機電設備運行與維護管理重要性
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摘要：為了加強機電設備的運行與維護管理工作，保障設施設備正常運行并發(fā)揮最佳效果，基于當前物業(yè)企業(yè)對機電設備保養(yǎng)現(xiàn)狀，分析對機電設備日常保養(yǎng)中存在的問題與不足，并針對存在問題與不足提出加強設備維護保養(yǎng)管理工作的具體措施。
關鍵詞：機電設備；運行與維護管理；管理措施；分析
引言
隨著機電設備種類不斷增多且多元化，在機電設備質(zhì)量上實現(xiàn)了跨越式的突破，在自動化、智能化和復雜化方面均得到提高。機電設備給生產(chǎn)、生活帶來巨大的效益和便利的同時，也很容易在運行中發(fā)生故障，只有通過加強機電設備的運行與維護管理才能從根本上減少出現(xiàn)故障，保障設施設備正常運行并發(fā)揮最佳效果。
1當前物業(yè)企業(yè)對設施設備保養(yǎng)的情況
機電設備在經(jīng)營、生活、生產(chǎn)的過程中缺一不可，因此，物業(yè)企業(yè)必須重視設備在日常工作中的巡檢、定期保養(yǎng)，確保機電設備長期處于正常工作狀態(tài)，使業(yè)主的利益不受損，物業(yè)企業(yè)的服務品質(zhì)提高，與效益、成本、公共安全等重要因素有關。在傳統(tǒng)的機電維保管理模式中，因市場因素，導致生產(chǎn)廠家與維保單位脫節(jié)，許多技術保護、維保單位對產(chǎn)品的核心技術掌握不夠透徹，相關部門監(jiān)督指導不夠到位。隨著政府對市場的準入開放，維保單位如雨后春筍般進入市場，其技術力量單薄、管理缺失，為了公司的運作低價承接業(yè)務。在日常生產(chǎn)中，由于人工成本、技術力量儲備不足等原因，許多物業(yè)企業(yè)沒有真正履行維保責任，導致小問題拖至大問題，直至設備停止運行，嚴重損害了業(yè)主的利益，最終由全體業(yè)主買單，同時也增加了物業(yè)企業(yè)的投訴率和負面影響。一些物業(yè)企業(yè)維保管理模式老舊，無法在維保過程中真正做到及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題，加上維保單位配件處于零庫存狀態(tài)等因素，會造成機電設備維護保養(yǎng)缺失，無法真正發(fā)揮設施設備的工作效率，給業(yè)主的日常生活帶來了較多的不便，也降低了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益、增加了投訴率。在未來的設施設備管理中物業(yè)企業(yè)應該提高管理能力，政府部門應當加強監(jiān)督力度，同時還應從源頭上推行廠家與維保企業(yè)的技術共享、配件供應。我國也需成立設施設備維護保養(yǎng)協(xié)會，規(guī)范行業(yè)管理，實行資源共享、技術支持、相互監(jiān)督等約束機制，來促進整個行業(yè)的良性發(fā)展。
2設施設備日常保養(yǎng)中存在的問題
2.1物業(yè)企業(yè)不夠重視
設施設備的日常保養(yǎng)管理工作，管理團隊技術水平有待提高自改革開放以來，隨著全國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)成為國內(nèi)新興行業(yè)，服務著整個社會，關系著民生問題，物業(yè)區(qū)域的設施設備是民眾日常生活中不可缺少的部分，怎樣做好物業(yè)區(qū)域的設備管理工作重要?？紤]到物業(yè)企業(yè)的成本問題，以及配備的技術人員不到位、一人多崗、技術水平有限等因素。在日常的生產(chǎn)工作中并沒有真正落實設備維修保養(yǎng)工作，導致未能及時發(fā)現(xiàn)問題，使機械設備小病拖成大病，以及長期帶病運行、配件供應不及時等因素，使在機械設備出現(xiàn)故障后不能夠及時的進行修理，甚至出現(xiàn)停機等情況，從而增加了業(yè)主的成本支出和對物業(yè)企業(yè)的投訴，降低了物業(yè)企業(yè)的服務品質(zhì)。
2.2維護保養(yǎng)管理理念落后，缺乏創(chuàng)新思想
近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場覆蓋了全國大多數(shù)三、四線城市，房地產(chǎn)市場涉及到的機電設備種類多、品牌廣。當開發(fā)商將樓盤的機電設備移交給物業(yè)企業(yè)后，物業(yè)企業(yè)認為都是新交付的設備，總認為在廠商的保修期內(nèi)，廠商會進行保養(yǎng)，但是存在物業(yè)企業(yè)的設備管理技術員對設備的性能還不夠熟悉、新的設備維護次數(shù)可減少，設備出現(xiàn)故障接到報修電話后到現(xiàn)場進行處理等因素，造成了機電設備的管理沒有跟進上。再加上物業(yè)企業(yè)入市門檻較低，部分開發(fā)商將樓盤的物業(yè)管理委托給規(guī)模小、技術力量弱的物業(yè)企業(yè)進行管理，由于長期缺乏維護保養(yǎng)的監(jiān)督管理，導致設施設備頻繁出現(xiàn)故障。物業(yè)企業(yè)應從技術人員的技能培訓、制度建設、完善制度建設入手，責任落實到人，建立一機一檔一人，有條件的企業(yè)可以采用智能控制管理來提升管理水平。
2.3重故障，輕保養(yǎng)
目前，大部分企業(yè)在使用機電設備過程中，均存在“重故障、輕保養(yǎng)、有保養(yǎng)計劃、未實施保養(yǎng)、頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”的現(xiàn)象，開發(fā)商（廠商）將機電設備安裝完成、驗收合格后交付物業(yè)使用后，企業(yè)只注重機電機電設備出現(xiàn)故障后才排除故障，大大降低了使用壽命。物業(yè)企業(yè)應嚴格落實設備的維護保養(yǎng)計劃，通過日常的維護保養(yǎng)，目的是能夠及時發(fā)現(xiàn)設備運行中存在的問題，能及時維修或更換對應的配件，防止帶病工作帶來更大的損失，延長設備使用壽命發(fā)揮更好的作用，降低業(yè)主的成本支出，提升物業(yè)企業(yè)的服務品質(zhì)。
2.4廠家對核心技術保護過度
近年來，我國的制造發(fā)展迅速，國產(chǎn)化產(chǎn)品越來越多，機電設備的智能化程度也越來越高，各廠商為了維護自己的利益，對產(chǎn)品的核心技術進行保護，當機電設備發(fā)生故障時，非廠家的維保單位在未獲得原廠家的技術授權時，就無法進入核心系統(tǒng)獲取故障信息，大大延誤了維修時間。例如電梯變頻控制器的主要技術參數(shù)，建議實行核心技術有償或無償分享，有效促進、提升行業(yè)的技術水平。
3加強設備維護保養(yǎng)管理工作的措施
3.1提高設施設備自身的穩(wěn)定性
物業(yè)企業(yè)應結合本企業(yè)的實際情況，制定可行的設施設備維護保養(yǎng)制度，嚴格按照維護保養(yǎng)計劃進行日常巡查、半月保養(yǎng)、月季保養(yǎng)等相關工作，在巡查及保養(yǎng)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題、及時處理存在的問題。隨著市場的發(fā)展需要，各項技術的軟硬件進步快速，整體的可靠性較為穩(wěn)定。應當要按照年度的保養(yǎng)計劃嚴格對設備進行有針對性的日常檢查及時發(fā)現(xiàn)故障問題、及時排除解決故障問題等措施，來進一步提高設施設備的健康狀態(tài)，同時制定設備保養(yǎng)的周期、保養(yǎng)的目的、把好質(zhì)量關、保養(yǎng)周期的把控、過程的安全管理等來確保提高設施設備的穩(wěn)定性。
3.2嚴格落實好設備保養(yǎng)檢修制度
注重對設備的維修和檢修，設備的完好性對于生產(chǎn)發(fā)展有著很重要的作用，應該按時對設備的狀態(tài)進行勘測，根據(jù)設備的情況確立檢修時間和保養(yǎng)制度，從而用最少的檢修費用和最短的檢修時間達到最高的檢修質(zhì)量。應該定時安排技術人員深入到現(xiàn)場中巡查，第一時間掌握設備的使用情況和系統(tǒng)的運行情況，找出潛在的故障，并且對發(fā)現(xiàn)的故障進行及時處理。同時要加強考核管理和問題分析，還要對事故的負責人進行批評教育，給予處罰予以警示。從根本上提高員工的思想意識，讓他們對設備維修工作認真負責，從而提高設備的使用時間。
3.3加強設施設備的前期介入和檔案管理
開發(fā)商在項目竣工驗收前應由物業(yè)企業(yè)派駐工程技術人員進駐項目，主動介入設施設備的調(diào)試和驗收階段，這樣有利于對項目的各類專業(yè)設備的性能、技術參數(shù)、安裝位置、內(nèi)頁資料移交、操作培訓等工作的了解。同時，根據(jù)項目的實際情況將圖紙、設備使用說明書、維保合同、主要設備的技術參數(shù)等建立一機一檔，更好的為日后的維護保養(yǎng)做準備。物業(yè)企業(yè)進駐項目后，設備主管應根據(jù)設備的專業(yè)進行分工責任到人，每臺設備均要有設備卡和責任人、各專業(yè)技術人員要熟悉各類型設備的技術參數(shù)、工作原理、操作流程、日常巡查內(nèi)容、保養(yǎng)內(nèi)容等，如設備發(fā)生故障時，技術人員要立即按照維修工作流程進行維修，維修完成后應做好相關的記錄，對更換主要配件的應記錄各項技術參數(shù)，便于日后的跟蹤及配件的選擇，以便縮短維修時間。
3.4加強維保技術人員的培訓與考核工作
物業(yè)企業(yè)應每年編制技術人員的培訓計劃，可分為項目培訓、公司培訓、外部培訓，按專業(yè)培訓以及新技術應用的培訓，通過多元化的培訓來不斷鞏固和提升技術水平。同時對技術人員的培訓結果進行考試，給予考試不合格技術人員一次補考的機會，如再次考試不合格再給予相應的處罰；還要將技術人員的培訓和業(yè)務技能納入績效考核體系，考核與績效掛鉤，更好地促進、鞏固技術人員的業(yè)務能力，提升整個團隊的建設。
4結語
物業(yè)企業(yè)應結合自身企業(yè)的發(fā)展做出長遠的規(guī)劃，重視設施設備的維護與保養(yǎng)、完善制度、嚴格執(zhí)行維保制度，建立健全設施設備數(shù)據(jù)庫，加強信息化建設的投入，制定有效的培訓制度（理論與實操相結合）和技術人員的儲備機制，完善落實考核機制，獎勵有技術創(chuàng)新和貢獻的技術人員，促進維保工作良性發(fā)展，延長設施設備的使用壽命，節(jié)約業(yè)主的使用成本，提高企業(yè)的服務水平。
參考文獻
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[2]鐘潮輝.機電設備維修管理現(xiàn)狀與提升策略[J].裝備維修技術，2019（3）：169.
作者:張超龍 單位:廈門海投物業(yè)有限公司
