公積金基數的算法精選(九篇)

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第1篇：公積金基數的算法范文

[關鍵詞]整體變更 個人所得稅 留存收益 分配

實務中,大部分股份公司均由原存續(xù)的有限公司整體變更(以下簡稱整體變更)而來,關于整體變更公司法第九條有所涉及,視同公司的組織形式變更。整體變更成立股份公司時,往往伴隨著資本公積及留存收益轉增資本。因此,當有限公司原股東存在自然人時,此環(huán)節(jié)涉及的個人所得稅問題成為關注的話題。

一、整體變更中的折股

根據變更前有限公司凈資產的構成,用以折股的凈資產除原有實收資本外,一般包含資本公積、盈余公積、未分配利潤。其中盈余公積和未分配利潤均系直接來源于公司生產經營活動,系公司經營收益的留存形式,可稱為留存收益。資本公積大體分為兩類,資本溢價及其他資本公積。資本溢價系公司股東投入形成,其他資本公積非直接來源于生產經營活動,如會計制度下的政府補助和新準則下的直接計入所有權益的交易或事項等。從來源看,只有計入會計科目“實收資本”和“資本公積――資本溢價”系股東直接投入。系“投入”或是“產出”,這是首先要區(qū)分的。

二、主要相關法律法規(guī)

現行法律法規(guī)中,對于整體變更環(huán)節(jié)的個人所得稅問題,主要有:

1.中華人民共和國個人所得稅法:主席令[2007]第085號。第二條明確個人“利息、股息、紅利所得”為應稅所得,第三條明確稅率為20%。

2.國家稅務總局關于股份制企業(yè)轉增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知:國稅發(fā)[1997]198號?！耙?股份制企業(yè)用資本公積金轉增股本不屬于股息,紅利性質的分配,對個人取得的轉增股本數額,不作為個人所得,不征收個人所得稅;二,股份制企業(yè)用盈余公積金派發(fā)紅股屬于股息,紅利性質的分配,對個人取得的紅股數額,應作為個人所得征稅?！?/p>

3.國家稅務總局關于原城市信用社在轉制為城市合作銀行過程中個人股增值所得應納個人所得稅的批復:國稅函發(fā)[1998]289號?！皣惏l(fā)[1997]198號”中所表述的“資本公積金”是指股份制企業(yè)股票溢價發(fā)行收入所形成的資本公積金。

4.國家稅務總局關于盈余公積金轉增注冊資本征收個人所得稅問題的批復:國稅函發(fā)[1998]333號。稅后利潤中提取的法定公積金和任意公積金轉增注冊資本,實際上是該公司將盈余公積金向股東分配了股息、紅利,股東再以分得的股息、紅利增加注冊資本。

5.國家稅務總局關于資產評估增值計征個人所得稅問題的通知:國稅發(fā)[2008]115號。 “個人(自然人,下同)股東從被投資企業(yè)取得的、以企業(yè)資產評估增值轉增個人股本的部分,屬于企業(yè)對個人股東股息、紅利性質的分配,按照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。稅款由企業(yè)在轉增個人股本時代扣代繳?！?/p>

三、法規(guī)分析

從相關法律法規(guī)的脈絡可以看出,整體變更中的涉稅事項,稅法傾向于用其他權益轉增資本的理解,并從該角度出發(fā)予以規(guī)范。

稅法對于整體變更拆為分配和出資兩個環(huán)節(jié)來理解,其中分配環(huán)節(jié)即為應稅行為。稅目為利息、股息、紅利所得,稅率為20%。被投資企業(yè)為代扣代繳義務人。

稅法從轉增的凈資產來源上做了明確的界定,轉為資本的除原系股東投入(實收資本和資本溢價性質)外的其他權益均納入個人應稅所得范圍。因為股東投入部分本身就是資本性質,不存在轉增或是分配的說法。

稅法對于轉增后形成對象界定并不清晰。稅法明確轉為“股本”、“注冊資本”視同企業(yè)的分配行為,如果轉為“資本公積――資本溢價”是否作為課稅對象未予以明確,也就是說本是應稅的權益轉增沒有轉入注冊資本,而形成了資本溢價是否課稅。在整體變更過程中,根據公司法第九十六條“有限責任公司變更為股份有限公司時,折合的實收股本總額不得高于公司凈資產額?！敝?guī)定,往往折股后的股份小于用以折股的凈資產,也就是會形成資本溢價。因此“轉增”的情況就會出現,也就有了是否納稅的問題。

四、實務中的常見應對

整體變更大多出現在企業(yè)IPO過程中,同樣在IPO過程中的股份改制環(huán)節(jié),大部分企業(yè)都存在個人所得稅的問題。如果以IPO為例,常見的處理方式有很多,這里僅就納稅情況下的稅負計算方法作討論。

在轉增資本的過程中,通常在“留存收益轉增形成資本溢價是否應稅”及“轉入資本的轉增順序”作不同理解。

如按資本公積,盈余公積,未分配利潤的順序,優(yōu)先將有限公司的資本公積轉入股份公司股本,這樣轉入“資本公積――資本溢價”的往往是留存收益?；诙惙ㄎ疵鞔_轉增形成資本溢價是否為課稅對象,因此如此安排可降低稅負。

舉例說明如下。

甲有限公司股東均為自然人,經審計的凈資產構成如下(貨幣單位人民幣萬元):實收資本 1500萬元,資本公積(資本溢價)200萬元,盈余公積300萬元,未分配利潤2000萬元,合計 4000萬元。

該公司擬整體變更為股份公司,股份公司股本設置為3500萬股,每股面值1元。整體變更后形成股本3500萬元,資本公積(資本溢價)500萬元。關于該例中涉及的個人所得稅計稅基數有三種算法[注]:

1. 計稅基數為2300萬元。公司用于轉增的除資本溢價外的權益即留存收益,共計2300萬元,因此計稅基數即為2300萬元。

2. 計稅基數為2000萬元,由于稅法未明確轉入資本溢價的部分是否為課稅,因此資本溢價增加的300萬不納稅,計稅基數僅為注冊資本增加部分的2000萬元。

3. 計稅基數為1800萬元,在“2”的基礎上,考慮優(yōu)先用原資本溢價轉增注冊資本,因此注冊資本增加部分中扣除原資本溢價轉入的200萬,計稅基數為1800萬元。也就是說用于轉增的留存收益2300萬中的500萬形成了資本溢價,只有1800萬形成注冊資本。

[注]:如有限公司資本公積中包含資本溢價和其他資本公積,則其他資本公積是否用于轉增及轉增的先后順序,對計稅基數產出不同影響,由于性質基本相同只是過程稍微復雜,這里不展開討論。

以上不同的計算方法,利用了兩點即轉入資本溢價是否課稅及轉入的先后順序。如果肯定了轉入資本溢價也是課稅范圍,則后兩種算法均無法立足。

筆者認為,稅法雖未明確轉增后形成資本溢價的部分是否課稅,但從稅理上考慮該部分應為課稅范圍。主要理由有三:(1)如前所述將用于轉增的凈資產分為兩類,無需課稅(資本溢價)和需課稅(留存收益及其他資本公積)。雖然轉入形成資本溢價未計入注冊資本,但已經從課稅范圍劃入了再轉增不課稅的范圍,因此從稅源控制上理解應該為計稅基數。否則,如前例中,整體變更時先不增加注冊資本,則2300萬的留存收益均轉入資本溢價,然后再進行資本溢價轉增股本,則很容易完全規(guī)避了稅收。(2)雖然轉入資本溢價,但從公司經營留存(未分配利潤、盈余公積)轉入了股東資本投入(資本溢價),即原有限公司凈資產擁有主體為公司,而股份公司的出資人為股東,整體變更過程中已經實現了從公司到股東的分配。(3)稅法將整體變更分為分配和出資兩個環(huán)節(jié)理解,征稅的環(huán)節(jié)是分配,而至于出資后形成什么,并不影響是否應稅的界定。因此,筆者認為針對后兩種算法雖然實務中主管稅務機關未就后兩種算法要求補稅,但稅務風險仍然潛在。

實務中,也有些企業(yè)為了配合前述第3中處理方法,在整體變更年度股東權益變動表的編制上動腦筋,但從稅法上看,企業(yè)實際的會計處理不是稅務處理的依據,這點在《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2000]118號中也有表示,其中“一(三)”中所述“除另有規(guī)定者外,不論企業(yè)會計賬務中對投資采取何種方法核算,被投資企業(yè)會計賬務上實際做利潤分配處理(包括以盈余公積和未分配利潤轉增資本)時,投資方企業(yè)應確認投資所得的實現?！?/p>

實務中也有企業(yè)利用股權架構的設置,將部分子公司的其他權益在同一控制下企業(yè)合并的處理下變成資本公積,然后安排轉增。對于這一點,基于前述分析同樣存在稅務風險,如前表中“國稅函發(fā)[1998]289號”所述不征稅的資本公積僅指資本溢價,這種用企業(yè)合并形成的資本公積轉增股本值得商榷。

實務界也有把有限公司變更為股份公司理解為新設股份公司的行為。該觀點認為原股東以持有的有限公司的凈資產份額認購股份公司的股份,而非權益轉增股本,因此在不以評估價(且增值)認購股份時,不存在納稅義務。其實,此種理解主觀上已經變更為股份公司分為分配和出資兩個環(huán)節(jié),原有限公司凈資產擁有主體為公司,而認購股份公司的股份主體是發(fā)起人(原股東),主體的轉移是不是就應當理解為是一種分配行為。

第2篇：公積金基數的算法范文

一、改革傳統(tǒng)預算管理模式。加快推進部門預算

部門預算,就是一個部門一本預算,是由政府各部門編制,經財政部門審核后報同級人大審議通過,反映部門所有收入和支出的預算。它拓寬了編制范圍,將一切財政性資金都納入一本預算之中,既包括一般預算的收入和支出,也包括政府基金預算的收入和支出;在部門一般預算中,既要反映預算內收支,又要反映財政部門直接安排的預算撥款,還要反映有資金分配權部門安排的資金,從而進一步提高了預算的合理性和完整性,增強了各部門統(tǒng)籌安排資金的能力。

部門預算在預算編制方面的優(yōu)勢有:

1.部門預算更具前瞻性。它可以通過科學的分析預測,可以很好地將預算編制與經濟預測結合起來,并以經濟預測為基礎,通過對經濟周期、產業(yè)結構的發(fā)展變化來確定預算收支總體水平的發(fā)展變化及收支結構的調整。

2.預算編制時間充裕。部門預算一般是在每年的9月份前后布置,通過“兩上兩下”,保證有充足的時間來充分論證,科學安排預算,避免預算執(zhí)行中調整報告不斷,追加、追減過多,影響了預算的嚴肅性和約束力。

3.預算編制方法科學。部門預算改變傳統(tǒng)的“基數加增長”的方法,實行“零基預算法”,表現為:一是部門經費多少,取決于事業(yè)發(fā)展的實際需要,不是取決于原來的基數。二是“零基法”打破了財政資金在部門間的分配格局、財政根據機構和人員變動情況,相應調整支出規(guī)模,有利于財政對經濟結構和布局的宏觀調控。三是有利于控制支出規(guī)模,優(yōu)化支出結構。

4.預算編制具有完整性。部門預算將預算內、預算外資金統(tǒng)一進行分配,作為政府宏觀調控財力來使用,避免預算外資金游離于預算管理之外,增強了財政的宏觀調控能力。另外,可以避免不同部門、單位的資金性質不同、來源渠道不同,各種資金如行政經費、科研經費,基建支出等分別由不同的職能部門分配和管理的現象,這就使財政可以對一個預算單位的經費整體使用情況實施有效的監(jiān)督和控制。

5.預算收支分類體系較為完善。部門預算有利于細化預算編制和強化預算約束,保證了國庫集中支付制度的順利實施。它不僅包括了預算內資金,還包括了預算外資金的收支,甚至包括了社會保障基金的收支,便于財政資金的綜合管理。

6.預算編制職能清晰。部門預算使得預算的編制、執(zhí)行、監(jiān)督分工明確,避免在預算編制上政出多門,保證了預算編制的質量和效率。明確了由預算管理部門編制預算,其他業(yè)務部門不得為其管轄的部門爭預算、隨意調整預算。

部門預算在預算執(zhí)行方面比傳統(tǒng)預算方法更具優(yōu)越性:

1.部門預算的編制和批復落實到具體項目,可以保證及時下達和執(zhí)行預算,及時撥付專項資金,避免年底突擊花錢,保證了預算執(zhí)行的均衡性和質量。

2.部門預算提高了預算的透明度,各主管部門了解財政總的資金情況,突破了預算編制質量的局限性,解決了預算調整普遍而頻繁,“一年預算,預算一年”的問題。

3.部門預算嚴格按照人大批復的預算,分月分季按進度撥款,避免在預算執(zhí)行過程中資金過于分散,使大量的資金沉淀在各級行政事業(yè)單位,造成資金調度不力和使用效率低下。財政部門也不必應付于日常預算追加和迫減,可以集中精力研究深層次的財政問題。

二、加快推進部門預算,優(yōu)化財政支出結構

部門預算初步打破了“基數預算”法,采用了將“養(yǎng)人的預算”和“辦事的預算”分開編制的思路,即“零基預算”法。在充分調查研究的基礎上,區(qū)別不同行業(yè)的管理成本差異,參照歷史上的經費供給水平,建立標準定額指標,結合經濟性因素、政策性因素和管理性因素變化,核定各單位支出預算。

1.人員支出預算。對于實行財政統(tǒng)一發(fā)放工資的預算單位,按照財政工資統(tǒng)發(fā)數和統(tǒng)發(fā)之外財政供給項目據實核定。對于未實行財政統(tǒng)發(fā)工資的預算單位,按照財政部門測算的人均定額標準,依據編辦、人事和財政部門核定的編制內實有人數核定。首先,建立機構、人員信息庫(目前市直機關已經建立),建立人員支出定額標準分類,對于實行工資由國庫集中支付的預算單位,綜合考慮財政統(tǒng)發(fā)數、福利費、住房公積金、年終一次性獎金等統(tǒng)發(fā)外項目,一并核定人員支出預算。對尚未實行工資國庫集中支付的預算單位,在核實實有人數的基礎上,參考以往年度預算供應水平和實際開支水平,考慮政策性調整和增資等正常變化因素,分別確定人員經費標準。結合預算年度職工增資、正常晉職晉級,住房公積金標準調整等因素,最后核定預算年度人員支出定額標準。

2.公用支出預算。按照財政部門測算的人均定額標準,依據編辦、人事和財政部門共同核定的編制內實有人數核定。首先建立單位經費支出信息庫,即預算單位的正常經費開支、各項收入、辦公設備、項目備選計劃、政府采購計劃等內容;其次根據預算單位的級別、規(guī)模,職責范圍及工作量差別,結合單位的工作性質、原支出水平、收人情況以及財力可能等,將各單位的公用支出定額標準劃分檔次;最后核定公用支出定額標準。

3.實行專項支出項目備選預算。由市財政會同各級主管部門,根據各部門的的事業(yè)發(fā)展要求,編制三至五年的中長期項目備選規(guī)劃,在編制年度預算時。視項目輕重緩急確定優(yōu)先順序,在財力允許的范圍內。納入專項支出項目備選年度預算。

第3篇：公積金基數的算法范文

一、地質勘查單位實行預算管理的必要性

多年來，地質勘查單位預算的編報，大都采用以計劃代預算上報上級單位，但計劃并不等于預算，這種編報方法存在著弊端，造成編制粗，調整多，執(zhí)行慢等不合理現象。隨著我國市場經濟體制改革的不斷深入，自2000年開始，國家財政部推進了以部門預算為核心，包括國庫集中收付和政府采購在內的中央預算管理體制改革。經過幾年的探索實踐，已經基本形成了一整套從法律依據，理論基礎，程序制定和實際操作均能滿足我國經濟體制改革需要的預算管理體制。特別是通過基本支出和項目支出的劃分，建立和完善了基本支出定額預算管理和項目支出預算滾動管理，部門預算改革已初見成效。部門預算是部門依據國家有關政策規(guī)定及其行使職能的需要，由基層預算單位編制，逐級上報，審核匯總，經財政部門審核或提交立法機關依法批準的涵蓋部門各項收支的綜合財政計劃。地質勘查單位預算作為部門預算的組成部分，是地質勘查單位財務工作的基本依據，它全面反映了地質勘查單位一個會計年度財務收支情況。因此在地質勘查單位實行預算管理，既是控制地質勘查單位經濟活動，促進地質勘查單位制度完善，提高地質勘查單位管理水平的需要，也是適應中央預算管理體制改革的需要。

二、地質勘查單位實行預算管理的具體措施

（一）以人為本，與時俱進，提高加強預算的認識

完善地質勘查單位預算管理制度既是推進依法理財的需要，也是提高財務管理水平的迫切需要。各部門要認真學習，統(tǒng)一思想，轉變觀念，提高認識，牢固樹立依法理財，科學理財觀念，規(guī)范財務管理，提高地質勘查經費使用效果。

地質勘查單位預算是經一定程序核定的地質勘查經費年度計劃，是收好、管好、用好地質勘查經費的重要手段，是地質勘查財務管理的重要內容。地質勘查預算作為年度財力總安排，反映著地質勘查工作范圍、規(guī)模和方向，是地質勘查單位工作計劃的資金反映，也是實現工作計劃的財力保證。地質勘查單位預算從編制到執(zhí)行的每個環(huán)節(jié)都與各業(yè)務部門密切相關，因此，各部門，特別是各級領導都要增強預算觀念，要認真學習貫徹《預算法》，不僅使直接從事預算管理工作的人員熟悉和掌握預算的編制、審批等各項管理程序，也要使各級領導熟悉和掌握預算管理和基本原則，職權和責任，切實做到收入盤子，花錢憑預算，使地質勘查經費真正服務于地質事業(yè)的發(fā)展。

（二）推行零基預算，增強預算編制的科學性和準確性

隨著國家行政事業(yè)單位預算管理體制改革全面鋪開，零基預算正在國家行政事業(yè)單位普遍運用，其科學性和合理性已得到公認。因此，地質勘查單位應大膽推行零基預算，增強預算編制的科學性和準確性。零基預算是對預算收支以“零”為基點，對預算期內各項收入的可行性或者各項支出的必要性、合理性以及預算數額的大小逐項進行審議決策，從而確定收支水平的預算。其特點是不以上年的預算為基礎，重新評估或審議影響各項收支因素是否合理，在綜合平衡的基礎上確定各項收支的預算。要做好零基預算，摸清底數和確定標準是關鍵。地質勘查單位按照預算年度所有因素和事項的輕重緩急，測算收入及每個款項的支出需求。收入預算要打足，對各項收入可參考以前年度的預算執(zhí)行情況，綜合考慮預算年度影響收入的增減因素，在重點考慮單位增收渠道的拓寬，增收標準的提高，增收總量的擴大等因素時，還要認真分析可能導致當年收入減少的不確定因素，然后實事求是地編制收入預算。支出預算要重點把握人員經費支出、公用經費支出、個人和家庭支出及項目支出。人員經費，應按單位編制內實際人數和國家確定的工資標準、國家及省市出臺的津貼標準編報；公用經費，包括公務費、業(yè)務招待費和其他費用應按測算的標準定額編報，業(yè)務費、設備購置費、修繕費，則應按項目逐一編報等；個人和家庭支出，其中離退休人員支出應按單位實際人數和國家確定的標準，國家及省市出臺的津貼標準編報；住房公積金支出，應按照《住房公積金管理條例》規(guī)定的比例報經批準后執(zhí)行，并結合職工工資增減變化情況，準確計算編報；項目支出必須進行可行性論證，避免盲目性，盡量縮小與實際支出的差距，對于未完的跨年度地質項目預算可進行滾動管理。這樣做，方能提高預算編制工作的科學性和指標的準確性，從而減少預算執(zhí)行中的頻繁調整。

當前，地質勘查單位的性質、管理方式、經營機制、經濟效益等各具特色，要推行零基預算，必須因地制宜，通過認真測算，科學確定本單位零基預算的編制基數。要全面清查單位基本情況，摸清單位職工人數、基本結構、部門分布、資產現狀、收支狀況等，尤其要認真分析近幾年單位經營收支的基本情況，找出影響各項收支的主要因素，并通過對這些因素的分析，確定其主次地位和定額標準，以便為編制零基預算打下良好基礎。同時，還要完善預算編制程序，做好預算的編制工作，不能單靠財務部門去完成，而是要各業(yè)務部門及領導的積極配合，形成領導重視，部門支持，職工參與，全員配合的工作格局。實行“自上而下，自下而上，兩上兩下”的辦法，從所屬單位和業(yè)務部門做起，先由下級單位或各業(yè)務部門編制年度收支計劃，經財務部門審核綜合編制預算，報經單位決策層審批。

綜上所述，零基預算應綜合考慮影響各項收支的現實運動因素，在積極穩(wěn)妥的基礎上，科學編制地質勘查單位各期預算。

（三）以財務預算為中心，構建財務管理運行機制

圍繞財務目標的實現，實行以預算為中心的財務預算管理模式，以地質勘查生產為預算編編基礎，綜合考慮生產經營能力諸因素，重點落實財務計劃，強化財務監(jiān)督與控制，凡是影響財務目標實現的各個環(huán)節(jié)均為財務預算范圍。

1.圍繞財務預算，落實財務制度，提高財務的控制能力

財務預算一經確定，在地質勘查單位內部便具有強約束力。地質勘查單位各部門以及與生產相關的各項活動，都要圍繞實現財務預算的具體要求，規(guī)范運作。為保證預算的落實，應相應建立每周資金調度會，每月預算執(zhí)行情況分析會等例會制度。財務部門按照預算方案跟蹤實施財務控制和管理，重點圍繞資金管理和成本管理兩大主題，嚴格執(zhí)行各項財務政策，及時反映和監(jiān)督預算的執(zhí)行情況，適時實施財務監(jiān)督職能；把財務管理同地質勘查工作緊密結合起來，促進全員關心財務管理為實現財務預算目標形成合力。

2.圍繞效益實績，建立預算責任監(jiān)控制度及獎勵制度，兌現財務政策

地質勘查單位應建立各部門預算控制報告制度，促使預算責任部門自覺遵循預算。部門預算控制報告是預算責任部門對過去預算執(zhí)行情況、業(yè)績或績效進行自我檢查的報告。通過控制報告可讓責任人階段性地了解自己所處的環(huán)境，執(zhí)行預算的狀況存在的問題等，自我衡量執(zhí)行預算的業(yè)績，分析差異原因，指明責任者為下一步做好工作明確方向，制訂措施。預算控制報告最好每個月進行一次。其次，加強考核，由財務部門建立預算考核制度和獎懲制度，督促預算按期完成。預算考核制度主要內容有收支預算數額、部門預算控制報告、考核標準和考核時間等。定期對預算責任人進行跟蹤考核，檢查建立考核記錄簿，完整記錄預算期各階段各部門執(zhí)行預算的情況，及時肯定責任人成績，幫助責任人分析執(zhí)行預算中存在的問題和原因，依據各責任部門對財務預算執(zhí)行結果，提出績效考核意見。考核可實行季度考核年度兌現清算的辦法。清算結果要獎懲到位，使財務預算制度和經濟責任制結合起來。獎懲制度的內容包括收支預算節(jié)超幅度、獎懲標準、對特殊情況的處理等。獎懲制度不能形同虛設，只有獎懲分明，堅決兌現才能達到預期結果

3.監(jiān)控預算執(zhí)行環(huán)節(jié)，加強預算管理

第4篇：公積金基數的算法范文

關鍵詞：經濟適用住房；回購；上市；定價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年7月20日

根據我國現行《經濟適用住房管理辦法》，經濟適用房在5年有限產權期限內及期限滿后有條件地實行回購和上市制度。政府回購經濟適用房時，按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定回購價；購房人上市轉讓經濟適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，或按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后取得完全產權。具體回購價和上市補交土地收益等價款比例由地方政府確定。梳理國內實施經濟適用房政策較早的北京、上海、深圳、杭州、武漢、寧波等代表城市現行經濟適用房管理辦法和有關經濟適用住房回購、上市管理實施意見，發(fā)現對回購價和上市補交土地收益等價款的確定，絕大多數者尚未明確或有待細化。而隨著國內許多城市內符合上市、回購條件的經濟適用房項目逐漸增多，回購價和上市補價如何確定成為越來越多的經濟適用房業(yè)主普遍關心的問題。由此，盡快制定和出臺包含經濟適用房回購價和上市補價方法等內容的實施辦法，成為時下眾多地方政府房管部門當務之急。

目前，對于經濟適用房回購、上市定價方法問題的研究，國內學者鮮有涉及。現有相關代表性研究主要集中在經濟適用房共有產權制度設立及共有產權比例和收益分配等方面。本文擬通過梳理國內外典型國家、地區(qū)和城市經濟適用房回購、上市定價方法，并結合我國實際，研究提出適用不同條件下經濟適用住房回購、上市定價方法，供地方政府制定當地經濟適用住房回購價和上市補價方法作參考。

一、國內外經濟適用房回購、上市定價方法分析

（一）香港。香港對置業(yè)資助計劃下出售的居屋單位有轉讓限制。業(yè)主可以根據居屋單位由首次售出日起計算年限，滿足相應條件下出售居屋單位：

1、首2年。居屋計劃第24期甲或以前售出的居屋單位的業(yè)主以單位原來售價售回給房委會；對由2007年起出售的剩余居屋單位，房委會不予回購，業(yè)主必須先繳付補價給房委會，然后才可把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。該期限下政府回購價、業(yè)主補價計算方法為：回購價=原售價，補價=補價時市值×（購入時市值-原購買價）/購入時市值。

2、第3～5年。居屋計劃第24期甲或以前售出的居屋單位的業(yè)主可申請將單位回售給房委會，房委會若接受回售申請，則以單位回售申請時評定的市值扣除該單位購買時獲得的折扣作為回購價。若房委會不接納該單位的回售申請，業(yè)主可先繳付補價給房委會，然后把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓；對由2007年起出售的剩余居屋單位，房委會不予回購，業(yè)主必須先繳付補價給房委會，然后才可把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。該期限下政府回購價、業(yè)主補價計算方法為：回購價=補價時市值×原購買價/購入時市值，補價=補價時市值×（購入時市值-原購買價）/購入時市值。

3、屆滿5年后。居屋業(yè)主可先繳付補價給房委會，然后把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。該期限下業(yè)主補價計算方法為：補價=補價時市值×（購入時市值-原購買價）/購入時市值。

（二）新加坡。為解決老年退休屋主退休金不夠用的問題，新加坡建屋局于2009年3月2日正式推行“屋契回購計劃（LBS）”，并于次月1日起開始接受公民LBS申請。該計劃讓年長屋主在保留30年屋契后，把剩余年限的屋契賣回給建屋局，以得到一筆5，000元現金及每月領取的養(yǎng)老金，彌補每月所缺的養(yǎng)老金額。建屋局回購組屋價格為屋主剩余屋契的市場價值，該價款由建屋局直接撥入公積金終生入息計劃，每月支付給屋主固定養(yǎng)老金。

屋主如需上市出售組屋，經建屋局資格審核合格后可與買方自由議定交易價格，買賣雙方在向建屋局繳納相關交易稅費后簽署買賣合同，建屋局予以產權變更確認，組屋上市交易完成。

（三）英國。英國住房保障工作由國會和住房協(xié)會主導。國會或住房協(xié)會對于在公開市場上買不起或租不起恰當滿足其需求的住房（稱之為可承受性住房）的人（稱為國會或住房協(xié)會住房登記者）提供多種形式的資助。

在政府“低價住房所有權資助計劃”下，住房登記者在公開市場上購買一手或二手可承受住房時（通常為二手房），政府資助25%房價，受助者支付剩余75%房價即可擁有所購可承受性住房100%產權。政府所資助的25%房款受法律押記保護，無論受助者日后何時出售該可承受性住房，所售房款的25%部分必須歸還給政府，政府將其作為Homebuy資助金用來資助其他購房者。

國會或住房協(xié)會住房登記者，在租住國會或住房協(xié)會可承受性住房二年后，即可行使其所承租可承受性住房的購買權或獲得權（國會登記者的為RTB，住房協(xié)會登記者的為RTA），即在購買或獲得所承租可承受性住房時，其將享受國會給予的最多30，000英鎊或住房協(xié)會給予的16，000英鎊的購房折扣，平均折扣約為房價的50%。住房登記者通過RTB或RTA購買的可承受性住房可上市出售，購買期未滿5年的，出售時必須退還部分或全部折價款。具體規(guī)定是：購房當年出售須補繳100%的折扣款，以后每推遲1年出售可少補繳20%的折扣款，到第6年后出售收入全部歸原購房者所有。

（四）美國。在美國，住房“可承受”通常被定義為一個家庭將不超過年收入的30%用于住房支出，超過30%的被認為是負擔過重。為住房負擔過重的低收入家庭擴大可承受住房供給是美國住房和城市發(fā)展部（HUD）的核心任務，其提出的可承受住房計劃（AHP），如HOME計劃、SHOP計劃以及HOZ計劃，都是為提高低收入家庭的可承受住房存量而設計的。AHP資助對象是收入不超過該地區(qū)收入中位數（AMI）80%的個人或家庭自住住房，和20%以上戶數出租給收入在AMI50%及以下的家庭出租房。

HOME計劃通過給參與管轄區(qū)（PJS）和地方政府提供補助金來幫助低收入家庭擴大合適的可承受住房的供給。PJS在地方HOME項目計劃的制定和實施上具有很大的靈活性，其通過設置不同的HOME資助條件對租房者、新購房者和已購房者實行不同的補助。HOME計劃對愿意持有可承受住房不同最低年限的資助對象給予不同的資助補貼，具體標準是：最低持有5年的補貼15，000美元，10年的補貼15，000～40，000美元，15年以上的補貼不低于40，000美元。在最低持有期內，可承受住房資產受HOME計劃限制，其上市出售時，增值凈收益需按PJS確定比例進行分成，直至PJS所得分成達到其提供的資助額，此后該住房不再受HOME計劃任何限制。

（五）國內主要城市。梳理北京、上海、深圳、杭州、武漢、寧波等國內較早實施經濟適用房政策代表城市現行經濟適用房管理辦法和有關經濟適用住房回購、上市管理實施意見，其對經濟適用房回購、上市定價方法規(guī)定總結如下：

回購價定價方法：一是購買經濟適用住房不滿5年，因各種原因確需轉讓的，向政府申請回購，回購價按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定，或按原購房價格及同期銀行存款利息確定，或按原購房價格確定；二是購買經濟適用住房滿5年，上市出售的，政府優(yōu)先回購，回購價待定；三是另購其他住房的，政府回購原經濟適用住房，回購價為原購房價。

上市補價定價方法：一是北京按原購房價格和上市出售價格價差的70%補交土地收益等價款；二是上海從轉讓總價款中按原購房時享受的折扣比例繳納土地收益等價款；三是武漢上市補價待定；四是杭州按上市銷售價與原購房價差價的55%交納土地收益等價款；五是寧波按上市計稅售價與原購房價差價的50%繳納土地收益等價款。

二、經濟適用住房回購、上市參考定價方法

在我國現行經濟適用房管理辦法框架下，參考以上國內外典型國家、地區(qū)、城市經濟適用房回購、上市定價方法，結合我國實際，對經濟適用房回購、上市定價提出以下參考方法：

（一）回購價參考定價方法

1、對于購買經濟適用住房不滿5年，因各種原因確需轉讓的，向政府申請回購，回購價可考慮按原購房價格、回購時市值扣除原購房時獲得的折扣、原購房價格及同期銀行存款利息、原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

2、對于購買經濟適用住房滿5年，上市出售的，政府優(yōu)先回購，回購價=現市價×（原市價-原購買價）/原市價。

3、對于另購其他住房的，政府回購原經濟適用住房，回購價=原購買價。

（二）上市補價參考定價方法。購房人購買經濟適用住房滿5年，申請上市轉讓或取得經濟適用房完全產權的，須向政府交納一定比例的土地收益等價款。政府相關部門可參考以下幾種補價方法收繳土地收益等價款：

1、土地收益等價款=現市價×（原市價-原購買價）/原市價。

2、土地收益等價款=（現市價-原購買價）×（原市價-原購買價）/原市價。

3、土地收益等價款=（現市價-原市價）×（原市價-原購買價）/原市價。

說明：第一，以上三種補價方法的差異在于補價基數的選取不同，政府可酌情考慮選用其中一種算法；第二，經濟適用住房上市交易價格低于政府有關部門公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價格（以下簡稱指導價格）的，應按指導價格計算差價。買賣雙房對指導價格有異議的，可委托有資質的房地產估價機構對房產價格進行評估，所需評估費用由委托方承擔。

三、結語

經濟適用房是我國住房保障體系的一個重要組成部分，其實施效果的好壞直接關系到我國住房保障工作的成效。完善經濟適用房退出機制，制定合理的回購價和上市補價方法，對嚴把退出關，控制經濟適用房投機謀利行為具有重要現實意義。本文在我國現行經濟適用房管理辦法框架下，參考國內外典型國家、地區(qū)和城市經濟適用房回購、上市定價方法，并結合我國實際，提出經濟適用房回購價和上市補價參考定價方法，供相關政府部門決策參考。

主要參考文獻：

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[3]上海市人民政府.上海市經濟適用住房管理試行辦法[EB/OL].2009.6.24.

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[5]武漢市人民政府.武漢市經濟適用住房管理辦法[EB/OL].2009.11.27.

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