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探討房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點

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探討房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點

摘要:在新時期背景下,我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢,成為了國家的支柱產(chǎn)業(yè),但與國外相比,我國房地產(chǎn)發(fā)展仍處在落后的地位,尚存在諸多方面的不足。本文首先闡述房地產(chǎn)項目管理和發(fā)展現(xiàn)狀,并以質(zhì)量控制、進度管理和成本管理作為切入點,分析房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點,希望為相關(guān)行業(yè)提供借鑒。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目管理;成本管理

引言

工程項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分,房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者應(yīng)做好各項管理工作,基于工程項目的理論和方法,達(dá)成管理目的,并在此基礎(chǔ)上,優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目中的生產(chǎn)要素。在工程項目管理中,質(zhì)量管理、進度管理和成本管理是關(guān)鍵點。貫穿于工程施工項目的全過程。因此對此項課題進行研究,其意義十分重大。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理和發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

使項目目標(biāo)在短時間內(nèi)實現(xiàn),是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的根本目的,項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是這項管理的基礎(chǔ),通過對系統(tǒng)工程觀點、理論和方法的合理運用,制定貫穿于房地產(chǎn)由開發(fā)到建設(shè)全過程的管理系統(tǒng)[1]。房地產(chǎn)項目管理體系復(fù)雜程度較高,參與主體除了建設(shè)單位和施工單位外,還包括監(jiān)理公司,屬于集實踐經(jīng)驗和管理于一體的管理系統(tǒng),能夠為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供理論上的支持,有助于增強房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果。房地產(chǎn)項目開發(fā)管理由多個部分構(gòu)成,分別為質(zhì)量管理、進度管理、成本管理以及其他管理內(nèi)容。其中質(zhì)量、進度和成本屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點。只有平衡三者的關(guān)系,才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量。但就實際情況來看,處理三者關(guān)系的難度非常大,需要企業(yè)全體員工的參與,這是企業(yè)實現(xiàn)盈利目標(biāo)的有效途徑。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

21世紀(jì)以來,我國建筑行業(yè)迎來了發(fā)展的黃金時期,房地產(chǎn)行業(yè)成為了國家的支柱性產(chǎn)業(yè),尤其是市場經(jīng)濟體制的運行,使計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制被打破,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢。但與此同時,建筑企業(yè)數(shù)量的增加,市場競爭程度愈加激烈,一些經(jīng)營管理不當(dāng)?shù)闹行∑髽I(yè)逐漸被市場所淘汰。但總體而言,我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景,具體表現(xiàn)在以下方面:①房地產(chǎn)投資比例仍處在上升階段,在查閱統(tǒng)計數(shù)據(jù)后得知,截止到2018年,我國房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資超過了2萬億元,與去年相比,增加幅度為10%,由此可見,房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟中的地位不會在短時間內(nèi)發(fā)生動搖;②土地開發(fā)面積日益加大。截止到2018年,我國房地產(chǎn)開發(fā)面積2.55億m2,同比增加40%以上。

2房地產(chǎn)項目的質(zhì)量進度和成本管理

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理

通過上述分析可知,質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心環(huán)節(jié),如果質(zhì)量管理效果不佳,必然會影響房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的效果。及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目施工過程中存在的質(zhì)量隱患,確保施工工藝與設(shè)計要求相符,并通過檢查和繪制施作業(yè)圖的方式,提升質(zhì)量管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的關(guān)鍵,質(zhì)量體系如圖1所示。故建議項目部實施現(xiàn)場管理模式,促使管理人員樹立質(zhì)量管理意識,確保工程質(zhì)量與合同規(guī)定相一致。究其原因,主要是管理人員是否具備質(zhì)量管理意識,與合同質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)關(guān)聯(lián)密切。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以定期召開管理層會議,討論和研究提升施工質(zhì)量管理效果的措施,具體措施如下所述:(1)加強對施工單位和監(jiān)理部門的審查,主要審查內(nèi)容為從業(yè)資質(zhì),如果被審查對象不具備從業(yè)資質(zhì),應(yīng)及時更換。(2)對設(shè)計圖紙和施工規(guī)范進行檢查,找出設(shè)計圖紙中存在的問題,比如:土建工程與水電暖存在矛盾的內(nèi)容、影響工程質(zhì)量和造價的流程和材料,尤其是工程部門必須與設(shè)計部門保持密切的溝通和交流,借助設(shè)計變更、會議通知、技術(shù)核定單等手段,修正設(shè)計缺陷。(3)注重原材料和施工機械的質(zhì)量管理,在房地產(chǎn)項目中,建筑施工材料是核心要素,施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%,現(xiàn)階段,招標(biāo)是主要的采購方式,在這種采購模式下,材料費用和質(zhì)量均能得到控制。但在材料使用前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好材料的復(fù)試,簡言之,就是讓檢測單位對材料進行審核,值得注意的是,檢測單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì),在檢測過后得到復(fù)檢報告,并由監(jiān)理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統(tǒng)一驗收,在驗收通過后方能允許其入場。此外,在工程項目施工中,還需要使用大量的施工機械,比如:塔吊、推土機、運輸車和挖掘機等,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求施工單位在使用機械前進行復(fù)檢,并做好設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護。(4)在安全管理上,應(yīng)加強對三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機具等的管理,三寶是指要求施工人員在作業(yè)階段按照安全規(guī)定佩戴安全帽,同時在施工現(xiàn)場設(shè)置安全網(wǎng)和安全帶。四口是指樓梯口、預(yù)留洞口、通道口和電梯井口的安全管理,究其原因,主要是這些區(qū)域?qū)儆诎踩鹿矢甙l(fā)區(qū)域,需要房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)予以關(guān)注,臨邊包括建筑物四周、陽臺和屋面等。(5)做好監(jiān)理制度的完善。完善監(jiān)理制度的具體措施如下:①完善監(jiān)理職能,使全過程監(jiān)理成為可能;②加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理,營造公平有序的監(jiān)理市場;③通過宣傳和培訓(xùn)的方式,對監(jiān)理人員素質(zhì)得到提升。

2.2項目進度管理

項目進度管理和質(zhì)量管理均會影響房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果,項目進度管理效果無法得到保障,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益也會受到不利影響。具體表現(xiàn)為施工合同中規(guī)定了工程交付時間,而進度管理不當(dāng)會導(dǎo)致工期延后,房地產(chǎn)企業(yè)無法在合同規(guī)定期間內(nèi)保質(zhì)保量的交付工程項目,需要支付大量的違約金。這對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言顯然是極為不利的,故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將進度管理貫穿于建筑施工的全過程。具體管理措施如下:(1)制定進度管理計劃。進度管理計劃需要在工程設(shè)計開始前制定,將進度目標(biāo)和要求作為依據(jù),完成工程設(shè)計,只有這樣,才能在最大限度上保障工程進度管理的質(zhì)量。值得注意的是,在總體進度管理計劃制定完成后,還要通過調(diào)研和分析的方式,制定不同施工階段的進度管理計劃,為工程建設(shè)提供指導(dǎo)。(2)確保進度計劃的貫徹落實。在施工進度計劃制定完成后,應(yīng)確保進度計劃的貫徹落實,在進度計劃通過審核后,將進度管理責(zé)任落實到每一個部門和崗位,確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時,還要加強檢查力度,找出建筑工程中影響施工進度的問題,并予以解決。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中,進度管理屬于項目管理難點,容易受到諸多因素的影響,實施難度較大。為此,房地產(chǎn)項目部們應(yīng)做好影響因素的分析,明確不同施工階段可能會出現(xiàn)的問題,對進度管理方面的問題進行預(yù)防性管理,以此來保證施工進度管理效果。通過查閱資料得知,人為因素、技術(shù)因素、設(shè)備因素、自然環(huán)境因素以及社會環(huán)境因素均會影響進度管理的有效性,但在眾多影響因素中,人為因素的影響最為嚴(yán)重,且涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身、施工單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商等,為此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對人為因素的管理,并在此基礎(chǔ)上分析其他影響因素,從而滿足進度管理計劃的實施要求。

2.3成本管理

成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目密切相關(guān),加強對成本的管理,有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的提升。房地產(chǎn)項目開發(fā)屬于大型生產(chǎn)活動,會涉及大量的資金,而成本管理有利于節(jié)省成本和提升資金利用效率,能夠在保證建筑工程質(zhì)量和進度的基礎(chǔ)上,降低施工成本,增加施工企業(yè)的經(jīng)濟效益。再加上資金對于房地產(chǎn)企業(yè)而言可謂是生命,究其原因,主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計到諸多方面的環(huán)節(jié),且每個環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生費用,分別為土地費用、工程費用、成本管理費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用以及財務(wù)費用。在查閱資料后得知,策劃、設(shè)計階段的成本管理屬于管理重點,但國內(nèi)房地產(chǎn)建筑企業(yè)通常僅重視施工階段的成本管理,雖然將施工階段成本管理作為重點,意義較為顯著,但效果卻不容樂觀。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理過程中,將策劃階段和設(shè)計階段的成本管理同樣作為管理重點,通過工程造價、預(yù)算管理等方式的應(yīng)用,充分發(fā)揮成本管理的優(yōu)勢作用。

3結(jié)論

綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱型企業(yè),是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量,但與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),具體表現(xiàn)為國家和人民群眾要求提高,以及房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭激烈程度上升,房地產(chǎn)企業(yè)想要在當(dāng)前背景下實現(xiàn)發(fā)展,必須明確開發(fā)項目的重點,并圍繞這些重點,通過質(zhì)量管理、進度管理和成本管理等措施的應(yīng)用,增強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理有效性。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)還要做好市場調(diào)研,及時發(fā)現(xiàn)項目管理中存在的問題,并在此基礎(chǔ)上探索項目管理的全新路徑。

參考文獻(xiàn)

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[3]宋怡林.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的分析[J].低碳世界,2018(8):213-214.

作者:晏臣 張孝東 單位:遂寧市博弘建設(shè)工程有限公司成都高新分公司

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