談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

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摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)做出了重大貢獻(xiàn)。而同時(shí)，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了土地增值稅相關(guān)規(guī)定來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理。如房地產(chǎn)土地增值稅清算。但在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)土地增值稅清算工作較為煩瑣，在實(shí)施中，存在著許多問(wèn)題。尤其是在建筑安裝清算、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位等。本文就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問(wèn)題進(jìn)行分析探討，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，針對(duì)目前問(wèn)題給出針對(duì)性政策，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)大多從事建筑工程建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、管理、服務(wù)等工作，進(jìn)行自主性經(jīng)營(yíng)及核算，實(shí)現(xiàn)營(yíng)利為目的的組織。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地及土地建筑方面是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)營(yíng)利的關(guān)鍵要素。當(dāng)前，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作，并規(guī)范指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅工作行為，我國(guó)稅務(wù)局出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理制度，保障房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的科學(xué)合法，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、土地增值稅清算闡述

在我國(guó)，土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，所謂土地增值稅是指在轉(zhuǎn)讓土地或土地上建筑時(shí)，其轉(zhuǎn)讓所得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入等，再減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納，即為土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一義務(wù)，企業(yè)必須按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行土地增值稅清算，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常開(kāi)展。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中存在的主要問(wèn)題

（一）土地使用權(quán)清算問(wèn)題隨著我國(guó)人口不斷增加，土地資源也愈發(fā)緊張，人地矛盾比較突出。尤其是一些大城市，如北上廣深等一線城市，土地資源一致困擾著城市發(fā)展，也影響著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。因此，國(guó)家及各地政府對(duì)土地資源的使用進(jìn)行了規(guī)范，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)土地資源使用行為。盡管政府針對(duì)土地使用及管理出臺(tái)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》等相關(guān)文件，以保證對(duì)土地資源使用的合理合法，但是實(shí)際過(guò)程中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地所有權(quán)后，要支付土地增值稅等稅額時(shí)，鉆法律空子，如使用的土地并沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行審核，沒(méi)有辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)等，從而使在土地清算時(shí)，沒(méi)有把該部分土地納入進(jìn)去。這種行為不僅給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成了極大風(fēng)險(xiǎn)，也違反了法律法規(guī)，不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展。此外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段中，為了企業(yè)利益而采取不正當(dāng)謀取手段，違背了法律和市場(chǎng)規(guī)則，讓需要納入清算的土地并沒(méi)有得到有效清算［1］。

（二）建筑安裝工程清算問(wèn)題在建筑安裝工程清算過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)主要存在著以下問(wèn)題。首先是成本扣除問(wèn)題，一些房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了清算條件，卻沒(méi)有對(duì)結(jié)算審計(jì)工作有效完成。且在合同中，建筑安裝工作并沒(méi)有明確體現(xiàn)。而在房地產(chǎn)工程出包政策規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝費(fèi)用若沒(méi)有相關(guān)發(fā)票則不進(jìn)行成本扣除。其次是成本證據(jù)問(wèn)題，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員及財(cái)務(wù)核算制度對(duì)土地增值稅清算質(zhì)量有著直接影響。隨著我國(guó)在《土地政治誰(shuí)清算管理規(guī)程》中規(guī)定，扣除項(xiàng)目金額的各類(lèi)成本及費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生且有相應(yīng)證據(jù)，稅務(wù)局會(huì)對(duì)企業(yè)清算進(jìn)行詳細(xì)審核，尤其是建筑安工作的成本證據(jù)進(jìn)行檢查，包括合同及發(fā)票。而目前，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在合同管理、發(fā)票管理上存在一些問(wèn)題，從而導(dǎo)致清算時(shí)，不能提供有效的成本證據(jù)。因此，盡管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生實(shí)際成本，但由于成本證據(jù)及票據(jù)問(wèn)題，導(dǎo)致建筑安裝工程沒(méi)有納入清算工作。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期時(shí)間長(zhǎng)，需要資金龐大，且在建設(shè)前往往需要企業(yè)提前投入大量資金。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于資金量龐大，往往會(huì)通過(guò)銀行借貸等融資方式來(lái)進(jìn)行籌資。但隨著各地政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管力度加大，銀行相關(guān)制度的變化以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致銀行融資成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式發(fā)生了較大變化。目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)預(yù)售方式，進(jìn)行籌資或委托經(jīng)營(yíng)商貸款。而根據(jù)有關(guān)政策和法律，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除上，大多為財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出。而如果根據(jù)實(shí)際轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)?，且房地產(chǎn)企業(yè)具備相關(guān)證明，則可以按照實(shí)際情況進(jìn)行扣除，但有所限制，如不能超過(guò)銀行同期同類(lèi)貸款利率［2］。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一是產(chǎn)品價(jià)格比市場(chǎng)上相同時(shí)期的相同產(chǎn)品的價(jià)格要低。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展工程項(xiàng)目的環(huán)節(jié)中，往往會(huì)存在將產(chǎn)品進(jìn)行低價(jià)的形式出售給股東，從而確保自身的收益，但是同期同種產(chǎn)品一旦出現(xiàn)價(jià)格更低的現(xiàn)象，一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格造成負(fù)面影響。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目交易的環(huán)節(jié)中要上繳一定比例的增值稅，如果根據(jù)市場(chǎng)上的同期同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格來(lái)繳納，則會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的效益，而不被認(rèn)同。所以，稅務(wù)部門(mén)在進(jìn)行監(jiān)察過(guò)程中，要加大對(duì)該行為的監(jiān)管力度。另一方面，房地產(chǎn)的價(jià)格變化以及土地增值稅稅率兩者之間的具有偏差。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有重視與財(cái)務(wù)部門(mén)之間的聯(lián)絡(luò)，并且產(chǎn)品價(jià)格的制定不符合實(shí)際情況，忽略了土地增值稅清算的重要性，從而造成兩者之間出現(xiàn)了偏差［3］。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問(wèn)題的措施

（一）加強(qiáng)對(duì)土地增值稅重視及優(yōu)化管理制度房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅重視，建立健全土地增值稅清算制度，從而避免杜絕企業(yè)在土地使用權(quán)清算時(shí)，發(fā)生種種問(wèn)題。首先，作為企業(yè)管理者，要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算工作的重視，規(guī)范相關(guān)負(fù)責(zé)人員責(zé)任權(quán)限，要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律政策來(lái)執(zhí)行清算工作。結(jié)合目前企業(yè)發(fā)展情況和市場(chǎng)外部環(huán)境，制定適用企業(yè)的土地增值稅清算制度，加強(qiáng)規(guī)范獲得土地使用權(quán)的行為。其次，在企業(yè)內(nèi)部，要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算工作監(jiān)督，要把土地增值稅清算納入內(nèi)部控制體系中去，從而規(guī)范土地增值稅清算工作行為。此外，對(duì)于政府而言，有關(guān)部門(mén)也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算工作的檢查管理力度，建立完善的清查機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)違法行為，要予以嚴(yán)懲，樹(shù)立典型，從而對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)做到警示作用，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理對(duì)每家企業(yè)而言，財(cái)務(wù)作為企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的核心，必須加強(qiáng)管理。大多企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)危機(jī)，如資金流問(wèn)題、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題、稅務(wù)問(wèn)題等，都是企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，在不影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下，降低經(jīng)營(yíng)成本。首先，企業(yè)要建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)人員管理行為，尤其是財(cái)務(wù)人員對(duì)工作的細(xì)致程度，保證數(shù)據(jù)核算的準(zhǔn)確性。其次，完善財(cái)務(wù)審核制度，利用成本歸集法，加強(qiáng)成本管理。尤其是在票據(jù)管理上，企業(yè)應(yīng)建立健全一個(gè)票據(jù)庫(kù)，把建筑安裝工程的成本票據(jù)專門(mén)歸類(lèi)，保證和合同內(nèi)容相對(duì)應(yīng)，按照法律規(guī)定進(jìn)行，即降低企業(yè)成本，也有利于降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)土地增值稅清算工作的開(kāi)展。最后，企業(yè)要提高財(cái)務(wù)信息化管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員信息化管理能力，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷發(fā)展，企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)信息化技術(shù)的從而有利于建筑安裝工程票據(jù)管理［4］。

（三）完善企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除管理大多數(shù)房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，其資金來(lái)源并不全是自有資金，大部分資源是通過(guò)銀行借貸或其他融資方式進(jìn)行籌資，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程會(huì)涉及大量資金。而在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)資金貸款所產(chǎn)生的利息問(wèn)題一直困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員，在涉及資金借貸工作時(shí)，必須要向借貸方如銀行索取相關(guān)證明，從而使稅務(wù)人員在檢察分?jǐn)偣ぷ鲿r(shí)，企業(yè)能提供有效證明，保證項(xiàng)目開(kāi)展相關(guān)數(shù)據(jù)符合實(shí)際情況，減少土地增值稅清算金額數(shù)目，降低企業(yè)成本，也有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)安全。

（四）迎合市場(chǎng)需求變化，優(yōu)化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)定位首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)能力也無(wú)法達(dá)到一致水平，所以企業(yè)在開(kāi)展招聘工作時(shí)就要招聘具有專業(yè)知識(shí)技能的財(cái)務(wù)人員來(lái)負(fù)責(zé)產(chǎn)品的價(jià)格定位。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要提高內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)，定期提供政策學(xué)習(xí)培訓(xùn)課程，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員對(duì)土地增值稅清算政策及其他稅務(wù)政策的理解，掌握各項(xiàng)稅收政策的方向，并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展走向，來(lái)預(yù)算企業(yè)建房工程實(shí)際所產(chǎn)生的成本，從而進(jìn)一步降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。最后，構(gòu)建團(tuán)隊(duì)做好市場(chǎng)調(diào)研分析工作，從而制定更合理科學(xué)的產(chǎn)品價(jià)格定位，降低所繳納的稅費(fèi)，減少成本支出，更好的增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品并不是價(jià)格越高越好，在制定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)，首先考慮到消費(fèi)者及市場(chǎng)價(jià)格水平后，還應(yīng)考慮到產(chǎn)品銷(xiāo)售總額帶來(lái)的稅率成本。通過(guò)合理的納稅籌劃來(lái)降低企業(yè)稅額，進(jìn)行使企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益得到提升，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（五）建立健全信息溝通渠道為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，首先要第一時(shí)間內(nèi)掌握和了解國(guó)家的有關(guān)政策和制度，才能夠使企業(yè)及時(shí)收到國(guó)家出臺(tái)的新政策，從而更好地順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展方向進(jìn)行調(diào)整。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)和其他部門(mén)相關(guān)部門(mén)積極進(jìn)行交流，尤其是關(guān)于一些新的土地增值稅清算政策和稅務(wù)政策，從而保證企業(yè)納稅籌劃工作不會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)所理解的稅務(wù)政策向偏離。因此，這就要求企業(yè)要強(qiáng)化與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)和其他相關(guān)部門(mén)開(kāi)展緊密的聯(lián)系與溝通工作。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還要提高與內(nèi)部財(cái)務(wù)工作人員的交流溝通頻率，健全企業(yè)信息交換體系，提高信息傳遞的效率，同時(shí)有利于稅務(wù)人掌握納稅人的有關(guān)信息，在實(shí)施業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)當(dāng)中，會(huì)更多地思考到企業(yè)日后的發(fā)展，從而能夠有效地降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

目前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化速度加快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，但同時(shí)，由于城市土地緊張、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及國(guó)家政府對(duì)土地增值稅的管理力度不斷加強(qiáng)等現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，便必須加強(qiáng)土地增值稅清算管理，對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題加以重視，企業(yè)要嚴(yán)格按照國(guó)家政策制度和法律制度，同時(shí)，利用好相關(guān)政策優(yōu)惠，加強(qiáng)土地增值稅管理，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，規(guī)范開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除管理。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，一定要做好市場(chǎng)分析，考慮到產(chǎn)品銷(xiāo)售總額帶來(lái)的稅率成本。通過(guò)合理的納稅籌劃來(lái)降低企業(yè)稅額，從而保障清算工作的順利執(zhí)行，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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［4］王海珍.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的探討［J］.納稅，2018（32）.

作者：李永濤 單位：聊城正原有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所