房地產(chǎn)稅務(wù)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅務(wù)管理;企業(yè)管理;企業(yè)財

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，而稅負關(guān)系企業(yè)經(jīng)營收益，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在通過各種方式降低稅負，但這種行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的納稅環(huán)節(jié)多，稅務(wù)管理復(fù)雜性強，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象。但當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅務(wù)管理效能發(fā)揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創(chuàng)新。因此，我國應(yīng)加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理作為稅務(wù)管理的重點內(nèi)容來考慮，制定明確稅務(wù)管理目標(biāo)和策略，促進房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理目的

二十一世紀(jì)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰，帶動了一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個領(lǐng)域，是當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民生產(chǎn)總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過各種手段來規(guī)避稅負，從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，來實現(xiàn)利益最大化。而這種行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，不利于我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此，為促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，維護市場秩序，應(yīng)積極采取稅務(wù)管理措施，解決房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中各類矛盾問題。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況

通過前文分析不難看出加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要性和必要性。然而，在當(dāng)前的實際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點來分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況：

（一）少報現(xiàn)象突出

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)多，項目開發(fā)方式多樣化，與我國稅務(wù)管理上有較大差異，這便給一些房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅制造了可乘之機[1]。一部分房地產(chǎn)企業(yè)便通過各種手段，少報銷售收入，達到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經(jīng)濟適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務(wù)進行申報，從而免于承擔(dān)稅負。此外，還有一部分企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓或贈與房產(chǎn)方式來實現(xiàn)逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。

（二）申報不實

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在計算營業(yè)額申報過程中有意縮減，所申報的數(shù)據(jù)不真實、不準(zhǔn)確性。例如：產(chǎn)品銷售過程中，不對房產(chǎn)以外的各項費用與收入進行收錄，如物業(yè)費用、管理費用、有線費用等，從而使?fàn)I業(yè)額得到減少，達到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業(yè)利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業(yè)通過款項挪用偽造虛假報賬。

（三）掛靠開發(fā)項目稅收流失嚴(yán)重

就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面掛靠開發(fā)項目稅收流失非常嚴(yán)重。在實際房地產(chǎn)企業(yè)稅收過程中本該納入財政核算的款項，卻完全沒有納入財政核算當(dāng)中，并且這些掛靠也沒有建立相應(yīng)賬目，開發(fā)項目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴(yán)重流失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）督促企業(yè)及時申報

通過前文分析可知道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)狀并不理想，偷稅漏稅現(xiàn)象較為突出，非常不利于我國經(jīng)濟發(fā)展秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此，我國應(yīng)積極采取房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化措施，提升管理效能。下面通過幾點來分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施:督促企業(yè)及時申報想要控制房地產(chǎn)企業(yè)少報行為，避免企業(yè)通過各種手段少報銷售收入，稅務(wù)部門必須要督促企業(yè)及時申報，采取有效監(jiān)督管理措施，對企業(yè)房產(chǎn)項目進行檢查，監(jiān)督銷售申報情況，控制企業(yè)申報過程，對銷售環(huán)節(jié)進行深入勘察，要求企業(yè)據(jù)實申報，并將勘察實際情況與申報銷售情況進行逐步分析，避免企業(yè)弄虛作假。

（二）監(jiān)控評估和稽查有機結(jié)合

想要切實有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平，應(yīng)將監(jiān)控評估與稽查有機結(jié)合，從而彌補以往房地產(chǎn)稅務(wù)管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監(jiān)控評估與稽查來監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況，搞好納稅評估，對應(yīng)繳未繳的稅款進行補征。

（三）加大處罰力度

目前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業(yè)有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應(yīng)加大處罰力度，制定明確的處罰機制，通過法律威懾作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結(jié)束語：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動國民經(jīng)濟的源動力。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低經(jīng)營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟秩序，妨礙了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，我國應(yīng)采取相應(yīng)優(yōu)化措施，加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，要求相關(guān)企業(yè)按量納稅。

作者:林先梅 單位:宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻：

第2篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題

（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是經(jīng)營者。特別是在財務(wù)管理上，企業(yè)的財務(wù)負責(zé)人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢必給企業(yè)的財務(wù)管理帶來一定的負面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會計信息失真等；納稅風(fēng)險增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計機構(gòu)，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。

（二）財務(wù)管理機制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。

1、財務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財務(wù)核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關(guān)性、真實性和可靠性比較差；財務(wù)上的內(nèi)部控制機制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。

2、財務(wù)管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的財務(wù)會計階段；財務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。

3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務(wù)管理，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。

我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于財務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財務(wù)背景，大力規(guī)范財務(wù)管理體制，加強財務(wù)管理工作。

二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策

（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝杆贁U大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性，切實解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。

（二）構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。為促進房地產(chǎn)企業(yè)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變，使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。

1、完善財務(wù)會計體系。（1）科學(xué)設(shè)置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會計科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

2、建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進行客觀評價。同時，設(shè)置科學(xué)的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。

3、健全預(yù)算會計體系，實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實責(zé)任、兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟行為定性約束，以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟行為進行定量約束的格局。

4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應(yīng)逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機，就會危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現(xiàn)象。

5、加強財務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時，應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu)，統(tǒng)一負責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實施工作；二是要制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應(yīng)的考核制度，強化監(jiān)督機制。

第3篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 征管

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復(fù)課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，而私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產(chǎn)稅收的流失。同時目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員對稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊登記的，財務(wù)人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學(xué)、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機構(gòu)的評估證明嚴(yán)格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準(zhǔn)定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動，對促進納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進自覺守法。稅務(wù)機關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務(wù)人員對不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?，實現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時，應(yīng)做好以下工作：第一，實行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構(gòu)應(yīng)加強聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點、交叉稽查。

4、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務(wù)、財政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級地方稅務(wù)、財政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)， 提高工作效率；同時對稽查人員加強服務(wù)意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻】

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[2] 韓雪：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

第4篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長，占財政收入的比重越來越大。但是房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔20*〕82號）及有關(guān)法律、文件精神,為進一步加強我縣房地產(chǎn)稅收管理,發(fā)揮稅收調(diào)控職能,促進黟縣房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、提高認(rèn)識，加強管理

房地產(chǎn)稅收是財政收入的主要來源之一，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣政府有關(guān)部門要充分認(rèn)識房地產(chǎn)稅收的增長對黟縣縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要性，積極支持并主動配合財稅部門依法履行職責(zé)，做好房地產(chǎn)稅收征管工作。財政、房管等部門要加強溝通配合，要以契稅征管為抓手，全面掌控稅源信息，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，把住房地產(chǎn)稅收稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實現(xiàn)房地產(chǎn)諸稅種間的有機銜接，堵塞征管漏洞，不斷提高房地產(chǎn)稅收征管質(zhì)量和效率。

二、堅持依法治稅，嚴(yán)格執(zhí)行國家稅收政策

財稅等有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅條例》和《國務(wù)院關(guān)于加強依法治稅嚴(yán)格稅收管理權(quán)限的通知》（國發(fā)[19*]4號）等法律法規(guī)和文件精神，嚴(yán)格執(zhí)行國家稅收政策，做到依法征稅，應(yīng)收盡收，不得擅自越權(quán)制定出臺違反國家稅收政策的各種減免優(yōu)惠政策，不得擅自變通國家稅收政策越權(quán)減免房地產(chǎn)稅收，不得隨意越權(quán)批準(zhǔn)緩稅、欠稅。

三、建立房地產(chǎn)稅收聯(lián)席會議制度，確保房地產(chǎn)稅收征管取得新成效

為提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平，縣政府決定建立房地產(chǎn)稅收征管聯(lián)席會議制度，每月召開一次聯(lián)席會議，通報全縣房地產(chǎn)稅收征收管理情況、土地審批用地與擬審批情況、房地產(chǎn)交易辦證情況，及時研究解決房地產(chǎn)稅收征管工作中存在的問題，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)稅收的有效監(jiān)控。具體分工如下：

發(fā)改委：定期按季反饋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資預(yù)算、項目選址等信息。

建設(shè)局：定期按季反饋城市拆遷、建設(shè)工程施工許可證號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期、合同竣工日期、工程驗收證發(fā)放等信息。

國土局：定期按季反饋《國有土地使用證》發(fā)放情況及土地坐落位置、土地面積、建設(shè)工期、土地出讓或轉(zhuǎn)讓金收取情況，同時在辦理土地交易、產(chǎn)權(quán)變更時，負有檢驗是否完稅（包括營業(yè)稅、契稅等）的職責(zé)，對未完稅的土地不得辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并及時通知稅務(wù)、財政部門。

規(guī)劃局：定期按季反饋房地產(chǎn)開發(fā)項目總體規(guī)劃設(shè)計方案，包括開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可售面積、公共配套設(shè)施面積等。

房管局：在辦理產(chǎn)權(quán)變更時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的辦法，新房登記憑銷售不動產(chǎn)發(fā)票，“二手房”過戶憑地稅開具的應(yīng)稅或免稅審核表，并定期按季反饋房產(chǎn)登記或房產(chǎn)過戶信息，著重審核過戶時完稅情況、過戶時交易價格是否具中介機構(gòu)出具的評估價格。

地稅局：地稅局是房產(chǎn)稅的征收單位，定期反饋房產(chǎn)稅的征收情況，主動加強與國稅局及各協(xié)管單位的溝通與聯(lián)系。

國稅局：是新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收單位，及時整理匯總各新辦房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息，加強對企業(yè)所得稅的征管。

財政局：負責(zé)全縣契稅、耕地占用稅的征管，定期按季反饋房地產(chǎn)交易契稅征收信息。

第5篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 稅收制度 構(gòu)建

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，而房地產(chǎn)稅收既是調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要手段，又是國家財政收入的重要來源，但我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中卻存在著諸多的問題，目前在一些城市的試點的房地產(chǎn)稅“空轉(zhuǎn)”難以變成實際運轉(zhuǎn)，這就要求我們對其進行改革。雖然一些研究機構(gòu)和學(xué)者對我國的房地產(chǎn)稅制改革提出了一些框架性的思路，但需要進一步完善，提高可操作性。筆者試圖設(shè)計一套符合中國國情的、簡化的房地產(chǎn)稅收制度方案，為我國房地產(chǎn)稅收制度改革提供決策參考依據(jù)，達到調(diào)控經(jīng)濟、公平分配社會財富、優(yōu)化土地資源利用。房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念，有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)稅收是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅收。狹義的房地產(chǎn)稅收是指直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收。房地產(chǎn)稅，有的專家學(xué)者或媒體稱為物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅，筆者以為，“房地產(chǎn)稅”這個概念比“物業(yè)稅”描述更準(zhǔn)確，更容易理解，在此我們使用狹義的“房地產(chǎn)稅”概念。

二、我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)稅收政策概況

目前在我國房地產(chǎn)業(yè)鏈中，房地產(chǎn)稅收涉及從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)。在我國現(xiàn)行的稅收制度中涉及房地產(chǎn)的有營業(yè)稅(銷售和租賃房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))、個人所得稅(銷售和租賃房地產(chǎn))、房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及已停征的投資方向調(diào)節(jié)稅等，直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收也有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等6個稅種。

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題主要表現(xiàn)在：稅種繁雜，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負重、重復(fù)征稅過多，一些稅種征稅范圍過窄、計稅依據(jù)不合理，稅負內(nèi)外有別，稅外收費多，稅收征管的配套措施不完善，對違法行為的懲處力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭、稅收流失嚴(yán)重。

2.房地產(chǎn)稅收收入現(xiàn)狀

隨著近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)稅收收入也快速增長。與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計不合理，房地產(chǎn)業(yè)稅費負擔(dān)過重，房地產(chǎn)稅收收入受房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動影響很大，各地房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例也不均衡，一些大中城市的比例如成都、寧波等城市接近50%左右。

自2005年5月國家對房地產(chǎn)稅收實施先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書的一體化管理以來，通過強化稅收管理，房地產(chǎn)稅收均出現(xiàn)了高速增長的態(tài)勢。以四川、山東、江西、江蘇的情況來看，2006年分別實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收112億元、210.5億元、34.2億元和220億元，分別比上年增長61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地產(chǎn)稅收占全部地方稅收收入的比重不斷提高，目前平均已達到20%以上，成為地方稅收收入的主要來源。

3.關(guān)于我國房地產(chǎn)稅收制度的研究現(xiàn)狀

在我國關(guān)于是否開征房地產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)的問題引起了社會各界的普遍關(guān)注和討論，一些專家學(xué)者和研究機構(gòu)對房地產(chǎn)稅進行了研究和探討。2007年國家稅務(wù)總局組織了以石堅為負責(zé)人的課題組對我國房地產(chǎn)稅收問題進行研究。

三、國外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗

目前，許多國家都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡稅費、輕稅負”、“從價計稅、動靜結(jié)合、地方所有”的特點?！皩挾惢笔侵赋藢病⒆诮?、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行免稅外，其余的均要征稅。“簡稅費”是指一個國家設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少，稅外收費也少?！拜p稅負”是指國外房地產(chǎn)稅收中稅率一般都不高，如美國征收房地產(chǎn)稅收的50個州，稅率大約平均為1%～3%；在加拿大多倫多市物業(yè)稅稅率為1%。“從價計稅”是指絕大多數(shù)發(fā)達國家是以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)，即以財產(chǎn)的資本價值、評估價值或租金為計稅依據(jù)，只有少數(shù)國家以土地面積和賬面價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！皠屿o結(jié)合”是指既重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅(靜態(tài)稅)，如加拿大的不動產(chǎn)稅、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國的住房建筑稅、日本的固定資產(chǎn)稅、法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅、韓國的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅；又重視對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征稅(動態(tài)財產(chǎn)稅)），如意大利不動產(chǎn)增值稅、其它國家遺產(chǎn)稅與繼承稅、贈與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個人所得稅。但對權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實行輕稅政策，以促進房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國，對房地產(chǎn)的擁有和使用者，每年必須繳納房地產(chǎn)稅，且不分對象實行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，對住宅實行減免和抵扣；而在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠?！暗胤剿小笔侵笧榱思ぐl(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，擴大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)稅一般作為地方稅，是地方主要的財政收入來源，一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發(fā)達國家已形成了一套相對成熟的房地產(chǎn)稅管理辦法和配套制度，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制、估價制度、計算機管理制度，并建立了相應(yīng)的機構(gòu)。政府特別重視房地產(chǎn)稅種的設(shè)立和調(diào)整對經(jīng)濟、社會以及資源配置的效應(yīng)，把稅收政策作為調(diào)控經(jīng)濟和調(diào)節(jié)收入的重要手段之一。

四、構(gòu)建我國房地產(chǎn)稅收制度的原則和指導(dǎo)思想

1.構(gòu)建原則

針對房地產(chǎn)稅制改革一些專家學(xué)者提出了不同的看法，筆者以為構(gòu)建我國房地產(chǎn)稅制體系應(yīng)體現(xiàn)公平、效率、簡化、民生四大原則。

(1)公平原則

稅收公平原則就是要公平建立稅制，公平運用稅收政策，國家征稅要使各個納稅人承受的負擔(dān)與其經(jīng)濟狀況相適應(yīng)，并使各個納稅人之間的負擔(dān)水平保持均衡。在征稅過程中，客觀上存在利益的對立和抵觸。如果政府征稅不公，則征稅的阻力就會很大，加劇偷逃稅收等違法行為，甚至引起社會矛盾。我國目前的房地產(chǎn)稅收體系有違公平原則，房地產(chǎn)稅制存在征收范圍具有選擇性、內(nèi)外稅收政策不統(tǒng)一、重復(fù)課征等問題，妨礙稅收的橫向和縱向公平原則。

(2)效率原則

稅收的征收效率是指單位稅收成本帶來的稅收收入最高，稅收成本包括稅務(wù)機關(guān)在征稅過程中發(fā)生的費用即征收成本和納稅人在履行稅收義務(wù)過程中發(fā)生的費用即奉行成本。房地產(chǎn)稅制應(yīng)通過以下途徑貫徹稅收效率原則：一是簡化稅制結(jié)構(gòu)，降低稅收奉行成本，二是強化稅收調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的職能，促進房地產(chǎn)也的健康發(fā)展，三是優(yōu)化稅收征管，節(jié)約征管費用，建立符合我國國情、高效率的房地產(chǎn)稅收征管制度。

(3)簡化原則

簡化原則是指房地產(chǎn)稅收制度必須既便于納稅人遵循，也便于稅務(wù)機關(guān)管理。簡化的原則包括統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房地產(chǎn)稅、減少稅種、簡化稅率檔次、減少稅收優(yōu)惠和簡化征納程序等內(nèi)容，這會大幅度減少稅收成本和提高稅收效率。

(4)民生原則

民生原則就是指房地產(chǎn)稅收制度要與不斷提高人民物質(zhì)文化生活水平的社會生產(chǎn)目標(biāo)相適應(yīng)。房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生，屬于“民生”的范圍，是居民生存、生活的基本需要，政府的房地產(chǎn)政策都應(yīng)以民生為出發(fā)點，使“居者有其屋”、“居者優(yōu)其屋”。如今，貧富差距越來越大，擁有房地產(chǎn)的數(shù)量差別懸殊，房地產(chǎn)稅收制度應(yīng)通過不同的稅率設(shè)置來調(diào)節(jié)和緩解這種差距，這也是稅收“社會公平”的要求。

2.指導(dǎo)思想

以“簡化稅制、合并稅種、立租并費、稅負適度、自動穩(wěn)定、調(diào)控經(jīng)濟、便于征管”為指導(dǎo)思想和出發(fā)點，設(shè)計房地產(chǎn)稅收制度。

五、我國房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計思路

1.稅種的設(shè)立

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅、個人所得稅繼續(xù)按原稅種開征，保持稅制的連續(xù)性；但對涉及再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(二手房）和出租房地產(chǎn)的營業(yè)稅、個人所得稅稅負可適當(dāng)降低，具體降低到多少，需要在調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過分析研究后確定；調(diào)整營業(yè)稅中服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅目；取消對“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠。取消除工商稅務(wù)部門以外的房地產(chǎn)行政收費項目，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、土地出讓金等項稅費合并，設(shè)立房地產(chǎn)稅種。

2.房地產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計

(1)房地產(chǎn)稅的課稅范圍

房地產(chǎn)稅的課稅對象是什么、應(yīng)設(shè)置哪些稅目、撤并或保留哪些稅費，一些專家有過少量不完整的闡述。筆者初步設(shè)想以擁有和轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)、國有土地使用權(quán)為課征對象，適當(dāng)確定和擴大征稅范圍，如將農(nóng)村的經(jīng)營用房、出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍。但是考慮到農(nóng)村的經(jīng)濟狀況和長遠發(fā)展，集體土地使用權(quán)不能納入課稅范圍。農(nóng)村個人擁有的居住用房面積在限額范圍內(nèi)和城鎮(zhèn)居民擁有的居住用房面積在限額范圍內(nèi)且在新稅實施前購進的，實行減免稅優(yōu)惠；居住用房面積限額由財政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)不同階段的社會發(fā)展?fàn)顩r確定。設(shè)立房產(chǎn)交易、地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)出租、土地征用、土地占用、房屋產(chǎn)權(quán)等6個稅目。

(2)房地產(chǎn)稅的納稅人

設(shè)想以擁有和轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)、國有土地使用權(quán)的單位和個人作為房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，內(nèi)外統(tǒng)一，不分居民與非居民。對容易出現(xiàn)稅收流失的環(huán)節(jié)設(shè)立扣繳義務(wù)人，如個人出租房地產(chǎn)，以承租人為扣繳義務(wù)人。

(3)稅率

房地產(chǎn)稅可以設(shè)立多種稅率，不同稅目對應(yīng)不同的稅率或稅率幅度范圍。對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易和租賃環(huán)節(jié)，中央制定統(tǒng)一的累進稅率，增強房地產(chǎn)稅的調(diào)控經(jīng)濟的功能。稅率分幾個檔次和具體比例的確定要考慮兩點，一是不能因稅改而增加納稅人的負擔(dān)，二是加大調(diào)控經(jīng)濟的作用。首先選擇具有代表性的地區(qū)、分類(城市與農(nóng)村、高中低收入家庭、大中小房地產(chǎn)企業(yè)、不同所有制性質(zhì)企事業(yè)單位)選擇企事業(yè)單位和房地產(chǎn)企業(yè)、居民等進行調(diào)查，通過調(diào)查收集數(shù)據(jù)，然后采用索洛經(jīng)濟增長模型等方法測算分析房地產(chǎn)稅的效應(yīng)、計算以前納稅人所承擔(dān)的相關(guān)稅收平均負擔(dān)，最終確定稅率。

(4)計稅依據(jù)和方法

房地產(chǎn)稅采取從價定率計稅方法，房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易稅目以交易差價(收益)為計稅依據(jù)，房地產(chǎn)出租稅目以租金收入為計稅依據(jù)，土地征用稅目以成交價格為計稅依據(jù)，土地占用和房屋產(chǎn)權(quán)稅目以評估價格為計稅依據(jù)。對于評估價格確定，由國務(wù)院制定房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，縣級稅務(wù)機關(guān)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，參照同類房地產(chǎn)價格，考慮房屋面積、地段、樓層、結(jié)構(gòu)、每平方米建筑占地面積等因素確定評估價格，每3年評估一次。

(5)其他稅制要素

盡量減少稅收優(yōu)惠政策。對個人納稅人的第一居所可以給予低稅率優(yōu)惠，對其他居所適用正常稅率，這樣可以有效抑制居地產(chǎn)投機行為，保證房地產(chǎn)流通市場的穩(wěn)健發(fā)展；對征用荒山、山地、灘涂可以適當(dāng)減免，以促進這些土地的利用；對于房地產(chǎn)繼承、直系親屬間的房地產(chǎn)贈與、對有贍養(yǎng)義務(wù)人的房地產(chǎn)贈與、對社會福利救濟事業(yè)的房地產(chǎn)贈與等給予免稅，以形成良好的社會風(fēng)氣。

納稅期限設(shè)計參照目前相關(guān)稅收政策的納稅期限確定，但是對居民個人納稅人房地產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)的稅收以年為納稅期限，以方便納稅人履行納稅義務(wù)，節(jié)省納稅成本。其他稅制要素和納稅申報表等設(shè)計盡量從簡。

參考文獻:

第6篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

一、凡從事建筑安裝及房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人（包括合伙建房）都是建筑安裝及房地產(chǎn)稅收納稅義務(wù)人。

二、負有建筑安裝及房地產(chǎn)稅收納稅義務(wù)的單位和個人，必須按照地稅機關(guān)的規(guī)定辦理稅務(wù)登記、設(shè)置賬簿，如實進行納稅申報，并在規(guī)定期限內(nèi)繳納稅款。

三、各鎮(zhèn)（辦）應(yīng)當(dāng)依法加強對本行政區(qū)域內(nèi)建筑安裝及房地產(chǎn)稅收征收管理工作的領(lǐng)導(dǎo)或協(xié)調(diào)，支持地稅機關(guān)依法執(zhí)行職務(wù)，加強征管，征收稅款。

四、與建筑安裝及房地產(chǎn)有關(guān)的國土、規(guī)劃、城建、房產(chǎn)等部門和單位，應(yīng)當(dāng)支持、協(xié)助地稅機關(guān)依法執(zhí)行職務(wù)。

五、建筑安裝及房地產(chǎn)稅收納稅人、扣繳義務(wù)人及有關(guān)部門和單位，應(yīng)當(dāng)按照地稅機關(guān)的規(guī)定如實提供與建筑安裝及房地產(chǎn)相關(guān)稅收納稅和代扣代繳、代收代繳稅款有關(guān)的信息、證明及其他有關(guān)材料。

六、地稅機關(guān)必須大力加強日管，對地稅人員導(dǎo)致不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照相關(guān)規(guī)定依法處理。

七、地稅機關(guān)要充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的職能作用，選準(zhǔn)重點區(qū)域，按照稅收法律規(guī)定組織開展建筑安裝及房地產(chǎn)稅收專項檢查。要重點檢查無資質(zhì)建筑安裝及房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收繳納情況，確保建筑安裝及房地產(chǎn)稅收稅負公平。有關(guān)鎮(zhèn)（辦）應(yīng)協(xié)助配合，確保專項檢查工作取得實效。

第7篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：我國；房產(chǎn)稅改革；有效政策；探析

一、進行我國房產(chǎn)稅改革研究的重要意義

在進行我國房產(chǎn)稅改革的有效政策的研究的過程之中，為了保證我國房產(chǎn)稅改革的改革效果，要充分的考慮到目前我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的社會經(jīng)濟背景，與此同時，還要充分的考慮到我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟事業(yè)在接受我國房產(chǎn)稅改革的過程中，對自身的發(fā)展情況的影響。具體的來說，我國房產(chǎn)稅改革主要包含有以下幾個方面的改革措施：進行對我國房產(chǎn)稅的種類的改革、進行我國房產(chǎn)稅的稅收額度改革、進行對我國房產(chǎn)稅的稅收類型分類的改革等，這些我國房產(chǎn)稅改革的內(nèi)容和措施也是各不相同的。

進而通過對我國房產(chǎn)稅改革各個方面的內(nèi)容總結(jié)，總結(jié)制定出合理有效的我國房產(chǎn)稅改革策略。針對這樣的情況，就需要我國房產(chǎn)稅征收部門在進行我國房產(chǎn)稅改革策略制定的過程之中，堅持合法合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理原則，保證我國房產(chǎn)稅改革可以在最大效率的保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，獲得最大化的房地產(chǎn)利益。與此同時，我國房產(chǎn)稅改革在進行的過程中，還要增強我國房產(chǎn)稅稅收的應(yīng)用范圍，建立一套完善的我國房產(chǎn)稅征收體系，提升對我國房產(chǎn)稅征收的應(yīng)用水平，保證我國房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展。

二、我國房產(chǎn)稅改革的基本概念

房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的大頭部分，房地產(chǎn)行業(yè)是我國社會經(jīng)濟的重要組成部分，我國房產(chǎn)稅也是我國稅收的重要組成部分之一。從一般意義上講，我國房產(chǎn)稅的征收過程是依托于房地產(chǎn)行業(yè)存在的，但是，如果從更深層次的角度來考慮，我國房產(chǎn)稅改革又不僅僅局限于對于房地長行業(yè)發(fā)展這一領(lǐng)域。我國房產(chǎn)稅改革正在逐步的進行房地產(chǎn)行業(yè)的各個領(lǐng)域的完善進行研究。針對這樣的情況，也可以說我國房產(chǎn)稅改革過程就是對現(xiàn)有的房地產(chǎn)水稅收征集過程的完善處理過程。

在進行我國房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的高風(fēng)險性特點，在我國房產(chǎn)稅改革過程之中，進行我國房產(chǎn)稅改革各項措施的分類處理，這就決定了我國房產(chǎn)稅改革要充分的滿足各項要求的實際需要，將我國房產(chǎn)稅改革和我國政府職能部門的相關(guān)政策進行有效的聯(lián)系優(yōu)化，通過我國房產(chǎn)稅改革優(yōu)化，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

三、我國房產(chǎn)稅改革研究的具體方向

1.根據(jù)稅制來制定我國房產(chǎn)稅改革策略

發(fā)放稅制來進行我國房產(chǎn)稅改革策略制定是進行房地產(chǎn)稅改革方式之一，通過這種方式，我國房產(chǎn)稅征收部門有著以下的優(yōu)勢：可以進行對于房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況，以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟獲取情況進行我國房產(chǎn)稅改革的制定。針對這樣的情況，采用根據(jù)稅制經(jīng)濟發(fā)展來制定我國房產(chǎn)稅改革策略的方式可以妥善的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展問題，進而保證我國的房地產(chǎn)稅收的基礎(chǔ)上，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。但是，根據(jù)稅制經(jīng)濟發(fā)展來制定我國房產(chǎn)稅改革策略的方式也存在著提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門資本成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收過程進行研究的脫節(jié)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收改革的作用難以得到有效的發(fā)揮。

2.根據(jù)征稅范圍來制定我國房產(chǎn)稅改革策略

在進行我國房產(chǎn)稅改革的過程中，為了保證我國房產(chǎn)稅改革的公平性發(fā)展，根據(jù)征稅范圍來制定我國房產(chǎn)稅改革策略，通過這種方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟可以在公正的環(huán)境下，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體的來說，目前的根據(jù)征稅范圍決定了我國的房地產(chǎn)征收過程中，存在著城市體系和農(nóng)村體系。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一項復(fù)雜的經(jīng)濟運行過程中，具體的來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門進行管理的過程中，所涉及到的各種影響因素是多種多樣的。從這些各式各樣的因素進行總結(jié)研究，可以發(fā)現(xiàn)，地理環(huán)境因素和經(jīng)濟發(fā)展因素也是制約我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。在這樣的背景下，在進行我國房產(chǎn)稅改革策略的制定過程中，如果房地產(chǎn)稅收管理部門不能夠很好的評估一個房地產(chǎn)項目的稅收征收范圍，很有可能導(dǎo)致我國房產(chǎn)稅改革策略難以滿足我國社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。

3.根據(jù)我國社會經(jīng)濟的發(fā)展來制定我國房產(chǎn)稅改革策略

隨著我國社會經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，我國農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟開始逐步的發(fā)展起來，在傳統(tǒng)的我國房產(chǎn)稅策略營養(yǎng)過程中，主要的稅收來源都是來自城市的稅收來源。在農(nóng)村的我國房產(chǎn)稅管理過程中，并沒有意識到對于我國房產(chǎn)稅的完善研究。相比較于上文介紹的稅制經(jīng)濟發(fā)展策略制定的方式，通過進行我國農(nóng)村地區(qū)的我國房產(chǎn)稅的改革研究，可以充分的保證這一經(jīng)濟領(lǐng)域的稅收得到合理的利用，促進我國財政稅收的發(fā)展。但是，在實際的發(fā)展過程中，我國房產(chǎn)稅改革策略應(yīng)用過程中，我國房產(chǎn)稅改革策略要對相應(yīng)的僵化管理思維進行樣的劃分研究，科學(xué)合理的進行我國房產(chǎn)稅改革策略的制定研究，在保證房地產(chǎn)行業(yè)的基本稅收的過程中，有效的促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

四、桎梏房產(chǎn)稅改革策略應(yīng)用的原因

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟資本成本負擔(dān)重

在進行房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到，房產(chǎn)稅改革過程不能給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來成本負擔(dān)，保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可以穩(wěn)定的發(fā)展。但是，在實際的運行過程中，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)營周期很長，這就導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收過程很容易產(chǎn)生和房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部矛盾問題，在嚴(yán)重的情況，甚至有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。與此同時，隨著房產(chǎn)價格的逐步提升以及國家的相關(guān)政策的改變，房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中，所遇到的問題也正在逐步加多，這些都加重了房地產(chǎn)經(jīng)濟的資本負擔(dān)。針對這樣的情況，在進行房產(chǎn)稅改革的策略研究過程中，要充分的考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，保證房產(chǎn)稅改革的可持續(xù)性。

2.房產(chǎn)稅改革的政策影響因素

在進行房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到各種政策因素對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，并進行相關(guān)的房產(chǎn)稅改革策略的制定。因此，可以看出，在進行房產(chǎn)稅改革的過程中，要在對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的各種策略的研究過程中，完善房產(chǎn)稅改革策略，優(yōu)化房產(chǎn)稅征收體系。針對這樣的情況，政府職能部門要對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略進行研究，保證房產(chǎn)稅改革策略可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。除此之外，房產(chǎn)稅改革要和政府的相關(guān)政策法規(guī)進行縝密的聯(lián)系，在保證房產(chǎn)稅改革的應(yīng)用效果的基礎(chǔ)上，促進我國房地產(chǎn)稅制改革的發(fā)展，進而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.房產(chǎn)稅改革的風(fēng)險因素

在進行房產(chǎn)稅改革過程中，由于房產(chǎn)稅改革是一個長期的動態(tài)過程，因此房產(chǎn)稅改革是一個周期很長的項目。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的資金控制過程是一個很嚴(yán)峻的問題。針對這種情況，就要求對房產(chǎn)稅改革過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進行總結(jié)研究。與此同時，由于房產(chǎn)稅改革的風(fēng)險因素，在進行房產(chǎn)稅改革的研究過程中，要對這些風(fēng)險因素進行總結(jié)研究，杜絕房產(chǎn)稅改革的風(fēng)險因素，促進房產(chǎn)稅改革的正常推行。

4.房產(chǎn)稅改革的波動因素

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟社會之中扮演著重要角色，是我國的支柱性經(jīng)濟行業(yè)之一，針對這樣的情況，為了保證我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，就需要對房產(chǎn)稅改革的波動影響進行控制。但是，由于房地產(chǎn)改革過程的不穩(wěn)定性，要對房產(chǎn)稅改革的變化進行穩(wěn)定性研究，進而保證房產(chǎn)稅發(fā)展的穩(wěn)定性。進而有效的保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的正常運行。例如，當(dāng)房產(chǎn)稅改革策略制定完畢之后，要根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展情況進行嚴(yán)格的制定管理的。針對這樣的情況，就需要房地產(chǎn)管理過程進行持續(xù)性的優(yōu)化處理，促進房產(chǎn)稅改革作用的發(fā)揮。

五、我國房產(chǎn)稅改革有效政策

1.簡化我國房產(chǎn)稅的稅制制度

無論是采用何種我國房產(chǎn)稅改革策略，都要對現(xiàn)有的我國房產(chǎn)稅進行簡化處理，與此同時，為了解決我國在房產(chǎn)稅方面實行內(nèi)外兩套稅制的問題，在進行管理的過程，不斷進行稅制的優(yōu)化處理，防止重復(fù)的稅收。針對這樣的情況，就需要房地產(chǎn)稅收管理部門應(yīng)該完善的規(guī)劃現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅征收體系，對房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況和當(dāng)?shù)貐^(qū)域的發(fā)展情況進行總結(jié)研究，完善我國在房產(chǎn)稅方面使用的研究體系。具體的來說，就要求房地產(chǎn)稅收管理部門的制定者形成稅制制度的簡化處理意識，不斷關(guān)注我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，不斷研究國家頒布的政策法規(guī)，建立完善的房地產(chǎn)稅收管理體系，促進房地產(chǎn)企業(yè)和稅收管理的持續(xù)健康快速發(fā)展。

2.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)稅的減免范圍

在進行我國房產(chǎn)稅改革的過程中，要考慮到房地產(chǎn)項目的復(fù)雜性特點，并充分的考慮到房地產(chǎn)頁的實際發(fā)展情況，對實際上有困難的房地產(chǎn)企業(yè)進行照顧。針對這樣的情況，在房地產(chǎn)稅收管理部門進行我國房產(chǎn)稅改革的過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)要有深入的了解。具體的來說，房地產(chǎn)稅收部門可以專門成立項目調(diào)研機構(gòu)，深入的進行對房地產(chǎn)企業(yè)的運行狀態(tài)研究，更加科學(xué)合理的規(guī)劃我國房產(chǎn)稅改革的發(fā)展方向，盡可能的讓稅制的改革滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要。

3.完善房地產(chǎn)稅的改革依據(jù)

房地產(chǎn)稅的改革依據(jù)的完備程度將直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的運行情況，在房地產(chǎn)企業(yè)這種需要有大量資金存在的企業(yè)更顯得尤為關(guān)鍵。針對這樣的情況，就需要在進行房地產(chǎn)稅的改革過程中，建立一套完善的改革管理體系，加強對房地產(chǎn)稅的改革控制，保證房地產(chǎn)的策略改革過程的每一個細節(jié)都得到合理的考慮與解決。與此同時，房地產(chǎn)稅的改革過程還應(yīng)當(dāng)充分的考慮到企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況，系統(tǒng)的規(guī)劃房地產(chǎn)改革問題，提升房地產(chǎn)稅的改革效率。

結(jié)論

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著運行周期長、受國家政策的實際特點。因此，就需要對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進行持續(xù)性、動態(tài)性的改革研究，保證房地產(chǎn)稅的改革過程可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展。針對這樣的情況，就需要對房地產(chǎn)稅的改革過程進行嚴(yán)格的分析研究，不斷完善房地產(chǎn)稅的策略改革結(jié)構(gòu)，建立完善的房地產(chǎn)稅的改革體系，促進企業(yè)的平穩(wěn)運行。（作者單位：內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)職業(yè)學(xué)院）

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第8篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

(西南財經(jīng)大學(xué)，成都611130)

內(nèi)容提要：現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要承栽了經(jīng)濟調(diào)節(jié)和收入分配功能。未來納入地方稅系作為重要稅源的房地產(chǎn)稅應(yīng)主要基于受益原則和資源配置功能。本文認(rèn)為，受益原則和資源配置功能不僅決定了房地產(chǎn)稅作為地方政府重要收入來源的可持續(xù)性，同時也為地方政府轉(zhuǎn)變治理方式提供了內(nèi)在激勵。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)稅 受益原則 地方稅系

中圖分類號：F812.42 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1672-9544( 2015 )09-0059-04

[收稿日期] 2015 -01-20

[作者簡介]陳隆近，經(jīng)濟學(xué)博士，財政稅務(wù)學(xué)院副教授，主要研究方向為公共經(jīng)濟學(xué)、城市和區(qū)域經(jīng)濟學(xué)、公共政策。

2014年10月，財政部長樓繼偉撰文指出，新一輪稅制改革的內(nèi)容之一是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革……使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。這一表述不僅體現(xiàn)了將房地產(chǎn)稅收入劃歸地方的明確思路，也強調(diào)了房地產(chǎn)稅在地方收入來源中的重要地位。2014年11月，《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財政制度總體方案》公布實施。其中“通過房地產(chǎn)稅等改革，使房地產(chǎn)稅等財產(chǎn)行為稅成為縣（市）級主體稅種……以增強市縣政府履行事權(quán)和支出責(zé)任的保障能力”的提法進一步突顯了房地產(chǎn)稅在未來地方稅系中的關(guān)鍵角色。盡管被改革方案賦予了重要使命，房地產(chǎn)稅還仍然不是一個法定清晰的單獨稅種。當(dāng)前所謂的“房地產(chǎn)稅”涉及了現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、印花稅等十余個稅費種類。房地產(chǎn)稅要統(tǒng)一，最大的難處或在于土地產(chǎn)權(quán)。本文的主旨不在于探討如何統(tǒng)一，而是假定在統(tǒng)一歸為物業(yè)稅以后，作為地方政府可持續(xù)收入來源的房地產(chǎn)稅應(yīng)該承載何種功能，以及這樣的功能取向?qū)τ诘胤秸卫矸绞睫D(zhuǎn)變的意義。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的兩大功能取向

1998年，國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布全面停止住房實物分配，逐步落實住房分配貨幣化。1999年，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部等部門先后單獨或聯(lián)合了《關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》等文件，涉及到了房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等房地產(chǎn)稅種，總體體現(xiàn)了繁榮住宅市場和鼓勵個人購房的基調(diào)。

2005年以來，面對持續(xù)上漲的房價，中央悉數(shù)動用了包括稅收政策在內(nèi)的調(diào)控手段加以干預(yù)。2005年，七部委聯(lián)合的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》明確指出，“要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度?！北热纾瑖叶悇?wù)總局于2007年《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，就是試圖以土地增值稅“預(yù)征”改“清算”的方式擠壓房地產(chǎn)泡沫。201 1年，上海和重慶試點個人房產(chǎn)稅。到了2013年，北京、廣東等地甚至出臺了“嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅”的嚴(yán)厲措施。

在這樣一系列的政策干預(yù)中，房地產(chǎn)稅實際上被賦予了兩重功能。一是抑制房地產(chǎn)過度投資帶來的經(jīng)濟泡沫和通貨膨脹，屬于經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能。且不論房地產(chǎn)稅是否實際抑制了房地產(chǎn)過熱，在追求經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能的同時不能忽視了政策“亂棒”下的超額負擔(dān)問題。比如，在對住房轉(zhuǎn)讓征收20%個人所得稅的政令下，出現(xiàn)了為二套房避稅而假離婚等亂象①。僅北京市2013年前三季度的離婚登記數(shù)量就同比增長了40%⑦。這樣的房地產(chǎn)稅政策很難對房型、人群等精細區(qū)分，事實上是以效率和公平為代價來為經(jīng)濟猛踩剎車。

對房地產(chǎn)的稅收調(diào)控還往往被賦予了收入分配功能，即讓富人少買房，讓窮人買得起房。在2011年1月財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人就房產(chǎn)稅改革試點答記者問時就明確指出“房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距③?！比欢?，即便所有的房地產(chǎn)稅都由富人繳納，窮人也不會自然買得起房。如果是追求收入分配功能，就應(yīng)該取之于富人，而用之于窮人。至于房地產(chǎn)稅哪里去了，是否用于了幫助窮人安居卻并不下文。

無論曾經(jīng)實現(xiàn)與否，房地產(chǎn)稅的上述兩重功能都將面臨調(diào)整。隨著房地產(chǎn)稅成為地方稅，卻仍要地方接棒執(zhí)行應(yīng)主要歸屬中央的經(jīng)濟調(diào)節(jié)和收入分配功能，其成敗并不難預(yù)見。有媒體報道，地方政府對此前可能的房產(chǎn)稅擴容無一響應(yīng)、普遍反對。這事實上已反映了房地產(chǎn)稅目前的功能取向與其未來作為主要地方稅種之間的內(nèi)在矛盾。

作為最主要的物業(yè)稅構(gòu)成，房地產(chǎn)稅在國外一般都由地方政府加以征管。依據(jù)多層級政府背景下的規(guī)范財政理論，涉及房地產(chǎn)稅的地方收支行為應(yīng)主要體現(xiàn)增進效率的資源配置功能。如果不正視并明確房地產(chǎn)稅作為地方稅的這一主要功能，不僅不能達成其應(yīng)有的政策效果，也將因此而遲滯我國地方稅系的全面建成。

二、受益原則下房地產(chǎn)稅作為地方政府收入來源的可持續(xù)性

地方稅系中的房地產(chǎn)稅應(yīng)主要基于受益原則和資源配置功能是國外理論界和實務(wù)界的基本共識。房地產(chǎn)稅的資源配置功能可以表現(xiàn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商和購買者的行為選擇。比如，England eta1(2013)分析了美國的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)稅提高時，均衡中的住房和車庫面積也相應(yīng)減小了。

為地方公共服務(wù)提供持續(xù)穩(wěn)定的收入來源是房地產(chǎn)稅實現(xiàn)資源配置功能的另一表現(xiàn)。房地產(chǎn)稅收入的可持續(xù)性首先得益于其稅基流動性小于消費稅、所得稅等稅種，從而一方面減少了納稅人在資源配置上的行為扭曲，另一方面也降低了地方政府靠犧牲收入來穩(wěn)固流動稅基的不菲代價(Norregaard,2013)o Alm(2011)、Doerner and Ihlanfeldt(2011)和Lutz et al(2011)的研究成果都顯示，在2006年美國相繼出現(xiàn)房價大跌、次貸危機、經(jīng)濟蕭條之后，房地產(chǎn)稅相對于消費稅、所得稅等稅種更缺乏價格彈性，從而在地方收入銳減時起到了很好的穩(wěn)定作用。

更為重要的是，作為物業(yè)稅之一的房地產(chǎn)稅在居民的稅收貢獻和服務(wù)享有之間建立起了牢固的關(guān)聯(lián)，因而集中體現(xiàn)了付稅的受益原則(Hamilton，1975，1976)。如果某人對某地的某種公共服務(wù)需求很大，則可以前往當(dāng)?shù)囟ň?，并為此支付相?yīng)的房地產(chǎn)稅(Oates，1969)。房地產(chǎn)稅因此更像是居民基于地方政府在公共服務(wù)上的表現(xiàn)所進行的自愿付費。事實上，對于治安、消防這樣的公共服務(wù)，以房地產(chǎn)稅融資比按次收取使用費更具有現(xiàn)實操作性。

理論上講，只要一地政府比另一地政府更能提供質(zhì)優(yōu)價廉的公共服務(wù)，就自然有人希望遷入并心甘情愿地納稅。換句話說，只要地方政府穩(wěn)定持續(xù)地提供質(zhì)優(yōu)價廉的公共服務(wù)，也就有持續(xù)穩(wěn)定的收入進賬而不必擔(dān)心人不敷出。事實上，我們經(jīng)?？吹皆趯W(xué)區(qū)房上擲以重金的家長無需知曉Tiebout(1956)模型卻正如其描繪的那樣，在受益于地方教育服務(wù)的同時，也將為轄區(qū)政府貢獻了穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)稅收入。

稅收“取之于民，用之于民”已是耳熟能詳?shù)恼f法，但即使是在收入分配之外，兩個“民”字也有“貧”、“富”之分。在受益原則下，房地產(chǎn)稅將事實上集中表現(xiàn)為“取之于富人，用之于富人”。比如，只有收入寬裕的家庭才買得起昂貴的學(xué)區(qū)房，也才因此享受得到高水平的教育服務(wù)。此外，為了保證受益原則下成本和受益的對等，政府還可以或應(yīng)當(dāng)采用所謂“分區(qū)(Zoning)”措施，限制開發(fā)商在學(xué)區(qū)內(nèi)修建面積過小或質(zhì)量過低的住房，從而不讓低收入購房者在高水平服務(wù)上“搭便車”(Fischel，1985，1992)。

房地產(chǎn)稅在此遭遇的爭議實際上是受益原則下任何一種地方稅都難于避免的。對此，世界范圍內(nèi)的普遍做法不是因噎廢食，而是一方面基于受益原則，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅在地方稅系中持續(xù)穩(wěn)定的籌資功能，另一方面通過上級政府?dāng)?shù)額合理的一般性轉(zhuǎn)移支付來鞏固各地政府的基本財力，從而讓低收入家庭也能享有合格的公立教育等服務(wù)。

三、受益原則下房地產(chǎn)稅對于地方政府治理方式轉(zhuǎn)變的意義

受益原則下的房地產(chǎn)稅不僅是地方公共服務(wù)的融資工具，同時也提供了地方政府改善治理的激勵機制。在Tiebout(1956)所描繪的理想圖景中，居民按自己的偏好在各地之間選擇稅收貢獻與服務(wù)享有最相匹配的轄區(qū)作為住地。這一“用腳投票”的機制促使希望增加房地產(chǎn)稅收入的地方政府通過改善公共服務(wù)質(zhì)量來提高房地產(chǎn)價值。Glaeser(1996)認(rèn)為，如果住房需求缺乏價格彈性，房地產(chǎn)稅對于地方政府的激勵效應(yīng)比一次性總付稅還要顯著。Fischel(2001)則指出，地方上的政策效果與地區(qū)或全國的重要區(qū)別在于支付房地產(chǎn)稅的居民對地方事務(wù)具有更強的關(guān)切，會更直接地向地方官員施壓，從而更好地監(jiān)督了公共服務(wù)的提供效率。

在美國，絕大部分房地產(chǎn)稅收入被用于地方基礎(chǔ)教育。Hoxby(1999)對比研究了上級撥款和房地產(chǎn)稅自籌這兩種基礎(chǔ)教育的融資方式。她發(fā)現(xiàn)，在控制了其他影響因素后，房地產(chǎn)價值的升降很大程度上反映了地方基礎(chǔ)教育質(zhì)量的高低。與上級撥款相比，房地產(chǎn)稅自籌在成本有效性相似的同時，克服了在基礎(chǔ)教育質(zhì)量的直接評估中難于解決的信息不對稱難題。

在挪威，地方政府可以選擇是否開征房地產(chǎn)稅。這為研究房地產(chǎn)稅對地方治理的激勵效應(yīng)提供了難得的機會。在控制了潛在的選擇性偏誤后，Borge and Ratts(2008)發(fā)現(xiàn)，開征了房地產(chǎn)稅的挪威地方政府在污水處理上的成本要低20%。類似地，F(xiàn)iva and Rnning (2008)則注意到，房地產(chǎn)稅對于基礎(chǔ)教育服務(wù)質(zhì)量的促進作用表現(xiàn)為學(xué)生們在挪威全國性考試中的成績提升。

Presbitero et al.(2014)在考察了22個經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)成員國1973年-2011年間的財政收支后發(fā)現(xiàn)，如果房地產(chǎn)稅在一國地方政府收入中的比重越高，該國越不容易出現(xiàn)收不抵支的情況。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅在地方稅系中的重要性與財政平衡之間的正向關(guān)系源自于房地產(chǎn)稅強化了地方居民密切關(guān)注地方政府收支行為的動機。

如果說“財政是國家治理的基礎(chǔ)和重要支柱”，那么政府的收支就不能機械地理解為只是收錢、花錢的問題。深層次的財稅改革不僅要在數(shù)額上尋求財政收入與公共服務(wù)的對等，更應(yīng)該著眼于構(gòu)建一套促進政府收支合理運轉(zhuǎn)的激勵機制。當(dāng)前的房地產(chǎn)稅改革固然有充實地方政府收入的現(xiàn)實考慮，但房地產(chǎn)稅與地方公共服務(wù)提供之間的密切關(guān)聯(lián)，以及地方居民支付房地產(chǎn)稅時的“真實痛感”同地方政府改善治理之間的強烈激勵讓我們有理由賦予這一改革更大的期許。

四、結(jié)論

第9篇：房地產(chǎn)稅務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；評估；稅收征管

一、關(guān)于房產(chǎn)稅評估的文獻綜述。

（一）、關(guān)于我國房產(chǎn)稅評估問題的研究。

和戰(zhàn)紅（2011）從三個方面描述了我國財產(chǎn)稅的評估問題：

①評估機構(gòu)制度問題。以正式制度或外在制度為主，制度層次較低。在評估活動視角上，制度缺失嚴(yán)重。②職業(yè)道德與倫理規(guī)范的問題。目前只有《房地產(chǎn)估價規(guī)范》有部分關(guān)于房地產(chǎn)評估職業(yè)道德的約束，但只在于道德行為的約束，缺乏道德的管理制度。③評估人員管理制度問題。現(xiàn)有制度在很多地方對違規(guī)行為沒有界定清楚，給監(jiān)管部門帶來了操作上的困難。

韓靜（2011）提出我國在相關(guān)法律及評估技術(shù)上的不足：

①房地產(chǎn)估價方面的法律體系不健全。隨著房地產(chǎn)交易增多，房地產(chǎn)估價的盲點逐漸增多，由于估價不合理造成了許多法律糾紛。②評估技術(shù)落后。中國目前開發(fā)的評估軟件缺乏大量的評估案例，評估機構(gòu)要花大量時間去搜集相應(yīng)的信息數(shù)據(jù)進行分析。

李亞明等（2010）等認(rèn)為我國房地產(chǎn)評估風(fēng)險較高，并從7個方面總結(jié)了評估風(fēng)險的來源：1，業(yè)務(wù)承接；2，現(xiàn)場勘查；3，估價技術(shù)；4，估價人員的個人態(tài)度和能力；5，報告使用；6，管理因素；7，環(huán)境變化。此外，評估機構(gòu)較多且評估機構(gòu)間不正當(dāng)競爭的局面，違背了評估行業(yè)的一些基本原則，也使房地產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險較高。

綜上所述，從評估機構(gòu)、行業(yè)道德、人員管理、相關(guān)法律與技術(shù)以及風(fēng)險等多個角度，可全面地了解國內(nèi)在房產(chǎn)稅評估中存在的亟待解決的問題。這與國外的情況相比，問題似乎比較糟糕。但是，方法總比困難多。我國學(xué)者在借鑒國外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我國國內(nèi)的基本情況，提出了相應(yīng)的見解。

（二）完善我國房產(chǎn)稅評估的對策研究。

史新（2010）從法律方面認(rèn)為我國要建立完善的房地產(chǎn)稅基評估體系，就要建設(shè)相關(guān)的法律制度。法律制度是房地產(chǎn)稅基評估各項制度建立和運行的保障。房地產(chǎn)稅基評估制度中涉及到的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系和制度安排需要通過法律的形式予以確定。

袁韶華（2010）在借鑒國外的評估管理制度的基礎(chǔ)上，對我國的估價行業(yè)發(fā)展提出以下建議1，完善評估機構(gòu)的分級制度，改變按評估價值收費的評估制度，加重對評估技術(shù)難度的考量。2，建立評估復(fù)審制度，由權(quán)威估價師組成復(fù)審專家委員會，負責(zé)有爭議的評估結(jié)果的復(fù)審。3，建立評估保險機制，增強行業(yè)風(fēng)險承擔(dān)機制，提高行業(yè)社會公信力。

樊慧霞（2011）在評估方法上認(rèn)為1，我國應(yīng)綜合利用各種評估方法的優(yōu)點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估體系。2，采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)。我國應(yīng)采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)，促進房地產(chǎn)稅基優(yōu)化的實現(xiàn)。

玄永生等（2011）提出我國應(yīng)該充分利用GIS等現(xiàn)代信息技術(shù)手段收集房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，不僅可以正確地掌握房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，且還可以將GIS技術(shù)與CAMA技術(shù)有效結(jié)合，促進整個房地產(chǎn)稅基評估系統(tǒng)的建立與優(yōu)化。

從上面的介紹中可以看到國內(nèi)的一些學(xué)者在法律健全、評估制度、評估方法以及GIS信息技術(shù)的應(yīng)用等方面提出了解決國內(nèi)房產(chǎn)稅評估的方法。特別是GIS與CAMA的結(jié)合，這個是全新而先進的方法，如能應(yīng)用到我國的實踐中，可很大程度的解決我國在此方面的問題。

二、關(guān)于房產(chǎn)稅征管的文獻綜述。

（一）關(guān)于我國房產(chǎn)稅征管中問題的研究。

譚獻軍（2012）認(rèn)為我國房產(chǎn)稅征管中出現(xiàn)的問題有：1，企業(yè)列支不規(guī)范，日常稅收管理不到位。2，征管力量較薄弱，人員素質(zhì)有待提高。目前，從事房地產(chǎn)稅收征管的人手少，稅收信息化程度較低，不能完全滿足房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理科學(xué)化和精細化管理的需要。

陳良照（2012）認(rèn)為配套制度不健全，是導(dǎo)致稅收征管難度大的主要問題。我國財產(chǎn)登記制度不健全，致使不少稅源流失，嚴(yán)重影響稅收征管的力度。同時，我國稅制改革需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量很多，房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段很不健全，目前無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收，稅收征管難度大。

（二）完善我國房產(chǎn)稅征管的對策研究。

李曉紅（2012）認(rèn)為政府應(yīng)完善房產(chǎn)登記信息統(tǒng)計系統(tǒng)。建議增加技術(shù)和資金的投入，指定一個職能部門牽頭，多個相關(guān)部門參與，建立完整的全國性房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)，并且多部門配合同步及時更新。

李敏（2010）認(rèn)為政府應(yīng)該在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機構(gòu)和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。此外，要理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

張德勇（2011）從征管模式上提出：為適應(yīng)完善房產(chǎn)稅的需要，稅收征管機制必須加快從既有的間接稅征管模式向直接稅征管模式轉(zhuǎn)型。另外，進一步完善房產(chǎn)稅所帶來的稅收征管機制轉(zhuǎn)型，也有利于為其他直接稅的征管奠定基礎(chǔ)。

譚獻軍（2012）認(rèn)為我國應(yīng)該細化房地產(chǎn)一體化管理流程，實行跟蹤管理。以契稅為關(guān)口，根據(jù)房地產(chǎn)有關(guān)信息、有關(guān)稅種相關(guān)資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進行細化，形成一條有序操作的傳遞鏈條。

蔣思江等（2011）認(rèn)為必須加大稅法宣傳力度，增強自覺納稅意識。房產(chǎn)稅政策并不復(fù)雜，但不同企業(yè)對房產(chǎn)稅的政策有不同的需求，所以宣傳工作也要強調(diào)針對性，通過多場次的政策輔導(dǎo)與培訓(xùn)，切實滿足企業(yè)的不同需求。做到征收與宣傳相結(jié)合，管理與服務(wù)相結(jié)合，推進房產(chǎn)稅稅收政策深入人心，積極引導(dǎo)納稅人自覺申報納稅，形成良好的征納環(huán)境。

綜上所述，在完善我國房產(chǎn)稅征管的政策中：加大稅法宣傳力度，可以在意識形態(tài)上提高納稅人的納稅意識，一定程度上增強稅收的征管，但還是遠遠不夠的。必須在程序及模式上加以改進，在技術(shù)上加以引用，才能有效地完善我國的房產(chǎn)稅的稅收征管。（作者單位：中南財經(jīng)政法大學(xué)財政與稅務(wù)學(xué)院）

參考文獻：

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