商業(yè)地產(chǎn)策劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃概念要從設(shè)計(jì)、地域、環(huán)境、戶型、品牌、價(jià)格等多方面，來(lái)進(jìn)行推廣對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的整合，合理確定商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)上的目標(biāo)及實(shí)際的需求，深入地了解消費(fèi)者的層次，在了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，了解消費(fèi)者的需要，在消費(fèi)者滿意的程度上來(lái)進(jìn)行銷售。一個(gè)好的營(yíng)銷策劃在設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、服務(wù)、管理等方面都比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿足各種客戶的要求，準(zhǔn)確明了的建立一套價(jià)值體系，可以通過(guò)產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略，最大限度地避免不必要的競(jìng)爭(zhēng)，讓開發(fā)商在社會(huì)面前樹立良好的品牌形象?？偟膩?lái)講，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不是簡(jiǎn)單的銷售和推廣，是一個(gè)具有系統(tǒng)性、綜合性，需要在有效的理論下指導(dǎo)營(yíng)銷。利用營(yíng)銷來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。其實(shí)就是要了解市場(chǎng)，熟悉市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)中的細(xì)節(jié)，其中心還是要了解每一位客戶的需求，做到準(zhǔn)確把握清楚認(rèn)識(shí)，是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷從單一的大眾化轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人化。營(yíng)銷服務(wù)不但要追求表面，最重要的還是要注重內(nèi)涵，不僅要體現(xiàn)物業(yè)的特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和消費(fèi)者要求。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主要問(wèn)題

好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，可以為開發(fā)商贏得一個(gè)好的市場(chǎng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展?，F(xiàn)今中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷不再是單一化，開始趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)開始追求內(nèi)涵，營(yíng)銷的推廣手段，已然不是之前的雜亂無(wú)章，但是現(xiàn)今的樓市營(yíng)銷策劃，還是有一些比較重要的問(wèn)題。

2.1價(jià)格定居論

人們對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格還是比較看重的，調(diào)節(jié)一個(gè)合適的市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)營(yíng)銷必須把握的重要部分，如何把握物業(yè)的售價(jià)，如何調(diào)節(jié)，是一個(gè)比較關(guān)鍵、復(fù)雜的部分。樓盤出現(xiàn)降價(jià)的原因一般有兩種，一種是設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)瑕疵，人們住房現(xiàn)在注重人性化，從而失去了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，這種情況就只有降低價(jià)格來(lái)進(jìn)行銷售；另一種是營(yíng)銷策劃沒(méi)有達(dá)到運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)，只有降低價(jià)格來(lái)進(jìn)行銷售。世上沒(méi)有不賺錢的買賣，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不是福利行業(yè)，沒(méi)有利益的市場(chǎng)就不會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步。營(yíng)銷業(yè)可以培育商業(yè)地產(chǎn)業(yè)來(lái)作為一個(gè)分支行業(yè)，強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷策劃，要用合理的價(jià)格讓物業(yè)兌現(xiàn)，當(dāng)然還是要盡力地實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最大利潤(rùn)。

2.2承諾堆積

各種各樣的營(yíng)銷策劃手段出現(xiàn)在市場(chǎng)中，在樓市中，其中承諾形式的廣告只有增多，沒(méi)有減少。多數(shù)人都認(rèn)為，承諾越多，客戶就會(huì)越多，其實(shí)不然。市場(chǎng)的營(yíng)銷，關(guān)鍵一點(diǎn)就是要讓客戶們相信物業(yè)，看得起物業(yè)，對(duì)物業(yè)有著良好的印象，對(duì)物業(yè)有著足夠的信心。并不是市場(chǎng)客服的承諾堆積，好像沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像商業(yè)地產(chǎn)銷售一樣，隨意夸大業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，向客戶進(jìn)行各種的承諾。什么“保增值、保質(zhì)量”“、年利潤(rùn)30%“”你有10到30萬(wàn)打算投資什么”等，五花八門的廣告語(yǔ)不斷出現(xiàn)在市場(chǎng)上，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷中的承諾內(nèi)容多達(dá)幾十種，比如：質(zhì)量承諾、環(huán)境的承諾、用料的承諾、收費(fèi)承諾、增值承諾、安全、綠化承諾等，太多的承諾只是一時(shí)增加了客戶量，添加了太多的承諾就會(huì)難以實(shí)現(xiàn)承諾，所謂的物極必反難以兌現(xiàn)，就會(huì)引發(fā)許多的矛盾從而影響到營(yíng)銷商以后的前景。

2.3炒作制勝論

目前在商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷中發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)是在沒(méi)有把營(yíng)銷分離出來(lái)的時(shí)候，硬要?jiǎng)冸x出來(lái)，第二個(gè)是從本質(zhì)上的直接意義忽略產(chǎn)品本身去營(yíng)銷。這兩種問(wèn)題就直接突出了一個(gè)“炒”字。最直接最快捷有效的辦法就是制造新聞，利用新聞效應(yīng)來(lái)取得人們的關(guān)注，他們利用具有可信度的媒體直接騙取客戶的信任。企業(yè)可以花大量金錢用買斷版面、電視廣告等方式，運(yùn)用廣告的形式運(yùn)作，如文字廣告、新聞廣告。人們認(rèn)為這種方式的營(yíng)銷策劃不值得提倡，不是真正的營(yíng)銷策劃。

2.格式銷售論

針對(duì)某一種物業(yè)的裝飾特色來(lái)進(jìn)行過(guò)分的渲染，就稱作“風(fēng)式銷售”，近幾年主要表現(xiàn)在樓市的外觀上面。大多數(shù)的營(yíng)銷商認(rèn)為，只要物業(yè)中含有一點(diǎn)可以夸張部分，就會(huì)毫不保留地進(jìn)行全方面的夸大，以為只要用“模式”就會(huì)有市場(chǎng)效應(yīng)，這種不正當(dāng)?shù)耐其N方式，直接導(dǎo)致了開發(fā)商的隨意性，復(fù)制、翻版有的甚至“將錯(cuò)就錯(cuò)”，把缺點(diǎn)改成優(yōu)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)他們眼中所謂的“特色”銷售?，F(xiàn)在依靠一些簡(jiǎn)單的要素已經(jīng)很難去爭(zhēng)取到客戶了，許多需要購(gòu)房的人們?cè)?jīng)為一些“風(fēng)式銷售”心動(dòng)過(guò)，但是后來(lái)卻為所購(gòu)的物業(yè)而困惑，從此失去了市場(chǎng)。

2.5經(jīng)驗(yàn)決定論

一是全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了少見的，從理論上解析房產(chǎn)營(yíng)銷的專著出現(xiàn)，大量的出版都是用實(shí)例來(lái)進(jìn)行分析，不然就利用大量的例子堆積。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)比較差。二是沒(méi)有專業(yè)人員和條件，三是缺少研究的精神風(fēng)氣，比較有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)作者會(huì)忽視了市場(chǎng)上的信息，對(duì)研究市場(chǎng)的缺少、獲取信息的不足，能力手段等方面，在一等的程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃水平的提高。

3我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中一直占有主導(dǎo)地位，它以獨(dú)特的主題策劃為中心，綜合利用多種營(yíng)銷手段，與消費(fèi)者之間建立信任良好，不可缺少的聯(lián)系，使物業(yè)等部門能夠快速準(zhǔn)確地直達(dá)消費(fèi)者。當(dāng)市場(chǎng)變化為買賣市場(chǎng)、開發(fā)商要絞盡腦汁，挖空心思，不計(jì)成本利用各種營(yíng)銷手段重新回到自己的市場(chǎng)上。

3.1深刻了解熟悉市場(chǎng)

從市場(chǎng)的宏觀調(diào)控到救市政策，消費(fèi)者從搶到房子到持幣觀望，商業(yè)地產(chǎn)從漲價(jià)到降低房?jī)r(jià)退房，總之商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變化是很大的，而且難于把握，而且想要全面地把握方向還是有一定難度的。在商業(yè)地產(chǎn)的買賣市場(chǎng)形成后，客戶就有了很大的選擇余地，這樣加大了競(jìng)爭(zhēng)力，想要適應(yīng)這種形式，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就要拋棄老舊觀念，把企業(yè)的核心價(jià)值放在客戶的需求價(jià)值上去，以客戶為中心，把市場(chǎng)做為導(dǎo)向。特定的房屋要有特定購(gòu)買群體，包括他們的性格、年齡、文化程度、家庭成員、工作經(jīng)歷、愛好等，每一種人都有不同的需求，開發(fā)商要針對(duì)這類人群，進(jìn)行分類策劃。所以只有搞好市場(chǎng)調(diào)查明確客戶需求，綜合分析，投其所好這樣才能贏得更多的市場(chǎng)。想要通過(guò)營(yíng)銷策劃來(lái)得到之前預(yù)期的收益，就要隨時(shí)把握好時(shí)機(jī)、市場(chǎng)、空間、價(jià)格來(lái)進(jìn)行透徹的分析和判斷。還要關(guān)注消費(fèi)者心理需要，隨時(shí)了解消費(fèi)群體的動(dòng)向，把全新的營(yíng)銷理念加入營(yíng)銷體系中。

3.2真實(shí)需求下的準(zhǔn)確定位

在市場(chǎng)還沒(méi)完全打開的情況下，買房的大多是以自住為主，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要在市場(chǎng)上做好認(rèn)真的分析，了解目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)，認(rèn)識(shí)并充分了解顧客群體、對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)然后結(jié)合自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)，把導(dǎo)向改變成消費(fèi)者的真實(shí)需求，在做好一切準(zhǔn)備的前提下精確定位。開發(fā)商須知哪種產(chǎn)品要賣給什么樣的人，這類產(chǎn)品適合的人群，要有詳細(xì)的規(guī)劃和縝密的指導(dǎo)思想，給產(chǎn)品建設(shè)、顧客需求、價(jià)格調(diào)動(dòng)、開發(fā)策略進(jìn)行全方位的定位。

3.3誠(chéng)信營(yíng)銷實(shí)事求是

目前，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)格還是比較敏感的，但是當(dāng)開發(fā)商在房產(chǎn)價(jià)格上模棱兩可和配套承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，這樣一來(lái)就無(wú)法有效地吸引消費(fèi)者。為此，開發(fā)商就要樹立好良好的社會(huì)形象，塑造誠(chéng)信營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。而且對(duì)于營(yíng)銷來(lái)說(shuō)開發(fā)商降低房?jī)r(jià)來(lái)銷售，還不如提升房屋的品質(zhì)。

3.4注重廣告品質(zhì)

廣告原本是讓人們更快速地了解產(chǎn)品的特點(diǎn)，然而現(xiàn)在廣告成了推銷不可缺少的傳播途徑，廣告也有雙面性。廣告做得好對(duì)消費(fèi)者就會(huì)有很大的吸引，引起消費(fèi)群體的關(guān)注，但是要是產(chǎn)品一旦出現(xiàn)問(wèn)題，也很容易遭到消費(fèi)群體的不滿甚至抗議，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很多不好的效果。廣告要做到具有針對(duì)性，不要一味地追求廣告而忽視了廣告本身的性質(zhì)，更不要以為廣告就是萬(wàn)能的。事實(shí)上，有很多的方法可以代替廣告。在大眾的眼里，價(jià)格就是最好的傳播方式，要是商業(yè)地產(chǎn)商稍微降低一點(diǎn)價(jià)格，客戶就會(huì)不斷而來(lái)?？诒膫鞑バЧ膊淮斡趶V告，成本還比較低。在營(yíng)銷策劃中高端的產(chǎn)品，好的口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，達(dá)到理想的傳播效應(yīng)。

4結(jié)語(yǔ)

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：上海臨港新城；房地產(chǎn)業(yè)；SWOT分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）10-0-02

上海臨港新城位于上海東南端，距上海市50公里，規(guī)劃面積311.6平方公里，是洋山深水港的配套工程之一，于2003年11月30日正式啟動(dòng)。由主城區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)5個(gè)功能區(qū)域組成的臨港新城，依托洋山國(guó)際深水港、浦東國(guó)際航空港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是上海國(guó)際航運(yùn)中心以及現(xiàn)代裝備制造業(yè)中心建設(shè)的重要組成部分和核心功能區(qū)，在上海新一輪發(fā)展中具有舉足輕重的地位與作用，也是未來(lái)上海中心城區(qū)的重要輔城。然而，盡管上海市不遺余力地以多項(xiàng)優(yōu)惠政策推動(dòng)臨港新城的發(fā)展，有別于上海房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，臨港地區(qū)的樓盤多數(shù)樓盤依然保有上海鮮見的“萬(wàn)元盤”價(jià)格水平，不可謂不怪。臨港的發(fā)展究竟是缺少了什么？中長(zhǎng)期規(guī)劃能否有效的補(bǔ)足臨港地區(qū)發(fā)展的缺陷？這是臨港房地產(chǎn)開發(fā)必須解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也比較高，其發(fā)展可以帶動(dòng)冶金、建筑、建材、機(jī)械、設(shè)備、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展，并具有促進(jìn)金融、商務(wù)、商貿(mào)、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合發(fā)展。是引領(lǐng)城市經(jīng)濟(jì)繁榮的重要產(chǎn)業(yè)。

然而，房地產(chǎn)不能孤立的發(fā)展，它必須和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，如蓋起的廠房沒(méi)有人生產(chǎn)，蓋起的住房沒(méi)有人居住，就會(huì)造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，甚至?xí)?dǎo)向金融危機(jī)。必須有了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，才能有人口的聚集，進(jìn)而促進(jìn)服務(wù)和公共設(shè)施的發(fā)展，這時(shí)房地產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展的空間，超前與遲后都對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利，這是由于房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)決定的。

由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面能帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面，城市經(jīng)濟(jì)的繁榮才能帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。上海臨港新城作為一個(gè)政府主導(dǎo)規(guī)劃新建的新城，雖然其擁有得天獨(dú)厚的政策優(yōu)勢(shì)及清晰繁榮的遠(yuǎn)景規(guī)劃，也難以擺脫新城人氣及產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足的先天缺陷。因此，為更好地促進(jìn)上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本文將采用SWOT分析法對(duì)臨港地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行分析，并提出相關(guān)優(yōu)化對(duì)策。

二、SWOT分析法理論

SWOT分析法又稱態(tài)勢(shì)分析法，包括分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Strengths）、劣勢(shì)（Weaknesses）、機(jī)會(huì)（Opportunities）和威脅（Threats）。

所謂SWOT 分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及外部環(huán)境面臨的機(jī)會(huì)和威脅，通過(guò)調(diào)查列舉出來(lái)，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，揚(yáng)長(zhǎng)避短，得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，以優(yōu)化研究對(duì)象。運(yùn)用這種方法，可以對(duì)研究對(duì)象所處的情景進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的研究，從而根據(jù)研究結(jié)果制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略、計(jì)劃以及對(duì)策等。

三、上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)的SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì)分析

1.四通八達(dá)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

臨港新城位于東海之濱、上海東南長(zhǎng)江口與杭州灣交匯處，通過(guò)東海大橋與大、小洋山連接，是上海通向沿海各大島嶼的重要門戶和中國(guó)沿海大通道的節(jié)點(diǎn)，充分體現(xiàn)從海上進(jìn)上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。如果開車從臨港新城出發(fā)，不到半個(gè)小時(shí)，向南就可以到達(dá)洋山深水港，向北就可以趕上浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的航班，新城依托兩港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)再明顯不過(guò)，“臨港”二字可謂名副其實(shí)。

2.市場(chǎng)前景廣闊

上海臨港新城作為上海中心城區(qū)的輔城，其面向的主要客戶為上海市民。上海作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，2012年，上海市人均可支配收入為40188元，居全國(guó)首位。高收入代表著高購(gòu)買力，為臨港新城房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)前景。

3.生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)

臨港新城瀕江臨海，空氣清新，水體清潔，灘涂資源豐富，水網(wǎng)交錯(cuò)，濕地面積較大且生物多樣性相對(duì)較高，具有典型的平原農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)特點(diǎn)。建成后的臨港新城將擁有1/3的森林綠化區(qū)，總體綠化覆蓋率達(dá)50%以上，其中城市生活區(qū)的綠化覆蓋率達(dá)40%，工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的綠化覆蓋率達(dá)30%。在現(xiàn)代都市人環(huán)保、健康的生活理念下，優(yōu)渥的生態(tài)環(huán)境將是臨港房地產(chǎn)開發(fā)的一重大優(yōu)勢(shì)。

4.房?jī)r(jià)較低，比較具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

雖然臨港新城具有非常重要的地理與戰(zhàn)略位置，但臨港新城距離上海市中心較遠(yuǎn)，超過(guò)70公里，上海臨港新城房?jī)r(jià)使其成為上海房?jī)r(jià)名副其實(shí)的低洼地帶，上海臨港新城房?jī)r(jià)比上海周邊的花橋、昆山還要低。相對(duì)于市區(qū)的高房?jī)r(jià)，臨港地區(qū)的低房?jī)r(jià)水平對(duì)只能承受低房?jī)r(jià)，又想鐵定在上海買房置業(yè)的年輕購(gòu)房者而言具有很大的吸引力，另外，借助臨港新城的巨大發(fā)展?jié)摿Γ?dāng)前的低房?jī)r(jià)也能獲得投資客的青睞。

5.土地成本優(yōu)勢(shì)

臨港由灘涂造成，土地成本比上海其他地方低很多，又少去動(dòng)遷費(fèi)用和農(nóng)田占補(bǔ)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，較低的土地成本也能助力臨港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）劣勢(shì)分析

1.投資客比例過(guò)高，常住人口偏少

臨港新城由于離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施還不夠完善，目前其房地產(chǎn)吸引的大部分是投資客。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的研究報(bào)告稱，該板塊早期的商品房項(xiàng)目投資客的比例相當(dāng)高，個(gè)別樓盤投資客的比例超過(guò)50%。人口的快速導(dǎo)入，再加上投資客推波助瀾，臨港新城的新房均價(jià)從2007年的3800元/平方米到2008年漲至6200元/平方米，到2012年已經(jīng)接近10000元/平方米。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮最終依賴的還是常住人口，僅靠投資客推高的房?jī)r(jià)將使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足。

2.高溢價(jià)率土地束之高閣

臨港新城目前有五個(gè)待建地塊，其中WNW-C5街坊WNW-C5-04地塊由上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司競(jìng)得，成交價(jià)12.61億元，溢價(jià)率高達(dá)248.5%；WSW-C2街坊WSW-C2-04和WSW-C2-05住宅地塊最終被上海海港新城房地產(chǎn)有限公司以7.968億元拿下，折合樓板價(jià)7200元/平方米，溢價(jià)率170.6%。如此高的溢價(jià)率使得開發(fā)之后的市場(chǎng)樓價(jià)預(yù)計(jì)將在20000-23000元/之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了該片區(qū)的真正住宅土地價(jià)值。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，目前板塊房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期，何時(shí)開發(fā)要視接下去的市場(chǎng)變化而定。在目前銀根收緊、資金普遍短缺的情況下，開發(fā)商的開工計(jì)劃更加謹(jǐn)慎

3.城區(qū)宅地供應(yīng)量低

目前進(jìn)入臨港新城的開發(fā)商除了出于工業(yè)開發(fā)需要外，住宅開發(fā)方面多以本地開發(fā)商為主。隨著資金和優(yōu)惠政策的傾斜，這里將會(huì)有越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)和人才聚集于此，如此一來(lái)，房地產(chǎn)將會(huì)緊跟發(fā)展的步伐，吸引越來(lái)越多開發(fā)商的進(jìn)入。而臨港新城的宅地供應(yīng)非常有限，2009年至今，共推出不足30幅經(jīng)營(yíng)性用地，尤其是在南匯與浦東合并后，臨港不再是郊區(qū)，而臨港新城中心城區(qū)的宅地更是變得稀缺。

（三）發(fā)展機(jī)遇

1.中長(zhǎng)期規(guī)劃提升臨港戰(zhàn)略價(jià)值

根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，2020年，要把上海初步建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一。臨港新城是上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部分。按照《上海市城市總體規(guī)劃》的要求，依托集裝箱國(guó)際深水樞紐港、國(guó)際航空樞紐港，臨港新城將建設(shè)成為社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)環(huán)境高度協(xié)調(diào)、功能完善、充滿活力的綜合型濱海新城和具有輔城地位的戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，成為以現(xiàn)代裝備制造業(yè)為核心的重要產(chǎn)業(yè)基地之一。在這樣的背景下，臨港新城房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇。

2.“雙特”政策加速臨港新城的繁榮

2013年2月28日，上海市政府舉行新聞會(huì)宣布，將在臨港地區(qū)“建立特別機(jī)制和實(shí)施特殊政策”（簡(jiǎn)稱“雙特”），“雙特”三十條實(shí)施細(xì)則同時(shí)公布。此次推出的一系列吸引優(yōu)秀人才和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的雙特政策的落地，勢(shì)必會(huì)有大量的人口導(dǎo)入，而人口對(duì)于城市的發(fā)展起著重要的作用。人口導(dǎo)入對(duì)于城市設(shè)施與配套的需要將大利推動(dòng)臨港中心城區(qū)的發(fā)展，對(duì)于板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也帶來(lái)重大利好。

3.上海首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目落地臨港

限價(jià)商品房是根據(jù)上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，在特定區(qū)域內(nèi)建設(shè)、面向特定條件對(duì)象配售，且限定銷售價(jià)格、限定交易轉(zhuǎn)讓的特殊供應(yīng)住房，是上?！八奈灰惑w”住房保障體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的補(bǔ)充，是為了吸引和留住人才而實(shí)行的特殊措施。選擇臨港新城地區(qū)建設(shè)限價(jià)商品房，有利于促進(jìn)臨港地區(qū)發(fā)展，優(yōu)化臨港地區(qū)投資環(huán)境和城市環(huán)境。同時(shí)，限價(jià)房項(xiàng)目也將吸引大批人才入住，為臨港新城的商業(yè)圈和經(jīng)濟(jì)繁榮注入活力，進(jìn)而有利于帶動(dòng)臨港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（四）面臨挑戰(zhàn)

1.國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也同樣影響著臨港房地產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，銀行逐步嚴(yán)格控制與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，開發(fā)商融資困難。

2.臨港房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須依托臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

臨港新城被規(guī)劃為未來(lái)的現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地，以第二產(chǎn)業(yè)為主，致力于將上海打造為現(xiàn)代的制造業(yè)中心。然而，在發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)方面，隨著長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、京津塘地區(qū)的發(fā)展，東北老工業(yè)基地的調(diào)整，各個(gè)地區(qū)在資源、市場(chǎng)、人才以及吸引外資等方面都存在著競(jìng)爭(zhēng)，而且這種競(jìng)爭(zhēng)今后將越來(lái)越激烈。在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，臨港新城能否成功實(shí)現(xiàn)其規(guī)劃目標(biāo)也將深刻影響臨港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、對(duì)上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議

基于以上分析，提出上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策建議，詳見表1上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析表，下面詳細(xì)分析下?lián)P長(zhǎng)趨利策略以及趨利補(bǔ)短趨勢(shì)。

表1 上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析表

（一）揚(yáng)長(zhǎng)趨利策略

1.加強(qiáng)招商引資步伐，加大開發(fā)力度，促進(jìn)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的不竭動(dòng)力源于城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。臨港是一個(gè)在新興土地上造出來(lái)的新城，需要15-20年的時(shí)間逐步成型。如今已經(jīng)過(guò)10年市政配套和房地產(chǎn)的高速建設(shè)，但尚處在人口和生活配套等軟件導(dǎo)入期，對(duì)于臨港而言這一時(shí)期尤為關(guān)鍵，特別是招商引資工作。因此，需要加強(qiáng)招商引資工作，為臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力，促進(jìn)臨港各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。以城市內(nèi)生的經(jīng)濟(jì)活力來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.利用資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游業(yè)

旅游業(yè)的興盛，能夠極大的增加一個(gè)城市的活力，進(jìn)而帶動(dòng)城市的餐飲、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而帶動(dòng)其房地產(chǎn)業(yè)的興盛。上海臨港新城具有豐富的旅游資源，在其規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn)已建成濱海森林公園、上海鮮花港、滴水湖景區(qū)、蘆潮港漁村、東海大橋、蘆潮港碼頭等具有自己獨(dú)特的魅力或海洋文化特色的觀光勝地。另外，得益于其優(yōu)越的地理位置，上海野生動(dòng)物園、大團(tuán)桃園、生隆生態(tài)園、碧海金沙、洋山深水港等知名景點(diǎn)也近在咫尺。臨港新城可充分利用其海洋文化、港口文化等優(yōu)勢(shì)，打造“濱海旅游勝地”，使之成為上海市區(qū)及周邊城市都市人員休閑度假首選之地。

（二）趨利補(bǔ)短策略

1.加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，加大市場(chǎng)拓展力度

臨港地區(qū)樓市低迷的一個(gè)重要原因就是距離市區(qū)太遠(yuǎn)，交通不方便。即使面對(duì)高購(gòu)買力的潛在客戶，也無(wú)法有效拓展市場(chǎng)。因此，促進(jìn)臨港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面要加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，縮短市區(qū)與臨港地區(qū)的時(shí)間距離；另一方面要加大宣傳力度，突出臨港地區(qū)的環(huán)境、價(jià)格、未來(lái)戰(zhàn)略地位等優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)其市場(chǎng)的開拓。

2.吸引常住人口，抑制投資客比率

城市的繁榮歸根究底為人口的繁榮，大量投資資金的涌入只會(huì)造就華而不實(shí)的空城，無(wú)益于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此在加強(qiáng)招商引資工作的同時(shí)，也可在政策上對(duì)落戶的買房人口傾斜，吸引人才的流入及落戶。

3.規(guī)范土地出讓市場(chǎng)

加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序；嚴(yán)格土地管理，加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，規(guī)范土地出讓市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張俊杰.SWOT 分析下的清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化對(duì)策研究[J].中小企業(yè)管理與科技，2009（20）.

[3]唐夢(mèng)雪，譚春蘭.上海臨港新城旅游資源SWOT分析及開發(fā)對(duì)策[J].情報(bào)雜志，2011（12）.

[4]上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)十二五規(guī)劃.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

我公司對(duì)商業(yè)的操盤經(jīng)驗(yàn)幾乎為零，目前我公司唯一開發(fā)的一個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目，還是與其他商業(yè)公司合作開發(fā)。從12年拿地到現(xiàn)在，設(shè)計(jì)圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因?yàn)殡娞菀豁?xiàng)的變更簽證，造成的損失就上100萬(wàn)，地基工程變更上1000萬(wàn)。邊施工邊設(shè)計(jì)是家常便飯，項(xiàng)目工期是一拖再拖，不能按期交房的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。詳細(xì)探明商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別，對(duì)我們更好地操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是至關(guān)重要的。

商業(yè)地區(qū)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大，主要是底樓位置要求、目標(biāo)顧客、功能用途、消費(fèi)環(huán)節(jié)、物業(yè)要求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方式、投資回報(bào)形式、專業(yè)程度、綜合實(shí)力等等。

1.產(chǎn)品性質(zhì)不同

住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費(fèi)者購(gòu)買的主要?jiǎng)右?，價(jià)值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價(jià)值表現(xiàn)。

商鋪的絕大多數(shù)買主購(gòu)買的首要目的是出租獲利，已經(jīng)商鋪本身的售價(jià)升值。購(gòu)買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過(guò)商鋪這一“產(chǎn)品”實(shí)現(xiàn)保值增值。因此，商鋪的本質(zhì)是金融產(chǎn)品。

2.價(jià)值體系不同

住宅項(xiàng)目的主體是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司，開發(fā)商移交產(chǎn)品后價(jià)值就得以實(shí)現(xiàn)；而綜合型商業(yè)項(xiàng)目中，需要開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商戶、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者6種角色，商鋪開業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)，商鋪的價(jià)值才算真正得以實(shí)現(xiàn)。

3.客戶構(gòu)成不同

住宅的購(gòu)買者主要是小資階層、白領(lǐng)階層、普通人員，現(xiàn)目前市場(chǎng)條件下，基本是自用，投資者較少。商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買者則是一般的經(jīng)營(yíng)戶和投資者，自營(yíng)與投資者的比例反而是3：7或2：8。

以上的不同，注定了開發(fā)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是以下幾方面：

3.1地理位置方面

住宅地產(chǎn)的環(huán)境，只要能進(jìn)人，只要能通車就行；商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值首先體現(xiàn)就是地理位置，應(yīng)選擇成熟的商業(yè)區(qū)或者是有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。

3.2銷售策略方面

商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為投資動(dòng)力，即商業(yè)銷售后要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷策略目標(biāo)是讓人認(rèn)可項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略目標(biāo)不但要認(rèn)可項(xiàng)目，更重要的是要讓他們對(duì)項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)管理有信心，對(duì)項(xiàng)目今后的增值升值有信心。即需要通過(guò)對(duì)商業(yè)發(fā)展前景、片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景、經(jīng)營(yíng)管理承諾的分析、論證引導(dǎo)客戶建立起投資的信心。

3.3推廣節(jié)奏方面：產(chǎn)品決定客戶，客戶決定推廣

住宅的推廣過(guò)程的重點(diǎn)和難點(diǎn)是在項(xiàng)目還沒(méi)有具體形象的時(shí)候。因?yàn)樵陧?xiàng)目前期，所有的定位和設(shè)計(jì)都只停留在圖紙上，人們對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度存有一定的謹(jǐn)慎，而隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，項(xiàng)目逐漸呈現(xiàn)在人們的面前時(shí)，對(duì)人們的信心是非常有利的支持。

商業(yè)項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)階段是項(xiàng)目開盤前后，這是商業(yè)項(xiàng)目銷售的黃金時(shí)間。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買動(dòng)力來(lái)源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項(xiàng)目推廣的信息傳達(dá)。在項(xiàng)目操作的前期，開發(fā)商具有信息優(yōu)勢(shì)，可以有甄別地傳達(dá)信息，很容易樹立起客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，短時(shí)間內(nèi)促成銷售行為的產(chǎn)生。但隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，開發(fā)商的信息優(yōu)勢(shì)將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會(huì)更多，購(gòu)買猶豫性也就不斷增強(qiáng)。同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目必須要能招商營(yíng)業(yè)才能初步體現(xiàn)其價(jià)值，因此開始營(yíng)業(yè)前的招商進(jìn)展，營(yíng)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響了各個(gè)層面客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。

3.4綜合實(shí)力方面

從資金運(yùn)作的角度講，對(duì)于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)很高，商業(yè)銷售完成后，對(duì)后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的培育期，實(shí)現(xiàn)盈利。即商業(yè)地產(chǎn)的資金投入周期長(zhǎng)，回籠資金慢，財(cái)務(wù)壓力大。需要公司強(qiáng)力的資金實(shí)力，才能支撐項(xiàng)目開發(fā)完成，獲得贏力。我公司開發(fā)的項(xiàng)目，就是從12年5月開始資金投入，預(yù)計(jì)到17年才能回本，后續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)良好，才能獲得利潤(rùn)。

3.5對(duì)專業(yè)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)要求方面

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮最終來(lái)自于商業(yè)消費(fèi)的持續(xù)有效增長(zhǎng)，而這又來(lái)自于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，經(jīng)歷過(guò)幾次調(diào)控的陣痛后，一些開發(fā)商逐漸意識(shí)到持有型商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流與收益要比住宅開發(fā)平穩(wěn)得多，對(duì)保持公司長(zhǎng)期的收益穩(wěn)定與現(xiàn)金流連貫性將非常重要。除了像萬(wàn)達(dá)、中糧等主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的公司外，不少主營(yíng)住宅的地產(chǎn)公司也開始把商業(yè)看作住宅開發(fā)之外的重要部分，不光謀求商業(yè)對(duì)住宅價(jià)格的帶動(dòng)作用，而且把商業(yè)看作未來(lái)的收益來(lái)源來(lái)精耕細(xì)作，投入更大精力到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中。

這些年，隨著潘石屹的SOHO中國(guó)、萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中糧的大悅城凱德的來(lái)福士廣場(chǎng)等不斷在全國(guó)各地布點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)，開始走上了品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化的經(jīng)營(yíng)之路。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，城市綜合體、購(gòu)物中心仍然在主導(dǎo)潮流模式，同時(shí)出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)新模式。

與住宅開發(fā)供不應(yīng)求的情況相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的著力點(diǎn)是放在以后的運(yùn)營(yíng)管理上，真正把運(yùn)營(yíng)管理看成核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有這樣企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設(shè)計(jì)在中、建造在后。這樣，才能根據(jù)招到的商來(lái)合理設(shè)計(jì)，才能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。萬(wàn)達(dá)從第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)失敗的教訓(xùn)中認(rèn)識(shí)到了人流動(dòng)線的極端重要性。他們認(rèn)為，做購(gòu)物中心還是要以塊狀為主，不要做長(zhǎng)條的，這樣便于人流的迂回溝通。

現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)跟當(dāng)年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開，在哪兒開都能火。有人把萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸形容為“被動(dòng)式成熟”，但不可否認(rèn)，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了許多過(guò)去沒(méi)有認(rèn)識(shí)到或是沒(méi)有看到的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

目前中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)，贏利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)比例較低。當(dāng)他們?cè)诟咚侔l(fā)展期把銷售物業(yè)的利潤(rùn)攫取完畢之后，將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的資本回收期。到那時(shí)，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的時(shí)候。開業(yè)時(shí)的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營(yíng)是一場(chǎng)寂寞的長(zhǎng)跑。如何通過(guò)后期的運(yùn)營(yíng)管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值，能把持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)得好，才是安身立命之本。

目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳的實(shí)例并不鮮見。隨著一些缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商在運(yùn)營(yíng)中問(wèn)題頻出，中糧、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等運(yùn)營(yíng)成熟的知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，很可能在未來(lái)更加受到零售商的青睞和追逐。

最近，地處東四環(huán)的美羅城購(gòu)物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業(yè)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓其100％股權(quán)。業(yè)界普遍認(rèn)為，這家購(gòu)物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是由于自身經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致缺乏有效客流。

商業(yè)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選址時(shí)，除將商圈、目標(biāo)消費(fèi)群體的需求作為重要的考察因素外，還應(yīng)更加重視物業(yè)所有者的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，更重要的是對(duì)其有無(wú)足夠多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的考察。美羅城緊鄰東四環(huán)的選址就先天不足。事實(shí)證明，將一個(gè)如此大體量的商業(yè)選在四環(huán)這樣的城市快速道旁，貌似交通便利，但實(shí)際上，四環(huán)的存在卻將對(duì)面百子灣區(qū)域的大量購(gòu)買力隔絕開來(lái)，而且由于交通緩沖區(qū)域有限，節(jié)假日很容易出現(xiàn)交通堵塞，影響客流。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)行業(yè) 管理會(huì)計(jì)體系

一、管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展

對(duì)于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來(lái)說(shuō)，管理會(huì)計(jì)工作的開展一般會(huì)滯后于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，管理會(huì)計(jì)體系構(gòu)建需要有一個(gè)逐步認(rèn)知和布局的過(guò)程，而財(cái)務(wù)核算體系一般會(huì)伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展先行建立起來(lái)。為了推進(jìn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)，財(cái)務(wù)核算體系在設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)為例，強(qiáng)調(diào)用管理會(huì)計(jì)理念構(gòu)建財(cái)務(wù)核算體系，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也逐步發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項(xiàng)目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會(huì)計(jì)信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要經(jīng)營(yíng)管理模式有受托經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營(yíng)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營(yíng)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目重新定位和改造以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，獲得項(xiàng)目租金收入并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為投資方，以直接購(gòu)買或收購(gòu)兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的直接投資和直接管理，提升項(xiàng)目整體價(jià)值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為商業(yè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃、市場(chǎng)定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要利潤(rùn)來(lái)源于多項(xiàng)目資產(chǎn)管理利潤(rùn)、承租經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)對(duì)象為商業(yè)項(xiàng)目，核算體系設(shè)計(jì)中，所有的核算元素都必須以項(xiàng)目為中心進(jìn)行精益化核算。比如，核算細(xì)則要求所有的直接成本費(fèi)用必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于總部層級(jí)發(fā)生的間接成本費(fèi)用，凡是受益對(duì)象為項(xiàng)目的，必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于受益對(duì)象為項(xiàng)目，但無(wú)法明確到具體項(xiàng)目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項(xiàng)目；對(duì)于受益對(duì)象不能歸屬于項(xiàng)目的，核算上需要記錄為“非項(xiàng)目”成本費(fèi)用。對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，總部層級(jí)發(fā)生的成本費(fèi)用受益對(duì)象不能最終歸屬于項(xiàng)目的并不多見，這些成本費(fèi)用可能是項(xiàng)目的前置成本，也可能是潛在項(xiàng)目的拓展成本，核算上要求財(cái)務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項(xiàng)目。

由于商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式不同，財(cái)務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項(xiàng)目可以細(xì)分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營(yíng)類和承租經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理階段等。商業(yè)策劃類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財(cái)務(wù)核算方面，需要根據(jù)項(xiàng)目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多維度核算，使經(jīng)營(yíng)分析既可以從項(xiàng)目整體又可以從不同維度方面反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)來(lái)看，財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策。

三、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場(chǎng)資源整合和重新配置活動(dòng)。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場(chǎng)推廣和營(yíng)運(yùn)階段，需要與媒體和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)商合作。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為市場(chǎng)資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場(chǎng)資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購(gòu)系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。

四、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊

針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級(jí)。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會(huì)通過(guò)持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場(chǎng)上獨(dú)立運(yùn)作。

以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過(guò)租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，會(huì)計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營(yíng)成本。集團(tuán)層面對(duì)項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專業(yè)管理部門為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營(yíng)銷職能為項(xiàng)目發(fā)生的營(yíng)銷成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)公司為項(xiàng)目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對(duì)外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營(yíng)成果；對(duì)內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對(duì)內(nèi)和對(duì)外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。

五、財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財(cái)務(wù)核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的布局和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部.關(guān)于全面推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的指導(dǎo)意見（財(cái)會(huì)[2014]27號(hào)）.

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也逐步發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項(xiàng)目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會(huì)計(jì)信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要經(jīng)營(yíng)管理模式有受托經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營(yíng)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營(yíng)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目重新定位和改造以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，獲得項(xiàng)目租金收入并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為投資方，以直接購(gòu)買或收購(gòu)兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的直接投資和直接管理，提升項(xiàng)目整體價(jià)值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為商業(yè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃、市場(chǎng)定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要利潤(rùn)來(lái)源于多項(xiàng)目資產(chǎn)管理利潤(rùn)、承租經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)對(duì)象為商業(yè)項(xiàng)目，核算體系設(shè)計(jì)中，所有的核算元素都必須以項(xiàng)目為中心進(jìn)行精益化核算。比如，核算細(xì)則要求所有的直接成本費(fèi)用必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于總部層級(jí)發(fā)生的間接成本費(fèi)用，凡是受益對(duì)象為項(xiàng)目的，必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于受益對(duì)象為項(xiàng)目，但無(wú)法明確到具體項(xiàng)目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項(xiàng)目；對(duì)于受益對(duì)象不能歸屬于項(xiàng)目的，核算上需要記錄為“非項(xiàng)目”成本費(fèi)用。對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，總部層級(jí)發(fā)生的成本費(fèi)用受益對(duì)象不能最終歸屬于項(xiàng)目的并不多見，這些成本費(fèi)用可能是項(xiàng)目的前置成本，也可能是潛在項(xiàng)目的拓展成本，核算上要求財(cái)務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項(xiàng)目。由于商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式不同，財(cái)務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項(xiàng)目可以細(xì)分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營(yíng)類和承租經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理階段等。商業(yè)策劃類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財(cái)務(wù)核算方面，需要根據(jù)項(xiàng)目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多維度核算，使經(jīng)營(yíng)分析既可以從項(xiàng)目整體又可以從不同維度方面反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)來(lái)看，財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策。

二、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場(chǎng)資源整合和重新配置活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場(chǎng)推廣和營(yíng)運(yùn)階段，需要與媒體和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)商合作。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為市場(chǎng)資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場(chǎng)資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購(gòu)系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。

三、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊

針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級(jí)。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會(huì)通過(guò)持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場(chǎng)上獨(dú)立運(yùn)作。以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過(guò)租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，會(huì)計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營(yíng)成本。集團(tuán)層面對(duì)項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專業(yè)管理部門為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營(yíng)銷職能為項(xiàng)目發(fā)生的營(yíng)銷成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)公司為項(xiàng)目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對(duì)外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營(yíng)成果；對(duì)內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對(duì)內(nèi)和對(duì)外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。

四、財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 基礎(chǔ)條件

產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)凸顯及國(guó)家宏觀調(diào)控常態(tài)化實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)以其高端化形象、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金持續(xù)流入和規(guī)避國(guó)家調(diào)控等特點(diǎn)，成為房地產(chǎn)行業(yè)延伸產(chǎn)業(yè)縱深、分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及擴(kuò)大行業(yè)影響力的一個(gè)重要選項(xiàng)，眾多原本專注于住宅開發(fā)的主流房企正積極謀劃向商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時(shí)，盡管商業(yè)地產(chǎn)紅極一時(shí)，但行業(yè)中也存在盲目開發(fā)、空置率居高及回報(bào)率趨低等問(wèn)題。究其原因在于，傳統(tǒng)房企往往忽略商住地產(chǎn)之間的固有差異，習(xí)慣于以住宅模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，對(duì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)困難預(yù)估不足，導(dǎo)致企業(yè)在前期融資、中期建設(shè)招商、后期運(yùn)營(yíng)管理乃至組織安排等方面應(yīng)對(duì)不足，這在近幾年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)井噴的背景下顯得尤為突出。本文將在分析商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，探討傳統(tǒng)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件。

1.商業(yè)地產(chǎn)的主要特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是兼具地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作三重屬性的復(fù)合型行業(yè)，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)強(qiáng)調(diào)的“高周轉(zhuǎn)”不同，商業(yè)地產(chǎn)注重“長(zhǎng)期持有”及持有期間的租金收入、物業(yè)升值和資本運(yùn)作，其涉及的專業(yè)領(lǐng)域和需求的核心資源也遠(yuǎn)多于住宅開發(fā)。

1.1價(jià)值體系復(fù)雜

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系遠(yuǎn)較住宅復(fù)雜，這構(gòu)成了商住間的根本差異。從價(jià)值組成來(lái)看，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)主要體現(xiàn)為“開發(fā)價(jià)值”，即房企開發(fā)項(xiàng)目所獲取的“銷售收益”；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值除開發(fā)價(jià)值外，還體現(xiàn)在“資本價(jià)值”、“租賃價(jià)值”和“商業(yè)價(jià)值”等三個(gè)方面，即持有期間的資產(chǎn)增值、租賃收益和消費(fèi)終端的經(jīng)營(yíng)收益，這其中最核心的是商業(yè)價(jià)值，它直接或間接影響了其他三項(xiàng)價(jià)值。從價(jià)值鏈利益相關(guān)方組成來(lái)看，住宅地產(chǎn)主要是開發(fā)商和消費(fèi)者，兩者構(gòu)成相對(duì)對(duì)立的買賣關(guān)系；商業(yè)地產(chǎn)則包括地方政府、開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)商和終端消費(fèi)者等六大相關(guān)方（我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商和經(jīng)營(yíng)商等四個(gè)角色通常全部或部分由同一主體擔(dān)綱），各方各取其需，價(jià)值體現(xiàn)分別為稅收和城市形象、開發(fā)價(jià)值、資本價(jià)值、租賃價(jià)值、商業(yè)價(jià)值及消費(fèi)體驗(yàn)等。這就要求開發(fā)商強(qiáng)化上下游資源整合，高度重視后期經(jīng)營(yíng)成效，以提升項(xiàng)目整體價(jià)值。

1.2運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)

住宅地產(chǎn)的基本運(yùn)作模式是“滾動(dòng)投入集中產(chǎn)出”，運(yùn)營(yíng)過(guò)程包括拿地、開發(fā)、銷售和竣工交房等環(huán)節(jié)，周期一般為2-4年，項(xiàng)目投入使用即意味著運(yùn)營(yíng)的完結(jié)；由于預(yù)售制的存在，“高周轉(zhuǎn)”房企從拿地到銷售回款的周期甚至低至6-8月，可較快收回成本和獲取收益，資金要求相對(duì)較低。商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)作模式是“集中投入分期產(chǎn)出”，運(yùn)營(yíng)過(guò)程包括策劃、招商、選址、設(shè)計(jì)、開發(fā)、竣工和后期經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，項(xiàng)目投入使用意味著運(yùn)營(yíng)價(jià)值開始產(chǎn)生，運(yùn)營(yíng)周期比較漫長(zhǎng)，部分超大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)H開發(fā)建設(shè)周期往往就達(dá)7-12年，整體運(yùn)營(yíng)周期最長(zhǎng)更貫穿項(xiàng)目整個(gè)生命周期，因此對(duì)資金籌集要求較高。

1.3開發(fā)理念迥異

住宅使用功能為一般性居住，商業(yè)地產(chǎn)則為多樣化商業(yè)需求，包括商品展示、餐飲娛樂(lè)、休閑購(gòu)物、商務(wù)辦公等，使用要求相對(duì)復(fù)雜，這決定兩者開發(fā)理念的迥異。在地段選擇上，住宅主要體現(xiàn)在環(huán)境舒適性和交通易達(dá)性等，地段選擇更為多元和彈性，幾乎每個(gè)城市都有住宅發(fā)展空間；商業(yè)地產(chǎn)不僅關(guān)注交通易達(dá)性，還要考量區(qū)域人口規(guī)模、客流輻射、經(jīng)濟(jì)水平、商業(yè)氛圍以及城市規(guī)劃等，地段選擇空間小，通常經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模較大的重要城市才適合開發(fā)重大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在定位規(guī)劃上，住宅結(jié)構(gòu)相對(duì)固定，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新基本圍繞園林景觀和裝修開展；商業(yè)地產(chǎn)則須通盤考慮地方政府要求、招商使用、消費(fèi)者體驗(yàn)等因素，其規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)融入更多商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、土建、暖通、給排水、消防、電氣、弱電系統(tǒng)等需求不同，一般的設(shè)計(jì)單位往往難以單獨(dú)勝任。

2.戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件

基于商業(yè)地產(chǎn)以上特點(diǎn)，有志于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企應(yīng)認(rèn)真考量是否具備相應(yīng)的資源儲(chǔ)備和核心能力，是否具備戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的條件。

2.1強(qiáng)大的現(xiàn)金流平臺(tái)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大且回收期長(zhǎng)，近年隨著商業(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)入，商業(yè)用地價(jià)格也水漲船高，投資門檻不斷提高，譬如筆者供職企業(yè)旗下的廣州國(guó)際金融中心（廣州珠江新城西塔，2005年開工，現(xiàn)已竣工使用）投資額高達(dá)75億元，而一路之隔的周大福中心（廣州珠江新城東塔，2009年開工）預(yù)計(jì)投資額超過(guò)100億元。因此，商業(yè)地產(chǎn)成功轉(zhuǎn)型前提是擁有強(qiáng)大的現(xiàn)金流平臺(tái)。目前，我國(guó)現(xiàn)金流平臺(tái)模式主要有：一是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的“以售養(yǎng)租”，通過(guò)出售非核心的公寓、底商和少量寫字樓，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)資金平衡。它強(qiáng)調(diào) “重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡”，項(xiàng)目銷售收入扮演著核心商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流平臺(tái)的角色。二是華潤(rùn)置地的“總部孵化”，華潤(rùn)集團(tuán)為華潤(rùn)置地商業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)提供資金支持。華潤(rùn)置地雖也強(qiáng)調(diào)商住并舉，但其商住分開發(fā)展，開發(fā)收益對(duì)商業(yè)地產(chǎn)支持有限。三是新加坡凱德置地的“產(chǎn)融結(jié)合”，其現(xiàn)金流平臺(tái)為“雙基金配置（嘉德置地旗下私募基金和REITs）”?；韭窂綖?，商業(yè)項(xiàng)目建成后注入私募基金，培育成熟后再注入REITs，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，表面看這是“輕資產(chǎn)下的外部資金平衡”模式，但嘉德置地仍控有項(xiàng)目股權(quán)，可同時(shí)分享開發(fā)收益、物業(yè)升值和租賃收益。

2.2可復(fù)制的商業(yè)模式

基于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系的特點(diǎn)，以出售為短期目標(biāo)的開發(fā)行為不是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。由于商業(yè)價(jià)值是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系的核心，構(gòu)建可復(fù)制的商業(yè)模式、創(chuàng)造盈利空間成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的必經(jīng)路徑。目前，萬(wàn)達(dá)等企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)被廣泛學(xué)習(xí)，但商業(yè)模式不能簡(jiǎn)單移植，而應(yīng)根據(jù)各自特點(diǎn)差異化構(gòu)建，形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。比如萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的“訂單模式”建立在龐大的商業(yè)資源儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，“訂單模式”也已成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的獨(dú)門標(biāo)簽；華僑城近年確立了“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式，以主題公園等旅游產(chǎn)品為賣點(diǎn)，拔高其地產(chǎn)拓展能力，帶動(dòng)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)制和規(guī)模擴(kuò)張；華潤(rùn)置地構(gòu)建了“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”模式，形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)并駕齊驅(qū)和良性互動(dòng)的發(fā)展格局，并以“萬(wàn)象城”、“印象城”和“萬(wàn)家”三條產(chǎn)品線覆蓋高中低商業(yè)市場(chǎng)，其“增值服務(wù)”的創(chuàng)造能力令人印象深刻。

2.3專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力

根據(jù)業(yè)務(wù)涵蓋范圍及商住地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)等方面的差異，筆者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)核心運(yùn)營(yíng)能力由四大業(yè)務(wù)能力構(gòu)成。一是投資能力，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)在區(qū)域適應(yīng)性方面區(qū)別較大，專業(yè)的投資能力可以幫助企業(yè)正確選擇符合自身定位的發(fā)展方向和進(jìn)行土地投資。二是策劃能力，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合體，它既有地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)和建筑形態(tài)要求，也強(qiáng)調(diào)商業(yè)組合的通用性和客戶體驗(yàn)感，這不僅需要傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)能力，同時(shí)需要專業(yè)商業(yè)思維植入能力。三是經(jīng)營(yíng)能力，包括商戶招商和后期運(yùn)營(yíng)能力，商戶招商固然是商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的敲門磚，但日常運(yùn)營(yíng)是商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功的關(guān)鍵。四是品牌打造能力，商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)著比住宅更多的參與者，強(qiáng)大的品牌號(hào)召力對(duì)企業(yè)從土地投資、商家整合、商業(yè)經(jīng)營(yíng)乃至資本運(yùn)作都具重大意義。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；招商租賃；管理系統(tǒng)；設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)之中的一個(gè)分支市場(chǎng)，其物業(yè)交付的之時(shí)則是管理運(yùn)營(yíng)的開始。商業(yè)管理和資本運(yùn)營(yíng)其是否有效持續(xù)地執(zhí)行，直接關(guān)乎商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利狀況以及物業(yè)價(jià)值提升，從根本之上決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否可以獲得成功。招商工作是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之中十分重要的環(huán)節(jié)，并且也是評(píng)價(jià)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功的標(biāo)準(zhǔn)。將一個(gè)松散的經(jīng)營(yíng)單位以及多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃的管理信息進(jìn)行分析綜合，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

1.商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),即具有非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)。從經(jīng)營(yíng)規(guī)模和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等地產(chǎn)形式。從業(yè)態(tài)分布方面講，商業(yè)地產(chǎn)主要包括零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)休閑、旅游文化、健身美體以及其他商業(yè)配套設(shè)施等。狹義上講，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的形式也是多種多樣，主要有shopping mall,百貨，商業(yè)街，主題商場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)等。為了方便大眾理解，以下將以狹義的商業(yè)地產(chǎn)視角闡述觀點(diǎn)。

2.商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去30多年的發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)歷了艱難的摸索期和發(fā)展區(qū)。自以往即使商業(yè)單一，毫無(wú)特色和優(yōu)勢(shì)都可以令投資者賺得盆滿缽滿，到如今其隨著消費(fèi)者要求的多樣化、體驗(yàn)型、主題式需求的持續(xù)升級(jí)以及消費(fèi)理性化的趨勢(shì)讓越來(lái)越多的投資者大費(fèi)腦筋。為了保障項(xiàng)目最大程度的成功，現(xiàn)有市場(chǎng)上幾乎每一項(xiàng)目的項(xiàng)目選址、設(shè)計(jì)規(guī)劃、功能分布、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、招商招租、開業(yè)準(zhǔn)備、項(xiàng)目盛大開業(yè)、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)都必須符合嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和要求，其實(shí)施進(jìn)度都是按照有針對(duì)、有節(jié)奏、按分類的方式進(jìn)行。即便如此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)依然處在初級(jí)階段，尚且沒(méi)有成熟的模式可供借鑒。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)成為下一個(gè)亮點(diǎn)行業(yè)，這已經(jīng)是地產(chǎn)界的共識(shí)。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸步入冷凍期，房地產(chǎn)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)卻屬于慢熱型，投資規(guī)模大，回報(bào)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜，讓毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的投資商們更是步履維艱。究其原因，招商管理之難位居榜首。

為了能確保一個(gè)頗具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功最大化，整體開發(fā)，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，方便以收取租金來(lái)平衡投資回報(bào)是現(xiàn)有市場(chǎng)中常用模式。那么招商租賃管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，就是“一夫當(dāng)關(guān)，萬(wàn)夫莫開”。

3.商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)的功能進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，首先要對(duì)系統(tǒng)的技術(shù)架構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)有整體的思路與方向。由于該系統(tǒng)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，所以商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)采用C/S模式和B/S開發(fā)模式相結(jié)合的方式，后臺(tái)開發(fā)采用動(dòng)態(tài)網(wǎng)頁(yè)技術(shù)，客戶端使用瀏覽器訪問(wèn)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)信息間的交流、信息的查詢等工作。

其在對(duì)用戶的請(qǐng)求處理之時(shí)，通過(guò)與之相應(yīng)的JSP引擎進(jìn)行JSP頁(yè)面轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換成相應(yīng)的ActionServlet進(jìn)行處理。而在系統(tǒng)中有且只有一個(gè)，處理所有的符合要求的用戶的請(qǐng)求信息，并調(diào)用具體的Action去進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。由框架可知本系統(tǒng)的主要Action有商戶管理Action、商鋪管理Action、合同管理Action、收費(fèi)管理Action、決策支持Action和系統(tǒng)維護(hù)Action。用戶特有的請(qǐng)求信息會(huì)保存到ActionForm實(shí)例中，然后本系統(tǒng)所設(shè)計(jì)的Action類，例如商戶管理Action、商鋪管理Action等，會(huì)根據(jù)ActionMapping類中的路徑找到具體的Action對(duì)于用戶的請(qǐng)求進(jìn)行處理。業(yè)務(wù)邏輯類將實(shí)現(xiàn)用戶的請(qǐng)求，此處是JavaBean由進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)具體數(shù)據(jù)處理實(shí)現(xiàn)類如商戶管理類、商鋪管理類等，將處理的結(jié)果經(jīng)過(guò)控制器再次調(diào)用相應(yīng)的Action進(jìn)行處理，返回給JSP頁(yè)面，通過(guò)瀏覽器展示給用戶。

3.1.商戶管理詳細(xì)設(shè)計(jì)

商戶管理通常包括有商戶管理，商戶信息查詢，商戶添加向?qū)У鹊热齻€(gè)部分。其對(duì)不同的模塊之中，通常包括有比較小的功能模塊。

商戶管理控制類CommercialTenantMagAction之中包括商戶管理查詢、添加以及管理等等相關(guān)方法，而商戶管理核心類設(shè)計(jì)如表1所示。

表1 商戶管理類方法表

核心類 方法描述

商戶管理控制 查詢商戶方法

商戶管理方法

執(zhí)行方法

商戶查詢實(shí)體類 商戶查詢方法

商戶信息修改方法

商戶管理實(shí)體類 新增商戶方法

刪除商戶方法

添加商戶實(shí)體類 添加行商戶方法

手里新商戶方法

3.2.商鋪管理詳細(xì)設(shè)計(jì)

商鋪管理主要包括有新增商鋪向?qū)?、商鋪查詢、銷售入住、商鋪維護(hù)、商鋪銷售五個(gè)模塊。而每一個(gè)模塊的建立則是同其他模塊之間是有一定的關(guān)系的。比如說(shuō)商鋪的入住、商鋪的維護(hù)、商鋪的銷售則是在新增商鋪結(jié)束之后才可以進(jìn)行，同時(shí)每一個(gè)功能模塊之間可以共享商鋪信息。

3.3.登記商鋪時(shí)序圖

用戶可進(jìn)入到商鋪登記界面，選擇要查看的商場(chǎng)，進(jìn)一步選擇所需的樓層。選中暫時(shí)沒(méi)有外租的商鋪，調(diào)用SearchStore，得到未租售商鋪信息。并且確定選擇的店鋪號(hào)，選擇此商鋪登記基本信息，調(diào)用商鋪登記函數(shù)，登記商鋪信息同時(shí)保存到數(shù)據(jù)庫(kù)之中。然后可以瀏覽登記后商鋪出租情況的信息。

3.4.合同管理

通過(guò)合同管理界面，可以錄入實(shí)際的租賃情況，包括條款、房間、租金、物業(yè)管理費(fèi)，提成比例、押金。錄入完成后點(diǎn)擊確定，系統(tǒng)便自動(dòng)保存相關(guān)數(shù)據(jù)，

此外，合同管理模塊還有如下功能：明確租賃項(xiàng)目的樓座、戶型、房屋的相關(guān)規(guī)劃；明確有哪些鋪位、寫字間或者車位用于出租，出租面積是多少；明確每一鋪位、寫字間的相關(guān)能源類儀表的表號(hào)、位置，支持一個(gè)鋪位或?qū)懽珠g安裝多塊電表的情況。項(xiàng)目招商前期和養(yǎng)商過(guò)程中，公司市場(chǎng)部需要策劃一些具有針對(duì)性的市場(chǎng)宣傳活動(dòng)等，例如場(chǎng)地施工、場(chǎng)地美化、廣告等，以吸引更多的租賃客戶和終端消費(fèi)者。該部分功能主要記錄的是這些企劃項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容、執(zhí)行的里程碑計(jì)劃、費(fèi)用以及費(fèi)用的支付進(jìn)度等情況。在特殊情況下，企業(yè)需要對(duì)分包出租的商鋪或?qū)懽珠g進(jìn)行重新規(guī)劃，對(duì)部分商鋪或?qū)懽珠g進(jìn)行合并、拆分處理，然后再重新出租。該功能支持對(duì)房屋的重新規(guī)劃，并記錄規(guī)劃歷史記錄以及與以前房屋之間的對(duì)照關(guān)系。

3.5.客服管理

客服管理實(shí)現(xiàn)的主要功能如下：如果客戶區(qū)域的設(shè)備、門窗、強(qiáng)弱電等發(fā)生故障或者損害，客戶可以自助申請(qǐng)維修。申請(qǐng)?zhí)峤缓?，公司派工維修，維修完成之后，進(jìn)行完工登記，并安排客戶回訪，以全面提升客戶服務(wù)滿意度。為了確保設(shè)施的安全使用和使用壽命，應(yīng)安排相關(guān)人員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)并定期維護(hù)。而專人專責(zé)不僅能保證服務(wù)質(zhì)量的提升而且將有助提升工作效率，節(jié)省后去運(yùn)營(yíng)成本。商業(yè)地產(chǎn)中，全面完善的硬件設(shè)備和周到細(xì)致的軟件服務(wù)必將是搶占一席市場(chǎng)的重要因素。但及時(shí)再嚴(yán)格的體制也無(wú)法保證相應(yīng)制度能十全十美的實(shí)施，客戶對(duì)辦公場(chǎng)地、服務(wù)等的投訴信息依然會(huì)發(fā)生。如果類似的情況一旦發(fā)生，具有人性化的客戶管理制度和專業(yè)水準(zhǔn)的管理人才顯得無(wú)比重要。商業(yè)運(yùn)營(yíng)方應(yīng)積極安排專人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理以免引起不必要的混亂，事后及時(shí)回訪投訴客戶，記錄客戶對(duì)于商業(yè)區(qū)內(nèi)硬件設(shè)施和軟件服務(wù)等方面的建議和意見。這些記錄都將成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)方提升商業(yè)質(zhì)量和檔次的重要數(shù)據(jù)來(lái)源。對(duì)于有價(jià)值的信息今后將予以采納。記錄企業(yè)組織的客戶活動(dòng)的計(jì)劃情況，以及計(jì)劃的執(zhí)行情況。

3.6.決策支持詳細(xì)設(shè)計(jì)

決策支持可分為費(fèi)用查詢和費(fèi)用統(tǒng)計(jì)兩個(gè)方面,費(fèi)用查詢主要是對(duì)預(yù)收費(fèi)、租賃費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、臨時(shí)收費(fèi)的查詢,費(fèi)用統(tǒng)計(jì)則是對(duì)己收款和欠費(fèi)的統(tǒng)計(jì)。

3.7.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)工作,主要通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理的需求分析與系統(tǒng)設(shè)計(jì),對(duì)本系統(tǒng)的數(shù)據(jù)類型有了全面的了解,依據(jù)規(guī)定將系統(tǒng)中需要持久化存儲(chǔ)的類轉(zhuǎn)換成關(guān)系型數(shù)據(jù)表,并對(duì)表的列屬性進(jìn)行詳細(xì)的定義,將系統(tǒng)中涉及到的數(shù)據(jù)以及角色信息反應(yīng)到所設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)庫(kù)中表與表之間的聯(lián)系上。根據(jù)本系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)的管理需求以及對(duì)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)安全性、程序正確性、功能完整性以及大量的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行高效的管理等方面的要求,數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)選用。

4.結(jié)語(yǔ)

該系統(tǒng)可以有效實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理平臺(tái)的擴(kuò)展接入、分析功能和處理功能的有機(jī)結(jié)合；促進(jìn)招商系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)以及商鋪特征，分析、繳費(fèi)情況分析、繳費(fèi)行為分析、客戶特征分析、商鋪?zhàn)馐蹧Q策的緊密關(guān)聯(lián);另外，多功能的搭載對(duì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)全程規(guī)劃和控制、專業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)有重要的作用和意義。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

隨著住宅市場(chǎng)的“風(fēng)聲”日趨收緊，投資者們紛紛轉(zhuǎn)入不受調(diào)控政策限制的商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏對(duì)市場(chǎng)知之甚少的跟風(fēng)者。現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)已然是樓市中最引人關(guān)注的投資熱點(diǎn)，但并非所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都值得期待，比起住宅，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，地段和配套成為更加關(guān)鍵的決定因素。那么，到底應(yīng)該具體在哪里投資是眾多投資者有待解決的困惑。本刊特邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士解讀福州最具投資價(jià)值的商圈在哪里?

商業(yè)投資勢(shì)頭正猛

在對(duì)福州幾家中介的調(diào)查訪問(wèn)中獲悉，目前在二級(jí)市場(chǎng)上，所有形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)的成交量占二手房市場(chǎng)總成交量的5％左右，大概每月成交量為150套左右。從去年4月份開始，受政策調(diào)控影響，市場(chǎng)上投資商業(yè)產(chǎn)品的人逐漸增加，銷售也比較活躍，從成交量上看，與去年同期相比，大約增長(zhǎng)10％。

從商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)變化看，總體漲同比達(dá)到20％。其中，老商業(yè)區(qū)店鋪售價(jià)平均漲幅達(dá)到15％～20％，寫字樓漲了20％；新城區(qū)的商鋪平均售價(jià)漲了15％。不僅如此，福州各主要路段的商業(yè)店面、寫字樓租金都有30％～50％的上漲，令不少承租者大為驚愕。部分商鋪因無(wú)力承擔(dān)租金翻倍而不得不選擇停業(yè)，另一方面，五四路CBD的寫字樓平均租金也達(dá)到100～110元／平方米，而剛剛投入市場(chǎng)的信和廣場(chǎng)、海峽金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等新型寫字樓的租金更是飆升，高達(dá)150～170元／平方米。

在采訪過(guò)程中，當(dāng)問(wèn)及哪個(gè)區(qū)域的商業(yè)產(chǎn)品增值最快?得到的答案幾乎是一致的，“即將形成商圈的區(qū)域漲得最快?！弊畹湫偷睦邮歉Ｖ莺{金融街附近，兩年前那里只有批發(fā)市場(chǎng)和簡(jiǎn)陋的倉(cāng)庫(kù)，自萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)駐以來(lái)，如今周邊商鋪價(jià)格已經(jīng)漲至3～5萬(wàn)元／平方米。在這么短的時(shí)間內(nèi)，有如此高的漲幅，這在福州比較少見。

“此番商業(yè)門店、寫字樓租金普遍上漲，雖有各自因素，但從更深層次角度來(lái)說(shuō)，也是商業(yè)地產(chǎn)投資模式從‘出售’改變?yōu)椤猿帧囊环N實(shí)際體現(xiàn)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，如今的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商愈發(fā)青睞‘自持’物業(yè)，進(jìn)而影響到個(gè)體散戶的投資理念，他們也開始重新評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。

剖析福州主要商圈

就商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，福州市場(chǎng)發(fā)展比較狹窄，過(guò)去不發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，而現(xiàn)在是式的發(fā)展，短時(shí)間內(nèi)造成新老商圈激烈交替的局面。

九歌萬(wàn)派(福建)營(yíng)銷策劃公司董事長(zhǎng)劉波在接受媒體采訪時(shí)表示，首先，東街口商圈是福州最早形成商圈性質(zhì)的商圈，這一帶的人氣最旺，往南延伸到津泰路一帶，到了冠亞廣場(chǎng)就弱下來(lái)了。我認(rèn)為東街口商圈畢竟有比較長(zhǎng)的歷史沉淀，完全取代它是不太可能，但其最大的瓶預(yù)就是缺乏高端人流的集聚，相信經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的調(diào)整，會(huì)在這里形成新型的商業(yè)形態(tài)。

第二個(gè)傳統(tǒng)商圈就是五四路一帶。盡管是辦公密集的區(qū)域，各方面配套也都不錯(cuò)，但過(guò)于分散，沒(méi)有能夠形成扇面空間。停車難是最大的缺陷。另一個(gè)就是臺(tái)江商圈，這個(gè)商圈的體量非常大，商業(yè)面積有幾十萬(wàn)平方米，不過(guò)多數(shù)項(xiàng)目都是零零散散，比較龐雜，規(guī)模有了但檔次不夠。

隨著福州城市的發(fā)展，傳統(tǒng)商圈已經(jīng)不再能滿足市場(chǎng)需求，一些新型商圈正在慢慢興旺起來(lái)。福建申發(fā)置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅新表示，萬(wàn)寶商圈就是針對(duì)目前東街口商圈的主要的一些缺陷，做了比較多的補(bǔ)充，兩邊提供充足的停車位，有足夠人流聚集的空間，但是這里做了太多的小商鋪，而沒(méi)有引進(jìn)真正具有帶動(dòng)人氣的大型百貨。

“然而，北江濱的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)卻不存在這樣的問(wèn)題，從城市的核心商圈應(yīng)具備的條件講，步行街、大型百貨、CBD商務(wù)集群、高檔住宅，以及其它相關(guān)配套都具備。目前，福州很難拿出一個(gè)真正大區(qū)域的、具有國(guó)際化特征、相對(duì)比較高端、消費(fèi)和人流的集聚性也比較好的商圈，這個(gè)空白還是要期待海峽金融街項(xiàng)目?！眲⒉ㄕf(shuō)。

未來(lái)5年的市場(chǎng)主力

從今年4月福州在交會(huì)上可以看到，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大規(guī)模亮相市場(chǎng)?？v觀今年以來(lái)多幅商業(yè)地塊的拍賣，其中大部分是分布在新區(qū)商業(yè)氛圍較弱之處，或于規(guī)劃片區(qū)內(nèi)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從民生方面考慮，這些項(xiàng)目可作為新區(qū)的配套發(fā)展，配套先行，也進(jìn)而對(duì)周邊的住宅項(xiàng)目輻射利好的發(fā)展效應(yīng)。而且，福州城市擴(kuò)容，路網(wǎng)延伸，四通八達(dá)，由此帶動(dòng)了沿線新區(qū)發(fā)展，按照目前推地思路來(lái)看，不出三年，福州的金融中心多點(diǎn)分布的格局漸成。