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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn);形成機(jī)制;房地產(chǎn)開發(fā)商;銀行;演化博弈
一、 引言
近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng),且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí),泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí),系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力,泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此,要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。
本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型,并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析,基于不同階段政府的不同調(diào)控行為,房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件,得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1. 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè):
假設(shè)1:局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行,且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的,博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體,且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈;
假設(shè)2:策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中,銀行群體只存在兩種策略集合:(寬松信貸,緊縮信貸),而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合:(投資,投機(jī));
假設(shè)3:支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。
2. 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例,對(duì)演化博弈論的思想作一些分析,如表1的支付矩陣所示。
其中,假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率,q表示銀行群體在博弈中采取策略1(寬松信貸)的概率,而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例;An,Bn(n=1,2,3,4)分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。
通過(guò)分析可得:
房地產(chǎn)開發(fā)商以p和(1-p)的概率選取策略1和2的平均收益是:
u=p*u1+(1-p)*u2=p*[A1*q+A2*(1-q)]+(1-p)*[A3*q+A4*(1-q)]
同理:
銀行以q和(1-q)的概率選取策略1和2的平均收益是:
u=q*u1+(1-q)*u2=q*[B1*q+B3*(1-P)]+(1-q)*[B2*p+B4*(1-P)]
根據(jù)演化博弈理論,若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S,其利潤(rùn)相等,則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S',稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行,而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí),其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之,當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí),其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣,戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理,一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高,這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展,即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零,即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。
復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為:
房地產(chǎn)開發(fā)商:
dp/dt=p*(u1-u)=p*(1-p)[(A1-A3+A4-A2)*q-(A4-A2)]
銀行:
dq/dt=q*(u1-u)=q*(1-q)[(B1-B3+B4-B2)*p-(B4-B2)]
于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡,而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較,在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化,即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。
對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過(guò)程,其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到:
J=
(1-2p)[(A1-A3+A4-A2)q-(A4-A2)] p(1-p)(A1-A3+A4-A2)q(1-q)(B1-B3+B4-B2) (1-2q)[(B1-B3+B4-B2)P-(B4-B2)]
這樣,運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理,通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略,可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程,從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。
三、 演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái),根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn),本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段:
1. 1998年~2003年:初步繁榮發(fā)展階段。1998年,我國(guó)開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革,為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策,培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率,推行寬松的貨幣政策,通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高,房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低,房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),與此同時(shí),房?jī)r(jià)也快速上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。
在該時(shí)期內(nèi),當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升,并且處于市場(chǎng)化初期,房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小,因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,基于巨大的市場(chǎng)需求,房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤,能獲得巨大收益;同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下,銀行放出更多的貸款,則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外,若銀行實(shí)行寬松的信貸政策,貸款總額高于緊縮信貸政策下,從而銀行獲得更大的收益。
當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí),只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí),才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí),無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略,最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略,即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段,房地產(chǎn)需求旺盛,房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng),銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn),采取寬松的貨幣政策,而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金,這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng),有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。
2. 2004年~2007年:宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái),房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng),大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯,部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象,政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施,期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制,但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng),部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲,貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式,但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁,房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠,房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi),無(wú)論銀行采取何種信貸政策,房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī),因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策,房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外,若銀行實(shí)行寬松的信貸政策,貸款總額將高于緊縮信貸政策下,從而銀行獲得更大的收益。
則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí),無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略,最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略,即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期,盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制,但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛,房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,在銀行采取寬松的信貸政策情況下,銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大,使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中,同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí),二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán),房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。
3. 2008年~2009年:鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起,一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重,商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年,中央銀行連續(xù)五次降息,同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策,以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi),從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái),基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯,政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策,旨在打擊投機(jī)性住房行為,維持正常的住房需求。
在此時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此,在此時(shí)期內(nèi),當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi),無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策,若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為,由于懲罰力度較大,投機(jī)行為的收益很小,如果資金鏈發(fā)生斷裂,則無(wú)法保證按時(shí)還款付息,從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí),若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時(shí),無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略,最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略,即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段,受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響,房地產(chǎn)價(jià)格開始回落,房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面,房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低,房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加,房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加,如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策,提高貸款標(biāo)準(zhǔn),減少房地產(chǎn)貸款,則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象,加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降,最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅,形成金融危機(jī)。
4. 2010年~2011年:加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起,政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策,綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段,先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策,極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
在此時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此,在此時(shí)期內(nèi),當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi),無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策,若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為,由于懲罰力度較大,投機(jī)行為的收益很小,如果資金鏈發(fā)生斷裂,則無(wú)法保證按時(shí)還款付息,從而銀行的收益較小。
則當(dāng)處于該階段時(shí),無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略,最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略;或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段,房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響,價(jià)格增速回落,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失,無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策,房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略,房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、 結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱,房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策,房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí),供需兩旺的勢(shì)頭明顯,房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲,房地產(chǎn)業(yè)有利可圖,銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn),紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金,同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng),兩者交互作用,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成并且不斷加劇。
而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略,銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開始下滑,房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低,房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加,而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策,控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模,則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象,加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降,最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅,形成金融危機(jī)。
因此,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為,需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析,政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng):
(1)從信貸政策的角度來(lái)看,根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況,寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大,因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作,繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。
(2)從政府財(cái)政政策角度來(lái)看,政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜,大力發(fā)展實(shí)業(yè),防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生,以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。
(3)從政府的金融體系改革來(lái)看,政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度,一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度,促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移,從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
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關(guān)鍵詞:投機(jī);房地產(chǎn)價(jià)格;多元回歸分析
一、問(wèn)題的提出
自從20世紀(jì)80年代末城鎮(zhèn)住房商品化開始,城鎮(zhèn)居民住房?jī)r(jià)格就迅速上升,年均增長(zhǎng)幅度高于10%。2009的年房?jī)r(jià)更是經(jīng)歷了一輪瘋漲。截至2010年第一季度全國(guó)住房成交價(jià)在5193元/平方米,較2009年同期增長(zhǎng)11.46%。其中,杭州作為一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心,房?jī)r(jià)一直位于全國(guó)的前列,2010年4月住房成交均價(jià)達(dá)到20553元/平方米,較2009年同期漲幅達(dá)到47.85%。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,不僅對(duì)廣大普通居民的購(gòu)房產(chǎn)生嚴(yán)重影響,對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展構(gòu)成威脅。
美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的住房?jī)r(jià)格泡沫破裂,應(yīng)該給我們敲響了警鐘。當(dāng)前我們的住房?jī)r(jià)格是否存在嚴(yán)重的泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的主要成因是什么、對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該采取怎樣的預(yù)警機(jī)制和調(diào)控措施,這些都是迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。由于我國(guó)地域廣闊,地區(qū)差異巨大,各地區(qū)的政治、社會(huì)狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都有著顯著的差別,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也存在著巨大的區(qū)別。因此,判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫,探討區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的合理性,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理具有更為重要的現(xiàn)實(shí)意義?;谝陨夏康?,本文采用近十年來(lái)杭州的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),建立多元回歸模型,對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫狀態(tài)及其主要成因進(jìn)行了分析研究,并通過(guò)杭州市與全國(guó)的比較,說(shuō)明區(qū)域差異的存在。
二、決定房?jī)r(jià)的理論模型
根據(jù)已有的理論與實(shí)證研究成果來(lái)分析房?jī)r(jià)與各影響因素的理論關(guān)系,構(gòu)建出城市房?jī)r(jià)的理論模型。我們將房地產(chǎn)價(jià)格分解為兩個(gè)部分,一部分由經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)基本因素驅(qū)動(dòng),稱為基本價(jià)格;一部分由房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為驅(qū)動(dòng),稱為非基本價(jià)格。
影響房地產(chǎn)的基本價(jià)格因素:
第一,經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)??捎酶鱾€(gè)城市地區(qū)的GDP來(lái)反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展。從理論上分析,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)越好,房?jī)r(jià)上漲的可能性就越大,兩者應(yīng)呈現(xiàn)出正向關(guān)系。
第二,人民生活水平。用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加來(lái)反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實(shí)際購(gòu)買能力,進(jìn)而決定了居民住房的消費(fèi)能力。
第三,土地價(jià)格。地價(jià)是房地產(chǎn)成本的重要組成部分,其走勢(shì)直接影響著房?jī)r(jià)。
第四,房地產(chǎn)投資。從理論上看,房地產(chǎn)投資增加,將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的增加,在需求不變或者房地產(chǎn)需求彈性小于供給彈性的情況下,房?jī)r(jià)將下降。
第五,利率的高低。利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本,貸款利率降低,開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金,而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)相對(duì)而言是比較有保證的,因此在低利率的情況下,開發(fā)商就會(huì)有相對(duì)可觀的收益。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債性決定了利率是影響房地產(chǎn)定價(jià)的重要因素。
第六,貨幣供應(yīng)量。我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá),市場(chǎng)機(jī)制不成熟,間接融資比例很高,房地產(chǎn)投資在相對(duì)大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應(yīng)量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模,從需求方面影響購(gòu)買水平。
第七,其他因素,如該城市的環(huán)境因素、地理位置等。
影響房地產(chǎn)的非基本價(jià)格因素:消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。LevinandWright運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的歷史數(shù)據(jù)來(lái)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)模型。其中心假設(shè)為:人們通過(guò)觀察房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變化,形成對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格變化的預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求條件的變化。而這些不斷變化的需求條件影響了房地產(chǎn)的供求價(jià)格。
三、變量的選擇和模型的建立
為了考察導(dǎo)致杭州市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的主要因素是居民自住需求還是投資和投機(jī)需求,考慮各相關(guān)因素的量化可能性以及數(shù)據(jù)的可獲得性,筆者決定選用人均可支配收入和上一期房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)變量來(lái)解釋本期房地產(chǎn)價(jià)格變量。因?yàn)榫用竦淖宰⌒枨笾饕Q于可支配收人的高低,而投資和投機(jī)需求則很大部分取決于上一期的房地產(chǎn)價(jià)格,決定投資或者投機(jī)行為盈利與否與當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格的高低無(wú)關(guān),只要房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)是上升的,投資和投機(jī)行為就會(huì)持續(xù)發(fā)生。
如果是居民自住需求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲,則模型的結(jié)果為人均可支配收入對(duì)本期的房地產(chǎn)價(jià)格影響較大;如果是投資和投機(jī)因素所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲,則模型的結(jié)果為上一期的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)本期的房地產(chǎn)價(jià)格影響較大,市場(chǎng)中存在泡沫的因素。于是在即將建立的多元回歸模型中被解釋變量為房地產(chǎn)價(jià)格PT,解釋變量分別為可支配收人Y和前一期房地產(chǎn)價(jià)格PT1。建立房地產(chǎn)價(jià)格函數(shù)的計(jì)量模型如下:
PT=b0+b1PT1+b2Y①
該模型的經(jīng)濟(jì)含義為:本期房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于上一期的房地產(chǎn)價(jià)格PT1和當(dāng)期的入均可支配收入Y,b0為隨機(jī)誤差。
四、多元線性回歸模型與White異方差檢驗(yàn)
本模型的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)樣本為2001年-2009年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入Y和當(dāng)年房地產(chǎn)價(jià)格P。數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。樣本數(shù)據(jù)如表1所示。
可以看出,房地產(chǎn)價(jià)格pt和城鎮(zhèn)居民可支配收入y、上期房地產(chǎn)價(jià)格pt1有著較為明顯的相關(guān)關(guān)系,尤其是在06年以后。
然后筆者使用Eviews3.1版軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)最小二乘回歸估計(jì),根據(jù)回歸的結(jié)果,估計(jì)的模型為:
PT=612.8885+0.728829PT1+0.079083Y
(661.4456)(0.525100)(0.177144)
t=(0.926589)(1.387980)(0.446434)
R2=0.950074 AR=0.933432 F=57.08857
擬合優(yōu)度:由檢驗(yàn)數(shù)據(jù)中可得到R2=0.950074,修正的可決系數(shù)為AR=0.933432,說(shuō)明該模型對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的解釋度為95%,模型的擬合性很好。
F檢驗(yàn):針對(duì)H0:b1=b2=0,給定顯著性水平a=0.05,在F值分布表中查出自由度為k-1=2和n-k=6的臨界值Fa(2,6)=5.14。而檢驗(yàn)結(jié)果中F=57.08857,遠(yuǎn)大于F的臨界值,所以應(yīng)該拒絕原假設(shè),說(shuō)明回歸方程顯著,杭州市上一期房地產(chǎn)價(jià)格、人均可支配收入、本期房地產(chǎn)供給等解釋變量對(duì)被解釋變量一本期房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。
T檢驗(yàn):分別對(duì)H0:b1=0和H0:b2=0在給定顯著性水平a=0.05,查t分布表得自由度為n―k=6的臨界值t(a/2)=2.447。而驗(yàn)結(jié)果中與b1、b2相對(duì)應(yīng)的t統(tǒng)計(jì)量的絕對(duì)值分別為1.387980和0.446434,也就是說(shuō),在其他解釋變量不變的情況下,PT1和Y的單獨(dú)變動(dòng)對(duì)PT的影響并不顯著。
為了檢驗(yàn)所采用的樣本數(shù)據(jù)之間是否具有異方差性,可以使用回歸檢驗(yàn)的結(jié)果來(lái)繼續(xù)進(jìn)行White檢驗(yàn),從結(jié)果可以看出,Obs*R-squared=4.724401,由White檢驗(yàn)可知,在給定顯著性水平a=0.05下,查卡方分布表,得臨界值為5.99147。比較計(jì)算的卡方統(tǒng)計(jì)量和臨界值,因?yàn)镺bs*R-squared=4.724401
由回歸結(jié)果我們可以看出,前一期的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)本期的房地產(chǎn)價(jià)格有明顯的影響。前一期房地產(chǎn)價(jià)格PT1的系數(shù)為0.728829,具體來(lái)說(shuō)就是在本期其他變量不變的情況下,如果上一期的房地產(chǎn)價(jià)格上漲1個(gè)百分點(diǎn),會(huì)直接導(dǎo)致本期的房地產(chǎn)價(jià)格上漲0.728829個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在比較明顯的投資、投機(jī)傾向。
為了便于比較觀察,我們同樣再對(duì)2001到2009年期間全國(guó)房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行分析。2001-2009年全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),如表2所示。
我們使用Eviews3.1版軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)最小二乘回歸估計(jì),估計(jì)的模型為:
PT=231.0456+0.819097PT1+0.036427Y
(483.6203)(0.388236)(0.048461)
t=(0.477742)(2.109789)(0.751673)
R2=0.992762 AR=0.990349 F=411.4535
擬合優(yōu)度:由檢驗(yàn)數(shù)據(jù)中可得到R2=0.992762,修正的可決系數(shù)為AR=0.990349,說(shuō)明該模型對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的解釋度為99%,模型的擬合性很好。
F檢驗(yàn):針對(duì)H0:b1=b2=0,給定顯著性水平a=0.05,在F值分布表中查出自由度為k一1=2和n―k=6的臨界值Fa(2,6)=5.14。而檢驗(yàn)結(jié)果中F=411.4535,遠(yuǎn)大于F的臨界值,所以應(yīng)該拒絕原假設(shè),說(shuō)明回歸方程顯著,全國(guó)上一期房地產(chǎn)價(jià)格、人均可支配收入、本期房地產(chǎn)供給等解釋變量對(duì)被解釋變量一本期房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。
T檢驗(yàn):分別對(duì)H0:b1=0和H0:b2=0在給定顯著性水平a=0.05,查t分布表得自由度為n-k=6的臨界值t(a/2)=2.447。而檢驗(yàn)結(jié)果中與b1、b2相對(duì)應(yīng)的t統(tǒng)計(jì)量的絕對(duì)值分別為2.109789和0.751673,也就是說(shuō),在其他解釋變量不變的情況下,PT1和Y的單獨(dú)變動(dòng)對(duì)PT的影響并不顯著。
為了檢驗(yàn)所采用的樣本數(shù)據(jù)之間是否具有異方差性,可以使用回歸檢驗(yàn)的結(jié)果來(lái)繼續(xù)進(jìn)行White檢驗(yàn),選擇沒(méi)有交叉乘積項(xiàng),從結(jié)果可以看出,Obs*R-squared=2.868896,由White檢驗(yàn)可知,在給定顯著性水平a=0.05下,查卡方分布表,得臨界值為5.99147。比較計(jì)算的卡方統(tǒng)計(jì)量和臨界值,因?yàn)镺bs*R-squared=2.868896
五、回歸模型檢驗(yàn)結(jié)果的現(xiàn)實(shí)意義
通過(guò)杭州市和全國(guó)這兩個(gè)回歸模型的結(jié)果數(shù)據(jù)的對(duì)比,我們可以看出:前一期的房地產(chǎn)價(jià)格PT1的系數(shù)最大,分別為0.728829和0.819097,說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在比較明顯的投資、投機(jī)傾向,這種情況全國(guó)的平均水平表現(xiàn)得更為突出。具體來(lái)說(shuō)就是在本期其他變量不變的情況下,如果上一期的房地產(chǎn)價(jià)格上漲一個(gè)百分點(diǎn),會(huì)導(dǎo)致本期的房地產(chǎn)價(jià)格上漲0.728829,如果是在全國(guó)范圍內(nèi),則會(huì)導(dǎo)致本期全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格上漲0.819097個(gè)百分點(diǎn)。
收入Y,系數(shù)分別為0.079083和0.036427,就是說(shuō)在本期其他變量不變的情況下,如果本期的收入上漲1個(gè)百分點(diǎn),就會(huì)導(dǎo)致本期房地產(chǎn)價(jià)格上漲0.079083個(gè)百分點(diǎn),而導(dǎo)致房地產(chǎn)全國(guó)平均價(jià)格上漲0.036427個(gè)百分點(diǎn)。
這兩個(gè)回歸模型對(duì)比的現(xiàn)實(shí)意義在于:一是說(shuō)明我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在比較明顯的泡沫因素,相對(duì)于全國(guó)平均水平而言,這種因素在杭州市體現(xiàn)的相對(duì)較弱些;二是投資和投機(jī)因素對(duì)當(dāng)期房地產(chǎn)的決定因素超過(guò)了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,也就是說(shuō),我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求主要來(lái)自于投資和投機(jī),而不是居民的自住需求,這說(shuō)明國(guó)家歷年來(lái)出臺(tái)的各項(xiàng)抑制投資和投機(jī)需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的合理性。
從上述結(jié)論1可以看出,作為東部發(fā)達(dá)城市的杭州,房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的程度低于全國(guó)平均水平。而通過(guò)對(duì)其他東部沿海城市數(shù)據(jù)的收集與分析,在京津滬等東部一些發(fā)達(dá)城市,相對(duì)于全國(guó)平均水平而言,泡沫化因素則體現(xiàn)的更加明顯。筆者認(rèn)為以下幾方面可以解釋這種差異性的存在:
第一,杭州相對(duì)于京津滬等東部沿海城市,其城市定位不同。杭州依托于西湖走的是旅游城市、消費(fèi)服務(wù)型城市發(fā)展道路。其依托優(yōu)越的地理環(huán)境、優(yōu)美的風(fēng)景以及浙江雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,其房?jī)r(jià)本身有其合理性的一面、“剛性”的一面。
第二,基于上述,杭州市房?jī)r(jià)基礎(chǔ)比較高,投資投機(jī)的成本、風(fēng)險(xiǎn)較大,收益相對(duì)較小,抑制了投資者和投機(jī)者的動(dòng)力。
六、防范杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的策略性思考
房?jī)r(jià)上漲的因素基本可以分為主觀因素和客觀因素兩部分??陀^因素主要表現(xiàn)為消費(fèi)者需求的提高、城市化的建設(shè)以及人口的增長(zhǎng)等實(shí)質(zhì)性因素。主觀因素則主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面:一是非理性的市場(chǎng)預(yù)期。二是過(guò)度的信貸支持。目前我國(guó)房地產(chǎn)自有資金比重奇低,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金的80%以上直接或者間接來(lái)自銀行貸款。再次,據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)購(gòu)房者的按揭率為75%,新建商品房60%-70%的購(gòu)買資金是由信貸支持的。
美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯?P?金德伯格認(rèn)為:房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲,這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,并不斷吸引新的買者。隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加,房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格,由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。而資產(chǎn)泡沫的形成會(huì)產(chǎn)生非常嚴(yán)重的后果,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)強(qiáng)化正常的經(jīng)濟(jì)波動(dòng),使經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)具有更大的不穩(wěn)定性;二是泡沫經(jīng)濟(jì)具有通脹效應(yīng);三是泡沫經(jīng)濟(jì)扭曲了正常的價(jià)格信號(hào),使市場(chǎng)的資源最優(yōu)配置效應(yīng)失效;四是資產(chǎn)泡沫的破滅將導(dǎo)致金融危機(jī),甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生,美國(guó)次貸危機(jī)便是一個(gè)很好的佐證。而上述實(shí)證分析表明,當(dāng)前杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲受主觀預(yù)期影響的比重巨大,投機(jī)成分不斷增加,具有一定的泡沫成分。因此對(duì)于杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控,政府必須通過(guò)公布城市住房建設(shè)規(guī)劃信息、建立城市住房保障機(jī)制等方法消除消費(fèi)者的非理性市場(chǎng)預(yù)期,確立正確的住房消費(fèi)觀念。其次,必須加強(qiáng)金融信貸的控制,嚴(yán)格執(zhí)行政府的有關(guān)規(guī)定,從資本渠道消除市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的資金來(lái)源,從而對(duì)住房?jī)r(jià)格起到控制作用。最后,加強(qiáng)對(duì)政府政策的宣傳力度,加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的相關(guān)知識(shí)的教育,提高其認(rèn)識(shí),降低購(gòu)房者的恐慌以及盲目的跟風(fēng)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控還必須從供給管理入手,不能單靠需求管理。對(duì)此,需要杭州市政府主管部門盡快建立包含二手房、經(jīng)濟(jì)租用房、廉租房、商品房在內(nèi)的多層次住房供給市場(chǎng),以滿足市場(chǎng)的多元化需求,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的有效控制。
參考文獻(xiàn):
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本文主要分析房地產(chǎn)投機(jī)行為的具體表現(xiàn)及與價(jià)格發(fā)展的關(guān)系,并分析其在我國(guó)的具體表現(xiàn)。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的普遍性
房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為可分別表現(xiàn)在供給方與需求方。從供給方看,如果預(yù)期到價(jià)格上漲,它們會(huì)推遲交易,反之在價(jià)格下降中則會(huì)加快交易。供給方又可分為開發(fā)商和存量房擁有者,在價(jià)格上升過(guò)程中,當(dāng)開發(fā)商不存在資金流轉(zhuǎn)困難時(shí),會(huì)采用放慢建設(shè)速度和上市速度,利用虛假銷售等形式來(lái)推遲銷售。對(duì)于存量房的持有者來(lái)說(shuō)同樣會(huì)推遲房屋上市的速度,或在報(bào)價(jià)上有意高于當(dāng)前市場(chǎng)的交易價(jià)格以獲利。供給方的投機(jī)行為會(huì)帶來(lái)供給量的相對(duì)減小或放大。
從需求方看,可分為單純?yōu)楂@利在短期買進(jìn)和賣出的需求者,為自住而購(gòu)買第一套住房的需求者和為改善居住條件而賣舊買新的需求者三類群體,在預(yù)期價(jià)格上升的過(guò)程中三類需求群體都會(huì)表現(xiàn)出投機(jī)行為。
單純?yōu)楂@利而進(jìn)入市場(chǎng)的投機(jī)者,在價(jià)格上升的過(guò)程中,他們的數(shù)量會(huì)不斷增加,而且往往會(huì)充分利用借貸資金進(jìn)行購(gòu)房,并購(gòu)買多套住房。他們雖然會(huì)面臨較大的還貸壓力,但當(dāng)預(yù)期到價(jià)格上升幅度大于支付的貸款利率成本時(shí),他們并不急于在短期內(nèi)賣出,而是盡可能持有較長(zhǎng)的時(shí)間,并且為了保持房屋較好的狀態(tài)以便未來(lái)更好地出售,不會(huì)將房屋出租出去,而是大量地空置。
為自住而購(gòu)買第一套住房的需求者,在房地產(chǎn)價(jià)格上升較快的時(shí)期,往往會(huì)形成一種市場(chǎng)的恐慌,以為價(jià)格會(huì)以如此快的速度持續(xù)上升,未來(lái)將失去購(gòu)房的能力,這樣他們就會(huì)更快地進(jìn)入市場(chǎng),而不再過(guò)多地關(guān)注房屋的質(zhì)量和居住環(huán)境。同樣在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí),他們會(huì)持幣觀望,等待進(jìn)一步的下跌。
為改善居住條件的賣舊買新者,同時(shí)兼有市場(chǎng)的供給者和需求者兩種身份,會(huì)表現(xiàn)出供給者與需求者的雙重投機(jī)特征。第一,他們會(huì)改變同時(shí)賣出與買進(jìn)的策略,在房?jī)r(jià)上升過(guò)程中,首先買進(jìn)卻推遲賣出甚至不再賣出。第二,即使存在資金壓力的情況下,他們也可能在同時(shí)買進(jìn)與賣出的合約簽訂中,根據(jù)價(jià)格的變化趨勢(shì)盡量提早或推遲簽訂相應(yīng)的合約,甚至出現(xiàn)較多的違約事件。
市場(chǎng)價(jià)格上升中,供給方與需求方的投機(jī)行為會(huì)使市場(chǎng)上即期的供給量減少而需求量快速增加,使交易價(jià)格快速攀升,實(shí)現(xiàn)了交易雙方過(guò)去對(duì)價(jià)格的預(yù)期,所以市場(chǎng)的投機(jī)行為對(duì)價(jià)格的預(yù)期具有自我實(shí)現(xiàn)的機(jī)制。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)這一機(jī)制就向相反的方向發(fā)展。這一過(guò)程并不僅是純投機(jī)的結(jié)果,市場(chǎng)的所有參與者在利益的驅(qū)動(dòng)下都會(huì)表現(xiàn)出投機(jī),所以在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)期投機(jī)是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。
二、投機(jī)行為的市場(chǎng)表征
隨著投機(jī)行為數(shù)量增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)出一些特征,如房屋的空置率上升、合約違約率上升、開發(fā)商開工量上升、市場(chǎng)交易量上升等。Case and Shiller(1988,2003)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查后認(rèn)為,在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)期的市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一些特征。第一,投資性。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)程中,特別是在泡沫發(fā)展過(guò)程中,越來(lái)越多的人會(huì)把房地產(chǎn)作為一種投資性資產(chǎn)看待。人們的購(gòu)買行為是出于對(duì)未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期,更多的投資者開始參與到房地產(chǎn)的購(gòu)買中,這些房屋開始被空置下來(lái),既不用來(lái)出租也不用來(lái)居住,只是等待在一個(gè)更高的價(jià)格時(shí)出售。第二,市場(chǎng)亢奮。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲中,房地產(chǎn)成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn),幾乎所有媒體都在談?wù)摲康禺a(chǎn),房地產(chǎn)也成為日常生活中談?wù)撟疃嗟脑掝}之一,并且越來(lái)越多的人開始參與到這一行業(yè)中。第三,決策非理性。在投資與居住為目的的購(gòu)房行為中,人們決定購(gòu)房與否的理由不再是與經(jīng)濟(jì)基本相關(guān)的理由,而更多的是受親戚朋友關(guān)于房地產(chǎn)看法的影響,這些理由??赡苁恰俺鞘型恋赜邢蓿康禺a(chǎn)價(jià)格不可能下降”,“到這個(gè)城市中的人口越來(lái)越多,房?jī)r(jià)會(huì)漲得更高”等,而且多數(shù)人確信這些理由的正確性。
市場(chǎng)投機(jī)行為最重要的表征是價(jià)格向同一方向持續(xù)發(fā)展,并且發(fā)展速度不斷加快。投機(jī)行為成為一個(gè)普遍現(xiàn)象,并有多種的表現(xiàn)形式。投機(jī)行為存在的一個(gè)最基本的前提或基礎(chǔ)就是存在預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格向同一方向持續(xù)發(fā)展,并且變動(dòng)速度高于信貸利率,這一預(yù)期形成的基本力量可能來(lái)自于市場(chǎng)的交易雙方。Levin and Wright(1997)認(rèn)為,這一力量一般不大會(huì)來(lái)自于供給方,因?yàn)楣┙o短期內(nèi)是缺乏彈性的,在總的房屋數(shù)量基本不變的情況下,價(jià)格會(huì)因人們持有這些房屋的意愿變化而變化,所以實(shí)際價(jià)格的變化和對(duì)價(jià)格預(yù)期的變化是來(lái)自于需求方的。
從我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,2003年到2005年初,市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的投機(jī)行為增多的特征,上海房地產(chǎn)價(jià)格2000年至2002年底房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升,并和均衡價(jià)格的發(fā)展基本一致,但在價(jià)格持續(xù)的上升中,人們開始預(yù)期價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升,市場(chǎng)投機(jī)行為開始出現(xiàn),價(jià)格迅速攀升,可以認(rèn)為2003年以后市場(chǎng)價(jià)格是由投機(jī)行為主導(dǎo)的。真正居住需求者產(chǎn)生了市場(chǎng)恐慌,唯恐價(jià)格進(jìn)一步上升,把購(gòu)房的時(shí)機(jī)提前;改善居住者同樣把購(gòu)買行動(dòng)提前,并在可能的情況下把舊房銷售的時(shí)間推遲;開發(fā)商則出現(xiàn)了虛假銷售現(xiàn)象;此時(shí)市場(chǎng)純投機(jī)者的數(shù)量也迅速增加。這樣市場(chǎng)的供需關(guān)系開始明顯不均衡,而市場(chǎng)價(jià)格在預(yù)期與投機(jī)行為的雙重作用下節(jié)節(jié)上升。
三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為影響因素
在我國(guó)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為會(huì)更加普遍,并會(huì)由供需雙方引起,有幾個(gè)主要原因:
第一,需求力量的快速釋放。我國(guó)解放后長(zhǎng)期實(shí)行低租金公房制度,沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng),在上世紀(jì)90年代后開始住房制度改革,廣大居民開始轉(zhuǎn)變觀念購(gòu)買商品房,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成,特別是在上世紀(jì)90年代末和本世紀(jì)初,許多地區(qū)逐步停止實(shí)物分房,在住房保障制度沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)的情況下,幾乎所有的人都要通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)房來(lái)解決住房問(wèn)題,使市場(chǎng)需求在短期內(nèi)快速釋放,需求力量主導(dǎo)的預(yù)期開始顯現(xiàn)。
第二,市場(chǎng)由增量房為主導(dǎo)。由于我國(guó)解放后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間住房建設(shè)不足,在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以后,開始了大量商品房建設(shè),市場(chǎng)交易以增量房市場(chǎng)為主。這時(shí)一個(gè)重要的市場(chǎng)特征是具有專業(yè)知識(shí)的開發(fā)商或銷售商與沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的普通居民進(jìn)行交易,開發(fā)商對(duì)價(jià)格具有壟斷權(quán),在價(jià)格的上升中,會(huì)不斷提高價(jià)格以達(dá)到購(gòu)買者的最大支付能力。這時(shí),對(duì)價(jià)格預(yù)期起主導(dǎo)作用的就不僅是需求力量,供給力量同樣起到重要的作用,雙方通過(guò)投機(jī)行為,使價(jià)格變化預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)更加明顯。
第三,金融制度與環(huán)境。我國(guó)金融市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá),銀行信貸是主要融資渠道,1998年以后按揭貸款政策開始實(shí)施,銀行積極通過(guò)增加貸款基數(shù)降低不良貸款率,使居民的潛在購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。在銀行和居民金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)和低利率的背景下,住房信貸不斷增加,使需求方的投機(jī)行為成為可能。另一方面,由于我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá),股票市場(chǎng)連續(xù)幾年低迷,居民缺乏投資渠道,從而加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為,并使純投機(jī)者數(shù)量不斷擴(kuò)大。
第四,居住文化影響。從民族文化講我國(guó)居民重視“安居樂(lè)業(yè)”,租房觀念不強(qiáng),重視自有住房,而且在所有資產(chǎn)中房地產(chǎn)是最重要的組成部分之一,就使得住房成為需求最強(qiáng)的資產(chǎn)之一。在這種背景下,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為更加可能,而且房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的過(guò)程中,沒(méi)有一個(gè)可以參照的房地產(chǎn)均衡價(jià)格,由價(jià)格預(yù)期而產(chǎn)生的投機(jī)行為更加突出。
四、政策含義
可以認(rèn)為,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性,在價(jià)格持續(xù)向同一方向變化的過(guò)程中,市場(chǎng)的參與者會(huì)出現(xiàn)投機(jī)行為以獲得價(jià)格變化產(chǎn)生的利得,這種投機(jī)行為可能表現(xiàn)在包括以居住為主的購(gòu)買需求者、市場(chǎng)的純投機(jī)者和供給者等所有人的行為中。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期,這種投機(jī)行為會(huì)更為突出。我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的較大波動(dòng)特別是交易量的大波動(dòng)也顯示了投機(jī)行為的重要影響。
目前由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,一些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)了停滯甚至下跌,如果這種價(jià)格向同一方向發(fā)展的趨勢(shì)持續(xù)一段時(shí)間后,市場(chǎng)的投機(jī)行為就會(huì)不斷加強(qiáng),這時(shí)市場(chǎng)價(jià)格變化的自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制就會(huì)發(fā)揮作用,價(jià)格將會(huì)較快地向預(yù)期的方向發(fā)展,一些地區(qū)可能會(huì)產(chǎn)生價(jià)格的較大下跌。
從世界各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格變化經(jīng)歷看,一些大城市特別是被認(rèn)為有居住吸引力的城市房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)經(jīng)常有較大的波動(dòng),而政府沒(méi)有完全控制價(jià)格波動(dòng)的方法。政府最好的干預(yù)時(shí)機(jī)是在市場(chǎng)參與者的投機(jī)行為過(guò)強(qiáng)并主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的發(fā)展時(shí)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);波動(dòng);影響因素;對(duì)策
一、外生因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響
(一)政策因素
能夠造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)的政策因素主要是與建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)具有緊密聯(lián)系以及較大敏感程度的經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)政策改革、貨幣政策改革、財(cái)政政策改革、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略改革等,同時(shí)這些政策措施也是政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出宏觀調(diào)控過(guò)程中的常見(jiàn)措施,這些措施涉及到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的方方面面,所以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也是全方位的。
(二)城市發(fā)展
城市化的發(fā)展是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的大勢(shì)所趨,城市化主要表現(xiàn)為城市的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大以及城市人口的增多。城市化水平是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要要素,首先隨著城市化規(guī)模以及數(shù)量的增加和擴(kuò)大,城市建設(shè)會(huì)進(jìn)一步加快,對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)升高;其次城市化進(jìn)程加快會(huì)導(dǎo)致城市人口增長(zhǎng),這不僅使居住建筑的需求增加,同時(shí)也使工業(yè)建筑需求增加;再次,城市化發(fā)展會(huì)伴隨著對(duì)舊區(qū)的改造,拆遷戶對(duì)居住建筑的需求增加。供需關(guān)系的改變也勢(shì)必會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。
(三)社會(huì)發(fā)展
社會(huì)發(fā)展會(huì)提升人們的收入水平、生活水平以及精神文明素質(zhì),這些改變又會(huì)使人們?cè)诜康禺a(chǎn)消費(fèi)方面、道德觀念以及行為發(fā)生改變,房地產(chǎn)消費(fèi)觀念以及行為的改變會(huì)提升人們對(duì)居住建筑、休閑建筑、工業(yè)建筑的需求,在需求增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求空間以及市場(chǎng)產(chǎn)生影響的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一定波動(dòng)。
(四)經(jīng)濟(jì)因素
對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)因素是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)造成直接影響的宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要是通過(guò)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量來(lái)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)以及變量主要包括收入水平與消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、銀行利率、物價(jià)與通貨膨脹率等。
二、內(nèi)生因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動(dòng)的影響
(一)房地產(chǎn)收益率
房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)商通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)得到的凈收益與投資的比率,也被稱為投資回報(bào)率。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有較高收益率時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)在較高的投資熱情下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大,反之則房地產(chǎn)商會(huì)具有十分謹(jǐn)慎的心態(tài)。其中土地的成本以及建筑的成本是影響房地產(chǎn)收益率的重要因素,影響土地獲取成本的因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)體制,具體則包括城市人口狀況、社會(huì)穩(wěn)定狀況、城市化發(fā)展程度等社會(huì)因素,金融環(huán)境、國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平、稅負(fù)等經(jīng)濟(jì)因素,土地政策與制度、住房政策與制度等政策因素以及區(qū)位因素。影響建筑物價(jià)格的因素包括建筑構(gòu)造、建筑高度和規(guī)模、建筑用途、建筑地區(qū)、區(qū)域物價(jià)水平等。
(二)房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)投資被比喻為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的引擎,可見(jiàn)房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中產(chǎn)生的作用和影響是不容忽視的。一般而言,房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)張會(huì)受到房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的影響,而房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條則是受到了房地產(chǎn)投資下降的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與房地產(chǎn)投資的波動(dòng)是基本一致的。
(三)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期
對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期主要是人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)前景的預(yù)測(cè)和估計(jì),消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的信心與預(yù)期由于會(huì)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生影響,所以也會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)的價(jià)格。一般而言,不同的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期也存在差異,當(dāng)然從眾心理是一定存在的,如果當(dāng)下消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)在未來(lái)并沒(méi)有好的發(fā)展前景,則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)減少,如果認(rèn)為房地產(chǎn)在未來(lái)具有良好的發(fā)展勢(shì)頭,則房地產(chǎn)需求又會(huì)增加。
(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需矛盾
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需矛盾是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)的最內(nèi)在因素。房地產(chǎn)的供給量會(huì)受到資金、勞動(dòng)、管理、技術(shù)等多方面因素的影響,而房地產(chǎn)的需求量也會(huì)受到人們消費(fèi)觀念、價(jià)格預(yù)期等多方面因素的影響,一般而言房地產(chǎn)供給產(chǎn)生的變化要比房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的變化要大,房地產(chǎn)供給的變動(dòng)往往要滯后于房地產(chǎn)需求的變動(dòng)。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)策略
在面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)所使用的調(diào)控策略需要以探析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的原因?yàn)榛A(chǔ),并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化應(yīng)對(duì)策略的針對(duì)性從而提高應(yīng)對(duì)策略的有效性。
(一)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控
政府部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的分析以及區(qū)別的對(duì)待,同時(shí)政府部門也有責(zé)任對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控,但是調(diào)控的過(guò)程并不是指一味管制房地產(chǎn)價(jià)格。由于正常的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有利于推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并是促進(jìn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理做出改善,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率,所以如果房地產(chǎn)的價(jià)格在正常的變動(dòng)范圍內(nèi),政府部門應(yīng)當(dāng)減少干預(yù)甚至不進(jìn)行干預(yù)。如果房地產(chǎn)的價(jià)格與合理的物價(jià)水平出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離,無(wú)論是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)低還是過(guò)高,政府部門都有必要進(jìn)行調(diào)控。地價(jià)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,而地價(jià)過(guò)低,國(guó)家利益會(huì)受到損害,并引發(fā)土地的閑置與囤積,如果地價(jià)過(guò)高,則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升,在對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)進(jìn)行限制的同時(shí)也會(huì)增加通貨膨脹的壓力,所以把房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控在一個(gè)相對(duì)合理的范圍中能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)對(duì)宏觀政策引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控
如果宏觀政策的變化引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的異常波動(dòng),則應(yīng)當(dāng)對(duì)宏觀政策開展辯證分析,如果宏觀政策具有科學(xué)性并且只是暫時(shí)性的對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了抑制作用,則應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持宏觀政策的執(zhí)行以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。如果宏觀政策缺乏科學(xué)性和合理性,應(yīng)當(dāng)采取針對(duì)性措施對(duì)實(shí)行的政策進(jìn)行糾正和制止。另一方面,房地產(chǎn)方面宏觀政策的制定需要以區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況為依據(jù),避免出現(xiàn)一刀切和切一刀的情況。同時(shí)宏觀政策應(yīng)當(dāng)盡量平穩(wěn),避免出現(xiàn)過(guò)大的變化,從而推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。
(三)對(duì)供求失衡引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中的供求失衡因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在矛盾。供求失衡作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)常性狀態(tài)決定了要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平衡是具有很大難度的。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是在供求失衡中進(jìn)行的,由于這一特征的存在,所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也是不可避免的。而在調(diào)控中,主要目的在于減低這種波動(dòng)而并是說(shuō)完全消除這種因素。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了十分尖銳的供需矛盾,則僅靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)是無(wú)法完成的,此時(shí)就有可能產(chǎn)生地產(chǎn)危機(jī)而強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)供需平衡,這種情況導(dǎo)致的后果則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩潰。所以當(dāng)房地產(chǎn)供求一旦處于不合理的失衡范圍,需要根據(jù)不同的矛盾性質(zhì)來(lái)進(jìn)行針對(duì)性的化解。
(四)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)
經(jīng)濟(jì)波動(dòng)引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)應(yīng)當(dāng)在調(diào)控政策的制定中與宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策保持一致性,如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)于超前則會(huì)加大國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承受壓力,而為了確保宏觀經(jīng)濟(jì)的有序健康發(fā)展,有必要使用宏觀調(diào)控政策取出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“水分”。雖然這會(huì)暫時(shí)性的給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)房展帶來(lái)阻礙,但是卻有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞:天津;城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn)價(jià)格;關(guān)系
當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快,城鎮(zhèn)化水平已從1997年的31.91%提高到2011年的超過(guò)51%,同時(shí)從1997-2011的14年時(shí)間里,房地產(chǎn)價(jià)格年增長(zhǎng)率8.19%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)村人民年人均收入增長(zhǎng)水平。如何正確認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的關(guān)系,以及城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格貢獻(xiàn)的程度是制定城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要問(wèn)題。
一、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的理論關(guān)系
(一)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
1.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口比例變動(dòng)影響房地產(chǎn)價(jià)格。現(xiàn)如今,城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅速加快使得大量人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動(dòng),城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增大,商品房需求數(shù)量越來(lái)越龐大,因?yàn)樾枨蟮牟粩嘣鲩L(zhǎng),從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。根據(jù)“十一五”規(guī)劃中提到的要求,到2050年,我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平,這就意味著在接下來(lái)的40年里,每年會(huì)有大約1400萬(wàn)人口由農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市,因此,城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅速加快會(huì)造成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量的增加,從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展,原城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高,這體現(xiàn)在住房上便是城鎮(zhèn)居民人均建筑面積量的增加。1980年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為7.2平方米, 2000年城鎮(zhèn)人均建筑面積為20.3平方米,2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積31.6平方米,對(duì)于建筑面積需求量的增加也會(huì)加快房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
2.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市結(jié)構(gòu)布局優(yōu)化影響房地產(chǎn)價(jià)格變化。在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中,城鎮(zhèn)建筑的建設(shè)質(zhì)量有明顯提高,城市規(guī)劃布局更加合理,城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)不斷優(yōu)化。新城區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)改造,城市環(huán)境質(zhì)量提高、各種配套設(shè)施、交通便捷度以及各種管線設(shè)施的合理路由,使得城鎮(zhèn)人民的生活水平不斷提高。對(duì)于城市的合理規(guī)劃,使得空間結(jié)構(gòu)形態(tài)有更好的利用,從更根本上、激發(fā)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求的增加,需求增加了房地產(chǎn)價(jià)格自然而然得到提升,這成為房地產(chǎn)價(jià)格上升的又一原因。
3.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施用地規(guī)模的擴(kuò)大影響土地價(jià)格。城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中會(huì)伴隨許多大型社區(qū)的建設(shè),隨之而來(lái)的是大量基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè),這導(dǎo)致大量土地資源被占用。一方面,在城鎮(zhèn)中可供建設(shè)土地資源的總量是很有限的,大量的基礎(chǔ)設(shè)施用地需求導(dǎo)致土地供不應(yīng)求,從而使得土地價(jià)格的上漲,進(jìn)而增進(jìn)了開發(fā)商的成本,使得銷售價(jià)格升高;而另一方面,我國(guó)的城市建設(shè)呈現(xiàn)由內(nèi)向外擴(kuò)張的模式,在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中占用大量城鎮(zhèn)邊緣的耕地,使一部分農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地,這種擴(kuò)張模式在一定程度上增加了城市建設(shè)土地供給量,對(duì)由土地價(jià)格上漲引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升有一定的反向抑制作用。但總體來(lái)說(shuō),建設(shè)用地量的增加導(dǎo)致土地價(jià)格的增長(zhǎng),使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
(二)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)化的影響
1.積極促進(jìn)作用。第一,由于商品房?jī)r(jià)格上升會(huì)刺激對(duì)于房屋開發(fā)面積的增加,有利于形成大型的、具有完善配套設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施的居住區(qū),提高城鎮(zhèn)原有居民生活環(huán)境,居住環(huán)境的不斷改善又會(huì)增加城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村人口的吸引力,吸引更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移,從而推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。第二,建筑業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本身就需要大量的建筑工人,再者,房地產(chǎn)建設(shè)拉動(dòng)了建筑材料行業(yè)和建筑市場(chǎng)的快速發(fā)展,擴(kuò)大了市場(chǎng)銷售需求,鼓勵(lì)了百姓的消費(fèi),同時(shí)大力促進(jìn)了運(yùn)輸業(yè)、勞務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,而由房地產(chǎn)業(yè)衍生帶動(dòng)的眾多行業(yè)也都需要大量勞動(dòng)力工人,這些工人以農(nóng)民工為主,進(jìn)而解決了許多從農(nóng)村進(jìn)城民工的就業(yè)問(wèn)題,這促使更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng),從而從根本上加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
2.反向抑制作用。房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入的增長(zhǎng)幅度,忽略了大眾的實(shí)際購(gòu)買力,嚴(yán)重影響人們現(xiàn)有的生活水平,原有的城鎮(zhèn)居民在高房?jī)r(jià)面前生活環(huán)境和質(zhì)量無(wú)法得到提高,而農(nóng)村居民更沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)能力來(lái)城市買房,導(dǎo)致了城鎮(zhèn)化速率的減緩。另外,商品房銷售價(jià)格的不斷上漲,會(huì)導(dǎo)致出租房租金的上升。由商品房?jī)r(jià)格上漲產(chǎn)生的一系列問(wèn)題又成為阻礙農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)的一個(gè)門檻,從而對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展產(chǎn)生了反向抑制作用。
二、天津房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析
(一)指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)說(shuō)明
本文擬采用多元線性回歸來(lái)研究天津市城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價(jià)格的關(guān)系,重點(diǎn)研究城鎮(zhèn)化對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響,選取指標(biāo)包括:商品住宅銷售價(jià)格Y、城鎮(zhèn)化水平X1、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額X3、商品住宅新開工面積X4、金融機(jī)構(gòu)貸款利率X6、貸款額X7。
以上指標(biāo)選擇天津市2001-2010年共10年作為研究對(duì)象,所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于天津市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。
(二)數(shù)據(jù)分析
直接對(duì)各變量進(jìn)行線性回歸后,估計(jì)結(jié)果為:
Y=-134389.3+2795.149X1-5.599466X2
+ 0.010608X3+ 0.044432X4 -0.424775X5 + 796.3405X6 +1.022195X7
(1.282) (-1.7925) (1.9773) (0.0489) (-0.2335) (1.0187) (1.4865)
R2=0.9942 F=49.009 D.W.=2.154
從以上結(jié)果可以看出,雖然相關(guān)性較高,F(xiàn)檢驗(yàn)也通過(guò),但是各變量的t檢驗(yàn)皆不通過(guò),而且符號(hào)的經(jīng)濟(jì)意義也不合理。
對(duì)自變量進(jìn)行簡(jiǎn)單的相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn),結(jié)果如下:
可以看出,各自變量之間相關(guān)性均很高,其中x2和x3的相關(guān)系數(shù)為0.9997,大于估計(jì)方程的可決系數(shù)0.9942,根據(jù)KLEIN原則,各變量存在較嚴(yán)重的多重共線性。
本文按照逐步回歸法進(jìn)行估計(jì),最后估計(jì)的方程為:
Y=-63613.17+ 1109.531X1 +0.307852X7
(2.5869) (2.5910)
R2=0.9673 F=103.55 D.W.=1.255
此結(jié)果可以說(shuō)明,城鎮(zhèn)化率和商品房?jī)r(jià)格確實(shí)存在正相關(guān)關(guān)系,而且當(dāng)城鎮(zhèn)化率每提高1%,商品住宅價(jià)格將提高1109.631元。
三、結(jié)論和政策建議
(一)結(jié)論
通過(guò)上述研究表明我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和商品住宅價(jià)格之間有著長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系,即住宅房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程而不斷提高,反映了相關(guān)變量之間的信息傳導(dǎo)機(jī)制。雖然房地產(chǎn)價(jià)格的上漲在短期內(nèi)會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程有一定的方向抑制作用,但抑制的作用并不明顯,城鎮(zhèn)可支配收入的增加、城鎮(zhèn)生活質(zhì)量的提高以及各種配套設(shè)施的完善對(duì)于務(wù)農(nóng)人員的吸引力還是會(huì)超過(guò)房?jī)r(jià)上漲對(duì)于農(nóng)村進(jìn)城人員的抑制作用。
另外,房地產(chǎn)業(yè)的貸款也是影響價(jià)格的重要因素之一
(二)促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展的政策建議
1.調(diào)控好城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展速度,不要把城鎮(zhèn)化當(dāng)作經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一方式,同時(shí)政府也要充分重視城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度,合理調(diào)整城鎮(zhèn)化速度,促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理變化,提高居民生活質(zhì)量。
2.采取行政手段與經(jīng)濟(jì)手段以及宏觀調(diào)控并用的策略。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控要從貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策等多方面進(jìn)行。
3.提高土地集約利用水平。在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的背景下,許多土地處于空閑擱置階段,雖然有規(guī)定土地的閑置,但閑置認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)模糊,執(zhí)行也不盡嚴(yán)格,未來(lái)亟需提高土地的集約水平。
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關(guān)鍵詞:感知風(fēng)險(xiǎn);外推預(yù)期;羊群效應(yīng);正反饋交易
1感知風(fēng)險(xiǎn)概論
1960年,鮑爾(Bauer)將“感知風(fēng)險(xiǎn)”這一概念引人到營(yíng)銷學(xué)。鮑爾將感知風(fēng)險(xiǎn)定義為:由消費(fèi)者的行為產(chǎn)生的、而他自己不能明確預(yù)期的后果。嚴(yán)格地說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)和不確定性并不完全相同。風(fēng)險(xiǎn)是指事前可以知道所有可能的結(jié)果,以及每種后果的概率。不確定性是指事前不知道可能結(jié)果,或者雖知道可能結(jié)果但不知道每種結(jié)果出現(xiàn)的概率。但在實(shí)際中,兩者很難區(qū)分,風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的概率往往不能準(zhǔn)確確定,不確定性問(wèn)題也可以估計(jì)一個(gè)概率,因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性這兩個(gè)概念在這里不加區(qū)別。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者感知風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格關(guān)系研究以大連為例
大連地處遼東半島最南端,四季分明氣候宜人,是工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市,素有“北方香港”的美譽(yù)。由于大連市區(qū)面積狹小,可開發(fā)用地在逐年減少。所以,土地獲取的成本逐年提高,再加上建材價(jià)格的上漲等因素的影響,房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲已成為必然趨勢(shì)。近年來(lái)大連的房?jī)r(jià)隨全國(guó)房?jī)r(jià)高漲而一路飆升,幾度成為全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜榜首,以2006年2月為例,價(jià)格指數(shù)同比上漲15.1%。
高屹的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大連市民的承受能力,但是令人不解的是市民的購(gòu)房熱情空前高漲。究其原因,除真實(shí)住房消費(fèi)需求外,人們對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格只升不降”的預(yù)期,會(huì)導(dǎo)致盲目投資和過(guò)度的投機(jī)行為,從而推動(dòng)價(jià)格的上揚(yáng)。這意味著房?jī)r(jià)不僅受供求關(guān)系的影響,有時(shí)人們的心理預(yù)期也會(huì)對(duì)價(jià)格的上漲產(chǎn)生影響。
這種心理預(yù)期的產(chǎn)生是由于房地產(chǎn)的投資量大、施工期長(zhǎng)的特點(diǎn),難免會(huì)出現(xiàn)短期供給的剛性,使供給滯后于需求的。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期,供給滯后意味著需求難以得到滿足,導(dǎo)致價(jià)格和租金上漲。國(guó)家?guī)状魏暧^調(diào)控的都加大了建筑用土地的審批監(jiān)管力度,勢(shì)必使消費(fèi)者在土地存量有限和房地產(chǎn)供給剛性的基礎(chǔ)上,派生出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的推測(cè),從而提高對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期,“房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)漲”成為社會(huì)上相當(dāng)一部分消費(fèi)者的共識(shí)。
另一方面,房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)以及土地供給有限等特點(diǎn),決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供給的無(wú)彈性。由此可以認(rèn)為,供給條件的改變不可能是價(jià)格預(yù)期形成的主要決定因素,對(duì)未來(lái)需求的變化才是價(jià)格預(yù)期形成的主要決定因素。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著大量的正反饋交易,即投資者根據(jù)資產(chǎn)過(guò)去價(jià)格的趨勢(shì)而不是其實(shí)際價(jià)格進(jìn)行交易。因此,我們可以認(rèn)為正反饋交易決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求的變化。
從價(jià)值形態(tài)上看房地產(chǎn)可分為房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格。由于房產(chǎn)所使用的建筑材料和勞動(dòng)具有同質(zhì)性,而地產(chǎn)所在的區(qū)位各不相同,具有異質(zhì)性特征,使得房地產(chǎn)價(jià)格的變化受土地價(jià)格的影響很大。土地作為一種稀缺資源,價(jià)格會(huì)隨著周邊基礎(chǔ)設(shè)施的改善和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上漲。因此,對(duì)其價(jià)格上漲的預(yù)期,是消費(fèi)者判斷房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高極為重要的依據(jù)。在買漲不買跌的心理作用下,投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)感覺(jué)降低而投資欲望高漲,消費(fèi)者的感知風(fēng)險(xiǎn)上升心理壓力提高。
我們同時(shí)注意到,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者普遍存在“典型示范偏差”和“羊群效應(yīng)”等心理現(xiàn)象,通俗地說(shuō)就是追漲殺跌。所謂“羊群效應(yīng)”是指投資者在“群體壓力”等情緒影響下采取的非理。市場(chǎng)參與者之間的相互模仿是導(dǎo)致市場(chǎng)整體供需劇烈波動(dòng)的內(nèi)在原因。當(dāng)個(gè)體無(wú)法理解經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況時(shí),他們往往會(huì)追隨其他人,形成羊群行為,令房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷產(chǎn)生泡沫和非理性投機(jī)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在一種現(xiàn)象:消費(fèi)者基本上是以外推預(yù)期判斷價(jià)格走勢(shì),即價(jià)格預(yù)期的形成不僅與過(guò)去價(jià)格有關(guān),而且受過(guò)去價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的影響很大。這是一種非理性預(yù)期,它極大地增加了消費(fèi)者的可感知風(fēng)險(xiǎn),是導(dǎo)致住宅價(jià)格上升的一個(gè)不可忽視的因素。
感知風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)格的推動(dòng)作用原理通常是:消費(fèi)者看到房?jī)r(jià)一路走高,對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格預(yù)期看漲,從而使其感知風(fēng)險(xiǎn)加劇,“價(jià)格還會(huì)再漲”“現(xiàn)在不買將來(lái)更買不起了”。消費(fèi)者的感知風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)使消費(fèi)者對(duì)于有關(guān)房?jī)r(jià)上升的消息特別敏感,出現(xiàn)消息篩選即選擇性注意。不斷傳來(lái)的房?jī)r(jià)上漲的消息使消費(fèi)者感知風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇,直至達(dá)到消費(fèi)者的承受極限。于是,出現(xiàn)了消費(fèi)者為了消除感知風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生購(gòu)買意圖,甚至采取購(gòu)買行為。無(wú)論是購(gòu)買意愿還是購(gòu)買行為,都會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成影響并加劇了市場(chǎng)上短期內(nèi)的供需矛盾,推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上升。消費(fèi)著對(duì)于市場(chǎng)的過(guò)度關(guān)注和市場(chǎng)上供需矛盾的加劇,是價(jià)格上升的直接原因。但是,價(jià)格上漲反過(guò)來(lái)又被認(rèn)為證明了前期部分消費(fèi)者關(guān)于價(jià)格上漲的預(yù)期是正確的,這加劇了沒(méi)有采取購(gòu)買行為消費(fèi)者的恐慌。于是,形成了“價(jià)格預(yù)期上漲——感知風(fēng)險(xiǎn)加劇——刺激其產(chǎn)生購(gòu)買意圖——形成有效市場(chǎng)需求——加劇供需矛盾——拉動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上升——驗(yàn)證前期輿論——感知風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇”的怪圈。
同時(shí),隨著價(jià)格上升,消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感度下降,前期認(rèn)為不可接受的高價(jià)漸漸被消費(fèi)者接受。一旦價(jià)格稍有回落,消費(fèi)者會(huì)因?yàn)橛X(jué)得價(jià)格便宜而刺激其形成購(gòu)買欲望甚至形成購(gòu)買行為,短期內(nèi)供需失衡必將拉動(dòng)價(jià)格回升。于是,“價(jià)格不會(huì)降”的預(yù)期被再次證實(shí),這就產(chǎn)生了房地產(chǎn)的需求剛性。
而虛假需求推動(dòng)價(jià)格走高并沒(méi)有就此結(jié)束,一旦有人從房地產(chǎn)投機(jī)中獲利,受大眾傳媒的影響,就會(huì)有更多的人跟進(jìn)。從眾行為會(huì)導(dǎo)致的集體的歇斯底里必然會(huì)偏離理的軌道。從而,非理性預(yù)期和從眾行為所形成“虛假需求”會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與基礎(chǔ)價(jià)值的嚴(yán)重的背離。
3研究貢獻(xiàn)與局限
(1)貢獻(xiàn)。①進(jìn)一步豐富了國(guó)內(nèi)消費(fèi)者行為理論的實(shí)證研究,并填補(bǔ)了目前國(guó)內(nèi)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房感知風(fēng)險(xiǎn)研究的空自;②從多角度闡述了感知風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,有助于營(yíng)銷人員更好地從消費(fèi)者視角出發(fā),更有針對(duì)性地制定營(yíng)銷策略。
(2)局限。①本研究只對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)感知風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了定性分析,缺乏量表和具體數(shù)據(jù)的支持;②沒(méi)有形成一個(gè)感知風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格的動(dòng)態(tài)模型。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投機(jī) 虛擬經(jīng)濟(jì)
一、房地產(chǎn)投機(jī)與虛擬經(jīng)濟(jì)特征概述
1.房地產(chǎn)投機(jī)概述
房地產(chǎn)投機(jī)是指投資者以房地產(chǎn)為對(duì)象,通過(guò)買賣、租賃等手段,以期在短期內(nèi)通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的變化或房地產(chǎn)的交易而牟取暴利的行為。
目前,我國(guó)住房消費(fèi)還屬于奢侈消費(fèi)。特別是對(duì)工薪階層的人們來(lái)說(shuō),一套住房要花上他們大半生的積蓄。住房?jī)r(jià)格依地區(qū)的不同而不同,特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū),如北京、上海、廣州等城市房?jī)r(jià)均價(jià)甚至已經(jīng)達(dá)到每平方米過(guò)萬(wàn)元。這就決定了房地產(chǎn)投機(jī)所需的資金是比較龐大的。由于房地產(chǎn)投機(jī)的出發(fā)點(diǎn)不是用于自身的住房消費(fèi),而是通過(guò)一定的合法手段如住房的轉(zhuǎn)售賺取差價(jià)進(jìn)而獲得房地產(chǎn)(住房)收益(超額利潤(rùn))。因此,一般投機(jī)者持有房地產(chǎn)的期限會(huì)比較短。因?yàn)樗麄兊哪康膬H僅是獲得房地產(chǎn)的收益,不是為了滿足自身的住房消費(fèi)需要。所以他們通常在短期內(nèi)會(huì)選擇合適的時(shí)機(jī),待價(jià)而沽,將手中持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手,使原有資金增值,為下一輪的投機(jī)積累資本。
2.虛擬經(jīng)濟(jì)的主要特征
所謂虛擬經(jīng)濟(jì),是一種證券化資本的運(yùn)動(dòng),是指資本以脫離實(shí)物形式的價(jià)值形態(tài),以票據(jù)方式持有權(quán)益,按照特定的規(guī)律獨(dú)立運(yùn)動(dòng)以獲取價(jià)值增值所形成的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)是以各種形式的金融產(chǎn)品為載體或介質(zhì)、以金融機(jī)構(gòu)為依托、以各類市場(chǎng)(包括貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和外匯市場(chǎng))為通道的,因此虛擬經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為它是金融產(chǎn)品所有物的權(quán)益交易活動(dòng)、各種金融市場(chǎng)及其制度、各種類型的金融機(jī)構(gòu)等構(gòu)成的。虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比有明顯不同的特征,如特殊的定價(jià)方式、高風(fēng)險(xiǎn)性與決策的非理性等等。
(1)特殊的定價(jià)方式――高虛擬性。虛擬經(jīng)濟(jì)的載體――股票、債券及其衍生物就其最基本的意義來(lái)說(shuō)僅僅是一種債權(quán)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的契約,當(dāng)這些契約被資本化即在證券二級(jí)市場(chǎng)買賣的時(shí)候,這些本來(lái)是契約關(guān)系的憑證就獲得了財(cái)富代表的性質(zhì)。它們毫無(wú)使用價(jià)值的本質(zhì)被掩蓋了,只有遇到金融危機(jī)或信用緊縮導(dǎo)致財(cái)富大幅度縮水的時(shí)候,人們才明顯感到它們的虛擬性質(zhì)。這種性質(zhì)造成了虛擬資產(chǎn)特殊的定價(jià)方式。
(2)高風(fēng)險(xiǎn)性與決策的非理性。影響虛擬資本價(jià)格的因素眾多,而這些因素毫無(wú)規(guī)律可循且無(wú)法預(yù)測(cè)。隨著金融創(chuàng)新的出現(xiàn),虛擬經(jīng)濟(jì)的交易規(guī)模和交易品種不斷擴(kuò)大,使虛擬經(jīng)濟(jì)的存在和發(fā)展變得更加復(fù)雜和難以駕馭,房地產(chǎn)預(yù)期因素也極其復(fù)雜,而一旦預(yù)期未能實(shí)現(xiàn)時(shí),就將產(chǎn)生價(jià)格的非理性大幅波動(dòng),使其風(fēng)險(xiǎn)性增大。
二、基于投機(jī)行為的房地產(chǎn)虛擬特征分析
有人認(rèn)為,構(gòu)成房地產(chǎn)的住宅樓、辦公樓等是看得見(jiàn)摸得著的,那么它們不應(yīng)屬于“虛擬經(jīng)濟(jì)”范疇。他們認(rèn)為,只有股票、債券等,才屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。這種認(rèn)識(shí)的錯(cuò)誤在于,他們簡(jiǎn)單地將“虛擬經(jīng)濟(jì)”與金融部門劃等號(hào),似乎只有金融部門的活動(dòng)才是虛擬經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。事實(shí)上,在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品和資產(chǎn),既是一種實(shí)物資產(chǎn),同時(shí)也具有虛擬資產(chǎn)的特征。隨著投機(jī)行為數(shù)量增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一些特征,如房屋的空置率上升、合約違約率上升、開發(fā)商開工量上升、市場(chǎng)交易量上升等。這些都表現(xiàn)出了在價(jià)格上漲時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一種明顯的虛擬經(jīng)濟(jì)特征。
1.在投機(jī)情況下,房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越向同一方向持續(xù)發(fā)展,并且發(fā)展速度不斷加快
有價(jià)證券、期貨、期權(quán)等虛擬資本是一種債權(quán)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的載體,它們的出現(xiàn),可以使實(shí)物的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離,并且在證券交易市場(chǎng)上給人們帶來(lái)高額的利潤(rùn)。房地產(chǎn)的交易可以脫離實(shí)物資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移而表現(xiàn)為權(quán)屬證書的轉(zhuǎn)移,而房地產(chǎn)權(quán)屬證書本身并沒(méi)有價(jià)值,但它依托房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使得不經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利,在滿足使用的同時(shí),還具有獨(dú)特的投資價(jià)值,可以獲得財(cái)富的保值和增值,由于可以實(shí)現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離,所有者還可以通過(guò)對(duì)房屋的出租和經(jīng)營(yíng)獲得收益。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)程中,特別是在泡沫發(fā)展過(guò)程中,越來(lái)越多的人會(huì)把房地產(chǎn)作為一種投資性資產(chǎn)看待。人們的購(gòu)買行為是出于對(duì)未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期,更多的投資者開始參與到房地產(chǎn)的購(gòu)買中。這些房屋開始被空置下來(lái),既不用來(lái)出租也不用來(lái)居住,只是等待在一個(gè)更高的價(jià)格時(shí)出售。在這種情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為體現(xiàn)出了虛擬經(jīng)濟(jì)的一個(gè)最重要的表征,即價(jià)格向同一方向持續(xù)發(fā)展,并且發(fā)展速度不斷加快。投機(jī)行為成為一個(gè)普遍現(xiàn)象,并有多種的表現(xiàn)形式。投機(jī)行為存在的一個(gè)最基本的前提或基礎(chǔ)就是存在預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格向同一方向持續(xù)發(fā)展,并且變動(dòng)速度高于信貸利率。從我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,2003年~2007年初,市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的投機(jī)行為增多的特征,2000年~2OO2年上海房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升,并和均衡價(jià)格的發(fā)展基本一致。但在價(jià)格持續(xù)的上升中,人們開始預(yù)期價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升。市場(chǎng)投機(jī)行為開始出現(xiàn),價(jià)格迅速攀升??梢哉J(rèn)為2003年以后市場(chǎng)價(jià)格是由投機(jī)行為主導(dǎo)的。真正居住需求者產(chǎn)生了市場(chǎng)恐慌,惟恐價(jià)格進(jìn)一步上升,把購(gòu)房的時(shí)間提前;改善居住者同樣把購(gòu)買行動(dòng)提前,并在可能的情況下把舊房銷售的時(shí)間推遲;開發(fā)商則出現(xiàn)了虛假銷售現(xiàn)象;此時(shí)市場(chǎng)純投機(jī)者的數(shù)量也迅速增加。這樣市場(chǎng)的供需關(guān)系開始明顯不均衡,而市場(chǎng)價(jià)格在預(yù)期與投機(jī)行為的雙重作用下節(jié)節(jié)上升。
2.房地產(chǎn)投機(jī)中的羊群效應(yīng)與正反饋交易現(xiàn)象
“羊群效應(yīng)”是指由于受其他投資者采取某種投資策略的影響而采取相同的投資策略,因而發(fā)生極端反應(yīng)的一種市場(chǎng)行為。一般說(shuō)來(lái),羊群效應(yīng)是指投資者在“群體壓力”等情緒影響下采取的非理。
在不確定性與模糊性存在的環(huán)境中,人們通常表現(xiàn)出一些群體行為,如社會(huì)比較(social comparison),暗示(suggestibility)和羊群行為(herd behavior)等。社會(huì)比較理論認(rèn)為在不存在客觀標(biāo)準(zhǔn)時(shí),人們通常會(huì)將其決策同其他人的決策進(jìn)行對(duì)比,然后決定取舍。投資者的從眾心理或群體行為常常弱化了信息和市場(chǎng)之間的聯(lián)系,從而影響資本品的價(jià)格。投資者具有從眾心理(羊群行為)在早期的經(jīng)濟(jì)理論就有論述。凱恩斯認(rèn)為長(zhǎng)期投資者不愿根據(jù)自己擁有的信息和觀點(diǎn)進(jìn)行投資,其原因是怕被認(rèn)為是輕率的和不符合常規(guī)的。羊群行為是一種模仿行為,常常是自發(fā)形成并表現(xiàn)為非理性的特征,它導(dǎo)致了意見(jiàn)和行動(dòng)的傳染(contagion)。在羊群行為條件下,投機(jī)泡沫可以解釋為交易者之間互相傳染,從而使結(jié)算價(jià)格偏離基本價(jià)值,回報(bào)越高,投資者越愿意跟風(fēng),由于人們跟風(fēng)不是對(duì)個(gè)人獲得信息所做出的反應(yīng),因而這種現(xiàn)象放大了價(jià)格的震蕩。
正反饋(positive feedback)交易理論是典型啟發(fā)的一種特殊情況,該理論認(rèn)為,最初價(jià)格的上漲導(dǎo)致更高價(jià)格的上揚(yáng),或最初價(jià)格的下跌導(dǎo)致更低價(jià)格的下降,即通常所說(shuō)的追漲殺跌。因?yàn)橥ㄟ^(guò)投資者需求的增加,最初價(jià)格上漲的結(jié)果又反饋到了更高的價(jià)格中,第二輪的價(jià)格上漲又反饋到第三輪,然后反饋到第四輪,以此類推,因此,信息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的初始影響被放大。Shiller認(rèn)為,投機(jī)泡沫的正反饋理論是指在市場(chǎng)價(jià)格巨幅上升時(shí),它在投資者之間創(chuàng)造大量的成功神話,這些神話吸引潛在的投資者,他們天真地認(rèn)為同樣的成功會(huì)降臨到他們頭上。反饋理論的一個(gè)普遍觀點(diǎn)是建立在適應(yīng)性預(yù)期基礎(chǔ)上的,這種觀點(diǎn)認(rèn)為發(fā)生反饋是由于過(guò)去的價(jià)格上漲產(chǎn)生了對(duì)價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期。反饋理論的另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,發(fā)生反饋是由于過(guò)去的價(jià)格上漲使投資者信心增加,通常認(rèn)為這種反饋主要是對(duì)價(jià)格持續(xù)上漲模式的反應(yīng),而不是對(duì)價(jià)格突然上漲的反應(yīng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛擬特性決定了市場(chǎng)中存在羊群效應(yīng)和正反饋效應(yīng)。房地產(chǎn)具有區(qū)域性特征,供給很難在大范圍內(nèi)調(diào)劑,但是價(jià)格卻可以傳導(dǎo)。一個(gè)地區(qū)的價(jià)格攀升,另一個(gè)地區(qū)的投資者就會(huì)認(rèn)為本地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升也是一種必然態(tài)勢(shì)。此外,房產(chǎn)總量有限,人們認(rèn)定房地產(chǎn)是一種穩(wěn)妥的投資品,“有價(jià)有市”。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完備,絕大部分投資者缺乏專業(yè)判斷,只能盲目跟風(fēng),房地產(chǎn)的火熱態(tài)勢(shì)也助推了羊群效應(yīng)和正反饋效應(yīng),人們根據(jù)適應(yīng)性預(yù)期預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì),非理性的判斷導(dǎo)致缺乏理性的購(gòu)買行為或投機(jī)行為。
3.買賣雙方信息的不對(duì)等是房地產(chǎn)投機(jī)所表現(xiàn)出來(lái)的另一個(gè)虛擬經(jīng)濟(jì)證據(jù)
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中買者和賣者同時(shí)存在,交易者簽訂買賣合同的時(shí)間存在間隔,為房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。擁有房產(chǎn)的投資者預(yù)期房?jī)r(jià)很快將上升,他會(huì)以目前的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)入一定量的房產(chǎn),然后再將其原有的房產(chǎn)以上漲后的價(jià)格售出,從而獲得資產(chǎn)收益。在這期間如果判斷錯(cuò)誤,他將蒙受損失。投資者之所以會(huì)采取這種投機(jī)方式,主要是因?yàn)樗A(yù)期市場(chǎng)上擁有充足的需求。然而,在正反饋效應(yīng)下投資者都采取這種投機(jī)方式,就會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上只存在買者,缺少賣者,從而在宏觀水平上打破供求均衡。在這種條件下追求利潤(rùn)最大化的投資者為獲得資本收益就會(huì)抬高價(jià)格,最終形成房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)。
目前,我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的居民收入普遍偏高,而內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后。這使得沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的可支配收入明顯高于內(nèi)陸地區(qū)的居民。由于房地產(chǎn)價(jià)格受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響,具有明顯的區(qū)域性,內(nèi)陸地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)偏低,這也給房地產(chǎn)投機(jī)者提供了有利的機(jī)會(huì)。比如,溫州炒房團(tuán)的投機(jī)者往往一次性購(gòu)買數(shù)套住房,有的甚至達(dá)到幾十套(以單元的形式購(gòu)買)。可見(jiàn),在經(jīng)濟(jì)承受力范圍內(nèi),房地產(chǎn)投機(jī)者往往傾向于搶購(gòu)多套房地產(chǎn)。如市場(chǎng)中的交易者對(duì)高檔房地產(chǎn)過(guò)分偏好,會(huì)打破市場(chǎng)供求均衡,使該檔次的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。由于高檔房地產(chǎn)一般都具有好的區(qū)位特征,地價(jià)會(huì)隨著人文環(huán)境和自然環(huán)境的變化逐漸上升。這些都將為購(gòu)房者帶來(lái)資本繼續(xù)增值的樂(lè)觀預(yù)期,使交易者大量投資于高檔房地產(chǎn),又會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,形成價(jià)格泡沫。高檔房地產(chǎn)價(jià)格上升又不是孤立的,它會(huì)帶動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格的攀升,從而導(dǎo)致投機(jī)行為充斥于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)在我國(guó)目前雖然還是奢侈品,但它對(duì)于居民的安家置業(yè)來(lái)說(shuō)又是必不可少的。因此,房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)是名副其實(shí)的“有價(jià)有市”的市場(chǎng),這為高收益的房地產(chǎn)投機(jī)提供了可靠的來(lái)源;另一方面房地產(chǎn)投機(jī)的直接目的就是賺取超額利潤(rùn),以期獲得高收益的價(jià)差。這又為高收益的房地產(chǎn)投機(jī)提供了永續(xù)的內(nèi)在動(dòng)力。兩種內(nèi)外因素的存在,使得高收益的房地產(chǎn)投機(jī)具有巨大的吸引力。
雖然,從經(jīng)濟(jì)學(xué)講適量的投機(jī)活動(dòng)是必要的,如果沒(méi)有房地產(chǎn)的投機(jī)市場(chǎng),所有的房子統(tǒng)統(tǒng)都在使用中,就會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈活性。房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)還能預(yù)示房地產(chǎn)價(jià)格的走向,引導(dǎo)資源更合理的配置。然而,過(guò)度投機(jī)是有害的,不僅浪費(fèi)資源而且形成虛假的價(jià)格,誤導(dǎo)市場(chǎng)。在理想狀態(tài)下,投機(jī)市場(chǎng)由少數(shù)投機(jī)專家組成,他們有能力估計(jì)將來(lái)的價(jià)格走向。價(jià)格是由他們的引導(dǎo)作用決定的。但是市場(chǎng)上往往有許多普通人,為了投機(jī)賺錢,盲目地參與投機(jī),結(jié)果價(jià)格不是由投機(jī)專家決定,而是由大規(guī)模的普通投機(jī)者形成。這時(shí)候的價(jià)格完全脫離供應(yīng)和需求的關(guān)系,變成了大眾心理的指標(biāo)。這種情況下,將進(jìn)一步使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化,從而進(jìn)一步導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。對(duì)此,目前許多專家、學(xué)者及政府管理部門都已經(jīng)深刻地體會(huì)到了這一危害,紛紛擺脫了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的束縛,通過(guò)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的研究來(lái)尋找克服房地產(chǎn)投機(jī)的辦法。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;國(guó)民經(jīng)濟(jì);供求原理;對(duì)策
中圖分類號(hào):F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2015)005-0000-01
一、前言
隨著改革開放進(jìn)程的推進(jìn),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體和經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn),得到了快速發(fā)展。由于房地產(chǎn)商品特殊的商品屬性及價(jià)格形成機(jī)制,整個(gè)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍濃厚,出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因
近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成績(jī),但由于受高利潤(rùn)的誘惑,一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)目標(biāo)過(guò)分追求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,形成了所謂的“房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)”。
(一)供需不平衡
房地產(chǎn)行業(yè)是較易出現(xiàn)價(jià)格泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特征決定的。房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地,而土地是現(xiàn)代社會(huì)最稀缺的資源,其供給量難以隨需求的增加而增加。
(二)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響
城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購(gòu)買力的重要指標(biāo),同時(shí)也是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城鎮(zhèn)居民年可支配收入一直處于迅速增長(zhǎng)中,城鎮(zhèn)居民收入和支出支撐著房地產(chǎn)價(jià)格的上升。
(三)通貨膨脹的影響
根據(jù)近幾年國(guó)際上的部分國(guó)家和城市情況能看出,投資房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個(gè)很好的途徑。越是在物價(jià)上漲的時(shí)期,房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性。因此,真實(shí)的通脹率和預(yù)期的通脹率一般會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正面影響,通脹率越高,人們對(duì)房地產(chǎn)的投資就越多,房?jī)r(jià)上漲的也就越快。
以上引起房地產(chǎn)泡沫的原因表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求具有極大的不確定性,而供給較為穩(wěn)定,供給與需求在時(shí)間上易于錯(cuò)位,可能同時(shí)出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾,總量矛盾容易導(dǎo)致價(jià)格大起大落,而結(jié)構(gòu)性矛盾則會(huì)引起房屋空置,這是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
不斷上漲的房?jī)r(jià)和越演越烈的房地產(chǎn)泡沫將對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。房?jī)r(jià)不可能持續(xù)上升,泡沫也不可能越來(lái)越大,遲早有一天泡沫會(huì)破裂。
(一)抑制了居民的消費(fèi)
房?jī)r(jià)上漲過(guò)快使得居民負(fù)擔(dān)過(guò)重的房貸,抑制了居民的消費(fèi)。由于預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)大幅上升,因此許多家庭會(huì)為了積攢首付款和支付月供款,減少在其他方面的消費(fèi),住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費(fèi)需求。在金融形勢(shì)嚴(yán)峻的今天,這無(wú)疑削弱了我市刺激內(nèi)需的政策效果,成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的絆腳石之一。
(二)貧富差距擴(kuò)大
房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快拉大了貧富差距,富人變得更富、窮人變得更窮。中國(guó)人的個(gè)人住房擁有率約為80%,大部分人通過(guò)購(gòu)房使公有住房變成個(gè)人住房,還有許多窮人沒(méi)有自己的住房,窮人為了買房除了要背負(fù)房貸還要東拼西湊,這樣窮人會(huì)變得更窮。還有一些富人利用自己閑置的資金炒房使自己變得更富。這無(wú)疑會(huì)擴(kuò)大貧富差距。
(三)威脅中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定
泡沫破裂之后,受到?jīng)_擊的首先就是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。在房地產(chǎn)泡沫下,房地產(chǎn)投資既是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī),也是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。通過(guò)資金鏈和對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響,房地產(chǎn)價(jià)格的跌落將導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的“多米諾骨牌效應(yīng)”,最終誘發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)衰退、通貨緊縮、投資驟減、需求下降、增長(zhǎng)率降低等一系列嚴(yán)重后果。
四、緩解房?jī)r(jià)上漲的對(duì)策和建議
經(jīng)過(guò)以上的分析可以看出,房地產(chǎn)泡沫形成的根本原因有兩個(gè):一是土地的稀缺性和虛擬性。二是投機(jī)的從眾性。此外,相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性尚待提高,行業(yè)信息不夠健全、無(wú)法做到及時(shí)。為此,要防范與治理房地產(chǎn)泡沫,就要從根源入手,豐富投資選擇,規(guī)范土地制度,引導(dǎo)消費(fèi)行為,健全房地產(chǎn)金融體系。同時(shí),要增強(qiáng)市場(chǎng)是信息的流通,盡量避免群體性的非理。
(一)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改善供求關(guān)系
房地產(chǎn)商品供求不平衡,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,是引發(fā)泡沫產(chǎn)生的催化劑。因此,要想規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)秩序,關(guān)鍵要做到對(duì)產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整,優(yōu)化升級(jí)。
(二)規(guī)范土地市場(chǎng),加快
物腐蟲生,土地資源的稀缺性與價(jià)格的虛擬性是吹大房地產(chǎn)泡沫的重要原因。我國(guó)土地公有制這一特點(diǎn),使得地方政府作為供應(yīng)方在市場(chǎng)上占據(jù)了絕對(duì)壟斷地位。因此,要想抑制房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹,就要加快土地制度改革速度,規(guī)范土地交易市場(chǎng)秩序,提高土地利用及管理效率。
(三)健全理性預(yù)警,引導(dǎo)理
由于房地產(chǎn)信息的不對(duì)稱,以及投資者的非理會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱以及市場(chǎng)上泡沫問(wèn)題的產(chǎn)生??梢韵胂螅绻麤](méi)有充分、及時(shí)的數(shù)據(jù)與信息的支持,人們就很難正確判斷投資趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)程度,更無(wú)法做出理性的決策。
五、結(jié)語(yǔ)
目前中國(guó)迅速上漲起來(lái)的高房?jī)r(jià)和強(qiáng)勁泛起的房地產(chǎn)已成為社會(huì)最關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過(guò)程實(shí)際上是房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制作用的必然結(jié)果,這個(gè)過(guò)程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論給予解釋??梢哉f(shuō),房地產(chǎn)泡沫是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是,其結(jié)果又會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失,出現(xiàn)市場(chǎng)失靈。這些市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的存在,都說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)更需要政府干預(yù)。但政府也是經(jīng)濟(jì)人,政府干預(yù)不是萬(wàn)能的,政府失靈甚至比市場(chǎng)失靈還要可怕。因此,如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域既克服市場(chǎng)失靈又防范政府失靈,是有待進(jìn)一步研究的課題。
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摘要:經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有周期性的特點(diǎn),即繁榮與蕭條的交替,正視房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)產(chǎn)生影響的主要因素進(jìn)行分析,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),提出反周期策略,這不僅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義,而且有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮。
關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn);周期波動(dòng);政策
經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中伴隨的現(xiàn)象,這一客觀規(guī)律已被歷史發(fā)展進(jìn)程所證明,對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也不可避免的遵循這一規(guī)律?!胺康禺a(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一種形式,也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平圍繞趨勢(shì)增長(zhǎng)線起伏的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在此過(guò)程中表現(xiàn)為擴(kuò)張和收縮兩大階段和復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四大環(huán)節(jié)?!?/p>
1.城市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因分析
1.1 供需關(guān)系的變化
圖1房地產(chǎn)的供應(yīng)與需求
1.1.1 市場(chǎng)供給的不足
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,即產(chǎn)業(yè)發(fā)展的期,人們對(duì)房屋的需求量不斷增加,房地產(chǎn)的價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。首先,由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人民生活水平的提高,對(duì)于各種建筑的需求量也越來(lái)越大。其次,群眾只能通過(guò)購(gòu)買方式獲得房屋,開發(fā)商壟斷著房地產(chǎn)市場(chǎng),在房地產(chǎn)價(jià)格的制定的過(guò)程中占據(jù)主導(dǎo)地位。伴隨著人們的盲目從眾心理,社會(huì)各階層都開始計(jì)劃買房,這就進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。最后,由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,各種銀行以及投資機(jī)構(gòu)也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心并對(duì)其投資,這就進(jìn)一步拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
如圖1所示,在市場(chǎng)供求關(guān)系平衡的時(shí)候,房地產(chǎn)的供給量為Q0,對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品價(jià)格為P0。隨著對(duì)房屋需求的不斷增加,需求曲線由D變動(dòng)到D1,若房地產(chǎn)的供給量能夠根據(jù)需求量作出迅速的調(diào)整,從S移動(dòng)到S1,則房地產(chǎn)價(jià)格可以保持不變。但是由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),其不能根據(jù)市場(chǎng)的變化作出迅速的改變,所以在供應(yīng)量Q0與需求量D1的情況下,房地產(chǎn)價(jià)格保持較高的水平。
1.1.2 市場(chǎng)需求的下降
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期,即產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低潮期,人們對(duì)房屋的需求量不斷減少,房地產(chǎn)價(jià)格也跌入低谷。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期,房屋價(jià)格保持在較高水平,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)展,到達(dá)一個(gè)最高水平超過(guò)消費(fèi)者所能接受的價(jià)位,消費(fèi)者的欲望不斷減弱。在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候,房地產(chǎn)商基于房地場(chǎng)開發(fā)周期長(zhǎng),投資成本大,而且金融機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)收益的不樂(lè)觀的預(yù)測(cè)也導(dǎo)致投資數(shù)量的減少,而此時(shí),消費(fèi)者抱著觀望的態(tài)度,等待房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下降。這就加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退。
從圖1所示,在市場(chǎng)衰退時(shí)期,隨著對(duì)房屋需求的不斷減少,需求曲線由D1變動(dòng)到D,若房地產(chǎn)的供給量能夠根據(jù)需求量作出迅速的調(diào)整,從S1移動(dòng)到S,則房地產(chǎn)價(jià)格可以保持不變,但是由于房地產(chǎn)在短期之內(nèi)缺乏彈性,所以實(shí)際供給曲線并沒(méi)有移動(dòng),供給水平仍保持在S1的水平上,這樣就導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下降,房地產(chǎn)價(jià)格由供應(yīng)量Q0與D需求量曲線決定的P2價(jià)格上。
1.2 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整
國(guó)家宏觀政策的方向與管制決定了房地產(chǎn)興衰的主要力量。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生以后,中央在分析了當(dāng)前國(guó)際情勢(shì)之后,準(zhǔn)確地對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)作出判斷,及時(shí)的調(diào)整發(fā)展策略,由從控制物價(jià)和通貨膨脹為主,迅速轉(zhuǎn)向以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)發(fā)展為主。國(guó)家采取寬松的貨幣政策和放寬具有抑制性購(gòu)房的房地產(chǎn)信貸政策,包括下調(diào)利率,增加貨幣供應(yīng)量來(lái)刺激消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)。為了“穩(wěn)定預(yù)期,保持景氣”,防止通貨膨脹,國(guó)家通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加中低價(jià)位、中小套型的普通住房和控制商品住房、公共租賃住房等住房的供給,讓住房雙軌制落實(shí)到實(shí)處。通過(guò)出臺(tái)第二套房與第一套房不同的購(gòu)買政策,抑制投資投機(jī)性需求,并且嚴(yán)格控制信貸風(fēng)險(xiǎn),對(duì)開發(fā)貸款進(jìn)行嚴(yán)格管理,以穩(wěn)定市場(chǎng)秩序,防止開發(fā)商囤地炒地。這些宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)的心衰起到重要的影響。
1.3 投資的波動(dòng)
“投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)可能通過(guò)投資需求總量和結(jié)構(gòu)影響社會(huì)供給與需求的總量及結(jié)構(gòu),在長(zhǎng)期內(nèi)可以通過(guò)所形成的供給總量結(jié)構(gòu)對(duì)社會(huì)供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要的決定作用。投資是促進(jìn)總供給增加的第一推動(dòng)力,而投資規(guī)模要受到社會(huì)需求總量的約束。”在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,越來(lái)越多的人開始關(guān)注這個(gè)行業(yè)并且開始投資。各個(gè)銀行與投資機(jī)構(gòu)也對(duì)這一行業(yè)的前景有美好的預(yù)期,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡發(fā)展造成大量的資本投入所產(chǎn)生的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量,從而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入蕭條階段,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨平緩,投資又開始抬頭,從而啟動(dòng)了新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因而,我們可以看出投資波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)具有重要的影響。
2.城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的對(duì)策研究
2.1 合理調(diào)整房地產(chǎn)的供求關(guān)系
“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部,重點(diǎn)調(diào)節(jié)以住宅為主的供求關(guān)系,確保房地產(chǎn)商品供給總量與結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)商品的有效需求與結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡;在產(chǎn)業(yè)外部,重點(diǎn)注意房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)?!惫┣箨P(guān)系的調(diào)整應(yīng)該以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩,只有這樣,才能最大限度的實(shí)現(xiàn)供給與需求的平衡。
2.2 建立科學(xué)的房地產(chǎn)檢測(cè)預(yù)警系統(tǒng)
2.2.1 及時(shí)預(yù)測(cè)報(bào)告房地產(chǎn)運(yùn)行的波動(dòng)趨勢(shì)
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱,房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化作出迅速的調(diào)整。通過(guò)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)運(yùn)行的趨勢(shì),可以實(shí)現(xiàn)信息的溝通,房地產(chǎn)開發(fā)者對(duì)靈活、多變的市場(chǎng)狀況作出相應(yīng)的調(diào)整。通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)運(yùn)行趨勢(shì),有利于減緩在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中產(chǎn)生的損失,并對(duì)周期的波動(dòng)做好充足的準(zhǔn)備。
2.2.2 房地產(chǎn)政策、行情的公開化
房屋居住問(wèn)題關(guān)系著社會(huì)中的每個(gè)成員。將房地產(chǎn)的政策、行情公開化,透明化,這不僅是保障居民了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,作出正確決策的有效途徑,也能夠讓房地產(chǎn)投資者更好的了解信息,迅速對(duì)市場(chǎng)作出回應(yīng)。在各個(gè)地區(qū),政府應(yīng)因地制宜的將本地區(qū)的房地產(chǎn)信息公開化、透明化。工作人員對(duì)文化程度較低的人員進(jìn)行政策的解釋,政府建立專門的咨詢電話,建立專門的網(wǎng)站,以便居民對(duì)政策及房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況進(jìn)行了解。實(shí)現(xiàn)民眾更好,更快,更準(zhǔn)確的了解到房屋的相關(guān)信息,并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的監(jiān)督。
2.3 完善房地產(chǎn)融資渠道
現(xiàn)今房地產(chǎn)融資方式的單一性,不利于形成公平的投資環(huán)境。因此,需要不斷完善融資渠道,實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化,允許民間建立地產(chǎn)基金;推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革,政府從銀行的營(yíng)運(yùn)中抽身出來(lái);適度的引入外資方式,達(dá)到鯰魚效益;避免地方保護(hù)主義或者過(guò)分優(yōu)惠外來(lái)資本,以此確保公平的資本環(huán)境。
2.4 調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
建立科學(xué)、合理的住房體系。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者張金鑒教授提出政府的六大職能之一便是服務(wù)職能。政府服務(wù)是典型的公共服務(wù),通過(guò)收取國(guó)民的稅賦,用之于國(guó)民的福祉。調(diào)整好房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),首先政府應(yīng)將“經(jīng)濟(jì)租用房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房”提升到公共物品的認(rèn)識(shí)高度,盡可能的為辛苦的低收入者提供更多的住房。高收入者可以直接從市場(chǎng)中購(gòu)買,中等收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房?,F(xiàn)階段,國(guó)家應(yīng)大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積以緩解經(jīng)濟(jì)適用房供需緊張的矛盾同時(shí)抑制房地產(chǎn)的過(guò)分需求而避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。
要防止房地產(chǎn)的周期波動(dòng),在深入把握我國(guó)的基本國(guó)情、房地產(chǎn)政策,把握我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的客觀規(guī)律和形成機(jī)制的同時(shí),注意供求關(guān)系的協(xié)調(diào),構(gòu)建穩(wěn)定增長(zhǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,并利用房地產(chǎn)周期波動(dòng)的契機(jī),促進(jìn)行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。(作者單位:南京理工大學(xué)公共事務(wù)學(xué)院)
參考文獻(xiàn):
[1]李思思.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)與對(duì)策研究[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué).2003,4
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