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1.對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在不足的分析。
其一,是在會計基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)比較薄弱,進(jìn)而導(dǎo)致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。
其二,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會以及董事會監(jiān)控力度特別薄弱,他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。
其三,管理人的法律意識比較薄弱,常常投機(jī)取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴(yán),一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍,故而管理必然松弛,造成了一些經(jīng)濟(jì)犯罪的出現(xiàn)。
其四,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營層次的員工在素質(zhì)上的不夠高,其人力資源制度的不夠健全。
2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。
我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中,通常的做法是統(tǒng)一進(jìn)行核算、進(jìn)行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法,雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控,但是也有其弊端。
其一,導(dǎo)致項目開發(fā)責(zé)任和權(quán)力以及利益的嚴(yán)重的脫節(jié)。這樣做,不利于積極地將一線項目經(jīng)理人員的積極性機(jī)遇有效地調(diào)動起來,單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性,顯然是不夠的。
其二,這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績衡量指標(biāo)數(shù),導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn),對公司的發(fā)展不利。
二、改善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些具體看法
1.積極建立起科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境。
為了完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理,有必要對房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設(shè),這里包括經(jīng)營方式和風(fēng)格、理念,以及組織機(jī)構(gòu)等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境,進(jìn)而保證企業(yè)管理制度的有效地落實(shí)。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。
房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度,以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度,規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時間,特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換,而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換,對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。
3.積極加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。
在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中,由于企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)管理中稽核部門的認(rèn)識上的不足,以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益,還占用一些人員編制,進(jìn)而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成本,故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度,但是缺少稽查,一些制度也就不能夠有效嚴(yán)格地執(zhí)行。
三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些思考以及建議
1.積極地核算出公司的投資總額。
房地產(chǎn)項目的可行性研究報告在得到批復(fù)以后,就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項目經(jīng)理部給予有效地落實(shí),進(jìn)而進(jìn)一步得到已經(jīng)批復(fù)的可行性研究報告的最基本的依據(jù),并對該項目的總體投資給予初步的估算,并為此提出具體的項目資金流量表。
2.有效地對開發(fā)給予控制,確保資金的支出。
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中,對開發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關(guān)鍵。當(dāng)對企業(yè)中某一項目的投資資金總額確定以后,其開發(fā)成本控制是重要的一方面。
3.積極應(yīng)對的思路。
其一,房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。
我們在在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中,為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力,一方面需要房地產(chǎn)市場自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐,與此同時,還需要我們國家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)節(jié),有利于房地產(chǎn)市場健康秩序的確立。讓市場自我調(diào)節(jié),比國家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而,有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力,也就成為了市場長遠(yuǎn)發(fā)展的一個必然。國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用,而中央和地方有效地結(jié)合,有助于對市場進(jìn)行有效地指導(dǎo)和監(jiān)督作用。
其二,充分地讓發(fā)展目標(biāo)、政策立足長遠(yuǎn)。
在制定政策過程中,我們需要對政策機(jī)遇通盤考慮,且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調(diào)控房價,不是有效地手段。因?yàn)閭€人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為,在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中,屬于下游環(huán)節(jié),只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來說,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)的目標(biāo),這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國社會主義國家性質(zhì)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況制定出一些合理的科學(xué)的一些比較長遠(yuǎn)的政策。政府在政策制定中,充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際狀況,進(jìn)而保證我們的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地增長,促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上正軌軌道。就稅收而言,政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和稅務(wù)的緊密配合,有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設(shè)。
其三,積極地對我國的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善。
我們要想我國的房地產(chǎn)市場有一個健康的秩序,需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系,保證我們的房地產(chǎn)市場運(yùn)作步入到規(guī)范化的道路上來,即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中,積極地實(shí)施其經(jīng)濟(jì)管理行為,最大可能地避免行政在干預(yù)中的過度行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時,多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實(shí)施中有可行的法律保證。
其四,積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中和諧關(guān)系。
中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中職責(zé)范圍和責(zé)任主體。即,我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進(jìn)行有效地探索性地實(shí)踐,合理地對土地財政給予鉗制,積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有效落實(shí),有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。
四、結(jié)語
一、中型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱,國家出臺頒布實(shí)施了一系列行業(yè)宏觀調(diào)控政策,諸如土地公開招投標(biāo)、房貸政策、保障性住房管理辦法和銀行信貸投資的一些控制措施等,這些制度的推行在目前看來,效果已經(jīng)非常明顯地發(fā)揮出來,直接推動我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入了一個非常敏感的階段。尤其在土地利用上,國家對土地供應(yīng)的節(jié)奏不斷放慢,同時在土地獲得審批環(huán)節(jié)推行招投標(biāo)、拍賣等方式,對開發(fā)商的資質(zhì)審查、利用保證金等都提高了很大層次,進(jìn)而增加了土地開發(fā)利用的原始成本和土地利用難度,部分中型企業(yè)被這些標(biāo)準(zhǔn)拒于行業(yè)競爭之外。國家在信貸融資、土地利用、房產(chǎn)開發(fā)建筑銷售等各環(huán)節(jié)都采取宏觀調(diào)控政策,如民營企業(yè)禁止發(fā)行企業(yè)債券等。由于中型企業(yè)發(fā)展規(guī)模有限,多依賴于銀行信貸資金周轉(zhuǎn),信貸政策的變化對于中型企業(yè)融資無疑是雪上加霜。融資的束縛直接影響到企業(yè)發(fā)展規(guī)劃,迫使大多數(shù)中型企業(yè)不得不放棄一些長遠(yuǎn)的產(chǎn)品開發(fā)項目,將目標(biāo)瞄準(zhǔn)短期回報率高、風(fēng)險較小的產(chǎn)品開發(fā),但往往這些項目的市場只能局限于某一定位,比如經(jīng)濟(jì)型和一般性住宅,對一些投資風(fēng)險高、成本高的高端規(guī)?;≌椖恐荒苁峭笈d嘆。盡管受到土地、資金和市場的影響,但中型房地產(chǎn)企業(yè)作為行業(yè)中占比重較大的一個群體,其存在是必須的,也是非常必要的。因?yàn)橹行头康禺a(chǎn)企業(yè)作為國家稅收的重要稅源之一,占行業(yè)總稅額的1/3強(qiáng),創(chuàng)造的產(chǎn)值也占行業(yè)總產(chǎn)值的1/3強(qiáng),成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)增長的重要組成要素。同時解決了很多人員的勞動就業(yè),將企業(yè)資金注入到產(chǎn)品開發(fā)上,和銀行貸款共同承擔(dān)起社會資金周轉(zhuǎn)運(yùn)作,推動了資金的良性發(fā)展。從這個角度分析,中型房地產(chǎn)企業(yè)對于行業(yè)發(fā)展以至于社會的發(fā)展進(jìn)步來說都是不可或缺的,其存在的價值也是顯而易見的。只要充分掌握行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律,統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)適應(yīng)市場需求和行業(yè)發(fā)展規(guī)律的管理運(yùn)營方法,中型房地產(chǎn)企業(yè)對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用會更好地發(fā)揮出來。
二、中型房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式
中型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵歷史節(jié)點(diǎn),必須全面分析自身存在和發(fā)展所面臨的優(yōu)劣因素,在加強(qiáng)品牌化戰(zhàn)略、多元化融資、專業(yè)化管理和風(fēng)險化經(jīng)營上下功夫,只有這樣才能夠徹底打破由于制度因素造成的土地、資金和市場等瓶頸束縛,實(shí)現(xiàn)中型房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型崛起和持續(xù)壯大。
一是加強(qiáng)品牌化戰(zhàn)略。品牌作為企業(yè)發(fā)展標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征,受到越來越多中型企業(yè)的青睞,也成為其開拓市場的有力武器。品牌的創(chuàng)建需要產(chǎn)品質(zhì)量作為支撐,質(zhì)量是企業(yè)長期發(fā)展的保證。實(shí)施品牌戰(zhàn)略,不但要在質(zhì)量上趕得上潮流,同時也要在信譽(yù)上充分兌現(xiàn)承諾;不但要將品牌的打造理念灌輸?shù)絾T工心中,同時也要加大企業(yè)在各個媒體的宣傳力度;不但要不斷創(chuàng)新技術(shù)管理和經(jīng)營手段,同時也要具有開拓和趕超意識。品牌的經(jīng)營要與企業(yè)文化經(jīng)營來同步推進(jìn),以不斷豐富企業(yè)文化為抓手,樹立起良好的企業(yè)發(fā)展形象,豐富企業(yè)發(fā)展內(nèi)涵,來進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的知名度和美譽(yù)度。只有這樣,才能在競爭中獲得同行業(yè)的認(rèn)可和合作伙伴的信賴,贏得競爭的先機(jī),為企業(yè)發(fā)展鋪平道路。
二是實(shí)行多元化融資。中型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中由于業(yè)務(wù)的拓展和企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,資金緊張往往是普遍存在的現(xiàn)象。要想發(fā)揮靈活運(yùn)作的絕對優(yōu)勢,就需要在行業(yè)聯(lián)合上積極拓展融資渠道,采用多方融資、多渠道經(jīng)營的方式增強(qiáng)企業(yè)的競爭力,在互惠互利中謀求發(fā)展的捷徑。例如可以加強(qiáng)與實(shí)力相當(dāng)?shù)钠渌康禺a(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合,一方面通過雙方的資金積累實(shí)現(xiàn)企業(yè)由中型向大型的轉(zhuǎn)變過程。另一方面在技術(shù)和管理上實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ),同時很好破除由于政策準(zhǔn)入上設(shè)置的各種瓶頸,讓企業(yè)自身有機(jī)會躋身于房地產(chǎn)競爭行業(yè),而不是在起跑線上就被拒之門外。企業(yè)聯(lián)合最大的優(yōu)勢在于通過雙方的各種籌資方式的聯(lián)合進(jìn)一步拓寬了融資渠道,拓展了市場范圍,為企業(yè)發(fā)展提供了更為廣闊的天地和空間。
1.對于銷售類的合同來說,財務(wù)部門要參與到預(yù)售合同版本的擬定過程中去,銷售部門與財務(wù)部門共同討論具體條款的設(shè)計,例如按揭條款,違約金條款等。房產(chǎn)銷售合同的簽訂的對象是廣大客戶群體,大家對于合同的某些條款由于理解不同難免產(chǎn)生歧義,如果由于條款設(shè)計不夠詳細(xì),可能會日后在售房過程中給公司造成潛在的風(fēng)險。例如合同中是否注明若買方違約退房,定金是否沒收;如果雙方協(xié)商退房,房款退回時是否無息;如果買方延遲付款是否收取違約金等,在制定商品房銷售合同的版本時對有些條款進(jìn)行明確,就能使上述糾紛發(fā)生時,公司不會產(chǎn)生損失。銷售部門要根據(jù)每天的銷售合同簽訂情況編制銷售臺賬等資料,財務(wù)部門將銷售臺賬數(shù)據(jù)與賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行定期核對,部門間多溝通能使財務(wù)部對近期銷售合同的簽約及貸款等履約情況進(jìn)行掌握,并能對營銷數(shù)據(jù)起到復(fù)核作用,也能提早預(yù)計近期資金流入情況,進(jìn)一步統(tǒng)籌好公司資金安排。
2.在工程類合同的管理上,在合同條款的審核中,財務(wù)部門應(yīng)主要注重的是履約保證金收支、工程款項支付、工程質(zhì)保金支付等條款。財務(wù)的工作就是加強(qiáng)對工程項目各項費(fèi)用的管理,工程類的合同一般時間會比較長,價格相對較大,合同的內(nèi)容比較詳細(xì),財務(wù)人員需要對合同的內(nèi)容仔細(xì)分析。財務(wù)人員根據(jù)項目的不同進(jìn)行核算,需建立一個方便的合同臺賬,以便于對項目成本加強(qiáng)監(jiān)督。合同臺賬應(yīng)包括比較全面的內(nèi)容,例如合同簽訂時間、施工單位名稱、合同金額、合同標(biāo)的、合同收付款節(jié)點(diǎn)、累計付款金額、發(fā)票開據(jù)情況等,臺賬的建立會對合同執(zhí)行起到一個很好的輔助作用。財務(wù)部門應(yīng)就合同的執(zhí)行情況定期與相關(guān)部門進(jìn)行溝通核對,避免合同超額支付,對于未按合同條款履約的,財務(wù)部門有權(quán)拒絕付款,待對方按合同履約后再付款,使合同的履行得到有效的保障。
3.對于采購類的合同,采購一般就是款到發(fā)貨及貨到付款??畹桨l(fā)貨方式,公司需支付一筆預(yù)付款,這種方式風(fēng)險性比較大,所以合同的訂立一定要謹(jǐn)慎,一定要寫明公司與客戶需要承擔(dān)的法律責(zé)任和需要履行的義務(wù),避免對公司的利益造成不可挽回的損失。合同訂立之后,財務(wù)部門要與其他部門聯(lián)系,及時清楚貨物是否送到,貨物到來以后根據(jù)憑據(jù)銷掉預(yù)付款項。如果選擇貨到付款,就要形成一筆應(yīng)付賬款,等貨物到來點(diǎn)算清楚之后,待各種單據(jù)交與財務(wù)部門后,財務(wù)部按照合同條款支付應(yīng)付款項。如果發(fā)票沒有開據(jù),財務(wù)部門要及時的通知相關(guān)部門收取對方發(fā)票。其他部門有需要支付的款項,一定要按照相關(guān)的流程認(rèn)真辦理,各種辦理的票據(jù)都需要認(rèn)真整理,及時登記,以方便將來的查驗(yàn)。
4.在開發(fā)非純住宅樓盤時,土地出讓合同中,政府可能會規(guī)定開發(fā)商必須自持部分物業(yè),這時房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇將自持物業(yè)對外出租,這就涉及到出租類合同條款的設(shè)計,在出租類合同版本擬定過程中,財務(wù)部門應(yīng)注重的條款主要是收取租金的方式、時間、金額。另外還涉及的是租賃保證金等的收取,各項保證金到期是否無息退還,其次就是違約金條款。商業(yè)出租類合同一般應(yīng)由自持物業(yè)管理部門登記房租臺賬,臺賬中的信息應(yīng)包括這些內(nèi)容:承租人、合同總租金、每期租金金額及收取時間、已收租賃保證金等,財務(wù)部門應(yīng)及時對合同執(zhí)行情況進(jìn)行核對,對遲交租金等情況的發(fā)生及時告知自持物業(yè)管理部門,管理部門對承租客戶發(fā)出書面催繳通知,及時收回欠繳商業(yè)租金。
一、房屋范圍有章法,既不擴(kuò)大也不縮小
稅法規(guī)定,獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅,但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計價的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在核算房屋原值時,應(yīng)當(dāng)對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。
所謂房屋,就是上面有頂,四面有墻(或柱),能夠遮風(fēng)避雨,可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據(jù)這個定義,我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物,如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等,以上建筑物均不屬于房產(chǎn),不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施,是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備,各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線,電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù),稅法同時規(guī)定了具體界限:“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起,電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起?!?/p>
關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計入房產(chǎn)原值的問題,財稅地字[1987]28號文件規(guī)定,新建房屋交付使用時,如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中,則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備;如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入帳,單獨(dú)核算并提取折舊,則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備,一般都作單項固定資產(chǎn)入帳,不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。
二、核算地價有技巧,圍繞“相關(guān)”找歸屬
無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定,“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時,應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時,將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?!痹撘?guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房,對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。
根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定,企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開發(fā)或建造自用項目前,作為無形資產(chǎn)核算,并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時,應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時,將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意,一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價值只是指與在建工程相關(guān)的土地。
這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn),對于非房產(chǎn)占用土地(如場地),應(yīng)當(dāng)予以攤銷。
例如,某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝(66666.66平方米)土地,支付土地出讓金500萬元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份,動用5000平方米(長100米,寬50米)
興建一號廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為:
1.取得土地使用權(quán)時:
借:無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000
貸:銀行存款5000000
2.2002年3月、4月、5月,每月應(yīng)攤銷:5000000/50/12=8333.33(元)
借:管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷8333.33
貸:無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33
3.2002年6月初,“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為:5000000-8333.33×3=4975000(元)
應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為:4975000/66666.66×5000=373125.04(元)
借:在建工程——一號廠房373125.03
貸:無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03
4.本月應(yīng)攤銷額=(4975000-373125.03)/597月=4601874.96/597=7708.33(元)
借:管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷7708.33
貸:無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33
1、缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)管理理念
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟(jì)管理對該行業(yè)的巨大作用上來。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標(biāo),為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作。然而,現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理工作存在著諸多的弊端,首先最為明顯的,就是行業(yè)管理者對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作還沒有一個清醒的認(rèn)識。大部分企業(yè)都認(rèn)為經(jīng)營管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門的業(yè)務(wù)范疇,而把這些繁重的管理任務(wù)都壓給了它們的財務(wù)部門。如此的做法很不利于相關(guān)部門工作的開展。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理職責(zé)涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機(jī)構(gòu),并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過有效的經(jīng)濟(jì)管理可以加強(qiáng)相關(guān)部門的有效協(xié)作,最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個部門的效率發(fā)揮,非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此,欲切實(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的最初目標(biāo),第一,必須先有一個明確的認(rèn)識,全體干部職工、企業(yè)的每一個部門都要給經(jīng)濟(jì)管理工作以足夠的重視;第二,每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)計出力。
2、不具備有效的經(jīng)濟(jì)管理體系
本著配合好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢的目的,我們國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒有得到有效的實(shí)施,更沒有見到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理狀況依然比較落后和混亂,絕大多數(shù)的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現(xiàn)狀,并且不可能恰當(dāng)?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過程中發(fā)生的各類矛盾和問題。個別政策的落實(shí)過程僅流于形式或走過場,根本沒有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當(dāng)中。從總體上說,其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外,所制定的政策根本沒全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容,從而導(dǎo)致不同管理者對同一問題都各持己見,結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當(dāng)?shù)卣斦?chuàng)收主渠道,在這種情況下,倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾?,那么國家的宏觀控制再嚴(yán)格亦不可能見到實(shí)效。從而,使沒有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè),在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會波及到其它相關(guān)行業(yè),并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。
3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為,其已經(jīng)構(gòu)成了整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商本身未制定長運(yùn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃,就連政府職能部門所制定的政策、制度,也沒有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性,更不具備長遠(yuǎn)的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營目標(biāo)均為眼前的目標(biāo),政府僅對房地產(chǎn)行業(yè)的部分運(yùn)作內(nèi)容給予了政策性的指導(dǎo)和調(diào)控,而且其中不乏較嚴(yán)重的片面性和局限性。這就嚴(yán)重地失去了對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的管理作用,且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展,并造成相當(dāng)嚴(yán)重的不正當(dāng)競爭行為,這已經(jīng)造成了市場經(jīng)濟(jì)體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實(shí)際,嚴(yán)重導(dǎo)致在其政策落實(shí)階段會屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理會牽扯到很多的社會部門,況且,很多新問題的連續(xù)發(fā)生,會在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行,甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負(fù)面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營規(guī)劃方面的短期行為已嚴(yán)重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
4、法律法規(guī)缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當(dāng)行為的有力武器??偟膩碚f,我國的房地產(chǎn)市場是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止,給這一市場制定法律法規(guī)的進(jìn)程還依然處于起步時期,而且尚未完整地制訂出一套對房地產(chǎn)經(jīng)營行為有很強(qiáng)約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系?,F(xiàn)實(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段,而缺乏具有鮮明針對性的法律法規(guī)建設(shè)。所以,其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為。過去我國的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善,現(xiàn)實(shí)就更跟不上時展的需求。故當(dāng)今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是,房地產(chǎn)市場這種不規(guī)范局面不能長久維持下去,否則,將嚴(yán)重阻礙市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強(qiáng)化管理職能、加大執(zhí)法力度,盡快扭轉(zhuǎn)這一無序的市場狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的解決建議
1、做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)核算管理
當(dāng)房地產(chǎn)工程完工時,要計算各項支出的單項額度,以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當(dāng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理措施,將總體工程的建設(shè)過程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟(jì)研討及評估;然后,再依托經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施,檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項目,從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在,核對出每一單項成本管理的實(shí)施結(jié)果。據(jù)此,能夠在遵循成本運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上,為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標(biāo)成本管理奠定思想基礎(chǔ)。
2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運(yùn)行管理
在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理時,尤其關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過程的經(jīng)濟(jì)管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理,能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設(shè)成本中,材料成本占相當(dāng)主要的份額,其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中,就必須對材料的消耗做嚴(yán)格地調(diào)控,且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行體系,以保證對材料消耗的全過程實(shí)施必要的控制、管理和監(jiān)督。
3、抓好房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理
當(dāng)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)時,擬定投標(biāo)報價的管理人員必須對工程的建設(shè)方案和具體細(xì)節(jié)有深入的了解,并對工程的經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險防控有準(zhǔn)確的核算,以至于能夠把本企業(yè)的各項費(fèi)用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上,其才可以編制出適合本企業(yè)及該項工程特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方案。
三、結(jié)語
關(guān)鍵詞:中小房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;工作內(nèi)容;環(huán)節(jié)
中小房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今面臨激烈的市場環(huán)境下,必須要面對轉(zhuǎn)型的問題,在這個的改革與發(fā)展中,企業(yè)的財務(wù)管理工作也時刻面臨諸多變化。在改革與發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了新情況與新特點(diǎn)[1]。而這些情況的突出問題主要集中在保障對象以及保證層次方面,另外還有保障時間不夠確定。以上特點(diǎn)的出現(xiàn)導(dǎo)致人們對很多工作充滿了不確定性因素,其中財務(wù)管理工作就是較為突出的問題,因此也對財務(wù)管理者綜合素質(zhì)有了更高的要求,從某些特別因素而言,中小房地產(chǎn)單位的財務(wù)管理工作必須要面對下面多個問題:首先最大限度的處理好財務(wù)方面的工作;另外,組織好相關(guān)的財務(wù)活動;其次,對財務(wù)活動實(shí)施必要的監(jiān)督等[2]。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的突出問題
(一)財務(wù)的管理以及監(jiān)督控制機(jī)制不夠全面
實(shí)際上就目前情況看,我國的中小房地產(chǎn)單位在涉及到財務(wù)管理以及監(jiān)督的過程中,其事后實(shí)施必要的監(jiān)督工作不夠,或者說在事前以及事中的管理等工作落實(shí)不到位。實(shí)際上這主要是由于目前所實(shí)施的體制以及編制之下,相關(guān)的財務(wù)工作者甚至是財務(wù)機(jī)構(gòu)都很難真正意義上的區(qū)分自身在單位上說面臨的真正職責(zé)。所以,對于房地產(chǎn)中小企業(yè)而言,其自身缺少對相關(guān)職能部門的監(jiān)督與管理。
(二)財務(wù)制度還沒能夠得到最有效的落實(shí)
在我國中小企業(yè)的房地產(chǎn)中,普遍存在這樣的問題,即中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門普遍都存在業(yè)務(wù)相對較為集中的問題,因?yàn)樨攧?wù)部門的工作人員相對不多,再加之財務(wù)部門本身的工作難度以及工作強(qiáng)度就很高,所以在某種程度上說就會導(dǎo)致管理工作很難真正意義上的落實(shí)到位。也正是因?yàn)檫@個問題的存在,其企業(yè)的經(jīng)費(fèi)以及在職工相關(guān)活動使用經(jīng)費(fèi)或者企業(yè)發(fā)展必須的經(jīng)費(fèi)往往都難以得到保證。
二、財務(wù)管理需要重視的問題
(一)實(shí)施必要的財務(wù)計劃管理
在我國房地產(chǎn)的財務(wù)管理中,主要分為下面幾個問題:即組織方面、指揮方面以及調(diào)節(jié)方面。作為中小房地產(chǎn)單位,其財務(wù)部門必須依據(jù)上級所分配的經(jīng)費(fèi)指標(biāo),同時結(jié)合單位自身的實(shí)際情況,以達(dá)到體現(xiàn)出房地產(chǎn)工作的具體方向。另外在對年度計劃實(shí)施編制的時候,也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚,要真正意義上的做到基本原則不動搖,特別需要注意的是,年度計劃整合一定要通過單位董事會的討論,之后再根據(jù)單位的實(shí)際情況具體問題具體分析。
(二)預(yù)算經(jīng)費(fèi)的有效管理
自身產(chǎn)業(yè)是否能夠有效發(fā)展,是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的基本來源,對于房地產(chǎn)單位來說,所謂的預(yù)算經(jīng)費(fèi)實(shí)際上可以分成多個科目,而所有的科目都存在計領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)。而預(yù)算經(jīng)費(fèi)在計領(lǐng)之后必須要依據(jù)中小房地產(chǎn)單位的事業(yè)情況實(shí)施科學(xué)有效的再分配,而本次所執(zhí)行的分配過程就是有效的把經(jīng)費(fèi)管理變成為單位的預(yù)算管理。
(三)財務(wù)的決算管理
對于很多單位來說,財務(wù)的決算在某種程度上說能夠反映出經(jīng)濟(jì)活動,換言之活動是否平凡豐富主要取決于公司的財務(wù)預(yù)算。中小房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金主要來源的費(fèi)用能夠充分的反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)的最后的發(fā)展戰(zhàn)績。利用決算的編制以及分析,能夠直接或者間接的從財務(wù)方面調(diào)取經(jīng)費(fèi),實(shí)際上很多單位的財務(wù)活動,都可以通過年度進(jìn)行分析,同時也能夠通過決算以及預(yù)算總結(jié)財務(wù)計劃,對財務(wù)計劃的執(zhí)行實(shí)施設(shè)計,繼而提出科學(xué)有效的改進(jìn)措施以及改進(jìn)方法,這也是為了有效提升下一年度財務(wù)工作水平創(chuàng)造最佳的條件。在對其決算編成工作完成后,依據(jù)年度決算的收支情況以及年度計劃的完成情況,之后根據(jù)其實(shí)際情況再度編寫有關(guān)的計劃。
(四)財產(chǎn)物資資金方面的管理
實(shí)際上對于一個企業(yè)單位而言,尤其是私營企業(yè)單位,其發(fā)展的結(jié)果必然是以經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn),而作為中小房地產(chǎn)企業(yè),其自身的財產(chǎn)物質(zhì)基本上是以貨幣資金為主,之后通過地產(chǎn)或其他的實(shí)物形式進(jìn)行表現(xiàn)的一種有效的資金形式,這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關(guān)的銷售。另外作為房地產(chǎn)的設(shè)備管理組織以及物資組織都應(yīng)該進(jìn)行有效的配合,對于采購直至驗(yàn)收入庫都應(yīng)該有完善同時行之有效的財務(wù)管理方法,要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時和現(xiàn)實(shí)情況一致。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要注意的問題
(一)不斷的強(qiáng)化財務(wù)管理方面的工作
1.要建立健全行之有效的財務(wù)管理體系
在中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中,首要出發(fā)點(diǎn)即為單位的財務(wù)管理工作者,而其財務(wù)管理工作必須依據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展需求來分析探討財務(wù)保障中相對較為突出的問題,另外需要對財務(wù)管理方面出現(xiàn)的新問題實(shí)施必要的分析。而需要特別注意的是,想要解決好上面的問題,則應(yīng)該不斷地提升經(jīng)費(fèi)管理的能力,加強(qiáng)部門與部門之間的監(jiān)督以及管理工作。
2.強(qiáng)化企業(yè)的預(yù)算管理工作
對于企業(yè)單位而言,預(yù)算管理是企業(yè)財務(wù)管理的必然工作,對企業(yè)的發(fā)展有積極的意義,特別是在經(jīng)費(fèi)出現(xiàn)相對較為嚴(yán)重的供需矛盾的情況下,要不斷的強(qiáng)化預(yù)算以及管理工作,從科學(xué)的角度宏觀的調(diào)控財務(wù)管理等多種經(jīng)費(fèi)預(yù)算工作,這樣才能夠使預(yù)算管理工作有相對更大的權(quán)威性。
(二)建立健全財務(wù)管理體系
中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系在某種程度上說是加強(qiáng)財務(wù)管理最為基本的原則,對于企業(yè)單位而言,財務(wù)制度的有效落實(shí)以及建立健全為實(shí)現(xiàn)一個目標(biāo)同時不斷的強(qiáng)化財務(wù)管理工作的重要手段,同時將財務(wù)制度完全貫穿于企業(yè)發(fā)展以及改革部門工作的過程中。
作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
參考文獻(xiàn)
(一)銷售變現(xiàn)風(fēng)險日益增大國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時也提高了人們的生活水平。人們開始對生活質(zhì)量表達(dá)出自己的想法,出現(xiàn)個性化需求。如果房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者,影響消費(fèi)者的購買欲,那么銷售變現(xiàn)風(fēng)險可能變大。同時,由于市場等因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目建設(shè)成本的增加,容易出現(xiàn)商品房價格上漲的情形,而商品房的價格上漲又會影響消費(fèi)者的購買欲,從而給商品房的銷售帶給來消極影響。同時,同行激烈競爭日益顯現(xiàn),在多方壓力下,許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用等支出,財務(wù)風(fēng)險變大。
(二)資金使用效率有待提高房地產(chǎn)企業(yè)在取得所籌資金后,應(yīng)該制定合理的資金使用計劃,保證項目的順利實(shí)施。如果把房地產(chǎn)企業(yè)比作一個生物體,資金就像是這個生物體的“血液”,只有供血充足,企業(yè)才能健康發(fā)展,如果這個“生物體”出現(xiàn)貧血斷血等現(xiàn)象,則易發(fā)生“半拉子”工程或“馬拉松”工程,甚至出現(xiàn)破產(chǎn)。在國家實(shí)施限購、限價、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列宏觀調(diào)控的壓力下,房地產(chǎn)企業(yè)受到了很大的影響,企業(yè)的資金鏈在日益趨緊的融資環(huán)境下顯得更為緊張。所以合理地使用資金,提高資金使用效率十分重要。但部分房地產(chǎn)企業(yè)仍忽略資金使用管理的科學(xué)性與重要性,企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險變大。首先,支出與施工進(jìn)度不一致,有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行有效的價格評估分析,導(dǎo)致工程估價過高,支付的款項不僅與工程進(jìn)度不符,反而超出工程進(jìn)度應(yīng)該支付的額度。其次,資金在申請撥付的過程中,程序不完善,審批不嚴(yán)格;再者,有些決策層缺少現(xiàn)金流量觀等意識,并無根據(jù)詳細(xì)的資金使用計劃與財務(wù)評估分析,支出存在隨意性現(xiàn)象,辛苦籌集而來的資金被無辜“揮霍”,預(yù)期收益減少,財務(wù)風(fēng)險加大。
(三)財務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱建立完善的內(nèi)部控制制度是實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)管理模式過渡到現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。通過設(shè)置合理的經(jīng)營管理體制,制定完整可行的崗位責(zé)任制度等,加強(qiáng)內(nèi)部控制,提高經(jīng)營管理效率和企業(yè)綜合實(shí)力。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部關(guān)系混亂的問題,沒有明確的權(quán)責(zé)關(guān)系保障工作的順利進(jìn)行,未能將財務(wù)風(fēng)險維持在企業(yè)所能控制的范圍之中。具體表現(xiàn)在:第一,有些企業(yè)雖然設(shè)立了較為完善的內(nèi)部控制制度或內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控制度,卻沒有落實(shí)到日常的經(jīng)營活動中,使得內(nèi)控制度變成一套只有形式?jīng)]有實(shí)質(zhì)的規(guī)章制度,造成凡事看領(lǐng)導(dǎo)、成本費(fèi)用失控等現(xiàn)象發(fā)生;第二,有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,導(dǎo)致信息流通不順暢,造成上級管理層因無法及時獲得資金的使用情況而作出錯誤的財務(wù)決策,財務(wù)風(fēng)險變大。此外,有些房地產(chǎn)企業(yè)部門及崗位存在責(zé)任與授權(quán)不清、職能交叉等職責(zé)不明確現(xiàn)象,影響工作的順利進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因
(一)盲目貸款,無合理規(guī)劃對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說,投資金額大是其具有的特點(diǎn)之一。許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限,常常需要通過外部融資來籌集資金,商業(yè)銀行貸款是最常見的方法。但一些房地產(chǎn)企業(yè)為了多建項目,沒有結(jié)合自身的實(shí)力及挖掘企業(yè)自有資金,進(jìn)行合理規(guī)劃及科學(xué)預(yù)測來選擇自己的融資方式,也沒有通過催回其他企業(yè)對本企業(yè)的欠款來籌集資金,而是一味地依賴于商業(yè)銀行貸款或從其他金融機(jī)構(gòu)取得貸款,將希望寄托于杠桿效益帶來的預(yù)期收益。但卻忽略到期無法償還的風(fēng)險,盲目地增加借入資本比例,負(fù)債率隨著借入資本比例的擴(kuò)大而增加,如果資產(chǎn)負(fù)債率過高,企業(yè)對債權(quán)人的保證程度會相應(yīng)地下降,這樣企業(yè)吸收外部融資的難度也會增大。此外,過高的資產(chǎn)負(fù)債率也會使到期不能償還本金利息的幾率變大,財務(wù)風(fēng)險也隨之增大。當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商的自有資金比例增加,這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)能向銀行借貸的資金變少了。此外,國家多次加息,進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件,房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資要求變高了。原本依賴于商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境,偏高的資產(chǎn)負(fù)債率將威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
(二)個性化需求增加,同行競爭激烈隨著市場的發(fā)展,能否滿足消費(fèi)者的個性化需求是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售變現(xiàn)的關(guān)鍵之一[6]。但許多房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)項目定位、規(guī)劃設(shè)計不具前瞻性等問題,容易導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險,從而影響預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。同時,由于市場發(fā)展迅速,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈,產(chǎn)品的差異變小,出現(xiàn)同類、同質(zhì)的競爭局面。為了在逆境中能夠順利發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用,這又會無形中增加項目建設(shè)的成本,資金回籠難度進(jìn)一步加大。近年來,國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場采取了宏觀調(diào)控,其中“限購”政策和提高個人貸款利率,抑制了購買需求,導(dǎo)致交易量的萎縮,供過于求,銷售變現(xiàn)風(fēng)險變大,財務(wù)風(fēng)險也隨之加大。
(三)資金使用計劃不完善,資金管理體系不科學(xué)由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金量大的特點(diǎn),一旦資金使用不合理就易導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險變大,資金緊張。所以,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高資金使用效率。但許多房地產(chǎn)企業(yè)仍存在資金使用不當(dāng)?shù)膯栴}。首先,企業(yè)管理層忽略了制定資金使用計劃這一重要環(huán)節(jié),投資前并沒有進(jìn)行市場調(diào)查,沒有從資金運(yùn)作等方面進(jìn)行財務(wù)分析而是無計劃地使用負(fù)債而來的資金,也沒有進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)預(yù)算與資金使用規(guī)劃,面臨的財務(wù)風(fēng)險也加大;其次,企業(yè)的資金管理體系不科學(xué)。許多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的靈活性與動態(tài)性較差,只進(jìn)行財務(wù)核算,沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理及成本控制。對于資金使用決策沒有經(jīng)過科學(xué)縝密的分析,設(shè)計的資金管理體系也無法對整個項目過程的資金運(yùn)用進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司曾經(jīng)出現(xiàn)因資金使用不當(dāng)而導(dǎo)致資金鏈緊張、財務(wù)風(fēng)險一度無法控制的局面。該公司花費(fèi)過多的人力物力和資金在商業(yè)物業(yè)項目上,當(dāng)市場發(fā)生變化后,又投入大量資金高價拿地,但銷售收益并無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo),從而出現(xiàn)資金緊張局面[7]。富力地產(chǎn)之所以出現(xiàn)這種狀況是因?yàn)闆]有合理規(guī)劃資金支出,企業(yè)應(yīng)盡量保持較高的資產(chǎn)流動性與變現(xiàn)能力,不能一味地追求占用大量資金且回報周期長的商業(yè)地產(chǎn)項目。
(四)內(nèi)部控制機(jī)制不健全,財務(wù)管理隊伍素質(zhì)較低1.企業(yè)對內(nèi)控制度的認(rèn)識不夠,內(nèi)控制度不完善我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度沒有落實(shí)到位。之所以存在這種現(xiàn)象,一方面由于部分企業(yè)管理者存在錯誤意識,他們認(rèn)為制定大量的制度等同于增加辦事繁雜度,影響辦事效率,增加經(jīng)營成本[8]。另一方面則是他們忽略了內(nèi)部控制的重要性,沒有嚴(yán)格按照制度執(zhí)行,或是沒有結(jié)合自身狀況合理制定政策。同時,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也忽略了能夠保證制度執(zhí)行的保障措施,制度可行性降低,制度控制薄弱等問題突出。此外,有些房地產(chǎn)企業(yè)的授權(quán)情況與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營模式不相適應(yīng),不相容的職能未能分離,沒有確立明確的權(quán)責(zé)關(guān)系來執(zhí)行各項任務(wù),從而產(chǎn)生了職責(zé)不清晰、信息傳遞不順暢的問題,使得內(nèi)部控制制度不能有效執(zhí)行,財務(wù)風(fēng)險加大。2.財務(wù)管理人員財務(wù)意識較弱有些企業(yè)的高層管理人員財務(wù)風(fēng)險管理意識較弱,未能正視財務(wù)管理的重要性。同時,企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)水平參差不齊,易出現(xiàn)因工作效果低而影響企業(yè)作出正確的財務(wù)決策。此外,有些房地產(chǎn)企業(yè)雖組建了優(yōu)秀的財務(wù)管理隊伍,卻由于傳統(tǒng)意識的限制等因素使得團(tuán)隊不能發(fā)揮其作用,不僅沒為企業(yè)帶來利益,反而增大財務(wù)風(fēng)險。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策
(一)降低籌資風(fēng)險,挖掘自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)中,大部分資金來源于商業(yè)貸款,即負(fù)債經(jīng)營。而負(fù)債經(jīng)營所帶來的財務(wù)杠桿利益會增加股東收益。但是,這僅在企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利息率才會出現(xiàn),如果企業(yè)繼續(xù)向外舉債,負(fù)債籌資運(yùn)用不當(dāng),則財務(wù)風(fēng)險變大,出現(xiàn)籌資風(fēng)險,即企業(yè)籌資后由于不能按照既定目標(biāo)取得資金使用效率,無法達(dá)到資金供給者事先期待的效果的風(fēng)險。為了使財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)所能接受的范圍之中,企業(yè)應(yīng)該通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),維持資本與債務(wù)合理的比例關(guān)系,適度負(fù)債,控制資產(chǎn)負(fù)債比。同時也要尋求多元化融資渠道,提高資金利用水平。此外,還應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況,在維持資金能夠自由流動的前提下,努力挖掘企業(yè)的自有資金,注重資金管理,降低財務(wù)風(fēng)險。
(二)適應(yīng)市場需求,建立合理的營銷策略房地產(chǎn)企業(yè)由于項目建設(shè)周期長、投資金額大等特點(diǎn),易受外部因素的影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策之前,要進(jìn)行全面的市場分析,充分進(jìn)行市場調(diào)研,了解消費(fèi)者的個性化購買需求,避免決策的失誤及保證決策的前瞻性。在項目的設(shè)計上,要努力做到迎合市場需求,實(shí)行個性化設(shè)計,拉大與其他房地產(chǎn)企業(yè)的差距,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特性與競爭性。這樣才能降低銷售變現(xiàn)風(fēng)險,緩和資金緊張。此外,企業(yè)應(yīng)該建立專業(yè)的營銷團(tuán)隊,深入了解并結(jié)合自身產(chǎn)品的特性及優(yōu)點(diǎn),制定出能夠滿足市場個性化需求的營銷策略,以期降低因產(chǎn)品滯銷所帶來的財務(wù)風(fēng)險,實(shí)現(xiàn)預(yù)期的資金回報目標(biāo)。
(三)制定資金使用計劃,完善資金管理體系1.加強(qiáng)成本管理,實(shí)施成本控制在整個經(jīng)營負(fù)債期間,因市場及利率變動等因素容易導(dǎo)致項目的成本上漲,若此時資金使用漫無計劃,成本管理沒有得到很好的控制,容易使企業(yè)出現(xiàn)資金流通阻礙的問題,導(dǎo)致項目無法順利進(jìn)行。因此,必須重視與加強(qiáng)對項目的資金使用管理。首先,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資之前,應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)密的市場考察,研究該項目的風(fēng)險性,結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況分析項目的可行性,從而降低決策的盲目性以及避免后期執(zhí)行過程中資金短缺等問題;其次,在決定投資后,企業(yè)應(yīng)對項目進(jìn)行成本預(yù)測與分析,并設(shè)計一套完整的成本控制計劃;在項目具體實(shí)施階段,應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施監(jiān)督與控制,檢查計劃的合理性,認(rèn)真登記實(shí)施過程與計劃的差異,并及時作出修改,保證計劃的有序進(jìn)行;在每個項目結(jié)束時,應(yīng)將該項目在實(shí)施過程中得出的數(shù)據(jù)和分析與計劃階段相對比,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),吸收可取之處。此外,還應(yīng)注意建筑材料的管理,由于物價不斷攀升,建筑材料的價格變動也是企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問題,應(yīng)隨時關(guān)注市場動向,選擇物有所值的建筑材料,控制成本,保證工程質(zhì)量。2.完善資金管理體系,加強(qiáng)內(nèi)部審計房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險問題帶來的影響是巨大的。企業(yè)應(yīng)該完善資金管理體系,由財務(wù)部作為預(yù)算的主要制定者,其他部門配合,并主動提供數(shù)據(jù)作為財務(wù)部制定資金預(yù)算的依據(jù)。同時,財務(wù)部應(yīng)該控制財務(wù)預(yù)算的整個實(shí)施過程,對一些重要會計賬戶要及時跟蹤關(guān)注,特別是受經(jīng)營陷阱影響較大的應(yīng)收賬款等會計賬戶更應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督與控制。此外,當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后,內(nèi)部審計工作的地位也越來越突出。因此,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)審計部門對財務(wù)管理的監(jiān)督力度,重視風(fēng)險管理,充分發(fā)揮內(nèi)部審計風(fēng)險評估的防范作用。在對不同工程項目開發(fā)過程中,進(jìn)行各種專項審計,對財務(wù)風(fēng)險管理的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面分析與評估,切實(shí)提高財務(wù)管理的整體水平。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理財務(wù)管理體系
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。2、財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。3、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系及其意義
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系。包括以下幾方面:
1、構(gòu)建財務(wù)核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務(wù)會計核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營風(fēng)險。5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險,利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險控制。6、實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺,實(shí)現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。7、財務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容
(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè),控制風(fēng)險是財務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。
(二)完善財務(wù)核算體系
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點(diǎn):
1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)
目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計,將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會計科目
首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費(fèi)用及下級明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級明細(xì)科目等各項開發(fā)成本費(fèi)用項目,細(xì)化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會計科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。
3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則
各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。
(三)建立管理會計系統(tǒng)
建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。
1、設(shè)立責(zé)任中心
管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價。
2、設(shè)計管理會計報告體系
房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預(yù)算管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。
1、全面預(yù)算模式
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系,及時將實(shí)際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。
2、預(yù)算的編制與執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。
3、預(yù)算的考核與分析
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。
(五)完善資金管理系統(tǒng)完善
關(guān)鍵詞:全面風(fēng)險管理;房地產(chǎn);開發(fā);項目
中圖分類號:C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3198(2008)08-0075-02
1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的方法
全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實(shí)施的具體手段,建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展,項目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化,為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫,將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來,比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的適用范圍,在進(jìn)行項目風(fēng)險管理時,可以針對各個階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系是核心,所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行;組織體系是基礎(chǔ),從組織制度上保證風(fēng)險管理各項工作的順利進(jìn)行,培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍;流程體系是關(guān)鍵,房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控;方法體系是手段,促進(jìn)全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成,共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系(如圖1)。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進(jìn)行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段,進(jìn)行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同,風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析,估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果,在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進(jìn)行排序,編制風(fēng)險列表,最后根據(jù)風(fēng)險的程度進(jìn)行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是,房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬,應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程,也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施,還應(yīng)該隨著項目的深入,對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正,對風(fēng)險應(yīng)對計劃進(jìn)行修改,即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略
3.1風(fēng)險回避
風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價,經(jīng)過權(quán)衡利弊得失,采取放棄、中止開發(fā)項目,或改變開發(fā)項目條件,以避開風(fēng)險源地,從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大,或可能損失后果太嚴(yán)重,又無其他風(fēng)險管理措施可用時,常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種:一種是放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的活動;另一種是改變活動方案,或改變工作方法??梢钥闯?,風(fēng)險回避是一種消極的防范手段,有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險雖然能避免損失,但同時也失去了獲利的機(jī)會。所以,在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險控制
風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后,采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率,縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的,風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的;后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手,消除和減少風(fēng)險隱患,降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而,它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好,不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險,應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移
風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中,有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同,它不是放棄或中止項目開發(fā),而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制,它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達(dá)到降低風(fēng)險損失概率和程度,而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等;保險有財產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同,開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況,采取適當(dāng)?shù)暮贤问?,合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險,參見表1。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用:(1)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方(風(fēng)險接受方)之間的損失可以清楚地計算和劃分,否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移;(2)被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險;(3)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。
3.險自留
風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中,對一些無法回避,難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險,或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時,在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下,常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類:計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留。計劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留,其具體措施有:(l)自己保險;(2)專屬保險;(3)損失攤銷;(4)借款補(bǔ)償;(5)自負(fù)額保險。非計劃自留是被動自留,通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用,實(shí)行風(fēng)險自留對策時,應(yīng)盡可能地保證重大項目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較,以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。
3.5風(fēng)險利用
風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理,通過參與確實(shí)存在風(fēng)險的開發(fā)活動,依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險管理工作,興利抑弊,謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次,對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高,必須具有豐富的項目經(jīng)驗(yàn),嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力,才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進(jìn)行分析,有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下,經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑,從土地一級開發(fā)入手,通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán),為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級開發(fā),就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢,獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”,就是很好地利用了政策風(fēng)險。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題
4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)具有針對性
風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié),由于項目的獨(dú)特性和唯一性,在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式,必須根據(jù)項目自身的條件和項目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果,提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計劃時必須克服僥幸心理,為了減少費(fèi)用支出,不對風(fēng)險做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對管理方法的組合
無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等,每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性,面對復(fù)雜多變的風(fēng)險,應(yīng)注重多種方法的組合,根據(jù)項目的具體情況做出多種方案,按照優(yōu)先級進(jìn)行排序,避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟(jì)性
為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報,必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則,有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時,往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法,但是哪個方法更轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)有效呢,就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較,從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。
參考文獻(xiàn)
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