房地產(chǎn)發(fā)展精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展 【中圖分類號(hào)】F29 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展不僅推進(jìn)了我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也帶動(dòng)了諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)及就業(yè)崗位。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)50多個(gè)生產(chǎn)部門、20多個(gè)大類、將近2000種產(chǎn)品的發(fā)展，其健康發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。雖然在一定程度上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但從美國(guó)、日本等國(guó)家的情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)如果不能與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，將產(chǎn)生一定的負(fù)面效應(yīng)，甚至?xí)蚍康禺a(chǎn)泡沫引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期存在“供給過(guò)量”“未與實(shí)際需求契合”等矛盾，我國(guó)也已經(jīng)了一些政策來(lái)改進(jìn)這一狀況，例如，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫(kù)存”政策。雖然這些政策在后取得了一定的成效，但從整體來(lái)看，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并使之與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，是一項(xiàng)需要長(zhǎng)期執(zhí)行的任務(wù)。

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相互影響

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相互影響、相互促進(jìn)的，房地產(chǎn)業(yè)既能影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)又受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅能夠促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，也觸發(fā)了相關(guān)就業(yè)崗位的出現(xiàn)。一是促進(jìn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的提升。隨著改革開(kāi)放的不斷深入，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年壯大并穩(wěn)步發(fā)展，對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)程度逐年上升。另外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資不斷增加，帶動(dòng)了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的同步增加，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)。二是解決了社會(huì)就業(yè)難題。就業(yè)問(wèn)題不僅涉及到社會(huì)民眾的生存狀況，還影響到國(guó)家的穩(wěn)定與社會(huì)的和諧。如果某個(gè)經(jīng)濟(jì)體發(fā)展處于持續(xù)低迷的狀態(tài)，將會(huì)造成大量的失業(yè)現(xiàn)象。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在近年來(lái)得到快速發(fā)展，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，例如建材、設(shè)備、電子儀表、化工、五金、燃料動(dòng)力、社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高了人們的生活滿意度。

然而，如果房地產(chǎn)業(yè)不能與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，不僅不能發(fā)揮兩者之間的相互促進(jìn)作用，反而會(huì)擾亂市場(chǎng)，制約國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)不能協(xié)調(diào)發(fā)展，最常見(jiàn)的結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，這種現(xiàn)象極易引發(fā)大范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。一方面，一些房地產(chǎn)投機(jī)商利用房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的牟利機(jī)會(huì)，將手中的資金投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)，在供求關(guān)系的市場(chǎng)機(jī)制影響下，拉高房地產(chǎn)價(jià)格，造成房地產(chǎn)價(jià)格虛高，從而逐漸形成房地產(chǎn)泡沫。另一方面，一些房地產(chǎn)投機(jī)商則是通過(guò)抬高土地價(jià)格獲取高額利益，低價(jià)買入，高額賣出，通過(guò)這一利潤(rùn)的剪刀差，攫取了大量投機(jī)利潤(rùn)，但是由于他們的土地供給并不是直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是一種攫取利潤(rùn)的投機(jī)活動(dòng)，所以并不能形成有效供給，因此進(jìn)一步造成了房地產(chǎn)泡沫的形成。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)將會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)總體供需結(jié)構(gòu)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡。由于大量的資金都涌入到房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)其他行業(yè)的資金供給不足，這在一定程度上影響了其他行業(yè)的發(fā)展，不利于我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)“去庫(kù)存”力度，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序

從以上分析可知，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)既相互促進(jìn)，又相互影響，維持兩者的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)于提高我國(guó)民眾的生活水平、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，都有十分重要的意義。

“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，通過(guò)“去庫(kù)存”可以釋放合理的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。就目前而言，擁有少量社會(huì)財(cái)富的中低收入者是購(gòu)房的主體，但是由于居民收入水平較低和房?jī)r(jià)水平較高等原因，這些有購(gòu)房欲望的消費(fèi)群體卻難以購(gòu)買房產(chǎn)。因此，為了滿足中低收入者的住房需求，進(jìn)一步加大有效需求，政府應(yīng)積極采取各種保障措施，如加大保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等）建設(shè)力度，為低收入者提供購(gòu)房補(bǔ)貼、為中低收入者購(gòu)房提供擔(dān)保等措施，來(lái)促進(jìn)社會(huì)群體的有效需求。

在“去庫(kù)存”的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)該在“供給側(cè)”做出結(jié)構(gòu)性的改革，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研，把握好高端精品型需求、中端改善型需求和基本居住型需求等不同層次的住房需求，然后進(jìn)行精準(zhǔn)供應(yīng)，而不是盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極利用國(guó)家政策，參照經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的建設(shè)模式，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)成本低、實(shí)用性強(qiáng)的商品住宅項(xiàng)目。一方面，滿足民眾對(duì)住房的實(shí)際需求；另一方面，通過(guò)薄利多銷可以加快資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

此外，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)秩序的規(guī)范。首先，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要良好健康的市場(chǎng)秩序提供保障，各省應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善相關(guān)法規(guī)政策，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行秩序。其次，合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“過(guò)熱”。再次，規(guī)范土地出讓行為和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出機(jī)制。最后，建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，加強(qiáng)商品住房銷售的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓力度，依法查處違法行為。

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，做好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

首先，由以往主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛傻谝?、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式，大力推進(jìn)新型工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)更新改造和基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度。通過(guò)充分發(fā)揮新型工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展帶動(dòng)作用，平衡當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展與其他行業(yè)發(fā)展差距大的現(xiàn)狀，既能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，也能為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造健康積極的發(fā)展環(huán)境。

其次，政府應(yīng)發(fā)揮引導(dǎo)作用。政府可以通過(guò)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管控力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宣傳教育及信息引導(dǎo)，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)稅率等方法，引導(dǎo)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局相協(xié)調(diào)，以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。政府在制定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，需要因地制宜，結(jié)合各地區(qū)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，并準(zhǔn)確把握本地房地產(chǎn)業(yè)與本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度，制定差化的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府要加大支持與引導(dǎo)的力度，以當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)房地產(chǎn)的實(shí)際需求為依據(jù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)符合當(dāng)?shù)孛癖娦枨蟮姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)，政府要著重引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化與商品化進(jìn)程，并大力提升房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量與經(jīng)營(yíng)管理水平。此外，政府應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)與現(xiàn)狀，制定科學(xué)合理的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，從宏觀角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)速度等制定整體發(fā)展規(guī)劃。

總之，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)必不可缺的組成部分，其快速發(fā)展為我國(guó)國(guó)民財(cái)富的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)，帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，解決了大量人口的就業(yè)問(wèn)題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如果不能與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，將帶來(lái)一定的負(fù)面影響。對(duì)此，我國(guó)可采取加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)“去庫(kù)存”力度、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及政府發(fā)揮引導(dǎo)作用等措施，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行有效的調(diào)控管理，使其能與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：武漢大學(xué)）

第2篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

[關(guān)鍵詞]體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了消費(fèi)者為主體的理性消費(fèi)時(shí)代,那種爭(zhēng)先恐后搶房、漏夜排隊(duì)的現(xiàn)象似乎已成為過(guò)去的記憶。房地產(chǎn)商傳統(tǒng)上具有的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì),如自然資源、資金與技術(shù)優(yōu)勢(shì)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇正在縮小而不再成為必然的優(yōu)勢(shì);企業(yè)在產(chǎn)品、價(jià)格、渠道及促銷等營(yíng)銷操作層面上競(jìng)爭(zhēng),由于市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來(lái)越快;消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品物性的需求似乎不再那么迫切,而產(chǎn)品和服務(wù)帶來(lái)的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經(jīng)過(guò)一輪新的洗牌后,房地產(chǎn)商在靜心思考:從“產(chǎn)品為中心”向“消費(fèi)者為中心”的轉(zhuǎn)移時(shí)代,應(yīng)該有一種營(yíng)銷創(chuàng)新。于是,領(lǐng)悟顧客感,增強(qiáng)顧客體驗(yàn)需求,提升產(chǎn)品附加價(jià)值,滿足顧客物質(zhì)和精神需求的營(yíng)銷模式——體驗(yàn)營(yíng)銷得以青睞。

一、關(guān)于體驗(yàn)營(yíng)銷

1.體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)

1970年社會(huì)學(xué)家阿爾文•托夫勒在《未來(lái)的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和體驗(yàn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展三段論點(diǎn)。

體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗(yàn)是指人們用一種本質(zhì)上以個(gè)人化的方式來(lái)度過(guò)一段時(shí)間,并從中獲得過(guò)程中呈現(xiàn)出來(lái)的一系列可回憶的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《體驗(yàn)式營(yíng)銷》一書中認(rèn)為:“體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái),以商品為道具,圍繞消費(fèi)者創(chuàng)造的值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)?！庇纱丝梢?jiàn),體驗(yàn)是一種無(wú)形的有價(jià)值的使人產(chǎn)生知識(shí)、情感的經(jīng)濟(jì)商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)時(shí)代來(lái)臨”一文指出:體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已來(lái)臨。他們指出,體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)后的一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài),并依據(jù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)將社會(huì)形態(tài)劃分為四個(gè)階段:商品、貨品、服務(wù)和體驗(yàn)。

2.體驗(yàn)營(yíng)銷

許多企業(yè)在接受了“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”思想后,紛紛把它作為“開(kāi)啟未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的鑰匙”,在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,體驗(yàn)營(yíng)銷成了營(yíng)銷策略的重要方法之一。體驗(yàn)營(yíng)銷是指企業(yè)讓目標(biāo)顧客觀摩、聆聽(tīng)、嘗試、試用等方式親身體驗(yàn)其產(chǎn)品和服務(wù),促使顧客認(rèn)知、喜好并購(gòu)買。這是企業(yè)拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業(yè)廣泛采用。

體驗(yàn)營(yíng)銷改變了過(guò)去只強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)品”或“客戶服務(wù)”的營(yíng)銷理念,它崇尚實(shí)踐“體驗(yàn)”,讓客戶直接參與并成為體驗(yàn)的主體,造就一種“無(wú)法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠(chéng),從而促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。體驗(yàn)營(yíng)銷突破傳統(tǒng)上的“理性消費(fèi)者”的假設(shè),認(rèn)為消費(fèi)者是理性和感性兼俱的,消費(fèi)者在售前、售中、售后的體驗(yàn)是研究消費(fèi)者行為和企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的引入

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,消費(fèi)使用具有固定性、耐久性等特點(diǎn)。購(gòu)房對(duì)絕大多數(shù)人而言是一輩子的大事情,因而在經(jīng)濟(jì)條件許可范圍內(nèi),對(duì)住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業(yè)管理、小區(qū)配套、綠化等。住房對(duì)購(gòu)房人而言,不再僅僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨、休息睡覺(jué)的處所,更多的是一種對(duì)生活品質(zhì)的追求,精神上的享受、體驗(yàn)。對(duì)房產(chǎn)商而言,誰(shuí)迎合了這種需求,誰(shuí)就取得了成功。從近年來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷動(dòng)向可以看出,他們?cè)絹?lái)越多地引入了體驗(yàn)手法,通過(guò)“體驗(yàn)”方式來(lái)?yè)軇?dòng)購(gòu)房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達(dá)到“令人心動(dòng)”的效果。

體驗(yàn)式營(yíng)房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷,就是把客戶購(gòu)房的全過(guò)程“體驗(yàn)”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動(dòng)等角度,重新定義、設(shè)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷行動(dòng)綱領(lǐng),為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗(yàn),從而促進(jìn)項(xiàng)目的銷售和客戶價(jià)值最大化。它涵蓋了包括從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營(yíng)銷推廣整個(gè)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié),直到入住后消費(fèi)者產(chǎn)生的感受。它通常是和營(yíng)造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設(shè)計(jì)一種場(chǎng)景、完成一個(gè)過(guò)程、做出一項(xiàng)承諾緊密結(jié)合在一起的,而且有時(shí)它還要求客戶積極主動(dòng)的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望,并將其對(duì)項(xiàng)目的良好體驗(yàn),愉悅的感情升華為客戶的忠誠(chéng),將是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷成敗的關(guān)鍵。

三、體驗(yàn)營(yíng)銷在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的具體應(yīng)用

1.產(chǎn)品體驗(yàn)策略

(1)產(chǎn)品層次與維度。房地產(chǎn)產(chǎn)品(房地產(chǎn))作為一個(gè)居住生活的空間環(huán)境和實(shí)體產(chǎn)品與無(wú)形服務(wù)的混合體,產(chǎn)品層次和維度構(gòu)成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細(xì)節(jié)處的美學(xué)線索。根據(jù)整體產(chǎn)品概念,單獨(dú)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角度,可以在空間范圍上將房地產(chǎn)分為四個(gè)層次:房屋本體,指消費(fèi)者所購(gòu)買的實(shí)體房產(chǎn);半開(kāi)放空間,指樓房的內(nèi)的公共區(qū)域,例如樓梯間、電梯間等;生活環(huán)境,指更廣闊的公共空間,整個(gè)樓盤與臨近樓盤在購(gòu)房者看來(lái)屬于這個(gè)樓盤的生活環(huán)境一部分的空間;位置,這是站在整個(gè)城市空間的視角看待本樓盤項(xiàng)目。

房地產(chǎn)原本就具有美學(xué)、象征等特征屬性,而這些線索將成為產(chǎn)品呈現(xiàn)中重要的體驗(yàn)元素,因此,在體驗(yàn)營(yíng)銷模式下,有必要將房地產(chǎn)的美學(xué)、象征等非功能屬性加以區(qū)分。因此,本文將房地產(chǎn)從整體產(chǎn)品的角度區(qū)分為三個(gè)維度:功能屬性,指滿足一系列個(gè)人居住功能需求所不可或缺的產(chǎn)品部分,在業(yè)主基本生活行為的情境中不可或缺。社會(huì)屬性,指在業(yè)主進(jìn)行一系列社交活動(dòng)的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個(gè)擺在小區(qū)大門口骯臟的垃圾桶,當(dāng)業(yè)主從外面迎接進(jìn)來(lái)客人時(shí),也許這個(gè)他從未留意的垃圾桶,此刻會(huì)讓他不安。美學(xué)與象征屬性,就是那些環(huán)境中具有象征意義和美學(xué)價(jià)值的屬性,這部分屬性也是目前房地產(chǎn)營(yíng)銷竭力打造的。

(2)價(jià)格體驗(yàn)。價(jià)格對(duì)于購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)一直都是一個(gè)很敏感、很關(guān)注的話題,尤其是在目前國(guó)家著力調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候,許多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商迫于壓力,降價(jià)總是不敢徹底,市場(chǎng)需求還是有的,只是房?jī)r(jià)還沒(méi)有到合理的價(jià)位。那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何在確保自身和購(gòu)房者利益的基礎(chǔ)上,從價(jià)格方面向購(gòu)房者傳遞體驗(yàn)?zāi)?

從企業(yè)的角度看,合理的定價(jià)意味著快速的資金回籠;而從購(gòu)房者的定價(jià)體驗(yàn)而一言,企業(yè)為追求速度而下放的定價(jià)權(quán)使自身得到了實(shí)惠,因?yàn)橄M(fèi)者購(gòu)買的時(shí)點(diǎn)好,性價(jià)比提高了,支付的款項(xiàng)也少了,從而雙方在利益上找到了共同點(diǎn)和平衡。

2.人文關(guān)懷體驗(yàn)策略

(1)精心的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是開(kāi)展體驗(yàn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。對(duì)于房地產(chǎn)設(shè)計(jì),要求緊扣“以人為本”的思路,融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和文化理念。首先是面對(duì)不同的消費(fèi)群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時(shí)兼顧私密性效果。并且日益注重內(nèi)部功能分區(qū)問(wèn)題,給喜歡自助設(shè)計(jì)的業(yè)主預(yù)留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。

(2)完善的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境。完善的配套設(shè)施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗(yàn)。房產(chǎn)商不僅追求配套在數(shù)量上的齊備,而且越來(lái)越注重強(qiáng)化自身的特色,實(shí)現(xiàn)差異化營(yíng)銷。除了完備的配套設(shè)施外,近年來(lái)房產(chǎn)商在小區(qū)環(huán)境方面文章做的最多的就是大力提倡生態(tài)化、給人以回歸自然的感覺(jué),力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。

(3)用心塑造人文環(huán)境。人文營(yíng)銷是最近幾年比較盛行的房地產(chǎn)營(yíng)銷手法之一,而人文營(yíng)銷說(shuō)到底其實(shí)也是為了傳遞一種體驗(yàn)。越來(lái)越多的樓盤在營(yíng)銷推廣時(shí),注重通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體、文化教育設(shè)施、會(huì)所等的生動(dòng)描述,以人文訴求來(lái)展現(xiàn)一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現(xiàn)、上流成功人士的高品質(zhì)生活、交際圈子。一般的樓盤則會(huì)努力展現(xiàn)一個(gè)和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關(guān)系,溫情的服務(wù)等。此外,在人文營(yíng)銷中,利用名人的感召力也是一種常見(jiàn)的方式。通過(guò)曾經(jīng)入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來(lái)提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

3.場(chǎng)景設(shè)置體驗(yàn)策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進(jìn)行銷售的場(chǎng)所,售樓處的功能區(qū)布局、場(chǎng)景設(shè)計(jì)、格調(diào)氛圍力求營(yíng)造舒適、自由和別致。功能區(qū)包括接待區(qū)、景觀感受區(qū)(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂(lè)、燈光、DV演示、電腦三維設(shè)計(jì)等多媒體展示)、咖啡休閑區(qū),銷售簽約區(qū)等,功能區(qū)劃分力求符合購(gòu)房者的心理和行為設(shè)計(jì)線路,室內(nèi)裝修物品裝飾力求與房產(chǎn)銷售主題風(fēng)格保持協(xié)調(diào)。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物,是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計(jì)的有明確主題的個(gè)性化樣板房,其設(shè)計(jì)來(lái)源于目標(biāo)客戶的點(diǎn)滴生活經(jīng)驗(yàn),立足于產(chǎn)品特性與目標(biāo)消費(fèi)群的生活特征的結(jié)合,給出不同的裝修風(fēng)格,而非模式化的根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)所設(shè)計(jì)的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標(biāo)客戶,更接近真實(shí)的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動(dòng)客戶。

為了讓消費(fèi)者參與到主題樣板房的設(shè)計(jì)體驗(yàn),可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費(fèi)者體會(huì)到自己自由創(chuàng)作的快樂(lè),對(duì)自己夢(mèng)寐以求的家居布局有一個(gè)真實(shí)的體驗(yàn)。這種策略發(fā)揮了消費(fèi)者的參與性,又能使該產(chǎn)品很快深入顧客心中,對(duì)購(gòu)買決策起較大的作用,是典型的“拉動(dòng)策略”。

(3)房展會(huì)。房展會(huì)通過(guò)精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說(shuō),特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗(yàn)給參觀者。對(duì)于房展會(huì),沒(méi)有必要將項(xiàng)目或企業(yè)的全部標(biāo)志都集中到展覽會(huì)進(jìn)行展示,只有將有用的賣點(diǎn)或是明確的突破口展示出來(lái),讓購(gòu)房者形成明確而獨(dú)特的體驗(yàn)才是關(guān)鍵所在。

(4)實(shí)景示范區(qū)。實(shí)景示范區(qū)是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個(gè)樓宇,并將樓間景觀綠化環(huán)境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購(gòu)房者從實(shí)景示范區(qū)眼見(jiàn)為實(shí),從內(nèi)到外身臨其境全面感受居住區(qū)的生活氛圍。實(shí)景示范區(qū)不僅展示了開(kāi)發(fā)商的實(shí)力,表明開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的信心,還讓購(gòu)房者全方位真實(shí)感受室內(nèi)采光和整體布局、景觀設(shè)計(jì)、切實(shí)體驗(yàn)自己未來(lái)的生活環(huán)境,避免了單一樣板房的體驗(yàn)局限性。

4.主題互動(dòng)體驗(yàn)策略

(1)業(yè)主聯(lián)誼主題活動(dòng)。如今購(gòu)房者不再作為一個(gè)被動(dòng)的傾聽(tīng)者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項(xiàng)目中去。他們關(guān)注規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、噪音、開(kāi)發(fā)商品牌、甚至使用的建筑材料與技術(shù),他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗(yàn)價(jià)值和體驗(yàn)主題,組織不同體驗(yàn)式活動(dòng),結(jié)合樓盤開(kāi)發(fā)的不同階段,讓客戶參與進(jìn)來(lái),從不同角度深化客戶的消費(fèi)體驗(yàn)。如客戶俱樂(lè)部、業(yè)主聯(lián)誼會(huì),新老客戶答謝晚會(huì)、節(jié)日嘉年華等,打造客戶與開(kāi)發(fā)商、客戶或業(yè)主間的信息情感交流平臺(tái),在參與、溝通、娛樂(lè)中,逐步建立相互信任,熟悉產(chǎn)品,增強(qiáng)品牌信心,產(chǎn)生應(yīng)景性購(gòu)買行為。

(2)看房旅游。房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷與項(xiàng)目文化、節(jié)日活動(dòng)、服務(wù)、個(gè)性化展示等手段聯(lián)系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產(chǎn)品體驗(yàn)更融洽相互關(guān)系的好方式。如合生創(chuàng)展旗下的珠江羅馬家園是一個(gè)凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標(biāo)客戶群親身體驗(yàn)羅馬風(fēng)情,增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗(yàn)之旅,而這種體驗(yàn)都將映射在他們對(duì)羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對(duì)于住宅高端產(chǎn)品如排屋別墅類,因其對(duì)外部自然環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理要求高,且總價(jià)很高,購(gòu)房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購(gòu)買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開(kāi)業(yè)之際,面對(duì)購(gòu)房者及各種意向、關(guān)系客戶,推出了“體驗(yàn)式”試住活動(dòng),讓客人親自住到頤和山莊,已經(jīng)落訂的客戶更可以免費(fèi)入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購(gòu)房者經(jīng)過(guò)試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購(gòu)房決定。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的重要行業(yè)。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,市場(chǎng)營(yíng)銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷作為一種全新的營(yíng)銷模式,將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用,房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身特點(diǎn)采用有效的體驗(yàn)營(yíng)銷策略。

參考文獻(xiàn):

[1]伍雄輝:體驗(yàn)營(yíng)銷在別墅市場(chǎng)的應(yīng)用方法研究,華東理工大學(xué)碩士論文[D],2003

[2]李正洪:論體驗(yàn)營(yíng)銷在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用,福建建筑[J].2007(4)

第3篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪管理；房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)；房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展趨勢(shì)

近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，這也相應(yīng)的推動(dòng)了城市化水平的提升，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，加之住房制度的創(chuàng)新與改革，使得社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的需求逐漸增加，同時(shí)各行各業(yè)也向房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求?，F(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作中除了對(duì)使用技術(shù)進(jìn)行要求之外，也對(duì)智能化測(cè)繪管理信息系統(tǒng)提出了要求。所以未來(lái)的房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作中運(yùn)用先進(jìn)的房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)，必然會(huì)成為今后發(fā)展的主要趨勢(shì)。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪管理

1.1 房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容

所謂房地產(chǎn)測(cè)繪，即通過(guò)對(duì)測(cè)繪設(shè)備、測(cè)繪技術(shù)以及相關(guān)舉措對(duì)指定房屋、土地等房地產(chǎn)權(quán)屬狀況等基本信息進(jìn)行測(cè)量與了解的專業(yè)行為[1]。房地產(chǎn)測(cè)繪工作的實(shí)際內(nèi)容主要包含以下幾點(diǎn)：針對(duì)房屋和房屋相關(guān)建筑物等進(jìn)行實(shí)際測(cè)量、調(diào)查與繪圖；針對(duì)土地和土地之上的所有荷載物實(shí)施測(cè)量、調(diào)查與繪圖；針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、地理位置與使用情況等實(shí)施測(cè)定、調(diào)查與繪圖。

進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪主要目的是在于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍的開(kāi)發(fā)、交易與拆遷管理；對(duì)房地產(chǎn)面積進(jìn)行評(píng)估、征稅以及面積鑒定等，為房地產(chǎn)管理部門提供真實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)、信息等資料。除此之外，進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪也能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃與建設(shè)等提供資料支持，從而真正實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)測(cè)繪管理

一般房地產(chǎn)測(cè)繪管理主要可以分為以下三種形式，即人工房地產(chǎn)測(cè)繪管理、計(jì)算機(jī)輔助房地產(chǎn)測(cè)繪管理、房地產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)，這三種測(cè)繪方式共同對(duì)支撐房地產(chǎn)測(cè)繪工作的有序進(jìn)行。

（1）人工房地產(chǎn)測(cè)繪管理；這一管理形式，是以人工計(jì)算和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息為前提，并將以紙質(zhì)記錄本作為資料主要記錄形式，以此實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)。在智能信息技術(shù)發(fā)展的影響下，人工測(cè)繪記錄已經(jīng)無(wú)法滿足時(shí)展的需求，并且會(huì)被信息化測(cè)繪手段所取代。

（2）計(jì)算機(jī)輔助房地產(chǎn)測(cè)繪管理。在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展下，逐漸將人工房地產(chǎn)測(cè)繪這一形式淘汰，全面融合了計(jì)算機(jī)技術(shù)和房地產(chǎn)測(cè)繪管理，從而真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪管理智能化與數(shù)字化，不僅能夠降低人工勞動(dòng)量，同時(shí)也能夠全面提高房地產(chǎn)測(cè)繪工作精確度。

（3）房地產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)?，F(xiàn)階段，科學(xué)信息技術(shù)廣泛運(yùn)用于各行各業(yè)，先進(jìn)信息技術(shù)和房地產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)進(jìn)行融合，能夠全面提高房地產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)的運(yùn)行性能。這一測(cè)繪技術(shù)即GIS技術(shù)，在GIS技術(shù)的支持下，可以為測(cè)繪人員提供數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)模型，在此基礎(chǔ)上建立數(shù)據(jù)處理平臺(tái)，特別是對(duì)于城市發(fā)展、人口普查數(shù)據(jù)、土地管理等諸多方面，可以為數(shù)據(jù)分析賦予可視化的特點(diǎn)[2]。GIS技術(shù)也全稱為地理信息系統(tǒng)，通過(guò)這一技術(shù)的運(yùn)用，可以快速實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)的采集、管理與分析，并對(duì)其進(jìn)行可視化處理。GIS技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)內(nèi)，也將計(jì)算機(jī)輔助管理內(nèi)所存在的數(shù)據(jù)空間受限、非空間數(shù)據(jù)難以進(jìn)行處理和存儲(chǔ)等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了解決，真正提高了房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)

2.1 房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)發(fā)展

2.1.1 單用戶模式

房地產(chǎn)測(cè)繪工作中的單用戶模式，標(biāo)志著房地產(chǎn)測(cè)繪自此進(jìn)入計(jì)算機(jī)領(lǐng)域，告別傳統(tǒng)人工操作的時(shí)代。以往人工房地產(chǎn)測(cè)繪管理所獲得資料均為紙質(zhì)文檔的形式，文字與圖像資料或是數(shù)據(jù)都具有被涂改的缺陷，且在資料儲(chǔ)存的過(guò)程中也會(huì)遺失或者。而單用戶模式的出現(xiàn)，合理的解決了以上問(wèn)題，專業(yè)人員將測(cè)繪相關(guān)資料與數(shù)據(jù)等通過(guò)網(wǎng)絡(luò)上傳至單獨(dú)的計(jì)算機(jī)中保存并打印，這樣不僅保證了美觀性，同時(shí)也為資料的查詢與修改創(chuàng)造了便捷性的條件，更加不容易修改[3]。一些計(jì)算機(jī)本身還具備繪圖的功能，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)配證圖進(jìn)行繪制與打印。然而這一模式也存在不足，即在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加了工作量，并未完全實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)高效率測(cè)繪。

2.1.2 多用戶模式

這一模式引用了Client/Server的模式，管理機(jī)構(gòu)中主要選擇了局域網(wǎng)連接，真正實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)資料的共享，可以同時(shí)支持多人共同分享并處理數(shù)據(jù)。一般在多用戶模式中，房地產(chǎn)測(cè)繪中的相關(guān)資料都具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，這也為查詢、統(tǒng)計(jì)等工作提供了便捷性，同時(shí)也提升了數(shù)據(jù)處理與房地產(chǎn)測(cè)繪的工作效率。一些系統(tǒng)中引用了GIS技術(shù)，在原來(lái)的基礎(chǔ)上將圖形繪制與數(shù)據(jù)處理能力進(jìn)行了提高。盡管多用戶模式實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)與圖形等功能的集成，然而集成度卻無(wú)法滿足實(shí)際需求，各個(gè)用戶之間依然體現(xiàn)了相應(yīng)的獨(dú)立狀態(tài)，并未完全實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)工作的一體化[4]。另外，資料文件本身所具備的流動(dòng)性逐漸增加，然而數(shù)據(jù)安全問(wèn)題并沒(méi)有得到解決。相比較單用戶模式，這一模式在提升工作效率、優(yōu)化計(jì)算機(jī)處理功能等方面體現(xiàn)了一定的優(yōu)勢(shì)，然而在系統(tǒng)維護(hù)與升級(jí)等方面卻存在一定的不足。

2.1.3 廣義用戶模式

廣義用戶模式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)測(cè)繪管理數(shù)字化等方面提供有效的支持，在Browser/Server模式的支持下，實(shí)現(xiàn)了各級(jí)政府、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商以及群眾的結(jié)合，為建設(shè)數(shù)字化城市奠定了基礎(chǔ)。另外，在GIS技術(shù)越發(fā)完善的現(xiàn)在，該技術(shù)和CAD、MIS等技術(shù)進(jìn)行了融合，為信息處理更加增添了自動(dòng)化功能，真正實(shí)現(xiàn)了圖像、文字與圖標(biāo)的集成集體化。在廣義用戶模式的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)測(cè)繪的有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析工作更為精確，且數(shù)據(jù)儲(chǔ)存也更為安全。然而結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況來(lái)說(shuō)，針對(duì)寬帶運(yùn)用、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)以及系統(tǒng)升級(jí)等有關(guān)費(fèi)用并不是十分理想。雖然如此在Browser/Server基礎(chǔ)上的廣義用戶模式仍然是房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)中的主導(dǎo)性產(chǎn)品，未來(lái)也為帶領(lǐng)房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)智能化發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)運(yùn)用成效

2.2.1 有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理現(xiàn)代化。通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的使用，將以往管理形式進(jìn)行了改變，同時(shí)也為房地產(chǎn)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)貢獻(xiàn)了全新的方式。

2.2.2 有利于合理使用管理數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的運(yùn)用，能夠全面提升資料搜索與查詢的速度。針對(duì)既定查詢，在一段時(shí)間之內(nèi)便可以將資料數(shù)據(jù)進(jìn)行顯示，以此實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)管理效率的提升。

2.2.3 有利于房地產(chǎn)的科學(xué)管理。房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)管理決策提供科學(xué)化的服務(wù)，利用科學(xué)合理的手段與模型，通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)中所儲(chǔ)存的數(shù)據(jù)，以既定目標(biāo)為前提，進(jìn)行模型運(yùn)算與知識(shí)推理，從而確定一個(gè)最佳的決策方案。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪管理與房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的運(yùn)用，能夠真正提高測(cè)繪工作精度與工作效率，此外，隨著房地產(chǎn)測(cè)繪手段的科學(xué)化與數(shù)字化，也可以為今后我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的發(fā)展提供有效的支持。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，但在發(fā)展的過(guò)程中，也出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，如房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的腐敗，房地產(chǎn)業(yè)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重制約。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)必須在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，與環(huán)境相適應(yīng)，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)；調(diào)控體系

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著核心作用。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)，怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，這非常重要。這既是研究房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。結(jié)合前人研究，本文將房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展定義為：房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)與其所賴以存在和發(fā)展的資源、環(huán)境和社會(huì)等因素的相互協(xié)調(diào)關(guān)系，即既要滿足當(dāng)代人對(duì)住房及其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所需要的各種房產(chǎn)產(chǎn)品的需要，又要滿足子孫后展的需要；同時(shí)也意味著既要保持房地產(chǎn)業(yè)自身不斷增長(zhǎng)和健康發(fā)展，又要使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。

因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在實(shí)質(zhì)上表現(xiàn)為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，同時(shí)它又與生態(tài)環(huán)境、社會(huì)發(fā)展密切相關(guān)。它包括土地資源的合理利用、生態(tài)環(huán)境的維護(hù)和改善、房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、人民生活水平的不斷提高、房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的逐步完善等多方面內(nèi)容。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨的問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了十分可喜的成績(jī)，也為實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了相當(dāng)不錯(cuò)的條件，但由于受高額財(cái)政收入的誘惑，一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)目標(biāo)過(guò)分追求，卻忽視對(duì)環(huán)境的保護(hù)和資源的合理利用，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身對(duì)利潤(rùn)的盲目追求，結(jié)果造成了大量資源和能源的浪費(fèi)和環(huán)境的污染，違背了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律，這主要表現(xiàn)為：

（一）結(jié)構(gòu)性矛盾和生態(tài)環(huán)境問(wèn)題。

1.開(kāi)發(fā)失控，無(wú)序開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)。優(yōu)勢(shì)區(qū)位的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)：因?yàn)橥恋氐墓┙o彈性較小甚至是沒(méi)有，使得土地的開(kāi)發(fā)受到供給總量的限制，存在著對(duì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會(huì)給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢(shì)的片面發(fā)揮：由于我國(guó)資源和產(chǎn)品價(jià)格體系的不完善，導(dǎo)致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，地方政府對(duì)局部利益的強(qiáng)調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢(shì)，造成因追求局部土地效益而導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問(wèn)題：在當(dāng)前欠公平的經(jīng)濟(jì)秩序中，發(fā)達(dá)地區(qū)有時(shí)憑借經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，不僅不承擔(dān)更大的環(huán)境責(zé)任、社會(huì)責(zé)任和未來(lái)責(zé)任，而且有時(shí)通過(guò)不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴(kuò)散，將自己的資源危機(jī)與環(huán)境問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給貧困地區(qū)和社會(huì)弱勢(shì)群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時(shí)也使土地的可持續(xù)利用難以實(shí)現(xiàn)。

2.結(jié)構(gòu)性矛盾突出，空置率比較高。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費(fèi)者需要來(lái)加快結(jié)構(gòu)的調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)的高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴(kuò)張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長(zhǎng)期來(lái)看，卻會(huì)給行業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資保持了近30%的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，超過(guò)了商品房的銷售速度，加上房?jī)r(jià)一路攀升，開(kāi)發(fā)商為獲取更多的利益而采取的“捂盤惜售”策略，使得商品房空置率大大增加。

3.房地產(chǎn)企業(yè)大量短期行為，對(duì)生態(tài)資源造成極大破壞。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多而規(guī)模小，企業(yè)規(guī)模小，不但沒(méi)有充足的資金與技術(shù)來(lái)保護(hù)環(huán)境與節(jié)約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經(jīng)營(yíng)方式不可避免的導(dǎo)致大量短期行為，從而出現(xiàn)外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開(kāi)發(fā)商甚至無(wú)視城市規(guī)劃，違章建設(shè)；一些開(kāi)發(fā)商為削減成本，往往采用耗能大、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，甚至是偷工減料。結(jié)果是許多建筑物建成后，有害物質(zhì)超標(biāo)，建筑質(zhì)量、污水和垃圾處理率不達(dá)標(biāo)等，破壞了生態(tài)環(huán)境。

（二）、政策法規(guī)不健全引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)。

1.土地批租制度不健全帶來(lái)的弊端。

我國(guó)的土地歸國(guó)家和集體所有，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主僅僅是在一定的時(shí)間內(nèi)享有土地的使用權(quán)。由于土地批租制度的不統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地方面幾乎談不上公平。特別是相當(dāng)多的國(guó)有企業(yè)在改制轉(zhuǎn)型過(guò)程中，存在大量的國(guó)有土地處置問(wèn)題，由于政策規(guī)定甚至是經(jīng)辦人的原因，一方面是企業(yè)職工的安置和補(bǔ)償?shù)貌坏酵咨铺幚恚瑖?guó)有資產(chǎn)大量流失，另一方面那些有實(shí)力、資質(zhì)好、講誠(chéng)信的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闆](méi)有拉關(guān)系、套近乎上花“足”功夫而失去獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。這種狀況嚴(yán)重波及到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，加上復(fù)雜、冗長(zhǎng)又微妙的行政審批鏈條，給部分官員提供了尋租的機(jī)會(huì)。

2．住房制度改革中的尋租和腐敗現(xiàn)象。

在我國(guó)實(shí)行的一系列住房制度改革過(guò)程中，像福利分房制度和扶貧解困房的審批、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)原居民以及郊區(qū)農(nóng)民的拆遷、安置和補(bǔ)償?shù)雀鞣N環(huán)節(jié)，由于制度的不健全，操作不透明，也是產(chǎn)生腐敗的溫床。如在公房出售過(guò)程中，一些單位和部門的領(lǐng)導(dǎo)利用職務(wù)之便謀取私利，采取對(duì)人不對(duì)事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些與國(guó)家法律與政策相悖的土政策。這些現(xiàn)象的存在不僅造成更大程度上的社會(huì)不公，同時(shí)也使得房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程受到制約。

3.房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)交易過(guò)程中的不規(guī)范行為增多。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏有效的監(jiān)督和約束，房地產(chǎn)商為經(jīng)濟(jì)效益，往往不顧住戶的利益，有的不按城市規(guī)劃規(guī)范，樓群密度過(guò)大，使住房的生活空間受到影響；有的面積“缺斤少兩”，從中盤剝消費(fèi)者；有的“粗制濫造”，安全隱患四伏。諸如此類的不規(guī)范或欺詐行為，卻無(wú)人過(guò)問(wèn)，這使得一方面政府部門的行為得不到有效地監(jiān)督和約束，而另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的錯(cuò)誤行為也得不到及時(shí)的糾正，相應(yīng)的責(zé)任得不到追究。所有這些，都是與可持續(xù)發(fā)展的理念背道而馳的。

二、實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策

(一)建立健全宏觀調(diào)控體系。

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分理解加快城市發(fā)展的積極作用，同時(shí)將這種積極性和科學(xué)性結(jié)合起來(lái)，正確處理需要和可能、近期和遠(yuǎn)期、局部（城市）和整體（國(guó)家）的關(guān)系，從實(shí)際出發(fā)，減少盲目性，增加自覺(jué)性，提高科學(xué)性；綜合運(yùn)用各種宏觀調(diào)控手段和管理措施，簡(jiǎn)化政府對(duì)項(xiàng)目的審批程序，由過(guò)去各部門分割管理變?yōu)椤耙粭l龍”服務(wù)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，變政府管理為行業(yè)化“自治”和政府監(jiān)督與法律

制度相結(jié)合，增加競(jìng)爭(zhēng)的透明度。加強(qiáng)城市化和城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和管理中的制度性建設(shè)，著力將城鎮(zhèn)規(guī)劃的制定與管理納入法制化軌道；積極發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范住房公積金制度。放寬政策，鼓勵(lì)各類存量房交易，規(guī)范中介行業(yè)的發(fā)展，實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)適度的投資性購(gòu)房，進(jìn)一步完善住房公積金方面的制度，加強(qiáng)管理，在保證安全性的前提下，提高資金的使用效率；健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策和法律，完善信息、預(yù)警系統(tǒng)。制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)法律體系，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造制度保障。提高房地產(chǎn)法律中介服務(wù)的水平，大力推行聽(tīng)證制度。完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)，將影響影響和構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類要素分類預(yù)警。

（二）從產(chǎn)業(yè)層面為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

一是要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織，加快房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。通過(guò)實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略重組，促進(jìn)行業(yè)整合，提高房地產(chǎn)業(yè)的資源配置效率，特別應(yīng)注重通過(guò)企業(yè)股份制改造、重組和上市，是中國(guó)出現(xiàn)一批大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，從而促使整個(gè)行業(yè)朝規(guī)模化與集約化方向發(fā)展，以提高開(kāi)發(fā)質(zhì)量和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資質(zhì)和水平。加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)規(guī)范，加快研究推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)政策，同時(shí)加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)機(jī)制。二是要促進(jìn)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。房地產(chǎn)業(yè)必須走可持續(xù)發(fā)展道路，把房屋、業(yè)主和環(huán)境三個(gè)要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源、經(jīng)濟(jì)資源和科技資源的合理、充分和高效利用，重視提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值和技術(shù)含量，把創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)引入房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)而且必然走向區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的前臺(tái)。強(qiáng)化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，不僅在住宅方面，還包括文化教育領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)，影視城、仿古街等房地產(chǎn)業(yè)與文化領(lǐng)域的合作等。三是要大膽對(duì)外資開(kāi)放我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。外資的進(jìn)入，必然會(huì)帶來(lái)與之相匹配的現(xiàn)金技術(shù)以及先進(jìn)的觀念和管理模式，刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)使用先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制與管理理念來(lái)降低開(kāi)發(fā)成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，從而推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)涉外房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作及對(duì)其的資質(zhì)審查和項(xiàng)目監(jiān)督，以防范風(fēng)險(xiǎn)。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的微觀基礎(chǔ)。

一是要建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度。科學(xué)制定房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，凸顯和強(qiáng)化公司個(gè)性，構(gòu)建整合性戰(zhàn)略。建立有效地激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，積極解決企業(yè)管理中的“認(rèn)知模式鋼化”問(wèn)題。二是要重視物業(yè)管理，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。必須提高服務(wù)意識(shí)，淡化管理觀念，加強(qiáng)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的溝通。加強(qiáng)物業(yè)管理公司的資質(zhì)建設(shè)，進(jìn)一步落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》，正確處理好物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

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第5篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

一、城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

（一）城市化相關(guān)概念

城市化一詞源于英文urbanization，已有100多年的歷史。然而，對(duì)于什么是城市化，不同學(xué)科對(duì)城市化有不同的理解，可以概括為三種代表性的觀點(diǎn)：一是人口城市化，將城市定義為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市（鎮(zhèn)）人口或農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口的過(guò)程（孫中和，2001）；二是空間城市化，認(rèn)為城市化是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程表現(xiàn)為城市人口的增加、城市數(shù)量的增多和城市地理界限調(diào)整過(guò)程的綜合（朱林興，1996）；三是綜合城市化，認(rèn)為城市化是一定地域內(nèi)的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、管理手段、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境條件以及人們的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由單一到復(fù)合的一種轉(zhuǎn)換或重組的動(dòng)態(tài)過(guò)程。《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市規(guī)劃術(shù)語(yǔ)》把城市化界定為“人類生產(chǎn)與生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過(guò)程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口及城市不斷發(fā)展完善的過(guò)程”。本文所研究的區(qū)域城市化，是指一個(gè)地區(qū)在推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程中，將整個(gè)城鄉(xiāng)按照城市功能進(jìn)行整體化布局，通過(guò)各城市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群崛起和城市發(fā)展的良性互動(dòng)，帶動(dòng)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展進(jìn)而提升本地區(qū)城市化水平，全面提高城鄉(xiāng)居民的生活質(zhì)量。區(qū)域城市化是城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展目標(biāo)，也是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的必然結(jié)果。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念

房地產(chǎn)，又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，地面道路等。房地產(chǎn)按照不同標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，按用途可以分為居住房地產(chǎn)（包括普通住宅、公寓、別墅）、辦公房地產(chǎn)（寫字樓）、商業(yè)房地產(chǎn)（包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、店鋪、旅館、酒店、餐館等）和其他房地產(chǎn)（包括工業(yè)廠房、寺廟）等四類。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，是一個(gè)包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)。

（三）城市化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

從物理形態(tài)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)就是城市化的載體，城市化和房地產(chǎn)被稱作一對(duì)“孿生兄弟”。城市化意味著要進(jìn)行大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而這就意味著會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的龐大需求。隨著城市化進(jìn)程的加速，住宅小區(qū)大批建造，商業(yè)用房成片崛起，這些無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)是城市化的載體，城市化進(jìn)程的加快需要進(jìn)行建造大量的住宅小區(qū)和商業(yè)用房，這將使得房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場(chǎng)需求，要滿足這些需求就需要房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。雖然很多學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)需要與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，但關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的實(shí)證研究并不多見(jiàn)。吳淑蓮（2006）使用全國(guó)31個(gè)省市2004年的相關(guān)數(shù)據(jù)，從理論和實(shí)證兩方面分析了城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，并提出了二者互動(dòng)發(fā)展的對(duì)策。王飛、劉開(kāi)瑞（2010）使用我國(guó)1996—2005年的城市化率和房屋銷售價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，研究了城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，驗(yàn)證了房屋銷售價(jià)格和城市化水平互為因果關(guān)系。

二、河北省各地區(qū)城市化水平評(píng)價(jià)

按照城市化和區(qū)域城市化的基本內(nèi)涵，城市化過(guò)程不僅是人口的積聚過(guò)程（人口城市化），還包括經(jīng)濟(jì)水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的評(píng)價(jià)也應(yīng)當(dāng)是多方面、多指標(biāo)的。已有研究中，吳淑蓮（2006）選取的城市化評(píng)價(jià)指標(biāo)比較全面一些，包括暫住人口比例、城市人口占總?cè)丝诒壤⒎寝r(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例、農(nóng)民人均純收入和人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。本文旨在使用這些指標(biāo)對(duì)河北省及各地區(qū)的情況進(jìn)行實(shí)證分析，為后續(xù)深入地研究河北省城市化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策奠定基礎(chǔ)。基于河北省各地區(qū)的暫住人口比例情況，本文選取以下四個(gè)指標(biāo)作為河北省城市化水平的測(cè)度指標(biāo)：X1：城市人口占總?cè)丝诒壤?），作為反映城市化水平最主要的指標(biāo)。X2：非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例（%）。由于城市化促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由農(nóng)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員的比例便會(huì)隨之上升。X3：農(nóng)民人均純收入（元）。農(nóng)民收入水平提高了，才能具備進(jìn)入城市生活、向城市轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)條件；同時(shí)，城市化進(jìn)程的推進(jìn)使得大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市務(wù)工，促進(jìn)農(nóng)民人均收入的增長(zhǎng)。X4：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）。城市化是國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，因此城市化的發(fā)展需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。河北省及各地區(qū)城市化評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)如表1所示。通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指標(biāo)，便于我們進(jìn)一步的分析，分析結(jié)果如表2、表3所示。按照主成分提取原則，應(yīng)當(dāng)提取特征值大于1或累計(jì)貢獻(xiàn)率≥85%的前m個(gè)主成分。由表2、表3可見(jiàn)，城市化評(píng)價(jià)模型可提取2個(gè)主成分，從表2可知：X1、X2、X3兩個(gè)指標(biāo)在第一主成分上有較高載荷，說(shuō)明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有較高載荷，說(shuō)明第二主成分基本反映了X4的信息；前兩個(gè)主成分累計(jì)貢獻(xiàn)率為92.220%＞85%，因此提取兩個(gè)主成分可以基本反映城市化水平全部指標(biāo)的變化。使用因子得分A（i，j），以主成分對(duì)總方差的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù)求加權(quán)平均值，可以得到各地區(qū)城市化水平的綜合評(píng)價(jià)值ERX，作為路徑分析時(shí)使用的變量數(shù)據(jù)。即：ERXi=0.66706×A（i，1）+0.25514×A（i，2）+0.04829×A（i，3）+0.02951×A（i，4）

三、河北省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)方面進(jìn)行綜合，但目前還沒(méi)有相關(guān)的實(shí)證研究。已有實(shí)證研究中，吳淑蓮（2006）選取的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)比較全面，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房平均銷售價(jià)格、城市人均可支配收入和人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。本文旨在使用這些指標(biāo)對(duì)河北省及各地區(qū)的情況進(jìn)行實(shí)證分析，為后續(xù)研究中構(gòu)建更加綜合的指標(biāo)體系及研究河北省城市化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策奠定實(shí)證基礎(chǔ)。本文選擇以下五個(gè)指標(biāo)作為河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的測(cè)度指標(biāo)：Y1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資額（億元）。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年末完成的投資總額，反映了當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的投入水平。Y2：商品房銷售面積（億m2）。指當(dāng)年商品房銷售的總面積，在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求狀況。Y3：商品房平均銷售價(jià)格（元）。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和房地產(chǎn)區(qū)位的不斷改善，商品房的價(jià)格有一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。Y4：城市人均可支配收入（元）。這一指標(biāo)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的重要因素。Y5：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）。這是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的重要指標(biāo)。通過(guò)對(duì)河北省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)（見(jiàn)表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指標(biāo)，便于我們進(jìn)一步的分析，分析結(jié)果如表5、表6所示。主成分提取原則為主成分對(duì)應(yīng)的特征值大于1或累計(jì)貢獻(xiàn)率≥85%的前m個(gè)主成分，通過(guò)表5、表6中的分析可知，提取2個(gè)主成分，前兩個(gè)主成分累計(jì)貢獻(xiàn)率為85.060%＞85%，可見(jiàn)提取兩個(gè)主成分就可以基本反映全部指標(biāo)的信息，第一主成分對(duì)城市化水平的解釋達(dá)到73.370%。使用因子得分B（i，j），以主成分對(duì)總方差的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù)求加權(quán)平均值，可以得到各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評(píng)價(jià)值ERY，作為路徑分析時(shí)使用的變量數(shù)據(jù)。ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）

四、河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動(dòng)路徑分析

路徑分析是研究變量之間相互關(guān)系、自變量對(duì)因變量作用方式與程度的多元統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)。一般情況下，路徑分析以線性回歸分析為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化變量的偏回歸系數(shù)進(jìn)行分析和分解，最終對(duì)變量之間的作用方式、途徑給出一個(gè)科學(xué)、合理、定量的解釋。為了解城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的互動(dòng)關(guān)系，本文分別檢驗(yàn)城市化各指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各指標(biāo)對(duì)城市化水平的影響路徑。

（一）城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用的路徑

為探索河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的作用路徑，以因子分析得出的城市化兩個(gè)主成分（A1和A2）為自變量，以房地產(chǎn)業(yè)綜合評(píng)價(jià)值（ERY）為因變量進(jìn)行主成分回歸，結(jié)果顯示：模型的總體相關(guān)系數(shù)R2為0.512，接近0.6，模型擬合尚可；F值為4.196，顯著系數(shù)為0.057，低于0.1；回歸系數(shù)及顯著水平檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表7。可見(jiàn)，第一個(gè)主成分與ERY的回歸檢驗(yàn)顯著，說(shuō)明城市化的第一個(gè)主成分對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平因變量的作用關(guān)系顯著。第一個(gè)主成分包含X1為城市人口占總?cè)丝诒壤?；X2為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例；X3為農(nóng)民人均純收入。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展因子對(duì)城市化評(píng)價(jià)值的作用路徑

為進(jìn)一步探索河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化之間的作用路徑，以因子分析得出的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩個(gè)主成分（B1和B2）為自變量，以城市化綜合評(píng)價(jià)值（ERX）為因變量進(jìn)行主成分回歸，結(jié)果顯示：模型的總體相關(guān)系數(shù)R2為0.722，大于0.6，模型擬合較好；F值為10.379，顯著系數(shù)0.006，低于0.01；回歸系數(shù)及顯著水平檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表8?？梢?jiàn)，第一個(gè)主成分與ERX的回歸檢驗(yàn)顯著，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)主成分對(duì)城市化水平因變量的作用關(guān)系顯著。第一個(gè)主成分包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價(jià)格和城市人均可支配收入。

（三）城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機(jī)理

由以上實(shí)證數(shù)據(jù)分析可知，城市人口比例、農(nóng)民人均純收入、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例等三個(gè)城市化指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有顯著正向影響，城市人口比例直接反映了城市化的程度，農(nóng)民收入水平的提高會(huì)使?jié)撛诘淖》抠?gòu)買者增加，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價(jià)格、城市人均可支配收入等四個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)對(duì)城市化有顯著正向影響，房地產(chǎn)投資是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，其中，總投資額、商品房銷售面積、銷售價(jià)格都直接反映了房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響拉動(dòng)作用，進(jìn)而反映了城市化的水平。五、促進(jìn)城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在著一定的相關(guān)性，城市化的發(fā)展能在一定程度上刺激房地產(chǎn)業(yè)的投資，促進(jìn)其發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能加速城市化的進(jìn)展，兩者之間可以形成一個(gè)發(fā)展上的良性循環(huán)。

1.房地產(chǎn)業(yè)可作為城市化發(fā)展的突破口之一。房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮巨大的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，由于關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接或間接地影響或帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的不同，可以分為前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)兩大類。前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是指以房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)作為投入進(jìn)行生產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)它們的發(fā)展起著推動(dòng)作用。后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要是指為房地產(chǎn)業(yè)提品和服務(wù)的行業(yè)，如建材業(yè)、機(jī)械工業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)它們有拉動(dòng)作用。近年來(lái)，我國(guó)一直把調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為城市化建設(shè)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)還是第二產(chǎn)業(yè)，都要求房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展。盡管由于房?jī)r(jià)水平漲幅過(guò)大，去年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是調(diào)控的目標(biāo)是最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康理性發(fā)展。伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，以房地產(chǎn)業(yè)作為城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的突破口，依然是優(yōu)化整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的選擇之一。

第6篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ),但市場(chǎng)配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會(huì)資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對(duì)較強(qiáng)。

1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重的增長(zhǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順;（5）作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長(zhǎng)過(guò)快。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措

國(guó)家兩會(huì)的召開(kāi)和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到我國(guó)政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡(jiǎn)單的是為了打壓房?jī)r(jià)和整頓市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格，理順?lè)康禺a(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國(guó)政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國(guó)這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。

2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對(duì)今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，國(guó)土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開(kāi)全國(guó)電視電話會(huì)議，正式開(kāi)始安排布置我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對(duì)各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國(guó)家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行全面檢查。此次國(guó)土資源部等八部委的專項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國(guó)2007年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒(méi)收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法

土地增值稅是我國(guó)宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局和各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對(duì)其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開(kāi)征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國(guó)一直以來(lái)沒(méi)有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對(duì)土地增值稅清算中的一些具體問(wèn)題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡(jiǎn)化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，突出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧?duì)各種違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場(chǎng)領(lǐng)域也將對(duì)各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

2.4推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過(guò)程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間,同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5完善房地產(chǎn)法律制度

運(yùn)用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段,主要是通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］洪開(kāi)榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.

第7篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 萬(wàn)科企業(yè)

一、研究背景與目的

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了平穩(wěn)起步、飛速發(fā)展、略有跌宕幾個(gè)階段，在此期間為避免房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)熱導(dǎo)致通貨膨脹的相關(guān)措施和為促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展刺激樓市發(fā)展的相關(guān)措施相繼出臺(tái)，導(dǎo)致中國(guó)民眾普遍關(guān)注中國(guó)樓市發(fā)展。房?jī)r(jià)是否會(huì)持續(xù)上漲，樓市是否會(huì)繼續(xù)火熱，國(guó)家是否會(huì)繼續(xù)刺激樓市作為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力都是縈繞民眾心頭的重要問(wèn)題。

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司連續(xù)多年成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，其發(fā)展軌跡對(duì)于揭示中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀也有著一定的啟示作用。本文試圖通過(guò)對(duì)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司最近五年的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行研究，以揭示出中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

二、案例概況

（一）萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司概況

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，于1988年進(jìn)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)第三年在深圳證券交易所上市，成為第二家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司，目前萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司已經(jīng)成為中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，連續(xù)蟬聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)冠軍。

（二）2014年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司業(yè)績(jī)概況

2014年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的主要產(chǎn)品為商品住宅，公司堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位，貫徹積極銷售策略，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2014年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1，806.4萬(wàn)平方米，銷售金額2，151.3億元，同比分別增長(zhǎng)21.2%和25.9%，按2014年全國(guó)商品房銷售金額76，292.4億元計(jì)算，公司在全國(guó)的市場(chǎng)占有率為2.82%（2013年：2.09%）。2014年公司產(chǎn)品延續(xù)了以中小戶型普通商品房為主的特征，所銷售的住宅中，144平方米以下的戶型占比超過(guò)90%。公司堅(jiān)持聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略。截至2014年底，公司進(jìn)入中國(guó)大陸65個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長(zhǎng)三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。

由于受到市場(chǎng)調(diào)整、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及地價(jià)占比日益提升等多方面因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率普遍呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。2014年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.76%，比上年減少1.55個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率11.41%，較2013年下降0.60個(gè)百分點(diǎn)。

三、案例分析

經(jīng)過(guò)整理研究萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2009年至2014年相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析如下。

（一）營(yíng)業(yè)收入

營(yíng)業(yè)收入總額由2009年的48，881.00百萬(wàn)元上升至2014年的146，388.00百萬(wàn)元，增長(zhǎng)了將近3倍。營(yíng)業(yè)收入呈逐年上漲趨勢(shì)，只是上漲幅度有所變化，2010年至2013年漲勢(shì)兇猛，曾一度由23.75%上漲至2012年43.65%，上漲比例達(dá)到了十幾倍，在2013年有所減緩上漲比例為31.33%，2014年上漲比例為8.10%，近五年的平均增長(zhǎng)率為25.67%。這表明在2010年至2013年之間公司業(yè)務(wù)急劇擴(kuò)張，銷售情況良好，同時(shí)也反映出了中國(guó)在這一階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火暴，其原因可能是受到2008年政府投入市場(chǎng)的4萬(wàn)億就是資金的拉動(dòng)和刺激。

（二）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)出急劇上升的趨勢(shì)，2009年至2014年間由原本的8，685.00百萬(wàn)元上升至24，979.00百萬(wàn)元，增長(zhǎng)了三倍，特別是2010年至2012年期間年平均增長(zhǎng)幅度保持在30%以上的上漲比例。在2013年與2014年?duì)I業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)趨勢(shì)有所變化，上升幅度急劇下滑，相比較于營(yíng)業(yè)收入的下滑趨勢(shì)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的下滑趨勢(shì)顯得更為明顯和急劇。這就表明在2013年和2014年期間公司的營(yíng)業(yè)成本有所上升，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)與營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)呈現(xiàn)出不平衡的狀況。

（三）資產(chǎn)總額

資產(chǎn)總額在2010年至2014年間由137，609.00百萬(wàn)元上升至508，409.00百萬(wàn)元，增長(zhǎng)率近4倍，并且保持了持續(xù)上漲的趨勢(shì)，但是從2010年開(kāi)始上漲幅度呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)，并且下降幅度非?？欤?010年的56.7%的增長(zhǎng)速度變?yōu)?014年的6.09%，短短的五年之間就下降了近十倍，這就表明了萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司近年來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張速度有所減慢，并沒(méi)有出現(xiàn)盲目擴(kuò)張的局面。

（四）凈資產(chǎn)總額

凈資產(chǎn)總額在2010年至2014年間由37，376.00百萬(wàn)元上升至88，165.00百萬(wàn)元，增長(zhǎng)率近三倍，并呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，每年的增長(zhǎng)率均在14%以上，平均增長(zhǎng)率為18.75%，這就表明了萬(wàn)科股份有限公司近幾年的資產(chǎn)保值情況特別好，發(fā)展能力也較為突出。

四、結(jié)論

通過(guò)對(duì)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司相關(guān)發(fā)展情況指標(biāo)的分析我們可以看出，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的發(fā)展能力是非常好的，發(fā)展勢(shì)頭也非常強(qiáng)勁，但是由于受到2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)緩慢現(xiàn)象，但是這并不影響萬(wàn)科企業(yè)是股份有限公司繼續(xù)向前發(fā)展的大趨勢(shì)。

第8篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制，“規(guī)劃”和“土地”是順應(yīng)潮流，把握大勢(shì)的主要手段。

（1）城市規(guī)劃的指導(dǎo)。城市規(guī)劃以合理利用土地，協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局，指導(dǎo)城市健康有序的發(fā)展為己任，對(duì)土地開(kāi)發(fā)，利用起指導(dǎo)作用。目前我國(guó)的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權(quán)的土地使用者委托編制，土地使用者還要進(jìn)行市政工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)[51]。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開(kāi)發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過(guò)程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。同時(shí)還要使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體系。在經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃，要充分認(rèn)識(shí)到兩個(gè)城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，遵循經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的規(guī)律，本著房地產(chǎn)市場(chǎng)要與經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程協(xié)調(diào)發(fā)展的原則進(jìn)行，整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性、和適應(yīng)性。在西咸經(jīng)濟(jì)一體化背景下，要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展，除了科學(xué)、合理、完善的規(guī)劃體系外，還要作好規(guī)劃的實(shí)施管理。規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理。報(bào)建審批管理主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃管理的最關(guān)鍵的一環(huán)，要注意提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作責(zé)任心，保證規(guī)劃得到切實(shí)的實(shí)施。同時(shí)，加強(qiáng)批后的監(jiān)督管理。

（2）土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控。政府作為國(guó)有土地的所有者，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷經(jīng)營(yíng)，是通過(guò)制定和調(diào)整年度土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)計(jì)劃來(lái)調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一個(gè)城市的土地開(kāi)發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開(kāi)發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計(jì)劃包括：年度土地開(kāi)發(fā)的面積、地點(diǎn)、修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)、上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需經(jīng)費(fèi)，預(yù)計(jì)的地價(jià)款收入[52]?？茖W(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌?chǎng)信號(hào)做出靈敏反應(yīng)。要增強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃的透明度，避免市場(chǎng)的盲目競(jìng)爭(zhēng)和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備是實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件，因此要建立有效的土地儲(chǔ)備制度。通過(guò)完善土地儲(chǔ)備制度，引入市場(chǎng)機(jī)制，盤活閑置廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等用地，提高建設(shè)用地效率。鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房，實(shí)施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑，引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變?cè)隽?，提高土地利用效率。通過(guò)合理補(bǔ)償?shù)韧緩?，建立企業(yè)用地退出機(jī)制，對(duì)于已出讓但無(wú)資金開(kāi)發(fā)的土地適當(dāng)收取閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。

6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐

在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，抓好基礎(chǔ)設(shè)施的超前配套，提高城市的凝聚力，發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目選址和私人投資的導(dǎo)向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點(diǎn)構(gòu)筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng)，全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線；二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)，形成地鐵與公交相結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)還要建設(shè)一系列樞紐、換車、停車設(shè)施，在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強(qiáng)的交通流，使咸陽(yáng)的交通更加的便捷。為了促進(jìn)西安咸陽(yáng)兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動(dòng)，加快兩市進(jìn)一步的密切聯(lián)系，應(yīng)該考慮：（1）規(guī)劃建設(shè)西安咸陽(yáng)快速交通系統(tǒng)，包括快速路和軌道交通，并直接進(jìn)入兩市中心或與城市快速路順接，進(jìn)一步拉進(jìn)兩市的時(shí)空距離，使兩市聯(lián)系更加便捷，使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達(dá)西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規(guī)劃應(yīng)將咸陽(yáng)一并考慮，在建設(shè)時(shí)序安排上將西咸軌道交通建設(shè)列入優(yōu)先建設(shè)項(xiàng)目。（3）西安城市環(huán)線將咸陽(yáng)統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設(shè)上：（1）規(guī)劃建設(shè)橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng)，并形成環(huán)線，聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。（2）將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直，擴(kuò)大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽(yáng)城區(qū)過(guò)境交通，但過(guò)境交通穿越城市問(wèn)題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過(guò)境車輛服務(wù)的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數(shù)量嚴(yán)重不足且級(jí)別低不通暢的問(wèn)題，加大南北向城市道路建設(shè)。（5）建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽(yáng)路、世紀(jì)大道、陽(yáng)光大道等7條主干道；建設(shè)朝陽(yáng)四路、東風(fēng)路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網(wǎng)。進(jìn)一步實(shí)行“公交優(yōu)先”政策，努力降低市民通勤成本。對(duì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施布局做適當(dāng)?shù)囊?guī)劃調(diào)整，完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務(wù)設(shè)施體系，提高設(shè)施等級(jí)，減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實(shí)要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問(wèn)題，關(guān)鍵還是要解決就近就業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口和工作崗位的同時(shí)一體化。

6.1.3增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)管理

經(jīng)濟(jì)適用房是目前針對(duì)住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對(duì)住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟(jì)適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟(jì)適用房要價(jià)過(guò)高、有的經(jīng)濟(jì)適用房面積過(guò)大或過(guò)小、有的經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)位過(guò)偏,交通不便。經(jīng)濟(jì)適用房用途“不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象普遍存在。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題提出如下建議：（1）合理規(guī)劃，嚴(yán)格控制經(jīng)39濟(jì)適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽(yáng)市市政府出臺(tái)的新規(guī)定，今后經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模要控制在住房建設(shè)總規(guī)模的20%左右。同時(shí)限定住房面積和開(kāi)發(fā)地域，做到按比例、有計(jì)劃、有組織的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。既要防止供不應(yīng)求，又要防止供過(guò)于求，努力實(shí)現(xiàn)供求平衡。（2）嚴(yán)格審定程序，把經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象限定在中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)重點(diǎn)工程拆遷居民出售。嚴(yán)格處罰導(dǎo)致銷售對(duì)象錯(cuò)位的各種違規(guī)違法行為，嚴(yán)重者應(yīng)追究刑事責(zé)任。（3）經(jīng)濟(jì)適用房的政府稅費(fèi)優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。所以,增加經(jīng)濟(jì)適用房供給的關(guān)鍵是“限房?jī)r(jià)”?！跋薹?jī)r(jià)”就是要從開(kāi)發(fā)商的建筑成本入手,限制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間,在供給土地的時(shí)候就規(guī)定其最高限價(jià)。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)售樓利潤(rùn)≤開(kāi)發(fā)成本×3%。這在一方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)空間起到了一定的限制。（4）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，讓那些信譽(yù)好、勢(shì)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗(yàn)收工作，確保工程質(zhì)量[54]。

6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度

目前，一些國(guó)有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn)，不但直接導(dǎo)致國(guó)有土地資源和政府應(yīng)收稅費(fèi)的流失，而且嚴(yán)重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于集資房減少了土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當(dāng)一部分以低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行出售，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格和較高的利潤(rùn)沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。到目前為止，住宅建設(shè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時(shí)咸陽(yáng)西安的交接處及城鄉(xiāng)結(jié)合部，個(gè)人建私房的現(xiàn)象沒(méi)有得到真正的遏制，一些人利用各種關(guān)系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開(kāi)發(fā)，咸陽(yáng)市以北及以南的大學(xué)城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出，也同樣干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，政府要加大整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的力度，堅(jiān)決制止非商品房的開(kāi)發(fā)，并應(yīng)對(duì)所有商品房實(shí)行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，以保證廣大購(gòu)房者的利益[55]。（1）深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治工作。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系建設(shè)，為廣大消費(fèi)者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。（4）積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超價(jià)抵押等不法行為，降低房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)[56]。40

6.2開(kāi)發(fā)商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是第一位的，只要是符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場(chǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期做好詳盡的市場(chǎng)調(diào)查和分析，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，建設(shè)市民需要的商品房，而不應(yīng)該盲目上項(xiàng)目，去建設(shè)市民已經(jīng)不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當(dāng)突出，一方面，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、戶型不合理、通風(fēng)采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價(jià)格合理、設(shè)計(jì)優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉商品住宅卻嚴(yán)重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時(shí)，適合廣大老百姓需要的中低價(jià)實(shí)用性質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應(yīng)市場(chǎng)變化，針對(duì)老百姓的需要，提高樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，提高施工質(zhì)量，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、物超所值的高素質(zhì)商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂(lè)業(yè)，使開(kāi)發(fā)商和買家獲得雙贏，樹(shù)立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路，是開(kāi)發(fā)商需要迫切解決的問(wèn)題[58]。

6.2.2樹(shù)立品牌，提高行業(yè)信譽(yù)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，樹(shù)立品牌、提高質(zhì)量、擴(kuò)大規(guī)模、降低成本和提高信譽(yù)才能提供更多市民需要的高質(zhì)量商品房，擴(kuò)大商品房的有效需求，才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)變化，研究市場(chǎng)，選定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。其次，也應(yīng)努力提高商品房的質(zhì)量，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當(dāng)前需要，又能為未來(lái)發(fā)展留有充分余地，工程質(zhì)量包括設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部是高質(zhì)量的。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)出名牌、維護(hù)名牌地位，必須在質(zhì)量上常抓不懈，精益求精，永無(wú)止境。另外，完善的售后服務(wù)是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務(wù)、良好的物業(yè)管理，在創(chuàng)名牌小區(qū)中，有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無(wú)缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務(wù)可以彌補(bǔ)住宅建筑中的缺陷，減少顧客購(gòu)買后的風(fēng)險(xiǎn)和損失，消除消費(fèi)者的怨氣和不滿，維護(hù)企業(yè)的名牌的信譽(yù)和形象[59]。

6.2.3提高商品房質(zhì)量

商品房的質(zhì)量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適，也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應(yīng)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、園林綠化、環(huán)境配套的水平，引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質(zhì)量。尤其對(duì)于咸陽(yáng)與西安的交界處及南邊的大學(xué)城的購(gòu)房客戶，相對(duì)于其他的人口素質(zhì)較高，質(zhì)量要求也應(yīng)相對(duì)較高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，改善居住環(huán)境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅(jiān)41持綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的社會(huì)大生產(chǎn)方式；加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，積極開(kāi)發(fā)和大力推廣先進(jìn)、成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率；促進(jìn)建筑成果的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立商品房技術(shù)保障體系；健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系[60]。

6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營(yíng)銷理念

伴隨著“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變，進(jìn)入“春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)奪更多的市場(chǎng)份額，確立自己的市場(chǎng)主導(dǎo)地位，成為呼風(fēng)喚雨的龍頭企業(yè)，除了傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)手段外，房地產(chǎn)營(yíng)銷日益成為開(kāi)發(fā)商的“新寵”。于是，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來(lái)，新聞炒做席地而起。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營(yíng)銷有點(diǎn)變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產(chǎn)營(yíng)銷步入了一個(gè)又一個(gè)誤區(qū)。咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想在以后的激烈競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位，就應(yīng)貫徹以下先進(jìn)的營(yíng)銷理念。

（1）品牌營(yíng)銷隨著市場(chǎng)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當(dāng)前業(yè)界普遍存在的一個(gè)誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡(jiǎn)單的等同于案名效應(yīng)，片面注重樓盤的案名設(shè)計(jì)，而忽視了對(duì)房地產(chǎn)這種復(fù)雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升。同時(shí)，由于市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的品牌營(yíng)造，過(guò)多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過(guò)宣傳造勢(shì)來(lái)快速樹(shù)立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開(kāi)發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來(lái)，腳踏實(shí)地的進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好的構(gòu)建，營(yíng)造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的贏家。

（2）競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷開(kāi)發(fā)商能否在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深入分析和準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)以及培育自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)很重要。為此，開(kāi)發(fā)商必須樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷理念，練好內(nèi)功，不斷提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)商要在各區(qū)域市場(chǎng)上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)必須建構(gòu)完善的企業(yè)治理機(jī)構(gòu)，創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動(dòng)力和動(dòng)力支持系統(tǒng)，以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略占領(lǐng)市場(chǎng)。

（3）合作營(yíng)銷開(kāi)發(fā)商在運(yùn)做中既要講求競(jìng)爭(zhēng)，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其他社會(huì)組織的合作，更要注意開(kāi)發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開(kāi)發(fā)商為了獲得更大的市場(chǎng)份額而展開(kāi)各種競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)各種競(jìng)爭(zhēng)壓力使之難以支撐時(shí)，應(yīng)多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開(kāi)發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌，以達(dá)到合作各方都有所收益的理想效果。

（4）文化營(yíng)銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來(lái)越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開(kāi)發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。開(kāi)發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來(lái)越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來(lái)愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此，開(kāi)發(fā)商不僅要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過(guò)富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，而且要注意通過(guò)高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園和中小學(xué)來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氣息。

（5）綠色營(yíng)銷隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來(lái)愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽(yáng)光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒(méi)有污染源。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營(yíng)理念，改變過(guò)去寸土寸金、見(jiàn)縫插針式的開(kāi)發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園[62]?，F(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說(shuō)已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。

（6）知識(shí)營(yíng)銷悄然臨近的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代使企業(yè)經(jīng)營(yíng)法則開(kāi)始發(fā)生變化，企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)不再只關(guān)注物質(zhì)分配，更強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者提供更多的應(yīng)用支持，以此確定新的產(chǎn)品概念和市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)新產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)需求。在這一背景下，以知識(shí)普及為先導(dǎo)，以知識(shí)推動(dòng)市場(chǎng)的營(yíng)銷新思想，應(yīng)該為精明的開(kāi)發(fā)商所注意和接受[63]。開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建設(shè)選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也增加了消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同感。這必然會(huì)在引起社會(huì)反響的同時(shí)，也使開(kāi)發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。

6.3消費(fèi)者角度

6.3.1切合實(shí)際選擇合適的住房面積

住大房子是很多中國(guó)人的夢(mèng)想，為了這個(gè)夢(mèng)想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場(chǎng)購(gòu)物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟(jì)條件和資源條件，脫離實(shí)際承受能力或者超過(guò)實(shí)際需求，片面追求過(guò)大住房面積的消費(fèi)行為43是一種浪費(fèi)行為，只會(huì)加劇城市住房的緊張程度，推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心主任劉艷輝認(rèn)為，消費(fèi)者購(gòu)房要及時(shí)走出“貪大求闊”的誤區(qū)，減輕不必要的生活壓力[64]。消費(fèi)者應(yīng)樹(shù)立正確的梯度消費(fèi)觀及健康住宅的消費(fèi)理念。居民購(gòu)房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來(lái)，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅(jiān)持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進(jìn)行適度消費(fèi)、合理消費(fèi)，形成健康文明、節(jié)約資源的消費(fèi)習(xí)慣。長(zhǎng)期住房實(shí)物分配政策和凝固的存量市場(chǎng)，造成了“一房伴終生”的消費(fèi)模式?，F(xiàn)在，隨著二三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)和成熟，消費(fèi)者完全可以根據(jù)自己當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況和家庭情況，先買一套小一點(diǎn)的房子，再逐漸擴(kuò)大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹(shù)立務(wù)實(shí)的住房觀念由于目前房?jī)r(jià)普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來(lái)政府積極鼓勵(lì)住房私有化的影響。消費(fèi)者普遍認(rèn)為：只有購(gòu)買了商品房才稱得上實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。其實(shí)這是一個(gè)消費(fèi)誤區(qū)，正是這個(gè)觀念導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購(gòu)商品房，雖然大部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很好，能夠承受目前的房?jī)r(jià)，但是其中也有部分中低收入家庭為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，超越了正常的支付能力，因?yàn)楣┓勘成狭顺林氐呢?fù)擔(dān)，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實(shí)際上“居者有其屋”應(yīng)該是指每個(gè)公民都有住房。居民可以購(gòu)買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會(huì)上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，仍有相當(dāng)一部分居民由于經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的原因選擇租房的消費(fèi)方式見(jiàn)表6-1,出租房在住房商品市場(chǎng)上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀(jì)末各國(guó)自有住房與出租房的比率美國(guó)英國(guó)德國(guó)日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來(lái)源:汪利娜:《跨世紀(jì)中國(guó)住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》，中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長(zhǎng)期固定在一個(gè)地方,不利于人員的自由流動(dòng),是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向相背離的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá),人員流動(dòng)的頻繁,工作崗位的變換,人們對(duì)租房的需求會(huì)越來(lái)越大。居民樹(shù)立一種務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費(fèi)能力不能夠承受一次性的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。實(shí)際上，比較目前很多城市的購(gòu)房?jī)r(jià)和租房?jī)r(jià)可以發(fā)現(xiàn)，租房住更經(jīng)濟(jì)。即使是選擇購(gòu)房的家庭，也不一定追求一步到位，應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。

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第9篇：房地產(chǎn)發(fā)展范文

摘要：我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，存在著重流轉(zhuǎn)，輕持有，稅制不統(tǒng)一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問(wèn)題。為此，在立足當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和社會(huì)需求的基礎(chǔ)上，通過(guò)合并稅種，下放管理權(quán)限，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅、完善各項(xiàng)配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會(huì)矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購(gòu)有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會(huì)矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款，只要未流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長(zhǎng)了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國(guó)空置率超過(guò)25%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒(méi)有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅

目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售全過(guò)程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多，而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對(duì)符合國(guó)際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過(guò)低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國(guó)家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過(guò)低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法，對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過(guò)50%，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來(lái)的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來(lái)，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：