多校區(qū)物業(yè)管理面臨問(wèn)題及對(duì)策淺析

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摘要:隨著我國(guó)高等教育事業(yè)的不斷改革發(fā)展，多校區(qū)辦學(xué)已成為高校的發(fā)展趨勢(shì)，多校區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理面臨諸多問(wèn)題，如何協(xié)調(diào)多校區(qū)物業(yè)管理體制，合理有效的利用各項(xiàng)資源，積極探索多校區(qū)運(yùn)行下高校物業(yè)管理的對(duì)策已成為開(kāi)展多校區(qū)物業(yè)管理的主要課題。文章分析了多校區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，提出適合多校區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策方法。

關(guān)鍵詞:多校區(qū)辦學(xué);物業(yè)管理體制;多校區(qū)物業(yè)管理模式

1前言

自1997年我國(guó)高校實(shí)施擴(kuò)招以及合并以來(lái)，我國(guó)高等教育事業(yè)迎來(lái)了改革發(fā)展的新時(shí)期，為了解決學(xué)校辦學(xué)規(guī)模擴(kuò)大以及學(xué)生人數(shù)增多等問(wèn)題，高校由原來(lái)的單一校區(qū)變成多校區(qū)。目前，從高校實(shí)際出發(fā)，提高物業(yè)管理質(zhì)量水平、降低運(yùn)行成本的多校區(qū)物業(yè)管理模式是一個(gè)新的課題。文章針對(duì)目前多校區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上探討如何良好的開(kāi)展高校多校區(qū)物業(yè)管理工作的策略。

2我國(guó)高校多校區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

(1)校區(qū)多、管理區(qū)域分散。校區(qū)之間在地理位置上相隔一定距離，每個(gè)校區(qū)的物業(yè)都涉及樓宇管理服務(wù)、校園植被環(huán)境、硬件設(shè)備和學(xué)生安全等一系列問(wèn)題，再加上管理區(qū)域的分散化，給物業(yè)管理帶來(lái)了一定的難度。(2)新舊管理體制不適應(yīng)。新建校區(qū)設(shè)施設(shè)備都不完善，一切都處于過(guò)渡時(shí)期，與運(yùn)行多年的老校區(qū)在管理體制上有很多不同，無(wú)法采用同一種管理體制。(3)服務(wù)教職工、學(xué)生的人數(shù)增多、服務(wù)的項(xiàng)目增多。由于學(xué)校的擴(kuò)張，服務(wù)的對(duì)象大幅度增加的同時(shí)新建校區(qū)大量新設(shè)備的投入使用給物業(yè)管理帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。(4)管理團(tuán)隊(duì)水平低下。大部分高校物業(yè)管理人都屬于“中途改行”，缺乏專(zhuān)業(yè)的、系統(tǒng)的培訓(xùn)，規(guī)章制度不健全，專(zhuān)業(yè)技術(shù)亟待提高。

3多校區(qū)物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)與問(wèn)題

3.1各校區(qū)管理模式不統(tǒng)一、不協(xié)調(diào)

老校區(qū)服務(wù)內(nèi)容比較窄以及側(cè)重點(diǎn)與服務(wù)定位較高的新校區(qū)存在差異，各校區(qū)內(nèi)部設(shè)施的先進(jìn)程度和新舊程度不同，實(shí)際管理范圍不同，這就造成各校區(qū)的管理步調(diào)以及考核要求存在較大差異。

3.2缺乏完善的管理制度及市場(chǎng)化意識(shí)

高校物業(yè)管理部門(mén)雖然也有相關(guān)制度，但是目前并沒(méi)有根據(jù)多校區(qū)實(shí)際情況的制度體系，管理缺乏規(guī)范化，執(zhí)行能力不夠。高校物業(yè)管理不同于其他社會(huì)上的物業(yè)管理，它作為高校工作的一部分，兼顧科研及師生員工生活等多方面的綜合性管理業(yè)務(wù)，同樣也擔(dān)有管理育人的責(zé)任和義務(wù)。目前的高校物業(yè)管理在這方面還有一定的差距。此外，由于學(xué)校師生對(duì)高校的有償服務(wù)這種市場(chǎng)化的消費(fèi)觀(guān)念認(rèn)知有限，物業(yè)管理人員與師生溝通聯(lián)系不足，導(dǎo)致廣大師生員工的物業(yè)管理市場(chǎng)化意識(shí)不夠。

3.3人員素質(zhì)參差不齊，文化水平整體不高

我國(guó)高校多校區(qū)物業(yè)管理還存在人員結(jié)構(gòu)不合理和缺乏專(zhuān)業(yè)人才等問(wèn)題，主要表現(xiàn)為人員結(jié)構(gòu)老化，缺乏專(zhuān)業(yè)的、系統(tǒng)的培訓(xùn)。加之老齡化現(xiàn)象突出，40歲以下的職員只占了在職員工的20%左右，大部分職員都是50歲以上的高齡人員。除了身體素質(zhì)差之外，學(xué)習(xí)新事物的能力弱，不能良好的掌握新技能、新設(shè)備的使用方法，限制了物業(yè)管理和服務(wù)水平的提高。

3.4資金投入不足

高校的教學(xué)樓、辦公樓、公寓樓、實(shí)驗(yàn)樓及其他的基本設(shè)施設(shè)備使用率很高，需要投入較多的人力和財(cái)力，從而造成物業(yè)管理投入經(jīng)費(fèi)不足;高校物業(yè)使用的智能化設(shè)備和設(shè)施趨于現(xiàn)代化，精密化水平高，費(fèi)用的投入高，用于物業(yè)管理支出的經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足。

3.5智慧化、信息化創(chuàng)新不夠

目前多校區(qū)沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)化的管理模式，物業(yè)管理還處于發(fā)展時(shí)期。各高校應(yīng)該借著“互聯(lián)網(wǎng)+”的春風(fēng)和智慧校園的浪潮，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下，營(yíng)造一種智慧化的校園環(huán)境，以促進(jìn)高校物業(yè)管理新模式的形成。

4高校多校區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)化思路與策略

4.1高校多校區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)化思路

(1)因地制宜原則。該原則要充分考慮高校多校區(qū)區(qū)域的特點(diǎn)，選擇適合本身校區(qū)的物業(yè)管理方式。例如對(duì)符合引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)條件的安置校區(qū)，可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理。對(duì)暫時(shí)不具備條件的校區(qū)，可以通過(guò)后勤管理處、社區(qū)居委會(huì)等來(lái)實(shí)施物業(yè)管理。(2)以人為本原則?！岸嘈^(qū)”高校普遍表現(xiàn)為“人多事多物多”，因?yàn)楹笄谖飿I(yè)管理工作必須堅(jiān)持以教職工和學(xué)生為主的原則，堅(jiān)持為教學(xué)科研工作和廣大師生服務(wù)。認(rèn)真研究后勤社會(huì)化改革給學(xué)生學(xué)習(xí)方式和生活方式帶來(lái)的變化。(3)堅(jiān)持實(shí)效原則。多校區(qū)管理比單一校區(qū)管理復(fù)雜得多，因此多校區(qū)物業(yè)管理要注重和管控實(shí)效方面。多校區(qū)的物業(yè)管理工作，就要以科學(xué)的管理理念、專(zhuān)業(yè)的技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)、現(xiàn)代科學(xué)的手段等有效方式來(lái)提高管理服務(wù)的質(zhì)量。(4)著眼未來(lái)原則。物業(yè)工作既要解決眼前問(wèn)題，又要為以后發(fā)展著想，建立健全的規(guī)章制度，完善各項(xiàng)規(guī)章制度建設(shè)等，建立長(zhǎng)效機(jī)制，形成健全的多校區(qū)物業(yè)管理機(jī)制。(5)智慧監(jiān)管原則。在大數(shù)據(jù)時(shí)代下，結(jié)合云計(jì)算及物聯(lián)網(wǎng)最新的技術(shù)手段，高校物業(yè)服務(wù)管理實(shí)現(xiàn)智能化，對(duì)師生教、習(xí)生活實(shí)現(xiàn)便捷化。

4.2高校多校區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)化策略

(1)科學(xué)考量、統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化多校區(qū)物業(yè)管理的策劃。首先，多校區(qū)物業(yè)管理的工作要加以科學(xué)考量，與高校相關(guān)部門(mén)和諧發(fā)展，并且要體現(xiàn)在后勤管理工作的總體規(guī)劃中。其次，多校區(qū)物業(yè)管理很難實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的組織架構(gòu)及分配制度的平衡從而造成人才流失，削弱了其他校區(qū)的技術(shù)和管理水平，這需要后勤相關(guān)部門(mén)合理平衡各方面利益，對(duì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌兼顧確定適合多校區(qū)物業(yè)管理的模式。(2)建立健全的創(chuàng)新管理制度，實(shí)現(xiàn)多校區(qū)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化。遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，變革和創(chuàng)新管理體制是解決物業(yè)社會(huì)化的根本方法。首先，更新傳統(tǒng)的管理機(jī)制，按照合同及規(guī)范制度，將高校內(nèi)部分物業(yè)通過(guò)招標(biāo)外包給社會(huì)優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)，形成競(jìng)爭(zhēng)。在招標(biāo)資格審核中應(yīng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的本地化服務(wù)能力和高校服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在投標(biāo)方案中重點(diǎn)審核投標(biāo)方案與采購(gòu)需求的吻合度，針對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)提出專(zhuān)業(yè)化的管理模式、服務(wù)目標(biāo)，并制定各類(lèi)崗位、各區(qū)域人員設(shè)置以及內(nèi)部管理制度和質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等。其次，如果多校區(qū)物業(yè)管理和社會(huì)企業(yè)處于同一起跑線(xiàn)，必須要適度放開(kāi)市場(chǎng)。實(shí)踐證明，只有實(shí)行起步階段有保護(hù)性的競(jìng)爭(zhēng)，才能保證多校區(qū)物業(yè)管理企業(yè)得以生存和發(fā)展。(3)以學(xué)校后勤牽頭，聯(lián)合物業(yè)公司，打造精干高效的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)。首先，在管理人才上積極引進(jìn)年輕的管理人員，包括公開(kāi)招聘和從校內(nèi)其他管理崗位調(diào)入，形成新的領(lǐng)導(dǎo)班子。另外加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人才的系統(tǒng)性培養(yǎng)培訓(xùn)，全面普及物業(yè)管理和服務(wù)知識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)水平和處理問(wèn)題及突發(fā)事件的能力。其次，充分利用工會(huì)和基層黨組織等陣地，做好物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的思想政治工作，促使其在理想信念的引導(dǎo)下，始終以“服務(wù)”為宗旨做好物業(yè)管理工作，完善用人制度，構(gòu)建人才流動(dòng)機(jī)制，建立公平、公正、科學(xué)客觀(guān)的聘用制度，強(qiáng)化崗位管理。(4)有效控制成本，實(shí)行物業(yè)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下通過(guò)招標(biāo)的形式節(jié)約成本、效益最大化原則不斷的探索和研究物業(yè)相關(guān)制度和規(guī)范。首先，管理人員要變“單一化”為綜合素質(zhì)高的“復(fù)合型”，尤其是規(guī)模較小的校區(qū)。其次，要充分利用科技手段減少人工的勞動(dòng)強(qiáng)度。最后，要完善對(duì)外聘專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的用人制度，公平公正、人性化、科學(xué)化管理來(lái)減少專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的流動(dòng)，盡量避免“跳槽”現(xiàn)象的出現(xiàn)。高校需按照與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)合同及相關(guān)物業(yè)考核辦法的規(guī)定，通過(guò)監(jiān)管部門(mén)日常檢查、學(xué)校的各職能部門(mén)投票及師生的反饋意見(jiàn)等方式對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，根據(jù)考核結(jié)果予以獎(jiǎng)罰，制訂明確的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)確保服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)建立信息化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以西安石油大學(xué)為例，在后勤維修平臺(tái)及學(xué)校公眾號(hào)上增設(shè)“后勤物業(yè)服務(wù)”模塊，將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容及服務(wù)范圍公布于上，師生可以反映各種問(wèn)題、提出工作建議以及監(jiān)督管理，化解矛盾并達(dá)到有效監(jiān)管的目的。(5)實(shí)現(xiàn)高校智慧化物業(yè)管理。高等學(xué)校后勤服務(wù)工作的改革與發(fā)展已經(jīng)駛?cè)肟燔?chē)道。但是在改革的過(guò)程中仍存在層層阻力和障礙，在智慧校園理念深入推廣、科學(xué)技術(shù)不斷成熟、配套設(shè)施逐步完善，高校智慧校園對(duì)校園后勤社會(huì)化的必然趨勢(shì)。高校智慧物業(yè)通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式對(duì)教室、教學(xué)科研用房、公共設(shè)施及公寓樓、食堂等校內(nèi)主要場(chǎng)所進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、智能化、社會(huì)化的高效智能服務(wù);同時(shí)對(duì)于師生提供新時(shí)代新服務(wù)，高校智慧物業(yè)緊密聯(lián)系師生生活，除了基本的生活性服務(wù)，還提供國(guó)家社會(huì)企業(yè)發(fā)展、個(gè)人職業(yè)生涯規(guī)劃、高校資源共享、教學(xué)信息、師生休閑娛樂(lè)方向、實(shí)習(xí)兼職等特約服務(wù)。

5結(jié)論

隨著我國(guó)高校教育的高速發(fā)展，多校區(qū)物業(yè)管理也迎來(lái)了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，創(chuàng)新發(fā)展高校物業(yè)管理是高校后勤社會(huì)改革的必然要求，也是推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的關(guān)鍵?；诿總€(gè)學(xué)校的校況的不同以及管理體制的差異，因此，保證高校有效進(jìn)行多校區(qū)物業(yè)管理必須堅(jiān)持“因校制宜”的原則，科學(xué)地對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行規(guī)劃化管理，合理制定適合本校發(fā)展的物業(yè)管理制度，妥善穩(wěn)步推動(dòng)多校區(qū)物業(yè)管理工作的社會(huì)化進(jìn)程。

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作者:劉春燕 任廣峰 單位:西安石油大學(xué)