小區(qū)道路公共化的物業(yè)管理設想
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摘要：自從《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，提出我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化。該政策一經(jīng)，便引發(fā)社會各界熱議，各路新聞不斷，社會各界以及業(yè)主呼聲褒貶不一。《物權法》第七十三條“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有”?！敖ㄖ^(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”?！敖ㄖ^(qū)域內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”。未來將如何，作為物業(yè)管理的從業(yè)人員，對此問題略有一些看法。
關鍵詞：道路公共化；社區(qū)；物業(yè)管理
1小區(qū)道路公共化的概念
讓園區(qū)道路公共化，推廣街區(qū)制，對社區(qū)發(fā)展有促進作用。園區(qū)道路公共化，特殊路段會成為交通擁堵時的臨時通道（例如主干道直行堵車，車流會涌入附近小區(qū)進行繞行通過）解決了市區(qū)主干道堵車問題。園區(qū)內的道路，以往都是只使用于園區(qū)內業(yè)主行駛車輛泊車、行人通行等，只是部分共有，那么道路公共化以后，徹底變成全民共有，只是將原本法律上規(guī)定的全體業(yè)主所有的區(qū)域，改變成全民所有的區(qū)域，雖然土地歸國家所有，但是使用權還在民眾，讓道路共有，仍然是取之于民用之于民，符合社會主義核心發(fā)展的方向，對社區(qū)發(fā)展亦有促進的作用。
2小區(qū)道路公共化對物業(yè)管理的作用
許多人認為，小區(qū)道路公共化，物業(yè)公司的工作會慢慢減少，未來的時間內，物業(yè)管理行業(yè)會逐漸的退出歷史舞臺，其實這種說法是完全沒有科學依據(jù)及現(xiàn)實依據(jù)的。道路公共化，實現(xiàn)城市街區(qū)制，推進社會發(fā)展，變革都有利弊，但是優(yōu)勢大于劣勢。小區(qū)道路公共化，對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有一定的推動作用。
2.1劃定產(chǎn)權，明確工作內容
小區(qū)內道路及綠地一旦國有化，不但歸屬權產(chǎn)生糾紛，如果法律規(guī)定不嚴謹，管理界線會模糊不清。在實行新政前，政府部門會對《物權法》《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)要重新修訂，將產(chǎn)權歸屬劃定清晰，各行管部門應負責哪些方面，物業(yè)公司應該負責哪些工作，各負其責，更有利于物業(yè)公司的工作，共同促進社會發(fā)展進步。
2.2提高安全管理水平
原本封閉式管理的小區(qū)，要面向社會各式行人及車輛進行放行通過，開放后的園區(qū)，增加了不同程度的不穩(wěn)定因素，對于物業(yè)公司的日常管理工作以及對園區(qū)以外的車輛及陌生人員管理，不但會引起業(yè)主對居住環(huán)境安全問題產(chǎn)生質疑，也會加重物業(yè)日常管理成本和精力。但是國家既然出臺政策，必定會制定相對應的策略來應對各種不利因素。原有園區(qū)物業(yè)自管的路段已劃歸市政管轄，政府部門加大力度對管轄路段進行治安等巡視，加大城市警備力量，街區(qū)投入更多的監(jiān)控設施實施科技安防，促進小區(qū)安防管理等工作。由政府給予物業(yè)管理企業(yè)補助增加園區(qū)保安巡邏力度，人防和技防相結合，打造平安街區(qū)。
2.3提高道路的使用壽命
已建成的小區(qū)道路并未考慮到道路通行能力，及繁重的車流對路面使用年限的影響，僅考慮日常小區(qū)內車量流通及住宅業(yè)戶居住密度的配比使用。將以往市政主干道車輛轉移到園區(qū)公共道路上，無疑加重小區(qū)內道路的負符，道路通行車輛及能力加大，對道路的使用年限及破損承度均是一個嚴重的考驗。目前已建成的園區(qū)道路多則十年，少則三五年即需要翻新修復或重新鋪設，以往道路損壞后，僅憑業(yè)主繳納的大修基金以及物業(yè)管理企業(yè)日常的投入進行養(yǎng)護，也是杯水車薪無能為力。在實行街區(qū)制之前，政府部門會對老舊街區(qū)道路及周邊進行改造拓寬，達到日常使用的標準，所有道路維修政府化，解決老舊小區(qū)道路破損問題，由物業(yè)管理企業(yè)對后期使用過程中進行維修養(yǎng)護，保證道路的正常使用，進一步實施小區(qū)道路共有化進程，這樣一來，對于管理老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)來說無疑是一件好事。
2.4緩解停車壓力
小區(qū)道路共有，園區(qū)道路停車更便捷，加大停車壓力，加上園區(qū)外來車輛可以停車，可能會導致附近園區(qū)業(yè)主車輛無處停放的現(xiàn)象，有“家”不能回。目前規(guī)模稍大一些的小區(qū)，為了滿足業(yè)主的停車需求，道路兩邊停車劃線，物業(yè)公司適當收取部分管理費用，作為日常管理、清潔及劃線等費用支出，提供停車的僅僅是針對園區(qū)的業(yè)主，一般提供免費泊車較多，無法收取停車管理費用。小區(qū)道路共有化以后，政府相關部門會出臺車輛采購，停車管理等相應的政策，北京等地區(qū)采取購車搖號，將來可能購車先購車位，沒有固定停車位不參與搖號，適當?shù)臏p少了購車人群，減輕了停車壓力。誰停車誰交費，無論在停車場，還是園區(qū)市政路，所有車輛統(tǒng)一收費標準，統(tǒng)一收費，徹底解決停車收費難的問題，再加上停車管理成為社會政策法規(guī)，物業(yè)管理涉及到園區(qū)停車工作更好展開。
2.5改善環(huán)境
園區(qū)道路公共化，擴建改造路面后，原有業(yè)主共有的綠地等部分，可能會縮小，園區(qū)綠植覆蓋率會下降，園區(qū)整體的環(huán)境、空氣質量，以及行人安全、環(huán)境衛(wèi)生、噪聲污染等方案或多或少都會有影響。政府部門會結合現(xiàn)狀，對市政道路兩旁進行適當改建，綠化等會陸續(xù)劃到市政建設，統(tǒng)一規(guī)劃設計街邊綠化景觀，小區(qū)路面以下管道井等配套設施完善，由物業(yè)公司進行后續(xù)的管理。
3結束語
綜上所述，小區(qū)道路公共化，將成為物業(yè)行業(yè)向更深更強大發(fā)展的一個轉折點。未來的物業(yè)行業(yè)，將以區(qū)域化不斷的發(fā)展，大魚吃小魚，優(yōu)勝劣汰將不可逆轉，而區(qū)域化的物業(yè)管理企業(yè)更將變成政府管理的神經(jīng)末稍，不僅負責秩序維護、停車管理費收繳、衛(wèi)生清理等日常的物業(yè)服務工作，對目前區(qū)域內居民及委員會負責的政策法律法規(guī)宣傳貫徹、業(yè)戶信息登記聯(lián)網(wǎng)、各種便民繳費等服務兼顧部分職能。推進物業(yè)管理與政府職能部門合并，讓社區(qū)工作范圍與物業(yè)服務范圍相關或相似的工作交叉合并，重復的工作不再重復去做，節(jié)約社會資源。小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費繳費業(yè)務，也將逐步實現(xiàn)刷卡制，就像新生嬰兒落戶口一樣，即所有新建成小區(qū)，在業(yè)主收鑰匙時，辦理物業(yè)費繳費卡（或和水卡電卡繳費一卡通合并），物業(yè)費預存一年，到期自助繳納，與水卡電卡使用方法一致，如此一來，不但保護大多數(shù)人的合法利益，更加便于物業(yè)服務企業(yè)的管理。促和諧，促發(fā)展，社會在進步，道路公共化只是一個開始，園區(qū)建設會朝著更加人性化，平等化，公開化，便民化發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也將越來越備受重視，發(fā)展前景更加樂觀。
作者:趙文鳳 單位:北京京漢實業(yè)投資股份有限公司