談物業(yè)管理公司成本控制

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摘要：隨著人民生活水平的提升，對(duì)于物業(yè)管理的需求不斷攀升，物業(yè)管理公司也由此如雨后春筍般快速涌現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，物業(yè)管理公司想要在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，成本控制是其管理的重心。本文從成本控制的目的出發(fā)，闡述了物業(yè)管理公司加強(qiáng)成本控制的重要性，分析當(dāng)前物業(yè)管理公司在成本控制中存在的問題，提出一些優(yōu)化物業(yè)管理公司成本控制的策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；成本控制；問題；策略

物業(yè)公司的工作開展質(zhì)量回直接影響到居民的日常生活質(zhì)量，由于物業(yè)公司涉及工作項(xiàng)目內(nèi)容在細(xì)節(jié)性和復(fù)雜性上都是相對(duì)較高的。因此，管理工作的成本也會(huì)同步提升，為了提升物業(yè)公司管理的質(zhì)量，以成本控制為出發(fā)點(diǎn)開展好管理工作是針對(duì)物業(yè)公司的運(yùn)行和發(fā)展實(shí)施管理的要點(diǎn)。

一、物業(yè)管理公司加強(qiáng)成本控制的重要性

實(shí)現(xiàn)利潤的最大化是物業(yè)管理公司經(jīng)營的最終目標(biāo)，而從利潤等于收入減去成本的會(huì)計(jì)公式可以看出，物業(yè)管理公司想要實(shí)現(xiàn)這一最終目標(biāo)，則必然要從提高收入和降低成本兩個(gè)角度思考，但在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)體制改革深化、世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)低迷的大經(jīng)濟(jì)背景下，物業(yè)管理公司的收入空間被壓縮，尤其是隨房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)化，物業(yè)管理公司難以像過去那樣通過拓展?fàn)I業(yè)范圍來獲得高額收入[1]。于物業(yè)管理公司而言，對(duì)成本進(jìn)行全面、有效地管理是企業(yè)減少資源浪費(fèi)、提高資金投入產(chǎn)出比的重要途徑。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)期間，降本增效是其提高經(jīng)營收益的必然選擇，也是最常用的策略。

二、物業(yè)管理公司成本控制中存在的問題

從現(xiàn)代化管理需求來看，多數(shù)物業(yè)管理公司的成本控制效果還不夠理想，成本管理體系不夠完善，企業(yè)在成本控制中還存在諸多問題。

（一）成本控制不夠重視，缺乏規(guī)劃物業(yè)管理公司經(jīng)營的特殊性使多數(shù)物業(yè)管理公司管理者將發(fā)展目光放在招商引資、開拓新業(yè)務(wù)、發(fā)展新客戶等業(yè)務(wù)方面，管理層對(duì)成本管理缺乏全面地認(rèn)識(shí)，甚至部分企業(yè)管理者認(rèn)為自身并未涉及生產(chǎn)銷售，同制造業(yè)、金融業(yè)等其他企業(yè)相比，物業(yè)管理公司作為新型企業(yè)，多數(shù)并未在內(nèi)部設(shè)立專門的成本管理小組，成本控制工作由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，受能力、其他工作等因素的限制，難以全面分析物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)變動(dòng)情況以及公司發(fā)展情況，所提出的成本控制意見也因而不夠科學(xué)，物業(yè)管理公司缺乏有效的成本控制規(guī)劃。

（二）成本核算方法不科學(xué)多數(shù)物業(yè)管理公司的成本管理方式較為粗放，成本核算方法還較為傳統(tǒng)，例如在間接成本的核算中，依舊采用以建筑面積為分配標(biāo)準(zhǔn)的模式[2]，未直接和自身實(shí)際所提供各項(xiàng)服務(wù)的資源損耗情況相掛鉤，雖然這種核算方法大大簡化了成本核算流程，也降低了核算難度，但也降低了核算的準(zhǔn)確性，尤其是當(dāng)企業(yè)間接費(fèi)用類型繁多、復(fù)雜時(shí)，極容易出現(xiàn)放大或忽視某部分成本支出情況，無法給企業(yè)管理者提供準(zhǔn)確、全面的資源消耗情況，導(dǎo)致物業(yè)管理公司成本管理決策偏離實(shí)際需求。

（三）成本控制未實(shí)現(xiàn)信息化完善的成本控制需要從事前預(yù)測(cè)、事中控制以及事后管理全方位進(jìn)行，而成本預(yù)算編制、成本控制方案執(zhí)行情況分析等工作都離不開數(shù)據(jù)的支持。一方面，同生產(chǎn)經(jīng)營類企業(yè)相比，物業(yè)管理公司主要通過提供服務(wù)來獲得收益，企業(yè)整體收益較為有限，分配于信息化建設(shè)上的投資額度較低。另一方面，受傳統(tǒng)物業(yè)管理職能、定位的制約，物業(yè)管理公司還將其擺在房產(chǎn)后勤管理的位置上，管理層未認(rèn)識(shí)到成本管理信息化的重要性。多數(shù)物業(yè)管理公司的系統(tǒng)軟件還較為傳統(tǒng)，其財(cái)務(wù)系統(tǒng)更是以服務(wù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為主，無法滿足全成本管理這個(gè)管理會(huì)計(jì)工具在企業(yè)內(nèi)部有效運(yùn)行的需求，企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)還未深入到業(yè)務(wù)一線，無法給管理者提供有效的數(shù)據(jù)信息，影響企業(yè)管理者決策有效性。

（四）績效評(píng)價(jià)體系缺失績效考核通常是企業(yè)為某一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，通過既定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)各參與經(jīng)營活動(dòng)的部門、人員工作實(shí)績效果進(jìn)行價(jià)值判斷，并根據(jù)結(jié)果來采取科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，以此來達(dá)到約束和激勵(lì)人員的目的。物業(yè)管理公司作為新型產(chǎn)業(yè)組織，其公司章程、制度等都還處在摸索階段，多數(shù)物業(yè)管理公司還未科學(xué)地將人員薪酬和其成本控制工作實(shí)績相結(jié)合，人員薪資較為固定，工作激情不高，不積極參與成本管理體系建設(shè)工作，導(dǎo)致企業(yè)的成本控制工作流于形式。

三、優(yōu)化物業(yè)管理公司成本控制的策略

（一）加強(qiáng)企業(yè)成本控制意識(shí)，完善成本管理體系物業(yè)管理公司應(yīng)加大成本控制理念在內(nèi)部的宣貫，通過專業(yè)學(xué)者講座、交流學(xué)習(xí)等方式來拓展管理層、各部門人員的成本管理知識(shí)，培養(yǎng)成本控制意識(shí)，解讀相關(guān)政策內(nèi)容，從而對(duì)成本控制的重要性有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，主動(dòng)支持成本控制工作的開展，其中管理層應(yīng)做好制度完善、戰(zhàn)略規(guī)劃等頂層設(shè)計(jì)工作，各部門需積極配合成本管理人員，共同推進(jìn)成本管理體系建設(shè)。同時(shí)，應(yīng)加大人才培養(yǎng)力度，設(shè)立專門的成本管理小組或部門，并配備專業(yè)的成本管理人員，專人專職負(fù)責(zé)企業(yè)的成本控制工作。

（二）加強(qiáng)對(duì)新型成本管理工具、方法的應(yīng)用在設(shè)立成本管理小組后，物業(yè)管理公司應(yīng)督促成本管理人員實(shí)時(shí)搜索行業(yè)成本管理信息，積極引入市面上應(yīng)用較為成熟、廣泛的成本管理方法，革新自身成本核算工具，比如可以通過作業(yè)成本法來對(duì)分解復(fù)雜繁瑣的間接成本，按照作業(yè)將企業(yè)所提供的各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行分類，合理分?jǐn)偢黜?xiàng)費(fèi)用，并分別進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析和資源動(dòng)因分析，追溯各項(xiàng)費(fèi)用的源頭，進(jìn)而提高企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性，為管理者提供成本管理措施制定指引，進(jìn)而提高企業(yè)成本管理效率。

（三）加強(qiáng)信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)成本信息化控制物業(yè)管理公司需要重視成本管理信息化建設(shè)，及時(shí)引入行業(yè)市場(chǎng)上較為先進(jìn)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件，實(shí)現(xiàn)成本管理系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)等之間彼此銜接，搭建一個(gè)統(tǒng)一地管理平臺(tái)，確保企業(yè)各經(jīng)營數(shù)據(jù)可以實(shí)時(shí)共享[3]。根據(jù)自身業(yè)務(wù)流程、成本管理流程要求等，邀請(qǐng)系統(tǒng)研發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)成本管理模塊、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)軟件的功能進(jìn)行優(yōu)化，將云計(jì)算、云核算等大數(shù)據(jù)技術(shù)融入其中，以此來滿足全成本管理體系運(yùn)行要求，提高企業(yè)成本管理效率。

（四）構(gòu)建合理的績效考核制度健全的績效考核制度是物業(yè)管理公司加強(qiáng)成本控制執(zhí)行力的重要手段。物業(yè)管理公司應(yīng)完善績效考評(píng)指標(biāo)體系，將人員在成本控制工作中的履職情況納入其中，以此來避免部分人員利用其他考核指標(biāo)完成度來逃避成本控制不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象。同時(shí)設(shè)立科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，根據(jù)考核結(jié)果和制定的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各部門、各人員進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，比如增加來年績效工資、作為崗位升遷依據(jù)等，從而刺激人員工作的積極性，加快企業(yè)成本管理體系建設(shè)進(jìn)程。

四、結(jié)語

物業(yè)管理公司在成本控制中還存在不少問題，面對(duì)挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)成本控制意識(shí)、完善成本管理體系、加強(qiáng)對(duì)新型成本管理工具、方法的應(yīng)用、實(shí)現(xiàn)成本信息化控制以及構(gòu)建合理的績效考核制度，從思想認(rèn)知、能力以及制度等多方面來提高企業(yè)成本控制水平。

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[3]曹戰(zhàn)臣.物業(yè)企業(yè)成本控制的常見問題與改進(jìn)對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(12):145-146.

作者：王順義 單位：江蘇世紀(jì)新城投資控股集團(tuán)有限公司