商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)及防范

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一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用

風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的高回報(bào)率和不斷持續(xù)攀升的房價(jià)，都促使近年來商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額不斷擴(kuò)張，同時(shí)房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問題也日益凸顯。首先，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤、高收益性使房地產(chǎn)貸款成為了商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的盈利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)有關(guān)資料顯示，在國際上，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤高于其他產(chǎn)業(yè)的利潤，同時(shí)，在中國，房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤又遠(yuǎn)高于國際水平，這說明中國的房地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率遠(yuǎn)高于其他途經(jīng)的投資所獲得的回報(bào)率。另外，近年來不斷上升且居高不下的房價(jià)也為商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款提供了充足的信心。一方面，商業(yè)銀行自己本身擁有一定數(shù)量的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上升將直接使得商業(yè)銀行的資本價(jià)值上升，這就使得商業(yè)銀行可以并且愿意持有更多的房地產(chǎn)貸款。另一方面，由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，以房子作為抵押品所發(fā)放的貸款的擔(dān)保物市場價(jià)值上升，這將直接導(dǎo)致違約概率明顯減少和由于違約造成的損失降低，即貸款的損失風(fēng)險(xiǎn)下降了，這也鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放更多的貸款。但事實(shí)上房地產(chǎn)開發(fā)貸款也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款來講，似乎只要企業(yè)將標(biāo)準(zhǔn)的合格的房子建好并且按照原計(jì)劃和既定價(jià)格銷售出去，就將會(huì)得到一筆不菲的收入，從而貸款的償還不會(huì)發(fā)生任何問題，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)欠浅４嗳醯?，一旦開發(fā)商建成房子后發(fā)現(xiàn)供給過多，需求不足，競爭激烈，導(dǎo)致滯銷，房價(jià)下跌等其他不利情況，開發(fā)商就無法獲得預(yù)期收益，最終不能按時(shí)足額甚至無力償清貸款，此時(shí)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。由于房地產(chǎn)貸款投資的高回報(bào)和持續(xù)上漲的房價(jià)使得商業(yè)銀行十分看好房地產(chǎn)開發(fā)貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)，從而容易低估了風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行為了增加盈利而放寬貸款的條件，但是一旦房價(jià)下跌或有其他突發(fā)情況或政策出現(xiàn)，那么商業(yè)銀行將會(huì)承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)估的損失。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問題主要集中在以下兩種情況中。首先，個(gè)人住房貸款的借款人與銀行簽訂購房合同，以房子作為抵押物獲得一定數(shù)額的貸款，并在未來一段時(shí)間內(nèi)定期償還本息。在貸款期間內(nèi)，如果房價(jià)基本維持不變或價(jià)格上漲，借款人則想繼續(xù)擁有房子的所有權(quán)和權(quán)益，所以他會(huì)按照約定繼續(xù)償還貸款的本息。但如果在貸款期間，房價(jià)大幅下跌，使得未償還的貸款余額可以購買一套同樣的房子甚至是一套更加好的房子，那么借款人就不會(huì)選擇繼續(xù)償還貸款，而是相當(dāng)于把最初買的房子以貸款余額的價(jià)格賣給了銀行?？梢姡绻績r(jià)不變或上漲，個(gè)人住房貸款將十分安全同時(shí)也可以給銀行帶來不錯(cuò)的收益，但一旦房價(jià)大幅下跌，個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。尤其是近年來，房價(jià)已有松動(dòng)，房價(jià)下降已成為必然趨勢，所以目前對于商業(yè)銀行來說，個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。其次，不斷攀升的房價(jià)也讓眾多的投機(jī)者看到了“商機(jī)”，我國房地產(chǎn)市場上存在著大量的投機(jī)炒房行為，他們以相對較低的價(jià)格買入房子，一段時(shí)間后等到價(jià)格上漲再以高價(jià)賣出房子，從中獲得高額的收益。高額的收益吸引了大批房地產(chǎn)投機(jī)者，他們在投機(jī)的同時(shí)需要向銀行申請貸款來獲得買房的大量資金，因此，就出現(xiàn)了利用銀行貸款管理上的漏洞重復(fù)申請貸款、開虛假證明惡意騙取貸款等不合規(guī)定的行為，這些在無形中埋下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，一旦房價(jià)下跌，投機(jī)者將沒有收益來償還貸款，面臨巨大的還款壓力，當(dāng)投機(jī)炒房者無力償還本息時(shí)，銀行將面臨嚴(yán)峻的信用風(fēng)險(xiǎn)問題挑戰(zhàn)同時(shí)將蒙受巨大的損失甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款

1.根據(jù)工程情況分批發(fā)放貸款。

發(fā)放貸款的速度要根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)行的進(jìn)度適量發(fā)放，避免在工程未開始前或工程剛開始時(shí)一次性發(fā)放全部貸款。聘請第三方專業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的考察評估與檢查，確定工程所需貸款數(shù)額、保證所發(fā)貸款確實(shí)得到有效、合理的運(yùn)用。

2.制定嚴(yán)格的貸款比例界限。

根據(jù)貸款單位的信用和其提供的抵押物按照一定比例確定可以貸款的數(shù)量上限，降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)管理。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款的高利潤性，所以銀行為了增加盈利、多貸款、增加自身在競爭中的優(yōu)勢而降低了貸款的要求，對貸款單位的各項(xiàng)數(shù)據(jù)審查不嚴(yán)格，忽略了潛在風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該加強(qiáng)貸款責(zé)任人制度，把責(zé)任明確細(xì)化到個(gè)人，同時(shí)制定出明確嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度并確保落實(shí)，加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查。

4.加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理。

在房地產(chǎn)貸款中，一般實(shí)行項(xiàng)目抵押的方式，這就需要找到一個(gè)公正、客觀、有效的評級行業(yè)對抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。所以應(yīng)建立一個(gè)非盈利性質(zhì)的半官方的資產(chǎn)評級公司，避免評級公司為了自身盈利而故意高估或低估抵押物。，確保銀行在風(fēng)險(xiǎn)真的發(fā)生時(shí)抵押物可以進(jìn)行合理的補(bǔ)償。

（二）對于個(gè)人住房貸款

建立完善的個(gè)人信用評級體系。目前在我國有部分城市已建立了個(gè)人征信系統(tǒng)，但實(shí)際上這個(gè)系統(tǒng)對于進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。所以應(yīng)該逐漸全面建立起完善的個(gè)人信用評級體系，該體系可以證明、解釋與檢查自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人的一系列信用活動(dòng)，包括個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度等。建立這個(gè)系統(tǒng)需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，這個(gè)信用機(jī)構(gòu)需要通過各種渠道來獲得、整理、分析、記錄個(gè)人的綜合信用情況，以此信用記錄情況作為進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷依據(jù)，最終做出決策

作者：潘添媛 單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)