物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

針對當(dāng)前形勢下弱電系統(tǒng)工程存在上述問題，不能讓弱電系統(tǒng)智能化成為一句空話。因此，優(yōu)化弱電系統(tǒng)工程實(shí)施管理勢在必行。作為弱電工程的建設(shè)單位應(yīng)充分發(fā)揮其市場主導(dǎo)地位的優(yōu)勢，強(qiáng)化對弱電工程的優(yōu)化管理。建立一套自我完善的企業(yè)工程管理規(guī)程，制定一套約束相關(guān)各方的管理程序，一套讓參與各方都預(yù)先承認(rèn)的規(guī)則。這樣就可以大大提高設(shè)計(jì)效果、減少施工過程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質(zhì)。為了加強(qiáng)優(yōu)化對弱電系統(tǒng)工程的實(shí)施管理，必須對弱電工程的各實(shí)施過程（步驟）進(jìn)行指導(dǎo)、控制，確保項(xiàng)目建設(shè)過程的順利進(jìn)行，建設(shè)單位應(yīng)對整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目弱電工程的實(shí)施過程進(jìn)行優(yōu)化管理。

（1）在弱電系統(tǒng)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行優(yōu)化管理。根據(jù)工程項(xiàng)目規(guī)劃及相關(guān)功能的需求，編制工程項(xiàng)目的《弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求》。然后，選擇優(yōu)秀的專業(yè)設(shè)計(jì)院，根據(jù)《弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求》委托設(shè)計(jì)弱電系統(tǒng)。建設(shè)單位工程部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織對弱電工程設(shè)計(jì)的評審工作，并對設(shè)計(jì)進(jìn)程及具體的設(shè)計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)控，定期、及時(shí)與設(shè)計(jì)公司溝通，并及時(shí)整理形成紀(jì)要，為下一步優(yōu)化設(shè)計(jì)調(diào)整提供依據(jù)。

（2）規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，弱電系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則。①可靠性原則，將安全防范系統(tǒng)的可靠性放在第一位，充分考慮小區(qū)的實(shí)際情況，選用質(zhì)量可靠耐用的設(shè)備，在系統(tǒng)投入使用后長期有效地發(fā)揮各部分的作用，方便用戶使用，保障小區(qū)內(nèi)住戶的安全。②安全性原則，系統(tǒng)應(yīng)能夠最大限度地保障住戶人身及財(cái)產(chǎn)的安全。③實(shí)用性原則，系統(tǒng)應(yīng)能夠最大限度地滿足住戶的生活需求及使用的方便性。④合理性原則，根據(jù)實(shí)際情況選用能滿足用戶需要的設(shè)備；系統(tǒng)便于施工，盡量減少對建筑、裝飾等的損害。⑤適用性原則，系統(tǒng)應(yīng)具有高度的適用性，不會受到氣候和地理環(huán)境的干擾影響。⑥先進(jìn)性原則，充分考慮科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展的趨勢，應(yīng)用較先進(jìn)技術(shù)，保證小區(qū)建成具有先進(jìn)性的智能小區(qū)。⑦經(jīng)濟(jì)性原則，在考慮整個(gè)系統(tǒng)先進(jìn)、可靠的同時(shí)，著重考慮產(chǎn)品的性能價(jià)格比，保證產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性。在實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位對系統(tǒng)的要求的情況下降低系統(tǒng)的造價(jià)，減少不必要的浪費(fèi)與消耗，讓建設(shè)單位投入較少的人力與物力，建立完善的智能化體系。⑧科學(xué)性原則，系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且充分利用現(xiàn)有成熟的技術(shù)，保證系統(tǒng)的可靠運(yùn)行。⑨兼容擴(kuò)展性原則，保證智能化小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)子系統(tǒng)的集成、兼容和信息共享，總體結(jié)構(gòu)具有可擴(kuò)展性和兼容性。設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)重點(diǎn)審查確認(rèn)弱電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)程的要求，是否與《弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求》相一致,相關(guān)功能性要求是否設(shè)計(jì)到位。特別地，對于通訊、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分考慮多家運(yùn)營商提供的服務(wù)架構(gòu)，對各建筑單體內(nèi)的路由、橋架、管道、設(shè)備間(箱)及戶內(nèi)弱電箱進(jìn)行配置，便于今后住戶所選的運(yùn)營商能予以接入；根據(jù)各地實(shí)施數(shù)字電視的具體情況，須考慮有線電視各段路由的擴(kuò)充空間；無線移動通訊信號不能覆蓋的區(qū)域（如地下車庫、電梯轎廂等），還須設(shè)計(jì)無線通訊信號增益系統(tǒng)。優(yōu)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的實(shí)施管理，是為下一步施工過程，做好實(shí)用性的優(yōu)質(zhì)工程打下牢靠的基礎(chǔ)。真正做到為實(shí)用而設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)“閉門造車”，嚴(yán)重脫離實(shí)際和用戶需要的后果。因此，優(yōu)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的實(shí)施管理是至關(guān)重要的。

（3）在弱電系統(tǒng)工程施工過程中進(jìn)行優(yōu)化管理。建設(shè)單位根據(jù)設(shè)計(jì)方案、圖紙和招標(biāo)文件進(jìn)行招標(biāo)，對初選的弱電工程施工單位必須進(jìn)行實(shí)地考察。編寫考察報(bào)告，且確定入圍名單。從中選擇有最佳實(shí)力的、優(yōu)秀的施工單位，簽訂《弱電系統(tǒng)工程施工合同》及《弱電系統(tǒng)工程及設(shè)備維保服務(wù)協(xié)議》，明確雙方的權(quán)責(zé)利。要求施工單位必須在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成系統(tǒng)的深化設(shè)計(jì),其內(nèi)容及圖紙須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位的相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行優(yōu)化評審。建設(shè)單位項(xiàng)目工程部弱電管理人員須協(xié)助、督促各相關(guān)施工單位，根據(jù)深化后的圖紙，限期對弱電及相關(guān)系統(tǒng)的預(yù)埋預(yù)設(shè)進(jìn)行檢查確認(rèn)，由檢查單位提交檢查報(bào)告，對其不符合或不合格處須進(jìn)行及時(shí)調(diào)整；須根據(jù)整體計(jì)劃和合同要求，全面把握控制工程的品質(zhì)和進(jìn)度，其間出現(xiàn)品質(zhì)問題，經(jīng)項(xiàng)目工程部協(xié)調(diào)仍不能解決，須立即將情況匯報(bào)上一級管理部門或管理人員，由其協(xié)助予以解決。

（4）在弱電系統(tǒng)工程驗(yàn)收及交接過程進(jìn)行優(yōu)化管理。根據(jù)國家、地方關(guān)于智能建筑及住宅建筑的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，再進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)范項(xiàng)目弱電系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。系統(tǒng)安裝調(diào)試完成后，為提高工作效率，應(yīng)由建設(shè)單位組織弱電系統(tǒng)施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位五方共同參加驗(yàn)收。建設(shè)單位和施工單位應(yīng)在現(xiàn)場驗(yàn)收前7個(gè)工作日，分別把所需驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)技術(shù)資料移交物業(yè)管理單位，并列出所有移交資料的清單，由三方簽字認(rèn)可各持一份；建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)設(shè)備安裝調(diào)試單位提供的技術(shù)資料編制驗(yàn)收計(jì)劃，做好相關(guān)的驗(yàn)收準(zhǔn)備，并通知物業(yè)管理單位做好相應(yīng)的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作；在驗(yàn)收過程中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量技術(shù)問題和需要整改的項(xiàng)目，須做好統(tǒng)計(jì)工作并寫入驗(yàn)收會議紀(jì)要，責(zé)令限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至驗(yàn)收通過。

（5）建筑弱電工程的檢驗(yàn)與移交使用。建筑弱電系統(tǒng)工程驗(yàn)收完成，建設(shè)單位須將本項(xiàng)目《弱電系統(tǒng)工程及設(shè)備維保服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)工程竣工資料等事宜移交該項(xiàng)目物業(yè)管理公司，由該公司監(jiān)督執(zhí)行。移交資料應(yīng)包括：①產(chǎn)品資料：各系統(tǒng)設(shè)備的數(shù)量、型號、規(guī)格、產(chǎn)品檢測證書、檢驗(yàn)報(bào)告、合格證書、產(chǎn)品說明書等。進(jìn)口產(chǎn)品還須提供原產(chǎn)地、報(bào)關(guān)單及商檢證明。②技術(shù)資料：系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖、各子系統(tǒng)工程原理圖、施工平面圖、弱電機(jī)房設(shè)備布置圖、設(shè)備電氣端子接線圖等；各系統(tǒng)的產(chǎn)品說明書、操作及維護(hù)手冊等。③工程資料：招標(biāo)文件、階段驗(yàn)收資料、材料保證書、材質(zhì)驗(yàn)收報(bào)告、工程監(jiān)測數(shù)據(jù)、設(shè)備及系統(tǒng)自檢檢測記錄、系統(tǒng)試運(yùn)行記錄、第三方測試記錄、培訓(xùn)資料及考核記錄、其它按規(guī)定應(yīng)提交的資料等。只有充分作好物業(yè)管理部門的交接工作，才能較好地保證各相關(guān)弱電系統(tǒng)設(shè)施的正常運(yùn)行，為今后的日常維護(hù)工作，提供有理有據(jù)的保障。

2結(jié)語

第2篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

工程總承包在我國經(jīng)過了近二十年的發(fā)展歷程，取得了不少成績，并積累了一定經(jīng)驗(yàn)[1].但總體而言，我國的工程總承包事業(yè)尚處于發(fā)展階段，有不少問題值得探究，如基本概念問題，能力問題，市場機(jī)制，運(yùn)作模式和人才培養(yǎng)問題等。本文只探討工程總承包企業(yè)的概念問題。

何謂工程總承包企業(yè)？這是發(fā)展、培育工程總承包企業(yè)首先必須明確的問題，本文從以下幾個(gè)方面對這一問題進(jìn)行理論上的探討，以期對我國工程總承包建設(shè)拓寬思路。

1 、 顧客（或業(yè)主，本文不加區(qū)分）需求角度

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，顧客是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)，是建筑業(yè)發(fā)展的動力，企業(yè)必須滿足顧客現(xiàn)在和未來的需求，并力求顧客滿意才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。顧客需求不斷變化，并表現(xiàn)出了一些新的特點(diǎn)。在里丁國際建筑業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略論壇上，與會代表一致認(rèn)為顧客對建筑業(yè)的要求和期望越來越高，希望建筑業(yè)企業(yè)能提供形成建筑產(chǎn)品全過程的服務(wù)。所謂“形成建筑產(chǎn)品全過程”有兩層含義：一是指包含項(xiàng)目可行性研究及決策、勘察、設(shè)計(jì)、采購、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等內(nèi)容在內(nèi)的創(chuàng)造項(xiàng)目產(chǎn)品的過程（簡稱創(chuàng)造過程）；二是指上述項(xiàng)目管理過程（簡稱管理過程）。因此，從滿足顧客需求出發(fā)，凡是能提供上述全部創(chuàng)造過程或管理過程服務(wù)內(nèi)容的企業(yè)應(yīng)該是工程總承包企業(yè)。當(dāng)然，總承包范圍是否包括上述所有內(nèi)容，需由顧客根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及其風(fēng)險(xiǎn)程度決定和定義。根據(jù)顧客需求的不同可以有以下不同的工程總承包方式：

（1）設(shè)計(jì)、施工總承包（D-B）：承包商按照合同約定，承擔(dān)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工，并對承包工程的質(zhì)量、安全、工期、造價(jià)全面負(fù)責(zé)。

（2）設(shè)計(jì)、采購總承包（E-P）：承包商對工程的設(shè)計(jì)和采購進(jìn)行承包，施工則由其他承包商負(fù)責(zé)。

（3）設(shè)計(jì)、采購、施工總承包（EPC）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工安裝全過程的總承包，并負(fù)責(zé)試運(yùn)行服務(wù)（由業(yè)主進(jìn)行試運(yùn)行）。

（4）交鑰匙總承包（LSTK）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工安裝和試運(yùn)行服務(wù)全過程，向業(yè)主交付具備使用條件的工程。

（5）設(shè)計(jì)、采購、施工管理承包（EPCm）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購，并負(fù)責(zé)施工管理。施工承包商與業(yè)主簽訂承包合同，但接受設(shè)計(jì)、采購、施工管理承包商的管理。EPCm承包商對工程的進(jìn)度和質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。

（6）設(shè)計(jì)、采購、施工監(jiān)理承包（EPCs）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購，并監(jiān)督施工承包商按照設(shè)計(jì)要求的標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等進(jìn)行施工，并滿足進(jìn)度要求，同時(shí)負(fù)責(zé)物資的管理和試車服務(wù)。

（7）設(shè)計(jì)、采購承包和施工咨詢（EPCa）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購，并在施工階段向業(yè)主提供咨詢服務(wù)。

2、建設(shè)項(xiàng)目全壽命期角度

建設(shè)項(xiàng)目全壽命期是指從建設(shè)項(xiàng)目開始構(gòu)思到建設(shè)項(xiàng)目報(bào)廢的全過程或時(shí)間跨度，在此期間，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)歷前期策劃、設(shè)計(jì)和計(jì)劃、施工和運(yùn)行四個(gè)階段。

當(dāng)然，壽命周期中的每一個(gè)階段還可以進(jìn)一步細(xì)分，如前期策劃可以分為投資機(jī)會研究、可行性研究、項(xiàng)目決策等過程，建設(shè)過程可以分為方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、采購、施工、安裝、試車等。

傳統(tǒng)的承包方式是對各個(gè)階段進(jìn)行相對獨(dú)立的承包，且大多集中在建設(shè)過程，這種方式將項(xiàng)目全壽命期中相互關(guān)聯(lián)的各項(xiàng)活動和任務(wù)作為相互分隔的過程或?qū)ο筮M(jìn)行實(shí)施和管理，會造成管理的不連續(xù)、項(xiàng)目信息支離破碎、業(yè)主無法得到完整的建筑產(chǎn)品和完備的服務(wù)、無法實(shí)現(xiàn)全局最優(yōu)等問題。解決這些問題的途徑之一是承包商提供高層次綜合化的工程總承包服務(wù)，即：業(yè)務(wù)范圍涵蓋兩個(gè)及兩個(gè)以上項(xiàng)目階段；進(jìn)入項(xiàng)目的時(shí)間向前延伸，甚至將項(xiàng)目構(gòu)思也納入承包范圍；業(yè)務(wù)范圍向后拓展，不僅完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，而且承擔(dān)項(xiàng)目的運(yùn)行管理（物業(yè)管理）和維護(hù)服務(wù)任務(wù)；承包商參與項(xiàng)目融資；最理想狀況是提供全壽命期總承包服務(wù)。因此，與傳統(tǒng)企業(yè)相比，能夠提供上面服務(wù)的企業(yè)都應(yīng)該稱為工程總承包企業(yè)。根據(jù)業(yè)務(wù)范圍所涵蓋的項(xiàng)目壽命期階段不同可以劃分不同的工程總承包方式，除了上面所述各種方式外，還可以有：

（1）D+D+B（Develop+Design+Build），即承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期決策階段的策劃和管理+設(shè)計(jì)+施工；

（2）D+B+FM（Design+Build+Facility Management），即設(shè)計(jì)+施工+物業(yè)管理；

（3）F+P+D+B+FM（Finance+Procure+Design+Build+Facility Management），即融資+采購+設(shè)計(jì)+施工+物業(yè)管理；等。從全球范圍看，這些工程總承包方式都可以找到案例。

3、虛擬建設(shè)角度

虛擬建設(shè)的概念來自虛擬企業(yè)（或稱虛擬組織）以及包括虛擬現(xiàn)實(shí)在內(nèi)的計(jì)算機(jī)技術(shù)在工程項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用。1996年美國發(fā)明者協(xié)會提出了虛擬建設(shè)的概念，即：Virtual Construction is an aproach to the design-build process incorporateing electronic connectivity and upside-down management techniques.理解要點(diǎn)如下：

（1）工程項(xiàng)目是虛擬建設(shè)的對象和載體，項(xiàng)目建設(shè)通過一系列相互關(guān)聯(lián)的過程來實(shí)現(xiàn)，這些過程組合在一起形成一條產(chǎn)品供應(yīng)鏈；同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)過程也是一個(gè)價(jià)值增值過程，因此也形成一條價(jià)值鏈。圖中圓圈既表示工程項(xiàng)目建設(shè)過程中環(huán)環(huán)相扣的過程，同時(shí)也表示實(shí)施項(xiàng)目所需的設(shè)計(jì)、采購、施工等能力。

（2）由于科技進(jìn)步、社會分工細(xì)化、市場競爭加劇等原因，絕大多數(shù)企業(yè)不具備項(xiàng)目建設(shè)所需的全部專業(yè)能力，即只是上述供應(yīng)鏈中的一環(huán)或幾環(huán)，如果沒有供應(yīng)鏈中上、下游企業(yè)的協(xié)作，根本無法完成全部工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。而建筑市場的顧客對企業(yè)能力提出了越來越高的要求，希望企業(yè)能提供形成建筑產(chǎn)品的全過程。因此，為滿足顧客需求，這些企業(yè)唯有跨越組織界限，在具有不同核心能力的企業(yè)間開展合作，以“虛擬企業(yè)”形式來整合和利用外部資源，從而擴(kuò)展自己快速滿足顧客需求的能力。圖中核心企業(yè)可稱為頭腦企業(yè)，其技術(shù)先進(jìn)，管理科學(xué)，起著整合、集成供應(yīng)鏈的作用，在供應(yīng)鏈中占據(jù)核心位置；伙伴企業(yè)可稱為軀干企業(yè)，處于供應(yīng)鏈中的其他位置，但能以自己的專業(yè)特長為項(xiàng)目實(shí)施過程貢獻(xiàn)力量，是供應(yīng)鏈中不可缺少的環(huán)節(jié)。

（3）在綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代科學(xué)、管理技術(shù)，特別是計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目建設(shè)過程進(jìn)行集成管理，能達(dá)到高效實(shí)施項(xiàng)目的目的。

核心企業(yè)具有下列特點(diǎn)：

（1）擁有為顧客所認(rèn)可的核心能力，顧客愿意將項(xiàng)目建設(shè)的總承包任務(wù)委托其實(shí)施；

（2）核心企業(yè)可能只占據(jù)供應(yīng)鏈上的一環(huán)或數(shù)環(huán)，而不具備項(xiàng)目建設(shè)所需全部能力，但能夠通過合伙、合作、組成項(xiàng)目聯(lián)營（聯(lián)合）體或形成總分包關(guān)系，將供應(yīng)鏈中的上、下游企業(yè)整合在一起，迅速形成一條完整的工程總承包供應(yīng)鏈。

（3）具備對供應(yīng)鏈進(jìn)行集成管理的能力。

根據(jù)上述概念，可以認(rèn)為核心企業(yè)就是工程總承包企業(yè)。

虛擬建設(shè)方式國內(nèi)已有應(yīng)用，如北京建工集團(tuán)與北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簽署合作協(xié)議，雙方承諾分別利用自身在工程施工和設(shè)計(jì)方面的優(yōu)勢，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，以在與國內(nèi)外同行競爭中占據(jù)主動。

4、國際大承包商的借鑒

每年年中，美國《Engineering News-Record，ENR》都會給出國際最大225家建筑承包商排名。毫無疑問，上榜企業(yè)都是活躍在當(dāng)今國際建筑市場的頂尖企業(yè)，應(yīng)該是當(dāng)之無愧的國際型工程公司及工程總承包企業(yè)。分析這些公司的特點(diǎn)，可為界定工程總承包企業(yè)提供最為現(xiàn)實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過分析比較，我們發(fā)現(xiàn)這些國際大承包商具有如下共同特點(diǎn)：

（1）都是跨國公司，業(yè)務(wù)遍布全球，國外營業(yè)額在其總營業(yè)額中占有相當(dāng)比重，2003年最大225家承包商前20家公司國外營業(yè)額平均占其總營業(yè)額的50%左右。

（2）專營（或主營）工程項(xiàng)目。企業(yè)的經(jīng)營收入主要靠為業(yè)主提供實(shí)施工程項(xiàng)目服務(wù)，包括工程承包和項(xiàng)目管理服務(wù)。

（3）業(yè)務(wù)領(lǐng)域廣闊，涉及包括房屋建筑、交通、工業(yè)、石化、制造、能源、水利、電訊、廢棄物處理等多個(gè)領(lǐng)域，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

（4）業(yè)務(wù)范圍涵蓋工程項(xiàng)目建設(shè)的全過程，包括項(xiàng)目前期咨詢、設(shè)計(jì)、采購、施工、開車服務(wù)（試運(yùn)行）、工程總承包和項(xiàng)目管理承包（PMC）、項(xiàng)目管理服務(wù)等。

（5）工程總承包方式多樣，包括：EPC、EPCm、EPCs、EPCa、LSTK、BOT等。

（6）組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)設(shè)置適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展要求，一般都設(shè)有項(xiàng)目管理部、項(xiàng)目控制部、質(zhì)量管理部、設(shè)計(jì)部、采購部、施工管理部、開車服務(wù)部（試運(yùn)行）等常設(shè)性的組織。

（7）擁有大量高素質(zhì)的專業(yè)人才，尤其是掌握項(xiàng)目管理和工程總承包知識和技術(shù)的專業(yè)人才，如項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)經(jīng)理、采購經(jīng)理、開車經(jīng)理、項(xiàng)目控制經(jīng)理、進(jìn)度計(jì)劃工程師、費(fèi)用控制工程師、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理、合同管理專家（包括風(fēng)險(xiǎn)管理和索賠專家）、律師等。各層次主要人員除精通業(yè)務(wù)以外，還具備熟練運(yùn)用外語和計(jì)算機(jī)的能力。高素質(zhì)的專業(yè)人才是工程公司最寶貴的財(cái)富，專業(yè)人員的素質(zhì)和水平代表工程公司的素質(zhì)和水平。

（8）擁有完善的項(xiàng)目管理體系，通過包括ISO9000：2000（質(zhì)量）、ISO14000（環(huán)境）、OHSAS18000（職業(yè)健康安全）在內(nèi)的國際管理體系認(rèn)證。項(xiàng)目管理體系包括組織機(jī)構(gòu)、部門和崗位的職責(zé)、實(shí)施項(xiàng)目管理所必需的資源、項(xiàng)目管理程序文件、項(xiàng)目管理作業(yè)指導(dǎo)文件、崗位《工作手冊》等。

（9）擁有先進(jìn)的工藝技術(shù)和工程技術(shù)。具有獲得專利技術(shù)并進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的能力。重視技術(shù)開發(fā)，善于將專利技術(shù)轉(zhuǎn)化為工藝設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，形成自己的技術(shù)優(yōu)勢。

（10）具有高水平的信息管理技術(shù)和計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)。工程項(xiàng)目實(shí)施和管理有強(qiáng)大的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫作支撐，高水平的計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)系統(tǒng)和集成化的項(xiàng)目管理系統(tǒng)得到普遍采用，并在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)揮了重要作用。

（11）具有與公司業(yè)務(wù)規(guī)模相應(yīng)的融資能力。國際型工程公司都有很強(qiáng)的融資能力，包括借貸工程總承包流動資金、開具保函、幫助業(yè)主籌措資金等。其中幫助業(yè)主籌借資金，通常是工程公司獲得項(xiàng)目的關(guān)鍵。

上述特點(diǎn)中，除了特點(diǎn)（1），其余都可用來界定工程總承包企業(yè)，因此可以說，具備這些特點(diǎn)的企業(yè)都是工程總承包企業(yè)。對我國承包企業(yè)而言，這些特點(diǎn)既可看成是界定工程總承包企業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)又可看成是對工程總承包企業(yè)的能力要求。

5、結(jié)束語

綜上所述，所謂工程總承包企業(yè)應(yīng)該是具備下列特點(diǎn)的企業(yè)：

（1）能以滿足顧客當(dāng)前和未來需求為中心，提供顧客所需全部項(xiàng)目創(chuàng)造過程或管理過程的服務(wù)內(nèi)容；

（2）具備建設(shè)項(xiàng)目全壽命期觀念，能夠承擔(dān)項(xiàng)目全壽命期中若干階段的承包任務(wù)；

（3）具備核心能力，能通過合伙、合作、聯(lián)盟等方式將供應(yīng)鏈中的上、下游企業(yè)整合起來，實(shí)施高效的虛擬建設(shè)。

（4）具備國際大承包商的共同特點(diǎn)：

這些界定標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)可以看成是對工程總承包企業(yè)的能力要求，我國建筑承包商可以從各個(gè)角度進(jìn)行對比分析，不斷調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)、拓寬業(yè)務(wù)范圍，并著力培養(yǎng)項(xiàng)目各階段所需能力，特別是多階段承包的集成管理能力，為最終成為國際型工程公司打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，模糊灰色綜合評價(jià)

中圖分類號：TL364+.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著社會的快速發(fā)展，工程項(xiàng)目建設(shè)特別是商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入高速增長期，建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜程度也越來越高，不僅涉及面廣，而且各參與主體之間的互相影響也使得項(xiàng)目管理愈加復(fù)雜。再加上建設(shè)工程項(xiàng)目所處外部環(huán)境的不確定性，使得建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就是運(yùn)用一整套風(fēng)險(xiǎn)管理體系、手段和方法，為保證和提高工程風(fēng)險(xiǎn)管理所進(jìn)行的系統(tǒng)管理活動。人們越來越清醒地意識到，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，能使工程項(xiàng)目在能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)水平之下，謀求盡可能高的收益，或?qū)⒁欢ǖ氖找骘L(fēng)險(xiǎn)程度降至最低。本文基于模糊灰色理論，結(jié)合實(shí)踐應(yīng)用，針對明泰江海新城項(xiàng)目作出風(fēng)險(xiǎn)識別，并建立風(fēng)險(xiǎn)管理評價(jià)模型，促使工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評估進(jìn)一步優(yōu)化。

1工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評價(jià)與模糊灰色綜合評價(jià)的理論基礎(chǔ)

風(fēng)險(xiǎn)管理是指在對風(fēng)險(xiǎn)的不確定性及可能性等因素進(jìn)行考察、預(yù)測、收集分析的基礎(chǔ)上，制定出包括衡量風(fēng)險(xiǎn)、識別風(fēng)險(xiǎn)、積極管理風(fēng)險(xiǎn)、妥善處理風(fēng)險(xiǎn)及有效處置風(fēng)險(xiǎn)所致?lián)p失等一整套系統(tǒng)而科學(xué)的管理方法。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理可分為風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控6個(gè)環(huán)節(jié)。

而模糊綜合評價(jià)的方法測定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不是對某一風(fēng)險(xiǎn)的大或小做出絕對的評價(jià)，而是綜合主要影響因素確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小的隸屬程度，也就是說對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)不是用一個(gè)數(shù)值，而是用風(fēng)險(xiǎn)評定集上的一個(gè)模糊子集進(jìn)行表達(dá)。

灰色系統(tǒng)理論經(jīng)過20年的發(fā)展，已基本建立起一門新興的結(jié)構(gòu)體系，其研究內(nèi)容主要包括：灰色系統(tǒng)建模理論、灰色系統(tǒng)控制理論、灰色關(guān)聯(lián)分析方法、灰色預(yù)測方法、灰色規(guī)劃方法、灰色決策方法等。 本文主要用到灰色系統(tǒng)建模理論及灰色數(shù)列預(yù)測。

工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評價(jià)是一個(gè)多指標(biāo)多層次的問題，有很多影響因素，而且大多是模糊的和灰色的，可以用模糊灰色理論構(gòu)建綜合評價(jià)模型對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)。

2 以明泰江海新城為例的基于模糊灰色理論的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評價(jià)

2.1項(xiàng)目簡介

明泰江海新城項(xiàng)目定位為江中地區(qū)頂級城市綜合體，規(guī)劃物業(yè)類型涵蓋高端住宅、大型商業(yè)中心、商業(yè)街、甲級寫字樓、星級酒店。該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積333724平方米，建設(shè)用地面積為267443平方米；規(guī)劃總建筑面積近94萬平米，其中商業(yè)建筑面積達(dá)66860平方米；規(guī)劃總戶數(shù)為5486戶，規(guī)劃總?cè)丝跒?9201人，現(xiàn)已動工開發(fā)建設(shè)。

2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識別

明泰江海新城風(fēng)險(xiǎn)評估決策階段，需要考慮整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素。因此這一階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別，需要對信息的搜集和調(diào)研投入更大的精力，并更多地借助相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜业慕?jīng)驗(yàn)。在風(fēng)險(xiǎn)識別技術(shù)方面，對于投入產(chǎn)出風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等可采用情景分析法、影響圖法、核查表法、因果圖法等進(jìn)行識別；對于明泰江海新城項(xiàng)目總進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、總體功能質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等，可以運(yùn)用流程圖分析法（CPM）、事故樹分析法等來進(jìn)行識別。

限于本文的篇幅及各因素層級劃分的偏差較大等原因，故本文則只涉及所識別出的五類主要風(fēng)險(xiǎn)，即人的因素、材料因素、技術(shù)因素、財(cái)務(wù)因素、環(huán)境因素。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)流程

在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)過程中，首先要利用綜合測度模型評價(jià)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要充分利用綜合測度模型的功能，盡可能地發(fā)揮綜合測度模型的全面分析作用，將每一大類及下屬風(fēng)險(xiǎn)因子的風(fēng)險(xiǎn)重要程度計(jì)算出來并作排序處理，為風(fēng)險(xiǎn)的防范、監(jiān)控及處理提供依據(jù)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)流程圖如圖所示：

2.4基于灰色系統(tǒng)原理的模型建立

表2-1 明泰江海新城項(xiàng)目影響因素的原始數(shù)據(jù)

確定參考數(shù)據(jù)列

以該地區(qū)影響因素總數(shù)為參考數(shù)據(jù)列，表示為：

其余五個(gè)因素作為比較數(shù)據(jù)列，可以分別表示為：

2.4.2確定參考數(shù)據(jù)列無量綱化處理

無量綱的目的是便于在不同量綱，不同數(shù)量級之間進(jìn)行比較。本文采用初值化進(jìn)行無量綱處理，即對每一列數(shù)據(jù)都用數(shù)列的第一個(gè)值去除，得到六個(gè)新的數(shù)列，如表2-2所示：

表2-2 無量綱化處理后的數(shù)據(jù)

計(jì)算參考數(shù)據(jù)列與比較數(shù)據(jù)間差的絕對值

計(jì)算結(jié)果如表2-3所示：

表2-3 參考數(shù)據(jù)列與比較數(shù)據(jù)列差的絕對值

2.4.3求關(guān)聯(lián)系數(shù)

例如：，其余依次計(jì)算，關(guān)聯(lián)系數(shù)結(jié)果如表4-4所示。

表2-4 關(guān)聯(lián)系數(shù)

2.4.4計(jì)算關(guān)聯(lián)度

例如：

同理

表2-5 影響因素評價(jià)的原始數(shù)據(jù)

原始數(shù)據(jù)生成處理

對原始數(shù)列做得到一次累加生成數(shù)列，其中：

所以

{(t)}={1867，3754，5295，6628，7955，9O42}

構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣和數(shù)據(jù)向量

數(shù)據(jù)矩陣：

得到數(shù)據(jù)向量后，求得系數(shù)向量：

建立預(yù)測模型

一階單變量線性動態(tài)模型的一般形式：

模型求解并得到預(yù)測結(jié)果

將上面的結(jié)果代入，解這個(gè)微分方程，得到時(shí)間響應(yīng)函數(shù)：

當(dāng)t=7時(shí)，即通過此模型對該公司下一個(gè)即第七個(gè)施工項(xiàng)目影響因素總數(shù)預(yù)測為1249。

模型的精度檢驗(yàn)

模型檢驗(yàn)一般采用后殘差檢驗(yàn)、殘差大小檢驗(yàn)和關(guān)聯(lián)度檢驗(yàn)，本文采用后殘差檢驗(yàn)。首先根據(jù)模型求解的結(jié)果求統(tǒng)計(jì)特征量：均值：

將值和值對照表2-6以確定模型精度等級。指標(biāo)和是后驗(yàn)差檢驗(yàn)的兩個(gè)重要指標(biāo)。指標(biāo)越小越好，越小表示越大而越小。打表示原始數(shù)據(jù)方差大，即原始數(shù)據(jù)離散程度大。小表示參訪查小，即殘差離散程度小。小就表明盡管原始數(shù)據(jù)很離散，兩個(gè)模型所得計(jì)算值與實(shí)際值之差并不太離散。

表2-6預(yù)測模刑精度檢驗(yàn)

本例中的一些指標(biāo)值如下均值：1506，方差=107896．56，殘差均值=2．8，殘差方差=10589．76，后驗(yàn)差比值C=S2／S1=0．313 0．95，所以本模型預(yù)測精度為好，預(yù)測值可信。

預(yù)測結(jié)果分析

明泰江海新城項(xiàng)目模擬第七個(gè)施工項(xiàng)目的預(yù)測值為1249，與實(shí)際數(shù)據(jù)1312起相差不遠(yuǎn)，這說明所建立的灰色預(yù)測模型的精度還是比較好的。一般地講，己知六個(gè)以上原始數(shù)據(jù)，就可以建立具有較好精度的灰色預(yù)測模型，這是其他方法所無法比擬的。

另一方面，雖然根據(jù)此灰色模型所得出的預(yù)測值與實(shí)際值相差不遠(yuǎn)，但是還有一定差距；如果數(shù)據(jù)采用的再多一些，該模型的精度將會更好。從表中的統(tǒng)計(jì)數(shù)值和預(yù)測的結(jié)果來看，明泰江海新城項(xiàng)目施工質(zhì)量總體呈下降趨勢，這說明明泰江海新城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在上升，應(yīng)予以警惕，做好管理。

3結(jié)論

由于任何一種創(chuàng)新在研制之初不可能預(yù)測其未來，到時(shí)能否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力還面臨著諸多不確定因素。因此，在該領(lǐng)域投資其高收益是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴而行的。明泰江海新城項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，需要在項(xiàng)目管理的過程中對其進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理。

本文得到的初步結(jié)論總結(jié)如下：

（1）在積極借鑒他人研究成果的基礎(chǔ)上，針對項(xiàng)目作出風(fēng)險(xiǎn)因素識別，層次分明、歸類合理、能較好反映項(xiàng)目的狀況。

（2）灰色系統(tǒng)理論對項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評估，尤其適用于存在多風(fēng)險(xiǎn)因素和多措施權(quán)衡的新技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目。通過灰色系統(tǒng)理論構(gòu)造矩陣、將數(shù)值帶入公式，經(jīng)過一致性校驗(yàn)計(jì)算得出每項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素或每項(xiàng)措施對項(xiàng)目影響的相對權(quán)值，從而進(jìn)行優(yōu)先排序。

文章的實(shí)踐過程，對于進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評估、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理具有參考的價(jià)值。

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第4篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

8月1日至8月3日，在縣長、縣城六大片區(qū)建設(shè)總指揮的帶領(lǐng)下，總指揮部辦公室、各片區(qū)正副指揮長、辦公室主任和開發(fā)公司經(jīng)理一行28人實(shí)地參觀考察了廈門市火炬高科技產(chǎn)業(yè)園、五緣灣、杏林灣片區(qū)，聽取了廈門市火炬高科技產(chǎn)業(yè)園翔安指揮部、廈門市規(guī)劃局、五緣灣運(yùn)營公司、杏林灣建設(shè)指揮部的相關(guān)介紹?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、廈門城市規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)

1.先謀后動。傳統(tǒng)的城市規(guī)劃內(nèi)容只注重空間布局，往往不考慮城市運(yùn)營、資金平衡和項(xiàng)目的收益，發(fā)展建設(shè)被動地服從規(guī)劃的要求，既影響項(xiàng)目的品質(zhì)，也影響規(guī)劃的實(shí)施。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，廈門市規(guī)劃局一改以往就規(guī)劃而規(guī)劃的模式，按照“先策劃后規(guī)劃”的理念，在規(guī)劃編制前聘請策劃公司對

片區(qū)的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)安排、功能布局、亮點(diǎn)項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施和資金平衡估算等進(jìn)行論證研究，并供領(lǐng)導(dǎo)決策參考，確定后再聘請規(guī)劃設(shè)計(jì)單位將策劃成果轉(zhuǎn)化為規(guī)劃成果，以規(guī)劃的語言落實(shí)行動的項(xiàng)目，從而大大增強(qiáng)了規(guī)劃的可操作性。如五緣灣片區(qū)即是先聘請國內(nèi)知名的咨詢機(jī)構(gòu)王志綱工作室和英國阿特金斯顧問公司聯(lián)合策劃后再行規(guī)劃。

2.滾動規(guī)劃。規(guī)劃的首要任務(wù)是促使規(guī)劃項(xiàng)目落地。針對規(guī)劃編制周期長、費(fèi)用高、運(yùn)營操作部分不明確等問題，廈門市規(guī)劃局按照“積極配合項(xiàng)目、重點(diǎn)結(jié)合控規(guī)、分階段制定規(guī)劃”的思路，首先將建設(shè)項(xiàng)目的重要公建項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目在第一階段完成，以迅速應(yīng)對開發(fā)主體，保障項(xiàng)目落地。同時(shí)不斷跟蹤服務(wù)，優(yōu)化細(xì)化道路、市政管線、土地招拍掛等技術(shù)指標(biāo)，相對穩(wěn)定后形成第二階段成果，以指導(dǎo)各類土地的運(yùn)營和片區(qū)配套的實(shí)施。緊接著編制城市設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等內(nèi)容，匯集成最后的控規(guī)成果。

3.明確定位。準(zhǔn)確的定位是片區(qū)發(fā)展的“靈魂”。廈門各個(gè)片區(qū)均根據(jù)各自的區(qū)位、交通、資源特點(diǎn)進(jìn)行明確的定位，既功能互補(bǔ)，又各具特色。如五緣灣片區(qū)位于廈門島的東北部，高崎國際機(jī)場與會展中心之間，通過廈門大橋、東通道、五緣灣大橋與島內(nèi)緊密相接，且擁有8km長臨灣濱水帶，區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢突出。五緣灣片區(qū)定位為“活力生態(tài)港、財(cái)智精英城”，功能以商務(wù)辦公、生態(tài)居住、休閑度假為主，是集商業(yè)服務(wù)、高端養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術(shù)研發(fā)為一體的復(fù)合型新城區(qū)。圍繞定位，五緣灣相繼推出了高星級酒店、餐飲休閑街、商業(yè)娛樂中心、溫泉度假村、濕地公園、帆船港、飛地營運(yùn)中心等一系列重點(diǎn)項(xiàng)目，為片區(qū)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4.功能混合。廈門市城市空間結(jié)構(gòu)為“一心兩環(huán)，一主四輔八片”，每個(gè)片區(qū)既自成體系，又相互聯(lián)系融合，生產(chǎn)、生活等設(shè)施一應(yīng)俱全，配套完善。片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目也按照功能適當(dāng)混合的理念進(jìn)行空間布局。如火炬高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃總面積4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集園和4.13 km2的火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)組成，首期主要建設(shè)130萬m2的通用廠房和20萬m2的生活配套區(qū)，生活配套區(qū)內(nèi)文教體衛(wèi)商住等功能齊全，完全可自我滿足生活、學(xué)習(xí)、文化休閑等各種需求，避免了鐘擺式交通和通勤壓力。

5.平衡規(guī)劃。廈門首倡“就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡”四大平衡規(guī)劃理念，其核心是“謀資金”，即將獨(dú)立的項(xiàng)目與周邊的開發(fā)利用相結(jié)合，通過合理規(guī)劃項(xiàng)目，使每個(gè)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)自我平衡。比如在修建道路、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施時(shí)，將周邊土地的利用一并加以考慮；在規(guī)劃工業(yè)園區(qū)時(shí)同時(shí)考慮生活區(qū)；在規(guī)劃brt時(shí)優(yōu)先考慮土地升值潛力大的地區(qū)，從而為項(xiàng)目資金的籌集創(chuàng)造條件，使城市規(guī)劃從跟隨城市發(fā)展的被動輪，變?yōu)橥苿映鞘邪l(fā)展的主動輪。

6.公交優(yōu)先。倡導(dǎo)以公交優(yōu)先的多樣化交通方式，特別是大力發(fā)展有專用路權(quán)、快速便捷的brt（快速公交）系統(tǒng)。brt的線路、站場、乘客服務(wù)系統(tǒng)等均按未來提升為輕軌的要求設(shè)計(jì)，避免了重復(fù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了城市的滾動發(fā)展。另外采取打通丁字路、斷頭路，多建支路、加大路網(wǎng)密度的辦法不斷舒展交通， 提升城市的通達(dá)能力。

7.以人為本。廈門城市規(guī)劃突出以人為本的理念，把民生工程和民眾的需求始終作為規(guī)劃工作的重心和圓點(diǎn)，致力于提升市民的歸屬感和幸福指數(shù)。如廈門為滿足市民不斷增長的文化休閑需求，興建了文化藝術(shù)中心、音樂廳、書法家廣場、環(huán)島木棧道、體育館、運(yùn)動館、奧網(wǎng)中心等一大批高水準(zhǔn)的文化休閑設(shè)施，提升了城市的品位。為解決中低收入家庭住房困難問題，在全國率先推出了大規(guī)模社會保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，形成了分層次、多樣化的梯次住房供給保障體系，降低了入城門檻，為高速城市化提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。

8.環(huán)境優(yōu)先。本著發(fā)展與保護(hù)并重、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境雙贏的理念，廈門按照“保護(hù)山水、緊湊發(fā)展”的模式，組團(tuán)式推進(jìn)各片區(qū)建設(shè)，實(shí)施了“藍(lán)天、碧水、綠色、寧靜、潔凈”五大工程。在開發(fā)項(xiàng)目落地前，先行打造綠色生態(tài)項(xiàng)目，營造優(yōu)美的投資環(huán)境，提升城市形象。如杏林灣片區(qū)充分利用其擁有世界最大水上園博園和珍稀海水溫泉的優(yōu)勢，大力實(shí)施環(huán)境改造和生態(tài)修復(fù)工程，通過清淤造湖、退塘還海，推進(jìn)杏林灣區(qū)岸線景觀優(yōu)化設(shè)計(jì)改造，使杏林灣成為獨(dú)具特色的“鷺島西湖”，吸引了華僑大學(xué)、廈門理工、武漢理工、華夏學(xué)院、廈門軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院等大學(xué)進(jìn)駐，成為廈門大學(xué)城、高尚休閑居住區(qū)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極。

二、廈門片區(qū)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)

1.扁平管理，高效運(yùn)作。各片區(qū)實(shí)行指揮部領(lǐng)導(dǎo)下的企業(yè)代建制。在指揮部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，片區(qū)征地拆遷實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制，給予4000－5000元/畝不等的工作獎勵經(jīng)費(fèi)；項(xiàng)目建設(shè)由片區(qū)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)，日常工作經(jīng)費(fèi)實(shí)行報(bào)帳制，投入產(chǎn)出由財(cái)政審核，另給予3%的代建費(fèi)；項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的問題由辦公室負(fù)責(zé)收集反饋，提交指揮部會議即決即行，限時(shí)辦結(jié)。如火炬高新區(qū)為迎接臺灣光電企業(yè)進(jìn)駐，130萬m2通用廠房建設(shè)限時(shí)180天完成，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理、管線、土地、發(fā)改、征地拆遷等部門脫鉤常駐工地，邊規(guī)劃、邊設(shè)計(jì)、邊征地拆遷安置、邊報(bào)建、邊建設(shè)、邊配套、邊招商推介，系統(tǒng)管理、同步推進(jìn)。市委、市政府提出“金戈鐵馬、狂飚突進(jìn)”的推進(jìn)要求，工程各方參建人員深入一線、攻堅(jiān)克難，“女人當(dāng)男人用、男人當(dāng)超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常規(guī)、不違規(guī)，高效工作，在規(guī)定期限內(nèi)圓滿完成了工作任務(wù)，為片區(qū)發(fā)展贏得了寶貴的先機(jī)。

2.四大平衡，積極籌資?！八拇笃胶狻奔淳偷仄胶狻⒎e極平衡、緊張平衡和綜合平衡。“就地平衡”就是打破傳統(tǒng)規(guī)劃內(nèi)容，在重大項(xiàng)目謀劃初期，提出投入產(chǎn)出的安排供領(lǐng)導(dǎo)決策參考，做到項(xiàng)目投入產(chǎn)出的大體平衡，從而統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會文化的發(fā)展；“緊張平衡”就是對構(gòu)建項(xiàng)目的資金籌措、征地拆遷、土地拍賣、銀行貸款以及建設(shè)工期等主要環(huán)節(jié)一環(huán)扣一環(huán)，圍繞一個(gè)目標(biāo)共同工作，緊張調(diào)度；“積極平衡”即以積極進(jìn)取的態(tài)度和精神，多方籌資建設(shè)，創(chuàng)造項(xiàng)目建設(shè)條件，實(shí)現(xiàn)收支平衡；“綜合平衡”即一個(gè)項(xiàng)目與其它項(xiàng)目統(tǒng)籌考慮，從全市的高度總體調(diào)配資金，綜合運(yùn)作、整體平衡?！八拇笃胶狻钡暮诵氖侵\資金、求項(xiàng)目實(shí)施。圍繞如何在不增加城市發(fā)展成本的前提下，利用市場的自身規(guī)律精心策劃每一個(gè)項(xiàng)目、每一塊土地，促進(jìn)城市的大力拓展，實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

3.適度傾斜，重點(diǎn)突破。一定時(shí)期內(nèi)政府的融資能力和市場需求是有限的。廈門市根據(jù)各片區(qū)的發(fā)展條件，采取東西對進(jìn)、逐步向北發(fā)展的策略，以基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施為先導(dǎo)，啟動一批帶動性強(qiáng)的項(xiàng)目，推進(jìn)片區(qū)的快速發(fā)展。如五緣灣片區(qū)，以政府投資為先導(dǎo)，先行建設(shè)五緣灣特色商業(yè)街、運(yùn)動館、營運(yùn)中心、濕地公園、梅灣木棧道、五緣學(xué)村以及市政配套設(shè)施等帶動性的項(xiàng)目，掀起了五緣灣開發(fā)的熱潮。在重點(diǎn)片區(qū)有土地運(yùn)營收益后，再由市委、市政府綜合平衡，統(tǒng)一調(diào)配資金，投入其他條件較好的片區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)有序推進(jìn)、滾動發(fā)展。

4.建管同步，協(xié)調(diào)發(fā)展。一是在建設(shè)期即成立運(yùn)營管理公司，按照“三?！保ū崱⒈＞G、保安）的要求，邊建設(shè)、邊管理，建管合一，建設(shè)考慮管理，管理服務(wù)建設(shè)。建設(shè)過程中按照景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)管理，通過管理突出景區(qū)效應(yīng)，打造一流環(huán)境，吸引企業(yè)、商家進(jìn)駐；二是城市建設(shè)與環(huán)境的和諧。如五緣灣大力實(shí)施清淤造地、退塘還海、保留濕地，締造“城市里的田園”，營造美麗港灣，成為廈門的“新客廳”；三是土地開發(fā)與產(chǎn)業(yè)培育并重。嚴(yán)格按照片區(qū)的功能定位將產(chǎn)業(yè)落實(shí)到具體的地塊，從而保障片區(qū)未來發(fā)展的可持續(xù)性。如五緣灣通過營運(yùn)中心（總部經(jīng)濟(jì)）、高技術(shù)研發(fā)園區(qū)、帆船港與游艇展銷中心、環(huán)灣旅游開發(fā)等產(chǎn)業(yè)培育，以項(xiàng)目為支撐，增強(qiáng)片區(qū)的持久活力，使之真正成為“活力生態(tài)港、財(cái)智精英城”；四是保障失地失海農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包銀”的辦法，集中在安置區(qū)或保留村莊提供商業(yè)發(fā)展用地，提供一些商業(yè)性、經(jīng)營性項(xiàng)目，為失地農(nóng)民提供未來生活的保障和充分的就業(yè)機(jī)會，使農(nóng)民即當(dāng)股東又當(dāng)員工，從而真正融入城市、變?yōu)槭忻?，?shí)現(xiàn)和諧征地拆遷。

5.勾地儲備，凈地出讓。為最大限度地挖掘城市土地的使用價(jià)值，廈門推出了“勾地”模式。即“提前儲備、上網(wǎng)公布（提前一年）、征集意向、定向修訂”。為使規(guī)劃項(xiàng)目更加貼近市場，每年定期召開規(guī)劃項(xiàng)目推介會，向開發(fā)商發(fā)放《項(xiàng)目開發(fā)意向征求意見表》，在不突破控規(guī)大綱總體提標(biāo)的前提下，合理吸納開發(fā)商的意見，確定擬出讓小地塊的規(guī)劃指標(biāo)，優(yōu)化整合后帶規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案按樓面地價(jià)掛牌出讓，從而滿足市場需要。同時(shí)實(shí)行凈地出讓，即“產(chǎn)權(quán)明晰、圍墻圍合、場地平整、市政通達(dá)”。在熟地條件下出讓，從而有效提升土地價(jià)值，提高土地二級級差，實(shí)現(xiàn)效益最大化。

6.設(shè)施先行，廣泛推介。廈門各片區(qū)建設(shè)前，均由政府先行投資市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過拉開片區(qū)發(fā)展框架、完善文教體衛(wèi)等城市基礎(chǔ)配套服務(wù)功能來提升片區(qū)環(huán)境品質(zhì)，吸引各類社會投資，推動片區(qū)開發(fā)。另外，通過筑巢引鳳和政府職能的轉(zhuǎn)移來帶動片區(qū)的發(fā)展。如為推動杏林灣片區(qū)的開發(fā)，規(guī)劃將市政府的行政辦公職能轉(zhuǎn)移至杏林灣片區(qū)，引導(dǎo)社會投資跟進(jìn)。在五緣灣則集中建設(shè)飛地營運(yùn)中心，由海滄、同安、翔安區(qū)政府集中在五緣灣片區(qū)建設(shè)11棟辦公樓，充分利用各區(qū)的招商引資資源，共同把蛋糕做大。在實(shí)施項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略的同時(shí)，各區(qū)利用各種媒體廣泛宣 傳，并籌辦各種活動等形式包裝、提升片區(qū)的形象和知名度，為片區(qū)發(fā)展造勢。如五緣灣通過舉辦水手節(jié)、放松節(jié)積極推介片區(qū)旅游度假目的地的形象。

三、廈門經(jīng)驗(yàn)對我縣的啟示

1.統(tǒng)一認(rèn)識，營造濃厚的創(chuàng)業(yè)謀事氛圍。當(dāng)前，周邊縣市發(fā)展態(tài)勢逼人。雖然我縣在區(qū)位、交通上具有一定的優(yōu)勢，但城市空間窘迫、供地緊張的矛盾依然突出，必須加速拓展城市空間，為項(xiàng)目落地提供載體和平臺。為此，必須統(tǒng)一廣大干部群眾的思想認(rèn)識,特別是要把領(lǐng)導(dǎo)干部的思想認(rèn)識統(tǒng)一到六大片區(qū)建設(shè)上來。六大片區(qū)建設(shè)90km2控制區(qū)不是異想天開，不是簡單的模仿，這是城市空間拓展的需要，市場需求內(nèi)在推動的結(jié)果，周邊發(fā)展態(tài)勢逼迫所然，也是規(guī)劃先行控制的需要，特別是當(dāng)前政策是以項(xiàng)目定供地。同時(shí)90km2也不是一厥而就的，需要各級干部群眾的努力，只要萬眾一心，加之市域城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)的外部驅(qū)動力，目標(biāo)是實(shí)在而可行的。要通過實(shí)踐來檢驗(yàn)工作的實(shí)績，以正確的用人導(dǎo)向和激勵機(jī)制來調(diào)動方方面面的積極性，強(qiáng)力推進(jìn)六大片區(qū)建設(shè)。要大力倡導(dǎo)“5+2”、“白+黑”的創(chuàng)業(yè)拼搏精神，制定科學(xué)的績效考核機(jī)制，倡導(dǎo)謀事創(chuàng)業(yè)的濃厚氛圍。要開展項(xiàng)目競賽，實(shí)行“領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)、現(xiàn)場調(diào)度、限時(shí)辦結(jié)”的工作機(jī)制和政治物質(zhì)獎懲用人激勵機(jī)制，講正氣、蕩邪氣，消滅假大空，反對積極表態(tài)、消極應(yīng)付的不正之風(fēng)，積極破解征地拆遷和融資難題，為迎接海西經(jīng)濟(jì)春潮而高歌猛進(jìn)。

2.加強(qiáng)運(yùn)營，充分發(fā)揮片區(qū)公司的主體作用。五緣灣路橋投資運(yùn)營公司只融資投入了60億元，出讓片區(qū)三分之一土地即獲收益130億元?？梢娖瑓^(qū)運(yùn)營公司不僅是融資的平臺，更是效益產(chǎn)出的主體。要大力推行項(xiàng)目代建制，超常規(guī)不違規(guī)，只爭朝夕謀發(fā)展。鼓勵運(yùn)營公司整合片區(qū)所有有形和無形資產(chǎn)加大融資力度，通過片區(qū)公司的投資拉動效應(yīng)帶動整個(gè)片區(qū)的大開發(fā)。同時(shí)，片區(qū)運(yùn)營公司也要積極主動地參與項(xiàng)目的市場競爭，主動拿地，在市場經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪博擊中不斷壯大自身實(shí)力，為片區(qū)的發(fā)展貢獻(xiàn)更大的力量。

3.未雨綢繆，以項(xiàng)目為片區(qū)發(fā)展的靈魂。廈門片區(qū)運(yùn)作最核心的就是圍繞項(xiàng)目儲備和開發(fā)來推動城市空間的拓展。項(xiàng)目要求高質(zhì)量、有特色、有活力、有帶動性，能夠體現(xiàn)片區(qū)的形象，為片區(qū)未來的發(fā)展注入活力。給我們的啟示是各片區(qū)要聘請專業(yè)的策劃咨詢公司對片區(qū)進(jìn)行形象包裝和戰(zhàn)略定位，確定空間發(fā)展時(shí)序和重點(diǎn)開發(fā)的亮點(diǎn)項(xiàng)目。加大項(xiàng)目儲備力度，要推出和儲備的項(xiàng)目均應(yīng)做資金平衡和可行性研究論證，確定項(xiàng)目具體的運(yùn)作模式和融資渠道。策劃中要特別注重項(xiàng)目的形象定位，充分挖掘人文、社會、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、交通、環(huán)境價(jià)值，全方位包裝。如五緣灣橋梁建設(shè)取意為天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的設(shè)計(jì)理念，灣內(nèi)五座園拱橋一線排開，創(chuàng)造了新海灣一道靚麗的風(fēng)景線。

4.動態(tài)更新，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。參照廈門經(jīng)驗(yàn)，概念規(guī)劃所覆蓋但尚未編制控規(guī)的區(qū)域，可分四階段來編制控規(guī)。即“控規(guī)大綱——征求意見、定向修訂——城市設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)——控規(guī)”。首先，以片區(qū)為單位，按不同土地使用性質(zhì)劃大地塊編制控規(guī)綱要，確定大地塊的總指標(biāo)，不細(xì)分至小地塊，從而確保規(guī)劃的彈性和貼近市場需求。其次，由總指揮部項(xiàng)目部、規(guī)劃、國土、片區(qū)運(yùn)營公司共同提出下一年度地塊出讓計(jì)劃，經(jīng)總指揮部審定后上網(wǎng)公布，并召開規(guī)劃項(xiàng)目推介會，根據(jù)開發(fā)商意見由規(guī)劃部門根據(jù)總體平衡的要求落實(shí)具體地塊的相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上再編制城市設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，最終匯集成控規(guī)的最后成果。

5.基礎(chǔ)先行，提升片區(qū)環(huán)境品質(zhì)。各片區(qū)要優(yōu)先投資道路、管線、亮化、綠化、文教體衛(wèi)等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以大手筆拉開片區(qū)發(fā)展大框架，以大氣魄、懷納大投資、大項(xiàng)目。要注重片區(qū)景觀環(huán)境營造，特別是道路設(shè)施建設(shè)要管網(wǎng)同步實(shí)施，路燈、綠化配套，加大道路綠化率，營造生態(tài)景觀走廊。按照每500m有一處集中公共綠地的要求建設(shè)生態(tài)廣場和公共開放空間，改造好山地林相，保護(hù)和利用好原有地形植被建設(shè)城市綠肺，營造特色空間，形成山水城林共融的城市格局，從而提升城市環(huán)境品質(zhì)，彰顯片區(qū)魅力，實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境的統(tǒng)籌發(fā)展。

6.突出重點(diǎn)，優(yōu)先投資發(fā)展?jié)摿Υ蟮钠瑓^(qū)。按照“先南后北、東西對進(jìn)”的空間發(fā)展策略，量力而行，合理安排建設(shè)時(shí)序，充分發(fā)揮政府投資的杠桿效應(yīng)。短期內(nèi)政府投資主要應(yīng)以城南片區(qū)、紅金片區(qū)、洋塘片區(qū)結(jié)構(gòu)性市政公用設(shè)施為主，在實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡的基礎(chǔ)上逐步滾動推進(jìn)，切忌貪大求全，撒胡椒面，以發(fā)揮政府投資“四兩撥千斤”的作用?？傊笓]部要用好資金綜合平衡調(diào)配權(quán)，集中資金投向重點(diǎn)片區(qū)和重點(diǎn)項(xiàng)目。其他片區(qū)應(yīng)加大項(xiàng)目包裝推介力度，積極向社會融資，引導(dǎo)社會資本優(yōu)先投向功能性和基礎(chǔ)性項(xiàng)目，在力求平衡的前提下積極經(jīng)營好片區(qū)。

7.系統(tǒng)管理，實(shí)現(xiàn)片區(qū)和諧發(fā)展。按照建管同步的要求，組建片區(qū)規(guī)劃建設(shè)、城管分局和物業(yè)管理公司，參與項(xiàng)目建設(shè)期間和后續(xù)的管理，實(shí)現(xiàn)建管合一、文明施工，避免重復(fù)建設(shè)和浪費(fèi)。研究出臺更加惠民的拆遷安置政策，切實(shí)保障失地農(nóng)民的利益，考慮失地農(nóng)民的社保、低保、就業(yè)和發(fā)展問題。倡導(dǎo)公寓式安置，按現(xiàn)行拆一補(bǔ)一供地標(biāo)準(zhǔn)在安排安置公寓后多出的土地和返遷土地用于出租公寓、商貿(mào)小區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場等設(shè)施建設(shè)，為失地農(nóng)民提供多元化的收入，以維護(hù)社會穩(wěn)定，推動片區(qū)的和諧發(fā)展。

8.以人為本，把民生工程作為片區(qū)發(fā)展的推力。每個(gè)片區(qū)都要規(guī)劃文化、藝術(shù)、教育、醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)、體育、市場、廣場、公園綠地、停車場、保障性住房等民生設(shè)施，功能混合，使之自成體系，并優(yōu)先投資。將空間規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)規(guī)劃相融合，策劃與規(guī)劃相聯(lián)動，把社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境價(jià)值思考貫穿規(guī)劃的全過程，從而切實(shí)體現(xiàn)規(guī)劃為“公共政策”的本質(zhì)屬性，進(jìn)而改善片區(qū)投資品質(zhì)，帶動其他房地產(chǎn)和經(jīng)營性項(xiàng)目的開發(fā)。