房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

內(nèi)容摘要:本文運(yùn)用Logistic回歸對(duì)我國(guó)預(yù)虧的上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,試圖從實(shí)證研究的角度說(shuō)明上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因,構(gòu)建上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警模型。研究表明logistic模型在預(yù)測(cè)虧損前的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)困境方面具有較高的準(zhǔn)確率。

關(guān)鍵詞:logistic回歸STT檢驗(yàn)預(yù)警模型

繼1998年3月中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《關(guān)于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對(duì)財(cái)務(wù)狀況或其他狀況出現(xiàn)異常的上市公司的股票進(jìn)行特別處理(Special Treatment,簡(jiǎn)稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國(guó)股票市場(chǎng)上一個(gè)特殊的群體。無(wú)論是資產(chǎn)重組的題材,還是關(guān)聯(lián)交易的頻繁發(fā)生,都可以引起市場(chǎng)對(duì)ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動(dòng)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)波動(dòng)的平均幅度,成為制造投機(jī)成分,為股市營(yíng)造變數(shù)的一個(gè)板塊。為排除行業(yè)不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產(chǎn)業(yè)的上市公司作為研究對(duì)象,運(yùn)用常用統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS對(duì)這些上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行研究,并運(yùn)用logistic回歸尋找造成財(cái)務(wù)危機(jī)的原因,試圖構(gòu)建相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型,為ST公司和投資者的經(jīng)營(yíng)和決策提供參考。

研究選樣標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)體系的建立

本文選取的研究對(duì)象為2009年被ST的12家房地產(chǎn)公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現(xiàn)正常的12家房地產(chǎn)企業(yè)作為對(duì)比樣本。樣本相關(guān)變量數(shù)據(jù)取自CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)中各上市房地產(chǎn)公司2008年的數(shù)據(jù)以及證券之星、中國(guó)上市公司資訊網(wǎng)、和訊網(wǎng)等網(wǎng)站。

(一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的初步選取

美國(guó)紐約大學(xué)的Edward.Altman教授在建立企業(yè)破產(chǎn)預(yù)測(cè)的Zeta模型時(shí),財(cái)務(wù)指標(biāo)的最初選取遵循了兩個(gè)原則:該指標(biāo)在以前的研究中出現(xiàn)的頻率;指標(biāo)與所要研究問(wèn)題的潛在相關(guān)性。結(jié)合這兩個(gè)原則以及敏感性、先兆性、關(guān)聯(lián)性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經(jīng)營(yíng)能力、償債能力、成長(zhǎng)能力四個(gè)方面提取了各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),具體說(shuō)明如下:

1.盈利能力指標(biāo)。X1凈資產(chǎn)收益率:該指標(biāo)是從所有者的角度考察企業(yè)盈利水平的高低。該指標(biāo)越高,表明資產(chǎn)增值能力越強(qiáng),企業(yè)越有活力,財(cái)務(wù)狀況越健康;X2總資產(chǎn)利潤(rùn)率:該指標(biāo)反映企業(yè)總資產(chǎn)獲得利潤(rùn)的能力,是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效率的指標(biāo)。該指標(biāo)越高,表明資產(chǎn)利用效果越好,企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性越小。

2.經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)。X3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率。該指標(biāo)越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產(chǎn)流動(dòng)快,償債能力強(qiáng);X4存貨周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)是衡量企業(yè)購(gòu)入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。它影響到企業(yè)的短期償債能力。該指標(biāo)越高,存貨的占用水平越低,企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng);X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和利用效率。數(shù)值越高,表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快,銷售能力越強(qiáng),資產(chǎn)利用效率越高,發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性越小。

3.償債能力指標(biāo)。X6流動(dòng)比率:該指標(biāo)是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率,用于衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期前,可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。該指標(biāo)越大,企業(yè)短期償還債務(wù)的能力越強(qiáng);X7速動(dòng)比率:該指標(biāo)是速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率,衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。該指標(biāo)是對(duì)流動(dòng)比率的補(bǔ)充,它越大,企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小;X8資產(chǎn)負(fù)債率:該指標(biāo)又稱為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的情況下,適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)杠桿可以起到正面的作用,在經(jīng)營(yíng)不良時(shí),過(guò)度的財(cái)務(wù)杠桿會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況惡化。

4.成長(zhǎng)能力指標(biāo)。X9主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率:該指標(biāo)衡量公司的產(chǎn)品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標(biāo)越大表明企業(yè)的發(fā)展?jié)摿υ酱?X10總資產(chǎn)增長(zhǎng)率:該指標(biāo)反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)情況。該指標(biāo)越高,表明企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張的速度越快。

(二) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的進(jìn)一步篩選

進(jìn)入預(yù)警模型的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠顯著地區(qū)分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應(yīng)用多元統(tǒng)計(jì)方法中的T檢驗(yàn)對(duì)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行再次篩選。對(duì)同一財(cái)務(wù)指標(biāo)而言,當(dāng)兩組樣本具備齊方差性時(shí),采用的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為:

當(dāng)兩組樣本不具備齊方差性時(shí),采用的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為:

利用24家上市房地產(chǎn)公司的樣本數(shù)據(jù),采用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件中的雙樣本(獨(dú)立)平均數(shù)檢驗(yàn)Independent-Sample T Test,對(duì)樣本2008年的數(shù)據(jù)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)的結(jié)果如表1所示。由表1可以看出,在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的前一年中有三個(gè)指標(biāo)通過(guò)了顯著性檢驗(yàn),分別是:X7速動(dòng)比率、X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和X10總資產(chǎn)增長(zhǎng)率,這三個(gè)指標(biāo)可以有效地區(qū)分有財(cái)務(wù)困境和沒(méi)有財(cái)務(wù)困境的企業(yè),因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。

財(cái)務(wù)困境預(yù)測(cè)模型選擇和構(gòu)建

根據(jù)上述篩選出的三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo),本文試圖預(yù)測(cè)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司發(fā)生財(cái)務(wù)困境的可能性,即根據(jù)該指標(biāo)組刻畫的財(cái)務(wù)狀況推測(cè)企業(yè)未來(lái)發(fā)生虧損的概率。

Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統(tǒng)計(jì)分析方法,尤其對(duì)于相依變量為二分類變量時(shí)的模型往往具有較好的效果。并且相對(duì)于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態(tài)分布,因而比判別分析更加穩(wěn)健。其表達(dá)式為:

其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數(shù),P為在給定自變量的條件下事件發(fā)生的概率。

運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)篩選出的三個(gè)經(jīng)過(guò)T檢驗(yàn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行l(wèi)ogistic回歸分析,得到如表2所示。

所得方程可表示為:

logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點(diǎn),即如果通過(guò)模型計(jì)算出來(lái)的某事件發(fā)生的概率(Y=1)大于等于該事件不發(fā)生的概率(Y=0),則判定該事件發(fā)生,否則判定該事件不發(fā)生。在本文中即為當(dāng)P>0.5時(shí),該企業(yè)被判定為ST公司,當(dāng)P

將樣本公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)代入模型,進(jìn)行回判,得到結(jié)果如表3所示。

從上述預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)看財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合運(yùn)用大大提高了預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性,本文對(duì)ST公司的正判概率為83.3%,對(duì)正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。

結(jié)論及虧損的原因

(一)結(jié)論

本文利用logistic回歸對(duì)中國(guó)預(yù)虧上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行了預(yù)測(cè)研究。采納的數(shù)據(jù)是綜合反映公司經(jīng)營(yíng)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo),判斷公司發(fā)生財(cái)務(wù)困境的標(biāo)準(zhǔn)是被ST。此外,作為對(duì)比研究,文章還選入數(shù)量相同的未發(fā)生虧損的業(yè)績(jī)正常的上市公司。從logistic回歸模型的預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)看,判別的準(zhǔn)確率達(dá)到83.3%,表明模型在預(yù)測(cè)上市房地產(chǎn)公司發(fā)生虧損方面是有效的。因此,這個(gè)模型可以為資本市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者做決策提供參考。同時(shí),這個(gè)模型可以看做是對(duì)上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損原因的解釋,表明速動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率這三個(gè)指標(biāo)所代表的相應(yīng)的償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和成長(zhǎng)能力對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況具有重要的影響,這三個(gè)指標(biāo)越大,企業(yè)的發(fā)生財(cái)務(wù)困境的概率越小,因此,企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)在這些方面給予足夠的關(guān)注。

(二)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損的原因

企業(yè)償債能力偏低,風(fēng)險(xiǎn)大。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問(wèn)題,企業(yè)所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對(duì)比ST企業(yè)與經(jīng)營(yíng)良好企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)連續(xù)虧損企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率多在90%以上,有的高達(dá)1000%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè),而速動(dòng)比率卻明顯偏低。這樣,過(guò)高的負(fù)債,不足的償債能力必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本增加,盈利下降,以致出現(xiàn)虧損。這種自由資金不足,過(guò)分依靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時(shí)回籠,將導(dǎo)致工程難以為繼,極易出現(xiàn)虧損乃至破產(chǎn)。 企業(yè)重開(kāi)發(fā),輕經(jīng)營(yíng)管理。依據(jù)上述研究結(jié)果中顯示的經(jīng)營(yíng)能力,再結(jié)合實(shí)際,可以發(fā)現(xiàn)被ST的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于業(yè)績(jī)良好的房地產(chǎn)企業(yè)而言更加輕視物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。在這種情況下,公司業(yè)績(jī)?nèi)Q于具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,而一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期只有2-4年,極易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大起大落。在國(guó)外,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的比重大大高于物業(yè)開(kāi)發(fā)的比重,這也是國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的主要原因之一。

企業(yè)開(kāi)發(fā)能力低,發(fā)展?jié)摿π?。房地產(chǎn)業(yè)是非常密集的資本密集型產(chǎn)業(yè),而我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源分散,開(kāi)發(fā)企業(yè)整體水平不高,與其密集的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。這也是ST房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問(wèn)題之一,再加上它們償債能力和經(jīng)營(yíng)能力的欠缺,導(dǎo)致其融資能力也大受影響,進(jìn)而影響到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。而發(fā)展?jié)摿λ成涞某砷L(zhǎng)能力的缺乏又進(jìn)一步增加了其虧損的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現(xiàn)在:由于考慮了行業(yè)和規(guī)模進(jìn)行實(shí)證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會(huì)導(dǎo)致研究結(jié)果與實(shí)際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數(shù)據(jù)的途徑有限,有關(guān)公司治理、宏觀環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況等影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)因素沒(méi)有納入研究范圍。

參考文獻(xiàn):

1.于立勇,詹捷輝.基于Logistic回歸分析的違約概率預(yù)測(cè)研究[J].財(cái)經(jīng)研究,2004(9)

2.楊蓬勃,張成虎,張湘.基于Logistic回歸分析的上市公司信貸違約概率預(yù)測(cè)模型研究[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯,2009(2)

3.杜勇,劉星.基于Logistic回歸的上市公司虧損逆轉(zhuǎn)識(shí)別模型研究.[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì),2009(12)

第2篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭尤為迅速，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對(duì)保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來(lái)發(fā)展的走勢(shì)。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場(chǎng)不成熟

我國(guó)房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對(duì)世界其他國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無(wú)論發(fā)展過(guò)程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無(wú)法正常收回。

112政府政策影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)過(guò)快時(shí)，國(guó)家嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買，維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤(rùn)的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

12微觀因素分析

121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒(méi)有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對(duì)公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開(kāi)始的高利潤(rùn)沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，而缺乏開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全盤考慮和長(zhǎng)期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過(guò)大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒(méi)有確定下來(lái)就著急開(kāi)工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過(guò)場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿搞公開(kāi)招標(biāo)；再次，普遍重視對(duì)施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

21財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的大量資金，但是過(guò)度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度。財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過(guò)房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長(zhǎng)。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過(guò)大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開(kāi)展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程管理

311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過(guò)行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過(guò)度貸款會(huì)造成負(fù)債率過(guò)高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國(guó)家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)公司從開(kāi)始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購(gòu)買房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購(gòu)買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒(méi)有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測(cè)系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。

322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（5）

第3篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)上市公司； 投資價(jià)值； 層次分析法； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值分析的目的與方法

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大，直接影響著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。其在拉動(dòng)內(nèi)需、優(yōu)化資源配置、創(chuàng)造就業(yè)等方面起到了其他產(chǎn)業(yè)所不可替代的作用。而作為經(jīng)濟(jì)晴雨表證券市場(chǎng)中的房地產(chǎn)板塊，也因此一直受到投資者的廣泛關(guān)注。截至2010年12月，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共有75家，其中，滬市42家，深市33家，另外在香港上市的有18家，房地產(chǎn)業(yè)上市公司總市值達(dá)到7 000多億元。雖然當(dāng)前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱進(jìn)行的一系列宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)上市公司帶來(lái)一定的影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，一些質(zhì)地優(yōu)良的房地產(chǎn)公司已具備了一定的投資價(jià)值。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值的分析，對(duì)投資者而言，可以探求企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值，為市場(chǎng)交易提供理性的參考依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)上市公司管理者而言，應(yīng)用價(jià)值評(píng)估方法可以更好地做到對(duì)企業(yè)整體的分析、評(píng)估和管理，以達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的管理目標(biāo)。

在分析的具體方法上，本文擬采用層次分析法（Analytic Hierarchy Process）簡(jiǎn)稱AHP，該方法是美國(guó)著名運(yùn)籌學(xué)專家、匹茲堡大學(xué)教授托馬斯?薩蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代初期提出的。它是一種將復(fù)雜的決策問(wèn)題分解成若干組成因素；然后將這些因素按支配關(guān)系分解成遞階層次結(jié)構(gòu)，通過(guò)兩兩比較的方式確定各個(gè)因素的相對(duì)重要性，并最終形成決策備選方案相對(duì)于決策目標(biāo)的權(quán)重，從而幫助決策者作出決策的科學(xué)、有效的定量與定性相結(jié)合的方法。該方法普遍運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域。本文的研究主要是基于房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的視角，通過(guò)建立財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，運(yùn)用AHP方法來(lái)測(cè)度上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重，以求得上市公司投資價(jià)值的綜合評(píng)價(jià)值，為投資者提供投資參考。

二、建立投資價(jià)值分析遞階層次結(jié)構(gòu)模型

層次分析法將問(wèn)題分成目標(biāo)層、要素層及操作層。根據(jù)本文的研究，目標(biāo)層即是房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值A(chǔ)，這是一個(gè)復(fù)雜的、綜合性指標(biāo)，需要多種因素來(lái)測(cè)定。根據(jù)指標(biāo)選取全面性、典型性原則，將影響上市公司綜合價(jià)值的財(cái)務(wù)指標(biāo)分成4大類11小類，從不同角度反映公司的財(cái)務(wù)情況，其中償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力和發(fā)展能力，分別用B1、B2、B3、B4表示，其作為模型的要素層；償債能力常用指標(biāo)包括流動(dòng)比率C1、速動(dòng)比率C2、資產(chǎn)負(fù)債率C3；營(yíng)運(yùn)能力常用指標(biāo)包括存貨周轉(zhuǎn)率D1、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率D2、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率D3；盈利能力常用指標(biāo)包括資本收益率E1、凈資產(chǎn)收益率E2、毛利率E3；發(fā)展能力常用指標(biāo)包括主營(yíng)收入增長(zhǎng)率F1、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率F2。這些指標(biāo)作為子要素層，是對(duì)要素層的進(jìn)一步說(shuō)明與解釋。具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如圖1所示。

三、評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重系數(shù)的確定

運(yùn)用AHP層次分析法，構(gòu)造模型的判斷矩陣，計(jì)算各級(jí)要素權(quán)重，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)（本文所涉及的具體數(shù)據(jù)為輔助運(yùn)用Excel軟件計(jì)算得出）。計(jì)算過(guò)程如下：

（一）構(gòu)建判斷矩陣、層次單排序與一致性檢驗(yàn)

判斷矩陣元素的值反映了人們基于客觀實(shí)際對(duì)各因素相對(duì)重要性的主觀認(rèn)識(shí)與評(píng)價(jià)，通常取1，2，…，9及它們的倒數(shù)作為標(biāo)度。具體的標(biāo)度取值及含義如表1所示。

按照以上標(biāo)度，根據(jù)資料數(shù)據(jù)，結(jié)合專家意見(jiàn)和評(píng)價(jià)主體的意見(jiàn)，得出各層次的判斷矩陣。通過(guò)和積法計(jì)算得各判斷矩陣的最大特征根λmax和單排序權(quán)向量w（權(quán)重系數(shù)）。同時(shí)計(jì)算一致性指標(biāo)CI和隨機(jī)一致性比例CR，并進(jìn)行一致性判斷。計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表2―表6。

（二）層次總排序與一致性檢驗(yàn)

根據(jù)表2到表6的計(jì)算結(jié)果，可以計(jì)算出子要素層相對(duì)于要素層以及目標(biāo)層的總排序向量（綜合權(quán)重）。計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表7所示。

對(duì)層次總排序也需作一致性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)仍象層次總排序那樣由高層到低層逐層進(jìn)行。這是因?yàn)殡m然各層次均已經(jīng)過(guò)層次單排序的一致性檢驗(yàn)，各層對(duì)比較判斷矩陣都已具有較為滿意的一致性。但當(dāng)綜合考察時(shí)，各層次的非一致性仍有可能積累起來(lái)，引起最終分析結(jié)果較嚴(yán)重的非一致性。最終檢驗(yàn)層次總排序的一致性為CR=0.0065

四、AHP應(yīng)用實(shí)例分析

應(yīng)用AHP法對(duì)房地產(chǎn)上市公司的綜合價(jià)值評(píng)價(jià)過(guò)程是：首先，根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)在綜合評(píng)價(jià)目標(biāo)中的相對(duì)重要性，用AHP法計(jì)算出各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)于綜合評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重系數(shù)；然后，通過(guò)各公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的橫向比較，得出各指標(biāo)在眾家公司中的相對(duì)地位，這一地位的高低是用分值的高低來(lái)表示的；最后，用相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)乘以各個(gè)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)的分值，得出各上市公司償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力和發(fā)展能力的分值和綜合價(jià)值分值。前文已利用AHP法計(jì)算出了各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)于綜合評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重系數(shù)，下面就后兩個(gè)步驟，結(jié)合實(shí)例計(jì)算分析如下：

本文選擇了滬深兩市房地產(chǎn)板塊中4家具有代表性的公司進(jìn)行分析。它們分別是萬(wàn)科A（000002）、招商地產(chǎn)（000024）、北辰實(shí)業(yè)（601588）、陸家嘴（600663），以下分別用G1、G2、G3、G4來(lái)代表它們。表8是由新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)提供的這些上市公司截止于2009年12月31日的評(píng)價(jià)指標(biāo)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

根據(jù)表8中的數(shù)據(jù)對(duì)這4家上市公司作出各個(gè)指標(biāo)的判斷矩陣，如表9所示。

計(jì)算出每個(gè)上市公司在各個(gè)指標(biāo)中所占的相應(yīng)權(quán)數(shù)（計(jì)算方法如上文所示），結(jié)果如表10所示。

設(shè)每個(gè)指標(biāo)的滿分都為100分，將各上市公司的各項(xiàng)指標(biāo)分值與相應(yīng)的指標(biāo)權(quán)數(shù)相乘，得出償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、發(fā)展能力的得分，并求出綜合評(píng)分，下面以萬(wàn)科A為例，計(jì)算出其償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、發(fā)展能力及其綜合評(píng)分。

償債能力=萬(wàn)科A在流動(dòng)比率C1的權(quán)重得分×C1在償債能力B1中的權(quán)重+萬(wàn)科A在速動(dòng)比率C2的權(quán)重得分×C2在償債能力B1中的權(quán)重+萬(wàn)科A在資產(chǎn)負(fù)債率C3的權(quán)重得分×C3在B1中的權(quán)重

償債能力=28.84×0.2972+25.03×0.5390+10.95×0.1638 =23.8560

同理，營(yíng)運(yùn)能力=48.24×0.3091+5.71×0.5813+42.31

×0.1096=22.8647

盈利能力=13.62×0.1638+27.18×0.5390+6.83×0.2972 =18.9109

發(fā)展能力=5.04×0.667+9.45×0.333=6.509

綜合評(píng)分=萬(wàn)科A在償債能力B1的得分×B1在A中的權(quán)重+萬(wàn)科A在營(yíng)運(yùn)能力B2的得分×B2在A中的權(quán)重+萬(wàn)科A在盈利能力B3的得分×B3在A中的權(quán)重+萬(wàn)科A在發(fā)展能力B4的得分×B4在A中的權(quán)重

綜合評(píng)分=23.8560×0.1225+22.8674×0.227+18.9109

×0.423+6.509×0.227=17.7241

同理，4家房地產(chǎn)上市公司的評(píng)分可被計(jì)算匯總為表11。

結(jié)論：在償債能力方面，招商地產(chǎn)與北辰實(shí)業(yè)做得較好。而在營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力方面，陸家嘴都超過(guò)了其他上市公司，表現(xiàn)出良好的經(jīng)營(yíng)管理效率和獲取利潤(rùn)的能力，但是，由于陸家嘴短期償債能力較低，因此，投資時(shí)要把收益和風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)考慮進(jìn)去。在發(fā)展能力方面，招商地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他上市公司，表現(xiàn)出發(fā)展擴(kuò)張的巨大潛力。但是，由于萬(wàn)科A在房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著不可動(dòng)搖的龍頭地位，其規(guī)?；鶖?shù)大，所以，雖然其四項(xiàng)指標(biāo)的排位都不靠前，但總體來(lái)講，整個(gè)運(yùn)營(yíng)相對(duì)于其他三家房地產(chǎn)上市公司而言更加穩(wěn)定。

【參考文獻(xiàn)】

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［3］ T.L. Saaty. The analytic hierarchy process：planning，priority setting，resource allocation［M］. McGraw Hill，1980.

第4篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

（一）樣本的選擇

本文選取房地產(chǎn)上市公司作為樣本以保證研究的真實(shí)性。鑒于我國(guó)上市公司鮮有破產(chǎn)的情況發(fā)生，本文采用證監(jiān)會(huì)的界定原則，將ST或者*ST（specialtreatment）公司定義為處于財(cái)務(wù)危機(jī)狀態(tài)的公司，將非ST公司界定為財(cái)務(wù)狀況正常的公司。

1.財(cái)務(wù)危機(jī)狀態(tài)樣本的界定

樣本來(lái)自于2005—2013年首次被ST或者*ST的34家房地產(chǎn)上市公司。選取的樣本研究期是上市公司被特殊處理時(shí)首次發(fā)生虧損的前一年（T-3年）。房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，虧損時(shí)有發(fā)生，在這一年以后接連發(fā)生虧損以至被特殊處理，因此這一年是上市公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2.財(cái)務(wù)正常狀態(tài)樣本的選取原則

本研究針對(duì)的是房地產(chǎn)上市公司，界定未被特殊處理的房地產(chǎn)上市公司為財(cái)務(wù)狀況正常的樣本。為了排除政策等其他因素對(duì)研究的影響，選取的正常樣本研究期應(yīng)與發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的公司相同，據(jù)此本文最終選取了2005—2013年間34家房地產(chǎn)上市公司為財(cái)務(wù)狀況正常的樣本。

（二）預(yù)警指標(biāo)的選擇

由于財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生難以用幾個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)來(lái)描述，同時(shí)又缺乏相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)，造成了指標(biāo)選擇較為困難，本文采用試錯(cuò)法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行篩選?；谌嫘院涂闪炕脑瓌t，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征，從企業(yè)的短期償債能力、現(xiàn)金流量能力、長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、股東獲利能力、風(fēng)險(xiǎn)水平和發(fā)展能力8個(gè)方面。過(guò)多的指標(biāo)存在著大量無(wú)用的信息，不僅會(huì)導(dǎo)致分析困難，而且會(huì)降低預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。因此在進(jìn)行分析之前，必須對(duì)備選指標(biāo)進(jìn)行篩選，剔除對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)表現(xiàn)不顯著的指標(biāo)。

二、模型構(gòu)建與分析

（一）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)處理

在采集到的數(shù)據(jù)中，部分財(cái)務(wù)指標(biāo)缺乏，需要對(duì)這部分缺失的數(shù)據(jù)作一個(gè)預(yù)處理，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整性，才能進(jìn)行下一步的分析。對(duì)數(shù)據(jù)的預(yù)處理主要包括兩種情況：一是對(duì)于報(bào)表中未披露的數(shù)據(jù)。用該企業(yè)近期的數(shù)據(jù)作大致估計(jì)，盡量能代表公司的實(shí)際情況。二是對(duì)于不存在的指標(biāo)數(shù)據(jù)。比率型指標(biāo)當(dāng)分母為零時(shí)，該指標(biāo)不存在，為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的連續(xù)性，當(dāng)期指標(biāo)數(shù)據(jù)以其前后兩期的均值來(lái)代替。

（二）顯著性檢驗(yàn)為了使分析更具有針對(duì)性

需要對(duì)上述備選指標(biāo)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，選出有差異的指標(biāo)。對(duì)于分布不同的指標(biāo)，采用不同的方法進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)。

1.服從正態(tài)分布指標(biāo)的顯著性

檢驗(yàn)利用SPSS軟件對(duì)上述備選指標(biāo)進(jìn)行正態(tài)分布檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果顯示營(yíng)運(yùn)資金對(duì)資產(chǎn)總額比率、負(fù)債與權(quán)益市價(jià)比率、流動(dòng)資金比率、營(yíng)業(yè)成本率、賬面市值比5個(gè)指標(biāo)呈正態(tài)分布，其余指標(biāo)不符合正態(tài)分布。變量呈正態(tài)分布，對(duì)兩類樣本的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行T檢驗(yàn)，根據(jù)檢驗(yàn)的結(jié)果判斷兩類樣本的預(yù)警指標(biāo)是否具有顯著性差異。本次T檢驗(yàn)顯著性水平取值為0.05，在此顯著性水平下，營(yíng)運(yùn)資金對(duì)總資產(chǎn)比率和營(yíng)業(yè)成本率通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，即這兩個(gè)指標(biāo)在兩類樣本中存在顯著差異。

2.不服從正態(tài)分布指標(biāo)的顯著性

檢驗(yàn)其余57個(gè)指標(biāo)不服從正態(tài)分布，不能直接使用參數(shù)檢驗(yàn)。非參數(shù)檢驗(yàn)適用范圍廣，對(duì)數(shù)據(jù)要求也不嚴(yán)，但是容易造成信息的損失，檢驗(yàn)效能低。為了保證信息的準(zhǔn)確性，先將數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，利用轉(zhuǎn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行參數(shù)檢驗(yàn)。轉(zhuǎn)化后的數(shù)據(jù)參數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果表明，流動(dòng)比率、營(yíng)運(yùn)資金比率、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率等25個(gè)指標(biāo)通過(guò)了顯著性水平為0.05的參數(shù)檢驗(yàn)，在兩組樣本中差異顯著。

3.顯著性檢驗(yàn)結(jié)果綜合以上兩種顯著性檢驗(yàn)結(jié)果。

（三）因子分析較多的指標(biāo)會(huì)導(dǎo)致模型過(guò)度擬合

使得預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度降低。對(duì)上述27個(gè)指標(biāo)進(jìn)行因子分析，進(jìn)一步減少指標(biāo)的數(shù)量。對(duì)剩下的指標(biāo)進(jìn)行KMO測(cè)度和Bartlett球形檢驗(yàn)。由上述檢驗(yàn)結(jié)果可知KMO測(cè)度值為0.557，球形檢驗(yàn)P值為0小于0.05，適合作因子分析。采用正交旋轉(zhuǎn)法進(jìn)行轉(zhuǎn)換。結(jié)果顯示，特征值大于1的主成分有10個(gè)，累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)84%，由正交旋轉(zhuǎn)成分矩陣可得：因子一主要代表盈利能力，因子二、因子八、因子十主要代表股東獲利能力，因子三和因子七主要代表長(zhǎng)期償債能力，因子四和因子六主要代表短期償債能力，因子五主要代表營(yíng)運(yùn)能力，因子九主要代表風(fēng)險(xiǎn)水平。

（四）模型構(gòu)建、預(yù)測(cè)結(jié)果及檢驗(yàn)

1.BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的構(gòu)建、預(yù)測(cè)結(jié)果及檢驗(yàn)

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型主要由一個(gè)輸入層、一個(gè)輸出層、一個(gè)或多個(gè)隱含層構(gòu)成，每層節(jié)點(diǎn)的權(quán)值通過(guò)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)自我學(xué)習(xí)來(lái)調(diào)整，關(guān)于隱含層節(jié)點(diǎn)數(shù)的確定尚無(wú)相關(guān)理論，目前主要通過(guò)試錯(cuò)法來(lái)確定。本次建模采用隱含層為一層的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，隱含層節(jié)點(diǎn)數(shù)由試錯(cuò)法確定為4，從而得出BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為10-4-1。從每類樣本中隨機(jī)抽取20個(gè)作為建模組，剩余28個(gè)樣本作為驗(yàn)證組，檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷念A(yù)測(cè)效果。將建模組40個(gè)樣本的10個(gè)因子作為BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的輸入層作自我學(xué)習(xí)。模型自我學(xué)習(xí)完成之后，將剩余的28個(gè)測(cè)試樣本輸入經(jīng)學(xué)習(xí)樣本調(diào)適完成后的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，得到的預(yù)測(cè)結(jié)果與實(shí)際結(jié)果比較。通過(guò)上述對(duì)比分析可知，BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型預(yù)測(cè)上市公司的財(cái)務(wù)狀況準(zhǔn)確率為85.7%，具有較高的準(zhǔn)確率。模型對(duì)于驗(yàn)證組中兩類公司的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率相同。

2.Logistic模型構(gòu)建、預(yù)測(cè)結(jié)果及檢驗(yàn)

將因子分析得到的10個(gè)因子用于Logistic回歸分析，令Y=0表示公司處于財(cái)務(wù)危機(jī)狀態(tài)，Y=1表示公司處于正常狀態(tài)，運(yùn)行SPSS軟件，得到Logistic模型對(duì)40個(gè)建模樣本的判定分類。模型總體判定正確率為87.5%，其中對(duì)正常狀態(tài)公司的判定準(zhǔn)確率高達(dá)90%，由此判定模型的擬合度較好。Logistic模型的相關(guān)參數(shù)。模型參數(shù)中各參數(shù)的Sig值均大于0.05，對(duì)結(jié)果的影響均不顯著，建立的模型理論意義不大。求證其在實(shí)際預(yù)警中是否具有實(shí)用意義，將驗(yàn)證組的24個(gè)樣本帶入模型得到的結(jié)果。對(duì)于驗(yàn)證組的判定中雖然模型的理論意義不大，但在預(yù)測(cè)房地產(chǎn)上市公司是否處于財(cái)務(wù)危機(jī)狀態(tài)仍然有一定的實(shí)用意義，預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)到了67.86%，相較于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型準(zhǔn)確率較低，但是比神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型更加容易理解，便于操作。

3.模型結(jié)果說(shuō)明

上述兩種模型分別對(duì)驗(yàn)證組進(jìn)行了預(yù)測(cè)，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司，兩種模型可能會(huì)給予不同的判定，因此對(duì)比了兩種模型對(duì)于驗(yàn)證組的預(yù)測(cè)結(jié)果。驗(yàn)證組中，有9家公司的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型和Logistic模型給出了互相矛盾的判斷，導(dǎo)致無(wú)法準(zhǔn)確判定這9家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況。然而，當(dāng)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型和Logistic模型對(duì)同一房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)結(jié)果一致時(shí)，在驗(yàn)證組中取得了89.47%的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率，有效提高了預(yù)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)論

通過(guò)上文對(duì)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建及實(shí)證研究后發(fā)現(xiàn)：

1.企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)選取越多，包含的財(cái)務(wù)信息也就越全面，降維處理時(shí)得出的因子會(huì)較多，幾個(gè)因子才能代表公司某一方面的能力。

2.對(duì)公司T-3年的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，兩類公司現(xiàn)金流量能力方面的指標(biāo)沒(méi)有顯著性區(qū)別，從現(xiàn)金流指標(biāo)無(wú)法判斷公司未來(lái)是否會(huì)處于財(cái)務(wù)危機(jī)狀況。

3.Logistic模型的參數(shù)對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的影響都不顯著，證實(shí)財(cái)務(wù)危機(jī)是由多種因素共同作用所造成的，難以使用一種或幾種指標(biāo)來(lái)表明房地產(chǎn)上市公司發(fā)生了財(cái)務(wù)危機(jī)。

第5篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)上市公司；因子分析；績(jī)效評(píng)價(jià)

一、引言

作為房地產(chǎn)業(yè)主體的房地產(chǎn)上市公司，其績(jī)效直接決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著越來(lái)越多的企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，加之國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，使得各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。因此房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。

因子分析是基于同時(shí)對(duì)多個(gè)對(duì)象進(jìn)行考察，綜合分析眾多數(shù)據(jù)的分析方法，具有客觀性和有效性的特點(diǎn)，在績(jī)效評(píng)價(jià)中有較為廣泛的運(yùn)用。王敏（2005）、都艷斌(2009)和易曉文（2009）均應(yīng)用因子分析，對(duì)上市公司的績(jī)效進(jìn)行深入研究，并利用研究結(jié)果為所評(píng)價(jià)行業(yè)的公司按照績(jī)效水平的高低排定了名次[1-3]。本文構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的體系，運(yùn)用因子分析法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，以期能夠?yàn)闆Q策者提供一定的決策依據(jù)。

二、房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的實(shí)證分析

（一）樣本的選擇

按照證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司企業(yè)劃分的標(biāo)準(zhǔn)，并將在樣本期間曾經(jīng)退市、被ST處理、數(shù)據(jù)不齊全，以及主營(yíng)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)所占的比重小于30%的予以剔除，最終選取了在國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)上市的64家房地產(chǎn)上市公司。

（二）指標(biāo)的選擇和數(shù)據(jù)的采集

本文參考了國(guó)內(nèi)外學(xué)者近年來(lái)的研究成果，并結(jié)合數(shù)據(jù)的可得性，從不同角度選取了以下13個(gè)具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)反映上市公司的盈利能力。它們是：營(yíng)業(yè)成本、各項(xiàng)費(fèi)用、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、股本、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、銷售凈利潤(rùn)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率”。選取房地產(chǎn)樣本公司2005-2010年6年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均值作為樣本進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)來(lái)源于各公司的年報(bào)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融數(shù)據(jù)庫(kù)。

（三）實(shí)證分析

1、KMO & Bartlett檢驗(yàn)。

本次實(shí)證研究的輸出結(jié)果KMO值為0.569＞0.5，說(shuō)明適合進(jìn)行因子分析；Bartlett球體檢驗(yàn)的χ2漸進(jìn)的值為1117.019，即很大，相應(yīng)的顯著性概率（Sig）小于0.001為高度顯著，因此數(shù)據(jù)是適合使用因子分析法的。

2、因子萃取

第一公共因子上（第一列）高載荷的指標(biāo)有總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)成本、凈資產(chǎn)、股本、各項(xiàng)費(fèi)用，相應(yīng)的因子載荷值分別為0.984、0.983、0.976、0.970、0.965。這些指標(biāo)均為上司公司運(yùn)行的必要投入，因而將第一公因子F1命名為投入因子。

第二公共因子上（第二列）高載荷的指標(biāo)有銷售凈利潤(rùn)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率，相應(yīng)的因子荷載值分別為0.971、0.975，這些指標(biāo)反映的是上司公司在盈利方面，因而將第二公因子F2命名為盈利能力因子。

第三公共因子上（第三列）高載荷的指標(biāo)有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率，相應(yīng)的因子荷載值分別為0.971、0.957，這些指標(biāo)反映的是上司公司在成長(zhǎng)能力方面，因而將第四公因子F3命名為成長(zhǎng)能力因子。

第四公共因子上（第四列）高載荷的指標(biāo)有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，相應(yīng)的因子荷載值分別為0.943、0.939，這些指標(biāo)反映的是上司公司在償債方面，因而將第三公因子F4命名為償債能力因子。

第五公共因子上（第五列）高載荷的指標(biāo)有總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率，相應(yīng)的因子荷載值分別為0.913、0.902，這些指標(biāo)反映的是上司公司在資本運(yùn)營(yíng)方面，因而將第四公因子F5命名為資本運(yùn)營(yíng)能力因子。

表1 成份得分系數(shù)矩陣

成份

1 2 3 4 5

營(yíng)業(yè)成本(X1) .208 -.004 .050 .008 -.013

各項(xiàng)費(fèi)用(X2) .202 -.019 .018 -.017 -.007

總資產(chǎn)(X3) .206 .000 -.012 .012 .010

凈資產(chǎn)(X4) .205 -.002 -.017 .025 .001

股本(X5) .204 .027 -.013 .020 .004

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率(X6) .000 .503 .006 .014 .024

銷售凈利潤(rùn)率(X7) .000 .503 .004 .022 -.003

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率(X8) -.015 .021 -.024 -.041 .538

總資產(chǎn)增長(zhǎng)率(X9) .011 .001 -.028 .046 .544

存貨周轉(zhuǎn)率(X10) .003 -.007 .509 .035 .040

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X11) .012 .018 .527 .008 -.087

流動(dòng)比率(X12) .019 .020 .028 .528 -.042

速動(dòng)比率(X13) .013 .016 .016 .530 .046

3、因子得分與排名

以各主因子的方差貢獻(xiàn)率占5個(gè)主因子總方差貢獻(xiàn)率的比重作為權(quán)重進(jìn)行加權(quán)計(jì)算總因子得分，其計(jì)算公式為：

F=0.396F1+0.169F2+0.169F3+0.137F4+0.129F5

限于篇幅，本文只將總因子得分排名前三位的房地產(chǎn)上市公司列出（見(jiàn)表2）：

表2 總因子得分排名前三位的房地產(chǎn)上市公司

F1 F2 F3 F4 F5 綜合得分 排名

萬(wàn)科A 6.86849 -0.08848 0.17419 0.05450 -0.10435 2.72799 1

蘇寧環(huán)球 -0.12818 7.75454 -0.14343 -0.35955 0.07036 1.19988 2

榮豐控股 -0.22622 -0.02963 7.23525 0.08139 -0.75592 1.03911 3

三、評(píng)價(jià)與結(jié)論

根據(jù)因子分析綜合評(píng)價(jià)結(jié)果，有17家房地產(chǎn)上市公司的綜合評(píng)價(jià)得分大于零，業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，其中萬(wàn)科A、蘇寧環(huán)球和榮豐控股排名前三，綜合得分大于1，表現(xiàn)出良好的業(yè)績(jī)水平。其中萬(wàn)科A，在綜合績(jī)效中名列第一，該企業(yè)績(jī)效好的依靠的是報(bào)告期內(nèi)的總資產(chǎn)、股本等各項(xiàng)投入費(fèi)用，基本都是在樣本企業(yè)中數(shù)額最大的；蘇寧環(huán)球依靠的是在由銷售凈利潤(rùn)率和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率構(gòu)成的盈利方面的能力；而榮豐控股則憑借良好的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率是的在成長(zhǎng)能力方面做的非常好。但值得注意的是，這三家公司，業(yè)績(jī)水平表現(xiàn)強(qiáng)于其他公司，但并未表現(xiàn)出各個(gè)因子的均衡發(fā)展，而是由其中某一因子的值較高而拉高了綜合評(píng)價(jià)得分。

進(jìn)一步我們?cè)O(shè)：一家公司如果進(jìn)入前32名得1分，否則的0分，將6年得分累加，各家公司的最終得分可能為0-6分。結(jié)果顯示，得6分的有7家公司，得5分的有6家公司，得4分的有9家，得3分的有11家，得2分的有12家，得1分的有6家，得0分的有6家。即有7家公司連續(xù)6年保持在前32位，而有6家公司連續(xù)停留在后32位。2歷年總得分標(biāo)準(zhǔn)差分別0.52198、0.446979、0.530843、0.556513、0.55752、0.597426，值都比較大，而且有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，初步體現(xiàn)出房地產(chǎn)公司兩極分化的傾向。

參考文獻(xiàn)：

[1]王敏.因子分析法在上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[D].石油大學(xué),2002.

第6篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

上市公司財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型主要應(yīng)用在上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警和上市公司未來(lái)成長(zhǎng)性的判斷上。按照模型構(gòu)建的技術(shù)方法可以分為以下幾類：

（一）多元線性判別模型

多元線性判別模型主要是利用判別函數(shù)將樣本之間的差異顯性化的一種統(tǒng)計(jì)技術(shù)。1968年，Altman針對(duì)美國(guó)企業(yè)首次利用多元線性判別的統(tǒng)計(jì)方法提出了Z-Score模型，模型中利用營(yíng)運(yùn)資金/資產(chǎn)總額、留存收益/資產(chǎn)總額、息稅前利潤(rùn)/資產(chǎn)總額、股東權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值總額/負(fù)債的賬面價(jià)值總額、銷售收入/資產(chǎn)總額五個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)構(gòu)建了美國(guó)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健狀況判定方程。在此基礎(chǔ)上，1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在提出了著名的ZETA模型，模型財(cái)務(wù)判定指標(biāo)增加到了7個(gè)，對(duì)破產(chǎn)類公司判定的精確度得到了較大的提高。2001年，我國(guó)學(xué)者吳世農(nóng)、盧賢義利用Fisher多元判定模型、多元線性回歸模型以及Logistic回歸模型以1998年-2000年我國(guó)證券市場(chǎng)中的70家ST公司以及配對(duì)的70家正常公司為樣本建模，上述三種模型都取得了較好的判定效果。在此之后，我國(guó)學(xué)者以上述方法為基礎(chǔ)，針對(duì)不同時(shí)期形成的ST上市公司建立多元線性判別模型，都得到了較好的判定效果。

（二）Logistic模型

Logistic模型是利用對(duì)數(shù)的方法將二值品質(zhì)變量的發(fā)生概率轉(zhuǎn)換成連續(xù)數(shù)據(jù)的一種非線性統(tǒng)計(jì)模型，由于Logistic模型對(duì)于自變量的分布要求較為寬松，一些啞變量也可以加入到模型之中，因此該模型逐漸被國(guó)內(nèi)外學(xué)者應(yīng)用到企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)中。

（三）其它方法

財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型的其它方法主要為人工智能模型和動(dòng)態(tài)計(jì)量模型。2002年，我國(guó)學(xué)者沈嘉墨和文輝利用1995年至2000年上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)建立了BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型。2003年，我國(guó)學(xué)者陸璇、張嶺松和陳小悅對(duì)于在1994年至2000年的上市公司公開(kāi)的財(cái)務(wù)指標(biāo)建立了貝葉斯動(dòng)態(tài)模型，其模型的構(gòu)建方法首先逐年建立各橫截面數(shù)據(jù)的多元線性回歸方程，并對(duì)回歸系數(shù)建立自回歸模型。

上述技術(shù)方法雖然能在一定程度上解決企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的問(wèn)題，但是受到統(tǒng)計(jì)約束條件等因素的影響，導(dǎo)致其應(yīng)用范圍都具有一定的局限性。鑒于此，利用多期重復(fù)測(cè)量數(shù)據(jù)構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型需要采用新的統(tǒng)計(jì)方法。建立基于混合數(shù)據(jù)的多水平統(tǒng)計(jì)模型是解決上述問(wèn)題的有效手段。

二、多水平統(tǒng)計(jì)模型的基本原理

多水平統(tǒng)計(jì)模型又稱為隨機(jī)效應(yīng)模型或方差成分模型，是統(tǒng)計(jì)學(xué)中的前沿成果。多水平統(tǒng)計(jì)模型自20世紀(jì)60年代早期被提出后，由美國(guó)Bryk和Raudenbush博士以及英國(guó)Goldstein博士加以完善和推廣，目前已經(jīng)成為一種成熟的解決數(shù)據(jù)聚集和重復(fù)測(cè)量的統(tǒng)計(jì)方法。一般情況下，兩水平模型的表達(dá)式為：

yij=β0j+∑pp=1αpspij+∑Qq=1βqjzqij+eij(公式1）

βoj=γ00+∑Mm=1γ0mmj+μ0j（公式2）

βQj=γQ0+∑Mm=1γQmmj+μQj（公式Q+1）

公式中，yij表示第J個(gè)水平2單位中第個(gè)i個(gè)體的水平1結(jié)局變量，其中i=1,2,…,N(N是總樣本量)，j=1,2…J（J是水平2的單位數(shù)）。β0j是水平1方程的隨機(jī)截距，spij是具有固定效應(yīng)的水平1解釋變量，zqiz是具有隨機(jī)效應(yīng)的水平1解釋變量。水平1中的隨機(jī)截距和隨機(jī)效應(yīng)變量的系數(shù)作為水平2的因變量，mj是水平2的解釋變量。多水平統(tǒng)計(jì)模型具有復(fù)合殘差結(jié)構(gòu)，模型假設(shè)水平1殘差符合正態(tài)分布，水平2殘差符合多元正態(tài)分布，且水平1殘差和水平2殘差相互獨(dú)立。多水平模型通常采用最大似然法（ML）、限制性最大似然法（REML）以及經(jīng)驗(yàn)貝葉斯估計(jì)法（收縮估計(jì)法）進(jìn)行模型估計(jì)。

在解決重復(fù)測(cè)量數(shù)據(jù)的問(wèn)題時(shí)，將樣本在各個(gè)時(shí)點(diǎn)的測(cè)量數(shù)據(jù)作為水平1單位，樣本的自然屬性看做水平2單位。

三、研究方案設(shè)計(jì)和實(shí)證結(jié)果

本文以上市公司年報(bào)公開(kāi)批露的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)情況作為研究對(duì)象，利用上市公司公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)建立多水平Logistic預(yù)測(cè)模型。

(一)樣本的確定

根據(jù)我國(guó)學(xué)者的研究建議，上市公司的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)應(yīng)根據(jù)公司所處的不同行業(yè)分別構(gòu)建模型。本文以中國(guó)證監(jiān)會(huì)上市公司行業(yè)次類的分類為依據(jù)，選擇1997年至2006年在我國(guó)證券市場(chǎng)上市的全部房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在上述范圍內(nèi)，剔除上市不滿一年的樣本以及數(shù)據(jù)庫(kù)中數(shù)據(jù)不全的樣本得到有效樣本數(shù)量為617個(gè)（見(jiàn)表1）。上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源于Resset數(shù)據(jù)庫(kù)。

表1 各年度樣本量

年度199719981999200020012002200320042005

2006

樣本數(shù)量33333640566675869696

（二）財(cái)務(wù)變量設(shè)計(jì)及檢驗(yàn)

變量設(shè)計(jì)以上市公司公開(kāi)批露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，選擇對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況具有重要影響的財(cái)務(wù)指標(biāo)作為變量，采用我國(guó)財(cái)務(wù)管理教材中通用的計(jì)算方法進(jìn)行計(jì)算。

1.水平1解釋變量

水平1解釋變量設(shè)計(jì)主要考慮房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)、償債能力、盈利質(zhì)量和潛在增長(zhǎng)能力，分別為：時(shí)間（S1）、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（S2）、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（S3）、每股內(nèi)涵價(jià)值（S4）、銷售成本率（S5）、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率（S6）、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（S7）、凈資產(chǎn)收益率（S8）、流通盤市場(chǎng)附加價(jià)值元（S9）、每股凈現(xiàn)金流量（S10）、存貨/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（S11）、每股收益攤?。⊿12）、實(shí)交所得稅與利潤(rùn)總額比率（S13）、外部融資比率（S14）、預(yù)收賬款/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（S15）、長(zhǎng)期負(fù)債/股東權(quán)益（S16）、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入現(xiàn)金含量（S17）、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率（S18）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（S19）。

2.水平2解釋變量

房地產(chǎn)上市公司的業(yè)務(wù)地域范圍作為水平2解釋變量（Z），業(yè)務(wù)范圍在一個(gè)省內(nèi)的公司取值為1，業(yè)務(wù)范圍在兩個(gè)省以上（含兩個(gè)?。┑墓救≈禐?.

3.水平1觀測(cè)變量

水平1觀測(cè)變量為判別房地產(chǎn)上市公司下年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是否高速增長(zhǎng)的二維品質(zhì)變量。由于混合數(shù)據(jù)中，下一年度主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率的中位數(shù)為15.4%，因此將下年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率高于15.4%（含15.4%）的樣本確定為高成長(zhǎng)樣本，變量取值為1；將下年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率低于15.4%的樣本確定為低成長(zhǎng)樣本，變量取值為0。

4.重復(fù)測(cè)量變量的獨(dú)立性檢驗(yàn)

建立多水平模型的前提條件是重復(fù)測(cè)量的數(shù)據(jù)間具有相關(guān)性。本文對(duì)下一年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率做球形檢驗(yàn)（見(jiàn)表2）。

表2中，Pillai's Trace指標(biāo)檢驗(yàn)結(jié)果表明，變量在不同時(shí)期具有顯著差異，球形檢驗(yàn)結(jié)果表明，變量數(shù)據(jù)不服從球形假設(shè)，因此需要采用多水平統(tǒng)計(jì)模型建模。

表2 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率獨(dú)立性檢驗(yàn)

變量估計(jì)值FHypothesis dfError dfSig.

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率Pillai's Trace0.10662.63859.000199.0000.0066

變量Mauchly's WApprox. Chi-SquaredfSig.

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率0.5262666.4653440.0000

（三）多水平Logistic模型構(gòu)建

由于觀測(cè)變量是0、1二值品質(zhì)變量，因此預(yù)測(cè)模型將以觀測(cè)變量的概率值P作為研究對(duì)象，采用lnp/(1-p)的處理方式作為水平1模型的觀測(cè)變量。水平1模型中，將時(shí)間變量S1設(shè)為具有固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)的一般情況，變量S2-S19作為時(shí)間變量的協(xié)變量納入水平1方程。在水平2模型中，由于業(yè)務(wù)地域范圍變量為樣本背景變量，不隨時(shí)間發(fā)生變化，因此業(yè)務(wù)地域范圍變量只影響水平1的截距項(xiàng)。房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)性多水平Logistic模型如下：

ln(p1-p)=β0j+∑19p=2αpspij+β1jS1

βoj=γ00+γ01Z+μ0j

β1j=γ10+μ1j

模型計(jì)算時(shí)，對(duì)于原始數(shù)據(jù)采用總均數(shù)中心化的方式進(jìn)行處理，對(duì)于時(shí)間變化協(xié)變量采用逐步代入法進(jìn)入方程。

（四）實(shí)證分析結(jié)論

首先構(gòu)建不包含任何解釋變量的水平1模型和只包含截距項(xiàng)和殘差項(xiàng)的水平2模型。零模型的運(yùn)算結(jié)果見(jiàn)表3和表4。

表3 零模型的固定系數(shù)檢驗(yàn)

變量估計(jì)值標(biāo)準(zhǔn)誤T檢驗(yàn)概率(P)

截距（γ00）1.22100.0743215.7460.000

表4 零模型的殘差檢驗(yàn)

統(tǒng)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)差估計(jì)值卡方概率(P)

μ010.870420.5762313.5140.000

零模型的運(yùn)算結(jié)果表明，截距項(xiàng)和方差項(xiàng)在99%的置信區(qū)間內(nèi)具有統(tǒng)計(jì)意義，數(shù)據(jù)具有顯著的時(shí)間差異。組間方差占組內(nèi)總方差的百分比為15.51%，說(shuō)明總方差中有15.51%是由水平2方程解釋的。

在零模型通過(guò)的基礎(chǔ)上，采用逐步進(jìn)入的方法，將模型中的時(shí)間變量、時(shí)間變化協(xié)變量和水平2解釋變量依次代入模型，根據(jù)概率（P）值篩選最終保留的變量，結(jié)果見(jiàn)表5和表6。

表5 最終模型系數(shù)及檢驗(yàn)值

變量估計(jì)值標(biāo)準(zhǔn)誤T檢驗(yàn)概率(P)

截距（γ00）1.104250.07151-4.0780.000

時(shí)間（S1）0.013240.034552.5850.019

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（S2）0.004650.00002-3.0120.006

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（S3）0.006810.26602-3.3590.000

凈資產(chǎn)收益率（S8）0.015540.005232.3950.027

存貨/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（S11）0.169691.6746112.4410.000

預(yù)收賬款/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（S15）-0.207900.01691-5.1010.000

長(zhǎng)期負(fù)債/股東權(quán)益（S16）0.160160.72602-5.3690.000

股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率（S18）-0.125130.000022.1540.048

業(yè)務(wù)地域范圍（Z）0.036250.17551-3.4780.003

表6 最終模型的殘差檢驗(yàn)

統(tǒng)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)差估計(jì)值卡方概率(P)

μ010.553270.3572210.2240.000

μ110.390110.136469.5150.000

表5和表6是最終模型的運(yùn)算結(jié)果，模型中的系數(shù)及殘差項(xiàng)均通過(guò)了統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入成長(zhǎng)性模型為：

ln(p1-p)=1.10425+0.01324S1+0.00465S2+0.00681S3+0.01554S8+0.16969S11-0.2090S15+0.16016S16-0.12516S18+0.03625Z+(μ01+S1?μ11

模型中括號(hào)部分為殘差項(xiàng)，在具體進(jìn)行判別時(shí)，不予考慮。

經(jīng)過(guò)大量試算，當(dāng)臨界值（P）取0.45時(shí)，模型的判別效果達(dá)到最佳狀態(tài)。模型對(duì)于高成長(zhǎng)房地產(chǎn)上市公司的判斷準(zhǔn)確率為70.31%，對(duì)于非高成長(zhǎng)房地產(chǎn)上市公司判斷的準(zhǔn)確率為84.28%，模型綜合判斷的準(zhǔn)確率為77.32%。

四、主要結(jié)論和建議

利用公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以對(duì)上市公司未來(lái)增長(zhǎng)情況作出預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果對(duì)于主動(dòng)投資者具有重要的實(shí)踐意義。在構(gòu)建預(yù)測(cè)模型的工作中，多水平統(tǒng)計(jì)方法是一種處理重復(fù)測(cè)量數(shù)據(jù)的有效工具。由于多水平統(tǒng)計(jì)模型實(shí)際上是一種均值回歸的計(jì)算思想，因此基于該模型得到的結(jié)論在短期（一至兩期）內(nèi)具有預(yù)測(cè)功效，長(zhǎng)期的預(yù)測(cè)則需要不斷更新歷史數(shù)據(jù)以對(duì)模型進(jìn)行完善。

第7篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及附注中的數(shù)據(jù)是銀行內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)落實(shí)企業(yè)貸類相關(guān)審計(jì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容。文章從五個(gè)方面對(duì)開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款審計(jì)進(jìn)行了闡述,將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表及附注中的數(shù)據(jù)與項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行了細(xì)致對(duì)比與分析,以此找出銀行貸款中可能存在的問(wèn)題。

關(guān)鍵字：

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析；房地產(chǎn)；貸款審計(jì)；對(duì)策

一、企業(yè)開(kāi)發(fā)支用的貸款資金與房地產(chǎn)項(xiàng)目自有到位情況不一致

“投入項(xiàng)目自有資本金一般會(huì)比銀行貸款資金的投入早一些”這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的基本前提。由于，房地產(chǎn)企業(yè)在編制其財(cái)務(wù)報(bào)表的過(guò)程中，“存貨”科目一般是負(fù)責(zé)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投入成本的核算，審計(jì)人員在進(jìn)行相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)的查證核實(shí)時(shí)，一般通過(guò)對(duì)照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表附注來(lái)對(duì)“存貨”科目里的資金來(lái)源進(jìn)行具體分析，也就是說(shuō)，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中“存貨”科目中的余額以及企業(yè)銀行借款余額兩者跟企業(yè)銷售收入等之間的差額值得是房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際工作中投入自有資金的大小，接下來(lái)我們比較企業(yè)自有資金跟在評(píng)估報(bào)告中企業(yè)投資項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金，借此就可以有效查明房地產(chǎn)企業(yè)不是落實(shí)了“投入項(xiàng)目自有資本金一般會(huì)比銀行貸款資金的投入早一些”這一個(gè)基本前提。例如：北京某一個(gè)公司，B企業(yè)計(jì)劃完成“未來(lái)新城”項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，分析B企業(yè)二期項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告得到,“未來(lái)新城”項(xiàng)目的總投資額高達(dá)47762萬(wàn)元,也就是有以下兩個(gè)部分的組成，第一個(gè)部分是企業(yè)自有資金，該企業(yè)的預(yù)售收入總計(jì)為10116元，第二部分是企業(yè)銀行貸款。于2009年1月的時(shí)候,企業(yè)銀行貸款經(jīng)辦行向B企業(yè)完成了25000萬(wàn)元項(xiàng)目貸款的發(fā)放。B企業(yè)于2009年的末經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)果為,其中“存貨”科目余額，其核算的是“未來(lái)新城”二期項(xiàng)目的合計(jì)開(kāi)發(fā)成本，金額為9723萬(wàn)元。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)間點(diǎn)本項(xiàng)目還沒(méi)有達(dá)成銷售，該企業(yè)的資金主要來(lái)源于一部分企業(yè)自有資金來(lái)源以及一部分企業(yè)銀行貸款來(lái)源。通過(guò)詳細(xì)的、科學(xué)的計(jì)算得到，將“未來(lái)新城”項(xiàng)目在經(jīng)辦行的貸款金額3500萬(wàn)元除掉，該企業(yè)在2009年后期到位的企業(yè)自有資金金額為6223萬(wàn)元,在“未來(lái)新城”項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中需要B企業(yè)投入的應(yīng)該是金額為12646萬(wàn)元自有資金，二者有很大的差距。由此可見(jiàn),在貸款審批要求中，該企業(yè)并沒(méi)有按照實(shí)際需要落實(shí)“投入項(xiàng)目自有資本金一般會(huì)比銀行貸款資金的投入早一些”這一個(gè)基本前提。

二、對(duì)比分析企業(yè)報(bào)表現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)，得到一部分房地產(chǎn)企業(yè)存在少數(shù)貸款

資金被關(guān)聯(lián)企業(yè)占用的現(xiàn)象對(duì)比分析企業(yè)報(bào)表現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)，指的是在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量表相關(guān)數(shù)據(jù)分析的前提下，更加明確企業(yè)現(xiàn)金流入以及流出的構(gòu)成，進(jìn)而對(duì)經(jīng)辦行的借貸資金發(fā)放到企業(yè)之后是否得到正確使用，借款人將借款資金用在企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中而不是被借款人私自挪用以及占用等展開(kāi)更深一步的調(diào)查。以B公司為例，B項(xiàng)目公司成立時(shí)間為2011年，成立地點(diǎn)為北京，主要負(fù)責(zé)“龍騰園”項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，該公司在經(jīng)辦行實(shí)現(xiàn)了2.5億元的貸款，2.5億元的貸款是“龍騰園”項(xiàng)目的重要開(kāi)發(fā)基金，貸款發(fā)放之后B公司將全部的貸款轉(zhuǎn)給了此項(xiàng)目的建筑施工單位C公司,D公司是C集團(tuán)公司的一個(gè)子公司。審計(jì)人員對(duì)2012年期間借款人審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流入以及相應(yīng)的審計(jì)人員通過(guò)對(duì)借款人在2012年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流入與支出展開(kāi)進(jìn)行強(qiáng)有效的分析,發(fā)現(xiàn)于2012年，上述公司財(cái)務(wù)報(bào)表中的“銀行借款”現(xiàn)金流入科目多出了2億元的現(xiàn)金，而其“預(yù)收賬款”科目現(xiàn)金則相應(yīng)的增加了0.3億元;在2011年期間主要的現(xiàn)金凈流出科目分析中，“存貨”科目核算的企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本支出為1.2億元、“其他應(yīng)收款”科目資金流出為1.1億元。對(duì)D公司現(xiàn)金流入科目與現(xiàn)金流出科目構(gòu)成分析結(jié)果表明,借款人向經(jīng)辦銀行的信貸資金不少于0.8億元(銀行借款增加2億元-存貨增加1.2億元=0.8億元)這些資金并未用在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上，而B(niǎo)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表附注中“其他應(yīng)收款”科目顯示,有0.5億元其他應(yīng)收款項(xiàng)是來(lái)源于C公司，所以,不排除經(jīng)辦行的信貸資金未能正確用在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，有部分資金被集團(tuán)母公司占用的可能性。

三、收集企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，逐一核對(duì)就可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)個(gè)別財(cái)務(wù)問(wèn)題

報(bào)表真實(shí)度不夠看企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是否具有足夠的完整性、真實(shí)性以及正確性,我們可以逐一查看企業(yè)的各個(gè)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，不僅如此我們還可以逐一查看企業(yè)的各個(gè)月度的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，查看企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否具備該有的連續(xù)性以及科學(xué)性，不僅如此還可以對(duì)比分析行征信記錄，分析其錄入財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)信息，通過(guò)對(duì)比分析方法來(lái)進(jìn)一步判定報(bào)表數(shù)據(jù)對(duì)幾個(gè)相對(duì)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的真實(shí)性以及完整性。例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本構(gòu)成一般具備以下幾個(gè)方面：第一個(gè)是自有資金除注冊(cè)資本，第二部分是源于股東方面追加的投資資本，一般來(lái)說(shuō)，我們會(huì)將第二部分的投資資本記在“資本公積”科目下,審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)人員可以對(duì)股東財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析,看是不是存在該項(xiàng)投資相關(guān)的數(shù)據(jù)信息,借此有效的確定財(cái)務(wù)報(bào)表中記錄的“資本公積”是否真的存在，這是對(duì)其真實(shí)性進(jìn)行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一個(gè)項(xiàng)目公司，該公司其企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表日，報(bào)表中“預(yù)收賬款”科目所記錄的余額為4580萬(wàn)元，“預(yù)收賬款”科目的余額則為該企業(yè)某項(xiàng)目的預(yù)售款收入。該公司的審計(jì)人員通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，預(yù)收賬款的來(lái)源項(xiàng)目只是在經(jīng)辦銀行完成過(guò)按揭貸款金額的辦理，高達(dá)6800萬(wàn)元，這樣就會(huì)發(fā)現(xiàn)，所記錄的企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)跟實(shí)際情況是不相符的，這就可以確定該企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性存在問(wèn)題。

四、通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的使用，將企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的作用最大程度地發(fā)揮出來(lái)

將關(guān)健的數(shù)據(jù)找出來(lái)，這樣就可以以最快的速度掌握企業(yè)的實(shí)際基本情況。因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及財(cái)務(wù)報(bào)表非常的多，大部分人如對(duì)報(bào)表一無(wú)所知，難以掌握其真實(shí)的用途。在實(shí)際工作中想要有效的解決上述問(wèn)題就需要準(zhǔn)確的找到關(guān)鍵數(shù)據(jù)，對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的了解，最后使用相應(yīng)的方法準(zhǔn)確的找出需要的數(shù)據(jù)，再此前提下就可以掌握該企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)情況以及經(jīng)營(yíng)情況。例如：對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，與此同時(shí)還要關(guān)注企業(yè)的應(yīng)收賬款，不僅如此還要?dú)w主企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，同時(shí)還要關(guān)注企業(yè)的應(yīng)付賬等重要的數(shù)據(jù)變化,在此基礎(chǔ)上可以掌握企業(yè)現(xiàn)金是否充裕還是盈虧，進(jìn)而對(duì)企業(yè)客戶的實(shí)際動(dòng)態(tài)進(jìn)行有效的分析以及評(píng)估，嚴(yán)格分析企業(yè)跟其供應(yīng)商等之間的關(guān)系，促使完成資金支出安排進(jìn)一步科學(xué)化以及準(zhǔn)確化,為企業(yè)的現(xiàn)金流量有效性提供切實(shí)的保障,不僅如此還可以促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大程度的盈利以及相應(yīng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

五、結(jié)語(yǔ)

財(cái)務(wù)報(bào)表指的是會(huì)計(jì)主體對(duì)外反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全貌的會(huì)計(jì)報(bào)表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以詳細(xì)的掌握該企業(yè)的現(xiàn)金流量情況、財(cái)務(wù)狀況以及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)成果等重要的數(shù)據(jù)信息。分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表還可以全面的、系統(tǒng)的、詳細(xì)的掌握該企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)情況以及經(jīng)營(yíng)情況。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)想要向銀行貸款，就需要該企業(yè)向銀行提供以下幾個(gè)方面的會(huì)計(jì)報(bào)表：首先是損益表，其次是資產(chǎn)負(fù)債表，最后是現(xiàn)金流量表，上述三表缺一不可。審計(jì)人員詳細(xì)的分析上述的三個(gè)表，有利于進(jìn)一步掌握被審計(jì)企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)情況以及經(jīng)營(yíng)情況。使用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析方法，可以把財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析解剖，可以促使審計(jì)人員更加清晰的獲取想要的財(cái)務(wù)信息，有效的挖掘更深層次的問(wèn)題以及信息。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂孝俠.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探討[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2011(02).

第8篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性，決定了企業(yè)管理必須包括多方面的內(nèi)容，如生產(chǎn)管理、技術(shù)管理、勞動(dòng)人事管理、設(shè)備管理、銷售管理、財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理等。各項(xiàng)工作是互相聯(lián)系、緊密配合的，同時(shí)又有科學(xué)的分工，具有各自的特點(diǎn)。財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理的特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面。

（一）財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理是一項(xiàng)綜合性管理工作。企業(yè)管理在實(shí)行分工、分權(quán)的過(guò)程中形成了一系列專業(yè)管理，有的側(cè)重于使用價(jià)值的管理，有的側(cè)重于價(jià)值的管理，有的側(cè)重于勞動(dòng)要素的管理，有的側(cè)重于信息的管理。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要求財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理主要是運(yùn)用價(jià)值形式對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施管理。通過(guò)價(jià)值形式，把企業(yè)的一切物質(zhì)條件、經(jīng)營(yíng)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)結(jié)果都合理地加以規(guī)劃和控制，達(dá)到企業(yè)效益不斷提高、財(cái)富不斷增加的目的。

（二）財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理與企業(yè)各方面具有廣泛聯(lián)系。在企業(yè)中，一切涉及資金的收支活動(dòng)，都與財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理有關(guān)。事實(shí)上，企業(yè)內(nèi)部各部門與資金不發(fā)生聯(lián)系的現(xiàn)象是很少見(jiàn)的。因此，財(cái)務(wù)管理的觸角，常常伸向企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)角落。每一個(gè)部門都會(huì)通過(guò)資金的使用與財(cái)務(wù)部門發(fā)生聯(lián)系。

（三）財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理能迅速反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。在企業(yè)管理中，決策是否得當(dāng)，經(jīng)營(yíng)是否合理，技術(shù)是否先進(jìn)，產(chǎn)銷是否順暢，都可迅速地在企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)中得到反映。例如，如果企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品適銷對(duì)路，質(zhì)量?jī)?yōu)良可靠，則可帶動(dòng)生產(chǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺，資金周轉(zhuǎn)加快，盈利能力增強(qiáng)，這一切都可以通過(guò)各種財(cái)務(wù)指標(biāo)迅速地反映出來(lái)

由于財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理控制的內(nèi)容多、范圍廣，既涉及到企業(yè)內(nèi)部的權(quán)益與聯(lián)系，也涉及企業(yè)與外界的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，且不同時(shí)期有不同的重點(diǎn)，采用的方法也不盡相同。財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部門在公司不斷開(kāi)拓市場(chǎng)領(lǐng)域的同時(shí)，從內(nèi)容到形式、從管理理念到工作方法都在發(fā)生著不斷的變化，業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬，會(huì)計(jì)核算和業(yè)務(wù)處理的復(fù)雜性進(jìn)一步增強(qiáng)。無(wú)論是從項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的論證上，還是正確把握公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，都對(duì)財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理工作提出了更高的要求。

要樹(shù)立“財(cái)務(wù)先行”的觀念，可以從兩方面入手：

（一）公司決策層對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重視，有助于在公司范圍內(nèi)樹(shù)立“財(cái)務(wù)先行”的觀念。首先，從改變對(duì)公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理者的認(rèn)識(shí)出發(fā)。因?yàn)橛?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在國(guó)有企業(yè)管理者的思路和方式上打下了沉重的烙印，雖然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已建立和發(fā)展了多年，但在很多時(shí)候，考慮問(wèn)題還是難脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的巢穴。 要改變這種局面，財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理中心就應(yīng)該參與一些涉及金額大、風(fēng)險(xiǎn)大的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，比如，可以適當(dāng)參與集團(tuán)企業(yè)外部項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，這樣才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部門的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)搜集到的各個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行整理，科學(xué)分析，系統(tǒng)評(píng)價(jià)，同其他部門大致規(guī)劃一個(gè)項(xiàng)目的投資前景，面臨的風(fēng)險(xiǎn)和收益的概率，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策提供可靠的決策數(shù)據(jù)。

（二）要對(duì)立“財(cái)務(wù)先行”的觀念，財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理部門應(yīng)該建立一個(gè)內(nèi)部管理系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的特點(diǎn)就是為公司最高決策層服務(wù)的，這樣就涉及到管理會(huì)計(jì)的范疇。從這個(gè)內(nèi)部管理系統(tǒng)中提出的數(shù)據(jù)不同于會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)那樣精確。對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的方法和技術(shù)手段不完全受會(huì)計(jì)核算各類準(zhǔn)則的制約，這些數(shù)據(jù)對(duì)外行來(lái)說(shuō)，不會(huì)顯得深?yuàn)W難懂，相反是通俗易懂的，公司決策層看后，對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)形式一目也然。

不管是董事長(zhǎng)還是普通員工，都要對(duì)財(cái)務(wù)工作給予足夠的重視。不要借款時(shí)想起財(cái)務(wù)，付款時(shí)想起財(cái)務(wù)，報(bào)銷時(shí)想起財(cái)務(wù)，開(kāi)工資時(shí)想起財(cái)務(wù)，平時(shí)忘記財(cái)務(wù)。而是要在一切工作開(kāi)始時(shí)都要從財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理的角度理性地考慮問(wèn)題，要正確把控風(fēng)險(xiǎn)，新項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)要進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究，提供切實(shí)可行和符合實(shí)際的數(shù)據(jù)，從財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理的角度進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)。

為了提升公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理工作,應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)抓好以下十個(gè)方面的工作：

一是參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的調(diào)研,并編寫可行性研究報(bào)告財(cái)務(wù)分析部分，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

二是抓好預(yù)算管理（計(jì)劃管理）工作。預(yù)算管理要做到科學(xué)、嚴(yán)肅，同時(shí)還要做好三個(gè)結(jié)合:編制預(yù)算與公司的經(jīng)營(yíng)方案相結(jié)合；執(zhí)行預(yù)算與經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合；考核預(yù)算與個(gè)人利益相結(jié)合。

三是加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率和效果。資金管理的重要性不言而喻，管好資金的關(guān)鍵在于控制源頭：提高資金效益的關(guān)鍵在于減少環(huán)節(jié)，加速周轉(zhuǎn)；控制結(jié)算的關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)物流與資金流的統(tǒng)一；約束支出的關(guān)鍵在于落實(shí)責(zé)任。同時(shí)，實(shí)行資金分級(jí)授權(quán)管理，嚴(yán)格控制投資、借款和擔(dān)保。建立項(xiàng)目責(zé)任制為基礎(chǔ)的投資管理體制，通過(guò)科學(xué)、合理的投資決策流程，做好可行性研究論證，實(shí)行集體決策，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

四是科學(xué)合理的成本費(fèi)用管理。成本管理的核心是落實(shí)成本責(zé)任制，貫徹推行“掙得多，花得多”的方針，將指標(biāo)分解，人人頭上有指標(biāo)。在成本管理上實(shí)行“嚴(yán)考核、硬兌現(xiàn)”的政策，做到獎(jiǎng)懲分明，標(biāo)準(zhǔn)明確。

五是固定資產(chǎn)管理和存貨的管理。

1、固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)是公司的重要生產(chǎn)資料，與貨幣資金同樣重要。公司應(yīng)通過(guò)盤活存量，用好增量，做好調(diào)劑，創(chuàng)新性地在固定資產(chǎn)的使用效率、價(jià)值創(chuàng)造、固定資產(chǎn)再利用等方面做好財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理。

2、存貨管理。存貨，一頭連接成本，一頭關(guān)系收入，同時(shí)存貨管理本身又將消耗企業(yè)相當(dāng)?shù)娜肆拓?cái)力。因此，在保證企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況下，如何保持恰當(dāng)?shù)拇尕浰剑M量實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，是所有企業(yè)不得不研究的吐納之功。除了存貨金額，存貨的結(jié)構(gòu)分析也值得多加琢磨。房地產(chǎn)公司存貨相當(dāng)多的部分是商品房，作為商品，對(duì)商品房的科學(xué)管理，無(wú)論是對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算還是資產(chǎn)管理都是極其重要的。在這方面，商品房銷售臺(tái)賬的建立就顯得尤為重要了。

六是科學(xué)合理的稅收籌劃管理。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，稅賦較重。為了合理避稅，應(yīng)有一班人專門開(kāi)展稅收政策研究，特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅的研究，在相關(guān)政策允許的條件下積極進(jìn)行稅收方案的籌劃，提出相關(guān)建議，也是做好財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容之一。同時(shí)，從這個(gè)角度講，我們的財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理，會(huì)計(jì)還要兼任稅務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)會(huì)計(jì)的角色。我們的會(huì)計(jì)核算也涵蓋了稅收籌劃。

七是及時(shí)、有效、操作性強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析工作作為公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理的重要組成部分，能夠客觀地評(píng)價(jià)計(jì)劃和預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，在肯定成績(jī)、找出差距、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提出改進(jìn)措施方面發(fā)揮了重要職能。財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理將“死數(shù)據(jù)”變成“活信息”，會(huì)計(jì)信息在財(cái)務(wù)狀態(tài)、獲利能力、償債能力等方面為投資者提供了客觀真實(shí)的信息。

八是樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。財(cái)務(wù)應(yīng)積極主動(dòng)針對(duì)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)環(huán)境開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)研討，及早發(fā)現(xiàn)，進(jìn)而制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)和社會(huì)信譽(yù)的不斷增強(qiáng)。

九是科學(xué)適用的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系的建立。因公司的投資中心、利潤(rùn)中心和成本費(fèi)用中心承擔(dān)的職能不同，為了克服平均主義，要不斷完善考核指標(biāo)，采用合適的指標(biāo)和配套考核辦法做好業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)工作，有效提高業(yè)務(wù)部門的工作積極性。

第9篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析范文

20xx企業(yè)財(cái)務(wù)工作計(jì)劃

一、加強(qiáng)規(guī)范管理、做好日常核算

1、根據(jù)公司核算要求和各部門的實(shí)際狀況，按照會(huì)計(jì)法和企業(yè)會(huì)計(jì)制度的要求，做好財(cái)務(wù)軟件的初始化工作。

2、配合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)公司第七年度的年終會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，并按有關(guān)部門的要求，完成會(huì)計(jì)報(bào)表的匯總和上報(bào)工作。

3、配合外部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)總公司上一年度財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)，提高資金使用效益。

4、配合公司領(lǐng)導(dǎo)完成各職責(zé)中心經(jīng)濟(jì)職責(zé)指標(biāo)的預(yù)算及制訂工作，并做好公司有關(guān)財(cái)務(wù)管理制度的擬稿工作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)。

5、做好日常會(huì)計(jì)核算工作。按照會(huì)計(jì)制度，分清資金渠道，認(rèn)真審核每筆原始憑證，正確運(yùn)用會(huì)計(jì)科目，編制會(huì)計(jì)憑證，進(jìn)行記賬。做到“三及時(shí)”：即及時(shí)編制有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表，及時(shí)報(bào)送稅務(wù)等部門;及時(shí)裝訂會(huì)計(jì)憑證;及時(shí)清理往來(lái)款項(xiàng)。出納要嚴(yán)格按照現(xiàn)金管理辦法和銀行結(jié)算制度，辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù);及時(shí)準(zhǔn)確登記銀行、現(xiàn)金日記賬，做到日清月結(jié);嚴(yán)格支票領(lǐng)用手續(xù)，按規(guī)定簽發(fā)現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)帳支票。

6、配合銷售部了解貨款回收狀況，做好貨款回收工作。

7、用心籌措資金，從多方面保證公司資金運(yùn)營(yíng)的流暢。

8、努力加大新業(yè)務(wù)開(kāi)拓力度，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。企業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間將重點(diǎn)集中在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，務(wù)必在認(rèn)識(shí)、機(jī)制、措施和組織推動(dòng)等方面下真功夫，花大力氣，力爭(zhēng)使在較短時(shí)間內(nèi)投資、發(fā)展新業(yè)務(wù)，走在同業(yè)前面，占領(lǐng)市場(chǎng)。

9、完成公司董事會(huì)及CEO臨時(shí)交辦的其他工作。

二、加強(qiáng)基礎(chǔ)防范、做好安全工作

1、貨幣資金安全。定期檢查現(xiàn)金提取、送存過(guò)程中的安全問(wèn)題，檢查現(xiàn)金是否超庫(kù)存存放;對(duì)有關(guān)設(shè)備的完好性進(jìn)行檢查，若有隱患，及時(shí)處理并向上反映;及時(shí)加以整改。

2、票證管理安全。做好現(xiàn)金、收據(jù)、發(fā)票、各種有價(jià)票證的管理工作以及安全防范工作，確保不漏不遺不缺。

3、負(fù)責(zé)防火安全。嚴(yán)格執(zhí)行用電管理規(guī)定并保證每日下班時(shí)切斷主電源;對(duì)辦公室吸煙進(jìn)行嚴(yán)格管理，采取有效措施保證地上無(wú)亂扔煙頭。

4、負(fù)責(zé)防盜安全。定期檢查安全措施的完好性，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并向上匯報(bào)。

三、加強(qiáng)考核考評(píng)、提高工作質(zhì)量

1、嚴(yán)格遵守《會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德》和有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反規(guī)定的人員提來(lái)源理意見(jiàn)。

2、嚴(yán)格進(jìn)行考勤工作。嚴(yán)格執(zhí)行上下班制度，保證每日工作的正常進(jìn)行。

3、要建立和健全各項(xiàng)管理基礎(chǔ)工作制度，促進(jìn)企業(yè)管理整體水平提高。企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理基礎(chǔ)工作制度，包括：財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)產(chǎn)物資管理及清查盤點(diǎn)制度、行政管理制度，根據(jù)各項(xiàng)管理制度的基礎(chǔ)工作的要求，實(shí)行崗位職責(zé)制，規(guī)定每個(gè)員工務(wù)必做什么、什么時(shí)候做、在什么狀況下應(yīng)怎樣做，以及什么不能做，做錯(cuò)了怎樣辦等細(xì)則。這樣，每個(gè)崗位的每個(gè)職責(zé)者對(duì)各自承擔(dān)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作都清楚，要求人人遵守。透過(guò)實(shí)施這些制度，進(jìn)一步提高企業(yè)管理整體水平。

4、建立和健全自我約束的企業(yè)機(jī)制，確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，嚴(yán)格審核費(fèi)用開(kāi)支，控制預(yù)算，加強(qiáng)資金日常調(diào)度與控制，落實(shí)內(nèi)部各層次、各部門的資金管理職責(zé)制。盡量避免無(wú)計(jì)劃、無(wú)定額使用資金。

四、加強(qiáng)素質(zhì)養(yǎng)成、推進(jìn)隊(duì)伍建設(shè)

隨著后勤集團(tuán)的不斷壯大，應(yīng)對(duì)日趨復(fù)雜的市場(chǎng)和日益加大的競(jìng)爭(zhēng)，提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)日顯重要。

1、認(rèn)真學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)法、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，提高會(huì)計(jì)人員的法制觀念，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德，樹(shù)立牢固地依法理財(cái)?shù)挠^念，做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，貫徹執(zhí)行黨的方針政策，自覺(jué)遵守法律、法規(guī)，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律，抵制不正之風(fēng)。

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平。定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，更新業(yè)務(wù)知識(shí)，擴(kuò)大知識(shí)面。在掌握基礎(chǔ)知識(shí)的同時(shí)，加強(qiáng)計(jì)算機(jī)知識(shí)的學(xué)習(xí)，以適應(yīng)現(xiàn)階段財(cái)務(wù)管理的要求。與此同時(shí)，認(rèn)真學(xué)些稅務(wù)、金融、等相關(guān)性知識(shí)，以拓展知識(shí)面，提高理論和實(shí)際操作水平。

3、加強(qiáng)學(xué)術(shù)交流。學(xué)術(shù)交流是提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的重要方面。透過(guò)撰寫論文，可促進(jìn)理論知識(shí)，有利于總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)，提高業(yè)務(wù)水平，還能提高寫作潛力和口述潛力。透過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)，全面提高公司的財(cái)務(wù)管理水平，以適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)會(huì)計(jì)信息的快速的、準(zhǔn)確的、真實(shí)的要求，確保公司和各部門各項(xiàng)工作有序運(yùn)轉(zhuǎn)和各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。

企業(yè)財(cái)務(wù)工作計(jì)劃

xx年財(cái)務(wù)科在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，一絲不茍地開(kāi)展工作，以高度的職責(zé)感做好公司的財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)工作，下面是我們一年來(lái)的工作狀況總結(jié)：

一、以質(zhì)量貫標(biāo)為契機(jī)，不斷增強(qiáng)全員的預(yù)算管理意識(shí)。今年市局(公司)將我公司列為第一批質(zhì)量認(rèn)證達(dá)標(biāo)單位，職工的質(zhì)量規(guī)范意識(shí)明顯增強(qiáng)。我們以此為契機(jī)，根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)以及財(cái)務(wù)管理的需要，及時(shí)出臺(tái)了局(公司)《全面預(yù)算管理制度》，各科室站所分別配備了預(yù)算管理員，從而使每項(xiàng)工作有計(jì)劃、有落實(shí)、有監(jiān)督、有考核。

在費(fèi)用控制方面，

一是采取定額包干的方式，將手機(jī)、座機(jī)費(fèi)、辦公費(fèi)、油料費(fèi)定額控制，節(jié)約歸已、超支自負(fù)，培養(yǎng)了職工的節(jié)約意識(shí)。

二是采取預(yù)算審批的方式，對(duì)定額以外的費(fèi)用，務(wù)必先層層審批，沒(méi)有審批發(fā)生的費(fèi)用，一律不予報(bào)銷。在現(xiàn)金預(yù)算方面，為提高現(xiàn)金預(yù)算的準(zhǔn)確性，在實(shí)際支付時(shí)做到，沒(méi)有現(xiàn)金預(yù)算項(xiàng)目的不予支付，超預(yù)算支付標(biāo)準(zhǔn)的不予支付，從而提高了現(xiàn)金預(yù)算意識(shí)。

在職工借款還款方面，規(guī)定了借款務(wù)必于出發(fā)后xx日內(nèi)還款，并將其寫入科室方針目標(biāo)，確實(shí)起到了降低借款數(shù)額，減少資金占用，避免呆帳發(fā)生的用心作用。透過(guò)預(yù)算管理這一有效的管理手段，職工的規(guī)范意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)，促進(jìn)了各項(xiàng)工作的開(kāi)展。

二、以培訓(xùn)為動(dòng)力，不斷提高財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)水平。

幾年來(lái)，市局(公司)一向把人員培訓(xùn)視為企業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的突破口，財(cái)務(wù)管理工作同樣迫切需要素質(zhì)較高的會(huì)計(jì)從業(yè)人員，因此我們根據(jù)實(shí)際工作的要求，年初就制定了基層會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)計(jì)劃，有步驟有目的的進(jìn)行培訓(xùn)，今年共舉辦了三期會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)班，分別學(xué)習(xí)了《會(huì)計(jì)法》、《煙站財(cái)務(wù)管理核算辦法》、《企業(yè)管理工作意見(jiàn)》、《工作質(zhì)量與方針目標(biāo)考核辦法》。

透過(guò)學(xué)習(xí)，進(jìn)一步了解了公司的各項(xiàng)管理制度，懂得了基層煙站會(huì)計(jì)人員的工作要求，如何更好地做好基層財(cái)務(wù)工作等。提高了干好基層財(cái)務(wù)工作的主動(dòng)性與用心性。

同時(shí)，我們還加強(qiáng)了財(cái)務(wù)科全體人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，財(cái)務(wù)科全體成員用心參加各種形式的學(xué)習(xí)，努力提高業(yè)務(wù)水平，在市局組織的大比武中取得了較好的成績(jī)，同時(shí)在財(cái)政局組織的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作檢查中，得到好評(píng)。財(cái)務(wù)科成員更是把提高自身素質(zhì)當(dāng)成是能否勝任工作，能否提高財(cái)務(wù)管理水平的頭等大事來(lái)做。

用心進(jìn)取，努力學(xué)習(xí)，今年先后有三人次參加了全國(guó)會(huì)計(jì)中級(jí)職稱考試，二人次參加了全國(guó)會(huì)計(jì)初級(jí)考試。煙站會(huì)計(jì)人員也有多人次報(bào)名參加了全國(guó)會(huì)計(jì)初級(jí)考試。局(公司)全體財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)技能水平不斷提高，為干好工作帶給了素質(zhì)保證。

三、以考核為手段，促進(jìn)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理水平的提高。

隨著企業(yè)管理的進(jìn)一步深入，財(cái)務(wù)的管理職能逐漸增強(qiáng)。今年，市局(公司)為加大職責(zé)制考核力度，保證職責(zé)制的貫徹落實(shí)，專門成立了考核組織，財(cái)務(wù)科同企管科及辦公室一齊用心參與考核，嚴(yán)格按職責(zé)制考核兌現(xiàn)，保證了各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。體現(xiàn)了職責(zé)制的嚴(yán)肅性與公正性。

工作中，最重要的一點(diǎn)就是借市局(公司)的考核體系，采取了工作質(zhì)量與方針目標(biāo)的考核機(jī)制，將管理的要求與重點(diǎn)，納入工作質(zhì)量與方針目標(biāo)考核。

制定了煙站會(huì)計(jì)、保管方針目標(biāo)工作質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，將科室費(fèi)用預(yù)算、職工借款寫入方針目標(biāo)。透過(guò)月份考核與工資掛鉤，季度與獎(jiǎng)金掛鉤等兌現(xiàn)按《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》和《會(huì)計(jì)法》的要求，全面提高財(cái)務(wù)核算質(zhì)量，實(shí)事求是的體現(xiàn)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)成果，做誠(chéng)信納稅單位。并順利透過(guò)每年一次的國(guó)稅、地稅關(guān)于納稅狀況的檢查。

這就強(qiáng)化了財(cái)務(wù)的監(jiān)督管理職能，規(guī)范了各站所經(jīng)營(yíng)行為，有力保證了各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。

四、用心參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，搞好公司財(cái)產(chǎn)物資的清查與盤點(diǎn)

隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，財(cái)務(wù)的管理職能日益顯現(xiàn)。財(cái)務(wù)管理參與到企業(yè)管理的方方面面，從物資采購(gòu)中的比價(jià)采購(gòu)小組到基建的招投標(biāo)，再到廢舊物資的處理等等，財(cái)務(wù)科都參與其中，起到了其應(yīng)有的作用。

為加強(qiáng)對(duì)基層站所各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的管理，迎接各級(jí)的指導(dǎo)于檢查，透過(guò)現(xiàn)場(chǎng)清查，由物流服務(wù)中心建立了煙站、管銷所的固定資產(chǎn)、低值易耗品登記臺(tái)帳。今年6月份，財(cái)務(wù)科全體成員利用晚上的時(shí)間，加班加點(diǎn)對(duì)各煙站煙用物資的扶持兌現(xiàn)狀況進(jìn)行了核查，透過(guò)核查，提高了基層會(huì)計(jì)、保管的職責(zé)心，規(guī)范了煙站的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，有效的防止了錯(cuò)誤的出現(xiàn)。這就加強(qiáng)了管理，確保了財(cái)產(chǎn)物資的帳帳、帳實(shí)相符，提高了財(cái)產(chǎn)物資的利用效能。

五、搞好財(cái)經(jīng)秩序整頓工作，全面做好迎接審計(jì)的準(zhǔn)備

根據(jù)上級(jí)局(公司)關(guān)于財(cái)經(jīng)秩序整頓工作的要求，結(jié)合我公司自身的實(shí)際，認(rèn)真搞好自查與整頓，個(gè)性是把整頓工作視為規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的良機(jī)。首先，對(duì)xx年以來(lái)的卷煙購(gòu)、銷、存業(yè)務(wù)認(rèn)真檢查，并與煙廠核對(duì)一致，確保做到帳帳、帳實(shí)相符，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，保證了自查工作的質(zhì)量。

其次，對(duì)基層站所進(jìn)行全面審計(jì)，加強(qiáng)對(duì)金曾會(huì)計(jì)人員的指導(dǎo)。從會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作導(dǎo)演用物資的扶持兌現(xiàn)，再到煙葉收購(gòu)中涉及到的財(cái)務(wù)工作，財(cái)務(wù)科人員都一一指導(dǎo)到位，規(guī)范了會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)工作，為迎審計(jì)署的檢查做好了充分的準(zhǔn)備。

六、加強(qiáng)資金管理，減少資金占用，提高資金利用率

年初，我公司資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)，為了切實(shí)降低資產(chǎn)負(fù)債率，從點(diǎn)滴做起，控制資金占用，提高資使用效率，首先對(duì)欠款狀況進(jìn)行了分析，會(huì)同各業(yè)務(wù)科室用心回收貨款。其次做好現(xiàn)金預(yù)算的預(yù)算和編報(bào)，防止資金的積壓。第三、嚴(yán)格執(zhí)行省資金結(jié)算中心的管理規(guī)定，從嚴(yán)控制煙站資金占用，將物資銷售款及時(shí)要求上劃。從而減少了資金占用，降低了財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

七、xx年財(cái)務(wù)工作計(jì)劃

為全面搞好xx年全面預(yù)算管理與財(cái)務(wù)管理工作，我們計(jì)劃重點(diǎn)抓好以下幾個(gè)方面的工作：

(一)根據(jù)上級(jí)公司下達(dá)的預(yù)算指導(dǎo)意見(jiàn)，進(jìn)一步搞好預(yù)算管理工作。預(yù)算管理作為財(cái)務(wù)管理中的重要一環(huán)，與全面做好財(cái)務(wù)工作息息相關(guān)。在明年的工作當(dāng)中，要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)科室、站所的費(fèi)用預(yù)算指導(dǎo)與預(yù)算管理，認(rèn)真做好預(yù)算的分析、分解與落實(shí)工作，使全面預(yù)算管理真正成為全員預(yù)算管理，讓預(yù)算真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

(二)結(jié)合iso9000質(zhì)量認(rèn)證，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀，確保完成上級(jí)局(公司)下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。今年，公司已走上了良性發(fā)展的快車道，卷煙銷售與煙葉經(jīng)營(yíng)質(zhì)量不斷提高，企業(yè)資產(chǎn)得到進(jìn)一步凈化與整合。結(jié)合市局(公司)貫徹9000質(zhì)量認(rèn)證體系，本著“嚴(yán)、深、細(xì)、實(shí)”的原則，全面強(qiáng)化兩煙職責(zé)制的制定與落實(shí)，在千辛萬(wàn)苦抓增收的基礎(chǔ)上，千方百計(jì)研究節(jié)支，力爭(zhēng)完成各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)。

同時(shí)，認(rèn)真研究搞好多種經(jīng)營(yíng)工作，圍繞盤活資產(chǎn)，對(duì)現(xiàn)有閑置的網(wǎng)點(diǎn)和煙站進(jìn)行對(duì)外租賃;認(rèn)真清理往來(lái)帳戶，大力回收貨款，減少資金占用，提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。根據(jù)上級(jí)公司物資采購(gòu)的要求，進(jìn)一步健全物資比價(jià)采購(gòu)制度。

三)繼續(xù)開(kāi)展會(huì)計(jì)從業(yè)人員的培訓(xùn)活動(dòng)，進(jìn)一步搞好煙站的基礎(chǔ)工作，提高管理水平。企業(yè)越發(fā)展進(jìn)步，財(cái)務(wù)管理的作用就越突出。所著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求也越來(lái)越高。為了適應(yīng)這一要求，就務(wù)必繼續(xù)開(kāi)展會(huì)計(jì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的水平。在提高會(huì)計(jì)人員水平的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)檢查督促與指導(dǎo)，搞好會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)工作，為更好的參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

總之，今年財(cái)務(wù)科的工作在各位領(lǐng)導(dǎo)的支持與幫忙下，在各科室和基層站所的配合下，按照黨委的部署和安排，認(rèn)真組織落實(shí)，取得了較好的成績(jī)。但是，來(lái)年的任務(wù)更重，壓力更大，我們財(cái)務(wù)科全體成員將變壓力為動(dòng)力，用心進(jìn)取，開(kāi)拓創(chuàng)新，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心作用，為企業(yè)的發(fā)展壯大做出新的更大的貢獻(xiàn).

20xx企業(yè)財(cái)務(wù)工作計(jì)劃范文

回顧過(guò)去，展望未來(lái)，***房地產(chǎn)公司在恢復(fù)中逐漸步入欣欣向榮，新的20**，財(cái)務(wù)部在保證工作順利進(jìn)展并取得長(zhǎng)足的進(jìn)步的同時(shí)，更要戒驕戒躁，繼續(xù)持續(xù)20**年的昂揚(yáng)斗志，同時(shí)不斷的發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)工作中的不足，在保證作為公司核心的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)正常運(yùn)作的前提下，將財(cái)務(wù)的管理提高到一個(gè)新的層次!因此，財(cái)務(wù)部對(duì)充滿激情的20**年作出了如下的展望和規(guī)劃：

一、進(jìn)一步加強(qiáng)員工的成本控制意識(shí)，嚴(yán)格控制借支的審批流程，層層把關(guān)，當(dāng)然，這個(gè)工作與各個(gè)部門的直接分管經(jīng)理的管理是分不開(kāi)的;同時(shí)，財(cái)務(wù)部將加強(qiáng)對(duì)新職工的成本費(fèi)用報(bào)銷和控制的宣傳，老職工帶新職工，把***嚴(yán)格借支，節(jié)約費(fèi)用，7天沖賬的優(yōu)良作風(fēng)延續(xù)下去;對(duì)于項(xiàng)目的請(qǐng)款嚴(yán)格審批制度，經(jīng)理一支筆制度，對(duì)項(xiàng)目的沖賬報(bào)銷嚴(yán)格按照借支明細(xì)審批，超出借支范圍的請(qǐng)款除個(gè)性批準(zhǔn)外，財(cái)務(wù)一律不得核銷負(fù)責(zé)人借支，并按公司規(guī)定收回借款或從工資扣除。

二、加強(qiáng)往來(lái)款項(xiàng)的催收力度，需要各項(xiàng)目總監(jiān)極力配合財(cái)務(wù)的此項(xiàng)工作，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的正?；乜?，按照公司財(cái)務(wù)部制定的傭金結(jié)算管理辦法嚴(yán)格要求各項(xiàng)目部銷售秘書按時(shí)報(bào)交銷售報(bào)表和傭金結(jié)算表，除法定節(jié)假日外，財(cái)務(wù)部每月5日左右對(duì)各項(xiàng)目所報(bào)數(shù)據(jù)歸總，向董事辦上報(bào)當(dāng)月資金收付計(jì)劃。

三、配備財(cái)務(wù)人員：財(cái)務(wù)部工作量日漸加強(qiáng)，鑒于目前財(cái)務(wù)工作在運(yùn)作尚好，本著為公司節(jié)約人力資源成本的原則，財(cái)務(wù)推薦至少增加一名主管會(huì)計(jì)，負(fù)責(zé)日常賬務(wù)處理及成本費(fèi)用報(bào)銷審核把控，出納除負(fù)責(zé)日常收支及資金收付計(jì)劃外，加強(qiáng)往來(lái)款項(xiàng)的催要工作，成本會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)按照公司的績(jī)效考核方案進(jìn)行公司人力資源成本提成的核算，另協(xié)助往來(lái)款項(xiàng)的清欠工作。

四、配備金蝶升級(jí)版財(cái)務(wù)軟件及多端口：至少配備三個(gè)財(cái)務(wù)軟件端口，董事辦一個(gè)端口，主管會(huì)計(jì)一個(gè)端口，出納一個(gè)端口，各負(fù)其職，出納負(fù)責(zé)現(xiàn)金銀行流水賬記賬核查兼負(fù)憑證審核，會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)收、付、轉(zhuǎn)全盤內(nèi)、外賬務(wù)處理，董事辦設(shè)置查詢功能，實(shí)時(shí)進(jìn)入賬務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行現(xiàn)金銀行查詢，這樣就務(wù)必具備一個(gè)條件，所有收支發(fā)生時(shí)，由經(jīng)手人將手續(xù)完備的單據(jù)直接傳遞給會(huì)計(jì)、出納同時(shí)記賬。

這樣就均衡了平時(shí)的日常工作量，不會(huì)出現(xiàn)平時(shí)出納忙，月底會(huì)計(jì)忙，并且會(huì)計(jì)出納同時(shí)做了相當(dāng)一部分重復(fù)工作，月底核對(duì)賬務(wù)也很繁瑣費(fèi)時(shí)的狀況，工作起來(lái)更加高效，有序，時(shí)效性和監(jiān)控性更強(qiáng)。由此，財(cái)務(wù)管理更加規(guī)范，流水化，分工明確，并且董事辦透過(guò)自己的查詢端口能夠隨時(shí)了解公司資金狀況，便于董事長(zhǎng)統(tǒng)籌安排和臨時(shí)資金調(diào)配。

五、日常工作：認(rèn)真完成每月原始憑證審核、納稅申報(bào)，憑證裝訂和財(cái)務(wù)檔案、策劃等合同管理，現(xiàn)金銀行收支，提成核算發(fā)放，賬務(wù)核對(duì)和往來(lái)款項(xiàng)催收等日常工作，保證不出差錯(cuò)，做好資金安排，保證公司資金正常運(yùn)作。

六、其他：配合其他部門完成公司交給的其他工作。

為了使財(cái)務(wù)工作更好地為統(tǒng)計(jì)事業(yè)的發(fā)展服務(wù)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，完財(cái)務(wù)制度，做到財(cái)務(wù)工作長(zhǎng)計(jì)劃、短安排，使財(cái)務(wù)工作在規(guī)范化、制度化的良好環(huán)境中更好地發(fā)揮作用。

工作目標(biāo)：立足基礎(chǔ)工作，深化工作細(xì)節(jié);提高人員素質(zhì)，追求工作質(zhì)量第一部分財(cái)務(wù)工作

一、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作

(一)、制定財(cái)務(wù)制度及相關(guān)流程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

1、從公司實(shí)際出發(fā)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》制定公司財(cái)務(wù)制度。

2、制定各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的執(zhí)行流程及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3、尋求創(chuàng)新和突破，細(xì)化和改善財(cái)務(wù)管理工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān)督、管理職能。

4、完善內(nèi)部控制，不斷查找財(cái)務(wù)工作中存在的漏洞，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)公司，并對(duì)應(yīng)完善相關(guān)制度。

(二)、擬定財(cái)務(wù)人員配置及崗位職責(zé)

1、根據(jù)公司發(fā)展需要，擬定財(cái)務(wù)部崗位及崗位人員配置，制定崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核制度。

2、按照規(guī)范、精細(xì)、科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)和強(qiáng)調(diào)工作的主動(dòng)性，以提升財(cái)務(wù)部整體工作水平。

(三)、會(huì)計(jì)核算管理

1、進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)科目

按照公司業(yè)務(wù)的具體需求，依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》科學(xué)合理地對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行歸類，規(guī)范會(huì)計(jì)科目的使用方法，從而使會(huì)計(jì)科目更具有科學(xué)性、一致性。

2、理順現(xiàn)金收支、貨款結(jié)算流程

為保證現(xiàn)金收支的安全性、合理性，避免在支付現(xiàn)金環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞，規(guī)定經(jīng)辦人員務(wù)必填寫現(xiàn)金、費(fèi)用支付單據(jù)，寫明支付原由，并務(wù)必經(jīng)公司財(cái)務(wù)部總監(jiān)簽字，方可支付，使現(xiàn)金按標(biāo)準(zhǔn)管理，做到有據(jù)可查，避免收付風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析力度

①按時(shí)完成月度、季度、年度的財(cái)務(wù)分析報(bào)表，上報(bào)數(shù)字做到零差錯(cuò)。

②**年重點(diǎn)針對(duì)銷售額、費(fèi)用額、利潤(rùn)額三項(xiàng)指標(biāo)著重進(jìn)行分析。

③對(duì)促銷推廣活動(dòng)的投入、產(chǎn)出及其實(shí)施效果進(jìn)行分析，重點(diǎn)關(guān)注影響各項(xiàng)指標(biāo)的相關(guān)因素，提出促銷推廣中存在的問(wèn)題。

④透過(guò)高質(zhì)量的財(cái)務(wù)分析為企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展和戰(zhàn)略決策帶給重要依據(jù)。

二、財(cái)務(wù)管理工作

(一)、強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)管職能

1、加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存的監(jiān)管

庫(kù)存是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的基本保證，尤其是對(duì)于我公司來(lái)說(shuō)庫(kù)存商品占有較大的份額，存在品種繁多，銷售狀況參差不齊的狀況，為保證庫(kù)存商品的準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)部每月對(duì)各品牌的庫(kù)存盤點(diǎn)結(jié)果進(jìn)行抽查，對(duì)有問(wèn)題商品，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)督促相關(guān)部門予以整改，并對(duì)產(chǎn)生問(wèn)題的部門進(jìn)行考核，透過(guò)考核與監(jiān)督，降低問(wèn)題商品的數(shù)量，努力提高存庫(kù)存周轉(zhuǎn)率，減少庫(kù)存損失。

2、挖潛創(chuàng)新、開(kāi)源節(jié)流，加強(qiáng)對(duì)銷售、費(fèi)用的監(jiān)管

①在挖潛增效方面，用心地將好的推薦、意見(jiàn)上報(bào)公司;

②對(duì)經(jīng)營(yíng)中存在的不合理費(fèi)用支出及時(shí)做出統(tǒng)計(jì)，并上報(bào)公司，力爭(zhēng)費(fèi)用支出的合理性;

3、加強(qiáng)對(duì)人員調(diào)動(dòng)和工作交接的監(jiān)督

針對(duì)各崗位工作的特殊性，相關(guān)人員如果變動(dòng)，務(wù)必履行嚴(yán)格的工作交接手續(xù)，列清移交事項(xiàng)，交清貨品、錢、物，并由主管領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)交，避免貨品、錢、物損失風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)安全管理，杜絕安全隱患

安全是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的前提和重要保障，安全工作應(yīng)常抓不懈，作為資金的管理部門，進(jìn)一步建立健全安全管理體系，使安全管理完全納入制度化、規(guī)范化的管理之中;

1、增強(qiáng)全員的安全防范意識(shí);宣傳公司各項(xiàng)安全管理制度，用心參加公司舉辦的各類安全知識(shí)講座，熟練掌握安全器具，進(jìn)行安全隱患排查，杜絕隱患發(fā)生;