新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃論文

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一、房地產(chǎn)企業(yè)在新會計準(zhǔn)則下稅收籌劃所受影響

（一）新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)存貨計價方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計量的影響

新會計準(zhǔn)則在存貨計價方法上開始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計價方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會造成毛利的波動。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會造成一定的稅負(fù)增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計價方法后就會直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說明如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會有一定程度的增加。最后是新會計準(zhǔn)則對固定資產(chǎn)計量的規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會對房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力有著巨大影響。

（二）新會計準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展

一是對公允價值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會計準(zhǔn)則中關(guān)于公允價值計量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計量方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷和成本等損益的計算都會出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的專業(yè)會計政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，如果選擇的會計政策不一樣，就會造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會計準(zhǔn)則針對投資性房地產(chǎn)的會計處理相對舊會計準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。

二、新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對策

（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對策

在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，國家的稅收政策都會做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動情況，這樣才有利于房企有效、及時的制定問題解決對策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會計準(zhǔn)則的第15號準(zhǔn)則，主要是對代建房的規(guī)范。稅法對各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開發(fā)。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)對銷售收入的稅收籌劃

不動產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)來的主要收入來源，新企業(yè)會計準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則規(guī)定銷售商品收入規(guī)定了較為嚴(yán)格的確認(rèn)要求，必須同時滿足5個條件才能予以確認(rèn)。從房地產(chǎn)的銷售情況分析，買方市場一般很難一次性交清購房款，采取分期付款往往成為房地產(chǎn)銷售的重要營銷策略。為了遵循新會計準(zhǔn)則中的嚴(yán)格收入確認(rèn)原則，房地產(chǎn)企業(yè)不能按銷售價格總額確定收入，會計人員就應(yīng)積極按照與客戶合同約定的收款時間分次確認(rèn)收入，需要應(yīng)對估計不能收回的，不能確認(rèn)收入，已經(jīng)收回部分價款的只將收回部分確認(rèn)為收入，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，以達(dá)到延遲收入確認(rèn)時間，從而獲得延遲納稅的目的。

作者：李捷