地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展路徑探究
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摘要：在非均衡分析框架下，考察地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的問題，還需要引入制度因素、歷史因素等要件。國人對房產(chǎn)特有的情感，推動了我國地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，這本身就屬于非正式制度因素范疇。隨著二孩政策的出臺，對住房的改善性需求又必然會推動我國地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，這便屬于歷史因素范疇。通過主題討論，可持續(xù)發(fā)展的路徑包括：加強對政府職能部門的制度規(guī)制、建立黨建與行政管理的雙管機制、以當?shù)厥逡?guī)劃統(tǒng)籌資源供給、設立生態(tài)保護政策強化項目審批、科學規(guī)劃空間布局適應社會發(fā)展。
關鍵詞：政府公權力；地產(chǎn)經(jīng)濟；可持續(xù)發(fā)展；路徑
一地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵解析
（一）資源供給的可持續(xù)性
地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中首先依賴于土地供給，再者需要獲取各類原材料和能源供給。由于我國在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，本身就面臨著除過剩產(chǎn)能的歷史任務，而過剩產(chǎn)能又集中在鋼材、水泥等行業(yè)中，所以實現(xiàn)資源供給的可持續(xù)性應重點放在對土地資源的可持續(xù)供給。早在十一五期間，我國就劃定了18億畝土地紅線。由此，在18億畝土地紅線以外的空間范圍內(nèi)形成土地資源的可持續(xù)供給，則成為了地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵的組成要素。
（二）生態(tài)承載的可持續(xù)性
我國地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中也經(jīng)歷了經(jīng)濟形態(tài)的演變，即從傳統(tǒng)商住房項目開發(fā)逐步演變到關聯(lián)養(yǎng)老、關聯(lián)休閑的旅游地產(chǎn)開發(fā)中來。[1]隨著旅游地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的方興未艾，生態(tài)承載的可持續(xù)則成為了地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵的另一組成要件。那么，應怎樣理解生態(tài)承載的可持續(xù)性呢？筆者認為，這里的“生態(tài)”不僅指自然生態(tài)，還指社會生態(tài)。在旅游地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，應符合當?shù)刈匀簧鷳B(tài)的承載力,還需要符合當?shù)厣鐣鷳B(tài)的承載力。
（三）項目開發(fā)的可持續(xù)性
地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中所提供的產(chǎn)品為耐用消費品，以商品房項目開發(fā)為例，有數(shù)據(jù)顯示我國商品房使用年限平均為40年左右。盡管該年限顯然低于70年產(chǎn)權年限，但在能夠使用40年的條件下，隨著其在市場中的流通必然會放大商品房的投放數(shù)量。因此，還需要將項目開發(fā)的可持續(xù)性納入到內(nèi)涵界定中來。
二地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)
（一）面臨因土地財政所帶來的挑戰(zhàn)
土地出讓收入歸地方財政所有，因此，在我國出現(xiàn)了獨特的土地財政現(xiàn)象。有學者將土地財政稱作為“第二財政”。數(shù)據(jù)顯示，“2010年到2012年，國有土地使用權出讓收入為29398億元、33477億元、28886億元，占同年政府財政收入的比重分別為35％、32％、25％，占同期GDP的比重分別為7％、7％、6％”，[2]從中可以看出土地資源供給對地方政府所帶來的意義。而對于地方財政來說，土地出讓以及由此帶來的各項稅收，在地方財政中基本構(gòu)成了主要來源，基本都占到了40%以上的比例。然而，政府官員作為政府資源人格化的代表，其在受到有限理性的制約和自身目標函數(shù)的影響，在決策土地出讓時往往存在著主觀盲目性。[3]地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設密切聯(lián)系，所以提升區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展的程度，也為地方土地資源的大量供給提供了“合理性”。
（二）面臨因資本逐利所帶來的挑戰(zhàn)
我國地產(chǎn)經(jīng)濟所提供的產(chǎn)品可以分為兩大類：具有封閉產(chǎn)權的產(chǎn)品和具有開發(fā)產(chǎn)權的產(chǎn)品。前者主要以商品房為主，后者則主要以政府項目為主。但無論是前者還是后者，都需要由專業(yè)化企業(yè)來提供。因此，在資本逐利性的驅(qū)動下，專業(yè)化企業(yè)對土地資源的囤積，以及依托市場議價能力來干擾政府官員的決策等，均導致了地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中始終以高速、過熱的姿態(tài)呈現(xiàn)在世人面前。而所有這些都帶來一個挑戰(zhàn)，即資源被迫過度供給。
（三）面臨因投資沖動所帶來的挑戰(zhàn)
從旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的布局中不難發(fā)現(xiàn)，這些項目大都位于歷史上經(jīng)濟發(fā)展長期處于滯后的區(qū)域，如利川便是。隨著旅游地產(chǎn)經(jīng)濟的升溫，以及市場需求力度的持續(xù)上漲，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的政府存在著投資沖動的行為偏好。首先，市場需求決定著該區(qū)域土地價格上漲，進而通過土地出讓來增加地稅收入。其次，域外人口入住又能帶動當?shù)叵M類經(jīng)濟增長，從而又能解決當?shù)厝说木蜆I(yè)問題。然而，投資沖動又將打破當?shù)刈匀簧鷳B(tài)和社會生態(tài)的平衡關系。
（四）面臨因無序競爭所帶來的挑戰(zhàn)
地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展依托地產(chǎn)市場的承接，并在該市場中完成生產(chǎn)、流通、消費這三個環(huán)節(jié)。筆者在考察地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，該市場結(jié)構(gòu)具有分層特點，即高端優(yōu)質(zhì)項目往往處于寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)之中，而大眾化的地產(chǎn)項目則處于壟斷競爭市場結(jié)構(gòu)之中。因此，無序競爭主要存在于大眾化項目市場之中。無序競爭所帶來的直接后果便是，房產(chǎn)空置率提升。
三政府公權力在應對挑戰(zhàn)中的作用分析
（一）作用于抑制有限理性的負面影響
如前所述，政府官員作為政府資源人格化的代表，其在實施資源配置時往往受制于有限理性的影響。有限理性的存在歸因于政府官員難以做到精確計算和對城市未來發(fā)展作出充分、有效的預測，而且，我國地方政府因換屆的制度安排，也使得上屆政府的某些官員存在著在位權利資本化的內(nèi)在沖動。隨著政府公權力的引入,以終身追責機制的實施來抑制政府官員的機會主義行為[4],并以黨風廉政建設和公檢法機構(gòu)設置來規(guī)制政府官員的行為失范。
（二）作用于統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的供給
地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展存在著較為獨特的功能趨勢，即無論是商品房建設還是政府投資項目建設，其都具有強大的外部性特征。商品房建設能夠滿足人民對美好生活的追求，政府投資項目則具有造福地方民眾和帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的功能。因此，任何時候都需要有序推動地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。政府公權力在此的作用主要體現(xiàn)在通過制定長期城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，有計劃地將土地儲備資源向市場投放，進而調(diào)節(jié)資本逐利的節(jié)奏和門檻。
（三）作用于制度框架下保護生態(tài)環(huán)境
針對目前方興未艾的旅游地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，需要強化供給側(cè)管理。與生態(tài)旅游項目不同，旅游地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中若是對生態(tài)環(huán)境造成了破壞，則在較長時間內(nèi)是無法修復的。眾所周知，生態(tài)環(huán)境不僅指自然還是指社會。以利川為例，當前由于利川蘇馬蕩地區(qū)的基礎設施建設滯后，導致了因旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展對當?shù)孛癖姷纳顜砹藰O大的困擾。因此，政府公權力在這里的作用就是在制度框架下來保護生態(tài)環(huán)境。
（四）作用于區(qū)域統(tǒng)籌下項目空間布局
區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，必須與域內(nèi)人口分布和其動態(tài)遷移趨勢相適應。具體而言，區(qū)域人口分布特點不僅歸因于歷史成因，還與近10年來的城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局、城市功能區(qū)布局等因素息息相關，并后者構(gòu)成了域內(nèi)人口動態(tài)遷移的趨勢。因此，政府對于大眾房地產(chǎn)項目的空間布局，應給出具有粗線條的區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃方案。進而在市場機制和政府干預的雙重資源配置模式下，[5]優(yōu)化地產(chǎn)項目的空間布局。
四政府公權力作用下的路徑構(gòu)建
（一）加強對政府職能部門的制度規(guī)制
我國土地資源分兩級所有，而地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展空域則以城市為主體，所以加強對政府職能部門的制度規(guī)制則成為必須。如前所述，許多貧困地區(qū)以出讓土地使用權來獲得“第二財政”收入。為此，當前需要在精準扶貧戰(zhàn)略的推動下，通過嚴格執(zhí)法和調(diào)適政府土地出讓政策，嚴格規(guī)范地方政府職能部門的辦事流程。同時，在落實主體責任的行政管理機制下，還應借助政務網(wǎng)站開通政務公開平臺，來接受社會公眾的輿論監(jiān)督。
（二）建立黨建與行政管理的雙管機制
建立黨建與行政管理的雙管機制體現(xiàn)在政府公權力對落實主體責任所起的促進作用。黨建主要以黨風廉政建設為推手，強化民主集中制在土地資源出讓決策中的重要作用，其中當前應突出“民主”。這樣一來，就能在群策群力的基礎上降低有限理性所帶來的干擾。黨建工作所內(nèi)含的反腐倡廉內(nèi)容，也能夠?qū)Σ糠止賳T的權利資本化動機給予威懾。行政管理則主要以首責制來落實部門主體責任，使得土地資源部門能夠嚴格執(zhí)行土地出讓政策和標準。
（三）以當?shù)厥逡?guī)劃統(tǒng)籌資源供給
目前正處于“十三五”時期，各地都制定了自身在“十三五”期間的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。應以當?shù)氐摹笆濉币?guī)劃作為統(tǒng)籌土地資源供給的藍本。如前所述，資本逐利性作為一種天然現(xiàn)象可以在供給側(cè)管理中得到調(diào)節(jié)。因此，當?shù)卣畱獙ⅰ笆濉币?guī)劃對社會經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃細化為土地資源的供給管理中來，并在目標分解的基礎上由土地資源管理部門制定專業(yè)性的統(tǒng)籌規(guī)劃，最終落地于地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展之中。
（四）設立生態(tài)保護政策強化項目審批
旅游地產(chǎn)經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，往往在歷史上其商品經(jīng)濟的發(fā)展相對滯后。在此背景下，當?shù)卣谌狈ψ銐虻纳鷳B(tài)環(huán)境保護意識的同時，還因發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟的需要盲目引進地產(chǎn)項目。因此，首選就需要設立適合本地需要的生態(tài)保護政策。為了確保該項政策能夠順利設立和落實，省級政府需要對其進行制度建設能力幫扶，并委派專人組成的督導組進行跟蹤檢查。在制度設立之后，則需要與科研院所等機構(gòu)合作論證域內(nèi)地產(chǎn)項目引入的科學性和合理性，最終制定引入標準來管控旅游地產(chǎn)項目的無序上馬。
（五）科學規(guī)劃空間布局適應社會發(fā)展
我們需要充分釋放地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展所帶來的正外部性，所以在當?shù)亍笆濉币?guī)劃中，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)道路建設規(guī)劃、城市功能區(qū)規(guī)劃等綱要，預先科學規(guī)劃地產(chǎn)項目的空間分布。這就能在供給側(cè)為地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展優(yōu)化了空間布局。
結(jié)語
總之，隨著我國社會和經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也取得了舉世矚目的成就，成為我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國社會主義市場經(jīng)濟體系中一個不可缺少的重要組成部分，影響著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，保護房地產(chǎn)經(jīng)濟安全是維護我國國家經(jīng)濟安全的客觀要求和房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展的必要條件。在政府公權力作用下的可持續(xù)發(fā)展路徑可圍繞：加強對政府職能部門的制度規(guī)制、建立黨建與行政管理的雙管機制、以當?shù)亍笆濉币?guī)劃統(tǒng)籌資源供給、設立生態(tài)保護政策強化項目審批、科學規(guī)劃空間布局適應社會發(fā)展等五個方面來構(gòu)建。
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作者：秦煥杰 單位：安徽工業(yè)經(jīng)濟職業(yè)技術學院
