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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場 土地收儲(chǔ)資金 資產(chǎn)管理 收支預(yù)算
中圖分類號(hào):F127.3(263)
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
土地出讓收入是地方財(cái)政收入的重要組成部分,是地方政府促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要保障。近幾年來,云夢縣財(cái)政局根據(jù)財(cái)政部和湖北省財(cái)政廳關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支管理工作的要求,更新觀念,積極探索,形成了“出讓土地市場運(yùn)作、出讓收入全征全管、出讓辦證憑票把關(guān)”的管理模式。規(guī)范了國有土地資產(chǎn)管理,在土地供應(yīng)上,做到了征地收購“一個(gè)口子進(jìn)水”、土地儲(chǔ)備“一個(gè)龍頭放水”;在資金管理上,實(shí)現(xiàn)了收入“一個(gè)口徑”,支出“一個(gè)漏斗”。使云夢縣國有土地出讓管理工作邁上新臺(tái)階。
一、執(zhí)行政策,推進(jìn)土地出讓收支管理規(guī)范化
(一)建章建制,從制度上求規(guī)范。
為了貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》([2006]100號(hào))和湖北省財(cái)政廳等五部門《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(鄂財(cái)綜發(fā)[2010]3號(hào))文件精神,結(jié)合云夢縣實(shí)際,先后出臺(tái)了《縣人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)縣財(cái)政局、縣國土資源局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地出讓金征收管理意見的通知》(云政辦發(fā)[2007]52號(hào)),明確規(guī)定了土地出讓收入的征收主體、規(guī)范了土地儲(chǔ)備出讓、收入征繳程序、初步建立了土地出讓收支管理制度;《縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地出讓收支管理的通知》(云政辦發(fā)[2010]27號(hào)),進(jìn)一步明確了土地出讓收入征管程序、征繳行為、基金預(yù)算、管理職責(zé)等管理規(guī)定,促進(jìn)了土地出讓收支科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化管理。
(二)夯實(shí)基礎(chǔ),從管理上求規(guī)范。
一是明確主體,規(guī)范管理程序。為了更好地履行國有土地出讓收入征收主體職能,明確規(guī)定國土部門主要負(fù)責(zé)征地、收儲(chǔ)、供應(yīng),同時(shí)將過去由縣國土資源局代征國有土地出讓收入、代開票據(jù)、代管資金的代征土地出讓收入的管理模式,改為由財(cái)政部門直接征收。具體程序?yàn)椋嚎h國土資源局按土地供應(yīng)方式填寫《云夢縣國有土地出讓收入征收審核表》,經(jīng)財(cái)政審核無誤后,財(cái)政局專人負(fù)責(zé)資金收繳、入庫與填開專用票據(jù),縣國土資源局憑財(cái)政局開出的專用票據(jù)辦理土地出讓手續(xù)。確保國有土地出讓收入全額征收并及時(shí)繳入縣金庫或“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。
二是組建專班,強(qiáng)化市場整頓。2009年,由云夢縣監(jiān)察局牽頭,抽調(diào)縣國土局、縣財(cái)政局、縣房管局部分人員,成立了“云夢縣房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作辦公室”,并印發(fā)了云房治發(fā)【2009】1號(hào)及云房整字【2010】1號(hào)文件。文件要求對(duì)云夢縣2005年1月1日至2008年8月私自變更、劃撥土地、協(xié)議出讓土地使用權(quán)用地性質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),低于縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行協(xié)議出讓國有土地使用權(quán),未繳或少繳土地出讓收入;通過以私人名義改建、聯(lián)建、新建的私人住宅及小商品房,未按國家相關(guān)政策規(guī)定辦理建房所需手續(xù)的種種違法違規(guī)現(xiàn)象,都要按規(guī)定進(jìn)行依法補(bǔ)繳或全額征繳土地出讓收入及相關(guān)所需稅費(fèi),并對(duì)違法違規(guī)者處以罰金。整治專班的成立,規(guī)范了云夢縣房地產(chǎn)市場秩序,減少了國有資產(chǎn)的流失,整治收繳土地出讓收入431萬元。同時(shí),云夢縣財(cái)政局會(huì)同國土局按照土地出讓政策規(guī)定,結(jié)合行政許可的要求,及時(shí)下達(dá)土地出讓收入催繳通知書,部分由縣法院按法律程序收繳,共收歷欠土地出讓收入1465萬元。
三是定期會(huì)商,實(shí)現(xiàn)信息共享。為了切實(shí)保障報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性,云夢縣財(cái)政局加強(qiáng)部門間的定期會(huì)商機(jī)制,縣國土資源局和人民銀行云夢縣支行積極配合,按規(guī)定的時(shí)間和要求,向湖北省財(cái)政廳、省國土資源廳、人民銀行武漢分行及時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。除了按規(guī)定報(bào)送報(bào)表外,云夢縣財(cái)政局在日常工作中,加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作,準(zhǔn)確、及時(shí)登記宗地臺(tái)帳、及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)送宗地次報(bào)表及土地出讓收入征收入庫結(jié)算表,不斷提高報(bào)表質(zhì)量。
二、規(guī)范操作,推進(jìn)土地出讓收支管理精細(xì)化
(一)精細(xì)化編制土地出讓收支預(yù)算。
土地出讓收支預(yù)算是政府性基金預(yù)算的組成部分。云夢縣財(cái)政局從2008年起,按照“以收定支、收支平衡”原則,針對(duì)土地出讓收入存在不確定性、不均衡性的特征,在確定土地出讓收支預(yù)算的編制口徑、編制方法、編制時(shí)間和編制程序的基礎(chǔ)上,結(jié)合年度土地利用計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃確定的土地供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)時(shí)間和控制基準(zhǔn)地價(jià)等條件,編制了土地出讓基金預(yù)算。2010年預(yù)計(jì)土地出讓收入17330萬元,其中:國有土地總價(jià)款13930萬元、補(bǔ)繳的土地價(jià)款1400萬元、劃撥土地收入2000萬元;支出計(jì)劃為17330萬元,其中:征地和拆遷補(bǔ)償支出4366萬元、土地開發(fā)支出4193萬元、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項(xiàng)支出100萬元、土地出讓業(yè)務(wù)支出347萬元、廉租房支出210萬元、其他土地使用權(quán)出讓支出989萬元、土地利用規(guī)劃修編50萬元、全國土地第二次大調(diào)查100萬元、基本農(nóng)田執(zhí)法管理及違法處理10萬元、城市建設(shè)支出5930萬元、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出1020萬元、上解上級(jí)支出15萬元。
(二)規(guī)范土地出讓收入征繳行為,確保土地出讓收入及時(shí)足額繳入國庫。
一是實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。根據(jù)土地出讓招投標(biāo)確認(rèn)書、《云夢縣國有土地出讓收入征收審核表》,縣財(cái)政局將土地出讓收入及時(shí)足額繳入縣金庫或“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”;2010年,共計(jì)出讓土地44宗,出讓面積516.516畝,實(shí)現(xiàn)土地出讓收入18472.09萬元,超出基金預(yù)算收入6.6%,入庫資金17405萬元。其中:對(duì)縣政府儲(chǔ)備土地,主要用于住宅、商業(yè)、城區(qū)工業(yè)企業(yè)的土地,以招標(biāo)、拍賣的方式出讓土地17宗,出讓面積410.946畝,征收土地出讓收入10438.69萬元,入庫資金8756.2997萬元;對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)用地和個(gè)人私房轉(zhuǎn)讓,以掛牌、協(xié)議的方式出讓土地27宗,出讓面積105.57畝,征收土地出讓收入8033.4萬元,入庫資金4649萬元。對(duì)已結(jié)清32宗土地,開具土地出讓收入專用票據(jù),并辦理用地手續(xù),對(duì)12宗未繳清土地出讓收入的,只開往來收款收據(jù),不辦理用地手續(xù)。
支出按年初基金預(yù)算,實(shí)行“收支分離”,統(tǒng)一由云夢縣城司代表縣政府進(jìn)行支出管理。2010年,累計(jì)支出12382.2萬元。其中:征地拆遷補(bǔ)償支出2819.1萬元、土地開發(fā)支出3913.4萬元、稅金支出600萬元、城市建設(shè)支出4817.6萬元、土地業(yè)務(wù)費(fèi)支出102.6萬元、全國土地第二次大調(diào)查100萬元、上解上級(jí)支出39萬
元,占基金預(yù)算支出的72%。對(duì)未列入土地出讓收支預(yù)算的各類項(xiàng)目,包括土地征收項(xiàng)目,一律不得通過土地出讓收入安排支出,嚴(yán)格按基金預(yù)算實(shí)行“收支兩條線”管理。
二是以票管收,規(guī)范征繳行為。每宗土地通過招拍掛方式出讓的,應(yīng)繳納不低于起拍價(jià)80%的出讓保證金。中標(biāo)后,中標(biāo)人分批繳納土地出讓總價(jià)款的,云夢縣財(cái)政局每次只開具往來收款收據(jù),待土地出讓總價(jià)款結(jié)清后,再一次性開具土地出讓收入專用票據(jù),才能到國土部門辦理《土地使用權(quán)證》。否則,不得辦證。其目的,一是為了遏制土地使用者長期拖欠土地出讓收入;二是規(guī)范了辦理《土地使用權(quán)證》程序,遏制了分批辦證的行為。
三是嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛出讓制度。按照《湖北省招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)管理辦法》規(guī)定,凡應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地,云夢縣財(cái)政局對(duì)出讓全過程做到事前參與,做好宗地核算,嚴(yán)格控制成本支出等相關(guān)工作,并遵循公開、公平、公正的原則。
三、轉(zhuǎn)變觀念,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地出讓市場的監(jiān)管
國有土地既是國家的重要資源,也是政府管理的國有資產(chǎn)。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理,嚴(yán)格保護(hù)耕地,推進(jìn)土地節(jié)約集約利用,是地方各級(jí)政府落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措。
(一)規(guī)范出讓程序,強(qiáng)化土地交易行為的監(jiān)管。
嚴(yán)格按照《云夢縣土地收購儲(chǔ)備管理辦法》(云政發(fā)[2007]9號(hào))文件規(guī)定,規(guī)范云夢縣國有土地使用權(quán)出讓行為。逐步形成了由縣土地儲(chǔ)備中心對(duì)城區(qū)范圍的國有土地依法實(shí)行“五統(tǒng)一”管理,即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理,高度壟斷城市建設(shè)用地一級(jí)市場??h國土資源局建立規(guī)范的土地交易市場,國有土地使用權(quán)的出讓必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式公開交易。強(qiáng)化了土地收儲(chǔ)的管理職能,減少了協(xié)議出讓土地的局面。
1.出讓行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)在:一是土地出讓形式混亂。二是先占用后辦手續(xù)現(xiàn)象嚴(yán)重。三是土地出讓多頭管理。
2.征繳不力,欠繳嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在:一是部分國有企業(yè)在改制、破產(chǎn)過程中,原劃撥土地改變了用途,應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金不按規(guī)定上繳。二是部分企業(yè)在取得土地使用權(quán)后不講誠信、久拖不繳。三是征收機(jī)關(guān)手段不硬、措施不力。
3.多家供地、挪用土地出讓金。一段時(shí)間內(nèi),我縣除國土部門可以供地外,其他如縣城東區(qū)指揮部、西區(qū)指揮部等單位均可供地。多家供地,必然形成多頭管理,特別是指揮部為了保證招商引資、城市建設(shè)項(xiàng)目的完成,截留、挪用土地出讓出金的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)。我縣雖然成立了土地儲(chǔ)備中心,但土地儲(chǔ)備資金無來源,應(yīng)當(dāng)進(jìn)入儲(chǔ)備中心的土地不進(jìn)入。土地儲(chǔ)備中心的職能被指揮部瓜分殆盡,中心人員成了指揮部的打工仔。
二、關(guān)于土地出讓金征管的幾點(diǎn)思考
1.明確征管責(zé)權(quán)。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》([2006]100號(hào))“土地出讓收入由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理,可由國土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收”之規(guī)定:國土部門主要是嚴(yán)把土地出讓政策關(guān),負(fù)責(zé)土地價(jià)格評(píng)估、招拍掛、出讓收入征收等工作;財(cái)政部門主要是嚴(yán)把土地出讓資金關(guān),負(fù)責(zé)土地出讓收入的征收、管理、使用等工作。在日常管理工作中,財(cái)政和國土部門應(yīng)相互支持、相互配合,真正使土地出讓收入征管工作分工明確、權(quán)責(zé)分明、有條不紊,做到事事有人管、人人有其責(zé)。
2.強(qiáng)化土地統(tǒng)一監(jiān)管。要建立土地出讓收入征管新秩序,防止國有土地資產(chǎn)流失,就必須嚴(yán)格按照《土地管理法》的規(guī)定,由國土部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地的管理和監(jiān)督工作,進(jìn)一步壟斷土地一級(jí)市場,截?cái)喽嗉夜┑氐脑搭^。
3.建立土地儲(chǔ)備制度。首先,要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),進(jìn)一步明確土地儲(chǔ)備中心的職責(zé),充分發(fā)揮其職能作用。其次,加大對(duì)土地儲(chǔ)備資金的投入。第三,土地儲(chǔ)備只能由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行,其他單位不得從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
4.加強(qiáng)土地出讓金管理。第一,國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)督促土地使用者嚴(yán)格履行土地出讓合同,確保將應(yīng)繳的土地出讓收入及時(shí)足額繳入國庫。第二,財(cái)政部門根據(jù)國務(wù)院的文件精神,一是將土地出讓收支全額納入基金預(yù)算管理。二是在國庫中設(shè)立專賬,專門核算土地出讓收入和支出情況。三是建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。
現(xiàn)將財(cái)政部、國家土地管理局財(cái)綜字(1995)10號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們,并結(jié)合我市具體情況,補(bǔ)充通知如下,請(qǐng)一并遵照?qǐng)?zhí)行。
一、土地收入征收的范圍:
(一)土地出讓預(yù)定金
(二)出讓地價(jià)款,包括土地使用者轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)支付的地價(jià)款;
(三)土地收益金,包括地租;
(四)土地使用費(fèi),指土地出讓合同中規(guī)定的每年應(yīng)收取的土地使用費(fèi);
(五)其它有關(guān)收入。
1.按照規(guī)定延期付款期間應(yīng)當(dāng)收取的資金占用費(fèi);
2.土地使用者違約造成的扣繳定金;
3.其他收入
二、土地收入的交繳
(一)土地使用者支付的土地有償使用費(fèi)用,由市、區(qū)縣房屋土地管理部門填寫市財(cái)政局統(tǒng)一印制的《北京市國有土地有償使用收費(fèi)》專用票據(jù),將土地收入存入經(jīng)財(cái)政局認(rèn)定的房屋土地管理部門在銀行開設(shè)的國有土地有償使用收入專戶。
(二)市、區(qū)縣財(cái)政局要在同級(jí)房屋土地管理部門國有土地有償使用收入的相同開戶銀行開設(shè)財(cái)政國有土地有償使用收入專戶。
(三)經(jīng)辦國有土地有償使用收入的銀行,應(yīng)在房屋土地管理部門收到土地有償使用收入的次日,將全部款項(xiàng)劃入同級(jí)財(cái)政部門國有土地有償使用收入專戶。
(四)因合同取消、調(diào)整等原因應(yīng)退還的有關(guān)收入,市、區(qū)縣財(cái)政局應(yīng)根據(jù)房屋土地管理部門提供的情況,及時(shí)核實(shí)并辦理退還手續(xù)。
(五)各區(qū)、縣也可采取由土地管理部門與用地單位簽定土地出讓合同后,由用地單位將土地有償使用收入直接繳入財(cái)政專戶的辦法。
(六)各級(jí)開發(fā)區(qū)土地收入的交納也應(yīng)按上述辦法執(zhí)行。
三、市、區(qū)縣財(cái)政局應(yīng)當(dāng)按照本級(jí)人民政府出讓土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限分別負(fù)責(zé)土地有償使用收入的征收管理,并監(jiān)督本通知的實(shí)施。
四、土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限繳納地價(jià)款,未按照合同規(guī)定交款的,房屋土地管理部門可解除土地使用權(quán)出讓合同,不予辦理土地登記,不發(fā)放土地使用證,并可追究受讓方的賠償責(zé)任。
五、房屋土地管理部門須按照有關(guān)規(guī)定填報(bào)“國有土地出讓情況報(bào)表”和“國有土地有償使用收入情況報(bào)表”,有關(guān)報(bào)表及要求另行制發(fā)。
六、本通知下達(dá)前已經(jīng)取得土地收入的遠(yuǎn)郊區(qū)、縣應(yīng)當(dāng)按照本通知進(jìn)行清理,按此規(guī)定將土地收入繳入同級(jí)財(cái)政專戶。
七、本通知自之日起執(zhí)行。
財(cái)政部、國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知(財(cái)綜字〔1995〕10號(hào))
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、土地管理局(廳):
為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金(以下簡稱“土地出讓金”)的征收管理,現(xiàn)對(duì)土地出讓金征收管理的有關(guān)問題通知如下:
一、根據(jù)國務(wù)院和財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定,土地出讓金應(yīng)全部上繳財(cái)政,由財(cái)政列入預(yù)算,??顚S?,專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。
二、財(cái)政部門是土地出讓金收入的主管機(jī)關(guān),土地行政管理部門是土地出讓金的代征機(jī)關(guān),其他部門和單位一律不得代為征收。
三、國有土地使用權(quán)有償出讓合同簽訂后,土地管理部門根據(jù)土地出讓合同,負(fù)責(zé)填發(fā)“繳交國有土地使用權(quán)出讓金登記單”(以下簡稱“登記單”)。登記單一式五聯(lián),第一聯(lián)存根(土地部門),第二聯(lián)、第三聯(lián)和第四聯(lián)土地部門填寫后,送交財(cái)政部門;第五聯(lián)代交款通知單,交土地受讓方。
四、土地受讓方應(yīng)根據(jù)交款通知單規(guī)定的金額、開戶銀行和帳號(hào),按規(guī)定時(shí)間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財(cái)政專戶”。
五、土地受讓方按合同規(guī)定全部付清地價(jià)款后,財(cái)政部門應(yīng)為土地受讓方開具“土地出讓金專用票據(jù)”,并在登記單第四聯(lián)和第五聯(lián)上加蓋收訖章。加蓋收訖章后的登記單第四聯(lián),退土地部門存檔。土地管理部門根據(jù)土地受讓方所執(zhí)加蓋收訖章后的登記單第五聯(lián)、土地出讓金專用票據(jù)及有關(guān)規(guī)定,辦理土地登記手續(xù),填發(fā)土地使用證。
未按合同約定交繳土地出讓金的,土地管理部門可解除土地使用權(quán)合同,不予辦理土地登記,不發(fā)放土地使用證,并可追究受讓方的賠償責(zé)任。
六、財(cái)政部門應(yīng)設(shè)“土地出讓金財(cái)政專戶”,用于土地出讓金的專項(xiàng)存儲(chǔ)和清算。財(cái)政部門應(yīng)于次月五日前和土地管理部門核對(duì)、清算當(dāng)月的土地出讓金收入和支出。土地部門應(yīng)按出讓宗地填報(bào)“國有土地使用權(quán)出讓金清算單”(以下簡稱“清算單”)。清算單一式三聯(lián),第一聯(lián)土地部門存檔;第二聯(lián)和第三聯(lián)報(bào)送財(cái)政機(jī)關(guān)。財(cái)政部門應(yīng)根據(jù)土地管理部門填報(bào)的清算單,及時(shí)清算、撥付有關(guān)費(fèi)用并核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。清算核撥有關(guān)費(fèi)用后的土地出讓金凈收益應(yīng)按季繳入金庫,由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和管理情況,專項(xiàng)使用。
七、“繳交國有土地使用權(quán)出讓金登記單”、“國有土地使用權(quán)出讓金清算單”、“土地出讓金專用票據(jù)”式樣由財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)定,由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政部門監(jiān)制并發(fā)放。
八、各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局),應(yīng)會(huì)同土地管理部門,根據(jù)本通知結(jié)合本地實(shí)際情況制定實(shí)施辦法。
關(guān)鍵詞:國有土地;收支管理;土地出讓
中圖分類號(hào):F810 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2012)36-0024-02
一、國有土地收支的現(xiàn)狀
國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款,包括通過“協(xié)議與招拍掛”方式取得的土地出讓收入、土地劃撥收入、租賃收入和變更補(bǔ)繳收入等。目前,土地出讓收入由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征繳管理,國土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收,國庫負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和支出撥付。國土部門將收取的土地出讓金存入財(cái)政部門在商業(yè)銀行開設(shè)的“非稅收入?yún)R繳戶”,一定期限(一旬或一月或不定期)將資金劃給人民銀行國庫。支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排,由財(cái)政部門開具撥款單,國庫直接將款項(xiàng)劃給收款人。2009—2011年,海南省土地收入入庫額占基金收入比例在80%以上,占地方財(cái)政收入比例在30%以上;海南省土地支出占基金支出比例也在80%以上,占地方財(cái)政支出比例分別在20%左右。
二、國有土地收支管理中存在的問題
1.通過“匯繳戶”集中匯繳入庫的方式存在一定弊端。一是“匯繳戶”中的土地出讓金未完全繳入國庫?,F(xiàn)行政策規(guī)定,土地出讓收支應(yīng)納入地方政府性基金預(yù)算,收入全額繳入國庫,但2007—2011年,海南省國有土地出讓合同價(jià)款和入庫金額都會(huì)有規(guī)模較大的差額。二是不利于土地出讓金及時(shí)繳庫?,F(xiàn)行政策規(guī)定,土地出讓金于十個(gè)工作日內(nèi)由非稅收入?yún)R繳專戶匯繳入庫,但在實(shí)際操作中,土地收入入庫是根據(jù)財(cái)政部門需要從商業(yè)銀行調(diào)度資金,有時(shí)一個(gè)月劃撥一筆,第四季度才將資金全部調(diào)度入庫,有些地區(qū)第四季度入庫額占比達(dá)到全年入庫額的50%以上。
2.國有土地支出中土地出讓支出中成本性支出占比高,用于農(nóng)村建設(shè)的支出尤其薄弱。國有土地支出大致可概括分為四類:成本性開發(fā)支出、① 城市建設(shè)支出、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出、廉租住房支出。成本性開發(fā)支出在土地出讓支出中始終占有較高比重。2009—2011年海南省成本性支出占比均在70%以上,而用于新農(nóng)村建設(shè)的支出占比不到10%,土地出讓金支出中用于農(nóng)村建設(shè)的比重較低。
3.國有土地支出中“其他土地使用權(quán)出讓收入安排的支出”用途不規(guī)范,支出繁雜。根據(jù)財(cái)政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法的通知》(財(cái)綜[2006]68號(hào))的規(guī)定,“其他土地使用權(quán)出讓收入安排的支出”反映“從土地出讓收入中支付繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)安置費(fèi)等支出”。隨著近年來土地用途的不斷調(diào)整,一些在其他支出中所列的項(xiàng)目都已單列出來;目前按財(cái)政部《2012年政府收支分類科目》的規(guī)定,“其他土地使用權(quán)出讓收入安排的支出”反映“土地出讓收入用于其他方面的支出”。但在實(shí)際支出時(shí),“其他土地使用權(quán)出讓收入安排的支出”往往出現(xiàn)金額大、用途不規(guī)范且繁雜的情況。2009—2011年部分地區(qū)其他支出累計(jì)額占土地支出比重達(dá)到50%,用途集中在四種類別:一類是歸還地方融資平臺(tái)貸款本息;一類是工程建設(shè);一類是民生類支出;一類是行政類支出,其中:歸還地方融資平臺(tái)貸款本息金額占的比重較大。由于文件規(guī)定不明確,地方政府將很多無法在預(yù)算支出中列支的項(xiàng)目都在此列支。
4.部分政策規(guī)定未能嚴(yán)格執(zhí)行。能完全落實(shí)。如:政策規(guī)定要將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金,并根據(jù)廉租住房建設(shè)進(jìn)展及時(shí)核撥所需資金。但海南省廉租房建設(shè)支出在土地支出中的占比始終較低,2009—2011年其占比均不到10%。又如:按規(guī)定,海南省“按出讓總價(jià)的3%”計(jì)提“國有土地收益基金收入”和按“出讓面積53元/畝的20%”從土地出讓金中計(jì)提“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”,而海南省部分地區(qū)沒有計(jì)提這兩部分基金,即使提取基金的地區(qū),很多也并沒有足額提取。
三、原因分析
1.配套制度缺位?!癧2006]100號(hào)”(下稱100號(hào)文)要求,國土資源管理部門和財(cái)政部門應(yīng)確保將應(yīng)繳的土地出讓收入及時(shí)足額繳入地方國庫,地方國庫負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付以及確保土地出讓收支數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。但實(shí)際工作中,對(duì)土地出讓收入征管、劃繳、報(bào)解、入庫等具體操作缺乏配套的操作辦法;在業(yè)務(wù)流程及處理中,對(duì)各部門的職責(zé)分工也沒有明確具體要求,基層開展相關(guān)工作缺乏指導(dǎo)。
2.部門利益作用。土地出讓收入滯留在財(cái)政專戶,財(cái)政部門能夠靈活、方便地支配和使用,不會(huì)受到國庫的監(jiān)督;同時(shí),大量資金滯留在商業(yè)銀行,增加了開戶行的信貸資金來源。因此,財(cái)政部門主觀上不愿將專戶收入繳庫,商業(yè)銀行為了擴(kuò)大資金來源,客觀上也為財(cái)政部門開戶及資金收付提供了方便。
3.地方財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配。海南財(cái)力比較薄弱,屬于中央補(bǔ)助的省份,但地方的事權(quán)卻無所不包,從行政性支出、基本建設(shè)支出到近些年逐年加重的民生性支出。在財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)等的情況下,土地收入成為地方政府財(cái)力的重要來源,雖然文件規(guī)定其使用范圍有嚴(yán)格限制,重點(diǎn)是要在保障被征地農(nóng)民合法利益的基礎(chǔ)上,將富余資金重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜,但2009年以來除了征地拆遷支出外,償還融資平臺(tái)的地方債務(wù)卻成為支出的重點(diǎn);同時(shí)各類民生欠賬支出也成為新的剛性支出。從國有土地支出預(yù)算科目的變遷中可以看到,2011年新增了“支付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費(fèi)”、“教育資金安排的支出”、“棚戶區(qū)改造支出”、“公共租賃住房支出”和“農(nóng)田水利資金安排的支出”,從土地支出中安排的支出項(xiàng)目越來越多。
四、建議
1.改革土地出讓收入繳庫方式,實(shí)行資金直接繳庫。建議將通過“匯繳戶”集中匯繳土地出讓收入的方式改為通過財(cái)稅庫銀橫向聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)(TIPS)直接繳庫,即繳款單位繳款后由經(jīng)收商業(yè)銀行直接劃轉(zhuǎn)國庫,加快土地出讓收入的入庫速度,防止資金滯留于國庫之外。
關(guān)鍵詞:土地出讓金;可持續(xù);地方政府;土地財(cái)政
中圖分類號(hào):F810 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2012)30-0011-03
引言
“土地財(cái)政”作為一個(gè)近年來興起的詞匯,在公共話語中包含了太多的貶義,其原因主要在于各級(jí)地方政府對(duì)于土地的相關(guān)收益過于依賴,過多依靠土地出讓增量創(chuàng)造財(cái)政收入的做法不為大眾所接受。那么,“土地財(cái)政”是否具有一定合理性呢?或者僅僅是地方政府的劍走偏鋒?
從實(shí)際情況來看,第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快,客觀上要求城市建成區(qū)不斷擴(kuò)大,因此向城市周邊不斷征地?cái)U(kuò)張就成了必然,征用的土地通過出讓使用權(quán)的方式獲取相應(yīng)收入也就成了理所當(dāng)然。換個(gè)角度,從理論上看,在社會(huì)主義公有制和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,土地歸國家或者集體所有,所有者將土地作為生產(chǎn)要素,參與到市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,并獲取相應(yīng)報(bào)酬是無可厚非的。同時(shí),市場經(jīng)濟(jì)公平競爭的要求將土地出讓方式規(guī)范為“招、拍、掛”等公開的操作手法也是合情合理的。
由此看來,政府利用土地獲取收益帶有一定合理性和客觀必然性。通過這種方式獲取收益可以緩解地方政府財(cái)力不足的壓力,并且對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)與發(fā)展也能夠起到一定作用。那么,為什么具備一定合理性的“土地財(cái)政”會(huì)飽受公眾質(zhì)疑呢?出現(xiàn)這種情況的原因何在?如何糾正?
本文先對(duì)“土地財(cái)政”這一概念做出界定,然后從“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀切入,指出現(xiàn)行“土地財(cái)政”畸形的主要原因在于缺乏可持續(xù)性,最后提出相應(yīng)對(duì)策,期望可以矯正畸形,建設(shè)具有可持續(xù)性的土地生財(cái)長效機(jī)制。
一、“土地財(cái)政”相關(guān)概念的闡述
無規(guī)矩不成方圓,要分析土地財(cái)政問題,就必須先對(duì)土地財(cái)政作一些基本界定,如土地財(cái)政的概念,土地財(cái)政收入的類型等。對(duì)于“土地財(cái)政”該如何定義,學(xué)界議論頗多,如陳志勇、陳莉莉認(rèn)為,“土地財(cái)政”是指地方政府的可支配財(cái)力高度倚重土地及相關(guān)產(chǎn)業(yè)租、稅、費(fèi)收入的一種財(cái)政模式[1]。余麗生認(rèn)為,所謂土地財(cái)政通常是指政府的土地出讓所行形成的收入[2]。本文認(rèn)為,土地財(cái)政的定義不應(yīng)帶有貶義,如過分突出政府仰仗土地收入,土地出讓監(jiān)管不力等帶有貶義的定義方法并不可取。土地財(cái)政的定義應(yīng)該重在描述土地財(cái)政這種收入模式本身,需要回歸中性。為此,本文援引鄧子基教授的觀點(diǎn)作為“土地財(cái)政”的定義,即:土地財(cái)政是指以政府為主體,圍繞土地所進(jìn)行的財(cái)政收支活動(dòng)和利益分配關(guān)系[3]。
土地財(cái)政的收入類型可以從兩方面分析。從土地收益的的不同環(huán)節(jié)來看,可分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)主要包括了土地增值稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),土地使用權(quán)出讓金和以此為基礎(chǔ)產(chǎn)生的國有土地基金性收入、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等等;保有環(huán)節(jié)則僅僅有兩個(gè)稅種,房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,并且只針對(duì)經(jīng)營性房屋征收,具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的物業(yè)稅尚在試點(diǎn)之中。從土地收益的不同性質(zhì)來看,可以分為稅、費(fèi)、租三種收入形式。稅收主要包括了房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅等;費(fèi)主要包括土地復(fù)墾費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等;租主要指的就是土地出讓金。
二、“土地財(cái)政”的畸形現(xiàn)狀陳述
公共話語中“土地財(cái)政”一詞所帶有的貶義,大抵是源自其近年來的“拙劣表現(xiàn)”,透過畸形現(xiàn)狀顯現(xiàn)出來的失重格局讓人不免擔(dān)憂。那么“土地財(cái)政”的“畸”到底表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面呢?
1.土地收入(主要是土地出讓金)占地方政府財(cái)政收入的比重太大。近年來,土地出讓金總額呈現(xiàn)上升趨勢,由2006年的7 677億元增加到2010年的2.7萬億,五年間翻了3倍多,“十一五”期間土地出讓金總額累計(jì)達(dá)到7萬多億元。土地出讓金總額占全國財(cái)政總收入和地方財(cái)政收入的比重在2006—2010年間也呈現(xiàn)總體上升趨勢,特別是在地方財(cái)政收入中所占比重一直很大,2006年這一比重為41.94%,2010年已經(jīng)達(dá)到66.48%。2007年和2008年的數(shù)據(jù)較總體變化趨勢而言略有不同,原因主要在于2007年之前,土地出讓收入是先納入預(yù)算外專戶管理,在扣除征地補(bǔ)償、土地開發(fā)支出等成本性費(fèi)用之后再納入地方政府性基金預(yù)算,是一個(gè)余額的概念,而從2007年開始國務(wù)院要求土地出讓收入全部繳入地方國庫,納入地方政府性基金預(yù)算,是一個(gè)全額的概念。所以在絕對(duì)數(shù)值上,2007年數(shù)據(jù)較以往增長較快。到了2008年,數(shù)據(jù)不再受統(tǒng)計(jì)口徑變化的影響,而是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,土地出讓活動(dòng)降溫,導(dǎo)致土地出讓金絕對(duì)數(shù)值較2007年有所減少,占全國及地方財(cái)政收入比重的絕對(duì)數(shù)值也隨之減少,相對(duì)于總體趨勢而言出現(xiàn)異常。
2.土地出讓金占土地收入比重過大。與土地出讓金的巨大規(guī)模相比,稅收收入規(guī)模相形見絀。雖然幾年間一直保持絕對(duì)數(shù)額的增長,但差距仍然太大。稅租比① 最高的一年也不過0.24∶1,2007—2010年四年的平均值為0.175∶1,換言之,在近年的土地財(cái)政收入中,稅收所占比重僅僅為土地出讓金所占比重的17.5%。
3.土地出讓收入并不穩(wěn)定。土地出讓收入的多寡受到土地市場情況的影響。國家宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢都可以影響到土地供求關(guān)系。比如國家加強(qiáng)調(diào)控,或宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣,土地的供給和需求都會(huì)減少,土地出讓收入也會(huì)隨之減少;相反,如果國家放松調(diào)控,或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢一片大好,土地供求量就會(huì)攀升,土地出讓收入也隨之增加。以排名第一的杭州為例,2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,土地出讓金收入僅為312億元,2009年該項(xiàng)收入翻了3倍,達(dá)到1 054億元,2010年政府加強(qiáng)樓市調(diào)控,杭州土地出讓金收入回落到499億元。
三、“土地財(cái)政”現(xiàn)狀出現(xiàn)畸形的原因分析
學(xué)界對(duì)“土地財(cái)政”問題產(chǎn)生的原因討論頗多,也形成了一些共識(shí)。本文地認(rèn)為,其原因可以從現(xiàn)實(shí)原因和理論原因兩方面進(jìn)行分析:
現(xiàn)實(shí)中,1994年分稅制改革后,地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)一直不匹配,造成地方政府的預(yù)算內(nèi)財(cái)力不足,為彌補(bǔ)財(cái)力缺口,地方政府也只能通過土地出讓等途徑“創(chuàng)收”。目前政府間事權(quán)的界定仍然不夠清晰,而且缺乏法律支撐,使得各級(jí)政府無法明確支出責(zé)任,公共財(cái)政支出帶有一定的隨意性。從性質(zhì)上看,土地出讓金是國家作為土地所有者獲得的一項(xiàng)國有資源性收入,天然具有了國家公共收入的性質(zhì),屬于國家各級(jí)財(cái)政收入的組成部分,應(yīng)當(dāng)納入政府公共預(yù)算收支管理的范疇[3]。目前中央對(duì)這部分收入的監(jiān)控力度仍然有限,監(jiān)管制度供給不足。② 因此我們可以說,財(cái)力不足是“動(dòng)機(jī)”,監(jiān)管不力是“溫床”。
理論上,缺乏可持續(xù)性才是“土地財(cái)政”現(xiàn)狀出現(xiàn)畸形的根本原因。
可持續(xù)性一詞源自拉丁文,帶有“可支撐”、“繼續(xù)發(fā)展”之意,對(duì)于可持續(xù)性的含義,比較普遍的認(rèn)識(shí)有這么幾種:(1)當(dāng)代人與后代人在資源和福利分配上應(yīng)保持代際公平;(2)人類社會(huì)活動(dòng)應(yīng)保持在自然條件限制之內(nèi);(3)堅(jiān)持發(fā)展,發(fā)展才能可持續(xù)。本文認(rèn)為可以從兩個(gè)方面理解可持續(xù)性,即效用方面和風(fēng)險(xiǎn)方面,也就是說可持續(xù)性要求效用不隨時(shí)間變化而下降。同時(shí),還要控制風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)與可持續(xù)性可以說是一個(gè)問題的兩個(gè)方面?;氐健巴恋刎?cái)政”問題上來,本文認(rèn)為可持續(xù)性的“土地財(cái)政”應(yīng)包括平衡性、公平性、低風(fēng)險(xiǎn)性三個(gè)要求?,F(xiàn)行“土地財(cái)政”缺乏可持續(xù)性的表現(xiàn)比較明顯:
1.缺乏平衡性。平衡性包括了總量平衡,結(jié)構(gòu)平衡,過程平衡等方面的要求。首先,土地財(cái)政收入占財(cái)政總收入比重大,表現(xiàn)出總量不平衡性。需要說明的是,完整的土地相關(guān)收入應(yīng)該包括土地出讓金及其他種類的稅、費(fèi)、租等,之所以不使用土地收入的全口徑數(shù)據(jù),是因?yàn)橥ㄟ^對(duì)實(shí)際數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn),土地出讓金收入規(guī)模巨大,占了土地收入的絕大部分(這也是不平衡性之一,將在下文加以論述),同時(shí)土地財(cái)政總收入數(shù)據(jù)較為匱乏,并不如土地出讓金收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)翔實(shí)。其次,土地出讓金占土地收入比重過大,表現(xiàn)出結(jié)構(gòu)不平衡性。土地收入中稅、費(fèi)、租的比例的嚴(yán)重失調(diào),不僅影響到政府的宏觀調(diào)控,同時(shí)也弱化了政府的監(jiān)管力度。最后,流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)收入差距大,表現(xiàn)出過程不平衡性。前文已經(jīng)提到過,不僅稅種設(shè)置在兩個(gè)環(huán)節(jié)上差異巨大,過于偏重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),并且占大頭的土地出讓金屬于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),更拉大了兩個(gè)環(huán)節(jié)的收入差距。這種重流轉(zhuǎn)輕保有的格局,強(qiáng)化了“一次性收費(fèi)”的效應(yīng),甚至體現(xiàn)出不公平性,不可持續(xù)的特征表現(xiàn)明顯。
2.缺乏公平性。一方面,存在代際不公平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)收入與保有環(huán)節(jié)收入之間的巨大差異表明了代際不公平的存在。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的各種收入,如土地及其附屬物流轉(zhuǎn)時(shí)的契稅、土地增值稅、土地出讓金及其他收費(fèi)等等,大多帶有明顯的“一次性”特征。以土地出讓金為例,一塊地的出讓期大概為四十至七十年,依靠土地出讓賺取“一次性”收入后,在此后的幾十年中,這塊土地將無法再為政府提供收入,下屆政府不僅無法從這塊土地上獲取收益,更無法再對(duì)這塊土地批租,所以稱其為“寅吃卯糧”并不為過。另一方面,存在地域不公平。受土地資源稟賦限制,如地貌地形,可開發(fā)用地儲(chǔ)量等,各地區(qū)可出讓土地?cái)?shù)量差異巨大。而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū),土地往往具備更大的開發(fā)和投資價(jià)值,出讓價(jià)格自然水漲船高。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),近年來的土地出讓收入,有絕大部分發(fā)生在東部沿海地區(qū),大中城市尤甚,中部及西部大約只占三成。
3.高風(fēng)險(xiǎn)性。首先,“土地財(cái)政”收入帶有的不穩(wěn)定性會(huì)給地方政府的財(cái)政帶來很多被動(dòng)。同時(shí),不穩(wěn)定的土地收入在地方政府財(cái)政收入中占據(jù)了重要的地位,這不能不讓人捏一把汗,一旦“土地財(cái)政”出現(xiàn)短收,出現(xiàn)的資金缺口如何彌補(bǔ)?其次,土地出讓會(huì)“綁架”房地產(chǎn)行業(yè),進(jìn)而影響地方經(jīng)濟(jì)走勢和人民生活質(zhì)量。由于地方政府對(duì)土地出讓收入的期望很高,都希望在這樣的“一錘子買賣”中盡量獲取最大收益,所以土地出讓間接地推高了地價(jià)、房價(jià)。當(dāng)樓市紅火時(shí),地方政府自然受益,而當(dāng)樓市萎靡不振時(shí),地方政府收入自然大打折扣。此時(shí)地方政府從自身利益出發(fā),可能就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的樓市救市措施,從而形成與中央政府相關(guān)意見政策的沖突,形成博弈局面,在政策內(nèi)耗的局面下,宏觀調(diào)控效果會(huì)大打折扣。最后,“土地財(cái)政”這塊少人問津的“自留地”存在廣闊的尋租空間,容易滋生腐敗,擾亂土地分配及收入分配格局。中國政府集土地資源使用權(quán)占有者、審批者、謀劃者等多重身份于一身,基本壟斷了城市土地一級(jí)市場,特別是地方政府對(duì)于當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源,大有予取予求之勢。一方面政府可以用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段行政規(guī)劃征地用地,另一方面又利用市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行“招、拍、掛”,低進(jìn)高出,差價(jià)非??捎^。在缺乏監(jiān)管機(jī)制的狀況下,官員可以輕而易舉的利用權(quán)力進(jìn)行尋租活動(dòng),,不僅造成土地財(cái)產(chǎn)流失,更嚴(yán)重?cái)_亂法律秩序,敗壞黨政形象。
四、對(duì)策建議
隨著前文我們對(duì)“土地財(cái)政”問題的追根溯源,它的病根也逐漸清晰的顯現(xiàn)。本文認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)先從現(xiàn)實(shí)原因著力,解決財(cái)力不足及監(jiān)管不足問題,進(jìn)而以可持續(xù)性為目標(biāo),引導(dǎo)“土地財(cái)政”逐步走上正軌,具體的從以下幾個(gè)方面努力,或有助于糾正“土地財(cái)政”的畸形,為可持續(xù)性的土地生財(cái)長效機(jī)制建設(shè)掃除障礙。
1.要解決財(cái)力不足,無非是開源與節(jié)流兩種手段。要為地方政府財(cái)政收入開源,首先應(yīng)當(dāng)加快地方主體稅種建設(shè),增加地方政府財(cái)政收入,以擺脫對(duì)土地出讓金的過度依賴,優(yōu)化土地財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。通過對(duì)發(fā)達(dá)國家財(cái)政狀況的研究不難發(fā)現(xiàn),他們的“土地財(cái)政”主要依靠針對(duì)存量土地的物業(yè)稅,因此中國應(yīng)該加快物業(yè)稅建設(shè),充實(shí)地方稅收體系,為地方政府提供穩(wěn)定收入。
所謂節(jié)流,并不是要求地方政府縮減開支,而是希望地方政府提高土地收益金的使用效率,增強(qiáng)資金效能,中央政府應(yīng)通過相關(guān)制度的建設(shè)正確引導(dǎo)和規(guī)范地方政府對(duì)土地收入的使用。從現(xiàn)在的情況看來,土地出讓收入在扣除各項(xiàng)成本性支出外,大概會(huì)有30%的剩余。這部分資金如果能夠增強(qiáng)地方、特別是基層政府的公共品供給能力是最好的。但受政績、唯GDP論等動(dòng)機(jī)的影響,這部分資金往往會(huì)被用于城市的盲目擴(kuò)張,重“量”而輕“質(zhì)”。為配合服務(wù)型政府和“民生財(cái)政”的建設(shè)目標(biāo),本文認(rèn)為土地出讓收入應(yīng)更多的用于提高本地區(qū)公共服務(wù)水平,加大包括征地或拆遷補(bǔ)償、教育附加等等在內(nèi)的民生導(dǎo)向的支出。避免重復(fù)投資、盲目擴(kuò)張及低水平重復(fù)建設(shè)。
2.政府一直不缺乏監(jiān)管的動(dòng)機(jī),而缺乏監(jiān)管的機(jī)制。也就是說,有效的監(jiān)管制度供給不足,及相關(guān)規(guī)定模糊或缺失,造成政府監(jiān)管無從下手,實(shí)為“有心無力”。首先,應(yīng)規(guī)范農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度。農(nóng)村集體土地一旦可以跟其他國有土地一樣,在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場上享有同樣待遇,而不需要通過政府的先征后賣,將大大促進(jìn)土地使用權(quán)出讓價(jià)格的理性回歸。同時(shí),市場化的價(jià)格有助于失地農(nóng)民的生計(jì)保障。其次,規(guī)范土地管理與經(jīng)營體制。打破政府在管理土地資源的同時(shí),兼營土地資源的局面,消除壟斷,分設(shè)土地管理與土地批租部門,組建土地運(yùn)營機(jī)構(gòu),從制度上確保地方政府與土地出讓隔離開來、政府的多重身份分化開來,確保土地資源像國有資產(chǎn)一樣保值增值。再次,加快推進(jìn)財(cái)政層級(jí)扁平化。財(cái)政層級(jí)的扁平化,不但有利于保障基層政府的財(cái)力,更利于財(cái)政監(jiān)督的清晰化、簡單化。還有,轉(zhuǎn)變土地出讓方式。在“一次性”交易中,不能再簡單的以價(jià)碼作為評(píng)價(jià)方式,應(yīng)以民生目標(biāo)取向,對(duì)競標(biāo)方案作多方面考慮。企業(yè)經(jīng)營性用地可采取年租方式,取代“一次性”出讓,從而獲得細(xì)水長流的土地出讓收入。最后,將土地收入全額納入預(yù)算內(nèi)管理,使其不再游離于財(cái)政分配之外。
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為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)《北京市實(shí)施<中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》及《北京市國有土地有償使用收入征收管理辦法》的規(guī)定,在確保國有土地使用權(quán)出讓收益及時(shí)收繳的同時(shí),對(duì)國有土地使用權(quán)出讓金返還問題作如下通知:
一、市房屋土地管理及綜合部門要密切配合,嚴(yán)格按照國家和本市有關(guān)規(guī)定,加強(qiáng)對(duì)本市國有土地有償使用收入的征收和管理。國有土地有償使用收入(以下簡稱土地收入)的返還,必須在國有土地出讓合同確定的土地出讓收入全部交齊之后返還,未交齊的不辦理返還手續(xù)。
二、國有土地有償使用出讓收入返還是指土地出讓金部分,不含基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)及其他費(fèi)用。在本通知下發(fā)之前簽訂的土地出讓合同,凡在合同中明確土地使用權(quán)出讓金的,按土地使用權(quán)出讓金(扣除集中上繳中央財(cái)政和土地管理部門的業(yè)務(wù)費(fèi))的60%返還;凡在合同中按地價(jià)款收繳的,其地價(jià)款的40%作為土地使用權(quán)出讓金,其中60%(即地價(jià)款的24%)返還。自本通知下發(fā)之日起,房屋土地管理部門與土地受讓方簽訂土地出讓合同時(shí),應(yīng)在合同中按地價(jià)評(píng)估及主管部門所確定的土地收入,分別列出土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)以及土地開發(fā)等其他費(fèi)用;土地出讓合同中未明確規(guī)定的,財(cái)政部門不辦理返還手續(xù)。
三、土地出讓金返還單位,按下列規(guī)定辦理:
(一)市屬各局、總公司所屬企業(yè)和計(jì)劃單列企業(yè)(以下簡稱市屬單位)利用原自己取得的劃撥土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營,按國家和本市有關(guān)規(guī)定需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金,其中60%返還單位。
(二)各房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)1992年6月1日前取得的劃撥用地進(jìn)行成片開發(fā),按國家和本市有關(guān)規(guī)定,需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金,其出讓金不再返還。
(三)1992年6月1日起,各房地產(chǎn)開發(fā)公司和各單位利用新增用地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營,所交土地使用權(quán)出讓金(扣除集中上繳中央財(cái)政和土地管理部門的業(yè)務(wù)費(fèi))的60%返還給用地所在區(qū)、縣政府。
(四)經(jīng)市政府批準(zhǔn),在城近郊區(qū)綠化隔離帶內(nèi)依據(jù)“以綠引資,以綠養(yǎng)綠”原則進(jìn)行的土地開發(fā)經(jīng)營,所交土地使用權(quán)出讓金的80%返還用地所在區(qū)、縣政府,用于代征綠化用地的綠化建設(shè),??顚S?。
【關(guān)鍵詞】土地儲(chǔ)備 貸款融資 政策障礙
國際金融危機(jī)的影響還在繼續(xù),2011年以來國家對(duì)金融及房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整,呈現(xiàn)監(jiān)管從嚴(yán)的新趨勢。隨著調(diào)控政策的不斷深入,國家信貸資金投放規(guī)模進(jìn)一步緊縮,企業(yè)融資難度增大,作為代表政府從事土地收購儲(chǔ)備的行政事業(yè)單位,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資也面臨著監(jiān)管更嚴(yán)、貸款更難的境地。
一、當(dāng)前土地儲(chǔ)備融資渠道
2007年11月國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲(chǔ)備管理辦法》頒布,我國土地儲(chǔ)備制度從此進(jìn)入全面規(guī)范運(yùn)作階段。土地儲(chǔ)備占用資金量大、資金周轉(zhuǎn)周期長,來源渠道窄,根據(jù)《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理辦法》第五條“土地儲(chǔ)備資金來源于以下渠道:(一)財(cái)政部門從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等儲(chǔ)備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用;(二)財(cái)政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金;(三)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)貸款;(四)經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金;(五)上述資金產(chǎn)生的利息收入。資金來源渠道中的第(一)(二)屬財(cái)政撥款。其中來源渠道(一)是先有儲(chǔ)備土地供應(yīng)后,財(cái)政才有資金回?fù)埽虼藢?duì)于成立初期、土地儲(chǔ)備量少的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來說這一來源很少;來源渠道(二)土地收益基金,從目前各地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)情況看,收益基金計(jì)提比例一般不超過土地出讓收入的5%,且都沒有全部用于土地收購儲(chǔ)備,因此從土地收益基金中安排的財(cái)政撥款也非常有限;來源渠道(三)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款,這一融資方式是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資的主要渠道,在土地儲(chǔ)備中發(fā)揮重要作用。銀行貸款具有融資靈活、速度快、成本相對(duì)較低的優(yōu)點(diǎn),在實(shí)際操作過程中,銀行貸款受金融、財(cái)政、土地政策的影響較大,這些政策決定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是否能貸到款,并制約著儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款規(guī)模;來源渠道(四)、(五)目前來說非常有限,相對(duì)于巨額的土地收儲(chǔ)資金,此渠道來源的資金顯得杯水車薪,甚至可以忽略不計(jì)。
二、儲(chǔ)備貸款融資面臨的政策障礙
銀行貸款融資作為土地儲(chǔ)備資金的主要來源,在銀根緊縮環(huán)境下,面臨著財(cái)政、金融、土地等方面政策的影響,主要表現(xiàn)在:
(一)財(cái)會(huì)政策障礙
財(cái)政部2009年頒布實(shí)施的《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法(試行)》,明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的凈資產(chǎn)為“財(cái)政撥款收入”、“其他收入”與“交付項(xiàng)目支出”的差額。土地儲(chǔ)備貸款,銀行考核是否給予儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放新增貸款的一個(gè)重要指標(biāo)就是現(xiàn)金流達(dá)到全覆蓋,同時(shí),要求儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債率不能超過80%。而現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算辦法不能滿足銀行貸款對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)償債能力考核的要求。根據(jù)國有土地出讓收支管理辦法,土地出讓收入實(shí)行“收支兩條線”管理,儲(chǔ)備土地出讓后的成交款收入全部上繳地方財(cái)政,支出通過地方財(cái)政列入預(yù)算予以安排?,F(xiàn)行核算辦法對(duì)儲(chǔ)備土地出讓后的成交價(jià)款不確認(rèn)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收入,也不作賬務(wù)處理,在財(cái)務(wù)報(bào)告中也沒有體現(xiàn)收入,財(cái)政沒有把出讓土地成本安排回?fù)芮?,土地?chǔ)備機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)表中既不體現(xiàn)為收入也不產(chǎn)生現(xiàn)金流,因此,更不能形成土地儲(chǔ)備資金。另一方面,由于財(cái)政撥付的土地儲(chǔ)備資金是先有儲(chǔ)備土地出讓后有資金回?fù)?,而交付?xiàng)目支出成本在土地出讓當(dāng)期就進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),確認(rèn)為當(dāng)期支出與收入進(jìn)行配比,出讓土地成本回?fù)軠笥诔杀局С龅拇_認(rèn),當(dāng)期有支出而沒有收入,收支對(duì)比,凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)。根據(jù)會(huì)計(jì)等式資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)(收入-支出),不考慮其他資產(chǎn)因素,當(dāng)凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)時(shí),資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過80%甚至出現(xiàn)資不抵債的情形。因此,制度設(shè)計(jì)造成土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)賬面上資產(chǎn)負(fù)債率不符合貸款銀行的放貸要求。
(二)金融政策障礙
銀發(fā)[2003]121號(hào),給土地儲(chǔ)備貸款設(shè)定條件:土地儲(chǔ)備發(fā)放的為抵押貸款,貸款不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%,期限最長不得超過兩年。為加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,防范金融風(fēng)險(xiǎn),2011年以來國家對(duì)地方政府融資平臺(tái)進(jìn)行了清理,進(jìn)一步壓縮貸款規(guī)模,特別是銀監(jiān)發(fā)[2011]34號(hào)文下發(fā)后,要求并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格監(jiān)管,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為地方政府融資平臺(tái)之一,也在嚴(yán)管之列,出臺(tái)一系列針對(duì)性措施:
1.土地抵押貸款時(shí)間不得超過兩年
儲(chǔ)備土地周期一般都超過兩年,如果項(xiàng)目還沒有完成收儲(chǔ),就到還款期,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)因無地可供出讓,沒有資金來源,還貸資金壓力大,還貸風(fēng)險(xiǎn)增加;其次還容易造成土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金鏈斷裂,形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.貸款項(xiàng)目資本金要求全部到位
土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款,主要用于土地回收、征收,地上物拆遷補(bǔ)償?shù)戎С?,資金是逐步使用,但現(xiàn)行貸款政策要求貸款項(xiàng)目資本金達(dá)到30%,且在貸款發(fā)放前全部到位,這對(duì)自有資金比例偏低的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),增加籌集配套項(xiàng)目資本金的難度,因此,很多土地儲(chǔ)備貸款項(xiàng)目因?yàn)橘Y本金無法按時(shí)到位而被迫放棄。
3.要求開立土地出讓收入專戶
根據(jù)國有土地出讓收支管理辦法,土地出讓收入實(shí)行“收支兩條線”管理,儲(chǔ)備土地出讓后的成交款收入全部上繳地方財(cái)政,支出通過地方財(cái)政列入預(yù)算予以安排?,F(xiàn)行核算辦法對(duì)儲(chǔ)備土地出讓后的成交價(jià)款不確認(rèn)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的收入也不作賬務(wù)處理,成交價(jià)款也沒有進(jìn)入土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的賬戶,硬性要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在放貸銀行開立土地出讓收入專戶毫無意義。
重慶市國在土地使用權(quán)有償使用收入管理辦法
第一條 為了進(jìn)一步促進(jìn)土地使用制度改革,培育和發(fā)展地產(chǎn)市場,加強(qiáng)土地使用權(quán)有償使用收入管理,更好地發(fā)揮土地資產(chǎn)在城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
第二條 國有土地使用權(quán)有償使用范圍:
(一)國有土地使用權(quán)出讓金(包括變更用地性質(zhì)或建設(shè)規(guī)模補(bǔ)繳的出讓金)。
(二)行政劃撥土地補(bǔ)交、扣繳的出讓金和收取的土地收益。
(三)國有土地使用權(quán)有償使用的其它收入。
第三條 國有土地使用權(quán)有償使用收入征收權(quán)限劃分:
國有土地使用權(quán)有償使用收入屬國家預(yù)算收入,由財(cái)政部門委托各級(jí)國土部門按照土地法律法規(guī)規(guī)定的審批權(quán)限分級(jí)征收。市審批權(quán)限范圍內(nèi)的由市國土局征收;縣、市審批權(quán)限范圍內(nèi)的,由縣、市、國土部門征收。
第四條 土地出讓金的計(jì)算:
(一)城鎮(zhèn)國有土地由政府負(fù)責(zé)拆遷整治后出讓的,扣除拆遷安置整治成本后為出讓金;未承擔(dān)地上物拆遷出讓的,以合同約定的出讓金為準(zhǔn)。
(二)征用農(nóng)村集體土地為國有土地后出讓的,出讓總價(jià)金扣除經(jīng)核業(yè)的實(shí)際征地成本后為土地出讓金。
(三)征用農(nóng)村集體土地為國有土地經(jīng)整治后出讓的,出讓總價(jià)金扣除征地、整治開發(fā)成本后為土地出讓金。
第五條 土地使用權(quán)有償使用收入的分配
(一)城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)(包括市中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū),江北縣龍溪鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、巴縣西彭鎮(zhèn)、漁洞鎮(zhèn)及市政府確定的其它地區(qū))的城鎮(zhèn)國有土地(包括統(tǒng)征后的全部土地,下同)出讓金的分配比例為市級(jí)70%,區(qū)縣級(jí)30%(市政府籌集大型市政重點(diǎn)工程建設(shè)資金時(shí)另有規(guī)定除外)。
新征用農(nóng)村集體土地為國有土地出讓的,原則上按出讓綜合價(jià)金總額計(jì)算,市級(jí)30%,區(qū)縣級(jí)70%(含征地成本和區(qū)縣所得出讓金)。
(二)城市規(guī)劃區(qū)范圍以外(即前項(xiàng)未包括的區(qū)、市、縣)的城鎮(zhèn)國有土地出讓收入分配比例為:市級(jí)20%,區(qū)市縣級(jí)80%。
新征農(nóng)村集體土地為國有土地出讓的,原則上按出讓綜合價(jià)金總額計(jì)算,市級(jí)10%,區(qū)市縣級(jí)90%(含征地成本和區(qū)市縣所得的出讓金)。
(三)縣、市審批權(quán)限范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)有償使用收入均按本條第一、第二項(xiàng)的比例分配。
第六條 土地使用權(quán)有償使用收入的解繳:
在市和區(qū)市縣國土局建立“土地收入”專戶,除按規(guī)定提取業(yè)務(wù)費(fèi)外,按昭第五條確定的分配比例分別于次月10日前解繳同級(jí)財(cái)政,具體解交辦法由市財(cái)政局、國土局制定。
第七條 征地拆遷和土地整治費(fèi)的審核與監(jiān)督:(一)征地、拆遷費(fèi)按土地管理法規(guī)的規(guī)定如實(shí)計(jì)算,并按征地審批經(jīng)限報(bào)市或縣、市國土局核定,包干使用。
(二)土地整治費(fèi)由開發(fā)單位按實(shí)列報(bào),同級(jí)財(cái)政局、國土局共同審定。
(三)征地拆遷和土地整治費(fèi)實(shí)行專戶存儲(chǔ),??顚S?,不準(zhǔn)挪作它用。
第八條 土地使用權(quán)有償收入的使用:
根據(jù)國務(wù)院關(guān)于土地使用權(quán)有償使用收入主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整治開發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市情況,土地使用權(quán)有償收入使用比例為:70%用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),15%用于城市土地整治開發(fā),15%用于發(fā)展農(nóng)業(yè)。
第九條 城市規(guī)劃區(qū)和區(qū)、市、縣所在城鎮(zhèn)規(guī)劃以外的小城鎮(zhèn)的土地使用權(quán)出讓收入管理,按《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈重慶市小城鎮(zhèn)建設(shè)用地管理辦法(試行)〉通知》(重辦發(fā)〔1994〕68號(hào)文)的規(guī)定辦理。
第十條 國有土地使用權(quán)有償使用收入工作經(jīng)費(fèi),由國土局按土地使用權(quán)有償使用收入的2%提取,??顚S?,并納入同級(jí)財(cái)政瞀外資金專戶管理。
第十一條 各級(jí)土地管理部門應(yīng)向同級(jí)財(cái)政部門報(bào)送土地使用權(quán)有償使用收入和支出報(bào)表。季度報(bào)表于季度終了后10日內(nèi)報(bào)送同級(jí)財(cái)政部門一式二份。
摘要:地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的收益巨大,這已經(jīng)成為公認(rèn)的造成高房價(jià)的原因之一。分析土地成交價(jià)款、土地出讓金等數(shù)據(jù)的構(gòu)成,確定使用“土地出讓純收益”作為土地出讓環(huán)節(jié)的地方政府收益的數(shù)據(jù)口徑,運(yùn)用各種方法定量估算地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的純收益大小,結(jié)果顯示:土地出讓環(huán)節(jié)具有抑制高房價(jià)的可能性。
關(guān)鍵詞:土地出讓金;房價(jià);地方政府;純收益;格蘭杰因果檢驗(yàn)
中圖分類號(hào):f301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 文章編號(hào):1003-3890(2013)05-0010-05
一、引言
2012年下半年,隨著經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯和國家的貨幣政策松動(dòng),2010年以來在嚴(yán)厲的限購限貸的施行下得到抑制的房價(jià)又開始抬頭。截至2013年3月,房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)持續(xù)了9個(gè)月的上漲。雖然中央政府不斷表示會(huì)抓緊房地產(chǎn)調(diào)控不放松,但是房價(jià)收入比和租售比在未來數(shù)年維持在高位已經(jīng)成為社會(huì)的普遍預(yù)期。在“國五條”政策出臺(tái)后,雖然各地市尚未出臺(tái)細(xì)則,但一手房和二手房市場的價(jià)格和成交量又掀起一輪飆升。高企的房價(jià)對(duì)居民消費(fèi)形成了巨大的通脹壓力,面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)形勢,如何控制房價(jià),使得房價(jià)向理性回歸,成為政府和學(xué)界熱烈討論的問題。
其中,房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大被寄予厚望。許多學(xué)者認(rèn)為,如果政府能夠推出房產(chǎn)稅,逐步替代地方政府的土地出讓金收入,那么一方面能打擊投機(jī)需求,另一方面能降低房地產(chǎn)企業(yè)的購地成本,減輕其負(fù)擔(dān),借此剔除高房價(jià)中的土地出讓金部分,實(shí)現(xiàn)房價(jià)向理性的回歸。但是,地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)的利益之大,讓其無法放手。那么,地方政府到底從土地出讓環(huán)節(jié)獲得了多少收益?國內(nèi)在這個(gè)問題上數(shù)據(jù)口徑不一,造成認(rèn)識(shí)的混亂。本文對(duì)各種數(shù)據(jù)口徑及估算方法進(jìn)行了詳細(xì)比對(duì),試圖給出一個(gè)相對(duì)清晰的估算結(jié)果,說明地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)獲得的利益之大,進(jìn)而探討在土地出讓環(huán)節(jié)抑制高房價(jià)的可能性。
二、地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)的收益
本部分試圖找出合適的衡量地方政府土地環(huán)節(jié)收入的數(shù)據(jù)口徑,為下一部分估算地方政府土地環(huán)節(jié)的收益做鋪墊。
(一)土地出讓金——“第四財(cái)政”
我國土地出讓是有償出讓,形式分為協(xié)議出讓和招拍掛,獲得土地的一方必須繳納土地出讓金。對(duì)于和中央分稅的地方政府而言,土地出讓金被稱為預(yù)算內(nèi)收入、預(yù)算外收入、制度外收入之外的“第四財(cái)政”,往往占到地方可支配財(cái)政收入的40%~60%。因?yàn)榈胤秸峭恋氐膲艛嗾加姓?,可以以相?duì)較低的價(jià)格作為土地補(bǔ)償費(fèi)從農(nóng)村集體手中征得土地,而又作為壟斷賣方以市場價(jià)格賣給開發(fā)商,所以在土地出讓環(huán)節(jié)政府能夠得到大量的收入。
(二)土地出讓金的數(shù)據(jù)口徑
國內(nèi)的研究通常對(duì)“土地出讓金”和“土地成交價(jià)款”這兩個(gè)概念不加區(qū)分。嚴(yán)格地說,土地出讓金定義為“政府批租土地時(shí),憑借所有權(quán)向土地使用權(quán)者征收的地租收益”[1]。政府批租土地,相當(dāng)于一次性收取未來幾十年的地租[2][3]。這些地租不包括支付給農(nóng)村集體的補(bǔ)償費(fèi)等等,僅僅是地租的一次性收取。而政府從土地出讓中得到的收入不僅僅包括土地出讓金(一次性收取的地租),還包括補(bǔ)償費(fèi)。所以這兩部分的總和,再加上國有土地收益基金收入、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入,才被稱為土地成交價(jià)款(國有土地收益基金收入、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入是從土地出讓金中分出來的專款專用的專項(xiàng)資金,原本也是土地出讓金的一部分)。然而在很多文獻(xiàn)中,仍習(xí)慣于把土地出讓金和土地成交價(jià)款當(dāng)成同一名詞來處理。本文使用的是土地成交價(jià)款數(shù)據(jù),在國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒上也是土地成交價(jià)款數(shù)據(jù),而不是土地出讓金數(shù)據(jù)。
根據(jù)財(cái)政部的《2010年地方政府性基金收入決算表》,2010年的30 108.93億元的土地成交價(jià)款的主要構(gòu)成為:28 197.70億元的國有土地使用權(quán)出讓金收入、1 025.23億元的國有土地收益基金收入、693.45億元的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收入和192.55億元的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入。
(三)土地成交價(jià)款和地方財(cái)政收入
本部分計(jì)算土地成交價(jià)款在地方財(cái)政收入中的占比增長情況,也可以看出土地出讓給地方政府帶來的財(cái)源之大。根據(jù)2001—2010年《國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》和國土資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)以及2001—2010年的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》,統(tǒng)計(jì)得出表1和圖1。
我國的土地成交價(jià)款在1989年僅僅為4.47億元,1991年首次過百億元,為101.87億元,此后逐年增長,基本維持在500億~600億元。2001年后突然猛增,從2000年的不到600億元猛增為2001年的1 296億元,之后的十年間增長更快,2007年突破萬億元,達(dá)到12 216.72億元,2010年達(dá)到30 108.93億元,比2009年增長了70%以上。
這一時(shí)期地方財(cái)政收入也同步增長,地方財(cái)政收入使用的是地方的一般預(yù)算收入。從圖1中可以看出,賣地收入對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)也在逐年增加。1989年時(shí)土地收入僅僅相當(dāng)于地方一般預(yù)算收入的0.24%,2003年突然增加為55.04%,到2010年達(dá)到最高點(diǎn)74.14%。在這10年間,土地成交價(jià)款所占財(cái)政收入一直在50%左右波動(dòng)。地方財(cái)政收入對(duì)于賣地收入的依賴性在不斷提高。2003年之后的比重迅速增加,這與土地財(cái)政2002年從行政劃撥轉(zhuǎn)為招拍掛有直接關(guān)系。
三、土地出讓收入的估算分析
本部分估算地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的純收益。采用以下三種方法估算。
(一)使用年鑒中的“土地出讓純收益”數(shù)據(jù)
《國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》上有“土地出讓純收益”的數(shù)據(jù)。計(jì)算公式為:土地出讓純收益=土地出讓價(jià)款-土地征收成本(征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償)-土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本(三通一平、勘察測量、規(guī)劃設(shè)計(jì))-土地收儲(chǔ)融資成本(政府債的利息)-土地審批成本(補(bǔ)充耕地費(fèi)用、防洪保安基金、征地管理費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi))。從計(jì)算公式的構(gòu)成可以看出,土地純收益數(shù)據(jù)是用地方政府獲得的收入減去支出的成本,可以一定程度上代表地方政府在征地、賣地環(huán)節(jié)所得到的顯性收入[4]。近年我國的土地出讓純收益情況如表2:
土地純收益相當(dāng)于地方政府一般預(yù)算收入的比重從2006年開始迅速增加。2006年的土地出讓純收益相當(dāng)于地方政府一般預(yù)算收入的16.27%,2007年上升到19.27%,2008年由于全球金融危機(jī)的影響比例大大降低,2009年上漲至19.5%,2010年達(dá)到最大值25.9%。
地方政府除了出讓的方式外,還可以通過土地的租賃和抵押獲得收益。地方政府通過租賃國有土地使用權(quán)獲得一部分收入。但是這部分收入比起土地出讓金收入來說非常少。2001—2008年的土地租賃租金基本維持在4億~5億元左右,各年在這個(gè)值附近波動(dòng)。2008年為3.2億元,
2009年有所增加,為25.711 9億元,但是比起當(dāng)年的土地出讓金17 179.53億元來說,顯然無足輕重。
地方政府還可以通過地方融資平臺(tái),抵押土地資產(chǎn)獲得貸款收入,這是目前地方政府常用的一種融資方法。劉守英、蔣省三(2006)引用自東部發(fā)達(dá)地區(qū)的個(gè)案,對(duì)地方政府利用土地進(jìn)行抵押貸款進(jìn)行了分析研究[5]。認(rèn)為土地融資已成為地方財(cái)政的重要來源。地方政府通常以土地儲(chǔ)備中心、開發(fā)區(qū)等為載體向銀行進(jìn)行土地抵押,以此獲得銀行貸款,主要用于彌補(bǔ)城市市政建設(shè)資金不足。地方政府以土地作為優(yōu)質(zhì)抵押品,獲得銀行貸款投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),而土地出讓金是償還債務(wù)的主要來源。因?yàn)榈盅和恋貜你y行獲得貸款,是必須償還的負(fù)債,所以不算入地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的純收益。
綜上,土地出讓是地方政府獲得財(cái)政收入的最重要的方式,其他方式所得到的收入非常少。2010年地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)獲得的顯性收入為10 509.64億元,相當(dāng)于當(dāng)年地方政府一般預(yù)算收入的25.9%,占2010年地方政府基金收入的30.6%,占地方政府財(cái)政總收入74 955.01億元(一般預(yù)算收入+基金收入)的14.02%。
(二)政府征地賣地的“收入—成本法”
平新喬(2006)年對(duì)我國2004年的土地出讓收入進(jìn)行了大致估算,并且對(duì)各個(gè)地區(qū)以及各個(gè)省份的情況作了詳細(xì)的分析[6]。結(jié)論是2004年,全國地方政府手中大約有6 150.55億元左右的“土地財(cái)政收入”。
1. 計(jì)算地方政府從征地賣地環(huán)節(jié)獲得的毛收入。根據(jù)平新喬(2006)對(duì)土地財(cái)政收入規(guī)模的估算方法,設(shè)政府出售土地收入為lr,征用土地面積為ra,土地均價(jià)為lp。則有以下公式:
lr=ra×0.8×[0.6+0.4×■]×lp=0.587×lp
政府征用到的土地不會(huì)全部賣出去。調(diào)查發(fā)現(xiàn),一塊從城區(qū)征用到的土地,地方政府會(huì)以90%的比率賣掉,只留極少量的地用于道路、交通安置;而一塊從城外征到的土地,比率在60%~70%,一般會(huì)留30%用于公共設(shè)施的建設(shè)和綠化。根據(jù)平新喬的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),設(shè)80%的征用土地會(huì)被政府賣掉。另外,土地的使用者不只是房地產(chǎn)開發(fā)商,還包括政府招商引資的工業(yè)企業(yè)。平均說來,政府對(duì)“招商引資”的土地價(jià)格相當(dāng)于給房地產(chǎn)商的土地價(jià)格的1/3左右。通過幾個(gè)典型市縣的調(diào)查發(fā)現(xiàn),這兩類土地買方購買土地的比例為6∶4,即招商引資批租土地占“政府可賣地”的40%。土地均價(jià)為本年土地成交價(jià)額除以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及其購置土地面積。
通過《2011年中國統(tǒng)計(jì)年鑒》的“各地區(qū)城市建設(shè)情況”欄,得到2009年全國征用土地面積為1 504.7平方公里;通過《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2009年》,得到2009年土地成交價(jià)款為17 179.53億元,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及其購置面積為54 946.9萬平方米,則2009年的土地均價(jià)為3 126.57元/平方米。根據(jù)國土部《2009年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》得知,2009年第一季度全國城市地價(jià)總體水平為3 189元/平方米,所以通過此方法計(jì)算出的土地均價(jià)和國土資源部公布的數(shù)據(jù)大致吻合。通過以上的數(shù)據(jù)我們估算出,2009年政府出售土地所獲得的收入為2.8萬億元。
這里的出售收入只指政府從土地批租的一級(jí)市場上所獲得的毛收入,政府會(huì)從中拿出一部分收入補(bǔ)償失地農(nóng)民以及支付政府的其他成本。由于數(shù)據(jù)的可得性,這里只粗略計(jì)算政府補(bǔ)償農(nóng)民的征收成本。
2. 計(jì)算地方政府土地征收成本。我國《土地管理法》第47條規(guī)定,“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6~10倍。安置補(bǔ)償費(fèi),按照需要安置的人口計(jì)算,需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4~6倍,最高不得超過15倍。附著物和青苗費(fèi),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”據(jù)此,有如下公式:
土地補(bǔ)償費(fèi)=被征地畝數(shù)×被征收前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)
安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的人數(shù)×被征收前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)
需要安置的人數(shù)=被征收的耕地?cái)?shù)量/征地前被征收單位平均每人占有耕地量
根據(jù)2011年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》,2008年底全國耕地面積為12 172萬公頃,2009年全國人口為133 474萬人,人均耕地面積為1.37畝;2009年全國主要農(nóng)產(chǎn)品單位面積產(chǎn)量為5 447公斤/公頃,折合726.3斤/畝,并參照國家在小麥和稻谷生產(chǎn)區(qū)的最低收購價(jià)格為0.87元/斤,由此計(jì)算出每畝農(nóng)地平均年產(chǎn)值為0.87×726.3=631.9元,被征收前三年平均產(chǎn)值則為每畝1 895.7元;2009年全國征用土地面積為1 504.7平方公里,折合為2 257 050畝。
由以上公式可以得出:
土地補(bǔ)償費(fèi)=2 257 050×1 895.7×10=42 786 896 850元
需要安置的人數(shù)=2 257 050/1.37=1 647 482人
安置補(bǔ)助費(fèi)=1 647 482×1 895.7×6=18 738 789 764.4元
由計(jì)算可以看出,政府征收土地的土地補(bǔ)償費(fèi)為427.9億元,安置補(bǔ)助費(fèi)為187.4億元,再加上青苗費(fèi),也不足1 000億元。即使再加上政府其他的成本,都只是占到地方政府從土地出讓過程中所獲收入的很小比例。
通過“收入—成本”法估算出的地方政府在征地賣地環(huán)節(jié)所獲得的收入,比《國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》所公布的1.7萬億多出了很多。在本文的估算中,直接引用平新喬2006年的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)2009年的土地出讓收入進(jìn)行計(jì)算,所以得出的結(jié)果偏大,但它確實(shí)反映出政府在土地出讓過程中所獲得的實(shí)際收入的規(guī)模之大。
四、在土地出讓環(huán)節(jié)抑制高房價(jià)的可能性分析
根據(jù)前面的分析,不管是通過年鑒的數(shù)據(jù)分析還是平新喬的經(jīng)驗(yàn)公式,2010年地方政府通過出讓土地所獲得的收入都已超過10 000億元,占地方財(cái)政收入的25%以上,占當(dāng)年房價(jià)的20%以上??梢姷胤秸畯耐恋爻鲎尛h(huán)節(jié)獲得的收益之大,以及這部分收入對(duì)地方政府財(cái)政收入的意義之大,也可以推知改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)土地制度的難度之大。高額的土地出讓金增加了開發(fā)商的負(fù)擔(dān),并向下游轉(zhuǎn)嫁,使得商品房的價(jià)格高企[7]。
如何在土地出讓環(huán)節(jié)抑制高房價(jià),成為學(xué)界熱議的話題。傳統(tǒng)的思路認(rèn)為,根據(jù)供需理論,增加土地供應(yīng)量就能夠使得土地成交價(jià)格降低,從而使得房價(jià)下降[8][9][10]。
為了檢驗(yàn)土地供應(yīng)和房價(jià)之間的因果關(guān)系,采用格蘭杰因果檢驗(yàn)法[11]。以hp代表房價(jià),ls代表土地供應(yīng),則二者之間的格蘭杰因果檢驗(yàn)方程為[12]:
hpt=■?琢0ilst-1+■?茁0ilst-i+?滋t(1)
lst=■?琢lihpt
-1+■?茁1ihpt-i+?淄t(2)
式(1)中,如果系數(shù)?琢0i顯著不為0,則說明土地供應(yīng)是房價(jià)的格蘭杰原因;如果式(2)中系數(shù)?琢1i顯著不為0,則說明房價(jià)是土地供應(yīng)的格蘭杰原因;如果?琢0i和?琢1i均顯著不為0,則說明土地供應(yīng)與房價(jià)之間存在互相影響的反饋效應(yīng)[13][14]。
(一)單位根檢驗(yàn)
在進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)之前,要先進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)是序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn),如果不檢驗(yàn)序列的平穩(wěn)性就直接采用最小二乘法,容易導(dǎo)致偽回歸。只有當(dāng)檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的時(shí)候(即不存在單位根),才可使用格蘭杰因果檢驗(yàn)。
我們采用2009、2010年1~12月全國120個(gè)城市住宅用地月度成交量的時(shí)間序列數(shù)據(jù)作為ls的值,共24個(gè),單位是萬平方米;采用2009、2010年1~12月房屋銷售價(jià)格指數(shù)作為hp的值,共24個(gè),單位為1;以2009年1月為基期,值為100,其他各月數(shù)據(jù)利用月度環(huán)比來計(jì)算。住宅用地月度成交量數(shù)據(jù)來源于creis中指數(shù)據(jù)。房屋銷售價(jià)格指數(shù)來自國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫。
所得結(jié)果如圖2:
從趨勢圖可以看出,hp有明顯的上升趨勢,且變動(dòng)較均勻較平滑。ls則波動(dòng)較大,總趨勢是輕微向上的。2009年12月、2010年1~3月的值劇烈升高,與其他月份平穩(wěn)變動(dòng)的趨勢明顯不同,其原因和當(dāng)時(shí)的土地出讓政策變動(dòng)有關(guān)。峰值出現(xiàn)在2009年12月。2010年的ls值普遍高于2009年同月的ls值,只有8月、10月、12月三個(gè)月是2009年的值更高。ls和hp的相關(guān)系數(shù)0.535 275,從散點(diǎn)圖中看出,二者的共同變化趨勢不明顯。
(二)格蘭杰因果檢驗(yàn)
二階格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果顯示:土地供應(yīng)量ls對(duì)房價(jià)hp的估計(jì)沒有幫助。反之亦然。雖然格蘭杰因果關(guān)系不一定是真正的因果關(guān)系,但檢驗(yàn)結(jié)果至少說明了,2009—2010年的月度ls、hp數(shù)據(jù)之間沒有明顯的因果關(guān)系。這一點(diǎn)從兩者的相關(guān)系數(shù)0.535 275(小于0.6)也可以看出。另外,從分布的散點(diǎn)圖中也能發(fā)現(xiàn),二者之間的相關(guān)性不強(qiáng)。
(三)原因分析
導(dǎo)致土地供應(yīng)量和房價(jià)之間沒有相關(guān)關(guān)系的原因,本文認(rèn)為有以下幾點(diǎn):
1. 開發(fā)商會(huì)囤積土地,土地供應(yīng)增加在短時(shí)間內(nèi)并不能導(dǎo)致房價(jià)下降,對(duì)住房價(jià)格上漲的影響可能要幾年以后才體現(xiàn)出來。開發(fā)商囤積土地的行為,可以說是地方政府刻意地造成的。因?yàn)榕c其在限購限貸令下匆忙開發(fā)購得的土地,不如坐等土地升值后再開發(fā)。
2. 為了自己的利益,地方政府不按照中央的計(jì)劃供應(yīng)土地。這一做法之所以能實(shí)行,是因?yàn)橹袊F(xiàn)行體制下法律和監(jiān)管的無力。我國雖然有一系列關(guān)于土地供應(yīng)計(jì)劃的規(guī)章制度,但是沒有專門的法律對(duì)于土地用地的供給做出明確的規(guī)定,導(dǎo)致土地供應(yīng)計(jì)劃難以完成成為常態(tài)。
如果要在土地出讓環(huán)節(jié)有效地降低房價(jià),只依靠增加土地供應(yīng)是不行的。一方面,地方政府陽奉陰違,不按中央要求增加土地供應(yīng);另一方面,開發(fā)商存在囤地的激勵(lì)。所以要有效地抑制高房價(jià),必須從破解這兩方面問題入手,通過制定專門的法律,限制開發(fā)商囤地,敦促地方政府有效增加土地供應(yīng)量,完成中央下發(fā)的土地供應(yīng)計(jì)劃。
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責(zé)任編輯、校對(duì):張 云
analysis of possibility for the inhibition of high prices in the transfer link
li guoping, peng jizhou
(school of economics and finance, xi'an jiaotong university, xi'an 710061, china)
abstract: the local government from the land transfer link gains huge profits, it has become recognized as a cause of high housing prices. analysis of land price, land leasing transactions constitute the data, determine the use of "land transfe
r net income" as the transfer link of local government revenue data caliber, using various methods of quantitative transfer of income from land size, results showed: land transfer has the possibility to curb high prices.