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小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)與工作模式探討

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小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)與工作模式探討

摘要:針對小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及小區(qū)物業(yè)管理部門的職責(zé),研究提出了小區(qū)物業(yè)管理部門的工作模式,為小區(qū)物業(yè)消防安全管理提供了參考。

關(guān)鍵詞:小區(qū)物業(yè);消防安全管理;工作模式

小區(qū)消防管理是物業(yè)部門的重要職責(zé),是預(yù)防小區(qū)火災(zāi)發(fā)生,最大限度地減少火災(zāi)損失的基礎(chǔ)性工作。筆者結(jié)合對小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé),對小區(qū)消防工作模式進行了探討

1住宅小區(qū)物業(yè)消防管理現(xiàn)狀

根據(jù)筆者工作經(jīng)驗,消防隊員向居民小區(qū)出警的種類主要有火災(zāi)、電梯困人、開住戶門等。這幾類情況不僅發(fā)生率高,而且在消防人員到場處置前及處置中都需要小區(qū)物業(yè)管理部門的參與。小區(qū)物業(yè)消防工作存在以下問題:①物業(yè)管理單位存在晚上無值班人員或值班人員由保安人員兼任的情況,這對于小區(qū)的消防工作來說是非常不利的;②物業(yè)管理單位只是限于做好保潔、綠化等基礎(chǔ)性工作,對消防工作則不夠重視;③小區(qū)物業(yè)管理部門進行消防安全工作時,部分業(yè)主不配合,如業(yè)主停車占用消防車通道等問題。

2小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)

小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)是非常重要和明確的,事關(guān)住戶生命與財產(chǎn)安全,也是法律規(guī)定的義務(wù)?!吨腥A人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第十八條規(guī)定:住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理,提供消防安全防范服務(wù)。

2.1組織員工、業(yè)主學(xué)習(xí)消防知識

小區(qū)物業(yè)管理部門要利用講座、板報、視頻等各種形式,組織員工、業(yè)主經(jīng)常性地學(xué)習(xí)與住宅小區(qū)相關(guān)的消防法規(guī)和消防知識,對業(yè)主進行宣傳教育,使業(yè)主提高防火安全意識、具備撲滅初起火災(zāi)及自救甚至是救人的能力,使其在學(xué)習(xí)消防知識的同時,認識到火災(zāi)的危害性和做好消防工作的重要性,才會自覺遵守小區(qū)的消防安全制度,配合小區(qū)物業(yè)部門的服務(wù)與管理,推動小區(qū)消防工作穩(wěn)步推進和持續(xù)發(fā)展。

2.2制定防火安全制度和滅火救援預(yù)案

(1)小區(qū)物業(yè)管理部門要制定符合本小區(qū)實際情況的防火安全制度,建立健全防火巡邏檢查流程,制度要全,責(zé)任也要明確和細化,并且切實可行。所訂立的制度應(yīng)經(jīng)過在本小區(qū)內(nèi)公示后,業(yè)主委員會同意或者無異議方可實行。(2)小區(qū)物業(yè)管理部門可以制定消防管理與滅火救援預(yù)案,將平時日常消防管理以及真正火災(zāi)等事故發(fā)生時的處置程序都預(yù)案化,制定程序步驟,分清責(zé)任人、組織人、實施人,可印制展板放于小區(qū)醒目位置,接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理人員要經(jīng)常性地按照預(yù)案進行訓(xùn)練,經(jīng)常性地組織演習(xí),必要的時候可以聯(lián)合業(yè)主進行實地火情演練,切實提高實戰(zhàn)能力,為消防人員到場實施滅火救援贏得時間。

2.3負責(zé)檢查維護消防設(shè)施器材

《山東省消防條例》(以下簡稱《條例》)第三十五條第一款規(guī)定住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理,提供防火巡查、消除火災(zāi)隱患等消防安全防范服務(wù)。小區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)會使用小區(qū)內(nèi)全部的消防設(shè)施器材,特別是要熟練操作消防泵的啟用與關(guān)閉,會連接消火栓水帶,會使用滅火器撲滅初起火災(zāi),會使用電梯鑰匙開電梯門救人。小區(qū)物業(yè)管理部門要定期對小區(qū)內(nèi)各部位消防設(shè)施、滅火器材進行檢查、檢測、保養(yǎng),及時排除消防設(shè)備故障,確保能夠正常使用。對檢查出的問題設(shè)備,能夠當(dāng)場維修的要立即當(dāng)場維修,不能當(dāng)場維修的要立即聯(lián)系送修或者請專業(yè)人員到場維修,相關(guān)費用可從維修基金支出。

2.4確保消防車通道暢通

2016年11月7日,山東省濟南市某小區(qū)1戶居民家中突發(fā)大火,因為消防通道被堵,造成消防車不能及時到場,最后1名男子為求生而不得不跳樓,摔傷住院。在之后進行火災(zāi)事故調(diào)查中發(fā)現(xiàn),由于物業(yè)公司將消防通道做為出租車位盈利,導(dǎo)致消防通道被阻塞。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,家庭轎車越來越多,小區(qū)停車難、停車亂現(xiàn)象愈發(fā)突出,占用消防車通道現(xiàn)象比比皆是、屢禁不止。消防車通道,雖然平時的作用不明顯,但是在火災(zāi)發(fā)生時就是住戶的生命通道,就像高速公路的應(yīng)急車道一樣。消防通道被占用,會造成救援困難。小區(qū)物業(yè)和業(yè)主都應(yīng)該高度重視消防通道暢通問題,雙方應(yīng)密切配合,物業(yè)從嚴(yán)管理,業(yè)主自覺服從,形成長效機制,共同維護小區(qū)的安全環(huán)境?!稐l例》第三十六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實行自治管理的業(yè)主委員會規(guī)劃、設(shè)置停車位時,不得占用消防車通道,并應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)的消防車通道設(shè)置禁止占用的明顯標(biāo)識。對占用消防車通道的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知占用人糾正;拒不糾正的,立即報告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?/p>

2.5確保24h值班制度落實

目前很多小區(qū)物業(yè)辦公室晚上是無人值班的,無法落實各項管理責(zé)任。如某小區(qū)建成后居民入住已經(jīng)多年,但該小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)大面積停電現(xiàn)象,造成電梯停用,晚上小區(qū)物業(yè)無人值班,導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)關(guān)系異常緊張,甚至出現(xiàn)矛盾激化的情況。某日停電后,消防人員從物業(yè)那里要來了電梯鑰匙,打開7部電梯,而物業(yè)除了門口保安外找不到其他工作人員。目前很多小區(qū)住戶家里安裝有火災(zāi)自動報警系統(tǒng),地下車庫安裝自動噴水滅火系統(tǒng)等自動消防系統(tǒng),小區(qū)建有消防控制室?!稐l例》第二十八條第二款規(guī)定自動消防系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)二十四小時有操作人員值守,值守人員不得少于二人。

2.6健全小區(qū)消防工作檔案

小區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)將日常消防管理工作及滅火救援過程中形成的文字材料、照片、視頻、消防部門檢查下發(fā)的法律文書等所有與消防有關(guān)的資料文件及時整理歸檔,建立完整的消防工作檔案,確定專人負責(zé),做到消防部門檢查時有據(jù)可查。

3小區(qū)物業(yè)管理部門的消防工作模式

小區(qū)物業(yè)管理部門可采取“物業(yè)經(jīng)理(消防安全負責(zé)人)—物業(yè)員工—小區(qū)居民”三級工作模式。這三級人員既有自己的工作職責(zé),在履行自己職責(zé)任務(wù)的同時,也要相互監(jiān)督各方的工作,起到互相補充的作用。

3.1落實物業(yè)經(jīng)理職責(zé)

小區(qū)物業(yè)經(jīng)理在享有管理物業(yè)的權(quán)利的同時,也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)經(jīng)理作為消防安全的第一責(zé)任人,統(tǒng)管本小區(qū)的消防安全工作,要維護本小區(qū)居民的利益。物業(yè)經(jīng)理要帶領(lǐng)員工學(xué)習(xí)消防法律法規(guī)及條例辦法,制定本小區(qū)的防火安全制度,制定消防管理與滅火救援預(yù)案,確保其他各項消防職責(zé)的落實。

3.2物業(yè)員工認真履行職責(zé)

物業(yè)員工可以采取2種工作模式:(1)兼職落實消防安全工作模式。這種工作模式的優(yōu)點是參與工作的人員較多,可以全體員工都參與,或者大部分員工參與,具有點多面廣的特點,還可以節(jié)省員工工資支出。缺點是因為點多面廣,所以不夠?qū)R?,消防工作可能抓得不夠細致?2)專職落實消防安全工作模式。這種工作模式的優(yōu)點是專職負責(zé)人比較精通消防業(yè)務(wù),具有少量精干的特點。缺點是一旦離開工作崗位,就會造成工作缺口,危害小區(qū)消防安全。如果小區(qū)體量大、住戶多,則物業(yè)公司員工人數(shù)也多,應(yīng)當(dāng)采取員工專職落實消防安全工作;反之,如果小區(qū)樓數(shù)小、住戶少,則物業(yè)公司員工數(shù)量也少,應(yīng)當(dāng)采取員工兼職落實消防安全工作。

3.3小區(qū)居民積極配合

物業(yè)管理單位的各項工作要落實,離不開小區(qū)居民的配合。隨著近年來消防宣傳工作的不斷推進,人民群眾的消防意識也越來越強,越來越重視消防安全?!稐l例》第三十五條第二款規(guī)定:住宅區(qū)共用消防設(shè)施保修期內(nèi)的維修等費用,由建設(shè)單位承擔(dān);保修期滿后的維修、更新和改造費用,納入共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金開支范圍;沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的,消防設(shè)施維修、更新和改造費用由業(yè)主按照約定承擔(dān),沒有約定或者約定不明確的,按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。小區(qū)居民應(yīng)該及時足額交納物業(yè)費、維修基金和有關(guān)設(shè)施器材的購置保養(yǎng)費。平時自覺做到私家車不亂停占用消防車通道,公共區(qū)域不亂放危險可燃物品,積極配合物業(yè)管理部門的宣傳教育和小區(qū)消防安全管理工作,共同創(chuàng)造安全和諧的消防安全環(huán)境。

3.4使用法律程序

對于發(fā)現(xiàn)的消防安全隱患拒不整改的,可以向有關(guān)部門反映投訴。比如,《條例》第三十六條規(guī)定對占用消防車通道的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知占用人糾正;拒不糾正的,立即報告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?。《消防法》第二十八條規(guī)定任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;第六十條第二款規(guī)定個人占用、堵塞、封閉消防車通道,妨礙消防車通行的,處警告或者五百元以下罰款;第六十條第三款規(guī)定對占用、堵塞、封閉消防車通道,妨礙消防車通行,經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的,強制執(zhí)行,所需費用由違法行為人承擔(dān)。

4結(jié)束語

小區(qū)三級消防工作模式的運轉(zhuǎn),需要各組成部分的協(xié)同工作。物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)籌安排、總攬全局,物業(yè)員工可以分片分樓宇負責(zé),對口管理本區(qū)域內(nèi)的消防安全工作,發(fā)現(xiàn)問題時既要報告物業(yè)經(jīng)理,也要通知責(zé)任業(yè)主,起到兩者的聯(lián)結(jié)作用。在實際生活和工作中,不管是誰發(fā)現(xiàn)消防安全隱患都應(yīng)該及時通知另外兩方,落實責(zé)任人,商討解決問題的方法。三方取長補短,共同解決問題。

作者:張永亭 單位:濟南市消防支隊

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