土地登記制度精選(九篇)

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第1篇：土地登記制度范文

第一條為保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，規(guī)范土地登記行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本自治區(qū)實際，制定本辦法。

第二條本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利必須依照本辦法的規(guī)定進(jìn)行土地登記。

第三條依法登記的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。

第四條國有土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是縣級以上人民政府。集體土地所有權(quán)和用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的集體土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是縣級人民政府。土地他項權(quán)利登記機(jī)關(guān)是土地行政主管部門。

縣級以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)辦理土地登記事務(wù)。土地行政主管部門設(shè)在國家級和自治區(qū)級開發(fā)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的派出機(jī)構(gòu)可以具體辦理土地登記事務(wù)。

第五條土地登記工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，取得土地登記資格證書，持證上崗。

第六條集體土地所有權(quán)登記發(fā)證所需工作經(jīng)費由各級人民政府予以保障。

第二章一般規(guī)定

第七條土地登記以土地權(quán)屬界線所包圍的封閉地塊即宗地為基本單元。

宗地內(nèi)土地用途、使用權(quán)類型、使用期限不同的，應(yīng)當(dāng)分別劃宗申請登記。

擁有或者使用兩宗以上土地的土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人，應(yīng)當(dāng)分宗申請登記。

跨縣級行政區(qū)域使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請登記。

第八條有下列情形之一的，可以申請土地登記：

（一）土地初始登記；

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換；

（三）土地使用權(quán)出資；

（四）土地使用權(quán)出租、抵押；

（五）繼承或者遺贈取得土地使用權(quán)；

（六）本辦法第三十四至三十九條、第四十九至五十三條規(guī)定的變更登記和注銷登記；

（七）其他依法可以申請登記的情形。

第九條共有的土地應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。農(nóng)村宅基地，按戶申請。

第十條申請人可以委托土地登記中介機(jī)構(gòu)或者其他人申請登記。

無行為能力或者限制行為能力的公民申請土地登記的，由其監(jiān)護(hù)人申請登記。

第十一條申請土地登記，應(yīng)當(dāng)提交土地登記申請書、申請人的身份證明、權(quán)屬證明文件和其他相關(guān)材料。

申請的，應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書、人的身份證明。境外（含港澳臺）申請人的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)依法辦理公證或者認(rèn)證。授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項和權(quán)限。

申請人名稱已變更的，應(yīng)當(dāng)提供名稱變更證明材料。

申請農(nóng)村宅基地登記的，應(yīng)當(dāng)提交戶籍證明材料。

提交土地登記申請書，申請人為公民的應(yīng)由申請人簽名或者捺印，申請人為單位的應(yīng)蓋章。申請的，人應(yīng)當(dāng)簽名（捺?。┗蛘呱w章。

申請人應(yīng)對申報內(nèi)容和提交材料的真實性負(fù)責(zé)。

第十二條申請土地登記應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）申請登記的土地在本行政區(qū)域內(nèi)；

（二）申請人具有申請資格；

（三）有相關(guān)權(quán)屬證明材料；

（四）申請登記的內(nèi)容與相關(guān)權(quán)屬證明材料相符。

不符合前款第（一）項規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)告知申請人到有關(guān)土地行政主管部門申請辦理。不符合前款其他條件的，應(yīng)當(dāng)一次性告知申請人需要補交的材料或者補正的內(nèi)容。

具備受理條件的土地登記申請，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)向申請人開具收件單，收件單應(yīng)當(dāng)注明受理申請日、收件序號、申請人的有關(guān)權(quán)利與義務(wù)、辦理程序與要求。

不符合申請登記條件的，土地行政主管部門應(yīng)及時退回申請材料。

第十三條土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行地籍調(diào)查3日前通知申請人以及相鄰關(guān)系人協(xié)助地籍調(diào)查，確認(rèn)權(quán)屬界址。除已具有有效邊界確認(rèn)文件或者協(xié)議已劃定明確權(quán)屬界線的外，應(yīng)根據(jù)地籍圖、用地審批紅線圖等資料組織申請人及相鄰關(guān)系人現(xiàn)場指界確認(rèn)權(quán)屬界址。

宗地界址可以由申請人在申請登記前委托有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)測量，并將宗地界址表、宗地圖作為權(quán)屬證明材料提交土地行政主管部門；也可以在地籍調(diào)查期間由土地行政主管部門勘丈或者由申請人委托有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)測量。

地籍調(diào)查應(yīng)當(dāng)形成地籍調(diào)查表、宗地界址表、宗地圖、地籍圖等成果，土地登記工作人員應(yīng)當(dāng)對地籍調(diào)查成果的真實性負(fù)責(zé)。

申請人或者相鄰關(guān)系人不能按時現(xiàn)場指界的，可以向土地行政主管部門提出延長指界時間。申請人或者相鄰關(guān)系人不申請延長指界時間，又未現(xiàn)場指界或者現(xiàn)場指界后未簽字（捺?。┑?，由土地行政主管部門根據(jù)有關(guān)地籍資料、現(xiàn)狀界址以及指界情況確定宗地界址，并書面通知申請人或者相鄰關(guān)系人。

宗地界址有爭議的，根據(jù)處理土地權(quán)屬爭議的有關(guān)規(guī)定辦理。

第十四條土地行政主管部門根據(jù)土地登記申請、申請人提交的材料和地籍調(diào)查成果進(jìn)行全面審核，符合登記要求的，應(yīng)當(dāng)予以登記。登記的主要內(nèi)容有：

（一）土地權(quán)利人；

（二）土地權(quán)屬性質(zhì)；

（三）土地使用權(quán)類型；

（四）土地權(quán)屬來源；

（五）土地坐落、所在圖幅號、宗地號；

（六）土地界址；

（七）土地面積；

（八）土地用途、土地使用條件；

（九）土地取得時間、土地使用期限；

（十）他項權(quán)利；

（十一）登記日期；

（十二）其他登記內(nèi)容。

第十五條土地初始登記和本辦法第三十一條、第四十二條第二款、第四十九至五十二條規(guī)定的登記情形，在權(quán)屬審核之后應(yīng)當(dāng)在本市、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)的媒體公告或者在登記土地所在地點以一定的形式予以公告，公告期為30日。公告的主要內(nèi)容包括：

（一）土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和他項權(quán)利人的名稱、地址；

（二）準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、界址、面積、用途；

（三）土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和他項權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)關(guān)；

（四）其他事項。

第十六條申請人或者其他利害關(guān)系人對公告內(nèi)容有異議的，可以在公告期限內(nèi)向受理機(jī)關(guān)提出異議申請，并提交書面申請書和有關(guān)證據(jù)材料。土地行政主管部門收到異議申請書后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)查，在30日內(nèi)將復(fù)查結(jié)果書面通知異議申請人。

第十七條土地登記申請經(jīng)審核或者公告確認(rèn)符合土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確等條件的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)填制土地登記卡和土地證書。

土地行政主管部門根據(jù)土地登記卡填制土地證書，土地證書上記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與土地登記卡有關(guān)內(nèi)容一致。土地證書是土地權(quán)利的法律憑證，任何單位和個人不得偽造、涂改和買賣。

第十八條登記期間，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)暫緩登記：

（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限超過土地有償使用期限；

（二）沒有繳納有關(guān)稅費；

（三）土地權(quán)屬發(fā)生爭議尚未解決；

（四）土地違法行為尚未處理；

（五）土地權(quán)利被依法查封；

（六）申請人或者其他利害關(guān)系人對登記公告內(nèi)容提出異議，需要進(jìn)行處理；

（七）其他應(yīng)當(dāng)暫緩登記的情形。

土地行政主管部門作出暫緩登記決定的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。

第十九條受理土地登記申請后，經(jīng)審查不符合登記條件的，作出不予登記的決定并書面通知申請人。

第二十條土地登記機(jī)關(guān)和土地行政主管部門自受理申請之日起，應(yīng)當(dāng)在下列規(guī)定的期限內(nèi)完成土地登記工作：

（一）初始登記為30日；

（二）變更登記為20日；

（三）他項權(quán)利登記為10日；

（四）注銷登記為10日。

前款規(guī)定的期限經(jīng)批準(zhǔn)可以延長，但延長不得超過規(guī)定期限的一倍。

地籍調(diào)查期間進(jìn)行的宗地測量時間、指界時間、公告時間、異議復(fù)查時間不計算在辦理期限內(nèi)。

第二十一條土地登記形成的文件資料應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定整理歸檔，永久保存。任何單位和個人不得偽造、涂改土地登記文件資料。

土地登記卡的副聯(lián)按街坊（村）及宗地號順序排列組裝形成土地登記簿。

依法可以公開查詢、復(fù)制的土地登記資料，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供。

第二十二條土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照土地登記技術(shù)規(guī)范辦理土地登記。

第三章初始登記

第二十三條土地初始登記，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)通告，通告主要內(nèi)容包括：

（一）土地登記區(qū)的劃分；

（二）土地登記期限；

（三）接受申請與收件的地點；

（四）申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明材料；

（五）其他事項。

第二十四條經(jīng)批準(zhǔn)取得的土地使用權(quán)和按照有關(guān)規(guī)定確定的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)，尚未辦理土地登記、納入地籍管理的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請辦理初始登記。

第二十五條國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)由使用人申請登記。

公共和市政設(shè)施用地，由該公共和市政設(shè)施主管部門申請登記；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地屬于農(nóng)民集體土地的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織申請登記。

農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會申請登記；屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組申請，組織機(jī)構(gòu)不健全的，由村民委員會申請；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請，組織機(jī)構(gòu)不健全的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請。

第二十六條市、縣人民政府通告土地初始登記的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在通告規(guī)定的期限內(nèi)申請初始登記。

有下列情形之一的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)申請初始登記：

（一）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，自按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起；

（二）以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的，自簽訂租賃合同之日起；

（三）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，自接到建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或者國有土地劃撥決定書之日起；

（四）使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行建設(shè)的，自接到建設(shè)用地批準(zhǔn)文件之日起；

（五）國有土地由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，自土地承包經(jīng)營合同簽訂之日起。

第二十七條依法使用國有建設(shè)用地的，申請國有土地使用權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：

（一）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；

（二）以有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的，提交土地有償使用合同；

（三）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，提交已核發(fā)的國有土地劃撥決定書；

（四）涉及拆遷安置的，提交拆遷補償安置工作完成的相關(guān)證明文件；

（五）已繳清地價款的證明文件；

（六）已繳清有關(guān)稅費的憑據(jù)；

（七）建設(shè)用地審批紅線圖；

（八）已核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計條件；

（九）其他證明材料。

1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以前，已經(jīng)使用國有建設(shè)用地，土地權(quán)屬證明文件不符合前款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：

（一）個人使用的，提交房屋權(quán)屬證明；沒有房屋權(quán)屬證明的，提交人民法院生效的判決書、裁定書、調(diào)解書或者人民政府及有關(guān)部門處理的文件；

（二）單位使用的，提交權(quán)屬來源證明材料及單位主管部門的意見；

（三）因房地產(chǎn)繼承、買賣、調(diào)整、交換、贈與等原因取得土地使用權(quán)的，除按本款第（一）項或者第（二）項提交土地、房屋的權(quán)屬證明文件之外，還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的協(xié)議和證明材料；

（四）其他證明材料。

無法提交土地權(quán)屬證明材料的，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來源演變的書面報告和所在居民委員會或者基層人民政府的證明文件。

第二十八條依法使用集體建設(shè)用地的，申請集體土地使用權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：

（一）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)用地審批紅線圖；

（三）以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，提交有關(guān)入股或者聯(lián)營合同；

（四）其他證明材料。

1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以前，已經(jīng)使用集體建設(shè)用地，土地權(quán)屬證明文件不符合前款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：

（一）農(nóng)村村民使用的宅基地，提交所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會或者基層人民政府的證明文件；

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)村內(nèi)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的建設(shè)用地，提交土地權(quán)屬來源演變的書面報告、所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會或者基層人民政府的證明文件；

（三）與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的有關(guān)協(xié)議等；

（四）其他證明材料。

第二十九條依法使用國有土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，申請國有土地使用權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：

（一）國有土地批準(zhǔn)文件；

（二）承包經(jīng)營合同；

（三）用地審批紅線圖；

（四）其他證明材料。

國有農(nóng)林場使用國有土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，申請國有土地使用權(quán)登記時，按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)權(quán)屬證明文件。

國有土地依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》及有關(guān)法律、法規(guī)辦理。

第三十條申請農(nóng)民集體土地所有權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：

（一）時期，頒發(fā)的土地所有證和土地檔案清冊；

（二）合作化時期或者實行勞力、土地、耕畜、農(nóng)具等固定時，確定的土地歸農(nóng)民集體所有的決議、決定和其他文件；

（三）當(dāng)事人之間就農(nóng)民集體所有土地依法達(dá)成的協(xié)議；

（四）各級人民政府在職權(quán)范圍內(nèi)對農(nóng)民集體所有土地作出的處理決定或者依法生效的調(diào)解協(xié)議；

（五）各級人民政府明確土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營管理的文件；

（六）人民法院對權(quán)屬糾紛作出的生效的判決書、裁定書、調(diào)解書；

（七）其他能依法證明土地所有權(quán)來源的證明材料。

無法提交前款規(guī)定材料的，應(yīng)當(dāng)提交以下權(quán)屬參考證明材料：

（一）農(nóng)村土地承包合同、林地使用權(quán)、林木所有權(quán)等證明材料；

（二）依法形成的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、森林資源清查有關(guān)成果資料；

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理使用土地的事實資料和有關(guān)憑證；

（四）依法制定的行政區(qū)域界線及其邊界地圖。

無法提供土地權(quán)屬證明文件或者權(quán)屬參考證明材料的，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來源演變的書面報告和村民委員會或者基層人民政府的證明文件。

第三十一條土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查等成果資料，對尚未確定土地使用權(quán)的國有土地進(jìn)行登記造冊；收回、交回、收購、空閑的國有建設(shè)用地和依法征收之后尚未批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定納入儲備的，由市、縣人民政府土地儲備機(jī)構(gòu)持有關(guān)批準(zhǔn)文件申請登記。

第四章變更登記

第一節(jié)轉(zhuǎn)移變更登記

第三十二條已經(jīng)登記的土地使用權(quán)，因下列情形而引起變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后30日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移變更登記：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、調(diào)整、交換、贈與；

（二）房地產(chǎn)繼承、遺贈；

（三）人民法院的生效判決、裁定、調(diào)解；

（四）仲裁機(jī)構(gòu)的生效裁決、調(diào)解；

（五）處分抵押房地產(chǎn)；

（六）房地產(chǎn)作價出資或者入股、聯(lián)營；

（七）單位合并、分立、兼并、改制；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或者變更時，應(yīng)當(dāng)依法先辦理房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書到土地行政主管部門申請土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并憑批準(zhǔn)文件辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記。

第三十三條土地轉(zhuǎn)移變更登記應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書、土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變更的文件、符合法律、法規(guī)和土地有償使用合同約定轉(zhuǎn)讓條件的證明材料，有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或者變更的，應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)變更登記后的房屋所有權(quán)證書。

第二節(jié)其他變更登記

第三十四條土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自宗地上建筑物竣工之日起30日內(nèi)，向土地行政主管部門申請辦理變更登記。

土地使用權(quán)發(fā)生土地用途和土地使用條件變更的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在獲得批準(zhǔn)變更之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)文件和土地使用權(quán)證書申請變更登記；涉及補交土地使用權(quán)出讓金的應(yīng)當(dāng)提交繳納土地使用權(quán)出讓金的憑證。

第三十五條劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù)的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在簽訂土地有償使用合同之日起30日內(nèi)，持原國有土地使用證、改變土地取得方式的批準(zhǔn)文件、土地有償使用合同、繳納土地使用權(quán)出讓金的憑證等申請變更登記。

第三十六條土地使用權(quán)人在不影響宗地的合理利用前提下分割宗地的，持土地使用權(quán)證書、分割方案等申請分割變更登記；共有人之間分割共有土地的，按分割變更登記辦理。

土地使用權(quán)人擁有相鄰宗地，并符合宗地合并條件的，可以持土地使用權(quán)證書申請合并變更登記。

第三十七條土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人更改名稱、地址的，應(yīng)當(dāng)在名稱、地址發(fā)生變更之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證明材料申請名稱、地址變更登記。

第三十八條土地權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地證書或者土地登記卡有登記錯誤或者遺漏時，可以申請更正登記。土地行政主管部門查明后更正登記。

登記的錯誤或者遺漏屬土地登記工作人員記載時的疏忽，并有原始登記證明材料可查的，土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門可以依職權(quán)直接進(jìn)行更正登記，并將更正登記內(nèi)容書面通知有關(guān)當(dāng)事人。

辦理更正登記的，應(yīng)當(dāng)及時告知利害關(guān)系人。

第三十九條海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自填海項目竣工之日起3個月內(nèi)，持下列證明材料到土地行政主管部門申請土地登記：

（一）土地登記申請書；

（二）海域使用權(quán)證書；

（三）海域使用批準(zhǔn)文件、海域使用權(quán)出讓合同、海域使用金的繳納憑證；

（四）已核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計條件；

（五）填海竣工驗收文件；

（六）填?？⒐y量圖件、資料；

（七）其他證明材料。

第四十條土地行政主管部門受理海域使用權(quán)人的土地登記申請后，應(yīng)當(dāng)按地籍調(diào)查的要求，核實海域使用權(quán)變更為土地使用權(quán)的基本情況，對符合下列條件的，確認(rèn)土地使用權(quán)，換發(fā)國有土地使用證：

（一）申請人是海域使用權(quán)證書上記載的海域使用權(quán)人；

（二）屬于填海項目，并且填海工程已竣工形成土地；

（三）界址清楚、面積準(zhǔn)確，土地使用情況與用海審批條件相符。

第四十一條填海土地使用權(quán)按以下規(guī)定登記：

（一）土地權(quán)屬性質(zhì)登記為國有土地使用權(quán)；

（二）土地使用權(quán)類型登記為出讓或者劃撥；

（三）土地權(quán)屬來源登記為填海；

（四）土地用途按審批用海時的項目性質(zhì)對照土地分類確定；

（五）土地使用條件按用海批準(zhǔn)文件、海域使用權(quán)證書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計條件等確定；

（六）土地取得時間登記為填海竣工驗收確認(rèn)的時間，并注明海域使用權(quán)取得的時間；

（七）土地使用期限按海域使用權(quán)的使用期限確定，海域使用權(quán)終止日期登記為土地使用權(quán)終止日期；

（八）其他內(nèi)容按土地登記要求登記。

第四十二條土地證書破損的，土地權(quán)利人可以持已破損的土地證書向土地行政主管部門申請換發(fā)。土地行政主管部門查驗后，收回原土地證書，并予以換發(fā)，新的土地證書上注明“換發(fā)”字樣。

土地證書遺失、滅失的，土地權(quán)利人可以向土地行政主管部門申請補發(fā)。申請補發(fā)時，應(yīng)當(dāng)書面說明土地證書遺失、滅失的原因，并提供相關(guān)證明材料。土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公告30日，公告期屆滿無人就該遺失、滅失事實提出異議或者經(jīng)審核異議不成立的，予以補發(fā)土地證書，新的土地證書上注明“補發(fā)”字樣。自補發(fā)之日起，原土地證書注銷。

第五章他項權(quán)利登記

第四十三條依法抵押或者出租土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同或者出租合同簽訂之日起30日內(nèi)，申請辦理土地他項權(quán)利登記。

設(shè)定其他土地他項權(quán)利的，當(dāng)事人在設(shè)定之日起15日內(nèi)，申請辦理土地他項權(quán)利登記。

第四十四條依法可以申請土地使用權(quán)抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）土地使用權(quán)證書；

（二）抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同；

（三）抵押合同。

宗地分割抵押的，應(yīng)當(dāng)提交土地分割抵押方案及經(jīng)抵押權(quán)人和抵押人確認(rèn)的分割抵押界址圖。

第四十五條申請土地使用權(quán)出租登記，應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書和租賃合同。

第四十六條依法可以申請其他他項權(quán)利登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：

（一）土地使用權(quán)證書；

（二）設(shè)定他項權(quán)利的證明材料。

第四十七條土地他項權(quán)利變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)，申請辦理他項權(quán)利變更登記。

第四十八條符合下列條件的土地他項權(quán)利登記申請，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：

（一）申請人是設(shè)定他項權(quán)利的當(dāng)事人，且其中一方是土地登記卡記載的土地使用權(quán)人或者土地所有權(quán)人；

（二）設(shè)定他項權(quán)利登記的土地在土地登記范圍內(nèi)；

（三）設(shè)定的他項權(quán)利與已經(jīng)登記的權(quán)利不沖突；

（四）符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

第六章注銷登記

第四十九條農(nóng)民集體所有的土地依法被征收或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)當(dāng)在集體土地被征收或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非之后，土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門根據(jù)生效的法律文件直接注銷集體土地所有權(quán)登記。集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自土地被征收之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。

第五十條依法收回土地使用權(quán)的，土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)收回土地使用權(quán)的決定注銷土地使用權(quán)登記。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自收到收回土地使用權(quán)決定書之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。

依法責(zé)令交還國有土地的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自收到責(zé)令交還國有土地使用權(quán)的決定書之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。

第五十一條以有償使用方式取得的土地使用權(quán)，使用期滿前未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在期滿之日前15日內(nèi)，持土地證書申請國有土地使用權(quán)注銷登記，逾期未申請注銷的，土地登記機(jī)關(guān)在土地使用期滿后公告注銷。

第五十二條因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人持原土地證書及有關(guān)證明材料，申請土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)注銷登記，逾期未申請注銷的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。

第五十三條土地他項權(quán)利終止，當(dāng)事人在該他項權(quán)利終止之日起15日內(nèi)，持有關(guān)證明材料申請土地他項權(quán)利注銷登記。

第七章法律責(zé)任

第五十四條不按照本辦法規(guī)定辦理登記的，由土地行政主管部門責(zé)令其限期辦理。

第五十五條申請人提交虛假的申請登記材料，造成登記錯誤，給有關(guān)土地權(quán)利人造成損失的，申請人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)查清的事實依法注銷土地登記，并由土地行政主管部門處以1000元以上1萬元以下的罰款。

第五十六條土地登記工作中有下列行為之一的，有關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）、、弄虛作假；

（二）因工作嚴(yán)重失職造成錯、漏登記，或者登記不當(dāng)而不糾正；

（三）泄露工作中知悉的商業(yè)秘密；

（四）遺失登記材料，給申請人造成重大損失；

（五）無正當(dāng)理由拒不辦理土地登記或者無正當(dāng)理由超過規(guī)定期限辦理；

（六）收受或者索取賄賂；

（七）違反規(guī)定收取費用；

（八）拒絕接受上級行政機(jī)關(guān)監(jiān)督檢查。

第八章附則

第2篇：土地登記制度范文

關(guān)鍵詞：土地；信托登記；制度；財產(chǎn)

在《信托法》實行的過程中，對土地管理制度有著一定影響，為了構(gòu)建我國土地信托登記制度，需要將土地看作是信托財產(chǎn)，然后進(jìn)行信托登記。在登記的過程中，需要參照《信托法》相關(guān)登記流程。由于我國土地信托存在不完善的問題，信托法中對土地管理缺乏約束規(guī)章制度，所以，在實踐的過程中，存在無章可依的問題，這需要政府管理部門發(fā)揮職能出臺相關(guān)政策，這樣才能保證土地信托登記制度的完善性以及有效性。

1 信托、信托財產(chǎn)以及土地信托

1.1 信托與信托財產(chǎn)

信托是指財產(chǎn)委托人為了保證收益人的利益或者信托目的，將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，然后由受托人負(fù)責(zé)看管這一信托財產(chǎn)。受托人必須按照信托設(shè)立的目的處理這筆財產(chǎn)，這一過程體現(xiàn)了法律關(guān)系，而且具有法律效力。信托有一定特征，首先，信托是以信托財產(chǎn)為信托目的，體現(xiàn)了以財產(chǎn)權(quán)為中心的法律關(guān)系；其次，委托人需要通過一定手續(xù)將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人或者受托機(jī)構(gòu)；最后，受托人需要按照之前設(shè)定的信托目的對信托財產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理以及合理的處分。信托財產(chǎn)需要建立在對受托人信任的基礎(chǔ)上進(jìn)行委托，委托人是自愿將自己的財產(chǎn)轉(zhuǎn)交給受托人，并且最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)交給收益人。信托財產(chǎn)需要建立在信托法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，只有依照相關(guān)法律法規(guī)，才能保證信托的有效性。

1.2 土地信托

土地信托是指將土地作為信托財產(chǎn)，按照信托的流程對土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地信托是建立在相關(guān)信托法律基礎(chǔ)上的，所以土地信托財產(chǎn)具有特殊的法律性質(zhì)，其具有可轉(zhuǎn)讓性，也具有物質(zhì)替代性。我國土地制度具有特殊性，與其他國家的制度有著本質(zhì)上的區(qū)別，所以，土地信托制度也與其他國家不同，我國將土地信托的客體看作是土地權(quán)利，而非土地本身，所以，土地所有權(quán)并不能作為我國信托財產(chǎn)，只有具有獨立財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)才可以作為信托財產(chǎn)。

2 構(gòu)建我國土地信托登記制度的思考

2.1 土地信托登記的范圍及內(nèi)容

我國相關(guān)法律制度規(guī)定，只有具有獨立財產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)才可以作為信托財產(chǎn)，所以，相關(guān)工作人員一定要考慮土地信托登記的客體。信托是建立在相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移制度，所以，只有具有可轉(zhuǎn)讓性的土地財產(chǎn)才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在信托的過程中，還要核實委托人是否具有處分土地的權(quán)利。我國憲法規(guī)定，土地所有權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所以，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，一定要考慮土地所有權(quán)關(guān)系。集體土地所有權(quán)一般是指農(nóng)民集體所有土地的權(quán)利，在現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定下，只有具備出讓土地使用權(quán)的土地才可以作為信托財產(chǎn)。土地信托登記的范圍主要包括兩個方面，一方面是設(shè)立信信托可作為信托財產(chǎn)的土地使用權(quán)，另一方面是信托業(yè)務(wù)進(jìn)行時所獲得的土地使用權(quán)。

土地信托登記的內(nèi)容不僅包括權(quán)利主體的變更登記，即信托當(dāng)事人，還包括信托目的、信托財產(chǎn)管理和處分方法、信托關(guān)系消滅的事由、其他信托條款。一般的土地登記是關(guān)于土地權(quán)利的登記，其目的是公示土地權(quán)利的主體及土地權(quán)利的內(nèi)容。土地設(shè)立信托后，土地的權(quán)利主體發(fā)生變更，因此土地信托登記首先要進(jìn)行土地權(quán)利主體的變更登記，但是土地信托登記的目的不僅僅是公示權(quán)利主體的變更，而是公示信托法律關(guān)系，其核心是公示信托財產(chǎn)法律關(guān)系。

2 土地信托登記的主體

2.1 登記機(jī)關(guān)

因為信托是以“財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”為根本特征的，因此財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需辦理登記的財產(chǎn)作為信托財產(chǎn)時，到有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是必經(jīng)程序，也就是說即使沒有信托登記制度，這類財產(chǎn)作為信托財產(chǎn)時也必須辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。實際上財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是信托登記最主要的內(nèi)容，需要辦理信托登記的財產(chǎn)，也都是依法需要辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的財產(chǎn)。

2.2 登記申請人

根據(jù)《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地權(quán)利變更登記是以土地權(quán)利變更的各方當(dāng)事人持有關(guān)權(quán)利變更文件共同到登記部門申請登記為原則的，因此，土地信托登記也應(yīng)遵照此原則，并由土地信托法律關(guān)系中涉及財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的主要當(dāng)事人即委托人和受托人共同到土地管理部門申請登記，信托法律關(guān)系的另一當(dāng)事人即受益人因和財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移沒有直接的關(guān)系，因此應(yīng)不作為土地信托登記的申請人。

3 土地信托登記的程序

土地信托登記應(yīng)采取土地登記與土地信托登記同時辦理的原則，登記既作為土地權(quán)利的公示方式，也是土地信托法律關(guān)系的公示方式。土地信托登記的核心內(nèi)容之一就是土地權(quán)利主體的變更登記，這與普通土地登記的內(nèi)容是一致的。因此，土地信托登記與土地登記的程序可以合并進(jìn)行，進(jìn)行土地信托登記的程序可以原則上等同于一般的土地登記程序，辦理土地信托登記時，同時辦理土地登記。但是二者畢竟不能完全等同，在具體辦理土地信托登記時，除應(yīng)遵守一般程序外，同時還應(yīng)有其自身的內(nèi)容，應(yīng)就土地信托登記作出特別規(guī)定。如對信托登記申請的要求，包括提供信托合同、信托遺囑等信托證明文件等；對信托登記申請人的要求，如是委托人、受托人共同申請還是受托人單獨申請；對信托設(shè)立、變更、消滅登記的要求，即何種情況下為設(shè)立登記或變更登記及注銷登記等；對具體登記的要求，如在登記簿中如何對信托財產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)注；對信托登記查詢的要求，如應(yīng)建立專門的信托登記簿，將信托合同或信托遺囑匯編成冊供公開查詢等等。

結(jié)束語

土地登記是土地管理中一項重要的措施，《信托法》實行以來，對我國土地管理產(chǎn)生了較大的影響，相關(guān)部門為了實現(xiàn)土地信托管理，構(gòu)建并完善了土地信托登記制度，這為人們轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)帶來了便利，而且可以提高土地資源的利用率，可以促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。在制定土地信托登記制度時，一定要加強(qiáng)土地管理，還要保護(hù)委托人以及受益人的合法權(quán)利，土地信托是將土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)，在制定相關(guān)制度時，需要考慮我國土地管理制度的特殊性。

參考文獻(xiàn)

[1]岳意定，王瓊.我國農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)模式的可行性研究及構(gòu)建[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2008（1）.

第3篇：土地登記制度范文

關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn) 土地登記

一、土地登記定義與基本原則

1、土地登記定義

土地登記是指土地登記機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記、咨詢等中介服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。

土地登記是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托的范疇，其委托權(quán)基于土地登記申請人的委托授權(quán)行為和委托人與機(jī)構(gòu)及其人的委托合同而產(chǎn)生 。

2、土地登記業(yè)務(wù)范圍

土地登記業(yè)務(wù)范圍包括土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書；收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；查詢土地登記資料；提供土地登記及相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢等；還包括與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項。

3、土地登記的基本原則

合法原則、平等自愿原則、公平公正原則、等價有償原則、誠實信用原則、保密原則。

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及土地登記人職業(yè)資格制度的建立完善，特別是《物權(quán)法》的頒布實施，土地登記事業(yè)會有廣闊的發(fā)展空間。

二、土地登記內(nèi)容

根據(jù)《土地登記人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記人主要可以從事以下登記業(yè)務(wù)：

1、辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書等；

2、收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；

3、幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；

4、查詢土地登記資料；

5、查證土地產(chǎn)權(quán)；

6、提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；

7、與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項。

《土地登記辦法》將地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)作為申請人申請登記時需要提交的要件。因此，地籍調(diào)查除了指界之外，有地籍測量資質(zhì)的機(jī)構(gòu)還可以從事宗地圖和界址坐標(biāo)的測量等相關(guān)工作。

三、土地登記程序

1、接受委托

接受委托是開展土地登記業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記業(yè)務(wù)來源主要有以下兩個途徑：

（1）被動接受

（2）主動爭取

2、簽訂土地登記委托書、合同

為規(guī)范土地登記行為，降低土地登記中的風(fēng)險，接受土地登記業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記人所在的土地登記機(jī)構(gòu)簽訂書面委托書及委托合同。

委托書應(yīng)由委托人和土地登記機(jī)構(gòu)、土地登記人三方簽字后生效，委托人是單位的，應(yīng)同時加蓋單位公章。土地登記人持委托書開展土地登記業(yè)務(wù)。

3、收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料

在接受土地登記委托后，土地登記人根據(jù)的土地登記事項收集、查詢、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權(quán)屬是否清晰。土地登記相關(guān)資料收集的基本途徑主要有：

（1）文字資料

（2）地籍或地形測繪資料

（3）實地察看

（4）向有關(guān)當(dāng)事人了解情況

4、開展具體業(yè)務(wù)

開展代辦土地登記申請、現(xiàn)場指界、測繪宗地圖和界址坐標(biāo)、代填土地登記申請文書、代領(lǐng)土地證書、代辦土地登記資料查詢與土地產(chǎn)權(quán)查證等具體服務(wù)。

5、提交成果

土地登記機(jī)構(gòu)和土地登記人的要求完成委托事項后，土地登記人應(yīng)及時以口頭或書面報告形式向委托人報告，并交付相應(yīng)的成果。

四、小城鎮(zhèn)土地登記現(xiàn)狀

1、小城鎮(zhèn)土地登記業(yè)務(wù)相對簡單，各別城鎮(zhèn)只有1種土地用途，部分農(nóng)村全部為國有土地不存在集體土地，單宗地用地比較大，很少存在權(quán)屬爭議現(xiàn)象。

2、小城鎮(zhèn)開展土地登記業(yè)務(wù)公司多為其他大中城市登記公司，在小城鎮(zhèn)內(nèi)無明確的辦公地點，只是將一定的登記業(yè)務(wù)集中后統(tǒng)一辦理，平時無工作人員對其業(yè)務(wù)進(jìn)行解答、宣傳，造成委托人對登記公司的不理解、不信任，工作難以順利開展。

3、小城鎮(zhèn)城市面積小、人口少、地處偏遠(yuǎn)，登記業(yè)務(wù)量少，造成公司獲得利潤少，部分登記公司因此減少應(yīng)有的服務(wù)程序、降低服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

五、小城鎮(zhèn)土地登記幾點設(shè)想

1、完善土地登記的有關(guān)法制建設(shè)，創(chuàng)造良好的法律環(huán)境

依法辦事，是市場經(jīng)濟(jì)條件下的基本原則。加快立法速度，建立完善的土地登記法律制度，不僅可以約束規(guī)范機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的行為，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險，也是從制度上保障土地登記事業(yè)的健康發(fā)展。在具體立法內(nèi)容上，應(yīng)借鑒國際慣例，可考慮進(jìn)一步修改和完善《土地登記試點試行辦法》和制定《土地登記人職業(yè)注冊登記辦法》，在此基礎(chǔ)上結(jié)合《行政許可法》，提高《土地登記規(guī)則》的效力等級，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記業(yè)務(wù)以法律的形式予以確定。同時，應(yīng)建立與其相適應(yīng)的土地登記人員執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，保證管理部門依法管理和機(jī)構(gòu)、人員依法從業(yè)。

2、引入職業(yè)責(zé)任風(fēng)險保障機(jī)制

伴隨社會分工的日益細(xì)化和職業(yè)責(zé)任制度的健全。目前，在我國北京、上海、深圳等大中城市中對一些新興行業(yè)引入責(zé)任風(fēng)險抵押機(jī)制，對其從業(yè)公司實行了責(zé)任風(fēng)險抵押機(jī)制，即建立風(fēng)險抵押金制度，土地登記中介機(jī)構(gòu)備案時，預(yù)付部分抵押金，不出問題的，押金完璧歸趙，出了問題，從中扣除罰金。建立必要的風(fēng)險抵押制度，在執(zhí)業(yè)風(fēng)險實際發(fā)生時，對人民群眾的利益將起到積極保障作用。

3、細(xì)化土地登記機(jī)構(gòu)設(shè)立

由于我國對土地登記機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件還沒有明確的規(guī)定，因此參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第五十七條： 1有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2有固定的服務(wù)場所；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；3有足夠數(shù)量的專業(yè)人員4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。建議在小城鎮(zhèn)土地登記工作中機(jī)構(gòu)的設(shè)立必須在小城鎮(zhèn)有固定的場所、工作人員。這是維護(hù)土地登記委托人的合法權(quán)益，增強(qiáng)委托人對登記機(jī)構(gòu)的信任，防止土地登記中介中欺詐行為、滿足市場的需求的選擇。

第4篇：土地登記制度范文

【關(guān)鍵詞】土地登記形式審查；工作現(xiàn)狀；改進(jìn)建議

不動產(chǎn)物權(quán)登記是《物權(quán)法》中的一個核心問題，其具有確定物權(quán)歸屬、明晰權(quán)利關(guān)系、促進(jìn)交易效率、維護(hù)交易的安全的作用。我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度有較為詳細(xì)的規(guī)定。下面結(jié)合日常土地管理工作實踐，就土地登記中登記機(jī)關(guān)的土地登記形式審查工作現(xiàn)狀和改進(jìn)談一點粗淺的看法。

一、《物權(quán)法》和《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定

土地登記機(jī)關(guān)辦理登記的主要內(nèi)容之一就是對申請者提交的申請內(nèi)容依法進(jìn)行審查。登記審查不僅是登記機(jī)關(guān)的權(quán)力，也是登記機(jī)關(guān)的義務(wù)。關(guān)于土地登記審查，世界上有兩種不同的做法。其一，實質(zhì)審查，是指登記機(jī)關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請材料內(nèi)容的真?zhèn)?，甚至在特殊情況下對法律關(guān)系的真實性也要進(jìn)行審查。其二，形式審查，即登記機(jī)關(guān)僅對申請材料是否符合法律要求進(jìn)行審查，如果材料本身沒有瑕疵，則不對登記事項的真?zhèn)握{(diào)查核實。

在我國，土地登記機(jī)關(guān)在審查中應(yīng)負(fù)擔(dān)實質(zhì)審查義務(wù)還是形式審查義務(wù)一直存在很大爭議。我國的各項法律法規(guī)中也沒有明文的規(guī)定，但新出臺的《物權(quán)法》及《土地登記辦法》中的相關(guān)條款則傾向于土地登記機(jī)關(guān)負(fù)擔(dān)形式審查義務(wù)。《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”在這里所提到的登記錯誤，可以理解為當(dāng)事人即申請人提供的材料完全真實，由于登記工作人員的過失導(dǎo)致登記錯誤或遺漏，給他人造成損害，這與形式審查的要求相符?！锻恋氐怯涋k法》第九條中提出，“申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)。其要求也與形式審查要求相符?！?/p>

二、土地登記形式審查工作現(xiàn)狀

土地登記作為地籍管理工作的核心，在土地登記管理工作中占有十分重要的地位，登記機(jī)關(guān)原則上只承擔(dān)形式審查義務(wù)，現(xiàn)介紹土地登記形式審查工作如下：

第一,從法理出發(fā),登記本身僅具有“權(quán)利正確性推定規(guī)則”,即在具有相反證據(jù)表明之前,推定登記簿上所記載的權(quán)利人是真實權(quán)利人。因此,如果登記機(jī)關(guān)必須承擔(dān)實質(zhì)審查義務(wù),則其背后的法理是要求登記機(jī)關(guān)保證“登記簿記載的內(nèi)容完全真實”,而不是僅僅是推定權(quán)利正確,這顯然與登記的法理相違背。

第二,從可行性方面考察,土地登記機(jī)關(guān)根本無法對所有基于土地物權(quán)變動的申請進(jìn)行實質(zhì)審查?，F(xiàn)實中土地登記種類繁雜，數(shù)量龐大，每件登記都要進(jìn)行全面的實質(zhì)審查，必將耗費登記機(jī)關(guān)大量的人力和物力，我們很難想象,幾十個工作人員每天要實質(zhì)審查數(shù)以萬計的土地交易,依次到現(xiàn)場進(jìn)行實際勘驗。從目前現(xiàn)狀來看,登記機(jī)關(guān)實際上是以發(fā)證為中心建立登記流程,并沒有采取實際勘驗的方式,更沒有就引起物權(quán)變動的具體合同效力進(jìn)行實質(zhì)性的調(diào)查。

第三,采取登記作為土地物權(quán)公示的方法,一方面是為了維護(hù)土地交易安全,但同時也是為了促使交易迅捷,減少交易成本。土地登記機(jī)關(guān)本身不是一個贏利性機(jī)構(gòu),而是依靠國家財政支出維持登記機(jī)關(guān)的運轉(zhuǎn)。如果土地登記機(jī)關(guān)承擔(dān)一般的民事賠償責(zé)任,以登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)有財政情況根本無法履行實質(zhì)的民事賠償義務(wù)。從《物權(quán)法》立法過程來看,立法者千方百計想扭轉(zhuǎn)我國目前登記制度中成本過高的問題,而實質(zhì)審查義務(wù)必定將在很大程度上增加登記成本,對交易顯然不利,從而造成登記制度與其價值目標(biāo)的內(nèi)在沖突。

第四,實質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題。在實質(zhì)審查制中，登記機(jī)關(guān)需要對合同的實質(zhì)性條款進(jìn)行審查，以確定物權(quán)變動的原因與事實是否相符。如果登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)的話，根據(jù)契約自由原則，合同的訂立應(yīng)由當(dāng)事人之間私法自治，如果登記時登記機(jī)關(guān)都要對于合同實質(zhì)條款進(jìn)行審查，實際上等于扮演了司法機(jī)關(guān)的角色，在目前我國行政權(quán)力嚴(yán)重干預(yù)司法權(quán)力的情況下，決不應(yīng)該主張登記機(jī)關(guān)越俎代庖地去介入本屬于司法機(jī)關(guān)的事務(wù)，否則，將加劇我國國家公權(quán)力嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀。

三、土地登記形式審查工作改進(jìn)的建議

土地登記機(jī)關(guān)，原則上只應(yīng)承擔(dān)形式審查義務(wù)。當(dāng)然，形式審查義務(wù)確實會造成一定程度上的登記制度缺陷，如何彌補土地登記機(jī)關(guān)形式審查所遺留下的制度漏洞，筆者認(rèn)為應(yīng)從內(nèi)在制度和建立更高的信用機(jī)制兩方面來完成。

首先，內(nèi)在制度彌補。由于土地登記的目的在于為土地權(quán)利變動提供可靠的平臺。為了防止產(chǎn)權(quán)交易出現(xiàn)混亂，登記機(jī)關(guān)不僅必須盡力維護(hù)登記的效力,還要保障產(chǎn)權(quán)交易迅捷、通暢，所以不可避免的出現(xiàn)紕漏?！段餀?quán)法》和《土地登記辦法》正是為了協(xié)調(diào)這兩方面的內(nèi)容,才設(shè)定了異議登記制度。異議登記制度具有臨時性解決糾紛機(jī)能,將爭議問題擱置,要求爭議雙方進(jìn)一步通過其他方式,如訴訟解決糾紛,使不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)重新明晰。同時還要做好土地權(quán)利登記公告制度，每次土地權(quán)利變更在國土行政管理部門的網(wǎng)站上進(jìn)行公告，使土地登記情況為公眾所了解，一旦相關(guān)權(quán)利人對登記提出疑義，便中止登記。

其次，建立更高的信用機(jī)制。減少法律糾紛的最好辦法就是增強(qiáng)公民的守法意識和誠信意識?！睹穹ㄍ▌t》中，誠實守信原則被稱為帝王條款，說明誠實守信對一個國家和社會的重要性，因此建立更高的信用機(jī)制是防范風(fēng)險的最好辦法。當(dāng)然，光是靠自覺是很難完成的，這就需要全社會的配合，各職能部門應(yīng)聯(lián)合制定相關(guān)政策，從嚴(yán)管理，對以偽造申請材料惡意申請登記的，今后在其辦理銀行貸款、公司注冊、出國等相關(guān)事宜時，均不予通過，則虛假登記必然減少。

土地登記機(jī)關(guān)承擔(dān)形式審查義務(wù)并不是說登記機(jī)關(guān)可以隨意依據(jù)登記申請人所提供的材料立即作出登記的決定，其實恰恰相反,土地登記機(jī)關(guān)必須承擔(dān)謹(jǐn)慎注意的義務(wù),必須就土地登記申請人所提供的材料仔細(xì)加以審核,只有在滿足書面材料無瑕疵的情況下才可以作出登記決定。因此，為了避免法律糾紛的出現(xiàn)，日常工作中，土地登記人員要認(rèn)真審核土地登記申請材料，不要違反法定的注意義務(wù)。土地登記機(jī)關(guān)可以通過內(nèi)部的管理機(jī)制,例如,多級審核機(jī)制、專業(yè)人員詢問機(jī)制(如電話詢問所有交易相對人)等,來保障達(dá)到謹(jǐn)慎注意的義務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]宋國明.英國:透明公開的土地登記制度[J].資源導(dǎo)刊,2010,(09).

第5篇：土地登記制度范文

當(dāng)土地遇到資金，無數(shù)城市舊貌換新顏，高樓拔地而起，交通四通八達(dá)。

當(dāng)然，也有另外一個后果，那就是“騙貸”。近些年來，利用虛假的土地使用權(quán)到銀行騙貸或是重復(fù)抵押騙貸的案例時有發(fā)生，一方面騙貸者空手套白狼，盆滿缽滿，一方面，金融機(jī)構(gòu)和老百姓遭受巨額損失。

土地騙貸，盡管尚不能攪得土地市場混亂一片，但_是絕不可掉以輕心。

典型案例：土地騙貸路線圖

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地與金融的關(guān)系日益密切，并且成為國家宏觀調(diào)控的兩個閘門。作為國際通行的融資方式，不動產(chǎn)抵押近年來在我國發(fā)展態(tài)勢迅猛，已經(jīng)成為融資的主要手段之一。數(shù)據(jù)顯示，2000年以來，我國土地抵押貸款每年以40％左右速度遞增，占銀行放貸的比重不斷加大。而與此同時，商業(yè)銀行沉淀的不良貸款很多是以土地使用權(quán)作為抵押物，面臨很大的風(fēng)險。涉及虛假土地抵押騙貸的案件時有發(fā)生，給銀行造成很大的損失。這些案件主要的表現(xiàn)形式是使用虛假的土地使用權(quán)證進(jìn)行抵押、多重抵押、多重?fù)?dān)保騙取貸款。

近年來，利用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款詐騙的案例層出不窮。

據(jù)新華網(wǎng)報道，名噪一時的原河南華林集團(tuán)董事長孫樹華發(fā)跡的路線，便是以土地貸款促企業(yè)發(fā)展。孫樹華從一名破爛王成長為農(nóng)民企業(yè)家，并曾經(jīng)登上“福布斯百富榜”。在2000年4月，華林集團(tuán)申報注冊資金1億元中，便有9800萬元由土地廠房折算而來。只有200萬元存款。銀行信貸資料顯示，華林集團(tuán)曾擁有使用權(quán)的土地面積達(dá)到了9400余畝。從2000年到2005年，孫樹華利用20宗土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，實際上其中7宗共計4207畝的土地使用權(quán)已被政府收回，但孫樹華通過偽造土地使用證成功騙貸。此外，他還違規(guī)辦理、重復(fù)使用土地使用證進(jìn)行貸款，騙貸金額共達(dá)13.6億元。

據(jù)龍虎網(wǎng)報道，江蘇省周某1996年9月買下了南京市江寧區(qū)董村路17號7萬平方米的土地。按照法律規(guī)定，必須先交納1050萬元的土地出讓金，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。但周某通過關(guān)系，在沒有交錢的情況下就領(lǐng)取了這塊土地的使用權(quán)證。從1998年4月至2001年3月間，周某先后16次拆分該土地使用權(quán)，再以這16份土地他項權(quán)證重復(fù)抵押給多家銀行，共取得8000多萬元貸款。經(jīng)過警方核對，周某拒不歸還到期的貸款本金利息達(dá)934萬元。

據(jù)新華社報道，廣東省佛山市南海區(qū)私營企業(yè)主馮明昌通過偽造房地產(chǎn)證明文件等手段，向銀行騙取貸款，造成銀行和財政資金損失20多億元。南海區(qū)沙頭鎮(zhèn)國土所原所長李權(quán)永，違規(guī)為馮明昌不具備辦證條件的土地出具“該地塊的土地使用權(quán)證正在辦理之中”的《土地證明》18份，合計面積2163畝。沙頭鎮(zhèn)房管所原所長姚麗云，以這些毫無法律效力的《土地證明》為依據(jù)，并編造、夸大房產(chǎn)實際建筑面積，為馮明昌發(fā)放402個不具合法性的房產(chǎn)證，總建筑面積達(dá)138.7萬平方米。

騙貸成因：多種因素綜合作用的結(jié)果

在法律專家看來，虛假土地使用權(quán)抵押騙貸案件的發(fā)生，是多種因素綜合作用的結(jié)果。

現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度本身存在的缺陷，是一個重要原因。首先，按照《物權(quán)法》、《土地登記辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，我國土地登記采用的是形式審查。這種形式審查制度本身，就隱含著土地使用權(quán)虛假的可能性。作為土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容根據(jù)的土地登記簿，其內(nèi)容是按照申請人提供的材料進(jìn)行記載的。

“一旦申請人提供了虛假的材料，該項土地使用權(quán)從法律上看，實質(zhì)上就是虛假的使用權(quán)?！敝袊ù髮W(xué)國土資源法律研究中心主任，民商經(jīng)濟(jì)法教授李顯東認(rèn)為。

其次，不動產(chǎn)登記的法律主體和登記的法律效力混亂。盡管《物權(quán)法》規(guī)定了國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)關(guān)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。但令人遺憾的是，至今這還是一項原則性的規(guī)定，并未成為現(xiàn)實。

“迄今為止，我國尚未就統(tǒng)一登記制定專門的法律，國務(wù)院也未制定統(tǒng)一的行政法規(guī)。這就使得土地登記制度表面上看有法可依，但在操作的過程中卻存在明顯的漏洞”，中南財經(jīng)政法大學(xué)喬新生教授認(rèn)為，土地登記和房產(chǎn)登記相互脫節(jié)，監(jiān)管真空的出現(xiàn)，給偽造土地證等騙取貸款提供了可乘之機(jī)。

喬新生還認(rèn)為：“土地管理領(lǐng)域中存在的問題，從表面上看來是法律問題，但從深層次來分析，仍然是行政體制改革不到位的問題。在大部制改革沒有實質(zhì)性進(jìn)展的大背景下，單純依靠法律制度解決土地騙貸問題，是行不通的。”

土地登記部門未依法登記、未依法提供查詢服務(wù)也可能促成土地使用權(quán)騙貸的發(fā)生。前文提到的周某騙貸案就屬于這種情況。周某在沒有交納土地出讓金的情況下，就取得7萬平方米土地的土地證。進(jìn)而騙取銀行9000多萬的貸款，土地登記機(jī)構(gòu)難辭其咎。

銀行審查不嚴(yán)格、程序不規(guī)范，是土地騙貸案件發(fā)生的另一個重要原因。一位長期從事地籍工作的專家告訴記者，事實上，很多銀行對土地使用權(quán)抵押貸款的操作程序很不規(guī)范。一些銀行僅把貸款人的《土地使用證》扣押在銀行。而按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法權(quán)利憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，各種土地使用證并不能成為抵押權(quán)的法律憑證。如此一來，貸款人可以冒稱原土地證書丟失，在土地部門補發(fā)新證，從而造成無地騙貸、一地數(shù)貸等現(xiàn)象。

而銀行內(nèi)審制度缺失、“內(nèi)外勾結(jié)”更是為土地騙貸成功提供了一條捷徑。以廣東南海馮明昌案為例，為了騙取銀行貸款，他不惜用重金鋪路，拉攏收買有關(guān)銀行、政府部門及其工作人員，為其違法犯罪活動打開方便之門。僅工商銀行南海支行原行長林裕行，就為馮明昌違規(guī)違法放貸62筆，共計15.44億元。在這起詐騙銀行貸款案中，工商銀行廣東省分行原副行長葉家聲、工商銀行佛山市分行原行長林俊江、工商銀行南海支行原行長林裕行等29名國家公職人員因收受馮明昌等人賄賂、違法放貸、，被依法追究刑事責(zé)任。

騙貸背后：銀行、企業(yè)、政府之間的“曖昧”

正如法律專家所分析，因為各種各樣的原因，造成了形色各異的土地騙貸案件的發(fā)生。但事實上，如果銀行嚴(yán)格按照程序?qū)彶?，無論是土地使用權(quán)重復(fù)抵押、重復(fù)擔(dān)保，還是偽造土地證抵押貸款，各種騙貸案件根本不可能出現(xiàn)。

大量土地騙貸案件背后隱藏的更深層次的問題，我們必須正視。

銀行等金融機(jī)構(gòu)對以土地使用權(quán)作為抵押進(jìn)行貸款有嚴(yán)格的審查制度規(guī)定。據(jù)記者向國內(nèi)一家商業(yè)銀行信貸管理部門咨詢，辦理土地抵押貸款的程序一般有以下幾個步驟：首先，企業(yè)持有土地使用權(quán)的法律憑證，向銀行提出抵押貸款的申請。銀行委托具有從事土地評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，評估機(jī)構(gòu)的估價結(jié)果報國土資源局備案，并按評估額的一定比例確定貸款數(shù)額。然后，企業(yè)和銀行簽訂土地使用權(quán)抵押合同。最后，到國土資源部門辦

理土地使用權(quán)抵押登記。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律的保護(hù)。

簡而言之，企業(yè)以土地使用權(quán)抵押貸款，必須擁有合法的土地使用證，上面標(biāo)明位置、大小、用途、獲得土地的方式等。這些資料可到土地管理部門查詢，如核實無誤，土地管理部門為銀行開具他項權(quán)利證書，并做已抵押的標(biāo)注。這些手續(xù)無誤，銀行才可以放貸。

以河南孫樹華案為例。案發(fā)后，銀行業(yè)人士曾發(fā)出這樣的質(zhì)疑：“銀行嚴(yán)格按程序走的話，孫樹華根本不?？赡芾猛恋刂貜?fù)抵押，虛假抵押”，“靠土地抵押騙貸非常好查，只要帶上抵押文書到土地管理部門的電腦上一搜索，騙貸就立即露餡”。

是什么導(dǎo)致銀行不愿意甚至不能嚴(yán)格按照程序?qū)彶槟?在業(yè)內(nèi)人士看來，土地騙貸手法簡單，“技術(shù)含量”很低，如果沒有當(dāng)?shù)卣深A(yù)和默許，這樣輕松騙貸不會成功。正因為如此，銀行也是有苦說不出： “華林集團(tuán)是河南省重點扶持的企業(yè)，在政府某些領(lǐng)導(dǎo)的牽頭和指示下，銀行沒有辦法拒絕貸款申請?！?/p>

從警方披露的材料看，華林集團(tuán)的模式是“爭項目――征地――高估地價――貸款――爭項目”。相應(yīng)地，地方政府利用“推薦項目――低價征地一高價賣地”也有斬獲。2003年，華林集團(tuán)征地3000多畝，政府給農(nóng)民的補償價格是每畝22500元，而華林的購地價則為每畝75000元。這些土地在銀行抵押時，價格又漲到了每畝20萬元。

孫樹華案并非個案。在諸多土地騙貸大戲中，一些政府扮演了不光彩的角色。而這正是近年來政府過度依靠“土地財政”所產(chǎn)生的一個怪胎?！吧鲜兰o(jì)90年代以來的城市化主要表現(xiàn)為政府主導(dǎo)和城市外延擴(kuò)張。地方政府財政預(yù)算內(nèi)靠城市擴(kuò)張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，預(yù)算外靠土地出讓收入，成為名副其實的‘土地財政’。新一輪的城市擴(kuò)張主要由銀行資金投放支撐，而銀行貸款又是通過土地撬動”。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員蔣省三認(rèn)為。

“土地和銀行資金，是近年來我國大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)資源，而對這兩種資源的過度使用，正是投資過熱的風(fēng)險所在?！便y監(jiān)會副主席王兆星認(rèn)為。

正因如此，土地儲備貸款風(fēng)險近年來也引起了銀行業(yè)的警惕。據(jù)銀監(jiān)會的調(diào)查，近年來，有些地方發(fā)生惡意、違規(guī)動用儲備土地和騙取儲備土地的相關(guān)證明，或者是提供虛假執(zhí)照等相關(guān)的批準(zhǔn)文件，以此在土地開發(fā)和儲備土地的建設(shè)過程中進(jìn)行騙貸。

2008年審計署的一項調(diào)查也顯示，土地儲備貸款發(fā)放和使用申存在很多問題。有的土地儲備貸款抵押物不實，有的土地儲備機(jī)構(gòu)貸款金額過大而還貸能力不足；土地儲備貸款被挪作他用，如一些城市的土地儲備機(jī)構(gòu)將主要以貸款方式取得的土地儲備資金用于股權(quán)投資、出借和市政設(shè)施建設(shè)等。這些突出問題，給土地儲備貸款帶來較大風(fēng)險。

審計署有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，產(chǎn)生這些問題的根本原因是一些地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道，為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金，以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設(shè)。除了貸款風(fēng)險外，土地儲備貸款規(guī)模過大，會大量透支地方政府未來的土地收益，增加未來的還款壓力和風(fēng)險，還會造成盲目超量儲備土地和建設(shè)規(guī)模的過度擴(kuò)張。

可以預(yù)見，要從根源上遏制土地騙貸現(xiàn)象，除了完善法律制度、加強(qiáng)信息科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用。還必須阻斷政府賣地機(jī)制，改變對“土地財政”的過度依賴。

國土、銀行“聯(lián)姻”：風(fēng)險防范關(guān)口前移

不得不承認(rèn)，一些土地詐騙案件背后，往往有這樣一個共同的原因。由于相關(guān)技術(shù)手段的落后，貸款銀行無法對企業(yè)提供的信息進(jìn)行充分的調(diào)查核實，對個別企業(yè)的弄虛作假行為無法有效地甄別，致使個別企業(yè)提供虛假土地權(quán)證、多重抵押、多重?fù)?dān)保等行徑囂張。

土地登記信息作為國土資源信息的重要組成部分，是具有法律效力的土地產(chǎn)權(quán)信息。不僅在整個國土資源管理中發(fā)揮著不可替代的基礎(chǔ)作用，而且在明細(xì)土地產(chǎn)權(quán)、維護(hù)交易安全、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定等方面發(fā)揮著重要的作用。但是，大量利用虛假土地使用權(quán)進(jìn)行抵押騙貸案件的發(fā)生，在一定程度上說明目前我國土地產(chǎn)權(quán)保障服務(wù)的滯后。土地登記信息的社會化服務(wù)手段和水平還遠(yuǎn)不能滿足社會的需要。

尤其是2008年以來，全球性金融危機(jī)愈演愈烈，對我國經(jīng)濟(jì)影響日漸加大，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。房地產(chǎn)行業(yè)和上下游相關(guān)行業(yè)貸款風(fēng)險高企，潛在的信用風(fēng)險進(jìn)一步放大。中國政府拉動內(nèi)需，保增長、促穩(wěn)定政策頻頻出手。“地根”、“銀根”兩個閘門如何緊密配合、確保國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，為實現(xiàn)“保增長”和“防風(fēng)險”的目標(biāo)提供信息支持和決策依據(jù)?在這個大背景下，加強(qiáng)部委聯(lián)合，共同防范商業(yè)銀行土地抵押貸款風(fēng)險，將風(fēng)險防范關(guān)口前移，已成為銀監(jiān)會、國土資源部兩部委的共識。

近日啟動的銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點工作就是一種嘗試。兩部門聯(lián)手共建的這個信息交流平臺，可以通過電子網(wǎng)絡(luò)信息查詢每一塊土地。業(yè)界期待，這將有助于打擊利用虛假土地證等進(jìn)行土地使用權(quán)抵押騙貸案件，防范金融風(fēng)險。

事實上，早在2000年，國土資源部就開展了土地登記資料公開查詢試點工作。為了維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，保證土地交易安全，規(guī)范土地市場秩序，國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》(即國土資源部令第14號)2003年3月1。日起實施。作為政務(wù)信息公開的重要內(nèi)容，《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，對于土地登記結(jié)果，包括土地登記卡和宗地圖，任何單位和個人都可以依照本辦法的規(guī)定查詢。這項工作的開展，為社會提供準(zhǔn)確、權(quán)威的土地產(chǎn)權(quán)信息，對規(guī)范土地市場秩序、防范金融風(fēng)險，建立公開、公平、公正的土地市場發(fā)揮了重要作用。各商業(yè)銀行通過土地登記資料查詢，在一定程度上防范了虛假土地抵押貸款的發(fā)生，對保證土地抵押貸款的安全起到了積極的作用。

由于當(dāng)時技術(shù)的落后，14號令規(guī)定，查詢?nèi)瞬樵兺恋氐怯涃Y料，應(yīng)當(dāng)在查詢機(jī)關(guān)設(shè)定的場所進(jìn)行；對于申請查詢的土地不在登記區(qū)內(nèi)的，查詢機(jī)關(guān)可以不提供查詢。

這種查詢的特點就是，以土地登記機(jī)關(guān)現(xiàn)場查詢?yōu)橹鳎绞絾我?，不能實現(xiàn)網(wǎng)上查詢和異地查詢，制約了土地登記資料的查詢效率，也在一定程度上造成了銀行信貸調(diào)查過程中土地信息的不對稱。如何對土地登記查詢進(jìn)行改善和改進(jìn)，適應(yīng)社會各領(lǐng)域?qū)ν恋氐怯浶畔⒌膹?qiáng)烈需求，探索利用高科技手段創(chuàng)新服務(wù)模式，擴(kuò)展服務(wù)范疇，更好地防范金融風(fēng)險，落實好國家宏觀調(diào)控政策，成為銀監(jiān)會和國土部門共同思考的課題。

2008年2月，銀監(jiān)會主席劉明康與國土資源部部長徐紹史舉行會談，就建立銀行與國土資源部門信息查詢機(jī)制確定了框架性的合作意見。經(jīng)過幾個月的緊張準(zhǔn)備，2008年11月，銀行國土信息查詢系統(tǒng)基本開發(fā)完成。2009年2月23日，銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點工作正式啟動。齊齊哈爾、長春、鞍山、寧波、廣州等城市成為首批試點。

推進(jìn)土地登記結(jié)果匯交：為以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)

銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點的啟動，是近年來國土資源部在完善土地登記制度，擴(kuò)大登記覆蓋面的同時，不斷加強(qiáng)土地登記成果應(yīng)用的一個實例。

2008年2月1日，《土地登記辦法》開始施行。該辦法規(guī)定，國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供。土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

2008年4月8日，國土資源部發(fā)出《關(guān)于貫徹實施(土地登記辦法)進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作的通知》。通知要求：加強(qiáng)土地登記資料公開查詢工作。要擴(kuò)大土地登記資料公開查詢范圍，規(guī)范查詢程序，制定查詢收費標(biāo)準(zhǔn)，豐富查詢方式，提高查詢效率。除提供紙質(zhì)查詢外，有條件的地區(qū)應(yīng)盡快實現(xiàn)信息化查詢，并通過網(wǎng)絡(luò)逐步實現(xiàn)土地登記資料的異地查詢，為當(dāng)事人查詢提供便利。

《通知》還要求，加強(qiáng)與其他專業(yè)主管部門的合作，實現(xiàn)信息互通，資料共享，充分發(fā)揮土地登記成果的作用?？梢哉f，開展銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點，正是一個寶貴的開端。這對于完善土地登記資料公開查詢制度，實現(xiàn)全國土地登記信息的網(wǎng)絡(luò)化一站式服務(wù)具有直接推動意義。

據(jù)國土資源部地籍司一位負(fù)責(zé)人介紹，國土資源部將以此為抓手，進(jìn)一步完善土地登記制度、加強(qiáng)土地登記資料規(guī)范化建設(shè)、實現(xiàn)土登記全覆蓋，并探索建立土地登記信息服務(wù)的長效保障機(jī)制，不斷創(chuàng)新和提高國土資源政務(wù)信息服務(wù)社會的模式和水平，不斷提高國土資源部門參與宏觀調(diào)控的能力。

這位負(fù)責(zé)人還介紹，作為進(jìn)一步完善土地登記制度，加強(qiáng)土地登記成果應(yīng)用的一項重要措施，土地登記結(jié)果匯交工作將逐步推進(jìn)，目標(biāo)是要建立國家、省(區(qū)、市)、地(市)、縣(市)土地登記結(jié)果匯交制度。目前國土資源部正在開展土地登記結(jié)果匯交工作試點，各地正在集中力量對現(xiàn)有土地登記成果資料進(jìn)行規(guī)范化整理，為建立全國土地登記結(jié)果匯交制度奠定基礎(chǔ)。

對于社會各界關(guān)注的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，雖然目前還沒有按照《物權(quán)法》的有關(guān)要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，但是，2008年7月獲得批準(zhǔn)的國土資源部新三定方案，強(qiáng)化了國土資源部社會管理和公共服務(wù)職能。方案賦予國土資源部“承擔(dān)各類土地登記資料的收集、整理、共享和匯交管理，提供社會查詢服務(wù)”及“推進(jìn)國土資源信息化和信息資料的公共服務(wù)”職責(zé)。這為下一步建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了良好基礎(chǔ)。

第6篇：土地登記制度范文

【關(guān)鍵詞】地籍管理；問題；探討

當(dāng)前，國土資源管理正處在一個新的發(fā)展階段，地籍管理也面臨一些突出問題，認(rèn)真分析當(dāng)前地籍管理面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，創(chuàng)造性地做好地籍管理工作，為經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展和現(xiàn)代化城市建設(shè)提供有力保障。

1 地籍管理現(xiàn)狀

近年來，地籍管理的各項工作全面推進(jìn)，地籍基礎(chǔ)建設(shè)成績顯著。一是城鎮(zhèn)土地登記制度逐步規(guī)范，農(nóng)村土地登記工作起步，土地產(chǎn)權(quán)管理意識得到強(qiáng)化。國家第二次農(nóng)村集體土地調(diào)查、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查與1：500數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，完善了地籍管理的基礎(chǔ)平臺，使得城市國有土地登記、集體土地登記、以土地抵押登記為主要內(nèi)容的土地他項權(quán)利登記發(fā)證工作開展順利，推進(jìn)了土地產(chǎn)權(quán)體系建設(shè)，土地權(quán)屬爭議得到了有效調(diào)處。:二是土地動態(tài)遙感監(jiān)測體系初步形成，土地統(tǒng)計分析工作不斷深入。充分利用每年最新的高分辨率衛(wèi)星遙感影像，實時監(jiān)測土地變化情況，特別是城鎮(zhèn)建設(shè)用地和耕地的變化情況，有效防范和及時發(fā)現(xiàn)違法用地;同時利用衛(wèi)片輔助每年的土地變更調(diào)查。土地利用數(shù)據(jù)已經(jīng)建庫，在每年年度變更的基礎(chǔ)上，能夠準(zhǔn)確地對土地的數(shù)量關(guān)系及其動態(tài)變化規(guī)律進(jìn)行系統(tǒng)、全面、連續(xù)的分類、整理、統(tǒng)計和分析，掌握土地數(shù)量、質(zhì)量、分布和利用狀況及其動態(tài)變化規(guī)律。

2 現(xiàn)行地籍管理工作問題

2.1 土地登記發(fā)證制度不統(tǒng)一。按現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或使用權(quán)和水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。這表明，林地、草原的所有權(quán)、使用權(quán)以及水面、灘涂養(yǎng)殖使用權(quán)登記發(fā)證不適用《土地管理法》，而適用其他法律，具體工作由相關(guān)部門(如林業(yè)部門)負(fù)責(zé)，這一點也與地籍管理制度的統(tǒng)一性原則不一致。實際工作中，經(jīng)常會遇到土地部門的勘測定界數(shù)據(jù)與林業(yè)等部門的數(shù)據(jù)不相符，造成用地過程中權(quán)屬及地類面積的確認(rèn)發(fā)生糾紛。

2.2 地籍管理力度相對薄弱，不能有效地發(fā)揮基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地機(jī)構(gòu)的工作職能。當(dāng)前，地籍管理力度相對薄弱，專門從事地籍管理的人員較少，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所，人員不足，往往一人身兼數(shù)職，地籍管理工作甚至不是專人承辦。事實上，地籍管理是土地管理的最基礎(chǔ)也是最重要的工作，地籍管理的好與壞，直接關(guān)系到權(quán)屬及相關(guān)土地認(rèn)證。如：權(quán)屬的認(rèn)證、地類、面積的核準(zhǔn)、四至界限是否清楚、有無糾紛等等。因此，加強(qiáng)地籍管理，完善相關(guān)程序及基礎(chǔ)性檔案建設(shè)，發(fā)揮地籍管理人員的主觀能動性，不斷提高業(yè)務(wù)水平，為土地管理提供科學(xué)有效地的第一手資料。

2.3 現(xiàn)代化的地籍管理先進(jìn)技術(shù)推廣不夠。地籍管理工作涉及面廣、技術(shù)含量高，地籍調(diào)查、地籍信息系統(tǒng)建設(shè)和地籍檔案管理對技術(shù)的要求都很高，尤其是地籍調(diào)查中的遙感、航測、數(shù)字化技術(shù)等現(xiàn)代化技術(shù)，推廣起來非常困難。對于地籍工作人員來說，除必須掌握土地管理法律法規(guī)以外，還應(yīng)具備地籍測量、圖件繪制、計算機(jī)軟件的熟練運用、土地登記等知識，跟上不斷發(fā)展的地籍信息時代。

2.4 地籍成果社會化應(yīng)用程度亟待提高。目前地籍管理形成的各種成果，如城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果不能廣泛共享，社會利用率較低。土地登記資料公開查詢制度不夠健全，尚不能進(jìn)行網(wǎng)上查詢和異地查詢。這與市場對土地登記信息日益強(qiáng)烈的需求不相適應(yīng)，特別是當(dāng)前國內(nèi)有些地區(qū)出現(xiàn)的一些企業(yè)提供虛假土地權(quán)證，進(jìn)行多重抵押、多重?fù)?dān)保的惡劣騙貸案件，土地登記信息聯(lián)網(wǎng)可以有效防范金融風(fēng)險，因此具有更大的積極意義。

2.5 地籍管理基礎(chǔ)與加快推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化的要求還不相適應(yīng)。就目前地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)來看，按照城鎮(zhèn)數(shù)字國土的要求還有差距。地籍的信息化水平還不夠高，歷史遺留問題還比較多，有些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)還沒有及時變更，農(nóng)村的土地登記基礎(chǔ)差、權(quán)屬糾紛較多，這就要求我們地籍管理工作要圍繞政府的中心去工作，為推進(jìn)構(gòu)建和諧社會、依法維護(hù)人民群眾的土地權(quán)益服務(wù)。

3 對地籍管理有關(guān)問題的探討

3.1 確立土地統(tǒng)計、土地登記發(fā)證統(tǒng)一制度。應(yīng)將林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門等的林地、水面、灘涂相關(guān)權(quán)利登記、統(tǒng)計發(fā)證職權(quán)劃歸土地管理部門，以實現(xiàn)地籍管理利用的統(tǒng)一規(guī)劃。筆者認(rèn)為首先國家要建立完善的土地登記法律體系；其次，做到土地登記的權(quán)利內(nèi)涵統(tǒng)一、登記程序統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一和法律依據(jù)統(tǒng)一，保障土地登記在法律方面的支撐。

第7篇：土地登記制度范文

1.深化土地使用制度改革

首先是明晰土地產(chǎn)權(quán)，特別是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)。土地的產(chǎn)生絕大部分是由于土地產(chǎn)權(quán)界定不清晰而造成的。土地使用制度改革，就是要改變現(xiàn)行整個土地管理法為國家建設(shè)使用土地而設(shè)計的法律框架。要賦予農(nóng)村土地更加明晰的產(chǎn)權(quán)，改變絕大多數(shù)建設(shè)只能使用國有土地而不能使用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)狀。

其次要推進(jìn)征地制度改革。要在界定土地產(chǎn)權(quán)、落實土地用途管制的基礎(chǔ)上，逐步縮小土地征用范圍，除為了公共利益必須強(qiáng)制征收之外，其他項目均由用地方與土地經(jīng)營者自主協(xié)商獲得土地使用權(quán)。要實行征地多元化補償，采取土地入股、留用地安置等多種方式確保被征地農(nóng)民生活水平不降低。

再次是建立確保地方保護(hù)耕地、節(jié)約土地資源的責(zé)權(quán)利機(jī)制。建立資源保護(hù)的轉(zhuǎn)移支付制度，使出讓建設(shè)用地收益在出讓土地的地方政府和保護(hù)耕地的地方政府之間合理分配，增強(qiáng)地方保護(hù)耕地、節(jié)約土地資源的動力。

2.轉(zhuǎn)變政府職能，加強(qiáng)土地管理

城鎮(zhèn)化大潮下，地方政府為了彰顯政績，往往片面追求城鎮(zhèn)化速度，“經(jīng)營城市”成為解決建設(shè)資金的重要手段，在這一過程中，地方政府成為一個特殊的利益主體。必須切實轉(zhuǎn)變政府職能，將政府從競爭性的經(jīng)濟(jì)活動中解脫出來，改變把土地收益作為城市發(fā)展動力的思路，減少地方政府通過“經(jīng)營土地”獲取資金的沖動和誘因。政府在土地管理方面，主要是進(jìn)行規(guī)劃控制、計劃調(diào)節(jié)、通過政策設(shè)計調(diào)整利益、解決執(zhí)行中存在的問題，要讓市場成為配置土地資源的重要手段。

3.拓寬土地解決渠道，完善制度

從根本上減少與化解各種土地矛盾與糾紛，就要充分發(fā)揮行政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體與民間組織等各方面的作用，針對的不同特點和性質(zhì)，為當(dāng)事人提供多種可供選擇的解決渠道，使它們有機(jī)聯(lián)系、相互補充、相互協(xié)調(diào)。建立從村組鎮(zhèn)縣自下而上的處理網(wǎng)絡(luò)，讓政府接訪在基層，問題解決在基層。

發(fā)揮公告在土地登記中的作用

隨著土地權(quán)利人法律意識的增強(qiáng)，土地登記行政訴訟越來越多，土地登記機(jī)關(guān)被判令賠償?shù)陌咐矔r有所聞，如深圳市規(guī)劃國土局就因登記錯誤被廣東省高級人民法院判決賠償870萬元，創(chuàng)下自《國家賠償法》1995年實施以來實際執(zhí)行金額的最高記錄。在這起案件中，深圳市規(guī)劃國土局很重要的違法事實就是在辦理登記時沒有履行公告的法定程序。結(jié)合實際情況，要充分發(fā)揮公告在土地登記中的作用，必須對以下三個環(huán)節(jié)做出具體規(guī)定：

1. 土地登記申請時公告

土地登記申請時登記機(jī)關(guān)要對當(dāng)事人提供的土地登記資料進(jìn)行審查，這樣不僅浪費登記機(jī)關(guān)大量的人力物力，而且不切合實際。特別在當(dāng)代社會，行為頻繁，社會信用又不盡理想，登記機(jī)關(guān)根本無法審查授權(quán)委托書上簽名或者印章的真?zhèn)?，這時，要提高登記的準(zhǔn)確性、權(quán)威性，就必須充分發(fā)揮公告的作用，讓相關(guān)的利害關(guān)系人有途徑了解登記的情況，提出異議等。

2. 土地權(quán)屬調(diào)查時公告

土地權(quán)屬調(diào)查中，相鄰?fù)恋貦?quán)利人長期不在家沒人簽字或無故不簽字的現(xiàn)象普遍存在，致使一些本沒有土地權(quán)屬爭議的宗地因簽字手續(xù)不全而無法登記。這種情況必須改變。相鄰?fù)恋貦?quán)利人長期不在家沒人簽字或無故不簽字的，由宗地土地使用者簽字蓋章，采取一定的方式公告，公告期滿后進(jìn)行土地登記，是比較好的方式。

3. 公告的方式、期限和范圍

第8篇：土地登記制度范文

1、土地登記權(quán)利人應(yīng)在媒體上刊登土地權(quán)利證書遺失、滅失聲明，15天后，持刊登聲明、遺失、滅失原因的書面說明等，向原土地登記機(jī)構(gòu)提出補證申請；

2、土地登記機(jī)構(gòu)受理補證申請后，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行審核，補證登記應(yīng)予以公告；

3、經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后記載于土地登記簿，并予以換發(fā)或補發(fā)土地權(quán)利證書。

【法律依據(jù)】

第9篇：土地登記制度范文

大家好!

我是××,來自××國土資源所。很榮幸參加這次縣局組織開展的"建設(shè)效能系統(tǒng),服務(wù)科學(xué)發(fā)展"的演講比賽。我演講的題目是<<夯實基礎(chǔ)服務(wù)管理>>。

自1998年參加工作的十一年來,作為一名普通的基層所辦事員,我覺得只有建立健全真實、準(zhǔn)確的土地登記檔案資料,才能順利開展各項國土資源管理工作。土地登記工作既是我們國土資源管理工作的基礎(chǔ),又是我們工作的核心。

人類在進(jìn)步,科技在發(fā)展。國土資源管理工作已逐步顯現(xiàn)出了它在現(xiàn)今社會重要的,不可或缺的作用。因此,由國務(wù)院組織開展的第二次全國土地大調(diào)查工作于20*年如火如荼的開始了?，F(xiàn)已基本完成了農(nóng)村土地調(diào)查?？墒俏覀兓鶎铀顬殛P(guān)心的農(nóng)村宅基地和集鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)登記工作尚未展開。我們現(xiàn)有的土地登記檔案資料仍是二十年前第一次土地大調(diào)查的資料。既不完整,又不準(zhǔn)確。由于當(dāng)時的測量工具落后,導(dǎo)致誤差非常大。有時同一原地的面積竟相差幾百平方米。試問,這樣的土地登記資料怎么還能在科技日益發(fā)達(dá)發(fā)達(dá),法律日漸完善的今天得以應(yīng)用呢?所以我認(rèn)為,現(xiàn)階段應(yīng)盡快全面開展土地總登記工作,也就是我們平常所說的初始登記工作。

新頒布的<<土地登記辦法>>第九條規(guī)定,土地登記須由申請人提供地籍調(diào)查表,宗地圖及宗地界地坐標(biāo)等資料,同時還規(guī)定,這些資料的取得申請人可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查。這些規(guī)定表明,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu),獲取地籍資料。而這些資料的取得恰恰是土地登記發(fā)證中的重頭戲。工作量大,費用多,耗時長,在實際工作中,原本可由土地登記人辦的土地登記申請,指界,地籍調(diào)查,收集整理土地權(quán)屬證明材料等工作,都被鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所統(tǒng)包統(tǒng)攬了。

眾所周知,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員少,經(jīng)費短缺,真正實施土地總登記工作任務(wù)十分艱巨。在地籍調(diào)查中,有時相鄰宗地雖無任何權(quán)屬糾紛,可雙方卻不同意在地調(diào)表上鑒章。阻礙了登記發(fā)證工作的進(jìn)程。我以為,只能統(tǒng)一可以進(jìn)行土地登記,登記公告土地登記情況。于公告期滿后,直接核發(fā)證書。開展調(diào)查工作?？尚Х碌诙稳珖恋卮笳{(diào)查工作時,從局機(jī)關(guān)和其他國土所抽調(diào)人員。分組開展土地登記調(diào)查工作。另外,國土所可下卦土地登記機(jī)構(gòu)。按照<<土地人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>>在登記發(fā)證中收取傭金來彌補經(jīng)費的不足。確保土地總登記工作的順利開展。自稅費改革后,國家陸續(xù)取消了大部分涉農(nóng)收費。規(guī)定農(nóng)村宅基地登記發(fā)證只收取5元工本費。實際上僅土地證書。登記圖表等加起來就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個標(biāo)準(zhǔn)。更不用說勘丈測量費,交通費,人員工資了。所以我認(rèn)為,集體建設(shè)用地登記發(fā)證也應(yīng)該收取土地登記費。不然宅基地登記發(fā)證將艱難進(jìn)行。

在開展學(xué)習(xí),實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的同時,舉辦的這次演講活動。我認(rèn)為意義重大,它讓我們?nèi)到y(tǒng)干部職工能夠歡聚一堂,各抒己見。增進(jìn)了學(xué)習(xí)和交流。國土資源管理工作任重道遠(yuǎn),舉足輕重。我作為國土資源管理戰(zhàn)線的一名普通職員。深感責(zé)任重大,保護(hù)和合理利用土地,確保耕地總量不減少是我們的基本職責(zé),我們將一如既往的立足于本職工作,為國土資源管理事業(yè)做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。