房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：開發(fā)項(xiàng)目；水土流失；水土保持；方案編制

引言

隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍在各個(gè)城市動(dòng)工，這樣就不可避免地破壞了原有的地貌，使水土流失問題突出，生態(tài)環(huán)境惡化，人們的安全收到了威脅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案編制具有極其重要的作用，制定該方案不僅能能夠防止水土流失，更是城市環(huán)境建設(shè)的重要步驟。

1 工程概況

某改造項(xiàng)目拆遷面積23.00hm2，其中用于開發(fā)改造的可建設(shè)用地面積16.15hm2。根據(jù)《關(guān)于劃分國(guó)家級(jí)水土流失重點(diǎn)防治區(qū)的公告》、《廣東省水土流失重點(diǎn)防治區(qū)劃分》，工程所在區(qū)域?qū)儆趪?guó)家級(jí)水土流失重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)和廣東省“三區(qū)”劃分中的重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)

2.1 建設(shè)地點(diǎn)在城區(qū)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)一般位于城市市區(qū)，與城市發(fā)展相一致，符合城市土地利用規(guī)劃，且大多集中連片，所處位置地勢(shì)平坦、周邊交通便利。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，往往將建設(shè)區(qū)域與外界用圍墻隔開，這樣既可減小項(xiàng)目建設(shè)影響范圍，也可增加建設(shè)過程中的安全性。

2.2 建設(shè)工期較短

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般為3～5年，相對(duì)于火電廠、煤礦等建設(shè)項(xiàng)目工期較短。該改造項(xiàng)目于2009年12月開工建設(shè)，擬于2014年12月完工并交付使用，建設(shè)總工期60個(gè)月。

2.3總平面布局緊湊

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目使用土地集中，平面布局均位于施工圍墻內(nèi)，且地形平坦、布局緊湊而簡(jiǎn)單。該改造項(xiàng)目的平面布局主要有永久建筑區(qū)、道路廣場(chǎng)區(qū)、園林綠化區(qū)、施工營(yíng)造區(qū)和臨時(shí)堆土轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)等，占地面積共計(jì)23.00hm2。

2.4挖填土石方量較大

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土石方工程主要源于原有建筑物拆遷、地下室基坑開挖、道路管線埋設(shè)及園林綠化工程等方面。該改造項(xiàng)目總挖方量約274.30萬m3，其中拆除房屋產(chǎn)生建筑垃圾37.50萬m3，地下室基坑開挖土方235.10萬m3，道路及管線工程開挖土方1.70萬m3；總填方量約7.72萬m3，其中：地下室內(nèi)墻及頂板回填土方5.10萬m3，管溝回填土方1.00萬m3，場(chǎng)地綠化種植土1.62萬m3（需外購）；挖填平衡后，總棄方量268.20萬m3，其中建筑垃圾37.50萬m3，棄土230.70萬m3。

2.5周邊市政管網(wǎng)完善，不設(shè)廢土（渣）場(chǎng)

由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址一般位于市區(qū)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目一般不設(shè)棄土（渣）場(chǎng)，在需要排棄廢土（渣）時(shí)，直接運(yùn)至市政統(tǒng)一的合法渣土受納場(chǎng)即可。該改造項(xiàng)目，施工用水、用電與相關(guān)部門協(xié)調(diào)后可直接就近接用，滿足施工需求。施工產(chǎn)生的建筑垃圾及多余土方全部運(yùn)至市政指定余泥渣土受納場(chǎng)集中堆放，運(yùn)輸車輛指定路線行駛，施工出入口設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，并定時(shí)灑水保濕等措施加以防護(hù)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特征

3.1 水土流失量小但影響大

城市市政排水系統(tǒng)相對(duì)完善，使得降水能夠在較短時(shí)間內(nèi)排出，減少了地表徑流量，水蝕較輕。與鐵礦、火電廠等在野外施工的項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失輕微，水土流失量較少。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地處市區(qū)，對(duì)市民的生活、市容市貌影響大，因此需高度重視，認(rèn)真防治。

3.2人為水土流失比例大

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的水土流失主要是人為水土流失，而非自然水土流失。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)造成的水土流失主要發(fā)生在施工過程中，是由于地下室基坑、道路管線的開挖與回填等造成的。

3.3 項(xiàng)目建成后基本不產(chǎn)生新增水土流失

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成后，除永久建筑區(qū)外，其余全部綠化或者硬化，水土流失量減少，工程運(yùn)行初期僅園林綠化區(qū)存在輕微水土流失。

4 編制水土保持方案應(yīng)注意的問題

4.1 土石方平衡

土石方量計(jì)算準(zhǔn)確與否將直接影響到水土流失預(yù)測(cè)、占地面積計(jì)算、取棄料場(chǎng)設(shè)置、防治措施布設(shè)，以及水土保持投資等多個(gè)方面。為此，水保方案時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問題。

（1）建筑垃圾單位換算

拆遷原有建筑物產(chǎn)生的建筑垃圾量一般由建設(shè)單位提供，其數(shù)量單位為噸，為方便計(jì)量，需要將其轉(zhuǎn)換為立方米。該改造項(xiàng)目拆遷工程將拆除舊房屋建筑面積52.42萬m2，產(chǎn)生建筑垃圾約60.00萬t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面積×單位面積垃圾量，磚混結(jié)構(gòu)每平方米1.2t），折合體積約37.5萬m3（建筑垃圾密度約為1.6）。

（2）土方量換算

挖方按天然密實(shí)體積（自然方）計(jì)算，填方按壓（夯）實(shí)后的體積（實(shí)方）計(jì)算，而水保監(jiān)[2008]8號(hào)文要求各種土石方均應(yīng)折算為自然方進(jìn)行平衡。因此，在摘取項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的土石方數(shù)據(jù)時(shí)，需及時(shí)了解是否采用了計(jì)價(jià)方的規(guī)則進(jìn)行計(jì)量，若是則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)換算。土石方的松實(shí)系數(shù)見表1。

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)行時(shí)會(huì)導(dǎo)致工程周圍水土流失，對(duì)附近居民的生活和市容造成不良影響，因此水土保持方案的編制十分有必要。本文以具體工程為了，在結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特征及水土保持方案編制的注意問題進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞：開發(fā)項(xiàng)目；水土流失；水土保持；方案編制

引言

隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍在各個(gè)城市動(dòng)工，這樣就不可避免地破壞了原有的地貌，使水土流失問題突出，生態(tài)環(huán)境惡化，人們的安全收到了威脅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案編制具有極其重要的作用，制定該方案不僅能能夠防止水土流失，更是城市環(huán)境建設(shè)的重要步驟。

1 工程概況

某改造項(xiàng)目拆遷面積23.00hm2，其中用于開發(fā)改造的可建設(shè)用地面積16.15hm2。根據(jù)《關(guān)于劃分國(guó)家級(jí)水土流失重點(diǎn)防治區(qū)的公告》、《廣東省水土流失重點(diǎn)防治區(qū)劃分》，工程所在區(qū)域?qū)儆趪?guó)家級(jí)水土流失重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)和廣東省“三區(qū)”劃分中的重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)

2.1 建設(shè)地點(diǎn)在城區(qū)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)一般位于城市市區(qū)，與城市發(fā)展相一致，符合城市土地利用規(guī)劃，且大多集中連片，所處位置地勢(shì)平坦、周邊交通便利。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，往往將建設(shè)區(qū)域與外界用圍墻隔開，這樣既可減小項(xiàng)目建設(shè)影響范圍，也可增加建設(shè)過程中的安全性。

2.2 建設(shè)工期較短

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般為3～5年，相對(duì)于火電廠、煤礦等建設(shè)項(xiàng)目工期較短。該改造項(xiàng)目于2009年12月開工建設(shè)，擬于2014年12月完工并交付使用，建設(shè)總工期60個(gè)月。

2.3總平面布局緊湊

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目使用土地集中，平面布局均位于施工圍墻內(nèi)，且地形平坦、布局緊湊而簡(jiǎn)單。該改造項(xiàng)目的平面布局主要有永久建筑區(qū)、道路廣場(chǎng)區(qū)、園林綠化區(qū)、施工營(yíng)造區(qū)和臨時(shí)堆土轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)等，占地面積共計(jì)23.00hm2。

2.4挖填土石方量較大

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土石方工程主要源于原有建筑物拆遷、地下室基坑開挖、道路管線埋設(shè)及園林綠化工程等方面。該改造項(xiàng)目總挖方量約274.30萬m3，其中拆除房屋產(chǎn)生建筑垃圾37.50萬m3，地下室基坑開挖土方235.10萬m3，道路及管線工程開挖土方1.70萬m3；總填方量約7.72萬m3，其中：地下室內(nèi)墻及頂板回填土方5.10萬m3，管溝回填土方1.00萬m3，場(chǎng)地綠化種植土1.62萬m3（需外購）；挖填平衡后，總棄方量268.20萬m3，其中建筑垃圾37.50萬m3，棄土230.70萬m3。

2.5周邊市政管網(wǎng)完善，不設(shè)廢土（渣）場(chǎng)

由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址一般位于市區(qū)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目一般不設(shè)棄土（渣）場(chǎng)，在需要排棄廢土（渣）時(shí)，直接運(yùn)至市政統(tǒng)一的合法渣土受納場(chǎng)即可。該改造項(xiàng)目，施工用水、用電與相關(guān)部門協(xié)調(diào)后可直接就近接用，滿足施工需求。施工產(chǎn)生的建筑垃圾及多余土方全部運(yùn)至市政指定余泥渣土受納場(chǎng)集中堆放，運(yùn)輸車輛指定路線行駛，施工出入口設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，并定時(shí)灑水保濕等措施加以防護(hù)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特征

3.1 水土流失量小但影響大

城市市政排水系統(tǒng)相對(duì)完善，使得降水能夠在較短時(shí)間內(nèi)排出，減少了地表徑流量，水蝕較輕。與鐵礦、火電廠等在野外施工的項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失輕微，水土流失量較少。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地處市區(qū)，對(duì)市民的生活、市容市貌影響大，因此需高度重視，認(rèn)真防治。

3.2人為水土流失比例大

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的水土流失主要是人為水土流失，而非自然水土流失。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)造成的水土流失主要發(fā)生在施工過程中，是由于地下室基坑、道路管線的開挖與回填等造成的。

3.3 項(xiàng)目建成后基本不產(chǎn)生新增水土流失

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成后，除永久建筑區(qū)外，其余全部綠化或者硬化，水土流失量減少，工程運(yùn)行初期僅園林綠化區(qū)存在輕微水土流失。

4 編制水土保持方案應(yīng)注意的問題

4.1 土石方平衡

土石方量計(jì)算準(zhǔn)確與否將直接影響到水土流失預(yù)測(cè)、占地面積計(jì)算、取棄料場(chǎng)設(shè)置、防治措施布設(shè)，以及水土保持投資等多個(gè)方面。為此，水保方案時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問題。

（1）建筑垃圾單位換算

拆遷原有建筑物產(chǎn)生的建筑垃圾量一般由建設(shè)單位提供，其數(shù)量單位為噸，為方便計(jì)量，需要將其轉(zhuǎn)換為立方米。該改造項(xiàng)目拆遷工程將拆除舊房屋建筑面積52.42萬m2，產(chǎn)生建筑垃圾約60.00萬t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面積×單位面積垃圾量，磚混結(jié)構(gòu)每平方米1.2t），折合體積約37.5萬m3（建筑垃圾密度約為1.6）。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),開發(fā)項(xiàng)目, 開發(fā)運(yùn)作流程

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時(shí)行業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動(dòng)建筑、建材、化工、家電等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定,是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱.產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分

對(duì)于項(xiàng)目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為四個(gè)階段,即前期策劃和決策階段、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。

(1) 前期策劃和決策階段

這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個(gè)是投資機(jī)會(huì)的研究,另一個(gè)是項(xiàng)目立項(xiàng)。在項(xiàng)目開始階段,開發(fā)商往往要對(duì)擬建項(xiàng)目,包括擬建項(xiàng)目地塊的信息進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)研究,包括對(duì)項(xiàng)目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等方面進(jìn)行研究分析,確定項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)的目標(biāo)。在市場(chǎng)研究報(bào)告的基礎(chǔ)上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行投資估算及價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè),分析項(xiàng)目的投資可行性:同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的工程方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行論證,分析項(xiàng)目的技術(shù)可行性。

(2) 計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段

計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段的主要工作是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)預(yù)算、計(jì)劃安排。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)一般由設(shè)計(jì)單位來完成,并由建設(shè)單位的規(guī)劃部門進(jìn)行控制和決策。幵發(fā)商向設(shè)計(jì)單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,提煉出設(shè)計(jì)要點(diǎn),并與設(shè)計(jì)單位深入溝通,明確設(shè)計(jì)意圖,確定規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)一般分為三個(gè)階段:方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

(3)施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評(píng)價(jià)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標(biāo)準(zhǔn)展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

(4)租售和物業(yè)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段后期,項(xiàng)目就進(jìn)入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤(rùn)的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞項(xiàng)目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略

2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結(jié)構(gòu)

組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是企業(yè)以實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進(jìn)行的一項(xiàng)企業(yè)管理基礎(chǔ)性的工作,對(duì)于整個(gè)企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是將構(gòu)成組織的各個(gè)要素進(jìn)行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責(zé)以及相互合作的關(guān)系,促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.2 加強(qiáng)企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì),要不斷適應(yīng)外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務(wù)流程的再造。企業(yè)流程再造對(duì)于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價(jià)值具有指導(dǎo)作用。

2.3 以績(jī)效管理、目標(biāo)管理為基礎(chǔ)為流程管理提供保障

1)績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間的關(guān)系

績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響。績(jī)效管理首先需要確定目標(biāo),而目標(biāo)又通過流程來實(shí)現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標(biāo),而目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度又反映了流程本身的績(jī)效。因此績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理實(shí)際上是相輔相成的。績(jī)效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績(jī)效管理的基礎(chǔ)。可以說,如果績(jī)效管理不跟流程運(yùn)作緊密結(jié)合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關(guān)系相對(duì)應(yīng),不將流程的目標(biāo)準(zhǔn)確地分解到相關(guān)崗位,那么,績(jī)效管理將會(huì)失去它的真正意義,流程管理也會(huì)由于沒有評(píng)價(jià)監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關(guān)注,公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。

2)績(jī)效管理的意義

通過基于戰(zhàn)略的績(jī)效管理體系,可以衡量流程的效率,同時(shí)也為流程的有效運(yùn)作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進(jìn)而確保企業(yè)的績(jī)效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。崗位責(zé)任體系是實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標(biāo)的基礎(chǔ)管理保障,其指導(dǎo)思想就是以引導(dǎo)并推動(dòng)崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進(jìn)為出發(fā)點(diǎn),激勵(lì)崗位工作,體現(xiàn)崗位價(jià)值,促進(jìn)崗位工作效率,提高工作效果。崗位績(jī)效考核就是保障崗位取得良好的績(jī)效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點(diǎn),確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實(shí)現(xiàn)各流程節(jié)點(diǎn)的工作;通過界定流程節(jié)點(diǎn)來明確工作內(nèi)容。

3)實(shí)施績(jī)效管理時(shí),應(yīng)與流程管理有效的緊密結(jié)合起來

績(jī)效管理過程中很重的一項(xiàng)工作是要確定績(jī)效管理的目標(biāo),對(duì)企業(yè)確定。企業(yè)的目標(biāo),對(duì)部門確定部門的目標(biāo),對(duì)流程要確定流程的目標(biāo),對(duì)員工要確定員工的目標(biāo),如何確定這些目標(biāo),以及如何將組織的目標(biāo)有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標(biāo)的層次是績(jī)效管理中最關(guān)鍵的過程。

三、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作流程

為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),完善和落實(shí)公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運(yùn)作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理,按照由四個(gè)中心與項(xiàng)目部共同參與的矩陣式管理流程來運(yùn)作。投資策劃中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究、制定《項(xiàng)目整體計(jì)劃》、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,參與初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審,對(duì)《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目贏利成本分析報(bào)告》。

工程管理中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,負(fù)責(zé)內(nèi)部組織的大額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo),負(fù)責(zé)大額工程及采購項(xiàng)目的標(biāo)底編制,對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)巡查,對(duì)《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目工程報(bào)告》。房產(chǎn)營(yíng)銷中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)制定《營(yíng)銷推廣方案的細(xì)化和調(diào)整》,對(duì)項(xiàng)目定價(jià)、營(yíng)銷費(fèi)用、銷售實(shí)施方案等進(jìn)行審核,了解銷售動(dòng)態(tài),提交《項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告》。

客戶服務(wù)中心參與前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的招投標(biāo),審核合同文本,對(duì)入伙和客戶服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo),了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報(bào)告》。項(xiàng)目部參與項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì),負(fù)責(zé)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亻_工建設(shè)所需的各項(xiàng)法律手續(xù),負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃書》,負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),勘探測(cè)繪及監(jiān)理方的選擇和實(shí)施,負(fù)責(zé)擬定《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》,負(fù)責(zé)由政府組織的工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、較小金額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、工程現(xiàn)場(chǎng)管理、工程結(jié)算、項(xiàng)目銷售、入伙、客戶服務(wù)等,提交《項(xiàng)目管理報(bào)告》。

結(jié)語

在我國(guó),房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,同時(shí)面臨著投資大、周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn),如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功,不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時(shí)直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關(guān)系到國(guó)家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊永超,蔡燕群,湯朝英. 淺述房地產(chǎn)開發(fā)流程管理[J]. 基建優(yōu)化.2012年8月

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；工程項(xiàng)目管理； 成本控制；

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中獲得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過程中的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息，從而使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個(gè)方面進(jìn)行提高，以求更大的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的獲得。而提高利潤(rùn)，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場(chǎng)的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一：

1.房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計(jì)的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進(jìn)行銷售工作的開展，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準(zhǔn)確，才能進(jìn)一步地提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和效益。

2.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)條件的進(jìn)步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，因此導(dǎo)致了市場(chǎng)的利潤(rùn)獲得難度也在不斷的提高。消費(fèi)者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發(fā)生問題，就容易造成利潤(rùn)的損失。因此成本控制是十分重要的。

3.近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本呈逐漸上升趨勢(shì)，土地市場(chǎng)普遍采用招拍掛形式出讓國(guó)有土地，只有出價(jià)最高的才能拿到國(guó)有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想低價(jià)拿地從而達(dá)到獲取超額利潤(rùn)的運(yùn)作模式，在實(shí)際開發(fā)過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的前提條件，成本控制工作的開展對(duì)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，乃至在市場(chǎng)上得到更大的份額都有著重要作用。

綜上所述，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識(shí)入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營(yíng)文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識(shí)，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。而且要進(jìn)一步建立健全相關(guān)機(jī)制，提高科學(xué)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而在實(shí)踐中更好地落實(shí)成本控制戰(zhàn)略，達(dá)到更大的利潤(rùn)和市場(chǎng)地位。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理中成本控制的具體方法

1. 土地使用權(quán)的取得，主要是在項(xiàng)目策劃決策階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在購買地塊時(shí)所支付的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金在其開發(fā)總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環(huán)境的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)自身所無法控制的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先需對(duì)政府招拍掛的地塊進(jìn)行縝密的考察，包括對(duì)該地塊的商業(yè)價(jià)值、周邊環(huán)境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進(jìn)行實(shí)地勘察，以形成對(duì)該地塊實(shí)際開發(fā)價(jià)值或成本的較為客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估，為招拍掛時(shí)的競(jìng)標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。此外，還要對(duì)所招拍掛地塊現(xiàn)有建筑物的拆遷進(jìn)度、周邊競(jìng)標(biāo)對(duì)手情況、有無歷史遺留問題等進(jìn)行考察，以對(duì)該地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)能有一個(gè)較為準(zhǔn)確判斷。最終目的在于，做好項(xiàng)目總體投資及效益估算，力爭(zhēng)估算的價(jià)格與實(shí)際工程價(jià)格更接近，為工程建設(shè)的必要性提供依據(jù)。進(jìn)而提出成本費(fèi)用控制目標(biāo)，成為提交設(shè)計(jì)院的嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，且不得隨意更改，需要制定審批權(quán)限加以控制。

2. 開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目管理中成本控制最關(guān)鍵的重點(diǎn)之一。

2.1 開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。從房地產(chǎn)開發(fā)的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設(shè)計(jì)方案時(shí)，一定要堅(jiān)持對(duì)方案的嚴(yán)格評(píng)審，擇優(yōu)確定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或規(guī)劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實(shí)用或經(jīng)濟(jì)的，其對(duì)平面的布局較為合理，長(zhǎng)寬比例比較恰當(dāng)，戶型和面積、層數(shù)和層高的搭配也是比較合理的。從方案設(shè)計(jì)的重要性來看，方案設(shè)計(jì)的成本實(shí)質(zhì)上是次要的，而且往往成本越高的設(shè)計(jì)方案其技術(shù)指標(biāo)越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時(shí)，要進(jìn)行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。

2.2 開發(fā)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)。向建筑設(shè)計(jì)院提交建造成本費(fèi)用控制總體目標(biāo)，要求建筑院嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)，組織審查設(shè)計(jì)院不同設(shè)計(jì)階段出具的初步設(shè)計(jì)概算、擴(kuò)大設(shè)計(jì)概算以及最終施工圖預(yù)算的經(jīng)濟(jì)合理性，使設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目；質(zhì)量控制

Abstract : This article from the real estate development project life cycle, described how to carry on quality control. In project development and construction quality plan implementation, the key is to strengthen the quality of preventive measures, appropriate to increase the control cost, greatly reducing rework cost.

[ Key words ]: real estate development; project; quality control

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場(chǎng)需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。

質(zhì)量是一切企業(yè)求發(fā)展的根本,為企業(yè)注入了生機(jī);同時(shí),質(zhì)量的優(yōu)良也體現(xiàn)出了企業(yè)的管理。企業(yè)要是讓客戶認(rèn)可，除了內(nèi)部完善的管理，更重要的是外部的信譽(yù)，這就是質(zhì)量保證。 這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理？下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。 有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。

2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。

3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。 3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

1 方案設(shè)計(jì)階段 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。 在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。

2 施工圖設(shè)計(jì)階段 施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。

工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。①明確質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。②制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃。在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。③質(zhì)量保證。質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。

4.2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的過程控制就是對(duì)施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。

4.3如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。

4.3.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)。①從工程地質(zhì)地貌情況、施工場(chǎng)地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。②建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。③不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。④及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺判斷。⑤在工程施工中要正確處理造價(jià)、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對(duì)立統(tǒng)一。

2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素

4.3.2影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。①人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。②材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。③機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。④方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。⑤環(huán)境因素主要是指工程技術(shù)環(huán)境、工程管理環(huán)境(如管理制度的健全與否，質(zhì)量體系的完善與否、質(zhì)量保證活動(dòng)開展的情況等)和勞動(dòng)環(huán)境。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) |男| 25歲（1986年3月23日）

居住地：上海

電　話：139********（手機(jī)）

E-mail：

最近工作 [ 2年]

公　司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

職　位：設(shè)計(jì)經(jīng)理

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

?！I(yè)：環(huán)境藝術(shù)

學(xué)　校：北京化工大學(xué)

自我評(píng)價(jià)

本人環(huán)境藝術(shù)專業(yè)畢業(yè)，從事多年環(huán)境裝飾設(shè)計(jì)工作，經(jīng)常親臨現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)設(shè)計(jì)配合施工，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能獨(dú)立主持各類大型裝飾工程的設(shè)計(jì)和施工。有多年獨(dú)立掌管項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)歷和能力以及帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)工作的能力?？炭嗄蛣?，勤奮學(xué)習(xí)就是我的宗旨，能夠熟練的運(yùn)用3D、CAD 、PS等制圖軟件。為人謙和，易相處，工作盡職盡責(zé)。

求職意向

到崗時(shí)間： 一周之內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

目標(biāo)地點(diǎn)： 上海

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 設(shè)計(jì)經(jīng)理

工作經(jīng)驗(yàn)

2011/4—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 2年]

所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

設(shè)計(jì)部 設(shè)計(jì)經(jīng)理

1、組織部門工作計(jì)劃、任務(wù)、工作分配協(xié)調(diào)，與公司外部客戶、設(shè)計(jì)資源溝通協(xié)調(diào)，與權(quán)限項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人簽訂設(shè)計(jì)合同；

2、負(fù)責(zé)月、年度工作報(bào)告、預(yù)算、部門激勵(lì)分配流程回報(bào)及審定；

3、組織部門資源庫、流程的建立以及人力儲(chǔ)備等；

4、協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門關(guān)于加強(qiáng)大客戶服務(wù)技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)及流程；

5、協(xié)調(diào)采購部門關(guān)于材料庫、價(jià)格比選標(biāo)準(zhǔn)及流程；

6、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、工程建立設(shè)計(jì)、工程、監(jiān)理技術(shù)規(guī)范。

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2010/3—2011/3：XX景觀設(shè)計(jì)有限公司[ 1年]

所屬行業(yè)： 景觀設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)部 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師

1. 參與了XX公園規(guī)劃的方案設(shè)計(jì)手繪與效果圖的制作；

2. 老城區(qū)街道規(guī)劃改造方案設(shè)計(jì)與效果圖手繪及制作；

3. 交通島設(shè)計(jì)方案及效果圖的制作，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；

4. 完成及參與項(xiàng)目有別墅，復(fù)式樓，平層，會(huì)所，酒店等工裝設(shè)計(jì)。

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2008/7--2010 /2：XX家具設(shè)計(jì)有限公司 [ 1年8個(gè)月]

所屬行業(yè)： 家具/家電/工藝品/玩具/珠寶

設(shè)計(jì)部 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)師

1. 負(fù)責(zé)部門的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)的執(zhí)行、達(dá)成；

2. 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)方案的制作、匯報(bào)；

3. 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)方案現(xiàn)場(chǎng)的勘察，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)，信息采集、反饋等工作；

4. 參與空間規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案的制定，跟客戶溝通。

教育經(jīng)歷

2004/9 --2008 /7 北京化工大學(xué) 環(huán)境藝術(shù) 本科

證 書

2006/12 大學(xué)英語六級(jí)

2005 /12 大學(xué)英語四級(jí)

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；現(xiàn)場(chǎng)管理；必要性；問題；措施

前言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理所涉及的范圍比較廣，包括了從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理，主要是在合同管理的基礎(chǔ)上，運(yùn)用組織、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、檢查、控制、驗(yàn)收等方法，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、合同和規(guī)范規(guī)定，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和技術(shù)活動(dòng)進(jìn)行管控。房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)工程管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，是其日常發(fā)展中不可或缺的組成部分。因?yàn)?，在完成工程?xiàng)目過程中，開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的策劃、可行性論證、市場(chǎng)調(diào)研以及營(yíng)銷策劃等，都必須通過由項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理制造出的最終產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)。因此，進(jìn)一步探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理水平，對(duì)于提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的具有重要意義。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的必要性

（1）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間

工程現(xiàn)場(chǎng)管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，提高管理水平，有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量。因?yàn)?，在工程?xiàng)目管理中，成本管理就屬于工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的一個(gè)重要方面。所以，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的成本管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省不必要的開支，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項(xiàng)目開發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）是房地產(chǎn)企業(yè)管理好整個(gè)工程項(xiàng)目的根本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)而言，就如局部與整體的關(guān)系，同時(shí)，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢(shì)必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導(dǎo)致整個(gè)工程項(xiàng)目的失敗。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺(tái)。同時(shí)，也可以提高整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作又快又好地發(fā)展。

（3）是相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)實(shí)踐的要求

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，重視項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)行和運(yùn)用，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場(chǎng)管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)部分，但是，現(xiàn)場(chǎng)管理所涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個(gè)方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場(chǎng)管理有利于保證各項(xiàng)法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的貫徹和實(shí)行，同時(shí)這也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理依法進(jìn)行的體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理所存在的問題分析

（1）質(zhì)量管理方面所存在的問題

質(zhì)量問題一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理過程中的主要問題，也是制約我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面：1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料把關(guān)不嚴(yán)，主觀性的偷工減料問題普遍存在；2）在實(shí)際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或有關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工，從而為項(xiàng)目工程后期運(yùn)行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患；3）施工人員自身施工技能水平和安全意識(shí)良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對(duì)基層員工和關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓(xùn)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量。

（2）設(shè)計(jì)管理方面存在的問題

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷增多，今后我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程將向集成化、著系統(tǒng)化以及規(guī)模化方向發(fā)展。然而，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)將面臨著新的挑戰(zhàn)，設(shè)計(jì)任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。調(diào)查顯示，以往經(jīng)常出現(xiàn)受到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)趕工的情況。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員缺乏現(xiàn)場(chǎng)一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場(chǎng)勘察，從而所提交的設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項(xiàng)目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。

（3）成本管理方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作必須有盈利項(xiàng)目作為保障，由此可見，資金運(yùn)作管理時(shí)一個(gè)企業(yè)發(fā)展中的重要內(nèi)容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本管理所面對(duì)并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現(xiàn)在：1）相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費(fèi)嚴(yán)重；2）不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項(xiàng)目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本盲目擴(kuò)大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理措施

（1）提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理水平

質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的重點(diǎn)所在，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的必經(jīng)途徑。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視質(zhì)量管理，切實(shí)地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對(duì)其進(jìn)行相關(guān)闡述：1）應(yīng)以經(jīng)濟(jì)處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際不斷對(duì)相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督體制進(jìn)行改進(jìn)與完善；2）強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理力度，重視對(duì)各施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，并對(duì)各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為；3）加大對(duì)施工人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)力度，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質(zhì)量。

（2）強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)規(guī)劃可以說是整個(gè)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的前提所在，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的現(xiàn)場(chǎng)管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案都是通過不同項(xiàng)目之間的對(duì)比，并進(jìn)行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計(jì)工作并非由一個(gè)設(shè)計(jì)單位獨(dú)立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計(jì)單位之間高效的溝通與聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計(jì)單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個(gè)設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)整體方案設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目工程能夠有效開展以及設(shè)計(jì)方案的提交時(shí)間。此外，還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計(jì)管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

（3）重視成本管理

重視成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，提高工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對(duì)總成本開支進(jìn)行合理的控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率。

4、結(jié)語

綜上所述，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程不斷增多，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。這就需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其現(xiàn)場(chǎng)管理隊(duì)伍的建設(shè)，不斷轉(zhuǎn)變觀念，不斷引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的現(xiàn)場(chǎng)管理理念，并結(jié)合企業(yè)和工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，切實(shí)地提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理水平，以使其更好地適應(yīng)新的社會(huì)要求和發(fā)展要求。

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第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；質(zhì)量管理；產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)

隨著國(guó)家國(guó)民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對(duì)社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項(xiàng)目開發(fā)商與所有項(xiàng)目參建單位等也非常重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并在設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，社會(huì)各階層群體只會(huì)對(duì)住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升也必然會(huì)處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢(shì)下，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。

1 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。

2 強(qiáng)化質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開市場(chǎng)調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對(duì)項(xiàng)目展開初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對(duì)這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門單位也要對(duì)重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑需求。

與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。

除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過程中，還要對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績(jī)考核形式來降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績(jī)目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對(duì)設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。

3 做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4 結(jié)語：

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。

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第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目建設(shè)過程中預(yù)控管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的重要組成部分，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的投資效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益等方面起著很重要的作用。在這里，結(jié)合自身在設(shè)計(jì)管理崗位的工作經(jīng)歷，淺談房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理的主要工作內(nèi)容。

1 設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理是根據(jù)使用者的需求，有計(jì)劃有組織地進(jìn)行研究與開發(fā)管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，設(shè)計(jì)管理基本貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的始終，從前期土地獲取中對(duì)于意向地塊的規(guī)劃研究分析，到土地獲取后開發(fā)建設(shè)中的設(shè)計(jì)過程管理，一直至施工建設(shè)中的技術(shù)配合和效果控制等內(nèi)容都需要設(shè)計(jì)的配合和確認(rèn)。由于工作中設(shè)計(jì)管理部門主要是選擇和安排設(shè)計(jì)單位完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)工作，部分從業(yè)者及非從業(yè)者以為設(shè)計(jì)管理就是“管設(shè)計(jì)院”，就是“催圖”。 這些在粗放管理形式下形成的觀念是對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理的曲解。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的今天，作為業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員，我個(gè)人認(rèn)為，設(shè)計(jì)管理定義中提及的需求、計(jì)劃、組織及研究在房地產(chǎn)開發(fā)中集中體現(xiàn)在如下方面：①闡述明確的任務(wù)要求②建立高效的組織③編制并執(zhí)行合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度④有效地的技術(shù)管理⑤控制各階段的成本目標(biāo)。做好以上幾方面的工作，才能向市場(chǎng)提供接受的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，才能使供職的企業(yè)適應(yīng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。下面就圍繞這幾點(diǎn)，來對(duì)設(shè)計(jì)管理工作的內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步的闡述。

1.1 明確任務(wù)要求

作為業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員，如何通過對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理將公司原則性的宏觀的決策意圖，落實(shí)到微觀的設(shè)計(jì)圖紙中，用以為施工階段提供依據(jù)性的設(shè)計(jì)文件的首要工作就是明確任務(wù)要求。制定合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求，是業(yè)主方對(duì)設(shè)計(jì)單位管理的根本，也是業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)文件的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

設(shè)計(jì)任務(wù)要求不但包括各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書，還包括設(shè)計(jì)過程中針對(duì)設(shè)計(jì)調(diào)整所提出的要求，甚至合同當(dāng)中的一些要求都屬于設(shè)計(jì)要求的內(nèi)容。制定編寫任務(wù)要求是個(gè)很復(fù)雜繁瑣的過程，作為業(yè)主的設(shè)計(jì)人員要參與到市場(chǎng)調(diào)研與策劃直至形成產(chǎn)品定位報(bào)告；參與到成本測(cè)算，在施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)要求中需要確定限額設(shè)計(jì)的限值；參與到總體開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度編制中，用以指導(dǎo)編制總體設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。好的設(shè)計(jì)任務(wù)要求并不只是針對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范，不是光要求設(shè)計(jì)成果符合規(guī)范要求，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多的參與到策劃、測(cè)算的工作中去，站在產(chǎn)品定位的角度，或者說是站在客戶的角度，根據(jù)設(shè)定客戶的好惡形成合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求，將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰的傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，避免讓設(shè)計(jì)單位走彎路，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)成果。

1.2 建立高效的組織

這里的組織特指項(xiàng)目委托的設(shè)計(jì)單位的集合。在設(shè)計(jì)策劃階段的前期階段，必須清晰的建立全部設(shè)計(jì)內(nèi)容，將其合理的分解成多個(gè)工作包，對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)工作包明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時(shí)間，并建立這些工作包之間的工作界限和責(zé)任關(guān)系，使不同專業(yè)和專長(zhǎng)的分包方—設(shè)計(jì)單位組織起來，各司其職，各盡所能，協(xié)同工作共同完成工作包，最終形成高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果。

項(xiàng)目在開發(fā)過程中，按照專業(yè)及階段的不同，主要會(huì)有如下組成：

①規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位；②建筑方案設(shè)計(jì)單位；③建筑施工圖設(shè)計(jì)單位；④景觀方案設(shè)計(jì)單位；⑤小區(qū)管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)單位；⑥室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)單位⑦市政專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位（依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度增減，詳見下表）。

在我開發(fā)建設(shè)的最簡(jiǎn)單的項(xiàng)目工程完成下來，所涉及到的單位沒少于10家的情況。多年的工作經(jīng)驗(yàn)告訴我，建立高效的組織能起到事半功倍的效果。

選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，我一般情況下會(huì)兼顧以下幾個(gè)原則：

①擅長(zhǎng)原則：建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)層次、水平差異較大，并不是所有開發(fā)項(xiàng)目所涉及的設(shè)計(jì)內(nèi)容都需要頂級(jí)設(shè)計(jì)公司完成。有些公司擅長(zhǎng)公建，有些擅長(zhǎng)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)，有些是購物中心。因此對(duì)于每一項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容都要挑選資質(zhì)和業(yè)績(jī)符合項(xiàng)目要求的設(shè)計(jì)公司和團(tuán)隊(duì)來完成。

②成本原則：這里說的是設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制。項(xiàng)目在可研階段，會(huì)依據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定總的設(shè)計(jì)費(fèi)用，比如說確定中低檔住宅30元/m2，那設(shè)計(jì)委托就要圍繞這個(gè)限額進(jìn)行選擇。

③“認(rèn)識(shí)”原則：盡量選擇以往配合過的設(shè)計(jì)單位，這樣他們的溝通成本會(huì)降低。比如在筆者操作的一個(gè)項(xiàng)目中就是聘請(qǐng)了SOM與建設(shè)部院分別擔(dān)當(dāng)概念方案及施工圖的設(shè)計(jì)，而他們正是金融街項(xiàng)目的設(shè)計(jì)組合。

④技術(shù)優(yōu)先原則：業(yè)內(nèi)存在著一種普遍現(xiàn)象，技術(shù)好的設(shè)計(jì)單位配合度差，而服務(wù)好的設(shè)計(jì)單位技術(shù)相對(duì)欠缺。在這時(shí)，由于技術(shù)的偏差，很可能對(duì)項(xiàng)目造成無可挽回的損失，加之技術(shù)問題的改進(jìn)不是一朝一夕，權(quán)衡二者后，以技術(shù)作為更重要的選擇條件。

選擇好設(shè)計(jì)單位后，通過合同、任務(wù)要求來管理和考核設(shè)計(jì)單位，確保設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。 1.3 編制并執(zhí)行合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)建設(shè)單位的一種投資行為，講究投資回報(bào)率，項(xiàng)目從購地到建成銷售的時(shí)間越短，其資金回籠越快、投資回報(bào)越大。而設(shè)計(jì)成果的完成的時(shí)間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報(bào)批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對(duì)總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理?？傮w設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 總體設(shè)計(jì)計(jì)劃絕不是各專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)劃的簡(jiǎn)單疊加，要形成相應(yīng)的時(shí)間穿插，這樣做不僅僅是為了滿足縮減時(shí)間的需要，更重要的是，要讓各專業(yè)設(shè)計(jì)形成有機(jī)的結(jié)合，下面通過幾個(gè)事件相關(guān)性的例子來說明：

在進(jìn)行方案規(guī)劃設(shè)計(jì)的匯報(bào)這個(gè)節(jié)點(diǎn)前，要產(chǎn)生景觀方案設(shè)計(jì)單位。在

匯報(bào)時(shí)刻，因?yàn)槊總€(gè)設(shè)計(jì)單位關(guān)注點(diǎn)不一樣，比如建筑方案設(shè)計(jì)單位更關(guān)注單體本身的形態(tài)，而景觀設(shè)計(jì)單位更關(guān)注單體以外的空間，讓他們?cè)诼犎∫?guī)劃匯報(bào)時(shí)刻，都聯(lián)系自己的設(shè)計(jì)部分，更能發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的問題所在。

②景觀設(shè)計(jì)中的方案、初步設(shè)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)一定要與小區(qū)管網(wǎng)綜合的方案、專業(yè)管線的施工圖的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)發(fā)生聯(lián)系，一定不能做完一個(gè)再做下一個(gè)，因?yàn)樵谑彝饪赡艽嬖诖罅康臉?gòu)筑物，比如雕塑、院墻等，很可能與某個(gè)管線的井發(fā)生沖突，實(shí)際上相當(dāng)于兩個(gè)設(shè)計(jì)并行發(fā)展，增加會(huì)審的環(huán)節(jié)。 1.4 技術(shù)管理

在設(shè)計(jì)管理的管理工作中，是以技術(shù)為前提的，在通過流程把過程規(guī)范的同時(shí)，具體的工作還要靠相關(guān)專業(yè)的技術(shù)的應(yīng)用。作為業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員，區(qū)別于所聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位中設(shè)計(jì)人員最大的一點(diǎn)就是后者是技術(shù)的確定管理者，而前者是各類技術(shù)的提出者。

通常的技術(shù)管理工作分為以下幾類：

①任務(wù)要求的編寫：結(jié)合規(guī)范、成本等其他的要求，通過設(shè)計(jì)語言將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書。

②技術(shù)方案對(duì)比：比如結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)選型的工作、公建建筑中中央空調(diào)選型工作等，這都是要組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)分析，在多方案中對(duì)比成本、時(shí)間等綜合要素來得出方案選型結(jié)論。

③設(shè)計(jì)成果的審核：這是充斥在設(shè)計(jì)管理工作中的各個(gè)角落，方案過程文件的交流、匯報(bào)的聽取、圖紙的審核等等。

1.5控制各個(gè)階段的成本

設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制是全面控制造價(jià)管理工作的關(guān)鍵，統(tǒng)計(jì)資料表明，設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的程度為60%-70%。在實(shí)際開發(fā)中，由于開發(fā)進(jìn)度的要求，項(xiàng)目存在著可行性研究時(shí)間周期短，缺乏多種方案的比選，對(duì)材料，設(shè)備的選型缺少對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和比對(duì)，容易出現(xiàn)投資難以控制的局面。

作為業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員，要針對(duì)以上問題，克服存在的客觀困難，通過各種方式和手段盡力去解決問題，加大成本管理的力度。下面通過幾個(gè)方面的做法來說明：

①選擇品牌設(shè)計(jì)分包商，調(diào)動(dòng)主觀能動(dòng)性。

通過設(shè)計(jì)招標(biāo)確定設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)后，在雙方簽訂的協(xié)議中設(shè)定設(shè)計(jì)成果質(zhì)量方面的條款，實(shí)行節(jié)獎(jiǎng)超罰。視第三方監(jiān)理單位對(duì)施工圖進(jìn)行評(píng)審和優(yōu)化的結(jié)果確定獎(jiǎng)項(xiàng)的支付與否。有了這種良性的刺激，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)工作更主動(dòng)，考慮問題更全面。

②在合同中制定限額設(shè)計(jì)的主要條款。

限額設(shè)計(jì)是根據(jù)經(jīng)審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計(jì)，根據(jù)審核批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算來控制施工圖設(shè)計(jì)，也就是將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理。

③設(shè)計(jì)中注意本土化和標(biāo)準(zhǔn)化。

例如在公共場(chǎng)合的裝修中，多采用耐滑，易清洗，抗氧化的材料，增加公共區(qū)域的使用壽命。在園林設(shè)計(jì)中，以本土植物為宜，提高成活率。水景不易過多，降低日后的運(yùn)營(yíng)造價(jià)。采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，可以有效縮短設(shè)計(jì)技術(shù)準(zhǔn)備時(shí)間，降低管理造價(jià)。

2 結(jié)束語 設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中是重要的環(huán)節(jié)。好的設(shè)計(jì)管理以過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)，要靠流程、制度去保障。由于篇幅所限，只是簡(jiǎn)要結(jié)合工作對(duì)設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容予以說明，希望能夠引起從業(yè)者的高度重視，認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容中的技術(shù)和管理的含量，更深一步將技術(shù)和管理相結(jié)合，在實(shí)際工作中摸索出一套適合自身企業(yè)的設(shè)計(jì)管理方法。

參考文獻(xiàn)

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市場(chǎng)周刊(理論研究) 2010年第12期

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

中圖分類號(hào)：O213文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的質(zhì)量控制，包括開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段，例如：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及結(jié)算階段，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制時(shí)，首先需明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的重要性，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、投資、規(guī)劃具備一定的推進(jìn)作用。

設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責(zé)任制度，即規(guī)劃房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的項(xiàng)目責(zé)任，例如：市場(chǎng)規(guī)劃責(zé)任、項(xiàng)目編制責(zé)任、組織施工責(zé)任以及監(jiān)督管理責(zé)任等，為設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供可信的環(huán)境，盡量減少各類問題對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的影響；第二部分是構(gòu)建質(zhì)量計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)和經(jīng)濟(jì)變化，借助房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，制定符合社會(huì)發(fā)展的設(shè)計(jì)質(zhì)量計(jì)劃；最后建立設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制制度，保障設(shè)計(jì)前期處于有效的質(zhì)量控制狀態(tài)，優(yōu)化設(shè)計(jì)環(huán)境，為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供良好開端。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計(jì)單位，選對(duì)了設(shè)計(jì)單位，則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類別按對(duì)象可分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、邊坡設(shè)計(jì)等；按過程可分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。一個(gè)工程的完成，所涉及到的單位往往不會(huì)少于十家。

2.進(jìn)程管理

對(duì)于所有房地產(chǎn)開發(fā)商，時(shí)間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場(chǎng)行情的瞬息萬變，宏觀調(diào)控的變幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項(xiàng)目進(jìn)度，既希望加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好，導(dǎo)致市場(chǎng)滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理顯得猶為重要。做好設(shè)計(jì)管理的進(jìn)程管理必須做好：一是體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；二是編制的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)盡可能詳盡、具有可操作性，并且對(duì)各個(gè)階段，要有設(shè)計(jì)成果的要求。

3.技術(shù)管理

技術(shù)管理是設(shè)計(jì)管理工作的大前提，這里說的技術(shù)管理工作主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計(jì)語言，將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié)合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術(shù)方案之間的對(duì)比：在多方案中對(duì)比成本、時(shí)間等綜合要素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計(jì)文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報(bào)工作的聽取、圖紙的審核、設(shè)計(jì)變更的審核與控制等。其中設(shè)計(jì)變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用如能控制在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)時(shí)，即可判斷為控制效果良好。在項(xiàng)目進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進(jìn)行工程洽商費(fèi)用估算。

4.任務(wù)管理

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，時(shí)刻關(guān)心的是客戶是誰、西黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價(jià)、利潤(rùn)是多少、什么時(shí)候銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對(duì)產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語言，對(duì)設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。

設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。以施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例，設(shè)計(jì)任務(wù)書包括：一是設(shè)計(jì)依據(jù)，包括政府等多部門的初步設(shè)計(jì)的審批意見書；二是設(shè)計(jì)指標(biāo)要求：設(shè)計(jì)原則、總體及詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求；三是成本控制的要求；四是設(shè)計(jì)成果的要求；五是設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求。因此說，在編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測(cè)算、政策要求、設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。

三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，主要依據(jù)設(shè)計(jì)的不同層次和不同類型，有規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制，因此對(duì)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制做以下分析：

1. 細(xì)化質(zhì)量控制責(zé)任制度

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的實(shí)際情況，細(xì)化質(zhì)量控制的責(zé)任制度，同時(shí)根據(jù)質(zhì)量控制責(zé)任制度的劃分，成立項(xiàng)目責(zé)任小組，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制劃分責(zé)任 [2]。例如：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的過程中，責(zé)任小組可聯(lián)系項(xiàng)目策劃部門和設(shè)計(jì)管理部門，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，首先需保障房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的框架和服務(wù)理念，滿足社會(huì)、公眾對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量要求，其質(zhì)量控制的內(nèi)容主要包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃；其次促使責(zé)任小組利用責(zé)任制度作用于設(shè)計(jì)進(jìn)程，控制設(shè)計(jì)流程中的各項(xiàng)質(zhì)量問題，同時(shí)緊密聯(lián)系設(shè)計(jì)項(xiàng)目中的各個(gè)部門，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的綜合控制，維持項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的可協(xié)調(diào)狀態(tài)；最后責(zé)任小組將質(zhì)量控制責(zé)任制度貫穿到整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的環(huán)節(jié)中，主要對(duì)設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管和測(cè)評(píng)，針對(duì)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題的責(zé)任制度或責(zé)任環(huán)節(jié)，及時(shí)采取補(bǔ)救措施。

2. 通過監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開發(fā)，需組織專業(yè)的建筑師，實(shí)行設(shè)計(jì)任務(wù)的編寫，針對(duì)每一個(gè)設(shè)計(jì)階段，做最深度的研究，彰顯項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，為保障設(shè)計(jì)任務(wù)的質(zhì)量控制，可采取監(jiān)控的方式，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目組具備較強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力。利用矩陣式監(jiān)控，促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)管理各個(gè)部門之間形成聯(lián)系，同時(shí)給予負(fù)責(zé)編寫設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師一定設(shè)計(jì)權(quán)利，便于質(zhì)量控制，例如：在通過監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制時(shí)，首先需重點(diǎn)建設(shè)編寫設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師師傅具備較高的資質(zhì)和能力，能否利用專業(yè)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)編寫，考核建筑設(shè)計(jì)者的專業(yè)能力，其次安排相關(guān)專業(yè)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理，進(jìn)行全程監(jiān)控，研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，如建筑設(shè)計(jì)師臨時(shí)有任務(wù)，可迅速安排專業(yè)人員頂替設(shè)計(jì)師，避免耽誤工程設(shè)計(jì)進(jìn)度；最后將房地產(chǎn)人力資源投入設(shè)計(jì)管理質(zhì)量監(jiān)控管理中，著實(shí)發(fā)揮監(jiān)控質(zhì)量控制的作用。

3. 利用計(jì)劃分析控制設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量

通過分析的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個(gè)方面的控制內(nèi)容：

①設(shè)計(jì)部門定期檢查項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的進(jìn)度，分析設(shè)計(jì)中不符合實(shí)際的點(diǎn)，提出改進(jìn)措施，并保障其實(shí)施到位；

②根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際設(shè)計(jì)體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計(jì)的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對(duì)設(shè)計(jì)體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計(jì)師，書寫設(shè)計(jì)日志，預(yù)留設(shè)計(jì)

質(zhì)量信息；

③規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；

④保障項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)一次性通過，避免日后設(shè)計(jì)不合理的變更，其對(duì)質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；

⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的過程中，合理加入材料購置的設(shè)計(jì)，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長(zhǎng)，出現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計(jì)質(zhì)量控制；

⑥實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與控制的結(jié)合，提高項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的控制力，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實(shí)做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。

結(jié)束語：

設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具備一定的約束力，而且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，處于動(dòng)態(tài)變化的過程中，由此增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的難度。因此，積極提高質(zhì)量控制的效果，保障其在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中發(fā)揮高效率的作用，不僅提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制能力，而且可迅速提高房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

[1] 蘇凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[J].山西建筑,2012(10).