新技術(shù)改變房地產(chǎn)投資格局淺析

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房地產(chǎn)行業(yè)相當傳統(tǒng)。一直以來，很大部分房地產(chǎn)項目都由少數(shù)大型企業(yè)主導(dǎo)，小型企業(yè)或個人進入該行業(yè)則面臨諸多障礙，但技術(shù)的發(fā)展正在改變這一點。2008年成立的Airbnb就攪動了房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“一池春水”，這一簡單而天才的商業(yè)創(chuàng)意的迅速成功，表明技術(shù)幾乎可以在一夜之間顛覆短期租賃行業(yè)的面貌，也激勵著創(chuàng)新人士顛覆房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域。美國《福布斯》雙周刊網(wǎng)站6月10日報道稱，“地產(chǎn)科技”方興未艾，正在改變房地產(chǎn)行業(yè)的投資面貌。

一、“地產(chǎn)科技”方興未艾

近幾十年來，“地產(chǎn)科技”（PropTech）初創(chuàng)公司蓬勃發(fā)展，幫助房主和房地產(chǎn)投資者優(yōu)化和簡化流程，迅速改變?nèi)藗冑徺I、出租、出售和管理房產(chǎn)的方式。地產(chǎn)科技專指通過科技來解決房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各種挑戰(zhàn)與服務(wù)交付。從廣義上講，地產(chǎn)科技是一系列旨在實現(xiàn)房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的技術(shù)?！杜＝虼髮W(xué)PropTech2020》報告中詳細列出了改變地產(chǎn)行業(yè)的12大通用技術(shù)，包括網(wǎng)站和智能手機應(yīng)用程序、應(yīng)用程序接口、數(shù)據(jù)分析與可視化、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能與機器學(xué)習(xí)、區(qū)塊鏈和分布式賬本技術(shù)、傳感器、虛擬和增強現(xiàn)實、地理空間和5G技術(shù)、云計算、運輸技術(shù)（無人駕駛飛機和自動駕駛汽車）等，幾乎覆蓋目前所有的前沿科學(xué)技術(shù)。而且，5G技術(shù)的高帶寬、低時延、高可靠等性能，將加速房地產(chǎn)領(lǐng)域的萬物互聯(lián)和數(shù)字化?！杜＝虼髮W(xué)PropTech2020》中還提到，在過去4—5年里，至少有200億美元投資于房地產(chǎn)科技行業(yè)，為7000家采用各種技術(shù)的房地產(chǎn)科技初創(chuàng)公司提供了資金。AI和大數(shù)據(jù)發(fā)力任何房地產(chǎn)投資者都可以證明，他們必須花費大量時間和精力，收集并分析必要的數(shù)據(jù)，再進行明智且有利可圖的投資。一般而言，一個新手投資者需要大約3個月的研究和分析才能找到一個有利可圖的機會，但在當今瞬息萬變的市場中，投資者沒有這么長的時間，因為其他更有經(jīng)驗的投資者會捷足先登，抓住所有有價值的機會。這一現(xiàn)實激勵很多人將目光投向了人工智能（AI），他們希望借助大數(shù)據(jù)分析，更快獲得更有價值的房地產(chǎn)信息，由此催生了很多可以自動分析房地產(chǎn)投資機會的在線市場和平臺。比如，HouseCanary就是目前最好的房地產(chǎn)AI應(yīng)用程序之一，其可以評估當前和近期的房價。它通過分析過去40年的數(shù)據(jù)并生成誤差僅為2.5%的預(yù)測來實現(xiàn)這一目標，從而讓用戶作出更明智的采購決策。另外，借助Trulia，客戶可以查看社區(qū)原始照片、無人機拍攝、居民評論等來搜索他們的理想家園，實現(xiàn)用戶體驗的高度個性化。雖然AI為房地產(chǎn)投資過程提供了便利，但技術(shù)無法取代人的智慧。為了作出最佳投資決策，投資者可以利用技術(shù)篩選機會，并選擇幾個最佳項目，隨后他們?nèi)孕枰约哼M行實地調(diào)查和分析，才能作出最終的投資決定。

二、區(qū)塊鏈技術(shù)改變房地產(chǎn)眾籌

雖然出租物業(yè)能獲得豐厚利潤，但并非所有人都對擁有和管理整個物業(yè)感興趣。2020年，房地產(chǎn)眾籌市場規(guī)模達到122.7億美元，包括社交媒體擴張在內(nèi)的技術(shù)進步也推動了房地產(chǎn)眾籌市場的興起。房地產(chǎn)眾籌是傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資信托（REITs）的現(xiàn)代替代方案，它取消了投資者的資格要求并降低了最低投資金額要求，因此，眾籌平臺甚至比基于AI的分析更能讓只有幾千美元的個人參與房地產(chǎn)投資并獲得收益。此外，隨著區(qū)塊鏈技術(shù)（分布式記賬技術(shù)）和數(shù)字貨幣的發(fā)展，以及銀行和投資者越來越多地采用區(qū)塊鏈技術(shù)和數(shù)字貨幣，房地產(chǎn)眾籌市場將“舊貌換新顏”。展望未來，區(qū)塊鏈和數(shù)字貨幣技術(shù)將使全球范圍內(nèi)更多的人參與進來，提升交易的透明度和數(shù)據(jù)的安全性，從而進一步創(chuàng)新房地產(chǎn)眾籌市場。

三、“元宇宙”催生虛擬房地產(chǎn)投資

雖然對許多人來說，把錢放在以像素為代表的虛擬房地產(chǎn)領(lǐng)域難以想象，但已經(jīng)有人在“元宇宙”等平臺上投資了數(shù)百萬美元。據(jù)西班牙《經(jīng)濟學(xué)家報》網(wǎng)站今年2月1日報道，專家和分析人士認為，元宇宙中的房地產(chǎn)銷售額已超過5億美元，集中于4個主要的元宇宙平臺：沙盒公司、去中心化樂園虛擬平臺、加密像素和夢境（Somnium）。而且，據(jù)估計這個房地產(chǎn)新領(lǐng)域在2022年的營業(yè)額可能飆升至10億美元。印度“品牌本質(zhì)”市場研究公司則發(fā)布報告稱，在2022年至2028年間，元宇宙房地產(chǎn)市場的復(fù)合增長率將達到31%。據(jù)悉，元宇宙集團投資逾230萬美元購買面積為500平方米的數(shù)字土地。該集團打算建造一個虛擬購物中心，靠出售數(shù)字時尚產(chǎn)品、舉辦數(shù)字時裝秀來賺錢。而且，由于交易量大增，美國特拉澤羅公司最近宣布推出首種元宇宙“抵押貸款”。盡管如此，《福布斯》提醒道，房地產(chǎn)投資的一個主要優(yōu)勢在于：它是一種實物資產(chǎn)，不會在一夜之間消失不見。但虛擬房地產(chǎn)消弭了這一優(yōu)勢——如果元宇宙崩潰，投資者將失去一切。因此，在虛擬房地產(chǎn)行業(yè)得到適當?shù)谋O(jiān)管和保障之前，投資者應(yīng)將其視為投資組合多樣化的一種方式，而非孤注一擲。

作者:劉霞 單位:科技日報