投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題及對(duì)策

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引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不可或缺的重要組成部分，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)營(yíng)起到了至關(guān)重要的作用。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也在實(shí)踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的諸多問題。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作探究

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程中，企業(yè)應(yīng)首先對(duì)工程項(xiàng)目的初始成本進(jìn)行計(jì)算，在準(zhǔn)確把握工程項(xiàng)目的初始化成本以后再對(duì)工程項(xiàng)目建筑物的出租日期或者使用權(quán)限進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的核算處理，以此保證工程項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展與運(yùn)營(yíng)過程中，企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)章制度，對(duì)工程項(xiàng)目預(yù)期計(jì)劃內(nèi)的投資與經(jīng)營(yíng)程序進(jìn)行核算與處理，如果企業(yè)董事會(huì)在短期內(nèi)簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的出租所有權(quán)，那么該建筑物或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所即使在沒有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權(quán)也不會(huì)發(fā)生變化，都會(huì)被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，需要會(huì)計(jì)核算部門對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)以后才可以進(jìn)行系統(tǒng)化的初始化計(jì)量工作，在初始化計(jì)量工作的持續(xù)開展過程中逐漸完善企業(yè)自身的會(huì)計(jì)工作運(yùn)作架構(gòu)。投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作往往需要相應(yīng)的工作人員對(duì)房地產(chǎn)入賬價(jià)值進(jìn)行多次的確認(rèn)與探究，在確切認(rèn)真以后實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)自身價(jià)值的核算。根據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過程中過度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過程中存在嚴(yán)重的價(jià)格偏差，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作形同虛設(shè)，嚴(yán)重侵害了住戶與投資建設(shè)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問題

（一）計(jì)量轉(zhuǎn)換過程中所存在的問題

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)踐環(huán)節(jié)往往會(huì)采用轉(zhuǎn)換計(jì)量的方式來提高企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效益，這種方式具有一定的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉(zhuǎn)問題，在短時(shí)間內(nèi)幫助企業(yè)獲得較大的市場(chǎng)收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)量轉(zhuǎn)換的過程中往往會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)工程項(xiàng)目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項(xiàng)目管理過程中獲得更大的市場(chǎng)收益。然而，計(jì)量轉(zhuǎn)換模式具有極大的約束性與局限性，在實(shí)踐應(yīng)用過程中往往會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重對(duì)轉(zhuǎn)換問題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動(dòng)與缺損，引起當(dāng)期企業(yè)資金流與虧損項(xiàng)目的變動(dòng)，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）公允計(jì)量工作中存在的問題

通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行探究，在我國(guó)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，其會(huì)計(jì)核算工作與公允計(jì)量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值大大降低，工程項(xiàng)目承包方與施工方的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法得到保障，嚴(yán)重危害到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r。在一個(gè)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)之前，企業(yè)會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目與投資性房地產(chǎn)進(jìn)行切實(shí)有效的評(píng)估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)評(píng)估工作當(dāng)中，會(huì)計(jì)核算人員大多采用公允價(jià)值核算模式，這種核算模式在實(shí)踐應(yīng)用過程中往往會(huì)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生變動(dòng)，并且將變動(dòng)數(shù)值納入利潤(rùn)總額當(dāng)中，致使企業(yè)盈利的標(biāo)準(zhǔn)值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，使企業(yè)在投資項(xiàng)目的過程中存在極大的資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，計(jì)量的會(huì)計(jì)核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機(jī)，使心懷不軌的會(huì)計(jì)核算人員在實(shí)踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤(rùn)，致使企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況受到嚴(yán)重侵害，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會(huì)計(jì)核算工作者在實(shí)踐工作中的判斷，導(dǎo)致施工項(xiàng)目進(jìn)度減慢，降低了我國(guó)城市化建設(shè)的發(fā)展速率。

三、解決投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題的有效措施

（一）完善會(huì)計(jì)核算工作中的公允計(jì)量模式

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過程中所存在的問題，在相應(yīng)優(yōu)化與改善的過程中，企業(yè)會(huì)計(jì)部門應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中的公允計(jì)量進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化，使公允計(jì)量在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會(huì)計(jì)核算人員更加準(zhǔn)確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資過程中，如果企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中的公允價(jià)值發(fā)生了變動(dòng)，那么企業(yè)投資項(xiàng)目的賬面價(jià)值與公允價(jià)值也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變動(dòng)，致使公允價(jià)值變動(dòng)公積出現(xiàn)浮動(dòng)。在相應(yīng)優(yōu)化與完善的過程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中的轉(zhuǎn)換計(jì)量與公允計(jì)量進(jìn)行相應(yīng)的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉(zhuǎn)換過程中，采用公允價(jià)值模式作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)換的主要手段，使公允計(jì)量模式在會(huì)計(jì)核算工作中產(chǎn)生的價(jià)值與原有賬面所產(chǎn)生的價(jià)值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算相關(guān)計(jì)量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內(nèi)，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過程中不得采取兩種計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作，因此，在實(shí)際工作當(dāng)中，我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用公允計(jì)量的會(huì)計(jì)核算模式，為會(huì)計(jì)人員的實(shí)踐工作提供確切可靠的準(zhǔn)確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)際情況中合理化的選擇成本模式，并且進(jìn)行后續(xù)的計(jì)量與核算工作。

（二）完善會(huì)計(jì)核算工作中的轉(zhuǎn)換計(jì)量模式

國(guó)內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)量轉(zhuǎn)換的過程中往往會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)工程項(xiàng)目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項(xiàng)目管理過程中獲得更大的市場(chǎng)收益。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算過程中，會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)將傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)實(shí)際公允價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)橘~面價(jià)值，以此作為建筑商品房屋的計(jì)量基礎(chǔ)，為今后的投資性房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)提供必要條件。同時(shí)，公允計(jì)量模式在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與原賬面會(huì)出現(xiàn)一定的價(jià)值誤差，這些價(jià)值誤差應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)當(dāng)期盈利與虧損的項(xiàng)目資金當(dāng)中，以此保證企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，為轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的發(fā)展與應(yīng)用奠定良好的條件。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行探究，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產(chǎn)行業(yè)在未來的發(fā)展過程中仍需要不斷進(jìn)取、完善創(chuàng)新，在會(huì)計(jì)核算工作中尋求突破，積極探索經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)增長(zhǎng)的途徑。

作者：顧華瑩 單位：山東萬(wàn)泰置業(yè)有限公司