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談保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)機制設計

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談保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)機制設計

摘要:養(yǎng)老地產(chǎn)是融合房地產(chǎn)和養(yǎng)老服務的產(chǎn)物,符合老年人對于與養(yǎng)老服務的差異化、全面化需求,是我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。保險資金的特點以及保險的社會屬性使其具有投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的先天優(yōu)勢,但由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期階段,經(jīng)驗嚴重不足,保險公司如何運營養(yǎng)老地產(chǎn)成了亟待解決的問題。本文立足于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營現(xiàn)狀和保險資金運用現(xiàn)狀,從準確定位、差別規(guī)劃和醫(yī)療、護理體系建設等方面進行保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)的機制設計,來探究適合我國老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)。

關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn);運營機制;保險資金

目前,我國的老齡化問題越來越嚴峻,2018年,65周歲及其以上人口數(shù)為16658萬,占總?cè)丝跀?shù)的11.9%,但2018年我國千位老年人口的養(yǎng)老床位數(shù)僅29.15張,同時現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)的硬件設施不完善,護理人才也較為缺乏,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與老齡化的狀況極其不匹配。首先,我國養(yǎng)老地產(chǎn)定位偏高端、覆蓋面小。目前我國運營較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)集中于一線城市,多為高端產(chǎn)品,而二、三線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)缺口較大。其次,運營缺乏經(jīng)驗,多為套用國外模式,但受到傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響,這些套用的機制并不能促使老年人改變傳統(tǒng)觀念,接受這一新型的養(yǎng)老方式。因此,我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營機制需要進行更深層次的設計,才能使得保險公司在投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)時既能有效滿足我國老年人養(yǎng)老需求,又能獲得穩(wěn)定的運營收益。

1我國保險資金運用現(xiàn)狀

1.1我國保險資金運用的特點與缺陷

我國的保險資金絕大多數(shù)為固定收益資產(chǎn),盡管確保了保險資金運用原則中的安全性,但忽略了盈利性的重要,造成了資本回報率偏低,同時資金的收益率與資本市場有極大地關(guān)聯(lián),深受市場利率波動的影響。與發(fā)達國家相比,我國的保險資金運用渠道較為狹窄,資金配置結(jié)構(gòu)較為單一,存在著極大的拓展空間。最近兩年保險公司的一些投資舉動引發(fā)了社會和國家的強烈譴責,使得銀保監(jiān)會對險資投資渠道的管控變得更加嚴格,目前仍有大量的保險資金在尋覓更為良好的出路,尤其是長期性的險資投資渠道。

1.2我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

2010年,中國保監(jiān)會印發(fā)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》寫明我國保險公司的資金可投資于醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的不動產(chǎn),近些年,國家的政策越來越傾向于發(fā)展“專門化”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),越來越支持我國符合條件的保險公司投資養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)。保險資金數(shù)量大、期限長、投資于養(yǎng)老地產(chǎn),不必擔心利率以及市場的波動,從而保持較好的收益穩(wěn)定性,且保險公司擁有穩(wěn)定的收入來源,可以更好的保證養(yǎng)老地產(chǎn)的運營,這種良性循環(huán)有利于保險公司獲得穩(wěn)定的投資收益,同時實現(xiàn)險資運用的“安全性”和“盈利性”兩重目標。保險資金也能更好的服務于實體經(jīng)濟,解決我國的“養(yǎng)老難”問題,有利于提升我國保險業(yè)的整體影響力和競爭力。

2養(yǎng)老地產(chǎn)運營機制的設計

2.1準確定位

(1)服務理念的準確定位。養(yǎng)老社區(qū)之所以不同于養(yǎng)老院、敬老院,是因為其本身的經(jīng)營、服務理念更具人性化。當前有很多老人不愿意入住養(yǎng)老社區(qū),是因為他們不愿意離開自己的“家”,去往一個毫無溫暖可言的收容機構(gòu)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)在定位是既要滿足老年人住房、養(yǎng)老、醫(yī)療的需求,又要滿足他們的精神需求。(2)服務群體的準確定位。目前我國現(xiàn)存的養(yǎng)老地產(chǎn)多為僅面向老年人的住房,但傳統(tǒng)的家庭觀念使得老人們更加重視與家庭成員的相處,很多老人不愿意遠離子女生活,因此保險公司在運營養(yǎng)老地產(chǎn)時,可以將服務擴展至全年齡段,提供一種注重健康養(yǎng)生的一站式服務,面向嬰兒直至百歲老人,使得人們在入住養(yǎng)老地產(chǎn)時無后顧之憂,輕松享受終身服務。(3)配套設施的準確定位。首先是對于基本生活設施的需求,養(yǎng)老地產(chǎn)中的生活硬件設施都應該為老年人量身定做,而非僅注重設計感和美觀。其次是對于娛樂休閑設施的需求,養(yǎng)老地產(chǎn)應包含下棋、跳舞、看戲等休閑方式的活動場所,同時對于一些高端養(yǎng)老地產(chǎn),應該具備高爾夫球場等活動場所,滿足高端客戶的需求。此外,養(yǎng)老地產(chǎn)還應當建設相應的教育類人文設施,例如“老年大學”,定期開展養(yǎng)生講座。但對于老年人最重要的是醫(yī)療保障,應為老年人提供便捷、專業(yè)的醫(yī)療服務。(4)經(jīng)營理念的準確定位。作為保險公司,在推廣養(yǎng)老地產(chǎn)的初期階段可以采用體驗式住房,給潛在客戶提供試住期,讓客戶充分體驗養(yǎng)老地產(chǎn)完善的休閑、娛樂、醫(yī)療、住房設施,使他們從內(nèi)心深處感受到養(yǎng)老地產(chǎn)全面的服務,促使他們改變傳統(tǒng)“家庭式養(yǎng)老”的觀念,真正信賴養(yǎng)老地產(chǎn)。同時,在經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)時不應只著眼于當前的利潤,而應著眼于長期的收益,提升自身設施完善度、服務滿意度,吸引更多的客戶入住,充分利用養(yǎng)老地產(chǎn)的資源,建立良性循環(huán)。

2.2差別規(guī)劃

(1)地區(qū)間差別。當今中國的富裕人群主要集中于北京、上海等地,對于這些地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn),可以與當?shù)氐母叨丝蛻粝鄬?,更加注重商業(yè)化、國際化發(fā)展,可將養(yǎng)老地產(chǎn)與金融、保險等方面聯(lián)系,推出一些金融理財產(chǎn)品和保險產(chǎn)品,以適應他們對于資產(chǎn)規(guī)劃的要求。而對于非一線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)可以定位于中層階級,以宜居的環(huán)境為主打理念,更加偏向于人文關(guān)懷。而不同地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)也可以進行合作,實行“遷徙式”的旅居模式。(2)客戶間差別。首先是對于高端客戶與中低檔客戶的差別規(guī)劃,保險公司在設計養(yǎng)老地產(chǎn)入住條件的時候,應當具備“多樣化”。高端客戶可享受“遷徙式”旅居模式,自主選擇居住地點。對于一些中產(chǎn)階級老人,可以自由選擇居住時長。其次是對于客戶不同居住要求的差別規(guī)劃,分別設置宜居式和養(yǎng)病式的戶型,對于宜居式的戶型,更加注重于休閑、娛樂、醫(yī)療設施的建設,而對于養(yǎng)病式的戶型,更加注重護理、醫(yī)療服務與設施的建設。(3)服務設施差別。在老人入住養(yǎng)老社區(qū)時,保險公司應該進行生理及心理的評估,以便于進行差異化服務。對于心理上有異常的老人,保險公司應提供相應的心理醫(yī)生進行定期的診療。對于生理上的不同狀況,保險公司應該進行更加明確的劃分。完全自理的正常老人可以入住“獨立生活區(qū)”,在這一區(qū)域設置一些娛樂設施和休閑空間,護理人員的比例相對較少。生活自理能力不足的老人可以入住“協(xié)助生活護理區(qū)”和“專業(yè)護士護理區(qū)”,在這些區(qū)域,配備較為全面的生活起居設施以及服務?!皡f(xié)助生活護理區(qū)”的老人可以選擇一對一的護理模式,通過呼叫裝置及時聯(lián)系護理人員。而“專業(yè)護士護理區(qū)”的老人進行24小時的看護與服務。另外專門開設“阿爾茲海默失憶護理照顧專區(qū)”等,該專區(qū)內(nèi)老人皆可選擇使用定位裝置。(4)入住繳費方式差別。保險公司可以提供一些更為新穎的入住繳費方式,例如住房反向抵押,保險公司根據(jù)房屋的價值來安排相應的養(yǎng)老住房與服務,在老人去世后,對房屋進行拍賣,如果拍賣所得超過了養(yǎng)老住房與服務的價值,則可以將一定比例的超出部分作為老人的遺產(chǎn)提供給其合法繼承人。

2.3醫(yī)療、護理體系的建設

(1)高度重視醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。保險公司可以與醫(yī)院進行合作,定期對老人們進行基礎(chǔ)身體檢查,建立健康醫(yī)療檔案。對于有長期疾病的老人,由醫(yī)院的專門小組進行定期、定向檢查治療。同時可在合作醫(yī)院的住院部設置相應的專區(qū),為入住養(yǎng)老地產(chǎn)的老人提供專門的病床。對于建立了個人檔案的社區(qū)老人,可以先治療、后收費。投保住院醫(yī)療保險、重大疾病保險等險種的老人,可以先支取保險給付金進行繳費,減少治療時的復雜手續(xù),同時可以按照檔案的備注,快速聯(lián)系老人的家屬,最大化的滿足老人的醫(yī)療要求。(2)建立完善的護理體系。保險公司可以與學校合作,掛鉤護理專業(yè)等。對于進入養(yǎng)老地產(chǎn)的護理人員展開星級評比,同時進行全國聯(lián)網(wǎng),客戶可以根據(jù)星級指數(shù)及評價,自主選擇適合的護理人員。對于有過違規(guī)行為的護理人員,列入黑名單,對于星級較高養(yǎng)老地產(chǎn)的護理人員,可以在未來提供相應的入住優(yōu)惠政策,以此來激勵工作人員不斷提升自身專業(yè)素養(yǎng),更好的服務于養(yǎng)老地產(chǎn)的老人。(3)全方位、多形式的醫(yī)療、護理模式。保險公司可以提供家庭醫(yī)生服務,或與國內(nèi)外的頂尖醫(yī)院建立合作關(guān)系,對于一些患有嚴重疾病且不便于行動的老人,采取遠程診療的方式,對于老人的病情進行智能監(jiān)控,隨時做出應對。同時,配備營養(yǎng)師,對于不同老人提供不同的飲食清單,從基本飲食入手,進行全方位的護理。

2.4保險產(chǎn)品對接養(yǎng)老地產(chǎn)

首先,對于客戶而言,購買養(yǎng)老保險以及其他特定保險后,保險給付金可以選擇作為養(yǎng)老地產(chǎn)的“入住月費”。購買醫(yī)療保險后發(fā)生疾病住院現(xiàn)象,可以不必在治療后請求大數(shù)額的賠付,而是可以選擇接受養(yǎng)老地產(chǎn)合作醫(yī)院的直接、快速救治。弱化賠付、強化服務,直接滿足老年人的需求。同時保險公司將提供一定的投資、儲蓄類保險產(chǎn)品,滿足老人投資需求,部分保險產(chǎn)品所具有的免除遺產(chǎn)稅的功能也有利于日后私人財產(chǎn)的繼承。其次,對于保險公司而言,既可以充分開發(fā)已有的客戶群體,又可以對于該類保險產(chǎn)品進行精準營銷。保險公司現(xiàn)有的中高檔客戶資源都可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)的目標客戶,進行二次開發(fā)。因此,保險公司所運營的養(yǎng)老地產(chǎn)可以有完善的目標客戶資料,而非像普通養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷一樣盲目的“廣撒網(wǎng)”,從而使保險公司運營的養(yǎng)老地產(chǎn)擁有了更多的競爭優(yōu)勢。此外,該公司的保險產(chǎn)品有了更為準確、固定的營銷人群。對于入住養(yǎng)老地產(chǎn)的老人可以適當普及住院醫(yī)療保險等對老年人有較多益處的保險。對于采用“旅居式”的老人,可以進行航空交通保險等實用性較強的險種的推銷,使保險公司和養(yǎng)老地產(chǎn)更好的融合在一起,不僅有利于養(yǎng)老地產(chǎn)自身的盈利,還更利于保險公司的長遠發(fā)展。

3結(jié)論

隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,未來其運營方式也必然會更加多樣化。成為一線城市與宜居城市的結(jié)合,地域發(fā)展更均衡;高中檔養(yǎng)老社區(qū)并存,滿足不同收入人群的需求;連鎖式養(yǎng)老地產(chǎn),滿足客戶“遷徙式”居住要求,逐漸形成“租”“購”“旅”三者共存的一體化、全面化養(yǎng)老服務體系。隨著保險公司對于養(yǎng)老地產(chǎn)運營機制的設計更加完善、全面、多樣化,隨著國家大力支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,我國的養(yǎng)老服務業(yè)必定能實現(xiàn)較大的飛躍,在為老年人提供更加專業(yè)化的醫(yī)療、護理設施的同時,更好的滿足老年人的休閑、娛樂需求。同時保險公司也能從長期運營養(yǎng)老地產(chǎn)中獲得可觀的收益,并進一步完善養(yǎng)老地產(chǎn)的硬件設施與配套服務,全方位滿足老年人的需求,提升他們的幸福感。

參考文獻

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作者:張佳蓉 單位:東北財經(jīng)大學