購(gòu)房貸款合同精選(九篇)

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第1篇：購(gòu)房貸款合同范文

1、簽訂購(gòu)房合同：

購(gòu)房者在天津當(dāng)?shù)氐臉潜P中選擇合適的樓房，然后與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，及時(shí)支付首付款。

2、提交貸款申請(qǐng)：

購(gòu)房者攜帶購(gòu)房合同、身份證、收入證明等資料前往天津當(dāng)?shù)氐你y行，向工作人員說(shuō)明要辦理購(gòu)房貸款，提交貸款申請(qǐng)資料，接受工作人員提問(wèn)。

3、銀行進(jìn)行審核：

銀行工作人員收到申請(qǐng)資料后，會(huì)認(rèn)真核實(shí)各項(xiàng)申請(qǐng)信息，并對(duì)申請(qǐng)人資質(zhì)進(jìn)行評(píng)估。

4、簽訂購(gòu)房貸款合同：

審核通過(guò)后，銀行與申請(qǐng)人簽訂購(gòu)房貸款合同，并約定貸款金額、還款期限、利率等。

5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記：

申請(qǐng)人攜帶購(gòu)房合同、購(gòu)房貸款合同前往天津當(dāng)?shù)氐姆课莨芾砭郑k理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)。

6、銀行放款：

第2篇：購(gòu)房貸款合同范文

申請(qǐng)購(gòu)房貸款需要滿足以下條件：

1、提供借款人戶口簿(不限本市)、身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人代表證明或合法居留證、護(hù)照，在本市購(gòu)買銀行指定發(fā)展商的商品房;

2、在申請(qǐng)住房貸款的銀行開立存款專戶，存款余額不少于擬購(gòu)住房款的30%;

3、提供有效的購(gòu)房合同并且同意以購(gòu)房合同項(xiàng)下的房屋物業(yè)作抵押;

4、借款人愿意以房產(chǎn)作為貸款抵押、愿意履行貸款合同的全部條款;

第3篇：購(gòu)房貸款合同范文

原審法院查明：2004年1月24日，張大城與宏輝公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定張大城向宏輝公司購(gòu)買位于中原區(qū)1號(hào)高層住宅樓房產(chǎn)一套。2004年3月9日，張大城與A銀行望大路支行簽訂《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》一份，主要約定張大城向A銀行望大路支行借款41萬(wàn)元用以購(gòu)買宏輝公司建造的上述房產(chǎn)一套；張大城委托A銀行望大路支行將所借款項(xiàng)劃入宏輝公司賬戶，并由張大城向A銀行望大路支行履行還款義務(wù)等。同日，張大城、A銀行望大路支行還簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》一份，主要約定張大城用其購(gòu)買的上述房產(chǎn)對(duì)其向A銀行望大路支行所借的41萬(wàn)元款項(xiàng)提供抵押擔(dān)保等；后雙方在房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。合同簽訂后，A銀行望大路支行履行了借款義務(wù)。

2004年4月15日，張大城與宏輝公司簽訂《退房協(xié)議》一份，主要約定雙方解除1月24日雙方簽訂的《商品房買賣合同》，宏輝公司代張大城償還張大城所欠銀行剩余的按揭貸款，并在償還貸款后到房管局辦理抵押注銷登記事項(xiàng)等。

2009年8月12日，張大城給A銀行望大路支行發(fā)出《解除合同通知書》一份，主要載明因《商品房買賣合同》已經(jīng)解除，《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》也無(wú)履行的必要，通知A銀行望大路支行解除《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》，并要求A銀行望大路支行于收到該通知書之日起7日內(nèi)到順城市房地產(chǎn)管理局辦理注銷抵押登記。該通知書于2009年8月13日送達(dá)A銀行。A銀行望大路支行并未辦理注銷抵押登記手續(xù)，釀成張大城對(duì)A銀行望大路支行的訴訟。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題

本案的焦點(diǎn)問(wèn)題在于購(gòu)房合同解除后是否必然導(dǎo)致借款合同和抵押合同的解除。

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為：A銀行望大路支行已履行《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》中約定的發(fā)放貸款義務(wù)，張大城亦已用該筆款項(xiàng)購(gòu)買房產(chǎn)，該合同的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；張大城用其所購(gòu)房產(chǎn)為A銀行望大路支行該筆債權(quán)提供抵押擔(dān)保，A銀行望大路支行對(duì)張大城所購(gòu)買上述房產(chǎn)享有抵押權(quán)，《房地產(chǎn)抵押合同》目的亦均已實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人協(xié)商一致，可解除合同。雙方《商品房買賣合同》已于張大城與宏輝公司簽訂《退房協(xié)議》時(shí)解除；張大城將其對(duì)A銀行望大路支行所負(fù)的債務(wù)轉(zhuǎn)讓于宏輝公司，但該債務(wù)轉(zhuǎn)讓并未經(jīng)過(guò)A銀行望大路支行的同意，該債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬無(wú)效。張大城已將《解除合同通知書》送達(dá)A銀行望大路支行，雙方簽訂的《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》自通知書到達(dá)A銀行望大路支行時(shí)解除；《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》雖被解除，但因二份合同目的均已實(shí)現(xiàn)，且A銀行望大路支行因履行合同而享有的債權(quán)并未得到實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)未消滅，抵押權(quán)亦不應(yīng)消滅，A銀行望大路支行對(duì)本案所涉房產(chǎn)仍享有抵押權(quán)，故張大城的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。故法院判決駁回張大城的訴訟請(qǐng)求。

上訴人針對(duì)一審法院抗辯如下：（1）A銀行望大路支行債權(quán)已經(jīng)消滅，按照合同約定A銀行望大路支行應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)。張大城購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。一審法院認(rèn)定債權(quán)未消滅屬于認(rèn)定事實(shí)不清。（2）A銀行望大路支行是債權(quán)人，張大城是債務(wù)人。一審法院查明上述合同已經(jīng)解除。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也將解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人，既宏輝公司應(yīng)將其收受的購(gòu)房貸款返還A銀行望大路支行。（3）根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)抵押合同解除，A銀行望大路支行應(yīng)當(dāng)協(xié)助張大城辦理房地產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)。合同約定甲乙雙方應(yīng)當(dāng)自抵押合同解除或終止之日起一個(gè)月內(nèi)持有關(guān)證件到原登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷登記。一審判決認(rèn)定張大城與A銀行望大路支行簽訂的合同已經(jīng)解除，那么A銀行望大路支行就應(yīng)當(dāng)積極履行合同義務(wù)，協(xié)助張大城辦理抵押注銷登記手續(xù)。一審法院未查明上述合同約定。（4）一審判決適用法律錯(cuò)誤。本案不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，更不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)效問(wèn)題。請(qǐng)求二審法院撤銷原判，查明事實(shí)依法改判，支持張大城的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人答辯稱：張大城與宏輝公司解除合同的行為是惡意的，企圖以退房手段逃避償還銀行借款，根據(jù)法律規(guī)定，該解除合同的行為是無(wú)效的。張大城對(duì)司法解釋的理解是錯(cuò)誤的，該解釋并未免除張大城的還款責(zé)任。即使解除，也不意味著張大城與A銀行望大路支行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅，A銀行望大路支行對(duì)抵押房產(chǎn)還繼續(xù)享有抵押權(quán)。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法成立的合同，雙方應(yīng)依約履行。A銀行望大路支行已按約定向張大城發(fā)放了貸款，張大城亦已用該筆款項(xiàng)購(gòu)買房產(chǎn)，該合同的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。張大城與宏輝公司于2004年1月24日簽訂《商品房買賣合同》，又于2004年4月15日簽訂《退房協(xié)議》，該《退房協(xié)議》沒(méi)有解除的事由及原因，不能證明張大城所述的“購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”。張大城與宏輝公司的行為，使A銀行望大路支行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。張大城將其對(duì)A銀行望大路支行所負(fù)的債務(wù)轉(zhuǎn)讓于宏輝公司，但該債務(wù)轉(zhuǎn)讓并未經(jīng)過(guò)A銀行望大路支行的同意，該債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬無(wú)效?！禔銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》二份合同目的均已實(shí)現(xiàn)，而A銀行望大路支行因履行合同而享有的債權(quán)并未得到實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)未消滅，抵押權(quán)亦不應(yīng)消滅，A銀行望大路支行對(duì)本案所涉房產(chǎn)仍享有抵押權(quán)。

從上述爭(zhēng)議來(lái)看，各方對(duì)于退房協(xié)議是否導(dǎo)致借款和擔(dān)保合同解除存在不同看法。筆者認(rèn)為，退房協(xié)議雖然可以由買賣房屋雙方協(xié)商簽署，但是這并不必然導(dǎo)致借款和擔(dān)保合同的解除。根據(jù)2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“司法解釋”）第二十四條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。雖然前述規(guī)定肯定了當(dāng)事人解除合同買賣合同會(huì)發(fā)生“擔(dān)保貸款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”，但是本案當(dāng)事人已經(jīng)履行了買賣合同，并導(dǎo)致借款合同和抵押合同的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，因此不能簡(jiǎn)單認(rèn)可買賣雙方可以隨意隨時(shí)解除已經(jīng)履行的房屋買賣合同，況且房屋買賣合同的解除涉及第三人——銀行的權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)。正因如此，二審法院在裁判中指出 “《退房協(xié)議》沒(méi)有解除的事由及原因”。這是合理、合法的分析。只有如此，才能真正準(zhǔn)確把握前述司法解釋本意，否則該條司法解釋將會(huì)成為開發(fā)商和購(gòu)房人損害銀行利益的工具。實(shí)際上，該司法解釋第二十五條還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了買賣合同的撤銷和解除與銀行利益的關(guān)聯(lián)性，并且在程序上給予了必要的保障。該條規(guī)定“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。這里對(duì)買賣合同糾紛的裁判設(shè)置了有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的銀行參與的機(jī)制。

對(duì)銀行的啟示

商品房買賣糾紛引發(fā)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是甚為普遍的現(xiàn)象，尤其是《司法解釋》實(shí)施以來(lái)更是如此。銀行借款和擔(dān)保合同項(xiàng)下權(quán)益的維護(hù)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

銀行對(duì)于買賣合同當(dāng)事人主張買賣合同無(wú)效、撤銷或解除，應(yīng)積極進(jìn)行抗辯。房屋買賣合同并不是可以由買賣雙方當(dāng)事人隨意解除或宣告無(wú)效、可撤銷的，《司法解釋》第十二條、第十三條、第十四條、第十五條等規(guī)范了法院支持解除、可撤銷或無(wú)效買賣合同的情形。例如第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。即使在這些明確規(guī)定下，對(duì)于確實(shí)有相反證據(jù)的，銀行應(yīng)積極進(jìn)行抗辯。

銀行在審查按揭貸款時(shí)必須嚴(yán)格審查房屋質(zhì)量是否存在重大瑕疵，否則銀行將會(huì)承受買賣合同無(wú)效、撤銷或解除引發(fā)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于《司法解釋》明顯傾向于保護(hù)房屋買受人的權(quán)益，即使銀行已經(jīng)簽署借款合同和抵押合同并辦理有關(guān)抵押登記手續(xù)，也可能面臨買受人提出解除買賣房屋合同的請(qǐng)求，并進(jìn)而危及銀行借款合同利益。可見，銀行做好放貸前抵押物的審查甚為必要，否則銀行很難追究借款人的責(zé)任，而只好轉(zhuǎn)向借助抵押物來(lái)保障債權(quán)。

銀行應(yīng)關(guān)注房屋買賣合同中有關(guān)合同解除的約定事項(xiàng)。因?yàn)榉梢话阒С之?dāng)事人事前約定解除條件實(shí)現(xiàn)而解除合同。實(shí)際上，《司法解釋》在建筑面積引發(fā)買賣合同爭(zhēng)議上，也支持約定處理原則，該文件第十四條規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理”甚至在延遲交付房屋問(wèn)題上也有類似的規(guī)定，該文件第十五條規(guī)定“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外”。當(dāng)事人約定解除事項(xiàng)，關(guān)系到銀行能否對(duì)借款人行使追償權(quán)，銀行應(yīng)對(duì)房屋買賣合同的解除條款進(jìn)行關(guān)注，在格式化合同之外，對(duì)另行設(shè)置的解除條款更有必要重點(diǎn)關(guān)注。

第4篇：購(gòu)房貸款合同范文

1999年7月30日,王永輝與王都實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱王都公司)簽訂《商品房購(gòu)銷合同》,王永輝購(gòu)買王都公司開發(fā)的位于B市小莊區(qū)新村河邊街1號(hào)五福世家C幢8樓1號(hào)房屋一套,總房款為793336元。合同簽訂后,王永輝向王都公司首付房款243335.60元,余款為銀行按揭。1999年8月11日,王永輝與A銀行B市城郊支行(以下簡(jiǎn)稱城郊支行)簽訂《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》,王永輝從城郊支行貸款550000元,期限10年,自1999年8月13日至2009年8月12日止。同日,城郊支行與王都公司簽訂了《個(gè)人住房借款保證合同》,王都公司對(duì)王永輝的借款合同承擔(dān)保證責(zé)任。截至2005年10月20日,王永輝共償還城郊支行貸款本息共計(jì)191270.62元。但由于王永輝未嚴(yán)格按《個(gè)人住房借款合同》的約定向城郊支行歸還借款,只是部分還款,2003年4月14日,城郊支行向大莊區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。2003年7月7日,該省高級(jí)人民法院將涉及王都公司“王府大廈”的執(zhí)行案件指定B市中級(jí)人民法院執(zhí)行。2005年11月26日,B市中級(jí)人民法院作出裁定中止該案執(zhí)行。2007年8月29日,B市小莊區(qū)人民法院就王永輝訴王都公司商品房預(yù)售合同糾紛一案作出判決書,判決解除王永輝與王都公司1999年7月30日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及變更證明,由王都公司返還王永輝已付房款243335.60元及其利息83506.37元,并賠償王永輝裝修損失263600元。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題

借款合同和住房抵押合同是否應(yīng)該解除

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于借款合同和借款抵押合同是否應(yīng)解除,解除合同是否影響城郊支行債權(quán)的行使。上訴人城郊支行就借款合同和抵押合同不能解除問(wèn)題,提出了兩個(gè)抗辯理由:其一,城郊支行與王永輝所簽借款合同已于2003年終止。按照雙方簽訂并經(jīng)公證的《個(gè)人住房借款合同》約定,如果借款人未按時(shí)還款,借款合同權(quán)利義務(wù)終止。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)終止情形的規(guī)定,合同解除僅是使合同權(quán)利義務(wù)終止的一種情形,而不是唯一情形。本案借款合同終止,雙方的權(quán)利義務(wù)也已經(jīng)終止,債務(wù)通過(guò)司法途徑解決。因此已經(jīng)履行完畢的合同根本無(wú)法再解除,本案中的《個(gè)人住房借款合同》也無(wú)法解除。其二,解除合同將導(dǎo)致B市中級(jí)人民法院的裁定無(wú)法執(zhí)行。因王永輝未按合同約定按期還款,城郊支行已向B市大莊區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行王永輝和王都公司,并由四川省高級(jí)人民法院指定B市中級(jí)人民法院執(zhí)行。由于王永輝和王都公司無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行,B市中級(jí)人民法院裁定中止執(zhí)行,待有條件執(zhí)行時(shí)再恢復(fù)執(zhí)行。判決解除合同,將導(dǎo)致執(zhí)行依據(jù)喪失,且兩級(jí)人民法院的法律文書產(chǎn)生不同的執(zhí)行后果。按照裁定執(zhí)行,城郊支行可對(duì)王永輝和王都公司的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行并享有優(yōu)先受償權(quán),按照一審判決執(zhí)行,城郊支行只享有向王都公司要求返還購(gòu)房款的權(quán)利,兩者是相互矛盾的,由于執(zhí)行裁定作出在前,應(yīng)尊重在前判決裁定的權(quán)威性。

原審法院則認(rèn)為,王永輝與城郊支行簽訂的《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》應(yīng)予解除。其依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條之規(guī)定:“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。”本案中由于王都公司違約,導(dǎo)致王永輝與王都公司簽訂的《商品房買賣合同》被解除,從而造成王永輝與城郊支行簽訂的《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),故該兩份合同應(yīng)當(dāng)予以解除。王永輝要求解除與城郊支行簽訂的該兩份合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。二審法院在該問(wèn)題上,與一審法院有相同的觀點(diǎn)。

值得注意的是,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條僅解決了商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同的關(guān)系,而沒(méi)有直接規(guī)定商品房買賣合同的解除必然導(dǎo)致貸款抵押合同的解除。那么這里的法官直接判決抵押合同解除是否合理合法?筆者認(rèn)為這一問(wèn)題不宜簡(jiǎn)單判斷。《擔(dān)保法》第五條規(guī)定:“擔(dān)保合同是主合同的從合同,主合同無(wú)效,擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的,按照約定。擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后,債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”從這里無(wú)法得出本案法院的判斷。但是《物權(quán)法》第一百七十二條的規(guī)定則從一定層面支持了本案法官的裁判,該條規(guī)定:“設(shè)立擔(dān)保物權(quán),應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效,擔(dān)保合同無(wú)效,但法律另有規(guī)定的除外?！边@意味著除非法律另有規(guī)定,且當(dāng)事人無(wú)法通過(guò)約定來(lái)改變因主合同無(wú)效而導(dǎo)致的擔(dān)保物權(quán)合同的無(wú)效。不過(guò)這里的法律規(guī)定均側(cè)重了“無(wú)效”而不是本案的“解除”,兩者顯然在含義上是有明顯區(qū)別的,不宜簡(jiǎn)單套用,而只能是法理上的類推適用而已。也正因?yàn)榱⒎ㄉ杏胁幻魑木窒?一些法院在該問(wèn)題上的態(tài)度有別:有的法院基于買賣合同的解除,而判決抵押合同解除,銀行沒(méi)有抵押權(quán);也有法院判決抵押合同終止,在其他當(dāng)事人無(wú)力還款時(shí),銀行有權(quán)就抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。

另外,關(guān)于城郊支行提出因王永輝未按期履行借款合同,其已向原審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,原審法院受理該案在程序上與市中院裁定相沖突的意見并不能成立。因?yàn)槌墙贾猩暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行是由于王永輝未按《個(gè)人住房借款合同》的約定向城郊支行歸還借款,城郊支行按照合同約定宣布合同提前到期,并依據(jù)公證債權(quán)文書向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。而王永輝提起本案訴訟是由于其與王都公司之間簽訂的購(gòu)房合同被法院判決解除。前者執(zhí)行程序與后者的訴訟程序的起動(dòng)依據(jù)不同,兩者并不沖突。法院對(duì)該主張也未支持。

銀行貸款本息如何清償

購(gòu)房合同、借款合同以及抵押合同的解除,仍然面臨著已部分履行的借款合同有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)如何處理的問(wèn)題。對(duì)于借款合同的解除與銀行債權(quán)的保護(hù)問(wèn)題,兩審法院均肯定了有關(guān)合同的解除不影響城郊支行因發(fā)放貸款而形成的債權(quán)及其債權(quán)的行使。 法院沒(méi)有簡(jiǎn)單地將解除合同涉及到的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)問(wèn)題按照回復(fù)原狀的機(jī)制來(lái)解決。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定:“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！币粚彿ㄔ赫J(rèn)為:城郊支行向王永輝提供的購(gòu)房貸款550000元,已作為王永輝的購(gòu)房款實(shí)際支付給王都公司;王永輝按照《個(gè)人住房借款合同》約定,向城郊支行償還的本金及利息共計(jì)191270.62元,應(yīng)當(dāng)由王都公司返還給王永輝。且王都公司還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因違約,導(dǎo)致王永輝與城郊支行所簽住房借款合同以及住房借款抵押合同解除,給王永輝造成的經(jīng)濟(jì)損失,即王都公司還應(yīng)當(dāng)賠償王永輝已償還城郊支行借款191270.62元的利息損失。一審法院拒絕支持王永輝要求城郊支行償還購(gòu)房貸款及利息的訴訟請(qǐng)求。

這里法院的裁判符合司法解釋的精神,對(duì)于各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)也是公平合理的。從法理上來(lái)看,借款人的貸款是基于購(gòu)房合同而發(fā)生,購(gòu)房合同交易對(duì)方的選擇是借款人的真實(shí)意愿,購(gòu)房交易帶來(lái)的貸款被開發(fā)商挪用,借款人應(yīng)該承受相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn);借款人不能將其交易風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行。實(shí)際上,司法解釋的規(guī)定與《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條對(duì)合同解除后當(dāng)事人可以根據(jù)合同履行情況和合同性質(zhì)請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失的規(guī)定是相符的。

對(duì)銀行的幾點(diǎn)啟示

銀行在發(fā)放住房貸款前后以及面對(duì)住房借款合同糾紛時(shí),應(yīng)該注意以下幾點(diǎn):

第一,銀行應(yīng)該充分關(guān)注商品房買賣合同解除引發(fā)借款合同及相應(yīng)的抵押合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。本案例是直接適用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條規(guī)定的典型案例,其結(jié)果是商品房買賣合同無(wú)效引發(fā)了借款合同和抵押合同均解除,出賣人負(fù)責(zé)向銀行返還貸款,但對(duì)借款時(shí)買受人與銀行簽訂的抵押合同之效力未作規(guī)定,相應(yīng)的,銀行的抵押權(quán)問(wèn)題也就凸現(xiàn)出來(lái)。由出賣人向銀行還貸款,若無(wú)力償付的情況出現(xiàn),那么銀行對(duì)當(dāng)時(shí)作為抵押標(biāo)的物的房產(chǎn)有無(wú)優(yōu)先受償權(quán)?若無(wú),銀行債權(quán)怎么保護(hù)?本案法院的觀點(diǎn)表明,一旦商品房買賣合同解除,則導(dǎo)致借款合同和抵押合同的解除。這種裁判意味著,銀行必須在發(fā)放貸款的過(guò)程中,嚴(yán)格審查開發(fā)商的誠(chéng)信,并應(yīng)該高度關(guān)注商品房買賣合同的實(shí)現(xiàn)情況,尤其是開發(fā)商收到購(gòu)房貸款后的使用情況,防止開發(fā)商挪用資金并引發(fā)爛尾樓最終導(dǎo)致購(gòu)房人主張借款合同無(wú)效或解除的情形。

第二,銀行應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)控管理,以杜絕假開發(fā)商按揭、挪用貸款等問(wèn)題,從源頭上控制解除購(gòu)房合同、借款合同和抵押合同的風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)從合作商(房產(chǎn)開發(fā)商、中介公司)的準(zhǔn)入管理――接受客戶貸款申請(qǐng)――貸款審核、審批――辦理相關(guān)資產(chǎn)抵押擔(dān)保――發(fā)放貸款、檔案管理歸檔――還款處理――貸后風(fēng)險(xiǎn)管理和控制等各環(huán)節(jié)按照規(guī)定程序和要求操作,將防范虛假按揭,尤其應(yīng)關(guān)注合作商資質(zhì)是否合格、借款人信用是否良好、各類證件是否真實(shí)、申報(bào)價(jià)格是否合理等。另外,銀行應(yīng)高度重視開發(fā)商收到按揭貸款資金后的資金流向,防范開發(fā)商濫用來(lái)自購(gòu)房人或銀行的貸款導(dǎo)致已售樓房無(wú)法有效交付。

第5篇：購(gòu)房貸款合同范文

    《撫順市職工個(gè)人購(gòu)買住房政策性擔(dān)保貸款管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)市政府65次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

    撫順市職工個(gè)人購(gòu)買住房政策性擔(dān)保貸款管理暫行辦法

    第一章  總則

    第一條  為深化住房制度改革，推進(jìn)住房商品化，支持和鼓勵(lì)職工個(gè)人購(gòu)建住房，根據(jù)《國(guó)務(wù)院深化城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《遼寧省城鎮(zhèn)職工個(gè)人購(gòu)買住房政策性抵押貸款辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

    第二條  職工個(gè)人購(gòu)買住房政策性擔(dān)保貸款，是用于職工個(gè)人購(gòu)買自住住房，自建住房和私房翻修而發(fā)放的專項(xiàng)貸款。

    第三條  本項(xiàng)貸款實(shí)行存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還的原則，原則上每戶只能享受一次貸款。

    第四條  本項(xiàng)貨款業(yè)務(wù)由撫順市住房資金管理中心及委托的銀行辦理。

    第二章  貸款的對(duì)象和條件

    第五條  職工個(gè)人購(gòu)買住房政策性擔(dān)保貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時(shí)具備以下條件：

    （一）必須足額繳存住房公積金和認(rèn)購(gòu)住房債券；

    （二）具有本市常住城市戶口的在職職工及離退休職工；

    （三）持有職工所在單位出具的本人或家庭成員固定經(jīng)濟(jì)收入的證明；

    （四）借款人購(gòu)、建、修的是自住住房，并有相當(dāng)于購(gòu)、建、修住房費(fèi)用50％以上的自籌資金；

    （五）所購(gòu)、建、修的自住房符合房改政策規(guī)定，有合法的購(gòu)房合同，修、建房批文等有關(guān)證明；

    （六）愿用自住房屋或住房資金管理中心指定或認(rèn)可的有價(jià)證券作為擔(dān)保；

    （七）有代為償還貸款本息能力的單位或個(gè)人提供保證；

    （八）住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

    第三章  貸款的程序

    第六條  借款人須向住房資金管理中心提交以下資料：

    （一）借款人的戶口簿、身份證、工作證和借款人所在單位出具的借款人家庭是否有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明；

    （二）公積金繳交和購(gòu)買住房債券證明；

    （三）購(gòu)買住房的，應(yīng)提供購(gòu)房合同及由售房方填制的《申辦貸款通知書》；

    （四）自建住房，應(yīng)提供城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件和土地管理部門發(fā)給的有關(guān)證明材料，以及評(píng)估單位提供的建房估價(jià)方面的材料；

    （五）翻建、大修住房的，應(yīng)提供城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件和原房屋的所有權(quán)證，以及評(píng)估單位提供的翻修估價(jià)方面的材料；

    （六）自籌資金的落實(shí)情況證明；

    （七）保證人的資質(zhì)證明；

    （八）抵押財(cái)產(chǎn)的證明；

    （九）住房資金管理中心要求提供的其他文件和資料。

    第七條  職工個(gè)人在辦理購(gòu)房貸款時(shí)，須持售房單位的《申辦貸款通知書》（一式四份）、購(gòu)房協(xié)議及其他有關(guān)資料。

    職工個(gè)人在申辦修、建房貸款時(shí)，將申請(qǐng)貸款的材料交住房資金管理中心審查。

    第八條  住房資金管理中心對(duì)申請(qǐng)貸款材料進(jìn)行核實(shí)審查后，應(yīng)在三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)向申請(qǐng)人做出正式答復(fù)。同意貸款后，借款人須辦理以下手續(xù)：

    （一）填寫《職工個(gè)人住房擔(dān)保貸款申請(qǐng)書》和《職工個(gè)人住房委托貸款合同書》；

    （二）借款人要將自籌資金存入住房資金管理中心指定銀行開立的住房?jī)?chǔ)蓄存款戶；

    （三）借款人要到住房資金管理中心指定的保險(xiǎn)公司辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；

    （四）借款人要到市公證處辦理公證；

    （五）將質(zhì)押的有價(jià)證券、存款及抵押物權(quán)利憑證交住房資金管理中心統(tǒng)一保管。

    第九條  住房資金管理中心根據(jù)約定的合同期限通知指定銀行辦理貸款的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

    用于購(gòu)買自住房的，銀行采取轉(zhuǎn)賬方式將個(gè)人存款和住房貸款一并劃到售房單位的售房存款賬戶。

    用于修、建自住房的，將住房貸款劃入借款人開立的住房?jī)?chǔ)蓄存款戶。借款人用款時(shí)（包括自籌資金），必須提出書面申請(qǐng)或用款證明，經(jīng)住房資金管理中心審核同意后方可支取。

    第十條  售房單位待借款人購(gòu)房款全部交齊后，由其統(tǒng)一辦理住房個(gè)人產(chǎn)權(quán)證書一并轉(zhuǎn)交住房資金管理中心保管作為抵押憑證。

    第四章  貸款的額度、期限、利率及還款方式

    第十一條  貸款額度由住房資金管理中心根據(jù)實(shí)際情況，按下述兩種計(jì)算方法選擇確定：

    （一）貸款額度（元）＝（借款人及家庭成員工資總額之和）×25％×12個(gè)月×貸款年限；

    （二）最高貸款額為購(gòu)、建、修住房費(fèi)用總額的50％。

    以上兩種計(jì)算辦法取最低數(shù)額為貸款額。

    第十二條  本項(xiàng)貸款期限為1年期到20年期。購(gòu)買新房不得超過(guò)20年，購(gòu)買舊房不得超過(guò)10年。

    第十三條  貸款利率按照貸款年限實(shí)行確定利率：

    1-5年  貸款年利率5.13％5？10年  貸款年利率5.67％10？15年  貸款年利率6.21％15？20年  貸款年利率6.75％第十四條  職工住房貸款本息償還方法，采取按季均還的辦法，借款人按借款合同規(guī)定，按季到住房資金管理中心償還貸款本息；借款人也可以委托所在工作單位每月從其工資中代扣，按季轉(zhuǎn)交住房資金管理中心（應(yīng)簽訂住房擔(dān)保貸款代扣協(xié)議）。

    借款人還清全部貸款本息后，要在30天內(nèi)到住房資金管理中心辦理注銷貸款的一切手續(xù)，并領(lǐng)回抵押憑證。

    第十五條  借款人提前歸還貸款本息的，按提前的期限調(diào)整貸款利率，計(jì)算利息，已經(jīng)歸還貸款本息部分，不再重新調(diào)整計(jì)算。借款人未按合同規(guī)定償還貸款本息的，住房資金管理中心按逾期天數(shù)每天加收逾期貸款額3‰的滯納金。

    第五章  貸款的抵押、質(zhì)押

    第十六條  借款人可用購(gòu)、建、修的住房和存款單、債券作為貸款抵押或質(zhì)押，以房產(chǎn)作抵押的必須是借款人自有產(chǎn)權(quán)或共有產(chǎn)權(quán)。

    第十七條  以購(gòu)買的房產(chǎn)作抵押的，在未取得住房產(chǎn)權(quán)證明之前，可用簽訂的購(gòu)買自住房合同的全部權(quán)益抵押，抵押期間，住房資金管理中心為第一受益人，同時(shí)借款人必須到市產(chǎn)權(quán)處辦理房屋抵押登記。

    第十八條  以房產(chǎn)作抵押的，不得再重復(fù)抵押，在抵押期間，只允許借款人自己使用，并負(fù)有維修、保養(yǎng)和保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受住房資金管理中心的監(jiān)督檢查，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、出賣或饋贈(zèng)。

    第十九條  有下列情況之一者，住房資金管理中心有權(quán)依法對(duì)抵押物進(jìn)行處理：

    （一）借款人在3個(gè)月以上不按計(jì)劃期償還貸款本息，或借款合同期滿，借款人未依約償還貸款本息的；

    （二）借款人在貸款合同終止之前死亡、失蹤或移居國(guó)外的，借款人的合法繼承人或受贈(zèng)人拒絕履行代借款人償還貸款本息義務(wù)的；

    （三）發(fā)生其他不能償還貸款情況的。

    第二十條  處理抵押物所收取的款項(xiàng)，可依下列順序分配：

    （一）支付拍賣或處理抵押物所發(fā)生的費(fèi)用；

    （二）支付與處理抵押有關(guān)的稅款；

    （三）補(bǔ)交土地出讓金或轉(zhuǎn)讓費(fèi)；

    （四）歸還借款人所欠的貸款本息及罰息；

    （五）如有剩余，退還借款人，不足部分由借款人補(bǔ)償。

    第二十一條  借款人以第三人存款單出質(zhì)的，應(yīng)由第三人出具同意書，并辦理存款單凍結(jié)手續(xù)。出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利金額應(yīng)當(dāng)高于借款金額。

    以存款單、債券出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)將權(quán)利憑證交付住房資金管理中心委托的銀行。

    以載明兌現(xiàn)的存款單、債券出質(zhì)的，其兌現(xiàn)日期先于借款履行期的，住房資金管理中心有權(quán)在借款履行期屆前兌現(xiàn)，并將兌現(xiàn)的價(jià)款轉(zhuǎn)存。借款到期，借款人未償還貸款本息，住房資金管理中心有權(quán)依法處理質(zhì)押物，清償貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，剩余部分退還借款人，不足部分由借款人補(bǔ)償。

    第六章  貸款的保證

    第二十二條  本貸款須進(jìn)行如下保證：

    （一）用房產(chǎn)作抵押的，借款人必須有擔(dān)保單位或三名以上有代償還能力人作為保證人，保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠的代償能力，并且在指定銀行存有一定數(shù)額的保證金。保證人必須得到單位同意，如借款人不能按期償還貸款本息，由保證人所在單位扣收保證人的固定收入。

    （二）保證人的保證金額以貸款合同貸款本息及合同引起的訴訟費(fèi)為限，保證期限自借款合同簽訂之日起到借款本息清償時(shí)止。

    （三）用足額的有價(jià)證券作為質(zhì)押的，借款人也可不提供保證。

    第二十三條  借款人的保證人系法人的，在保證人發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更保證人，并重新辦理?yè)?dān)保手續(xù)。

    第七章  抵押保險(xiǎn)與公證

    第二十四條  借款人以房產(chǎn)作為抵押的，須在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貨款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)，保險(xiǎn)金額按照有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估金額全額保險(xiǎn)。

    第二十五條  住房保險(xiǎn)期要與貨款期限一致。在住房抵押期間，保險(xiǎn)單要交由住資金管理中心保管，保險(xiǎn)單享有的權(quán)益無(wú)條件地讓渡給住房資金管理中心。

    第二十六條  抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)；在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。

    第二十七條  貸款合同應(yīng)到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。

    第二十八條  抵押物的評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)、保管費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)由借款人自己負(fù)擔(dān)。

    第八章  貸款監(jiān)督

    第二十九條  住房貸款要?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用。發(fā)生下列情況之一時(shí)，住房資金管理中心與銀行有權(quán)要求借款人提前償還部分或全部貸款：

    （一）借款人違反借款合同規(guī)定的條款；

    （二）借款挪作他用；

    （三）借款人發(fā)生不能按期歸還貸款本息的其他情況。

    借款挪作他用時(shí)，對(duì)挪用部分在原貸款利率基礎(chǔ)上加收50％的罰息。

    第三十條  借款人在貸款期內(nèi)，要主動(dòng)配合住房資金管理中心和銀行對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

    第九章  借款合同變更與糾紛處理

    第三十一條  借、貸雙方任何一方要求解除或變更貸款合同時(shí)，必須以書面形式提前一個(gè)月通知對(duì)方，在雙方未達(dá)成協(xié)議前，原貸款合同繼續(xù)有效，變更貸款合同須經(jīng)保證人同意。

    第三十二條  借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。

    第三十三條  借款雙方之間發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，當(dāng)事人可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

    第十章  附則

第6篇：購(gòu)房貸款合同范文

城市購(gòu)房，

不讓孩子輸在起跑線上

1980年出生的田海霞，大學(xué)畢業(yè)后，孑然一身到廣州打拼。然而，四年的拼搏努力并沒(méi)有讓她融入這繁華的大都市。26歲那年，她回到了生養(yǎng)自己的家鄉(xiāng)――河北邢臺(tái)南和縣，和初中同學(xué)王利輝結(jié)婚，并生下兒子滔滔。農(nóng)忙時(shí)，小兩口伺候三畝麥田；農(nóng)閑時(shí)，經(jīng)營(yíng)一家服裝小店，收入頗豐。

時(shí)光飛逝，歲月匆匆。一晃七年過(guò)去，滔滔到了上學(xué)的年齡?！笆袇^(qū)教育質(zhì)量要比縣里高好幾倍，咱叔的孩子市重點(diǎn)高中畢業(yè)后，輕松考取北大……現(xiàn)在月薪好幾萬(wàn)，讓咱孩子也到市里讀書吧！”田海霞對(duì)老公的建議十分認(rèn)同。

絕不讓孩子輸在起跑線上。2011年8月，田海霞和老公舉家搬到市區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)的附近居住，又托熟人把兒子送進(jìn)這所小學(xué)就讀。隨后，兩人在離家不遠(yuǎn)的地方租到一間10平方米左右的門市，干起服裝生意。每天，田海霞夫婦起早貪黑，笑臉迎送顧客，累得腰酸背痛，但想到兒子將來(lái)輝煌的未來(lái)，心里總是暖暖的，苦亦是甜。

半年后，一家三口生活安穩(wěn)下來(lái)，積蓄增多，田海霞產(chǎn)生在城市購(gòu)房的念頭?？墒?，這兩年房?jī)r(jià)回暖就像插上了翅膀，自己存錢的節(jié)奏哪趕的上房?jī)r(jià)的漲速？

“許多廣州人都選擇便宜、戶型較小的公寓房住……不如咱也買公寓房，等住上十幾年，滔滔考取重點(diǎn)大學(xué)，再脫手小賺一筆?！蓖趵x對(duì)妻子投資公寓房的想法點(diǎn)頭贊許。兩人逛遍邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng)后，來(lái)到一家位于市中心的售樓部。那天下午，田海霞剛推門進(jìn)入，熱情的工作人員便遞來(lái)兩杯咖啡，身穿黑制服、白襯衣的美女售樓員面帶微笑，詳細(xì)介紹市區(qū)樓房的走勢(shì)。

田海霞夫婦聽得心花怒放。讓兩人最心動(dòng)的是，交上首付后，這家開發(fā)商還會(huì)出面到銀行擔(dān)保幫他們辦理房貸手續(xù)?？鄲蓝嗳盏馁I房“差錢”難題迎刃而解，田海霞夫婦在精心挑選各種戶型后，決定購(gòu)買一套32平方米左右、陽(yáng)面戶型的公寓房。

售樓員羅列出一堆優(yōu)惠，又拿計(jì)算器認(rèn)真加減乘除后，再電話報(bào)請(qǐng)“老板”特惠，雙方最終成交于“4700元/平方米”的價(jià)格。

三天后，田海霞夫婦將9萬(wàn)元首付和裝修款打在售樓部的賬戶上，與開發(fā)商和建筑商分別簽下《訂購(gòu)合同》和《商品房預(yù)售協(xié)議》、《房屋裝修合同》。在開發(fā)商的擔(dān)保下，田海霞夫婦又順利從銀行貸出7.8萬(wàn)元，按照《個(gè)人購(gòu)房貸款＼擔(dān)保合同》規(guī)定10年內(nèi)還清。

延遲交房，

購(gòu)房者解除合同

一年后就能住進(jìn)屬于自己的房子！田海霞夫婦著實(shí)激動(dòng)了一陣子，臉上整日洋溢著幸福的笑容。兩人賺錢動(dòng)力十足，每日風(fēng)里來(lái)雨里去，雖苦但快樂(lè)著。田海霞還時(shí)常利用進(jìn)貨、辦事路過(guò)的時(shí)間到工地查看新房進(jìn)展。盡管她聽說(shuō)工地所用水泥和鋼筋都和當(dāng)初的承諾有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬進(jìn)去住就行！

夫妻倆盼星星盼月亮終于盼到了合同約定交房的日子。2013年7月這天，田海霞來(lái)到售樓部詢問(wèn)何時(shí)能取房鑰匙，但工作人員告訴她：建筑商正在跑水、電、暖手續(xù)……我們會(huì)加快進(jìn)度盡早交房鑰匙。

涉及幾百戶取暖、用電等問(wèn)題不是由建筑商一家能定的事，手續(xù)不暢也在所難免。然而，田海霞夫婦苦等了六個(gè)月再次到工地看房時(shí)，眼前的情景讓他們憤憤不已：“地磚仍沒(méi)鋪設(shè)、墻面也沒(méi)粉刷……照這樣速度，再過(guò)半年也交不了鑰匙?！?/p>

后來(lái)田海霞夫婦又了解到，這座大樓征地用去10年時(shí)間，公寓房用地期限僅40年，已減少1/3壽命的新房，交房后再住幾年哪還有什么升值可言，更別說(shuō)翻倍了！

更讓兩人意想不到的是，許多樓市進(jìn)入冬眠，房?jī)r(jià)徘徊不前。田海霞夫婦一合計(jì)：當(dāng)初投資這個(gè)公寓房失誤了，明天就去要回房款，這個(gè)房子不買了。小兩口翻出《訂購(gòu)協(xié)議》反復(fù)研讀，這時(shí)才意識(shí)到，如果不經(jīng)對(duì)方同意擅自解除合同，應(yīng)支付裝修費(fèi)總額的30%違約金，也就是說(shuō)要支付6000多元的違約金。

傷心、失望接踵而至。田海霞買來(lái)許多法律書籍惡補(bǔ)后，又到幾家律師事務(wù)所咨詢，終于找到了解決辦法。2013年12月20日這天，田海霞通過(guò)快遞將《交房催告書》送往康豐房地產(chǎn)公司，要求90日內(nèi)履行交房義務(wù)，否則解除合同。

《交房催告書》如泥牛入海，三個(gè)月杳無(wú)音信。

冷靜后，田海霞一紙?jiān)V狀將開發(fā)商上法庭。

庭審激辯，不交房是開發(fā)商“軟肋”

邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院受理此案后，依法組成合議庭。田海霞訴稱：康豐公司不能如期交房，經(jīng)催告后不回復(fù)我方，也不能于90日內(nèi)履行合同，請(qǐng)求判令解除購(gòu)房和裝修合同，返還首付、裝修費(fèi)10萬(wàn)元及利息。

法院公開審理那天，銀行作為第三人現(xiàn)身法庭?？墒菍?duì)于何時(shí)交付房子，被告康豐開發(fā)公司吞吞吐吐不能確定時(shí)間。這樣一來(lái)，雙方當(dāng)事人不得不圍繞是否解除購(gòu)房合同等焦點(diǎn)展開辯論。

坐在被告席上的康豐和建筑公司都不同意解除合同。其人辯稱，這幾份合同是當(dāng)事人各方自愿簽訂，是有效合同。如果未按期交房，雙方應(yīng)按補(bǔ)充協(xié)議第5條規(guī)定，由出賣人每天向原告交納房款的萬(wàn)分之一的違約金。如果原告執(zhí)意解除合同，也應(yīng)按照該協(xié)議支付裝修款30%的違約金。

原告律師向法庭出示《交房催告書》指出：被告不能如期交房存在過(guò)失，《訂購(gòu)協(xié)議》等合同未約定撤銷合同的情形，違反了公平原則。《合同法》94條規(guī)定了催告解除合同的方式，原告田海霞以郵寄方式向被告送達(dá)了《交房催告書》，但至今開發(fā)商未履行交房義務(wù)，符合解除合同的法律規(guī)定。

對(duì)此，開發(fā)商抗辯稱，我們始終沒(méi)收到原告寄送的《交房催告書》。但庭下，法官到郵局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，記錄顯示康豐公司的員工已在催告書回執(zhí)單上簽名。

法庭上，原告所指控，這幾份合同屬于格式合同是霸王條款，違反公平原則，請(qǐng)求撤銷。開發(fā)商人辯稱：我方購(gòu)房合同是按照建設(shè)部頒發(fā)的示范文本制作，符合法律規(guī)定，不是格式合同。訂購(gòu)協(xié)議規(guī)定有約定按約定，無(wú)約定應(yīng)按最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問(wèn)題的解釋》第18條執(zhí)行，原告無(wú)權(quán)解除合同。另外，即便撤銷《商品房預(yù)售協(xié)議》也沒(méi)必要解除貸款合同，兩合同不是主、從合同關(guān)系，請(qǐng)駁回原告訴求。

旁聽審理的銀行人反駁稱：貸款合同與購(gòu)房合同密不可分，如果原告和被告解除了購(gòu)房合同，7.8萬(wàn)元貸款及利息應(yīng)由最終的受益人承擔(dān)！

當(dāng)事人各方辯論異常激烈，誰(shuí)也不服氣，都在最后陳述時(shí)強(qiáng)烈請(qǐng)求法院駁回對(duì)方訴求。鑒于案件的特殊性，法官?zèng)Q定擇日宣判。

合議庭評(píng)議認(rèn)為：截至庭審日，開發(fā)商仍不能明確交房時(shí)間，導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)買房目的，原告要求解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。開發(fā)商不能如期交房的過(guò)錯(cuò)是導(dǎo)致解除購(gòu)房合同和貸款合同的主因，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

邢臺(tái)市橋東區(qū)法院判決：解除《商品房預(yù)售協(xié)議》、《房屋裝修合同》和貸款合同，開發(fā)商和建筑公司在判決生效后返還原告田海霞首付款及裝修費(fèi)10萬(wàn)元及利息；由被告開發(fā)商返還銀行7.8萬(wàn)元貸款及利息。

宣判后，康豐公司以一審超出訴訟請(qǐng)求為由提起上訴。邢臺(tái)市中級(jí)人民法院開庭審理后認(rèn)為：貸款合同是建立在購(gòu)房合同基礎(chǔ)之上，解除購(gòu)房主合同后，開發(fā)商掌控銀行貸款顯然不合理，有悖公平原則，因此解除貸款合同并無(wú)不妥。銀行作為第三人參加訴訟，雖沒(méi)提出獨(dú)立訴求，但為減少訴累，一審判決康豐公司返還銀行貸款7.8萬(wàn)及利息對(duì)當(dāng)事人是公平、公正的。隨后，邢臺(tái)市中院終審判決：駁回上訴，維持原判。

（本文當(dāng)事人系化名）

法博士點(diǎn)評(píng)

按說(shuō)合同生效后，雙方當(dāng)事人必須信守約定，不得擅自變更或解除合同。那么，具備怎樣的條件，當(dāng)事人才能解除合同而不屬于違約呢？通俗的說(shuō)：發(fā)生意外后，出現(xiàn)合同履行成為不必要或不能的情況，才允許當(dāng)事人解除合同。解除合同分為協(xié)議解除、單方解除、法定解除、約定解除。我國(guó)《合同法》94條規(guī)定了法定解除合同的情形，其中第三款規(guī)定，債務(wù)人在履行期限屆滿時(shí)，債權(quán)人發(fā)出履行催告后，債務(wù)人仍在合理期限內(nèi)不能履行的，債權(quán)人有解除合同權(quán)利。具體到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求開發(fā)商在90天內(nèi)履行交房義務(wù)，但開發(fā)商始終不能交房，這時(shí)田女士就有了解除購(gòu)房合同的權(quán)利。所以，法院依法支持了田女士的訴求。

第7篇：購(gòu)房貸款合同范文

筆者的兩位朋友近來(lái)都進(jìn)行了一筆二手房交易。一個(gè)朋友手續(xù)辦得非常順利，一個(gè)半月就辦妥了全部的手續(xù)；而另一個(gè)卻花費(fèi)了半年多的時(shí)間還沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證，而他原來(lái)在外租賃的房子已經(jīng)到期，東家已轉(zhuǎn)租他人，生活和工作因此都受到了影響。

于是他向筆者詢問(wèn)進(jìn)行二手房交易究竟需要多長(zhǎng)時(shí)間?筆者在向有關(guān)的專家仔細(xì)請(qǐng)教之后了解到：其實(shí)，在二手房交易過(guò)程中，從簽訂房屋買賣合同之后，各個(gè)環(huán)節(jié)所要耗費(fèi)的時(shí)間都是固定的，如果買賣雙方對(duì)這些時(shí)間節(jié)點(diǎn)有所了解，并且嚴(yán)格地把握好，不僅能做到明明白白交易，而且不會(huì)因?yàn)椴幻骶屠锒摵臅r(shí)間。

需要說(shuō)明的是，京滬穗三地以及三地內(nèi)具體的區(qū)縣對(duì)交易環(huán)節(jié)所需規(guī)定的時(shí)間稍有所不同，不過(guò)，總體而言大同小異，買賣者只要抓緊其中的重要環(huán)節(jié)，一般就不會(huì)發(fā)生時(shí)間延誤的情形。為了表述的方便，本文當(dāng)中所舉的例子僅以上海中心城區(qū)的交易時(shí)間規(guī)定為準(zhǔn)。另外，由于目前二手房交易主要是在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助下完成的，因此本文中所有交易環(huán)節(jié)也都建立在有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參與的基礎(chǔ)上的。

共需花費(fèi)34個(gè)工作日

在上海買一套二手房要花多長(zhǎng)時(shí)間，在一切都順利的情況下，最少需要34個(gè)工作日，這相當(dāng)于7個(gè)星期，共49天。當(dāng)然，這種二手房必須是沒(méi)有抵押的物業(yè)。

那么，這49天是如何分配的呢?在解析這個(gè)問(wèn)題之前，我們先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易環(huán)節(jié)包括看房、簽訂房屋買賣合同、賣方還清貸款（如果有按揭貸款）、辦理公積金或商業(yè)貸款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、買家領(lǐng)取新房產(chǎn)證以及他項(xiàng)權(quán)利證、申請(qǐng)放貸、物業(yè)交接并支付尾款。如果賣方無(wú)按揭貸款，而且買家也不需貸款，那么交易流程將會(huì)變得簡(jiǎn)單一些，主要是簽訂買賣合同、過(guò)戶、交房等簡(jiǎn)單的幾個(gè)步驟了。

我們對(duì)上海的具體操作程序進(jìn)行解析。假定購(gòu)房者張先生購(gòu)買一套位于田林新村的小兩房，這套房產(chǎn)沒(méi)有抵押，而張先生需要貸款。一般情況下，購(gòu)房者在房產(chǎn)中介的斡旋下，與賣家就房屋買賣事項(xiàng)達(dá)成一致意見之后，便會(huì)簽訂房屋買賣合同，買家支付首付款。此時(shí)，中介公司往往會(huì)約見律師，一并辦理貸款合同事宜。因此，簽訂房屋買賣合同可與辦理貸款合同合并起來(lái)。這需要花費(fèi)1個(gè)工作日。

在此過(guò)程中，買家向銀行送交的購(gòu)房貸款合同，以及相關(guān)材料已送往銀行進(jìn)行審批，一般只需5個(gè)工作日便能完成。此外，銀行還要對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，以便確定貸款年限，這需要1個(gè)工作日。

辦妥上述手續(xù)之后，便可進(jìn)入交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。辦理過(guò)戶手續(xù)需要1個(gè)工作日。在這過(guò)程中，買家要繳契稅，同時(shí)房產(chǎn)交易中心還要審驗(yàn)買賣合同、貸款申請(qǐng)等文件。在交易中心辦理完過(guò)戶手續(xù)之后，需要等待20個(gè)工作日的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證以及他項(xiàng)權(quán)利證。

在此需要說(shuō)明的是，北京和廣州領(lǐng)取房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證的做法有所不同，這兩種證書并不是同時(shí)領(lǐng)取，而是先領(lǐng)取房產(chǎn)證，后領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證，兩者時(shí)間間隔一般有6～30個(gè)工作日。

領(lǐng)取房產(chǎn)證以及他項(xiàng)權(quán)利證之后，房產(chǎn)中介便會(huì)將他項(xiàng)權(quán)利證送至銀行，以便申請(qǐng)放款，銀行收到申請(qǐng)之后，一般會(huì)在3～5個(gè)工作日放款。賣家在得到銀行發(fā)放的購(gòu)房款之后，買賣雙方便可約定時(shí)間辦理交房，這也需要1個(gè)工作日。

“意外”發(fā)生將拖延交易

但在實(shí)際操作中，往往會(huì)碰到這樣或那樣的問(wèn)題，使得交易延長(zhǎng)。那么主要有哪幾個(gè)方面的問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致交易時(shí)間延長(zhǎng)呢?

首先是尚未解除抵押的物業(yè)。在實(shí)際交易過(guò)程中，有不少賣家在購(gòu)房時(shí)，也曾向銀行申請(qǐng)過(guò)按揭貸款，在轉(zhuǎn)讓時(shí)還未還清，或者曾向銀行申請(qǐng)貸款而被抵押，轉(zhuǎn)讓時(shí)并未解除抵押。業(yè)內(nèi)人士表示，此類尚未解除抵押的二手房會(huì)使得交易時(shí)間延長(zhǎng)30天的時(shí)間。

這是因?yàn)橘u家必須向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)交易部楊先生告訴記者：“一般情況下，賣家需要提前一個(gè)月向銀行提出申請(qǐng)?！庇纱丝梢?，如果需要提前還貸，那么在簽訂房屋買賣合同并支付首付款之后，賣家向銀行提出提前還貸申請(qǐng)，下一個(gè)交易環(huán)節(jié)，也就是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶環(huán)節(jié)，需要等到一個(gè)月后才能繼續(xù)進(jìn)行。

其次是注銷抵押手續(xù)。這與前一種情形具有關(guān)聯(lián)性。賣家剩余貸款還清，便可進(jìn)入房產(chǎn)交易中心辦理抵押貸款注銷手續(xù)。該環(huán)節(jié)需要7個(gè)工作日。也就是說(shuō)，當(dāng)賣家把銀行出具的貸款還清材料送交給交易中心之后，需要再等待10天時(shí)間，才能辦理過(guò)戶手續(xù)。

此外就是相關(guān)資料的缺失，也會(huì)導(dǎo)致交易時(shí)間的延長(zhǎng)。如湖南來(lái)上海的章先生在閔行區(qū)購(gòu)買了一套二手房，由于愛人的身份證尚在辦理過(guò)程中，因此在申請(qǐng)放貸時(shí)不能提供愛人身份證而卡了殼。專家表示，一般情況下，在婚后購(gòu)買房產(chǎn)，在辦理貸款手續(xù)時(shí)，即使不把另外一方作為“共同貸款人”，不管是以誰(shuí)的名義申請(qǐng)按揭貸款，銀行一般要求必須出具另外一方的有效證件以便查驗(yàn)。如果不能提供，則會(huì)導(dǎo)致審批時(shí)間延長(zhǎng)。于此有些類似的還有夫妻共同財(cái)產(chǎn)，必須有另外一方的委托書，否則在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)也無(wú)法通過(guò)，而需要耗時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)。

對(duì)此，專家建議，在二手房交易過(guò)程中，一定要了解物業(yè)狀況，如是否被抵押，如果被抵押，則需要做好延長(zhǎng)交易時(shí)間的心理準(zhǔn)備。當(dāng)然，有些情形是可以避免的，如在婚后購(gòu)買房產(chǎn)，一定要把配偶的相關(guān)證件也準(zhǔn)備好，這樣就不會(huì)被無(wú)故受阻了。

運(yùn)用技巧可壓縮時(shí)間

當(dāng)然，在二手房交易過(guò)程中，有些環(huán)節(jié)的時(shí)間也能縮短，那么在哪些環(huán)節(jié)可以提前呢?

德佑地產(chǎn)有關(guān)人士表示，主要有兩個(gè)地方可以采用加急的方式來(lái)得以提前，其一是賣家提前還貸。賣家可以申請(qǐng)“加急”處理，有可能在半個(gè)月之內(nèi)辦理完所有提前還貸手續(xù)。不過(guò)要做到這一點(diǎn)實(shí)在不易，據(jù)了解，在一般情況下，能否提前還貸需要根據(jù)購(gòu)房者與銀行之間的協(xié)議來(lái)操作，如有些銀行規(guī)定，在第一年內(nèi)不允許提前還貸。

第8篇：購(gòu)房貸款合同范文

2007年1月1日，個(gè)人住房按揭貸款開始執(zhí)行新的貸款利率，五年以上商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.84％，個(gè)人住房公積金貸款利率為4.59％。利率的上升提高了貸款的成本，加重了借款人的利息負(fù)擔(dān)，使得人們?cè)谶x擇房貸的具體方式上變得更為慎重。

在過(guò)去的一年里，各家銀行的個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)也進(jìn)行了大量的創(chuàng)新，房貸正變得更加靈活多樣，為借款人提供了更多的選擇。如果能對(duì)各家銀行的業(yè)務(wù)有個(gè)整體的了解，從中選擇最適合自己的貸款方式，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，貸款也可以很精彩。

決定房貸成本的三個(gè)因素

貸款買房的人對(duì)利率都很敏感，因?yàn)榻杩钊俗铌P(guān)心的就是利息負(fù)擔(dān)。在整個(gè)貸款期內(nèi)的利息支出就是貸款的成本，顯然，這取決于占用銀行的資金額、占用的時(shí)間以及利率水平三個(gè)因素。占用銀行的資金額越大、占用的時(shí)間越長(zhǎng)、利率越高，總的利息負(fù)擔(dān)就越重。所以，減少利息負(fù)擔(dān)的辦法就可以是提前還貸減少貸款本金、加快本金歸還速度減少占用資金的時(shí)間或是尋求更低的利率水平。

其中，利率的選擇空間最小。貸款人可以充分利用公積金貸款，獲得低于商貸的利率。商貸方面，應(yīng)該注意到商業(yè)銀行可以對(duì)信用良好的客戶給予基準(zhǔn)利率下浮15％的優(yōu)惠，因此，貸款人要格外注意自己的信用記錄。換個(gè)角度看，利率也是借款人的融資成本，所以利率上調(diào)后，如果投資回報(bào)率高于貸款利率，則應(yīng)該將富余資金用于投資，反之，則應(yīng)考慮提前還貸。當(dāng)然，借款人還應(yīng)考慮資產(chǎn)的流動(dòng)性、投資的風(fēng)險(xiǎn)等因素。

各家銀行的創(chuàng)新之舉基本上是通過(guò)提前還款或加快本金歸還速度來(lái)實(shí)現(xiàn)利息支出的減少的，比如一度被廣泛關(guān)注的“雙周供”，借款人可一年還款26次，相當(dāng)于原來(lái)的13個(gè)月，因而可以加快本金歸還速度，縮短還款期限。

當(dāng)然，并非利息支出最少的貸款方式就是最好的，貸款是出于實(shí)際的需要，借款人應(yīng)在此前提下盡可能地降低成本，選擇最適合自己的貸款方式。

固定利率貸款VS浮動(dòng)利率貸款

按照利率是否變化，可將房貸分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款兩大類?，F(xiàn)有的大部分借款人采用的都是浮動(dòng)利率貸款，利率水平隨央行基準(zhǔn)利率的變化而變化。固定利率房貸是去年才出現(xiàn)的新事物，是指在簽訂購(gòu)房貸款合同時(shí)，選擇固定利率貸款，在整個(gè)貸款期限內(nèi)，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。

在去年央行連續(xù)的加息行為下，部分有著升息預(yù)期的人就適合采用固定利率貸款，可以有效規(guī)定升息的風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)，如果利率下凋，選擇固定利率貸款的人則會(huì)多付出一部分利息。

選擇適合的還款方式

除了利率外，借款人最需要考慮的就是整個(gè)貸款周期內(nèi)還款金額的分布問(wèn)題。住房按揭貸款往往長(zhǎng)達(dá)10年、20年，甚N30年，因此，結(jié)合家庭的生命周期和不同階段的財(cái)務(wù)狀況，合理安排整個(gè)周期的還款金額和還款頻率是非常重要的。借款人可從如下個(gè)人住房按揭服務(wù)中選擇適合自己的還款方式：

等額本息把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，借款人每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。等額本息操作簡(jiǎn)便，適合家庭收入穩(wěn)定的人群，但因初期貸款本金所占的比例較低，不適合有提前還貸打算的人。

等額本金將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利啟、，前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。等額本金比等額本息負(fù)擔(dān)的總利息要少，但前期還款負(fù)擔(dān)較重，比較適合經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的年輕人。

等額遞增/等額遞減是等額本息的一種派生形式。把確定的還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞增或遞減。這兩種方式使得借款人可以根據(jù)自己的預(yù)期收入情況靈活設(shè)定還貸方案，適合剛參加工作的年輕人。

雙周供將還款方式從原來(lái)每月還款一次，變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額基本為原來(lái)月供的一半。與按月還款相比，可加速還款，縮短還款期限，減少利息支出。

接力貸指以某人的子女作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與其子女作為共同借款人，接力還款。適合于年齡較大的購(gòu)房者，或子女收入暫時(shí)不高的家庭。

移動(dòng)組合房貸允許客戶針對(duì)不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，訂制個(gè)性化的還款方案。還款期內(nèi)，借款人還可以隨時(shí)調(diào)整還款方式。

入住還款客戶在銀行辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請(qǐng)從貸款第一個(gè)月開始，與銀行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。這種方式比較適合購(gòu)房初期經(jīng)濟(jì)比較緊張的人。

隨借隨還在貸款購(gòu)買住房后，銀行會(huì)為借款人提供一個(gè)相應(yīng)的授信額度。當(dāng)借款人在償還了部分貸款后突然急著要用錢時(shí)，只需通過(guò)網(wǎng)上銀行或電話銀行就能馬上提取現(xiàn)金。同時(shí)，如果借款人想提前償還貸款，隨時(shí)都可以，從而減少不必要的利息支出。

循環(huán)貸針對(duì)房產(chǎn)變現(xiàn)難的特點(diǎn)，“循環(huán)貸”可將自有住房到銀行做抵押，獲得該住房等價(jià)值80％或70％的授信額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用，方便借款人資金周轉(zhuǎn)。

存抵貸把借款人的活期存款與住房貸款結(jié)合起來(lái)管理，只要活期存款超過(guò)5萬(wàn)元，銀行就會(huì)把超出部分按一定比例視作提前還貸，節(jié)省的貸款利息作為理財(cái)收益返還到借款人賬戶上，但借款人存折上的資金并沒(méi)有真正動(dòng)用，需要周轉(zhuǎn)時(shí)可隨時(shí)支取。

第9篇：購(gòu)房貸款合同范文

關(guān)鍵詞：按揭；等額本息法；局限性；探析

中圖分類號(hào)：F830.589　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969／j.issn.1672-3309(x)，2011.03.18　文章編號(hào)：1672-3309(2011)03--40-02

一、等額本息法的經(jīng)濟(jì)分析

等額本息法是最為普遍的一種還款方式，它是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)還款期中。這種還款方式最大的特點(diǎn)：在利率一定的前提下。每期還款額相等。且前期歸還的利息多、本金少；隨著時(shí)間的推移，歸還的利息越來(lái)越少，而本金越來(lái)越多。據(jù)此，本文認(rèn)為該法中的“等額”二字在這里有兩層含義：一是每期還款額必須相等，且每期還款額必須由本金和利息兩部分構(gòu)成；二是按揭貸款的還款期間必須相等，如：可以把一個(gè)月、一個(gè)季度、半年或一個(gè)會(huì)計(jì)年度作為一個(gè)還款期間。也就是說(shuō)，等額本息法在具體應(yīng)用中必須同時(shí)具備上述兩層含義。才能真正體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)；同時(shí)充分理解等額本息法的內(nèi)涵也將成為正確使用該法的充分必要條件。

如果使用中不能同時(shí)體現(xiàn)上述兩層含義。則將導(dǎo)致各期還款額不等，同時(shí)還會(huì)增加貸款人的利息支出負(fù)擔(dān)。經(jīng)調(diào)研測(cè)算，多家銀行(如建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、光大銀行等)十幾年的住房按揭貸款實(shí)踐已經(jīng)充分證明了這一點(diǎn)。

二、等額本息法應(yīng)用中存在的主要問(wèn)題

按照銀行的基本原則，占用銀行資金量的多少以及占用時(shí)間的長(zhǎng)短，與銀行收取利息的多少是相關(guān)的?，F(xiàn)在銀行都很注重資金運(yùn)營(yíng)能力，絕大多數(shù)人選擇了占用資金時(shí)問(wèn)過(guò)長(zhǎng)的“等額本息還款法”。然而在還貸實(shí)際操作中，銀行對(duì)此法的運(yùn)用存在理解及使用上的誤區(qū)。

(一)按揭后首次還款額的確定

目前對(duì)于還款方法，大多數(shù)購(gòu)房人采用的都是等額本息法(因?yàn)殂y行力推此法)。銀行在首期還款額的確定上有兩種力’法：

1.按貸款實(shí)際占用天數(shù)只計(jì)算、扣收貸款利息。

辦妥按揭后，銀行把取得貸款的當(dāng)月做為還款的首期，且在歸還貸款的首期，只扣收利息。不扣收本金；然后從第二個(gè)月起，再將貸款本金和利息之和在貸款期內(nèi)平均扣下。銀行的這種還貸實(shí)際操作。從根術(shù)上違背等額本息法的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)――還款各期等額還款、本息和均攤于各還款期間。這種做法是對(duì)等額本息法的典型誤用，應(yīng)予以摒棄。

依照銀行設(shè)計(jì)的還貸系統(tǒng)軟件執(zhí)行結(jié)果是：最后一個(gè)還款期間的還款額與其前一期(即倒數(shù)第二個(gè)還款期間)的還款額是不相等的。就這么一點(diǎn)點(diǎn)看似沒(méi)什么的小變通，結(jié)果銀行就多賺了貸款購(gòu)房人的錢。如建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、光大銀行等就是這樣做的。通過(guò)這樣的變通。意味著銀行加大了各期貸款計(jì)息的基礎(chǔ)(因?yàn)槭灼诘谋窘?，始終都參與整個(gè)貸款期的利息計(jì)算)；同時(shí)還可認(rèn)定。銀行首期扣收的利息。額外增加了貸款人的利息負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重侵害了貸款人的合法權(quán)益。通過(guò)測(cè)算。若取得10年期、10萬(wàn)元貸款。待按揭款到期時(shí)，被銀行多收的利息約為購(gòu)房人首期所還利息的55％左右：且按揭購(gòu)房人被銀行多收(或扣下)的利息。會(huì)隨著其貸款額度、貸款期限、貸款利率的變化。呈正比變化。

2.按貸款當(dāng)月實(shí)際占用天數(shù)計(jì)算、扣收貸款本金和利息。

此法下，銀行按貸款人貸款當(dāng)月實(shí)際占用貸款本金的時(shí)間計(jì)算、扣收首期還款額(即本金和利息)。即：按貸款人占用銀行貸款的實(shí)際天數(shù)來(lái)扣收貸款人應(yīng)還的r小金和利息。此法從表面上看似乎合理。首期還款額包含貸款本金和利息。但是，由于貸款當(dāng)月貸款人實(shí)際占用銀行資金的天數(shù)未必是一個(gè)完整的還款期間，如一個(gè)月(30天)。這樣就會(huì)造成按揭還款期內(nèi)各還款期間不等，進(jìn)而進(jìn)一步導(dǎo)致各期還款額不等。同時(shí)還會(huì)出現(xiàn)貸款到期、還款期結(jié)束時(shí)，還有一定量的貸款余款尚未還清(即尚未還清的余款實(shí)際是首期還款時(shí)不足支付的部分及整個(gè)貸款期限內(nèi)銀行多收貸款人的利息)。依照銀行按揭貸款的實(shí)際操作，可以得出：貸款人的實(shí)際還款期限大于事先計(jì)劃的還款期(即：實(shí)際還款期=計(jì)劃還款期+1)。也就是說(shuō)，只要不是按完整的還款期來(lái)計(jì)算扣收貸款本金和利息，就會(huì)出現(xiàn)銀行誤用等額本息法的情況。

(二)按揭后還貸具體時(shí)間的確定

經(jīng)調(diào)查，銀行對(duì)公眾的告知一般是通過(guò)宣傳朋子和客戶電話咨詢等方式。而在真正辦理貸款時(shí)，仍有一些商業(yè)銀行有意隱瞞還款方式的有關(guān)信息，全力推薦等額本息法。在售樓現(xiàn)場(chǎng)，很少有銀行工作人員現(xiàn)場(chǎng)辦公，其按揭貸款事宜絕大多數(shù)是由售樓人員進(jìn)行。售樓人員為能降低其工作強(qiáng)度，多數(shù)是向客戶推薦比較通俗易懂的“等額還款法”。對(duì)于“吃利息飯”的銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)然希望購(gòu)房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會(huì)推薦顧客購(gòu)買價(jià)格高、利潤(rùn)高的商品。怎么會(huì)推薦價(jià)格低、利潤(rùn)低的商品呢?

但是，對(duì)于只知道貸款必須付利息的一般購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，若銀行不明確告之，他們哪里知道采用不同的還貸方法，利息會(huì)有天壤之別呢。即便是采用同一還貸方法，在貸款額、利率、還款期限一定的條件下，由于確定了不同的具體還款日。還貸總額也會(huì)有所不同。暫且不說(shuō)該方法與其他方法孰優(yōu)孰劣，單就選定了等額本息法，在確定具體還貸時(shí)間上也客觀存在一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題亟待解決。如：各樓盤每天都有購(gòu)房人的身影，他們不可能都是每月的1號(hào)去買房辦按揭，而通常銀行又把辦理按揭貸款的當(dāng)月做為按揭人還貸的首期，且按貸款人實(shí)際占用資金天數(shù)計(jì)算應(yīng)支付的利息。這樣問(wèn)題就出來(lái)了，按揭當(dāng)月絕大多數(shù)不可能是個(gè)完整的整月(如果是完整月應(yīng)屬個(gè)例)。也就是說(shuō)，銀行把何時(shí)確定為還貸的首期尤為重要。

三、進(jìn)一步完善等額本息法應(yīng)用的對(duì)策和建議

(一)合理確定按揭貸款的還款期間

為準(zhǔn)確運(yùn)用等額本息法，針對(duì)按揭貸款啟動(dòng)日期不可能為每月初的現(xiàn)狀，合理確定按揭貸款的還款期間就顯得尤為重要。結(jié)合按揭貸款人貸款啟動(dòng)日期的不同，本文認(rèn)為以下兩種方法可供選擇：一是建議銀行在每月集中選擇固定的貸款啟動(dòng)日，如每月1日、15日或每月1日、11日、21日。這樣就可以把一年分為24個(gè)或36個(gè)還貸期間。二是建議銀行采取按月定日法。也就是說(shuō)。每個(gè)還款期中與啟動(dòng)日相同的那一天即為每期的還款日。這是一種打破了月份界限的還款做法。不論采用哪種方法確定還貸期間，都必須對(duì)貸款年利率進(jìn)行相應(yīng)的換算，如將年利率除以12或24或36。才能加以運(yùn)用。通過(guò)合理確定還款期間。可以實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確計(jì)算各期還款額的目的。

(二)提高銀行隊(duì)伍專業(yè)素質(zhì)。增強(qiáng)全員服務(wù)意識(shí)

提高銀行服務(wù)質(zhì)量。強(qiáng)化專業(yè)隊(duì)伍更為重要。提高銀行隊(duì)伍專業(yè)素質(zhì)。應(yīng)從以下三方面著手：一是定期進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和考核。準(zhǔn)確理解和掌握專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高員工業(yè)務(wù)水平：二是逐步減少非專業(yè)人員，特別是減少職工家屬中的非專業(yè)人員從事銀行信貸業(yè)務(wù)，充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮專業(yè)人員的積極作用：三是加強(qiáng)銀行隊(duì)伍相應(yīng)知識(shí)的學(xué)習(xí)，不斷提高綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力；四是堅(jiān)持從懂業(yè)務(wù)的人員中提拔任用業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)干部，使其具有的金融理論水平與銀行信貸業(yè)務(wù)實(shí)踐能力雙過(guò)硬，能帶好一班人。

增強(qiáng)全員服務(wù)意識(shí)，本文認(rèn)為應(yīng)采取以下措施：一是銀行應(yīng)采取多種方式加強(qiáng)告知，比如銀行將借助媒體進(jìn)行宣傳。讓購(gòu)房人充分了解購(gòu)房貸款的相關(guān)知識(shí)；明確告知各種還款方式的還款狀況及其差異，不誤導(dǎo)客戶的選擇；二是銀行應(yīng)印刷專門的宣傳材料、詳細(xì)列表，比如同樣是1萬(wàn)元貸款、同樣貸20年，兩者每月還款額的差別，放在銀行大廳供客戶比較。三是有義務(wù)向房貸消費(fèi)者提供擬定的按揭貸款還款計(jì)劃方案，明確告知提前還款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。