房地產檔案論文精選(九篇)

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第1篇：房地產檔案論文范文

為配合整頓規(guī)范房地產交易秩序工作，提升房地產經紀行業(yè)的社會形象，分享海內外優(yōu)秀房地產經紀機構的成功經驗，中國房地產估價師與房地產經紀人學會決定在北京人民大會堂舉辦*全國房地產經紀評價結果暨行業(yè)發(fā)展峰會，熱誠歡迎參加?，F(xiàn)將有關事項通知如下：

一、會議定位

此次會議是由全國性房地產經紀行業(yè)組織——中國房地產估價師與房地產經紀人學會首次舉辦的大規(guī)模、高規(guī)格的行業(yè)發(fā)展峰會，旨在為廣大房地產經紀機構負責人、房地產經紀人以及有關專家學者提供一個高水平的交流平臺，引領行業(yè)發(fā)展方向。

二、主要內容

1、建設部等國家部委領導到會作重要講話。

2、國外及我國港臺地區(qū)房地產經紀管理部門、行業(yè)組織和經紀機構負責人介紹行業(yè)發(fā)展狀況與趨勢。

3、優(yōu)秀房地產經紀機構負責人以及有關專家學者就“宏觀調控、房地產經紀行業(yè)監(jiān)管動態(tài)與房地產經紀市場前景”、“房地產經紀機構業(yè)務模式、營運方式及發(fā)展方向”、“房地產經紀執(zhí)業(yè)風險及規(guī)避”等業(yè)內熱點問題發(fā)表觀點、展開討論。

4、公布*年度全國優(yōu)秀房地產經紀機構和房地產經紀人評價結果，《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產經紀合同示范文本》，開通房地產經紀機構和房地產經紀人信用檔案。

三、時間和地點

1、時間：*年10月31日～11月1日，10月30日報到。

2、會議地點：人民大會堂、華潤飯店。

3、會議報到和住宿地點：華潤飯店。地址：北京市朝陽區(qū)建國路35號（京通快速路高碑店出口），聯(lián)系電話：*

四、費用

1、會務費（含資料費、餐費）：1200元人民幣/人。

2、住宿費用自理。

五、報名

房地產經紀機構、房地產經紀人及有關專家學者均可報名，參加者請于10月24日前將報名回執(zhí)（見附件）傳真或發(fā)電子郵件至中國房地產估價師與房地產經紀人學會。

六、其他

1、本次會議同時作為一次房地產經紀人繼續(xù)教育活動。參加會議的房地產經紀人，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會頒發(fā)繼續(xù)教育合格證書。

2、本次會議歡迎與會者提交論文或自帶論文。提交論文者請于10月20日前以電子郵件方式發(fā)至*，自帶論文者請印刷500份。

第2篇：房地產檔案論文范文

【關鍵詞】房地產 檔案 信息技術 現(xiàn)代化管理

目前，在房地產管理部門中，由于房屋產權產籍檔案的管理方式相對滯后，因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產生誤差，需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段， 加強房地產檔案數字化建設，實現(xiàn)房地產檔案管理的新突破，已成為當前房地產檔案管理工作的重要課題。利用計算機對房地產檔案信息進行管理，具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點。這些優(yōu)點能夠極大地提高房地產檔案管理的效率，也是房地產管理科學化、標準化、規(guī)范化的一個重要條件。

一、確定適用標準

信息技術標準化是實現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數字化建設中，必須建立好相應的技術標準、管理標準和工作標準， 最終建立起一個標準化的數字化利用平臺，實現(xiàn)檔案數字化管理。隨著我國房地產市場的迅速發(fā)展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門從多方面對房地產檔案進行科學的、多元化的管理。、嚴格日常工作管理。如建立嚴格的庫房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學，庫內有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規(guī)范，庫內清潔衛(wèi)生，無火災、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷、詳細的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進館詳細無誤，借有憑還有據。利用現(xiàn)代化設備資源，實現(xiàn)各種音像、圖片、資料電子化管理。

二、建設高質量的檔案信息數據庫

房地產檔案管理主要包括兩個方面內容： 檔案原件及檔案數據的管理。所謂檔案信息電子化，就是以館藏檔案資料紙質或機讀形式的為主要物質對象，用微機對檔案文獻進行收集、篩選和不同層次的加工，使之轉化成為微機軟件形式的二次文獻信息供人們利用的過程。檔案軟件沒有信息管理功能，缺乏通用性。檔案部門使用的計算機型號不一，規(guī)格各異，各自開發(fā)的軟件不能互用，并且沒有一個既適用于文件檢索又可用于檔案信息管理的計算機管理軟件系統(tǒng)，由于不能互調，就不能利用電腦完成信息管理工作，不能快捷地出版信息編輯成果，這制約了檔案信息電子化的進程。加強電子文檔資料的歸檔工作，利用計算機、掃描儀把紙質檔案數字化，建立全文數據庫，以便于查找利用。實現(xiàn)業(yè)務管理新突破。房產檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，房地產檔案保存了大量基礎資料，并擔負著采集、管理與提供房產信息的責任?？墒菑臉I(yè)務上看，房地產信息管理具有量大、復雜、更新快、用途廣的特點，適應這一特點，就必須注意強化業(yè)務手段，努力實現(xiàn)業(yè)務管理新突破，進一步完善產權產籍信息化建設。完善“數字房產”框架，構建和完善權屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產權平面數字控制系統(tǒng)，徹底改變傳統(tǒng)的產權產籍管理模式，不斷創(chuàng)新管理手段。檔案原件作為房地產檔案的原始資料有著不可替代的功能， 它是檔案數據的來源。房地產檔案管理要實行全方位、多元化的服務模式， 房地產檔案網站作為一種紐帶和橋梁， 是實現(xiàn)這一多元化服務的有效手段。我們應充分利用這一點， 為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網上， 對于有條件利用資料的各級用戶可根據自身的用戶級別查詢相關的房產檔案。另一方面，利用者可將自身的相關新問題留在網頁上， 房地產檔案管理人員可以及時了解適用者的需求，解答新問題，搞好服務， 方便群眾。加強檔案目錄數據庫建設。

我國至今還沒有建立一個達到數據交換的機讀目錄檔案系統(tǒng)，檔案信息系統(tǒng)和網絡建設形式各行其是，層次不一，規(guī)范性、開發(fā)性、服務性、共享性較差，不能適應檔案信息資源共享的要求，需要加強檔案目錄數據庫建設，開發(fā)標準化的檔案管理系統(tǒng)，加強檔案目錄的輸入保存，檔案的電子化。

三、重視人員素質的提高

檔案人員是連接檔案和利用者的橋梁和紐帶， 檔案人員的素質直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。應著手檔案信息化人才的培養(yǎng)從目前看，許多檔案部門缺乏現(xiàn)代高技術人才，其中檔案、信息處理復合型人才就更奇缺，大部分檔案人員現(xiàn)代技術水平偏低，甚至有現(xiàn)代文盲現(xiàn)象。盡管引進了現(xiàn)代化設備，仍不能充分發(fā)揮功能，就談不上檔案信息化了，因此，信息化建設人才需要深厚的檔案學基礎理論，熟悉檔案工作的規(guī)律，從而創(chuàng)新更科學、更先進的管理方法，因此必須通過各種途徑加強檔案業(yè)務人員培訓工作。提高檔案業(yè)務人員的管理水平。

四、要突出服務理念

就現(xiàn)代管理科學而言， 房地產市場管理同時也是一種服務， 是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務。當前， 社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產市場信息服務， 也越來越渴望通過房地產市場管理信息系統(tǒng)來獲取房地產咨詢服務和房地產政策指導， 因此， 我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務職能轉變， 才能夠順應社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產市場的信息化建設同樣需要。強化服務規(guī)范：一是明確服務方向，努力為城市建設和管理服務，為保障房地產權人合法權益服務。對利用工作中出現(xiàn)的新情況、新特點不斷改進利用方式、服務手段，以適應新形勢的需求。二是了解客觀需要，化被動為主動，取得利用者滿意的效果。三是利用產權檔案的特點和規(guī)律，對整個所有權登記情況進行統(tǒng)計分析，改進各項業(yè)務工作，促進產權檔案管理水平的提高。四是處理好利用和保密的關系，發(fā)揮產權檔案的作用。在做好提供利用的同時，廣泛接受社會各界監(jiān)督，使產權檔案的記載更加準確。四、強化責任意識。在全面落實社會服務承諾制的基礎上，規(guī)范服務程序考核、職業(yè)道德教育；進一步完善工作制度、辦事程序，及時調整和改進服務方式，全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務工作程序要求，抓好工作檢查和督查。

五、要著力強化系統(tǒng)的協(xié)作效能

在房地產市場的信息化建設中， 需要從全社會的角度去熟悉和把握市場信息。一是要制定統(tǒng)一的技術規(guī)范，包括業(yè)務分類、數據分項、數據定義等技術規(guī)范和格式，為各相關業(yè)務部門、各相關業(yè)務系統(tǒng)今后進一步實現(xiàn)信息資源共享奠定技術基礎；二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場數據的采集面， 并規(guī)劃和設計出必要的數字化實現(xiàn)途徑；盡可能多地實現(xiàn)各關聯(lián)機構、協(xié)作部門業(yè)務數據的采集、轉換，促使更多的業(yè)務內容轉換成房地產市場所需要和必備的業(yè)務信息流；三是要實現(xiàn)系統(tǒng)間的數據交互，新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數據資源交互和傳遞， 實現(xiàn)同類業(yè)務信息的一致和共享。四、實現(xiàn)數字化管理。數字化使檔案的編排效率、檢索速度和準確程度有明顯的提高。隨著社會經濟的發(fā)展，對檔案原件的損壞問題越來越突出。把房產檔案資料掃描錄入計算機，不僅可以解決利用與保護的矛盾，還提高了檔案的完整性和安全性。數字化有利于規(guī)范房屋產權產籍管理，提高辦事效率。電子檔案中的查封，抵押等限制性信息加強了對房產交易和登記發(fā)證等工作的控制功能，有效降低了房產發(fā)證工作的失誤率。同時，電子檔案與產權管理系統(tǒng)的網絡連接，大大減少房產辦證的時間。數字化方便了人民群眾，有利于和諧社會的發(fā)展。房產檔案實行數字化后，可以把公示性信息放在互聯(lián)網上，方便群眾查閱。同時，合理化的建設和要求可以及時反饋回來，有利于房產檔案管理水平和服務水平的提高。

第3篇：房地產檔案論文范文

【論文摘要】隨著我國房地產市場的繁榮發(fā)展，房地產業(yè)已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產業(yè)出現(xiàn)的較為嚴重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應的建議。

房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經濟發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業(yè)經濟發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業(yè)就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規(guī)范和促進房地產行業(yè)的稅收征管。

一、房地產企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關的稅收法規(guī)制度不完善

據了解，我國現(xiàn)行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產企業(yè)納稅意識不強

一方面，有些房地產開發(fā)企業(yè)的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發(fā)企業(yè)大多數都是在取得土地開發(fā)權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學習不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財務管理比較混亂

在房地產企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產公司不按規(guī)定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。

4、房地產經營項目難以管理

房地產企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產企業(yè)有機可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務征管能力不強

一是稽查人員配備不足，業(yè)務水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強我國房地產企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關稅收政策

我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產品的房地產企業(yè)，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個良好的納稅企業(yè)服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業(yè)守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現(xiàn)代信息技術產業(yè)的發(fā)展，稅務機關不但可以通過網絡獲取企業(yè)和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯(lián)網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?，實現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進作用。

3、加大房地產稅收稽查力度

為了防止房地產企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業(yè)開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產的重點、交叉稽查。

4、實現(xiàn)房地產稅收一體化

在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調與配合機制，明確部門職責。

5、提高稅務征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務水平和政治素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓和學習，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網絡互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發(fā)票。

【參考文獻】

[1]趙晉林：當前我國房地產稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務，2004（4）.

[2]韓雪：我國現(xiàn)行房地產稅制的博弈分析[J]．稅務研究，2005（5）.

第4篇：房地產檔案論文范文

論文摘要:固定資產是企業(yè)生產工具，是生產力要素之一。無論是國有企業(yè)、股份制企業(yè)、民營企業(yè)還是其他所有制形式的企業(yè)，其固定資產結構、狀況及管理水平是影響企業(yè)競爭力的重要因素。固定資產作為企業(yè)長期投資，特別是企業(yè)的房地產、設備等固定資產，必須不斷優(yōu)化其結構，減少因管理不當而導致其收益率的減少。

一、企業(yè)固定資產管理的概念、特點

目前，在學術界并沒有對固定資產管理做一個具體明確的定義。有些只對固定資產管理的范圍進行了定義，也有從固定資產的對象出發(fā)對固定資產管理進行定義，例如郝凈、高卉在《固定資產管理資產標識碼系統(tǒng)及其開發(fā)》中認為固定資產管理就是以固定資產為對象，面向資產增加、變動、減少全壽命周期，以保證既有資產安全、完整。筆者認為，固定資產管理更主要的是一種過程，因此在本文中，固定資產管理指的是通過對固定資產的管理活動以提高資產利用率，減少資產的無謂損失，最終使固定資產的效用達到最大化的一種活動。

其具有以下特點:長期性。固定資產管理活動貫穿于在企業(yè)生產活動的始終，從固定資產的購置、使用到報廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產管理的對象包括企業(yè)房產、地產、設備等多種內容，牽涉到的管理部門也較為廣泛，包括生產、經營、會計等部門;多樣性。固定資產管理活動的方法較多，如日常監(jiān)督、定期維護、評估等。

本文重點對企業(yè)房地產、設備等的管理進行研究，探討如何通過固定資產的管理提高此類固定資產的利用率，減少資產的無謂損失，使其在企業(yè)的各項生產過程中達到效益最大化的目的。

二、對企業(yè)房地產的管理

企業(yè)的經營活動是在不斷變化著的，這就要求企業(yè)房地產管理能及時適應企業(yè)經營活動的變化，保證使企業(yè)的經營活動能正常進行，同時使企業(yè)掌握的房地產能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應的貢獻。

(一)建立起企業(yè)房地產管理信息系統(tǒng)

企業(yè)房地產信息包括內部信息(如各宗房地產的市場價格、面積用途、利用率、購入價或租賃費、更新改造投資、租約更新日期、運營開支記錄、房產稅等)和外部信息(如各宗房地產的市場價格和出租價格等)、這些信息在各宗房地產一購入或一租到就應立即建立檔案，并隨時予以更新。根據企業(yè)房地產管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應按時提供相應的房地產業(yè)務月報和房地產財產報告(半年或一年)。

企業(yè)房地產管理并不終止于通過租約或購買得到房地產，接踵而至的還有如何在企業(yè)內部各部門之間對現(xiàn)有的房地產進行合理分配、使用，控制房地產稅收及其運營開支、修理、維護控制，辨明沒有充分利用的房地產，以及如何再開發(fā)沒有充分利用或多余的房地產等多項管理工作。

(二)建立企業(yè)的房地產管理部門

對于規(guī)模較大的企業(yè)，可以將企業(yè)的房地產管理部門視為一個利潤中心，即將企業(yè)所有的房地產都置于房地產中心的管理領導之下企業(yè)中其他各業(yè)務部門根據其生產經營的需要，以市場價格或以略低于市場價格向中心租用房地產，這樣就能使各業(yè)務部門精打細算，充分利用空間，減少不必要的開支，有利于企業(yè)加強成本核算。中心可以將多余的房地產出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣，企業(yè)房地產及其管理工作的經濟效益就能以量化的形式加以核算、評估。

當企業(yè)的規(guī)模較小時，則可以將企業(yè)房地產管理部門視為一個成本中心，由它對企業(yè)的與房地產有關的業(yè)務提供咨詢，按企業(yè)生產、運營的需要提供房地產，并對其進行維護、控制。它的工作與企業(yè)的財務業(yè)務運營、法律、市場營銷、人事管理等工作都密切相關，所以該部門可置于企業(yè)分管業(yè)務運營或分管財務的副總裁領導。

(三)對企業(yè)房地產的再開發(fā)

如果由于企業(yè)停止某項業(yè)務或是其他原因，致使企業(yè)的某部分房地產被認定是多余的，則企業(yè)房地產管理部門就必須及時對其進行處置即再開發(fā)，以防止企業(yè)的利潤由于無效率的資源利用而減少。

企業(yè)房地產再開發(fā)可以有多種形式:

在企業(yè)內部再利用

將該宗房地產照原樣出售或出租

將該宗房地產更新、改造后再出售或出租

一般而言，經過更新，改造后的房地產可以增值，可以給企業(yè)帶來更多的經濟效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產有困難時，則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產，這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過程中還要考慮時間因素，要保證所選方案的財務凈現(xiàn)值NPV值是最大的。

三、提高企業(yè)設備綜合效益的設備管理方法

(一)強化設備前期管理是降低設備管理成本的基礎

設備的前期管理是對設備投產前的管理。設計、選用什么樣的設備，對投產后運行的經濟效益、設備維修投入起著決定性的作用。

一方面，合理設計、科學選型是設備前期管理的關鍵。設計選型時既要考慮到設備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素，又要考慮到廠情。盡量同原有的設備系列化，只有這樣才能為設備后續(xù)生產、運行、維護的經濟性打下良好的基礎。另一方面，設備前期的合理投入有利于降低設備的運行成本。傳統(tǒng)的設備一生管理中，由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界，前期管理與運行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象，有時候設備剛投運。就出現(xiàn)改善、改造情況，既影響生產又增加了投資，因此推行運行維護與前期設計、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾，不能單純追求在設備前期管理中降低投資，從設備壽命周期最經濟這個角度看，前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立設備管理狀態(tài)評審制度，維護設備資產的使用價值

設備是物化了的資本金，同時存在著價值和使用價值。設備資產的保值和增值，就設備工作本身而言反映在設備價值形態(tài)的管理上。

設備價值形態(tài)的管理，主要體現(xiàn)在兩個方面:一是設備價值管理，就是對設備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進行管理:二是設備使用價值管理，設備使用價值是價值的載體，通過管理手段和措施，減少設備的功能損失，保持和恢復設備的功能性。設備使用價值的保值在生產活動中主要靠正常的維護和保養(yǎng)等手段來實現(xiàn)。在設備管理工作中的宏觀調控、監(jiān)舒和增強約束機制，就是對設備使用價值情況進行評審考核，為此，建立了設備評審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度，以狀態(tài)監(jiān)測等現(xiàn)代化手段對主要生產設備進行狀態(tài)監(jiān)測、動態(tài)分析。定性定量評價各單位設備的管理成效，提高了經濟效益。

(三)控制設備運行風險，增加經濟效益

設備風險控制的方法從企業(yè)角度來看有以下幾方面:

1.風險規(guī)避。風險規(guī)避是指為了免除風險的威脅，采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。

2.冗余儲備。冗余儲備是指備用設備或備用計劃的準備。當原有設各等失效時，這些備用措施就可立即起作用。

3.風險分散。風險分散的目的是降低設備對特定事物或人的依賴程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個部分。

4.風險轉嫁。風險轉嫁的途徑有兩個:一個為通過保險契約轉嫁出去;另一個為通過非保險契約轉嫁出去。常見的形態(tài)有四種;買賣契約、出租契約、外包契約、辯護(或免貴)協(xié)議。將運行階段的設備管理工作通過外包契約轉嫁給承包人就是風險轉嫁的一種形式。

5.風險自留。即企業(yè)把風險事件的不利后果自愿接受下來。如在風險管理規(guī)劃階段對一些風險制定風險發(fā)生時的應急計劃，或當風險事件造成的損失數額不大、不影響大局時而將損失列為企業(yè)的一種費用。

參考文獻

[1] 姜伯昊.卓有成效的成本管理體系[M].北京:人民郵電出版社，2007.

[2] 郝凈，高卉，固定資產管理資產標識碼系統(tǒng)及其開發(fā)[J].中國管理信息化， 2007， (8)

第5篇：房地產檔案論文范文

關鍵詞：商業(yè)房地產 抵押貸款評估 風險 誘因 防范

商業(yè)房地產抵押貸款評估的內涵

想要弄清商業(yè)房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業(yè)房地產貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。

商業(yè)房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業(yè)銀行借款擔保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續(xù)的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。

影響商業(yè)房地產抵押貸款評估風險的因素

政府因素

政府追求的一項重要目標就是穩(wěn)定經濟，保持經濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經濟穩(wěn)定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業(yè)政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規(guī)范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。

估價機構和估價人員因素

估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業(yè)房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業(yè)房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。

房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業(yè)以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業(yè)務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業(yè)務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。

其他相關經濟活動主體因素

房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產權登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產抵押貸款評估風險的防范

規(guī)范房地產抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環(huán)境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務、市政設施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。

建立健全估價制度

規(guī)范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務，選擇估價業(yè)務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

建立房地產估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務水平差經常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業(yè)的水平和形象。

提高估價人員素質和估價技術

在國外一些發(fā)達國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產估價行業(yè)規(guī)定房地產估價師應該在規(guī)定的期間內完成額定時間的職業(yè)培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續(xù)教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風險預警能力

積極的風險規(guī)避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業(yè)內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現(xiàn)之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業(yè)銀行應該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

參考文獻：

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2.宋戈.房地產抵押評估目前面臨的問題及對策[J].中國房地產估價師，2004

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4.曲衛(wèi)東.從新巴塞爾協(xié)議透視商業(yè)房地產抵押貸款評估[J].中國房地產估價師，2004

第6篇：房地產檔案論文范文

關鍵字：工程項目論證、評估、設計、工程施工、全過程管理、竣工移交。

中圖分類號： S611 文獻標識碼： A

一、項目工程論證與評估

工程項目論證與評估工作是對擬實施項目的技術先進性、經濟合理性、實施可能性和風險性等方面進行全面、科學的技術經濟分析，是項目管理的首要環(huán)節(jié)和重要方面，對項目能否取得社會、經濟效益起著關鍵作用。主要圍繞項目論證與評估的相關概念以及其程序和方法進行詳細闡述。應了解和熟悉項目管理方法體系、項目論證與評估的區(qū)別與聯(lián)系、項目評估的特征和原則。

初步掌握項目評估的內容、程序和方法；理解和掌握項目管理問題分析法、項目范圍管理的工作分解結構法、項目進度管理的橫道圖法、網絡計劃技術，以及項目成本管理、風險管理的技術方法，具備應用以上方法實施項目管理的能力；熟練掌握項目論證的程序、方法及項目論證報告的內容。

二、項目設計過程管理

工程項目有三大目標，即質量目標、進度目標和投資目標。從某種意義上來看，這三大目標是一個完整的整體，集中反映在工程項目全過程的造價與成本中，又形成和實現(xiàn)于各個階段和環(huán)節(jié)，工程造價是在全過程實現(xiàn)的，當然要在全過程中進行控制。近年來，對工程造價進行控制已經被人們廣泛接受了，但是造價問題是常抓常有，項目管理是常抓常新。“概算超估算，預算超概算，結算超預算”的三超現(xiàn)象還普遍存在，結算扯皮現(xiàn)象屢見不鮮。工程項目的全過程包括投資決策階段、設計階段、項目實施階段、項目營運階段，每個階段又包含了若干個環(huán)節(jié)和步驟，加強每一個環(huán)節(jié)的管理對工程造價的控制都有著重要的意義。

三、加強工程項目的決策控制

1、編制項目建議書。建設單位根據企業(yè)資本支出計劃提出工程項目建設計劃，并指定項目管理部門或委托具有相應資質的單位編制項目建議書，項目建議書經項目管理部門審核后，提交決策部門審批。

2、編制可行性研究報告。根據已通過審批的項目建議書，建設單位自行或委托具有相應資質的設計單位編制可行性研究報告，報告內容主要包括市場可行性分析、技術可行性分析和財務可行性分析。為了防止工程項目投資失控，在可行性研究階段必須深入調研，對可行性方案的審批應慎重，要進行多方面的論證，并建立決策責任制。

3、項目決策。項目建議書和可行性研究報告提交最高管理層，由管理層開專題會議進行決策，在進行充分論證后，得出科學的決策。在設計階段必須委托資信良好的單位設計并簽訂合同，規(guī)定若因設計問題導致工程變更而增加的費用由設計單位擔負，在工程的過程管理中，設計階段具有重要的意義，設計對工程造價的影響很大，不能因設計的不妥造成整個項目效益低下。

4.項目工程實施階段的控制：建立健全招投標機制。嚴格按照招投標的控制流程進行招投標管理，該流程主要包括招標、評標、定標和合同管理四個環(huán)節(jié)。招標是根據招標項目的特點和需要編制招標文件，明確招標項目的技術要求，對投標人資格審查的標準、投標報價要求等內容要經過財務部門認可；評標是依據招標文件中確定的原則和方法，組建專門的評標委員會評標，評標方法由評標委員會在開標前確定，評標方法一經確定，在評標時不得改變；定標是評標委員會按照招標文件確定的標準和方法，對候選投標文件進行公開評審和比較，并擇優(yōu)選擇中標人。

四.工程項目部組成和技術管理

對工程項目生產經營過程的安全負全面責任。認真貫徹執(zhí)行國家和上級的有關方針政策以及公司的各項規(guī)章制度，全面負責施工組織管理和施工質量，深入研究工程承包合同，制定施工項目總體管理規(guī)劃，嚴格履行合同。主持制定施工組織設計和質量計劃，負責編制總體進度計劃，各項施工方案及質量、安全的保證控制措施并組織實施。主持這個施工項目內，分部分項工程或專業(yè)分包項目的對內、對外的分包，并對分包工程的進度（工期）、質量、安全、成本和文明施工等實施監(jiān)督、協(xié)調、管理并全面負責。

五.施工組織設計與施工部署及施工方案

1.施工安排及施工前的準備工作，各個分部分項工程的施工方法及工藝；施工進度計劃。根據場區(qū)情況設計繪制施工平面平置圖，大體包括各類起重機械的數量，位置及其開行路線；攪拌站、材料堆放倉庫和加工場的位置，運輸道路的位置，行政、辦公、文化活動等設施的位置，水電管網的位置等內容。

2.主要技術經濟指標施工組織設計的主要技術經濟指標包括：施工工期、施工質量、施工成本、施工安全、施工環(huán)境和施工效率，以及其他技術經濟指標。施工組織設計的繁簡，一般要根據工程規(guī)模大小、結構特點、技術復雜程度和施工條件的不同而定，以滿足不同的實際需要。復雜和特殊工程的施工組織設計需較為詳盡，小型建設項目或具有較豐富施工經驗的工程則可較為簡略。

3.裝飾裝修施工：國家標準分為強制性國標（GB）和推薦性國標（GB/T）。國家標準構成是要求強制性國標是保障人體健康、人身、財產安全的標準和法律及行政法規(guī)規(guī)定強制執(zhí)行的國家標準；推薦性國標是指生產、檢驗、使用等方面，通過經濟手段或市場調節(jié)而自愿采用的國家標準。是為住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范，保證工程質量，保障人身健康和財產安全，保護環(huán)境，維護公共利益。

六、園林綠化施工，園林綠化工程是建設風景園林綠地的工程。園林綠化是為人們提供一個良好的休息、文化娛樂、親近大自然、滿足人們回歸自然愿望的場所，是保護生態(tài)環(huán)境、改善城市生活環(huán)境的重要措施。

園林綠化是指園林城市綠地和風景名勝區(qū)中涵蓋園林建筑工程在內的環(huán)境建設工程，包括園林建筑工程、土方工程、園林筑山工程、園林理水工程、園林鋪地工程、綠化工程等，它是應用工程技術來表現(xiàn)園林藝術，使地面上的工程構筑物和園林景觀融為一體。

七.項目工程竣工移交，施工單位整理竣工資料形成的工程竣工檔案，應依照《中華人民共和國檔案法》，施工中，工程管理部門、監(jiān)理單位、施工單位共同參與，并將驗收結果及相關資料及時備案歸檔。工程竣工后，工程管理部門應及時向建委節(jié)能辦公室提出節(jié)能驗收申請。工程節(jié)能驗收由基建與資產管理處組織，監(jiān)理單位，由工程管理部門組織，監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位、設計單位、沉降觀測單位及相關分包單位共同參與，驗收結果及相關資料將作為工程項目竣工驗收的依據；

第7篇：房地產檔案論文范文

[關鍵詞] 城市建設 房屋拆遷 補償標準

一、我國城市房屋拆遷的現(xiàn)狀

1.補償標準與房產行情存在差距,導致被拆遷人拆后就無房可住。2001年年6月6日國務院頒布《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定,拆遷貨幣補償的金額要以房地產市場評估價格確定等房屋拆遷補償。但從當前的實際情況來看,由于我國經濟逐漸進入新一輪增長周期,導致市場物價飛速上漲,拆遷戶得到的拆遷補償金根本無法購買到同樣地段和同樣面積的房屋,對于低收入弱勢群體、家庭經濟條件差以及生活困難的拆遷戶來說,拆后面臨無家可歸的境地,被拆遷人之間產生心理上的比較和不平衡感,最終導致矛盾的產生和激化。

2.依法拆遷時間要求與貨幣補償存在脫節(jié)。拆遷工作是一項社會活動,涉及多種法律關系,具有很強的時間性、政策性和計劃性,拆遷工作的每一步都涉及到千家萬戶的切身利益。但有時,一些城市拆遷資金沒有到位不能動拆,資金到位以后又硬性規(guī)定拆遷時間,從而導致拆遷部門沒有時間完成法定審批程序以及公告、拆遷、安置等各項工作。時間太倉促,拆遷戶難以接受,因而使拆遷過程中矛盾激化,情緒對立,造成,阻礙拆遷進度,釀成拆遷悲劇。

3.相關部門及開發(fā)商對困難和問題預計不充分。部分拆遷單位人員業(yè)務素質相對較低,對拆遷政策認識不徹底,在老百姓心目當中形象不佳;在拆遷過程中,拆遷實施人員工作方法簡單,粗暴,被拆遷方“活埋”在屋里者有之,被拆遷方打傷打殘乃至打死者有之,因房屋被野蠻強拆臥軌自殺或上調自殺者有之,類似的事情一而再再而三地刺激我們行將麻木的神經,讓人覺得無聊無奈乃至無望。

二、城市房屋拆遷存在的問題

1.政府部門的協(xié)調機制不完善,協(xié)調力度較弱。拆遷工作是一項政策性、群眾性很強的工作,也是一項復雜的社會系統(tǒng)工程。涉及工商、公安、房地產商、供電、供水、廣播電視、及政府相關部門等多方面環(huán)節(jié),需要充分調動社會各方面的積極性,依靠全社會的共同努力才能圓滿完成拆遷工作。當前,大多數人片面認為拆遷工作只是規(guī)劃局、土地局的事情。因此,很難有效的實現(xiàn)相關部門協(xié)調和聯(lián)合開展拆遷工作。

2.相關政策不健全,導致糾紛加劇。隨著我國提出了構建社會主義和諧社會的重大戰(zhàn)略思想和重大戰(zhàn)略任務?，F(xiàn)在法規(guī)、法規(guī)政策的透明度也不斷得到提高,拆遷戶對拆遷工作或對經濟補償不滿意,一旦開發(fā)商不能夠解決,他們就上訪政府部門。而隨著房價的不斷刷新著上漲記錄及拆遷工作相關配套措施缺失,房屋拆遷最低補償標準、搬遷補助費標準、臨時安置補助費標準還是停留在原有水平,也是阻礙了拆遷工作的順利開展。

3.有關部門和拆遷人,對有關困難和問題預計不足。拆遷前對有關問題準備不充足、落實不到位,主要表現(xiàn)在:對拆遷戶的調查分析不充分,未能完全做到心中有數,未能充分掌握被拆居民的主流民意,有的放矢;安置房源準備不足,很難滿足不同層次居民的需求;拆遷安置方案征求意見不充分,宣傳解釋發(fā)動工作不廣泛不細致,加重了拆遷居民的誤解和疑慮。

三、提高房屋拆遷工作質量的對策

1.堅持以人為本,建立協(xié)調機制。在拆遷過程中,領導要高度重視,本著“和諧拆遷,平安拆遷”的原則,堅持做到秉公辦事,不偏不袒,公開透明,陽光操作,以第一時間、第一力度、第一精力提高工作效能,不分晝夜,不厭其煩,熱情服務,排憂解難,為拆遷奠好基、鋪好路。筆者建議成立城市拆遷建設指揮部,主要起綜合協(xié)調作用,溝通上下、聯(lián)系左右的紐帶,是服務基層、聯(lián)系群眾的橋梁。拆遷建設指揮部同時要建立以單位為成員的協(xié)調小組,如規(guī)劃、監(jiān)察、民政、財政、國土、建委、統(tǒng)計等職能單位的主要負責通知參加,實行現(xiàn)場會辦制,為實行““和諧拆遷,平安拆遷”工作掃清思想障礙。

2.學習和借鑒成功經驗,建立健全拆遷政策。首先要認真學習借鑒外省拆遷的成功經驗,及時調整思路,研究對策,努力完善拆遷政策體系,針對拆遷戶自身情況,制定行之有效的政策和實施方案;其次政府要根據群眾需要建設不同檔次的廉租房、安置房、經濟適用房、商品房,盡量避免拆遷過程中的矛盾及沖突,切實為困難家庭及弱勢低收入人群創(chuàng)造良好的居住條件。堅定不移地實現(xiàn)好維護好發(fā)展好群眾的根本利益,牢固樹立以人為本理念和群眾觀點,實踐證明,只有堅定不移的維護好群眾利益,拆遷建設工作得到順利實施才能又好又快順利開展。

3.加強監(jiān)管,保障被拆遷人的合法權益。首先要健全管理規(guī)范化的相關制度。全面實行崗位責任制,落實限時辦理、接待、投訴舉報處理、監(jiān)督檢查等各項措施,推行拆遷管理工作人員掛牌上崗。其次要實現(xiàn)房屋拆遷管理信息化。建立拆遷統(tǒng)計報表制度,及時、準確填報各項統(tǒng)計數據。最后要建立健全拆遷檔案管理制度。以完善的檔案收集、登記、保管、利用等管理制度為保障,形成健全的拆遷項目管理檔案、拆遷行政裁決檔案、拆遷行政處罰檔案、拆遷單位管理檔案等拆遷檔案。

4.提高宣傳力度,堅持依法行政。宣傳教育部門、新聞媒體等要加大拆遷工作宣傳力度,輿論監(jiān)督要實事求是,客觀公正,從而使市民了拆遷工作,支持拆遷工作;對拆遷工作中存在的個別違法行為,個別開發(fā)商的野蠻拆遷、暴力拆遷行為,可以采取向上報送情況與向下通報情況相結合,公開報道與內部聯(lián)系的方式,確保拆遷工作的順利實施。

四、總結

隨著國家經濟發(fā)展和城市建設的日益加快,房屋拆遷已成為城市發(fā)展的重要活動,關系社會主義現(xiàn)代化建設的進程。因此,各相關部門要認真貫徹拆遷法律、法規(guī),廢止違法行為,使人民生活安居和諧。

參考文獻:

[1]李煉軍.從城市房屋公益拆遷到商業(yè)拆遷:法律的缺位及其完善[J].甘肅政法學院學報,2008,(3):132-136.

第8篇：房地產檔案論文范文

【論文關鍵詞】民間借貸；成因；建議

一、我國民間借貸的現(xiàn)狀

民間借貸是一種古老的融資方式，在我國，民間借貸一直都很有市場。目前民間借貸非?；钴S。據2012年5月15日山西法制報載，以往的民間借貸多發(fā)生于親戚朋友之間，借貸的用途多為日常生活生產周轉急需，而現(xiàn)在親戚朋友之間的借貸已不是民間借貸的主要類型?，F(xiàn)在的民間借貸很多情況下是由中間人介紹，出借人和借款人并不謀面，借款與還款全權經由中間人辦理，轉貸多次的現(xiàn)象也很普遍。很多地方還出現(xiàn)了“職業(yè)放貸人”和“食利階層”，其中不乏公務人員的身影。我國現(xiàn)階段參與民間借貸的主體混亂遠不止以上表述，不少政府主導型的擔保公司、小額貸款公司和上市公司也都介入了民間借貸業(yè)務?，F(xiàn)階段的民間借貸范圍已覆蓋全國，且利率普遍較高，實際上已經成為高利貸。

由于借貸利率高，已暴露出種種嚴重問題。如浙江溫州、內蒙鄂爾多斯、山東青島、河南安陽等地相繼爆發(fā)民間借貸資金鏈斷裂，老板欠債“跑路”的事件，說明民間借貸風險暴露已經不是個別地區(qū)的局部問題。面對風起云涌的民間借貸危局，如何從源頭理清民間借貸風險大范圍暴露的原因，并采取行之有效的應對之策，是擺在我國面前的一道迫切需要破解的難題。

二、當前民間借貸活躍的成因分析

當前我國民間借貸為什么如此活躍？我認為，原因是多方面的，究其主要原因有：

第一，高利率是民間借貸活躍的首要原因。根據《最高人民法院關于人民法院審理借貸案件的若干意見》規(guī)定，民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保護。可是，由于在資金盈利思想的驅使下，不少資金擁有者于國家法律而不顧，乘大多數中小企業(yè)和急需資金者之危，不斷提高借貸利率，致使民間借貸利率也一路走高。例如，據溫州銀監(jiān)分局2011年5月對溫州民間融資的一份權威調查報告顯示，自2011年初以來，民間借貸利率持續(xù)高漲。截至3月份，溫州民間借貸月平均利率已經達到了15.38‰，比年初增加了1.21‰，創(chuàng)歷史新高。又如，去年4月，深圳典當行抵押貸款的月息已達到4%左右，相當于年化利率48%。

第二，融資政策持續(xù)收緊是導致當前民間借貸“火爆”的根本原因。為加強國家宏觀調控，近年來，國家持續(xù)收融資政策。據有關資料，2011年以來，央行通過頻繁上調存款準備金率收緊銀根，信貸資金持續(xù)收緊，信貸增速大幅度回落至15%以下的較低水平。除銀行表內融資同比減少外，銀行表外融資也明顯下降。不僅銀行融資持續(xù)回落，而且其他融資渠道也明顯收緊。據人民銀行公布的統(tǒng)計數據，2011年前三季度我國全社會融資規(guī)模為9.80萬億元，同比減少1.26萬億元。除人民幣貸款規(guī)模與去年相比明顯減少外，信托貸款（同比少增3924億元）、未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票（同比少增9843億元）、企業(yè)債券（同比少增1373億元）、股票融資（同比少增113億元）均出現(xiàn)了明顯減少，只有外幣貸款（同比多增1849億元）和委托貸款（同比多增5625億元）相比去年有明顯增加。上述正規(guī)融資渠道收緊后，各路企業(yè)紛紛到民間高利貸市場尋找資金，結果導致民間借貸異?！盎鸨?，借貸利率不斷攀高。

第三，中小企業(yè)融資難一直未得到解決是民間借貸活躍的最直接原因。融資難，難融資，一直是困擾我國中小企業(yè)的一大難題。近年來，國際國內經濟環(huán)境不佳。國外歐債危機持續(xù)發(fā)酵，歐美各國都勒緊了褲腰帶；國內原材料價格節(jié)節(jié)攀升、招工難、人民幣升值壓力也進一步加劇了中小企業(yè)生存的困境。融資難還與其融資鏈條上多處梗阻有關，有經濟下行期行業(yè)性梗阻，還有擔保環(huán)節(jié)梗阻、社會資本投入渠道梗阻。因此融資難、融資成本高成為一道難以跨越的鴻溝，橫亙在眾多中小企業(yè)的面前。為解決這個問題，國家的確花了不少功夫。比如，從央行的數據看，2011年，銀行系統(tǒng)對中小企業(yè)的支持力度似乎比以往任何一年都大：截至三季度末，中小企業(yè)貸款（含票據貼現(xiàn)）余額20.76萬億元，同比增長17.5%，比年初增加2.26萬億元，占全部企業(yè)新增貸款的68.4%。那么為什么中小企業(yè)融資難的問題仍然存在呢？根本原因是資金的供給和需求不平衡，沒有建立完善的金融體系，中小企業(yè)融資渠道不暢通。以國有商業(yè)銀行為主導的“大金融”很難滿足“數量少，批次多”的中小企業(yè)的需求。于是，許多中小企業(yè)不得不向民間借貸。

第四，房地產調控政策是導致民間借貸活躍的重要原因。自2010年年初以來，國家連續(xù)出臺了一系列嚴厲的房地產調控政策，其中很重要的一條就是通過收緊房地產企業(yè)的融資渠道（包括“銀信合作”貸款、商業(yè)銀行貸款、債券、股票融資等），來“逼迫”其通過降價銷售解決資金周轉問題。這項政策實施之后，房地產企業(yè)的融資渠道大為收窄。由于資金供應緊張，為維持項目開發(fā)的資金需求，房地產企業(yè)尤其是中小房地產企業(yè)，不得不加大在民間借貸市場的融資力度，而民間借貸市場一直都是中小房地產企業(yè)（尤其是小微企業(yè)）傳統(tǒng)的融資渠道。

三、對民間借貸的對策建議

我認為，民間借貸作為一種資金配置方式，它是一把“雙刃劍”。一方面，在銀行、信用社從嚴控制信貸規(guī)模的情況下，隨著經濟的發(fā)展，資金供求矛盾也日益突出，民間借貸以市場需求為基礎，調劑市場資金供需矛盾，對促進地方經濟發(fā)展，解決個人、企業(yè)生產及其他急需，彌補金融機構信貸不足，加速社會資金流動和利用，確實起到了拾遺補缺的作用。但是，另一方面，民間借貸又存在許多消極作用：加重了企業(yè)負擔，導致企業(yè)資金使用惡性循環(huán)；影響正常金融業(yè)的發(fā)展、造成應征稅款的流失；經濟糾紛頻繁、影響社會穩(wěn)定，等等。

所以，對于民間借貸我們應當采取“正確引導、興利抑弊、促進發(fā)展”的原則。為此，特提出如下對策建議：

首先，加強民間借貸的“引導”和“疏導”。民間借貸危機凸顯出我國在金融改革和金融開放方面還存在很大不足。對待民間自發(fā)形成的金融市場，要采取改革的辦法對其進行疏導和規(guī)范，切忌一味采取“堵”的辦法予以壓制。一方面，要加強民間借貸的政策“引導”。政策上的引導可以加強人們對于民間借貸有較為全面的認識。要利用政策宣傳、融資知識教育、法制建設等多種手段，引導民間借貸向著健康的方向發(fā)展，特別是要有效引導民間借貸的資金支持中小企業(yè)發(fā)展。另一方面，各地方政府要積極成立民間借貸登記中心和民間資本的管理中心，認可民間資本，有效的疏導它，推動民間借貸市場的規(guī)范化、市場化、陽光化發(fā)展，發(fā)揮其積極作用。

第二，加大金融改革和開放力度，盡快將民間借貸行為納入體制內管理。要進一步加大金融改革和開放力度，盡快實現(xiàn)民間借貸合法化，并將其納入體制內加以管理。民間借貸如地下錢莊的存在，主要是由于金融壓抑。溫總理說：“民間借貸之所以阻擋不住，就是因為民營企業(yè)有需求，而金融機構又不能滿足。正門開得不大，那旁門就要開。因此，要徹底化解民間借貸的風險，根本路徑是開放金融。加大金融改革和開放力度，盡快將民間借貸行為納入體制內管理。要通過深化金融體制改革，鼓勵多種形式的金融創(chuàng)新，同時取消限制民間資本投資領域的不合理規(guī)定。

第三，金融部門要積極籌措資金，提高服務水平。金融部門應積極籌措資金，如采取金融資產證券化，提高金融資產流動性，增加金融機構籌措資金管道；或采取存貨質押貸款，增強貸款的流動性，降低銀行的信貸經營風險等。這些措施均可以有效拓展融資渠道，以滿足企業(yè)特別是中小企業(yè)融資需求。同時，金融部門要努力改善服務質量，加大對地方經濟發(fā)展的信貸支持，以緩解資金供求矛盾，要創(chuàng)造條件，積極開拓融資市場，為企業(yè)直接融資創(chuàng)造條件。

第9篇：房地產檔案論文范文

德國是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設和住房市場發(fā)展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房制度是一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的市場化的住房制度。

現(xiàn)在，德國住房制度已經成為一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國住房市場是一種在整個住房市場中住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比的住房市場結構。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比，住房租賃市場發(fā)達，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場還如此之發(fā)達?這是由于在現(xiàn)代市場經濟發(fā)展條件下，住房租賃市場的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經濟負擔，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長期具有一定流動性，暫時不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時買不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國住房市場結構與德國和其他市場經濟發(fā)達國家住房市場結構還存在較大的差別。據《建設部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，2005年底，我國全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》)

據此計算，目前，在我國全國租賃住房市場占比為18.38％。當然，如果我們從實際情況看，我國還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計算的住房租賃市場的實際占比，應比全國租賃住房在住房市場中占比僅為18.38％會要大些。

但是，我們從另一些具體數據看，我國的住房租賃率也還是較低的。據有關資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。2004年，有關部門對我國城市居民住宅狀況的調查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實情況來看，在目前和今后長時期內，我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿σ彩志薮?。我國經濟社會發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經濟的發(fā)展，產業(yè)整合能力的進一步加強，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求；同時，從總體上來說，當前我國城市居民的住房面積和住房質量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。

為適應住房需求的急劇增加，我國房地產開發(fā)投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對租房消費將形成巨大需求。

與此同時，我國已經實行住房分配貨幣化制度的實行，這又將促進廣大中小收八家庭對住房租賃市場有效需求的形成。這是因為：一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場上存在著大量的對住房的消費需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，又使住房消費成為可能。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀與走勢來看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，較長時期以來，我國住房市場在租售市場結構制度安排上存在“重買輕租”，對住房租賃市場的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國住房租賃市場的發(fā)展已不符合經濟發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國與中國的住房租賃市場政策

德國在發(fā)展住房租賃市場中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應穩(wěn)定?，F(xiàn)在德國租賃住房供應來源廣泛，種類構成多樣。德國住房租賃市場租賃住房供應來源和構成是：在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險公司出租住房，3％為專業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應穩(wěn)定。德國法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產開發(fā)總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開發(fā)商必須專門建低收入家庭出租房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，政府和銀行大力扶植和鼓勵私人和房地產開發(fā)商投資建造出租出售住房。德國地方政府以稅收減免和生產者補貼等形式大力扶植和鼓勵住房開發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國住房補貼中稅收減免占50％，生產者補貼占21％。德國還對住房合作社出租房屋政府實行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息住房貸款扶植私人和住房開發(fā)商投資建造出租住房。德國地方政府還設有住房屋建設基金，以低息貸款或無息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵扶植開發(fā)商和私人商實驗新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，還特別重視加強租賃市場法制建設和管理，保障租房者合法權益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機。德國重視加強租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國重視加強維護住房租賃市場秩序，制定了維護住房租賃市場秩序的有關法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機。和德國發(fā)展住房租賃市場比較，目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法律還有保障租賃住房供應方面的專門規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產開發(fā)總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場供應房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場供應房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場。

由于我國公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價格，遠遠低于市場租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國公房租賃并不利于住房市場的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結果，并不是資助最低收入戶住房，不能達到救助最低收入人群中無房戶的住房社會保障功能。

現(xiàn)在我國也少有房地產開發(fā)商開發(fā)租賃住房。主要是由于開發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時，住房租賃市場不成熟，市場空間狹小。這也是一個重要原因。其次、目前，我國在發(fā)展住房租賃市場中，在對開發(fā)商開發(fā)租賃住房來源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵住房出租的稅收和財政補貼政策。我國現(xiàn)行的住房租賃的營業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費加在一起要占到總費用的1/3以上，這很不利于開發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法制尚不健全，對市場的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國發(fā)展住房租賃市場還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經營產權房的管理，不得專門從事租賃房的經營，銀行不得混業(yè)經營，尤其不能像國外那樣經營不動產，也經營住房租賃。我國還未制定比較完備的保障租房者合法權益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機的制度安排。目前我國房地產方面的法律規(guī)范基本上都是針對產權房的各種法律關系的調節(jié)，對租賃方則沒有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭判決缺乏法律依據和保障。

三、德國與中國的社會福利住房和廉租住房

德國在發(fā)展住房租賃市場中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會福利住房。德國社會福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補貼給開發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國，每個公民都享有住房權并對低收入者實行住房保障制度。對于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會福利房。社會福利房是供低收入者購買或租賃，法定的低于一般商品房市場價的廉價房或廉租房。購買或租賃社會福利房的必須是法定的低收入者?，F(xiàn)在，科隆市的社會福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右?？坡∈?00萬人口，有10萬人享受住房福利補貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。

德國社會福利房制度作為保障最低收入者住房的社會福利住房制度類似我國廉租房制度。我國建立廉租房制度是1998年就提出來開始建立的，建立三年多來，據建設部2006年3月底通報的全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設和實施情況顯示，截至2005年底，全國291個地級以上城市中已有221個城市在2005年年底前實施了廉租住房制度，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補貼、實物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國廉租住房制度覆蓋面尚??；廉租住房制度還很不完善；還沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個十分普遍的嚴重問題。

四、加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議

1、加大住房市場結構調整力度，促進住房租賃市場加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，首先應逐步把我國的住房制度建設成一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場制度。各級政府不再經營房地產生產經營，房地產業(yè)要堅持走政府宏觀調控下的市場化發(fā)展道路。

當前和今后一個相當長的時期內，政府應進一步通過完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對住房發(fā)展進行宏觀調控管理，加大住房市場結構調整力度，完善住房租賃市場體系，增加保障型租賃住房供應，營造有利于住房租賃市場發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場服務，完善住房租賃市場相關政策法規(guī)，加強住房租賃市場的監(jiān)管，進一步促進我國住房租賃市場加快發(fā)展，從而進一步促進我國房地產業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費，鼓勵廣大中低收入家庭分流租房市場

較長期以來，由于各地政府來也比較偏重于住房銷售市場的發(fā)展，住房租賃市場的發(fā)展相對滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級政府部門首先應轉變觀念，大力提倡與鼓勵中低收入家庭從購房市場中分流到租房市場來。對租房仍有經濟困難中低收入家庭可實行租房困難直補政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場按租房市價自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補到戶。

3、鼓勵、扶持房地產開發(fā)商和私人投資經營租賃住房

當前和今后一個相當長的時期內，拓展私人出租房源和房地產企業(yè)開發(fā)商品住宅出租房源，應成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實選擇。

目前我國住房租賃市場開拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來居民在房地產市場購房出租、以租養(yǎng)房、待機出售已經成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實施、產權明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時，隨著家庭人口結構的變化，部分家庭也會出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場的發(fā)展，二手房市場中還會分流出部分閑置私房進入租賃市場，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經營租賃住房是以應享受住房保障的中低收入家庭為服務對象，其工作能有效地促進住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔了部分社會責任，因此應該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵私房出租，扶持私人投資經營租賃住房。對中擋(中等質量和面積住房)私房租賃應采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵優(yōu)惠政策；對低擋(低等質量和小面積住房)私房租賃應采取免稅和無息貸款扶持和鼓勵優(yōu)惠政策。也可采取對私房出租實行退稅政策，以鼓勵更多中小面積房屋用于出租，滿足市場需求。

為了鼓勵，扶持私人投資經營租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會范圍的，帶有一定社會公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專業(yè)化、集約化住房租賃服務，除高效率的開展租賃供需配對的基本工作外，還可承擔房屋維修、治安管理等綜合服務與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當前和今后一個相當長的時期內，政府都特別應大力鼓勵和扶持房地產開發(fā)商投資經營租賃住房。一是可以通過政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產開發(fā)企業(yè)在其投資開發(fā)的商品房中開發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經營租賃住房的房地產開發(fā)企業(yè)，同樣是以應享受住房保障的中低收入家庭為服務對象，其工作也能有效地促進住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔了部分社會責任，因此也應該享受到一定必要的財政補貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產開發(fā)商投資經營租賃住房投資回報慢，政府部門可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣掉，可按約定要求規(guī)定補足其土地出讓金；政府對房地產開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當的地價補貼；政府可鼓勵銀行為開發(fā)建設租賃住房的企業(yè)提供長期貸款，降低資金使用成本；政府可進一步調整出租普通住房的稅收政策。通過合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費用，增加租賃住房的供應；政府可通過金融、稅收支持，吸引社會閑置資金進入住房市場，以租賃經營為目的投資于商品住宅建設，增加住房租賃市場的有效供給；二是應鼓勵和扶持房地產開發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動遷難度。并根據原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢，適當增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當的財政補貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持房地產開發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應鼓勵和扶持房地產開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源?，F(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當的財政補貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持房地產開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對房地產開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源，政府應使其從單位房屋出租的稅收降低到個人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強租賃市場法制建設和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當前和今后一個相當長的時期內，還應進一步完善住房租賃市場相關政策法規(guī)，加強租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機。

首先應進一步完善住房租賃市場相關政策法規(guī)。當前，進一步加強完善房屋租賃市場相關政策法規(guī)，應盡快出臺專門的房地產租賃、房地產租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應進一步加大對住房租賃市場的監(jiān)督管理力度。一是應構建房屋租賃交易網絡平臺，加強對住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導租金制度。為專營房屋租賃居間、的各類房地產經紀機構和租賃當事人提供參考，通過指導租金加強市場的預警預報，確保住房租賃市場的健康發(fā)展；三是應加強住房租賃市場中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應倡導誠信中介。加強規(guī)范中介走規(guī)?；?、正規(guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門應建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場。

5、采取得力措施，積極推進廉租住房制度建設

由于當前我國有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶“租房難”已成為十分普遍而嚴重的社會向題。首先應集中解決有效房源不足，無房的廉租戶“租房難”問題。由于現(xiàn)在我國廉租住房制度建設還處于起步階段，廉租住房制度建設有的地方才剛起步不久，其制度建設尚很不規(guī)范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問題，應強化各級政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實科學發(fā)展觀，構建社會主義和諧社會的一項重要工作任務，高度重視解決無房的廉租戶“租房難”問題，認真落實廉租住房制度建設的目標責任；解決有這一問題的關鍵是要開拓廉租房房源。為要擴大廉租房房源，一方面政府應落實以財政預算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源制度，確保必要的財政預算資金及時到位。另一方面還應開拓新的租住房建設資金來源。一是應該從政府賣土地的收入中來，也就是應將政府高價拍賣土地的部分收入，補貼到廉租房的建設上。各地應堅決執(zhí)行2006年“國六條”規(guī)定，將這筆錢部分用于廉租房的建設。二是還可允許部分住房公積金資金進入。各地有關部門聚集起來的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購房外，也可以拿出部分公積金贊助當地的房管部門建造一些廉價實用住房，政府部門對這些住房的建設還應給予適當的各種稅收和配套費的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險資金和房地開發(fā)商資金等社會資金和民間資金進入，但這些資金界人政府須也要有相應的財稅、信貸等優(yōu)惠政策鼓勵扶持資金投入者。