物業(yè)服務(wù)信用體系精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

關(guān)鍵詞：數(shù)字圖書館；中小型企業(yè)；信息服務(wù)

中圖分類號(hào)：G252 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-00-01

隨著現(xiàn)代計(jì)算機(jī)通信、多媒體技術(shù)的高速發(fā)展，傳統(tǒng)圖書館開始發(fā)生巨大的變革，圖書館文獻(xiàn)信息資源的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化，推動(dòng)著圖書館管理與服務(wù)方式的變革和發(fā)展，導(dǎo)致了圖書館內(nèi)涵與外延的變化，出現(xiàn)了電子圖書館、虛擬圖書館及數(shù)字圖書館。

數(shù)字圖書館(Digital Library)是一個(gè)三元組：DL=(LDS，LT，∑)，其中LDS是圖書館的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，并已全部數(shù)字化，主要指工作人員、讀者、文獻(xiàn)資料、貨幣；LT是圖書館事務(wù)的集合，并可編寫成能夠運(yùn)行的程序，主要指用戶管理、數(shù)據(jù)組織、主頁(yè)制作、書目查找、全文下載等；∑是圖書館的硬件環(huán)境。

數(shù)字圖書館是一種多媒體數(shù)據(jù)與信息管理方法的有序結(jié)合，這種管理方法把數(shù)據(jù)表現(xiàn)為一種對(duì)不同社會(huì)環(huán)境的人們有用的信息知識(shí)。

一、數(shù)字圖書館的服務(wù)特點(diǎn)

1.服務(wù)對(duì)象社會(huì)化

數(shù)字圖書館的服務(wù)范圍已經(jīng)由傳統(tǒng)圖書館的一館一舍模式走向全開放的社會(huì)，其服務(wù)對(duì)象的信息需求也從面向某個(gè)圖書館或文獻(xiàn)情報(bào)中心而轉(zhuǎn)向整個(gè)社會(huì)。

2.服務(wù)內(nèi)容數(shù)字化和多樣化

數(shù)字圖書館的資源不再局限于自身采集收藏的文獻(xiàn)范疇，它還包括哪些利用網(wǎng)絡(luò)所獲得的，本不屬于圖書館自身?yè)碛械男畔①Y源，即各類型數(shù)據(jù)庫(kù)、多謀體信息、網(wǎng)頁(yè)以及與其他信息資源的鏈接，還包括蘊(yùn)含各種信息和知識(shí)的產(chǎn)品以及掌握知識(shí)的人等。

3.服務(wù)項(xiàng)目高層次化

由于信息加工的知識(shí)化、智能化和完備的檢索系統(tǒng)的建立，使數(shù)字圖書館能夠?yàn)橛脩粢淮涡蕴峁┧枘骋恢黝}的目錄、論文和著作的全文、照片、圖像、聲音等各種知識(shí)信息，由信息提供的分次滿足轉(zhuǎn)變?yōu)樾畔⑻峁┑囊淮螡M足。

4.服務(wù)手段網(wǎng)絡(luò)化

數(shù)字圖書館信息資源上網(wǎng)，變獨(dú)享為共享；信息服務(wù)進(jìn)網(wǎng)，變手工服務(wù)為網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；信息服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)網(wǎng)變單體為組合，即一個(gè)全新的開放性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)。

5.服務(wù)方式多樣化和主動(dòng)化

首先，數(shù)字圖書館利用自身的web站點(diǎn)，將自己豐富的館藏信息展現(xiàn)在讀者面前，向分布在世界各地的讀者提供信息服務(wù)；其次，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)以及方便快捷的搜索引擎，引導(dǎo)讀者查找世界各地的數(shù)字化信息資源；再次，數(shù)字圖書館所提供的信息內(nèi)容不再局限于目錄、文摘等，而是多方位地提供全文信息瀏覽、數(shù)據(jù)軟件下載、音頻視頻點(diǎn)播等多媒體信息的服務(wù)。此外，數(shù)字圖書館還通過(guò)電子郵件等方式提供專門信息咨詢服務(wù)。

數(shù)字圖書館不斷地、主動(dòng)地為讀者提供所需的各種信息資源，提供導(dǎo)航式和個(gè)性化服務(wù)。

6.服務(wù)資源共享化

數(shù)字圖書館允許多個(gè)讀者同時(shí)存取同一信息資源，可將以字符編碼形式或電子頁(yè)面圖象形勢(shì)存儲(chǔ)的文獻(xiàn)信息傳輸?shù)竭h(yuǎn)程讀者的工作站，供讀者瀏覽或經(jīng)授權(quán)后打印。

7.服務(wù)流程一體化

集咨詢功能、文獻(xiàn)檢索功能和文獻(xiàn)提供功能于一體。

8.服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化

數(shù)字圖書館可利用其本身信息資源的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)信息服務(wù)商業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化。

二、實(shí)行多層次服務(wù)

圖書館業(yè)為中小企業(yè)提供信息服務(wù)，不是簡(jiǎn)單的借借還還，將書籍、資料羅列上架，而是深入到文獻(xiàn)中的某一主題，某一信息單元，使文獻(xiàn)的開發(fā)逐漸向深度加工發(fā)展，大力加強(qiáng)了二次文獻(xiàn)工作，從大量的文獻(xiàn)中篩選有關(guān)的情報(bào)，信息，編輯成各種書目，索引，文獻(xiàn)，向用戶提供文獻(xiàn)線索；二次文獻(xiàn)要提高覆蓋面，增加檢索途徑，縮短時(shí)差，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)化，有條件的還應(yīng)開展三次文獻(xiàn)工作。經(jīng)過(guò)圖書館加工產(chǎn)生的二次文獻(xiàn)，如信息匯編、專題索引、文摘等，這是圖書館工作人員追加一定勞動(dòng)后產(chǎn)生的知識(shí)產(chǎn)品，它具有商品的性質(zhì)，應(yīng)該讓這些知識(shí)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)供需雙方的等價(jià)交換，才能使圖書館的服務(wù)更有針對(duì)性，促進(jìn)情報(bào)工作更迅速的轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，同時(shí)也使圖書館獲得更直接的經(jīng)濟(jì)效益，從而增強(qiáng)圖書館發(fā)展的活力。

開展信息檢索、參考咨詢服務(wù)。一些發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的圖書館，都普遍收藏了大量的電子型數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)檢索或聯(lián)機(jī)檢索館藏?cái)?shù)據(jù)庫(kù)向讀者提供服務(wù)，其中CD-ROM數(shù)據(jù)庫(kù)幾乎成了各圖書館信息數(shù)據(jù)庫(kù)的主要支柱，它可以用于信息的定題報(bào)道，回溯檢索，成果與專利查新，為讀者提供文字、圖像、數(shù)值、照片甚至聲音信息。

開展信息檢索的網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)。由于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和通訊技術(shù)的發(fā)展，給圖書館實(shí)現(xiàn)資源共享提供了可能，發(fā)達(dá)國(guó)家各圖書館除建立了各自的計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)絡(luò)外，還參與了地區(qū)，全國(guó)乃至國(guó)際網(wǎng)絡(luò)，許多圖書館利用國(guó)際網(wǎng)絡(luò)檢索等大型數(shù)據(jù)庫(kù)，提供各種服務(wù)。

三、為中小型企業(yè)提供信息服務(wù)

哈爾濱市圖書館(以下簡(jiǎn)稱我館)有中國(guó)知網(wǎng)和萬(wàn)方數(shù)據(jù)庫(kù)，外文數(shù)據(jù)庫(kù)有dialog數(shù)據(jù)庫(kù)(國(guó)際聯(lián)機(jī)檢索)和EBSCOhost, 當(dāng)館藏資源不能滿足讀者需要時(shí)，我們可以通過(guò)館際協(xié)作文獻(xiàn)傳遞。文獻(xiàn)傳遞是根據(jù)讀者的需要，館與館之間通過(guò)復(fù)印、掃描、郵寄等方式，共享圖書、期刊、會(huì)議文獻(xiàn)、學(xué)位論文、報(bào)告等的一種服務(wù)方式，返還式文獻(xiàn)傳遞稱為館際互借。我館在清華大學(xué)圖書館、中科院圖書館、中國(guó)科技圖書文獻(xiàn)中心有預(yù)付款，可以通過(guò)以上三個(gè)單位文獻(xiàn)傳遞論文；在國(guó)家圖書館有預(yù)付款，可以館際互借圖書。

我館應(yīng)當(dāng)把文獻(xiàn)信息服務(wù)延伸到企業(yè)的生產(chǎn)、銷售第一線，主動(dòng)為工商企業(yè)及大中小企業(yè)服務(wù)。特別是近年來(lái)如雨后春筍般出現(xiàn)的中小企業(yè)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，由于這些企業(yè)規(guī)模小，資金少，比較注意新產(chǎn)品的開發(fā)，但他們又常?？嘤谛畔⑶啦粫常晕茵^為中小及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)服務(wù)大有可為。

馬克思曾說(shuō)過(guò)：“節(jié)約勞動(dòng)時(shí)間等于發(fā)展生產(chǎn)力”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從事某項(xiàng)研究工作，查找資料的時(shí)間要占去1/3，或更多的時(shí)間，我館有電話咨詢項(xiàng)目，讀者不需要花很長(zhǎng)時(shí)間，跑很遠(yuǎn)的路到圖書館來(lái)，而是在單位，在家中利用電話獲得所需的信息；我館網(wǎng)站上有全國(guó)聯(lián)合參考咨詢網(wǎng)，現(xiàn)改名“全國(guó)圖書館參考咨詢聯(lián)盟”，登陸網(wǎng)站，可免費(fèi)獲得論文原文(博碩士論文)、專利、標(biāo)準(zhǔn)等。

我館豐富的館藏及咨詢員精湛的業(yè)務(wù)，利用數(shù)字圖書館為中小型企業(yè)提供信息服務(wù)很有優(yōu)勢(shì)。2005年我館科技參考部成立了企業(yè)服務(wù)網(wǎng)，發(fā)展了哈爾濱天路藥業(yè)有限公司、黑龍江省中醫(yī)研究院制藥廠、中石化哈爾濱分公司、哈爾濱樂(lè)泰藥業(yè)有限公司、哈爾濱三樂(lè)源生物工程公司等50家用戶，為它們解決了大量實(shí)際問(wèn)題。

哈爾濱天路藥業(yè)有限公司，2005年加入企業(yè)服務(wù)網(wǎng)。2007年我們?yōu)樵撈髽I(yè)提供課題服務(wù)28項(xiàng)，提供文獻(xiàn)信息762篇。該企業(yè)借助我們的服務(wù)，有20項(xiàng)服務(wù)課題取得服務(wù)效果，我們的服務(wù)為該企業(yè)解決了“食品標(biāo)準(zhǔn)中含量測(cè)定”、“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中毛蕊老鸛草的鑒別方法”等具體工作問(wèn)題20項(xiàng)。

黑龍江省中醫(yī)研究院制藥廠，2005年加入企業(yè)服務(wù)網(wǎng)。2007年我們?yōu)樵撈髽I(yè)提供課題服務(wù)23項(xiàng)，提供期刊文獻(xiàn)310篇，專利文獻(xiàn)14篇，標(biāo)準(zhǔn)文獻(xiàn)2篇。該企業(yè)借助我們的服務(wù)，有20項(xiàng)服務(wù)課題取得服務(wù)效果，有4項(xiàng)課題用戶，我們的服務(wù)為該企業(yè)解決了“藥品輔料添加的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題”、“提高工藝標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題”、“牡丹皮成分測(cè)定”、“丹皮酚結(jié)晶”以及“艾愈片穩(wěn)定性”等18項(xiàng)具體工作問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]武金旺.科技信息機(jī)構(gòu)為民營(yíng)中小型企業(yè)服務(wù)的途徑和方法[J].科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì),2004(09):29-30.

第2篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

一、更新服務(wù)觀念，樹立行業(yè)良好形象，促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程

1、進(jìn)一步加大物業(yè)管理輿論宣傳力度。各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)與新聞媒體的溝通和聯(lián)絡(luò)，主動(dòng)邀請(qǐng)媒體深入到日常物業(yè)管理工作中進(jìn)行采訪，建立定期宣傳交流機(jī)制，著力宣傳貫徹和落實(shí)物業(yè)管理法律法規(guī)政策，讓廣大市民能夠及時(shí)了解物業(yè)管理行業(yè)政策和動(dòng)態(tài)，促進(jìn)市民與企業(yè)的互動(dòng)與互信。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)自身宣傳，理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系,形成行業(yè)輿論宣傳合力，構(gòu)建和諧有序的物業(yè)管理服務(wù)環(huán)境。

2、進(jìn)一步加大前期物業(yè)管理規(guī)范力度。切實(shí)規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位市場(chǎng)行為，建設(shè)單位要按照規(guī)劃要求配置物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，完善相應(yīng)的物業(yè)管理用房及配套建設(shè)，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料；申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，對(duì)物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記，房屋登記部門在房屋登記簿上對(duì)物業(yè)管理用房予以記載；《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》須經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)，開發(fā)企業(yè)在銷售住宅前，按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制定《臨時(shí)管理規(guī)約》；銷售物業(yè)時(shí)，必須在銷售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。進(jìn)一步完善物業(yè)承接查驗(yàn)監(jiān)督機(jī)制，將前期物業(yè)管理備案納入開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)商品房預(yù)銷售許可要件。每年市物業(yè)行政主管部門對(duì)全市商品房銷售場(chǎng)所進(jìn)行一次全面檢查，全面提高前期物業(yè)管理規(guī)范水平。

3、進(jìn)一步加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作指導(dǎo)力度。切實(shí)把好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組織成立和選舉關(guān)，在縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選等工作，并對(duì)其日常運(yùn)作予以監(jiān)管。各縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處要督促符合成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。2009年上半年將在*城區(qū)2-3個(gè)住宅小區(qū)推行試點(diǎn)工作，2009年底在*城區(qū)加快完成8-10個(gè)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作?？h（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門要積極引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)一步規(guī)范。

二、創(chuàng)新服務(wù)方式，規(guī)范行業(yè)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程

4、堅(jiān)持物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗制度。對(duì)物業(yè)管理人員實(shí)行資格動(dòng)態(tài)管理，自2009年起，所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人必須通過(guò)培訓(xùn)取得崗位證書方可任職，從業(yè)人員必須接受培訓(xùn)取得物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書方可上崗。新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須4人以上具有物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格崗位證書方可申請(qǐng)資質(zhì)證書。力爭(zhēng)2009年全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)率達(dá)100％，物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)率達(dá)95%以上，切實(shí)提高全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體素質(zhì)。

5、有序推進(jìn)規(guī)范化服務(wù)試點(diǎn)小區(qū)實(shí)施工作。把開展物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)工作和*創(chuàng)建省級(jí)文明城市有機(jī)結(jié)合起來(lái)，2009年年底全市爭(zhēng)創(chuàng)2-4家省示范優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）、8-10家市優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈），通過(guò)開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)樹立一批物業(yè)管理示范小區(qū)，全面提高我市住宅小區(qū)物業(yè)管理整體水平。

6、健全完善企業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)。建立物業(yè)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)中的違規(guī)違法劣跡以及受到的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，對(duì)信用記錄不良的企業(yè)和個(gè)人及時(shí)披露，情節(jié)惡劣的依法退出物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，確保企業(yè)符合資質(zhì)等級(jí)條件。

7、樹立品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)。加大市場(chǎng)整合力度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，形成一批信譽(yù)好、專業(yè)化程度高、服務(wù)能力強(qiáng)的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)，逐步淘汰一批服務(wù)質(zhì)量差、規(guī)模小、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不斷提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)總體質(zhì)量和水平。

三、拓展服務(wù)領(lǐng)域，加強(qiáng)行業(yè)自律建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程

8、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。嚴(yán)格把好企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)審批及外埠入境的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)備案管理。啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)核工作，有效遏制惡性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。采集物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)信息，促使企業(yè)建立完善內(nèi)部規(guī)章制度。科學(xué)掌握物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員崗位資格情況，加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)教育，對(duì)企業(yè)進(jìn)行定期檢查，對(duì)無(wú)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、不良經(jīng)營(yíng)企業(yè)依法予以注銷資質(zhì)，促進(jìn)企業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范。

9、加快推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作。鼓勵(lì)多種經(jīng)濟(jì)成份融入物業(yè)企業(yè)管理，逐步實(shí)現(xiàn)民營(yíng)化和市場(chǎng)化相結(jié)合的管理體制。推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，根本改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、建管不分的不良狀況。扶持一批實(shí)力強(qiáng)、機(jī)制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

10、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理制度。對(duì)國(guó)有資金投資的辦公、學(xué)校、醫(yī)院、工廠等物業(yè)項(xiàng)目，逐步實(shí)行公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。對(duì)住宅物業(yè)建設(shè)單位符合招投標(biāo)條件而未通過(guò)公開招投標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令其限期整改。鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)。

11、加強(qiáng)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政審批管理。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在5萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。嚴(yán)格企業(yè)招投標(biāo)管理，企業(yè)要如實(shí)按照小區(qū)整體規(guī)劃總建筑面積，提交相關(guān)材料報(bào)物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)審查批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)，切實(shí)提高行業(yè)管理規(guī)范度。

四、提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)行政監(jiān)督管理，促進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程

12、規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理。加強(qiáng)資金監(jiān)督和管理，建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金個(gè)人帳戶查詢系統(tǒng)，進(jìn)一步擴(kuò)大資金歸集范圍，加大二手房維修資金交繳歸集力度，完善維修資金管理監(jiān)督體系，規(guī)范資金報(bào)修、查勘、維修、檢查、回訪等工作程序，制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用計(jì)劃，嚴(yán)格審查維修項(xiàng)目資料的完整性、申請(qǐng)范圍的可規(guī)性、計(jì)劃方案的可行性，確保資金安全、有效使用，充分發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金房屋“養(yǎng)老金”的功能和作用。

五、探索服務(wù)需求，建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化進(jìn)程

13、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理。轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)觀念，嚴(yán)格履行服務(wù)合同，公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督電話等，不斷提高業(yè)主滿意度。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)，建立企業(yè)合理用人制度和分配制度，嚴(yán)格履行勞動(dòng)合同，推動(dòng)企業(yè)開展多種形式的便民服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提升企業(yè)專業(yè)化程度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

14、強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)自律機(jī)制。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)行業(yè)自律，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信體系，定期向社會(huì)公布企業(yè)誠(chéng)信情況，充分發(fā)揮社會(huì)公眾監(jiān)督作用。建立物業(yè)管理服務(wù)考核評(píng)估體系，實(shí)施物業(yè)管理公眾滿意度季度測(cè)評(píng)制度。加強(qiáng)協(xié)會(huì)與法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，密切物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)與各部門之間的聯(lián)系和溝通，合理協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的各類糾紛，切實(shí)發(fā)揮行業(yè)自律作用。

15、強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)督協(xié)調(diào)機(jī)制。建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)監(jiān)督機(jī)制，引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)多種方式化解自我管理中的矛盾。充分發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)居委員會(huì)作用，形成物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)互動(dòng)局面，增加溝通渠道和協(xié)調(diào)途徑，協(xié)商調(diào)解矛盾糾紛。加強(qiáng)區(qū)級(jí)物業(yè)管理部門建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴受理制度，進(jìn)一步完善物業(yè)管理監(jiān)督協(xié)調(diào)工作體系。

16、堅(jiān)決依法查處物業(yè)企業(yè)違法違規(guī)行為。依法取締物業(yè)管理活動(dòng)中未取得資質(zhì)證書的企業(yè)，查處企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員。嚴(yán)厲打擊符合招投標(biāo)條件未公開實(shí)行招投標(biāo)、擅自協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、未申報(bào)登記進(jìn)行裝飾裝修等違法違規(guī)行為。

六、優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，解決行業(yè)發(fā)展瓶徑，促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)化進(jìn)程

17、實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制度。對(duì)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行分等定級(jí)，實(shí)行綜合服務(wù)按等級(jí)收費(fèi)，推廣“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式，科學(xué)測(cè)算公布物業(yè)管理市場(chǎng)平均成本，會(huì)同物價(jià)部門定期制定并公布物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價(jià)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符、等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

第3篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

[關(guān)鍵詞]物業(yè)企業(yè)；科技管理；安全與質(zhì)量；服務(wù)水平

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.41.075

近年來(lái)，隨著中國(guó)綜合國(guó)力的提升，科技水平不斷發(fā)展，科技應(yīng)用已逐步走進(jìn)了平常百姓的工作與生活，社會(huì)已經(jīng)步入了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。在新觀念的沖擊下，實(shí)現(xiàn)服務(wù)水平提升是物業(yè)工作者需要面對(duì)的重要課題。特別是近幾年來(lái)，人民群眾的生活水平大幅度提升，業(yè)主們對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求。但傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)理念與管理方法已無(wú)法滿足新時(shí)期業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求。引入高科技項(xiàng)目，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段與方法，進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主流。因此，借助科技管理，創(chuàng)新物業(yè)管理方式，引進(jìn)物業(yè)管理先進(jìn)手段，變革物業(yè)服務(wù)模式，創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)方法刻不容緩。

1 科技管理下的物業(yè)服務(wù)需求

1.1 科技管理的內(nèi)涵

所謂的科技管理就是采用管理方面的相關(guān)科學(xué)決策和指導(dǎo)方法來(lái)優(yōu)化整合人力、財(cái)力、物力等資源的管理行為。科技管理的目的在于提高生產(chǎn)效率，增加管理效應(yīng)。隨著我國(guó)信息技術(shù)的快速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)得到了廣泛推廣和普及，同時(shí)也促使科技管理逐步朝著信息化方向發(fā)展，相應(yīng)地管理效率也得到極大的提升。

1.2 科技管理下的物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵

科技進(jìn)步帶來(lái)思想與觀念的變革。在互聯(lián)網(wǎng)等科技管理理念下，傳統(tǒng)的物業(yè)管理手段適應(yīng)時(shí)代要求持續(xù)變革，相應(yīng)地物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵得到了進(jìn)一步拓展?？萍脊芾淼囊?，有利于更好地控制物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)員工的工作數(shù)量、質(zhì)量以及效率，同時(shí)減少了包括管理人員在內(nèi)的員工的數(shù)量?？萍脊芾韼?lái)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提升，提高了物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)效益。對(duì)于某個(gè)物業(yè)小區(qū)的經(jīng)理而言，經(jīng)理充當(dāng)物業(yè)小區(qū)“當(dāng)家人”的作用。引入科技管理，具體就是根據(jù)物業(yè)小區(qū)特點(diǎn)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的要求，維持項(xiàng)目物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)持續(xù)穩(wěn)定地開展，在服務(wù)好業(yè)主的前提下，依托先進(jìn)的科技管理手段，做好物業(yè)服務(wù)的延伸，拓寬物業(yè)管理項(xiàng)目，不斷滿足業(yè)主的服務(wù)需求。物業(yè)小區(qū)項(xiàng)目有了科技管理手段，就能使物業(yè)工作者擺脫煩瑣的事務(wù)，騰出更多的時(shí)間和精力去組織一些定制的或者衍生出來(lái)的服務(wù)來(lái)滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特定需求，通過(guò)業(yè)主個(gè)性化服務(wù)需求，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。因此，物業(yè)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵也必須隨著科技的發(fā)展而變化，否則物業(yè)企業(yè)將會(huì)面臨被市場(chǎng)拋棄的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法滿足客戶的實(shí)際需求。滿足客戶需求并非是免費(fèi)的午餐，但服務(wù)必須有特色。當(dāng)然在初期推廣相關(guān)服務(wù)之時(shí)，進(jìn)行免費(fèi)試點(diǎn)服務(wù)是企業(yè)服務(wù)營(yíng)銷的關(guān)鍵，但最終個(gè)性化服務(wù)需要明碼標(biāo)價(jià)，以誠(chéng)實(shí)信用的物業(yè)增值服務(wù)，拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理效益。

2 科技管理下的物業(yè)服務(wù)水平優(yōu)化策略

2.1 提高綜合意識(shí)，拓展增值服務(wù)

物業(yè)服務(wù)涉及的內(nèi)容比較多，涵蓋了諸多常見的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容，具體包括：公共設(shè)施與設(shè)備的定期檢修和維護(hù)管理；公共場(chǎng)所的清潔與綠化管理；消防管理與公共設(shè)施的維護(hù)；房屋建筑圖紙以及業(yè)主檔案等資料的管理；社區(qū)的安全防護(hù)等。但是隨著業(yè)主們生活水平的提升，業(yè)主們不再滿足于傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)。隨著快節(jié)奏生活的來(lái)臨，業(yè)主們有更多的服務(wù)需求，也產(chǎn)生了多樣性的物業(yè)服務(wù)需求，相應(yīng)地對(duì)于物業(yè)服務(wù)也提出了越來(lái)越高的要求。除了常規(guī)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，利用科技管理方式，拓展服務(wù)范圍，通過(guò)為個(gè)性化業(yè)主提供一些必要的增值服務(wù)來(lái)更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值作用，同時(shí)這些額外的增值服務(wù)收入也可以在一定程度上補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)資金不足的困難，更好地維護(hù)和保養(yǎng)物業(yè)的設(shè)備設(shè)施，通過(guò)有效地管理，保障設(shè)備設(shè)施有效運(yùn)行，在另一個(gè)層面上有利于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命。然而，我國(guó)現(xiàn)階段還沒(méi)有形成完整的物業(yè)增值體系，部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)觀念淡薄，不想先服務(wù)小區(qū)與業(yè)主，而是注重于向業(yè)主們提出提升物業(yè)費(fèi)的要求，忽視了服務(wù)質(zhì)量的提升。由于混淆了物業(yè)服務(wù)的初衷，顛倒了物業(yè)服務(wù)的次序，影響了物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)的發(fā)展。因此，為了拓展物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)，就必須在建立全面提升物業(yè)企業(yè)管理人員綜合意識(shí)的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行考慮。

從整體來(lái)觀察，當(dāng)前我國(guó)物業(yè)企業(yè)中的增值體系普遍都沒(méi)有建立。具體主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：其一，企業(yè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差強(qiáng)人意，無(wú)法得到業(yè)主的認(rèn)同。部分物業(yè)企業(yè)無(wú)法嚴(yán)格按照合同規(guī)定的要求來(lái)開展物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施管理工作，物業(yè)小區(qū)設(shè)備設(shè)施，尤其是電梯問(wèn)題，影響了業(yè)主的正常生活。物業(yè)小區(qū)的清潔工作做不到位，也影響了小區(qū)居住環(huán)境等。其二，部分物業(yè)服務(wù)無(wú)法滿足業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)需求。業(yè)主需求得不到滿足。隨著人們生活條件的提升，業(yè)主們對(duì)于物業(yè)服務(wù)的需求不斷增多，除了清潔、保安、機(jī)電服務(wù)、房屋維修等基本管理內(nèi)容之外，大部分小區(qū)仍然無(wú)法滿足業(yè)主對(duì)健身、保健、娛樂(lè)等個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)需求?，F(xiàn)實(shí)情況是大型小區(qū)及其附近缺乏必要的健康醫(yī)療中心，業(yè)主看病、身體健康無(wú)法保障等。其三，物業(yè)服務(wù)中缺乏富有文化氣息和藝術(shù)特色的服務(wù)內(nèi)容，業(yè)主缺乏歸屬感。“老死不相往來(lái)”是物業(yè)小區(qū)普遍的常態(tài)，鄰里之間缺少一定的溝通與交流，缺少業(yè)主交流對(duì)話的平臺(tái)。使得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)管理顯得過(guò)于單調(diào)、乏味，進(jìn)而會(huì)影響物業(yè)服務(wù)的效果。從整體上考慮物業(yè)服務(wù)發(fā)展情況之后，需要有針對(duì)性地提出一些拓展增值性物業(yè)服務(wù)的具體策略，具體包括以下幾個(gè)方面：首先，要基于我國(guó)政府部門所頒布的《物業(yè)管理服務(wù)合同》等相關(guān)物業(yè)服務(wù)中的有關(guān)要求來(lái)合理開展物業(yè)服務(wù)，并要充分重視房屋維修、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、小區(qū)安全防范、環(huán)境保潔、綠化園藝等最為基本的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)還要定期加強(qiáng)物業(yè)人員的教育培訓(xùn)力度和考核工作，以便可以全面提升勞務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)水平。其次，需要根據(jù)物業(yè)的特殊情況來(lái)為業(yè)主提供針對(duì)性的物業(yè)管理服務(wù)。特色是品牌生存的關(guān)鍵，否則就無(wú)法提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)企業(yè)也不例外。為了提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平，需要結(jié)合物業(yè)企業(yè)的具置來(lái)提供針對(duì)性的服務(wù)，比如，針對(duì)那些腿腳不方便的老年人業(yè)主，可以直接將物業(yè)管理公司繳費(fèi)終端設(shè)置在有關(guān)的建筑單元中，使業(yè)主不再需要去繞路繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。最后，要結(jié)合業(yè)主的實(shí)際需求來(lái)為其提供個(gè)性化的特色服務(wù)。比如，可以根據(jù)小區(qū)的業(yè)主調(diào)查來(lái)確定是否在小區(qū)內(nèi)設(shè)立一些小型便民超市和日常文具店等，以便可以充分滿足物業(yè)小區(qū)業(yè)主的個(gè)性化物業(yè)服務(wù)需求。

2.2 加強(qiáng)安全觀念，構(gòu)建智能安防

隨著人們生活水平的提升，對(duì)物業(yè)安全管理提出了越來(lái)越高的要求，傳統(tǒng)的安全防范管理已經(jīng)無(wú)法滿足物業(yè)的管理需要。因此，創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式，提升其物業(yè)服務(wù)安全性具有重要的意義。特別是在傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)中，安全問(wèn)題是一大難題，具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，即缺乏科學(xué)的安全物業(yè)管理思維；相應(yīng)的安全管理過(guò)于保守；無(wú)法真正對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行規(guī)范、安全的監(jiān)控；物業(yè)小區(qū)安全防范設(shè)施設(shè)備落伍。

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理環(huán)境發(fā)生了比較大的變化，在新形勢(shì)下，將科技管理方面的有關(guān)理念貫穿于頭腦中，需要著重側(cè)重安全防范和物業(yè)設(shè)備及小區(qū)水、電方面的安全防護(hù)工作，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)構(gòu)建一套智能安防系統(tǒng)，借助先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來(lái)防范某些預(yù)先事件的發(fā)生。通過(guò)科技管理，更好地防范物業(yè)小區(qū)水、電跑、漏，消除設(shè)備安全隱患。

為了提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，可以充分借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等先進(jìn)科技理念來(lái)加快推進(jìn)數(shù)字化住宅和智慧小區(qū)的快速發(fā)展，同時(shí)該種安全服務(wù)模式講求物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分運(yùn)用信息化技術(shù)來(lái)創(chuàng)新物業(yè)安全服務(wù)。比如，針對(duì)安防方面的物業(yè)服務(wù)對(duì)策而言，可以通過(guò)積極引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)科技產(chǎn)品，及時(shí)更新必要的物業(yè)防范設(shè)備。采用先進(jìn)的車輛識(shí)別系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、自動(dòng)控制系統(tǒng)、刷卡計(jì)費(fèi)和安全監(jiān)控系統(tǒng)等手段來(lái)提升物業(yè)服務(wù)的安全性；而在水電物業(yè)的安全防護(hù)方面，可以引進(jìn)先進(jìn)的水電設(shè)備及故障報(bào)警系統(tǒng)來(lái)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決水電安全防護(hù)方面存在的各種質(zhì)量缺陷。

另外，除了需要注重科技管理來(lái)做好安全防范、設(shè)備設(shè)施管理及水、電安全監(jiān)護(hù)等方面可能出現(xiàn)的安全隱患之外，更為重要的是要借助科學(xué)的物業(yè)安全觀來(lái)指導(dǎo)物業(yè)進(jìn)行安全管理操作，具體策略主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：其一，要加大物業(yè)安全管理意識(shí)的宣傳力度。為了使企業(yè)員工充分意識(shí)到物業(yè)安全管理的重要性，必須要樹立正確的物業(yè)安全觀，在此基礎(chǔ)上做好各個(gè)方面的安全物業(yè)安全防范工作。其二，制定相應(yīng)的物業(yè)安全防范制度及操作規(guī)程，通過(guò)制度的建立來(lái)全面落實(shí)科學(xué)管理，使物業(yè)安全管理得到順利實(shí)施，為物業(yè)小區(qū)安全提供重要保障，有利于更好地發(fā)現(xiàn)、預(yù)防和解決治安方面的有關(guān)問(wèn)題，杜絕意外事故的出現(xiàn)。其三，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)小區(qū)業(yè)主的安全意識(shí)教育，提升業(yè)主整體的安全意識(shí)，具體可以通過(guò)定期開展一些必要的安全知識(shí)講座來(lái)使業(yè)主形成科學(xué)、完善的安全意識(shí)，從而使業(yè)主在日常生活中自行做到安全使用電梯，合理使用物業(yè)設(shè)施，避免、減少安全事故發(fā)生，達(dá)到確保業(yè)主安全的目的。

2.3 深化質(zhì)量思維，全面實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)

鑒于現(xiàn)代人們的生活對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了越來(lái)越高的要求，除了需要變革傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式之外，還需要加快深化服務(wù)質(zhì)量意識(shí)，通過(guò)貫徹全面質(zhì)量管理等先進(jìn)的質(zhì)量思維和意識(shí)，引進(jìn)ISO質(zhì)量管理體系，通過(guò)在物業(yè)小區(qū)進(jìn)行質(zhì)量體系的推行，密切結(jié)合物業(yè)服務(wù)實(shí)際，改進(jìn)、完善物業(yè)服務(wù)體系，全面提升物業(yè)服務(wù)水平，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。而就深化物業(yè)服務(wù)具體的質(zhì)量思維而言，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)著手努力：其一，從全局角度來(lái)構(gòu)建完善的質(zhì)量管理體系。“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”，引申到物業(yè)，就是以“業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)”。物業(yè)企業(yè)需要充分意識(shí)到全面質(zhì)量管理理念的相關(guān)內(nèi)容與重要性，并從整體上來(lái)進(jìn)行整體規(guī)劃和目標(biāo)設(shè)計(jì)，同時(shí)需要做好各個(gè)獨(dú)立物業(yè)服務(wù)部門之間的溝通力度，定期進(jìn)行業(yè)績(jī)交流等來(lái)及時(shí)了解和掌握各個(gè)物業(yè)服務(wù)部門的發(fā)展情況，同時(shí)在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部制定科學(xué)、合理的物業(yè)管理質(zhì)量責(zé)任制，以此將質(zhì)量意識(shí)作為企業(yè)員工工作的核心要素，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。其二，要積極促進(jìn)全員參與到物業(yè)質(zhì)量管理環(huán)節(jié)中來(lái)。為了提升服務(wù)質(zhì)量管理的質(zhì)量與效率，除了企業(yè)管理者和策劃者從管理上給予足夠的重視外，還需要物業(yè)企業(yè)內(nèi)部全體員工的共同參與，以全面發(fā)揮質(zhì)量管理體系的積極作用。僅僅借助員工激勵(lì)策略或者管理層的參與是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，通過(guò)培訓(xùn)強(qiáng)化基層物業(yè)服務(wù)人員對(duì)于管理方法的理解和認(rèn)識(shí)，提升他們的質(zhì)量管理能力。其三，要以業(yè)主為中心，充分了解和掌握不同業(yè)主的個(gè)性化需求，力求與每個(gè)業(yè)主建立良好的關(guān)系，借助業(yè)主的各種服務(wù)需求、合理訴求來(lái)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展，因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)定期走訪業(yè)主，了解業(yè)主們的物業(yè)服務(wù)訴求，聽取業(yè)主的意見，采納業(yè)主良好的建議，以此來(lái)作為制訂物業(yè)小區(qū)的工作計(jì)劃的主要內(nèi)容，有了明確工作目標(biāo)，那么提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也會(huì)順理成章。

3 結(jié) 論

隨著互聯(lián)網(wǎng)等先進(jìn)技術(shù)的迅猛發(fā)展，科技管理信息化已經(jīng)逐步成為一種社會(huì)發(fā)展潮流，科技管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作中的合理引入，將有助于加快傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)理念的更新、升級(jí)，從而達(dá)到提升新時(shí)期物業(yè)服務(wù)水平的目的。物業(yè)小區(qū)引入科技管理，將在提高物業(yè)管理水平、提升物業(yè)管理服務(wù)技能方面發(fā)揮重要作用，業(yè)主們也樂(lè)于接受來(lái)自科技發(fā)展的新的服務(wù)形式，在一定程度提升我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)地位。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

一、統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境，有利于增加就業(yè)崗位、維護(hù)社區(qū)秩序、營(yíng)造和諧的社會(huì)氛圍。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大。各個(gè)單位要以社區(qū)環(huán)境綜合整治、住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步推進(jìn)為重點(diǎn)，以加強(qiáng)管理、改善環(huán)境、營(yíng)造和諧社會(huì)、創(chuàng)建文明城市為目標(biāo)，堅(jiān)持尊重現(xiàn)實(shí)、便于啟動(dòng)、落實(shí)責(zé)任、服務(wù)市民的工作原則，全面加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，推動(dòng)物業(yè)管理工作上水平。

二、理順體制，構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架

按照“區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)，辦事處組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)，以塊為主、屬地管理”的原則，完善社區(qū)物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機(jī)制，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

（一）區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理工作職責(zé)

區(qū)建設(shè)局作為全區(qū)的物業(yè)行業(yè)主管部門。具體工作職責(zé)包括：

1.組織街道辦事處落實(shí)各項(xiàng)政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；

2.落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立區(qū)、辦事處、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；

3.落實(shí)管理責(zé)任，加強(qiáng)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實(shí)；

4.負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)用房驗(yàn)收及住宅專項(xiàng)維修資金使用管理工作；

5.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信、升級(jí)、評(píng)優(yōu)進(jìn)行初審、對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法經(jīng)營(yíng)行為提出處罰建議等。

6.負(fù)責(zé)本轄區(qū)建住宅項(xiàng)目的聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)工作，把好物業(yè)用房的承諾關(guān)和驗(yàn)收關(guān)。

7.組織轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)，把好前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)用房、房屋維修資金承諾關(guān)。

（二）街道辦事處物業(yè)管理工作職責(zé)

辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理負(fù)總責(zé),組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展。具體工作職責(zé)包括：

1.會(huì)同建設(shè)、房管、規(guī)劃等有關(guān)部門科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；

2.組織社區(qū)居委會(huì)、開發(fā)企業(yè)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)；

3.組織轄區(qū)內(nèi)能夠獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目組建業(yè)主委員會(huì)并實(shí)施物業(yè)管理；

4.對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行管理，保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及業(yè)主自治作用的發(fā)揮；

5.對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考評(píng)，協(xié)助公安等部門加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督檢查；

6.負(fù)責(zé)聯(lián)席會(huì)議的召開,協(xié)調(diào)、處理、解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。

（三）社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作職責(zé)

社區(qū)居委會(huì)具體組織協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)實(shí)施社區(qū)物業(yè)管理。具體工作職責(zé)包括：

1.組織轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)籌備、召開、選舉，組織業(yè)主委員會(huì)制定物業(yè)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為；

2.落實(shí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)有關(guān)單位核算成本，提出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，到所在轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理部門、區(qū)物價(jià)部門和區(qū)房管部門備案；

3.協(xié)助和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，組織物業(yè)服務(wù)的實(shí)施；

4.督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)服務(wù)合同，定期公布費(fèi)用收支情況，調(diào)處服務(wù)中的矛盾糾紛，對(duì)不落實(shí)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)建議終止其物業(yè)服務(wù)。

5.調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛,協(xié)調(diào)業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作。

(四)政府相關(guān)單位要從大局出發(fā),各司其職,各負(fù)其責(zé),密切配合,齊抓共管,積極做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。

區(qū)公安部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員(公共秩序維護(hù)員)進(jìn)行監(jiān)管、培訓(xùn),指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范。

區(qū)消防部門負(fù)責(zé)依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé),及時(shí)查處堵塞消防通道、損壞公共設(shè)施等違法行為。

區(qū)環(huán)保部門負(fù)責(zé)依法查處對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染等違法行為。

區(qū)物價(jià)部門負(fù)責(zé)同區(qū)物業(yè)主管部門制定物定物業(yè)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn),查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。

區(qū)工商部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的審批管理。

區(qū)城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及無(wú)物業(yè)小區(qū)亂搭亂建、亂堆亂放、占用綠地等違法行為。

供電、通信等單位要認(rèn)真做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)工作。

三、因地制宜，合理確定社區(qū)物業(yè)管理的區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

社區(qū)物業(yè)管理實(shí)行等級(jí)化或基礎(chǔ)性管理服務(wù)，根據(jù)各個(gè)區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分

在辦事處組織下，統(tǒng)籌考慮，綜合權(quán)衡，按照以下規(guī)定科學(xué)合理地劃分物業(yè)管理區(qū)域。

1.原則上以建筑物的宗地紅線圖、立項(xiàng)或規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍劃定物業(yè)管理區(qū)域。相對(duì)完整的居住小區(qū)、獨(dú)立組團(tuán)應(yīng)作為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

2.物業(yè)管理區(qū)域的劃分與社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處、縣區(qū)地域的范圍一致。

3.物業(yè)易于封閉和統(tǒng)一整治。

4.基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施設(shè)備共用，房屋質(zhì)量、配套程度、環(huán)境狀況相近的物業(yè)宜劃入同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

5.同一土地使用權(quán)的物業(yè)宜劃入同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

（二）物業(yè)管理模式

1.建住宅小區(qū)。對(duì)建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位要根據(jù)住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開招投標(biāo)形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)主管部門備案。同時(shí)，要建立健全物業(yè)管理退出機(jī)制，淘汰服務(wù)的水平低、管理差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的住宅小區(qū)，物業(yè)主管部門要配合社區(qū)居委會(huì)、辦事處督促業(yè)主委員會(huì)對(duì)其退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目后的業(yè)主共有經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審計(jì)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理用房和剩余經(jīng)費(fèi)、管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暫時(shí)不能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生及綠化等由街道辦事處組織實(shí)施，確保小區(qū)居民正常的秩序。

2.整治后的現(xiàn)有住宅小區(qū)。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。加大對(duì)現(xiàn)有住宅小區(qū)的整治力度，辦事牽頭，相關(guān)部門配合逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。對(duì)整治后具備條件的現(xiàn)有住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施服務(wù)；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問(wèn)題，管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。單位自建的家屬樓，如不能實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理，則由各單位牽頭進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。

3.建低價(jià)位拆遷安置房，保障性商品房等小區(qū)。創(chuàng)造條件逐步推進(jìn)市場(chǎng)化物業(yè)管理，前期物業(yè)服務(wù)由辦事處和社區(qū)組織管理；有條件成立業(yè)主委會(huì)的按照有關(guān)程序確定物業(yè)管理模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暫時(shí)不能落實(shí)的所在辦事處和業(yè)主委員會(huì)組織臨時(shí)物業(yè)服務(wù)管理。

（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，確定管理服務(wù)的內(nèi)容、項(xiàng)目和等級(jí)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要遵循公正合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。建住宅小區(qū)根據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的管理服務(wù)項(xiàng)目，依據(jù)物價(jià)、房管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可采用選項(xiàng)式服務(wù)形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項(xiàng)目，測(cè)算服務(wù)成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織簽訂服務(wù)合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實(shí)施。

四、突出重點(diǎn)，切實(shí)抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作

（一）規(guī)范建小區(qū)的前期管理工作

建的住宅小區(qū)，在業(yè)主委員會(huì)未成立期間，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)預(yù)留物業(yè)管理用房并應(yīng)當(dāng)與主體工程同步交付使用，簽訂房屋維修資金承諾書,按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和工作運(yùn)轉(zhuǎn)

在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上,或者建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上,或者建商品住宅入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的居住小區(qū),應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)，由全體業(yè)主承擔(dān)，或者從產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公建配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益中列支。街道辦事處要按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人、熱心公益事業(yè)人員中推薦，主任可由社區(qū)居委會(huì)成員擔(dān)任。辦事處要支持業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主委員會(huì)成立前或換屆期間，由辦事處指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)成立后的社區(qū)物業(yè)管理

1.做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作

業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，決定對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)以書面形式告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)化服務(wù)。

2.規(guī)范物業(yè)管理有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主按照合同約定，協(xié)助、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作；積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作等。

業(yè)主依法享有制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金等項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，制定完善的物業(yè)服務(wù)方案以及保安、保潔、維修、財(cái)務(wù)、檔案等管理制度，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護(hù)、車輛停放管理以及與物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。對(duì)超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定后實(shí)施。

各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要做好社區(qū)供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作，依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，滿足社區(qū)居民的要求并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管

區(qū)物業(yè)管理部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，認(rèn)真評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績(jī)和信用程度，并在誠(chéng)信評(píng)定和物業(yè)招投標(biāo)中作為重要條件；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。積極探討組織業(yè)主對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理進(jìn)行年度評(píng)議的制度和辦法。

4.嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序

住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約或者提前解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)管理的，必須本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡的原則，嚴(yán)格履行退出和移交程序。

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或在合同期內(nèi)提前解除合同、擬退出住宅區(qū)管理服務(wù)的，應(yīng)于合同期滿或提前解除合同、擬退出之日的90日前書面告知業(yè)主委員會(huì)，并告知區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)，做好相關(guān)設(shè)施設(shè)備和資料的移交事項(xiàng)。住宅區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)的，所在地街道辦事處要牽頭組織由有關(guān)部門參加的聯(lián)席會(huì)議，聽取業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，處置物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體事宜。

②業(yè)主大會(huì)提出與物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止或解除合同、重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)要在業(yè)主大會(huì)作出決議后將解約原因和時(shí)間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將會(huì)議相關(guān)情況書面告知區(qū)物業(yè)管理部門、辦事處和社區(qū)居委會(huì)，同時(shí)保存好相關(guān)資料，接受區(qū)物業(yè)管理部門、辦事處和社區(qū)居委會(huì)的查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后的60日內(nèi)完成退出工作。業(yè)主大會(huì)要在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全退出之前完成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。

五、加強(qiáng)政策扶持和組織領(lǐng)導(dǎo)，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展

（一）加強(qiáng)政策扶持。區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門要結(jié)合實(shí)施“擴(kuò)大再就業(yè)工程”、“完善社會(huì)保障體系工程”等，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。區(qū)建設(shè)部門要與有關(guān)部門搞好配合，從政策、業(yè)務(wù)上加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，幫助基層解決實(shí)際問(wèn)題。駐社區(qū)的各個(gè)單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。

（二）落實(shí)資金保障。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提升服務(wù)水平，加大管理力度，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率，為社區(qū)物業(yè)服務(wù)提供基本保障。完善住宅專項(xiàng)維修資金管理使用的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、用好。加大財(cái)政支持力度，區(qū)財(cái)政安排物業(yè)管理啟動(dòng)資金和扶持資金，設(shè)立區(qū)物業(yè)整治專項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)，推動(dòng)物業(yè)管理的全面開展。

第5篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

一、基本情況

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú)，注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問(wèn)題

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多，有的購(gòu)買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：

一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。

二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。

三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。

四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫(kù)及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽蟆Ｓ捎诟鞣N因素有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。

七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi),此類問(wèn)題很有普遍性。

八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國(guó)價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問(wèn)題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對(duì)此業(yè)主意見，對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn)，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒(méi)有完全樹立起來(lái)。

一是買房人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程。

二是我們國(guó)家誠(chéng)信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段。遇到問(wèn)題，業(yè)主不是積極通過(guò)司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。

三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長(zhǎng)此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。

三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議

1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅(jiān)決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題，明確私家車庫(kù)、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場(chǎng)化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠(chéng)實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。

6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

8、加大宣傳力度。引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”，有效避免收費(fèi)難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識(shí)。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

9、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

第6篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

一、基本情況

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）2000年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

二、工作開展情況

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

三、存在的問(wèn)題

（一）歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。

（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無(wú)法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（五）業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

四、對(duì)策與建議

（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。

（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

第7篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

關(guān)鍵詞：廉租房；物業(yè)管理；三聯(lián)模式

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-2111(2008)11-089-04

作者：李勇輝，湘潭大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)、教授、博士生導(dǎo)師／曾鍇，李新華，湘潭大學(xué)商學(xué)院；湖南，湘潭，411105

基金項(xiàng)目：湘潭大學(xué)創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目。批準(zhǔn)文號(hào)湘大教發(fā)[2008]24號(hào)“從常德實(shí)踐看廉租房在住房保障體系中的地位與作用”

一、引言

廉租房后期管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服務(wù)又包括對(duì)廉租房的監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。黨的十七大報(bào)告指出：“健全廉租住房制度。加快解決城市低收入家庭住房困難?！北砻髁它h和政府對(duì)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問(wèn)題的高度關(guān)注。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度。政府和單位通過(guò)向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來(lái)減輕居民的住房壓力，因而也是一項(xiàng)帶福利性的惠民政策。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。加大對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社會(huì)公平正義原則的具體表現(xiàn)，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。

廉租房管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中。對(duì)于廉租房社區(qū)的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來(lái)承擔(dān)，政府因其財(cái)力有限，肯定承受不了：如果全部由企業(yè)來(lái)承擔(dān)，幾乎沒(méi)有企業(yè)愿意接手，認(rèn)為它幾乎是沒(méi)有盈利的。那么廉租房小區(qū)管理、服務(wù)的運(yùn)作模式應(yīng)該是怎樣的呢?目前國(guó)外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務(wù)方面都有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，也有一些相關(guān)的研究文獻(xiàn)，但由于制度和環(huán)境等因素。國(guó)外的操作模式并不適合中國(guó)的實(shí)際，而國(guó)內(nèi)對(duì)廉租房管理、服務(wù)的模式研究的相關(guān)文獻(xiàn)很少。調(diào)研小組主要針對(duì)常德市的實(shí)際情況。探索如何建立有效的城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式。將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負(fù)擔(dān)，又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。

二、常德廉租房管理、服務(wù)的特殊性

從規(guī)模的總體上看，廉租房的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他物業(yè)類型。由于廉租房的特殊性質(zhì)，其單套戶型面積不會(huì)超過(guò)50平方米。為避免低收入家庭過(guò)于集中而引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題，廉租住房一般不會(huì)大規(guī)模成片建設(shè)。從常德市的情況來(lái)看，已建成的5個(gè)廉租居住點(diǎn)分別在市城區(qū)的東、中、西及德山幾個(gè)點(diǎn)，最小的只有700多平方米。最大的一個(gè)居住點(diǎn)也不到2萬(wàn)平方米，與商業(yè)樓盤東則幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)平方米的開發(fā)規(guī)模是無(wú)法比擬的。分布零散，對(duì)于管理工作有諸多不便，且成本較大片的商業(yè)小區(qū)高。

(一)人員的特殊性

廉租房有準(zhǔn)入條件有限，其居住群體是社會(huì)低收入家庭，如下崗置換、社會(huì)無(wú)業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩(wěn)定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租房管理服務(wù)較不容易，因?yàn)樵诠竦赖滤刭|(zhì)、維護(hù)環(huán)境秩序的自覺(jué)性有很大差別。相應(yīng)的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多困難。

(二)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性

為了使廉租房住戶都能享受改革開放的和社會(huì)發(fā)展的成果，政府保障部門作為業(yè)主單位，委托專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會(huì)物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù)，并且要求廉租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更多的社會(huì)義務(wù)，如社區(qū)愛心超市和圖書閱覽室的經(jīng)營(yíng)、解決部分住戶的就業(yè)問(wèn)題，以及社會(huì)捐贈(zèng)物資發(fā)放問(wèn)題等。與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)比，廉租房更側(cè)重于后期管理，側(cè)重于對(duì)租戶的服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。

(三)資金的特殊性

國(guó)務(wù)院和湖南省政府都出臺(tái)了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的文件，明確指出：廉租住房保障資金堅(jiān)持財(cái)政資金預(yù)算為主、多渠道籌措的原則，確保廉租住房保障資金專項(xiàng)用于廉租住房購(gòu)建、維修改造和物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼等。但具體以何種渠道籌措資金，落實(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼還有待于進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。廉租房物業(yè)服務(wù)公司的資金來(lái)源主要是廉租房租金，現(xiàn)行的模式是：政府通過(guò)低保金下發(fā)到廉租戶手中，物業(yè)服務(wù)公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財(cái)政，再由財(cái)政按一定比例反撥給物業(yè)公司作為服務(wù)費(fèi)用?？傮w上依然是“以租養(yǎng)房”的國(guó)有直管公房的模式。但租金標(biāo)準(zhǔn)低于直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)，相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內(nèi)容和公用水電費(fèi)等支出。直接導(dǎo)致物業(yè)成本高，入不敷出。

政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只是杯水車薪，無(wú)法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

廉租房物業(yè)管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒(méi)有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來(lái)滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。

三、廉租房后期管理方面存在的不足

(一)從目前我國(guó)廉租房社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和一些基本需求來(lái)看，在管理方還存在以下幾個(gè)方面問(wèn)題

1、政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定。廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問(wèn)題，無(wú)法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

2、目前廉租房物業(yè)管理基本上政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)管理。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒(méi)有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來(lái)滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講。這樣會(huì)形成一個(gè)困境，不利于政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。

3、沒(méi)有充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)勢(shì)。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區(qū)富裕勞動(dòng)力解決，另一方面可以解決社區(qū)里勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，為部分人員增進(jìn)收入，確保社區(qū)的平穩(wěn)運(yùn)行，建立些調(diào)整各社區(qū)環(huán)境。

4、缺乏廉租房家庭收入增長(zhǎng)后的過(guò)渡措施。如何 保證在廉租房家庭入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期的承諾之間沒(méi)有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下，對(duì)社區(qū)進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須探索廉租房社區(qū)物業(yè)管理新模式。

(二)我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制現(xiàn)狀與存在問(wèn)題

目前我國(guó)的廉租房退出機(jī)制中存在規(guī)定不全面，監(jiān)管不到位和懲罰不嚴(yán)的情況。《城鎮(zhèn)最低受熱家庭廉租房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規(guī)定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實(shí)際中，廉租房保障對(duì)象應(yīng)該推出的情況不止規(guī)定中列舉的情況。部分地區(qū)對(duì)廉租住房分配及資格審核操作不規(guī)范，也使得“關(guān)系戶”脫離廉租住房退出機(jī)制的制約。我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制有如下幾個(gè)問(wèn)題。

1、廉租戶家庭收入動(dòng)態(tài)鑒別難度大

廉租房的退出機(jī)制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對(duì)比作為退出衡量標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)家庭收入超過(guò)最低生活保障線時(shí)取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。在我國(guó)，家庭收入的鑒別主要采取個(gè)人申請(qǐng)、入戶調(diào)查、公示等一系列審核程序。但目前我國(guó)還沒(méi)有建立起來(lái)個(gè)人信用制度和個(gè)人申報(bào)機(jī)制，低收入家庭的成員往往又從事臨時(shí)性工作，收入來(lái)源多元化，其收入難以鑒定和掌握。即使社區(qū)工作人員的入戶調(diào)查難以完全獲取廉租戶的與收入有關(guān)的各項(xiàng)真實(shí)數(shù)據(jù)，因?yàn)樗麄儗⒋蟛糠值淖⒁饬杏谝粤鈶舻募彝ブС鰜?lái)判定其收入。這種做法不但不能準(zhǔn)確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化，而且容易對(duì)收入沒(méi)有超過(guò)最低生活保障線的家庭產(chǎn)生誤判。

其次，將廉租戶的各項(xiàng)信息進(jìn)行公示?！肮尽蹦康氖菫榱藢⒘鈶舻那闆r公之于眾，接收鄰里的監(jiān)督，達(dá)到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個(gè)問(wèn)題：一是由于城市建設(shè)的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之間的交往日益減少，甚至出現(xiàn)隔離狀態(tài)。所以想通過(guò)鄰里的舉報(bào)來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督可以說(shuō)是難以實(shí)現(xiàn)的；另外，將廉租戶的各項(xiàng)信息公諸于眾，容易對(duì)其心理造成影響，進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)分層，很難達(dá)到效果。

2、對(duì)騙租行為懲罰力度不夠

全國(guó)各地對(duì)“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項(xiàng)：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請(qǐng)廉租房資格”?？v觀這幾項(xiàng)措施，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的，騙租的違約收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本。實(shí)際上這對(duì)不具備享受廉租房資格的群體是一個(gè)負(fù)激勵(lì)作用，使更多的人鉆政策的漏洞，讓本來(lái)有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見，建立廉租房退出機(jī)制十分必要和迫切。然而，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，受各種因素的影響，在廉租房退出操作中還存在許多困難：

(1)退出條件的設(shè)計(jì)界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮(zhèn)居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超過(guò)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，原則上便不得續(xù)租。但各地在具體實(shí)施細(xì)則中又規(guī)定，如果確有困難可以續(xù)租，只是租住時(shí)間不能太長(zhǎng)，并按當(dāng)?shù)毓凶》孔饨饦?biāo)準(zhǔn)收取租金。顯然，對(duì)續(xù)租條件的規(guī)定存在較大的人為因素?？赡芤蚬ぷ魅藛T主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴(kuò)大退出條件中除外條款的運(yùn)用范圍。

(2)在退出過(guò)程中，有部分所謂的“關(guān)系戶”，因有一些特殊關(guān)系而脫離退出機(jī)制之外，甚至在其收入水平達(dá)到或超過(guò)廉租房標(biāo)準(zhǔn)是，仍舊住于廉租房里，給社會(huì)和廉租房本身造成了不好影響，這種情況應(yīng)在退出機(jī)制中要杜絕。

(三)廉租房建設(shè)及管理資金問(wèn)題

我國(guó)廉租住房保障資金的來(lái)源雖然逐漸清晰，但落實(shí)不夠到位，資金供應(yīng)仍然不足。《廉租住房保障資金管理辦法》明確，我國(guó)廉租住房保障資金的來(lái)源只能包括省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金等8項(xiàng)。這些資金落實(shí)起來(lái)仍然困難，而且數(shù)額不定，如公積金增值在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)后，剩余資金就非常有限。但是，我國(guó)符合享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)家庭總量很大，真正被納入廉租房保障范圍，并因此受益的家庭數(shù)量很少。這些都表明可用于廉租房建設(shè)的資金仍然不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)供不應(yīng)求，嚴(yán)重影響了我國(guó)廉租房建設(shè)的穩(wěn)健發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾方面。

1、資金不足，難以發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)。隨房?jī)r(jià)的不斷升高，中低收入百姓“望房興嘆”，特別是困難戶，只能表現(xiàn)出的是無(wú)奈和辛酸，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為城市人民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問(wèn)題卻不堪重負(fù)，使有限的資金難以發(fā)揮有效作用，資金資源不能達(dá)到最佳配置。因此，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂(lè)觀，尤其是資金問(wèn)題。已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸?！?006年。全國(guó)開工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房513萬(wàn)套，建筑面積293168萬(wàn)平方米――僅完成計(jì)劃的三分之一左右。其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足?！?/p>

2、資金周轉(zhuǎn)引發(fā)弊端。由于各地要建設(shè)“廉租房”進(jìn)而引發(fā)了不同的市場(chǎng)租賃價(jià)格，也導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)中缺少了公平的杠桿。同時(shí)，由于廉租房的價(jià)格降低，二手房市場(chǎng)也受到了沖擊，從而又引發(fā)了市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)期。使資金的周轉(zhuǎn)得不到提升，影響了市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

3、物業(yè)管理方面資金也不足，導(dǎo)致一些社區(qū)物業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面廉租房建設(shè)過(guò)程中資金缺乏。再加上住進(jìn)廉租房里的大部分為低收入家庭，本身在生活就有困難，更無(wú)力來(lái)支付社區(qū)物業(yè)費(fèi)，表現(xiàn)出其無(wú)奈與辛酸，使許多社區(qū)物業(yè)管理達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，更不用說(shuō)社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)人文建設(shè)。

四、推進(jìn)我國(guó)廉租房后期建設(shè)的政策提議

鑒于我國(guó)廉租房后期管理服務(wù)中存在的問(wèn)題與不足，我國(guó)必須結(jié)合實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的廉租房制度，建立起一套適合我國(guó)國(guó)情的廉租房后期管理服務(wù)體系。筆者從實(shí)際調(diào)研訪談出發(fā)，提出以下政策建議。

(一)注重以人為本，突出人文關(guān)懷提升廉租房后期管理服務(wù)的方式。

1、課題小組通過(guò)實(shí)踐調(diào)研認(rèn)為對(duì)于廉租住戶的管理不應(yīng)該只有物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，是否可以開辟一種新的管理模式“三聯(lián)模式”：以廉租戶為主體，物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開發(fā)商為輔，與社區(qū)居委會(huì)攜手一同管理、服務(wù)。由廉租戶自行組織成立協(xié)調(diào)、自治，協(xié)調(diào)小區(qū)保安、以提高物業(yè)服務(wù)水平。

2、在“三聯(lián)模式”的前提下，提高區(qū)域內(nèi)租戶的生活質(zhì)量，可以在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，組織開展自助服務(wù)，如：家政服務(wù)、婚喪喜慶服務(wù)、托老托小、社區(qū)維修服務(wù)等，經(jīng)營(yíng)方式可以采用盈利于非盈利相結(jié)合的方式，主要是把集中在廉租房居住點(diǎn)的有勞動(dòng)力的待崗人員組織起來(lái)，引導(dǎo)他們走上互助合作自強(qiáng)的道路。

3、人力資源、財(cái)政戰(zhàn)略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動(dòng)力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè)，同時(shí)也幫他們解決就業(yè)問(wèn)題，相輔相成。實(shí)現(xiàn)“雙贏”。是否要為廉租住戶開設(shè)培訓(xùn)服務(wù)，是一個(gè)重要的問(wèn)題。課題小組經(jīng)過(guò)調(diào)研認(rèn)為應(yīng)該對(duì)人員的年齡進(jìn)行分層統(tǒng)計(jì)，對(duì)于35歲以下的廉租房住戶，按原來(lái)的低保金數(shù)額發(fā)放，對(duì)其進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，使其有一技之長(zhǎng)，能有自我“造血功能”。而對(duì)于35歲以上的廉 租房住戶，可以適當(dāng)?shù)奶岣咂涞捅＝饠?shù)額，但是不享受培訓(xùn)，如要求享受培訓(xùn)服務(wù)，那么就調(diào)為35歲以下廉租房住戶標(biāo)準(zhǔn)管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質(zhì)量，又極大地節(jié)省培訓(xùn)資源，減輕財(cái)政壓力。

(二)關(guān)注農(nóng)民工住房問(wèn)題。

在我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情中，低收入弱勢(shì)群體也不僅限于城市低收入居民，隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型和城市化的加快，大批的農(nóng)民工涌向城市，他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是一個(gè)不可忽視的低收入群體，他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國(guó)家為弱勢(shì)群體所提供的社會(huì)保障，具有社會(huì)救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、城市打工者和被征地后的農(nóng)民作為我國(guó)公民，承擔(dān)納稅等基本義務(wù)，他們同樣有申請(qǐng)廉租房的資格。但是課題組在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)廉租戶對(duì)農(nóng)民工十分的排斥，認(rèn)為他們的情況與城市戶口低收者相比，農(nóng)民工擁有土地，可以在自己的土地上建造房屋，沒(méi)有必要同城市戶口低收者搶廉租房指標(biāo)，所以不應(yīng)該享受廉租房。

(三)加強(qiáng)完善我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制

香港公屋是世界公共住房的成功典范，這與其高效務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理密不可分，而在進(jìn)入與退出機(jī)制上的設(shè)計(jì)尤其值得我們借鑒，“他山之石，可以攻玉”，針對(duì)以上出現(xiàn)的情況，可以采取如下幾點(diǎn)措施，來(lái)完善我國(guó)的廉租房退出機(jī)制。

首先，建立廉租房分配的申報(bào)、審核、公示制度，加大社會(huì)監(jiān)督介入的力度，保證信息的真實(shí)性與公正性。如廈門市就采取申請(qǐng)審批后登報(bào)半個(gè)月，依靠社會(huì)的監(jiān)督來(lái)彌補(bǔ)制度上的漏洞。

其次，制定有利于廉租房保障對(duì)象與推出的優(yōu)惠政策。從廉租房推出機(jī)制設(shè)計(jì)的角度，應(yīng)鼓勵(lì)廉租房住戶積極主動(dòng)地申報(bào)個(gè)人信息，從而是超出保障條件的住戶及時(shí)推出。政府可因地制宜地制定保障對(duì)象主動(dòng)申請(qǐng)推出的優(yōu)惠政策，如優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、提供底細(xì)購(gòu)房貸款等，激勵(lì)經(jīng)濟(jì)條件改善的保障對(duì)象主動(dòng)退出。

再次，加快個(gè)人信用制度的建設(shè)。完善信用制度建設(shè)是廉租房退出機(jī)制建設(shè)最直接、最有效的方法。目前我國(guó)信用建設(shè)起步不久，相關(guān)應(yīng)該加快信用建設(shè)的步伐。一是同一個(gè)人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立起完備的個(gè)人信息系統(tǒng)，二是培育專業(yè)的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)個(gè)人信用程度進(jìn)行客觀、公正的評(píng)估。三是加快個(gè)人信用網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，試行稿人信用跟蹤，為住房保障推出機(jī)制提供客觀依據(jù)和信息支持。

第8篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理存在問(wèn)題相應(yīng)對(duì)策

近幾年，物業(yè)管理工作取得較好的成績(jī)，但在工作過(guò)程中也遇到諸多的困難和壓力，發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題和矛盾，這些困難、壓力、問(wèn)題和矛盾，制約著物業(yè)管理工作的開展。為促進(jìn)物業(yè)管理工作開展，下面，筆者就物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題及相關(guān)對(duì)策做一些探討，以供大家參考。

一、部分社會(huì)群體對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度不夠高

（一）表現(xiàn)形式

1、受長(zhǎng)期以來(lái)傳統(tǒng)思想觀念的影響，部分群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)物業(yè)公司的有償服務(wù)不理解，不支持。

2、部分業(yè)主消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)。有的業(yè)主認(rèn)為買了房子，就應(yīng)該像購(gòu)買其他商品一樣，享受售后服務(wù)，沒(méi)有樹立交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意識(shí)；有的業(yè)主認(rèn)為只要交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司什么都得管，財(cái)產(chǎn)損失和被盜也應(yīng)該由物業(yè)公司賠償，一旦得不到滿足，就以此為“借口”拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；有的業(yè)主存有“占便宜”心理，認(rèn)為自己不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)也不可能單獨(dú)對(duì)自己停止物業(yè)服務(wù)，故意不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

3、有些政府部門和新聞媒體對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)也有偏差，一些政府部門強(qiáng)加給物業(yè)企業(yè)一些社會(huì)管理責(zé)任，一些媒體將小區(qū)內(nèi)發(fā)生的矛盾糾紛一味報(bào)道為“物業(yè)管理混亂”。

（二）對(duì)策建議

1、進(jìn)一步加大物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳力度，使廣大業(yè)主了解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，理解和支持物業(yè)管理，充分行使業(yè)力，自覺(jué)履行應(yīng)盡義務(wù)。

2、與有關(guān)部門和新聞媒體做好溝通，爭(zhēng)取他們的理解和支持，多做正面宣傳和引導(dǎo)。

二、物業(yè)服務(wù)總體水平偏低

（一）表現(xiàn)形式

1、部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)差，服務(wù)水平低。個(gè)別物業(yè)企業(yè)沒(méi)有正確定位，將自己凌駕于業(yè)主之上，無(wú)視甚至侵害業(yè)主的權(quán)益；有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平達(dá)不到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；有的物業(yè)企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)；有的物業(yè)企業(yè)擅自侵占業(yè)主共用部位，并將經(jīng)營(yíng)收入據(jù)為己有。

2、多數(shù)物業(yè)企業(yè)規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。多數(shù)物業(yè)企業(yè)的整體規(guī)模較小，無(wú)法取得規(guī)模效益，有些公司管理的面積僅有1萬(wàn)多平方米，企業(yè)經(jīng)理既是領(lǐng)導(dǎo)也是員工，加上幾個(gè)保安和清潔工就組成了一家物業(yè)公司，經(jīng)營(yíng)狀況差，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。大部分從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低、專業(yè)技能較差，不能提供較高水平的服務(wù)。有些物業(yè)企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足；有些物業(yè)企業(yè)缺乏專業(yè)人員，日常維修不及時(shí)、不到位。

（二）對(duì)策建議

1、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，強(qiáng)化量化考核和監(jiān)督檢查，加強(qiáng)信用檔案管理，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)和遵紀(jì)守法意識(shí)，提高服務(wù)水平。

2、完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)；積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)科學(xué)管理，走專業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展之路；采取措施，兼并整合部分小的物業(yè)企業(yè)，發(fā)展大型企業(yè)集團(tuán)。

3、加大對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)力度，嚴(yán)格落實(shí)持證上崗制度。應(yīng)創(chuàng)造條件，多形式、多層次地對(duì)物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)。除了目前開展的企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)外，物業(yè)主管部門應(yīng)開展對(duì)專業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。

三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收繳難度大

（一）表現(xiàn)形式

1、收繳難度大。主要原因有如下幾個(gè)方面：一是部分小區(qū)外地人購(gòu)房、投資性購(gòu)房較多，房屋長(zhǎng)期空置，物業(yè)公司無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主并收取費(fèi)用；二是部分業(yè)主未樹立有償物業(yè)服務(wù)的理念，交費(fèi)的主動(dòng)性、積極性不高，個(gè)別業(yè)主故意拖欠費(fèi)用；三是物業(yè)公司本身服務(wù)不到位，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，因此拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；四是部分低收入群體確實(shí)經(jīng)濟(jì)承受能力有限，無(wú)錢交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、缺乏對(duì)不交費(fèi)業(yè)主的有效約束手段。對(duì)欠費(fèi)業(yè)主，物業(yè)公司一般只能多次催收，業(yè)主仍不交納，也無(wú)可奈何。盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定可以通過(guò)訴訟方式催繳，但這種方式程序繁瑣、可操作性差，物業(yè)公司不僅得不償失，反而加劇了與業(yè)主的矛盾。

（二）對(duì)策建議

1、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，健全企業(yè)財(cái)務(wù)賬目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用開支。同時(shí)不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取業(yè)主的信任和支持，提高收費(fèi)率。

2、建立對(duì)業(yè)主交費(fèi)的約束機(jī)制。一是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)，要求業(yè)主提供已結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)的證明，未提供證明的，權(quán)屬登記部門不得辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。凡物業(yè)產(chǎn)權(quán)買賣過(guò)戶，雙方當(dāng)事人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算情況需在轉(zhuǎn)讓合同中作明確約定，并在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶提交資料時(shí)，出具過(guò)戶前的《物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算清單》。二是在條件成熟時(shí)，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納情況納入個(gè)人誠(chéng)信體系。

四、開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題較多

（一）表現(xiàn)形式

1、工程質(zhì)量存在遺留問(wèn)題。有的房屋盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收，但交房后仍存在墻體裂縫、外墻滲漏等質(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)建設(shè)單位拒不履行維修責(zé)任，將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司。

2、實(shí)際交房與承諾不一致。開發(fā)建設(shè)單位擅自改變?cè)O(shè)計(jì)方案，不按規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和配套設(shè)施設(shè)備。

3、開發(fā)建設(shè)單位對(duì)一些問(wèn)題約定不明確，車庫(kù)、會(huì)所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明，引發(fā)矛盾糾紛。

4、開發(fā)建設(shè)單位提供的建筑工程、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等圖紙以及其他實(shí)施物業(yè)管理的資料不齊全。

（二）對(duì)策建議

1、協(xié)調(diào)工程質(zhì)量驗(yàn)收部門，在工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，減少后期質(zhì)量遺留問(wèn)題。建立新建物業(yè)質(zhì)量保修金制度，促使開發(fā)建設(shè)單位提高工程質(zhì)量，履行保修責(zé)任。

2、要求開發(fā)建設(shè)單位組織住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收，物業(yè)主管部門參與監(jiān)管，從物業(yè)管理的角度予以把關(guān)，將問(wèn)題解決在前期階段。監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的接受管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

3、協(xié)調(diào)房產(chǎn)交易部門，在商品房買賣合同中明確標(biāo)明關(guān)于會(huì)所、幼兒園、車庫(kù)歸屬約定的有關(guān)條款，并在辦理房產(chǎn)手續(xù)時(shí)予以審查，同時(shí)做好相關(guān)配套建筑的權(quán)屬登記。

4、制定物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)管理資料的移交程序并監(jiān)督實(shí)施。

五、業(yè)主委員會(huì)成立難，發(fā)揮作用難

（一）表現(xiàn)形式

1、業(yè)主委員會(huì)成立率低。無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)公司都表示要依法成立業(yè)主委員會(huì)難度較大。影響業(yè)主委員會(huì)成立的主要因素有，業(yè)主法律意識(shí)不強(qiáng)、業(yè)主之間的矛盾難于調(diào)和、經(jīng)費(fèi)缺乏、小區(qū)入住率較低等。

2、業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮作用。盡管有些小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，但在目前的實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。主要原因有如下幾個(gè)方面：一是業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)意識(shí)差；二是業(yè)主委員會(huì)缺乏監(jiān)督機(jī)制；三是業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜，利益難協(xié)調(diào)；四是業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所和辦公經(jīng)費(fèi)無(wú)法落實(shí)，不具備開展工作條件；五是業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確。

（二）對(duì)策建議

第9篇：物業(yè)服務(wù)信用體系范文

為鞏固城市環(huán)境綜合整治居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）成果，理順管理體制，明確管護(hù)責(zé)任，促進(jìn)環(huán)境整治改造居民庭院逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就做好環(huán)境綜合整治居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、交接范圍

全市環(huán)境綜合整治的居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）；全市裸土整治戰(zhàn)役中，市直機(jī)關(guān)包保整治改造的居民庭院；未明確管理主體的居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）。

二、組織主體

市、區(qū)共同投資改造建設(shè)的居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)），由各區(qū)環(huán)境綜合整治部門負(fù)責(zé)組織建管交接工作；

市直機(jī)關(guān)包保整治改造建設(shè)的居民庭院，由市城市環(huán)境綜合整治部門會(huì)同市直機(jī)關(guān)工委負(fù)責(zé)組織建管交接工作；

各區(qū)政府自籌資金改造建設(shè)的居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)），由區(qū)政府指定責(zé)任部門負(fù)責(zé)組織建管交接工作。

三、接收主體

居民住宅樓已實(shí)行物業(yè)管理的，居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）由物業(yè)企業(yè)接收并負(fù)責(zé)管理；

居民住宅樓沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理，樓體有管理單位的，居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）由樓體責(zé)任單位接收并負(fù)責(zé)管理；

居民住宅樓沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理，樓體沒(méi)有管理單位的，居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）由轄區(qū)街道辦事處接收并負(fù)責(zé)管理。

四、交接程序

（一）提出申請(qǐng)。居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接，由建設(shè)（施工）單位提出書面申請(qǐng)，同時(shí)提交中標(biāo)通知書、施工合同、完整的施工內(nèi)業(yè)資料、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和工程質(zhì)量保修書等相關(guān)材料。

（二）現(xiàn)場(chǎng)核查。居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接時(shí)，由組織單位協(xié)調(diào)交接雙方對(duì)移交居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）環(huán)境、設(shè)施及資料進(jìn)行核查。對(duì)核查中存在問(wèn)題的，由組織單位向移交單位下達(dá)整改通知單，整改合格后，辦理正式交接手續(xù)。

（三）辦理手續(xù)?，F(xiàn)場(chǎng)核查合格的居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)），在組織單位監(jiān)督下，移交單位與接收單位正式辦理交接手續(xù)，雙方在交接書上簽字蓋章，并將有關(guān)設(shè)施、資料移交接收方管理。

（四）管理責(zé)任。已辦理移交手續(xù)的居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)），自交接之日起，由接收單位負(fù)責(zé)管理；未辦理交接手續(xù)或者限期整改的居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)），仍由原建設(shè)（施工）單位負(fù)責(zé)管理，至正式辦理交接手續(xù)為止。

（五）管理標(biāo)準(zhǔn)。接收單位負(fù)責(zé)對(duì)居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）進(jìn)行日常管理和維護(hù)，保持環(huán)境整潔、綠化達(dá)標(biāo)、道路平整、設(shè)施完好、資料齊全。

（六）建站要求。未實(shí)行物業(yè)化管理的居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）移交后，由街道辦事處負(fù)責(zé)組織建立物業(yè)服務(wù)站，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要求、管理標(biāo)準(zhǔn)開展管理工作，年內(nèi)建站率達(dá)到100%。

五、實(shí)施步驟

（一）啟動(dòng)階段。各相關(guān)部門完成建管交接統(tǒng)計(jì)核準(zhǔn)、組織動(dòng)員、主體認(rèn)定、試點(diǎn)籌備等工作，全面啟動(dòng)環(huán)境整治居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接工作。

（二）試點(diǎn)階段。各有關(guān)區(qū)政府完成100個(gè)居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接試點(diǎn)工作。

（三）推進(jìn)階段。全面開展居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接工作。

（四）驗(yàn)收階段。由市整治辦會(huì)同各有關(guān)部門對(duì)建管交接工作進(jìn)行驗(yàn)收、總結(jié)。

六、責(zé)任分工

（一）市城市環(huán)境綜合整治部門負(fù)責(zé)環(huán)境整治居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接組織協(xié)調(diào)、檢查指導(dǎo)、監(jiān)督考核及以相關(guān)資金使用情況的監(jiān)管。市、區(qū)財(cái)政部門負(fù)責(zé)居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）管理“以獎(jiǎng)”資金的籌措、劃撥和監(jiān)管工作。市住房保障和房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)已實(shí)行物業(yè)管理和建立物業(yè)服務(wù)站居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管。

（二）區(qū)政府對(duì)轄區(qū)居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接和日常管理工作負(fù)總責(zé)，負(fù)責(zé)落實(shí)本區(qū)政府職能部門和街道辦事處在居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接、日常管理和區(qū)級(jí)管理資金籌措等方面的工作；組織實(shí)施經(jīng)常性的監(jiān)督、檢查和信譽(yù)評(píng)價(jià)；協(xié)調(diào)解決居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）管理中存在的突出問(wèn)題；對(duì)不明確的區(qū)域管理責(zé)任進(jìn)行界定，明確相關(guān)部門管理責(zé)任；接受媒體監(jiān)督和效能監(jiān)察部門行政問(wèn)責(zé)。

（三）街道辦事處是居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）管理的直接責(zé)任主體。負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)物業(yè)企業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查、信譽(yù)評(píng)價(jià)和管理維護(hù)效果的認(rèn)定；負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)自管居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）業(yè)主委員會(huì)的組建、物業(yè)服務(wù)站的建立，指導(dǎo)督促社區(qū)具體落實(shí)居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）的日常管理和維護(hù)工作；協(xié)調(diào)解決居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）日常管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。

（四）社區(qū)是居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）管理工作的組織者和對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者。社區(qū)負(fù)責(zé)配合街道辦事處做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管、企業(yè)信用信息采集和初步認(rèn)定等工作；協(xié)助街道辦事處組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)工作，對(duì)暫未成立業(yè)主大會(huì)的居住區(qū)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)站的組建、日常管理及物業(yè)管理轉(zhuǎn)化工作。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（站）是居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）管理的實(shí)施主體，在承擔(dān)物業(yè)管理工作的同時(shí)，負(fù)責(zé)居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）基礎(chǔ)設(shè)施的保養(yǎng)維護(hù)、樓道保潔、區(qū)域綠化和清冰雪工作，維護(hù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生；遇有破壞庭院環(huán)境衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)先予以制止糾正，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)單位。

七、保障措施

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任落實(shí)。各相關(guān)地區(qū)、部門和單位要根據(jù)工作實(shí)際，建立健全居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）建管交接領(lǐng)導(dǎo)小組和組織機(jī)構(gòu)，切實(shí)擔(dān)負(fù)起領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督環(huán)境綜合整治建管交接居民庭院管理工作的各項(xiàng)責(zé)任，確保按時(shí)限、按程序、按質(zhì)量、按要求完成建管交接任務(wù)。

（二）建立過(guò)渡期維護(hù)資金扶持政策。環(huán)境綜合整治居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）實(shí)行過(guò)渡期管理，凡正式辦理建管交接手續(xù)的管理單位，自交接之日起，享受2年過(guò)渡期“以獎(jiǎng)”財(cái)政補(bǔ)貼政策（改造建設(shè)的居民庭院社區(qū)休閑廣場(chǎng)，過(guò)渡期從改造后第2年開始計(jì)算）。接收后，年內(nèi)完成物業(yè)服務(wù)站建設(shè)。環(huán)境綜合整治居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）維護(hù)“以獎(jiǎng)”資金納入市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政預(yù)算，按照5:5配比，通過(guò)“以獎(jiǎng)”方式專項(xiàng)補(bǔ)貼居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）日常維護(hù)，主要用于居民庭院（社區(qū)休閑廣場(chǎng)）道路破損簡(jiǎn)易修復(fù)、綠化撫育補(bǔ)植、配套公共設(shè)施維護(hù)和修繕。每年每個(gè)社區(qū)廣場(chǎng)投入資金5000元、精品庭院投入資金3000元、景觀庭院投入資金2000元、達(dá)標(biāo)庭院投入資金1000元。