購房相關(guān)法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

（一）物業(yè)維修基金歸集出現(xiàn)的法律問題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業(yè)管理制度建立時(shí)間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開發(fā)商作為繳費(fèi)主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢又重新轉(zhuǎn)嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費(fèi)主體應(yīng)該是購房者，但是根據(jù)法理，部門規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時(shí)候，法官將無所適從。第二，歸集不到位。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒有繳納基金，開發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。

（二）物業(yè)維修基金管理運(yùn)作中出現(xiàn)的法律問題

物業(yè)管理企業(yè)是以營利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)維修基金進(jìn)行代收的問題逐漸凸顯出來。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤。然而由于目前物業(yè)市場不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對物業(yè)維修基金收費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來巨額利潤，更是在短期內(nèi)無法被業(yè)主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。

二、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運(yùn)作制度的建議

（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系

物業(yè)維修基金與社會保險(xiǎn)基金一樣，均是群眾能夠安居樂業(yè)的重要保障。由于我國目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問題，使得物業(yè)維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進(jìn)我國物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。另外，立法需要對物業(yè)維修基金中行政部門的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商存在物業(yè)故障不及時(shí)維修，或是業(yè)主舉報(bào)維修基金被侵占的時(shí)候，相關(guān)部門不能夠及時(shí)采取管理措施，對被侵犯的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報(bào)紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商以及業(yè)主自主機(jī)構(gòu)等行為進(jìn)行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進(jìn)行及時(shí)有效的反饋。

（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運(yùn)作

第一，對于每一筆所動用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對其用途、動用數(shù)額等進(jìn)行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時(shí)查閱物業(yè)維修基金運(yùn)作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會之間的關(guān)系進(jìn)行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會所侵犯時(shí)，需要有強(qiáng)制性法律對其進(jìn)行制裁。第三，借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)法律顧問作為業(yè)主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計(jì)事務(wù)所以及保險(xiǎn)公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)

開發(fā)商需要謹(jǐn)遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時(shí)，需要對公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進(jìn)行檢驗(yàn)。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對其進(jìn)行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進(jìn)行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進(jìn)一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無法找到開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無法追償維修費(fèi)用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機(jī)構(gòu)

第一，可以借鑒發(fā)達(dá)國家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國許多物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)以求達(dá)成保值增值的目的。第二，有學(xué)者提出利用社會分工理論進(jìn)行對物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專業(yè)信托機(jī)構(gòu)對物業(yè)維修基金保值增值工作進(jìn)行承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，按照比例對增值部分進(jìn)行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的信任，以改造、維護(hù)以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進(jìn)行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對物業(yè)維修基金進(jìn)行管理。

三、結(jié)束語

第2篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；發(fā)展

隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場過熱，發(fā)展速度過快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力缺乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果不佳；房價(jià)高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場規(guī)范性有待加強(qiáng)。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計(jì)民生的大事。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看，收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價(jià)增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。以由可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1. 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。

（1）近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，抑制房價(jià)的過快上漲，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。

（2）近年來，國家為調(diào)控房價(jià)出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價(jià)并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，著實(shí)讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，直到2007年對房價(jià)調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房價(jià)的暴漲。

（3）政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價(jià)高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費(fèi)了國家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會出臺降稅費(fèi)鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對國家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟(jì)增長的工具”，“抑制部分城市房價(jià)過快上漲”成為“房價(jià)”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費(fèi)者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機(jī)制不完善，管理流于形式。

（1）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭中，房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房價(jià)的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（2）要解決高房價(jià)的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財(cái)政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財(cái)政收入。對房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點(diǎn)，改革開放以來，在推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國際金融危機(jī)中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對我國在國際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱?，我國很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。 從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2. 相關(guān)對策分析

2.1 制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐。

（1）我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。

（2）在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（3）同時(shí)，針對性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實(shí)踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理來看，著重點(diǎn)在于對房地產(chǎn)市場清楚界定和功能區(qū)分。對于滿足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實(shí)負(fù)起提供社會保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系。 法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2.3 建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位。

（1）當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。

第3篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】融資模式 房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)市場

一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問題

改革開放以來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從零開始到現(xiàn)在的龍頭行業(yè)之一，其發(fā)展速度有目共睹。尤其在這幾年，經(jīng)濟(jì)始終保持著8%左右的增長，如：2007年，房地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)達(dá)到了2.9萬億，而09年房地產(chǎn)的銷售總額將達(dá)5.7萬億至6萬億，然而2009年全國社會消費(fèi)品零售總額卻達(dá)12萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)占到了居民近半數(shù)的花銷，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家財(cái)政收入的重要產(chǎn)業(yè)。

在我國的發(fā)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，其主要的資金來源是三個(gè)方面：第一，建筑企業(yè)所墊的資金；第二，銀行貸款所得；第三，預(yù)售房款所得。從實(shí)際的角度出發(fā)，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購房者主要通過銀行按揭貸款來購房。比如說，以首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見，這樣的籌集方式下必將導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)，尤其在金融方面出現(xiàn)信貸緊縮的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行的資金難以維持我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

目前，我國出現(xiàn)了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項(xiàng)目融資，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，非上市股權(quán)融資等。

二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問題的分析

（一）我國房地產(chǎn)融資方式單一，效果不明顯

我國房地產(chǎn)的融資方式主要通過銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯。　隨著金融市場的不斷發(fā)展，融資工具亟需創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道在不斷拓寬，以適應(yīng)我國的房地產(chǎn)融資體制的改變。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)大

我國現(xiàn)行的融資模式以銀行為主導(dǎo)，這使得我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)很大。當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨六大風(fēng)險(xiǎn)：過熱的市場風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)；銀行貸款有著操作風(fēng)險(xiǎn)；土地開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)。銀行未建立完善的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系，缺乏全面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測和全面系統(tǒng)的分析研究，大部分銀行對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)識別和判斷不能做出正確的判斷。

（三）我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)不健全、不完善

我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來十分復(fù)雜，步驟繁瑣，在該領(lǐng)域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國的相關(guān)法律在房地產(chǎn)投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無法可依的局面，導(dǎo)致我國在房地產(chǎn)市場方面無法開展更大更多的渠道。

三、我國房地產(chǎn)資本市場新型融資方式探索

（一）拓寬融資渠道

1.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國房地產(chǎn)屬于間接上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)間接上市，即買殼上市。民營企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的很大構(gòu)成部分。對于這些民營企業(yè)來說，規(guī)模小、融資渠道單一是其致命的缺點(diǎn)，也是其達(dá)不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。

2.房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。與國外成熟的經(jīng)驗(yàn)相比，我國的資本市場結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，股票債券的發(fā)行比例嚴(yán)重失調(diào)。為了拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，應(yīng)該鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券。具體建議如下：第一，準(zhǔn)確認(rèn)識房地產(chǎn)債券；第二，采取新的措施方法，將我國房地產(chǎn)的債券上市，使其公平化，市場化，使我國房地產(chǎn)領(lǐng)域走上標(biāo)準(zhǔn)化；第三，健全與完善房地產(chǎn)債券信用評級體系；第四，發(fā)展房地產(chǎn)債券二級市場。不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券種類，來吸引投資者的興趣，并且在柜臺交易市商制度方面要加大力度，保證房地產(chǎn)債券的生命力與其活力。

3.房地產(chǎn)投資信托基金。明確的定義為為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。其本質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。其功能主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面?zhèn)姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)，能得到其發(fā)展所需要的資金，降低融資成本，擴(kuò)大其投資規(guī)模，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，信托業(yè)發(fā)展為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了必需的投資環(huán)境。我國通過信托業(yè)已經(jīng)基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障。

4.房地產(chǎn)的證券化。房地產(chǎn)證券化是指把對房地產(chǎn)的直接投資及信貸等通過一定的金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化為證券資本。根據(jù)目前形勢來看，證券化可以以住房抵押貸款為出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)樽》康盅嘿J款資產(chǎn)是目前最有安全保障的資產(chǎn)之一。具體措施如下：一是規(guī)范和發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和信用評級制度。制定必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場體系與交易規(guī)則；二是健全與完善房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法規(guī)體系和稅收會計(jì)制度；三是積極發(fā)展房地產(chǎn)金融為二級市場。采取規(guī)范房地產(chǎn)融資措施，使其合理運(yùn)作和發(fā)展房地產(chǎn)信托保險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產(chǎn)。

（二）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體制

1.建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長償還期限等，可以確保這些購房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達(dá)到保障他們權(quán)利的目的。

2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過此籌集大量的資金，同時(shí)還可以增加房屋的銷售量，在這條供應(yīng)鏈上靈活應(yīng)用，最終達(dá)到增加財(cái)政收入的目的。

3.建立合理的住房金融資金籌集機(jī)制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲蓄信貸制度；二是繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運(yùn)行質(zhì)量；三是發(fā)展住房抵押貸款二級市場，將個(gè)人住房抵押貸款出售或者證券化。

4.建立完善的個(gè)人信用制度。建立完善的個(gè)人信用制度，主要從樹立個(gè)人信用觀念、完善個(gè)人信用評價(jià)體系兩個(gè)方面去做。當(dāng)然，關(guān)于我國信用制裁制度等相關(guān)的法律制度也要加以完善。是我國在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域有一個(gè)良性運(yùn)作的體系，操作快捷方便，及時(shí)有效的提供相關(guān)信息，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

（三）加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)

要加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)，加大法律實(shí)施力度，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。主要從以下兩個(gè)方面出發(fā)：一方面，股權(quán)分置改革，《證券法》和　《公司法》修訂使我國資本市場面臨新機(jī)遇。兩法的修訂在內(nèi)容上對公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進(jìn)行了全面修訂，為房地產(chǎn)市場融資創(chuàng)新預(yù)留了新的鏖戰(zhàn)空間。另一方面，對于在保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入市場方面，也要出臺相關(guān)的辦法或法律法規(guī)，不斷壯大該行業(yè)投資者的投資力量。

參考文獻(xiàn)

第4篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；管理；制度

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-0000-01

一、我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀概述

近年來，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城市基礎(chǔ)建設(shè)得到了完善，提升了城市人口吸引力。這種改變也吸引了大量農(nóng)村勞動力進(jìn)入城市，使得城市人口密度愈來愈大，土地資源呈現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。城市居民對住房需求量的增加，一定程度上刺激了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)也成為了部分地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并為地區(qū)就業(yè)增加了部分崗位，緩解了就業(yè)壓力。但由于社會金融體系不夠完善，再加上政府宏觀調(diào)控不夠到位，近年來房價(jià)上漲幅度過大[1]。供求關(guān)系發(fā)生變化，必然會造成價(jià)值波動。另外，部分基礎(chǔ)制度存在一定滯后，制度無法跟上市場形勢變化，給房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展埋下了一定隱患。

二、目前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題分析

目前來看，我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中還存在一定問題，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）管理目標(biāo)較為模糊。為促進(jìn)房產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展，并讓快速上漲的房價(jià)得到有效控制，我國政府在管理房產(chǎn)市場過程中對相關(guān)政策作出了較大調(diào)整，并發(fā)揮了一定效用。然而，從宏觀上來看，目前我國依然處于社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展初步階段，在房地產(chǎn)長期規(guī)劃方面認(rèn)識還不夠充分。無論是管理目標(biāo)，還是政策目標(biāo)，都存在一定的局限性，甚至存在錯(cuò)誤的認(rèn)識，使得管理目標(biāo)、政策目標(biāo)無法跟上市場變化的節(jié)奏。與此同時(shí)，政策實(shí)施連續(xù)性不足，造成了房產(chǎn)市場波動過大，帶來了一定程度的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，部分投機(jī)者會乘著政策缺陷及市場波動，采取部分投機(jī)行為，使得市場秩序受到破壞，會讓房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇。（2）政策調(diào)控未能解決房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性問題。盡管我國出臺了一系列房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，但從具體手段來看，形式過于單一，并未從本質(zhì)上解決房價(jià)快速增長的問題。政策調(diào)整往往是局部性的調(diào)整，只能治標(biāo)，無法治本。例如，前期出臺降稅政策鼓勵居民購房，而后期又出臺限購政策，來遏制商品房交易。兩種政策明顯存在矛盾，反而讓居民正常購房計(jì)劃受到了影響，并造成了較大的市場波動，還為投機(jī)者創(chuàng)造了投機(jī)機(jī)會。如果這種矛盾性的政策反復(fù)循環(huán)，會使得購房者與開發(fā)商逐漸麻木，并影響到市場整體的積極性。（3）法律體系有待完善。從現(xiàn)狀來看，我國房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐。因此，在某些情況下，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能會出現(xiàn)無法可依的現(xiàn)象。而政府缺乏一套能夠與房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密貼合的條例及細(xì)則，使得相關(guān)執(zhí)法工作存在阻力，制約了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法制管理。

三、促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對策

1.完善管理機(jī)制

通過實(shí)施房地產(chǎn)管理體制改革，讓我國房地產(chǎn)市場秩序得到改善。在相關(guān)管理體制改革過程中，政府部門要充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)管理的作用及其重要性，并將經(jīng)濟(jì)管理置入房地產(chǎn)市場管理當(dāng)中。一方面，政府要結(jié)合市場機(jī)制，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，讓市場本身具備良好的自我調(diào)節(jié)能力。在實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管的同時(shí)，要明確中央政府及地方政府的權(quán)責(zé)及管理范圍，讓行業(yè)監(jiān)督工作順利開展，以創(chuàng)建出一個(gè)良好的市場秩序。另一方面，中央政府要對相關(guān)財(cái)稅制度進(jìn)行完善，以此來控制土地財(cái)政過分增長，使地方財(cái)政對房地產(chǎn)的依賴程度降低，讓宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控充分發(fā)揮作用。對于非法官商合作，中央政府要給予嚴(yán)懲，以維護(hù)地方房產(chǎn)市場秩序，讓市場能夠健康、持續(xù)發(fā)展。

2.加快相關(guān)法律建設(shè)

要維護(hù)房產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，必然離不開相關(guān)法律的支持。在完善相關(guān)法律體系的過程中，要結(jié)合國情及市場發(fā)展動態(tài)，構(gòu)建出一個(gè)符合我國特色的房地產(chǎn)法律經(jīng)濟(jì)體系，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)范化、合法化。一方面，要對政府經(jīng)濟(jì)管理行為進(jìn)行約束，避免政府對房地產(chǎn)市場過分地進(jìn)行行政干預(yù)。另一方面，要對《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)進(jìn)行完善，并頒布相應(yīng)細(xì)則，使得房產(chǎn)開發(fā)管理、交易管理及服務(wù)管理等均“有法可依”，形成一個(gè)規(guī)范化的體系。同時(shí)，要提升政策的穩(wěn)定性、層次性，要保證政策始終處于正確方向，以此來促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場健康發(fā)展。

3.改變房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識

首先，要正確理解宏觀調(diào)控的作用。我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題僅依靠單純性的行政命令調(diào)控，只能治標(biāo)，無法治本。要改變當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局面，必然要對相關(guān)管理體制進(jìn)行“大刀闊斧”的改革。因此，無論是政府、房產(chǎn)企業(yè)，還是社會機(jī)構(gòu)等，都應(yīng)該正視宏觀調(diào)控的作用意義。政府要結(jié)合市場中的調(diào)控失靈現(xiàn)象及市場變化，進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，但不能違背市場本身的運(yùn)行規(guī)律。宏觀調(diào)控的目的在于讓市場本身能夠充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，當(dāng)市場出現(xiàn)問題，且問題不斷放大時(shí)，再借助宏觀調(diào)控進(jìn)行輔修復(fù)或引導(dǎo)，讓市場始終維持相對平衡、健康、穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。其次，要明確中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的關(guān)系。地方政府在遵循中央政策的基礎(chǔ)上，也要做到“因地制宜”，從本地房產(chǎn)市場實(shí)際情況出發(fā)，通過差異化手段，使政策與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢相契合。

四、結(jié)語

完善房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)長久的過程，不可能一蹴而就。在這個(gè)過程當(dāng)中，不能過于偏向于宏觀調(diào)控，而忽略了市場本身的運(yùn)作規(guī)律。需要通過體制改革，引導(dǎo)市場健康發(fā)展，讓房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步前行。

參考文獻(xiàn)：

[1]王向前.分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與對策[J].黑龍江科技信息，2012，（04）：150.

[2]王守鵬.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題及其解決對策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，（19）：49-51.

第5篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)預(yù)收款；預(yù)收款管理

中圖分類號：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

房地產(chǎn)預(yù)售資金的重要性：房地產(chǎn)業(yè)主要資金來源除了銀行貸款外，主要就是預(yù)售資金，因?yàn)殂y行貸款等規(guī)模收緊，要求越來越高，外部融資成本越來越高，預(yù)售資金能否快速回籠尤為重要。

一、預(yù)收款管理的會計(jì)處理分析

（一）預(yù)收款會計(jì)處理流程

①預(yù)收時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

②發(fā)貨時(shí)

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅金-增（銷）

銀行存款 （運(yùn)雜費(fèi)）

③補(bǔ)付貨款時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

（二）企業(yè)稅務(wù)事項(xiàng)下預(yù)收款管理實(shí)施辦法

1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)。《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定，除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例沒有例外規(guī)定。即：預(yù)收賬款的計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)不用確認(rèn)收入。

2.提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)務(wù)?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3.項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。中華人民共和國土地增值條例規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規(guī)定，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳。

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定，生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型棚械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定收款日期的當(dāng)天。

特殊情況下的預(yù)收款納稅時(shí)間規(guī)定實(shí)質(zhì)為收付實(shí)現(xiàn)制，源于稅法對納稅人支付能力、國家財(cái)政收入和確定性的綜合考慮。比如，稅法規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，即使財(cái)務(wù)上未確認(rèn)收入，預(yù)收賬款也要繳納營業(yè)稅。因?yàn)榇朔N業(yè)務(wù)一般分散且金額小，容易導(dǎo)致稅款流失，并收到預(yù)收賬款時(shí)，應(yīng)納稅稅基金額已經(jīng)確定、納稅人也具有支付稅款的能力。會計(jì)準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為核算基礎(chǔ)，稅法也接受這一觀點(diǎn)，但對特殊事項(xiàng)有例外。這使得會計(jì)準(zhǔn)則與稅法在預(yù)收賬款轉(zhuǎn)收入的時(shí)間與計(jì)量上存在一定的差異。財(cái)務(wù)會計(jì)易接受估計(jì)、可能性和合理的確定性。稅法則從保證財(cái)政收入這一方面，不能有半點(diǎn)不確定性。

（三）房地產(chǎn)的預(yù)收款處理方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)產(chǎn)品的周期長、金額大，通常采用預(yù)收商品房款項(xiàng)方式（包括預(yù)收定金） 從事項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的款項(xiàng)，稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收款當(dāng)天繳納營業(yè)稅。同時(shí)，根據(jù)“國稅發(fā)[2003]83 號”文件第二條規(guī)定：應(yīng)將當(dāng)期取得的預(yù)售收入按不低于15%的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn) 品完工時(shí)進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。該規(guī)定有利于稅收收入的均衡及時(shí)入庫，但一定程度上也增加了會計(jì)核算的難度根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入會計(jì)確認(rèn)的原則，確認(rèn)經(jīng)營收入必 須同時(shí)具備以下基本條件：第一，開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，并將開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付給購買人；第二，價(jià)款已經(jīng)收到或者已取得收取價(jià)款的權(quán)利。否則，預(yù)收款 項(xiàng)只能作為“預(yù)收賬款”核算。

由于稅法與會計(jì)制度對預(yù)收款項(xiàng)存在上述收入 確認(rèn)時(shí)間與納稅義務(wù)時(shí)間的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)在收取預(yù)收款項(xiàng)但不確認(rèn)經(jīng)營收入的情況下，產(chǎn)生了營業(yè)稅、所得稅的納稅義務(wù)，這樣的稅收費(fèi)用能否在計(jì)算當(dāng)期 損益時(shí)作為扣除項(xiàng)目，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)盈虧信息披露的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。根據(jù)會計(jì)核算的配比原則，同一會計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入和與之相關(guān)的成本費(fèi)用，應(yīng)當(dāng) 在該會計(jì)期間配比。而在實(shí)際工作中，各房地產(chǎn)企業(yè)對不具備收入確認(rèn)條件的預(yù)收款項(xiàng)已經(jīng)繳納的稅收費(fèi)用，在會計(jì)核算方法上存在著較多的處理差異，從而使得該 類企業(yè)損益信息存在較大的不可比性。如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款項(xiàng)已納稅款的賬務(wù)處理，是一項(xiàng)值得探討的問題。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款管理策略

（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理

在工程節(jié)點(diǎn)達(dá)到正負(fù)零零才能銷售，要加快工程進(jìn)度盡快回籠資金。

銀行按揭放款需要結(jié)頂才能放款，也要加快工程進(jìn)度。

與各銀行合作密切，為客戶爭取最優(yōu)惠利率，多種選擇，以促進(jìn)銷售、盡快回籠。

分期付款客戶要加強(qiáng)客戶信用管理，加強(qiáng)發(fā)生延期付款的應(yīng)對措施。

（二）強(qiáng)化預(yù)收款管理，提高預(yù)收款利用率

預(yù)收款管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，因此強(qiáng)化預(yù)收款管理，提高預(yù)收款利用率至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)需加大內(nèi)部預(yù)收款融通力度，做好對間歇性閑散預(yù)收款合理配置，同時(shí)，要求財(cái)務(wù)部門設(shè)置專項(xiàng)賬戶，用于核算管理企業(yè)內(nèi)部存款與借款，這條不對；另外，各部門應(yīng)及時(shí)上報(bào)預(yù)收款使用規(guī)劃，由企業(yè)財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一配置預(yù)收款，并定期進(jìn)行預(yù)收款核算工作，以了解各部門預(yù)收款使用狀況，防范預(yù)收款流失、浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。

（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款管理相關(guān)法律法規(guī)體系

健全的相關(guān)法律法規(guī)體系為房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)預(yù)收款管理工作提供了法律保障，其對推進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展起著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。基于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步相對較晚，各項(xiàng)法律法規(guī)尚未成熟，因此需要我國政府部門不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系。同時(shí)，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系執(zhí)行力度，切實(shí)使該體系在推進(jìn)稅收籌劃活動規(guī)范化和法制化進(jìn)程中發(fā)揮起積極性作用。

（四）信用條件下預(yù)收款管理策略

當(dāng)前，國內(nèi)外現(xiàn)存的多數(shù)信用條件決策模型均未涉及到所得稅對信用條件決策的影響這一因素。實(shí)際上，所得稅同樣是信用條件決策成本的重要組成部分。近年來，我國稅務(wù)部門不斷放寬信用條件，以致稅前利潤大大增加，與此同時(shí)導(dǎo)致所得稅大大增加，進(jìn)而較大程度上增加了應(yīng)收賬款成本費(fèi)用。同時(shí)，信用條件的放寬雖造成收賬費(fèi)用與壞賬損失大大增加，而二者卻能夠起到抵減所得稅的作用。

企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則明確指出，若不對機(jī)會成本進(jìn)行賬務(wù)處理，則無法抵減所得稅，所以信用條件的放寬增加了機(jī)會成本與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交所得稅，降低了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。故而，應(yīng)將所得稅計(jì)算模型確定為：應(yīng)交所得稅=（賒銷收入-變動成本-固定成本-管理成本-壞賬損失-現(xiàn)金折扣成本）*所得稅稅率。

銷售收入分解的稅收籌劃。一方面是構(gòu)建獨(dú)立的專銷機(jī)構(gòu)。專銷機(jī)構(gòu)承擔(dān)著調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)組織形式，增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的職能，房地產(chǎn)企業(yè)可通過充分發(fā)揮專銷機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)職能實(shí)現(xiàn)節(jié)約土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)期目標(biāo)；另一方面是分解銷售收入。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對房屋設(shè)計(jì)提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合現(xiàn)代人們多樣化、個(gè)性化需求銷售房屋，即房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂協(xié)議，將銷售收入分解為售房收入和裝潢收入等部分，以此實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的目的。近年來，銷售收入分解的稅收籌劃越來越普遍出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中，為降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益起著十分重要的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]應(yīng)曉平.房地產(chǎn)開發(fā)中加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理提升企業(yè)經(jīng)營效益[J].金融經(jīng)濟(jì)，2011（12）.

[2]王東艷.淺議應(yīng)收賬款的管理[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)，2008（05）.

[3]吳舒.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入會計(jì)核算[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（11）.

第6篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 思考 對策

物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。

一、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

1、形成的依附性。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司在業(yè)主購買房屋時(shí)要求雙方簽訂一份臨時(shí)物業(yè)管理合同，而這個(gè)物業(yè)管理公司都是開發(fā)公司指定的，有的甚至是開發(fā)公司內(nèi)部成立的，基于其形成的依附性，決定了它只在經(jīng)營過程中始終把維護(hù)開發(fā)公司的利益放在首位，不能正視房屋建設(shè)過程中的瑕疵，從而忽視了服務(wù)的本職工作，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間“剪不斷，理還亂”的利益關(guān)系是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源。

2、經(jīng)營的唯利性。

物業(yè)管理公司良莠不齊，有的企業(yè)收費(fèi)至上，只顧眼前利益而缺乏長遠(yuǎn)打算，盲目追求利潤，忽視了服務(wù)質(zhì)量，在收費(fèi)時(shí)可以給出很多承諾，可是收完費(fèi)后，很多承諾都不能兌現(xiàn)，這些原因?qū)е挛飿I(yè)管理公司與業(yè)主之間矛盾的產(chǎn)生。

3、管理的滯后性。

由于目前政府對物業(yè)管理公司的準(zhǔn)入門檻不高，成立后，缺乏有效的監(jiān)管，導(dǎo)致有的物業(yè)管理公司放松了對自身的內(nèi)部管理，在服務(wù)過程中缺乏責(zé)任感，遇事相互推諉，造成業(yè)主投訴無門，只能到法院。

4、溝通的局限性。

物業(yè)管理公司在管理過程中，不能正確為自己客觀定位，總認(rèn)為其是來管理業(yè)主的，而不是來為業(yè)主服務(wù)的，平時(shí)的管理松散，不善于和業(yè)主積極溝通，對業(yè)主反映的問題置之不理，物業(yè)管理企業(yè)角色錯(cuò)位，服務(wù)行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接原因。

5、組建的非法性。

很多物業(yè)管理公司先進(jìn)駐管理，不組建業(yè)主委員會，不通過合法的選舉產(chǎn)生物業(yè)管理公司，有的在服務(wù)一年后，連物業(yè)管理合同都不和業(yè)主簽，使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛增加法律障礙。

6、立法的滯后性。

物業(yè)管理立法滯后、相關(guān)法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因。目前我國已頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》操作性不強(qiáng)，法院審判一般依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進(jìn)行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不夠詳盡，甚至規(guī)定自相矛盾。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)范圍縮小，市場調(diào)節(jié)價(jià)范圍擴(kuò)大，而相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定違反指導(dǎo)價(jià)的責(zé)任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)高于政府指導(dǎo)價(jià)，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)態(tài)勢。

7、業(yè)主的復(fù)雜性。

業(yè)主及業(yè)主委員會方面，物業(yè)管理消費(fèi)觀念沒有適時(shí)、適度的改變，業(yè)主除了交納水、電、氣費(fèi)外還要交納小區(qū)綠化、共享設(shè)施維修保養(yǎng)、保安、保潔等一系列費(fèi)用，有些業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)有一種反感情緒。一些業(yè)主物業(yè)管理方面的專業(yè)知識還相當(dāng)缺乏，而有些業(yè)主并不缺乏一定的物業(yè)管理專業(yè)知識和相關(guān)法律知識，但其法制觀念卻相當(dāng)?shù)?，對購房時(shí)簽訂的業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同不認(rèn)真履行，有的甚至故意侵犯物業(yè)管理公司的合法權(quán)益、無理取鬧，不顧禁令違章裝修、搭建，或稍不如意則拒交管理費(fèi)用，從而引發(fā)糾紛。

二、物業(yè)管理糾紛的對策及建議

1、規(guī)范物業(yè)管理市場的競爭，以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理公司，這樣有利于保護(hù)業(yè)主的利益。理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志。公開招標(biāo)由業(yè)主和業(yè)主委員會在眾多的物業(yè)管理公司中，按各個(gè)公司的條件和信譽(yù)進(jìn)行選擇，通過這種形式選擇的物業(yè)管理公司與開發(fā)商是平等的合同主體，雙方的責(zé)任可以再合同中明確劃清，杜絕了開發(fā)商留下諸多問題而造成物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛。

2、加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理。一方面擴(kuò)大管理、服務(wù)隊(duì)伍，使對物業(yè)管理的日常監(jiān)管成為可能；另一方面加強(qiáng)對管理人員的培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，確保監(jiān)管到位，切實(shí)承擔(dān)起指導(dǎo)業(yè)主依法開展活動、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)合法經(jīng)營等職責(zé)。

3、加強(qiáng)對物業(yè)管理知識的宣傳，轉(zhuǎn)變思想，實(shí)現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)的對等。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)觀念應(yīng)當(dāng)從“管理型”向“服務(wù)性”轉(zhuǎn)變，業(yè)主應(yīng)當(dāng)樹立商品意識和物業(yè)消費(fèi)意識。

4、建立和完善業(yè)主委員會，充分發(fā)揮其職能。在街道、社區(qū)居委會、業(yè)主的共同努力下，成立業(yè)主委員會，使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛能夠通過和諧手段自行排解。簡單的拒交物業(yè)費(fèi)的行為是不對的，廣大業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主委員會來維護(hù)自己的權(quán)益。

5、完善立法，做到有法可依。參照有關(guān)國家法律規(guī)定，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關(guān)系中的各種權(quán)利義務(wù)予以明確，確立各民事主體的訴訟地位與救濟(jì)手段。

第7篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

根據(jù)國家和地方相關(guān)法律法規(guī)要求并結(jié)合本企業(yè)情況特制定質(zhì)量保證書（以下簡稱質(zhì)保書），本質(zhì)保書內(nèi)容包括保維修范圍、保維修時(shí)限、消費(fèi)者注意事項(xiàng)、相關(guān)維修流程與維修電話等。

本項(xiàng)目的質(zhì)保期限為：_____。（是否同意）_____本質(zhì)保要求：質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)非用戶人為原因的故障免費(fèi)修理，超過質(zhì)保期只收維修材料費(fèi)、終身負(fù)責(zé)維修。

一、 保維修范圍：

本企業(yè)簽訂裝飾合同內(nèi)的一切內(nèi)容。

1。 水電隱蔽工程，保修十年。

2。 有防水要求的廚、衛(wèi)部位，對企業(yè)采用半成品在現(xiàn)場制作裝飾的部件，保修三年。

3。 按合同內(nèi)容企業(yè)提供的小家電、衛(wèi)浴設(shè)備等，按生產(chǎn)企業(yè)或行業(yè)規(guī)定實(shí)行保修。

4。 在保修期內(nèi)的報(bào)修，除人為使用不當(dāng)造成的將實(shí)行免費(fèi)服務(wù)。

5。 出保修日期或范圍的實(shí)行有償服務(wù)裝飾裝修質(zhì)量保證書范文。

二、 保、維修時(shí)限：

1。 水、電搶急修，按雙方約定到現(xiàn)場，進(jìn)行勘察、搶修，遇緊急情況下，4小時(shí)內(nèi)（內(nèi)環(huán)線內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場。

2。 其它裝飾部件的報(bào)修，按雙方約定進(jìn)入維修階段。

3。 保、維修前本企業(yè)人員將出示整修處理單，并將維修內(nèi)容予以約定，終身有償服務(wù)本企業(yè)將收取人工費(fèi)、材料費(fèi)、列出材料、人工費(fèi)清單，由消費(fèi)者認(rèn)可后即實(shí)施服務(wù)。

三、 下列事項(xiàng)不屬于報(bào)修范圍：

1。 消費(fèi)者自備材料所產(chǎn)生的材料質(zhì)量問題。

2。 消費(fèi)者房屋的建筑質(zhì)量、配套設(shè)施所產(chǎn)生的問題。

3。 消費(fèi)者使用不當(dāng)所產(chǎn)生的問題，如人為損壞地板或人為受潮。

4。 不可抗拒外力所產(chǎn)生的問題。

5。 消費(fèi)者與施工隊(duì)自行交易起草非企業(yè)合同的項(xiàng)目。

6。 施工完畢后，房宅3個(gè)月以上無人居住，造成室內(nèi)過于干燥或室內(nèi)缺少通風(fēng)換氣引起開裂等現(xiàn)象，或者是由于溫度過高，發(fā)生地板起拱等現(xiàn)象。

7。 因空調(diào)、管道、生活用水滴、冒、漏水等原因造成地板變行。

8。 非正常手段清潔保養(yǎng)。

9。 漆面因外力受損。

因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備管線位置和不正當(dāng)裝修而造成的質(zhì)量問題，本公司不承擔(dān)保修責(zé)任；造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

10。由于材料自然屬性形成的變化。

11。對上述不屬于保養(yǎng)范圍的事項(xiàng)，本企業(yè)實(shí)行有償優(yōu)質(zhì)維修服務(wù)，以優(yōu)惠價(jià)格提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并出示維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、 消費(fèi)者注意事項(xiàng)；

1。 消費(fèi)者應(yīng)向企業(yè)所提供的報(bào)修電話所在部門進(jìn)行保維修。

2。 請消費(fèi)者妥善保管好本質(zhì)保書。

3。 本企業(yè)服務(wù)部人員上門為您服務(wù)時(shí)，請出具本部質(zhì)保書。

4。 當(dāng)本企業(yè)服務(wù)人員服務(wù)結(jié)束后，由服務(wù)人員在質(zhì)保書上作保修記錄。

5。 整修完畢且質(zhì)量達(dá)到要求，得到您的認(rèn)可后，請?jiān)谡迒紊虾炞郑员惚酒髽I(yè)存檔。

客戶姓名：

聯(lián)系電話：

保修地址：

施工單位（蓋章）：

聯(lián)系電話：

【2】格式

根據(jù)國家和地方相關(guān)法律法規(guī)要求并結(jié)合本企業(yè)情況特制定質(zhì)量保證書（以下簡稱質(zhì)保書），本質(zhì)保書內(nèi)容包括保維修范圍、保維修時(shí)限、消費(fèi)者注意事項(xiàng)、相關(guān)保維修流程與保維修電話等。

一、保維修范圍：

本企業(yè)所簽訂的裝飾合同內(nèi)的相關(guān)內(nèi)容：

1、有/防水要求的廚房、衛(wèi)生間的防滲漏，保修___年。

施工完畢后，房宅3個(gè)月以上無人居住，造成室內(nèi)過于干燥或室內(nèi)缺少通風(fēng)換氣引起開裂等現(xiàn)象，或者是由于溫度過高，發(fā)生地板起拱等現(xiàn)象。

本人自愿應(yīng)征入伍，入伍后本人保證：努力學(xué)習(xí)、刻苦訓(xùn)練、爭當(dāng)優(yōu)秀士兵；無論在任何情況下嚴(yán)格遵守部隊(duì)的紀(jì)律，絕不做逃兵、不背叛祖國和部隊(duì)；遵守國家及部隊(duì)的法律法規(guī)，嚴(yán)格自身要求，不做違法的事情；立足軍營，努力向上，為國防貢獻(xiàn)自己微薄的力量，努力贏得榮譽(yù)，為國家出力，為軍隊(duì)和家人爭光添彩！請領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)格要求和監(jiān)督，我保證做一名合格的士兵，請考驗(yàn)！

我真誠地接受批評，我保證以后上課不搞小動作。不玩手機(jī)，認(rèn)真上課！懇請老師相信我能夠記取教訓(xùn)、改正錯(cuò)誤。

2、對企業(yè)采用半成品在現(xiàn)場制作裝飾的部件，保修_____年。

由于懷著一顆對軍人的崇拜對軍隊(duì)生活的渴求和渴望，決定應(yīng)征入伍。我把入伍看成是我一項(xiàng)神圣的使命，更想借此來磨練我的意志使自己更加堅(jiān)強(qiáng)。部隊(duì)有著嚴(yán)明的紀(jì)律，有著嚴(yán)格的體能訓(xùn)練，經(jīng)歷了這些特殊的訓(xùn)練，在以后的道路上即使遇到再大的困難也能坦然應(yīng)對。一旦本人成為部隊(duì)的一分子，我會嚴(yán)格遵守部隊(duì)紀(jì)律，堅(jiān)決服從領(lǐng)導(dǎo)安排，在訓(xùn)練中嚴(yán)格要求自己，不怕吃苦，不畏艱險(xiǎn)，不斷提高自身素質(zhì)，以適應(yīng)社會和人民的需要。并以優(yōu)異的成績和滿意的答案向領(lǐng)導(dǎo)及家鄉(xiāng)父老報(bào)到。我決心做到：

3、按合同內(nèi)容由企業(yè)提供的小家電、衛(wèi)浴設(shè)備等，按生產(chǎn)企業(yè)或行業(yè)規(guī)定實(shí)行保修。

4、在保修期內(nèi)的報(bào)修，除人為使用不當(dāng)造成的將實(shí)行免費(fèi)服務(wù)。

5、超出保修日期或范圍的實(shí)行有償服務(wù)。

二、保維修時(shí)限

1、水、電搶急修，按雙方約定到現(xiàn)場，進(jìn)行勘察、搶修，遇緊急情況下，三小時(shí)內(nèi)（內(nèi)環(huán)線內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場。

2、其它部件的報(bào)修，按雙方約定進(jìn)入維修階段。

3、保維修前本企業(yè)人員將出示保維修處理單，并將保維修內(nèi)容予以約定。

4、提供有償維修服務(wù)的，本企業(yè)將收取人工費(fèi)、材料費(fèi)，并列出材料、人工費(fèi)清單，由消費(fèi)者認(rèn)可后實(shí)施服務(wù)。

三、下列事項(xiàng)不屬于保修范圍：

1、消費(fèi)者自備材料所產(chǎn)生的材料質(zhì)量問題。

2、消費(fèi)者房屋的建筑質(zhì)量、配套設(shè)施所產(chǎn)生的問題。

3、消費(fèi)者使用不當(dāng)所產(chǎn)生的問題。

4、不可抗拒外力所產(chǎn)生的問題。

5、消費(fèi)者與施工人員私下交易的項(xiàng)目。

鑒于房屋的特殊屬性，為了維護(hù)購房者的合法權(quán)益，國家對住宅質(zhì)量進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)定，要求開發(fā)商建造的房屋必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，并要求開發(fā)商承擔(dān)一定期限的保修責(zé)任。下面有整理的住宅質(zhì)量保證書格式范文，歡迎閱讀！

6、施工完畢后，居室較長時(shí)間無人居住和保養(yǎng)，造成室內(nèi)空氣過于干燥或潮濕，溫度過高或過低等，或發(fā)生意外情況，如：火燒、浸水、外力損傷等，而引起的質(zhì)量問題。

7、由于材料自然屬性形成的變化。

8、對上述不保修范圍的事項(xiàng)，本企業(yè)實(shí)行有償維修服務(wù)，并明示維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、保維修注意事項(xiàng)：

1、消費(fèi)者應(yīng)向企業(yè)所提供的報(bào)修電話所在部門進(jìn)行維修。

2、為維護(hù)消費(fèi)者保維修權(quán)益，消費(fèi)者妥善保管好質(zhì)保書。

3、本企業(yè)服務(wù)人員上門服務(wù)時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)出示質(zhì)保書。

4、當(dāng)本企業(yè)服務(wù)人員服務(wù)結(jié)束后，由服務(wù)人員在質(zhì)保書上作保維修記錄。

5、保維修完畢且質(zhì)量達(dá)到要求，請消費(fèi)者在保維修單上簽字，以便企業(yè)存檔。

保維修電話：____________________________

本合同主要依據(jù)條款說明  1．《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325—2001）之3．1．1；3．1．2；3．1．3條款規(guī)定：民用建筑工程所使用的無機(jī)非金屬建筑材料，包括砂、石、磚、水泥、商品混凝土、預(yù)制構(gòu)件和新型墻體材料等，其放射性指標(biāo)限量應(yīng)符合表3．1．1的規(guī)定：

________建筑裝飾工程有限公司

第8篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房 地方經(jīng)濟(jì) 根治

1.對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的概述

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”就是未經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)，沒有立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工等一系列手續(xù)情況下，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)，沒有產(chǎn)權(quán)并公開對社會銷售的房屋，是國家法律和政策不允許的違法違規(guī)建設(shè)。

2.對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房危害性的認(rèn)識

農(nóng)村 “小產(chǎn)權(quán)房”的危害性從眼前和長遠(yuǎn)來看，主要有以下六個(gè)方面：

一是嚴(yán)重違背了資源可持續(xù)使用的科學(xué)發(fā)展觀。以新農(nóng)村建設(shè)為名搞房地產(chǎn)開發(fā)，是一種粗放的利用土地，這種低投入低效益的使用方式使我們本就十分尖銳的人地矛盾更加突出。既不符合集約節(jié)約用地，也不符合科學(xué)發(fā)展的要求。

二是購房者權(quán)利難以保障。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，所以購買了“小產(chǎn)權(quán)房”的人無法辦理產(chǎn)權(quán)證，無法入市交易。一旦國家要征用土地，按規(guī)定也只是補(bǔ)償給所有權(quán)人即村集體和村民，以后涉及房屋的質(zhì)量等問題更沒有保證。這些“小產(chǎn)權(quán)房”也可能因違反土地管理法、城市規(guī)劃法等法律法規(guī)而被強(qiáng)行拆除或沒收。

三是侵害了集體和農(nóng)民利益。村集體將土地低價(jià)租給開發(fā)商，雖然看似獲得了可觀的利益，但是與經(jīng)合法手續(xù)進(jìn)行土地征用來比，村集體和農(nóng)民獲取的收益少得可憐。對于低價(jià)出租土地，不但使農(nóng)民永久地失去了賴以生存的土地，而且也沒有從中獲得以后生活的保障。

四是造成社會不穩(wěn)定?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”對外銷售后，隨之而來的是人員居住的一系列問題，如物業(yè)、治安、市政設(shè)施問題等等。因?yàn)檫@些購買樓房的業(yè)主并沒有因?yàn)榈蛢r(jià)購房，而降低對與居住相關(guān)的一系列服務(wù)質(zhì)量的要求，村集體沒有能力應(yīng)對，更沒有資金來源進(jìn)行有效管理，購房者居住的基本生活條件不具備、不完善，產(chǎn)生不滿情緒，必然導(dǎo)致社會不穩(wěn)定。

五是嚴(yán)重?cái)_亂了鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場和房地產(chǎn)市場。現(xiàn)行的土地政策，凡是經(jīng)營性用地，都要通過招、拍、掛形式向國家交納土地出讓金才能取得土地。但“小產(chǎn)權(quán)房”都均以回避，使國家土地收益流失。另外“小產(chǎn)權(quán)房”沖擊了用正規(guī)渠道開發(fā)商品房的市場交易，合法開發(fā)商的利益得不到保證。

六是開發(fā)商承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)和壓力。開發(fā)商目的是想從中獲得商業(yè)利潤，但是未經(jīng)批準(zhǔn)，占地建房是違法用地的行為，而且還要面臨被追究行政、刑事責(zé)任，這種代價(jià)是慘重的。

3.根治農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的幾點(diǎn)建議

一是“小產(chǎn)權(quán)房”要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)抓起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)首先要做到自己依法辦事，按程序辦事，絕不能帶頭違法違規(guī)，慫恿和支持建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”。

二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)對村集體經(jīng)濟(jì)組織出租（承包）土地要嚴(yán)格監(jiān)管，村集體經(jīng)濟(jì)組織要想出租（承包）土地，必須經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)同意后方可。兩個(gè)方面都管住了，“小產(chǎn)權(quán)房”就失去了基礎(chǔ)。

三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有村鎮(zhèn)建設(shè)先要向村建、國土出具書面申請報(bào)告，同時(shí)派員實(shí)地勘察是否符合相關(guān)規(guī)劃和了解是否符合建房條件等，鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)對此召集進(jìn)行專題會辦，是否可以辦理建房用地手續(xù)，是否屬違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

四是要明確小產(chǎn)權(quán)房巡查包干人員職責(zé)，村建中心、國土所要組織分工包片人員，定期不定期下村巡查，發(fā)現(xiàn)屬小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的立即制止，并向單位領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，單位領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，凡包干人員巡查失察和知情不報(bào)者，追究責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并在機(jī)關(guān)例會上公開檢查，對違法用地必須做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)制止，及時(shí)查處，確保小產(chǎn)權(quán)房問題解決在萌芽狀態(tài)。對明知故犯，頂風(fēng)作案的要堅(jiān)決嚴(yán)肅追究責(zé)任，絕不姑息遷就。

五是建立聯(lián)動執(zhí)法查處機(jī)制。通過近幾年查處“小產(chǎn)權(quán)房”的情況來看，僅靠國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要建立由多部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與的聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，制定一個(gè)聯(lián)合執(zhí)法的措施，明確各部門的職責(zé)，形成齊抓共管的局面。

六是政府要完善相關(guān)法律法規(guī)，制定切實(shí)有效的制止措施。法律法規(guī)的不完善，也是“小產(chǎn)權(quán)房”控制不住的一個(gè)因素。有關(guān)部門應(yīng)立即研究、制定切實(shí)有效的法規(guī)對策，這樣可以解決查處“小產(chǎn)權(quán)房”法律支撐依據(jù)不夠的問題。

七是加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，讓社會各層面充分認(rèn)識到“小產(chǎn)權(quán)房”的危害性。通過新聞媒體對案件進(jìn)行曝光和發(fā)放宣傳材料等形式，披露“小產(chǎn)權(quán)房”的危害性，宣傳國家打擊“小產(chǎn)權(quán)房”的政策等，利用4·22地球日、6·25土地日，通過鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)的廣播講話，流動宣傳車，過街橫幅，各村標(biāo)語張貼宣傳形式，將大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房在質(zhì)量保證、后續(xù)維權(quán)、兩證的辦理等方面揭示小產(chǎn)權(quán)房的諸多隱患，提醒人們不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”，使“小產(chǎn)權(quán)房”沒有市場。

八是采取疏堵結(jié)合來制止“小產(chǎn)權(quán)房”。

①“堅(jiān)持政府主導(dǎo)，由合理合法的開發(fā)商建設(shè)，既把農(nóng)民住房問題解決了，又能有收益。

第9篇：購房相關(guān)法律法規(guī)范文

問:我是一名技工學(xué)校的學(xué)生。今年暑假,我被學(xué)校安排到某機(jī)械公司參加汽車維修實(shí)習(xí),實(shí)習(xí)期為半年。實(shí)習(xí)期間,我在下班時(shí)被倒塌的車間大門砸傷,構(gòu)成九級傷殘。我向該公司主張賠償,遭到該公司拒絕。請問,我遭遇的傷害算不算工傷?

王譽(yù)(河南鄭州)

律師意見:你遭遇的傷害不能算工傷。首先,我國相關(guān)法律法規(guī)對勞動者是否納入勞動就業(yè)保障范圍做了明確規(guī)定,在校學(xué)生不具備勞動者的條件,在實(shí)習(xí)期間的身份仍然是在校學(xué)生,并沒有因?yàn)閷W(xué)習(xí)場所的改變而成為法律意義上的勞動者。其次,由于實(shí)習(xí)生與實(shí)習(xí)單位之間沒有建立勞動關(guān)系,不具有企業(yè)職工的身份,因此,實(shí)習(xí)生不屬于工傷保險(xiǎn)賠償?shù)氖軆斨黧w,相應(yīng)地,實(shí)習(xí)生在實(shí)習(xí)期間遭受傷害不能享受工傷保險(xiǎn)待遇,只能按民事侵權(quán)糾紛處理。

■離婚以后,房貸誰還?

問:5年前,我與丈夫曾以按揭的方式購得一套房屋。去年離婚時(shí),我們在協(xié)議中約定,所購房屋歸他所有,此后的按揭貸款本息均由他歸還。由于他事后一直沒有還貸,銀行提起了索要貸款本息的訴訟。令我沒想到的是,法院判決我和前夫共同償還該筆貸款本息。請問,離婚后未分得房屋也必須償還按揭貸款嗎?

李曉菊(山東臨朐)

律師意見:一方面,按揭貸款屬于夫妻共同債務(wù)。夫妻共同債務(wù)是指為滿足夫妻共同生活需要所負(fù)的債務(wù),主要包括基于夫妻家庭共同生活的需要,以及對共有財(cái)產(chǎn)的管理、使用、收益和處分而產(chǎn)生的債務(wù)。本案按揭貸款形成于夫妻關(guān)系存續(xù)期間,且是基于雙方購房這一共同利益,明顯屬于夫妻共同債務(wù)。

另一方面,夫妻共同債務(wù)應(yīng)當(dāng)由夫妻共同償還。我國《婚姻法》第41條規(guī)定:“離婚時(shí),原為夫妻共同生活所負(fù)的債務(wù),應(yīng)當(dāng)共同償還。共同財(cái)產(chǎn)不足清償?shù)?或財(cái)產(chǎn)歸各自所有的,由雙方協(xié)議清償;協(xié)議不成時(shí),由人民法院判決?！?/p>

再一方面,銀行有權(quán)要求你共同擔(dān)責(zé)。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》第25條規(guī)定:“當(dāng)事人的離婚協(xié)議或者人民法院的判決書、裁定書、調(diào)解書已經(jīng)對夫妻財(cái)產(chǎn)分割問題做出處理的,債權(quán)人仍有權(quán)就夫妻共同債務(wù)向男女雙方主張權(quán)利。一方就共同債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任后,基于離婚協(xié)議或者人民法院的法律文書向另一方主張追償?shù)?人民法院應(yīng)當(dāng)支持?！?/p>

綜上所述,雖然你與前夫在離婚時(shí)已經(jīng)明確房屋歸前夫,此后的貸款本息均由前夫一人承擔(dān),但你無權(quán)抗辯銀行的訴求,只能在承擔(dān)償還責(zé)任之后,再依據(jù)離婚協(xié)議,按照確已墊付的金額,向前夫追償。當(dāng)然,你可以請求法院拍賣、變賣按揭房產(chǎn),用所得償還房貸,以避免或減少自身損失。

■職工入伍,能否解聘?

問:我高中畢業(yè)后到一家企業(yè)工作,簽訂了5年的勞動合同。第二年,我應(yīng)征入伍,服兵役兩年。復(fù)員回家后,我到原單位上班,卻被告知,單位已與我解除了勞動合同。請問,單位這樣做合法嗎?

魏大龍(福建泉州)

律師意見:我國勞動部《關(guān)于職工應(yīng)征入伍后與企業(yè)勞動關(guān)系的復(fù)函》中規(guī)定:“職工應(yīng)征入伍后,根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)與其繼續(xù)保持勞動關(guān)系,但雙方可以變更原勞動合同中具體的權(quán)利與義務(wù)條款?！薄侗鄯ā返?5條規(guī)定:“義務(wù)兵和服現(xiàn)役不滿十二年的士官入伍前是機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位工作人員或者職工的,服役期間保留人事關(guān)系或者勞動關(guān)系;退出現(xiàn)役后可以選擇復(fù)職復(fù)工?！薄盾娙藫嵝魞?yōu)待條例》第33條規(guī)定:“義務(wù)兵和初級士官入伍前是國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位職工(含合同制人員)的,退出現(xiàn)役后,允許復(fù)工復(fù)職,并享受不低于本單位同崗位(工種)、同工齡職工的各項(xiàng)待遇;服現(xiàn)役期間,其家屬繼續(xù)享受該單位職工家屬的有關(guān)福利待遇?！?/p>

綜上所述,你應(yīng)征入伍后,原單位不得與你解除勞動合同。你可以向當(dāng)?shù)貏趧訝幾h仲裁委員會申請勞動仲裁。

■家庭暴力,法律不容

問:我丈夫很粗野,經(jīng)常打得我遍體鱗傷。請問,我該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益?如果離婚,我能否向他主張損害賠償?