房地產(chǎn)合同管理辦法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)合同管理辦法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

一嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在核定資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，依法查處無(wú)證或者超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為。對(duì)不具備資質(zhì)的單位和個(gè)人掛靠有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的視為無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)。嚴(yán)禁偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)以下簡(jiǎn)稱(chēng)資質(zhì)證書(shū)行為。要積極培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)外來(lái)有實(shí)力和良好業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必須到市建設(shè)行政主管部門(mén)登記備案。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清出制度，把是否有不良記錄作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢和企業(yè)晉級(jí)、降級(jí)的審批條件。對(duì)未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的由市建設(shè)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定予以查處。

二嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)、審批制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)、用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售等手續(xù)。對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須依法按招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出售的方式取得土地使用權(quán)，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開(kāi)發(fā)、利用土地；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報(bào)市規(guī)劃部門(mén)審批。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)程序。房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)先向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審查后，核發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》再報(bào)市發(fā)展和改革部門(mén)核準(zhǔn)，否則市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不予辦理商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行項(xiàng)目資本金制度，項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例應(yīng)不低于35％，分期實(shí)施的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按分期實(shí)施的項(xiàng)目總投資和相同的比例執(zhí)行資本金制度。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，定期送市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)報(bào)送備案的由市房地產(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)建設(shè)部《城市商品房銷(xiāo)售管理辦法》予以查處。

三嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。

四加強(qiáng)商品房預(yù)銷(xiāo)售合同管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部、國(guó)家工商總局聯(lián)合監(jiān)制并推廣使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)銷(xiāo)售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定商品房銷(xiāo)售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任，或排除購(gòu)房人合法權(quán)利。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制訂立合同前，應(yīng)將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》商品房銷(xiāo)售管理辦法》城市商品房預(yù)售管理辦法》向購(gòu)房人明示，未按照規(guī)定向買(mǎi)受人明示的市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房銷(xiāo)售管理辦法》予以查處。

五嚴(yán)格執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》并按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》約定承擔(dān)保修責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定的由原資質(zhì)審批部門(mén)依法進(jìn)行處理。

六加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告和展銷(xiāo)活動(dòng)管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假?gòu)V告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的承諾售后包租、返本銷(xiāo)售的廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的市建設(shè)、工商、價(jià)格、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴(yán)肅查處。

市工商行政管理部門(mén)和市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展銷(xiāo)活動(dòng)的審查和監(jiān)管，有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)銷(xiāo)售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷(xiāo)活動(dòng)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序

一加強(qiáng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格。辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，30日內(nèi)持變更后的房屋所有權(quán)證到市國(guó)土資源部門(mén)辦理土地變更登記。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)根據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》規(guī)定，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

二加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理。自簽訂房地產(chǎn)抵押合同之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問(wèn)題交由國(guó)土資源管理部門(mén)簽署意見(jiàn)后，向登記人出具登記證明。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。抵押當(dāng)事人未申請(qǐng)抵押登記的依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

三加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書(shū)、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)向市工商行政管理部門(mén)申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用市房地產(chǎn)、工商管理部門(mén)制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為的由市房地產(chǎn)、物價(jià)、工商管理部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，依法查處。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)行為

一用于出租經(jīng)營(yíng)的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，否則，不得對(duì)外出租。

二房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃活動(dòng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)登記和備案。申請(qǐng)登記備案時(shí)需提交書(shū)面租賃合同、房屋所有權(quán)證書(shū)和當(dāng)事人合法證件。未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應(yīng)提交其他共有人或抵押權(quán)人同意出租的證明。

三租賃房屋經(jīng)登記備案后，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法核發(fā)《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其可作為場(chǎng)所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門(mén)辦理戶口的憑證之一。嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》自本通知印發(fā)之日起30日內(nèi)，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個(gè)人應(yīng)向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)。對(duì)未申請(qǐng)房屋租賃登記的當(dāng)事人，依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條予以查處。

第2篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

一、提高認(rèn)識(shí)，充分認(rèn)識(shí)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要意義

整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各區(qū)、縣房管部門(mén)要從實(shí)際出發(fā)，切實(shí)引起高度重視，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、省建設(shè)廳有關(guān)文件，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管、查處、，各開(kāi)發(fā)企業(yè)努力打造誠(chéng)信主體，規(guī)范銷(xiāo)（預(yù)）售行為，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)建康發(fā)展。

二、整頓規(guī)范內(nèi)容

①加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售管理。

各區(qū)、縣房管部門(mén)要按照法定程序許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證，應(yīng)向社會(huì)公告后在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。未取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)、登記、選號(hào)等形式收取預(yù)定款或變相預(yù)售商品房。違反上述規(guī)定房地產(chǎn)管理部門(mén)依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。

②加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售動(dòng)態(tài)管理。

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)除提供必要的資料外，必須提供預(yù)售項(xiàng)目每棟樓的單元數(shù)量，以及每個(gè)單元戶數(shù)各住宅編號(hào)。并將每月銷(xiāo)售情況在次月5日之前上報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門(mén)（設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)）。嚴(yán)禁囤積房源，惡意炒作，哄抬房?jī)r(jià)，對(duì)故意擾亂市場(chǎng)秩序的企業(yè)，房管部門(mén)將聯(lián)合有關(guān)執(zhí)法單位嚴(yán)肅處理。

③加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。

未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告內(nèi)容必須真實(shí)可靠，并標(biāo)有商品房預(yù)售許可編號(hào)。堅(jiān)決制止街頭亂貼、亂發(fā)小廣告，凡不明確標(biāo)識(shí)預(yù)售許可編號(hào)的廣告均屬違法廣告，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛假信息、違法廣告，執(zhí)法部門(mén)將從嚴(yán)處理。

④加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同時(shí)，必須使用我市統(tǒng)一規(guī)范的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本），并為購(gòu)房者提供《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，任何單位不得私自修改、翻印合同文本。各區(qū)、縣房管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，認(rèn)真落實(shí)購(gòu)房“實(shí)名制”。對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程實(shí)施合同欺詐，套取貸款，偷逃稅費(fèi)的違法行為，房管部門(mén)不予辦理登記備案、房地產(chǎn)交易手續(xù)，構(gòu)成犯罪的，由司法部門(mén)處理。

⑤加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。

凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理備案手續(xù)。中介機(jī)構(gòu)必須按照物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不得用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)，違反上述規(guī)定房管、工商、物價(jià)部門(mén)依法查處。

三、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)工作安排。

按照建設(shè)廳要求，用一年左右的時(shí)間集中開(kāi)展整頓規(guī)范房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)，具體安排如下：

①20*年8月-12月，房管局、建設(shè)局組織檢查組，對(duì)各區(qū)、縣建設(shè)局、房管局（處、所）各開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括市區(qū)各開(kāi)發(fā)企業(yè)），進(jìn)行一次綜合性執(zhí)法檢查，針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，根據(jù)情節(jié)給予通報(bào)和處罰。

第3篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

一、職能發(fā)展

過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

1‘建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

3、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

二、財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

第4篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

（江蘇虎豹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，江蘇 揚(yáng)州 225000）

摘　要：面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，再加之經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，很多企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始將運(yùn)營(yíng)成本管理作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)生存和發(fā)展的有力途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過(guò)高度繁榮的歷史時(shí)期之后，應(yīng)該逐步認(rèn)識(shí)到運(yùn)營(yíng)成本管理同企業(yè)存續(xù)之間的必然聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)管理層在深化運(yùn)營(yíng)成本管理理念的基礎(chǔ)上，應(yīng)該采取一系列具有針對(duì)性的措施來(lái)切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；運(yùn)營(yíng)成本；控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2014）34-0082-02

收稿日期：2014-11-20

作者簡(jiǎn)介：花慧（1979-），女，江蘇揚(yáng)州人，財(cái)務(wù)經(jīng)理，會(huì)計(jì)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理與納稅籌劃。

一、引言

獲得最大利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的一項(xiàng)重要目標(biāo)，而在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不斷降低運(yùn)營(yíng)成本則是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的有力手段。首先，不管從哪個(gè)角度來(lái)看，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本都將有助于企業(yè)的生存和發(fā)展，在企業(yè)收入持平或者增長(zhǎng)的情況下，運(yùn)營(yíng)成本的降低本身就意味著利潤(rùn)的直接增加，如果企業(yè)發(fā)生收入下滑，運(yùn)營(yíng)成本的降低也能在很大程度上減少企業(yè)的實(shí)際損失。其次，降低運(yùn)營(yíng)成本還有助于緩沖企業(yè)的外部競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)部資金運(yùn)作的雙重壓力，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。在企業(yè)內(nèi)部不斷優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)略打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同品質(zhì)、低價(jià)格的商品將會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更加客觀的市場(chǎng)份額，讓企業(yè)即便在面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的情況下仍舊生存下來(lái)，并且得到一定的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各項(xiàng)支出，諸如銷(xiāo)售費(fèi)用、勞務(wù)支出等都是運(yùn)營(yíng)成本的組成部分?？陀^來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入額度大、施工周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，如何有效利用運(yùn)營(yíng)資金、降低運(yùn)營(yíng)成本，成為房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管理中的主要問(wèn)題

（一）缺乏完整的運(yùn)營(yíng)成本分析內(nèi)容

目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的分析方法有很多，諸如量本利分析法、因素分析法、趨勢(shì)分析法、比較分析法、比率分析法等等，然而，面對(duì)眾多的分析方法，房地產(chǎn)企業(yè)卻還很難從中選擇適合自身經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)成本分析方法，究其原因，主要同房地產(chǎn)企業(yè)未能全面搜集運(yùn)營(yíng)成本分析內(nèi)容有關(guān)。不少房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本分析內(nèi)容，還僅僅停留在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行單一對(duì)比和匯總層面上。這樣的對(duì)比與匯總，只能在表面上大致了解房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本情況，無(wú)法做到深入分析，而且還只能對(duì)相鄰兩個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本情況進(jìn)行分析，難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做出預(yù)測(cè)和規(guī)劃。從管理內(nèi)容上來(lái)看，財(cái)務(wù)分析、預(yù)算分析、經(jīng)營(yíng)分析都是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本分析中的重要內(nèi)容，但是在實(shí)際工作中，卻很少有企業(yè)能夠?qū)⑦@些內(nèi)容同時(shí)加以考慮，以偏概全的現(xiàn)象較為普遍。

（二）運(yùn)營(yíng)成本管理方式不科學(xué)

首先，組織架構(gòu)與成本管理意識(shí)的缺失，在很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本管理水平。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至都沒(méi)有專(zhuān)有的部門(mén)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)成本管理工作，在組織架構(gòu)上就無(wú)法保證運(yùn)營(yíng)成本管理的客觀需要。在思維理念上，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者仍將“財(cái)務(wù)管理”、“造價(jià)成本”等概念同運(yùn)營(yíng)成本混為一談，并沒(méi)有理解運(yùn)營(yíng)成本管理的內(nèi)涵和外延，降低運(yùn)營(yíng)成本也就更加無(wú)從談起。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)成本管理過(guò)程中，缺乏“動(dòng)態(tài)成本”、“目標(biāo)成本”等概念，未能有效形成針對(duì)運(yùn)營(yíng)成本管理的系統(tǒng)過(guò)程。最后，缺乏業(yè)務(wù)水平扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)成本管理人員，也是房地產(chǎn)企業(yè)難以降低運(yùn)營(yíng)成本的重要因素，尤其是在逐步實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，人才短板更加明顯。

（三）運(yùn)營(yíng)成本分析機(jī)制不完善

靈敏高效的運(yùn)營(yíng)成本分析機(jī)制，不僅能夠通過(guò)制度化的規(guī)定明確房地產(chǎn)企業(yè)管理層和普通員工的權(quán)利和責(zé)任，同時(shí)也能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本管理中的疏漏和弊端，做好事前的風(fēng)險(xiǎn)控制工作。然而，就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本分析機(jī)制還處在初級(jí)階段，完善程度有待提升。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了針對(duì)運(yùn)營(yíng)成本管理的規(guī)章制度，但是在實(shí)際工作中卻未能?chē)?yán)格執(zhí)行，而且在規(guī)章制度的內(nèi)容中，也僅僅包括運(yùn)營(yíng)成本分析內(nèi)容、報(bào)告編制的具體工作，與經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)有著明顯的脫節(jié)，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本分析機(jī)制十分不完善。

三、房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本的主要方法

（一）建立運(yùn)營(yíng)成本管理平臺(tái)，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一管理

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本分析內(nèi)容不完整的情況，建立專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)成本管理平臺(tái)是十分必要的。運(yùn)營(yíng)成本管理平臺(tái)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的動(dòng)態(tài)管理。信息技術(shù)是運(yùn)營(yíng)成本管理平臺(tái)能夠有效運(yùn)行的必備基礎(chǔ)，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)時(shí)接收動(dòng)態(tài)成本內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)同步化的成本核算與控制。搭建運(yùn)營(yíng)成本管理平臺(tái)之后，房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)都能夠處在實(shí)時(shí)追蹤之下，并且有助于提升各流程的規(guī)范程度，實(shí)現(xiàn)同金融業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)接。在運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的日常運(yùn)行中，合同管理是核心，主要包括合同的變更、結(jié)算、支付管理等內(nèi)容。除此之外，該平臺(tái)還能夠?yàn)槠髽I(yè)管理者提供針對(duì)運(yùn)營(yíng)成本管理相關(guān)決策的有力依據(jù)，比如大量的運(yùn)營(yíng)成本日常管理工作都可以依靠平臺(tái)進(jìn)行處理，甚至是簡(jiǎn)化，并且可以實(shí)現(xiàn)透明化管理和實(shí)時(shí)查詢，能夠有效提高決策效率，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本有極大促進(jìn)作用。

（二）完善運(yùn)營(yíng)成本管理方式

行之有效的運(yùn)營(yíng)成本管理方式，需要依賴健全的成本控制制度和規(guī)范的組織架構(gòu)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本的前提條件。完善的運(yùn)營(yíng)成本管理機(jī)制能夠抑制不利于降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本因素的產(chǎn)生?？梢哉f(shuō)，運(yùn)營(yíng)成本管理方式是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，完善相關(guān)的投標(biāo)管理辦法、成本管理激勵(lì)機(jī)制、設(shè)計(jì)科學(xué)的指標(biāo)考核體系、預(yù)算管理辦法等內(nèi)容都已經(jīng)迫在眉睫。完善運(yùn)營(yíng)成本管理方式是一個(gè)長(zhǎng)期性的工作，并且具有較高的專(zhuān)業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視運(yùn)營(yíng)管理人才的選聘和培養(yǎng)，組建一支專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)成本管理人才隊(duì)伍，為提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管理水平，切實(shí)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平打下人才基礎(chǔ)。

（三）摸索出適合自身發(fā)展特點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)分析機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要意識(shí)到，運(yùn)營(yíng)成本管理的目標(biāo)并不是孤立存在的，并不是只要數(shù)字上有所降低就是成功，運(yùn)營(yíng)成本的降低只有同質(zhì)量、進(jìn)度、效率、工作量等內(nèi)容相結(jié)合，進(jìn)行綜合分析才具有實(shí)際意義，決不能一味壓縮運(yùn)營(yíng)成本，而不顧其他目標(biāo)的是實(shí)現(xiàn)。鑒于此，在運(yùn)營(yíng)成本管理過(guò)程中，質(zhì)量控制、合同管理、進(jìn)度監(jiān)督工作都必須同步實(shí)施。大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的超支很大程度上不是成本控制本身出了問(wèn)題，而是由于分析機(jī)制出現(xiàn)偏差所帶來(lái)的，這些問(wèn)題的解決難以通過(guò)強(qiáng)化成本控制加以解決，需要結(jié)合技術(shù)、管理等層面綜合考慮。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)成本管理過(guò)程中，需要考慮采取的措施和辦法會(huì)不會(huì)對(duì)其他目標(biāo)產(chǎn)生不良影響。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，在采用限額設(shè)計(jì)法時(shí)，并不是僅僅考慮節(jié)約投資，盲目將投資金額降低，而是在實(shí)事求是、精心設(shè)計(jì)、尊重客觀規(guī)律的原則下，改進(jìn)設(shè)計(jì)方法，一方面降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，另一方面也能夠在較高水平上保持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量與功能。

四、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的劇烈變化，尤其是在管理理念、信息技術(shù)快速發(fā)展的今天，企業(yè)一方面獲得了更多更先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)成本控制方法，另一方面也在經(jīng)濟(jì)全球化的影響下，面臨著更加殘酷激烈的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，誰(shuí)能夠獲得運(yùn)營(yíng)成本管理上的又是，誰(shuí)就能搶占競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)。在新的發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要深入挖掘運(yùn)營(yíng)成本管理中“降低成本”和“獲得利潤(rùn)”的潛力，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的落后觀念，在充分分析自身情況的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)成本管理法降低成本，為企業(yè)創(chuàng)造更加廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊鵬.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)管理及對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng).2014（42）

[2] 孫琰鑌.淺談如何加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本控制[J].經(jīng)營(yíng)管理者.2014（11）

第5篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)階段；成本控制

自1965年開(kāi)始，企業(yè)領(lǐng)域中便存在“戰(zhàn)略”這個(gè)概念。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得愈加激烈，企業(yè)為獲取更大的成功也在不斷調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略。而在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制占據(jù)著不可動(dòng)搖的地位。近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展階段，但在黃金階段之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將何去何從。就目前來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須降低開(kāi)發(fā)成本。如何更好的控制成本，需要從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段以及施工階段三方面進(jìn)行控制。

一、在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制

（一）開(kāi)發(fā)中進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，設(shè)計(jì)起到至關(guān)重要的作用，設(shè)計(jì)的好壞關(guān)乎工程的投資效益，關(guān)乎工程的總體造價(jià)。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，需要做好設(shè)計(jì)階段的成本控制。

限額設(shè)計(jì)的實(shí)行可以有效的控制設(shè)計(jì)階段的成本。限額設(shè)計(jì)就是先讓業(yè)主提出總投資的估算，企業(yè)在業(yè)主估算的限額內(nèi)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，之后業(yè)主通過(guò)評(píng)估和審核確定新的限額，最后將其分解到主要專(zhuān)業(yè)的預(yù)算限額中。在施工過(guò)程中，各不同專(zhuān)業(yè)要進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，要強(qiáng)化責(zé)任，要合理分解和使用投資限額，要保證預(yù)算不得超出限額的5%，對(duì)于超出的要進(jìn)行處罰。

（二）開(kāi)發(fā)中進(jìn)行多方案比較。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，要開(kāi)展多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，尤其對(duì)于投資額較大的專(zhuān)業(yè)工程，更需要進(jìn)行比較。在工程中，要充分運(yùn)用相關(guān)原理，要在保證工程功能不變的情況下，盡量降低投資額。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要時(shí)刻將技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及優(yōu)化貫穿其中。不僅如此，在技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較時(shí)還要結(jié)合技術(shù)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。

（三）開(kāi)發(fā)中要保證圖紙質(zhì)量。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，要對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，審核的范圍不單單是建筑圖、設(shè)備圖，而是對(duì)項(xiàng)目中所有的圖紙就行審核。在審核過(guò)程中，各專(zhuān)業(yè)相關(guān)人員要進(jìn)行的充分溝通協(xié)調(diào)，只有這樣，才能更全面的審核圖紙，才能更快的發(fā)現(xiàn)圖紙中所存在的問(wèn)題。不僅如此，通過(guò)共同審圖，還能提升圖紙的設(shè)計(jì)深度，防止設(shè)計(jì)中的疏漏，更有利于投標(biāo)單位作出精準(zhǔn)的報(bào)價(jià)，防止不必要的浪費(fèi)。

二、在招標(biāo)階段進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制

（一）制定完善的招標(biāo)文件。在招標(biāo)階段，招標(biāo)文件的好壞關(guān)乎招標(biāo)的成敗，關(guān)乎履約的順利程度。因此，要注重招標(biāo)文件的編制，使其內(nèi)容詳細(xì)，便于操作。招標(biāo)的內(nèi)容必須包括招標(biāo)的范圍及方式、工程的工期和質(zhì)量要求、招投標(biāo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款結(jié)算方式等等內(nèi)容。不僅如此，在制定招標(biāo)文件時(shí)要嚴(yán)格依據(jù)法律條文，要保證雙方處于同等地位，防止開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)違法違紀(jì)現(xiàn)象。

（二）避免投標(biāo)單位的掛靠現(xiàn)象。就目前的建筑市場(chǎng)，包工頭的掛靠現(xiàn)象仍普遍存在，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)掛靠多家單位的圍標(biāo)現(xiàn)象。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，以嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)合理的秩序，將直接影響中標(biāo)后的施工質(zhì)量以及項(xiàng)目管理。因此，在招標(biāo)階段，要采取切實(shí)可行的措施，避免掛靠現(xiàn)象的出現(xiàn)。這需要事先對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面的了解，并向投標(biāo)單位明確態(tài)度，同時(shí)，要通知企業(yè)的法人代表親自到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，并在評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)中進(jìn)行技術(shù)答辯。

（三）要進(jìn)行合理評(píng)標(biāo)。在工程的招投標(biāo)中，報(bào)出最低價(jià)的單位中標(biāo)已成為一種慣例，這雖然可以有效的控制成本，但在真正的施工過(guò)程中，報(bào)出低價(jià)的中標(biāo)單位往往因價(jià)格過(guò)低而無(wú)法按期完工，或是在施工過(guò)程中，通過(guò)偷工減料來(lái)獲取利潤(rùn)，這不僅降低了工程的整體質(zhì)量，為項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，更為業(yè)主帶來(lái)財(cái)產(chǎn)損失，甚至?xí)绊懮陌参！?/p>

（四）在評(píng)標(biāo)時(shí)間上進(jìn)行適當(dāng)延長(zhǎng)。在招標(biāo)階段，要嚴(yán)格按照《招投標(biāo)法標(biāo)》的規(guī)定，投標(biāo)的單位數(shù)要高于或等于三家，如果少于三家投標(biāo)單位，專(zhuān)家可直接進(jìn)行否表，要求重新招標(biāo)。當(dāng)投標(biāo)單位確定后，需要對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)審，一般情況下，中小型工程的評(píng)標(biāo)時(shí)間約為一天，專(zhuān)家的評(píng)審時(shí)間不超過(guò)1個(gè)小時(shí)；大型工程的評(píng)標(biāo)時(shí)間約為兩天，專(zhuān)家的評(píng)審不超過(guò)2個(gè)小時(shí)。但在實(shí)際評(píng)標(biāo)時(shí)，專(zhuān)家面對(duì)投標(biāo)單位所制定的數(shù)百頁(yè)投標(biāo)文件，時(shí)間便顯得特別倉(cāng)促，部分專(zhuān)家甚至在評(píng)審前對(duì)工程一無(wú)所知，只能在評(píng)標(biāo)前聽(tīng)取招標(biāo)單位的簡(jiǎn)短介紹，這直接導(dǎo)致專(zhuān)家無(wú)法做出全面的評(píng)審，也無(wú)法真正做到擇優(yōu)選標(biāo)。因此，合理的延長(zhǎng)評(píng)標(biāo)時(shí)間便顯得尤為重要。在中小型工程中可將專(zhuān)家評(píng)審時(shí)間延長(zhǎng)2-3個(gè)小時(shí)，在大型工程中可將專(zhuān)家評(píng)審時(shí)間延長(zhǎng)4-6個(gè)小時(shí)。同時(shí)，在招標(biāo)前，招標(biāo)單位要與專(zhuān)家進(jìn)行充分的溝通，要告知專(zhuān)家工程的重點(diǎn)及難點(diǎn)，確保專(zhuān)家科學(xué)合理的進(jìn)行評(píng)審，保證評(píng)審質(zhì)量。

三、在施工階段進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制

（一）加強(qiáng)合同管理。在施工階段，合同是企業(yè)與業(yè)主之間的紐帶，是工程造價(jià)計(jì)算、付款、結(jié)算和索賠的重要依據(jù)。因此，要切實(shí)加強(qiáng)合同的管理。制定合同時(shí)，要嚴(yán)格按照國(guó)際通行的施工合同范本（FIDIC文本），要盡量避免因合同問(wèn)題所導(dǎo)致的糾紛或索賠。同時(shí)，要建立并完善工程的變更審批流程，減少工程數(shù)量的變更，使中標(biāo)價(jià)及合同價(jià)真正起到控制成本的作用。

（二）靈活管理工程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，其周期較長(zhǎng)、內(nèi)容較多、涉及面較廣。因此，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要做好控制，加強(qiáng)管理。但從實(shí)際情況來(lái)看，許多事情都是不可預(yù)見(jiàn)的，這就需要開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行靈活的管理，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整變更調(diào)整。對(duì)于變更，企業(yè)要有正確的認(rèn)識(shí)，變更雖然會(huì)投資、工期產(chǎn)生或多或少的影響，但如果不進(jìn)行變更，則會(huì)帶來(lái)更大的損失。當(dāng)然，在項(xiàng)目實(shí)施前，要依據(jù)項(xiàng)目情況制定《工程變更管理辦法》，使項(xiàng)目的變更有據(jù)可循，防止因變更而產(chǎn)生不必要的矛盾。

（三）完善目標(biāo)管理體制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，要設(shè)立明確的成本目標(biāo)，要制定并完善目標(biāo)管理體制，要定期分析和監(jiān)控預(yù)算的執(zhí)行情況，要將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不斷進(jìn)行修正和完善。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在綜合性以、多變性以及關(guān)聯(lián)性。因此，在成本控制上要有整體觀念，不能單單考慮某一方面的節(jié)省，而忽略整體的進(jìn)程。同時(shí)，在成本控制上，要從源頭做起，將成本控制貫徹整個(gè)工程當(dāng)中。

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)“工程”。需要完善的保障體系，需要靈活的調(diào)整變更，需要整體的協(xié)調(diào)配合。只有真正做好成本控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中披荊斬棘，迎來(lái)企業(yè)發(fā)展的春天。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉鎖彥. 芻議管理和控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的措施[J]. 大科技：科技天地, 2011, (21): 472-473.

[2] 于立波. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本中土地費(fèi)用及共控制[J]. 北方經(jīng)貿(mào), 2012, (2); 61-63.

[3] 趙竹. 淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制與管理[J]. 建材發(fā)展導(dǎo)向, 2010, 8(7): 519-521.

[4] 梁蕾. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制在設(shè)計(jì)和前期工程階段的重點(diǎn)分析及措施[J]. 商情, 2011, (45): 147.

第6篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本管理；招投標(biāo)管理；合同價(jià)款；

中圖分類(lèi)號(hào)：TU723.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的具體工作內(nèi)容包括: 成本預(yù)測(cè)和決策、 成本信息、 成本計(jì)劃、 成本控制、 成本核算、 成本分析檢查等內(nèi)容。這些內(nèi)容相輔相成,構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)完整的成本管理體系。成本預(yù)測(cè)與成本計(jì)劃為成本控制、 核算提出要求和指標(biāo), 成本控制、 核算為成本分析檢查提供依據(jù),成本分析、 檢查結(jié)果反饋給成本預(yù)測(cè)、 計(jì)劃環(huán)節(jié),作為下一階段預(yù)測(cè)和計(jì)劃的參考。

工程量清單計(jì)價(jià)包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、 措施項(xiàng)目費(fèi)、 其他項(xiàng)目費(fèi)、 規(guī)費(fèi)和稅金。我國(guó)工程量清單計(jì)價(jià)采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià),包括完成工程量清單中分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、 材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、 管理費(fèi)和利潤(rùn),并考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下,分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目的綜合單價(jià)中的人工費(fèi)、 材料費(fèi)、 機(jī)械費(fèi)由該項(xiàng)目的企業(yè)內(nèi)部單價(jià)與該項(xiàng)目的企業(yè)內(nèi)部消耗指標(biāo)乘積后得到，不僅大大簡(jiǎn)化了編制成本計(jì)劃的程序, 而且大大提高了所編制成本計(jì)劃的準(zhǔn)確性、 科學(xué)性,為后續(xù)的成本管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、《計(jì)價(jià)規(guī)范》（2008）下房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)管理

《計(jì)價(jià)規(guī)范》（2008）下房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段造價(jià)控制的關(guān)鍵點(diǎn)有工程量清單編制、評(píng)標(biāo)機(jī)制、施工合同條件。

1、工程量清單的編制

工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱(chēng)和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。工程量清單是工程量清單計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)平臺(tái)，是工程成本控制的數(shù)量依據(jù)。

1.1熟悉《計(jì)價(jià)規(guī)范》，掌握工程量清單的編制原則

編制原則和編制人的規(guī)定主要目的是為所有的投標(biāo)人提供一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的條件。工程量清單應(yīng)當(dāng)依據(jù)招標(biāo)文件、施工設(shè)計(jì)圖紙、施工現(xiàn)場(chǎng)條件、各種操作規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和《規(guī)范》進(jìn)行編制，編制過(guò)程應(yīng)當(dāng)遵循“四統(tǒng)一”原則，即“統(tǒng)一項(xiàng)目編碼、統(tǒng)一項(xiàng)目名稱(chēng)、統(tǒng)一計(jì)量單位、統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則”。

1.2準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目特征描述

項(xiàng)目特征描述是工程量清單的一個(gè)重要內(nèi)容，項(xiàng)目特征描述不清楚是目前工程量清單編制中比較典型的問(wèn)題，應(yīng)引起清單編制人員的重視，因?yàn)轫?xiàng)目特征描述不清容易引起理解上的差異，造成投標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)時(shí)不必要的失誤，造成報(bào)價(jià)不準(zhǔn)，影響招標(biāo)的工作質(zhì)量，還可能埋下?tīng)?zhēng)議和索賠的隱患。

1.3正確計(jì)算工程量

實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)后，工程量清單中的工程量只是報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)，而結(jié)算時(shí)以實(shí)際完成的工程量為準(zhǔn)。工程量計(jì)算是工程量清單編制工作的核心內(nèi)容，工程量計(jì)算不正確，可能帶來(lái)下列問(wèn)題：

（l）工程量計(jì)算錯(cuò)誤如果被投標(biāo)人發(fā)現(xiàn)和利用，則會(huì)給建設(shè)單位帶來(lái)?yè)p失，投標(biāo)人如果發(fā)現(xiàn)工程量計(jì)算錯(cuò)誤，可能會(huì)采取不平衡報(bào)價(jià)等手段達(dá)到中標(biāo)后在工程實(shí)施中多收錢(qián)的目的；

（2）工程量的錯(cuò)誤還會(huì)增加設(shè)計(jì)變更工程的處理難度；

（3）工程量的錯(cuò)誤還會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的困難。由于合同價(jià)通常是根據(jù)中標(biāo)價(jià)加上適當(dāng)?shù)念A(yù)留費(fèi)用后確定的，工程量計(jì)算的錯(cuò)誤會(huì)造成項(xiàng)目管理中成本控制的困難。因此，正確計(jì)算工程量是保證工程量清單質(zhì)量的一個(gè)重要內(nèi)容。

1.4認(rèn)真校核工程量清單

工程量清單編制完成后，除編制人要反復(fù)校核外，還必須有其他人審核。工程量清單審核的內(nèi)容主要有：清單項(xiàng)目是否有錯(cuò)項(xiàng)、重項(xiàng)、漏項(xiàng)，項(xiàng)目特征描述是否準(zhǔn)確、完整，工程量計(jì)算是否有誤，清單編碼是否正確等。將工程量清單提供給所有投標(biāo)人復(fù)核，再由編制單位匯總、復(fù)核，將統(tǒng)一修正的工程量清單發(fā)給各投標(biāo)人。這個(gè)步驟雖然增加了投標(biāo)單位和單位的工作量，但可以提高工程量的準(zhǔn)確性，也盡可能避免業(yè)主與中標(biāo)方在施工過(guò)程中就工程量問(wèn)題可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。

2評(píng)標(biāo)機(jī)制

2.1評(píng)標(biāo)辦法的選擇

招標(biāo)文件設(shè)置評(píng)標(biāo)辦法時(shí)應(yīng)合理分配經(jīng)濟(jì)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)的權(quán)重，在保證質(zhì)量的前提下獲得招標(biāo)人滿意的價(jià)格。

采用綜合評(píng)估法的，應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)文件提出的工程質(zhì)量、施工工期、投標(biāo)報(bào)價(jià)、施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、投標(biāo)人及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)等，能否最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)要求和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審和比較。不僅考慮報(bào)價(jià)因素，而且還對(duì)投標(biāo)單位的施工組織設(shè)計(jì)、企業(yè)業(yè)績(jī)和市場(chǎng)信譽(yù)等按一定的權(quán)重分值分別進(jìn)行計(jì)分，按總評(píng)分的高低確定中標(biāo)單位?；蛘卟捎脙呻A段評(píng)標(biāo)的辦法，即先對(duì)投標(biāo)單位的技術(shù)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，在技術(shù)方案可行的前提下，再以投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)作為評(píng)標(biāo)定標(biāo)的唯一因素，這樣既可以保證工程建設(shè)質(zhì)量，又有利于招標(biāo)人選擇一個(gè)合理的、報(bào)價(jià)較低的單位中標(biāo)。

2.2商務(wù)標(biāo)分析與詢標(biāo)制度

商務(wù)標(biāo)分析是指在詳細(xì)評(píng)審前有招標(biāo)單位和招標(biāo)單位對(duì)有效的投標(biāo)文件是否實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件，投標(biāo)報(bào)價(jià)是否有計(jì)算錯(cuò)誤等進(jìn)行系統(tǒng)分析，目的是查清各投標(biāo)報(bào)價(jià)是否有漏項(xiàng)，是否有過(guò)高或過(guò)低的報(bào)價(jià)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)在審查了商務(wù)標(biāo)分析報(bào)告后，作出各投標(biāo)人需要澄清，說(shuō)明和補(bǔ)正的明細(xì)表，要求各投標(biāo)人對(duì)此作出澄清、說(shuō)明和補(bǔ)正。應(yīng)在評(píng)標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程中，建立清單報(bào)價(jià)澄清制度，給投標(biāo)商一個(gè)解釋澄清的機(jī)會(huì)，同時(shí)評(píng)標(biāo)委員會(huì)能夠公正、公平、有效地評(píng)審?fù)稑?biāo)文件。

二、《計(jì)價(jià)規(guī)范》（2008）下房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同價(jià)款管理

實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)必須配套有詳細(xì)明確的工程施工合同管理辦法。我國(guó)在2000年由建設(shè)部頒布實(shí)施了《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》，但在工程量清單計(jì)價(jià)法推廣實(shí)施后沒(méi)有就新的計(jì)價(jià)辦法與之相配套的合同管理示范文本。在簽訂施工合同時(shí)，針對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)模式的特點(diǎn)，應(yīng)主要考慮以下幾點(diǎn)：

1.合同價(jià)款方式的約定

建設(shè)工程施工合同的主要功能是承發(fā)包雙方利益的分配和風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，招標(biāo)人或建設(shè)單位可以通過(guò)適宜的合同類(lèi)型和設(shè)定合同條款而最大限度地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給施工單位，同時(shí)最大限度的減小自己的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)工程施工合同根據(jù)合同計(jì)價(jià)方式的不同，一般可以分為三大類(lèi)型：固定總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同。

第7篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)理論

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程包括：一是前期考察階段，對(duì)選擇的地段進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)大量的信息來(lái)判斷是否具備投資機(jī)會(huì)，并且對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，看是否存在可行性，這是關(guān)鍵性的第一步。二是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，包括對(duì)建筑的整體布局、造型設(shè)計(jì)、功能結(jié)構(gòu)等方面提出設(shè)計(jì)要求，確定方案之后，進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、使用設(shè)備、材料列表、工程概算等方面的初步安排，最后進(jìn)一步布置項(xiàng)目的詳細(xì)設(shè)計(jì)，并繪制詳細(xì)的建筑安裝圖以及文字說(shuō)明。三是進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在確定承包商之后，還可以選擇監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督。四是施工階段，項(xiàng)目建設(shè)單位領(lǐng)取開(kāi)工證開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目施工，開(kāi)發(fā)商對(duì)施工項(xiàng)目不直接參與，而是通過(guò)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督控制，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終享有對(duì)監(jiān)理單位的管理權(quán)。五是銷(xiāo)售工作。房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方式比較靈活多樣，包括傳統(tǒng)銷(xiāo)售、利用媒體銷(xiāo)售、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、參加房產(chǎn)會(huì)銷(xiāo)售等，當(dāng)然，在銷(xiāo)售之前，要通過(guò)相關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)。六是竣工交付階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及涉及到的所有相關(guān)單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面竣工檢驗(yàn)工作，并到相關(guān)部門(mén)取得合格證明手續(xù)。七是物業(yè)管理階段。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀

當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以對(duì)項(xiàng)目的成本管理提出更高的要求。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走過(guò)了20多年的發(fā)展歷程，在建立企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系方面已經(jīng)具備一定的經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)于不同開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，同樣操作一個(gè)項(xiàng)目，成本控制的程度卻有很大差異，很明顯，目前我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的成本管理還存在一定的壓縮空間，且成本控制體系尚未完善。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制存在的問(wèn)題包括：一是招標(biāo)單位迫于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力，而采取壓低報(bào)價(jià)，導(dǎo)致報(bào)價(jià)嚴(yán)重偏離實(shí)際情況，又因利益驅(qū)動(dòng)不顧工程質(zhì)量而選擇次等材料進(jìn)行施工建設(shè)，長(zhǎng)此以往，則出現(xiàn)巨大的安全隱患。二是一些開(kāi)發(fā)商制定了合理的規(guī)劃，但是，在工程施工后，超支現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，成本至高不下，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，且受到各種因素的影響而導(dǎo)致成本難以控制。三是沒(méi)有從全局考慮控制成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本控制并非只是在施工階段，而更要抓住前期設(shè)計(jì)決策階段的控制。四是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)落后于國(guó)外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程的成本管理需要一個(gè)技術(shù)手段來(lái)支持。

二、目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念

(一)目標(biāo)成本管理的涵義

目標(biāo)成本管理是指生產(chǎn)或設(shè)計(jì)某項(xiàng)產(chǎn)品，為了達(dá)到最終的目標(biāo)利益所能接受的最大成本，目標(biāo)成本管理是進(jìn)行全過(guò)程的成本控制，并將成本管理貫穿到生產(chǎn)過(guò)程中。

(二)目標(biāo)成本管理的流程

1、確定目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品的戰(zhàn)略規(guī)劃、長(zhǎng)期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)自身的生產(chǎn)條件和技術(shù)水平以及當(dāng)前的市場(chǎng)情況等一系列參數(shù)來(lái)確定的。

2、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本

目標(biāo)成本確定以后，就開(kāi)始計(jì)劃怎樣來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，這是最關(guān)鍵的控制階段。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，受很多因素的影響，企業(yè)要想完成目標(biāo)成本，需要經(jīng)過(guò)不斷的調(diào)整和戰(zhàn)略規(guī)劃，值得注意的是，調(diào)整的幅度較小。因?yàn)槿绻麧?rùn)低，成本就會(huì)增加，造成成本的過(guò)度浪費(fèi)，如果利潤(rùn)定位過(guò)高，目標(biāo)成本就會(huì)壓低，造成任務(wù)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至?xí)l(fā)生偷工減料的現(xiàn)象。

三、基于目標(biāo)成本視角下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的設(shè)計(jì)

(一)基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理方法中，運(yùn)用最廣泛的是偏差分析法，它是指在項(xiàng)目前期設(shè)定一個(gè)成本目標(biāo)，而后在實(shí)施過(guò)程中規(guī)定一些檢查點(diǎn)，通過(guò)對(duì)檢查點(diǎn)的實(shí)際成本值和計(jì)劃成本值相比較，來(lái)衡量項(xiàng)目施工過(guò)程中成本的控制程度。這種成本管理方法對(duì)成本控制的作用有限，雖然能在檢查點(diǎn)得知費(fèi)用的收支情況，但是不能得出其他相關(guān)的結(jié)論。比如項(xiàng)目投資增加后的成本會(huì)不會(huì)引起成本繼續(xù)上升，工程進(jìn)度與成本超值是否存在關(guān)系，還有如果不采取補(bǔ)救辦法，到項(xiàng)目完成后，成本會(huì)不會(huì)超支?；谏鲜隹紤]，就非常有必要采取一種更為有效的成本控制方法了。

掙值法是對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況和目標(biāo)計(jì)劃之間存在的差異進(jìn)行分析，當(dāng)兩者出現(xiàn)差異時(shí)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本和施工未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。雖然這種方法可以有效地對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，但也存在不足之處。掙值法的準(zhǔn)確程度取決于對(duì)項(xiàng)目的完成程度的度量，而不是在中間部分進(jìn)行；另外，掙值法要求事先做好規(guī)劃工作，對(duì)某些靈活的項(xiàng)目工作，一旦出現(xiàn)突發(fā)問(wèn)題，事前難以預(yù)料。

多級(jí)掙值法與目標(biāo)成本的控制相結(jié)合，能有效地避免以上問(wèn)題的存在。通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行工作分解，并設(shè)立結(jié)構(gòu)層次，在每個(gè)層次上都進(jìn)行成本控制，對(duì)項(xiàng)目的完成狀況做趨勢(shì)分析，得出更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。這種辦法可以有效地控制成本，但缺點(diǎn)是工作難度比傳統(tǒng)的掙值法要大。所以，在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，要根據(jù)實(shí)際具體項(xiàng)目來(lái)選擇成本控制法。

(二)基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

當(dāng)前，計(jì)算機(jī)管理技術(shù)對(duì)我國(guó)企業(yè)的管理有著非常重要的作用，大型企業(yè)的工程成本管理過(guò)程中數(shù)據(jù)復(fù)雜，計(jì)算數(shù)額巨大，絕大多數(shù)大型企業(yè)在項(xiàng)目概預(yù)算時(shí)會(huì)選擇利用計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)編制報(bào)表、工程進(jìn)度控制、合同管理等。雖然針對(duì)項(xiàng)目工程的技術(shù)管理手段可以實(shí)現(xiàn)，但是就整個(gè)成本管理來(lái)說(shuō)，從前期的方案設(shè)計(jì)、投資規(guī)劃直到施工都要始終貫穿，才能使成本管理更為有效。

參考文獻(xiàn):

第8篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

[關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售合同

商品房買(mǎi)賣(mài)分為現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)和期房買(mǎi)賣(mài)兩種，期房買(mǎi)賣(mài)又稱(chēng)為商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)形式。預(yù)售商品房作為一種期權(quán)交易模式，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、涉及法律關(guān)系復(fù)雜，客觀地形成了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商和買(mǎi)房消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱(chēng)，給雙方在簽約過(guò)程中造成了許多困難，很容易侵害買(mǎi)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。商品房預(yù)售合同就其性質(zhì)而言，應(yīng)屬房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但由于其標(biāo)的物是在建中的房屋，這就使得該種合同呈現(xiàn)出許多與一般貨物的買(mǎi)賣(mài)合同不同的特點(diǎn)，在實(shí)踐上也出現(xiàn)了一些特殊的法律風(fēng)險(xiǎn)和糾紛焦點(diǎn)，在合同的訂立和履行過(guò)程中主要表現(xiàn)為以下方面：

一、 合同的主體資格存在缺陷

按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方必須具備如下的條件：

1.預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果預(yù)售方不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格而與他人簽定了商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同；

2.預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。土地和房屋不可分割的特性決定，房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥写_定了土地使用權(quán)的商品房才能訂立預(yù)售合同。否則，該合同為無(wú)效合同，而且房地產(chǎn)管理部門(mén)不可能為雙方辦理有關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)，預(yù)購(gòu)方最終無(wú)法取得該商品房的所有權(quán)；

3.預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)預(yù)定施工進(jìn)度和竣工交付日期。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房建設(shè)的前提條件，否則，屬于違法建筑，雙方簽訂的預(yù)售合同即為無(wú)效合同；

4.預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

只有當(dāng)預(yù)售方符合了上述條件，才具備和購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同的資格。但是有一些開(kāi)發(fā)商隱瞞了自己某些條件欠缺的事實(shí)，甚至偽造了相關(guān)的證明，騙取了購(gòu)房者的信任，雙方簽署了不具有法律效力的合同。即使訴諸法律，預(yù)售方負(fù)有的義務(wù)僅僅是退還已收房款，最多加付利息。

二、 預(yù)售廣告、售樓說(shuō)明書(shū)誤導(dǎo)購(gòu)房者

從法律角度而言，售樓說(shuō)明書(shū)是一種要約邀請(qǐng)，或稱(chēng)引誘要約，是發(fā)展商讓其商向不特定的對(duì)象發(fā)出的，用以介紹并推銷(xiāo)商品房屋的有關(guān)圖片、文字說(shuō)明。購(gòu)房者只能通過(guò)售樓說(shuō)明書(shū)去了解房屋的結(jié)構(gòu)、房型、設(shè)施，從而做出是否購(gòu)買(mǎi)的決定。所以售樓說(shuō)明書(shū)可以說(shuō)是簽訂合同的基礎(chǔ)。如果售樓說(shuō)明書(shū)帶有欺詐的性質(zhì)，將會(huì)影響到商品房預(yù)售合同本身。最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)物業(yè)，在不違背真實(shí)的情況下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，但是，夸大的、根本不能實(shí)現(xiàn)的廣告會(huì)造成對(duì)購(gòu)房者的誤導(dǎo)，為日后引發(fā)糾紛埋下隱患。

三、 合同條款不規(guī)范

為了保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，我國(guó)已經(jīng)推行了《商品房預(yù)售合同》示范文本，北京、上海等大城市的《商品房預(yù)售合同》示范文本經(jīng)過(guò)了多次修正，逐步完善。但是在合同的某些方面，仍然存在一些問(wèn)題：

1.銷(xiāo)售面積有貓膩。商品房面積乘以單價(jià)即為總購(gòu)房款，單價(jià)一般情況下經(jīng)合同約定，雙方明確，不會(huì)變動(dòng)，一方很難提高或降低，而預(yù)售合同中的商品房面積往往是根據(jù)施工圖紙確定的，而且這個(gè)銷(xiāo)售面積（建筑面積）不只包括房屋的套內(nèi)面積，還包括公攤面積，后者需要專(zhuān)業(yè)人士，獲取整套建筑施工圖紙才能計(jì)算出來(lái)，一般購(gòu)房者根本不清楚這個(gè)數(shù)據(jù)的來(lái)歷。通常情況下，由于施工中放線、支模等的影響，銷(xiāo)售面積數(shù)與實(shí)際竣工的房屋面積有一定誤差。《商品房預(yù)售合同》示范文本對(duì)“銷(xiāo)售面積”與“實(shí)測(cè)面積”不一致的情況都作了相關(guān)的約定，比如北京市示范文本規(guī)定：“根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房?！边@一條款看似公平，當(dāng)面積誤差超過(guò)3％時(shí)，退房者可以得到房款和利息，不退房時(shí)，3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有。但實(shí)際情況是：購(gòu)房者在暗處、開(kāi)發(fā)商在明處。無(wú)論對(duì)“建筑面積”或“實(shí)測(cè)面積”，購(gòu)房者都無(wú)法掌握，而為開(kāi)發(fā)商則自始至終都能控制。比如有的開(kāi)發(fā)商表面上單價(jià)比較優(yōu)惠，但在公攤面積上多加1個(gè)平方米、2個(gè)平方米，購(gòu)房者根本無(wú)法知道其中的奧妙，而實(shí)際交房時(shí)，實(shí)測(cè)面積多出1％、2％，由此帶來(lái)的總房款可能有數(shù)千或者上萬(wàn)元。

2.權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。在房屋預(yù)售合同中，有違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，但是開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售合同中，往往強(qiáng)調(diào)的是購(gòu)房者的義務(wù)，回避或減清自己的義務(wù)，比如對(duì)延期交房而應(yīng)承擔(dān)的違約金的比率設(shè)定過(guò)低等。

3.不通過(guò)協(xié)商，強(qiáng)迫購(gòu)房者接受某些條款。在實(shí)際操作中，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商協(xié)商的機(jī)會(huì)幾乎等于零，開(kāi)發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》示范文本中早已添上了他決定的選擇或數(shù)據(jù)，例如，上面提到的開(kāi)發(fā)商延期交房而應(yīng)承擔(dān)的違約金的比率，購(gòu)房者根本沒(méi)有談判的余地。

四、合同履行不全面

由于商品房預(yù)售合同的簽訂早于商品房的建成，容易引發(fā)各類(lèi)糾紛。主要是以下幾個(gè)方面：

1.開(kāi)發(fā)商修改設(shè)計(jì)。在建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商出于各種目的，可能將購(gòu)房者看到的設(shè)計(jì)圖紙上的某些內(nèi)容進(jìn)行修改，比如綠地面積、公用建筑、配套設(shè)施等。有的是擅自修改，購(gòu)房者還可以通過(guò)相關(guān)渠道向主管部門(mén)反映，能夠得到改正；有的規(guī)劃設(shè)計(jì)的修改卻是得到了相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)而進(jìn)行的，雖然合法，但是購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同之初所預(yù)想中的家園已經(jīng)面目全非了。

2.延期交房。由于建設(shè)過(guò)程中，有多種因素影響工期，比如開(kāi)發(fā)商資金短缺、施工單位延誤工期、不可抗力的影響等，延期交房必然打亂一些購(gòu)房者的入住計(jì)劃，給他們的生活帶來(lái)不便。

3.降低裝修標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于一些約定精裝修的商品房，在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，以次充好，或者取消了原來(lái)銷(xiāo)售廣告中宣傳的配置，以此來(lái)降低成本。

五、國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售的訂立和履行應(yīng)加大監(jiān)管力度，增強(qiáng)合同示范文本的強(qiáng)制性，規(guī)范強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的交易行為

1.嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，避免一些資信不良的開(kāi)發(fā)商參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建立開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)比制度以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定；嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，從預(yù)售之初即對(duì)商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，非法定部門(mén)不得受理登記，無(wú)法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無(wú)效。

2.大力推進(jìn)《商品房預(yù)售合同》示范文本的建設(shè)和改進(jìn)。由于諸多原因，目前全國(guó)并未推行統(tǒng)一的《商品房預(yù)售合同》示范文本，造成了合同管理上的不規(guī)范。此外，上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預(yù)售合同具體條款存在著較大的差異。

3.嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，加強(qiáng)登記備案管理，對(duì)不合乎法律規(guī)定，顯失公平的商品房預(yù)售合同和開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)的合同不予辦理登記。商品房預(yù)售合同的登記備案制度與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)戶登記制度不同。后者是合同產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力的手續(xù)制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條對(duì)此做出了規(guī)定。

4.對(duì)商品房預(yù)售合同的履行實(shí)行必要的監(jiān)管，嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房人同意，購(gòu)房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報(bào)有關(guān)管理部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購(gòu)房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于預(yù)售的商品房，建設(shè)主管部門(mén)除了按照國(guó)家有關(guān)的規(guī)范對(duì)質(zhì)量和安全進(jìn)行監(jiān)督管理之外，建議在監(jiān)管過(guò)程中，增加必要的合同履行管理，要求開(kāi)發(fā)商按照預(yù)售合同中的約定向購(gòu)房者交付房屋。

從各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，商品房預(yù)售都占有較重要的地位，取消商品房預(yù)售并不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，因此除了政府部門(mén)的努力，還需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格自律，消費(fèi)者增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，新聞?shì)浾搼?yīng)加強(qiáng)對(duì)一些商品房預(yù)售合同中“霸王條款”以及商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中的違約行為的曝光，不斷促進(jìn)商品房交易行為的公平和公正，保證購(gòu)房者的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)合同管理辦法范文

出納是指按照有關(guān)規(guī)定和制度，辦理本單位現(xiàn)金收支、銀行結(jié)算及有關(guān)賬戶，保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證券、財(cái)務(wù)印章及有關(guān)票據(jù)的總稱(chēng)。下面是下面是小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文1時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又將跨過(guò)一個(gè)年度，在領(lǐng)導(dǎo)及同事們的幫助指導(dǎo)下，通過(guò)自身的努力，我個(gè)人無(wú)論是在敬業(yè)精神、思想境界，還是在業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作能力上都得到進(jìn)一步提高，其工作總結(jié)如下：

一、日常工作

1、收費(fèi)。

2、依據(jù)現(xiàn)金收支單據(jù)編制收支日?qǐng)?bào)、收入日?qǐng)?bào)、收入月報(bào)及出納帳，由會(huì)計(jì)員審核簽名。

3、清點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金(其中包括賬面?zhèn)溆媒?、公寓備用金及按金，墻磚費(fèi)、內(nèi)部賣(mài)廢品費(fèi))。

4、查詢銀行余額與帳面余額核對(duì)清楚，并查詢已開(kāi)發(fā)票的金額是否到帳。

5、收入存行(將日常的收入及公寓的收入分別存入農(nóng)業(yè)銀行及農(nóng)村信用社)。

6、報(bào)銷(xiāo)及借支(由經(jīng)辦人、部門(mén)主管、會(huì)計(jì)員簽字后方可支付現(xiàn)金。

7、登手工銀行日記賬及現(xiàn)金日記賬。

8、支票、法人章及網(wǎng)上銀行u盾的保管。

9、停車(chē)場(chǎng)月保卡的設(shè)置與發(fā)放(業(yè)主來(lái)收車(chē)位需發(fā)月?？ǎ礃I(yè)主交的管理費(fèi)來(lái)設(shè)置使用日期)。

10、工資的發(fā)放，制工資發(fā)放表(轉(zhuǎn)賬工資及現(xiàn)金工資)，核對(duì)員工的帳號(hào)與金額，開(kāi)支票在銀行轉(zhuǎn)帳。

11、每個(gè)星期五準(zhǔn)備備用金退裝修按金。

12、會(huì)計(jì)每三個(gè)月會(huì)打交款通知單，將其裝訂好，以便查閱和統(tǒng)計(jì)繳費(fèi)戶數(shù)。

二、工作中遇到的問(wèn)題

在工作中如遇到自己無(wú)法解決的問(wèn)題，應(yīng)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)給予提示或是解決問(wèn)題的方法。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文2不知不覺(jué)加入到公司這個(gè)大家庭已經(jīng)一年了，時(shí)間說(shuō)短不短，說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)。但這段時(shí)間給我的感覺(jué)卻是非常親切，親切的領(lǐng)導(dǎo)，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環(huán)境，溫馨的工作氣氛。過(guò)去的近一年的時(shí)間里發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，更是讓我時(shí)?；匚?，時(shí)常想念。在公司的這段時(shí)間，不僅認(rèn)識(shí)了這么多好同事，更多的是學(xué)到了很多東西，以前對(duì)房地產(chǎn)一無(wú)所知的我，現(xiàn)在也能多少了解一些，也能協(xié)助銷(xiāo)售人員簽定購(gòu)房合同，這對(duì)我來(lái)說(shuō)是很大的收獲。在新的一年即將到來(lái)的美好時(shí)刻，我把自己這一年來(lái)的工作做了一個(gè)總結(jié)，有值得驕傲的工作成績(jī)，也有不足的工作缺點(diǎn)，也希望通過(guò)總結(jié)，對(duì)自己有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，也請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)，同事對(duì)我的工作進(jìn)行監(jiān)督。

作為一名財(cái)務(wù)工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責(zé)，也是嚴(yán)格在照此執(zhí)行。

1、嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金限額，把超過(guò)部分按時(shí)存入銀行。

審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯(cuò)。

對(duì)收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無(wú)誤。

3、堅(jiān)持每日盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。

這樣一來(lái)，問(wèn)題便不會(huì)留到隔日，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對(duì)拿去銀行的票據(jù)做到填寫(xiě)無(wú)誤，印鑒清晰。

4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來(lái)業(yè)務(wù)。

對(duì)業(yè)務(wù)單位交來(lái)的支票，在收到支票時(shí)，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫(xiě)銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。

保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險(xiǎn)柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫(xiě)好憑證交接單，及時(shí)傳遞到集團(tuán)公司分管財(cái)務(wù)手里。對(duì)于這快日常工作，自我經(jīng)手以來(lái)，沒(méi)有出過(guò)任何差錯(cuò)，我想這一點(diǎn)應(yīng)該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報(bào)表，到月底及時(shí)匯總各部門(mén)當(dāng)月考勤情況，詢問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報(bào)表，編制完畢先交由主任審核，審核無(wú)誤后，交由總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

最后是在工資的發(fā)放過(guò)程中，做到認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)，在這點(diǎn)上，我有過(guò)一點(diǎn)失誤，雖然及時(shí)糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的工作，就是去集團(tuán)公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請(qǐng)款。

領(lǐng)導(dǎo)剛交給我這份工作的時(shí)候，我并沒(méi)有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請(qǐng)款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團(tuán)公司，一旦分管會(huì)計(jì)問(wèn)到我相關(guān)問(wèn)題，我便是一問(wèn)三不知，只好又回來(lái)問(wèn)廣宣部的同事，這樣既浪費(fèi)了時(shí)間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過(guò)主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對(duì)房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來(lái)再去請(qǐng)款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時(shí)間。而且，我將請(qǐng)款這項(xiàng)工作用細(xì)致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計(jì)。

當(dāng)然，一年的工作要用文字寫(xiě)完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務(wù)，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結(jié)到這里，以后工作上有有待提高的地方，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事多指導(dǎo)，爭(zhēng)取在新的一年里，把工作做得更細(xì)，更完善，不出癖漏。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文3在--年的這一年度中，我繼續(xù)擔(dān)任公司的出納一職，主要負(fù)責(zé)中融信、中大南分的出納工作以及統(tǒng)計(jì)填報(bào)工作。現(xiàn)將這一年的工作總結(jié)如下：

一、工作方面：

(一)在出納工作上，主要有銀行結(jié)算業(yè)務(wù)、現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)、保管。

1、以票據(jù)結(jié)算的方式到銀行進(jìn)賬付款。

主要支付了中融信辦公室的物管費(fèi)、房租、水電費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi);營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的廣告策劃費(fèi);設(shè)計(jì)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi);工程裝飾費(fèi);律師顧問(wèn)、稅務(wù)咨詢費(fèi)等。中大南分方面主要支付給森林故事物業(yè)管理公司以及貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

2、按時(shí)依據(jù)實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)憑證登記現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬。

3、根據(jù)每月銀行對(duì)賬單編制銀行余額調(diào)節(jié)表。

4、定期或不定期進(jìn)行現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)并編制現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表。

5、各月經(jīng)過(guò)余額調(diào)節(jié)后賬實(shí)相符，未出現(xiàn)金額上的較大誤差。

6、做好會(huì)計(jì)憑證的保管工作。

積極配合每月審計(jì)部門(mén)的內(nèi)部審查。

7、工資發(fā)放方式改革，改現(xiàn)金發(fā)放為發(fā)到銀行卡上，采用網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式發(fā)放，方便快捷且不易出錯(cuò)。

8、為中大森林故事的業(yè)主開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，收取維修基金、水電煤氣、可視對(duì)講、房款面積差價(jià)等款項(xiàng)。

今年共有大約17家業(yè)主來(lái)辦理發(fā)票，2人購(gòu)買(mǎi)了森林故事四個(gè)車(chē)位。

9、到南明區(qū)地方稅務(wù)局、南明區(qū)國(guó)家稅務(wù)局辦理中大公司納稅申報(bào)、發(fā)票購(gòu)買(mǎi)相關(guān)事宜。

后因?yàn)槎悇?wù)申報(bào)改革，先是零申報(bào)企業(yè)采用短信申報(bào)方式，后稅務(wù)局開(kāi)始采用聯(lián)網(wǎng)申報(bào)。年初新版發(fā)票開(kāi)始使用，原手開(kāi)發(fā)票統(tǒng)一更換為機(jī)打發(fā)票，參加了稅務(wù)局組織的對(duì)于機(jī)打發(fā)票開(kāi)具的相關(guān)培訓(xùn)。

10、從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國(guó)際廣場(chǎng)售樓部擔(dān)任財(cái)務(wù)收銀員，主要收取認(rèn)籌會(huì)員費(fèi)、商鋪以及房屋的首付款。

收款開(kāi)具的收據(jù)、金額在每日工作結(jié)束后按時(shí)統(tǒng)計(jì)，并由當(dāng)日值班會(huì)計(jì)、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人簽字核對(duì)。期間參加過(guò)三次中大國(guó)際廣場(chǎng)的解籌活動(dòng)、一次正式開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。工作結(jié)束后，所有收據(jù)、代金券以及售樓部財(cái)務(wù)室鑰匙一把都已交還至?xí)?jì)處。

(二)對(duì)于統(tǒng)計(jì)填報(bào)方面：

1、數(shù)據(jù)都是據(jù)實(shí)填寫(xiě)，并已按時(shí)將月報(bào)、季報(bào)上報(bào)到南明區(qū)統(tǒng)計(jì)局、貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局。

因中融信項(xiàng)目還未動(dòng)工、中大南分未有項(xiàng)目，因此每個(gè)月填報(bào)的數(shù)據(jù)基本保持不變。

2、統(tǒng)計(jì)局組織的培訓(xùn)都已參加，統(tǒng)計(jì)政策的變動(dòng)以及報(bào)表內(nèi)容的改變都已掌握。

3、遵守統(tǒng)計(jì)法以及統(tǒng)計(jì)政策的各項(xiàng)規(guī)定。

二、工作中存在的問(wèn)題以及反思：

(一)本職工作上基本做到了認(rèn)真負(fù)責(zé)，但也出現(xiàn)了一些疏忽，對(duì)此我進(jìn)行了深刻的自我批評(píng)與檢討。

財(cái)務(wù)工作首先需要謹(jǐn)慎，要嚴(yán)格按照公司的財(cái)務(wù)規(guī)章制度辦事，每付出去的一筆款項(xiàng)不僅需要各位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督，更需要我們財(cái)務(wù)人員的謹(jǐn)慎，金額過(guò)大時(shí)就算手續(xù)齊全也應(yīng)當(dāng)再次向領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。但是我在這一點(diǎn)上確實(shí)存有失誤，今后定當(dāng)時(shí)刻警醒，提醒自己嚴(yán)格按照出納的崗位職責(zé)和規(guī)范做事。出現(xiàn)的`一些失誤對(duì)于我來(lái)說(shuō)是一次教訓(xùn)，也是一次成長(zhǎng)，從中學(xué)到的東西將會(huì)使我今后的工作更加完善。

(二)需要不斷加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)。

在今年參加了會(huì)計(jì)資格證書(shū)的考試，并順利通過(guò)。由于今年全省會(huì)計(jì)從業(yè)證書(shū)考試時(shí)間的大調(diào)整以及初級(jí)考試的報(bào)名時(shí)間錯(cuò)過(guò)等原因，原定于今年繼續(xù)參加會(huì)計(jì)初級(jí)資格的學(xué)習(xí)調(diào)整到明年，希望通過(guò)更多的學(xué)習(xí)來(lái)加強(qiáng)我的工作技能。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的諸多知識(shí)我還了解得不夠，身為房地產(chǎn)行業(yè)的一名出納，更要立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展，因此了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅法等是非常必要的。

(三)參加工作已經(jīng)一年有余，對(duì)于出納的工作內(nèi)容已經(jīng)基本掌握。

財(cái)務(wù)工作很多時(shí)候都是重復(fù)性的工作內(nèi)容，但出納只是財(cái)務(wù)的初級(jí)，還有更高深的東西值得我學(xué)習(xí)。同時(shí)我也希望接觸一些其他的挑戰(zhàn)，畢竟我剛參加工作不久，需要學(xué)習(xí)的東西還很多。要專(zhuān)精也要博識(shí)，這樣將來(lái)才能更好地為公司創(chuàng)造效益。

(四)在工作中團(tuán)結(jié)同事，和睦相處。

我參加工作時(shí)間短，各方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此需要虛心像各位同事學(xué)習(xí)。在能力范圍內(nèi)，幫助同事解決遇到的問(wèn)題，努力與大家創(chuàng)造和諧的工作氛圍。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文4自6月份入職以來(lái)，主要從事公司財(cái)務(wù)部出納一職。在部門(mén)中我們的每一名財(cái)務(wù)人員都有自已收獲，盡管職位分工不同，但是能看到每一位同事盡職盡責(zé)的為公司的發(fā)展做出的奉獻(xiàn)。同時(shí)對(duì)我來(lái)說(shuō)更是一份磨練自己意志力、提升自我能力、展現(xiàn)自我價(jià)值的一個(gè)機(jī)會(huì)。

在工作期間，能夠按時(shí)保質(zhì)保量的完成領(lǐng)導(dǎo)交予的工作，并且從這份工作中，讓我學(xué)到了更多的業(yè)務(wù)技能及為人處世的道理。下面我將針對(duì)我近五個(gè)月以來(lái)的工作做出簡(jiǎn)要回顧和總結(jié)。

一、主要工作內(nèi)容。

嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)制度要求，辦理費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)，現(xiàn)金、銀行的收付業(yè)務(wù);協(xié)助完成金蝶財(cái)務(wù)軟件的安裝、調(diào)試及模板的修訂;完成與銀行相關(guān)的業(yè)務(wù)，支票、憑證的購(gòu)買(mǎi)，對(duì)賬單據(jù)的打印、校對(duì);認(rèn)真登記日記賬、銀行存款日記賬，保證日清月結(jié);保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證劵、公司資料及有關(guān)印章;登記支票和公司資料使用情況;完成記賬憑證的填寫(xiě)，打印，歸檔;按月統(tǒng)計(jì)當(dāng)月合同的類(lèi)型涉稅金額代下個(gè)月粘貼印花稅票;按月編制銀行余額調(diào)節(jié)表，現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表等財(cái)務(wù)相關(guān)報(bào)表;協(xié)助部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)完成《財(cái)務(wù)支付程序》、《差旅費(fèi)程序》、《采購(gòu)立項(xiàng)程序的》、《固定資產(chǎn)管理程序》、《財(cái)務(wù)保密清單》等文件的修訂;與財(cái)務(wù)公司聯(lián)系開(kāi)立一般賬戶的相關(guān)事宜。

二、其他工作內(nèi)容。

完成財(cái)務(wù)經(jīng)理交待的其它財(cái)務(wù)相關(guān)工作，如：財(cái)務(wù)用辦公用品的采購(gòu)等;協(xié)助綜合管理部完成公司籌備期間的辦公用品的采購(gòu)，快遞的收發(fā)，與物業(yè)公司的交涉及住房公積金的開(kāi)戶等先關(guān)事宜;協(xié)助綜合管理部組織公司第一次秋游活動(dòng);加入高端座談會(huì)會(huì)務(wù)組，并配合領(lǐng)導(dǎo)完成高端座談會(huì)的物資采購(gòu)及會(huì)場(chǎng)布置等相關(guān)工作。

三、工作進(jìn)展及心得。

作為一個(gè)合格的出納，必須要學(xué)習(xí)、了解和掌握政策法規(guī)和公司制度，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平和知識(shí)技能。也深刻了解到出納人員要有較強(qiáng)的安全意識(shí)，現(xiàn)金、有價(jià)證券、票據(jù)、各種印鑒，既要有內(nèi)部的保管分工，各負(fù)其責(zé)，并相互作用。

在工作期間，我會(huì)嚴(yán)格要求自己，具有較強(qiáng)的.責(zé)任心和進(jìn)取心，工作熱情度較高;樂(lè)于與他人溝通，有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力;責(zé)任感強(qiáng)，切實(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合各部門(mén)負(fù)責(zé)人成功地完成各項(xiàng)工作;積極學(xué)習(xí)新知識(shí)、技能;注重自身發(fā)展和進(jìn)步認(rèn)真、高效的做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項(xiàng)任務(wù)，能夠做到在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題，在細(xì)節(jié)上出現(xiàn)的漏洞，能夠及時(shí)的改進(jìn);在此，我非常感謝部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我的工作期間的耐心幫帶，感謝我的同事對(duì)我工作中出現(xiàn)失誤后給予及時(shí)的提醒和指正，能夠讓我在處理各種問(wèn)題時(shí)考慮得更加全面，正確對(duì)待自己，找準(zhǔn)不足之處，迎接新考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。

通過(guò)近五個(gè)月的工作，我覺(jué)得自己還有一些不足之處，需要在今后的工作中不斷加以改進(jìn)。

文字功底差，在個(gè)人工作匯報(bào)等工作報(bào)告中語(yǔ)言、措辭等運(yùn)用不當(dāng);對(duì)待工作不夠嚴(yán)謹(jǐn)，多次出現(xiàn)不應(yīng)該發(fā)生的小錯(cuò)誤;工作中，與同事之間的溝通力度不夠;

四、20--年工作計(jì)劃。

新的一年意味著新的起點(diǎn)、新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)，我決心再接再厲，更上一層樓。在新的一年，我需要認(rèn)真的審視自己，將自身的問(wèn)題、缺點(diǎn)一個(gè)個(gè)消滅掉。

那么，在本職工作上的計(jì)劃及方向：對(duì)待工作上，需要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認(rèn)真掌握庫(kù)存限額，按現(xiàn)金收付記賬，憑證辦理收付，金額方面要當(dāng)面點(diǎn)清，防止工作出現(xiàn)拆錯(cuò)。

做好現(xiàn)金、銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，保證賬證相符，賬款相符，存取與銀行賬目相符的工作。

及時(shí)核對(duì)銀行存款，做到賬款相符;管理好相關(guān)憑證，防止丟失。

不斷學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，與部門(mén)會(huì)計(jì)人員密切配合，做到相互支持、配合默契。

在個(gè)人能力上，我需要得到以下進(jìn)步和提升：

需要要進(jìn)一步加強(qiáng)文字綜合能力，在個(gè)人報(bào)告上要書(shū)寫(xiě)嚴(yán)謹(jǐn)、措辭得當(dāng)。

工作中要更嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，確保不出任何差錯(cuò)。

提高自己與公司各部門(mén)成員的溝通能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。特別是和工商、稅務(wù)、社保等單位的外聯(lián)溝通能力。

五、總結(jié)。

在這短短的幾個(gè)月的工作中，所有成績(jī)都只代表過(guò)去，所有教訓(xùn)和不足我們每個(gè)人都牢記在心，努力改進(jìn)在以后的工作中我將加強(qiáng)學(xué)習(xí)和掌握財(cái)務(wù)各項(xiàng)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)安全意識(shí)，維護(hù)個(gè)人安全和公司的利益不受到損失，做好自己的本職工作，和公司全體員工一起共同發(fā)展。

再次也真誠(chéng)的感謝幫帶過(guò)我的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，感謝你們對(duì)我工作期間的幫帶及指導(dǎo)，才能讓我有了今天的進(jìn)步和成長(zhǎng)。

在新的一年，我將會(huì)盡最大努力，和你們一起共同進(jìn)步、學(xué)習(xí)，為我們的公司做出小小的貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文5財(cái)務(wù)的工作是不能容的絲毫馬虎,財(cái)務(wù)人員的工作報(bào)表是絕對(duì)保密的,這會(huì)直接影響到一個(gè)企業(yè)的運(yùn)行。因此,在平時(shí)的時(shí)候,需要制定一個(gè)完善的管理體系,房地產(chǎn)商對(duì)于財(cái)務(wù)出納看的更加重要,下面為朋友們介紹房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)出納述職報(bào)告,大家可以參考。

時(shí)間如梭,轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)年度之坎,回首望,雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果,但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。

年初,置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整,財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流,財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn),出納核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。--年-月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月,財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;--年-月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理,財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部,要求管理水平的不斷地提升,外部,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控,在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了,下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。

一、職能發(fā)展

過(guò)去的一年,財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

1、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄,使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理,有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對(duì)出納報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整,制訂了出納報(bào)表管理辦法。

使出納報(bào)表更趨于管理的需要。

3、修改完善了出納結(jié)算單,推出了出納憑證管理辦法,為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法,為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金,鋪下了良好的基礎(chǔ)。

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”,說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視,同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性,財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員,會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感,看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性,進(jìn)行了一一剖析,同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部,僅僅做好核算是不夠的,管理上不去,核算的再細(xì)也沒(méi)用,核算是基礎(chǔ),管理是目的,所以,做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí),要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算,在考慮核算要求的同時(shí),還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題,現(xiàn)在考慮不充分,以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

1、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的出納二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理,并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明,目的,一是統(tǒng)一核算口徑,保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;

二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成,并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

2、配合目標(biāo)責(zé)任制,對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整,目的,一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;

二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改,建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證,并于明確,作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。

3、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司,財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu),為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理,保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性,提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。

--月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流,將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

4、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì),目的,是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解,為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

5、根據(jù)公司的要求對(duì)部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了修改,并制訂了部門(mén)考核標(biāo)準(zhǔn)。

為了使出納核算工作規(guī)范化,重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》,要求從基礎(chǔ)工作、出納核算、日常管理三方面提出,目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作,從出納核算到檔案管理,從小處著手,全面開(kāi)展,逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

6、出納知識(shí)的培訓(xùn),我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容,一是《出納法》,要了解出納知識(shí),首先要了解這方面的法律知識(shí);

二是出納基礎(chǔ)知識(shí),非專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確,目的是為了看懂出納報(bào)表,為了能看懂報(bào)表,就要了解一些基礎(chǔ)的東西;三是如何看報(bào)表,這是出納知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì),于--年--月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄及說(shuō)明》;于--年--月--日推出《出納報(bào)表管理試行辦法》;--年-月--日推出《出納憑證管理試行辦法》。出納報(bào)表推出執(zhí)行-個(gè)月后,從出納報(bào)表格式設(shè)置上看,報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué),能比較清晰地反映出納的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異,這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況,需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。

出納憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門(mén),下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知,-月份實(shí)行逐步換新的辦法,-月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看,主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題,我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流,明確有關(guān)事項(xiàng),解決設(shè)計(jì)上的不足。--年-月份,針對(duì)出納憑證管理試行情況,再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)意見(jiàn),根據(jù)大家的建議,對(duì)出納結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善,并于--年-月--日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng),財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了,管理能力也得以提高,財(cái)務(wù)部從出納核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步,但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距,需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作,資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷(xiāo)、出納核算與結(jié)轉(zhuǎn)、出納報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

1、出納審核

出納審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵,嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。如--家園項(xiàng)目地處余杭--,根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專(zhuān)用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票,否則建設(shè)單位不得在稅前列支,為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核,并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司,目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù),并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理,我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí),幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜,使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重較大,同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式,解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題,但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制,從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不斷上升,甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象,特別是水泥價(jià)格翻一番,還提不到貨,為了確保工期順利進(jìn)行,配合材料部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式,由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲,現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù),一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款,二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度,已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。

在材料采購(gòu)調(diào)撥過(guò)程中,我們感覺(jué)在材料管理的“采購(gòu)——供貨——結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中,我們只掌握了兩頭,對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠,材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接,我方是否參與驗(yàn)收不清楚,因收貨單上無(wú)我方人員的驗(yàn)收簽字,這就無(wú)法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如-月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”,施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異,經(jīng)核實(shí),是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí),發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救,只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?gòu)——供貨——結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié),特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

3、出納內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行

對(duì)-月份出納報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題,如:①---公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行,使用的仍然是老格式,發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制;②--公司未按新表編制,因?yàn)樾畔鬟f上的出了問(wèn)題,已通知從-月份報(bào)表按新表式編制。對(duì)這件事的反思,一項(xiàng)新工作的推行,一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行,二是執(zhí)行人足夠重視并自覺(jué)執(zhí)行,只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。

對(duì)出納報(bào)表推出執(zhí)行-個(gè)月后進(jìn)行反檢,從出納報(bào)表格式設(shè)置上看,報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué),能比較清晰地反映出納的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異,這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況,需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“出納報(bào)表(內(nèi))ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“出納報(bào)表(內(nèi))ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和--公司在編制-月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在-月份報(bào)表中全面推廣,因這項(xiàng)工作的前期工作量較大,由于-月份開(kāi)展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了,要求-月份落實(shí)執(zhí)行。

4、銷(xiāo)售管理

春節(jié)前后按揭放款緩慢,針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,姚笑君副總裁親自督陣,由財(cái)務(wù)部與銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行了核對(duì)查明原因,并催促銀行放款。并明確了職責(zé),按揭資料由銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé),整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí),將名冊(cè)報(bào)財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作,在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。

-月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售管理力量,加強(qiáng)了對(duì)銷(xiāo)售臺(tái)帳的審核,加快了財(cái)務(wù)銷(xiāo)售明細(xì)的編制,及時(shí)與銷(xiāo)售置業(yè)部的銷(xiāo)售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì),并對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況、銷(xiāo)售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析,提出有關(guān)措施。如:從-月份開(kāi)始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門(mén)檻提高,要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制,建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說(shuō)明情況,或了解清楚客戶的相關(guān)信息,避免按揭辦理后反復(fù)工作;對(duì)銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù),并對(duì)這批客戶多加關(guān)注。

5、稅務(wù)政策及納稅申報(bào)

運(yùn)用稅務(wù)政策,向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請(qǐng),經(jīng)--市地方稅務(wù)局檢查審核于--年月--日下文批復(fù)同意--建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)--山水人家置業(yè)有限公司、--坤和建設(shè)有限公司等-戶企業(yè)按不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售收入-%的比例提取--年度總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。--年出納決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了--萬(wàn)元。對(duì)--年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算,整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分-個(gè)公司交費(fèi)。這樣利于管理,對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握,主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。--年度,山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤(rùn),為彌補(bǔ)以前年度的虧損,我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作,經(jīng)多方努力于--年-月獲得所得稅退稅返還--萬(wàn)元。

(二)審計(jì)工作

1、--置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤(rùn),在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí),辦理以前年度虧損彌補(bǔ)申報(bào)。

為彌補(bǔ)以前年度虧損委托--天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司--年、--年及--年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)(--年、--年已審計(jì)過(guò)),出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益,西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。2、委托--興合出納師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行出納審計(jì),審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告,審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的出納審計(jì)報(bào)告經(jīng)過(guò)蹉商獲得了有效的出納審計(jì)報(bào)告。

3、委托--興合出納師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作,已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。

4、-月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì);

--月份對(duì)客旅分公司--年經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì);對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的--年出納報(bào)表進(jìn)行復(fù)核;-月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司--年經(jīng)營(yíng)情況自查工作進(jìn)行了布置,并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。

5、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象,為此我們?cè)?月份已對(duì)--年的有關(guān)出納資料進(jìn)行復(fù)檢,做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。

-月-日,--市審計(jì)局前來(lái)對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì),由于準(zhǔn)備充分,審計(jì)后對(duì)我們的出納核算規(guī)范性給予肯定。

6、--年-月--日,--市地方稅務(wù)局稽查二局召開(kāi)屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。

本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開(kāi)展,會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置,稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段,第一階段,為自查階段,時(shí)間從-月--日至-月--日,給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì);第二階段,為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查,時(shí)間從-月下旬至-月底,對(duì)以下三類(lèi)企業(yè)為必查對(duì)象:①自查情況空白的;②銷(xiāo)售利潤(rùn)率不到-的;③不交自查情況表的,另外按自查戶數(shù)的--%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象;第三階段,為省局重點(diǎn)檢查。

公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視,姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作,要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作,經(jīng)過(guò)--天的奮戰(zhàn),完成了自查工作。在自查申報(bào)過(guò)程中,認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢,在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過(guò)自查申報(bào),未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。