廉租房管理存在的問題精選(九篇)
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第1篇：廉租房管理存在的問題范文
關(guān)鍵詞：廉租房 保障制度
1 廉租房定義
廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房是國家和地方政府為了解決城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)。中國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經(jīng)過政府相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)后，方可取得廉租房的承租權(quán)，廉租房無繼承權(quán)。
2 廉租房的歷史及現(xiàn)狀
1998年，國務(wù)院發(fā)出了我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》提出對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系，即要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系：高收入者購買或租賃市場價商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據(jù)通知要求，建設(shè)部于1999年制定了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。
隨著廉租房政策的不斷發(fā)展和完善，人們對廉租住房制度也越來越了解，我國的廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006年年底，全國657個城市中，已有512個建立了廉租住房制度，占總數(shù)的77.9%;全國累計有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的家庭16.7萬戶，實(shí)物配租的家庭7.7萬戶，租金核減的家庭27.9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬戶。同樣，以2006年年底為限，全國累計用于廉租房建設(shè)的資金為70.8億元，僅當(dāng)年一年就達(dá)到23.4億元，占1999年以來累計籌集資金的1/3。全國人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現(xiàn)在的28平方米。
3 廉租房存在的問題
經(jīng)過十余年的發(fā)展，我國的廉租房政策已經(jīng)形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的實(shí)際執(zhí)行過程中，任然存在一些亟待解決的問題，給我們的政策執(zhí)行帶來一定的困難，也讓我國的廉租房政策在解決保障困難家庭的住房問題的同時，為社會帶來極大地負(fù)擔(dān)。我國廉租房政策實(shí)行過程中的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
3.1 廉租房政策對申請家庭的資質(zhì)審核缺乏實(shí)質(zhì)的規(guī)定，致使廉租房申請家庭有瞞報家庭財產(chǎn)、提供虛假證明等現(xiàn)象。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，廉租住房的申請、審核主要采取“三級審核，兩次公示”的模式。即申請人首先向街辦或居委會提出書面申請并提交相應(yīng)的材料，由街辦或居委會對申請人提供的材料進(jìn)行審核。但是街辦居委會作為基層工作單位，首先街辦居委會無法去銀行調(diào)查申請人的財產(chǎn)情況，無法調(diào)查申請人的房產(chǎn)、車輛等情況；其次，街辦居委會的人力物力均有限，不可能對所有申請人的所有材料的真實(shí)性進(jìn)行逐一核實(shí)，“只能依賴申請人的誠信”作形式審查，對于有些刻意隱瞞家庭情況的家庭不能全部及時發(fā)現(xiàn)。另外，在我國由于歷史的原因，“人戶分離”現(xiàn)象普遍存在，這也會給街辦居委會的審核工作造成困難。
3.2 缺少完整的個人收入征信制度，申請家庭收入的動態(tài)變化難以掌握。根據(jù)《廉租住房保障辦法》規(guī)定，已領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應(yīng)當(dāng)按年度向所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報家庭人口、收入及住房等變動情況?！掇k法》同時規(guī)定，市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動等有關(guān)情況。在實(shí)際工作中，申請家庭在收入發(fā)生變化時，很少有人能及時向有關(guān)部門申報；而住房保障的主管部門，僅僅依靠對保障象定期走訪、抽查的方式進(jìn)行收入審核，并不能保證及時發(fā)現(xiàn)保障對象的收入變化。
3.3 缺乏有效地退出保障機(jī)制。在《辦法》的第二十五條、第三十條規(guī)定了保障對象需要退出廉租房的情況，并由建設(shè)（住房保障）主管部門責(zé)令其限期退回。但是實(shí)際執(zhí)行情況卻并不盡如人意。例如廣州廉租住戶黃少萍在被查出違規(guī)使用其廉租房時，申辯說因?yàn)檎{(diào)查人員調(diào)查時其正好沒在家，所以她認(rèn)為自己沒有違反廉租房政策，所以拒絕退出配租給她的廉租房。不僅僅是黃少萍，在廣州查出的11戶違規(guī)使用廉租房的家庭中，其他家庭也認(rèn)為自己并沒有違反有關(guān)規(guī)定，只是主管部門審查的時間不合適。對于像黃少萍這樣拒絕退出廉租房的家庭，《辦法》沒有具體規(guī)定如何有效的讓其退出。近年來，我國的廉租房保障力度不斷加大，政府由此所形成的負(fù)擔(dān)也越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會資源。這就要求我國的廉租房政策要盡早完善廉租房的退出機(jī)制。
3.4 與廉租房相關(guān)的法律法規(guī)不健全。目前沒有專門針對廉租房或保障房的法律法規(guī)，一旦發(fā)現(xiàn)申請人有瞞報、偽造、假造情況，也只能取消其資格，或者做輕微的經(jīng)濟(jì)處罰。這些處罰相對于其享受的優(yōu)惠，幾乎可以忽略不計，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的維護(hù)。
當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。這些經(jīng)驗(yàn)，很值得我們深入的學(xué)習(xí)借鑒。在法國，廉租房制度的發(fā)展已有百年歷史，廉租房由各級政府的廉租房管理部門負(fù)責(zé)分配。管理部門嚴(yán)格控制房源，廉租房也是只租不賣。管理部門對廉租房的申請者有嚴(yán)格的審核制度，通過對其雇主單位、銀行賬戶及社會生活狀況的核實(shí)，將房屋分配給那些真正需要的人，避免一些貪便宜的人渾水摸魚。廉租房制度的存在，使法國房屋銷售市場的需求維持在一個穩(wěn)定的范圍內(nèi)，法國廉租房也因此被稱為“社會首席穩(wěn)壓器”和“法國社會的穩(wěn)定劑”。在新加坡，“廉租房”分兩個檔次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。根據(jù)家庭收入的不同而收取不同比例的租金標(biāo)準(zhǔn)，在不同的租金標(biāo)準(zhǔn)之間可以根據(jù)家庭收入的變化而自由轉(zhuǎn)換。在美國：審查程序很嚴(yán)格。美國是一個信用國家，具有發(fā)達(dá)而且完善的信用制度。以信用為基礎(chǔ)建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效執(zhí)行。
4 針對廉租房問題，我們的應(yīng)對策略
針對部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的問題，我們應(yīng)該從以下幾個方面加強(qiáng)建設(shè)：
4.1 建立完整的信息共享平臺。在現(xiàn)有信息的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)共享。根據(jù)申請家庭提供的資料，審核部門可以從聯(lián)網(wǎng)的信息中及時查看申請家庭收入、存款、車輛、房產(chǎn)等家庭財產(chǎn)狀況，盡早實(shí)現(xiàn)廉租房“應(yīng)保盡保”的目的。則系統(tǒng)自動回將其擋在保障人群之外。
4.2 建立個人誠信制度。這一點(diǎn)在銀行系統(tǒng)已經(jīng)有了很好的經(jīng)驗(yàn)。在現(xiàn)行的銀行系統(tǒng)中，如果個人的不良的貸款記錄達(dá)到一定程度，在全國范圍內(nèi)，他以后的資金使用都會受到影響。廉租房制度可以借鑒這一辦法，使不誠信的申請家庭不僅在一時、一地受影響，而是在更多地區(qū)，更長的時間內(nèi)承擔(dān)其不誠信的后果。
4.3 動態(tài)管理，建立健全的退出機(jī)制。建立健全的退出機(jī)制，可以制定有利于廉租對象退出的優(yōu)惠政策，使廉租對象的利益在退出廉租住房時不受侵害；對不符合保障條件的廉租戶又不能及時騰退廉租房的要給予重罰。
第2篇：廉租房管理存在的問題范文
關(guān)鍵詞 ppp模式 廉租房 融資
一、我國廉租房融資模式的現(xiàn)狀
1、政府財政支出起主導(dǎo)作用的傳統(tǒng)模式
廉租住房與保障房體系中的經(jīng)濟(jì)適用房不同，它本質(zhì)上一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有正外部性，是政府通過支付轉(zhuǎn)移的方式實(shí)現(xiàn)社會收入的再分配，無論是財政預(yù)算撥款、住房公積金增值收益余額、10%的土地出讓金純收益，還是廉租房租金收入和其他來源，從根本上都是國家的財政收入，它完全的福利性質(zhì)決定了其資金供給很大程度上要依靠政府、社會的無償投入。但是，政府在強(qiáng)調(diào)自身的主導(dǎo)性時卻忽略了如何調(diào)動市場機(jī)制的積極性，在政府財政嚴(yán)重不足和地區(qū)不平衡的今天，這種模式異常脆弱。
2、政府專門機(jī)構(gòu)融資模式
政府專門機(jī)構(gòu)融資模式由廉租房管理部門或?qū)ｉT的住房保障管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)資金籌集，利用政府部門的政策優(yōu)惠通過多種形式吸引民間資本的參與，以政府的良好信譽(yù)為支撐能較容易的獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，因此目前許多城市在廉租房建設(shè)中采用了這種模式。
3、投融資平臺融資模式
投融資平臺融資模式也是投資主體多元化的融資形式，這種形式早前多用于道路、機(jī)場等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，已經(jīng)積累起比較成熟的經(jīng)驗(yàn)。政府部門組建的國有投融資平臺是這種融資模式的主體，融資方式和融資渠道方式多樣靈活。
二、廉租房融資過程中存在的問題
我國的廉租房發(fā)展較晚，但是發(fā)展的速度非?？?，雖然各級政府對廉租房的關(guān)注度較高，在發(fā)展的過程中扔存在一些問題。
1、地方政府財力不足
我國經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，但目前的財政實(shí)力仍較薄弱，面對保障性住房所需的巨大資金需求，國家財政仍不能滿足需求。廉租房屬于保障性住房體系，區(qū)別于商品房，其開發(fā)是不以盈利為目的的，因此，參與廉租房建設(shè)的房地產(chǎn)商較少。
2、廉租房收益不顯著
廉租房的出租不以盈利為目的，其價格應(yīng)保證中低收入人群能夠負(fù)擔(dān)得起，因此其租金定價往往低于房屋租賃市場價格，租金收益不明顯。因此，必須進(jìn)行完善的制度設(shè)計和運(yùn)營方式的創(chuàng)新，使得社會資金在參與廉租房建設(shè)的過程“有利可圖”，提高其參與的積極性與動力。
3、融資渠道單一、方式匱乏
廉租房本身的性質(zhì)決定了其建設(shè)過程中的每個環(huán)節(jié)都離不開政府部門的支持與幫助，融資過程也不例外，不論是財政撥款還是專項(xiàng)資金，不論是土地出讓金凈收益還是住房公積金增值收益都是受政府管轄和支配的資源。廉租房項(xiàng)目融資過度依賴于政府財政不但加重了政府的負(fù)擔(dān)，不利于廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。
4、缺乏專業(yè)運(yùn)作機(jī)構(gòu)和人才
在我國 ppp 尚處于起步階段，是一個陌生的事物，政府部門及私人投資者對其的關(guān)注和研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。觀察發(fā)達(dá)國家在廉租房建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)不難發(fā)現(xiàn)他們都有一個運(yùn)作規(guī)范、效率極高的專門項(xiàng)目機(jī)構(gòu)或公司，整合融資、設(shè)計、管理、施工、運(yùn)營等各個領(lǐng)域的專業(yè)從業(yè)者，使整個項(xiàng)目科學(xué)化、專業(yè)化、規(guī)范化，極大地提高了公共住房項(xiàng)目的成功概率。
5、融資效率低
廉租房建設(shè)與商品房開發(fā)不同，不能取得土地出讓金，因此政府部門在公廉租房建設(shè)方面的內(nèi)部驅(qū)動力并不明顯。當(dāng)發(fā)生財力緊張的情況時，拖欠和縮減廉租房建設(shè)開支必然成為政府部門的首要選擇，造成融資效率降低。
6、相關(guān)制度不健全
目前我國的廉租房建設(shè)還處于起步探索階段，沒有國家級別的權(quán)威的廉租房管理細(xì)則，各試點(diǎn)城市出臺的暫行規(guī)定和管理辦法有許多不完善之處，尤其表現(xiàn)在廉租房建設(shè)融資方面沒有細(xì)致的規(guī)定。
三、廉租房融資存在問題的解決辦法
1、嚴(yán)格把控廉租房住戶的標(biāo)準(zhǔn)
廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。因此，嚴(yán)格把控廉租房住戶的標(biāo)準(zhǔn)，可以避免不符合條件的住戶投機(jī)取巧，減輕政府的融資壓力。
2、政府鼓勵性政策
政府可以借鑒國外的優(yōu)秀政策
，比如美國政府為鼓勵、吸引私人房產(chǎn)商興建低收入家庭公寓住房，為其提供遠(yuǎn)低于普通抵押貸款率的資金，也可以學(xué)習(xí)德國、日本等國的經(jīng)驗(yàn)，成立國家層次的專門的保障性住房融資銀行為參與社會福利性建房的個人或機(jī)構(gòu)提供長期低息貸款或給予政府補(bǔ)貼。此外，政府部門還可以嘗試發(fā)展債券市場吸收各種社會資本，為廉租房提供穩(wěn)定的資金鏈。
3、加快住房保障相關(guān)制度和法律法規(guī)的建立和完善
我國現(xiàn)有的規(guī)章制度是針對廉租房的保障和監(jiān)督制定的，保障性住房建設(shè)規(guī)模和速度都處在歷史最高水平，亟須政府部門完善和發(fā)展廉租房相關(guān)制度、建立健全融資體制，推動廉租房建設(shè)項(xiàng)目順利開展。
四、結(jié)論
廉租房的初期建設(shè)和后面的長期經(jīng)營所需要的資金需要多元化的來源，其中包括政府的財政撥款、私營企業(yè)貸款或投入其自有資金，以及在資本市場上融入的資金和政府舉債獲得的資金，以此作為項(xiàng)目的長期資金支持。目前我國廉租房建設(shè)資金來源渠道單一，主要依靠財政撥款，沒有充足的資金供應(yīng)成為制約廉租房制度發(fā)展的最大問題，因而必須調(diào)動一切可以利用的資金，創(chuàng)新廉租房資金來源渠道。
參考文獻(xiàn)：
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第3篇：廉租房管理存在的問題范文
關(guān)鍵詞：保障政策；廉租房；政府；中外比較
住房問題是一個世界性的問題。住房問題的實(shí)質(zhì)是公共住房問題，即城市低收入階層困難群體的住房問題，其核心是這一群體居民收入與住房價格的關(guān)系問題。中國在住房領(lǐng)域?qū)嵤┑囊幌盗懈母锎胧?，如鼓勵住房商品化、住房分配貨幣化等，在較大程度上改善了中國居民的居住條件，城市居民的住房面積有了大幅度的提高。但是，城市低收入家庭的住房困難問題仍然比較突出，與發(fā)達(dá)國家相比，中國城市低收入家庭的居住水平更顯落后。
一、中國廉租房制度發(fā)展路徑
在中國，廉租住房這一概念最早見于1998年國務(wù)院的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該通知明確指出，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，將中國居民以家庭收入為單位，劃分為高、中低、最低三個層次，其中最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。2003年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審議通過《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，確定了廉租住房制度以“發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租與租金核減為輔”的保障方式，對保障面積、資金渠道、房屋來源、申請審核程序、收回條件作了具體的規(guī)定，明確建設(shè)廉租住房的用地使用行政劃撥的方式。2007年8月，國務(wù)院了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，意見中提出要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障對象和保障范圍，將廉租住房的保障對象擴(kuò)大為城市低收入家庭。2010年9月，住建部等聯(lián)合發(fā)出通知，明確廉租房家庭再購買其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租房退出手續(xù)；對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當(dāng)理由長期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。經(jīng)過十多年的探索和實(shí)踐，中國已經(jīng)初步建立了廉租住房制度，并且取得了一定的效果，同時，也應(yīng)該看到，中國的廉租住房制度建立的時間短，國內(nèi)對廉租住房制度的研究與探討還處于起步階段，廉租住房制度在實(shí)踐的過程中存在著諸多問題，制約了中國廉租住房制度的發(fā)展。
二、中國廉租房制度存在的問題
建立健全中國的廉租住房制度的前提，是認(rèn)清廉租住房制度在建設(shè)的過程中所存在的問題。
第一，廉租房法律法規(guī)不健全。中國現(xiàn)行的住宅制度非常零散，各自為政，沒有統(tǒng)一的立法，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、住房公積金和商品房之間的關(guān)系不清，制度之間無法很好地協(xié)調(diào)。由于廉租住房制度的立法層次低，執(zhí)行的力度不夠，導(dǎo)致了廉租住房制度很長時間一直停滯不前或者各地方政府對廉租住房制度進(jìn)行異化演變。
第二，廉租住房制度的保障對象過窄。廉租住房建立之初，提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。之后，雖然完善了廉租住房制度的具體規(guī)定，但是仍然以城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭為保障對象。
第三，保障資金和房屋供給不足。到目前為止，廉租住房的建設(shè)情況并不理想，從廉租住房制度的發(fā)展實(shí)踐來看，廉租住房的住房保障資金不足制約了廉租住房快速發(fā)展，是廉租住房嚴(yán)重缺乏的內(nèi)在原因，并且尚未形成一套健全的廉租住房供給模式。
第四，準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制不完善。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，用于住房保障的資源更是相當(dāng)缺乏，必須將有限的資源用最需要保障的家庭，建立科學(xué)合理的廉租住房準(zhǔn)入退出機(jī)制，否則，保障對象錯位，不該保障的人獲得額外的利益，該保障的人未獲得保障，會產(chǎn)生更加嚴(yán)重的社會不公平；“有進(jìn)無出”的推出機(jī)制會增加政府的財政壓力，導(dǎo)致新生的弱勢群體無法獲得住房保障。
三、國外廉租房制度的成功經(jīng)驗(yàn)
社會低收入家庭的住房保障問題是各個國家都比較重視的問題，世界各國廉租住房保障制度各有特色，利弊并存，甚至在發(fā)展道路上有反復(fù)。但總體而言，對這些國家的社會進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了不可替代的、巨大的促進(jìn)作用。
第一，美國嚴(yán)格法律和稅收減免住房保障模式。美國對低收入家庭住房保障的特色就在于其各項(xiàng)保障措施的法制化。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等，對住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定。對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產(chǎn)稅;對出租屋的家庭實(shí)行稅收減免政策。
第二，日本公營住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原則，采取政策性調(diào)節(jié)措施，旨在使老百姓都能住上與自己經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的住房，各級政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由東京都政府管理的叫都營住宅，由縣政府管理的叫縣營住宅，由區(qū)政府管理的叫區(qū)營住宅，由市政府管理的就叫市營住宅。日本有超過220萬公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外還有大批供中產(chǎn)階級居住和購買的房子。公營住宅針對貧困群體，形式多樣化，保障了日本的貧困家庭人人“居者有其屋”。
第三，法國中央補(bǔ)貼和地方管理雙層次住房保障模式。法國“廉租房”在建造過程主要有中央政府提供補(bǔ)貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。地方辦公室一方面嚴(yán)格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣；另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監(jiān)督。全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里，除了收入很低的移民家庭或家庭負(fù)擔(dān)很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對較少的低級別公務(wù)員。
第四，新加坡分級住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干預(yù)和介入程度很大，是計劃和市場相結(jié)合的典范。新加坡實(shí)行住房公積金制度，中央公積金制度已經(jīng)成為新加坡的基本社會制度之一，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。分級提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。新加坡房產(chǎn)和發(fā)展委員會將“廉租房”分為兩個檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10％的錢作為房租；收入在800新元～1 500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30％。
第五，香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的簡稱，是特區(qū)政府為無法負(fù)擔(dān)市場房租的低收入家庭而實(shí)施的重要社會居住保障政策。政府將土地免費(fèi)劃撥給房屋委員會，由房委會招標(biāo)建設(shè)公屋并分配給有需要的市民。目前，香港共有約65萬套公屋住房，超過200萬人租住其中，約占香港總?cè)丝诘娜伞?/p>
四、完善中國廉租房制度的若干建議
中國廉租住房制度改革應(yīng)積極借鑒以上國家成功經(jīng)驗(yàn)，通過完善法律、改變保障性住房補(bǔ)貼方式、發(fā)展公共租屋、健全準(zhǔn)入與退出機(jī)制等措施實(shí)現(xiàn)“民有所居”。
第一，完善相關(guān)法律、法規(guī)。完善的法律能強(qiáng)制規(guī)范住房市場的行為，促進(jìn)其健康發(fā)展。國外住房制度都有相關(guān)法律的支持：如美國的《住房法》和《國民住房法》、日本的《公營住房法》等。中國的《住宅法》應(yīng)當(dāng)盡快制定，以《住宅法》統(tǒng)領(lǐng)中國的住房制度，促進(jìn)中國住房制度的發(fā)展，并可以在住房制度實(shí)踐的過程中不斷地進(jìn)步和完善。對于廉租住房制度而言，《住宅法》主要是全局性的，統(tǒng)籌整個住房制度，不可能對廉租住房制度規(guī)定的過于詳細(xì)，所以，當(dāng)務(wù)之急，是先建立一部廉租住房制度的行政法規(guī)，對廉租住房制度建立成果進(jìn)行整理和歸結(jié)，建立廉租住房制度的科學(xué)體系，對廉租住房制度的保障對象、保障方式、保障標(biāo)準(zhǔn)、資金保障、房屋保障、準(zhǔn)入和退出機(jī)制以及對各種違法違規(guī)行為的懲罰措施進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，同時要加大廉租住房制度的執(zhí)行力度，使廉租住房制度得以貫徹落實(shí)。
第二，堅持商品房與保障房共同供應(yīng)戰(zhàn)略。商品住房和保障性住房是城鎮(zhèn)住房的兩種主要形式，兩者彼此關(guān)聯(lián)，共同發(fā)展。住房過度市場化，追求效率的同時，造成的是社會廣泛的不公，社會福利難以最大化；住房過度福利化，將嚴(yán)重影響住房發(fā)展效率，福利得不到提高，任何一種住房供應(yīng)方式片面發(fā)展都不能有效解決住房問題。所以，確定兩者之間的合理比例尤為重要。為了住房市場的發(fā)展，政府應(yīng)該堅持商品房與保障房共同供應(yīng)戰(zhàn)略，同時制定科學(xué)合理的中長期發(fā)展計劃，協(xié)調(diào)好兩者比例關(guān)系。
第三，改變保障性住房補(bǔ)貼方式，嚴(yán)控住房面積。政府應(yīng)致力于改變經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼方式，嚴(yán)加控制經(jīng)濟(jì)適用房面積。建議實(shí)行“補(bǔ)人頭”方式，即把住房保障金或者住房補(bǔ)貼費(fèi)，按照一定標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣形式直接補(bǔ)貼到每個應(yīng)當(dāng)享受補(bǔ)貼者的頭上，讓這部分群體拿著補(bǔ)貼款去房產(chǎn)市場上購買、租賃自己能夠購買、租賃的住房，不給開發(fā)商從中牟取暴利的機(jī)會。
第四，大力發(fā)展公共租屋。公共住房問題雖然是城市化進(jìn)程中面臨的一個共性問題，為了更好地解決無力購買經(jīng)濟(jì)適用房、又不符合廉租住房保障條件的這部分“夾心層”困難家庭的住房問題，積極探索建立公共租屋制度，引導(dǎo)居民樹立買房與租房都是住房消費(fèi)的合理形式的觀念，有效地緩解房地產(chǎn)市場緊張的供需關(guān)系，促進(jìn)房產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、有序地發(fā)展，要求大力發(fā)展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型為主，建筑面積控制在60平方米左右。
第五，完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。準(zhǔn)入機(jī)制中主要把握的方向是：動態(tài)性、地域性、合理性地劃分家庭收入水平線，劃分為最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七組；完善的住房檔案系統(tǒng)，實(shí)時監(jiān)管家庭的收入和財產(chǎn)；建立嚴(yán)格的審查、登記及征詢制度。退出機(jī)制是一種事后機(jī)制，住房保障應(yīng)實(shí)行定期審核制度，只有有效地審查和確定退出對象，使那些家庭收入或住房條件得到改善的保障對象及時退出保障范圍，才能保證有限的住房資源起到最大的保障作用。
參考文獻(xiàn)
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第4篇：廉租房管理存在的問題范文
關(guān)鍵字：廉租房；廉租房政策；綜述
改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，住房政策不斷與時俱進(jìn)，將市場調(diào)節(jié)與政策實(shí)施相結(jié)合，推動商品房的快速發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量，取得豐厚成果。然而隨著我國大部分城市和地區(qū)的房價逐年攀高，使得城鎮(zhèn)低收入群體無法通過自身的努力來滿足對住房的需求。我國政府根據(jù)國情需要提出了廉租住房政策，用來保障我國最低收入家庭對住房的需求，維護(hù)社會穩(wěn)定。廉租房政策實(shí)施中的問題越來越受到國內(nèi)學(xué)界重視并形成一批理論成果。
一、我國廉租房政策對象界定
關(guān)于廉租房政策保障對象的界定，有關(guān)部門指出是城鎮(zhèn)“最低收入家庭”，各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會現(xiàn)狀來制定標(biāo)準(zhǔn)。然而不同的地區(qū)有不同的標(biāo)準(zhǔn)，因此有關(guān)學(xué)者也從不同的角度對此問題進(jìn)行了論述。
河南農(nóng)業(yè)大學(xué)錢星星認(rèn)為有必要明確廉租房政策的保障范圍，科學(xué)界定保障對象。根據(jù)廉租房制度在住房保障制度中所要達(dá)到的目的，所發(fā)揮的作用和具體的實(shí)施情況來確定對象的界定。建議：1、對城鎮(zhèn)居民住房狀況進(jìn)行普查。2、建立高效的收入核查機(jī)制。3、重新審視經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度的目的。山西財經(jīng)大學(xué)張雪萍指出根據(jù)目前的國家規(guī)定和各地的做法，廉租住房的保障對象主要是具有城市戶口的雙困戶家庭，這種比較狹窄的范圍界定，在廉租房體系培育的初期可以為社會的穩(wěn)定起到了重要的作用。隨著社會轉(zhuǎn)型，城市打工者、進(jìn)城民工、失地農(nóng)民等構(gòu)成一個不可忽略的新住房弱勢群體，這個群體的范圍不斷擴(kuò)大。如不妥善解決這個群體的住房問題，將給社會造成巨大的隱患，嚴(yán)重威脅安定團(tuán)結(jié)的大好局面。四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院韓立達(dá)、李耘倩指出政策實(shí)施過程中存在覆蓋面不完整，居民標(biāo)準(zhǔn)難定導(dǎo)致廉租對象混亂等問題。認(rèn)為廉租對象應(yīng)是所有住房弱勢群體，既包括低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，既買不起經(jīng)適房又非低保的“夾心層”和大量流動人口，也應(yīng)包括剛畢業(yè)的高校大學(xué)生。租住標(biāo)準(zhǔn)界定及申請資格認(rèn)定這兩個環(huán)節(jié)也存在缺陷，這也是我國廉租房建設(shè)進(jìn)程緩慢的主要原因。其原因是我國個人信息系統(tǒng)不夠健全，尚未建立個人信用制度和個人收入申報機(jī)制。而個人收入的不透明對于確定廉租房保障對象而言無疑是一塊巨大的絆腳石?，F(xiàn)階段我國廉租房政策實(shí)施過程中，補(bǔ)給方式主要以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主，這一形式卻使一些非廉租對象通過不正當(dāng)手段謀取這一補(bǔ)貼獲取了，而真正的廉租對象無法獲取廉租房制度的應(yīng)有待遇，造成廉租對象混亂的現(xiàn)象。
二、廉租房融資問題
張慶坷認(rèn)為廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房開發(fā)與運(yùn)作過程存在嚴(yán)重資金緊缺情況，并指出幾點(diǎn)原因：籌資渠道過窄；房價上揚(yáng)引起廉租房建設(shè)的成本增大；地方政府的重視程度不夠等。提出拓寬廉租房政策融資方面的新途徑包括推行房地產(chǎn)證券化，發(fā)行廉租住房專項(xiàng)彩票等。韓立達(dá)、李耘倩認(rèn)為我國目前廉租房建設(shè)資金來源主要為財政撥款、住房公積金增殖收益、土地出讓收益10%、社會保障和社會捐贈等。應(yīng)該借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，拓寬廉租房的融資渠道，實(shí)行多元化的融資方式，建立包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券等的廉租房融資體系。暨南大學(xué)譚勤舟對于我國廉租房的融資問題提出對策，主要有加大金融創(chuàng)新力度，發(fā)揮企業(yè)、市場投資等社會力量，引入私人投資機(jī)構(gòu)參與到廉租房的建設(shè)以及廉租房的后續(xù)管理等。王曉勇認(rèn)為要科學(xué)安排財政預(yù)算資金。解決居民住房問題是中央政府和地方政府不可推卸的共同責(zé)任。因此資金來源主要應(yīng)來自各級政府的財政投入，必須盡快出臺與廉租房建設(shè)資金來源相配套的實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府財政投入的比例關(guān)系等 。
以上觀點(diǎn)都表明，我國的廉租房政策實(shí)施正處于初級階段，融資問題已越來越成為制約廉租房發(fā)展的瓶頸。同時針對融資問題提出了很多新方法，這些建議為廉租房政策的實(shí)施提供了一定的借鑒意義。
三、廉租房的配租方式問題
湖南師范大學(xué)劉藝容、李愛娟指出目前學(xué)術(shù)界關(guān)于廉租房的配租方式主要有兩種意見。一是主張在推行住房改革推進(jìn)住房福利貨幣化的進(jìn)程中，政府所承擔(dān)的福利住房保障應(yīng)以實(shí)物為主。二是認(rèn)為租金貨幣化補(bǔ)貼優(yōu)于實(shí)物補(bǔ)貼，而且認(rèn)為在租金補(bǔ)貼中實(shí)行分層次補(bǔ)貼可以提高資金的利用效率。陳予軍認(rèn)為根據(jù)我國現(xiàn)階段基本國情，主要應(yīng)以以實(shí)物配租方式為主。貨幣配租方式是在實(shí)物配租方式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生出來的一種廉租房配租方式，而不能先于實(shí)物配租而存在。在我國現(xiàn)階段應(yīng)該嚴(yán)格要求地方政府建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，并按照實(shí)物配租的方式進(jìn)行分配。姚玲珍 認(rèn)為租金貨幣補(bǔ)貼更有利于廉租房政策的實(shí)施，更能保障低收入家庭解決住房問題，她建議我國現(xiàn)階段應(yīng)該提高租金貨幣補(bǔ)貼的比例?？灯紝⑦x擇性支持和普及性支持進(jìn)行了比較，認(rèn)為在不同的政策標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)該采取不同的配租方式。在“選擇性支持”下應(yīng)采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式，但不能完全否認(rèn)實(shí)物補(bǔ)貼。在“普及性支持”下，應(yīng)該以現(xiàn)金補(bǔ)貼為主，但如果補(bǔ)貼對象只是低收入住房困難家庭，就應(yīng)該采取現(xiàn)金補(bǔ)貼和實(shí)物補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。趙路興認(rèn)為除了實(shí)物補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼外，還應(yīng)研究建立多種模式的保障方式，如以各種優(yōu)惠政策鼓勵企事業(yè)單位解決本單位員工的住房困難 。
通過以上學(xué)者關(guān)于廉租房政策配租方式的分析，可以看到實(shí)物配租方式以及租金貨幣補(bǔ)貼方式各有利弊，我國在廉租房政策實(shí)施的過程中應(yīng)該根據(jù)各個地方的具體情況，采取不同的廉租房配租方式，確保我國廉租房政策的有效實(shí)施。
四、廉租房政策實(shí)施過程中的退出機(jī)制
方貴躍指出我國現(xiàn)階段廉租房政策退出機(jī)制存在著廉租戶家庭收入動態(tài)鑒別難度大、約束體系不健全、騰退難度大、對騙租行為懲罰力度小等問題。針對這些問題，他提出了解決這些問題的對策，主要包括：收入鑒別制度及時、準(zhǔn)確和高效；獎懲兼?zhèn)涞耐顺龇绞?。湖北大學(xué)商學(xué)院彭晶、段洋指出目前我國廉租房存在著只進(jìn)不出的現(xiàn)象。廉租房流轉(zhuǎn)困難，退出機(jī)制不夠完善，嚴(yán)重影響了廉租房政策的實(shí)施效果。針對這些問題，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出機(jī)制的新思路：利用法律的強(qiáng)制性來規(guī)范廉租房退出制度；允許某些廉租房“終身制”；加強(qiáng)監(jiān)督，建立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。劉茜、潘令輝指出廉租房退出制度的完善與否直接決定了廉租房保障發(fā)揮效果，完善我國廉租房退出機(jī)制既能保證廉租房市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，維護(hù)城市低收入人群的利益，又能維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)社會和諧。同時，他指出廉租房退出機(jī)制存在“一刀切”的現(xiàn)象。
廉租房政策的退出機(jī)制是廉租房政策的重要內(nèi)容，影響著廉租房政策的實(shí)施效果，上述學(xué)者對廉租房退出機(jī)制進(jìn)行了詳細(xì)的論述，指出我國廉租房退出機(jī)制存在的問題，并針對問題提出了相應(yīng)的建議，對各地制定相應(yīng)的廉租房退出機(jī)制具有借鑒意義。
五、我國廉租房政策實(shí)施中政府角色定位問題
在廉租房政策實(shí)施過程中，各級政府所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)是決定著政策實(shí)施的效果，因此對廉租房政策實(shí)施過程中政府角色定位的研究顯得尤為必要。
魏彤珊、王婧對廉租房政策實(shí)施過程中的政府角色定位提出幾點(diǎn)意見，包括“確立政府在廉租房建設(shè)中的主導(dǎo)地位，明確政府的“社會人”角色；確保廉租房制度的建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源；確保廉租房建設(shè)的土地供給；廉租房的建設(shè)要與城市長遠(yuǎn)發(fā)展、城市整體規(guī)劃相結(jié)合；建立有很強(qiáng)操作性的廉租房管理制度；用法律構(gòu)建起一個嚴(yán)格的制度，確保民生問題不縮水、不閑置?！鄙綎|經(jīng)濟(jì)學(xué)院曲順蘭、高雪琪指出政府在廉租房政策實(shí)施過程中的職能定位即政策的制定者、土地和資金供給的保障者、建設(shè)和管理過程的保障者。政府應(yīng)該制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和資金保障體系；擴(kuò)大覆蓋面增加房源供給；加強(qiáng)監(jiān)督，確保廉租房政策實(shí)施的民主化和科學(xué)化。馬君昭認(rèn)為政府角色是廉租房建設(shè)的責(zé)任主體。首先，廉租房的特性決定政府是建設(shè)的責(zé)任主體；其次，政府職能是擔(dān)當(dāng)責(zé)任主體的客觀要求；最后，“市場失靈”是政府作為責(zé)任主體的必然選擇。四個方面闡述政府在廉租房建設(shè)中角色定位：一是政府要作為廉租房政策以及相關(guān)法律法規(guī)的供給者；二是政府應(yīng)該是廉租住房的供給者而不是直接建設(shè)者；三是政府要做好行政協(xié)調(diào)者的角色；四是政府要當(dāng)好裁判員對廉租房建設(shè)的情況進(jìn)行檢測，履行監(jiān)管職能。
綜合以上文獻(xiàn)材料的分析，可以看出政府在廉租房政策實(shí)施過程中扮演著重要的角色，只有給政府角色定好位，才能真正發(fā)揮政府在廉租房政策實(shí)施過程中的職能，使廉租房政策的實(shí)施真正做到居者有其屋，受惠于人民。
綜上，我國廉租房政策實(shí)施的研究相較于國外而言存在著起步比較晚，目前關(guān)于廉租房政策實(shí)施問題的研究還比較少，沒有形成系統(tǒng)的研究框架，很多學(xué)者只看到問題一部分，就事論事，在對政策實(shí)施的宏觀問題上也只是針對某一問題展開單方面的研究，缺乏多視角下的系統(tǒng)分析。即便是在廉租房政策的對象界定、融資問題、配租方式，退出機(jī)制以及政府職能定位上學(xué)術(shù)界都沒有形成統(tǒng)一的意見，缺乏共識。針對我國廉租房政策實(shí)施問題的研究現(xiàn)狀，我們應(yīng)該進(jìn)一步對其進(jìn)行深入的探討，從整體上把握研究方向，拓寬研究內(nèi)容，并可以針對不同地區(qū)的廉租房政策進(jìn)行地區(qū)性的研究，使廉租房政策在實(shí)施過程中更具可操作性，更能造福于民。
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第5篇：廉租房管理存在的問題范文
【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟(jì)適用房 問題 優(yōu)點(diǎn) 完善
自1998年首批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在北京出現(xiàn)以來，我國推行經(jīng)濟(jì)適用房制度已經(jīng)近十年了。然而，經(jīng)濟(jì)適用房制度由于在推行過程中存在的種種弊端，卻飽受詬病。比如，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的初衷是為了解決貧困的、買不起商品房的老百姓的住房問題，而事實(shí)上，很多經(jīng)濟(jì)適用房的面積、檔次都大大超過標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)很多開著豪華小車的人住經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了一些經(jīng)濟(jì)適用房別墅區(qū)；此外，經(jīng)濟(jì)適用房還被很多人作為生財之道，將經(jīng)濟(jì)適用房甚至其選房號拿來倒買倒賣，大發(fā)扶貧政策之財；等等。
鑒于這些不盡如人意的問題，近年來相當(dāng)多人提出建設(shè)廉租房來取代經(jīng)濟(jì)適用房，以解決低收入無房戶的住房問題。在今年的“兩會”上，很多代表委員對廉租房大加贊賞，認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)廉租房來保障低收入者的住房。
誠然，廉租房能解決一些極為貧困的、不敢奢望有自己住房的人的居住問題，但是，據(jù)統(tǒng)計，需要政府提供幾乎等于免費(fèi)的廉租房救助的特困家庭最多5%，而卻有70%的普通市民家庭抱怨自己買不起房。每次經(jīng)濟(jì)適用房放號時，等待拿號的、排成長龍的隊伍即可反映出廣大老百姓對經(jīng)濟(jì)適用房的需求之強(qiáng)烈。經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房，哪個應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)，則顯而易見。
不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)適用房制度推行過程中確實(shí)出現(xiàn)了很多問題，然而，不能因噎廢食，這些問題，不是制度本身的問題，而是緣于沒有嚴(yán)格執(zhí)行制度。應(yīng)該有針對性地解決這些問題，而不是因此而全盤否認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房制度。
為什么筆者要堅持以經(jīng)濟(jì)適用房為解決低收入無房戶住房問題的主要矛盾呢？首先比較一下，經(jīng)濟(jì)適用房相對于廉租房有什么優(yōu)點(diǎn)。
第一，在中國傳統(tǒng)觀念中，中國人對家有一種特別強(qiáng)烈的情結(jié)，“居者有其屋”，家的物質(zhì)反映，就是房子?！敖鸶C銀窩，不如自己的狗窩”，這句俗語，充分詮釋了這一種情懷。自己的家，在很多老百姓心目中，是根，是讓心停泊的港灣，有了自己的房子，則有了穩(wěn)定，有了溫馨。什么才是自己的家，以區(qū)分于寄人籬下、區(qū)別于租住別人的房子？簡而言之，就是擁有產(chǎn)權(quán)。
第二，經(jīng)濟(jì)適用房相對于廉租房，能帶動大量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能大量刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果是廉租房，居住者沒有自己的產(chǎn)權(quán)，很多人在裝修上就不太講究，在購買家俱、家電、裝飾物等，也是能省則省。反之，如果是購買經(jīng)濟(jì)適用房，是真正屬于自己的房子，雖然經(jīng)濟(jì)不是很寬裕，然而，也會在力所能及的范圍內(nèi)加以裝飾，盡量使之更具溫馨感，則能帶動大量裝修、服務(wù)、零售等行業(yè)的發(fā)展。
第三，有助于保護(hù)環(huán)境，保護(hù)房屋質(zhì)量。廉租房畢竟是租住的地方，不是自己的家，非長久居住之地，因而，部分租住者不會象愛護(hù)自己的家一樣地愛護(hù)廉租房及其所在的居住區(qū)，不利于保護(hù)住宅的質(zhì)量及提升居住區(qū)的檔次。而經(jīng)濟(jì)適用房則相反，它使居住者有一種歸宿感，能自覺地保護(hù)房屋的質(zhì)量，延長其使用壽命，能更好地美化小區(qū)環(huán)境，改善居住條件。
當(dāng)然，我們也不能忽視目前經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問題。但是，對于這些問題，一不能回避，二不能因此而否認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房制度。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房相對于廉租房而言，還是具有不可替代的優(yōu)點(diǎn)，關(guān)鍵是要探索解決經(jīng)濟(jì)適用房制度目前實(shí)行過程中存在問題的方法，而并非以廉租房制度來取代經(jīng)濟(jì)適用房制度。要發(fā)揮兩種制度各自的優(yōu)點(diǎn)，從中國的國情出發(fā)，以經(jīng)濟(jì)適用房為主，以廉租房為輔，為更廣泛的低收入群體提供保障住房。
筆者認(rèn)為，可以從以下幾個方面完善經(jīng)濟(jì)適用房制度：
第一，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。在地段上，避開城市中心地段，但也不能太偏，滿足市民上下班、出行的基本要求即可；在房型上，只能建設(shè)為中小戶型，中戶型80平方米左右，小戶型60平方米左右，不能超標(biāo)，滿足低收入老百性的基本生活需要；配套設(shè)施上，也是滿足基本生活便利需要即可，不得超標(biāo)建設(shè)中心花園、游泳池、會所、停車場等奢華設(shè)施?？刂圃谶@種建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，也會在很大程度上消除高收入群體購買經(jīng)濟(jì)適用房的意愿，減小審查購房者資格的難度。
第二，嚴(yán)格審查購買經(jīng)濟(jì)適用房者的主體資格，保證購買經(jīng)濟(jì)適用房的主體是真正的低收入者。首先要建立有效的收入監(jiān)測機(jī)制；其次要實(shí)行公告制度，接受社會監(jiān)督；再次要對審查購房人資格的經(jīng)辦人員嚴(yán)格管理。建立經(jīng)濟(jì)適用房出售檔案，包括經(jīng)濟(jì)適用房、購買者、經(jīng)辦人等資料信息，全程透明、跟蹤管理，經(jīng)查有弄虛作假的，堅決追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
第三，禁止經(jīng)濟(jì)適用房上市交易?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房只有在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限之后，才能按市場價上市出售。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房具有國家補(bǔ)貼的福利性質(zhì)，其與商品房的差價部分不能歸私人所有，所以，經(jīng)濟(jì)適用房既不能用以出租，也不能按市場價上市出售。有的老百姓經(jīng)濟(jì)困難時符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，若干年后，經(jīng)濟(jì)寬裕了，想購買條件更為理想的商品房，則其經(jīng)濟(jì)適用房只能由政府回購，以再次出售給其他低收入者；或者可以出售，但需要補(bǔ)交與普通商品住房同樣標(biāo)準(zhǔn)的土地出讓金。以此杜絕炒賣經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)社會資源的公平分配。經(jīng)濟(jì)適用房使用者將住房出售給政府或補(bǔ)交土地出讓金后，可以再次申請其他經(jīng)濟(jì)適用房，以解決其工作地點(diǎn)變化等因素導(dǎo)致的出行不方便問題。
第四，建立經(jīng)濟(jì)適用房的懲戒制度和退出機(jī)制。對于在經(jīng)濟(jì)適用房管理中弄虛作假，不按經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)原則、分配原則、使用原則管理經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)加懲處。以居民身份證號為主體、以家庭為單元建立全國聯(lián)網(wǎng)的信息檔案，如果有條件購買商品房了，其已經(jīng)購買的經(jīng)濟(jì)適用房必須由政府部門回購，取消享受經(jīng)濟(jì)適用房福利的資格，以便將經(jīng)濟(jì)適用房再次出售給其他低收入無房戶。
第6篇：廉租房管理存在的問題范文
【關(guān)鍵詞】 住房保障 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房 住房公積金
一、我國住房保障建設(shè)存在的問題
通過政府部門近年來的努力，中國的住房保障取得了顯著成效，不僅解決了廣大中低收入家庭的住房問題，而且對平抑房價、擴(kuò)大消費(fèi)和拉動經(jīng)濟(jì)增長起到了顯著作用，但住房保障建設(shè)過程中也出現(xiàn)了一些問題。
1、經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問題
（1）購買對象界定不清。經(jīng)濟(jì)適用住房的購買對象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有幾個難點(diǎn)：第一，家庭收入很難準(zhǔn)確計算，因?yàn)楣べY以外的其他收入是隱性的；第二，單位開出的收入證明可信度差；第三，人們的收入是動態(tài)的，若收入增加，不會積極騰退經(jīng)濟(jì)適用住房。
（2）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控。近些年來有些地方出現(xiàn)了打著經(jīng)濟(jì)適用住房的牌子建設(shè)豪宅的現(xiàn)象，致使經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型越來越大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越來越高，“貪大癥”嚴(yán)重。
（3）銷售價格較高。根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用住房的價格構(gòu)成應(yīng)保證“3%以下的利潤”，但是一些地方的經(jīng)濟(jì)適用住房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個標(biāo)準(zhǔn)。
2、廉租住房制度存在的問題
（1）廉租房對象的界定問題?，F(xiàn)行廉租對象主要是具有城市戶口的困難家庭，而排斥了“夾心層”、流動人口等住房弱勢群體，不利于體現(xiàn)公平原則。
（2）收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)問題。由于我國尚未建立個人信用制度和個人收入申報機(jī)制，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)很薄弱。
（3）廉租房資金來源問題。目前的資金來源渠道包括住房公積金增值收入、財政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。但在實(shí)際運(yùn)行中，公房基本上都已經(jīng)出售給了個人，能夠用來出售的公房很少。與眾多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租資金的落實(shí)是目前廉租住房進(jìn)展緩慢的一個瓶頸。
（4）廉租房房源問題。目前廉租住房主要有四個來源：政府出資收購、社會捐贈、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情況。
3、住房公積金制度存在的問題
（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡與資金屬地管理之間的矛盾。住房公積金制度的發(fā)展?fàn)顩r受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾住房消費(fèi)取向等因素的影響，在不同地區(qū)之間存在較大差異。有的地區(qū)貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，有的地區(qū)剛好相反，貸款規(guī)模較小，歸集上來的資金大量沉淀。但是住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理，地區(qū)間的資金不能相互調(diào)用。
（2）建立制度的根本目的與政策實(shí)際覆蓋面之間的矛盾。建立住房公積金制度的初衷是通過長期、穩(wěn)定的儲蓄，發(fā)揮資金互助功能，解決廣大中低收入職工的住房問題。然而，不少中低收入職工并未繳存公積金，這就使得最需要政策支持的人群反而處于政策覆蓋面之外。
（3）資金來源單一與資金廣泛使用之間的矛盾。目前，住房公積金貸款的資金來源僅限于繳存人按月繳存，屬于分散性的小額資金流入，而歸集的資金在發(fā)放貸款的同時還必須滿足職工住房公積金提取的需要，屬于集中性大額的資金流出。
二、發(fā)達(dá)國家住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和啟示
1、美國經(jīng)驗(yàn)
1934年，美國國會頒布了《國家住房法》（National Housing Act），并成立聯(lián)邦住房管理局（FHA）和聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC）。美國的住房保障體系主要有以下幾個特點(diǎn)。
（1）政府直接出資或補(bǔ)貼有關(guān)組織建設(shè)保障性住房。政府出資建設(shè)的保障性住房以公共住房為主，公共住房項(xiàng)目起始于1937年，由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)出資，各級地方州政府負(fù)責(zé)建造、管理和分配，公共住房產(chǎn)權(quán)歸地方政府住房局。另外，聯(lián)邦政府鼓勵開發(fā)商和私人投資者開發(fā)廉價出租房，并為其提供補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。
（2）建立抵押貸款保險保障體系。為緩解住房緊張問題，美國聯(lián)邦政府分別于1932年成立了“聯(lián)邦住房銀行抵押貸款系統(tǒng)（FHLB）”和1934年成立“聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC）”，由FHLB負(fù)責(zé)提供低息貸款給中低收入家庭以及建設(shè)公共住房的開發(fā)商；FSLIC組建的“互助抵押貸款保險基金”則負(fù)責(zé)針對中低收入家庭提供抵押貸款保險。與此同時，美國國會也成立了由美國政府提供信用支持的房利美和房地美機(jī)構(gòu)。而以上這些機(jī)構(gòu)提供的貸款都具有抵押貸款形式多種多樣、住房抵押市場完善的顯著特點(diǎn)。
（3）租房補(bǔ)貼體系健全。20世紀(jì)70年代美國開始施行租房補(bǔ)貼政策，該補(bǔ)貼政策的核心是向低收入者發(fā)放租房券，低收入者可以在租房時使用該券用于支付超過稅前收入30%的房租。其租房補(bǔ)貼券主要有以下特點(diǎn)：第一，補(bǔ)貼項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)并不由市場來設(shè)定，而是由住房管理機(jī)構(gòu)設(shè)定，該標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置出可以允許的當(dāng)?shù)刈罡叻孔?；第二，允許住戶在其房租花費(fèi)超過30%或者低于其收入30%之間選擇；第三，住房管理機(jī)構(gòu)被授權(quán)許可設(shè)定支付標(biāo)準(zhǔn)為地方公平市場房租的90%～110%之間，最多不可超過120%；也可以在相同地區(qū)設(shè)立多重標(biāo)準(zhǔn)，以反映房租水平的內(nèi)部變化――地價高的地區(qū)獲得較高的支付標(biāo)準(zhǔn)，而地價低的地區(qū)可以獲得較低的支付標(biāo)準(zhǔn)。美國的租金補(bǔ)貼主要有磚頭補(bǔ)貼、房東補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼。
2、新加坡模式
新加坡的住房保障制度建立在其完善的公積金基本制度之上。住房公積金是新加坡政府發(fā)展住房的主要資金來源。
（1）法律制度保障。新加坡分別于1960年和1966年頒布《建屋與發(fā)展法》及《土地征用法令》，依據(jù)以上法令，政府以遠(yuǎn)低于市場價格的價格取得了大量的房產(chǎn)所需用地。而為了打擊私人炒房行為，政府規(guī)定新購買的住宅在5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)手售賣，也不能用在商業(yè)經(jīng)營方面。每個家庭只能擁有1套房產(chǎn)，如果需要再購買新的住宅，現(xiàn)居的舊住宅就必須要退出來。嚴(yán)格有效的法律制度確保了新加坡的住宅用地使用率極高，住房市場穩(wěn)定有序。
（2）住房公積金制度。新加坡政府于1955年在全國強(qiáng)制施行公積金制度：凡是在新加坡工作并且有工資收入的人都必須和其企業(yè)一起按照個人工資收入的40%～50%上繳給中央公積金管理局，上繳的公積金則由中央公積金管理局統(tǒng)一管理分配。
（3）動態(tài)的住房保障體系。由于土地資源的稀缺性，為實(shí)現(xiàn)公平有效的分配住房資源，政府對購買條件、購買程序以及住房補(bǔ)貼等都作出了具體的規(guī)定，針對不同收入水平的居民購房標(biāo)準(zhǔn)政策及不同時期生活水平的浮動進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。通過這種動態(tài)調(diào)整，就使得一般收入的家庭都有資格也有能力購買政府提供的公共保障住房。通過對組屋購買條件的限制，有效地建立了組屋保障市場實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo)，同時也保證了正常房地產(chǎn)市場的欣欣向榮。
三、我國城鎮(zhèn)住房保障改革的對策思考
1、城鎮(zhèn)住房保障體系改革的原則
（1）適度保障原則。基于發(fā)達(dá)國家住房保障的經(jīng)驗(yàn)，政府對居民住房的保障只承擔(dān)有限責(zé)任，而不是無限放大的責(zé)任。住房消費(fèi)屬于國民經(jīng)濟(jì)的初次分配范疇，也就是說，大多數(shù)人應(yīng)該通過自己的收入來解決住房問題，這樣政府就可以通過稅收財政資金，通過經(jīng)濟(jì)的二次分配解決低收入者的住房問題，解決其基本的生活需要，體現(xiàn)住房消費(fèi)的適度公平，體現(xiàn)“最劣者受益最大化的原則”。
（2）動態(tài)調(diào)整原則。鑒于住房保障制度的階段性，住房保障體系中的各類住房供應(yīng)比例也應(yīng)該是動態(tài)的，即住房保障的范圍是和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、政府的承受能力、各階層居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)。住房保障的模式也應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷地調(diào)整。
（3）市場導(dǎo)向原則。我國在20多年來的住房制度改革中逐步實(shí)現(xiàn)了住房市場商品化的目標(biāo)，并取得了較大的成就，因此在構(gòu)建城鎮(zhèn)住房體系時要確立以市場為導(dǎo)向的基本原則，在建設(shè)公平的住房保障體系的同時也要向住房商品化市場要效率。政府要發(fā)揮出市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，以市場機(jī)制配置住房資源為主體，并通過稅收政策、金融政策和法律手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)住房供給和住房需求的平衡；提高資源配置效率，確保房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
2、加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的思考
（1）加強(qiáng)政府責(zé)任意識。目前，我國住房保障的政府責(zé)任缺位不僅是制度設(shè)計和操作問題，更主要是缺乏思想層面的高度重視。強(qiáng)化我國政府對社會中低收入階層住房保障的責(zé)任意識，無疑是制度完善的必要前提。只有明確了政府責(zé)任，增強(qiáng)政府的責(zé)任意識，才能在住房保障各項(xiàng)工作中狠抓落實(shí)。首先，要權(quán)責(zé)明晰，分工到位。其次，要加強(qiáng)教育，提高行政人員素質(zhì)。
（2）完善住房保障立法。通過制定專門的住房保障法律保障居民享有住房是國家和政府不可推卸的責(zé)任。法制的完善為政府推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供了外在強(qiáng)制力。目前，我國應(yīng)該盡快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加強(qiáng)配套法律體系的建設(shè)，提升依法行政水平，盡快用憲法的權(quán)威性保障我國住房保障體系的順利進(jìn)行。
（3）健全財政金融體制。在城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)過程中，不僅要建立保障住房建設(shè)資金的“運(yùn)用―評價―回收―再運(yùn)用”管理體系，而且要不斷開拓新的資金來源渠道。解決低收入家庭的住房問題，必須以公共預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，例如以財政投入為基礎(chǔ)建立住房專項(xiàng)基金、利用公積金增值收益、接受社會捐贈等；也可以借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，要求從事房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)每年提取5%～10%的房貸利潤作為廉租房的保障資金，從而保證保障住房建設(shè)資金的來源。
（4）健全政府決策體制。首先要完善決策制度。建立集體和個人相結(jié)合的決策制度，對住房保障相關(guān)政策的決策，在經(jīng)過集體討論的同時，又必須分工負(fù)責(zé)，做到分工明確、職責(zé)分明；完善聽證制度，使決策者的決策公開透明，積極吸納群眾意見，同時健全決策責(zé)任追究制度。其次要擴(kuò)大決策參與范圍，包括讓決策咨詢機(jī)構(gòu)參與決策，擴(kuò)展公民參與決策的途徑和機(jī)率。
（5）提高行政執(zhí)行效率。加大中央政府對地方政府的駕馭力度。從要求、措施、督查和考核等方面營造地方各級政府統(tǒng)籌兼顧、全面發(fā)展的制度體系。要以一個合理的考核問責(zé)制，激發(fā)地方政府有所作為，在住房保障政策體系中真正獲得實(shí)際的績效。
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第7篇：廉租房管理存在的問題范文
一、調(diào)研目的
深入了解我省城市低收入貧困職工家庭住房困難方面的基本狀況、存在的困難和問題，建立健全全省城市低收入貧困職工家庭住房困難情況檔案，推動城市低收入貧困職工家庭住房困難問題的解決，為省委、省政府三年解決城市低收入貧困職工家庭住房困難提供決策依據(jù)，發(fā)揮工會在改善民生、保障民生中的重要作用。
二、調(diào)研的對象和方法
(一)調(diào)查對象
符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的廉租房租住條件、但又租不起，想租而未租到廉租房的縣級以上城市職工。
(二)調(diào)查方法
采取聽匯報、實(shí)地走訪、召開座談會、入戶調(diào)查、問卷調(diào)查等方法，弄清城市低收入貧困職工住房的基本狀況。
三、調(diào)查數(shù)據(jù)情況
我縣接到通知后，按通知要求對我縣的28個困難企業(yè)的515名職工開展了調(diào)查工作，116名符合條件的困難職工交來了問卷調(diào)查表。
(一)城市低收入貧困職工家庭住房的基本狀況
經(jīng)過調(diào)查116名職工中住房面積在20平方米以下的有26人，20－30平方米的有57人，50平方米以下的有24人，無房的（和父母住或親戚?。┑挠?人。
(二)城市低收入貧困職工家庭的實(shí)際收入情況
經(jīng)過調(diào)查116名職工中收入在500元以下的76人，500元以上的40人，最高收入的一個是900元，最低的才100多元。有89人是靠低保金生活。
(三)當(dāng)?shù)卣鋵?shí)廉租房政策的情況
我縣的廉租房建設(shè)始于2006年，根據(jù)省、市要求，縣委、政府把廉租房建設(shè)納入全縣工作的重要日程，抓基礎(chǔ)普查，建立了低收入家庭住房檔案；抓制度規(guī)范，制定了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法；抓規(guī)劃進(jìn)度，細(xì)化了住房保障階段性目標(biāo)，綜合實(shí)際情況，制定了廉租房的申請條件，我縣申請廉租房的家庭應(yīng)當(dāng)同時具備下列條件：
1、申請家庭人均收入在我縣最低生活保障線以下的低收入戶。
2、申請家庭人均現(xiàn)住房使用面積在8平方米以下的住房困難戶。
四、原因分析
1、貧困職工收入低。近些年來，由于種種原因，企業(yè)連年虧損，生產(chǎn)運(yùn)作難以為續(xù)，職工收入和福利和待遇偏低。平均收入不及全市職工平均工資的一半，因此，職工貧困面較大，相當(dāng)部分職工居住條件十分困難，仍然長期生活在六、七十年代建造的簡易宿舍，不僅面積小，設(shè)施差，而且生活極為不便，不少已成為危房，存在著極不安全隱患。
2、廉租房租金偏高。由于廉租房不與家庭收入掛鉤，地理位置好的租金高于區(qū)域差的，差異較大，另根據(jù)房屋朝向、樓層的不同，租金也略有不同，相對于低收入貧困職工家庭來說，這樣的廉租房租金顯得偏高，使貧困職工無力長期支付。
3、廉租房門檻太高。按照我縣廉租房的家庭的租住條件，只有吃上低保，才有權(quán)利吃廉租，廉租政策完全是附著于民政方面的低保體系中，且規(guī)定人均現(xiàn)住房使用面積在8平方米以下，條件苛刻，很難達(dá)到租住條件，門檻太高。
五、對策及建議
廉租房的目的是惠及低收入貧困群體，讓住不起房子的群眾能住上房子，因此建議如下：
1、提高低收入貧困職工收入。重點(diǎn)幫助因企業(yè)經(jīng)營困難或倒閉而產(chǎn)生的失業(yè)人員和“零就業(yè)”家庭實(shí)現(xiàn)就業(yè)、增加收入。認(rèn)真做好企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金調(diào)整工作，并逐步形成企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金正常調(diào)整機(jī)制。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢和物價變化，及時調(diào)整提高城鄉(xiāng)低保補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、社會救助水平和農(nóng)村五保供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。繼續(xù)完善社會救助制度，啟動城市居民最低生活保障條例修訂工作，力爭公布實(shí)施農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理辦法。加強(qiáng)社會保障建設(shè)，努力減輕低收入群體在教育、住房、醫(yī)療等方面的支出負(fù)擔(dān)。
第8篇：廉租房管理存在的問題范文
關(guān)鍵詞 廉租住房制度 低收入家庭 住房保障
一、引言
廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以補(bǔ)貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費(fèi)，提高其居住水平，從而實(shí)現(xiàn)住房保障目的的一系列的行為規(guī)則?！?998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供應(yīng)體系。1999年，建設(shè)部了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，上海成為首批試點(diǎn)地區(qū)之一。2003年，根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局5部聯(lián)合《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，明確了資金來源、配租方式、補(bǔ)貼水平等幾大主要問題的解決思路。
由于我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和長久以來對于住房保障方面的思想誤區(qū)，東部的廉租住房制度的發(fā)展步伐明顯快于西部，其中上海作為首批試點(diǎn)城市之一，憑借其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和相對成熟的發(fā)展模式，成為了我國廉租住房制度實(shí)施的典型。因此上海廉租住房制度的建立與完善不僅對解決上海市低收入家庭的住房困難問題有著重要的意義，而且為全國其他城市的廉租住房建設(shè)提供了重要的經(jīng)驗(yàn)。
二、上海市廉租住房制度的發(fā)展歷程
(一)上海市廉租住房保障體系的起步
1998年，隨著房改的深化，上海開始探索建立市場經(jīng)濟(jì)條件下有生命力的、長效的、面向社會最低收入家庭的住房保障制度。市解困辦會同有關(guān)部門開展了上海市建立低收入家庭住房供應(yīng)體系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的設(shè)想。
1999年，根據(jù)建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》精神，上海市房地資源局成立了廉租房辦公室，開始對全市14個區(qū)18萬戶困難家庭的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底。通過調(diào)查持有“幫困卡”者中的住房困難戶，了解到人均居住面積在6平方米以下并持有“幫困卡”的有1萬余戶，人均居住面積在5平方米以下并持有“幫困卡”的有4000戶左右。
2000年9月，上海市頒布了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，同年10月，在閘北區(qū)、長寧區(qū)先行進(jìn)行廉租房試點(diǎn)工作。2001年6月，長寧區(qū)、閘北區(qū)廉租住房試點(diǎn)工作取得了階段性成果，隨后在上海市其他區(qū)縣進(jìn)行廉租住房擴(kuò)大試點(diǎn)。至2001年12月，上海市19個區(qū)縣全面開展廉租房工作，在全國率先初步建立起廉租住房供給體系，并以此為基礎(chǔ)形成社會住房保障體系的最低保障線。
(二)上海市廉租住房保障體系的發(fā)展
2002年以來上海市廉租住房政策進(jìn)行了逐步完善。主要表現(xiàn)在三個方面：一是逐步降低廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大保障范圍，從最初人均居住面積5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)家庭到最低生活保障線280元，連續(xù)6個月拿“低保”的“雙困”家庭標(biāo)準(zhǔn)逐步放寬。二是優(yōu)先滿足特殊困難家庭的實(shí)物配租，針對特困勞模、軍烈屬、一級和特等傷殘軍人等，在配套商品房中“切”出一塊房源，加大對這些為社會作出較大貢獻(xiàn)的特殊困難家庭的保障力度。三是改進(jìn)動遷地區(qū)廉租對象的租金配租方式，對即將動遷地區(qū)的廉租對象，實(shí)行補(bǔ)貼租金積累方式，區(qū)廉租辦對這部分家庭的補(bǔ)貼租金建立咨金專戶，不計利息，待動遷時憑動遷協(xié)議一次性支出使用，對非動遷地區(qū)的廉租對象，統(tǒng)一確定租金補(bǔ)面積保底標(biāo)準(zhǔn)。
2002年2月。上海市將廉租住房工作列入政府重點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目，各區(qū)縣建立了《2002年市政府廉租住房實(shí)施項(xiàng)目月報進(jìn)度表》按月上報制度，將廉租住房工作進(jìn)展與相關(guān)官員工作考核結(jié)合在一起，確保廉租房制度按進(jìn)度完成任務(wù)。
“2005年9月的上海市城鎮(zhèn)最低收人家庭住房狀況的調(diào)查表明最低收人家庭中人均居住面積低于7平方米的有4萬戶，其中4平方米以下的有2.07萬戶，分別為上海家庭總戶數(shù)的1％和0.51％，而住房成套率僅為65.5％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本市人均居住面積15.5平方米，住房成套率93％的水平?！?007年，上海市房地局、市民政局《關(guān)于本市擴(kuò)大廉租家庭住房受益面試點(diǎn)工作的意見》的通知，提出了做好擴(kuò)大廉租家庭住房受益面試點(diǎn)工作的九個方面政策意見，包括廉租住房申請家庭的條件、申請和審核程序、公示登記、配租辦法和標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制、違規(guī)處理、資金保障等，至此上海市廉租住房體系基本確立。
三、近年上海市廉租住房制度建設(shè)取得的成效
上海的廉租住房制度不僅實(shí)施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主導(dǎo)、社會參與、市場運(yùn)作”的原則，不僅為解決上海市低收入家庭的居住問題發(fā)揮了重要作用，同時也為建立和完善全國的廉租住房制度進(jìn)行了有益探索和經(jīng)驗(yàn)積累。
(一)廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平
上海市規(guī)定申請家庭的住房面積按照其戶口所在地的住房居住面積計算，申請家庭他處有住房的，應(yīng)合并計算居住面積。申請家庭持有一本《房地產(chǎn)權(quán)證》或一本《租用公房憑證》但有兩本及以上戶口簿的，按申請家庭和其他家庭長期共同居住此處的合計戶籍人口數(shù)計算人均居住面積。居住不成套住房或公有住房的，按照現(xiàn)居住面積計算。居住成套產(chǎn)權(quán)住房的，其建筑面積按換算系數(shù)換算成居住面積計算(住房居住面積=住房建筑面積÷?lián)Q算系數(shù))： 作為我國廉租住房政策實(shí)施最早最具代表的城市，在制定廉租住房實(shí)物配租的面積標(biāo)準(zhǔn)時，上海市參考了《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的中收入家庭的住房標(biāo)準(zhǔn)和上海標(biāo)準(zhǔn)《“八五”期間城鎮(zhèn)職工住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的低收入家庭的住房標(biāo)準(zhǔn)。我國其他許多城市也按照當(dāng)?shù)厝司》棵娣e確定了保障標(biāo)準(zhǔn)，但往往不能準(zhǔn)確反映實(shí)際的居住需求，面積標(biāo)準(zhǔn)不是偏高就是偏低，不適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際的發(fā)展情況。上海市的基本住房保障標(biāo)準(zhǔn)以家庭為單位，高于國家建議的低收入家庭住房保障標(biāo)準(zhǔn)，為其他城市根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)提供了借鑒。
高層建筑可增加建筑面積10％。
(二)廉租住房配租補(bǔ)貼方式有一定創(chuàng)新
近年來，各地都在逐步向“以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔”的中央政策導(dǎo)向過渡。相較其他城市目前仍然以實(shí)物配租為主，上海市在配租方式上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)以租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。
上海市政府提供的實(shí)物配租主要針對孤老、殘疾等特殊家庭。按配租標(biāo)準(zhǔn)與人員結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)钠胀ㄗ》浚吭聝H收取家庭總收入5％的租金。不過，這
些特殊對象也可以放棄實(shí)物配租，選擇租金配租方式。目前上海市的實(shí)物配租主要分布在中心城區(qū)。配租面積為人均居住面積7平方米；對原有住房的家庭，按原住房人均居住面積與7平方米的差額面積計算配租面積，并實(shí)行面積上不封頂、下要保底的辦法，即：每戶補(bǔ)差面積超過10平方米的，按實(shí)計算配租面積；不足10平方米的，按10平方米計算配租面積。
另一方面，對大部分符合廉租住房申請條件的一般對象實(shí)行租金配租，按照區(qū)(縣)住房保障中心確定的和地段級差給予規(guī)定的補(bǔ)貼額度，由其直接到市場租賃住房，并與出租人簽署租房合同，區(qū)(縣)住房保障中心通過銀行把補(bǔ)貼款直接支付給出租人。目前，上海市每月每平方米居住面積租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：9個中心區(qū)和浦東新區(qū)62元；閔行、寶山、嘉定3個區(qū)50元；其他6個區(qū)(縣)32元。實(shí)行租金配租為主，既有利于充分利用政府有限的資金，減少政府一次性資金投入，可以覆蓋更多的“雙困”家庭，又有利于廉租家庭根據(jù)就業(yè)、看病和子女就學(xué)等實(shí)際情況自行選擇租賃房源的地點(diǎn)，最大限度地滿足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房區(qū)域可能出現(xiàn)的“貧民窟”等一系列社會問題。
(三)補(bǔ)貼方式運(yùn)作的市場化
政府集中興建廉租住房有兩個主要弊端：一是占用資金量大，而資金缺乏已成為廉租住房制度發(fā)展完善的最大制約因素。二是后續(xù)管理復(fù)雜，物業(yè)管理等配套設(shè)施缺乏易使廉租房租住居成為城市平民窟。上海市從當(dāng)前的土地征用與居住現(xiàn)狀出發(fā)考慮，在市中心集中建設(shè)廉租房并不合適，而在偏遠(yuǎn)區(qū)縣建設(shè)廉租房則會給廉租家庭帶來種種生活不便。因此上海市的廉租住房以發(fā)放租金補(bǔ)貼由廉租對象直接到市場上去租房為主，輔之以少量的政府出資收購符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的普通住房及接受社會捐贈和其他渠道籌集的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。
(四)廉租住房管理機(jī)制相對有效
上海市房地局成立了專門的廉租房辦公室，并探索出了一套“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、各方參與”的工作機(jī)制。市廉租辦主管，區(qū)縣一級政府承擔(dān)主要任務(wù)，同時街道建立廉租住房工作辦公室，積極動員居委會廉租工作站、中介公司、物業(yè)公司等各方力量，充分發(fā)揮社區(qū)作用，利用市場手段，積極籌集和落實(shí)房源，對全市困難家庭的住房情況進(jìn)行“家計審查”，使目標(biāo)定位有客觀真實(shí)的依據(jù)，提高了廉租住房的配租效率。
在操作流程上，上海市努力建立“公開、公平、公正”的運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)廉租住房工作制度化、規(guī)范化、程序化。按照申請、審核、公告、復(fù)核、輪候、配租等六個環(huán)節(jié)，區(qū)、縣廉租辦在街道設(shè)點(diǎn)實(shí)行一門式受理，一條龍服務(wù)，統(tǒng)一受理廉租申請，方便居民。在落實(shí)實(shí)物配租上，區(qū)和街道、鎮(zhèn)廉租辦分工劃塊負(fù)責(zé)落實(shí)房源，組織廉租房租賃專場，加快了實(shí)物配租工作的進(jìn)程，確保了相關(guān)符合條件登記的廉租對象在3個月內(nèi)落實(shí)配租房源。
四、上海市廉租住房制度實(shí)施中存在的問題及原因
上海雖是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，但中低收入人群的住房困難問題仍十分突出，亟待解決。上海作為我國最早實(shí)施廉租住房制度的城市之一，雖然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在實(shí)施中還是存在不少問題。
(一)廉租住房制度的覆蓋面仍然過窄
雖然上海市不斷的放寬廉租住房申請標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)行的收入與住房面積的雙重核定無法解決覆蓋家庭過少的問題?！案鶕?jù)《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008―2012年)》中公布的數(shù)據(jù)，至2007年底享受廉租住房政策的居民累計約30000戶，而上海目前人居7平方米以下住房困難戶約有48萬戶，即所占比例僅為6.2％。”目前，上海本地居民共計約426萬戶，而享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)的0.7％，相比發(fā)達(dá)國家的10％的比例相去甚遠(yuǎn)。
從收入限定線的指標(biāo)看，仍然過于嚴(yán)苛。申請家庭自申請之日的上月起連續(xù)6個月人均月收入低于800元，將一大部分家庭月收入略高于此申請標(biāo)準(zhǔn)，但卻無力購房或租房有困難的城市居民，即所謂“夾心層”居民排斥出廉租房保障范圍。同時，上海的廉租住房申請政策規(guī)定家庭成員必須具有上海市非農(nóng)業(yè)常住戶口且實(shí)際居住，并至少有一人取得上海市非農(nóng)業(yè)常住戶口3年以上，其他成員戶口遷入此住處須滿1年以上。這一嚴(yán)格的戶籍限制使得大量非滬籍常住人口及非常住戶口的流動人員被排斥在外。隨著城市建設(shè)步伐的加快，畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等大量進(jìn)入城市，數(shù)量甚至超過了戶籍人口數(shù)。而這一龐大的群體由于經(jīng)濟(jì)收入低、流動性高等客觀因素，在一定年限內(nèi)難以依靠自身力量解決住房問題，但卻又未被列入廉租房保障體系的范圍內(nèi)，而且往往是社會保障制度下的邊緣人，于是不可避免的成為了城市中的新住房弱勢群體。隨著這一群體規(guī)模的不斷擴(kuò)大，若不對他們的住房問題給以充分的重視很可能會導(dǎo)致一系列的社會不穩(wěn)定、不和諧因素產(chǎn)生，制約城市的良性發(fā)展。
(二)收入標(biāo)準(zhǔn)劃分困難，監(jiān)督難度大
目前我國各城市包括上海的廉租對象一般為經(jīng)民政部門認(rèn)定的低保家庭中的符合廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)的住房困難戶，而根據(jù)國家的文件內(nèi)容，廉租住房制度不僅應(yīng)該保障低保家庭中的住房困難戶，也應(yīng)保障那些買不起房又非低保的住房困難戶。目前由于我國沒有建立起個人信用制度和個人收入申報制度，居民的“隱形”收入沒有辦法統(tǒng)計，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)實(shí)際上是很薄弱的。雖然上海市正在考慮以家庭年均總收入來劃分，但由于不完善的監(jiān)督機(jī)制，目前只能停留在理論階段。
(三)實(shí)物配租比例與租金配租補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)偏低
上海市在配租方式上以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔，雖然符合中央政策導(dǎo)向，但目前上海的這兩種主要配租方式比例懸殊，實(shí)物配租居民比例偏低，配租方式趨向單一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落實(shí)租金配租家庭數(shù)為32659戶，占實(shí)際已落實(shí)家庭數(shù)的91.84％，而已落實(shí)實(shí)物配租家庭數(shù)為2903戶，只占8.16％，實(shí)物配租的覆蓋家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金配租的收益家庭數(shù)。2004年10月，已落實(shí)實(shí)物配租家庭數(shù)258戶，占實(shí)際已落實(shí)家庭數(shù)的2.05％，實(shí)物配租發(fā)展進(jìn)程緩慢，究其原因，主要是受到土地資源緊缺和廉租住房建設(shè)資金不足的嚴(yán)重制約。
租金補(bǔ)貼在實(shí)施過程中存在的最大不足是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重滯后于市場租金標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)貼資金難以實(shí)現(xiàn)改善居住困難的目的?！巴粫r期市場的房屋租賃價格幾乎是廉租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的2倍甚至超過2倍。從2000年到2007年的8年間，廉租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)僅僅微調(diào)，而房屋市場租賃價格卻上漲了1.5倍?！庇捎趦烧卟罹嗌醮?，只持租金補(bǔ)貼根本無法從市場上租到房屋，據(jù)此推斷，在已落實(shí)租金配租的相當(dāng)比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。
(四)廉租住房房源嚴(yán)重緊缺
隨著上海房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，土地出讓收益水漲船高，房價不斷飆升，廉租住房建設(shè)資金和房源緊缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推進(jìn)難度。首先就目前的房屋供給渠道來說，造成房源缺乏的原因主要有以下幾點(diǎn)：一是閑置、可騰退的公房數(shù)量有限。在實(shí)行住房分配貨幣化改革前，單位公房幾乎都已分配給職工居住。由于存量公房提租步伐緩慢，加之公房按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價出售的舉措，使得居民不愿騰退公房，即使騰退的少量公房也多是使用年限很長，需要大規(guī)模修繕后才可使用的住房。二是政府缺乏興建、收購廉租房的長效機(jī)制?？陀^來說，在上海住房市場“高房價，高租金”的條件面前，興建和收購廉租房的一次性資金投入量大，政府的財政負(fù)擔(dān)重，短期內(nèi)要大量擴(kuò)容廉租住房具有相當(dāng)大的困難，需要一個適應(yīng)社會各收入水平家庭住房承受能力的城市住房構(gòu)成結(jié)構(gòu)，為廉租房源的具體落實(shí)提供基礎(chǔ)。三是社會人士捐贈等其他來源極少。其次，中介服務(wù)體系落后，政策激勵不得力也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市場中存在著一些比較合適的房源，由于缺乏專業(yè)高效的中介機(jī)構(gòu)提供足夠的信息，其也不能得到有效的利用。
(五)廉租住房資金來源渠道單一，缺口依然較大
根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)廉租房試行辦法》的規(guī)定，上海市采取多渠道籌集廉租房資金的方式，主要包括：(1)市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金；(2)住房公積金的部分增值資金；(3)直管公房出售后的部分凈歸集資金；(4)接受社會捐贈和通過其他渠道籌集的資金。
但從實(shí)際來看，上海市廉租房的資金主要來源于市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金。由于財政資金的撥付比例并無硬性的指標(biāo)規(guī)定，地方財政能夠撥付多大比例的廉租住房專項(xiàng)資金主要取決于地方官員的重視程度和地方財力，這使得廉租房建設(shè)資金的供給缺乏長期、穩(wěn)定的保證。造成財政撥款不足的直接原因就是財政支出重經(jīng)濟(jì)建設(shè)而輕社會保障，財政資金往往運(yùn)用于收益更快，能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目。而廉租住房屬于社會保障性質(zhì)的公益項(xiàng)目，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯性作用較小，因此各城市在安排財政預(yù)算支出時，通常將廉租住房建設(shè)資金的安排放在次要地位，致使廉租住房資金不能得到保證。
為了解決廉租房資金短缺的局面，包括上海在內(nèi)的許多城市都試圖采取多種渠道來籌集資金，但結(jié)果往往是杯水車薪，資金缺口依然巨大，最終依舊依靠單一的財政資金供給。就從不斷受到關(guān)注的兩種籌集渠道來說，一是讓各地政府從土地出讓凈收益中安排一定資金(5％)用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)。這種資金量的大小取決于土地凈收益的大小，具有很大的彈性，無法保證資金的額度。二是住房公積金的增值收益。上海市提取的住房公積金增值收益的部分逐年增加，但住房公積金增值收益能夠安排用于廉租住房建設(shè)的部分非常之少，必須扣除完貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和住房公積金管理費(fèi)用，節(jié)余部分方可作為建設(shè)廉租住房補(bǔ)充資金?！敖刂?006年底，上海用于廉租住房建設(shè)的公積金增值收益為6049萬元，而同期支出的政府財政預(yù)算資金為2.47億元，公積金增值收益在廉租房資金中的比例不足20％?！?/p>
(六)廉租住房制度本身法律效力不足
世界主要國家的住房保障法律都通過法律對住房保障制度進(jìn)行了規(guī)定和保護(hù)，并明確保障居民的基本居住條件是政府的基本職能。目前我國《住宅法》尚未出臺，各地執(zhí)行的廉租住房政策無法得到法律層面上的支持，基本還是國務(wù)院住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委和各省市區(qū)政府部門頒布的部門規(guī)章和地方政府規(guī)章。上海市到目前為止也只頒布了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，僅屬于地方性法規(guī)，而且過于簡單，沒有明確廉租住房制度在資金的籌集使用、建設(shè)和監(jiān)管上的一系列問題。
五、建立和完善我國廉租住房制度的對策建議
有觀點(diǎn)認(rèn)為要完善廉租住房制度就要引入市場化機(jī)制，但本文認(rèn)為在我國目前的住房保障體制下，政府仍應(yīng)在廉租住房制度實(shí)施中發(fā)揮主導(dǎo)作用，而在籌集廉租房資金和提供房源上可以積極運(yùn)用市場化手段。
(一)提高政府對廉租住房制度實(shí)施的認(rèn)識，明確職能定位
提高政府對廉租住房制度的重視度主要做到兩點(diǎn)：一是落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，將廉租房建設(shè)納入考核體系。通過目標(biāo)管理的實(shí)施，增強(qiáng)部門的責(zé)任意識，強(qiáng)化管理措施，部門可以根據(jù)全市最低收入家庭的現(xiàn)狀和財政可用于安排廉租房的資金，制定切實(shí)可行的進(jìn)度安排和工作措施，將政府工作目標(biāo)進(jìn)行量化，層層分解，以確保目標(biāo)任務(wù)的完成。建設(shè)廉租住房是民生工程的一部分，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，政府官員的考核指標(biāo)不應(yīng)只以GDP來衡量，要將廉租房建設(shè)納入政府的考核中，上級政府和行業(yè)主管部門特別要督促資金和土地供給到位，確保政策執(zhí)行不走過場。二是各部門要明確職能分工，而政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識廉租房制度建設(shè)過程中的各種利益關(guān)系，協(xié)調(diào)好民政、財政、公安、城區(qū)街道辦等相關(guān)部門之間的關(guān)系，各司其責(zé)、互相配合，共同做好廉租房制度建設(shè)。
(二)針對低收入家庭制定專門性的住房保障法律，建立和完善我國廉租住房制度法律體系
鑒于我國目前的廉租住房法律還停留規(guī)章政策的層面上，當(dāng)務(wù)之急就是要提高廉租住房的立法層次。沒有國家層面的立法，就不能對住房保障制度進(jìn)行整體上的設(shè)計，也無法規(guī)定適當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。從上海的廉租住房實(shí)施中就可以看出，出臺的政策性文件非?；\統(tǒng)，在實(shí)施中常出現(xiàn)無法可依，具體細(xì)則朝令夕改的問題。因此既要制定出符合我國國情的針對低收入家庭專門性的住房保障法律，各地又要結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的廉租住房保障法規(guī)。以法律規(guī)范構(gòu)筑廉租住房制度的基礎(chǔ)，以法律的形式明確住房保障體制的基本目標(biāo)、各級政府在解決居民住宅問題中的責(zé)任，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房保障政策的制定和實(shí)施。廉租住房的立法應(yīng)注意與社會保障法律制度相銜接，明確把住房保障資金列入財政預(yù)算，特別要注意制定關(guān)于住房保障基金的管理規(guī)定，完善具有可操作性的有關(guān)財政、稅收、土地和金融等方面的廉租房制度法規(guī)，形成一整套完整的廉租住房制度法律體系。
(三)完善廉租房申請家庭的收入統(tǒng)計與動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出管理制度
香港的“公屋”制度中，申請人在遞交的申請表中必須申報家庭收入及擁有的資產(chǎn)，包括土地、房產(chǎn)、車輛、可轉(zhuǎn)移的汽車牌照和投資類別的資產(chǎn)等，接受嚴(yán)格的財產(chǎn)審核?！叭绻葑艏彝ナ杖爰皳碛械馁Y產(chǎn)凈值均超過規(guī)定限額，就必須遷出所住的公屋，公屋住戶每兩年必須申報家庭居住情況一次，拒絕或忽略提供“居住情況申報表”的，屬于違法行為，可被檢控，房委會也可以根據(jù)規(guī)定終止租約并收回公屋。”為保障公屋資源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣隊，專門負(fù)責(zé)調(diào)查濫用公屋單位的富戶。
在廉租住房的配給機(jī)制上，合理劃分收入線，確定受補(bǔ)貼對象是現(xiàn)行廉租房分配模式下的一個難點(diǎn)。借鑒香港公共住房制度中嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出管理機(jī)制，結(jié)合各地的具體情況，街道廉租住房工作辦公室及社區(qū)工作站要發(fā)揮監(jiān)管優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)的低收入家庭住房狀況進(jìn)行調(diào)查并建立檔案，建立有效的個人財產(chǎn)收入審核體系和嚴(yán)格的資格審查制度，確定給予補(bǔ)貼的優(yōu)先順序和補(bǔ)貼檔次，從而控制不同保障手段和水平的適用對象與范圍。其次要建立完善的個人誠信管理體系。目前，我國的個人誠信數(shù)據(jù)極端分散，各部門都保有部分的個人信息，相互屏蔽，沒有形成完整的個人誠信管理體系。因此要聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)與稅務(wù)、財政部門共同建立個人信用制度。在個人信用系統(tǒng)中，應(yīng)該記錄廉租房申請人的基本個人信息和家庭情況、個人銀行賬戶和收入來源、個人可支配可用于抵押的資產(chǎn)等。
廉租房監(jiān)管機(jī)構(gòu)要對租戶進(jìn)行定期復(fù)核、回訪，對個人及家庭變動情況實(shí)行動態(tài)監(jiān)管。所有租戶要定期向廉租辦申報家庭經(jīng)濟(jì)狀況，若經(jīng)濟(jì)狀況改善，已超過租住廉租房資格標(biāo)準(zhǔn)的人群，應(yīng)在給定期限內(nèi)退出，讓更多的人受益。如發(fā)生虛假申報和隱瞞實(shí)情，一經(jīng)查出，廉租辦有權(quán)立即收回住房，取消其租房資格并追加罰款，直至追究法律責(zé)任。所有符合條件的廉租房申請家庭集中由管理部門統(tǒng)一進(jìn)行搖號配租，搖號前通過媒體公布搖號時間及參加戶數(shù)和配租戶數(shù)，搖號活動由電視臺直播，接受社會監(jiān)督。
(四)擴(kuò)大廉租住房制度的覆蓋范圍
目前，各地低收入家庭的住房困難問題仍是一個龐大的工程，廉租房保障范圍仍然嚴(yán)重偏低。根據(jù)上海實(shí)施中的經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大廉租房的覆蓋面是一項(xiàng)長遠(yuǎn)性與綜合性的工作，只能循序漸進(jìn)，不能一蹴而就。根據(jù)保障家庭住房和收入的不同情況，按照分層次推進(jìn)的原則，建立多渠道的住房保障體系。第一層次對最低收入的特定家庭擴(kuò)大廉租房的實(shí)物配租；第二層次針對“夾心層”群體啟動“住房幫困”，給予補(bǔ)貼，通過動拆遷和成套改造等多種方式改善困難家庭的住房條件；第三層次放松戶籍限制，將流動人口納入廉租住房申請體系。根據(jù)收入水平實(shí)施“逆向遞減”的補(bǔ)貼辦法――收入稍高者少補(bǔ)，收入較低者多補(bǔ)。
(五)確定合理的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租房租金補(bǔ)貼方式
確定合理的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒美國的“住房券”租金補(bǔ)貼政策，即政府發(fā)給低收入者用于領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的憑證。持券人可以根據(jù)自己的職業(yè)特點(diǎn)，自由選擇居住地，只需繳納不超過自己收入30％的房租，不足部分由政府負(fù)責(zé)支付?！白》咳闭叩膯⑹臼亲饨鹧a(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的制定既要適應(yīng)政府在廉租住房建設(shè)管理上所能承受的最大資金限度，又要適應(yīng)最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能夠運(yùn)用補(bǔ)貼來租房。
上海同樣是通過市場方式來解決廉租房的房源問題，可以根據(jù)申請者家庭收入和居住情況發(fā)放一定金額的優(yōu)惠券，明確規(guī)定優(yōu)惠券只能用于支付租金，不得私下轉(zhuǎn)讓出售。優(yōu)惠券的發(fā)放額度參照不同城區(qū)平均租金，高出部分自己承擔(dān)。同樣申請者如租賃質(zhì)量較低的住房，就可以減少自己的租金支出。針對部分廉租家庭有自己獨(dú)立的住房，但是幾代人同堂，人均住房面積不足的現(xiàn)狀，可以通過差額補(bǔ)貼的方式，即以定額的人均使用面積為標(biāo)準(zhǔn)，其不足部分按每平方米給予一定的租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)參照市場價格。這部分家庭可以用補(bǔ)貼直接另外租房提高個人住房面積，也可將原住房出租后再用獲取的租金及補(bǔ)貼資金租房改善居住條件。因此廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要與市場標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，根據(jù)市場租金的變化及時作出調(diào)整。租金調(diào)整的幅度和次數(shù)要與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應(yīng)，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金調(diào)整影響居民家庭生活。
(六)拓寬房屋供給渠道，增加房源供應(yīng)，提高廉租房實(shí)物配租比例
上海的實(shí)物配租比例非常低，其中一個制約因素就是房源的嚴(yán)重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地資源非常緊缺，廉租住房的建設(shè)應(yīng)科學(xué)規(guī)劃合理布局。在中心城區(qū)小規(guī)模分散布局，提倡混居，郊區(qū)則采取在新建的商品住房項(xiàng)目中配建一定比例的廉租住房，單獨(dú)進(jìn)行管理的方式。既避免資源閑置浪費(fèi)，又要避免出現(xiàn)城市“貧民窟”問題。同時，廉租房的面積與套型結(jié)構(gòu)也要進(jìn)行充分的論證，以小戶型為主，重在實(shí)用性，做到和諧宜局。政府可以建立一個網(wǎng)上廉租房租賃平臺，實(shí)現(xiàn)廉租房網(wǎng)上信息共享。
任何國家與地區(qū)，政府收購市場上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的兩大來源。政府出資新建廉租房往往碰到資金緊缺的問題，可以運(yùn)用市場化手段，借鑒香港政府的土地支持政策。在私人賣地的交易中，政府要盡可能從中獲得最大化收入，為新建廉租住房提供資金支持并且免費(fèi)劃撥土地，但是要避開在城市中心地段上興建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之間的沖突。同時提供資金、稅收上的扶植來降低開發(fā)商的開發(fā)成本。在廉租房建設(shè)完畢后，由政府保證這些房屋的出租，并對租金的正常支付進(jìn)行擔(dān)保。在運(yùn)營期結(jié)束以后，再由政府以一定的價格購買這部分廉租房。這樣既解決了相當(dāng)一部分低收入者的住房需求問題，同時在一定的期限以后政府擁有了這部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，儲備了更多的廉租房房源。
加大對市場空置商品房的收購力度，拓寬房屋供給渠道。一是差價換房換取已出售的公房。經(jīng)過20世紀(jì)90年代的公房出售，上海市許多家庭以優(yōu)惠的政策購買了公房。其中一部分家庭出于經(jīng)濟(jì)考慮，無力改善住房條件，這些房屋有許多處于主城區(qū)，地段較好，但面積較小，房屋設(shè)施條件相對較差。政府利用差價調(diào)房既實(shí)現(xiàn)了這部分家庭改善住房的愿望，又以較低的成本籌集了一部分原有公房成為廉租用房，增加了廉租房的供給，也有利于房屋資源的重復(fù)利用。二是改造舊住房成為廉租用房。在地段環(huán)境較好、條件相對成熟的舊住房集中小區(qū)，政府授權(quán)專業(yè)公司進(jìn)行改造。先由政府部門提供配套商品房，與居民居住的不成套舊住房實(shí)施易地置換動遷。然后對置換出來的舊住房，也可以考慮借鑒新加坡“組屋翻新”的做法，進(jìn)行改造，結(jié)合加層、擴(kuò)建一起進(jìn)行，改建成配套設(shè)施完善、環(huán)境整潔的廉租住房小區(qū)，從而有效拓寬房屋供給渠道。
(七)通過稅收籌集廉租房資金，實(shí)現(xiàn)政府引導(dǎo)下的多元化融資，拓寬資金來源渠道
發(fā)達(dá)國家(地區(qū))的公共住房政策中，財政和金融機(jī)構(gòu)都是實(shí)現(xiàn)住房保障的強(qiáng)有力的資金支撐。我國廉租房的資金現(xiàn)狀是單一的財政支持，負(fù)擔(dān)極重，其他的資金籌集渠道則是形式重于內(nèi)容，融資體系發(fā)展滯后。要改變資金來源渠道的單一的狀況，就要建立政府引導(dǎo)下的多元化融資體系，運(yùn)用創(chuàng)造金融工具為政府從資本市場籌措資金投資公共住房建設(shè)。
第9篇：廉租房管理存在的問題范文
【關(guān)鍵詞】重慶公租房；香港公屋；準(zhǔn)入機(jī)制；啟示
在中央的總體指導(dǎo)下，重慶市依據(jù)人口、經(jīng)濟(jì)、住房條件等要素建立符合本地實(shí)情的公租房政策，積極探索城市住房供應(yīng)“雙軌制”，對住房制度進(jìn)行完善，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。重慶市規(guī)劃未來5年建設(shè)4000萬平方米公租房，大體可解決200多萬中低收入群體的住房問題，相當(dāng)于30%左右的覆蓋面。與此同時，重慶市頒布了《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》，對公租房規(guī)劃、建設(shè)、分配、使用、管理及監(jiān)督各個環(huán)節(jié)都做出了相關(guān)規(guī)定。在公租房建設(shè)探索階段，重慶市取得了初步成功，但在公租房的準(zhǔn)入機(jī)制方面存在部分問題。香港是世界上公認(rèn)住房問題解決較好地區(qū)之一，公屋建設(shè)相對成熟。本文將對香港公屋運(yùn)營制度進(jìn)行分析，為重慶市公租房的準(zhǔn)入機(jī)制提供啟示。
一、重慶公租房準(zhǔn)入機(jī)制分析
重慶市在準(zhǔn)入機(jī)制中從收入水平、現(xiàn)有住房條件、身份特征等幾個方面對申請人資格進(jìn)行了規(guī)定，并在配租管理中詳細(xì)規(guī)定申請人的權(quán)限分級和配租辦法。總體來說，有以下突出特點(diǎn)：
（一）放寬準(zhǔn)入條件
為適應(yīng)建設(shè)內(nèi)陸開放高地的要求，重慶市將申請公租房的條件放寬為：年滿18周歲，有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力，無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的本市中低收入住房困難家庭，主要包括新就業(yè)的大中專及職校學(xué)生，進(jìn)城務(wù)工人員，區(qū)縣以上政府引進(jìn)的專業(yè)人才，以及外地來渝工作人員（含外籍人士）。其中最大亮點(diǎn)在于重慶市公租房的服務(wù)對象沒有戶籍限制，打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，為重慶的發(fā)展建設(shè)做貢獻(xiàn)。
（二）建立輪候制度
住房保障部門根據(jù)申請人的申請時間和選擇的公共租賃住房地點(diǎn)建立輪候順序，按輪候順序搖號選房，選中者簽訂租賃合同。
（三）合理實(shí)施配租
公租房配租面積與申請家庭人數(shù)相對應(yīng)。在具體申請中，根據(jù)家庭人數(shù)，分別配租40平方米、60平方米和80平方米的公共租賃住房。[1]
以上這些政策為緩解目前尖銳的住房矛盾有重要作用，不但可使低收入者和新就業(yè)大中專畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員等“夾心層”的住房狀況有所改善，還能在一定程度上抑制較高的房價。但由于重慶市的公租房建設(shè)仍在起步階段，從當(dāng)前其他類型保障性住房的運(yùn)營情況和目前的法律法規(guī)體系來看，在公租房準(zhǔn)入機(jī)制的實(shí)際操作過程中暴露了不少問題。
二、重慶公租房準(zhǔn)入機(jī)制存在的問題
（一）針對人群不明確
重慶公租房涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，并延伸到既不能享受廉租房，又買不起商品住房的“夾心層”，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。這樣使得公租房的申請人不僅包括新就業(yè)的大中專及職校學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員等“夾心層”，還包括屬于廉租房申請人的低收入住房困難家庭。雖說該制度能涵蓋更廣泛人群，但目前重慶公租房還處于發(fā)展階段，房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，不能滿足符合申請條件的廣大人群的需求。同時，《細(xì)則》還指出，符合廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)的家庭在輪候配租時享有優(yōu)先權(quán)。在該政策下，符合廉租房申請條件的人群可優(yōu)先入住公租房，導(dǎo)致在房源有限的條件下，新就業(yè)大中專畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員等“夾心層”很難申請到公租房，這就使得公租房解決“夾心層”住房難題的功能大大減弱。
（二）流轉(zhuǎn)機(jī)制的隱患
要建立住房保障體系，需要一定的積累。但《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定，公租房是可以出售的。租客住滿5年后，可以按“成本價＋銀行利息”購買自住。購買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息。公租房的出售會帶來以下害處：
①使原本就稀有公租房資源更加緊俏，導(dǎo)致大量申請人分不到公租房，使公租房的保障功能大大減弱。
②政府為了滿足廣大申請人的需求，要不斷加大建設(shè)公租房的力度，這樣建了買，賣了又建，影響效率。
③為了保證出售的公租房能流轉(zhuǎn)到政府手中，就必須建立一系列的規(guī)章制度，還要加強(qiáng)監(jiān)督，這將導(dǎo)致不必要的成本消耗。
由于以上隱患，流轉(zhuǎn)機(jī)制會對公租房準(zhǔn)入機(jī)制的實(shí)施有一定的反作用：（1）房源減少導(dǎo)致申請人輪候時間過長，甚至導(dǎo)致大量申請者得不到房源。（2）資源浪費(fèi)，效率低下使得政府負(fù)擔(dān)加重，間接影響了準(zhǔn)入機(jī)制的建設(shè)、審核、監(jiān)督工作的進(jìn)行。
（三）違規(guī)操作隱蔽性強(qiáng)，監(jiān)督機(jī)制難以落到實(shí)處
雖然《細(xì)則》對準(zhǔn)入機(jī)制作出了詳細(xì)描述并且明確了懲罰措施，但真正落實(shí)還缺乏保障，難以避免公租房被一些不符合申請條件的人群“騙租”。公租房的違規(guī)操作空間非常大，私自轉(zhuǎn)租、另作他用、開具假證明等違規(guī)操作難以避免，削弱準(zhǔn)入機(jī)制的監(jiān)管作用。
重慶公租房在準(zhǔn)入機(jī)制存在的這些問題削弱了公租房體系的保障性作用，亟需尋找合適的解決方法。香港作為世界上公認(rèn)的住房問題解決得比較好的地區(qū)之一，探討其成功經(jīng)驗(yàn)，對重慶公租房體系的建設(shè)大有裨益。接著我們將對香港公屋的準(zhǔn)入經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析。
三、香港公屋準(zhǔn)入經(jīng)驗(yàn)分析
（一）多層次住房社會保障制度
香港住房社會保障除了公共租住房屋外，還在不同時期推出過“租者置其屋計劃”，“居者有其屋計劃”，“長者安居樂住屋計劃”，“長者租金津貼計劃”，“置業(yè)資助貸款計劃”以及“夾心階層住屋”等針對不同階層居民、不同需求的計劃。
（二）多種渠道籌措資金
充足穩(wěn)定的資金是公共房屋成功發(fā)展的必要條件。香港公共房屋建設(shè)的資金來源途徑主要有兩個：一是政府通過免費(fèi)撥地、撥出資本和貸款提供資助；二是房委會通過出租公屋及其附屬商業(yè)樓宇、出售自置居所單位獲得維護(hù)及興建公共租住房屋所需的資金。
（三）專業(yè)化的管理機(jī)構(gòu)
香港公共房屋計劃得以成功的主要因素之一，是自開始興建公共房屋以來，就有相應(yīng)機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)公共房屋事宜?，F(xiàn)在與香港公共房屋相關(guān)的機(jī)構(gòu)有房委會和房屋協(xié)會。房委會是法定的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)推行香港公營房屋計劃，策劃和興建公營房屋，把公共房屋出租或出售給低收入人士。其中房屋署是房委會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行既定的政策和實(shí)務(wù)工作。房屋協(xié)會則是一個獨(dú)立非牟利機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)策劃和興建一些特定類別的公營房屋，并以住戶可以負(fù)擔(dān)的租金或價格，把房屋出租或出售給予特定類別的人士。[2]
以上經(jīng)驗(yàn)在香港公屋的建設(shè)過程中發(fā)揮了重要的積極作用，我們應(yīng)該對這些經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，以期對重慶公租房建設(shè)有所啟示。
四、香港公屋運(yùn)營對完善重慶公租房準(zhǔn)入機(jī)制的啟示
（一）細(xì)分申請人群，建立多層次的有針對性的住房保障制度
公租房的建設(shè)是有過程的，不可能短期內(nèi)滿足全部需求，若不明確針對人群，將申請人進(jìn)行分類，同是合格申請人，誰先誰后的問題不解決，很可能引起爭議。重慶應(yīng)結(jié)合具體情況，建立多層次的住房保障制度，在擴(kuò)大公租房申請人群范圍的情況下，明確針對人群，對不同層次的申請人群建立針對性的保障房制度（如針對“夾心層”的保障房制度）。
（二）保證公租房供應(yīng)量，避免流轉(zhuǎn)機(jī)制造成房源流失
保障公租房房源充足，對準(zhǔn)入機(jī)制的順利實(shí)施有重要意義。重慶公租房還處于建設(shè)初期，房源供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求，政府應(yīng)在擴(kuò)大建設(shè)的前提下做好積累工作，避免大量申請人租不到房子或輪候時間過長。重慶應(yīng)學(xué)習(xí)香港政府，多種渠道籌措資金，避免對流轉(zhuǎn)機(jī)制融資的過度依賴，使公租房體系難以積累。在公租房積累到一定程度后，可根據(jù)實(shí)情開展公租房出售計劃，拓展籌資渠道。防止操之過急，導(dǎo)致可租房源流失。
（三）明確職能部門的功能，建立專門的管理機(jī)構(gòu)
住房問題具有相當(dāng)?shù)木C合性，不是單一部門和措施就能解決的，需要有一套系統(tǒng)完善的制度與政策架構(gòu)。一個完善的住房保障體系，可以分為“軟、硬件”兩方面的內(nèi)容，即相關(guān)的政策、法規(guī)等“軟件”和相關(guān)職能部門等“硬件”。因此，明確職能部門的功能，建立專門的管理機(jī)構(gòu)，是建設(shè)完善的住房保障體系的基礎(chǔ)，也是落實(shí)各種方針政策的保障。[3]
重慶應(yīng)學(xué)習(xí)香港的經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)“房屋署”等類似監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，審核監(jiān)督準(zhǔn)入資格，執(zhí)行既定的政策和實(shí)務(wù)工作，保證在社會保障性住房的準(zhǔn)入申請過程中，確保公共資源的公平配置，防止“權(quán)錢交易”和現(xiàn)象，從而促進(jìn)公租房相關(guān)政策的落實(shí)，有效地推動公租房體系的建設(shè)。
五、小結(jié)
解決市民的住房問題，不僅有助于社會穩(wěn)定和培養(yǎng)市民的歸屬感，而且可使市民的將來有經(jīng)濟(jì)保障，對于構(gòu)建和諧社會具有重要意義。建立完善的住房保障體制，是非常值得重慶政府重視的問題。香港的公屋制度為重慶乃至內(nèi)地的住房保障體制的建立，提供了多方面的經(jīng)驗(yàn)。在研究分析香港經(jīng)驗(yàn)帶來的啟示的同時，我們還應(yīng)深入思考如何更好的將香港公屋制度與重慶現(xiàn)有的住房保障政策結(jié)合在一起，進(jìn)而為我國內(nèi)地住房保障制度的建設(shè)提供鮮活的經(jīng)驗(yàn)和方法。
參考文獻(xiàn)
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基金項(xiàng)目：重慶郵電大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新性實(shí)驗(yàn)計劃項(xiàng)目“重慶市公租房運(yùn)營機(jī)制研究”。
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