房地產(chǎn)市場的特點精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

[關(guān)鍵詞] 市場秩序 房地產(chǎn) 模糊綜合評價法 層次分析法

一、研究背景

從2005年開始,針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中的有關(guān)問題,國家加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產(chǎn)市場仍然存在各個方面的問題,如住房供給結(jié)構(gòu)不合理、市場風(fēng)險加大、市場秩序混亂。

國外關(guān)于房地產(chǎn)市場秩序評價的研究比較少,對于市場秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場秩序評價指標體系的研究比較多,而市場秩序評價方法的應(yīng)用比較少,僅在建筑市場,電子信息產(chǎn)品市場中有所應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)市場秩序綜合評價指標體系的構(gòu)建

1.構(gòu)建思路

本文房地產(chǎn)市場秩序綜合評價指標體系的構(gòu)建,主要遵循兩條思路:

(1)構(gòu)建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個性原則、指導(dǎo)性原則、可比性原則、可操作性原則。

(2)借鑒一般商品市場秩序評價指標體系:市場秩序評價體系課題組將市場秩序評價體系設(shè)計為三大類指標,即市場進出秩序指標、交易秩序指標、競爭秩序指標。

2.評價體系構(gòu)建

房地產(chǎn)市場中包含的要素比較多,其發(fā)展也具有與其他市場不同的特點,要對房地產(chǎn)市場做出正確的評價,就有必要設(shè)置一個完整的評價體系,這些體系必須考慮整個房地產(chǎn)市場的各個要素,不僅要從微觀經(jīng)濟活動層面反應(yīng)各種市場要素的運行狀態(tài),也要反應(yīng)出與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和公共習(xí)慣的認同和遵從情況。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點,借鑒市場秩序評價體系課題組的成果,對房地產(chǎn)市場秩序評價設(shè)置了一套比較完整的評價指標體系。

(1)市場主客體秩序指標

房地產(chǎn)市場的主體秩序指標可以分成市場主體經(jīng)濟效益指標、市場主體進出秩序指標兩個二級子指標。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)市場主體經(jīng)濟效益指標:房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值利潤率、房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額、房地產(chǎn)企業(yè)人均經(jīng)營額、房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率。②房地產(chǎn)市場主體進出秩序指標:房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)條件合格率、房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)證照齊全率、不合格房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)退出率。

房地產(chǎn)市場客體秩序指標具體分成兩個二級子指標:房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標和房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標。

具體構(gòu)成如下:①房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標:商品房質(zhì)量達標率、商品房質(zhì)量事故率、商品房質(zhì)量公眾投訴率。②房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標:房地產(chǎn)中介行業(yè)總產(chǎn)值、房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)水平、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)主滿意度。

(2)市場交易秩序指標

房地產(chǎn)市場的市場交易秩序指標可以分成:房地產(chǎn)企業(yè)和消費者之間的交易秩序指標房地產(chǎn)企業(yè)和合作單位之間的交易秩序指標以及業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間的交易秩序指標這三個二級指標。

各二級指標的具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間交易秩序指標:產(chǎn)品價格公開率、消費者投訴率、侵犯消費者權(quán)益案件率。②房地產(chǎn)企業(yè)與合作單位之間交易秩序指標:書面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經(jīng)濟合同糾紛案件指數(shù)。③業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間交易秩序指標:中介服務(wù)質(zhì)量與水平、合同糾紛情況、客戶滿意程度。

(3)市場競爭秩序指標

市場競爭秩序指標用來評價房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭關(guān)系狀況。主要包括不正當競爭秩序指標、限制和阻礙競爭秩序指標兩類。

具體指標構(gòu)成為:①不正當競爭指標:侵犯商業(yè)秘密案件指數(shù)、損害競爭對手商業(yè)信譽案件指數(shù)、商業(yè)賄賂案件指數(shù)、虛假廣告案件指數(shù)。②阻礙和限制競爭指標:行業(yè)壟斷情況、地區(qū)封鎖情況、濫用行政權(quán)利限制公平競爭案件指數(shù)。

(4)房地產(chǎn)市場運行秩序指標

本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點,設(shè)置了房地產(chǎn)市場運行秩序指標,可以分為四大類二級指標。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性指標:房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額比重、房地產(chǎn)用地比、房價收入比。②房地產(chǎn)市場景氣程度指標:商品房預(yù)售率、商品房開工量、商品房空置率。③房地產(chǎn)市場均衡程度指標:商品房存量與增量交易比、商品房租售價格比、房屋租售面積比。④房地產(chǎn)金融服務(wù)指標:房地產(chǎn)開發(fā)貸款率、購買商品房貸款率、貸款限制與貸款門檻、貸款利率。

(5)市場監(jiān)管秩序指標

房地產(chǎn)市場監(jiān)管就是指對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)市場監(jiān)管秩序指標可以分成監(jiān)管依據(jù)指標、監(jiān)管體系指標和監(jiān)管效果指標三個二級子指標。

各二級指標的具體構(gòu)成為:①監(jiān)管依據(jù)指標:房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的人員情況、房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的程序情況、行政監(jiān)管法律法規(guī)數(shù)量、行政監(jiān)管法律法規(guī)的變化情況。②監(jiān)管體系指標:相關(guān)管理部門的數(shù)量、市場監(jiān)管機關(guān)只能到位率、行業(yè)協(xié)會的發(fā)展、新聞機構(gòu)的關(guān)注程度。③監(jiān)管效果指標:違法違規(guī)項目總數(shù)、執(zhí)法人員違法違紀和不作為行為發(fā)生率、監(jiān)管系統(tǒng)的不良行為情況。

三、房地產(chǎn)市場秩序各指標權(quán)重與指標值的確定

本節(jié)主要利用層次分析法對房地產(chǎn)市場秩序評價體系中各指標的權(quán)重進行確定,并通過專家打分與現(xiàn)狀分析相結(jié)合的方法,確定模糊綜合評價中各指標的評價值。本文房地產(chǎn)市場秩序評價指標的各權(quán)重如表1所示。

四、房地產(chǎn)市場秩序模糊綜合評價實證分析

模糊綜合評價法的基本原理及其步驟是:

第一步,確定對象集,因素集和評語集。本文的對象集為房地產(chǎn)市場秩序,因素集為評價指標體系的各項指標。本文的評語集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級評價,為使結(jié)果更具有直觀性,對評價集賦予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。

第二步,確定權(quán)數(shù)分配。本文采用層次分析法確定個因素的權(quán)重。

第三步,建立各因素的評分隸屬函數(shù)和綜合評價矩陣R。

第四步,計算每個對象的綜合評價結(jié)果。

為使結(jié)果具有可比性,本文主要針對全國房地產(chǎn)市場、北京房地產(chǎn)市場、長沙房地產(chǎn)市場進行評價,考察整體市場、一線城市市場和二線城市市場所具有的不同特點。采用模糊綜合評價法通過計算,房地產(chǎn)市場秩序評價結(jié)果如表2所示:

五、改善房地產(chǎn)市場秩序的政策建議

房地產(chǎn)市場秩序各城市各有不同,整體來說房地產(chǎn)市場秩序評價分值不是很高。盡管還不存在非常嚴重的問題,但是要改進的地方還有很多,不僅在市場實際操作方面需要進一步發(fā)展,在監(jiān)管、調(diào)控方面也需要有更科學(xué)有效的措施。

1.堅決調(diào)整房地產(chǎn)市場的分配不公問題?？山梃b歐洲的公共財政政策,理順房地產(chǎn)商與消費者的分配關(guān)系,改變房地產(chǎn)行業(yè)的分配和再分配失衡問題。

2.加強金融監(jiān)管,提高金融資源的配置效率,避免資金非理性地流向房地產(chǎn)業(yè)。要增加對資本市場的投入,做好企業(yè)股本募集、產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)基金和資產(chǎn)證券化,打開資本市場通向中小企業(yè)和自主創(chuàng)新的通道。

3.以市場調(diào)節(jié)為效率之劍,法律手段為公正之劍,以政府的科學(xué)管制為公平之劍,架構(gòu)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的鐵三角架構(gòu),實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公平、公正和效率的有機統(tǒng)一。

4.加強政府職能建設(shè)。在政府管制方面主要做好以下幾點:一是建立房地產(chǎn)的聽證制度,這有利于建設(shè)一個和諧的房地產(chǎn)市場;二是要嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場,堅決打擊各種違規(guī)行為;三是要加強對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管。

5.加強社會輿論監(jiān)督。通過房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。查處房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、中介和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為,導(dǎo)企業(yè)樹立品牌意識,強化企業(yè)自律、依法誠信經(jīng)營。

參考文獻:

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第2篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷；項目化管理；運作

房地產(chǎn)市場營銷活動過程相對復(fù)雜，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的多個管理、銷售部門，其完成需要多人合作，有明顯的“項目”系統(tǒng)特征；因此，可以將其作為一個項目來進行管理，即結(jié)合項目系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場營銷特點，開展項目化管理；將項目管理思想、方法運用到房地產(chǎn)市場營銷活動中，旨在獲取更多優(yōu)勢，進一步提高房地產(chǎn)市場的資源配置效率。

一、房地產(chǎn)市場營銷與項目化管理

（一）房地產(chǎn)營銷與項目管化理內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)市場營銷，其特指當前我國房地產(chǎn)市場中的居住類住房市場，具體含義則是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)或商等為了更好的實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的發(fā)展目標，針對住房產(chǎn)品的銷售進行的一系列營銷策劃、目標制定、消費者與競爭者行為分析，以及制定有關(guān)的價格、渠道、服務(wù)策略等等一系列活動。所謂項目管理，則是運用專業(yè)的“項目活動”知識、技能、方法和工具等實現(xiàn)預(yù)期的項目目標，旨在對“項目”進行科學(xué)、有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)主控制，實現(xiàn)既定有限資源優(yōu)化配置的一種系統(tǒng)管理方式或方法。

（二）房地產(chǎn)市場營銷活動的項目特征

1.有項目不可復(fù)制的獨特性特點

具體到某個房地產(chǎn)市場營銷活動，其不是一個簡單流程，更不是每一個房地產(chǎn)開發(fā)公司、或者同一房地產(chǎn)公司不同時期、不同項目都可以使用同樣的方法開展相關(guān)營銷，整個營銷活動過程與某個“項目”類似，是一個涉及多部門、由多人共同協(xié)作完成的活動，每次營銷都是與眾不同的，有其不可復(fù)制性。

2.要實現(xiàn)“項目”的質(zhì)量、利潤目標

具體某個“項目”，要求要能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的項目目標、能否滿足消費者的既定需求；房地產(chǎn)市場營銷活動的主要目的就是要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期設(shè)定的一系列質(zhì)量、利潤等具體目標而開展的營銷活動；二者的目標具有一致性。

3.要在一定資源條件限制下實現(xiàn)目標

社會主義市場經(jīng)濟條件下，任何一家企業(yè)擁有的資源都不是無限的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是一樣；并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其它類型企業(yè)相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產(chǎn)市場營銷活動就是在這樣的資源條件下，在規(guī)定時間內(nèi)實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標的一系列營銷活動。

二、房地產(chǎn)市場營銷活動的項目化管理運作

關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷活動項目化管理運作，實質(zhì)上就是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的戰(zhàn)略性營銷目標視為一個項目來進行管理和運作，依據(jù)當前最先進的項目管理思想、方法，將房地產(chǎn)市場營銷活動分解成多個具有互動特點的工作任務(wù)、工作目標和工作步驟，以便更加科學(xué)化的開展營銷活動，具體步驟如下：

（一）建立項目組織

要想成功實現(xiàn)房地產(chǎn)市場營銷活動的項目化管理運作；首先要建立一個項目管理策劃組織，旨在為項目管理提供支持，具體由項目經(jīng)理負責(zé)；一般情況下項目經(jīng)理是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部來聘用，項目經(jīng)理直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷副總負責(zé)；具體某個項目的項目經(jīng)理選出后，要由項目經(jīng)理依據(jù)項目特點、要求等來選拔具體的團隊組成人員；團隊組成人員的選擇，既要符合團隊建設(shè)要求，又要考慮團隊組成人員的多樣性，即要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各職能部門中進行挑選，人員不足情況下可以考慮進行社會招聘，選拔好團隊成員后要對成員進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，保證每一個團隊成員深刻、統(tǒng)一的了解與理解所要從事的項目管理工作。

（二）項目實施計劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成前期的市場調(diào)研后，需要進一步明確目標市場，為下一步的詳細營銷項目計劃制定作好準備；一般情況下，營銷項目計劃主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷戰(zhàn)略計劃、營銷預(yù)算計劃、營銷人員分工和營銷日程安排和營銷廣告計劃等。營銷項目計劃是實施的基礎(chǔ)，要想有效提高項目質(zhì)量，保證營銷活動的科學(xué)性，其離不開周密計劃的支持；計劃制定過程中要充分考慮用低成本和高質(zhì)量的結(jié)合問題，時間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長期影響。另外，該階段還要注意團隊成員之間的協(xié)作與合作，所有人員集體參與，保證制定項目計劃的科學(xué)性與可操作性。

（三）項目實施與控制

房地產(chǎn)市場營銷項目的實施，其一般在房屋產(chǎn)品階段即樓盤建好后正式開始運作；但營銷項目的實施準備過程卻很長，其則涉及到房屋的設(shè)計、建設(shè)過程；首先，需要配合房屋規(guī)劃、建設(shè)部門定位房屋產(chǎn)品，調(diào)查了解消費者的真正需求，以及對房屋產(chǎn)品戶型、周邊樓盤建設(shè)分布情況、周邊環(huán)境等提出建設(shè)性建議。對于項目實施，還要具體研究項目進入市場的時機，目的是便于對房屋產(chǎn)品建設(shè)進度進行管理和控制。房屋銷售階段，關(guān)于項目實施工作主要是針對營銷項開展廣告宣傳，旨在發(fā)掘市場中的潛在客戶需求，并制定合理的價格策略，依據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢選擇有針對性的營銷策略實施營銷項目，同時有序控制營銷進度以順利完成預(yù)期營銷目標。

（四）項目終結(jié)

項目是否終結(jié)，是以是否完成營銷任務(wù)、實現(xiàn)銷售目標為前提的，但也并不是沒有明確的結(jié)束期限。如要在規(guī)定的工作計劃完成日期內(nèi)完成營銷任務(wù)，實現(xiàn)銷售目標；如果提前完成目標，可以考慮追加營銷任務(wù)，在保留現(xiàn)有人力資源情況下，接著開展營銷。如果在規(guī)定時間內(nèi)沒有完成任務(wù)，則要進一步分析問題的原因，如果是不可預(yù)測、不可避免的因素影響，可以考慮延長項目周期，如果是項目運作問題，則需要及時宣告項目失敗。此外，需要說明的是成功項目終結(jié)工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項目組織或者延續(xù)到下一個項目中。

結(jié)束語

房地產(chǎn)市場營銷活動是過程相對復(fù)雜，涉及部門、人員較多，有明顯的項目系統(tǒng)特征，結(jié)合項目管理和房地產(chǎn)營銷知識，將先進的項目管理思想、技術(shù)、方法運用到房地產(chǎn)市場營銷活動中，對進一步提高房地產(chǎn)市場營銷的資源配置效率具有重要意義。

參考文獻

第3篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 股票價格 財富效應(yīng) 擠出效應(yīng) 替代效應(yīng)

一、中國股票市場與房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）股票市場發(fā)展現(xiàn)狀

我國股票市場建立只有短短的二十幾年，但在經(jīng)歷了初期制度探索階段，我國股票市場已形成了與我國經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的特色道路，相關(guān)市場機制與法律法規(guī)逐步健全完善。隨著我國股權(quán)分置改革工作的一步步落實，一些長期限制我國股票市場發(fā)展的歷史遺留問題也逐步得到解決。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。在國家積極的財政政策刺激下，房地產(chǎn)市場持續(xù)快速繁榮發(fā)展，甚至局部地區(qū)出現(xiàn)投資增長過快，房價迅速上漲等問題。

二、中國股票市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)動性分析

為了更好的分析我國股票市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，本文選取了1998年至2012年上證綜合指數(shù)和全國國房景氣指數(shù)的月度數(shù)據(jù)作為股票市場和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀態(tài)的變量來具體分析。從數(shù)據(jù)來看，股票市場與房地產(chǎn)市場之間呈現(xiàn)顯著的階段性特征（圖一）。

1.階段一：1 998年-2001年上半年，二者總體呈上升式波動。

受自然災(zāi)害和經(jīng)濟危機的影響，我國股市持續(xù)了兩年的整理行情。后期，在宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)和支持股市發(fā)展的政策措施等利好因素影響下，上證綜合指數(shù)慢慢啟動上漲行情至2001年到達2245的頂峰，持續(xù)了在此階段的小牛市。而1998年以來，在城市化和市場化大背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)投資與銷售增長均出現(xiàn)穩(wěn)步上揚，我國房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)了飛躍。

2.階段二：2001年下半年至2005年，二者走勢呈現(xiàn)蹺蹺板現(xiàn)象。

由于中國證券市場發(fā)展不成熟，公司治理結(jié)構(gòu)不完善和上市公司業(yè)績作假等重重因素困擾著市場，導(dǎo)致指數(shù)逆經(jīng)濟增長態(tài)勢而動，股票市場陷入漫長而低靡的熊市。與此同時，房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)與股票市場截然相反的走勢。國房景氣指數(shù)持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場發(fā)展空前繁榮，甚至出現(xiàn)局部發(fā)展過熱的現(xiàn)象。

3.階段三：2005年至2012年上半年，二者波動復(fù)雜，呈現(xiàn)大起大落，但相對于股票市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在明顯的相對滯后的特征。

上證綜合指數(shù)從2005年的1000點左右的低谷一路飆升，股市總體呈現(xiàn)飛毛腿式的發(fā)展，更創(chuàng)下了6124.04的歷史最高點，我國股票市場出現(xiàn)了空前的繁榮局面。同時，在中國股票市場一路高歌猛進的背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁，一掃近年來市場受到壓抑的觀望氣氛，投資性需求出現(xiàn)反彈，國房景氣指數(shù)不斷上揚。

隨后，在一系列國內(nèi)外利空因素的沖擊下，股市持續(xù)走弱，一度跌破了3000點，甚至出現(xiàn)了腰斬式的暴跌，跌至最低點1664.9點，股市幾乎崩盤。但伴隨著寬松貨幣政策和巨額的資金推動，股市開始了新一輪的反彈，至2010年上證指數(shù)又重新回到3000點。然而在不樂觀的國際經(jīng)濟環(huán)境下，上證綜合指數(shù)走勢疲軟，一直在2200點徘徊。與股票市場發(fā)展有幾分相似，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡也呈現(xiàn)出曲折性。在多重壓力之下，房地產(chǎn)市場由“沸點”狀態(tài)急速降溫，步入下行通道。國房景氣指數(shù)持續(xù)走低，有價無市的現(xiàn)象明顯。雖然在中央政府出臺的關(guān)于“保增長”方針政策的影響下，迎來新一波的飆升?？珊镁安婚L，緊縮的貨幣政策以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策約束又嚴重打擊了房地產(chǎn)市場，國房景氣指數(shù)出現(xiàn)調(diào)整。

三、聯(lián)動性的原因分析

（一）股價指數(shù)和國房景氣指數(shù)總體呈上升式波動主要是由于寬松政策和正財富效應(yīng)一起作用導(dǎo)致的

1998年，我國經(jīng)濟受外部環(huán)境和自然災(zāi)害的影響，出現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟不景氣現(xiàn)象，股市與房市雙雙遇冷。為刺激經(jīng)濟，我國實施了擴張性財政政策與貨幣政策，資金紛紛涌入股票市場和房地產(chǎn)市場。同時，為了能夠拉動經(jīng)濟，我國開始實施比較猛烈的啟動內(nèi)需的政策，加大了對房地產(chǎn)的資金投入。這些導(dǎo)致兩市相繼進入繁榮期。

此外，隨著股票價格上漲產(chǎn)生了正財富效應(yīng)，增加了企業(yè)和投資者的財富，從而提升了對房地產(chǎn)市場的消費需求和投資需求。

（二）股價指數(shù)和國房景氣指數(shù)之間的此消彼長主要是由以下因素導(dǎo)致的

首先，股票與房地產(chǎn)作為風(fēng)險投資品，它們之間存在替代效應(yīng)。2001年下半年開始至2005年上半年，經(jīng)濟不景氣，導(dǎo)致股市慘淡，股票價格一路滑坡，投資者信心嚴重不足，難以形成回漲止跌的預(yù)期，資產(chǎn)在股票市場承受巨大的風(fēng)險壓力。而在中國，投資渠道的匱乏又導(dǎo)致從股市撤離的資金大量流向了收益率高的房地產(chǎn)市場，由此在兩個市場之間形成了一種自我強化的反饋機制：股價從高點迅速下跌導(dǎo)致投資者恐慌拋售，大量資金撤離股市。而房地產(chǎn)相對收益的持續(xù)增加而風(fēng)險卻沒有明顯的增加，導(dǎo)致這些資金很大一部分流入房地產(chǎn)市場，推動了房市的繁榮。房市的繁榮又吸引了部分短線預(yù)期為特點的投資者進入市場，由于羊群效應(yīng)的存在，導(dǎo)致大量非理性投資行為的出現(xiàn)，最終使股市與房市之間的替代效應(yīng)被成倍放大，造成了房市的虛假繁榮。

其次由于政策因素、制度因素、行政干預(yù)、和市場收益分配格局不合理等各方面原因，股票投資者大多以短線投資為主，而長期投資行為由于較低的收益和較大的不確定性而十分匱乏，從而造成股價波動對房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)十分微弱。即在相對封閉的資金市場上，受資金有限的約束，難以推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（三）股價指數(shù)和國房景氣指數(shù)變動復(fù)雜，呈現(xiàn)大起大落的原因分析

股市與房市的大漲聯(lián)動關(guān)系主要是由宏觀經(jīng)濟環(huán)境繁榮、人民幣持續(xù)升值、流動性過剩和直接財富效應(yīng)共同作用的結(jié)果。中國經(jīng)濟大繁榮、人民幣持續(xù)升值預(yù)期和流動性過剩促使資金流入兩市，促進了兩個市場的繁榮。另外，2005年下半年至2007年，股市繁榮導(dǎo)致投資者的賬目資產(chǎn)迅速膨脹，個人財富增加，這不但提高了社會的實際購買力，促進了房地產(chǎn)的消費，也為地產(chǎn)開發(fā)公司提供源源不斷的大量廉價資金，這也造就了房地產(chǎn)市場的繁榮。

兩市的大跌主要是由于資金緊張和負財富效應(yīng)造成的。2007年以來，政府采取一系列從緊的貨幣政策。這時，房地產(chǎn)公司籌集資金的渠道變得更加狹小，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)上市公司通過資本市場進行股權(quán)融資的規(guī)模大打折扣。而股市的暴跌，增加了經(jīng)濟形勢的不確定性，悲觀的市場預(yù)期導(dǎo)致兩個市場急劇下滑。

而房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動滯后于股票市場，主要是由于房地產(chǎn)和股票的不同特點引起的。二者投資周期和套現(xiàn)能力的不同特點導(dǎo)致了面對同樣的外部沖擊，股票市場能夠迅速甚至提前反映外部>中擊的影響，房地產(chǎn)市場則需要一段時間才會顯現(xiàn)出來，這是股市與房市存在明顯滯后效應(yīng)的根本原因。

四、根據(jù)兩者的相關(guān)性得出的結(jié)論及提出的政策建議

鑒于上述分析，我們可以知道樓市與股市是唇齒相依的關(guān)系。所以我們必須以此為依據(jù)來促進樓市與股市這兩個市場的共同穩(wěn)健發(fā)展。

（一）投融資渠道多元化，健全金融體系

目前我國投融資渠道過于狹窄，主要以股票和房地產(chǎn)為主，而股市與樓市的聯(lián)動性易導(dǎo)致二者的暴漲暴跌，加之股票和房地產(chǎn)之間的財富效應(yīng)會隨著金融深化而上升。因此，我們需要積極推進金融市場的建設(shè)，努力建立和完善我國的金融體系，構(gòu)建多元化的投融資渠道，以促進兩市的健康發(fā)展。

（二）理性投資，防止投機

由于股市與房市的共生性，二者很容易成為風(fēng)險的載體。所以，必須弱化它們之間的替代效應(yīng)，及時疏導(dǎo)緩和局部經(jīng)濟壓力，扭轉(zhuǎn)非理性投資行為的擴大化傾向，健全完善市場機制，嚴厲打擊市場投機和炒作行為。另外，要改善股市結(jié)構(gòu)，把理性投資者培養(yǎng)成市場上的主要力量，減少股市的投機行為。同時建立公正、公開的信息披露制度，減少居民在信息不對稱過程中做出的不理智行為和市場投機行為，并有效防止操縱市場行為。

（三）加強對金融市場與房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，建立預(yù)警機制

股市與房市是兩個主要的風(fēng)險累積市場，兩市相關(guān)指數(shù)的變動會導(dǎo)致風(fēng)險互相傳導(dǎo)。因此，要建立預(yù)警機制，及時敏銳地把握兩個市場的發(fā)展動向，特別要深刻洞察影響輻射面大市場異動傾向，科學(xué)預(yù)測市場的未來走向。

（四）市場調(diào)控與行政干預(yù)相互配合

頻繁的行政干預(yù)容易導(dǎo)致市場機制的扭曲，不利于樓市與股市的健康發(fā)展。因此，盡量減少政府對市場的干預(yù)行為，消除政府越位、錯位、缺位現(xiàn)象。同時，在市場化前提下規(guī)范股市行為和調(diào)控房地產(chǎn)市場時，要系統(tǒng)考慮樓市與股市的內(nèi)在聯(lián)動，特別是二者變動的時滯效應(yīng)，統(tǒng)籌規(guī)劃兩個市場，充分考慮到政策調(diào)控對另一個市場的影響。

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第4篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

家電屬于房地產(chǎn)的下游行業(yè)，房地產(chǎn)市場如果景氣度高，成交量大，那么也就意味對裝修、家電等需求量也會大，這就帶動了這些下游行業(yè)的景氣。且房產(chǎn)市場對家電銷售的影響有一定的延續(xù)性和滯后效應(yīng)。一般來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策對家電需求的負面影響有近1年的時滯。2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策對今年家電上半年的負增長影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，除了夏季空調(diào)以外，其他家電都沒有以往的高速增長，在接下來的2012年會表現(xiàn)的更為明顯。

因此，家電業(yè)界的人士要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的動態(tài)，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化來調(diào)整自己的生產(chǎn)和營銷。家電行業(yè)從一定程度上來說也是靠天吃飯，不過這個“天”，并不是指空調(diào)所依賴的天氣溫度，而是主要看房地產(chǎn)業(yè)市場的景氣情況，房地產(chǎn)業(yè)一打“噴嚏”，家電業(yè)很快就會被“傳染感冒”。所以，這個“天氣形勢”是家電企業(yè)要特別需要注意的。

家電增速回歸，煙灶熱行業(yè)尤其明顯。

家電品類與房地產(chǎn)的相關(guān)性對于不同品類來說是不同的，具有裝修特點的和單價較高的家電，相關(guān)度最高。如果按照從高到低依次為：空調(diào)>煙灶熱>冰箱>彩電>洗衣機，其中油煙機的擬合度達到0.85。保守的估計，煙灶熱對于房地產(chǎn)的依賴度可以達到70％左右，冰箱、彩電。洗衣機也要在50％以上，所以，房地產(chǎn)市場的萎縮，首先影響的就是煙灶熱，接下來就是彩電、冰箱、洗衣機，甚至廚房、居室小家電也會有定影響。

根據(jù)中怡康的數(shù)據(jù)監(jiān)測，上半年家電行業(yè)比起前些年來，銷售增速變緩。除了空調(diào)有較大增長外，其他家電銷售量增長很乏力，零售額雖有一些增長，主要源于平均單價的提升。如煙機、熱水器銷售額增長6％～7％個點，但零售量增長沒有超過3％。而這些銷量的增長主要是來自于三四級市場，也就是房地產(chǎn)的非限購城市，而大城市多數(shù)是萎縮或沒有增長的。所以，房地產(chǎn)業(yè)對家電市場的影響非常大，房地產(chǎn)市場一調(diào)控，很快就會波及到家電市場。

關(guān)注“天氣”變化，積極做出預(yù)報和應(yīng)對。

其實，我們在觀察到這個房地產(chǎn)市場的“天氣變化”以后，也可以通過總結(jié)規(guī)律和特點，做出預(yù)報和應(yīng)對。針對房地產(chǎn)市場的變化，我們要做的是結(jié)構(gòu)上和規(guī)劃上的調(diào)整。比如生產(chǎn)計劃的調(diào)整。市場層級的調(diào)整。區(qū)域重點的調(diào)整等等，并對未來可能出現(xiàn)的變化做出應(yīng)對，該縮減的縮減，該傾斜的傾斜，該儲備的儲備。

首先，要提前做出生產(chǎn)和銷售計劃的調(diào)整。在一線城市，房地產(chǎn)市場銷售下滑比較嚴重，相應(yīng)地在這些城市，我們的計劃都要根據(jù)宏觀房地產(chǎn)政策和市場變化的征兆提早做出反應(yīng)，沒有必要等待房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生大的變化再調(diào)整。

第二，房地產(chǎn)形勢有變化，或者在局部區(qū)域有變化，那么就要有針對性地改變和調(diào)整我們的市場策略、市場重點。由于目前的房地產(chǎn)政策是處于一個變化的過程中，比如現(xiàn)在政策打壓的是大中城市的房價，限購令使得北京、上海、杭州等城市出現(xiàn)量跌價滯的膠著局面，卻未能阻止二三線城市房價上漲的步伐。政策對中小城市調(diào)控力度并不大，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場形勢依然比較好，新舊房平均房價仍在上升。地區(qū)問的情況也是這樣。東部沿海市場冷清，不定中西部地區(qū)也冷清。在這種情況下，我們調(diào)整一下結(jié)構(gòu)，調(diào)整一下市場的重點，把家電銷售的支持重點向這類中西部城市、中小城市傾斜。具體到哪個城市，就要看房價，房價是天氣預(yù)報中很重要的一個指標，房價高、增長快的地區(qū)，家電需求就大。

第三，對未來市場爆發(fā)要做好準備。既然家電業(yè)對房地產(chǎn)市場依賴，目前由于調(diào)控的因素進而導(dǎo)致消費需求受到抑制，但是遲早會爆發(fā)出來，因為目前不少欲投資或者置業(yè)的消費者都在持幣觀望，因此市場潛在的消費力依然存在。家電企業(yè)對于未來的市場也不要太悲觀，房地產(chǎn)市場的剛性需求還是很旺盛的。企業(yè)對未來要有準備，要打出提前量，今天銷的少，不一定明天就賣的少，即使是在市場不是很景氣的情況下，也要做好未雨綢繆的準備，做好產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)能儲備的工作，基礎(chǔ)品牌的建設(shè)工作，以應(yīng)對壓抑后爆發(fā)出來的需求。

第5篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

一、住宅房地產(chǎn)市場的概念

廣義的房地產(chǎn)市場指全社會房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和，狹義的房地產(chǎn)市場可以指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊Ｗ≌康禺a(chǎn)市場在房地產(chǎn)市場中占有相當大的比重，隨著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們已經(jīng)不僅僅局限于滿足溫飽的需要，對生活質(zhì)量的追求已是迫不及待。因此住宅對于人們來說已成為時代進步和生活質(zhì)量提高的象征。

二、住宅房地產(chǎn)市場的特征

房地產(chǎn)市場由于其產(chǎn)品的特殊性，除了具有一般商品市場的共性外，還有其自身特殊性。

1．系統(tǒng)性和開放性。一個完整的房地產(chǎn)市場具有系統(tǒng)的要素、結(jié)構(gòu)、功能、環(huán)境等特點，它是市場的主體、客體、價格、資金、運行機制等因素相互聯(lián)系、相互作用一個系統(tǒng)。而且，房地產(chǎn)市場是一個開放的系統(tǒng)，需要不斷地與金融市場、信息市場等進行物質(zhì)、能量及信息等的交流和交換。

2．不完全競爭性。由于房地產(chǎn)品的不可移動、獨一無二等特殊性質(zhì)，政府會對房地產(chǎn)市場根據(jù)需要采取干預(yù)和調(diào)控措施，這使得資源進出市場受到一定的限制，例如，國家對房地產(chǎn)信貸資金使用的限制，生產(chǎn)者和消費者雙方對市場信息的不對稱等。因此，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭的市場。

3．區(qū)域性。由于房地產(chǎn)商品不可移動，使得房地產(chǎn)市場不存在商品流向規(guī)律其商品不會因價格和供求關(guān)系等變化而在不同地區(qū)市場之間流動，所以，房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場。

4．供求特殊性。供應(yīng)方面:由于其商品的特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場在供應(yīng)方面成為一個產(chǎn)品差異化的市場;其供應(yīng)的產(chǎn)品在短期內(nèi)一般很少有大幅度的增減變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場成為一個供應(yīng)缺乏彈性的市場;供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及其投資的巨大性等，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場成為一個具有壟斷性的市場。需求方面:房地產(chǎn)是人們生活的必需品，因而具有廣泛性;隨著社會進步需要更新?lián)Q代，并且可以保值、增值，因而具有穩(wěn)定性;房地產(chǎn)可以滿足不同階層需求者的目的和愿望，又具有多樣性。

5．交易的特殊性。房地產(chǎn)市場交易是房地產(chǎn)權(quán)益的交易，這種權(quán)益的交易必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政管理機關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記，否則，不受法律保護;其交易需要專業(yè)服務(wù)，交易本身十分復(fù)雜，還有很多市場信息是非公開的，因此交易過程通常需要專業(yè)人員進行服務(wù)，如估價師，經(jīng)紀人等;房地產(chǎn)市場交易是非經(jīng)常參與的交易，對于一般人來說，一生中難得有幾次買房的經(jīng)歷;房地產(chǎn)市場交易通常持續(xù)時間較長且需要金融機構(gòu)的信貸支持。

6．政策法規(guī)影響性。由于房地產(chǎn)市場的特殊性和其對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，國家要對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)督、管理、調(diào)整和控制。政府通過相關(guān)政策法規(guī)來對市場進行調(diào)控，幫助開發(fā)商把握投資機會和方向，使房地產(chǎn)市場正常有序的運行。

另外，住宅房地產(chǎn)除了具有以上特征外，隨著社會的發(fā)展，住宅還具有與社會經(jīng)濟、科技同步發(fā)展，凝聚人類文化發(fā)展和智慧結(jié)晶等特征。

以上通過對住宅房地產(chǎn)市場特征的了解，進而我們可以對影響住宅房地產(chǎn)市場需求的因素進行全面和深入的分析。

三、住宅房地產(chǎn)市場需求影響因素

對住宅房地產(chǎn)市場需求來說，它的影響因素主要有:住宅價格、經(jīng)濟發(fā)展水平、消費者收入、消費者偏好、消費者的預(yù)期、人口因素等。

1．住宅價格。商品價格是影響消費者對某種商品需求量的最重要的因素。當住宅價格降低時，消費者愿意并且有能力購買，而當住宅價格上升時，情況恰好相反。價格與需求量之間呈現(xiàn)出一種負相關(guān)的關(guān)系。

2．經(jīng)濟發(fā)展水平。隨著經(jīng)濟的飛速增長，職工人均收入水平不斷提高，企業(yè)經(jīng)濟效益也不斷改善，這樣不但使職工能從其收入中拿出更大的部分用于投資買房，企業(yè)也可以從其福利基金中拿出更多的資金來資助職工買房或租房，從而使住宅房市場需求量不斷增長，經(jīng)濟的高速發(fā)展，對住宅市場需求的增長有積極的推動作用。

3．消費者對未來的預(yù)期。消費者的需求在受到現(xiàn)實因素影響的同時，還受到未來預(yù)期的影響。房地產(chǎn)的需求不僅取決于消費者現(xiàn)實的收入狀況和商品價格水平，還取決于消費者對未來收入、價格、政策等的預(yù)期。

4．相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。通常，房地產(chǎn)商品之間的關(guān)系有兩種:互補關(guān)系和替代關(guān)系?；パa關(guān)系的房地產(chǎn)商品是兩種商品共同滿足一種欲望，如住宅與配套商業(yè)房地產(chǎn)，共同滿足居住生活的需要;替代關(guān)系的房地產(chǎn)商品是兩種商品可以相互替代來滿足同一種欲望，如經(jīng)濟適用房與普通商品住宅，可以基本相互替代滿足居住需要。一般情況下，對于互補品，一種房地產(chǎn)消費多了，另一種消費也會多起來，表現(xiàn)在價格上為一種價格下降，另一種的需求就會增加;對于替代品，則是一種價格上升，另一種的需求就會增加。

第6篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

    自從1998年住房制度改革后,國內(nèi)的房地產(chǎn)消費需要量因此而獲得巨大的釋放,由此房地產(chǎn)市場也由于住房的市場化而日益繁榮,房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),不斷為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來,我國的國民經(jīng)濟每年以超過7%的速度增長,而與此同時,房地產(chǎn)的銷售額每年以超過20%的速度增長。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活,更影響著國家的財政收入和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。

    房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動國民經(jīng)濟發(fā)展的同時,也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革,金融業(yè)越來越多的參與到房地產(chǎn)市場中,從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā),到消費者的抵押貸款進行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高,金融市場在各個環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場的運行與發(fā)展。同時,房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的認清房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系程度。以避免對國民經(jīng)濟的發(fā)展不良影響。

    一般來說,房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展及二者相互作用對國民經(jīng)濟其著舉足輕重的作用。目前,在房地產(chǎn)市場與金融市場中普遍存在如下問題:金融支持過度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫化;房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機;房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定加大國內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險等。因而我們不得不深入的思考,房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機的因素?如何看待房地產(chǎn)金融市場中的風(fēng)險?如何正確處理房地產(chǎn)市場與金融市場的協(xié)調(diào)關(guān)系?要處理這些問題,就要科學(xué)、合理的認識房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。

    因此,本文將從房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系角度出發(fā)。通過以沈陽為例,對房地產(chǎn)市場與金融市場進行實證分析,用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度,在以上分析的基礎(chǔ)上,為進一步的認識房地產(chǎn)市場和金融市場的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律,解決房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展中存在的問題提供一些實證支持。

    2研究的設(shè)計

    2.1樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

    本文選擇的模型區(qū)域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面:

    第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟發(fā)展最快的省份,目前,東北地區(qū)是國家重點的經(jīng)濟改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽市作為遼寧省重要的城市,其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性,對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。

    第二、沈陽市近幾年在經(jīng)濟發(fā)展迅猛,其經(jīng)濟發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟領(lǐng)軍地位。近年來,其房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展迅猛,具備了對二者市場進行研究的現(xiàn)實基礎(chǔ),同時對二者未來的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。

    第三、沈陽市是老重工業(yè)基地,而近年來沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起,使得二者的經(jīng)濟地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期的時代大背景下,房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展對整個城市未來的經(jīng)濟格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此,對于如何認清與協(xié)調(diào)房地市場與金融市場的關(guān)系研究對規(guī)避金融危機以及對沈陽市未來的經(jīng)濟格局規(guī)劃具有現(xiàn)實意義。

    2.2指標選取依據(jù)

    如何來選取指標來代表房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟市場的發(fā)展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據(jù)主要遵循以下原則:

    第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場與金融市場的功能定義來選定經(jīng)濟指標。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場的定義,可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟指標。金融市場,是實現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據(jù)金融市場的定義,可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟指標。

    第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標,對其進行歸納選取。如《中國房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產(chǎn)市場的發(fā)展,選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量(即包括現(xiàn)金和存款)、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量(即包括股票有價證券)來表征金融市場的發(fā)展。李陽(2006)和皮舜(2004)均選取我國商品房的交易額和金融機構(gòu)貸款額作為各自市場的表征指標。

    第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》,筆者發(fā)現(xiàn)沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始,2003年之前的數(shù)據(jù)無法快速、準確的收集,因此將代表金融市場發(fā)展的證券交易額這個經(jīng)濟指標排除。無沈陽市商品房交易額經(jīng)濟指標,但有沈陽市商品房銷售額經(jīng)濟指標可代替。

    根據(jù)上述原則,本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟指標,記為銷售總額。選擇沈陽市金融機構(gòu)人民幣貸款合計作為表征金融市場發(fā)展的經(jīng)濟指標,記為貸款合計。

    2.3數(shù)據(jù)來源說明

    在基于以沈陽市為例的房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的研究中,有關(guān)評價指標的數(shù)據(jù)來源主要由以下查詢獲得:通過查閱《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)14個,經(jīng)過對數(shù)據(jù)的仔細檢查與核對,確保了指標數(shù)據(jù)的真實性與準確性。具體數(shù)值見表2-1。

    2.4模型選取依據(jù)

    根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù),以貸款合計為橫軸,以銷售總額為縱軸,借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS在平面直角坐標系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來,可以看出,表示每年商品房實際銷售額和金融機構(gòu)人民幣貸款合計的點基本上呈遞增趨勢,說明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過觀察散點圖的分布形態(tài),可以明顯看出其分布偏離線性模型,因此排除選用線性模型對變量指標進行擬合。其次,可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷,只是從變量散點的形態(tài)上做出的大致性描述,并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中,本文借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS軟件來對兩個變量之間的相關(guān)系數(shù)進行具體的計算。

    3房地產(chǎn)市場與金融市場相關(guān)關(guān)系的實證研究

    3.1相關(guān)分析

    運用統(tǒng)計軟件SPSS計算出銷售總額和貸款合計之間的相關(guān)關(guān)系,得到輸出結(jié)果根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出:Pearson相關(guān)系數(shù)為0.821,P=0.024<5%,應(yīng)該拒絕原假設(shè),即總體中這兩個變量的相關(guān)系數(shù)為零的假設(shè)。所以可以認為,銷售總額與貸款合計呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。在回過頭來對二者變量的散點圖進行觀察(圖2-1),就較容易理解這一結(jié)果,散點圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢。因而這兩個變量基本存在正相關(guān)關(guān)系。同時,表4中兩個變量之間的雙衛(wèi)檢驗概率值為0.024,小于5%,即表示出二者之間的相關(guān)程度也是較為顯著的。

    3.2回歸分析

    通過上述的相關(guān)分析,我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821,同時觀察散點圖,發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系,是否可以用一條曲線來擬合,所以在下面的分析中仍借助SPSS統(tǒng)計軟件,以貸款合計為自變量,以銷售總額為因變量,進行回歸分析。

    模型摘要(ModelSummary):表示相關(guān)系數(shù)(R)=0.891,判定系數(shù)(RSquare,R2)=0.793,調(diào)整后判定系數(shù)(AdjustedRSquare)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%,即運用該曲線模型,自變量X(貸款合計)可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

    方差分析(ANOVA):表示回歸的均方差(RegressionmeanSquare)=3.591,剩余的均方差(ResidualMeanSquare)=0.187,F=19.213,P=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為F值所對應(yīng)的P值的大小。由于P=0.007<1%,近似于P=0,所以可認拒絕原假設(shè),即變量X和Y之間曲線相關(guān)關(guān)系顯著。

    回歸分析系數(shù)分析(Coefficients):表示常數(shù)項(Constant)=3.132E-5、回歸系數(shù)(B)=1,回歸系數(shù)的標準誤差(Std.Error)=0,標準化回歸系數(shù)(Beta)=0.410,t檢驗的t值=2.426E7,P=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量X(貸款合計)的t值所對應(yīng)的P值的大小。由于P=0,所以可認為回歸系數(shù)有顯著意義,即X的變化可引起Y的變化,且變化顯著。

    3.3研究結(jié)果

    通過實證分析,我們發(fā)現(xiàn)沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看,銷售總額與貸款合計與類指數(shù)曲線擬合度達75.2%,銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋;F檢驗與T檢驗的數(shù)據(jù)同樣表明無論是從整個模型方程的角度,還是從自變量的角度,都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看,由于其圖形斜率大于零且呈遞增性,即曲線的凹凸性為凹,因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升,即隨著自變量的增加,因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場2003-2009年的數(shù)據(jù)實證分析,我們看到代表房地產(chǎn)市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢,并且該趨勢符合類似指數(shù)曲線的波動走向。這表明即使金融機構(gòu)貸款變動幅度較小,其變動也對房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發(fā),不僅直接表明房地產(chǎn)市場與金融市場之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強顯著相關(guān),而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理論研究結(jié)論。

    4結(jié)論與建議

第7篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房價 政策

背景

起步于二十世紀八十年代中期，房地產(chǎn)至今才發(fā)展二十多年的歷史，在我國還是一個新興的行業(yè)。因此，無論從理論上看，還是從實際上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有較大的發(fā)展?jié)摿?，是將來支撐國家?jīng)濟的一大著力點。于是，許多地方政府都非常支持當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至將其經(jīng)濟增長的希望寄托于此，對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)給予大力的支持，最終形成了我國的房地產(chǎn)市場。

為房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒犹峁﹫鏊约敖灰淄緩胶托问降慕M合稱作為房地產(chǎn)市場。這個市場的參與者包括房地產(chǎn)交易的當事者、房地產(chǎn)商品和服務(wù)組織機構(gòu)等，這些要素與其他市場要素的相同點在于：決定著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和變化趨勢，同時反映著該市場運行的各種現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)市場特點

房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性，概括為以下幾個方面：

1.市場供給的特點

房地產(chǎn)市場是屬于供給彈性較小的市場，開發(fā)商在短時間內(nèi)無法調(diào)整房地產(chǎn)的數(shù)量，使其供給并不是無限的，并不能夠根據(jù)需求的多少急劇增加房地產(chǎn)的數(shù)量，具有一定的限制；其次，由于房地產(chǎn)的位置、交通、環(huán)境和檔次等方面的差異，導(dǎo)致市場房地產(chǎn)供給的非同質(zhì)性；加上土地的總體數(shù)量不變性和不可再生性，以及政府部門對房地產(chǎn)商的準入性具有一定的限制性，可能使得房地產(chǎn)市場成為我國最具壟斷性的市場；加上房地產(chǎn)屬于投入大、過程長的產(chǎn)業(yè)，需要資金雄厚的企業(yè)才有可能成為房地產(chǎn)供應(yīng)商，因此，資金限制成為房地產(chǎn)行業(yè)進一步壟斷的重要原因。

2.市場需求的特點

房產(chǎn)的需求者通常具有不同的目的，有些是用于自己住房，有些是用于經(jīng)商，有些是用于公益事業(yè)等，出于不同的目的和設(shè)想，必將使得房地產(chǎn)的需求具有多樣性。由于房地產(chǎn)是人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)之一，只有保證了物質(zhì)基礎(chǔ)，才能進行其他的生產(chǎn)生活活動。同時，購置房地產(chǎn)通常需要相對較強的支付能力，通常僅僅通過個人工資水平無法支付房屋全款，需要借助金融信貸支持房地產(chǎn)的購置，而金融信貸從開始到結(jié)束貫穿房地產(chǎn)交易的整個期間。

3.市場交易的特點

房地產(chǎn)市場交易的特點首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易，由于房地產(chǎn)是固定在某塊土地之上的，不能像其他商品一樣進行搬遷和移動，只能通過產(chǎn)權(quán)的交換進行流轉(zhuǎn)和界定，因此這樣的交易具有較其他商品交易更為復(fù)雜的法律流程和法律程序，在交易過程中，交易費用也隨之升高；通常房地產(chǎn)需求商與供給商并不是直接面對面進行交易，而是通過某些特定的交易和服務(wù)機構(gòu)，提供專業(yè)的服務(wù)，將房地產(chǎn)需求方和供給方聯(lián)系起來，進行房地產(chǎn)市場的交易。

4.市場價格的特點

房地產(chǎn)價格通常受幾大因素的影響，首先表現(xiàn)在市場綜合水平，也就是城市的發(fā)展程度，越發(fā)達的城市，房價水平越高，例如北京和上海等；其次，由于房地產(chǎn)的地點固定性，其周圍交通、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院等）也是影響房價的一大因素，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、空氣清新以及基礎(chǔ)設(shè)施完備的地方通常房價較同城其他各因素條件稍次的高；最后，由于土地的不可再生性，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，可利用的土地資源越來越少，而房屋的需求呈逐漸上升的趨勢，促使著房價的進一步攀升。

二、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素

1.社會因素

房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會因素主要體現(xiàn)在消費者的傳統(tǒng)觀念、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)及規(guī)模等。消費者的消費觀念主要體現(xiàn)在大家從輿論認識房價，而這種輿論通常是帶有某種利益傾向的人群向消費者引導(dǎo)和灌輸?shù)挠欣谒麄兝娴脑V求，并不能使人們完整和正確地認識房價的運動和變化方向；人口數(shù)量及狀態(tài)決定了房地產(chǎn)消費者對房屋數(shù)量的需求，通常人口較多的國家房價更容易上漲，而房價相對更低的國家，其房價上漲程度更加溫和，例如中國和美國之間的差異；家庭戶數(shù)及規(guī)模是從微觀的程度觀察房地產(chǎn)需求者對房屋大小偏愛，家庭規(guī)模較大的通常需要購置面積更大的房屋用來滿足一家人的基本物質(zhì)需求，而家庭規(guī)模相對較小的對房屋面積大小的敏感程度更小，而對房價敏感程度更大。

2.經(jīng)濟因素

經(jīng)濟因素主要從國家或城市經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平、物價水平、工資以及就業(yè)水平、房價租金比等因素考慮。一個國家或城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況從宏觀上決定了該國或該城市的房價平均水平，越發(fā)達的國家或城市，房價水平應(yīng)該越高，例如北京和上海就相對貴陽等城市房價水平高；同時，家庭收入水平?jīng)Q定了對房地產(chǎn)市場的承受程度，當房價與家庭收入比越來越大的時候，房地產(chǎn)市場的成交數(shù)量也會下降，因為大多數(shù)家庭僅僅依靠家庭收入根本無法支付房屋款項；而物價水平說明了通貨膨脹的程度，房價也跟著上升，房地產(chǎn)行業(yè)不斷升溫；工資以及就業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)也影響較大，當房地產(chǎn)行業(yè)正在蒸蒸日上，而人民工資水平?jīng)]有增長，甚至出現(xiàn)大規(guī)模的失業(yè)，也能使得正在上升中的房地產(chǎn)行業(yè)不斷受阻，變得越來越不景氣。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

從國外發(fā)達國家的歷史發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場都曾為這些國家的經(jīng)濟發(fā)展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問題。

目前我國房地產(chǎn)市場的基本情況是，一方面一些大城市的房地產(chǎn)行業(yè)依然火爆，其房價也溫和穩(wěn)步上升，同時，一些三、四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不景氣，常常正在建造中的房地產(chǎn)不得不停工，成為爛尾樓，甚至還有一部分地方的房地產(chǎn)建造成功后，空置率較高，逐漸成為空城和“鬼城”。

政府針對出現(xiàn)此類現(xiàn)象采取了一系列的措施，頒布不同的法律法規(guī)，力促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（一）合理確定本地區(qū)房價控制目標；

（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度；

（三）完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管；

（四）強化差別化住房信貸政策；

（五）各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房等要求；

（六）省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購；

（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制；

（八）堅持和強化輿論引導(dǎo)；

第8篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

 

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　發(fā)展　策略

 

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不斷涌現(xiàn)出一系列的市場熱點問題，如房價持續(xù)上漲、宏觀調(diào)控、中低收入者住房等，這些問題的出現(xiàn)讓我們開始懷疑房地產(chǎn)市場運行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來分析我國的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的一個重要組成部分，它的發(fā)展必然是國民經(jīng)濟發(fā)展的有力反映。在當前全球經(jīng)濟遭受次貸危機的背景下，對我國房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)出來的發(fā)展特點進行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產(chǎn)市場內(nèi)在的運行規(guī)律，以便對其未來發(fā)展趨勢作出判斷。 

1 中國房地產(chǎn)市場的宏觀背景 

1.1 次貸危機的蔓延 

2007年以來，美國發(fā)生的次貸危機表明，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身，房地產(chǎn)業(yè)與其他市場尤其是資本市場聯(lián)系得越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發(fā)展。 

1.2 我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢 

從全球經(jīng)濟的角度來看，中國被公認為是快速發(fā)展的亞洲新興國家之一，對全球經(jīng)濟的穩(wěn)定和繁榮起著越來越重要的作用。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的報告顯示，2003—2006年，中國經(jīng)濟年均增速較世界平均水平高出5.5個百分點，較印度高出2個百分點，比俄羅斯高出3.5個百分點。 

1.3 房地產(chǎn)業(yè)的市場化進程 

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以看作是市場化進程逐步推進的過程，一系列的國務(wù)院文件及國家法規(guī)、法律規(guī)定正逐步將各個層面上不同程度的非市場化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應(yīng)、金融監(jiān)管到二級市場的運作，越來越貼近市場發(fā)展的實際需求。 

2 我國房地產(chǎn)市場的問題分析 

2.1 區(qū)域差異：區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場顯著的垂直梯級差異 

我國幅員遼闊，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。區(qū)域經(jīng)濟不平衡不僅表現(xiàn)在東中西部的差異，也表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間存在著的巨大經(jīng)濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，已經(jīng)形成了不同區(qū)域之間顯著的垂直梯級差異。因為房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟而存在和發(fā)展的，東中西部之間、大中小城市之間的經(jīng)濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步?jīng)Q定著房地產(chǎn)的價值以及房地產(chǎn)市場的興衰與走向。 

隨著我國區(qū)域發(fā)展政策的調(diào)整以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施，推動欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變?yōu)闄M向的特性差異為主。

2.2 供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重 

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當滿足。 

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來都是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。 

2.3 商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一大問題 

在房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關(guān)注，在歷次出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設(shè)部的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，我國城

鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮(zhèn)居民住房自有率達到83％。但同時，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，截至2007年10月底累計解決了68.1萬戶，不到總數(shù)的7％。 

住房的商品性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的公平交易中，住房的保障性則要體現(xiàn)在政府的扶持方面，但兩者是緊密關(guān)聯(lián)的。當房地產(chǎn)市場無法為中低收入群體提供適當住房的時候，政府要采取措施來保障中低收入者的居住權(quán)；當政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。 

3 房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展判斷 

3.1 刺激內(nèi)需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產(chǎn)市場的活力尚需時日 

自2007年底以來，我國一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“滯脹”乃至“下滑”的態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2008年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)小于100.0的城市共37個，等于100.0的有11個，大于100.0的有22個，全國70城市平均為99.7。為保證我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，克服世界金融危機對我國的不利影響，我國政府推出了十項旨在拉動內(nèi)需的措施，加上之前財政部出臺的對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的減稅政策，可以看做是對疲軟的房地產(chǎn)市場的一種拯救。但是房地產(chǎn)市場中的觀望氣氛一旦形成，在短時間內(nèi)很難有很大轉(zhuǎn)變，當前的交易一般是前面幾個月洽談的結(jié)果，在一定的降價刺激下促成的。因此可以判定后面一段時間的交易狀況仍會減少，一個充滿活力的房地產(chǎn)市場的再現(xiàn)還需要一定的時日。 

3.2 政策性住房建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)市場商品房累積現(xiàn)象加重 

如前文所述，在房地產(chǎn)市場高度繁榮的幾年里，住房保障工作的滯后加劇了住房價格的上漲。當政府將主要精力放在保障性住房建設(shè)的時候，卻遭遇到當前的房地產(chǎn)市場的下滑期。當前政府和城鄉(xiāng)建設(shè)部門正在逐步加大廉租住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模，各地建設(shè)和住房保障部門正按照規(guī)定條件開展工作，各地區(qū)已經(jīng)開工的廉租住房建設(shè)項目也正在加快工程進度。這不僅體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的滯后性，同時也顯示了政策反應(yīng)的遲緩。 

結(jié)合以上分析，在保障性住房大量建設(shè)和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進行結(jié)合，即由政府提供購房補貼直接支持中低收入者購買商品房。 

參考文獻 

[1]王達琪、王秀艷：房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的影響[j].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報 2008（1）. 

第9篇：房地產(chǎn)市場的特點范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 營銷經(jīng)濟發(fā)展 政府控制 市場

一、房地產(chǎn)市場營銷概念

房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支，房地產(chǎn)市場營銷和其他市場營銷一樣，也是由個人和集體組成的一系列活動。房地產(chǎn)市場營銷和其他的市場營銷一樣，也是為了滿足廣大消費者的需求。差別是房地產(chǎn)營銷是提供住宅、辦公樓、商場樓宇等，建筑物來滿足消費者生活的需求，與其他的交換對象相比，房地產(chǎn)市場營銷的客體是為了房地產(chǎn)實物為依托，因此房地產(chǎn)市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理在房地產(chǎn)領(lǐng)域也有很好的作用。

現(xiàn)代的市場營銷已經(jīng)由商品交換發(fā)展到以交換為目的的各種商業(yè)活動，其中也包括企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。市場營銷已經(jīng)成為一門獨立的學(xué)科，并且在經(jīng)濟發(fā)的國家,在20世紀50年代就已經(jīng)成熟，只是在我國發(fā)展起步比較晚。

二、房地產(chǎn)市場的特征

由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)活動，因此必須充分的認識房地產(chǎn)市場的特點，以便更有效的管理和組織市場營銷活動。

1.市場交易

房地產(chǎn)在交易過程中的不可轉(zhuǎn)移性，由于房地產(chǎn)是市場交易的依附物，交易的對象可以是房地產(chǎn)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，也可以是部分產(chǎn)權(quán)，不同的權(quán)益形成市場上的不同性質(zhì)的交易行為。

2.房地產(chǎn)市場的區(qū)域化

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)消費和生產(chǎn)同消費者的需求有直接關(guān)系，這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項活動內(nèi)容均可以以房地產(chǎn)所在地市場需求為主，并對市場進行目標定位和銷售定位。正是由于房地產(chǎn)的不可移動性，使得房地產(chǎn)市場競爭并不是這么明顯，這也是照成房地產(chǎn)房價高漲的一個原因，地段的不可代替性。

三、房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不是單純的推銷，現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)是為了滿足特定人群的需求，房地產(chǎn)在開發(fā)前就進行市場調(diào)查，在了解廣大消費者的需求以后在去開發(fā)，為后期的銷售做好了市場調(diào)查。

1.房地產(chǎn)市場分析

市場需求分析，主要是做市場調(diào)查和預(yù)測，并了解房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢和前景，能把握好商機，綜合考慮房地產(chǎn)受那些條件的影響，房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，受外界條件的影響嚴重，環(huán)境也是房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的問題。

2.房地產(chǎn)投資的經(jīng)營管理目標

房地產(chǎn)商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業(yè)不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對戶型、對價格、對面積、對配套設(shè)施等，在進行上述的決策前，必須明確目標，我要為那類型的人群開發(fā)房子，房地產(chǎn)開發(fā)的定位是什么，在這個范圍內(nèi)。有沒有比較強的競爭對手，如何盡量的選擇競爭力不是很強的對手，如何在競爭中得勝。

3.項目的決策

項目決策是指在項目開發(fā)以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對的需求群體。項目一旦決定就要分一下進步進行，首先，是確定和開發(fā)滿足市場的需求，適當?shù)漠a(chǎn)品和適當?shù)娜巳合嗯洌斈繕耸袌鲞x擇以后，就必須設(shè)計和開發(fā)建設(shè)可以滿足適合顧客群體的相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施。其次，價格策略根據(jù)不同的人群，去定制產(chǎn)品價格，同時也要相應(yīng)國家規(guī)定去控制房地產(chǎn)價格。最后，房地產(chǎn)銷售途徑的選擇，房地產(chǎn)開發(fā)商，自行的選擇和委托中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)租售各地特點，更要進一步結(jié)合項目情況決定經(jīng)營方式。

4.促銷政策

正確的選擇促銷手段，例如房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)交易會等，通過宣傳來提高知名度，吸引客源，促進房地產(chǎn)交易的成功。在提供好售前服務(wù)的同時也要照顧好售后服務(wù)，例如物業(yè)管理，真正的讓現(xiàn)代房屋銷售購買者放心。

三、傳統(tǒng)銷售理論在房地產(chǎn)銷售中的運用

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的經(jīng)濟支柱，它的發(fā)展直接關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的高低水平，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與國民經(jīng)濟增長速度保持一直，過度的發(fā)展很容易形成經(jīng)濟泡沫，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟鏈條中的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對刺激經(jīng)濟的復(fù)蘇起著積極帶動的作用。當經(jīng)濟增長過快，房地產(chǎn)也就成為首先要被節(jié)制，所以在特定情況下，房地產(chǎn)要想順利近入市場就要制定相應(yīng)的營銷策略。

1.合作營銷

每個地區(qū)的開發(fā)商，他們之間都有相應(yīng)的聯(lián)系，當然營銷也不例外。例如廣州南湖地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，但交通不便

，于是該地段的幾家開發(fā)商以每年30萬元的代價，共同引進一條公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團剛進入廣州房地產(chǎn)市場時，與有名的珠江實業(yè)公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰(zhàn)略。

在市場經(jīng)濟大潮中，開發(fā)商為了追求更大的利潤，有時會采取一些非理性的方式，當相互之間的競爭無利潤可言時，他們就又開始相互惡意競爭，開放商之間的合作是建立在利益的基礎(chǔ)上，他們之間是聯(lián)盟也是短暫的，會隨著合作銷售告一段落。在今后房地產(chǎn)市場競爭中，會有各種新的合作營銷形式出現(xiàn)。這將有利于市場的穩(wěn)定，有利于維護開發(fā)商和消費者的利益，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，使資源得到合理配置。

2.競爭營銷

開發(fā)商是否能在市場競爭激烈的今天在市場上站穩(wěn)腳跟，除了要正確的把握市場需求以外，還要認真的分析對手的需求，吸取別人的優(yōu)點，優(yōu)化自己的缺點，加強企業(yè)自己的競爭力最為重要，如何才能提高自身的競爭力，開發(fā)商除了要正確的把握市場需求，還有分析市場，不斷的提高自身的市場競爭力，避免市場被其他競爭者占領(lǐng)。

競爭包括很多方面，惡意競爭憑借一些不正當?shù)氖侄芜M行的競爭，所謂核心競爭力是一種能為企業(yè)進入各類市場提供潛在機會的能力，是能借助最終產(chǎn)品為特定的顧客利益作出重大貢獻的，不易為競爭對手所模仿的能力。在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商的競爭力是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素。沒有競爭根本不能成就一個企業(yè)，優(yōu)勢企業(yè)的核心競爭力非常突出，它源自企業(yè)以往成功的開發(fā)經(jīng)驗和雄厚實力，表現(xiàn)在駕駛市場和有效控制項目營銷進度的能力上。錦城花園的成功就是開發(fā)商核心競爭力取勝的一個明證。中國海外集團有限公司在北京、上海的開發(fā)經(jīng)驗，在對廣州的市場需求狀況和同區(qū)域、同質(zhì)素的競爭物業(yè)進行分析后，開發(fā)出了具有優(yōu)良綜合素質(zhì)的錦城花園。在銷售的過程中開發(fā)商并沒有用什么特別的手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。

3.個性營銷

所謂個性營銷，就要有自己企業(yè)的特色，這種特色有不可復(fù)制性，現(xiàn)代企業(yè)的營銷理念主要從消費者角度考慮，現(xiàn)代營銷觀念不僅強調(diào)顧客導(dǎo)向，同時還強調(diào)企業(yè)要善于揚長避短，生產(chǎn)和提供顧客需求的、比競爭者更優(yōu)的、又是自己擅長的產(chǎn)品。為此，開發(fā)商要從兩個方面入手，一、細分市場，對消費群體進行深入了解，了解市場需求，尤其是市場上還未滿足的需求或未被認識到的消費群體；二、在對市場進行調(diào)查的前提下，做更細致的了解，正所謂“知已知彼、百戰(zhàn)百勝”，認識差別優(yōu)勢，即企業(yè)要善于實事求是地、客觀地評價自己和競爭者的各種能力，從而根本的認識自己相對優(yōu)勢和相對劣勢，以便更好的了解市場營銷組合，迎合市場生產(chǎn)出具有自己特色的產(chǎn)品，樹立企業(yè)獨特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。

開發(fā)商考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的特點和個性，從其各種功能出發(fā)，開發(fā)出獨具一格的產(chǎn)品，從而實施特色營銷。①經(jīng)濟功能。人們對房地產(chǎn)的需求分為消費和投資兩大類。開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟功能，經(jīng)常采用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預(yù)售價比同地段房價低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會功能。建筑物是以人為本的，現(xiàn)代住宅小區(qū)應(yīng)充分提供給居住者交流、溝通的機會。保利豐花園針對都市老齡化的趨勢，設(shè)立了老年人的會所“松鶴會”，還拿出50萬元設(shè)立助老基金，發(fā)揚了中華民族敬老愛老的傳統(tǒng)美德，取得了良好的社會效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國首個“陽光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個運動型、健身型的生活小區(qū)，其提出的口號“運動就在家門口”得到了市場的熱烈響應(yīng)，以致在認購期就人有排隊購買。④生態(tài)功能。生態(tài)人居空間離不開良好的環(huán)境和防臺污染的措施。深房深圳公司開發(fā)的怡樂花園定位為“高尚園林式生態(tài)住宅區(qū)”，這種綠色環(huán)保型住宅的出現(xiàn)受到了世人矚目。除了產(chǎn)品特色之外，開發(fā)商還應(yīng)以獨特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優(yōu)勢。

4.社會營銷