵和引導(dǎo)中小型企業(yè)以自愿加盟方式實行連鎖經(jīng)營，培育發(fā)展新興商貿(mào)流通服務(wù)企業(yè)。

要根據(jù)發(fā)展需要和已有的資源優(yōu)勢，大力發(fā)展主題商業(yè)。例如，發(fā)展IT產(chǎn)品主題商業(yè)。充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，以及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)的制造優(yōu)勢，堅持占據(jù)流通環(huán)節(jié)，重點在銷售形態(tài)檔次的提升、展示、信息交流等環(huán)節(jié)的拓展方面積極探索，順應(yīng)和引導(dǎo)電子書閱覽器、智能手機(jī)、平板電腦和新一代數(shù)碼產(chǎn)品、GPS導(dǎo)航儀等高端消費電子產(chǎn)品對傳統(tǒng)產(chǎn)品的替代趨勢，通過高檔次信息服務(wù)產(chǎn)品、最新信息服務(wù)資訊、最時尚信息服務(wù)產(chǎn)品銷售方式的匯集，打造引領(lǐng)IT產(chǎn)品潮流的前沿區(qū)域。以現(xiàn)有電子商務(wù)服務(wù)企業(yè)為主體，建設(shè)一個綜合性的、集展示、體驗、招商引資服務(wù)、模式創(chuàng)新、移動電子商務(wù)、咨詢服務(wù)、支付服務(wù)、物流服務(wù)、IT運營服務(wù)等為一體的電子商務(wù)體驗示范區(qū)。

（四）加大品牌宣傳并拓展流通范圍

前已述及，運動是流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的精髓和要旨。流通要素稟賦從一個區(qū)域滲透到另一個區(qū)域，從一個產(chǎn)業(yè)或行業(yè)移動到另一行業(yè)，從低級形態(tài)變?yōu)楦呒壭螒B(tài)，不可避免的要受到社會聲譽的影響。加大品牌宣傳力度，樹立企業(yè)和產(chǎn)品的良好形象是流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。縱觀國際上的大流通企業(yè)，如麥當(dāng)勞、肯德基、奔馳、寶馬汽車等世界品牌企業(yè)都非常重視保持良好的企業(yè)形象，在世人的心中贏得了良好的口碑，企業(yè)才具有了頑強(qiáng)的生命力和行業(yè)翹楚地位。這也是這些知名企業(yè)漂洋過海，全球流通的因由所在。對于流通企業(yè)而言，應(yīng)建立良好的信譽機(jī)制，通過各種營銷手段，大力宣傳和推廣企業(yè)，如汽車產(chǎn)業(yè)，著力開展汽車文化展示與交流，定期舉辦汽車美容嘉年華、汽車改裝展覽節(jié)、汽車俱樂部活動等會展節(jié)慶活動，大力提升區(qū)域汽車消費感召力和影響力。

（五）大力發(fā)展綠色流通產(chǎn)業(yè)

節(jié)能環(huán)保是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題思想。國家十二五產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃把節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的重點，鼓勵企業(yè)采用新技術(shù)、新能源進(jìn)行技術(shù)升級和改造。同時，我國提出建設(shè)美麗中國和低碳環(huán)保社會的主張，由此可見，大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品是流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。有些產(chǎn)品還被國家評為節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品，列入國家節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品目錄，享有采購優(yōu)先權(quán)。流通產(chǎn)業(yè)要以低碳流通、綠色流通為主導(dǎo)，在生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié)注重資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)，從產(chǎn)品的設(shè)計、材質(zhì)、包裝到運輸，無不體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保理念，這樣的流通產(chǎn)品才是放心產(chǎn)品、安全產(chǎn)品。流通企業(yè)的市場份額才能不斷擴(kuò)大，受眾人群才能不斷增加。

綜上所述，現(xiàn)代社會是經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)、信息不斷交匯和流通，資源匹配能力不斷提升的信息產(chǎn)業(yè)化社會，流通產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)揮著重要作用。以前瞻性的眼光正確認(rèn)識當(dāng)代社會流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多元化、國際化、社會化、模糊化、物流化趨勢，從可持續(xù)發(fā)展的角度梳理流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)，廓清流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性問題，提出符合現(xiàn)代社會發(fā)展規(guī)律的發(fā)展模式，積極創(chuàng)新觀念，發(fā)展新型流通產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，圍繞城市發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)城市綜合體，應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，發(fā)展網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)流通主題商業(yè)，加大品牌宣傳，拓展流通范圍，大力發(fā)展綠色流通產(chǎn)業(yè)，為當(dāng)代流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了基本思路。

參考文獻(xiàn)：

1.曹金棟，楊忠于.關(guān)于流通業(yè)戰(zhàn)略性地位的理論探討及對策分析[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2005（2）

2.曹金棟，楊忠于.流通業(yè)戰(zhàn)略性地位實證[J].商業(yè)時代，2005（11）

第4篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

關(guān)鍵詞：中小城市 城市綜合體 路徑

城市綜合體的涵義

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大多數(shù)市民認(rèn)為一棟棟集多種功能于一體的建筑加上大型停車場便組成了商業(yè)綜合體，提到城市綜合體，他們會聯(lián)想到“寫字樓+大型購物中心+多層地下停車場+住宅”。

城市綜合體是由多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，通過建筑流線合理有機(jī)組織而形成的大型綜合性建筑群體。它猶如一座城市的縮影，是城市發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，它反映城市的進(jìn)步歷程，也代表了城市的精神文明，成為一個城市的重要標(biāo)志。

城市綜合體各種功能相互補充，相互借用，形成了有機(jī)的聯(lián)系，集中高效地利用土地資源，充分體現(xiàn)城市的核心價值。相比于單一功能的建筑，一個成功的城市綜合體，能直接拉動周邊商業(yè)繁榮，帶來強(qiáng)大的人流和商機(jī)，促進(jìn)區(qū)域樓市的發(fā)展。它可以在共生、互利的前提下，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，最終實現(xiàn)多項功能的綜合，形成互贏效應(yīng)。

建設(shè)城市綜合體的意義

（一）強(qiáng)大的聚合功能帶來資源的重新整合

引進(jìn)城市綜合體建設(shè)模式，是促進(jìn)土地集約化精細(xì)化利用、提升城市配套能力的途徑。有專家認(rèn)為，城市綜合體是城市集約化發(fā)展中的一個典型現(xiàn)象，在一個相對完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運用城市設(shè)計的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，通過空間上的相互聯(lián)系、彼此激發(fā)，建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而產(chǎn)生比自身功能更大的功效職能，帶來“整體大于部分之和”的集聚效應(yīng)，形成以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。

“這種方式的運用意味著城市土地的使用將更加符合節(jié)約和集約用地的原則，通過土地功能的混合利用也會使地段價值不斷提升”。隨著項目的開發(fā)，其自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合，互為依托、互為促進(jìn)，共同分享彼此價值的提升，形成一個自成體系的全新價值平臺，讓各個子項互相配套、互為支持，最大程度地形成資源聚合共享，產(chǎn)生集聚效應(yīng)及疊加效應(yīng)，形成城市綜合體特有的價值鏈網(wǎng)絡(luò)。

（二）強(qiáng)大的聚合功能帶來強(qiáng)大的輻射功能

城市綜合體自身的聚合，會吸附周邊的各項資源，從而形成更大的綜合體，更大的綜合體又帶來更強(qiáng)的吸附能力。周而復(fù)始，從而形成更強(qiáng)大的輻射功能，并帶動整個城市綜合競爭力的提升。

（三）城市綜合體代表城市的精神文明

城市綜合體是城市的標(biāo)志性建筑群，因功能聚合而產(chǎn)生的輻射力，因輻射而形成新的聚合，其自我持續(xù)繁榮發(fā)展的能力，使其具有較長的壽命、較強(qiáng)的生命力。隨著時間的推移，它強(qiáng)大的聚合功能和輻射功能，使其影響的人群越來越大；影響人生活的廣度和深度也不斷加大；隨著時間的推移，它逐漸成為每個人成長的一部分，從而成為城市不可或缺的一部分。

城市綜合體除了強(qiáng)大的城市功能和縝密的物質(zhì)結(jié)構(gòu)，其核心作用還在于它多維地提升人的價值，從而提升整個區(qū)域的價值，最終提升整個城市的價值，不但成為城市的經(jīng)濟(jì)中心，而且還成為城市的精神家園。

城市綜合體開發(fā)風(fēng)險分析

城市綜合體項目雖帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但同時，也集聚了大量風(fēng)險。城市綜合體是多類型物業(yè)的集合，涵蓋寫字樓、購物中心、酒店、住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集休閑、娛樂、辦公、購物、居住等功能于一體的同時，其開發(fā)、運營及管理的復(fù)雜程度也是較高的。城市綜合體的開發(fā)，上游是資金鏈，中游是開發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營和管理，這三個環(huán)節(jié)缺一不可，任何一個環(huán)節(jié)出問題都會影響整個項目的運作。其中，作為上游的資金鏈最為關(guān)鍵，若資金鏈出現(xiàn)問題，將會對整個項目的開發(fā)帶來嚴(yán)重影響。而由于融資渠道的限制導(dǎo)致的城市綜合體開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見。

如何解決城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸，如何進(jìn)行城市綜合體的定位及運營管理，都是比較關(guān)鍵的問題。但是我國城市綜合體的商業(yè)模式一直沒有明顯的創(chuàng)新，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大都大同小異，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。另外，城市過快發(fā)展城市綜合體，如果當(dāng)?shù)氐南M能力跟不上，就會造成一大批商業(yè)物業(yè)滯銷，特別是在融資渠道收窄的背景下，房企的資金鏈會受到很大的考驗，一旦出現(xiàn)問題就會引起諸多連鎖反應(yīng)。

中小城市發(fā)展城市綜合體的策略

當(dāng)下我國二三線城市，大部分都在開發(fā)城市綜合體。被稱為銷品茂（MALL）的城市綜合體在全國各地遍地開花，除北、上、廣等一線城市外，全國各地的二三線城市甚至很多只有10來萬城市人口的小縣城也開始引進(jìn)MALL模式，而不去考慮市場是否接受、消費力能否滿足、現(xiàn)有商業(yè)空閑置率、開發(fā)商實力大?。ㄙY金及專業(yè)操盤、運營能力）等問題。似乎這樣才能體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)實力，展示企業(yè)品牌形象，才能體現(xiàn)、提升城市形象及地位。

第5篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

通過對道路客運行業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，在新的綜合交通運輸體系中進(jìn)行市場細(xì)分，重新定位道路客運行業(yè)的服務(wù)外延，與高鐵、民航等其他運輸方式建立有效的協(xié)同聯(lián)動，將道路客運行業(yè)特定的屬性轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，打破“等客上門”的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，構(gòu)建以客運站綜合體為中心的站商融合盈利模式，結(jié)合所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)鏈上下游和前后關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的資源整合，深化互聯(lián)網(wǎng)思維，以“互聯(lián)網(wǎng)+客運”打造移動互聯(lián)網(wǎng)時代道路客運服務(wù)的升級版，將是道路客運企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的主要模式。

一、道路客運行業(yè)的發(fā)展趨勢

1、道路客運行業(yè)向公益性回歸

綜合運輸體系新格局將促使道路客運服務(wù)業(yè)的經(jīng)營回歸本位，行業(yè)平均利潤降低并逐步轉(zhuǎn)向公益性。點對點的長途班線客運在市場中的作用逐漸降低，取而代之的是高鐵、民航這類在長距離運輸中效率更高的運輸方式。短途客運和對接運輸在細(xì)分市場中逐漸占據(jù)主導(dǎo)位置，融合班車客運和包車客運技術(shù)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的新型體驗式服務(wù)產(chǎn)品正在興起，對安全性、環(huán)保性更加注重。在這種新的發(fā)展定位下，道路客運服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)立足保障性、基礎(chǔ)性、銜接性和兼容性，有選擇性地避開高鐵民航優(yōu)勢覆蓋的區(qū)域，充分發(fā)揮道路客運的便捷性和機(jī)動性優(yōu)勢，在縣市直達(dá)、城鄉(xiāng)對接以及農(nóng)村客運市場做好服務(wù)，實現(xiàn)與其他運輸方式的有效銜接和差異化發(fā)展。

2、道路客運行業(yè)向信息化升級

在新的交通運輸體系中，道路客運行業(yè)不僅面臨其他旅客運輸方式的挑戰(zhàn)，各種移動互聯(lián)網(wǎng)出行軟件APP的應(yīng)用也成為新的交通運輸體系中的新生力量，如：滴滴專車、定制巴士等。出行方式的多樣化、個性化、定制化以及柔性化的服務(wù)將成為影響旅客選擇的重要考量因素。因此，道路客運行業(yè)必須推進(jìn)信息技術(shù)與行業(yè)管理和柔的深度融合，大力促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展應(yīng)用，深化政府與企業(yè)間合作，共同打造交通信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)新生態(tài)，以智慧客運實現(xiàn)道路客運行業(yè)向信息化升級。

3、客運站經(jīng)營向綜合體發(fā)展

由于汽車客運站是公眾場所，往往代表一個地方的形象。因此，在過去的車站建設(shè)過程中，地方政府部門往往要求把客運站建造成當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，使很多汽車客運站建筑物具有“占地多、規(guī)模大、個性化”的特點，而實際上用于客運服務(wù)的空間并不多，特別互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)普及應(yīng)用后，旅客購票、候車及乘車效率大幅提升，大量旅客在車站長時間停留的現(xiàn)象已不再多見。為了提升站房的利用效率，利用多余閑置的站房開發(fā)改造為適合于旅客需求的商業(yè)空間，汽車客運站由單一的客運服務(wù)向商業(yè)綜合體發(fā)展已成為趨勢。

二、道路客運企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展思路

在新的綜合交通運輸體系下，道路客運企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變通過中長途線路實現(xiàn)經(jīng)營利潤的慣性思維，積極通過“互聯(lián)網(wǎng)+”等手段，促進(jìn)道路客運行業(yè)從粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，在道路客運的優(yōu)勢領(lǐng)域找準(zhǔn)定位、尋求商機(jī)，實現(xiàn)與其他交通運輸方式的有效對接，以及與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)互補，從而實現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

1、城際公交，實現(xiàn)在新的綜合交通運輸體系中的功能定位

在綜合交通體系中，每一種運輸方式都有其優(yōu)勢和局限，道路客運具有需求響應(yīng)快、便捷靈活等特點，在200km以內(nèi)的運距范圍內(nèi)有民航、高鐵所不具備的優(yōu)勢。同時，在我國城鄉(xiāng)客運一體化發(fā)展的趨勢下，城市骨架不斷拓展擴(kuò)大，但受到地形和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的限制，道路客運仍然是公鐵對接、城際連接和城鄉(xiāng)銜接的主要運輸方式。因此，大力發(fā)展城際公交、以低票價、大容量、高密度的運行方式為城鎮(zhèn)居民提供出行服務(wù)將成為道路客運行業(yè)在新的綜合交通運輸體系中實現(xiàn)功能定位的主要方向。

2、站商融合，挖掘流量經(jīng)濟(jì)所蘊藏的邊際效益

隨著客運班線從定線到定制，運輸距離從中長途到中短途的發(fā)展，客運站場旅客的停留時間相對縮短，站場的集散功能得到提升，客運站周邊人流、車流聚集，為站場帶來潛在的商業(yè)價值。要讓這種“內(nèi)生資源”充分發(fā)揮效益，則應(yīng)該從站場建設(shè)的設(shè)計環(huán)節(jié)就植入站商融合的理念，萬達(dá)商業(yè)綜合體就是十分成功的典范。在客運站的設(shè)計過程中可以結(jié)合旅客的流動性、客運站的中轉(zhuǎn)和集散特點、客運車輛行李廂的搭載功能等合理在建筑物內(nèi)設(shè)置商業(yè)區(qū)域，引進(jìn)便利店、熟食快餐店、快遞服務(wù)、旅游服務(wù)、汽車展廳以及快捷酒店等業(yè)態(tài)，深入挖掘旅客流量的潛在價值，提升客運站場自身的盈利能力。

3、運游結(jié)合，延伸道路客運產(chǎn)業(yè)鏈條

道路客運以其速度快、靈活性強(qiáng)、受地形限制小等優(yōu)勢，可以實現(xiàn)“門到門”的運輸服務(wù)，在一定區(qū)域內(nèi)（特別是景點周圍）可快捷送達(dá)旅客，為游客出行節(jié)約時間，是旅游出行的最佳選擇。道路客運企業(yè)發(fā)展旅游業(yè)可以借助自身的客運網(wǎng)絡(luò)為旅客提供快捷的出行服務(wù)，從而提高客運主業(yè)的資源利用率。

4、智慧交通，應(yīng)用移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)傳統(tǒng)行業(yè)品質(zhì)升級

一方面，道路客運企業(yè)間要借助“互聯(lián)網(wǎng)+”破除傳統(tǒng)經(jīng)營模式下的區(qū)域間信息交互壁壘，以暢通的信息鏈實現(xiàn)不同城市間的信息共享和供需匹配；同時，道路客運企業(yè)要從服務(wù)全鏈條的各個環(huán)節(jié)強(qiáng)化互聯(lián)網(wǎng)思維，在現(xiàn)階段已經(jīng)實現(xiàn)的掌上購票、掃碼上車等技術(shù)性手段應(yīng)用的基礎(chǔ)上建立客戶關(guān)系管理、市場細(xì)分等一系列現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的管理模式。

三、對行業(yè)監(jiān)管和地方政策的相關(guān)建議

1、在行業(yè)治理方面，要把傳統(tǒng)的線路行政審批逐步放開，對道路客運企業(yè)的資質(zhì)評定要引入社會群眾和第三方的意見，對優(yōu)質(zhì)服務(wù)、運輸安全的道路客運企業(yè)要開放線路資源，通過市場機(jī)制實現(xiàn)道路客運企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

2、在發(fā)展智慧交通方面，行業(yè)管理部門要制訂完善交通運輸行業(yè)數(shù)據(jù)交換與共享的標(biāo)準(zhǔn)，建立全國范圍內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)平臺，提升行業(yè)數(shù)據(jù)資源開放共享程度，為實現(xiàn)企業(yè)資源和旅客需求的精準(zhǔn)匹配建立大數(shù)據(jù)系統(tǒng)支持。

第6篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

來來城市綜合體的發(fā)展?jié)摿Φ降妆憩F(xiàn)在哪些方面?又怎樣與周邊商業(yè)設(shè)施共存?……帶著諸多問題，日前記者采訪了中糧置業(yè)總經(jīng)理、上海大悅城董事長韓石。

開發(fā)熱情進(jìn)發(fā)

6月24日，“時尚零時差，大悅城上海夜”為主題的大悅城品牌聯(lián)合招商酒會暨商戶簽約儀式在上海舉行，世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)下屬中糧置業(yè)投資有限公司鄭重對外宣布，上海大悅城項目將在今年正式開張營業(yè)。該項目系今年年初收購新梅太古城一期改造而成，將成為上海商界具有引領(lǐng)性特質(zhì)的大型城市綜合體。位入市中心蘇河灣地區(qū)的上海大悅城項目，距離人民廣場及南京路商圈僅800米，交通便利，坐擁軌道交通8號線及12號線，項目所在的蘇河灣地塊是上海市確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，是服務(wù)經(jīng)濟(jì)與水岸文化相互交融的黃金寶地。

而就在此前不久，恒盛地產(chǎn)啟動了其在中部城市首個商業(yè)綜合體項目――恒盛?合肥壩上街休閑商務(wù)中心，該項目總建筑面積超過140萬平方米，投資逾百億元。6月初，成功打造了南京“水游城”的上海鵬欣地產(chǎn)宣布正式啟動“水游城”全國戰(zhàn)略，擬將“水游城”這一品牌商業(yè)地產(chǎn)推向全國各大城市。在商業(yè)地產(chǎn)運營方面已經(jīng)累積了，豐富經(jīng)驗的大連萬達(dá)集團(tuán)，甚至將觸角伸向了二線城市和中西部城市。如無錫、寧波等長三角經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的二線城市，已有項目開建；在蘭州。萬達(dá)集團(tuán)也將斥資50億元，開發(fā)一個建筑規(guī)模約43.8萬平方米的城市綜合體。此外，還包括SOHO中國、萬科、綠地等大型品牌開發(fā)商，電都積極斥巨資拿地，準(zhǔn)備在商業(yè)項目開發(fā)方面大展身手。

韓石還透露說，除了上海大悅城、北京西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城外，中糧置業(yè)還將把“大悅城”復(fù)制到全國其他城市。

體驗式消費成趨勢

記者注意到這樣一個現(xiàn)象，中糧置業(yè)從2006年開始起步，2007年做項目，2008年做行業(yè)，2009年做品牌，2010年做全國布局，從誕生、發(fā)展到展開全國復(fù)制，僅用了短短3年多的時間。在投資開發(fā)規(guī)模上，中糧置業(yè)先后收購開發(fā)了北京西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城及上海大悅城等四個大悅城項目，開發(fā)建設(shè)總規(guī)模超過130萬平米。中糧集團(tuán)是如何做到的呢?

韓石介紹說，作為一個新生的城市綜合體品牌，從西單大悅城開始，大悅城“時尚、潮流、年輕、品位”的品牌形象及理念被廣泛傳播，在行業(yè)、媒體和消費者中產(chǎn)生了巨大的影響力。眾多國內(nèi)、國際知名品牌在大悅城取得了不錯的經(jīng)營業(yè)績，并有多家國際商業(yè)巨頭與大悅城結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)了大悅城與商戶的互惠共贏。

城市綜合體最具吸引力的地方，莫過于多維的體驗式購物理念。韓石舉了一個小例子：現(xiàn)在人們喜歡在網(wǎng)上看電影，但還是有很多人愿意走進(jìn)電影院欣賞，“這是兩種完全不一樣的體驗和感受”。他說。

北京西單大悅城的成功則是明證。該項目位于西單北大街商業(yè)區(qū)核心位置，為集時尚購物中心、高檔酒店、甲級寫字樓為一體的大型都市綜合體。據(jù)了解，西單大悅城內(nèi)，引進(jìn)了來自歐美300余種品牌，同時，還配有飲食、影視休閑娛樂業(yè)態(tài)，將“一站式”體驗購物理念發(fā)揮到了極致。數(shù)據(jù)表明，開業(yè)第一年實現(xiàn)銷售額10億元，第二年突破15億元，第三年有望達(dá)到19億元。

錯位經(jīng)營是關(guān)鍵

韓石指出，城市綜合體要與其他商業(yè)項目共存，一定要做到錯位經(jīng)營。

上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅在接受本刊記者采訪時表示，相對傳統(tǒng)商業(yè)街、地區(qū)級商業(yè)中心來說，城市綜合體出現(xiàn)較晚，如果與它們形成同質(zhì)化競爭，難免無法形成自己的優(yōu)勢而被人所關(guān)注?！拔艺J(rèn)為城市綜合體與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)必須形成錯位經(jīng)營，這樣才能形成共存，并做到相互促進(jìn)發(fā)展。”他說。

韓石解釋說，所謂錯位經(jīng)營會涉及到多個方面，如可以是服務(wù)對象的錯位，也可以是商品的錯位，甚至是一種經(jīng)營方式或者經(jīng)營理念的錯位。就如上海大悅城來說，其市場定位與其他商圈業(yè)態(tài)有著諸多不同。上海大悅城定位于“樂尚生活魅力場”，將目標(biāo)客戶群體主要聚焦在都市22～30歲女性白領(lǐng)上，提供符合潮流、性感、時尚、享樂生活方式的一站式生活中心。

韓石同時表示，上海大悅城在業(yè)態(tài)引入方面下了很多功夫，將引入許多第一次進(jìn)入本地市場的零售及餐飲品牌，同時還將推出一些較有特色的業(yè)態(tài)，在保證引領(lǐng)性的前提下，與其他購物中心形成差異化競爭。

投資前景可期

城市綜合體猶如一個巨大的磁場，其所產(chǎn)生的效應(yīng)，能夠給投資者帶來巨大的收益，因此投資這種物業(yè)，可謂是“大樹底下好乘涼”。

韓石指出，一個成功的城市綜合體，能直接拉動周邊商業(yè)繁榮，帶來強(qiáng)大的人流和商機(jī)，促進(jìn)區(qū)域樓市的發(fā)展。相比于單一功能的建筑，城市綜合體可以在共生、互利的前提下，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，最終實現(xiàn)多項功能的綜合，形成互贏效應(yīng)。

記者了解到，大多數(shù)開發(fā)商選擇持有，而很少出售城市綜合體項目，如北京西單大悅城、上海大悅城、上海萬達(dá)廣場等都是如此，那么，對投資者來說，是否該投資這種商業(yè)地產(chǎn)呢?又該如何投資呢?

專家表示，其實中小投資者還是有機(jī)會參與城市綜合體投資的。鄒毅表示，這種類型的商業(yè)地產(chǎn)除了商鋪之外，還包括酒店式公寓、寫字樓、公寓、街鋪等多種物業(yè)形式，開發(fā)商持有部分為主力店、酒店等，其余的還是會根據(jù)實際情況對外出售。

鑒于上述情況，專家表示投資者首先要做到的就是應(yīng)選對投資品種。中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員會委員、北京商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明告訴記者，投資者可以選擇公寓、街鋪、底商、寫字樓等項目進(jìn)行投資。而對于原本應(yīng)該由開發(fā)商持有并經(jīng)營的主力店和酒店等，則應(yīng)該謹(jǐn)慎對待，如果被分割出售，則有可能對后期統(tǒng)一經(jīng)營造成巨大影響，進(jìn)而無法“反哺”投資者。

其次，投資者要關(guān)心的就是經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)。專家表示，應(yīng)該盡量選擇品牌開發(fā)商，或者在城市綜合體營運方面已經(jīng)積累了諸多經(jīng)驗的開發(fā)商。“這樣做的目的主要是考慮到綜合體后續(xù)經(jīng)營是否能夠保持良好的狀態(tài)，并保持良性發(fā)展趨勢?！编u毅說。一般情況下，選擇由知名開發(fā)商如中糧置業(yè)等開發(fā)的項目，并與知名商業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成功的概率相對較大。

還有，對于交通條件、業(yè)態(tài)選擇以及組合、目標(biāo)群體定位等方面，投資者也應(yīng)該進(jìn)行詳盡了解，以做到心中有數(shù)。另外，值得一提的是，由于城市綜合體所特有的輻射作用以及聚集效應(yīng)，會提升商業(yè)能級，進(jìn)而形成商圈，因而對周邊商鋪也會起到一定的帶動作用。如上海大悅城將提升蘇河灣區(qū)域的商業(yè)品質(zhì)，周邊受輻射效應(yīng)影響的商鋪也值得關(guān)注。

名詞解釋

城市綜合體

第7篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

關(guān)鍵詞：規(guī)劃設(shè)計；城市化；城市設(shè)計

Abstract: this paper introduces the new city center city design department of Joe the relevant circumstances, and in its design concept, function, this paper discussed the general layout, thought the local city management at all levels to provide reference builders.

Keywords: planning and design; Urbanization; Urban design

中圖分類號：F110文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

一、背景分析

近年來，隨著杭州“城市東擴(kuò)”步伐的加快和“決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略的實施以及地鐵一號線的建設(shè)，喬司已經(jīng)逐步進(jìn)入了城市化發(fā)展的黃金時期。并使得地處杭州主城區(qū)和臨平副城、下沙副城之間的喬司迎來了融入大都市的機(jī)遇條件，如何融入大都市發(fā)展，為大都市服務(wù)，這些問題處理好將使喬司具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

杭州城市有機(jī)更新給喬司帶來發(fā)展新要求，如何利用喬司交通樞紐、承主接副的優(yōu)勢，如何走科學(xué)城市化發(fā)展道路。在新的形勢和新的任務(wù)前，喬司的產(chǎn)業(yè)升級、城市結(jié)構(gòu)和建設(shè)風(fēng)貌都有新的要求：產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨升級：商貿(mào)業(yè)高端化的發(fā)展趨勢要求喬司迅速提升第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)會展、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、信息交換中心等產(chǎn)業(yè)，以適應(yīng)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

城市結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整：城市的快速發(fā)展使得原有小城區(qū)中心已經(jīng)很難承當(dāng)重任，需要建設(shè)服務(wù)水平高，功能完善的中心區(qū)，以適應(yīng)未來發(fā)展的需求。城市風(fēng)貌面臨轉(zhuǎn)折：未來10－15年，既是城市快速成長并趨于穩(wěn)定的時期，也是城市核心風(fēng)貌的形成時期，急需確定未來城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和形象。

二、規(guī)劃理念

（1）網(wǎng)絡(luò)城市

以基地水網(wǎng)、路網(wǎng)為網(wǎng)絡(luò)之綱，重視城市綜合體、道路、綠化等的系統(tǒng)性和彼此聯(lián)系，形成交織、咬合的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，提高各系統(tǒng)的穩(wěn)定。

（2）低碳城市

打造大杭州最具代表性的“低碳新城”，內(nèi)涵是以快速、大容量的地鐵運能為基礎(chǔ)，建立完善的慢行系統(tǒng)、交通換乘系統(tǒng)，探索建立微氣候調(diào)節(jié)系統(tǒng)。

（3）TOD導(dǎo)向的地塊開發(fā)模式

在新城建設(shè)中，建立高效節(jié)能的大運量公共交通、軌道交通轉(zhuǎn)換網(wǎng)絡(luò)是實現(xiàn)低能耗的城市發(fā)展之路。

三、總體定位

喬司新城中心區(qū)塊將發(fā)展交通依賴型、物流型、市場型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要建設(shè)高端商貿(mào)服務(wù)中心、現(xiàn)代物流中心、綜合服務(wù)中心、金融信息文化服務(wù)中心、總部研發(fā)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心及現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中心等六個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，以這六個中心為載體，打造杭州大都市的東部商貿(mào)新港，使其成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新高地，成為大杭州“決戰(zhàn)城東”發(fā)展戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場。

四、發(fā)展策略

喬司新城發(fā)展應(yīng)采取 “東拓西融，南連北承”的區(qū)域協(xié)同策略和“依托、吸納、輻射和引領(lǐng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，以杭州主城、臨平副城、下沙副城的強(qiáng)勢發(fā)展為依托，同時吸納和輻射周邊區(qū)域，跳出原有鎮(zhèn)區(qū)的團(tuán)狀擴(kuò)散模式，向南跨越式發(fā)展，利用縱深腹地的積聚效應(yīng)以及地鐵建造而衍生的地鐵經(jīng)濟(jì)，主動承接城東新城優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，引領(lǐng)杭州東部商業(yè)的崛起，打造一個充滿魅力的購物天堂，同時實現(xiàn)由“鎮(zhèn)區(qū)時代”向“新城時代”的完美蛻變。

五、規(guī)劃布局

1規(guī)劃結(jié)構(gòu)

充分利用基地現(xiàn)狀的水系等地形地貌，規(guī)劃形成“三心、兩帶、四軸、三片區(qū)、三綜合體”空間結(jié)構(gòu)。

三心：指分別以地鐵喬司站、翁梅站、喬司港濱水商業(yè)街與喬安路商業(yè)街交叉處及其周邊地區(qū)為依托的三個主要發(fā)展中心；

兩帶：沿喬司港、方喬港及其兩側(cè)綠化帶形成的生態(tài)濱水景觀帶；

四軸：指以杭海路（地鐵一號線）、杭喬路、喬農(nóng)路、永勝路等道路形成的主要發(fā)展軸線；

三片區(qū)：指分別位于地鐵喬司站西北側(cè)、喬司港東側(cè)的兩個居住功能片區(qū)，和地鐵喬司站東南側(cè)的商貿(mào)市場功能片區(qū)；

三綜合體：分別為在現(xiàn)狀三鑫工業(yè)園基礎(chǔ)上改造提升的以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)、商務(wù)、商貿(mào)功能為主的文化創(chuàng)意綜合體；以地鐵喬司站及喬司舊鎮(zhèn)區(qū)為主的喬司新城綜合服務(wù)中心即城市客廳綜合體；地鐵翁梅站及方喬工業(yè)區(qū)塊改造提升的以商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)辦公及居住功能為主的城市舞臺綜合體。

2功能分區(qū)

規(guī)劃結(jié)合現(xiàn)狀及周邊發(fā)展條件，將喬司新城中心區(qū)劃分成14個功能區(qū)。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)功能區(qū)：在現(xiàn)狀三鑫工業(yè)園的基礎(chǔ)上改造提升，結(jié)合杭海東側(cè)地塊改造，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，退二進(jìn)三。以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)、商務(wù)辦公、商貿(mào)服務(wù)、文化娛樂、都市會展為主要功能。

濱水、特色商業(yè)街區(qū)：規(guī)劃將喬安路改造為特色商業(yè)步行街，喬莫東路東側(cè)和喬司港兩側(cè)結(jié)合喬司港的改造打造成為富有喬司特色的濱水商業(yè)街。

商貿(mào)市場區(qū)：位于地鐵喬司站東南側(cè)，結(jié)合繞城南側(cè)的九喬國際商貿(mào)城設(shè)置，是其商貿(mào)服務(wù)業(yè)得延伸和有益補充。

汽車產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：位于地鐵喬司站的北側(cè)，打造“汽車文化創(chuàng)意公園”，配置汽車銷售、汽配、科普展示、汽車俱樂部、汽車電影院等功能。

基礎(chǔ)教育功能區(qū)：共布置2個基礎(chǔ)教育功能區(qū)，分別位于永勝路與滬杭高速公路交叉的東南側(cè)和永勝路與喬司港交叉的東北、西南側(cè)。主要設(shè)置喬司中心幼兒園、喬司中心小學(xué)、中學(xué)、九年制一貫學(xué)校及喬司職業(yè)高中等。

綜合服務(wù)功能區(qū)：分別依托地鐵喬司、翁梅2個站點，布置喬司新城綜合服務(wù)功能區(qū)，以商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)辦公、餐飲酒店、文化娛樂、交通換乘等功能為主。

居住功能區(qū)：分別為位于喬司港東側(cè)、地鐵喬司站西北側(cè)等的5個居住功能區(qū)。

3道路交通組織

區(qū)塊對外交通：主要有杭浦高速公路、滬杭高速公路、繞城高速公路、東湖路等；

區(qū)內(nèi)主干道路系統(tǒng)：鑫業(yè)路、永勝路、喬農(nóng)路、杭海路、杭喬路等道路組成“兩縱三橫”的主干道路系統(tǒng)；

軌道交通：地鐵1號線沿杭海路以高架的形式通過本區(qū)塊，并設(shè)置喬司、翁梅2個地鐵站點；

公交系統(tǒng)：規(guī)劃結(jié)合地鐵喬司、翁梅站、大型居住社區(qū)、公共建筑及主要道路形成交通便捷、系統(tǒng)完善、層次豐富的公交體系。規(guī)劃設(shè)置3個公交首末站。

慢行系統(tǒng)：規(guī)劃結(jié)合地鐵站、大型居住區(qū)、公共建筑設(shè)置公共自行車租賃點，并沿生態(tài)綠化帶、河道兩側(cè)設(shè)置城市慢行系統(tǒng)。

停車系統(tǒng)：規(guī)劃結(jié)合地鐵站點、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)中心、商務(wù)辦公以及生態(tài)綠地設(shè)置地上、地下立體停車系統(tǒng)，各地塊停車位根據(jù)省市及余杭區(qū)相關(guān)規(guī)定配套。

貨運交通組織：規(guī)劃結(jié)合商貿(mào)市場、汽車城、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)設(shè)置商貿(mào)物流配套設(shè)施，同時建議規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)的貨運交通沿杭喬路、喬中路、永勝路、鑫業(yè)路組織。

地下空間開發(fā)利用：結(jié)合地鐵站點、公共建筑、廣場、大型居住區(qū)等設(shè)置地下室，以停車場、人防、市政管線及商業(yè)貯存、娛樂等功能為主，與地上建筑同時設(shè)計、同時施工、同時使用，以地下交通廊道的形式聯(lián)系各相鄰地塊。

4、生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)

以建設(shè)低碳經(jīng)濟(jì)、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳環(huán)境、低碳社會“六位一體”的“低碳城市”為目標(biāo)，打造生態(tài)、宜居、環(huán)保型喬司新城。

第8篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

【關(guān)鍵詞】綜合體項目 項目進(jìn)程 成本控制

一、前言

隨著我國土地資源的日益緊張，選擇緊湊化、集約化的發(fā)展方式成為了城市建設(shè)的必然趨勢。但“高密度”、“緊湊化”的城市模式也帶來了一系列的問題，如：人們生活質(zhì)量的下降，影響環(huán)境舒適度等，制約了密集型城市在效率、多樣性、城市活力等方面優(yōu)勢的發(fā)揮。而城市綜合體的特點對于建設(shè)“緊湊――和諧”型城市有著重要的價值，它是隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市文化程度的提高，而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài)。高質(zhì)量的城市綜合體更是一個社會多生態(tài)系統(tǒng)概念，能夠通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。但綜合體項目具有工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜、工程體量龐大、開發(fā)風(fēng)險大、一次性投資大等特點，相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，最終導(dǎo)致項目夭折或成為“爛尾樓”的原因在于項目成本控制失控，使得資金鏈斷裂，成本嚴(yán)重超支，因此該怎么科學(xué)、高效的利用項目建設(shè)資金，控制好項目成本，達(dá)到項目的預(yù)期效益，是相關(guān)管理者應(yīng)當(dāng)深入研究的課題。

二、工程概況

我國某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，將“體驗型消費、激發(fā)型消費”作為開發(fā)理念，結(jié)合地域需求將商業(yè)、辦公、交通樞紐等配套設(shè)施進(jìn)行有機(jī)組合，同時具備休閑、娛樂、商務(wù)、交通、旅游等功能，創(chuàng)造全新的城市魅力中心。

三、國內(nèi)綜合體項目成本控制通病分析

（一）成本管理意識薄弱

市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)間競爭的實質(zhì)是企業(yè)成本的較量，但部分企業(yè)管理人員成本管理意識還較為薄弱，沒有從根本上認(rèn)識到加強(qiáng)成本管理對于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要作用，如成本控制只與成本部門、造價工程師有關(guān)，和自己無關(guān)；成本控制就是省錢，忽略了與工程質(zhì)量、安全的關(guān)系等。

（二）成本控制體系缺陷

管理制度和工作流程不完善使員工在碰到問題時相互推諉，各部門間的溝通不及時，總部與項目之間、職能部門之間未能形成合力，導(dǎo)致項目最終出現(xiàn)虧損。

（三）重施工輕設(shè)計

只注重施工進(jìn)度，沒有做好設(shè)計方案、圖紙的研究，盲目聽從設(shè)計，導(dǎo)致邊施工邊變更，成本控制工作流于形式。

四、該綜合體項目成本控制分析

結(jié)合以上城市綜合體項目成本控制的主要問題，該工程有針對性的進(jìn)行預(yù)防，以“防患于未然”，具體措施如下：

（一）綜合體項目早期工程成本控制

1.項目決策階段的成本控制。在項目投資決策初期，專業(yè)策劃人員要做好市場調(diào)研工作，掌握項目影響因素，對項目土地、成本、費用進(jìn)行初步測算，利用SWOT分析、風(fēng)險分析工具等進(jìn)行研究，以判斷項目是否可行[1]。

該階段，項目用地選擇、土地總成本預(yù)估、設(shè)計方案的質(zhì)量直接影響到綜合體項目的成敗，具體細(xì)分的話，用地選擇的比重約占40%，土地總成本約占30%，規(guī)劃設(shè)計方案質(zhì)量約占30%。由此可見項目土地成本評價是衡量綜合體項目是否可行的主要標(biāo)準(zhǔn)。

2.設(shè)計階段成本控制。設(shè)計階段屬于投資前時期，不同的構(gòu)思或設(shè)計方案同樣對工程項目將產(chǎn)生不同尋常的影響。所以設(shè)計階段除了要樹立技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相統(tǒng)一的設(shè)計思想，還要應(yīng)注意以下幾個方面：

（1）做好商業(yè)MD策劃設(shè)計：設(shè)計規(guī)劃影響著80%的工程造價，可以說是實現(xiàn)目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵因素，其合理性將對一個項目的成敗起著關(guān)I作用。如該項目最初建筑形態(tài)是小商品市場，在進(jìn)行綜合性商業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)變時，沒有做好MD計劃的調(diào)研工作，導(dǎo)致大量原建筑物被功能性拆除，土建安裝工程成本嚴(yán)重超支。因此項目推進(jìn)需要遵守合理規(guī)范的程序和計劃，以確保協(xié)調(diào)多部門、多工種間的工作。

（2）實行設(shè)計招投標(biāo)制：不僅可以優(yōu)化設(shè)計方案，而且有利于調(diào)動設(shè)計單位的積極性，提高設(shè)計質(zhì)量和降低工程造價。如對建筑造型、公共區(qū)域布置等優(yōu)化，可以提高建筑使用率；對電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案優(yōu)化設(shè)計，可節(jié)省大量投資，降低工程造價[2]。

（3）推行限額設(shè)計：限額設(shè)計的實質(zhì)就是建設(shè)項目投資目標(biāo)控制，在每一階段都要按照目標(biāo)分解與計劃、目標(biāo)實施、目標(biāo)實施檢查、信息反饋這樣個循環(huán)過程來進(jìn)行造價的控制。實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法是投資分解和工程量控制。

（4）開展價值工程的應(yīng)用：價值工程既是一種現(xiàn)代設(shè)計方法，又是一項較為完善的管理技術(shù)，其目的在于將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、功能與成本、企業(yè)利益與用戶要求相結(jié)合進(jìn)行定量分析，提高產(chǎn)品的使用價值。在該項目中，在規(guī)劃設(shè)計階段選擇價值工程優(yōu)化方案，在維持規(guī)劃用地面積不變的情況下，通過增加樓宇高度、商業(yè)內(nèi)街，擴(kuò)大住宅標(biāo)準(zhǔn)層面積等方式增加了商業(yè)建筑總量，不僅節(jié)約了土地資源，又增加了項目的收益，具體如表1所示。

（5）嚴(yán)格做好圖紙會審工作：認(rèn)真做好圖紙會審，將問題在施工前解決好，做好主動控制，以避免施工過程中反復(fù)變更和洽商。如在設(shè)計過程中發(fā)現(xiàn)問題，只用修改圖紙，損失較??；在采購過程中發(fā)現(xiàn)問題，既要修改圖紙，又要重新采購相關(guān)設(shè)備、材料；若等到施工階段才發(fā)現(xiàn)問題，不僅損失以上的費用，還要拆除已施工的部分工程，造成嚴(yán)重?fù)p失。

（二）項目建設(shè)期成本控制

1.建設(shè)期成本控制重點。首先是施工階段成本控制。應(yīng)立足于主動控制，并盡可能的減少目標(biāo)值與實際值的偏離。這就要求一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，另一方面做好材料設(shè)備的招投標(biāo)工作。

其次是施工階段動態(tài)成本監(jiān)控。一方面要把控好項目工程實施過程中的現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更，對于現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更，應(yīng)按照規(guī)章制度進(jìn)行報審，并建立清單明細(xì)；另一方面成本部門要每月定期上報，集團(tuán)公司給予審核意見，經(jīng)核準(zhǔn)后報與財務(wù)部分備案，作為下月?lián)芸钜罁?jù)需要注意的是填寫成本月報時，需由成本部負(fù)責(zé)人親自匯總數(shù)據(jù)，填報方法采用成本費用支出按目標(biāo)成本的分類一一對應(yīng)的方法，以便于及時發(fā)現(xiàn)超支項目[3]。

最后要嚴(yán)控工程簽證。具體要求有：嚴(yán)格現(xiàn)場簽證，對于涉及費用支出項目需認(rèn)真核實后簽證，并注明原因、部位等；須有明確的時限限制，一般要求自發(fā)生日起30天以內(nèi)辦妥；施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須要寫明原名數(shù)據(jù)、事由，根據(jù)合同條款及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行簽認(rèn)工程量及工程造價；合同中有明確約定的，不可以簽證形式出現(xiàn)；對于已審批通過的施工組織方案，不可隨意進(jìn)行簽證處理。

2.建設(shè)期成本控制的手段。

（1）利用招投標(biāo)進(jìn)行成本控制。

主要是對項目實施過程中成本較高的工程類項目，招標(biāo)應(yīng)遵守公開、公平競爭的原則，以得到合理的性價比。具體做法為如下：

一是小型單位工程承包制，單位工程采用總價包干方式或綜合單價單價包干；

二是甲供材料招投標(biāo)。如該項工程對于涉及工程品質(zhì)的材料，均由甲方統(tǒng)一供料，項目主要的機(jī)電設(shè)備，也應(yīng)由甲方自行采購；

三是智能化工程清單招標(biāo)。利用清單報價方式招標(biāo)，合同價款應(yīng)順從可調(diào)價款方式；

四是組織清單招標(biāo)，能夠引進(jìn)充分競爭，降低成本，簡化結(jié)算審核。

該項工程通過組織開展規(guī)范的招投標(biāo)工作，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，累計節(jié)約了總成本3%的費用。

（2）建立超成本的預(yù)警機(jī)制及審批。

一方面對于預(yù)計將超出目標(biāo)成本的細(xì)項，必須嚴(yán)格遵守提前預(yù)警、報審的原則，嚴(yán)禁先斬后奏。出現(xiàn)未做預(yù)警先斬后奏的情況，集團(tuán)應(yīng)予以書面通報，并納入KPI考核，給公司造成嚴(yán)重?fù)p失的應(yīng)對責(zé)任人進(jìn)行相應(yīng)的處罰；另一方面應(yīng)對所有細(xì)項進(jìn)行精細(xì)化管理，對于一個合同金額涉及多個成本類別的，應(yīng)對其進(jìn)行分解，拆分出相對應(yīng)的金額加以控制。

（三）項目梭工后期成本控制

一是項目結(jié)算前，既要重點審查工程是否按照合同規(guī)定及設(shè)計圖紙全部完成，對于存在漏項或甩項的不能予以結(jié)算，又要對隱蔽工程簽證、現(xiàn)場簽證進(jìn)行審核計算。審查結(jié)束后依據(jù)有責(zé)任人簽字的竣工驗收單進(jìn)行清算；

二是嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算復(fù)審和工程尾款會簽制度，保證結(jié)算質(zhì)量及投資收益；

三是為提高工程計價的準(zhǔn)確性，造價人員需要實地了解工程實際進(jìn)度，及時做好特殊材料及設(shè)備的市場價調(diào)查，掌握成本價格實時走勢；

四是結(jié)算結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行相同子項下的多項合同結(jié)算的匯總，并和目標(biāo)成本進(jìn)行一個對比的評估，評估結(jié)束后將科學(xué)合理數(shù)據(jù)輸入數(shù)據(jù)庫管理，給其他同類項目的造價控制以借鑒。

五、結(jié)語

總的來說，綜合體項目開發(fā)全過程成本控制是一項長期、復(fù)雜的工程，項目成本的影響因素較多，各因素間也相互影、相互制約，因此必須要認(rèn)真研究各階段的核心環(huán)節(jié)，才能靈活運用成本控制工具，科學(xué)的開展工作。項目開發(fā)全過程中的成本控制更是全面性、系統(tǒng)性的工程，必須堅持以成本目標(biāo)為導(dǎo)向，徹底調(diào)動各利益方的積極性，才能最終合理控制項目成本，確保工程取得良好經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

參考文獻(xiàn)

[1]徐京梅.強(qiáng)化項目成本管理 提高項目盈利水平[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2014（07）.

第9篇：商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文

[關(guān)鍵詞]足球市場；足球資源；足球市場；活動主體；發(fā)展趨勢。

1、足球市場化的前提和特點。

研究中國足球市場化問題，首先要確定其市場化的前提和特點，才有可能去把握其內(nèi)涵、發(fā)展、趨勢和對策，才能在較深的層次上，較廣闊的范圍內(nèi)了解足球，了解為什么足球如此令人癡迷，為什么會帶來如此巨大的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和心理效應(yīng)。

1.1足球市場化的前提。

1.1.1宏觀前提。我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，是足球市場化的基本的宏觀前提。市場經(jīng)濟(jì)體系的形成和發(fā)展，為中國足球沖出亞洲、圓幾代人的夢想提供了極好的機(jī)會和創(chuàng)造了新的條件。中國足球的出路，關(guān)鍵在于從不合時宜的舊體制下解放出來。

1.1.2微觀前提。中國足球市場化的微觀前提主要是中國足球的職業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)化。這就是說，隨著足球市場化在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系中的形成和發(fā)展，中國足球進(jìn)行了一系列的改革，從足球有關(guān)體制入手，組織了企業(yè)與足球聯(lián)姻，組織了俱樂部，全國甲a、甲b聯(lián)賽制，進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)換。有識之士已明確指出，這種賽制是有利于足球改革，其實就是職業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)化運作中的具體形式和表現(xiàn)，它是具有發(fā)展動力和生命力的。

1.2足球市場化的特點。在我國，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，足球市場化的趨勢也是極為明顯的，人們已普遍認(rèn)識和接受足球市場，積極參與足球市場的活動。足球市場對我國足球運動的發(fā)展，對我國體育運動的發(fā)展，對我國體育市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有非常明顯的作用，足球市場的運行是“無煙工業(yè)”、“朝陽工業(yè)”，有強(qiáng)大的生命力和巨大的沖擊波，這是與足球市場化具有的特點分不開的。

1.2.1足球商品的載體——活動著的社會生活的主體——人。

足球商品不是一般的商品，它是一種特殊的商品，它不是單個獨立存在的，它既是個體的人所具有的智慧，技術(shù)、技能、戰(zhàn)術(shù)的綜合體，又是集體的人所具有的智慧、智能、技戰(zhàn)術(shù)的綜合體，而且它以人——社會活動主體的人（運動員）作為載體，通過載體的活動去表現(xiàn)自身的存在，應(yīng)用和發(fā)展。所以足球市場化的基本特點是，社會主體的一種屬性，一種智慧，一種技術(shù)，這和一般商品顯然不同。

1.2.2足球商品的消費群體——球迷和群眾，是社會生活的基本主體，有巨大的購買力。在足球市場化過程中，足球運動的觀賞主體是數(shù)以萬計的球迷和觀眾，形成足球市場活動中巨大的消費群體，成為足球市場化運行過程中最大的推動力。球迷們支持中國足球，為他們吶喊助威，這是巨大的精神力量和物質(zhì)力量的高度結(jié)合。

2、足球市場化的內(nèi)涵和發(fā)展。 1足球市場化的內(nèi)涵。足球市場化有著獨特的極為豐富的內(nèi)涵，這是與特殊的足球商品屬性分不開的。足球市場化的內(nèi)涵，是多元化、多方面、多層次的。

2.1.1足球資源的配置。中國有青少年近四億，有良好的足球傳統(tǒng)，有極為豐富的足球資源。因此，足球資源的配置有優(yōu)化的客觀條件。它和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和以國有經(jīng)濟(jì)為主體，多種經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展的要求相適應(yīng)，實現(xiàn)足球資源配置的多元化格局，以形成足球資源分屬于不同的活動主體，在市場機(jī)制作用下，實現(xiàn)體育資源的優(yōu)化配置。 1.2足球要素的競爭。市場運行中，足球要素包括足球的資金、技術(shù)、信息、賽場以及足球活動的勞動力特殊商品等，是足球市場化的基本要素，這些要素參與足球市場化的運行和分配。 2足球市場化的發(fā)展。足球市場化的運行和發(fā)展，必須具備相應(yīng)的主客體條件，才能促使足球市場化得以順利進(jìn)行。

足球市場主體是實現(xiàn)足球市場化發(fā)展的根本條件。以足球市場化運行的客觀條件看，主要是足球市場機(jī)制作用的發(fā)揮，這是足球市場化的現(xiàn)實條件，這一機(jī)制包括足球市場的價格機(jī)制、供求機(jī)制、競爭機(jī)制和效益機(jī)制。

3、足球市場化的趨勢和對策。 1足球市場化的趨勢。足球市場化的可能趨勢，主要集中表現(xiàn)在足球主體發(fā)展趨勢和足球市場深化發(fā)展的趨勢，這兩者之間是相輔相承的。 1.1足球產(chǎn)權(quán)主體明晰化。足球運動員作為足球產(chǎn)權(quán)主體，成為法人主體，具有足球法人主體的自主權(quán)，所有權(quán)，從而構(gòu)建廣泛而有效的足球市場化的前提和基礎(chǔ)。 1.2足球價值的明顯提高。作為足球主體在足球市場化過程中，有效地創(chuàng)造和提升足球價值，從而有利于足球效益的提高。 2足球市場深化發(fā)展的可能趨勢。 2.1盡快實現(xiàn)權(quán)利結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。從足協(xié)管理的集權(quán)向分權(quán)的轉(zhuǎn)變。足協(xié)要實行調(diào)控管理，運用市場機(jī)制的作用實行有效管理。 2.2足球資源的配置實現(xiàn)市場化。為此，進(jìn)一步推動足球的職業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、商品化的過程，使足球資源在市場化中實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。 3足球市場化的對策。要認(rèn)識和把握足球市場化趨勢，必須有切實可行的對策：（1）加強(qiáng)有關(guān)足球市場化理論、政策、方針的研究；（2）加強(qiáng)有關(guān)足球市場化運行狀況的研究。總結(jié)中國足球的成果，是與其市場化分不開的，今后中國足球的發(fā)展，是與其市場化趨勢相聯(lián)系的。足球市場化的內(nèi)涵是足球資源的配置、足球要素的競爭、足球市場的運行和管理。

【參考文獻(xiàn)】

[1]潘靖五，龍?zhí)靻?。體育倫理問題初探[m].北京：北京體育大學(xué)出版社，1995.