小區(qū)管理細(xì)則精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

市區(qū)房屋維修資金收繳工作自*年正式啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)4年的不斷強(qiáng)化措施，規(guī)范管理，維修資金收繳力度不斷加強(qiáng)，管理水平不斷提高，維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學(xué)化、規(guī)范化軌道。現(xiàn)將我市市區(qū)房屋維修資金相關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、基本情況

目前，市區(qū)物業(yè)維修資金管理工作仍依據(jù)*年3月制定出臺(tái)的《<宿遷市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法>實(shí)施意見(jiàn)》執(zhí)行。由市房管處作為維修資金代管部門，物業(yè)維修基金存儲(chǔ)于市區(qū)銀行維修資金專戶，由市建設(shè)局和市財(cái)政局共同監(jiān)管。購(gòu)買住房的按購(gòu)房款的3%的比例，購(gòu)買商業(yè)用房的按購(gòu)房款的2%的比例，房屋維修基金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代收代繳，在繳納購(gòu)房款時(shí)一并向售房單位繳納維修基金。維修基金的申請(qǐng)使用，必須專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修，更新改造。由業(yè)主委員會(huì)或受托的物業(yè)企業(yè)提出方案，提交業(yè)主大會(huì)審定并報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)后，采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，由實(shí)施單位實(shí)施。項(xiàng)目維修費(fèi)用按受益面積應(yīng)分配維修基金的比例分?jǐn)偂?/p>

至今年2月底，我市市區(qū)共有75個(gè)項(xiàng)目繳納了維修資金，共收繳維修資金1.36億元，其中：*年收繳375.72萬(wàn)元，2005年收繳2160.81萬(wàn)元，2006年收繳3312.02萬(wàn)元，*年收繳6693.81萬(wàn)元，2008年1-2月份收繳1055.65萬(wàn)元。利息收入127.8萬(wàn)元。項(xiàng)王小區(qū)玉蘭園和馬陵小區(qū)城東、北關(guān)園區(qū)按照規(guī)定程序共使用六次，支出33.86萬(wàn)元。累計(jì)結(jié)余1.37萬(wàn)元。

二、存在問(wèn)題：

1、部分老小區(qū)的維修資金補(bǔ)繳工作比較困難，如府苑小區(qū)，市政府在*年就下發(fā)過(guò)補(bǔ)繳文件，但至今仍只有四分之一左右的業(yè)主繳納了維修資金，給今后維修資金申請(qǐng)使用操作工作帶來(lái)潛在難度。

2、維修資金管理崗位設(shè)置不符合規(guī)范。目前，市區(qū)維修資金的收繳和記帳工作均由我處市場(chǎng)科劉月亮同志一人兼任，不符合《會(huì)計(jì)法》相關(guān)規(guī)定。

三、新的維修資金管理工作要求

*年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，2008年1月22日，江蘇省建設(shè)廳、財(cái)政廳出臺(tái)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法>的通知》。我處根據(jù)國(guó)家及省維修資金管理規(guī)定，已擬定相關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則。按照新的標(biāo)準(zhǔn)，從2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元繳納。目前《實(shí)施細(xì)則》已與財(cái)政局會(huì)簽，并報(bào)市政府審閱，近日將正式出臺(tái)。新出臺(tái)的《實(shí)施細(xì)則》有幾點(diǎn)地方性政策：

1、對(duì)老小區(qū)維修資金的補(bǔ)建做了相應(yīng)要求。老居民小區(qū)的維修資金收繳工作雖然比較困難，但需要進(jìn)行補(bǔ)建，解決維修問(wèn)題。在《實(shí)施細(xì)則》中，我們對(duì)老小區(qū)補(bǔ)建方面雖沒(méi)有做強(qiáng)制性的要求，但是要求分步走，要求業(yè)主委員會(huì)積極動(dòng)員召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)補(bǔ)建問(wèn)題進(jìn)行討論，提高認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，做好動(dòng)員工作，承擔(dān)補(bǔ)建的責(zé)任、義務(wù)，主動(dòng)向代管部門申請(qǐng)補(bǔ)建。

2、業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金不下放。按照建設(shè)部和財(cái)政部第165號(hào)令的要求，業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金應(yīng)轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管，但考慮實(shí)際情況和資金下放后的安全，且下放之后，賬務(wù)分散，管理復(fù)雜。綜合多方意見(jiàn)以后，決定業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金仍由市財(cái)政局和市建設(shè)局共同監(jiān)管。

3、商品房首期維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，由以前按房?jī)r(jià)款住宅3%、商業(yè)用房2%的標(biāo)準(zhǔn)繳納，改為按商品房的建筑面積50元/平方繳納。帶有電梯的房屋，另由建設(shè)單位按照業(yè)主擁有房屋專有面積每平方米20元標(biāo)準(zhǔn)，一次性繳存屬業(yè)主所有的維修資金。

4、維修資金繳納與業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙相掛鉤。業(yè)主未繳納首期維修資金的，開(kāi)發(fā)企業(yè)或公有住房售房單位不得將房屋鑰匙交于業(yè)主，并將維修資金繳納作為房產(chǎn)辦證的前置條件之一。

5、維修資金收繳和使用透明化。專戶管理銀行及代管部門將逐步建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶帳中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

四、工作建議

1、做好老小區(qū)物業(yè)維修資金補(bǔ)繳工作。充分通過(guò)業(yè)主委員會(huì)等自治組織，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，積極動(dòng)員老小區(qū)主動(dòng)向代管部門及時(shí)足額補(bǔ)繳物業(yè)維修資金。

第2篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

一、考評(píng)范圍

各鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)、街道。

二、考評(píng)辦法

采用百分考評(píng)制，設(shè)立優(yōu)勝、達(dá)標(biāo)、不達(dá)標(biāo)三個(gè)等級(jí)。在達(dá)到考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)暗查明查得分年終綜合評(píng)定在90分（含90）以上為“兩整兩創(chuàng)”優(yōu)勝鎮(zhèn)（街道）；80分（含80分）以上至90分以下為“兩整兩創(chuàng)”達(dá)標(biāo)鎮(zhèn)（街道）；80分以下為“兩整兩創(chuàng)”不達(dá)標(biāo)鎮(zhèn)（街道）。

三、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)

（一）優(yōu)勝鎮(zhèn)（街道）起評(píng)標(biāo)準(zhǔn)：

1、創(chuàng)建“兩整兩創(chuàng)”精品村（社區(qū)）1個(gè)以上；創(chuàng)建最優(yōu)環(huán)境小區(qū)、自然村2個(gè)以上（其中含1個(gè)安置小區(qū)）；

2、改善提升環(huán)境衛(wèi)生管理薄弱村（鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道）2個(gè)以上；

3、創(chuàng)建農(nóng)村河道綜合整治示范村（社區(qū)）1個(gè)以上，創(chuàng)建精品河道1條以上，有家塘的鎮(zhèn)、街道創(chuàng)建精品家塘1個(gè)以上；

4、按要求完成截污接管工作和點(diǎn)源處理工程；

5、按要求完成國(guó)家生態(tài)區(qū)創(chuàng)建區(qū)下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)；

6、全面實(shí)施河長(zhǎng)制管理，按照“三清一堵一健全”要求，有序推進(jìn)河道輪浚工作，全面完成河道（家塘）排污口接管、截污和封堵工作，水質(zhì)良好、無(wú)黑臭現(xiàn)象；

7、所有河道（家塘）全部達(dá)標(biāo)（除開(kāi)發(fā)建設(shè)等原因不能達(dá)標(biāo)的以外），保持示范河道（家塘）10%以上。

8、按要求創(chuàng)建潔美家庭。

9、把“兩整兩創(chuàng)”與“路長(zhǎng)制”、“河長(zhǎng)制”、“區(qū)域市容管理聯(lián)動(dòng)”等工作有機(jī)結(jié)合起來(lái)，確保主干道、主河道、風(fēng)景區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生長(zhǎng)治久潔。

10、鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)、街道建立機(jī)械化作業(yè)收集隊(duì)伍，鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道基本達(dá)到機(jī)械化作業(yè)收集；城區(qū)街道全面達(dá)到機(jī)械化作業(yè)收集。

11、其他依據(jù)《鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道“兩整兩創(chuàng)”市容村貌暗查、明查考評(píng)細(xì)則》、《城區(qū)街道“兩整兩創(chuàng)”市容村貌暗查、明查考評(píng)細(xì)則》和《“兩整兩創(chuàng)”河道（家塘）暗查、明查考評(píng)細(xì)則》。

（二）達(dá)標(biāo)鎮(zhèn)（街道）起評(píng)標(biāo)準(zhǔn)：

1、創(chuàng)建“兩整兩創(chuàng)”精品村（社區(qū)）1個(gè)以上；創(chuàng)建最優(yōu)環(huán)境小區(qū)、自然村2個(gè)以上（其中含1個(gè)安置小區(qū)）；

2、改善提升環(huán)境衛(wèi)生管理薄弱村（鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道）1個(gè)以上；

3、創(chuàng)建精品河道1條以上，有家塘的鎮(zhèn)、街道創(chuàng)建精品家塘1個(gè)以上；

4、按要求完成截污接管工作和點(diǎn)源處理工程；

5、按要求完成國(guó)家生態(tài)區(qū)創(chuàng)建區(qū)下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)；

6、全面實(shí)施河長(zhǎng)制管理，按照“三清一堵一健全”要求，有序推進(jìn)河道輪浚工作，全面完成河道（家塘）排污口接管、截污和封堵工作，水質(zhì)良好、無(wú)黑臭現(xiàn)象；

7、所有河道（家塘）全部達(dá)標(biāo)（除開(kāi)發(fā)建設(shè)等原因不能達(dá)標(biāo)的以外），保持示范河道（家塘）5%以上。

8、按要求創(chuàng)建“潔美家庭”。

9、把“兩整兩創(chuàng)”與“路長(zhǎng)制”、“河長(zhǎng)制”、“區(qū)域市容管理聯(lián)動(dòng)”等工作有機(jī)結(jié)合起來(lái)，確保主干道、主河道、風(fēng)景區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生長(zhǎng)治久潔。

10、鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)、街道建立機(jī)械化作業(yè)收集隊(duì)伍，鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道基本達(dá)到機(jī)械化作業(yè)收集；城區(qū)街道全面達(dá)到機(jī)械化作業(yè)收集。

11、其他依據(jù)《鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道“兩整兩創(chuàng)”市容村貌暗查、明查考評(píng)細(xì)則》、《城區(qū)街道“兩整兩創(chuàng)”市容村貌暗查、明查考評(píng)細(xì)則》和《“兩整兩創(chuàng)”河道（家塘）暗查、明查考評(píng)細(xì)則》。

四、考評(píng)形式

考評(píng)工作分市容村貌和河道（家塘）以及潔美家庭考評(píng)三個(gè)方面。

1、市容村貌和河道（家塘）考評(píng)均采取明查、暗查和年終考評(píng)驗(yàn)收三種形式，每月進(jìn)行一次市容村貌和河容岸貌暗查，每季度進(jìn)行一次明查，年終對(duì)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中所列項(xiàng)目進(jìn)行一次考評(píng)驗(yàn)收，由區(qū)“兩整兩創(chuàng)”工作考核督查組組織實(shí)施。每月將暗查問(wèn)題反饋相關(guān)責(zé)任部門和單位，每季度將明查結(jié)果及暗查問(wèn)題整改情況以書(shū)面形式予以通報(bào)。暗查分值占70%，明查分值占30%。年終匯總市容村貌和河容岸貌考評(píng)得分值，其中市容村貌暗查明查分值占60%，河道（家塘）暗查明查分值占40%。

2、對(duì)申報(bào)的精品村（社區(qū)）、最優(yōu)環(huán)境小區(qū)、薄弱村、精品河道家塘同樣采取暗查、明查和年終考評(píng)三種形式綜合評(píng)定。

3、“潔美家庭”創(chuàng)建考評(píng)工作由區(qū)文明辦和婦聯(lián)牽頭負(fù)責(zé)，另行制定實(shí)施辦法。

五、獎(jiǎng)勵(lì)辦法

按照資金跟著項(xiàng)目走的原則，區(qū)委、區(qū)政府對(duì)創(chuàng)建項(xiàng)目以“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，各鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)、街道要按照各自考核辦法確定以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金，下?lián)艿礁鞔澹ㄉ鐓^(qū)）。

1、“兩整兩創(chuàng)”精品村5--8萬(wàn)元，精品社區(qū)（混合型社區(qū)）3－5萬(wàn)元，最優(yōu)環(huán)境小區(qū)（自然村）1萬(wàn)元。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理薄弱村改善提升的村（社區(qū)）2－3萬(wàn)元。

3、創(chuàng)建農(nóng)村河道綜合整治示范村（通過(guò)市級(jí)驗(yàn)收），由市級(jí)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，區(qū)級(jí)配套5萬(wàn)元。

4、創(chuàng)建“兩整兩創(chuàng)”精品河道（家塘），河道長(zhǎng)度300米以上，按150元/米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；家塘水面積1畝以上，按1－2萬(wàn)元/個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

5、“兩整兩創(chuàng)”示范河道（家塘），對(duì)保持并有提升的河道獎(jiǎng)勵(lì)2000元/條，對(duì)保持并有提升的家塘獎(jiǎng)勵(lì)800元/個(gè)。

6、“潔美家庭”獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)另行確定。

7、對(duì)投入大、工作有亮點(diǎn)的鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)、街道給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

8、對(duì)有重合的創(chuàng)建項(xiàng)目，按照就高不重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)的辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

六、工作要求

1、高度重視。開(kāi)展2009年“兩整兩創(chuàng)”工作，是貫徹落實(shí)區(qū)委、區(qū)政府提出新三年“兩整兩創(chuàng)”部署要求的重要舉措，各鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)、街道要高度重視“兩整兩創(chuàng)”工作，做到主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過(guò)問(wèn)，分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)，明確目標(biāo)，落實(shí)責(zé)任，創(chuàng)新思路，有力推進(jìn)。

2、宣傳發(fā)動(dòng)。深入廣泛宣傳“兩整兩創(chuàng)”，強(qiáng)化村（居）民環(huán)境衛(wèi)生意識(shí)，積極開(kāi)展“潔美家庭”創(chuàng)建，動(dòng)員和組織廣大家庭行動(dòng)起來(lái)，共建美好家園，切實(shí)做到區(qū)、鎮(zhèn)、村、家庭四級(jí)聯(lián)動(dòng)、全員參與。

3、突出重點(diǎn)。一手抓隊(duì)伍建設(shè)、設(shè)施設(shè)備完善等基礎(chǔ)工作，轉(zhuǎn)化薄弱村，提高環(huán)境衛(wèi)生整體水平，一手抓精品村（社區(qū)）、最優(yōu)環(huán)境小區(qū)（自然村）和精品河道、家塘精品亮點(diǎn)創(chuàng)建，做到統(tǒng)籌兼顧，齊頭并進(jìn)。精品村（社區(qū)）、最優(yōu)環(huán)境小區(qū)、改善提升薄弱村以及精品河道家塘的創(chuàng)建要制定方案，報(bào)區(qū)“兩整兩創(chuàng)”工作考核督查組同意后實(shí)施。

第3篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

你們好！經(jīng)社區(qū)和業(yè)委會(huì)商議決定，對(duì)本小區(qū)車輛停放收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。

一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則如下：

1. 本小區(qū)住戶，每輛車每年收取200月，三輪車150元。

2. 購(gòu)房戶和出租戶，每輛車每年收取300元。

二、停放服務(wù)收費(fèi)說(shuō)明；

1.本小區(qū)停車場(chǎng)汽車（含電動(dòng)三、四輪車）以及未收費(fèi)的自行車、電瓶車的收費(fèi)，僅指車輛停放服務(wù)費(fèi)，不承擔(dān)車輛保管責(zé)任，即本小區(qū)停車場(chǎng)不負(fù)責(zé)車輛被盜、損壞及車內(nèi)物品丟失的賠償責(zé)任，只配合公安機(jī)關(guān)協(xié)助調(diào)查工作。

2.進(jìn)入小區(qū)車輛請(qǐng)嚴(yán)格按照交通標(biāo)示行駛、停放。

第4篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

一、總體思路

深入貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)政策和市委市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)（試行）》（x委發(fā)〔2013〕x號(hào)）及上級(jí)相關(guān)會(huì)議精神，以創(chuàng)建全國(guó)文明城市和國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)為契機(jī)，以提高居民居住環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)滿意度為目標(biāo)，以推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化為重點(diǎn)，以創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)為牽引，加大組織推進(jìn)力度，全面完成年度各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)全市物業(yè)管理服務(wù)水平跨越式提升。

二、工作重點(diǎn)

（一）加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化。一是推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。國(guó)家、省制定的新的《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》即將下發(fā)，各單位要嚴(yán)格執(zhí)行，構(gòu)建多層次、多等級(jí)、多業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，推行市場(chǎng)準(zhǔn)入和分等級(jí)管理，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，強(qiáng)化監(jiān)督檢查，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。二是支持智慧物業(yè)建設(shè)。貫徹落實(shí)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合智慧城市（智慧社區(qū)）建設(shè)，各縣（市）區(qū)都要樹(shù)立1-2個(gè)特色鮮明的智慧物業(yè)典型，試點(diǎn)、推廣智慧物業(yè)小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)和電子投票平臺(tái)，綜合開(kāi)發(fā)利用各類信息資源，開(kāi)展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車管理等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用，拓展物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域與范圍；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會(huì)資本對(duì)已建成小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化、信息化，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與物業(yè)管理服務(wù)的深度融合，提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化水平。

（二）抓好老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制建設(shè)、鞏固老舊小區(qū)整治成果。根據(jù)《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈2017年市區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發(fā)﹝2017﹞x號(hào)）精神，各區(qū)要認(rèn)真研究分析整治后老舊小區(qū)的實(shí)際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養(yǎng)護(hù)”的“四個(gè)基本”要求，對(duì)成片小區(qū)全部實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理模式，提高專業(yè)化物業(yè)（準(zhǔn)物業(yè)）管理覆蓋率，對(duì)個(gè)別散居樓群，可因地制宜實(shí)施社區(qū)、市場(chǎng)化保潔等多元化的物業(yè)管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關(guān)于調(diào)整xx市城市長(zhǎng)效管理考核辦法有關(guān)內(nèi)容的通知》（徐城管委發(fā)〔2017〕1號(hào)）規(guī)定和要求，把市區(qū)老舊小區(qū)整治后長(zhǎng)效管理列入對(duì)主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處每月、年度專項(xiàng)考核重要內(nèi)容，每月列入城市管理情況進(jìn)行講評(píng)通報(bào)，直接與主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處城市管理工作獎(jiǎng)懲掛鉤。我局將牽頭組織聯(lián)合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機(jī)檢查、專項(xiàng)檢查，明查或暗訪等方式，對(duì)各區(qū)、街道辦事處進(jìn)行月度、年度考核評(píng)價(jià)，確保2017年、2017年主城區(qū)整治后的老舊小區(qū)竣工驗(yàn)收合格一個(gè)、列入考核一個(gè)。按照市政府統(tǒng)一部署和要求，各有關(guān)縣（市）區(qū)要積極做好鐵路宿舍“三供一業(yè)”的物業(yè)移交工作。通過(guò)建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，鞏固老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治成果，營(yíng)造老舊小區(qū)宜居環(huán)境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數(shù)和老舊小區(qū)管理水平，為創(chuàng)建全國(guó)文明城市打牢基礎(chǔ)。

（三）強(qiáng)化前期物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)管理。嚴(yán)格執(zhí)行普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，做好前期物業(yè)管理招標(biāo)備案工作和中標(biāo)企業(yè)的備案工作，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。積極推進(jìn)xx市前期物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)標(biāo)系統(tǒng)建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)全市前期物業(yè)管理共用一個(gè)電子化招投標(biāo)平臺(tái)，共享評(píng)標(biāo)專家?guī)熨Y源。要積極研究探索優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘機(jī)制，加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管，改革物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)中評(píng)標(biāo)分值構(gòu)成權(quán)重比例，加大投標(biāo)物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)、誠(chéng)信度、服務(wù)質(zhì)量、品牌、企業(yè)及項(xiàng)目獎(jiǎng)懲等在投標(biāo)中的比重，優(yōu)選好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在源頭上優(yōu)勝劣汰；鼓勵(lì)政府購(gòu)買物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場(chǎng)秩序。按照《xx市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則》（徐政辦發(fā)﹝2013﹞224號(hào)附件2），加大對(duì)中標(biāo)企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，加大考核力度，確保新建物業(yè)項(xiàng)目交付一個(gè)管好一個(gè)。

（四）做好維修資金管理和使用工作。認(rèn)真做好維修資金的歸集工作，科學(xué)規(guī)范搞好保值增值。按照市政府140號(hào)令的要求，做好住宅專項(xiàng)維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內(nèi)部管理信息系統(tǒng)，開(kāi)設(shè)維修資金專題網(wǎng)頁(yè)。健全完善使用維修資金工程企業(yè)備案庫(kù)，解決申請(qǐng)人選擇施工企業(yè)難、質(zhì)量難保證等問(wèn)題。多層面開(kāi)展維修資金業(yè)務(wù)法規(guī)培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、施工企業(yè)等規(guī)范使用維修資金。

（五）繼續(xù)抓好平安物業(yè)創(chuàng)建工作。根據(jù)市綜治委《關(guān)于印發(fā)關(guān)于深入推進(jìn)系列平安創(chuàng)建活動(dòng)的意見(jiàn)的通知》（徐綜治〔2017〕3號(hào)）《關(guān)于印發(fā)xx市平安物業(yè)創(chuàng)建工作方案的通知》（徐物創(chuàng)辦發(fā)〔2017〕1號(hào)）等文件精神，2017年要在全市繼續(xù)開(kāi)展平安物業(yè)創(chuàng)建工作。各物業(yè)管理項(xiàng)目要以構(gòu)建平安和諧小區(qū)為目標(biāo)，以建立長(zhǎng)效機(jī)制為核心，以加強(qiáng)基層組織建設(shè)和基層基礎(chǔ)工作為重點(diǎn)，以強(qiáng)化住宅物業(yè)小區(qū)治安綜合治理各項(xiàng)措施為主線，全面推進(jìn)城市社會(huì)治安防控體系建設(shè)，進(jìn)一步落實(shí)社會(huì)治安防范措施，保障物業(yè)管理小區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全，營(yíng)造和諧、穩(wěn)定、文明、安全的人居環(huán)境。通過(guò)開(kāi)展平安物業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)，物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率逐年下降，不發(fā)生因物業(yè)服務(wù)措施不到位而引發(fā)的有重大影響的惡性事故、案件和，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。按照2017-2018年三年創(chuàng)建方案要求，2017年，各縣（市）區(qū)物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建覆蓋率要達(dá)到90%、達(dá)標(biāo)率要達(dá)到85%%以上，并涌現(xiàn)出一批平安建設(shè)的示范單位。

（六）繼續(xù)做好省“931”環(huán)境綜合整治工作。依據(jù)省“931”環(huán)境綜合整治行動(dòng)續(xù)接兩年計(jì)劃和市2017年“931”環(huán)境綜合整治行動(dòng)續(xù)接工作考核細(xì)則（暫行），各縣（市）區(qū)要按照與省、市簽訂的目標(biāo)書(shū)任務(wù)，科學(xué)制訂整治方案，明確責(zé)任分工和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，抓住整治關(guān)鍵環(huán)節(jié)，采取扎實(shí)有效措施，確保整治質(zhì)量。按照市整治辦統(tǒng)一部署和要求，局物業(yè)管理處要對(duì)各縣（市）區(qū)2017年省“931”整治工作（老舊小區(qū)整治部分）加強(qiáng)指導(dǎo)、考核，確保完成年度任務(wù)。

（七）開(kāi)展市區(qū)創(chuàng)建文明城市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)評(píng)選活動(dòng)，提高小區(qū)創(chuàng)建全國(guó)文明城市成效。2017年，是我市創(chuàng)建文明城市的最后一年，也是決定創(chuàng)建成敗最關(guān)鍵的一年。為深入推進(jìn)物業(yè)小區(qū)全國(guó)文明城市創(chuàng)建工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，經(jīng)研究，決定在市區(qū)范圍內(nèi)繼續(xù)開(kāi)展創(chuàng)建全國(guó)文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評(píng)選活動(dòng)。創(chuàng)建工作以《xx市推進(jìn)全國(guó)文明城市創(chuàng)建工作實(shí)施方案》為指導(dǎo)，以《全國(guó)文明城市測(cè)評(píng)體系》、市委市政府與房管局簽訂的責(zé)任狀為依據(jù)，通過(guò)推動(dòng)物業(yè)小區(qū)物業(yè)創(chuàng)優(yōu)，促進(jìn)小區(qū)全國(guó)文明城市的創(chuàng)建，進(jìn)一步提升物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理整體水平。通過(guò)創(chuàng)建，物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)建全國(guó)文明城市氛圍濃厚，小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范，小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美，業(yè)主文明素質(zhì)明顯提升，形成一批帶動(dòng)全市小區(qū)創(chuàng)建的示范小區(qū)，并按照《xx市創(chuàng)建全國(guó)文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，達(dá)到80分以上的物業(yè)管理小區(qū)占80%以上，物業(yè)費(fèi)的收繳率80%以上，業(yè)主對(duì)創(chuàng)建全國(guó)文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對(duì)創(chuàng)建獲獎(jiǎng)物業(yè)企業(yè)除給予一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)外，在獲獎(jiǎng)后的一年內(nèi)參加招投標(biāo)時(shí)分別給予一定加分，對(duì)創(chuàng)建不積極、服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予相應(yīng)處罰，記入物業(yè)服務(wù)行業(yè)“黑名單”。通過(guò)創(chuàng)優(yōu)評(píng)選活動(dòng)的開(kāi)展，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理水平進(jìn)一步提升。

（八）組織示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。根據(jù)省住建廳關(guān)于開(kāi)展省級(jí)示范物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作相關(guān)文件精神，以及《江蘇省省級(jí)示范物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號(hào)）等相關(guān)行業(yè)規(guī)范，結(jié)合我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點(diǎn)城市對(duì)物業(yè)管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區(qū)、市、省三級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。圍繞提升居民居住環(huán)境質(zhì)量這一目標(biāo)，突出“規(guī)范行為、誠(chéng)信服務(wù)、質(zhì)量提升”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)價(jià)核心環(huán)節(jié)，自下而上開(kāi)展物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。各縣（市）區(qū)先行開(kāi)展，評(píng)選出各縣市區(qū)示范物業(yè)項(xiàng)目，參加xx市年度示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)選；評(píng)選出的市級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目，再擇優(yōu)申報(bào)江蘇省年度示范物業(yè)項(xiàng)目。通過(guò)選樹(shù)一批縣（市）區(qū)、市、省三級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目，并充分發(fā)揮示范物業(yè)項(xiàng)目的引領(lǐng)、帶動(dòng)作用，推動(dòng)我市物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量跨越式提升。

（九）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的研究探索。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容，社會(huì)各界關(guān)注度比較高。二級(jí)及以下物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批取消后，物業(yè)服務(wù)行業(yè)如何健康規(guī)范良性發(fā)展，是個(gè)新課題，新挑戰(zhàn)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門要研究探索二級(jí)及以下物業(yè)資質(zhì)審批取消后，在國(guó)家、省有關(guān)監(jiān)管的意見(jiàn)出臺(tái)前，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的方法、路子，并針對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)采取切實(shí)有效措施，確保物業(yè)管理和物業(yè)行業(yè)發(fā)展健康有序。

三、要求及措施

（一）優(yōu)化服務(wù)措施。今年，全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)要把服務(wù)作為各項(xiàng)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，一方面，各級(jí)物業(yè)管理部門要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)，為企業(yè)解難題，化解矛盾，要深入一線做調(diào)研，針對(duì)新情況新問(wèn)題，研究解決的新辦法，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好為業(yè)主服務(wù)工作，把提高服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)生存發(fā)展的根本，要強(qiáng)化服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)措施，以服務(wù)贏得業(yè)主，以服務(wù)拓展市場(chǎng)。同時(shí)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變思想觀念，與時(shí)俱進(jìn)創(chuàng)新工作思路和舉措，在創(chuàng)新中推動(dòng)發(fā)展。

（二）落實(shí)屬地管理。物業(yè)屬地管理是《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定和要求，也是貫徹落實(shí)市委2013年42號(hào)文件及配套政策的重要內(nèi)容。按照“市級(jí)指導(dǎo)、縣（市）區(qū)級(jí)主抓、辦事實(shí)施”的原則落實(shí)好各級(jí)物業(yè)管理責(zé)任，堅(jiān)持社區(qū)日查、辦事處周查、縣（市）區(qū)（物業(yè)主管部門）月查并通報(bào)，把物業(yè)管理日常監(jiān)管落到實(shí)處。各縣（市）區(qū)要突出問(wèn)題導(dǎo)向，指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)抓好物業(yè)企業(yè)退出項(xiàng)目管理和承接查驗(yàn)工作，杜絕“帶病”交付；加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)指導(dǎo)，嚴(yán)格業(yè)主委員會(huì)成員資格審查，指導(dǎo)、規(guī)范小區(qū)公共收益管理，提高業(yè)主自我管理能力和水平，保障物業(yè)企業(yè)與業(yè)主合法權(quán)益。

（三）加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)信用體系建設(shè)。信用約束是物業(yè)行業(yè)日常監(jiān)管的重要抓手。要按照省、市有關(guān)建立健全覆蓋全社會(huì)的各領(lǐng)域行業(yè)信用體系建設(shè)要求，研發(fā)建設(shè)物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管平臺(tái)，完善物業(yè)行業(yè)信用基本信息，研究制訂《物業(yè)行業(yè)信用管理辦法》，建立健全物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目和項(xiàng)目經(jīng)理等信用檔案，達(dá)到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報(bào)（懲處）為一體的物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管體系。要主動(dòng)與市經(jīng)信委（市信用辦）、市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)接，納入全社會(huì)信用建設(shè)、監(jiān)管體系，使物業(yè)行業(yè)信息建立、獎(jiǎng)懲與全市信用體系建設(shè)一體化。各縣（市）區(qū)可將所有物業(yè)項(xiàng)目及項(xiàng)目經(jīng)理（含聯(lián)系電話）的信息公開(kāi)，實(shí)現(xiàn)與“12345”政府服務(wù)熱線的互聯(lián)互通，將物業(yè)服務(wù)有效投訴納入行業(yè)信用體系。

第5篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：供配電設(shè)施；管理模式；變革

一、住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)管理傳統(tǒng)模式存在的問(wèn)題

一直以來(lái)，新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施均由各開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)。因?yàn)槿狈y(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商往往基于追求利益最大化原則，在小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)過(guò)程中降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，施工中以劣充好、偷工減料；在設(shè)施投運(yùn)后，因受設(shè)計(jì)施工和維護(hù)技術(shù)力量限制，物業(yè)管理公司不能對(duì)供配電設(shè)施進(jìn)行有效的運(yùn)行維護(hù)。甚至有部分開(kāi)發(fā)商在建設(shè)住宅項(xiàng)目時(shí)，只辦理臨時(shí)基建用電，逃避建設(shè)永久供電設(shè)施責(zé)任。隨著小區(qū)入住率的提高，小區(qū)用電負(fù)荷不斷增加，電力設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行，或者建成已久的小區(qū)，因設(shè)施老化等原因造成小區(qū)停電事故時(shí)有發(fā)生。

僅以2012年為例，梅州市562個(gè)住宅小區(qū)共發(fā)生較大故障報(bào)修184次，甚至出現(xiàn)停電時(shí)間超過(guò)72小時(shí)現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了小區(qū)業(yè)主的根本利益。受故障頻發(fā)之苦的居民用戶在萬(wàn)般無(wú)奈下，甚至求助上訪、訴諸媒體曝光等。而供電企業(yè)臨時(shí)的搶修也只是暫時(shí)恢復(fù)居民正常用電，始終不能徹底解決小區(qū)的安全可靠用電問(wèn)題。舊的建設(shè)維護(hù)管理模式給小區(qū)居民、供電企業(yè)和當(dāng)?shù)卣剂粝录值墓╇妴?wèn)題。

這種情況并非梅州市特有，在廣東省內(nèi)外普遍存在，如部分住宅小區(qū)仍使用臨時(shí)供電設(shè)施造成小區(qū)電價(jià)過(guò)高、供電線路質(zhì)量較差、供電設(shè)施經(jīng)常發(fā)生故障、設(shè)施發(fā)生故障后搶修時(shí)間較長(zhǎng)等問(wèn)題。

二、住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)管理傳統(tǒng)模式問(wèn)題的分析

（1）沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃。從住宅小區(qū)內(nèi)供電容量基本配置、供電設(shè)施設(shè)備選型、設(shè)備接線方式等都缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。由于絕大部分開(kāi)發(fā)商僅承擔(dān)建設(shè)義務(wù)，既不是最終用電人，也不負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)。為追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，開(kāi)發(fā)商就會(huì)降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，造成部分小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備型號(hào)雜亂、設(shè)備超負(fù)荷運(yùn)行，經(jīng)常發(fā)生故障、搶修時(shí)間嚴(yán)重延誤。

（2）沒(méi)有統(tǒng)一建設(shè)。開(kāi)發(fā)商出于壓縮成本考慮，在建設(shè)過(guò)程中偷工減料，甚至采用價(jià)廉質(zhì)低的產(chǎn)品以劣充好，嚴(yán)重影響小區(qū)配套供配電設(shè)施工程質(zhì)量，為后續(xù)維護(hù)管理帶來(lái)隱患。

（3）沒(méi)有統(tǒng)一管理。由于小區(qū)配套供電設(shè)施多為各物業(yè)管理公司自行管理，各物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)、維護(hù)水平參差不齊，在建設(shè)項(xiàng)目建成驗(yàn)收移交資料時(shí)把關(guān)不嚴(yán)，一旦發(fā)生緊急故障憑其自身力量無(wú)法解決。而供電企業(yè)搶修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后必須重新查閱圖紙、掌握現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備安裝情況及需要對(duì)應(yīng)備品備件等，導(dǎo)致?lián)屝藓臅r(shí)增加。甚至部分物業(yè)管理公司利用供電控制權(quán)作為管理手段，拒絕向供電企業(yè)辦理“抄表到戶”移交業(yè)務(wù)，甚至將其他物業(yè)管理成本列入電費(fèi)中，造成部分小區(qū)電價(jià)偏高，大大增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)。

（4）根據(jù)我國(guó)《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》第47條“供電設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)管理范圍，按照產(chǎn)權(quán)歸屬確定”的規(guī)定，小區(qū)供配電設(shè)施不屬于供電企業(yè)的維護(hù)范圍，由產(chǎn)權(quán)方承擔(dān)供配電設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)責(zé)任。按照《物權(quán)法》第73條“……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”的規(guī)定，居民區(qū)公用部分的配電設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，也就是說(shuō)業(yè)主對(duì)居民區(qū)公用部分的配電設(shè)施享有所有權(quán)。而現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商完成住宅小區(qū)配套供配電設(shè)施建設(shè)后，在住宅區(qū)70年產(chǎn)權(quán)期間，住宅小區(qū)都處在無(wú)人負(fù)責(zé)、無(wú)人維修、無(wú)錢維修的“三無(wú)”狀況，極大地影響了居民正常生活。

三、住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)管理傳統(tǒng)模式問(wèn)題的對(duì)策研究

（1）立法解決是根本途徑?；谝陨显颍仨毟淖儭罢l(shuí)投資，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)”“誰(shuí)建設(shè)，運(yùn)營(yíng)管理歸誰(shuí)”的傳統(tǒng)管理模式，統(tǒng)一和規(guī)范新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施的建設(shè)維護(hù)管理，管理模式改革勢(shì)在必行。因此，全國(guó)各地包括上海、重慶等29個(gè)省市通過(guò)立法來(lái)解決住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)和維護(hù)問(wèn)題，陸續(xù)出臺(tái)了地方性政策。

（2）梅州在廣東省內(nèi)的先試先行。廣東電網(wǎng)有限責(zé)任公司梅州供電局于2012年底率先啟動(dòng)新建住宅小區(qū)供電配套政策推動(dòng)工作，該項(xiàng)“惠民工程”也得到梅州市委、市政府的高度重視和大力支持，政府主動(dòng)變革住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)管理模式。2013年7月23日，梅州市在全省率先出臺(tái)《梅州市新建住宅項(xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法（試行）》及其配套《實(shí)施細(xì)則》（梅市府辦〔2013〕48號(hào)），2013年10月1日起試行。同年9月18日，梅州市物價(jià)局出臺(tái)《關(guān)于新建住宅項(xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)及維護(hù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》，頒布了全市統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2014年10月1日，《梅州市新建住宅項(xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法》正式施行。

《新建住宅項(xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法》共分五章，三十二條，包括總則、工程建設(shè)、運(yùn)行維護(hù)管理、收費(fèi)管理和附則五部分內(nèi)容，為規(guī)范梅州地區(qū)新建住宅項(xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)及維護(hù)管理行為提供了政策依據(jù)?！睹分菔行陆ㄗ≌?xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理細(xì)則》明確政策涉及的規(guī)劃、住建、城管、供電等部門的職責(zé)分工，便于政府部門、開(kāi)發(fā)單位和供電企業(yè)工作銜接，提高服務(wù)質(zhì)量?！睹分莨╇娋中陆ㄗ≌?xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理細(xì)則》涉及企業(yè)內(nèi)營(yíng)銷、基建、生技、物流、財(cái)務(wù)等多個(gè)部門，主要規(guī)定供電企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)和工作流程，為政策實(shí)施做好承接。

（3）推行管理模式改革的積極意義及成效。新建住宅項(xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理模式變革是供電企業(yè)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，主動(dòng)服務(wù)社會(huì)民生的一項(xiàng)重要舉措。管理政策改變了過(guò)去由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行投資建設(shè)供配電設(shè)施的傳統(tǒng)模式，調(diào)整為開(kāi)發(fā)商委托供電企業(yè)統(tǒng)一組織建設(shè)及負(fù)責(zé)后續(xù)維護(hù)，解決了開(kāi)發(fā)商不按規(guī)范建設(shè)、業(yè)主不能對(duì)設(shè)施有效維護(hù)等關(guān)鍵問(wèn)題，把供電服務(wù)范圍由目前的“到小區(qū)”直接延伸“到用戶”，使住宅小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備質(zhì)量得到提升，從而減少故障停電事件，提高居民用電可靠性，提升供電客戶滿意度，實(shí)現(xiàn)政府、供電企業(yè)、開(kāi)發(fā)單位和居民和諧共贏。主要有以下成效：

一是規(guī)范和統(tǒng)一新建住宅項(xiàng)目供配電設(shè)施的建設(shè)管理。按照新的管理模式進(jìn)行住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)，較好地解決了長(zhǎng)期以來(lái)困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的出資界面、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)配合工作，以及供配電設(shè)施建設(shè)成本的公平性等問(wèn)題。

二是保障了廣大業(yè)主安全可靠使用電力的合法權(quán)益，維護(hù)了電網(wǎng)安全穩(wěn)定運(yùn)行。通過(guò)住宅小區(qū)供配電設(shè)施的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)和統(tǒng)一維護(hù)管理，解決了住宅小區(qū)供配電設(shè)施的規(guī)范建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)問(wèn)題，以及住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)與運(yùn)行維護(hù)主體的不一致性問(wèn)題，既有效地保障了廣大業(yè)主安全、可靠使用電力的合法權(quán)益，又維護(hù)了電網(wǎng)的安全穩(wěn)定運(yùn)行。

第6篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

Abstract： This paper takes the noise control transformation project of an existing residential area around Hongqiao Airport as the case. In the process of project transformation， the stakeholders of the project should participate in the whole process of the project， to make the transformation more reasonable and humanized. Every resident in the transformation project area is the owner of the project， and should participate in the whole process management. The project management unit should pay full attention to the interests of the residents in the project according to the interests of the owners. How to maximize the active participation of residents， and make the functional transformation of the existing residential area reform more reasonable， effective and acceptable is the focus of the research of the new project management mode in post-urbanization process.

關(guān)鍵詞：既有住宅改造；項(xiàng)目管理模式；居民參與

Key words： existing residential area transformation；project management model；resident participation

中D分類號(hào)：TU984.11+4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）16-0003-03

0 引言

目前，城市現(xiàn)代化進(jìn)程的高速發(fā)展期已經(jīng)過(guò)去，在工程建筑領(lǐng)域，尤其在大城市，新建工程數(shù)量大幅度的銳減，然而大面積的既有建筑卻要面臨著功能性翻建和現(xiàn)代化改造。

以上海為例，上海市目前既有建筑存量約5億多平方米，其中住宅約3.5億平方米，1990年前建造的房屋約占三分之一。統(tǒng)計(jì)顯示，逾2000萬(wàn)平方米的房屋已經(jīng)達(dá)到 50年以上“高齡”，這些住宅大多主體結(jié)構(gòu)尚好，但屋面墻面滲漏、立面凌亂破舊、上下管道堵塞，電器線路老化、小區(qū)道路破損、違章搭建嚴(yán)重、配套設(shè)施不足和能源消耗嚴(yán)重等，舒適度無(wú)法滿足當(dāng)今社會(huì)的需求，建筑物理性能也與小康居住標(biāo)準(zhǔn)有相當(dāng)差距，后城市化進(jìn)程中的既有住宅功能性改造將展開(kāi)新的篇章。

1 虹橋機(jī)場(chǎng)某既有住宅小區(qū)綜合改造案例分析

1.1 項(xiàng)目背景及概況

自2010年虹橋機(jī)場(chǎng)2號(hào)航站樓投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，因機(jī)場(chǎng)航班頻繁，飛機(jī)起降時(shí)的低空噪聲，使居民的生活質(zhì)量受到了很大的影響，以虹橋機(jī)場(chǎng)南側(cè)的沙申茂盛小區(qū)和機(jī)場(chǎng)北側(cè)的華美小區(qū)尤為突出。為解決居民噪音煩擾，提高居民生活質(zhì)量，兼顧改善既有小區(qū)的居住功能，對(duì)兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行以隔聲降噪為主要內(nèi)容的綜合改造。

沙申茂盛小區(qū)位于機(jī)場(chǎng)南側(cè)，七莘路滬青平公路，建筑面積11.88萬(wàn)m2，共38幢，居民1896戶，六層磚混建筑，華美小區(qū)位于機(jī)場(chǎng)北側(cè)北翟路東華美路，建筑面積13.88萬(wàn)m2，共62幢，建造年代跨度較大，從1985至1994年間均有建造和交付使用。

小區(qū)因噪聲等原因涉民矛盾突出，居民改造意愿強(qiáng)烈，如何將噪聲治理的總目標(biāo)和居民業(yè)主的關(guān)心需求點(diǎn)相結(jié)合，是項(xiàng)目管理單位需重點(diǎn)關(guān)注的核心問(wèn)題。該項(xiàng)目現(xiàn)將該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行剖析，對(duì)既有住宅類建筑的改造管理模式予以借鑒作用。

1.2 策劃階段和概念方案征詢居民意見(jiàn)

在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，由項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)牽頭具體實(shí)施工作，成立項(xiàng)目工作組，由所屬街道/鎮(zhèn)、居委、物業(yè)、項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)等單位組成。在制定概念方案和項(xiàng)目修繕科目階段，項(xiàng)目管理單位牽頭項(xiàng)目工作組組織對(duì)居民業(yè)主的意見(jiàn)征詢工作，在取得改造范圍小區(qū)內(nèi)居民總數(shù)三分之二以上確認(rèn)后，開(kāi)展后續(xù)項(xiàng)目報(bào)建、合同備案等工作。

1.3 設(shè)計(jì)方案征詢-初訪調(diào)查

在設(shè)計(jì)方案最終深化完成定稿后，將展開(kāi)與居民見(jiàn)面互動(dòng)，聽(tīng)取居民的建議。因該項(xiàng)目涉及部分室內(nèi)裝修情況的損壞和修復(fù)工作，因而采取對(duì)每戶居民展開(kāi)挨戶初次走訪調(diào)查工作（簡(jiǎn)稱“初訪工作”），對(duì)原居民室內(nèi)裝修情況進(jìn)行原始記錄并確認(rèn)，作為后續(xù)恢復(fù)施工的基礎(chǔ)資料和施工依據(jù)。具體操作模式則由項(xiàng)目管理單位牽頭組織成立項(xiàng)目初訪工作小組，由居委、物業(yè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、投資監(jiān)理等單位共同參與，由項(xiàng)目管理單位制定初訪工作流程，編定《初訪工作流程和實(shí)施細(xì)則》和《初訪工作實(shí)施過(guò)程中注意事項(xiàng)》明確各參與單位的任務(wù)職責(zé)和具體分工，以及制定設(shè)計(jì)方案的簡(jiǎn)化版本《標(biāo)準(zhǔn)改造施工告知表》。

由設(shè)計(jì)單位主要負(fù)責(zé)在初訪過(guò)程中向居民解釋設(shè)計(jì)方案及房屋結(jié)構(gòu)方面的疑問(wèn)以及核驗(yàn)設(shè)計(jì)文件與房屋原平面布局是否吻合。項(xiàng)目初訪小組其他單位按照《初訪工作流程和實(shí)施細(xì)則》中的明確分工做好各自約定的工作，以及配合相關(guān)解釋和見(jiàn)證記錄工作。對(duì)居民疑惑進(jìn)行答疑，對(duì)居民提出的想法進(jìn)行梳理和解答，合理化建議予以采納和調(diào)整。

1.4 設(shè)計(jì)交底圖紙會(huì)審過(guò)程中居民參與

施工圖深化出圖后，按照常規(guī)工程應(yīng)由項(xiàng)目管理單位組織項(xiàng)目參建單位，包括設(shè)計(jì)、施工總包、專業(yè)分包和監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，圖紙會(huì)審工作。而在本項(xiàng)目召開(kāi)設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審會(huì)議，會(huì)邀請(qǐng)居民代表進(jìn)行參與，在功能需求和使用等方面提出合理化建議。

1.5 施工中施工保護(hù)方案展示，材料樣品展示

施工前，項(xiàng)目管理單位召集施工單位做好交底工作，要求做好施工期間的保護(hù)措施，制定相應(yīng)的施工專項(xiàng)保護(hù)方案報(bào)監(jiān)理單位審批，在小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行公示。因方案中陽(yáng)臺(tái)需作加固處理，對(duì)陽(yáng)臺(tái)部位地板保護(hù)，廚、衛(wèi)間的窗戶需進(jìn)行更換處理，應(yīng)對(duì)廚房和衛(wèi)生間進(jìn)行隔離處理，確保施工期間居民的人身和物品的安全。

住宅改造項(xiàng)目使用的建設(shè)工程材料的質(zhì)量，應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)、本市地方標(biāo)準(zhǔn)。施工單位應(yīng)對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行報(bào)驗(yàn)，監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)報(bào)驗(yàn)材料進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)簽證，需要復(fù)試的應(yīng)見(jiàn)證取樣復(fù)試，復(fù)試合格后方可使用。

居民室內(nèi)原裝飾裝修情況不盡相同，所選用的材料材質(zhì)廠家也各不相同，勢(shì)必造成眾口難調(diào)的局面，為妥善解決此種情況，更好的體現(xiàn)出居民的自住選擇權(quán)，項(xiàng)目管理單位在與施工、設(shè)計(jì)等單位協(xié)商后商討決定由施工單位提供數(shù)種裝修樣品，可供居民自住選擇，既最大限度的滿足了居民自住選擇權(quán)，也妥善解決了每戶材料品牌樣式過(guò)多，造成的采購(gòu)困難，避免增加采購(gòu)成本。

1.6 過(guò)程分戶驗(yàn)收，居民全程參與

在項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前，按照施工圖設(shè)計(jì)文件、質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范準(zhǔn)，以及初訪工作資料，對(duì)居民每戶及公共部位進(jìn)行專項(xiàng)過(guò)程驗(yàn)收。既有住宅小區(qū)改造項(xiàng)目的業(yè)主方為每戶獨(dú)立的居民業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收。

分戶驗(yàn)收是在施工單位完成改造施工內(nèi)容，完成自驗(yàn)收提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，單位工程竣工驗(yàn)收前一段時(shí)間內(nèi)由分戶驗(yàn)收小組完成的一項(xiàng)驗(yàn)收工作。分戶驗(yàn)收應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家和地方等質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行，同時(shí)應(yīng)請(qǐng)居民全程參與，并由居民在各自戶室驗(yàn)收材料完善簽字確認(rèn)方為合格。

項(xiàng)目管理單位應(yīng)當(dāng)建立分戶驗(yàn)收制度，建質(zhì)量分戶驗(yàn)收流程和相關(guān)表格，完善相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，確保居民滿意移交。

1.7 綜合竣工驗(yàn)收，居民回訪

在質(zhì)量分戶驗(yàn)收完成后，項(xiàng)目管理單位應(yīng)組織各參建單位開(kāi)展項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，邀請(qǐng)工作組、業(yè)委會(huì)以及居民代表參加，對(duì)驗(yàn)收后的質(zhì)保期內(nèi)的施工單位的維修保修的約定，以及正常使用的說(shuō)明都將進(jìn)行明確。并由項(xiàng)目管理單位組織成立居民回訪調(diào)查小組，對(duì)改造范圍的既有住宅小區(qū)進(jìn)行隨機(jī)抽樣回訪。

1.8 組織項(xiàng)目后評(píng)估，居民滿意度調(diào)查

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)對(duì)于總結(jié)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、提高項(xiàng)目決策的科學(xué)化水平起著至關(guān)重要的作用，對(duì)后續(xù)相關(guān)類似工程項(xiàng)目提供參考和借鑒作用。項(xiàng)目管理單位在完成項(xiàng)目竣工備案后，組織相關(guān)咨詢顧問(wèn)單位開(kāi)展項(xiàng)目后評(píng)估，召開(kāi)專題訪談會(huì)，制定項(xiàng)目后評(píng)估問(wèn)卷調(diào)查表，搜集信息，分類梳理，系統(tǒng)分析，形成后評(píng)估專項(xiàng)報(bào)告。

2 結(jié)語(yǔ)

在既有住宅小區(qū)的改造過(guò)程中，項(xiàng)目管理方如何發(fā)揮好牽頭協(xié)調(diào)、項(xiàng)目總牽頭單位的作用，不僅要做好工程項(xiàng)目的全過(guò)程管理，把控好項(xiàng)目進(jìn)度、安全、質(zhì)量等工程要素，協(xié)調(diào)各參建單位推進(jìn)工程有序推進(jìn)，更重要的一項(xiàng)工作則是要求調(diào)動(dòng)居民業(yè)主的主觀能動(dòng)性，既有住宅小區(qū)的改造項(xiàng)目的業(yè)主方則是每戶居民業(yè)主，協(xié)調(diào)統(tǒng)一好業(yè)主的需求，以及充分調(diào)動(dòng)居民的積極性，充分發(fā)揮居民業(yè)主的主觀能動(dòng)性的工作都至關(guān)重要。

虹橋機(jī)場(chǎng)住宅小區(qū)改造項(xiàng)目作為本文案例分析，因涉民矛盾突出，居民改造意愿強(qiáng)烈，如何處理好居民業(yè)主的關(guān)心需求，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的部分成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了剖析，對(duì)既有住宅類建筑的改造工程項(xiàng)目管理模式作為借鑒作用。

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第7篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法；車庫(kù)權(quán)屬；業(yè)主共有

【中圖分類號(hào)】：D923.2

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】：B

【文章編號(hào)】：1673-4041(2007)10-0053-03

新《物權(quán)法》的通過(guò)，中國(guó)的廣大業(yè)主和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意義重大。在通過(guò)的新《物權(quán)法》中，對(duì)于物業(yè)管理公司以及小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地位都做了第一次的全面規(guī)定，所以也有人稱 這是一部與物業(yè)管理企業(yè)息息相關(guān)的法律。在這部法律中，針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的規(guī)定中，涉及到業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)得法律地位問(wèn)題，建筑物的區(qū)分所有權(quán)以及建筑區(qū)劃內(nèi)道路以及相關(guān)場(chǎng)地、場(chǎng)地、場(chǎng)所的權(quán)利歸屬以及確定原則。其中最為突出的內(nèi)容之一就是關(guān)于小區(qū)車庫(kù)的法律規(guī)定。而我國(guó)的現(xiàn)實(shí)是，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)的時(shí)候，對(duì)于建成的車庫(kù)為了獲利就將居民小區(qū)的車庫(kù)進(jìn)行銷售或出租，而業(yè)主們卻認(rèn)為，車庫(kù)是配套設(shè)施應(yīng)屬全體小區(qū)業(yè)主共有，正基于此，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在這一問(wèn)題上矛盾重重。

1小區(qū)車庫(kù)的權(quán)屬

所謂權(quán)屬，通俗的說(shuō)也就是物歸誰(shuí)所有，由誰(shuí)享有所有權(quán)。要弄清物的權(quán)屬，應(yīng)從該物產(chǎn)生權(quán)利的源頭去探究。依據(jù)物權(quán)原理，物權(quán)包括自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)即為所有權(quán)，也即自然人對(duì)于物的占有、使用、收益、處分的權(quán)能。誰(shuí)擁有所有權(quán)，該物就歸誰(shuí)所有。所以，我們就可以從車庫(kù)的所有權(quán)歸屬上來(lái)分析誰(shuí)是車庫(kù)的真正所有人?，F(xiàn)實(shí)中，車庫(kù)一般有兩種形式：一種是專門性的社會(huì)停車庫(kù)，專門建造一棟建筑物，并將整個(gè)建筑物全部用作停車庫(kù)；另一種是與住房合為一體的車庫(kù)。專門性的車庫(kù)以單個(gè)停車泊位為單位，出售或出租，其法律關(guān)系與普通的房地產(chǎn)有關(guān)的法律關(guān)系基本相同。而與住房合為一體的車庫(kù)其性質(zhì)卻完全不同，此種車庫(kù)的大量出現(xiàn)產(chǎn)生了一系列新的問(wèn)題。該種車庫(kù)多出現(xiàn)在居民住宅小區(qū)，且多以地下車庫(kù)的形態(tài)出現(xiàn)。本文僅限于討論此種居民小區(qū)的車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題。

現(xiàn)實(shí)中的車庫(kù)權(quán)屬糾紛多為因開(kāi)發(fā)商對(duì)車庫(kù)二次處分或者沒(méi)有處分而產(chǎn)生，具體而言： 無(wú)權(quán)處分型：雖然車庫(kù)具有法律意義上的土地使用權(quán)的情形，但是，開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)，卻將車庫(kù)面積計(jì)入了公攤面積，也就是說(shuō)，車庫(kù)已被開(kāi)發(fā)商出售給全體業(yè)主了。這種情況下，開(kāi)發(fā)商不得再對(duì)此地下車庫(kù)進(jìn)行銷售和出租，應(yīng)該將所有權(quán)交還全體業(yè)主，已出售、出租獲得的利益應(yīng)該歸還全體業(yè)主。若此時(shí)開(kāi)發(fā)商又將車庫(kù)（位）拿出來(lái)單獨(dú)出賣給業(yè)主，則業(yè)主為得到車庫(kù)（位）將需支付雙倍的對(duì)價(jià)。有的開(kāi)發(fā)商似乎意識(shí)到，車庫(kù)已出售給全體業(yè)主了，再以出售車庫(kù)為名有所不妥，他們變個(gè)名稱叫做“車庫(kù)使用費(fèi)”。孰不知，既然車庫(kù)屬于全體業(yè)主所有，車庫(kù)的使用權(quán)當(dāng)然歸全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商絕沒(méi)有拿著別人的東西收取使用費(fèi)之理。

限制處分型：如果地下車庫(kù)的建設(shè)成本的確未攤?cè)敕课莸匿N售價(jià)格之中，并且確未占小區(qū)各業(yè)主所分?jǐn)偼恋厥褂弥?，那么地下車?kù)應(yīng)該為開(kāi)發(fā)商所有。但是并不是地下車庫(kù)所有權(quán)人想怎么處置就怎么處置，作為小區(qū)的地下車庫(kù)有其功能及性質(zhì)的特殊性，我們認(rèn)為全體業(yè)主依然享有地下車庫(kù)的使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商不得對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行惡意空閑，不得以地下車庫(kù)的選擇性出租、出售來(lái)要脅為難小區(qū)的全體業(yè)主或任何業(yè)主。并且關(guān)于地下車庫(kù)的出租、出售定價(jià)等等小區(qū)全體業(yè)主具有聽(tīng)證權(quán)。

2新《物權(quán)法》在小區(qū)車庫(kù)規(guī)定上存在的問(wèn)題

通過(guò)上述論述，小區(qū)的車庫(kù)有可能屬于開(kāi)發(fā)商所有，也有可能屬于全體業(yè)主共有，而新《物權(quán)法》對(duì)此并沒(méi)有明文規(guī)定，只是規(guī)定了： “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！?“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ”法律的規(guī)定是對(duì)車庫(kù)的使用作出了規(guī)定，并沒(méi)有涉及到車庫(kù)權(quán)屬的歸屬問(wèn)題。

從這條規(guī)定中可以看出，困擾小區(qū)停車的問(wèn)題似乎得到了解決，因?yàn)樾^(qū)中的車位要“首先滿足業(yè)主的需要”，但是在現(xiàn)實(shí)中，由于開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的信息不對(duì)稱以及開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)，許多問(wèn)題也隨之而來(lái)。

2.1規(guī)定并沒(méi)有杜絕小區(qū)車位不能讓小區(qū)以外的人購(gòu)買。規(guī)定并沒(méi)有明確規(guī)定小區(qū)車位的銷售或者租售對(duì)象，僅僅使用了“首先滿足”這樣的字眼，在社區(qū)早期階段，入住率比較少的情況下，如果滿足了當(dāng)時(shí)業(yè)主的停車需要，是不是就是說(shuō)剩下的就可以買給小區(qū)以外的人了？如果沒(méi)有這一條的說(shuō)明，業(yè)主的權(quán)利形同虛設(shè)，這種優(yōu)先權(quán)就沒(méi)有任何意義。

2.2在關(guān)于人防工程類型的車庫(kù)如何解決？一般來(lái)說(shuō)車庫(kù)有三種類型，一種是按照規(guī)劃要求的，屬于社區(qū)公共配套類。一種屬于附送類型的，是擁有產(chǎn)權(quán)的，例如別墅的私有車庫(kù)，還有一種是人防類型的車庫(kù)，按照國(guó)家有關(guān)法律這種類型的車庫(kù)是不允許買賣的。 第三種類型的車庫(kù)如何約定？如何管理？這一點(diǎn)并沒(méi)有相關(guān)的細(xì)則給予支持。

2.3如果車位占用了業(yè)主共有的道路或者是土地，用來(lái)停放機(jī)動(dòng)車的話，按照規(guī)定這些車位是屬于業(yè)主共有的，那么物業(yè)管理公司在對(duì)此進(jìn)行的收費(fèi)是否屬于業(yè)主所有？這部分資金如何分配、管理與使用？存在著許多不確定因素，將來(lái)如果處理的不好也將會(huì)引起糾紛。

2.4如果業(yè)主轉(zhuǎn)售房子時(shí)，或者已購(gòu)車位業(yè)主轉(zhuǎn)讓車位時(shí)候，關(guān)于車位的二次出售是不是只能賣給本小區(qū)的業(yè)主？是不是要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的同意？這些方面物權(quán)法也并沒(méi)有明確規(guī)定。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在不久的將來(lái)，各地人均擁有汽車的比率肯定會(huì)很大幅提高。筆者認(rèn)為可將車庫(kù)作為小區(qū)業(yè)主共有部分由全體業(yè)主享有產(chǎn)權(quán)，各業(yè)主根據(jù)分?jǐn)偯娣e支付相應(yīng)價(jià)款。這樣做既可以保證開(kāi)發(fā)商及早的收回投資、還能讓業(yè)主支出相對(duì)較少價(jià)款就可使用車庫(kù)、同時(shí)還滿足了業(yè)主們不希望小區(qū)車庫(kù)對(duì)外出售的要求。這個(gè)方案兼顧了各方的利益，特別是考慮到了業(yè)主們的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。車庫(kù)由業(yè)主所有之后，至于怎么在業(yè)主之間分配使用，可由業(yè)主大會(huì)做出決定。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)實(shí)，通常一戶業(yè)主不能擁有一個(gè)車位，有車的業(yè)主在使用車庫(kù)時(shí)占有的面積往往要大于他所分?jǐn)偟降拿娣e，這時(shí)該業(yè)主就應(yīng)當(dāng)對(duì)超出部分支出相應(yīng)費(fèi)用，這筆費(fèi)用可以用來(lái)補(bǔ)償不使用車庫(kù)的業(yè)主。如果可能的話，小區(qū)的剩余車位還可以對(duì)外出租從中獲取收益，同樣能補(bǔ)償給不使用車庫(kù)的業(yè)主。這樣的話，那些沒(méi)有車的業(yè)主因在買房時(shí)支出的車庫(kù)分?jǐn)傎M(fèi)用，可以通過(guò)這種轉(zhuǎn)讓車庫(kù)使用權(quán)的方式獲得補(bǔ)償，因支付車庫(kù)公攤價(jià)款的負(fù)擔(dān)可以得到緩解。

新《物權(quán)法》的出臺(tái)，從法律上確定了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的法律關(guān)系，使得業(yè)主的權(quán)利得到了保護(hù)、開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)得到有效利用。新的物權(quán)法明晰了類似車庫(kù)、公共道路、綠地等部分的所有權(quán)，這是一個(gè)很大的進(jìn)步。但真正實(shí)施物權(quán)法，就需要相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)，如果這些細(xì)則沒(méi)有很快地完善，那么，不僅僅個(gè)人和集體的權(quán)益無(wú)法確定，而且也會(huì)使得有些問(wèn)題處于邊緣化狀態(tài)，得不到很好解決。

參考文獻(xiàn)

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[2]王利明:《論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題》，《現(xiàn)代法學(xué)》，2006年9月，第77頁(yè)

第8篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開(kāi)展起 來(lái)。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場(chǎng)尚未形成，使物業(yè)管理 面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問(wèn)題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問(wèn)題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)項(xiàng)目不明確，有的也沒(méi)有簽訂服務(wù)合同，服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)、 開(kāi)發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系，以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，這樣，才能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。

一、**縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成

實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn) 識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成

目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒(méi)有形 成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、 《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意 見(jiàn)，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)

由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定， 新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位 和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬(wàn)平方米，各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬(wàn)平方米，其余約5 0多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài)，都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修，也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱

《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無(wú)著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿足也力不從心，無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o％左右。

二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系

物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會(huì)的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結(jié)合起來(lái)，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國(guó) 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。

在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需 求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹(shù)立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的 對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)， 屬物價(jià)部門的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些 部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表， 計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上，這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái)，運(yùn)用法律武器 來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國(guó)家規(guī)定的委托書(shū)， 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其服務(wù)。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn) 動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。**縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門，應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營(yíng)，自主發(fā)展。

三、**縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么，究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個(gè)方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 **市在20xx年出臺(tái)了《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**省物業(yè)管 理?xiàng)l例》、《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)**縣物 業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維 修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納， 對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開(kāi)工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能 夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào) 道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹(shù)宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民 營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無(wú)償服務(wù)的舊觀念，樹(shù)立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi) 的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制

政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹(shù)立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。

(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能

第9篇：小區(qū)管理細(xì)則范文

2016年物業(yè)辦公室主任述職報(bào)告范文【1】

小區(qū)的主要工作是為住戶提供各種常規(guī)服務(wù),通過(guò)歷任領(lǐng)導(dǎo)和小區(qū)全體員工的共同努力，小區(qū)的各項(xiàng)工作已基本成形。但為了迎接下一步物業(yè)收費(fèi)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，就必須使小區(qū)的各項(xiàng)工作在原來(lái)的基礎(chǔ)上，更上一個(gè)臺(tái)階，提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。伴著學(xué)院迎評(píng)促建的春風(fēng)，我首先在廣泛征求各方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，從完善各項(xiàng)規(guī)章制度出發(fā)，先后制定了《小區(qū)員工崗位規(guī)范》、《小區(qū)保安管理辦法》、《小區(qū)應(yīng)急處理程序》、《保安執(zhí)勤文明用語(yǔ)》、《小區(qū)食堂管理實(shí)施細(xì)則》及《小區(qū)物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區(qū)內(nèi)利用宣傳欄進(jìn)行迎評(píng)促建宣傳，力爭(zhēng)從工作實(shí)際出發(fā)，細(xì)化和規(guī)范各塊管理。其次是狠抓細(xì)節(jié)管理：

一、組織辦公室人員和保安對(duì)小區(qū)內(nèi)前期遺留的一些問(wèn)題進(jìn)行了全面的清理整治：

1、 對(duì)小區(qū)內(nèi)遺留的建筑垃圾進(jìn)行了全面清理;

2、 對(duì)與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進(jìn)行了全面清理，同時(shí)對(duì)東大門及其它一些衛(wèi)生死角也進(jìn)行了全面清理，保證小區(qū)內(nèi)無(wú)死角或盲區(qū);

3、 對(duì)所有路燈進(jìn)行了清洗，全面清除燈罩內(nèi)外的污染物;

4、 對(duì)所有消防及供水閥門、健身器械進(jìn)行了加油防護(hù)，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;

5、 對(duì)所有球場(chǎng)及游樂(lè)場(chǎng)長(zhǎng)條凳進(jìn)行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個(gè)舒適、安全的休閑場(chǎng)所。

二、由于小區(qū)的四周都是開(kāi)放式的圍欄，給小區(qū)的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為重點(diǎn)來(lái)抓。首先通過(guò)完善各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語(yǔ)，到宿舍的清潔衛(wèi)生等，都作了細(xì)致的規(guī)定，并由辦公室人員監(jiān)督落實(shí)。其次針對(duì)夜班的重要性，專門安排由保安隊(duì)長(zhǎng)帶隊(duì)，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，在暑假期間投資八千多元，在小區(qū)內(nèi)的一些死角地帶安裝了鐵絲網(wǎng)，并添置了保安器材。同時(shí)，為了解決小區(qū)圍墻死角照明不足帶來(lái)的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內(nèi)部管理的基礎(chǔ)上，我也注意加大和派出所民警、社區(qū)，以及友鄰單位的溝通協(xié)調(diào)，力求通過(guò)將內(nèi)外部相結(jié)合，來(lái)為小區(qū)住戶營(yíng)造一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境。

三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應(yīng)，小問(wèn)題及時(shí)解決，大問(wèn)題爭(zhēng)取在12小時(shí)內(nèi)完成。對(duì)無(wú)力解決的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)或商請(qǐng)有關(guān)部門協(xié)助解決。同時(shí)加大公共路燈的修理維護(hù)力度，并根據(jù)氣候變化，及時(shí)對(duì)路燈數(shù)量和照明時(shí)間作出相應(yīng)調(diào)整，既保證小區(qū)內(nèi)有足夠的照明，又最大限度的節(jié)約電能損耗。

四、 在對(duì)小區(qū)綠化做好日常管理維護(hù)的同時(shí)，組織綠化人員積極開(kāi)展育苗補(bǔ)種工作，同時(shí)加大修剪、除草和病蟲(chóng)害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區(qū)花木的正常生長(zhǎng)和綠化景觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一;同時(shí)監(jiān)督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節(jié)約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內(nèi)的肥料，對(duì)小區(qū)內(nèi)的灌木進(jìn)行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長(zhǎng)提供了充足的養(yǎng)分。

五、在總結(jié)日常管理經(jīng)驗(yàn)和聽(tīng)取保潔人員意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，制定了《小區(qū)保潔制度》，細(xì)化保潔員工作流程和監(jiān)督程序，將每人每天的工作量明細(xì)化，做到工作到哪里，就監(jiān)督到哪里，同時(shí)加大了對(duì)室外球場(chǎng)、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛(wèi)生間、信服箱、房頂?shù)鹊那鍧嵙Χ?，使小區(qū)的保潔工作得到了極大提升。

六、制定了《小區(qū)食堂管理細(xì)則》，對(duì)食品采購(gòu)、飯菜售賣等進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，同時(shí)積極幫助食堂主任解決一些工作中的實(shí)際問(wèn)題，保證小區(qū)住戶有一個(gè)安全衛(wèi)生的就餐環(huán)境;

七、在增收節(jié)支方面，除了大力開(kāi)展水電節(jié)約管理外，我們對(duì)外單位在小區(qū)內(nèi)的用電情況進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)。通過(guò)多方聯(lián)系協(xié)調(diào)，并經(jīng)雙方確認(rèn)，追回電信局在小區(qū)內(nèi)設(shè)置小靈通機(jī)站的電費(fèi)15386元，但由于電信局年終結(jié)算，所以該筆費(fèi)用推至XX年1月份支付。另外在中心領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，投資39000多元對(duì)小區(qū)食堂進(jìn)行了改造，力圖將其作為小區(qū)創(chuàng)收的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，但由于我個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力有限，未能實(shí)現(xiàn)這一愿望。

2016年物業(yè)辦公室主任述職報(bào)告范文【2】

在XX年的工作中，我辦嚴(yán)格執(zhí)行了物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結(jié)合琿春實(shí)際情況，對(duì)全市的物業(yè)進(jìn)行了規(guī)范的管理工作。具體主要抓了以下幾個(gè)方面的工作。

一、進(jìn)一步強(qiáng)化單位的制度建設(shè)

今年我辦進(jìn)一步加強(qiáng)了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個(gè)工作日進(jìn)行學(xué)習(xí)各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí)，要求每位單位職工都要認(rèn)真做好學(xué)習(xí)筆記，同時(shí)也要求記好個(gè)人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴(yán)格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報(bào)等情況，從提高個(gè)人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進(jìn)模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實(shí)行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時(shí)對(duì)近年的檔案進(jìn)行了有序整理及分類備檔，即：(1)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進(jìn)行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時(shí)能夠做到及時(shí)便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、物業(yè)維修基金的管理工作

(1)、為進(jìn)一步確保物業(yè)買受人的合法權(quán)益，杜絕維修基金漏繳現(xiàn)象及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位用房屋抵交維修基金的發(fā)生，今年我辦與房產(chǎn)局通過(guò)業(yè)務(wù)上的溝通，制定了嚴(yán)禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業(yè)買受人自已到我單位繳納，同時(shí)憑借維修基金收據(jù)到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)局并將維修基金收據(jù)做為要件存檔。取消了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修基金的資格。

(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細(xì)，細(xì)化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會(huì)計(jì)及業(yè)務(wù)管理員一起到延吉、汪清學(xué)習(xí)了維修基金管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)結(jié)合琿春實(shí)際情況，將維修基金賬戶以棟分設(shè)賬戶，有的并以戶分設(shè)賬戶明細(xì)。從而為今后使用維修基金準(zhǔn)備了有效的基礎(chǔ)材料。

(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行對(duì)全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對(duì)琿春使用房屋進(jìn)行抵繳維修基金情況指出了不符合規(guī)定，要求整改。為此，我辦積極地向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)做出了匯報(bào)，經(jīng)研究決定，市政府向我市開(kāi)發(fā)單位以通告的形式告知了整改方案?，F(xiàn)正在實(shí)施當(dāng)中。

四、業(yè)主委員會(huì)的管理工作

為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。即成立了靖源小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、金臺(tái)花園業(yè)主委員會(huì)、國(guó)聯(lián)花園業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)又重新審批了海關(guān)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，并選聘了為民物業(yè)管理有限公司進(jìn)入海關(guān)住宅小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理。

五、基金的使用情況